studi investasi pariwisata pantai manggar, balikpapan

Stu

di,

In

vesta

si P

ari

wis

ata

D

aera

h

14 Oktober 2010

Vibiz Regional Research Center © 2010 Lepmida.com, All Rights Reserved1

KONSEP BISNIS UNIT USAHA INVESTASI PARIWISATA PANTAI MANGGAR

BALIKPAPAN

Bab IKonsep Dan Perencanaan Investasi Pariwisata

1.1. LATAR BELAKANG

Salah satu wujud kesejahteraan masyarakat secara berkelanjutan di Manggar adalah dengan pengembangan pariwisata lokal. Pengembangan pariwisata ini diharapkan dapat meningkatkan pendapatan dan kesejahteraan masyarakat Manggar.

Bila dibandingkan dengan kabupaten dan kota lain di Kalimantan Timur, Balikpapan merupakan salah satu wilayah dengan pendapatan per kapita yang tinggi dibanding beberapa kabupaten dan kota di Kalimantan Timur. PDRB per kapita Balikpapan pada tahun 2008 mencapai 50.539.490 rupiah (BPS Kodya Balikpapan, 2008).

Misi Kota Balikpapan adalah mampu mewadani terlaksananya program pengentasan kemiskinan; peningkatan kualitas SDM; infrastruktur dan investasi; pariwisata dan lingkungan hidup; pemberantasan korupsi dan bidang kesejahteraan keluarga.

Menjembatani misi pemerintah untuk mengembangkan sumber daya manusia dan pariwisata timbul konsep pembuatan wahana rekreasi yang mengandung nilai hiburan dan edukasi secara terpadu di Pantai Manggar dan akan diwujudkan dalam konsep Manggar Education–recreation Zone (MEZo). Sebuah taman terpadu yang menggabungkan konsep rumah pintar, dimana terdapat berbagai wahana belajar interaktif dengan konsep taman rekreasi air dan outbound.

Salah satu nilai strategis proyek MEZo bagi pengembangan SDM sesuai dengan salah satu sasaran dalam misi Kota Balikpapan, yakni mengupayakan agar warga Balikpapan mampu “menjadi tuan dirumah sendiri”. Hal ini tercermin dari hadirnya salah satu gedung rumah pintar yang dinamai gedung perut bumi, dimana diharapkan para pelajar dapat membangun pola pikir yang terbuka dan mencintai

Stu

di,

In

vesta

si P

ari

wis

ata

D

aera

h

14 Oktober 2010


ilmu geologi secara khusus sehingga kelak bisa menjadi “tuan rumah sendiri” bagi kekayaan alam mineral yang melimpah di Kota Balik papan.

Selain hal tersebut, nilai strategis lainnya adalah belum adanya tempat hiburan/pembelajaran dengan konsep serupa di seluruh Kalimantan Timur. Diharapkan Balikpapan akan menjadi barometer dan pionir dalam memperkenalkan konsep tempat hiburan sekaligus pembelajaran yang mengasyikkan bagi seluruh warga masyarakat.

Sebagai aset masyarakat Balikpapan, tentu dibutuhkan analisa dan perhitungan yang matang agar wahana ini dapat menjadi investasi yang menguntungkan sekaligus berkesinambungan. Dibutuhkan pengujian secara kualitatif dan kuantitatif yang rinci untuk menguji apakah investasi tersebut layak atau tidak untuk diwujudkan.

Oleh karena itu, melalui konsep ini akan dianalisis secara makro (melalui indikator-indikator sensitif dalam investasi), manajemen pemasaran, manajemen operasi, manajemen sumber daya manusia, hingga manajemen keuangan. Dengan demikian akan ditemukan kelayakan investasi tersebut.

I.2 Analisa SWOT Bisnis yang akan di jalankan di Balikpapan adalah pembuatan Zona edukasi dan

hiburan “Manggar Edu-tainment Zone (MEZo)” di kawasan Pantai Manggar Balikpapan.

“Manggar Edu-tainment Zone (MEZo)” berbentuk sebuah taman bermain dengan berbagai macam permainan yang terintegerasi dengan zona pembelajaran interaktif bagi para pelajar dan masyarakat umum. MEZo ini terbagi dalam 4 zona, yakni :

1. Playground2. Gedung Perut Bumi (sebuah bangunan dengan berbagai display, diorama, dan

permainan interaktif tentang eksplorasi minyak bumi)3. Gedung Kotak (berisi berbagai display, diorama, dan permainan interaktif

tentang ilmu-ilmu alam - yang lebih umum- dan sejarah Balikpapan)4. Water Park (setelah pengunjung mencoba berbagai permainan edukatif,

diakhir jalur, pengunjung bisa menikmati berbagai permainan air di water park.

5. Outdoor zone (berisi, outbound area), 6. ATV Circuit7. Paintball War Zone

Stu

di,

In

vesta

si P

ari

wis

ata

D

aera

h

14 Oktober 2010


Adapun analisa SWOT terhadap konsep ini adalah sebagai berikut :

Kekuatan (Strength) dari konsep pembuatan waterpark ini adalah :1. Letaknya di Pantai Manggar yang merupakan pusat tujuan wisata bagi seluruh

masyarakat Balikpapan dan sekitarnya2. Pengunjung yang datang ke Pantai Manggar sangat besar berkisar 3000 - 5000

per minggu.3. MEZo ini menyajikan konsep taman hiburan terlengkap , termasuk

didalamnya ada unsur pendidikan, dan juga rekreasi.4. Jarak yang cukup dekat dengan pusat kota5. Sudah memiliki infrastruktur darat yang cukup.6. Sikap pemerintah setempat yang sangat kooperatif terhadap Investor.

Kelemahan (Weakness) :1. Pemandangan Pantai Manggarnya sendiri kurang bagus.

Peluang (Opportunities) yang terbuka pada konsep ini adalah :1. Belum ada saingan untuk konsep yang sama di Balikpapan.2. Sangat sedikitnya tempat hiburan dan rekreasi yang bagus yang ada di

Balikpapan.3. Bisa menjadi pusat taman hiburan tidak hanya bagi penduduk Balikpapan,

tapi juga bagi penduduk kota sekitar, dan bisa juga di targetkan menjangkau negara- negara tetangga yang berbatasan dengan kota Balikpapan, seperti Malaysia.

Ancaman ( Threat) terhadap bisnis atau usaha ini :1. Menurunnya minat pengunjung ke Taman hiburan sering dialami oleh

banyak daerah yang membangunnya.2. Perlu diwaspadai adanya bencana alam yang sering tidak terduga terjadinya di

Indonesia.3. Terjadinya pengikisan pantai atau abrasi serta terjadinya intrusi air laut secara

periodik sering menjadi ancaman.4. Pasar domestik di Balikpapan bisa menjadi turun jumlahnya bila strategi

pasar yang dijalankan tidak tepat.5. Terjadinya konflik antar etnis ( madura dan dayak).

