MOHON DENGAN SANGAT DENGAN MEMBACA E-BOOK INI ANDA HARUS MEMBERITAHU YANG LAIN MENGENAI GRATIS DOWNLOAD INI!! JANGAN HANYA SAMPAI BERHENTI DITANGAN ANDA SAJA!!! MINIMAL BERITAHU 3 ORANG ENTAH VIA FACEBOOK, TWITTER, ATAU TERSERAH ANDA JIKA TIDAK ANDA BERDOSA TERHADAP BANGSA INI, DAN MUNGKIN KATA B#NGS#T MUNGKIN COCOK BAGI ANDA (MAAF EMOSI, KRN SY SDH DEDIKASIKAN PENUH TAPI BERHENTI DITANGAN ANDA)

Saya Muak Dengan Motivasi

Sanksi Pelanggaran Pasal 72 Undang-undang Nomor 19 Tahun 2002 tentang Hak Cipta 1. Barangsiapa dengan sengaja dan tanpa hak melakukan perbuatan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) atau Pasal 49 ayat (1) dan ayat (2) dipidanakan dengan pidana penjara masing-masing paling singkat 1 (satu) bulan/atau denda paling sedikit Rp1.000.000,00 (satu juta rupiah), atau pidana penjara paling lama 7 (tujuh) tahun dan/atau denda paling banyak Rp5.000.000.000,- (lima miliar rupiah). 2. Barangsiapa dengan sengaja menyiarkan, memamerkan, mengedarkan, atau menjualkan kepada umum suatu ciptaan atau barang hasil pelanggaran Hak Cipta atau Hak Terkait sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dipidana dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun dan/atau denda paling banyak Rp500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah).

Hadi Wijaya

Saya Muak Dengan Motivasi

Penerbit Lesprivatbisnis.com

Saya Muak Dengan MotivasiDC 770000 2011 Lesprivatbisnis.com Lesprivatbisnis.com Email: adminebook@lesprivatbisnis.com/ Ym: lesprivatbisnis@yahoo.com

Cetakan pertama, Maret 2011

ISBN : 978-602-99044-0-6

Hak cipta dilindungi undang-undang Dilarang memperbanyak karya tulis ini dalam bentuk dan dengan cara apapun, termasuk fotokopi, tanpa izin tertulis dari Penerbit

Dengan membaca buku ini maka anda setuju bahwa segala implementasi yang anda lakukan setelah membaca buku ini adalah tanggung jawab anda sendiri, bukan penulis

Jika anda terbantu atas buku ini atau web ini dan ingin mendonasikan untuk kelangsungan web ini harap hub: lesprivatbisnis@yahoo.com Terima Kasih.

Daftar IsiDaftar Isi Kata Pengantar Skema Perjalanan Bisnis 1. Memulai Bisnis a. b. c. d. e. f. Mulai dengan pola pikir kita Memulai Usaha Apa Yang Membuat Bisnis Anda Berjalan Permodalan Dengan Kartu Kredit Pengurusan Ijin Usaha Cashflow 4 11 13 21 29 38 vi 1 3

2. Berhutang Dengan Membeli Properti a. b. c. d. e. f. g. Kenapa Kita Musti Berhutang Persiapan Hutang Pilihlah KPR Supaya Bank Tertarik Memberikan Pinjaman Memilih Properti Memperoleh Modal Dengan Membeli Properti Cara Mudah Menilai Properti 45 47 49 52 55 60 67

3. Bisnis dan Properti a. Memperoleh Modal Lagi Dari Properti Yang Telah Kita Beli b. Menyulap Properti 71 77

c.

Mengakselerasi Bisnis Dengan Modal dari Properti, Properti dari Bisnis 82

4. Lampiran 1. Beberapa Pertanyaan Yang Sering Ditanyakan Pemula 2. Apa Yang Bisa Anda Lakukan 3. Daftar Istilah Umum Dalam Properti 4. Contoh Real Hasil Appraisal 5. Studi Kasus 6. Kumpulan Tulisan-tulisan diforum-forum Tentang Penulis 84 91 95 101 111 131 205

Kata Pengantar

Saya Muak Dengan Motivasi

tingkat nasional, tingkat provinsi, maupun tingkat lokal. Gembar gembor untuk menjadi pengusaha digaungkan setiap hari di media massa. Namun jarang sekali dari para motivator tersebut mengajarkan bagaimana cara praktek menjadi pengusaha, karena disatu sisi mereka bukan dari pengusaha, kalaupun pengusaha, mereka sudah lupa caranya mulai dari nol atau enggan memberitahu rahasianya (supaya tidak tersaingi orang lain mungkin, hahaha). Sehingga dengan demikian, banyak yang termotivasi untuk menjadi pengusaha, namun tidak tahu caranya. Buku ini seperti lilin ditengah kegelapan, yang membantu sedikit menjelaskan cara menjadi pengusaha. Mulai dari pembentukan pola pikir pengusaha, permodalan, perhitungan bisnis, hingga bermain properti untuk menunjang usaha. Semua disertai dengan contoh yang nyata terjadi disekitar

I

ndonesia merupakan negara yang kaya akan sumber daya. Namun

ironinya Indonesia sangat kekurangan pengusaha. Sudah banyak para motivator yang memotivasi masyarakat untuk menjadi pengusaha, entah

saya dan lampiran-lampiran yang mendukungnya, hal tersebut supaya mudah dimengerti oleh anda, para perindu menjadi pengusaha. Masa depan ditangan anda, jika anda tahu bagaimana cara bermainnya. Semoga dengan kehadiran buku ini, kehidupan anda menjadi lebih baik lagi, sesuai harapan kita bersama.

~Hadi Wijaya~

Skema Perjalanan Bisnis

3

BAB SATU

Memulai Bisnis1.a. Mulai Dengan Pola Pikir Kita Tidak ada bisnis tanpa modal, semua butuh modal. Cuma modal itu bisa bermacam-macam, bisa modal tubuh yang sehat, jiwa yg sehat, dan sebagainya. Kalau modal uang, sebenarnya bisa diakal dengan banyak hal. Pada intinya kekurangan kita ini hanya satu, tidak pandai lihat peluang usaha. Melihat peluang usaha itu butuh latihan, butuh perhatian. Dari mana kita bisa melihatnya? Dari bisnis-bisnis yang sudah ada. Kita lihat bisnis-bisnis yang berdiri, bisnis yang sekarat, bisnis yang ramai, bisnis yang lagi hot, bisnis booming, bisnis mau hancur, dan sebagainya. Sering kali kita hanya menerima informasi disekeliling kita begitu aja, tidak disangkutkan dengan sense kita. Misalnya tetangga kita tokonya sepi, lihat apa yang timbul/kesan apa dlm hati kita. Mungkin kita kasihan, lalu beli apa yg tidak kita perlukan biar mereka senang, sekedar ajak omong, atau dalam hati berkata "goublok, buka toko kok.....". Baiknya, ketika kita melihat informasi "toko tetangga sepi" cari apa yang membuat sepi, pikirkan kenapa kok tidak ada yang membelinya. berandai-

4

andai bahwa anda adalah pemilik toko itu, apa solusinya. Sebenarnya bisnis itu adalah masalah, atau problem; yang kita perlukan ialah cara pemecahan problem itu, atau dikenal problem solving. Ketika seseorang mengenali masalahnya, maka ia bisa memecahkan masalahnya. Ketika berkali-kali seseorang memecahkan masalah yang sama, maka masalah itu akan tampak mudah dipikirannya. Contohnya kita beli TV baru, masalahnya kita tdk tahu tombol2nya. Nah lalu kita belajar, tekan tombol A, ternyata efeknya begini, tekan tombol B, ternyata efeknya begitu,dan seterusnya.Lama kelamaan kita akan mulai terbiasa dengan tombol-tombol itu. Semua tombol jadi mudah, sambil merem melek (tutup mata, buka mata) pun bisa. Proses pengenalan masalah diatas secara berulang-ulang, disebut juga proses belajar/ learning. Dalam hal ini, learning terhadap bisnis lah yang kita masukkan ke otak seharihari. Kita baca di koran perusahaan A sukses, Why? How? Who? Lalu depot makanan di daerah B laris manis. How? Why? Who? Itulah sehari2 yang kita lakukan agar terbiasa dengan bisnis. Berikutnya ialah practice, atau berbuat berdasarkan keputusan. Banyak kali kita lemah dalam hal ini, karena practise melibatkan seluruh anggota tubuh kita untuk tujuan tertentu. Yang dimaksud lemah dalam hal practice ialah kemalasan, ketakutan, kekuatiran, kesusahan, dan kehati2an (5K) kita. Just do it saja, Lakukan saja! Hantam saja! Bicara pd diri sendiri, Maki-maki

5

diri kita sendiri kalau tidak melakukannya. Itu lah yang paling praktis untuk mendobrak 5K diatas. Lama kelamaan practice akan membentuk skill atau keahlian (practice made skill), dlm hal ini bisnis. Ada prinsip universal yang harus kita pahami, segala sesuatu dimulai dengan berat sekali, jika sudah berjalan akan tampak ringan. Hal Apapun Didunia, entah menggenjot becak, entah menjalankan mobil (butuh gigi 1 yg terkuat), bahkan memulai bisnis. Nah sekarang Bisnis tanpa modal, apa mungkin? Mungkin, caranya? Anda jawab sendiri, terbiasa dulu dengan melihat kesempatan disekitar kita, asah problem solving kita terhadap bisnis, asah pikiran kita dengan pikiran bisnis, practice dan bentuk skill bisnis kita. Jangan terbuai dengan mimpi ingin kaya, karena kita akan selalu terjebak dengan mimpi itu. Yang terpenting ialah pola pikiran, ide kita, dan aksi kita untuk memulai bisnis. Kelemahan kita satu-satunya ialah 5K kita itu. Ingin cepat ke tujuan, tapi tanpa usaha, bagaimana bisa? Banyak bisnis besar yang dimulai dari hal kecil, entah mulai dari penjual kaki lima, atau memulai dari garasi saja. Yang terpenting ialah bagaimana kita membaca pasar, bagaimana kita merespon pasar tersebut, dan bagaimana kita memenuhi kebutuhan pasar tersebut. Berikut ini beberapa pola pikir yang harus anda tanamkan dipikiran anda untuk memulai bisnis:

6

a.

