TANGGUNG JAWAB HUKUM DEVELOPER TERHADAP PEMBELI

PERUMAHAN TERKAIT BELUM DIPENUHINYA PERIZINAN

MENURUT UNDANG UNDANG NOMOR 1 TAHUN 2011

TENTANG PERUMAHAN DAN KAWASAN

PERMUKIMAN

(Riset Pada Dinas Tata Ruang dan Tata Bangunan Kota Medan)

SKRIPSI

Untuk Memenuhi Persyaratan Dalam

Menempuh Gelar Sarjana Hukum

Program Studi Ilmu Hukum

Departemen Perdata

Diajukan oleh :

WULAN CINTA UTAMI 0 9 6 0 0 1 2 2

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS HKBP NOMMENSEN

MEDAN 2013

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS HKBP NOMMENSEN

FORMULIR PENULISAN SKRIPSI No : 630/Pdt/FH/IV/2013

Dengan ini menyatakan bahwa :

NAMA : WULAN CINTA UTAMI NPM : 09600122 PROGRAM STUDI : ILMU HUKUM PERDATA

Telah dapat memulai penulisan skripsi dengan program Strata Satu (S-I) dan

maksud ini kami meminta agar saudara :

1. Agust P. Silaen SH.,MH : menjadi Pembimbing I

2. Jinner Sidauruk SH.,MH : menjadi Pembimbing II

Dengan ini kami memohon kesedian Bapak dan Ibu menjadi pembimbing serta memperbaiki rencana judul skripsi dan proposal bila mana diperlukan. Judul Skripsi:TANGGUNG JAWAB HUKUM DEVELOPER TERHADAP

PEMBELI PERUMAHAN TERKAIT BELUM DIPENUHINYA PERIZINAN MENURUT UNDANG UNDANG NOMOR 1 TAHUN 201I TENTANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN

(Riset Pada Dinas Tata Ruang dan Tata Bangunan Kota Medan)

Medan, 16 April 2013 Ketua Bagian Hukum Perdata

(Tulus Siambaton, SH, MH) Pembimbing I Pembimbing II

(Agust P. Silaen, SH.,MH) (Jinner Sidauruk, SH.,MH)

UNIVERSITAS HKBP NOMMENSEN FAKULTAS HUKUM

PROGRAM STUDI ILMU HUKUM

NAMA : WULAN CINTA UTAMI

NPM : 09600122

BAGIAN : ILMU HUKUM PERDATA

JUDUL : TANGGUNG JAWAB HUKUM DEVELOPER TERHADAP PEMBELI PERUMAHAN TER- KAIT BELUM DIPENUHINYA PERIZINAN MENURUT UNDANG UNDANG NOMOR 1 TAHUN 2011 TENTANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN

(Riset Pada Dinas Tata Ruang dan Tata Bangunan Kota Medan)

DOSEN PEMBIMBING I : Agust P. Silaen, SH., MH

DOSEN PEMBIMBING II : Jinner Sidauruk, SH., MH

Medan, Agustus 2013

Diketahui Oleh

Dekan Ketua Departemen Hukum Perdata

(Dr. Haposan Siallagan, SH.,MH) (Tulus Siambaton, SH,.MH) Disetujui Untuk Seminar Disetujui Ujian Akhir

Pembimbing I Ketua Dapartemen Hukum Perdata

(Agust P. Silaen, SH.,MH) (Tulus Siambaton, SH., MH)

UNIVERSITAS HKBP NOMMENSEN FAKULTAS HUKUM

PROGRAM STUDI ILMU HUKUM

Dengan ini menerangkan bahwa karya ilmiah penulisan skripsi Sarjana Hukum Program Strata Satu (S-1) Terakreditasi yang ditulis oleh : NAMA : WULAN CINTA UTAMI NPM : 09600122 BAGIAN : ILMU HUKUM PERDATA JUDUL : TANGGUNG JAWAB HUKUM DEVELOPER TERHADAP

PEMBELI PERUMAHAN TERKAIT BELUM DIPENUHINYA PERIZINAN MENURUT UNDANG UNDANG NOMOR 1 TAHUN 2011 TENTANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN

(Riset Pada Dinas Tata Ruang dan Tata Bangunan Kota Medan)

Telah diterima dan terdaftar pada Fakultas Hukum Universitas HKBP Nommensen Medan dan telah melengkapi syarat-syarat akademik untuk menempuh ujian lisan Komprehensif guna menyelesaikan studi untuk mencapai gelar Sarjana Hukum.

Medan, Agustus 2013

Dekan Ketua Bagian Perdata

(Dr. Haposan Siallagan, SH., MH) (Tulus Siambaton, SH,.MH)

Pembimbing I Pembimbing II

(Agust P. Silaen, SH.,MH) (Jinner Sidauruk, SH.,MH)

UNIVERSITAS HKBP NOMMENSEN FAKULTAS HUKUM

PROGRAM STUDI ILMU HUKUM

Dengan ini menerangkan bahwa karya ilmiah penulisan skripsi Sarjana Hukum Program Strata Satu (S-1) Terakreditasi yang ditulis oleh :

NAMA : WULAN CINTA UTAMI NPM : 09600122 Program Studi : ILMU HUKUM JUDUL : TANGGUNG JAWAB HUKUM DEVELOPER TERHADAP PEMBELI

PERUMAHAN TERKAIT BELUM DIPENUHINYA PERIZINAN MENURUT UNDANG UNDANG NOMOR 1 TAHUN 2011 TENTANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN

(Riset Pada Dinas Tata Ruang dan Tata Bangunan Kota Medan) Telah dipertahankan di depan Dewan Penguji Pada Hari /tanggal : Jumat, 30 Agustus 2013 Dan dinyatakan telah memenuhi syarat. Medan, September 2013

Tim Penguji

Penguji I Penguji II (Tulus Siambaton,SH.,MH) (Erita W. Sitohang,SH.,MKn)

Ketua Sidang Bagian Hukum Perdata

(Tulus Siambaton,SH.,MH) Pembimbing I Pembimbing II (Agust P. Silaen,SH.,MH) (Jinner Sidauruk,SH.,MH) Diketahui/disetujui

Dekan

(Dr.Haposan Siallagan,SH.,MH)

PROSEDUR PENULISAN SKRIPSI

KETERANGAN TANDA TANGAN DAN NAMA LENGKAP

TANGGAL

JUDUL : TANGGUNG JAWAB HUKUM DEVELOPER TERHADAP PEMBELI PERUMAHAN TERKAIT BELUM DIPENUHINYA PERIZINAN MENURUT UNDANG UNDANG NOMOR 1 TAHUN 2011 TENTANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN (Riset Pada Dinas Tata Ruang dan Tata Bangunan Kota Medan) ACC JUDUL SKRIPSI Dilanjutkan Membuat Proposal

Besty Habeahan SH.,MH

2/3/2013

PROPOSAL : ACC PEMBIMBING I ACC PEMBIMBING II Dilanjutkan Penulisan Skripsi Secara Lengkap

Agust P. Silaen SH.,MH

Jinner Sidauruk SH.,MH

15/5/2013

29/5/2013

SKRIPSI : ACC PEMBIMBING I ACC PEMBIMBING II Dilanjutkan pemeriksaan buku

Agust P. Silaen SH.,MH

Jinner Sidauruk SH.,MH

29/7/2013

24/7/2013

ACC PEMERIKSAAN BUKU Dilanjutkan perbanyakan konsep asli

Agust P. Silaen SH.,MH

ACC PERBANYAKAN KETIKAN

Agust P. Silaen SH.,MH

23/8/2013

ACC UNTUK DISEMINARKAN

Agust P. Silaen SH.,MH

29/7/2013

ACC PEMBANDING

Besty Habeahan SH.,MH

23/8/2013

ACC MEJA HIJAU Tulus Siambaton SH.,MH

NAMA : WULAN CINTA UTAMI NPM : 09600122 BAGIAN : ILMU HUKUM PERDATA JUDUL : TANGGUNG JAWAB HUKUM DEVELOPER TERHADAP PEMBELI

PERUMAHAN TERKAIT BELUM DIPENUHINYA PERIZINAN MENURUT UNDANG UNDANG NOMOR 1 TAHUN 2011 TENTANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN (Riset Pada Dinas Tata Ruang dan Tata Bangunan Kota Medan)

JUDUL : TANGGUNG JAWAB HUKUM DEVELOPER TERHADAP

PEMBELI PERUMAHAN TERKAIT BELUM DIPENUHINYA PERIZINAN MENURUT UNDANG UNDANG NOMOR 1 TAHUN 2011 TENTANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN

CATATAN BIMBINGAN SKRIPSI

Tanggal Pembimbing I Tanggal Pembimbing II

30-04-2013

06-05-2013

15-05-2013

19-07-2013

19-07-2013

05-08-2013

Pengajuan Bab I & III Perbaikan Bab I & III ACC Bab I & Bab III Pengajuan Bab V, Abstraksi & Daftar Pustaka. Perbaikan Bab V, Abstraksi dan Daftar Pustaka. Acc Bab I,II,III,IV,V, Abstraksi, Kata Pengantar & Daftar Pustaka.

29-05-2013

13-06-2013

25-06-2013

03-07-2013

19-07-2013

24-07-2013

Pengajuan Bab II Perbaikan Bab II ACC Bab II Pengajuan Bab IV Perbaikan Bab IV Acc Bab IV

ACC Pembimbing I ACC Pembimbing II (Agust P. Silaen, SH.,MH) (Jinner Sidauruk, SH.,MH)

i

ABSTRAKSI TANGGUNG JAWAB HUKUM DEVELOPER TERHADAP PEMBELI

PERUMAHAN TERKAIT BELUM DIPENUHINYA PERIZINAN MENURUT UNDANG UNDANG NOMOR 1 TAHUN 2011 TENTANG PERUMAHAN

DAN KAWASAN PERMUKIMAN Wulan Cinta Utami * Agust P. Silaen, SH., MH **

Jinner Sidauruk, SH., MH ***

Tanah menjadi unsur pokok kehidupan manusia. Salah satu kebutuhan manusia yaitu kebutuhan akan rumah yang membutuhkan tanah. Kebutuhan ini dipenuhi dengan membangun sendiri di atas tanah sendiri dan ada pula yang disediakan oleh developer. Setiap orang tidak bisa dengan leluasa membangun meskipun bangunan yang didirikan itu berada di atas tanah haknya jika tidak sesuai dengan peraturan. Developer sebagai pihak yang bertanggung jawab atas kegiatan pendirian bangunan berkewajiban untuk mengurus izin yang diperlukan dalam membangun perumahan pada pemerintah setempat. Tujuan penulisan skripsi ini adalah untuk mengetahui akibat hukum terhadap perumahan yang dibangun diatas tanah yang belum mendapatkan izin. Dan untuk mengetahui tanggung jawab hukum developer terhadap pembeli atas tanah perumahan yang belum mendapatkan izin. Adapun metode penelitian yang digunakan dalam penulisan ilmiah ini adalah metode analisis deskriptif. Metode analisis deskriptif yaitu data yang telah dianalisis disajikan dengan pemaparan yang logis dengan menguraikan bagian-bagian masalah secara komprehensif serta menggambarkan obyek penelitian secara sistematis lalu diuraikan bagian-bagiannya (analisis) sesuai dengan identifikasi masalah yang berkaitan dengan tanggung jawab developer terhadap pembeli perumahan terkait belum dipenuhinya perizinan. Pengumpulan data dilakukan dengan melakukan penelitian lapangan dan penelitian kepustakaan. Hasil penelitian ini menjelaskan bahwa akibat hukum terhadap perumahan yang dibangun diatas tanah yang belum mendapatkan izin yaitu rumah akan dibongkar setelah melalui beberapa tahap. Dan tanggung jawab developer terhadap pembeli atas tanah perumahan yang belum mendapatkan izin yaitu mengganti kerugian konsumen dengan mengembalikan uang muka yang telah diberikan kepada developer. Kata Kunci : Developer, Perumahan, Perizinan * Penulis ** Pembimbing I *** Pembimbing II

ii

ABSTRACT LEGAL RESPONSIBILITIES RELATED To HOUSING DEVELOPER To PURCHASERS ALLEGING THE PERMIT ACCORDING To LAW

NUMBER 1 Of 2011 On HOUSING And RESIDENTIAL AREAS Wulan Cinta Utami * Agust P. Silaen, SH., MH **

Jinner Sidauruk, SH., MH ***

Soil into basic elements of human life. One of human needs it the need for houses in need of land. This need is met by building itself on its own land and some are provided by the developer. Not everyone can freely build although structures built on land that is right if it is not in accordance with regulations. Developers as the party responsible for the construction of the building activity is obliged to take care of the necessary permits to build housing on the local government. purpose of this thesis is to determine the legal effect of the housing built on land that has not been getting permits. And to determine the legal responsibility of the buyer to land developers who have not received permission housing.