Selain pengujian indikator /pilar di atas, dukungan dari masyarakat lokal, para pelaku usaha tentu penting dalam pengembangan wisata Pantai Manggar. Berikut hasil uji sample yang dilakukan terhadap pengembangan potensi wisata pantai Manggar menjadi Taman Rekreasi.

Stu

di,

In

vesta

si P

ari

wis

ata

D

aera

h

14 Oktober 2010


Sumber: Studi Kelayakan dan Pengembangan

Ecowisata Terpadu Kota Balikpapan Tahun 2002

Berikut beberapa data riset yang dapat dijadikan acuan dalam pembangunan wahana MEZo :

1. Tingkat popularitas Pantai Manggar sebagai tempat hiburan masyarakat :Dari diagram diatas didapatkan bahwa 88,4% masyarakat Balikpapan pernah mengunjungi pantai tersebut. Hanya 11,6% yang belum pernah.

2. Pie Chart / Diagram tentang respon masyrakat, pelaku usaha, pengunjung mengenai rencana pengembangan Kawasan Wisata Pantai Manggar

Sumber: Studi Kelayakan dan Pengembangan

Ecowisata Terpadu Kota Balikpapan Tahun 2002

Berdasarkan studi kelayakan pengembangan ekowisata kota Balikpapan tahun 2002 , terlihat dari hasil survey yang diadakan kepada pelaku usaha serta pengunjung Pantai Manggar didapatkan bahwa 99,3% masyarakat Balikpapan setuju atas pengembangan pantai tersebut. Hanya 0,7% yang menyatakan tidak setuju, seperti yang tergambar pada diagram diatas.

99,3%

0,7%

Stu

di,

In

vesta

si P

ari

wis

ata

D

aera

h

14 Oktober 2010


Bab IIUnit Usaha Pariwisata Di Pantai Manggar

Seperti yang telah dijelaskan dalam analisa SWOT, bahwa unit usaha yang akan dibangun di Pantai Manggar adalah Zona edukasi dan hiburan “Manggar Edu-tainment Zone (MEZo)”

Detail unit usaha Zona edukasi dan hiburan “Manggar Edu-tainment Zone (MEZo)” ini adalah sebuah wahana terintegerasi yang memadukan wahana pembelajaran interaktif dengan wahana hiburan rekreatif. Wahana ini terbagi menjadi 6 Zona, yaitu :

Bagan pengembangan Kawasan wisata Pantai manggar

1. PlaygroundLuas : 700m2 Berupa taman bermain anak-anak (usia TK) yang mengandung unsur edukasiAntara lain :a. Pipa Berbisik (mengenalkan konsep perambatan suara)b. Perkusi berpanduan lampu (psikomotorik)c. Istana Pasird. Rumah Pohone. Air mancur beriramaf. Gempa bumi

2. Zona Gedung Perut BumiLuas : 20m x 50m. Merupakan arena pembelajaran tentang perut bumi. Kekayaan alam yang terbesar di Balikpapan berasal dari perut bumi, berupa hasil-hasil pertambangan minyak bumi, batubara, logam, dan lain-lain.

Stu

di,

In

vesta

si P

ari

wis

ata

D

aera

h

14 Oktober 2010


Gate : i

Rute :Naik lift ke lantai 3.

line 1 : Lantai 3 ke lantai 1Pengunjung diajak seolah melewati sebuah lorong (terowongan) tambang di bawah tanah di mana terdapat banyak peraga tentang isi perut bumi. Di sini mereka bisa belajar tentang geologi, lapisan-lapisan bumi, Pembelajaran dilakukan melalui relief sepanjang dinding dome, alat peraga interaktif, dan software multimedia interaktif.

Penampang kulit bumi akan diwujudkan dalam perjalanan tangga dari lantai 3 ke lantai 1

line 2 : Lantai 1Vulkanologi, warisan pra-sejarah yang terkubur dalam bumi, lapisan minyak bumi, batubara, logam, dan lain-lain.

Stu

di,

In

vesta

si P

ari

wis

ata

D

aera

h

14 Oktober 2010


line 3 : Lantai 2Vulkanologi, warisan pra-sejarah yang terkubur dalam bumi, lapisan minyak bumi, batubara, logam, dan lain-lain.

Diorama ukuran besar: anjungan pengeboranLepas pantai

line 4 : Lantai 3Teknologi pengolahan minyak bumi dan gas, Peralatan-peralatan, mulai dari kegiatan eksplorasi sampai hasil jadi.

3. Zona Gedung KotakLuas : 20m x 150m. Bangunan ini direncanakan sebagai tempat berbagai booth pembelajaran. Gedung ini akan dibagi menjadi beberapa zona, yakni:a. Zona Ilmu Fisikab. Zona Ilmu Biologic. Zona Ilmu Bahasa Inggris

4. Arena Permainan OutboundLuas: 40m x 200m. Terdiri dari berbagai permainan outbound (high rope/tali tinggi) yang amat menantang pengunjung, antara lain :a. Flying foxb. V-Burmac. Cargo netd. dll

Stu

di,

In

vesta

si P

ari

wis

ata

D

aera

h

14 Oktober 2010


5. Sirkuit ATVLuas: 40m x 200m. Salah satu permainan pemacu adrenanlin yang membuat pengunjung kecanduan untuk mencoba lagi, yaitu permaian ATV (All Terrain Vehicles).

Selain kelima Zona tersebut diatas, dibuat pula fasilitas pendukung berupa :1. Foodcourt Dapat memuat lebih dari 50 pedagam2. Information, Tiket Box, Gudang, Toliet, P3K

Lahan untuk Information, Tiket Box, Gudang, Toliet, P3K akan dibangun dalam lahan seluas 500 m2 .

3. Kantor Pengelola (administrasi)Lahan untuk kantor pengelola (administrasi) akan dibangun dalam lahan seluas 750 m2.

4. GerbangLahan untuk Gerbang akan dibangun dalam lahan seluas 800 m2.

5. Hall & Koridor PenerimaLahan untuk Hall & Koridor Penerima akan dibangun dalam lahan seluas 800 m2.

6. Plaza PenerimaLahan untuk Plaza Penerima akan dibangun dalam lahan seluas 850 m2.

7. ParkirLahan untuk Parkir akan dibangun dalam lahan seluas 22.000 m2.

Stu

di,

In

vesta

si P

ari

wis

ata

D

aera

h

14 Oktober 2010


BAB IIIKesiapan Daerah

Selain analisa SWOT perlu juga analisa mengenai kesiapan suatu daerah, ini bertujuan untuk menentukan apakah suatu daerah siap untuk menerima investasi. Ada 14 pilar atau indikator yang akan digunakan untuk menilai kesiapan kota Balikpapan untuk dikembangkan unit usaha Taman rekreasi di Pantai Manggar. Pilar tersebut adalah sebagai berikut :

1. Peraturan dan RegulasiDari segi peraturan dan regulasi, kota Balikpapan memiliki indeks investasi

sebesar 65,7%. Hal ini disebabkan karena kota balikpapan memiliki perda yang mengatur tentang Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) daerah wisata. Ketentuan tersebut diresmikan melalui Peraturan Daerah Kota Balikapan nomor 21 tahun 2002. Selain itu, jumlah kepemilikan usaha oleh WNA di kota Balikpapan berjumlah lebih dari 12 unit dengan ketentuan yang telah diatur dalam Perda setempat. Kontribusi pemerintah kota balikpapan dalam menanggapi kepemilikan usaha oleh warga asing dinilai serius. Ini ditunjukkan dari adanya Perda, Badan Koordinasi Penanaman Modal Daerah (BKPMD), dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (PTSP) yang mengatur dan memperlancar pendirian usaha milik WNA di kota Balikpapan. Pemerintah daerah Balikpapan juga telah memberi informasi yang lengkap mengenai hak kepemilikan di daerah tersebut sekaligus memberikan jaminan hukum. Jumlah hari yang dibutuhkan untuk memulai usaha di Balikpapan adalah 48 hari dengan biaya yang harus dikeluarkan adalah lebih dari Rp. 7.000.000.