Tujuan berbisnis ialah mendapatkan uang; Sekarang arahkan pemikiran anda bagaimana cara mendapatkan uang (yang tentunya dengan cara legal, sesuai hukum dan norma). Pikirkan, pikirkan dan selalu pikirkan, setiap hari, dimanapun, kapanpun bagaimana anda menghasilkan uang. Pemikiran anda akan membawa anda secara otomatis menuju penciptaan cara mendapatkan uang. Hal tersebut dikenal juga dengan insight, eureka, atau aha experience. Memang hal ini memakan waktu, tenaga dan pikiran. Tetapi setelah anda menemukan, maka tubuh akan bereaksi mewujudkan sesuai dengan tujuan yang diperintahkan pikiran anda.

b.

Melihat suatu barang di toko; Jika kita pergi ke suatu toko, melihat barang yang dijual dengan harga tertentu, apa yang kita pikirkan? wah ini memang mahal karena mereknya bagus, Aduh, mahalnya masak gini aja kok mahal, atau langsung aja anda beli karena bagus bentuknya? Ini yang harus kita perhatikan ketika kita melihat suatu barang apakah murah atau mahal: berapa ongkos & bahan bakunya, apakah memang mahal, bahan terbaik, atau langka berapa ongkos pembuatannya, berapa lama pembuatan tersebut, jika anda bisa memperkirakan faktor-faktor diatas, lalu hitung berapa keuntungan toko dan produsen.

7

Jika harga barang tersebut anda rasa mahal, namun secara ongkos produksi murah, pikirkan apa yang membuat mahal, apakah merek, apakah kualitas, apakah resiko, apakah kelangkaan, apakah keindahan, atau lainnya.

Hal tersebut harus anda biasakan, agar anda terlatih dengan pematokan harga barang dagangan anda, atau disebut juga teknik pricing bagi barang dagangan anda. c. JANGAN GUNAKAN UTANG UNTUK BARANG KONSUMER. Ini syarat awal yang harus kita pegang sebelum kita memulai bisnis. Saat-saat kita bisa bijak mengolahnya, namun ketika kita memperoleh modal atau uang dari utang-utang itu, kita cenderung menjadi boros. Kita sering kali merasa punya uang sehingga ingin menghabiskannya. Apa yang terjadi selanjutnya? Cicilan jadi tidak terbayar, akhirnya kita sendiri tenggelam dalam utang. Hal ini memang saya tekankan karena memang ini kelemahan fatal yang tidak termaafkan (memang sebegitu parahnya, jika utang tidak dijadikan modal kembali). Kunci utama dari pengelolaan ialah pengendalian diri. d. Anda adalah seorang pemimpin, pemimpin pekerjaannya adalah menyuruh anak buahnya untuk melakukan sesuatu. Jangan anda lakukan pekerjaan yang seharusnya dilakukan oleh anak buah. Suruhlah anak buah anda, anda harus bisa mendelegasikan anak buah untuk mengerjakan suatu pekerjaan. Perintah anda, itulah yang dibutuhkan oleh anak buah anda.

8

e.

Berpikirlah positif, aura anda akan memancar kepada orang lain. Anda sebagai pimpinan perusahaan, sebagai bos anda mempunyai virus yang tidak anda sadari. Jika anda positif terhadap bisnis anda maka pegawai anda juga ikut bersemangat; jika anda lagi sedih, tidak bisa bayar utang, bisnis lagi jelek, maka pegawai anda juga akan tidak bersemangat. Memang hal ini memang bersifat relatif, namun saya sarankan buktikan sendiri.

f.

Kerja keras, usaha dan cerdik mengelola masalah, itulah kuncinya anda sukses. Tidak ada uang cepat, yang ada hanya kerja keras. Memang bisnis untuk pertama kali memulai memanglah sangat berat, jika sudah mulai berjalan, segalanya jadi mudah. Saya jamin!

g.

Bisnis hanya suatu alat untuk memperoleh penghasilan, anda harus bisa melepaskan dengan mendelegasikan kepada orang lain. Sangat tidak cocok jika anda hanya memberati satu bisnis saja. Apa yang terjadi jika anda hanya memberati satu bisnis saja? Seumur hidup anda hanya bergantung pada satu bisnis itu saja. Bandingkan jika anda mempunyai beberapa bisnis, bisnis A menghasilkan sekian juta, bisnis B menghasilkan sekian juta, bisnis C menghasilkan sekian juta, totalnya bisa anda hitung sendiri.

h. Terbiasalah dengan laporan keuangan. Anda tidak perlu berbakat dalam hal akuntansi, yang perlu anda tahu ialah pemasukan dan pengeluaran. Pengeluaran tetap dan tidak tetap. Pengeluaran tetap dan tidak tetap inilah yang anda harus bisa bedakan.

9

Contoh: Bisnis roti, pengeluaran tidak tetap: pembelian tepung terigu, telor, mentega pengeluaran tetap: gaji pegawai Pengeluaran tidak tetap itu mengikuti seberapa banyak barang yang kita produksi atau jual. Sedangkan pengeluaran tetap ialah pengeluaran rutin/ teratur yang harus dikeluarkan setiap bulannya. Dengan menguasai hal ini, anda akan bisa menghitung berapa keuntungan anda setiap menjual barang, berapa minimum penjualan yang bisa menutup biaya-biaya lainnya, dan berapa keuntungan bersih yang anda raih (hal ini bisa anda baca detail pada bagian 1.f. Cashflow) i. Bayarlah hutang anda tepat waktu, karena disitulah kredibilitas anda teruji. Semakin bagus kredibilitas anda semakin dipercaya oleh orang lain. Semakin dipercaya anda, semakin banyak keuntungan yang bisa anda raih. Jangan terlambat 1 hari pun! Salah satu kenapa kita tidak boleh terlambat 1 hari pun, karena pada bank akan tercatat keterlambatan anda. Setiap bank harus melaporkannya kepada Bank Indonesia, dan Bank Indonesia akan mencatatnya. Jika dimasa mendatang anda hendak mengajukan kredit, bank2 lain akan mengacu pada track record anda pada Bank Indonesia. Jadi jika anda terlambat, maka bank-bank lain akan segera mengetahuinya. j. BERBISNIS ADALAH SUATU KEBERANIAN; pengusaha adalah mengusahakan sesuatu dari tidak ada menjadi ada. Jika anda tidak berani berbisnis, lebih baik anda tidak usah meneruskan membaca buku ini.

10

k.

Karena memang butuh kenekatan untuk memulainya, mendobrak ketakutan dan keraguan anda. Berusaha, berusaha, dan berusaha itulah kuncinya. Tanpa kenekatan anda, anda tidak mungkin bisa maju sukses.

1.b. Memulai Usaha Banyak hal kecil yang dapat kita jadikan bisnis, Pada pembahasan sebelumnya telah diberitahu agar sense melihat peluang kita dikembangkan dengan lebih lanjut. Peluang itu selalu ada disekitar kita, kita harus jeli melihatnya agar tidak terlepas. Memulai usaha tidaklah harus dengan modal besar, dengan modal seadanya anda bisa memulai bisnis apapun. Memang semua kembali kepada lingkungan disekitar kita. Apa yang bisa dijadikan bisnis, ya kita jadikan bisnis asal legal dan tidak bertentangan dengan norma.

Beberapa faktor yang perlu diperhatikan dalam memulai usaha: a. Banyak momentum yang anda bisa manfaatkan sebagai sarana untuk memulai bisnis anda, contohnya: Puasa bagi org Muslim, anda bisa memulai berjualan makanan kecil untuk berbuka puasa,

11

Lebaran, anda bisa berjualan mulai dari kain sarung, baju baru, tas, sepatu, handphone, makanan, parcel, makanan ringan dan sebagainya

Natal dan tahun baru, anda bisa berjualan parcel, kartu natal, pohon natal, lampu hias, makanan ringan, kue, maupun menyewakan baju sinterklas

Tahun Baru Cina, anda bisa berjualan kue, makanan, atau pun dekorasi.

b.

Tujuh belasan. Valentin. April Mob. Hallowen. Dan sebagainya.

Cari komoditi; Anda memerlukan barang dagangan untuk dijual kepada pasaran, atau kita sebut disini komoditi. Ciptakan sesuatu atau beberapa komoditi yang bisa dijual kepada pasar. Apa yang bisa laku keras, apa yang bisa dijual dengan untung yang besar, apa yang bisa membuat orang-orang rela antri demi membeli produk kita. Pada penciptaan komoditi terdapat beberapa faktor yang harus kita perhatikan: o o o Differensiasi, Konteks (tema) dan Kontent (isi), Temukan alasan, kenapa orang membeli produk kita.