As for the research methods used in scientific writing is descriptive analysis method. Descriptive analysis method is data that has been analyzed is presented with a logical presentation by outlining the parts issue comprehensively and systematically describes the research object and described the parts (analysis) in accordance with the identification of issues relating to the responsibility of the buyer housing developer in question are not compliance with the permit. Data was collected by conducting field research and library research.

This research explains that the legal effect of the housing built on land that has not received permission to be demolished after the house through several stages. And the responsibility of the developer to the buyer at buyer's housing land is yet to get clearance to compensate consumers who return the advance payment has been given to the developer. Keywords: developer, housing, licensing * Writer ** Supervisor *** Co Supervisor

iii

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur penulis ucapkan kepada Tuhan Yang Maha Kuasa atas segala

pertolongan dan kasih karunia yang telah diberikan, sehingga penulis dapat

menyelesaikan skripsi dengan judul: Tanggung Jawab Hukum Developer

Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipenuhinya Perizinan Menurut

Undang Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan Dan Kawasan

Permukiman dengan baik untuk memenuhi persyaratan guna mencapai gelar

Sarjana Hukum Program Studi Ilmu Hukum Universitas HKBP Nommensen Medan.

Oleh karena itu, penulis ingin mengucapkan banyak terima kasih kepada

kedua orangtua penulis yaitu J. Tamba,SH dan T. Simanjuntak yang telah banyak

membantu penulis dalam menyelesaikan skripsi ini baik dari segi moril dan materil.

Terimakasih banyak buat mama yang selalu mengerti keinginanku bahkan selalu

memberi tanpa diminta sekalipun, buat papa yang selalu siaga yang selalu

meluangkan waktunya untuk selalu ada disampingku. Kalian anugerah terindah yang

pernah ku miliki. Semoga mama papa panjang umur. Youre my life.

Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih banyak kekurangan mengingat

kemampuan, waktu dan pengetahuan penulis yang terbatas. Oleh karena itu, penulis

dengan senang hati menerima segala kritik dan saran yang bersifat konstruktif demi

kesempurnaan skripsi ini.

Dalam penulisan skripsi ini penulis menyadari bahwa kesemuanya ini tidak

mungkin dapat diselesaikan tanpa adanya bantuan dan dorongan dari bapak dan ibu

dosen serta pihak-pihak yang terkait. Untuk itu pada kesempatan ini, penulis

menyampaikan ucapan terima kasih yang sedalam-dalamnya kepada :

1. Dr. Ir. Jongkers Tampubolon, MSc, selaku Rektor Universitas HKBP

Nommensen Medan.

2. Dr. Haposan Siallagan, SH, MH, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas

HKBP Nommensen Medan.

3. Bapak Jinner Sidauruk, SH, MH, selaku Pembantu Dekan I Fakultas Hukum

Universitas HKBP Nommensen Medan.

iv

4. Bapak Jan Prins D. Saragih, SH, MH, selaku Pembantu Dekan II Fakultas

Hukum Universitas HKBP Nommensen Medan.

5. Bapak Marthin Simangunsong, SH,MH, selaku Pembantu Dekan III Fakultas

Hukum Universitas HKBP Nommensen Medan.

6. Bapak Tulus Siambaton, SH, MH, selaku Ketua Jurusan Departemen Perdata

Fakultas Hukum Universitas HKBP Nommensen Medan dan sebagai Penguji

I dalam ujian Meja Hijau.

7. Ibu Besty Habeahaan, SH, MH, selaku Sekretaris Departemen Perdata

Fakultas Hukum Universitas HKBP Nommensen Medan dan sebagai Dosen

Pembanding dalam Seminar.

8. Bapak Agust P. Silaen, SH, MH, selaku Dosen Pembimbing I, penulis

berterimakasih atas perhatian Bapak karena selama penulisan ini mau

bermurah hati dan meluangkan waktu, tenaga dan pikirannya untuk

membimbing dan mengarahkan penulis sehingga akhirnya penulis bisa

menyelesaikan skripsi ini.

9. Bapak Jinner Sidauruk, SH, MH, selaku Dosen Pembimbing II, penulis

berterimakasih atas perhatian Bapak karena selama penulisan ini mau

bermurah hati dan meluangkan waktu, tenaga dan pikirannya untuk

membimbing dan mengarahkan penulis sehingga akhirnya penulis bisa

menyelesaikan skripsi ini.

10. Ibu Erita W. Sitohang,SH.,MKn, selaku Penguji II dalam ujian Meja Hijau.

11. Seluruh Bapak/Ibu Dosen Fakultas Hukum Universitas HKBP Nommensen

Medan yang telah memberikan ilmu pengetahuan kepada penulis belajar di

Fakultas Hukum Universitas HKBP Nommensen Medan.

12. Seluruh pegawai Fakultas Hukum Universitas HKBP Nommensen Medan

yang telah melayani dan memberikan kemudahan fasilitas dalam pengurusan

administrasi.

13. Ibu Indri dan Ibu Erika Ginting yang bekerja di Dinas Tata Ruang dan Tata

Bangunan Kota Medan, penulis ucapkan terima kasih atas bantuannya dalam

v

memberikan bahan-bahan penunjang sehingga penulisan skripsi ini dapat

diselesaikan.

14. Dan juga teristimewa buat keluarga-keluarga penulis, adik-adikku (Lidwina

Tamba, Bangga Tamba, dan Dayang Tamba), terima kasih telah memberikan

motivasi kepada penulis.

15. Seniorku Yani Siallagan, SH, dan lainnya terima kasih banyak sudah bersedia

meluangkan waktunya untuk membantu penulis.

16. Buat teman-teman seperjuangan penulis, Maria, Cici, Rimka, Elisa, Rica dan

Nimrod, serta teman-teman lainnya terimakasih buat kebersamaan kita selama

ini.

Akhir kata penulis mengharapkan semoga skripsi ini dapat bermanfaat bagi kita

semua, kiranya Tuhan senantiasa memberikan berkatnya kepada semua pihak yang

telah memberikan bantuan kepada penulis. Sekian dan terima kasih.

Medan, Agustus 2013

Penulis

Wulan C. Utami

vi

DAFTAR ISI

ABSTRAKSI ...................................................................................................... i ABSTRACT....................................................................................................... ii KATA PENGANTAR....................................................................................... iii DAFTAR ISI...................................................................................................... vi BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang....................................................................................... 1

B. Rumusan Masalah.................................................................................. 5

C. Tujuan Penelitian................................................................................... 5

D. Manfaat Penelitian................................................................................. 6

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

A. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian Jual Beli antara Developer dan

Konsumen............................................................................................. 7

1. Pengertian Umum Tentang Developer........................................... 7

2. Pengertian Umum Tentang Konsumen.......................................... 9

3. Perjanjian Jual Beli........................................................................ 10

3.1 Pengertian Perjanjian Jual Beli................................................ 10

3.2 Asas-Asas dan Syarat Sahnya Perjanjian Jual Beli.................. 12

3.3 Subjek dan Objek Perjanjian Jual Beli.................................... 16

3.4 Hak dan Kewajiban antara Penjual dan Pembeli. 18

3.5 Bentuk-Bentuk Perjanjian Jual Beli........................................ 28

3.6 Risiko dalam Perjanjian Jual Beli .......................................... 30

B. Tinjauan Umum Tentang Perizinan....................................................... 30

1. Pengertian Perizinan....................................................................... 30

vii

2. Sifat Izin.......................................................................................... 34

3. Fungsi Pemberian Izin.................................................................... 36

4. Tujuan Pemberian Izin................................................................... 36

5. Bentuk dan Substansi Izin............................................................ 37

BAB III METODE PENELITIAN

A. Ruang Lingkup Penelitian................................................................ 41

B. Sumber Data..................................................................................... 41

C. Metode Pengumpulan Data............................................................. 42

D. Metode Analisis Data...................................................................... 43

BAB IV PEMBAHASAN DAN HASIL PENELITIAN

A. Akibat hukum terhadap perumahan yang dibangun di atas tanah yang

belum mendapatkan izin...................................................................... 44

B. Tanggung jawab hukum developer terhadap pembeli atas tanah

perumahan yang belum mendapatkan izin........................................... 47

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN

A. Kesimpulan.................................................................................... 54

B. Saran.............................................................................................. 54

DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN

1

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Tanah menjadi unsur pokok dalam kehidupan manusia. Di atas tanahlah semua

kegiatan hidup dan penghidupan dilakukan oleh manusia. Peningkatan jumlah

penduduk dari tahun ke tahun membuat kebutuhan atas tanah terus meningkat disisi

lain ketersediaan tanah terbatas. Pembangunan perumahan dan permukiman akan

terus meningkat seirama dengan pertumbuhan penduduk, dinamika kependudukan

dan tuntutan ekonomi, sosial budaya yang berkembang. Kondisi ini akan

menimbulkan konflik kepentingan antar individu maupun antar warga apabila tidak

dikelola dan diatur dengan baik.

Salah satu kebutuhan dasar manusia yaitu kebutuhan akan papan atau rumah

yang membutuhkan tanah tentu juga akan menimbulkan masalah dengan tanah yang

terbatas tersebut. Kebutuhan dasar ini pemenuhannya dicukupi individu dengan

membangun sendiri di atas tanah sendiri, ada pula yang disediakan oleh pihak lain,

developer melalui perumahan yang ditawarkan.

Adapun pengertian perumahan dan rumah diatur dalam Pasal 1 angka 2 dan 7

Undang Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman, perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman,

baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan

utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni. Rumah adalah

bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana

2

pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi

pemiliknya.

Pembangunan perumahan di Indonesia banyak dilakukan oleh developer.