2. Kelangsungan Lingkungan HidupUntuk kelangsungan lingkungan hidup, kota Balikpapan memiliki indeks

investasi sebesar 71,43%. Hal ini disebabkan karena kota Balikpapan memiliki beberapa Perda yang mengatur tentang pengelolaan hutan lindung, pengelolaan limbah, dan pengolaan sampah, dan juga penataan kota yang menentukan 50 % dari lahan kota menjadi lahan hijau. Namun, Pemda Balikpapan belum memiliki Perda yang mengatur tentang larangan serta hukuman bagi pelaku pembakaran hutan dan penebangan mangrove, sehingga di Balikpapan masih banyak terdapat penebangan liar dan pembakaran hutan. Dalam kota Balikpapan terdapat spesies langka yang jumlahnya semakin berkurang, seperti duyung, bekantan, dan pesut mahakam yang terancam punah karena adanya aktivitas pertambangan yang dapat merusak indera pendengaran mereka, sehingga mereka sulit untuk mencari makanan. Meskipun demikian, Balikpapan telah mendapatkan lebih dari tujuh penghargaan nasional tentang kelangsungan lingkungan hidup serta beberapa penghargaan internasional dalam bidang yang sama.

Stu

di,

In

vesta

si P

ari

wis

ata

D

aera

h

14 Oktober 2010


Beruang madu , sumber : lepmida

3. Keselamatan dan KeamananKeselamatan dan kebersihan, kota Balikpapan memiliki indeks investasi

sebesar 65%. Hal ini disebabkan karena 1) kota Balikpapan menempati peringkat kedua di Kalimantan Timur dalam hal kecelakaan lalu lintas, dimana pada tahun 2008 tercatat 176 kasus kecelakaan lalu lintas dengan korban meninggal sebanyak 72 orang dan 2) dalam 10 tahun terakhir, terdapat bencana longsor sebanyak dua kali di kota Balikpapan yang mengakibatkan meninggalnya korban jiwa. Oleh karena itu, diperlukan adanya komitmen dari pemerintah untuk membenahi kawasan-kawasan rawan longsor di Balikpapan dengan menertibkan penggunaan lahan pemukiman di daerah sekitar rawan longsor demi keselamatan jiwa penduduk Balikpapan. Selain itu, pemerintah Balikpapan perlu mempertegas hukum yang mengatur tentang penggunaan jalan sekaligus menertibkan aparat penegak hukum agar serius dalam memberikan pengawasan lalu lintas. Meskipun terdapat beberapa kekurangan tersebut, namun kota Balikpapan masih memiliki keunggulan dari segi keselamatan dan keamanan. Keunggulan tersebut rendahnya tingkat kriminalitas yang ada disana.

4. Kesehatan dan Kebersihan

Segi kesehatan dan kebersihan, kota Balikpapan memiliki indeks investasi sebesar 78.57%. angka indeks ini sudah cukup dikarenakan kesadaran masyarakatnya akan kebersihan sudah cukup tinggi, sehingga kota ini pernah mendapatkan penghargaan Adipura sebagai kota terbersih. Selain itu ditunjang juga dengan jumlah prasarana dan sarana kesehatan yang cukup banyak jumlah ketersediaan tempat tidur pada Rumah Sakit yang ada di kota Balikpapan hanya sebesar 906 buah, dengan jumlah rumah sakit dan puskesmas sebanyak 128 lembaga kesehatan. Akses untuk mendapatkan air bersih sudah tergolong cukup, tapi untuk total pelanggan air minum baru 65.240 orang, masih perlu ditingkatkan oleh pemerintah. Oleh karena itu, diperlukan adanya komitmen dari pemerintah untuk membenahi beberapa fasilitas publik tersebut yang jumlahnya dinilai masih kurang. Meskipun terdapat kekurangan tersebut, namun kota Balikpapan masih

Stu

di,

In

vesta

si P

ari

wis

ata

D

aera

h

14 Oktober 2010


memiliki keunggulan dari segi kesehatan dan kebersihan. Keunggulan tersebut adalah besarnya jumlah dokter di kota Balikpapan, yaitu sebesar 1.480 dokter atau sama dengan 37 dokter per-25.000 penduduk, sehingga dengan besarnya jumlah dokter tersebut kebutuhan kesehatan masyarakat Balikpapan dapat terpenuhi.

5. Prioritas pada Sektor Travel dan PariwisataDari segi prioritas pada sektor travel dan pariwisata, kota Balikpapan

memiliki indeks investasi sebesar 83,33%. Hal ini disebabkan karena Pemda Balikpapan telah menunjukkan keseriusan mereka dalam mengembangkan industri travel dan pariwisata yang ditunjukkan dari besarnya persentase pengeluaran pemerintah daerah dalam sektor industri pariwisata terhadap total anggaran daerah, yaitu sebesar 30%-50%. Selain itu, terlihat pula kota Balikpapan memiliki Objek Daya Tarik Wisata (ODTW) yang berjumlah lebih dari 7 objek. Kota Balikpapan juga telah mengikuti beberapa pameran pariwisata nasional dan internasional.

6. Infrastruktur Transportasi UdaraDari segi Infrastruktur Transportasi Udara, kota Balikpapan memiliki indeks

investasi sebesar 97,14%. Bandara yang ada di Balikpapan adalah bandara kelas I, yaitu Bandara Sepinggan yang berjarak 13 Km dari pusat kota. Selain itu, terdapat lebih dari 5 maskapai yang melayani penerbangan untuk tujuan domestik dan terdapat pula maskapai yang melayani penerbangan untuk tujuan internasional. Frekuensi penerbangan ke dan dari Balikpapan oleh setiap maskapai adalah lebih dari 5 kali setiap hari. Ini menunjukkan, bahwa permintaan jasa penerbangan ke dan dari kota Balikpapan cukup tinggi.