Ketiganya akan saya bahas pada bagian berikutnya.

12

1.c. Apa Yang Membuat Bisnis Anda Berjalan Membuat bisnis tentu saja tidak mudah seperti membalikkan tangan. Jika bisnis tidak menghasilkan keuntungan, tentu saja membuat kita ogah untuk berbisnis. Berikut ini beberapa faktor yang bisa dijadikan acuan supaya bisnis anda bisa berjalan dan menghasilkan keuntungan buat anda: 1. Differensiasi/ Get Out of The Crowd Saya mempunyai seorang teman, ia mengatakan kepada saya ingin membuka usaha berjualan jus buah. Namun saya balik tanya kepadanya, apa bedanya jus buahnya dengan jus buah orang lain, sehingga orang lain lebih memilih produknya dibanding produk orang lain. Ia tidak bisa mengatakannya. Berikutnya kami berdiskusi dan berdiskusi, lama kelamaan ia mengganti komoditinya dengan menjual susu. Lagi-lagi timbul pertanyaan apa yang membedakan dengan produk orang lain. Differensiasi dalam bisnis sangat diperlukan, kita harus cari tahu kenapa orang membeli produk kita, kenapa orang memilih membeli produk kita dibandingkan orang lain. Banyak kesalahan-kesalahan bisnis yang diakibatkan kurangnya differensiasi ini. Baik itu perusahaan besar, sampai warung kecil, hingga sales kelilingan. Saya ingat sebuah toko di daerah saya. Katakanlah toko A. Dulu toko A ini kecil, namun sekarang menjadi seperti supermarket. Lalu rupanya tetangganya ada yang iri melihatnya, lalu membuat toko kecil (sebut saja toko B)yang serupa dengan toko A yang dulu. Barang dagangannya pun

13

mirip, namun sepi pembeli. Kenapa? Karena pembeli lebih memilih toko A, toko A jauh lebih lama daripada toko B, jadi lebih kenal dengan para pegawai dan pemiliknya langsung. Kesalahan inilah yang bisa membuat toko B jatuh bangkrut. Lalu saya teringat pula disebuah kios kecil yang mangkal persis diparkiran sebuah supermarket besar, supermarket terkenal dikota itu. Namun kios tersebut terus bertahan, dan ramai pembeli. Barang dagangannya pun mirip dengan jualan supermarket, ada rokok, ada aqua, ada roti-roti kecil murah, ada permen, nasi bungkus, dan snack-snack kecil. Saya sempat berpikir, gila pemilik kios ini, menantang raksasa. Dengan penasaran saya pun mengadakan observasi. Ternyata segmentasi/konsumen kios ini adalah untuk para tukang parkir, para sopir yang menunggu tuannya belanja di supermarket, para tukang becak, dan para pegawai supermarket. Kios ini memanfaatkan apa yang tidak dijual oleh supermarket, contohnya menjual rokok eceran batangan, menjual nasi bungkus murah sekali (Rp.1.500,-/ bungkusnya, isinya terlalu banyak nasinya dibandingkan ikannya), bahkan pemilik kios ini menyediakan jasa pijat di kiosnya. Betul2 differensiasi. Memang differensiasi ini membutuhkan proses kreatifitas, proses otak kanan. Terkadang memerlukan waktu untuk menemukan jawabannya. Namun hal tersebut bisa kita latih terus menerus, sehingga kita terbiasa menemukan jawabannya. Contohnya jika kita lihat minyak goreng, banyak sekali merek minyak goreng, dari A sampai Z. Nah ada perusahaan yang kreatif yang menanamkan image bahwa minyak gorengnya benar-benar bersahabat

14

dengan jantung, alias tidak membuat jantungan. Bahkan bisa diminum secara langsung. Betul-betul get out of crowd. Nah cobalah jika anda pergi ke toko dan melihat suatu barang, pikirkan nilai tambah apa yang bisa anda tambahkan, jika ada kekurangan, nilai mana yang bisa anda kurangi. Lalu pada akhirnya akan timbul pertanyaan Apakah anda bisa memproduksi barang yang lebih baik dan lebih bagus dari barang itu?. Memodifikasi suatu barang/produk juga bisa termasuk sebagai proses diferensiasi terhadap produk orang lain; menjadikan produk anda berbeda/lebih baik daripada produk orang lain. 2. Konteks dan Kontent Konteks (tema) dan Konten (isi), Konteks yang saya maksudkan disini ialah tema dari komoditi anda. Sedangkan Konten ialah barang dagangan itu sendiri. Keduanya itu membantu anda membedakan komoditi anda dengan komoditi orang lain. Disinilah peran konteks atau tema. Contoh, pada kasus sebelumnya, teman saya ingin berjualan produk susu. Pertama kita lihat bahwa kontennya adalah susu sapi, berarti pasar ditujukan kepada anak-anak dan remaja. Sekarang kita lihat apa yang disuka dari mereka dan hubungannya dengan barang dagangan kita, ternyata dalam diskusi ditemukan bahwa mereka senang akan gambar atau pernak pernik sapi, selain susunya. Berarti nantinya kiosnya akan diwarnai dengan gambar-gambar sapi yang unik dan lucu-lucu untuk menarik perhatian mereka, atau dengan kata lain bernuansa sapi. Nah, bernuansa sapi itulah konteks. Banyak produk-produk yang laku keras dipasaran karena kecocokan antara konteks dan konten mereka. Lihat saja joger, konten mereka adalah kaos,

15

mug, jam dinding, atau barang-barang souvenir. Sedangkan konteks mereka adalah banyolan atau guyonan atau kata-kata lucu. Ayam Bakar Wong Solo, konten mereka adalah ayam bakar, sedangkan konteks mereka adalah ciri khas solo atau nuansa solo tradisional. 3. Temukan alasan, kenapa orang membeli produk kita. Ketika anda bisa menemukan kenapa orang membeli produk kita, maka konsumen akan loyal terhadap kita. Orang membeli suatu produk kita, demi pemenuhan kebutuhannya. Ketika pemenuhan kebutuhannya terpenuhi (tercapai kepuasan) maka ia akan mengulangi transaksi lagi. Contoh: Saya pernah membeli makanan disebuah kios. Secara tampilan, kios tersebut menarik perhatian, lokasi strategis/ eye catching, desain grafis yang menarik, dan foto makanan yang menarik. Langsung saya datangi dan membelinya, tapi apa yang terjadi? Pelayanan bagus, cepat dan ramah walaupun ramai dengan pembeli. Namun ketika saya makan, rasanya tidak enak. Terus terang saya kecewa. Lalu apakah saya mengulangi lagi pembelian ditempat itu? Terus terang saja tidak, karena tercantum dipikiran saya, makanannya tidak enak. Bagaimana dengan orang lain? Beberapa bulan setelah saya membeli makanan dikios itu, kios itu menjadi sepi, berlawanan dengan ketika pertama kali buka. Saya rasa orang lain pembeli di kios tersebut sama dengan saya, ogah untuk membeli lagi (repeating buy). Bagi diri saya ketika saya tertarik melihat kios tersebut dan foto-foto makanannya yang menarik hari, saya sudah membayangkan betapa

16

nikmatnya makanan yang dijualnya, ketika improvement (saya mencoba) ternyata harapan saya jauh tidak terpenuhi. Terus terang ketika saya ditanya oleh teman saya, apakah makanan dikios itu enak, maka saya akan berkata pengalaman negatif saya terhadap kios itu. Contoh lain: Saya diberitahu teman saya bahwa depot A menjual Es Cincau paling enak, di kota saya. Saya pun meluncur ke lokasi. Mengharapkan menikmati Es Cincau paling enak itu. Setiba di lokasi, saya melihat tulisan pada menu, spesial di depot tersebut adalah Es Cincau. Maka semakin penasaranlah saya. Saya & istri memesannya, lalu ketika mencobanya, memang benar-benar enak. Saat keluar dari depot itu, pada pikiran saya tertanam, depot ini Es Cincau nya enak sekali. Jadi penguatan ingatan Es Cincau enak depot A semakin kuat, karena ekspektasi saya dengan pemenuhannya tercapai. Pada saat puasa sebelum lebaran, saya kembali untuk menikmati Es Cincau itu kembali, ternyata rasanya lain, tidak enak. Lalu pada pikiran saya timbul pembelaan terhadap Es Cincau yang tidak enak itu, ah, ini mungkin karena saat puasa, jadi yang bikin mungkin puasa, sehingga tidak enak begini. Cerita diatas dapat kita lihat, ketika ekspektasi konsumen terpenuhi, maka timbul loyalitas konsumen. Itulah alasan kenapa orang membeli dan membeli kembali produk/toko kita.