Dengan semakin banyaknya developer di bidang perumahan sudah tentu

memudahkan masyarakat untuk menjatuhkan pilihannya dalam memilih rumah sesuai

dengan kemampuan keuangannya masing-masing. Pengembangan perumahan yang

dilakukan oleh developer perlu diatur sedemikian rupa sehingga pengembangannya

sesuai dengan fungsi arahan rencana tata ruang, guna menjaga keseimbangan

lingkungan fisik maupun sosial. Di sisi lain pengembangan perumahan juga

diharapkan mampu menyediakan perumahan yang layak secara fisik dan tertib secara

administrasi.

Setiap orang tidak bisa dengan leluasa membangun meskipun bangunan yang

didirikan itu berada di atas tanah haknya jika tidak sesuai dengan peraturan.

Developer sebagai pihak yang bertanggung jawab atas kegiatan pendirian bangunan

berkewajiban untuk mengurus izin yang diperlukan dalam membangun perumahan

pada pemerintah setempat.

Dalam setiap pembangunan gedung, baik akan digunakan untuk rumah,

kantor, toko, hotel, bengkel dan lain-lain harus memenuhi kaidah dasar sebagai

berikut.1

1. Memenuhi persyaratan administrasi yang meliputi : a. status tanah dan izin dari pemanfaatan tanah dan b. izin mendirikan bangunan. 2. Memenuhi ketentuan teknis bangunan yang terdiri dari : 1 Gatut Susanta, 2009, Mudah Mengurus IMB di 55 Kota dan Kabupaten di Indonesia, Raih Asa Sukses, Jakarta, 2009, hlm. 6

3

a. sempadan bangunan, b. kepadatan dan ketinggian bangunan, c. sirkulasi dan parkir, d. rencana pemetaan , e. ruang terbuka dan tata hijau, dan f. prasarana dan utilitas. 3. Memenuhi keandalan bangunan yang meliputi: a. fungsi bangunan, b. keamanan dan keselamatan, c. kesehatan dan kenyamanan, dan d. kelengkapan bangunan.

Dewasa ini izin mendirikan bangunan telah menjadi bagian utama dari

komponen bangunan. Hal ini disebabkan karena hampir semua bentuk perizinan

mensyaratkan pemilikan izin mendirikan bangunan. Misalnya, untuk mendapatkan

izin HO (Hinder Ordonantie)/izin gangguan atau pengajuan pinjaman ke bank,

seseorang harus terlebih dahulu memiliki izin mendirikan bangunan.2 Tidak sedikit

rumah atau bangunan yang didirikan (sudah jadi) tanpa dilengkapi izin mendirikan

bangunan. Jika suatu bangunan tidak memiliki izin mendirikan bangunan maka akan

dikategorikan sebagai bangunan liar.

Dalam Pasal 1 angka 19 Peraturan Daerah Kota Medan Nomor 5 Tahun 2012

Tentang Retribusi Izin Mendirikan Bangunan disebutkan Izin Mendirikan Bangunan,

yang selanjutnya disingkat IMB adalah perizinan yang diberikan oleh pemerintah

daerah kecuali untuk bangunan fungsi khusus oleh Pemerintah kepada pemilik

bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah/memperbaiki/rehabilitasi/

renovasi, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan, dan/atau memugar

2 Ibid, hlm. 72

4

dalam rangka melestarikan bangunan sesuai dengan persyaratan administratif dan

persyaratan teknis yang berlaku.

Dalam Pasal 42 Undang Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan

dan Kawasan Permukiman dijelaskan bahwa rumah yang masih dalam tahap

pembangunan dapat dipasarkan melalui sistem perjanjian pendahuluan jual beli.

Perjanjian pendahuluan jual beli adalah kesepakatan melakukan jual beli rumah yang

masih dalam proses pembangunan antara calon pembeli rumah dengan penyedia

rumah yang diketahui oleh pejabat yang berwenang. Perjanjian pendahuluan jual beli

itupun baru dapat dilakukan setelah memenuhi beberapa persyaratan yaitu status

pemilikan tanah, hal yang diperjanjikan, kepemilikan izin mendirikan bangunan

induk, ketersediaan fasilitas umum dan telah selesai dibangun minimal 20 %. Apabila

salah satu dari persyaratan tersebut tidak di penuhi oleh developer, maka developer

dilarang untuk menjual rumahnya tersebut.

Realitanya, developer sama sekali tidak memiliki izin mendirikan bangunan

namun telah melaksanakan pembangunan perumahan. Parahnya lagi developer

memasarkan perumahan tersebut kepada konsumen dan konsumen telah membayar

uang muka kepada developer, padahal developer sama sekali belum memiliki

perizinan. Tindakan developer ini tentu sangat merugikan konsumen.

Berdasarkan uraian diatas, maka penulis tertarik untuk meneliti dan

menyusunnya dalam bentuk skripsi dengan judul TANGGUNG JAWAB HUKUM

DEVELOPER TERHADAP PEMBELI PERUMAHAN TERKAIT BELUM

5

DIPENUHINYA PERIZINAN MENURUT UNDANG UNDANG NOMOR 1

TAHUN 2011 TENTANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN.

B. Rumusan Masalah

Adapun yang menjadi permasalahan dalam penulisan ini adalah :

a. Bagaimana akibat hukum terhadap perumahan yang dibangun di atas tanah

yang belum mendapatkan izin ?

b. Bagaimana tanggung jawab developer terhadap pembeli atas tanah perumahan

yang belum mendapatkan izin ?

C. Tujuan Penelitian

Tujuan dilakukannya penelitian ini adalah :

a. Untuk mengetahui akibat hukum terhadap perumahan yang dibangun di atas

tanah yang belum mendapatkan izin.

b. Untuk mengetahui tanggung jawab developer terhadap pembeli atas tanah

perumahan yang belum mendapatkan izin.

D. Manfaat Penelitian

6

a. Untuk memperdalam ilmu hukum bagi penulis khususnya mengenai

tanggung jawab hukum developer terhadap pembeli perumahan terkait

belum dipenuhinya perizinan.

b. Penelitian ini diharapkan akan memberikan masukan dan wawasan

mengenai tanggung jawab hukum developer terhadap pembeli perumahan

terkait belum dipenuhinya perizinan.

c. Sebagai syarat untuk menyelesaikan program Sarjana Hukum pada

Universitas HKBP Nommensen.

7

8

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian Jual Beli Rumah Antara Developer dan Konsumen

1. Pengertian Umum Tentang Developer

Istilah developer berasal dari bahasa asing yang menurut kamus

bahasa inggris artinya adalah pembangun perumahan. Sementara itu menurut

Pasal 5 ayat (1) Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 tahun 1974,

disebutkan pengertian Perusahaan Pembangunan Perumahan yang dapat pula

masuk dalam pengertian developer, yaitu :

Perusahaan Pembangunan Perumahan adalah suatu perusahaan yang

berusaha dalam bidang pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam

jumlah yang besar di atas suatu areal tanah yang akan merupakan suatu

kesatuan lingkungan pemukiman yang dilengkapi dengan prasarana-prasarana

lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang diperlukan oleh masyarakat

penghuninya.

Dalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen developer masuk

dalam kategori sebagai pelaku usaha. Pengertian Pelaku Usaha dalam Pasal 1

angka 3 Undang-Undang Nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan

Konsumen yaitu:

Pelaku Usaha adalah setiap orang perseorangan atau badan usaha, baik yang

berkedudukan atau melakukan kegiatan dalam wilayah hukum Negara

9

Republik Indonesia, baik sendiri maupun bersama-sama melalui perjanjian

menyelenggarakan kegiatan usaha dalam berbagai bidang ekonomi.

Pengembang perumahan (real estate developer) atau biasa juga

disingkat pengembang/developer adalah orang perorangan atau perusahaan

yang bekerja mengembangkan suatu kawasan permukiman menjadi

perumahan yang layak huni dan memiliki nilai ekonomis sehingga dapat

dijual kepada masyarakat.3

Secara umum, pengembang/developer dapat digolongkan dalam 3

(tiga) kategori, yaitu :4

(a) Pengembang besar : membangun perumahan dengan harga satuan rumah di

atas Rp 800 juta,

(b) Pengembang menengah : membangun perumahan dengan harga per satuan

antara Rp 300 juta hingga Rp 800 juta, dan

(c) Pengembang kecil mengkhususkan pembangunan perumahan dengan harga

satuan rumah maksimal Rp 300 juta.

Pengembang/developer dapat terdiri dari orang-perorangan maupun

perusahaan, baik perusahaan yang belum berbadan hukum (seperti CV atau

Firma) maupun perusahaan yang sudah berbadan hukum (seperti PT atau

Koperasi).5

3 R. Serfianto Dibyo Purnomo; Iswi Hariyani; Cita Yustisia, Kitab Hukum Bisnis Properti, Pustaka Yustisia, Yogyakarta, 2011, hlm. 11 4 Ibid, hlm. 12 5 Ibid.

10

2. Pengertian Umum Tentang Konsumen

Istilah konsumen berasal dari alih bahasa dari kata consumer (Inggris-

Amerika), atau consument/konsument (Belanda). Secara harafiah arti kata

consumer adalah (lawan dari produsen) setiap orang yang menggunakan barang.

Begitu pula Kamus Bahasa Inggris-Indonesia memberi arti kata consumer sebagai

pemakai atau konsumen.6

Konsumen merupakan salah satu pihak dalam hubungan dan transaksi

ekonomi yang hak-haknya sering diabaikan (oleh sebagian pelaku usaha).

Akibatnya, hak-hak konsumen perlu dilindungi.7 Menurut Undang-Undang

Perlindungan Konsumen pasal 1 angka 2, Konsumen adalah setiap orang pemakai

barang dan/atau jasa yang tersedia dalam masyarakat, baik bagi kepentingan diri

sendiri, keluarga orang lain, maupun makhluk hidup lain dan tidak untuk

diperdagangkan.

Di Indonesia telah banyak diselenggarakan studi, baik yang bersifat akademis,

maupun untuk tujuan mempersiapkan dasar-dasar penerbitan suatu peraturan

perundang-undangan tentang perlindungan konsumen. Dalam naskah-naskah

akademik dan/atau berbagai naskah pembahasan rancangan peraturan perundang-

undangan, cukup banyak di bahas dan dibicarakan tentang berbagai peristilahan

yang termasuk dalam lingkup perlindungan konsumen. Dari naskah-naskah

akademik itu yang patut mendapat perhatian, antara lain :8

6 Celina Tri Siwi Kristiyanti, Hukum Perlindungan Konsumen, Sinar Grafika, Jakarta, 2009, hlm. 22 7 Happy Susanto, Hak-Hak Konsumen Jika Dirugikan, Visimedia, Jakarta, 2008, hlm. 22 8 Ibid, hlm. 23

11

a. Badan Pembinaan Hukum Nasional-Departemen Kehakiman (BPHN),

menyusun batasan tentang konsumen akhir, yaitu pemakai akhir dari barang,

digunakan untuk keperluan diri sendiri atau orang lain, dan tidak untuk

diperjualbelikan.

b. Batasan konsumen dari Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia :

Pemakai barang atau jasa yang tersedia dalam masyarakat bagi kepentingan

diri sendiri, keluarga atau orang lain dan tidak untuk diperdagangkan kembali.

c. Sedang dalam naskah akademis yang dipersiapkan Fakultas Hukum

Universitas Indonesia (FH-UI) bekerja sama dengan Departemen Perdagangan

RI, berbunyi :

Konsumen adalah setiap orang atau keluarga yang mendapatkan barang untuk

dipakai dan tidak untuk diperdagangkan.