Gambar Bandara Sepinggan

7. Infrastruktur transportasi darat dan lautDari segi infrastruktur transportasi darat dan laut, kota Balikpapan memiliki

indeks investasi sebesar 60%. Jalan utama yang menghubungkan kota Balikpapan adalah jalan dengan klasifikasi kelas III C dan memiliki kondisi yang sangat baik. Selain itu, tidak terdapat kereta api di Balikpapan. Frekuensi transportasi jalan darat

Stu

di,

In

vesta

si P

ari

wis

ata

D

aera

h

14 Oktober 2010


yang menuju tempat wisata dan pusat perekonomian adalah sebanyak 1-3 kali. Pelabuhan yang terdapat di Balikpapan adalah pelabuhan kelas I dengan fungsi yang berbeda-beda.

Jalan utama kota Balikpapan

Pelabuhan kecil kota Balikpapan

8. Infrastruktur PariwisataUntuk infrastruktur pariwisata, Balikpapan termasuk sudah baik, karena

hampir semua ada, mulai dari hotel dari klas melati sampai bintang 5 ada sekitar 42 hotel dengan total sebanyak 2.650 kamar. Selain itu ketersediaan lembaga keuangan seperti bank dan money changerpun dapat ditemui dengan mudah karena jumlahnya yang cukup banyak, totalnya ada 26 bank. Apotik serta toserba 24 jam sudah banyak ditemui disana. Jadi total nilai dari pilar ke 8 ini adalah 76.79 %.

9. Infrastruktur Pendukung (Internet , Telepon, listrik)Berdasarkan data tahun 1999 , kota Balikpapan telah memiliki 44.950 Satuan

Sambungan Terpasang (SST), untuk kapasitas sentral telepon dengan 38.840 SST pelanggan dan juga terdapat 125 buah wartel. Juga terdapatnya fasilitas telepon umum di tempat umum, seperti jalan, bandara, yang dekat dengan fasilitas sosial dan pusat kegiatan masyarakat. Tidak hanya itu pemerintah Balikpapan juga telah dikembangkan juga sarana telepon dengan menggunakan jaringan akses radio WLL ( wireless Local Loop) dan ultraphone untuk lokasi pelanggan yang tidak terjangkau oleh jaringan fisik, termasuk didalamnya adalah jaringan penggunaan internet. Infrastruktur listrik juga sudah cukup baik, karena hampir seluruh kota sudah bisa menikmati fasilitas listrik 24 jam. Nilai dari pilar ini adalah 78.57 %.

Stu

di,

In

vesta

si P

ari

wis

ata

D

aera

h

14 Oktober 2010


10. Keunggulan harga dalam industri travel dan pariwisataDari segi Keunggulan harga dalam industri travel dan pariwisata, kota

Balikpapan memiliki indeks investasi sebesar 77.14%. Hal ini disebabkan karena harga-harga komoditas dan jasa di Balikpapan tergolong standar untuk ukuran kota besar, seperti contohnya harga beras adalah Rp 184.000 setiap karung dan harga sewa kamar hotel bintang 3 adalah kurang lebih dari Rp 250.000-300.000 per-malam. Selain itu, tarif angkutan umum di Balikpapan adalah Rp 3.000 dengan harga bahan bakar premium sebesar Rp 4.500 per-liter, dimana harga tersebut adalah sama dengan harga di Jakarta.

11. Sumber Daya Manusia Untuk sumber daya manusia , Balikpapan mendapat nilai 82,86 % terlihat

dari sarana dan prasana pendidikan yang tersedia dikota Balikpapan. Jumlah SMP/ MTs dan SMU/K / MAN sebanyak 120 sekolah, dan 12 perguruan tinggi. Berdasarkan data tahun 2009 menunjukan bahwa 47,98 % guru di Kaltim telah memiliki kualifikasi pendidikan S1 atau D4, data ini melampaui target nasional tahun 2009 yaitu 37,5%. Bahkan untuk sekolah bertaraf internasionalpun sudah banyak jumlahnya di Balikpapan.

12. Keterbukaan masyarakat terhadap pariwisata Dari segi keterbukaan masyarakat terhadap pariwisata, kota Balikpapan

memiliki indeks investasi sebesar 85,71%. Hal ini disebabkan karena masyarakat kota Balikpapan memiliki sifat yang terbuka terhadap pendatang, baik warga negara asing maupun domestik.

13. Kekayaan alam Dari segi kekayaan alam, kota Balikpapan memiliki indeks investasi sebesar

76.19 % Hal ini disebabkan karena keindahan warisan alam dunia di kota tersebut cukup bagus dan banyak jumlahnya. Selain itu, karena kota Balikpapan termasuk kota yang cukup maju, maka kualitas lingkungan di kota tersebut tergolong baik, terlihat dari kebersihannya yang terjaga.

Bukit Bangkirai Pantai Manggar

Stu

di,

In

vesta

si P

ari

wis

ata

D

aera

h

14 Oktober 2010


14. Kekayaan budaya Meskipun dari segi kekayaan alam kota Balikpapan hanya bernilai rata-rata,

namun dari segi kekayaan budaya, kota Balikpapan memiliki indeks investasi sebesar85.71%. Hal ini disebabkan karena kota Balikpapan memiliki keragaman seni dan budaya yang sangat tinggi. Keragaman budaya inilah yang dapat dimanfaatkan sebagai nilai jual kota Balikpapan sebagai tujuan pariwisata dan kota pengekspor kerajinan daerah. Contoh keragaman seni di balikpapan adalah :

Seni suara Bedeguuq Seni suara Enluei Musik tingkilan Musik sempek Tarian Besyitan dari suku Tidung (Kabupaten Malinau) Tarian Gantar dari Suku Dayak Benuaq Tarian Ngeleway dari Suku Dayak Benuaq

Selain itu juga terdapat beberapa upcara adat seperti: Ngompokng Kwangkey Parepm Api.

Dari penilaian 14 indikator diatas tentang kelayakan investasi di kota Balikpapan, dapat disimpulkan sebagai berikut :

Pilar I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII XIII XIV Total

Indeks 65,70 71,43 65,00 78.57 83,33 97,14 60,00 76,79 78,57 77.14 82.86 85,71 76.19 85,71 76.80

Stu

di,

In

vesta

si P

ari

wis

ata

D

aera

h

14 Oktober 2010


Bab IVKepemilikan

Lahan seluas 13.000 m2 di sepanjang pantai manggar ditawarkan pemerintah daerah kota Balikpapan untuk dikembangkan taman hiburan dan dikelola oleh pihak swasta atau investor. Kepemilikan yang ditawarkan oleh pemerintah adalah hak guna bangun dan hak guna usaha.

Untuk kepengurusan ijin usaha bisa didaftarkan ke BPMP2T , bidang perijinan. Adapun dasar hukum untuk surat izin usaha kepariwisataan (SIUK) adalah undang – undang No. 9 tahun 1990 dan peraturan daerah no. 26 tahun 2000. Lamanya prosedur pengurusan ijin usaha di targetkan pemerintah selesai dalam waktu 7 hari.

BAB V

Stu

di,

In

vesta

si P

ari

wis

ata

D

aera

h

14 Oktober 2010


Analisa Pasar

Analisa pasar sangatlah penting untuk dilakukan, karena dengan menganalisa pasar yang ada akan diketahui berapa besar peluang keuntungan yang dapat diraih dari pasar yang ada.