17

4. Teknik Pricing/ Memberi Harga Mungkin sering kali anda berbisnis, anda mengatakan untung beberapa persen, tetapi akhirnya anda tekor/ malah merugi? Hal tersebut bisa dikarena kurangnya keuntungan dalam barang dagangan jualan anda. Pricing penting dalam bisnis. Hal tersebut menentukan besaran laba kita dalam penjualan. Jangan membaca pricing ini sebelum anda mengerti differensiasi, konteks dan kontent. Kenapa? Karena dengan penguasaan hal tersebut kita bisa menjual lebih mahal dibandingkan dengan produk lain, namun konsumen kita tetap happy dan selalu ingin membeli kembali (repeating buy). Mematok harga tinggi bukan berarti menipu konsumen, bahan baku biasa bisa dijual dengan harga tinggi terjadi karena terdapat nilai lebih pada barang itu. Artinya konsumen rela membeli barang itu karena mendapat nilai yang lebih pada barang itu, misalnya kebanggaan memiliki, merek, kualitas yang terjamin/terjaga, pasti tidak menipunya dan sebagainya. Suatu hari istri saya membaca majalah wanita C*sm*p***tan, disana terdapat ulasan foto barang-barang sebuah butik dengan harganya. Istri saya terheran-heran dengan harga barang-barang tersebut yang benarbenar fantastis, contohnya sebuah sepatu wanita seharga 4 juta, ikat rambut seharga 500 ribu, dan sebagainya. Timbul pertanyaan, apa ada yang beli barang tersebut? Jika jawabannya ada, nah timbul pertanyaan lagi yang terpenting mengapa mereka membelinya?. Jawabannya bisa salah satu dari ini, karena mereknya benar-benar berkelas, karena bagus luar biasa, karena membuat mereka lebih cantik jika memakainya,

18

membuat mereka lebih percaya diri jika memakainya, menunjukkan kelas mereka, atau anda bisa menemukan alasan lain? Jadi Teknik Pricing sangatlah fleksibel, tergantung dari kepuasan konsumen. Mereka rela membeli dengan harga mahal, demi terpuaskannya kebutuhan. 5. Nama, Brand / Merek Nah, jika anda sudah menemukan komoditi, dan tanggapan pasar baik, maka yang anda perlukan adalah tanda pengenal bahwa ini adalah poduk anda. Anda memerlukan nama, memerlukan merek, penanda agar anda dikenal oleh pasar. Jangan anggap enteng merek, karena merek tersebut merupakan investasi. Jaga, lindungi, dan patenkan. Merek tidak terbatas pada barang saja, termasuk toko, dan jasa. Merek berguna bagi konsumen untuk mengenal suatu produk anda dibandingkan dengan produk lain. Contoh, anda tentu mengenal berbagai macam odol misalnya, tapi ketika anda membeli di supermarket, merek apa yang anda pilih? Sama juga dengan toko, kenapa anda memilih supermarket A, bukan yang lain? Sama juga dengan jasa, kenapa pilih jasa yang merek A, bukan yang lain? Pengalaman saya membuat merek, memang membutuhkan tahunan (1-2 tahun) untuk mendaftarkan sebuah merek. Dan proses pembuatannya di Jakarta, memakan biaya sekitar 2-3 jutaan. Memang anda bisa mendaftarkan sendiri merek anda di Jakarta, tetapi

19

saran saya pakailah kantor pengacara atau kantor patent swasta di Jakarta. Merek sendiri terdiri dari belasan kelas yang berbeda, ada merek khusus untuk toko, untuk makanan, dan sebagainya. Anda bisa tanyakan detail pada pengacara/ pengurusan paten merek. Karena jika pengurusan merek anda lakukan sendiri, anda akan bolak-balik ke Jakarta, karena untuk pendaftaran merek ada tahapan-tahapannya. 6. Manajemen Manajemen memang bisa kita atur. Kita bisa menyewa orang untuk menjadi manager, mengatur kegiatan bisnis kita. Tapi mungkin bagi para pemula, urusan manajemen memang sering dipegang sendiri. Banyak bisnis yang tutup karena mengaku besar pasak dari pada tiang, seringkali penyebabnya ialah mis manajemen atau kesalahan pengelolaan. Jika anda kurang piawai dalam manajemen, anda bisa menyewa orang untuk pengurusan administrasi. Minimal anda harus menguasai cashflow (yang saya bahas khusus pada bagian selanjutnya).

20

1.d. Permodalan Dengan Kartu Kredit Memang jika anda belum mempunyai modal anda bisa memulainya dengan kartu kredit. Jika anda seorang pegawai anda bisa gunakan slip gaji untuk mendaftar kartu kredit. Jika anda belum mempunyai pekerjaan, anda bisa menjaminkan uang anda untuk dijadikan kartu kredit. Misalnya anda punya uang 5jt, maka anda bisa mengajukan kartu kredit dengan jaminan uang anda (nantinya uang itu akan diblokir oleh pihak bank). Tips menggunakan kartu kredit, Yang terpenting keuntungan bisnis anda haruslah lebih besar dibandingkan dengan bunga kartu kredit anda. anda bisa buat kartu kredit bank terkenal (seperti BC*, cit*bank atau bank luar) dengan jaminan uang tersebut, karena kredibilitas bank terkenal sebagai bank penerbit kartu kredit, sudah bagus. Buatlah kartu kredit dengan minimum payment 10%, jangan lebih, karena menguntungkan kita. Banyak bank yang menawarkan kartu kredit, namun yang anda perlu perhatikan ialah bunganya. Biasanya bunga kartu kredit bank pemerintah lebih murah dibandingkan kartu kredit bank swasta atau bank asing. Namun yang terpenting keuntungan anda haruslah lebih besar daripada bunga kartu kredit. Jika kartu anda sudah terbit, buat kartu kredit di bank lain sebagai pendukung permodalan anda. Buatlah sekaligus 10 kartu kredit jika

21

perlu, sesuai dengan perhitungan anda dalam permodalan bisnis yang dibutuhkan.

Memang bunga mahal (2,5 sd 5% pertahun) dan administrasinya (100rb sd 250 rb) tetapi bisa digunakan sebagai permodalan awal bisnis anda.

Beberapa hal yang harus diperhatikan ketika anda memulai bisnis anda dengan permodalan kartu kredit: a) Jangan tarik tunai dari ATM dengan menggunakan kartu kredit. Kenapa, karena ada biaya yang mahal untuk penarikan tunai. Kenapa Bank mengenakan biaya yang mahal untuk tarik tunai, karena fungsi kartu kredit ialah untuk berbelanja bukan untuk tarik tunai, artinya melibatkan 3 pihak, Anda, Bank dan Merchant, jika anda tarik tunai hanya melibatkan 2 pihak saja, Anda dan Bank. Bank butuh perputaran uangnya. Gesek ditoko untuk mendapatkan uang tunai. b) Bagaimana mendapatkan uang tunai dari kartu kredit? Tanya kepada toko yang mempunyai mesin gesek kartu kredit (EDC) apakah bisa gesek tarik tunai. Kebanyakan yang melayani gesek tarik tunai tersebut ialah toko emas, toko bangunan, dsb (atau cari iklan dikoran, jasa tarik tunai), karena ia membutuhkan perputaran uang yang besar. Untuk ini biasanya dikenakan charge toko sebesar 2 - 3% dari pengambilan tunai, hitung sendiri berapa besarannya, dan hati-hati sering kali ada beberapa toko yang menipu kita, yaitu dengan mempermainkan charge tersebut. Saran saya, tanya dulu chargenya berapa, apakah rasional atau tidak

22

anda bisa hitung sendiri. Atau jika tidak carilah teman yang mempunyai toko untuk bisa menggesek kredit card anda, dan mengambil uang tunainya. c) Kartu kredit adalah hutang, maka yang diperlukan adalah membayar bunganya. Jadi misalnya si A berhutang pada kartu kredit sebesar 5 juta, bunganya 3,25%, maka jika si A tetap berhutang/ belum bisa melunasinya, maka si A harus membayar bunga sebesar Rp.162.500,perbulan. Kenapa hanya perlu membayarkan bunganya? Nah, pada tagihan kartu kredit akan tertera minimum pembayaran adalah 10%. Jika misalnya minimum pembayaran 500rb, maka masukkan pembayaran sesuai minimum (bayarkan), tapi jika anda masih butuh uang lagi, anda bisa tarik/gesek kembali sesuai dengan pinjaman, tapi dipotong dengan bunga saja, jadi anda hanya bayarkan bunganya saja. d) Jangan pakai kartu kredit over limit, karena jika overlimit / melebihi batas kredit maka ada pinalti atau denda (biasanya 40rb hingga 100rb tergantung bank) atau 1 5% dari pinjaman, sisakan 10% dari batasan limit kartu anda. e) Jika anda menggunakan kartu kredit sebagai modal kerja, maka anda akan dibatasi oleh batas waktu pembayaran. Ada beberapa cara untuk mengulur batasan waktu, jadi anda tidak perlu terburu-buru, yang terpenting bayarkan bunganya. Sisakan beberapa kartu kredit sebagai cadangan jika anda terjepit tidak bisa membayar. Contoh: si Udin punya 10 kartu kredit dengan limit 5jt dan minimum payment 10% semua, lalu ia menggunakan 5 kartu kreditnya sebagai