3. Perjanjian Jual Beli 3.1 Pengertian Perjanjian Jual Beli

Jual beli termasuk dalam kelompok perjanjian bernama, artinya undang-

undang telah memberikan nama tersendiri dan memberikan pengaturan secara khusus

terhadap perjanjian ini. Pengaturan perjanjian bernama dapat diatur dalam KUH

Perdata. Perjanjian jual beli diatur dalam Pasal 1457-1540 KUH Perdata. Menurut

Pasal 1457 KUH Perdata, jual beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang

satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu benda, dan pihak yang lain untuk

membayar harga yang telah dijanjikan. Dari pengertian yang diberikan Pasal 1457

KUH Perdata diatas, perjanjian jual beli sekaligus membebankan dua kewajiban

yaitu:

12

1. Kewajiban pihak penjual menyerahkan barang yang dijual kepada pembeli.

2. Kewajiban pihak pembeli membayar harga barang yang dibeli kepada penjual.

Menurut Salim H.S., S.H.,M.S., perjanjian jual beli adalah suatu perjanjian

yang dibuat antara pihak penjual dan pihak pembeli. Di dalam perjanjian itu pihak

penjual berkewajiban untuk menyerahkan objek jual beli kepada pembeli dan berhak

menerima harga dan pembeli berkewajiban untuk membayar harga dan berhak

menerima objek tersebut.9 Unsur yang terkandung dalam defenisi tersebut adalah :

a. Adanya subjek hukum, yaitu penjual dan pembeli

b. Adanya kesepakatan antara penjual dan pembeli tentang barang dan harga

c. Adanya hak dan kewajiban yang timbul antara pihak penjual dan pembeli

Unsur pokok dalam perjanjian jual beli adalah barang dan harga, dimana

antara penjual dan pembeli harus ada kata sepakat tentang harga dan barang yang

menjadi objek jual beli. Suatu perjanjian jual beli yang sah lahir apabila kedua belah

pihak telah setuju tentang harga dan barang. Sifat konsensual dari perjanjian jual beli

tersebut ditegaskan dalam Pasal 1458 KUH Perdata yang berbunyi jual beli

dianggap sudah terjadi antara kedua belah pihak seketika setelah mereka mencapai

kata sepakat tentang barang dan harga, meskipun barang ini belum diserahkan

maupun harganya belum dibayar .10 Apabila terjadi kesepakatan mengenai harga dan

barang namun ada hal lain yang tidak disepakati yang terkait dengan perjanjian jual

beli tersebut, jual beli tetap tidak terjadi karena tidak terjadi kesepakatan.

9Salim H.S., Hukum Kontrak Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak , Sinar Grafika, Jakarta, Cetakan kedelapan, 2011, hlm. 49 10 Ibid.

13

Walaupun telah terjadi persesuaian antara kehendak dan pernyataan, namun belum

tentu barang itu menjadi milik pembeli, karena harus diikuti proses penyerahan

(levering) benda.

3.2 Asas-Asas dan Syarat Perjanjian Jual Beli

Asas-asas yang terdapat dalam suatu perjanjian umumnya terdapat dalam

perjanjian jual beli. Dalam hukum perjanjian ada beberapa asas, namun secara umum

asas perjanjian ada lima yaitu :

1. Asas Kebebasan Berkontrak

Asas Kebebasan Berkontrak dapat dilihat dalam Pasal 1338 ayat (1) KUH

Perdata yang berbunyi: semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai

undang-undang bagi mereka yang membuatnya.

Asas Kebebasan berkontrak adalah suatu asas yang memberikan kebebasan

kepada para pihak untuk :11

a. Membuat atau tidak membuat perjanjian,

b. Mengadakan perjanjian dengan siapa pun,

c. Menentukan isi perjanjian, pelaksanaan, dan persyaratannya, dan

d. Menentukan bentuknya perjanjian, yaitu tertulis atau lisan.

2. Asas Konsensualisme

Asas konsensualisme dapat dilihat dalam Pasal 1320 ayat (1) KUH Perdata.

Dalam Pasal tersebut dinyatakan bahwa salah satu syarat adanya suatu perjanjian

11 H. Salim HS; H. Abdullah; Wiwiek Wahyuningsih, Perancangan Kontrak & Memorandum of Understanding (MoU), Sinar Grafika, Jakarta, 2008, hlm. 2

14

adalah adanya kesepakatan dari kedua belah pihak. Dengan demikian, apabila

tercapai kesepakatan antara para pihak, lahirlah perjanjian, walaupun perjanjian itu

belum dilaksanakan pada saat itu. Hal ini berarti bahwa dengan tercapainya

kesepakatan oleh para pihak melahirkan hak dan kewajiban bagi mereka atau biasa

juga disebut bahwa perjanjian tersebut sudah bersifat obligatoir, yakni melahirkan

kewajiban bagi para pihak untuk memenuhi kontrak tersebut.12

3. Asas mengikatnya suatu perjanjian Asas ini terdapat dalam Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata dimana suatu

perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi pembuatnya.

Setiap orang yang membuat kontrak, dia terikat untuk memenuhi kontrak tersebut

karena kontrak tersebut mengandung janji-janji yang harus dipenuhi dan janji tersebut

mengikat para pihak sebagaimana mengikatnya undang-undang.13

4. Asas iktikad baik (Goede Trouw)

Perjanjian harus dilaksanakan dengan iktikad baik (Pasal 1338 ayat (3) KUH

Perdata). Iktikad baik para pihak dalam perjanjian sangat ditekankan pada tahap

praperjanjian, secara umum iktikad baik harus selalu ada pada setiap tahap perjanjian

sehingga kepentingan pihak yang satu selalu dapat diperhatikan oleh pihak lainnya.14

12 Ahmadi Miru, Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak, PT RajaGrafindo Persada, Jakarta, 2010, hlm. 3 13 Ibid, hlm. 4 14 Ibid, hlm. 7

15

5. Asas Kepribadian

Pada umumnya tidak seorang pun dapat mengadakan perjanjian kecuali untuk

dirinya sendiri. Pengecualiannya terdapat dalam pasal 1317 KUH Perdata tentang

janji untuk pihak ketiga.

Syarat sahnya suatu perjanjian seperti yang terdapat dalam Pasal 1320 KUH

Perdata merupakan syarat sahnya perjanjian jual beli dimana perjanjian jual beli

merupakan salah satu jenis dari perjanjian. Pasal 1320 KUH Perdata menyatakan

bahwa syarat dari sahnya perjanjian adalah :

1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya

Syarat pertama untuk sahnya suatu perjanjian adalah adanya suatu

kesepakatan atau konsensus pada para pihak. Yang dimaksud dengan kesepakatan

adalah persesuaian kehendak antara para pihak dalam perjanjian. Jadi dalam hal ini

tidak boleh adanya unsur pemaksaan kehendak dari salah satu pihak pada pihak

lainnya.

Ada lima cara terjadinya persesuaian kehendak, yaitu dengan :15

a. Bahasa yang sempurna dan tertulis.

b. Bahasa yang sempurna secara lisan.

c. Bahasa yang tidak sempurna asal dapat diterima oleh pihak lawan.

d. Bahasa isyarat asal dapat diterima oleh pihak lawannya.

e. Diam atau membisu, tetapi asal dipahami atau diterima pihak lawan.

15 H. Salim HS; H. Abdullah; Wiwiek Wahyuningsih, Op. Cit, hlm. 9

16

Berdasarkan hal tersebut maka dapat disimpulkan bahwa terjadinya

kesepakatan dapat terjadi secara tertulis dan tidak tertulis .Seseorang yang melakukan

kesepakatan secara tertulis biasanya dilakukan dengan akta autentik maupun akta di

bawah tangan. Akta di bawah tangan adalah akta yang dibuat oleh para pihak tanpa

melibatkan pejabat yang berwenang membuat akta. Sedangkan akta autentik adalah

akta yang dibuat oleh atau dihadapan pejabat yang berwenang.16

Dalam Pasal 1321 KUH Perdata disebutkan bahwa tiada ada suatu sepakat

yang sah apabila sepakat itu diberikan atau diperoleh atas:

a. Kekhilafan (dwaling)

b. Paksaan (geveld)

c. Penipuan (bedrog)

Dengan adanya kesepakatan, maka perjanjian tersebut telah ada dan mengikat

bagi kedua belah pihak serta dapat dilaksanakan.

2. Cakap untuk membuat suatu perjanjian

Cakap artinya adalah kemampuan untuk melakukan suatu perbuatan hukum

yang dalam hal ini adalah membuat suatu perjanjian. Perbuatan hukum adalah

segala perbuatan yang dapat menimbulkan akibat hukum. Orang yang cakap untuk

melakukan perbuatan hukum adalah orang yang sudah dewasa. Ukuran kedewasaan

adalah berumur 21 tahun.

Orang yang tidak berwenang untuk melakukan perbuatan hukum adalah :17

a. Anak dibawah umur. 16 Ahmadi Miru, Op. Cit, hlm. 15 17 Salim H.S, Op. Cit, hlm. 34

17

b. Orang yang ditaruh di bawah pengampuan.

c. Istri. Akan tetapi dalam perkembangannya istri dapat melakukan perbuatan

hukum, sebagaimana yang diatur dalam Pasal 31 Undang-Undang Nomor 1

Tahun 1974 jo. SEMA Nomor 3 Tahun 1963.

3. Suatu hal tertentu

Suatu hal tertentu disebut juga dengan objek perjanjian. Di dalam berbagai

literatur disebutkan bahwa yang menjadi objek perjanjian adalah prestasi (pokok

perjanjian). Prestasi adalah apa yang menjadi kewajiban pembeli dan apa yang

menjadi hak penjual.

Prestasi terdiri atas :18

a. memberikan sesuatu,

b. berbuat sesuatu, dan

c. tidak berbuat sesuatu.

4. Suatu sebab yang halal

Di dalam Pasal 1320 KUH Perdata tidak dijelaskan pengertian sebab yang

halal. Di dalam Pasal 1337 KUH Perdata hanya disebutkan kausa yang terlarang.

Suatu sebab adalah terlarang apabila bertentangan dengan undang-undang,

kesusilaan, dan ketertiban umum.

Syarat pertama dan kedua disebut syarat subjektif, karena menyangkut dengan

pihak-pihak yang mengadakan perjanjian. Sedangkan syarat ketiga dan keempat

disebut syarat objektif, karena menyangkut objek perjanjian. Apabila syarat pertama

18 Ibid, hlm. 34

18

dan kedua tidak terpenuhi maka perjanjian itu dapat dibatalkan. Artinya bahwa salah

satu pihak dapat mengajukan kepada Pengadilan untuk membatalkan perjanjian yang

disepakatinya. Tetapi apabila para pihak tidak ada yang keberatan maka perjanjian itu

tetap dianggap sah. Syarat ketiga dan keempat tidak terpenuhi maka perjanjian itu

batal demi hukum. Artinya, bahwa dari semula perjanjian itu dianggap tidak ada.19

3.3 Subjek dan Objek Perjanjian Jual Beli

Perjanjian jual beli adalah merupakan perbuatan hukum. Subjek dari

perbuatan hukum adalah Subjek Hukum. Subjek Hukum terdiri dari manusia dan

badan hukum. Oleh sebab itu, pada dasarnya semua orang atau badan hukum dapat

menjadi subjek dalam perjanjian jual beli yaitu sebagai penjual dan pembeli, dengan

syarat yang bersangkutan telah dewasa dan atau sudah menikah.