Berikut beberapa analisa yang dilakukan untuk melihat pangsa pasar taman hiburan atau wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi di Pantai Manggar :

1. Lokasi Wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi : Kawasan Pantai Manggar, yang merupakan lokasi strategi, karena menjadi pusat wisata bagi masyarakat Balikpapan.

2. Segmentasi atas dasar Geografis: Pangsa pasar terbagi menjadi 2 zona :a. Zona pangsa utama : Penduduk Kota Balikpapan, dengan tingkat

kunjungan lebih dari 3 kali dalam setahun.b. Zona Pangsa pendukung : Penduduk daerah sekitar, yaitu : Samarinda,

Kutai Kertanegara, Kutai Barat.3. Segmentasi atas dasar Demografis:

a. Komposisi target pasar berdasar usia : Umur 0 - 14 th = 23 % Umur 15 - 64 th = 64 % Umur > 45 th = 13 %

b. Jenis Kelamin : Laki-laki dan perempuanc. Golongan penghasilan : (tidak terbatas)

4. Segmentasi atas dasar pshycografisWahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi didesain untuk memenuhi beberapa karakter menikmat hiburan, yakni :a. Pelajar dan penikmat iptek (gedung perut bumi dan gedung kotak)b. Penikmat sport (fasilitas olah raga,)c. Penikmat petualangan (ATV, outbound)d. Penikmat kuliner (foodcourt)

5. Populasi Balikpapan pada tahun 2009 adalah 621.862 orang.6. Jumlah pengunjung Pantai Manggar sebanyak 3.000 - 3.900 orang perminggu

(sebelum ada wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi).7. Dari berbagai analisa diatas, ditetapkan pasar sasaran MEZo adalah :

a. Pengunjung Pantai Manggar yang mencapai 3.000 – 3.900 orang per minggu.

b. Pelajar di Balikpapan dan kota sekitarc. Usia 0-14 tahun dan 15 – 45 tahund. Zona pangsa utama : Penduduk Balikpapan, Zona pendukung : daerah

sekitar Balikpapan ( Samarinda, Kutai Kertanegara, Kutai Barat).

Stu

di,

In

vesta

si P

ari

wis

ata

D

aera

h

14 Oktober 2010


BAB VIAnalisa Pesaing

Dalam hal persaingan, unit usaha Wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi di Balikpapan masih tergolong mengguntungkan, karena belum adanya usaha sejenis. Berikut analisa pesaing untuk unit usaha Wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi di Pantai Manggar Balikpapan :

1. Usaha Taman rekreasi berupa wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi belum ada di Balikpapan dan beberapa kota sekitarnya seperti Samarinda, Kutai Kertanegara, Kutai Barat, bahkan se Kalimantan Timur. Jadi peluang untuk keberhasilan usaha ini cukup besar.

2. Pesaing yang ada di kawasan sekitar baru di Kota Kutai Kertanegara yaitu sebuah wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi dan kereta gantung. Hanya saja wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi di Kutai Kertanegara ini tidak berjalan baik dikarenakan mahalnya capital cost, sehingga operator merugi. Secara skala dan titik daya tarik utama, terdapat bedaan konsep antara wahana di Pantai Manggar dengan di Kutai Kertanegara, sehingga Wahana di Kutai Kertanegara tidak secara langsung dan setara menjadi pesaing Wahana di Pantai Manggar yang akan direalisasikan.

3. Dilihat dari target pasarnya, belum ada tempat hiburan yang menyasar pangsa pelajar secara khusus. Wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi di Balikpapan ini bisa berhasil , jika : Harga yang ditawarkan cukup terjangkau oleh masyarakat. Promosi dengan model membership (terutama untuk outbound dan ATV)

yang dapat meningkatkan tingkat kunjungan kembali masyarakat. Penyediaan beragam wahana bermain di dalam wahana pembelajaran-

rekreasi terintegerasi ini. Periklanan dan pemasaran yang mengarah ke target market utama wahana

pembelajaran, yakni pelajar, dengan sistem kolektif lewat sekolah.

Stu

di,

In

vesta

si P

ari

wis

ata

D

aera

h

14 Oktober 2010


BAB VIIStrategi Pasar

Untuk meraih kesuksesan dalam memasarkan taman hiburan ini maka ada beberapa strategi pasar yang di terapkan untuk wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi di Pantai Manggar ini adalah :

1. Strategi pemasaran terkait dengan persaingan dengan usaha sejenis mengambil posisi sebagai Leader. Hal ini mengingat wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi yang akan dibangun di Pantai Manggar memiliki konsep yang berbeda dengan pesaing di Kutai Kertanegara.

2. Hal tersebut diatas diwujudkan dengan selalu mengembangkan diversifikasi produk layanan yang ditawarkan, seperti : zona pendidikan yang ditambah alat peraganya, zona ketangkasan, zona anak- anak, serta foodcourt, sehingga wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi ini menjadi “one stop family recreation”.

3. Relaunching selalu diadakan setiap ada penambahan peraga atau wahana baru, serta didukum publikasi yang cukup

4. Pada tahap awal, penetapan pangsa utama yang lebih spesifik adalah Pelajar (dari tingkat TK, SD, SMP dan SMA), dan ditawarkan secara kolektif lewat sekolah masing-masing.

5. Pengunjung Pantai Manggar, yang sebelum wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi didirikan telah mencapai 3.000 -4.000 orang per minggu.

6. Berbasis pada analisa pangsa pasar, Pangsa pasar dikembangkan untuk meraup 15% potensi pangsa pasar utama, yakni zona Balikpapan, segmen usia 15-65 tahun.

7. Untuk permainan outbound dan ATV karena bersifat mencandu (addiction), maka dibuat promo membership serta diprakarsai adanya club-club hobi. Secara berkala member diundang dalam event kompetisi rutin.

8. Pengembangan pangsa pasar selanjutnya diarahkan ke daerah Samarinda, Kutai Kertanegara, Kutai Barat.

Stu

di,

In

vesta

si P

ari

wis

ata

D

aera

h

14 Oktober 2010


BAB VIIIStrategi Harga

Dalam menentukan harga pasar tiket masuk Wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi yang dibangun, perlu dilakukan: 1. Analisis atas harga produk serupa oleh pesaing. Dalam hal ini, perbandingan

harga dibandingkan dengan wahana taman pintar Yogyakarta yang secara konseptual hampir mirip dengan mempertimbangkan inflasi harga di Kota Balikpapan. Ini bertujuan untuk mengetahui berapa harga yang sesuai untuk ditetapkan dalam unit usaha.

2. Analisis yang perlu dilakukan adalah perkembangan harga dalam setiap unit usaha (bagaimana tren harga setiap tahunnya).

3. Untuk harga yang berbeda, pertama, tentu dipengaruhi segmentasi unit usaha yang dikembangkan. Segmentasi tersebut masih di spesifikasi lebih mendetail pada setiap wahana, yaitu :

- Wahana pembelajaran dengan segmen Pelajar (TK, SD, SMP, SMA)- Wahana Outbound khusus (ATV, Trampolin, Flying fox) dengan segmen

umum, usia 15 – 45 tahun, Strata ekonomi menengah dan menengah keatas.4. Dengan penetapan harga, dengan perhitungan pendapatan dan analisis biaya,

akan ditemukan berapa profit kotor dan tahun keberapa modal kembali ( Payback Period ).