23

permodalan. Ketika ia terjepit tdk bisa membayar 5 kartu kredit tadi, maka ia menggesek 3 kartu lain untuk membayarkan ke 5 kartu kredit tadi. f) Jangan pernah terlambat membayarkan kartu kredit anda, bayarkan tepat waktu, karena akan mempengaruhi kredibilitas anda dimata bank. Kini masing-masing bank mempunyai sistem informasi online satu sama lain, dampaknya jika anda hendak mengambil kredit lainnya lagi anda akan kesulitan karena track record yang sering terlambat. Selain itu juga ada denda perhari jika kartu kredit tersebut terlambat bayar. Bayarkan semua tagihan tepat waktunya. Jika anda membayar kartu kredit anda lewat bank lain, anda harus menanyakan berapa hari proses kliring mereka, perhitungkan juga jumlah hari untuk proses kliring antar bank tersebut. g) Jangan mencicil kartu kredit jika memang anda tidak membeli suatu barang yang musti anda cicil. Contohnya: Pada toko elektronik terdapat tulisan cicilan 0% pada toko ini jika anda membeli barang elektronik dengan menggunakan kartu kredit bank tertentu. Apa yang terjadi jika anda melakukan transaksi? Misal kartu kredit limit 5jt, lalu membeli ditoko elektronik tersebut barang elektronik seharga 3jt, lalu hendak dicicilnya selama 6 bulan. Bank akan memblokir dana kartu kredit anda sebesar 3jt dan anda mencicilnya sesuai promonya. Tapi dana yang masih bisa terpakai adalah 5 3 = 2jt, artinya anda hanya bisa memakai 2jt saja walaupun 3 juta tersebut dicicil. Jika cicilannya tersebut sudah dibayar, maka anda bisa memakai

24

kembali sisa dananya, misalnya 3jt dicicil, perbulan 500rb, maka bulan berikutnya 3jt 500rb = 2,5jt (berarti dana yang bisa dipakai 2,5jt), bulan berikutnya bayar lagi 2,5jt - 500rb = 2jt (berarti dana yg bisa dipakai 3jt), demikian seterusnya hingga cicilannya habis. h) Perlu anda ketahui, jika muncul tagihan lalu anda membayar 100% dari tagihan, maka anda tidak dikenai bunga sama sekali oleh bank. Bahkan bisa menaikkan limit kartu kredit itu sendiri. Gunakan jasa pelunasan kartu kredit yang bisa anda percaya. Bisa anda cari di koran. Negosiasikan chargenya. i) Jika bisnis anda telah berjalan, lebih baik jangan gunakan kartu kredit untuk permodalan bisnis anda, tetapi gunakan langkah berikutnya, yaitu properti.

Berikut ini beberapa contoh penggunaan kartu kredit untuk bisnis: Contoh kasus membuat beberapa kartu kredit: Si Amir meminjam uang kepada bapaknya 5 jt dan berjanji mengembalikan 6 bulan kemudian, lalu ia mendatangi bank. Ia meminta kartu kredit dengan jaminan 5 jt tersebut kepada bank. Bank menahan 5jt tersebut sebagai jaminan akan kartu kreditnya. Tak lama kemudian keluarlah kartu kredit Amir. 3 bulan kemudian Amir berjalan-jalan di Mall, lalu ternyata ada penawaran kartu kredit bank lain, persyaratannya hanya isi formulir, foto kopi kartu kredit yang sudah ada dan KTP pemiliknya. Lalu Amir segera membuatnya. Lalu sales kartu kredit tersebut juga menawarkan apakah ia mau membuat kartu kredit yang lain, segera Amir setuju. Tak tanggung-tanggung ia membuat 9 kartu kredit, sehingga ia

25

mempunyai 10 kartu kredit. Lalu ia menggesek beberapa kartu kredit dan dibayarkanlah hutang 5jt nya kepada bapaknya. Contoh kasus kartu kredit sebagai permodalan: Si Amir sudah mempunyai 10 kartu kredit, masing-masing limit 5jt, bunganya rata-rata 3% perbulannya. Lalu Amir menggesek 6 dari kartu kreditnya untuk permodalan bisnis HP nya (ceritanya Amir buka counter HP bekas dirumahnya). Lalu dari 6 kartu kreditnya, ia menggesek masing-masing 4,5jt, sehingga 6 x 4,5jt = 27jt. Segera ia membeli barang dagangan dan semua habis untuk permodalan. Sebulan berjalan. Si Amir diharuskan membayar minimum payment 10% dari tagihan. Jadi hutang + bunga = total hutang; Rp.27jt + (Rp.27jt x 3%) = Rp.27.810.000,-, 10% nya berarti Rp.2.781.000,- dibayarkan kepada 6 kartu kredit tadi. Tapi karena para pembelinya belum pada tahu, tokonya sepi, maka ia menggesek kembali 1 kartu kreditnya sebesar 4,5jt juga. Lalu dibayarkan Rp.2.781.000,- kepada 6 kartu kredit tadi. Sisanya dia buat sebagai modal lagi (total 7 kartu kredit). Lalu bulan berikutnya toko amir sudah ramai, sehingga ia mulai untung dalam penjualan HP nya, sehingga bisa membayarkan semua kartu kreditnya. Contoh jika membutuhkan permodalan lagi dengan kartu kredit yang ada: Ternyata Amir membutuhkan modal lagi karena ada HP orang lain yang dijual murah, karena Amir melihat peluang, maka ia berani berhutang untuk mendapatkannya.

26

Lalu kartu kredit-kartu kreditnya yang dibayarkan setiap bulannya sudah berkurang jumlah hutangnya, misalnya dari 6 kartu kredit modal awal itu, dari 4,5jt telah dibayar terus hingga utangnya tinggal 2 jt per kartu kredit, nah dia bisa menggesek kembali kartu kreditnya, mengambil sisa sebelum limitnya untuk permodalan kembali. Contoh membayar bunganya saja: Pada salah satu kartu kredit Amir, ia berhutang 4,5 jt. Lalu setelah 1 bulan berjalan, maka ia di haruskan membayar 10% dari tagihan (misalkan tagihannya=Rp.463.500). Maka ia membayar sesuai tagihan. Namun karena ia membutuhkan uang lagi, maka tak lama ia menggesek lagi Rp.450.000,-, sehingga uang setorannya kembali Amir dikurangi dengan bunganya (tapi ingat, juga ada charge dari toko yang menggesek 3% dari pengambilan/ gesek tadi; Rp.450.000 x 3% = Rp.13.500). Sehingga dengan demikian Amir hanya membayar bunganya saja. Hal demikian menghindari bunga berbunga, yang menyebabkan tagihan jadi membengkak. Jadi keuntungan bisnis anda haruslah lebih besar dari bunga kartu kredit anda. Contoh mendapatkan bunga murah: Pada salah satu kartu kredit Amir, ia berhutang 4,5 jt juga. Karena Amir punya uang, maka ia membayarkan secara penuh tagihannya, yaitu 4,5 jt. Secara otomatis Amir tidak dikenai bunga oleh bank. Kemudian ia membutuhkan modal lagi, lalu ia menggesek tunai di toko. Karena toko tempat ia menggesek sudah mengenal dan selalu menjadi langganan, maka ia hanya dikenai charge 2,5% (yg semestinya 3%).

27

Jadi jika kita hitung, bunga Amir hanya 2,5%, lebih murah dari bunga bank yang 3,75% bukan?

Permodalan dengan KTA Selain kartu kredit ada juga permodalan dengan menggunakan KTA (Kredit Tanpa Agunan). Setiap bank berbeda policy untuk KTA (beda bunga, beda penalti, beda pelunasannya, beda pemberian kredit). Namun kecenderungan pada KTA ialah pelunasan ialah lewat cicilan saja, tidak boleh dilunasi ketika KTA sedang berjalan. Biasanya KTA yang bisa kita dapat ialah 2 hingga 2,5 kali kartu kredit kita (karena menggunakan kartu kredit sebagai acuan). KTA bisa saja menjadi permodalan untuk awal bisnis, tetapi saya sarankan jika bisnis anda telah berjalan dan berpenghasilan lebih baik pindah dengan properti. Kelebihan kredit properti jauh lebih baik dibandingkan KTA. Yang terpenting jika anda menggunakan KTA, anda harus hitung cicilan KTA dibandingkan dengan pendapatan yang akan anda peroleh.

28

1.e. Pengurusan Ijin Usaha Uruslah perijinan usaha sedini mungkin, kenapa? karena akan sangat mempermudah anda memperoleh kredit apapun dari bank. Syarat untuk mendapatkan kredit dari bank bagi pengusaha, ialah berbentuk lembaga hukum (PT, CV, UD, toko, dll) yang mempunyai ijin usaha lengkap (Surat Ijin Usaha Perdagangan/SIUP, Tanda Daftar Peruahaan/TDP, HO (Hinder Ordonantiee)/ Ijin gangguan dari tetangga sekitar, dan sebagainya) Perusahaan berbentuk UD atau CV: UD = Usaha Dagang (biasanya untuk toko atau perdagangan barang); CV = Commanditaire Vennootschap, perusahaan Hanya boleh beroperasi di daerah itu saja (area lingkup usaha kecil, untuk daerah itu saja), biaya perijinan murah (kira-kira 1jt) Perusahaan berbentuk PT: PT = Perseroan Terbatas; Boleh berbisnis dan beroperasi diseluruh Indonesia, perijinan hanya 1 kali saja, jika membuka usaha lagi didaerah maka disebut cabang. Biayanya agak mahal, diatas 5jt keatas tergantung modal yang disetorkan Anda boleh memilih bentuk-bentuk usaha diatas. Jika anda seorang pemula, anda bisa memilih UD atau CV sebagai awal untuk memulai bisnis anda. Berikut urut-urutan cara pembuatan UD atau CV: 1) Pembuatan Akta Pendirian UD atau CV a) Ke notaris, minta pembuatan CV atau UD.