Namun secara yuridis ada beberapa orang yang tidak diperkenankan untuk

melakukan perjanjian jual beli, sebagaimana dikemukakan berikut ini :20

1. Jual beli Suami istri

Pertimbangan hukum tidak diperkenankannya jual beli antara suami istri

adalah karena sejak terjadinya perkawinan, maka sejak saat itulah terjadi

pencampuran harta, yang disebut harta bersama kecuali ada perjanjian kawin.

Namun ketentuan tersebut ada pengecualiannya yaitu:

19 Ibid. 20 Ibid, hlm. 50

19

a. Jika seorang suami atau istri menyerahkan benda-benda kepada isteri atau

suaminya, dari siapa ia oleh Pengadilan telah dipisahkan untuk memenuhi apa

yang menjadi hak suami atau istri menurut hukum.

b. Jika penyerahan dilakukan oleh seorang suami kepada isterinya, juga dari

siapa ia dipisahkan berdasarkan pada suatu alasan yang sah, misalnya

mengembalikan benda-benda si istri yang telah dijual atau uang yang menjadi

kepunyaan istri, jika benda itu dikecualikan dari persatuan.

c. Jika si istri menyerahkan barang-barang kepada suaminya untuk melunasi

sejumlah uang yang ia telah janjikan kepada suaminya sebagai harta

perkawinan.

2. Jual beli oleh para Hakim, Jaksa, Advokat, Pengacara, Juru Sita dan Notaris

Para Pejabat ini tidak diperkenankan melakukan jual beli hanya terbatas pada

benda-benda atau barang dalam sengketa. Apabila hal itu tetap dilakukan,

maka jual beli itu dapat dibatalkan, serta dibebankan untuk penggantian biaya,

rugi dan bunga.

3. Pegawai yang memangku jabatan umum

Yang dimaksud disini adalah membeli untuk kepentingan diri sendiri terhadap

barang yang dilelang.

20

Yang dapat menjadi objek dalam jual beli adalah semua benda bergerak dan

benda tidak bergerak, baik menurut tumpukan, berat, ukuran, dan timbangannya.

Sedangkan yang tidak diperkenankan untuk diperjualbelikan adalah :21

a. Benda atau barang orang lain,

b. Barang yang tidak diperkenankan oleh undang-undang seperti obat terlarang,

c. Bertentangan dengan ketertiban, dan

d. Kesusilaan yang baik.

3.4 Hak dan Kewajiban antara Penjual dan Pembeli

Hak dari Penjual menerima harga barang yang telah dijualnya dari pihak

pembeli sesuai dengan kesepakatan harga antara kedua belah pihak. Sedangkan

kewajiban penjual adalah sebagai berikut :22

1. Menyerahkan hak milik atas barang yang diperjualbelikan beserta

kelengkapannya

Hal ini meliputi segala perbuatan yang menurut hukum diperlukan untuk

mengalihkan hak milik atas barang yang diperjualbelikan itu dari si penjual

kepada si pembeli. Di dalam KUH Perdata mengenal dua macam benda, yaitu:

a. Benda bergerak

1) Benda bergerak yang berwujud atau bertubuh

21 Ibid, hlm. 51 22 Handri Raharjo, 2010, Buku Pintar Transaksi Jual Beli dan Sewa Menyewa, Pustaka Yustisia, Yogyakarta, hlm. 17

21

Penyerahannya dengan cara menyerahkan kekuasaan atas barang itu atau

dengan kata lain penyerahan dari tangan ke tangan yang biasa disebut

penyerahan nyata.

2) Benda bergerak tak bertubuh atau tidak berwujud

a) Penyerahan piutang atas nama

Penyerahannya dengan perbuatan yang dinamakan cessie yaitu dengan

akta autentik atau akta di bawah tangan yang khusus dibuat untuk

mengalihkan hak-hak atas kebandaan itu kepada orang lain.

b) Penyerahan piutang atas pembawa

Penyerahannya dengan cara menyerahkan surat piutang yang

bersangkutan (penyerahan dari tangan ke tangan yang biasa disebut

penyerahan nyata).

c) Penyerahan piutang atas pengganti/tunjuk

Penyerahannya dengan cara menyerahkan surat piutang yang

bersangkutan disertai endosemen.

b. Benda tetap (tidak bergerak)

Penyerahannya dengan perbuatan yang dinamakan Balik Nama, misalnya

seperti tanah, gedung, pabrik, atau semua yang melekat di atas tanah harrus

dilakukan dengan balik nama yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta

Tanah (PPAT), kemudian ada ketentuan bahwa kewajiban menyerahkan suatu

barang meliputi segala sesuatu yang menjadi perlengkapannya serta

dimaksudkan bagi pemakaiannya yang tetap, beserta surat-surat bukti milik,

jika itu ada (Pasal 1482 KUH Perdata). Dengan demikian maka penyerahan

22

sebidang tanah meliputi penyerahan sertifikat dan penyerahan kendaraan

bermotor meliputi BPKP-nya.

2. Menanggung kenikmatan tenteram atas barang tersebut dan menanggung

terhadap cacat-cacat tersembunyi.

Kewajiban untuk menanggung nikmat tentram merupakan konsekuensi

daripada jaminan yang oleh penjual diberikan kepada pembeli bahwa barang

yang dijual dan di-lever itu adalah sungguh-sungguh miliknya sendiri terbebas

dari suatu beban atau tuntutan dari pihak manapun. Kewajiban tersebut

menemukan realisasinya memberikan penggantian kerugian jika sampai

terjadi si pembeli karena sesuatu gugatan dari pihak ketiga, dengan putusan

hakim dihukum untuk menyerahkan barang yang telah dibelinya kepada pihak

ketiga tersebut atau si pembeli sewaktu digugat oleh pihak ketiga ia dapat

meminta kepada hakim agar si penjual dapat diikutsertakan dalam proses yang

sedang berjalan.

Dalam Pasal 6 Undang Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang

Perlindungan Konsumen hak pelaku usaha, meliputi :

a. Hak untuk menerima pembayaran yang sesuai dengan kesepakatan mengenai

kondisi dan nilai tukar barang dan/atau jasa yang diperdagangkan.

b. Hak untuk mendapat perlindungan hukum dari tindakan konsumen yang

beritikad tidak baik.

c. Hak untuk melakukan pembelaan diri sepatutnya di dalam penyelesaian

hukum sengketa konsumen.

23

d. Hak untuk merehabilitasi nama baik apabila terbukti secara hukum bahwa

kerugian konsumen tidak diakibatkan oleh barang/jasa yang diperdagangkan.

Dalam Pasal 7 Undang Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang

Perlindungan Konsumen kewajiban pelaku usaha, meliputi :

a. Beritikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya.

b. Memberikan informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan

jaminan barang/jasa serta memberi penjelasan penggunaan, perbaikan, dan

pemeliharaan.

c. Memperlakukan atau melayani konsumen secara benar dan jujur serta tidak

diskriminatif.

d. Menjamin mutu barang/jasa yang diproduksi dan/atau diperdagangkan

berdasarkan ketentuan standar mutu barang dan/atau jasa yang berlaku.

e. Memberi kesempatan kepada konsumen untuk menguji dan/atau mencoba

barang/jasa tertentu serta memberi jaminan dan/atau garansi atas barang yang

dibuat dan/atau yang diperdagangkan.

f. Memberi kompensasi, ganti rugi, dan/atau penggantian atas kerugian akibat

penggunaan, pemakaian dan pemanfaatan barang dan/atau jasa yang

diperdagangkan.

g. Memberi kompensasi dan/atau jasa yang diterima atau dimanfaatkan tidak

sesuai dengan perjanjian.

Hak-hak dasar konsumen sebenarnya bersumber dari hak-hak dasar

umum yang diakui secara internasional. Hak-hak dasar umum tersebut

pertama kali dikemukakan oleh John F. Kennedy, Presiden Amerika Serikat

24

(AS), pata tanggal 15 Maret 1962, melalui A special Message for the

Protection of Consumer Interest atau yang lebih dikenal dengan istilah

Deklarasi Hak Konsumen (Declaration of Consumer Right). Bob

Widyahartono menyebutkan bahwa deklarasi tersebut menghasilkan empat

hak dasar konsumen (the four consumer basic rights) yang meliputi hak-hak

sebagai berikut.23

1. Hak untuk Mendapat atau Memperoleh Keamanan atau the Right to be Secure

Setiap konsumen berhak mendapatkan perlindungan atas barang/jasa yang

dikonsumsi. Misalnya, konsumen merasa aman jika produk makanan atau

minuman yang dikonsumsinya dirasa aman bagi kesehatan. Artinya, produk

makanan tersebut memenuhi standar kesehatan, gizi, dan sanitasi, serta tidak

mengandung bahan yang membahayakan bagi jiwa manusia.

2. Hak untuk Memperoleh Informasi atau the Right to be Informed

Setiap konsumen berhak mendapatkan informasi yang jelas dan

komprehensif tentang suatu produk barang/jasa yang dibeli (dikonsumsi).

Akses terhadap informasi sangat penting karena konsumen bisa mengetahui

bagaimana kondisi barang/jasa yang akan dikonsumsi. Jika suatu saat ada

risiko negatif dari produk/jasa yang telah dikonsumsinya, konsumen telah

mengetahui hal tersebut sebelumnya. Artinya, konsumen memiliki hak untuk

mengetahui ciri/atribut negatif dari suatu produk, seperti efek samping dari

mengonsumsi suatu produk atau adanya peringatan dalam label/kemasan

produk. 23 Happy Susanta, Op. Cit, hlm. 24

25

3. Hak untuk Memilih atau the Right to Choose

Setiap konsumen berhak memilih produk barang/jasa dengan harga yang

wajar. Artinya, konsumen tidak boleh dalam kondisi tertekan atau paksaan

untuk memilih suatu produk tersebut yang mungkin bisa merugikan hak-

haknya. Ia harus dalam kondisi bebas dalam menentukan pilihannya terhadap

barang/jasa yang akan dikonsumsi.

4. Hak untuk Didengarkan atau the Right to be Heard

Konsumen harus mendapatkan haknya bahwa kebutuhan dan klaimnya bisa

didengarkan, baik oleh pelaku usaha yang bersangkutan maupun oleh

lembaga-lembaga perlindungan konsumen yang memperjuangkan hak-hak

konsumen.

Masyarakat Eropa (Europose Ekonomische Gemeenschap atau EEG) juga

menyepakati lima hak dasar konsumen sebagai berikut.24

1. Hak perlindungan kesehatan dan keamanan.

2. Hak perlindungan kepentingan ekonomi.

3. Hak mendapat ganti rugi.

4. Hak atas penerangan.

5. Hak untuk didengar.

Dalam Pasal 4 Undang Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan

Konsumen hak-hak konsumen meliputi :

1. Hak atas kenyamanan, keamanan, dan keselamatan dalam mengonsumsi

barang/jasa. 24 Ibid.