5. Penentuan harga juga terkait positioning. Semakin kuat posisi unit usaha, semakin besar juga potensi dalam menyesuaikan harga yang lebih pantas. Wahana ini memposisikan diri sebagai market leader, karena belum ada wahana dengan konsep serupa di seluruh Kalimantan Timur.

Pada unit investasi Wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi pantai Manggar, dapat ditentukan penetapan harga sesuai dengan perimbangan-pertimbangan yang dilakukan. Dengan demikian gambaran estimasi dapat di uraikan sebagai berikut.

Fitur Keterangan Harga (Rupiah)

Keterangan Harga

Parkir Harga parkir sama untuk semua jam 1000 roda 2

3000 roda 4

Rumah pintar- Playground- G. Perut Bumi- G. Kotak- Outbound area

17.500 Weekend15.000 Hari biasa

Outbound special- Trampolin

6.000 sama

Outbound special 20.000 sama

Stu

di,

In

vesta

si P

ari

wis

ata

D

aera

h

14 Oktober 2010


- Flying fox

Kisaran harga diatas digunakan untuk mengetahui aspek pengelolaan keuangan sebagai berikut:

UNIT INVESTASI SEGMEN TARGETMODAL AWAL

(Rp)

BIAYA OPERASIONAL

(Rp/tahun)

PREDIKSI BALIK

MODAL

Wahana pembelajaran-

rekreasi terintegerasi Pantai

Manggar

nasional204.000 orang/ tahun

22 M 6 M 4 tahun

BAB IXIklan Dan Promosi

Iklan dan promosi adalah dua dari sebagian besar alat pemasaran. Iklan adalah salah satu strategi dalam merebut pasar. Ini dilakukan untuk menunjukkan bahwa produk/unit usaha yang ditawarkan ada dan berkualitas. Begitu halnya dalam unit usaha pariwisata. Semakin banyak pihak yang mengetahui keindahan, kenyamanan suatu objek wisata, maka itu akan jadi pertimbangan khusus untuk dikunjungi.

Iklan yang dirancang dalam pengembangan Wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi Pantai Manggar meliputi: 1. Penentuan tujuan iklan dan promosi

Tujuan iklan dan promosi Wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi pantai Manggar adalah untuk membagi informasi, membujuk, dan mengingatkan masyarakat Balikpapan dan sekitarnya atas adanya Wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi di pantai Manggar.

2. Anggaran iklan dan promosiAnggaran iklan dan promosi Wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi pantai Manggar pada tahun pertama diestimasi sekitar 2 milyar yang terdiri dari:oAnggaran di surat kabar Rp 500.000.000oAnggaran di majalah Rp 400.000.000oAnggaran di Televisi Rp 700.000.000oAnggaran di Brosur+ Famflet+ selebaran lain Rp. 400.000.000

IKLAN MA JALAH Wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi Pantai Manggar memasang iklan

hanya kepada majalah-majalah yang memiliki segmen pembaca yang hampir sama dengan Wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi Pantai Manggar. Majalah yang cukup terkenal di Balikpapan adalah Balikpapan expose.

Stu

di,

In

vesta

si P

ari

wis

ata

D

aera

h

14 Oktober 2010


Majalah Balikpapan Expose, Pemasangan setiap 6 bulan, dengan iklan Full Page dan seterusnya pada Tahun 2,3,5 dengan asumsi tingkat suku bunga naik sebesar 10 %Cost : (Rp.17.500.000 X 2) = Rp.35.000.000.

IKLAN SURAT KABAR Wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi Pantai Manggar turut memasang

iklan di koran. Ada tiga merk koran ternama yang dipilih Wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi Pantai Manggar untuk memasang iklan, diantaranya adalah Balikpapan Post. Alasan terpilihnya koran itu adalah karena segmen pasarnya lokal hingga kota-kota sekitar Balikpapan dan saat ini menjadi koran yang paling banyak terjual di daerah Balikpapan dan sekitarnya. Adapun jenis iklan yang akan dipasang ada 2 macam yaitu:

a. Umum / DisplayIklan biasa pada umumnya. Disertai slogan, informasi singkat dan gambar.

b. AdvertorialAdvertorial berisi informasi dan konsep produk secara rinci dan lengkap. Melalui advertorial, Pantai Manggar bisa menjelaskan seluruh kebaikan produknya dalam bahasa yang ringan dan informatif sehingga pembaca menjadi lebih paham dan tertarik akan Wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi Pantai Manggar.

Berikut adalah rincian pemasangan iklan Pantai Manggar untuk jangka waktu 1 tahun di pertama koran tersebut: (Asumsi: seluruh harga pemasangan iklan memakai data real yang sama dengan koran kompas)a. Umum / Display

24 kali 1 hlm reguler1 SC. = 24 X Rp.73.000 = Rp. 1.379.700.

b. Advertorial= Rp 18.620.300

BROSUR, POSTER, PAMFLETWahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi Pantai Manggar menggunakan

brosur, poster, dan pamflet untuk mengaet segmen-segmen yang spesifik, seperti pelajar (brosur,poster dan pamflet di distribusikan di sekolah), penduduk dengan strata ekonomi menengah dan menengah keatas (distribusi di mall, café, dan tempat berkumpul lainnya)

Pencetakan Brosur per 10.000 exp = Rp. 6.000.000,-

1 1 hlm regular = 3780 mmk, 1 mmk SC = Rp.73.000.

Stu

di,

In

vesta

si P

ari

wis

ata

D

aera

h

14 Oktober 2010


Pencetakan Poster per 1000 exp = Rp. 5.000,-Pencetakan pamflet per 10.000 exp. = Rp. 4.000.000,-

3. Rancangan Pesan iklan dan promosi Rancangan pesan iklan dan promosi meliputi:

a. Pengumpulan ide pesanIde pesan dapat dicari melalui wawancara dengan semua pihak yang berhubungan dengan pariwisata.

b. Evaluasi pesan Langkah berikutnya adalah menyeleksi masukan untuk penyusunan pesan-

pesan terkumpul.c. Penetapan pesan

Penetapan pesan dilakukan dengan memperhatikan kata-kata, tone, gaya dan format pesan.

4. Media yang digunakan untuk iklan dan promosiMedia yang digunakan untuk iklan dan promosi adalah media televisi lokal dan

nasional. Dengan kuantitas penayangan di media televisi lokal (Balikpapan TV) lebih banyak dari media televisi nasional. Media yang lain adalah surat kabar lokal dan nasional, website serta berbagai brosur yang ditujukan ke sekolah, kantor, pusat perbelanjaan, dan hiburan lainnya. Selain itu ikut serta didalam pameran- pameran wisata yang ada di dalam maupun luar negeri.