29

b) Syarat: pembentukan minim 2 orang (peraturan baru, CV tidak boleh suami istri, kalau UD boleh suami istri), bawa KTP dan KK/Kartu Keluarga. c) Biaya sekitar 200 sd 800rb.

d) Lama pembuatan 1-2 minggu. e) Tips: Mintalah untuk dibuatkan bidang usaha yang bervariasi, kenapa? Karena jika bidang usaha kurang menghasilkan masih bisa banting setir ke jenis usaha yang berbeda (tidak usah mengganti aktanya). Mintalah juga untuk didaftarkan sekalian dikantor pajak, untuk dimintakan NPWP nya. Juga legalisir pada pengadilan melalui notaris itu juga. 2) Pembuatan NPWP Perusahaan a) Ke kantor Pajak setempat (KP3= Kantor Pelayanan Penyuluhan Pajak). b) Syarat: fotokopi akte pendirian CV. c) Biaya gratis.

d) Lama pembuatan: hari itu juga 2 hari. e) Tips: Jika sudah dibuatkan di Notaris (seperti diatas) tidak perlu lagi ke kantor pajak seperti ini. 3) Pembuatan HO/ Ijin gangguan dari tetangga sekitar a) Ke Dinas Perijinan setempat. b) Syarat: fotokopi akte pendirian perusahaan, sertifikat rumah (jika diagunkan/dijaminkan ke bank, minta legalisir pada bank yang bersangkutan), denah rumah, KTP, KK. c) Biaya relatif tergantung survey lokasi/ luasnya tempat usaha.

30

d) Meminta formulir pengurusan, lalu formulir tersebut ditandatangi oleh tetangga kiri kanan dan belakang, lau dikembalikan ke dinas perijinan untuk diproses. e) Lama pembuatan 1 sd 2 minggu. f) Tips: Biasanya akan ada pengecekan/survey usaha, yang didatangi oleh orang dinas perijinan. Santai saja, karena mereka akan mengecek besaran luas meter persegi yang dipakai untuk usaha. 4) Pembuatan SIUP dan TDP a) Pembuatan di Deperindag (Departemen Perindustrian dan Perdagangan). b) Syarat: fotokopi akte pendirian perusahaan, KTP, KK, ijin HO, surat pengantar dari kelurahan (biasanya ke RT dulu, RW, lalu kelurahan), NPWP perusahaan. c) Biaya sekitar 100 sd 500rb, berbeda tiap daerah, tergantung bentuk badan usaha. d) Lama pembuatan sekitar 1 minggu sd 1 bulan 5) Pembuatan rekening giro perusahaan a) Pembuatan di bank mana pun, terserah anda. b) Syarat: akte pendirian usaha, NPWP, SIUP & TDP, KTP & KK pemilik, stempel perusahaan. c) Biaya tergantung bank, biasanya ada dana yang diendapkan.

d) Lama pembuatan: langsung sd 2 hari.

Agak panjang prosesnya, tapi tetap buat saja mulai dari sekarang jika anda belum mempunyai badan usaha. Karena perijinan adalah hal yang mutlak

31

dalam pemberian kredit oleh bank. Semakin lama usaha anda, akan semakin besar peluang anda untuk diberi kredit oleh bank.

Jangan takut dengan pajak. Jika anda membuat perijinan perusahaan, tentu anda akan menemui NPWP, pajak dan sebagainya. Jangan anda kuatir jika nantinya anda diperas oleh petugas pajak. Oleh pemerintah, pajak dibuat sebijaksana mungkin. Dan sekarang pelayanan dan pengurusannya dibuat semudah mungkin. Banyak orang yang takut akan pajak, karena mereka tidak mengerti dan kurang paham akan soal pajak. Anda bisa manfaatkan orang-orang penyuluhan pajak (dikantor pajak) jika anda membutuhkan penjelasan pajak, mereka akan menjelaskannya. Secara umum, jika anda rugi dalam bisnis anda, anda tidak perlu membayar pajak, namun jika untung maka akan dikenakan pajak. Jika anda berhutang kepada bank (kredit), maka anda bisa menganggap cicilan akan hutang tersebut sebagai pengeluaran perusahaan. Pengeluaran perusahaan itu mengurangi keuntungan perusahaan, sehingga jika keuntungan perusahaan berkurang, maka pajaknya juga akan berkurang (krn pajak seiring dengan keuntungan perusahaan). Banyak cara mensiasati pajak, misalnya jika anda makan keluar, anda bisa jadikan sebagai pengeluaran perusahaan, atau kebutuhan anda sebagai pengeluaran bisnis anda, misalnya keluarga anda sakit, dan sebagainya. Dengan demikian akan mengurangi keuntungan perusahaan anda,

32

memperkecil pajak anda, tapi kebutuhan anda terpenuhi. Hal lain, jika tahun ini anda rugi, maka kerugian tahun ini bisa dibayarkan tahun depan, jika perusahaan sudah untung. Jadi pajak dikenakan setelah keuntungan tahun depan dikurangi kerugian tahun sebelumnya. Contoh thn 2007 perusahaan rugi -20jt, tahun 2008 untung 30jt, maka kenakan hanya pada yang 10jt (30jt 20jt). Sehingga keuntungan perusahaan berkurang. Saran saya, jangan takut, jalani saja dengan tenang. Karena dengan perijinan memerlukan nomor pajak, tapi dengan perijinan anda bisa mengambil hutang di bank. Untuk pajak memang mengharuskan anda tiap bulan, sebelum tanggal 20, untuk menyerahkan laporan kepada kantor pajak. Tetapi hal tersebut bisa diatasi, yaitu anda langsung melaporkan pajak anda (pribadi ataupun perusahaan) selama 1 tahun secara langsung. Untuk laporan keuangan bisa diisi dengan nihil/ nol. Baru setelah 1 tahun telah berjalan, anda bisa melaporkan selama setahun tersebut apakah rugi atau untung. Terkadang petugas pajak tidak memberitahukan kepada kita soal pelaporan pajak langsung selama 1 tahun. Saran saya, coba anda bilang kepada petugas pajak Pak, ini perusahaan saya home industri, saya kesusahan kalau menghitung tiap bulan, bagaimana kalau laporannya pajaknya saya isi nihil dulu selama 1 tahun Pak? Nanti pelaporannya langsung akhir tahun (SPT) Jika memang anda memberikan laporan pajak bulanan (SSP), jangan sampai terlambat (diatas tanggal 20), karena ada dendanya.

Pajak Pajak ada dua macam, pajak perorangan dan pajak perusahaan.

33

Baik perorangan maupun perusahaan yang terkena pajak akan diberi NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak). Fungsi NPWP salah satunya ialah untuk pembuatan perijinan, pembuatan akte jual beli tanah, kredit bank, dan sebagainya. Berikut penjelasannya dan cara pembuatannya: 1. Pajak perorangan a) Cara pembuatan NPWP. Untuk pajak perorangan bisa kita buat langsung pada Dinas Pajak di daerah kita. Untuk pendaftarannya diperlukan KTP, kartu keluarga, surat keterangan kelurahan mengenai pekerjaan kita (harus dibuat melalui RT, lalu ke RW, lalu ke kelurahan). Atau langsung ke kantor pajak. b) Pembayaran pajak. Jika kita pegawai biasanya pajak kita dibayarkan oleh perusahaan (anda bisa tanyakan pada perusahaan anda), jika kita pedagang, maka ada perhitungan tersendiri. Pendapatan Tidak Kena Pajak (PTKP). Untuk jomblo, pendapatan yang tidak kena pajak adalah 12 juta setahun, artinya jika pendapatannya dibawah 1 juta perbulan, maka tidak usah membayar pajak sama sekali. pada laporannya ditulis nihil, alias Rp.0,- nol . Untuk yang sudah punya 1 istri tapi istrinya tdk bekerja/ ibu rumah tangga, PTKPnya 24 jt / tahun (12 jt x 2). Kl istrinya banyak, tdk dibahas disini. Untuk yang sudah punya tanggungan, anak, orang tua, mertua, anak tiri, ditambah 1,2jt/ tahun/ kepala. Contoh si A punya istri, punya 3 org anak, PTKPnya berarti 12jt +

34

12jt + (1,2jt x 3) = 28,8 juta. Jadi kalau si A pendapatannya dibawah 28,8 juta pertahun, ia tdk membayar pajak. Tarif Pajak untuk perorangan dibawah 25 juta adalah 5% 25 juta sampai 50 juta adalah 10%, 50 juta sampai 100 juta adalah 15%, begitu seterusnya. Jadi si B misalnya pendapatan bersihnya setelah dipotong PTKP adalah 80 juta, berarti 25 juta pertama kena 5%, 25 juta berikutnya kena 10%, dan 30juta berikutnya kena 15%. Nah sekarang males kan kalau kita musti laporan setiap bulan, caranya, kita laporan pajak (dikantor pajak), trus kita lapor selama setahun, kita isi pendapatnya nihil atau Rp.0,- nol. Laporannya kapan? Nah kalau bulan-bulan januari kita akan disuruh isi SPT (Surat Pemberitahuan) Pajak Tahunan Penghasilan. disuruh isi setiap bulan dapat penghasilan bersih berapa aja, nanti dihitung pajaknya. SPT ini paling lambat diserahkan tgl 31 Mei setiap tahun. Saran saya, jangan mepet-mepet, karena dijamin pasti antri. 2. Untuk pedagang, biasanya ada norma perhitungannya untuk melihat penghasilannya. yaitu 20% dari pendapatan kotor/bruto adalah pendapatan bersih. walaupun ia untung 50%, ya tetap dianggap pendapatannya 20%. Pajak Perusahaan (berlaku untuk CV/UD saja) a) Pelaporan keuntungan perusahaan, ialah berdasarkan keuntungan perusahaan pertahun. Jadi misalnya keuntungan perusahaan 12 jt selama 1 tahun, berarti pajak pertahunnya ialah 1,2 juta, dan perbulannya ialah 100 rb, nah, 100 rb perbulan itulah harus dibayarkan perusahaan itu perbulannya tahun depan.