26

2. Hak untuk memilih dan mendapatkan barang/jasa sesuai dengan nilai

tukar dan kondisi serta jaminan yang dijanjikan.

3. Hak atas informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan

jaminan barang/jasa.

4. Hak untuk didengar pendapat dan keluhannya atas barang/jasa yang

digunakan.

5. Hak untuk mendapatkan advokasi, perlindungan, dan upaya penyelesaian

sengketa perlindungan konsumen secara patut.

6. Hak untuk mendapat pembinaan dan pendidikan konsumen.

7. Hak untuk diperlakukan atau dilayani secara benar dan jujur serta tidak

diskriminatif.

8. Hak untuk mendapatkan kompensasi, ganti rugi atau, atau penggantian,

jika barang/jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian atau tidak

sebagaimana mestinya.

Dalam Pasal 5 Undang Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan

Konsumen kewajiban konsumen meliputi :

1. Membaca atau mengikuti petunjuk informasi pemakaian dan pemanfaatan

barang/jasa. Tujuannya adalah untuk menjaga keamanan dan keselamatan

bagi konsumen itu sendiri. Oleh karena itu, konsumen perlu membaca dan

meneliti label, etiket, kandungan barang dan jasa, serta tata cara

penggunaannya.

27

2. Beritikad baik dalam melakukan transaksi pembelian barang/jasa. Itikad baik

sangat diperlukan ketika konsumen akan bertransaksi. Dengan itikad yang

baik, kebutuhan konsumen terhadap barang dan jasa yang diinginkannya bisa

terpenuhi dengan penuh kepuasan.

3. Membayar sesuai dengan nilai tukar yang disepakati. Konsumen perlu

membayar barang dan jasa yang telah dibeli, tentunya dengan nilai tukar yang

disepakati.

4. Mengikuti upaya penyelesaian hukum sengketa perlindungan konsumen

secara patut. Ketika dirasa ada keluhan terhadap barang/jasa yang telah

didapat ,konsumen perlu secepatnya menyelesaikan masalah tersebut dengan

pelaku usaha. Perlu diperhatikan agar penyelesaian masalah sebisa mungkin

dilakukan dengan cara damai. Jika tidak ditemui titik penyelesaian, cara

hukum bisa dilakukan asalkan memerhatikan norma dan prosedur yang

berlaku.

Dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor

09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah, penjual (developer)

dan pembeli mempunyai kewajiban :25

a. Kewajiban Penjual

1) Penjual wajib melaksanakan pendirian bangunan sesuai waktu yang telah

diperjanjikan menurut gambar arsitektur, gambar denah dan spesifikasi

teknis bangunan, yang telah disetujui dan ditandatangani bersama oleh

25 Handri Raharjo, Buku Pintar Transaksi Jual Beli dan Sewa Menyewa, Pustaka Yustisia, Yogyakarta, 2010, hlm. 58-60

28

kedua belah pihak dan dilampirkan, yang menjadi bagian tak terpisahkan

dalam akta pengikatan jual beli rumah tersebut.

2) Penjual wajib menyelesaikan pendirian bangunan dan menyerahkan tanah

dan bangunan rumah tepat waktu seperti yang diperjanjikan kepada

pembeli, kecuali karena hal-hal yang terjadi keadaan memaksa (force

majeure) yang merupakan hal di luar kemampuan penjual antara lain

seperti bencana alam, perang, pemogokan, huru-hara, kebakaran, banjir

dan peraturan-peraturan/kebijaksanaan pemerintah di bidang moneter.

3) Penjual sebelum melakukan penjualan dan atau melakukan pengikatan

jual beli rumah wajib memiliki :

a) Surat izin persetujuan prinsip rencana proyek dari pemerintah daerah

setempat dan surat izin lokasi dan kantor Pertanahan

Kabupaten/Kotamadya. Khusus untuk DKI Jakarta surat izin

Penunjukan dan Penggunaan Tanah (SIPPT).

b) Surat keterangan dari kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya,

bahwa yang bersangkutan (developer) telah memperoleh tanah untuk

pembangunan perumahan dan permukiman.

c) Surat izin mendirikan bangunan.

4) Penjual wajib mengurus pendaftaran perolehan hak atas tanah dan

bangunan rumah, seketika setelah terjadinya pemindahan hak atas tanah

dan bangunan rumah atau jual beli rumah (tanah dan bangunan) dihadapan

PPAT.

29

5) Apabila penjual lalai untuk menyerahkan tanah dan bangunan rumah tepat

waktu seperti yang diperjanjikan kepada pembeli, diwajibkan membayar

denda keterlambatan penyerahan tersebut sebesar dua perseribu dari

jumlah total harga tanah dan bangunan rumah untuk setiap hari

keterlambatannya.

6) Apabila penjual ternyata melalaikan kewajibannya untuk mengurus

pendaftaran perolehan hak atas tanah dan bangunan rumah tersebut, maka

pembeli mempunyai hak dan dianggap telah diberi kuasa untuk mengurus

dan menjalankan tindakan yang berkenaan dengan pengurusan

pendaftaran perolehan hak atas tanah dan bangunan rumah tersebut kepada

instansi yang berwenang.

b. Jaminan Penjual

1) Penjual menjamin bagi kepentingan pihak pembeli bahwa tanah dan

bangunan rumah yang menjadi objek pengikatan jual beli adalah hak

penjual sepenuhnya. Dan tidak dalam keadaan sengketa, tidak dikenakan

sita jaminan oleh instansi yang berwenang.

2) Penjual menjamin serta membebaskan pembeli dari segala tuntutan yang

timbul di kemudian hari baik dari segi perdata maupun pidana atas tanah

dan bangunan rumah tersebut.

3) Penjual menjamin dan bertanggungjawab terhadap cacat yang tersembunyi

yang baru diketahui di kemudian hari, sesuai dengan ketentuan Pasal 1504

dan 1506 KUH Perdata.

c. Kewajiban Pembeli

30

1) Pembeli telah menyetujui jumlah total harga tanah dan bangunan rumah

sesuai gambar arsitektur, gambar denah, dan spesifikasi teknis bangunan

yang telah ditetapkan bersama.

2) Pembeli wajib membayar jumlah total harga tanah dan bangunan rumah,

beserta segala pajak, dan biaya-biaya lain yang timbul sebagai akibat

adanya pengikatan jual beli rumah, dengan tata cara pembayaran yang

disepakati bersama.

3) Pembeli wajib membayar biaya pembuatan akta notaris, pengikatan jual

beli rumah, biaya pendaftaran perolehan hak atas tanah atas nama

pembeli, sedangkan biaya pengurusan sertifikat ditanggung oleh penjual.

4) Apabila pembeli lalai untuk membayar angsuran harga tanah dan

bangunan rumah pada waktu yang telah ditentukan, maka dikenakan

denda keterlambatan, sebesar dua perseribu dari jumlah angsuran yang

telah jatuh tempo untuk setiap hari keterlambatan.

5) Apabila pembeli lalai membayar angsuran harga tanah dan bangunan

rumah, segala pajak, serta denda-denda, dan biaya-biaya lain yang

terhutang selama 3 (tiga) kali berturut-turut, maka pengikatan jual beli

rumah dapat dibatalkan secara sepihak, dan segala angsuran dibayarkan

kembali dengan dipotong biaya administasi oleh penjual.

Oleh sebab itu, dapat disimpulkan bahwa kewajiban dari pihak pembeli adalah

merupakan hak bagi pihak penjual dan sebaliknya kewajiban dari pihak penjual

adalah merupakan hak bagi pihak pembeli.

31

3.5. Bentuk-Bentuk Perjanjian Jual Beli

Pada umumnya perjanjian tidak terikat kepada suatu bentuk tertentu, dapat

dibuat secara lisan dan tulisan yang dapat bersifat sebagai alat bukti apabila terjadi

perselisihan. Untuk beberapa perjanjian tertentu undang-undang menentukan suatu

bentuk tertentu, sehingga apabila bentuk itu tidak dituruti maka perjanjian itu tidak

sah. Dengan demikian bentuk tertulis tidaklah hanya semata-mata merupakan alat

pembuktian saja, tetapi merupakan syarat untuk adanya perjanjian tersebut.

Misalnya perjanjian mendirikan Perseroan Terbatas harus dengan akta Notaris.

Bentuk perjanjian jual beli ada dua yaitu :

1. Lisan, yaitu perjanjian yang dilakukan secara lisan dimana kedua belah pihak

bersepakat untuk mengikatkan dirinya melakukan perjanjian jual beli yang

dilakukan secara lisan.

2. Tulisan, yaitu perjanjian yang dilakukan secara tertulis biasanya dilakukan

dengan akta autentik maupun dengan akta di bawah tangan.

Seseorang yang melakukan kesepakatan secara tertulis biasanya dilakukan baik

dengan akta di bawah tangan maupun dengan akta autentik. Akta di bawah tangan

merupakan akta yang dibuat oleh para pihak tanpa melibatkan pejabat yang

berwenang membuat akta seperti notaris, PPAT, atau pejabat lain yang diberi

wewenang untuk itu. Berbeda dari akta di bawah tangan yang tidak melibatkan pihak

berwenang dalam pembuatan akta, akta autentik adalah akta yang dibuat oleh pejabat

yang berwenang, dan akta yang dibuat dihadapan pejabat yang berwenang.26

26 Ahmadi Miru, Op. Cit, hlm. 14

32

Perbedaan prinsip antara akta di bawah tangan dengan akta autentik adalah

karena jika pihak lawan mengingkari akta tersebut, akta di bawah tangan selalu

dianggap palsu sepanjang tidak dibuktikan keasliannya, sedangkan akta autentik

selalu dianggap asli, kecuali terbukti kepalsuannya. Maksudnya adalah bahwa jika

suatu akta di bawah tangan disangkal oleh pihak lain, pemegang akta di bawah tangan

harus dapat membuktikan keaslian dari akta di bawah tangan tersebut, Sedangkan

apabila akta autentik disangkal oleh pihak lain, pemegang akta autentik tidak perlu

membuktikan keaslian akta tersebut tetapi pihak yang menyangkali yang harus

membuktikan bahwa akta autentik tersebut adalah palsu. Oleh karena itu, pembuktian

akta di bawah tangan disebut pembuktian keaslian sedangkan pembuktian akta

autentik adalah pembuktian kepalsuan.27

3.6 Risiko dalam perjanjian jual beli

Di dalam hukum dikenal suatu ajaran yang dinamakan dengan resicoleer

(ajaran tentang risiko). Resicoleer adalah suatu ajaran ,yaitu seseorang berkewajiban

memikul kerugian, jika ada sesuatu kejadian di luar kesalahan salah satu pihak yang

menimpa benda yang menjadi objek perjanjian.28

Risiko dalam Perjanjian jual beli tergantung pada jenis barang yang diperjualbelikan,

yaitu apakah :29

a. Barang telah ditentukan

b. Barang tumpukan

27 Ibid. 28 Salim H.S, Op. Cit, hlm. 103 29 Ahmadi Miru, Op. Cit, hlm. 130

33

c. Barang yang dijual berdasarkan timbangan, ukuran atau jumlah.