5. Memilih waktu (moment) yang tepat Moment yang tepat dalam pemasangan iklan adalah

a. Menayangkan iklan dalam jangka waktu yang pendek dengan pertimbangan akan menarik perhatian secara maksimum dari pendengar.

b. Memasang iklan secara terus-menerus dengan tujuan untuk mengingatkan masyarakat.

c. Memasang iklan yang sebentar-bentar gencar, kemudian menghilang, lalu ditutup dengan iklan yang gencar lagi.

Selain iklan, alat yang digunakan adalah promosi. Bentuk promosi yang kita gunakan dalam analisis ini adalah promosi penjualan (sales promotion). Promosi penjualan adalah bentuk promosi melalui pemberian insentif jangka pendek untuk mendorong pembelian tiket masuk atau layanan. Pengelola Wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi Pantai Manggar memberikan diskon 10 % di hari-hari besar keagamaan, 5 % di hari senin-jumat.

Stu

di,

In

vesta

si P

ari

wis

ata

D

aera

h

14 Oktober 2010


BAB XManajemen Operasi

Manajemen operasi merupakan rangkaian proses pengolahan keseluruhan sumber daya perusahaan yang dibutuhkan untuk menghasilkan barang atau jasa yang akan ditawarkan kepada konsumen. Unit usaha wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi adalah wahana hiburan terpadu yang terdiri dari:a. Peraga-peraga iptek, peralatan ini hanya memiliki jangka pakai yang cukup

lama. Hanya diperlukan maintainb. Listrik, Hampir semua alat peraga iptek berbasis elektronis, sehingga suplai

listrik harus terjamin.c. BBM (bensin), untuk kendaraan ATVd. Foodcourt, yang membutuhkan suplai makanan, gas elpiji, air bersih.

Standar minimum ketersediaan a.Kebutuhan minimum listrik setiap hari adalah 5000 watt.b. Kebutuhan air bersih setiap minggu adalah 500 liter.c.Kebutuhan BBM berupa bensin adalah 200 liter per minggu.d. Kebutuhan Elpiji adalah 10 tabung elpiji 12 kg/hari

Manajemen pemenuhan kebutuhana. Listrik saat ini telah tersedia di pantai Manggar. Selain itu, sebagai cadangan,

pengadaan 1 unit genset juga menunjang ketersediaan listrik.b. Kebutuhan air bersih dapat diperoleh dengan relatif mudah karena di Manggar

terdapat pusat pengolahan air laut menjadi air tawar yang dipasok ke seluruh pelosok Balikpapan.

c. Kebutuhan BBM dan Gas Elpiji terpenuhi dari SPBU terdekat berjarak 5 km dari lokasi wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi.

Manajemen pemeliharaan peralatan:a. Setiap wahana ditempatkan personel yang bertugas mengecek kondisi wahana

setiap hari (sebelum pelayanan wahana dibuka).b. Maintaince diadakan setiap hari senin (saat paling sepi pengunjung).c. Membuat catatan tentang umur pakai di semua peralatan peraga maupun

permainan sehingga didapatkan jadwal penggantian alat. Listing ini termasuk dengan rekomendasi pergantian total atau pergantian komponen-komponen tertentu.

Stu

di,

In

vesta

si P

ari

wis

ata

D

aera

h

14 Oktober 2010


BAB XIManajemen Sumber Daya Manusia

Dalam unit investasi Taman rekreasi Pantai Manggar, sumber daya manusia merupakan salah satu kunci kesuksesan. Manajemen sumber daya manusia itu sendiri adalah suatu ilmu atau cara bagaimana mengatur sumber daya yang dimiliki oleh individu sehingga sumber daya manusia yang dimiliki dapat bekerja secara efektif dapat dan maksimal guna pencapaian tujuan (goal) dari unit bisnis tersebut. Sumber daya manusia ini merupakan suatu bentuk investasi yang memainkan peranan penting dalam suatu perusahaan yang akan mendukung kinerja faktor produksi lainnya. Untuk sumber daya manusia, pada tahap awal, wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi ini merekrut 27 karyawan dengan susunan sebagai berikut :

JabatanJumlah

(orang)Job deskription

Manajerial

Manager Keuangan

Manajer Pemasaran

Manager Operasi

1

1

1

Mengatur keuangan

Mengatur Pemasaran

Mengatur Operasional

Staff

Staff keuangan

Staff Pemasaran

Staf operasional

2

2

4

Membantu Manajer

OB5

Bertanggung jawab atas kebersihan,

dan bertanggung jawab atas

berfungsinya semua utilitas dan

peralatan

Kasir 5 Bertanggung jawab dalam segala

transaksi keuangan dengan

pengunjung

Supervisor zona 6 Bertanggung jawab mengawasi setiap

zona, memastikan tidak ada bahaya

dalam setiap zona, bertindak sebagai

instruktur dalam setiap zona

Perekrutan karyawan berikutnya berdasarkan kebutuhan, misalnya penambahan wahana baru.

Standar Tingkat pendidikan yang dibutuhkan :

Stu

di,

In

vesta

si P

ari

wis

ata

D

aera

h

14 Oktober 2010


Jabatan Pendidikan Pengalaman

Manager Min S1 5 TahunSupervisor Min D3 3 Tahun Staf Min D2 2 TahunKasir Min D1 1 TahunOB SMU 1 Tahun

BAB XIIPemberdayaan Masyarakat

Pemberdayaan masyarakat merupakan suatu komitmen unit usaha untuk selalu memberikan dampak sosial dan ekonomi yang positif bagi masyarakat, khususnya masyarakat sekitar wahana.

Terkait dengan sifat wahana yang kental bernuansa edukatif, maka konsep pemberdayaan masyarakatnya juga banyak diarahkan pada peningkatan kualitas pendidikan dan ketrampilan masyarakat sekitar Konsep Pemberdayaan Masyarakat di Wahana pembelajaran-rekreasi terintegerasi Pantai Manggar adalah sebagai berikut : Pemberdayaan di sektor Ekonomi masyarakat di sekitar Wahana

pembelajaran-rekreasi terintegerasi berupa permodalan bunga ringan untuk penyediaan jasa, barang souvenir, makanan (untuk mengisi foodcourtnya), sekaligus pelatihan manajemen keuangan bagi UKM.

Pemberdayaan di sektor Pendidikan, terdapat beberapa bentuk pemberdayaan di sektor ini, yakni :- Pelatihan kesenian daerah (dari berbagai daerah, terutama Kaltim) bagi

anak-anak sekolah di sekitar wahana, sekaligus sebagai pelaku/pemain di atraksi-atraksi kesenian yang secara rutin akan diadakan di wahana ini. Keuntungan yang di dapatkan anak-anak di konversi dalam bentuk beasiswa dan bantuan sarana/peralatan sekolah.

- Pelatihan manajemen outbound bagi pemuda-pemuda sekitar wahana, sekaligus sebagai perekrutan staff wahana outbound dan kemungkinan pengembangan ke pembuatan operator outbound training.

- Pembinaan atlet-atlet motorcross dan grasstrack yang diberikan fasilitas di sirkuit ATV.