35

100rb perbulan setiap maksimum tanggal 20 itu dinamakan kredit pajak. Nanti setelah SPT keluar, maka jika lebih (untung) akan dibayarkan kekurangannya oleh perusahaan, jika kurang (merugi) akan dikurangi pajaknya pada tahun didepannya. Jika anda perusahaan baru, kan belum tahu pendapatannya berapa, nah anda laporan aja ke pajak pendapatan nihil/ Rp.0,- nol, lalu nanti setelah mendapatkan SPT, anda bisa hitung perbulannya berapa, nah itulah yang anda harus setorkan selama 1 tahun. Jika anda malas untuk setor setiap bulan, anda bisa melaporkan nihil dan bergantung pada SPT saja. Namun ini hanya berlaku pada UD atau CV saja, untuk PT harus setiap bulan. b) Pelaporan pajak para karyawan perusahaan . Untuk ini pelaporan harus sebulan sekali, paling lambat tanggal 20 setiap bulannya. Tidak bisa disingkat selama 1 tahun seperti pelaporan keuntungan perusahaan. Disini dilaporkan jumlah karyawannya berapa, berapa masing-masing gajinya. Jika gaji karyawan ada yang diatas 1 juta perbulan/ 12 juta pertahun, maka akan dikenakan pajak 5%, dari kelebihan 1 juta tersebut. jika dibawah 1 juta dilaporkan nihil, Rp.0,- nol. Pajak ini saya kira sudah dibuat seadil-adilnya. Saran saya, buatlah pajak dengan sejujur jujurnya, karena jika kita nakal tidak membayar pajak yang semestinya, kita bisa menjadi sasaran empuk pemerasan. Sekali diperas, maka seumur hidup kita akan diperas. Gunakan akuntan publik untuk menyiasati pajak, kadang-kadang anda dapat menghemat pengeluaran pajak anda melalui akuntan anda.

36

Salah satu cara untuk menghemat pajak secara legal, pengeluaranpengeluaran pribadi jadikan sebagai pengeluaran perusahaan. Contohnya anda membeli HP, jangan gunakan uang gaji anda, tapi gunakan sebagai pengeluaran perusahaan untuk kelancaran bisnisnya, atau ketika anda sakit, pengeluaran sebaiknya dicatat sebagai pengeluaran perusahaan bidang kesehatan atau anda makan siang direstoran, dicatat sebagai makan siang bisnis bagi perusahaan anda. Hal ini legal, karena pengeluaran-pengeluaran semua untuk kelancaran bisnis perusahaan anda.

37

1.f. Cashflow Pada bisnis anda harus mengerti cashflow, walaupun secara sederhana. Baik untuk perencanaan bisnis maupun ketika bisnis tersebut berjalan. Fungsi dari cashflow adalah: 1. mengetahui keuntungan dari bisnis kita. 2. Mengetahui minimum pendapatan yang harus kita raih. 3. Mengetahui biaya-biaya yang dibutuhkan untuk suatu bisnis agar dapat berjalan dengan baik. Cashflow itu membantu kita mengetahui apakah bisnis yang kita jalankan atau yang hendak kita buka, menguntungkan atau tidak. Pada casflow, ada beberapa komponen yang harus diketahui: a. b. pemasukan. Pengeluaran, terbagi atas: Pengeluaran tidak tetap. Untuk lebih mudah pemahamannya, pengeluaran tidak tetap adalah biaya bahan baku dari suatu barang yang kita produksi. Pengeluaran tetap. Pengeluaran tetap adalah pengeluaran yang selalu tetap dikeluarkan, tidak perduli berapapun barang yang kita produksi. Contoh: gaji pegawai, biaya listrik, biaya telpon, biaya promosi, dan sebagainya. c. Keuntungan. Keuntungan adalah Pemasukan dikurangi Pengeluaran.

Contoh 1: Membuka Bakul/Warung Pecel. Diketahui: Harga Kulakan:

38

Bumbu Pecel, Rp.600,Sayuran, Rp. 400,Peyek, Rp. 400,Tahu/tempe/jagung, Rp.500,Bungkus, Rp. 300,Total = Rp.2.200,Harga Jual: Rp. 4.500,Gaji Karyawan: 2 Org @ Rp.400.000,- / bulan Maka dapat dibuat cashflownya sebagai berikut:

39

Cashflow Bakul Pecel Per bulan: Pemasukan Rp 3,150,000 700 piring/bln Pengeluaran total = Rp3,095,000 Pengeluaran tidak tetap bahan baku/piring X 700 piring/bln = Rp Bumbu Pecel Sayuran Peyek tahu/tempe bungkus Pengeluaran tetap 2 Sewa Tempat Listrik air iuran Keuntungan Rp55,000 /bln Rp karyawan @ Rp400,000 /bln/org Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp 1,540,000 600 400 400 500 300 2,200 atau 23 prg/hari hrg jual = Rp4,500 /prg

1,555,000 800,000 600,000 70,000 50,000 35,000

40

Dari perkiraan cashflow bakul pecel diatas maka bisa kita lihat: 1. berapa minimum target penjualan pecel selama sebulan, atau sehari. 2. Berapa harga penjualan yang optimum agar keuntungan dapat meningkat. 3. Biaya apa yang dapat kita tekan. 4. dan berapa target penjualan agar keuntungan sesai dengan harapan kita. Cashflow diatas hanyalah gambaran saja. Bisa juga kita mengikutsertakan seperti biaya iklan, biaya sebar brosur, dan sebagainya sebagai sarana meningkatan sales. Dari keuntungan tersebut selama perbulan, maka dapat dihitung berapa lama BEP akan tercapai. Yaitu total investasi/keuntungan perbulan = .... bulan BEP tercapai.

41

Contoh 2: Membuka Persewaan Playstation Diketahui: Harga sewa Perjam Playstation: Rp.3.000,Mesin yang dipunyai 6 buah, jam kerja jam 09.00 sd 24.00 Gaji 2 Pegawai, @ Rp.400.000,- /bln Sewa Tempat, Rp.400.000,- /bln Biaya listrik, Rp. 180.000,- /bln Biaya air, Rp. 70.000,- /bln Iuran kebersihan/keamanan Rp. 50.000,Maka dapat dibuat cashflownya sebagai berikut:

42

Cash flow Persewaan Playstation: Pemasukan total = Rp3,240,000 /bulan 6 mesin Pengeluaran @ Rp3,000 /jam efektif 6 jam/hari Rp108,000 /hari total = Rp3,240,000 /bulan

= Rp2,040,000 /bulan Pengeluaran tidak tetap penyusutan mesin @ Rp500 /jam /mesin /bln Pengeluaran Tetap 2 karyawan @ Rp400,000 /bln/org Sewa tempat Listrik rek air iuran Rp800,000 Rp400,000 Rp180,000 Rp70,000 Rp50,000 Rp540,000 = Rp540,000 /bulan Rp1,500,000

Keuntungan

Rp1,200,000/bln

43

Jika Misalnya Investasi untuk sewa Playstation adalah sebagai berikut:

Investasi Persewaan Playstation

Jumlah 6 6 6 12 1 bln

Nama Play station LCD 26" meja kecil bantal duduk Sewa Tempat lain-lain

Satuan Rp1,900,000 Rp2,400,000 Rp60,000 Rp20,000 Rp400,000

Total Rp11,400,000 Rp14,400,000 Rp360,000 Rp240,000 Rp400,000 Rp500,000

Total investasi

Rp27,300,000

Berarti dengan keuntungan Rp.1.200.000,- perbulan secara konstan/tetap, maka BEP dicapai dalam 23 bulan (BEP=Total investasi/ perdapatan perbulan; BEP=27,3jt /1.2jt)

Cashflow ini sangat penting sekali baik bagi perencanaan bisnis maupun saat bisnis berjalan. Dengan cashflow kita akan mendapat gambaran keuntungan yang kita peroleh dari bisnis kita.

44

BAB DUA

Berhutang Dengan Membeli Properti2.a. Kenapa Kita Musti Berhutang Menggunakan Properti? Jika bisnis anda telah berjalan, kini anda bisa lanjutkan dengan tahap berikutnya, berhutang menggunakan properti.

Nah salah satunya ialah membeli properti dengan berhutang, dengan cara KPR.Kenapa properti? 1. karena properti tiap tahun harganya pasti naik, 2. resiko berinvestasi pada properti sangat kecil, 3. karena properti berkecenderungan naik harganya, 4. karena properti tahan inflasi, 5. karena hutang pada bank dengan jaminan properti bunganya lebih rendah (KPR) dari pada barang lain (mobil, sepeda motor, dll), 6. hutang pada bank dengan jaminan properti dilindungi oleh asuransi jiwa dan kebakaran (jadi jika kita mati, rumah atau properti itu lunas. Atau jika terbakar habis juga akan lunas). Tentu anda bingung, kita membutuhkan uang untuk modal tetapi kok malah properti yang didapat.