B. Tinjauan Umum Tentang Perizinan

1. Pengertian Perizinan

Agak sulit memberikan defenisi izin. Hal ini dikemukakan oleh Sjachran

Basah. Pendapat yang dikatakan Sjachran agaknya sama dengan yang berlaku di

negeri Belanda, seperti dikemukakan van der Pot, Het is uiterst moelijk voor begrip

vergunning een definitie te vinden (sangat sukar membuat defenisi untuk menyatakan

pengertian izin itu). Hal ini disebabkan oleh antara para pakar tidak terdapat

persesuaian paham, masing-masing melihat dari sisi yang berlainan terhadap objek

yang didefinisikannya. Sukar memberikan defenisi bukan berarti tidak terdapat

defenisi, bahkan ditemukan sejumlah definisi, bahkan ditemukan sejumlah definisi

yang beragam.30

Ateng Syafrudin mengatakan bahwa izin bertujuan dan berarti menghilangkan

halangan, hal yang dilarang menjadi boleh, atau Als opheffing van een algemene

verbodsregel in het concrete geval, (sebagai peniadaan ketentuan larangan umum

dalam peristiwa konkret).31

Menurut Sjachran Basah, izin adalah perbuatan hukum administrasi negara

bersegi satu yang mengaplikasikan peraturan dalam hal konkret berdasarkan

30 Adrian Sutedi, Hukum Perizinan Dalam Sektor Pelayanan Publik, Sinar Grafika, Jakarta, 2010, hlm. 167 31 Ibid, hlm. 170

34

persyaratan dan prosedur sebagaimana ditetapkan oleh ketentuan peraturan

perundang-undangan.32

E.Utrecht mengatakan bahwa bila pembuat peraturan umum tidak melarang

suatu perbuatan, tetapi masih juga memperkenankannya asal saja diadakan secara

yang ditentukan untuk masing-masing hal konkret, keputusan administrasi negara

yang memperkenankan perbuatan perbuatan tersebut bersifat suatu izin

(vergunning).33

Bagir Manan menyebutkan bahwa izin dalam arti luas berarti suatu

persetujuan dari penguasa berdasarkan peraturan perundang-undangan untuk

memperbolehkan melakukan tindakan atau perbuatan tertentu yang secara umum di

larang.34

N.M. Spelt dan J.B.J.M ten Berge membagi pengertian izin dalam arti luas

dan sempit, yaitu izin merupakan salah satu instrumen yang paling banyak digunakan

dalam hukum administrasi. Pemerintah menggunakan izin sebagai sarana yuridis

untuk mengemudikan tingkah laku para warga. Izin ialah suatu persetujuan dari

penguasa berdasarkan undang-undang atau peraturan pemerintah untuk dalam

keadaan tertentu menyimpang dari ketentuan-ketentuan larangan peraturan

perundang-undangan. Dengan memberi izin, penguasa memperkenankan orang yang

memohonnya untuk melakukan tindakan-tindakan tertentu yang sebenarnya dilarang.

32 Ibid. 33 Ibid. 34 Ibid.

35

Ini menyangkut perkenan bagi suatu tindakan yang demi kepentingan umum

mengharuskan pengawasan khusus atasnya. Ini adalah paparan luas, dari pengertian

izin.35

Selanjutnya N.M. Spelt dan J.B.J.M ten Berge, mendefinisikan izin dalam arti

sempit yakni pengikatan-pengikatan pada suatu peraturan izin pada umumnya

didasarkan pada keinginan pembuat undang-undang untuk mencapai suatu tatanan

tertentu atau untuk menghalangi keadaan-keadaan yang buruk. Tujuannya ialah

mengatur tindakan-tindakan yang oleh pembuat undang-undang untuk mencapai

suatu tatanan tertentu atau untuk menghalangi keadaan-keadaan yang buruk.

Tujuannya ialah mengatur tindakan tindakan yang oleh pembuat undang-undang

tidak seluruhnya dianggap tercela, namun dimana ia menginginkan dapat melakukan

pengawasan sekadarnya. Hal yang pokok pada izin (dalam arti sempit) ialah bahwa

suatu tindakan dilarang, terkecuali diperkenankan dengan tujuan agar dalam

ketentuan-ketentuan yang disangkutkan dengan perkenan dapat dengan teliti

diberikan batas-batas tertentu bagi tiap kasus. Jadi persoalannya bukanlah untuk

hanya memberi perkenan dalam keadaan-keadaan yang sangat khusus, tetapi agar

tindakan-tindakan yang diperkenankan dilakukan dengan cara tertentu (dicantumkan

dalam ketentuan-ketentuan).36

Menurut Prins, vergunning adalah keputusan Administrasi Negara berupa

aturan, tidak umumnya melarang suatu perbuatan, tetapi masih juga

35 Ibid. 36 Ibid, hlm. 171

36

memperkenankannya asal saja diadakan secara yang ditentukan untuk masing-masing

hal yang kongkret, maka perbuatan Administrasi Negara yang diperkenankan tersebut

bersifat suatu izin.37

Dalam perkembangannya, secara yuridis pengertian izin dan perizinan

tertuang dalam Pasal 1 angka 8 dan 9 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 24

Tahun 2006 tentang Pedoman Penyelenggaraan Pelayanan Terpadu Satu Pintu.

Dalam Pasal 1 angka 8 ditegaskan bahwa izin adalah dokumen yang dikeluarkan oleh

pemerintah daerah berdasarkan peraturan daerah atau peraturan lainnya yang

merupakan bukti legalitas, menyatakan sah atau diperbolehkannya seseorang atau

badan untuk melakukan usaha atau kegiatan tertentu. Kemudian Pasal 1 angka 9

menegaskan bahwa perizinan adalah pemberian legalitas kepada seseorang atau

pelaku usaha/kegiatan tertentu, baik dalam bentuk izin maupun tanda daftar usaha.

Definisi izin dan perizinan juga didefinisikan sama dalam Pasal 1 angka 8 dan angka

9 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 20 Tahun 2008 tentang Pedoman

Organisasi dan Tata Kerja Unit Pelayanan Perizinan Terpadu di Daerah.38

Dengan demikian, perizinan merupakan upaya mengatur kegiatan-kegiatan

yang memiliki peluang menimbulkan gangguan pada kepentingan umum. Mekanisme

perizinan, yaitu melalui penerapan prosedur ketat dan ketentuan yang harus dipenuhi

untuk menyelenggarakan suatu pemanfaatan lahan. Perizinan adalah salah satu

bentuk pelaksanaan fungsi pengaturan dan bersifat pengendalian yang dimiliki

37 Ibid. 38 Ibid, hlm. 173

37

pemerintah, merupakan mekanisme pengendalian administratif terhadap kegiatan

yang dilakukan oleh masyarakat.

2. Sifat Izin

Pada dasarnya izin merupakan keputusan pejabat/badan tata usaha negara yang

berwenang, yang isinya atau substansinya mempunyai sifat sebagai berikut.39

1. Izin bersifat bebas, adalah izin sebagai keputusan tata usaha negara yang

penerbitannya tidak terikat pada aturan dan hukum tertulis serta organ yang

berwenang dalam izin memiliki kadar kebebasan yang besar dalam

memutuskan pemberian izin.

2. Izin bersifat terikat, adalah izin sebagai keputusan tata usaha negara yang

penerbitannya terikat pada aturan dan hukum tertulis dan tidak tertulis serta

organ yang berwenang dalam izin kadar kebebasannya dan wewenangnya

tergantung pada kadar sejauh mana peraturan perundang-undangan

mengaturnya. Misalnya, izin yang bersifat terikat adalah IMB, izin HO, izin

usaha industri, dan lain-lain.

3. Izin yang bersifat menguntungkan, merupakan izin yang isinya mempunyai

sifat menguntungkan pada yang bersangkutan. Misalnya, dari izin yang

menguntungkan adalah SIM, SIUP, SITU, dan lain-lain.

39 Ibid.

38

4. Izin yang bersifat memberatkan, merupakan izin yang isinya mengandung

unsur-unsur memberatkan dalam bentuk ketentuan-ketentuan yang berkaitan

kepadanya. Misalnya, pemberian izin kepada perusahaan tertentu.

5. Izin yang segera berakhir, merupakan izin yang menyangkut tindakan-tindakan

yang akan segera berakhir atau izin yang masa berlakunya relatif pendek,

misalnya izin mendirikan bangunan (IMB), yang hanya berlaku untuk

mendirikan bangunan dan berakhir saat bangunan selesai didirikan.

6. Izin yang berlangsung lama, merupakan izin yang nenyangkut tindakan-

tindakan yang berakhirnya atau masa berlakunya relatif lama, misalnya izin

usaha indiustri dan izin yang berhubungan dengan lingkungan.

7. Izin yang bersifat pribadi, merupakan izin yang isinya tergantung pada sifat

atau kualitas pribadi dan pemohon izin. Misalnya, izin mengemudi (SIM).

8. Izin yang bersifat kebendaan, merupakan izin yang isinya tergantung pada

sifat dan objek izin misalnya izin HO, SITU, dan lain-lain.

3. Fungsi Pemberian Izin

Ketentuan tentang perizinan mempunyai fungsi yaitu sebagai fungsi penertib

dan sebagai fungsi pengatur. Sebagai fungsi penertib, dimaksudkan agar izin atau

setiap izin atau tempat-tempat usaha, bangunan dan bentuk kegiatan mayarakat

lainnya tidak bertentangan satu sama lain, sehingga ketertiban dalam setiap segi

kehidupan masyarakat dapat terwujud.40

40 Ibid, hlm. 193

39

Sebagai fungsi mengatur dimaksudkan agar perizinan yang ada dapat

dilaksanakan sesuai dengan peruntukannya, sehingga terdapat penyalahgunaan izin

yang telah diberikan, dengan kata lain, fungsi pengaturan ini dapat juga sebagai

fungsi yang dimiliki oleh pemerintah.41

4. Tujuan Pemberian Izin

Secara umum, tujuan dan fungsi dari perizinan adalah untuk pengendalian

daripada aktivitas pemerintah dalam hal-hal tertentu dimana ketentuannya berisi

pedoman-pedoman yang harus dilaksanakan oleh baik yang berkepentingan ataupun

oleh pejabat yang berwenang. Selain itu, tujuan dari perizinan itu dapat dilihat dari

dua sisi yaitu:42

1. Dari sisi pemerintah, dan

2. Dari sisi masyarakat.

1. Dari Sisi Pemerintah

Dari sisi pemerintah tujuan pemberian izin itu adalah sebagai berikut.

a. Untuk melaksanakan peraturan

Apakah ketentuan-ketentuan yang termuat dalam peraturan tersebut sesuai

dengan kenyataan dalam praktiknya atau tidak dan sekaligus untuk

mengatur ketertiban.

b. Sebagai sumber pendapatan daerah

41 Ibid. 42 Ibid, hlm. 200

40

Dengan adanya permintaan permohonan izin, maka secara langsung

pendapatan pemerintah akan bertambah karena setiap izin yang

dikeluarkan pemohon harus membayar retribusi terlebih dahulu. Semakin

banyak pula pendapatan di bidang retribusi tujuan akhirnya, yaitu untuk

membiayai pembangunan.

2. Dari Sisi Masyarakat

Dari sisi masyarakat tujuan pemberian izin itu adalah sebagai berikut.

a. Untuk adanya kepastian hukum.

b. Untuk adanya kepastian hak.

c. Untuk memudahkan mendapatkan fasilitas. Apabila bangunan yang

didirikan telah mempunyai izin akan lebih mudah mendapat fasilitas.