BAB XIIIAnalisa Keuangan

Stu

di,

In

vesta

si P

ari

wis

ata

D

aera

h

14 Oktober 2010


Estimasi modal dasar yang diperlukan sekitar Rp 14,544,069,760. Perincian biaya investasi adalah sebagai berikut:

Nilai di Balikpapan

Inflasi barang modal

Biaya

Land clearing 3,204,000,000 3,204,000,000 Taman Pintar 18,249,984,000 6.61% 19,456,307,942 ATV 738,522,000 6.61% 787,338,304 Outbound 188,822,400 6.61% 201,303,561 Genset 213,600,000 213,600,000 Bangunan kantor dan pos satpam

1,602,000,000 1,602,000,000

760,000 Instalasi Listrik, Air, Internet, Telepon

1,068,000,000 1,068,000,000

Legal cost 8,000,000 General and Adm 10,000,000 Food Court 825,000,000 6.61% 879,532,500 Parkir 341,760,000 6.61% 364,350,336 Commissioning and Finishing

106,800,000 106,800,000

Total 24,697,992,643

Pendanaan investasi direncanakan 40% dari modal sendiri, sisanya, 60%, berasal dari pinjaman bank. Rinciannya adalah sebagai berikut:

Pendanaan Investasi

Porsi Tingkat Bunga

Jangka Waktu (Tahun)

Bunga setelah pajak

Perkalian

Modal Sendiri (Ekuitas)

40% 25% 25% 10.0%

Pinjaman 60% 18% 5 13% 7.6%Total 100% WACC 17.6%

Dengan demikian, dapat dirinci program pelunasan utang sebagai berikut:

0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5 Total

Stu

di,

In

vesta

si P

ari

wis

ata

D

aera

h

14 Oktober 2010


Pinjaman pokok

18,075,520,518 15,548,963,271 12,567,625,719 9,049,647,408 4,898,433,000 0

Present value 18% 0.8475 0.7182 0.6086 0.5158 0.4371 3.1272

Biaya Bunga + Cicilan

5,780,150,941 5,780,150,941 5,780,150,941 5,780,150,941 5,780,150,941

Biaya Bunga 3,253,593,693 2,798,813,389 2,262,172,629 1,628,936,533 881,717,940

Cicilan 5 2,526,557,247 2,981,337,552 3,517,978,311 4,151,214,407 4,898,433,000

Pengunjung pantai manggar per tanggal 2009 sebanyak 146,000. Dengan kehadiran objek wisata rumah pintar, ATV, outbound, dan food court, didukung oleh analisis pasar, strategi harga dan strategi promosi yang baik, dapat diestimasikan terjadi peningkatan jumlah pegunjung pantai manggar dari tahun 1 sampai tahun 5 adalah sebagai berikut:

2009 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5

Peningkatan jumlah pengunjung dari tahun 2009

10% 20% 30% 40% 50%Pengunjung Pantai Manggar

146,000

160,600

175,200

189,800

204,400

219,000

Revenue yang didapatkan pada unit bisnis taman pintar, ATV, outbound, food court, dan parkir dari tahun 1 sampai tahun 5, adalah sebagai berikut:

Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5 Taman pintar

1,686,300,000 2,146,200,000 2,657,200,000 2,503,900,000 2,299,500,000

ATV 3,219,300,000 735,840,000 827,820,000 735,840,000 643,860,000 Outbound 7,066,400,000 13,875,840,000 16,702,400,000 16,188,480,000 9,636,000,000 Food Court

137,500,000 137,500,000 137,500,000 137,500,000 137,500,000

Parkir 224,840,000 245,280,000 265,720,000 286,160,000 306,600,000

Stu

di,

In

vesta

si P

ari

wis

ata

D

aera

h

14 Oktober 2010


BAB XIVResiko Investasi

Setiap Investasi atau usaha pasti memiliki risiko yang bisa menyebabkan kerugian.Untuk Usaha Waterpark ini risiko investasi yang bisa terjadi adalah :

1. Jumlah pengunjung tidak sesuai target.2. Bahaya terkait permainan high risk yang ada wahana (trampolin, Flying fox,

dan ATV).3. Kebakaran4. Bencana alam, yakni Banjir periodik terkait lokasi wahana di bibir pantai

Manggar.

Antisipasi yang dapat dilakukan untuk mengurangi kerugian terjadinya risiko kerugian atau kebangkrutan :

1. Melakukan inovasi–inovasi baru, serta iklan dan promosi yang gencar, terutama di tahun-tahun pertama.

2. Penerapan prosedur keselamatan (savety prosedure) secara ketat dan konsisten.3. Pengecekan peralatan secara berkala.4. Asuransi bagi pengguna permainan high risk.5. Membangun bangunan dengan ketinggian yang lebih dari daerah banjir atau

tanggul.

Stu

di,

In

vesta

si P

ari

wis

ata

D

aera

h

14 Oktober 2010


BAB XVStruktur Permodalan

Sistem kemitraan yang ditawarkan pemerintah adalah BOT, dengan insentif dari pemerintah adalah lahan sebesar 13.000m2 , selama 30 tahun sesuai dengan undang- undang yang berlaku dan dapat diperpanjang sampai dengan 80 tahun. Dan pada akhir tahun masa kontrak pihak ketiga menyerahkan kembali kepada pemerintah.

Struktur permodalan yang diperlukan selain lahan dari pemerintah, adalah berasal dari dana sendiri dan pinjaman dari bank dengan perbandingan presentase 40%:60% .

Analis

Fadjar AD, Direktur [email protected]

Joseph Sumantri, [email protected]

Susan Meliana, Deputi Direktur [email protected]

Andreas Tarigan, [email protected]

The information provided on this report is not intended for distribution to, or use by, any person or entity in any jurisdiction or country where such distribution or use would be contrary to law or regulation or which would subject Lepmida.com or any of its affiliates and subsidiaries to any registration requirement within such jurisdiction or country. Neither the information, nor any opinion contained in this report constitutes a solicitation, or offer by Lepmida.com to buy or sell any securities, futures, options or other financial instruments or provide any investment advice or service. Disclaimer of Warranty and Limitation of Liability of The information on this report is provided "AS IS". Although the information provided on this report is obtained or compiled from sources Lepmida.com believes to be reliable, Lepmida.com does not guarantee the accuracy, validity, timeliness or completeness of any information or data made available on this report for any particular purpose. Neither Lepmida.com, nor any of its directors, officers or employees, will be liable or have any responsibility of any kind for any loss or damage incurred by the viewer in the event of any failure or interruption of this site, or resulting from the act or omission of any other party involved in making this site or the data contained therein available to the viewer , or from

Disclaim

Stu

di,

In

vesta

si P

ari

wis

ata

D

aera

h

14 Oktober 2010


any other cause relating to the access to, inability to access, or use of the report or these materials, whether or not the circumstances giving rise to such cause may have been within the control of Lepmida.com or of any vendor providing software or services support. In no event will Lepmida.com or any such parties be liable to the viewer for any direct, special, indirect, consequential, incidental damages or any other damages of any kind even if Lepmida.com have been advised of the possibility thereof.

studi investasi pariwisata pantai manggar, balikpapan

Documents