5. Bentuk dan Substansi Izin

Sesuai dengan sifatnya, yang merupakan bagian dari ketetapan, izin

selalu dibuat dalam bentuk tertulis. Sebagai ketetapan tertulis, secara umum

izin memuat substansi sebagai berikut.43

1. Kewenangan Lembaga

Dalam izin dinyatakan siapa yang memberikannya, biasanya dari kepala surat

dan penandatanganan izin akan nyata lembaga mana yang memberikan izin.

Pada umumnya pembuat aturan akan menunjuk lembaga berwenang dalam

43 Ibid, hlm. 201

41

sistem perizinan, lembaga yang paling berbekal mengenai mated dan tugas

bersangkutan, dan hampir selalu yang terkait adalah lembaga pemerintahan.

2. Pencantuman Alamat

Izin ditujukan pada pihak yang berkepentingan. Biasanya izin lahir setelah

yang berkepentingan mengajukan permohonan untuk itu. Oleh karena itu,

keputusan yang memuat izin akan dialamatkan pula kepada pihak yang

memohon izin.

3. Substansi dalam Diktum

Keputusan yang memuat izin, demi alasan kepastian hukum, harus memuat

uraian sejelas mungkin untuk apa izin itu diberikan. Bagian keputusan ini,

dimana akibat-akibat hukum yang ditimbulkan oleh keputusan, dinamakan

diktum, yang merupakan inti dari keputusan setidak-tidaknya diktum ini

terdiri atas keputusan pasti, yang memuat hak-hak dan kewajiban-kewajiban

yang dituju oleh keputusan itu.

4. Persyaratan

Dalam pembuatan keputusan, termasuk keputusan berisi izin, dimasukkan

pembatasan-pembatasan. Pembatasan-pembatasan dibentuk dengan menunjuk

batas-batas dealam waktu, tempat atau dengan cara lain. Sebagai contoh,

paqda izin lingkungan dapat dimuat pembatasan izin untuk periode tertentu

misalnya lima tahun. Disamping itu, dalam keputusan dimuat syarat-syarat.

Dengan menetapkan syarat-syarat, akibat-akibat hukum tertentu digantungkan

pada timbulnya suatu peristiwa dikemudian hari yang belum pasti dalam

42

keputusannya berisi izin dapat dimuat syarat penghapusan dan syarat

penangguhan.

5. Penggunaan Alasan

Pemberian alasan dapat memuat hal-hal seperti penyebutan ketentuan undang-

undang, pertimbangan-pertimbangan hukum, dan penetapan fakta. Penyebutan

ketentuan undang-undang memberikan pegangan kepada semua yang

bersangkutan, organ penguasa, dan yang berkepentingan, dalam menilai

keputusan itu. Pertimbangan hukum merupakan hal penting bagi organ

pemerintahan untuk memberikan atau menolak permohonan izin.

Pertimbangan hukum ini biasanya lahir dari interpretasi organ pemerintahan

terhadap ketentuan undang-undang. Adapun penetapan fakta, berkenaan

dengan hal-hal diatas. Artinya, interpretasi yang dilakukan oleh organ

pemerintahan terhadap aturan-aturan yang relevan, turut didasarkan pada

fakta-fakta sebagaimana ditetapkannya.

6. Penambahan Substansi Lainnya

Pemberitahuan tambahan dapat berisi bahwa kepada yang dialamatkan

ditunjukkan akibat-akibat dari pelanggaran ketentuan dalam izin, seperti

sanksi-sanksi yang mungkin diberikan pada ketidakpatuhan. Pemberitahuan-

pemberitahuan ini mungkin saja merupakan petunjuk-petunjuk sebagaimana

sebaiknya bertindak dalam mengajukan permohonan-permohonan berikutnya

atau informasi umum dari organ pemerintahan yang berhubungan dengan

kebijaksanaannya sekarang atau di kemudian hari. Pemberitahuan-

43

pemberitahuan tambahan ini sejenis pertimbangan yang berlebihan, yang pada

dasarnya terlepas dan diktum selaku inti ketetapan. Oleh sebab itu, mengenai

pemberitahuan ini, karena tidak termasuk dalam hakikat keputusan, secara

formal seseorang tidak dapat menggugat melalui hakim administrasi.

44

BAB III

METODE PENELITIAN

A. Ruang Lingkup Penelitian

Ruang lingkup penelitian merupakan bingkai penelitian yang

menggambarkan batas penelitian, mempersempit permasalahan, dan

membatasi area penelitian. Lingkup penelitian juga menunjukkan secara pasti

faktor-faktor mana yang akan diteliti, dan mana yang tidak, atau untuk

menentukan apakah semua faktor yang berkaitan dengan penelitian akan

diteliti ataukah akan dieliminasi sebagian.44

Adapun ruang lingkup dalam penelitian ini adalah untuk mengetahui

akibat hukum terhadap perumahan yang dibangun di atas tanah yang belum

mendapatkan izin dan untuk mengetahui tanggung jawab developer terhadap

pembeli atas tanah perumahan yang belum mendapatkan izin.

B. Bahan Hukum

1) Bahan Hukum Primer, ialah bahan hukum yang mengikat. Bahan hukum

primer yang digunakan dalam penelitian ini antara lain UU Nomor 1 Tahun

2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, UU Nomor 8 Tahun

1999 tentang Perlindungan Konsumen, KUH Perdata, Perda Kota Medan

Nomor 5 Tahun 2012 tentang Retribusi Izin Mendirikan Bangunan, Peraturan

Walikota Medan Nomor 41 Tahun 2012 tentang Petunjuk Teknis atas

44 Bambang Sunggono, Metode Penelitian Hukum, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2006, hlm. 111

45

Peraturan Daerah Kota Medan Nomor 5 Tahun 2012 tentang Retribusi Izin

Mendirikan Bangunan serta hasil penelitian pada Dinas Tata Ruang dan Tata

Bangunan Kota Medan.

2) Bahan Hukum Sekunder, ialah bahan hukum yang memberikan penjelasan

mengenai bahan hukum primer. Bahan hukum skunder yang digunakan dalam

penelitian ini berupa buku-buku literatur, dokumen-dokumen, karya ilmiah

dan tulisan-tulisan lainnya yang mempunyai relevansi dengan penelitian ini.

3) Bahan Hukum Tersier, yaitu bahan hukum yang diperoleh dari kamus hukum,

kamus bahasa indonesia dan ensiklopedia yang mempunyai relevansi dengan

penelitian ini.

C. Metode Pengumpulan Data

Metode pengumpulan data yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah :

1. Metode Penelitian Kepustakaan (Library Research)

Metode penelitian kepustakaan yaitu suatu proses penelitian dengan

mengumpulkan dan mempelajari berbagai jenis bahan bacaan seperti buku-

buku literatur, dokumen-dokumen, karya ilmiah dan tulisan-tulisan lainnya

yang berhubungan dengan objek penelitian ini.

2. Metode Penelitian Lapangan (Field Research)

Metode Penelitian Lapangan yaitu suatu proses penelitian untuk memperoleh

data primer maka dilakukan penelitian langsung dengan cara wawancara

kepada staf Dinas Tata Ruang dan Tata Bangunan Kota Medan.

46

D. Metode Analisis Data

Adapun metode analisis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah

metode analisis deskriptif kualitatif yaitu data-data yang telah dianalisis disajikan

dengan pemaparan yang logis dengan menguraikan bagian-bagian masalah secara

komprehensif serta menggambarkan obyek penelitian secara sistematis lalu

diuraikan bagian-bagiannya (analisis) sesuai dengan identifikasi masalah.45

45 Zainudin Ali, Metode Penelitian Hukum, Sinar Grafika, Jakarta, 2009, hlm. 106

47

BAB IV

PEMBAHASAN DAN HASIL PENELITIAN

A. Akibat Hukum Terhadap Perumahan yang Dibangun Di atas Tanah

yang Belum Mendapatkan Izin

Pada proses pembangunan perumahan yang dilakukan oleh developer

ada tahapan yang harus dilalui baik itu berupa fisik atau non fisik (yuridis) ,

yang berupa non fisik (yuridis) salah satunya ialah perizinan. Perizinan yang

harus dipenuhi oleh pihak developer sangat banyak, diantaranya izin lokasi,

izin mendirikan bangunan, izin prinsip, dan izin peruntukan dan penggunaan

tanah.

Walaupun dalam teorinya terdapat banyak izin, namun pada

praktiknya terutama di Kota Medan izin yang utama dan sering menjadi

permasalahan adalah izin mendirikan bangunan. Di Kota Medan developer

dapat langsung mengurus izin mendirikan bangunan dengan mengajukan

permohonan izin mendirikan bangunan kepada Kepala Dinas Tata Ruang dan

Tata Bangunan Kota Medan dengan mengisi formulir yang telah disediakan

dengan melampirkan persyaratan administrasi dan persyaratan teknis. Hal ini

dikarenakan Kota Medan sudah memiliki rencana tata ruang kota. Rencana

tata ruang kota adalah hasil perencanaan tata ruang Kota Medan berupa

rencana umum tata ruang kota, rencana detail tata ruang kota, tata bangunan

dan lingkungan serta peraturan zonasi.46

46 Wawancara dengan Ibu Erika Ginting bagian tata ruang Dinas Tata Ruang dan Tata Bangunan Kota Medan Tanggal 10 Juni 2013

48

Pembangunan perumahan dapat dilaksanakan setelah mendapatkan

izin mendirikan bangunan. Apabila developer belum mendapat izin

mendirikan bangunan tidak boleh terjadi pembangunan perumahan.

Perumahan yang berdiri tanpa memiliki izin mendirikan bangunan sudah tentu

melanggar peraturan. Sebagaimana disebutkan dalam Pasal 17 Peraturan

Daerah Kota Medan Nomor 5 Tahun 2012 tentang Retribusi Izin Mendirikan

Bangunan bahwa setiap orang pribadi atau badan dilarang:

a. mendirikan bangunan tanpa IMB;

b. memulai pekerjaan mendirikan bangunan sebelum diterbitkannya IMB;

dan/atau

c. mendirikan bangunan yang tidak sesuai dengan IMB yang telah diterbitkan.

Pembangunan perumahan yang dilakukan tanpa pengurusan izin

mendirikan bangunan terlebih dahulu akan menimbulkan akibat hukum bagi

perumahan tersebut. Dalam Pasal 52 Peraturan Walikota Medan Nomor 41

Tahun 2012 Tentang Petunjuk Teknis Atas Peraturan Daerah Kota Medan

Nomor 5 Tahun 2012 Tentang Retribusi Izin Mendirikan Bangunan

menyebutkan bahwa terhadap kegiatan mendirikan bangunan yang tidak

memiliki izin mendirikan bangunan :

- Terlebih dahulu diberikan surat peringatan pemberhentian melakukan

pekerjaan kepada pemilik/penanggung jawab bangunan untuk menghentikan

kegiatan dan/atau membongkar sendiri bangunan yang tidak memiliki izin

mendirikan bangunan.

49

- Terhadap surat peringatan yang dikeluarkan apabila tidak dipatuhi akan

dilanjutkan dengan surat peringatan bongkar sendiri dengan tenggang waktu

selama 2 x 24 (dua kali dua puluh empat) jam sejak diterima oleh

pemilik/penanggung jawab bangunan.

- Apabila batas waktu yang ditentuk