45

Nanti saya akan jelaskan pada bahasan berikutnya. Anda bisa memilih properti baik itu tanah, rumah, ruko, ataupun apartemen. Namun titik berat saya dalam tulisan ini ialah pada tanah, rumah, dan ruko saja, karena pada ketiganya ini bisa mendapatkan keuntungan yang besar dibandingkan apartemen. Untuk tanah memang dibahas tersendiri, karena tidak bisa di KPR kan.

46

2.b. Persiapan Hutang Sebelum berhutang di bank, kita siapkan terlebih dahulu syarat-syaratnya: 1. Hitung kemampuan Membayar Anda Hitunglah seberapa besar anda mampu membayar hutang. Secara mudah dengan kondisi saat ditulis tulisan ini (bunga KPR 910%), dengan jangka waktu 15 tahun, maka bisa diperkirakan berapa besar anda bisa cicil. Untuk cicilan perbulannya 1jt, kredit yang bisa didapat 100jt. Cicilan 2jt, kredit yang bisa didapat 200jt. Cicilan 3jt, kredit yang bisa didapat 300jt. Cicilan 10jt, kredit yang bisa didapat 1M. Secara gampang 1% dari utang untuk mencicil hutang KPR tersebut (jika kondisi bunga 9-10%, lama kredit 15 tahun). Jika anda tidak mampu mencicil, lebih baik jangan kredit dulu, karena jika suatu saat anda tidak bisa membayarnya, maka anda akan terkena blacklist/ anda tidak bisa mengambil kredit lagi, karena track record anda jelek. 2. Persiapkan perijinan perusahaan anda Perijinan anda haruslah lengkap demi suksesnya anda kredit di bank. Tidak masalah jika perijinan anda baru saja anda buat, atau baru berumur 1 bulan, atau beberapa bulan tidak masalah (bisa diakal dengan nomor 5). Asal semua perijinannya lengkap dan tidak bermasalah. 3. Persiapkan secara matang untuk apa modal kerja itu Hitunglah penggunaan uang hutang itu untuk keperluan bisnis anda.

47

Ingat, anda berhutang, jadi harus membayarnya. Jika tidak akan menjadi masalah, bisa-bisa anda kehilangan segalanya (rumah disita) jika salah perhitungan. Secara manusiawi, jika seseorang menerima uang berlebih ia akan boros, dihabiskan untuk keperluan-keperluan konsumtif, hal tersebut yang akan menjerumuskan. 4. Aktifkan rekening anda. Kenapa? Karena bank suka akan omzet dan perputaran uang kita. Usahakan semua transaksi yang terjadi didalam bisnis kita bisa tercatat dalam rekening bank, baik untuk pemasukan maupun pengeluaran sekecil apapun. Misalnya kita pada pagi hari mendapatkan uang, siang harinya uang itu dibutuhkan, paksakan agar masuk ke bank terlebih dahulu. Baru setelah masuk tercatat di bank, kita tarik kembali. Bank akan menanyakan kepada kita berapa % keuntungan dari omzet kita. Untuk rekening/giro perusahaan, biasanya bank meminta 3-6 bulan terakhir (bahkan ada juga yang minta 7 bulan terakhir). Jadi selama itu anda harus mempersiapkan rekening anda. 5. Surat keterangan kelurahan/kecamatan. Biasanya hutang dibank ada syarat usaha harus sudah berjalan 1-2 tahun. Bagaimana jika ijin usaha kita masih baru? Tentunya tidak bisa, tapi ada cara untuk mensiasatinya. Kita ke RT terlebih dahulu, minta dibuatkan surat keterangan bahwa usaha kita telah berjalan selama bebrapa tahun, artinya usaha kita

48

telah berjalan beberapa tahun, tapi pengurusan ijin usahanya baru saja kita buat. Setelah dari RT, ke RW, kemudian Kelurahan, terakhir Kecamatan untuk pengesahannya. Kuncinya ialah pada Pak RT sebagai pencetus surat pengantar tersebut. 6. Siapkan bukti-bukti pembayaran dari supplier maupun distributor . Bank akan meminta bukti-bukti bon, bukti-bukti pembayaran selama 6 bulan terakhir. Untuk meyakinkan bank, bukti-bukti yang kita berikan seharusnya sama dengan yang tercatat pada rekening bank yang kita berikan. Agar bank bisa percaya kepada kita. 7. Siapkan semua berkas. Siapkan semua berkas yang diperlukan sebagai syarat KPR, untuk detailnya anda tanya ke bank, karena tiap bank berbeda. Contoh berkas-berkas: KTP, KK, rekening tabungan/ giro perusahaan, rekening air, listrik, telpon, dan sebagainya. 2.c. Pilihlah KPR! Kenapa Kita memilih KPR? Sebagai pengusaha saya suka sekali dengan berhutang. Kenapa? Dipikiran saya, kalau ada kesempatan (uang/modal) pasti saya bisa membuat usaha yang kemudian menghasilkan uang/ keuntungan. Ada banyak jenis hutang yang bisa kita gunakan, ada pinjaman rekening koran, ada KUR (Kredit Usaha Rakyat), ada Kredit modal kerja, Kredit multi guna, dan yang paling saya senang adalah KPR.

49

Kenapa KPR yang paling saya sukai? Mari kita bandingkan pinjaman-pinjaman yang saya sebutkan td KPR, (PRK, KUR, KMK, KMG), kartu kredit dan KTA. Perbandingan berbagai produk pinjaman pada bank saat modul ini ditulis: KPR KUR, Kredit Modal Kerja, KUK, KMG Bunga 9-10% per tahun atau 0,750,8% per bulan Bunga 1-2% per bulan, atau 12 24% per tahun Bunga 2,5 4% per bulan, atau 30 48% per tahun Jangka waktu bisa sampai 1520 tahun Jangka waktu rata-rata 5 tahun Jangka waktu kira-kira 1 tahunan, sampai cicilan lunas. Contoh Pinjaman 100jt, bunga 9% per tahun, jk waktu 15 tahun, cicilan 1jt per bulan Ada asuransi jiwa dan kebakaran Contoh pinjaman 100jt, bunga 12% per tahun, jangka waktu 4 tahun, cicilan 2,65jt per bulan Biasanya tidak ada asuransinya, krn jangka pendek Contoh pinjaman 100jt, bunga 3% per bulan, jangka waktu 1 tahun, cicilan 10jt per bulan Tergantung nasabah, bisa menaruh asurani atau tidak Contoh pinjaman 100jt, bunga 3% per bulan, jangka waktu 2 tahun, cicilan 5,9jt per bulan Biasanya tidak ada asuransi Jangka waktu 2-3 tahun Bunga 3 4% per bulan, atau 36 48% per tahun Kartu Kredit Kredit Tanpa Agunan

50

Kita mati meninggalkan warisan (utang lunas), karena pasti ada asuransinya. Jaminan hanya berupa rumah, ruko atau apartemen (untuk KPA)

Kalau dipasang asuransi, kita mati utang lunas, jk tidak kita mati meninggalkan utang Jaminan bisa berupa tanah, rumah, ruko, apartemen, kendaraan bermotor, deposito atau tabungan

Kalau dipasang asuransi, kita mati utang lunas, jk tidak kita mati meninggalkan utang Tanpa jaminan

Kalau dipasang asuransi, kita mati utang lunas, jk tidak kita mati meninggalkan utang Tanpa jaminan, hanya membutuhkan kartu kredit

KPR hanya diberikan kepada bank dengan kriteria tanah dengan bangunan yang bisa dihuni (walau kamar cuma 1 + kamar mandi). Jika berbentuk tanah saja, berarti bukan kriteria untuk KPR. Memang tidak menutup kemungkinan anda bisa pergunakan permodalanpermodalan yang lainnya, misalnya dengan menggunakan PRK, KUR, KMK, KMG tadi, dengan berbagai jaminan (mobil, tanah, sepeda motor) atau bahkan tanpa jaminan, seperti kartu kredit dan KTA (Kredit Tanpa Agunan). Tapi anda harus tahu, berapa cicilannya vs keuntungan yang bisa anda dapat dari hutang, jika lebih besar/ jika bisa menaikkan keuntungan tidak mengapa.

51

2.d. Bagaimana Membuat Bank Agar Tertarik Memberikan Pinjaman Kepada kita Bank mempunyai beberapa pertimbangan untuk memberikan kredit kepada seseorang. Adapun faktor-faktor pertimbangan kredit tersebut ialah: 1. Jika anda pernah berhutang atau leasing (berhutang membeli kendaraan), maka pasti ada track record di Bank Indonesia, bagaimana track record pembayaran anda, seberapa besar hutang anda, dan sebagainya. Jika track record anda bagus (tidak pernah terlambat membayar cicilan), maka anda akan mendapat nilai plus untuk bisa mendapatkan kredit tersebut. 2. Bank akan melihat jenis usaha anda apakah berprospek atau kurang berprospek (sunset industry/usaha yang sedang surut atau sunrise

industry/ usaha yag sedang ramai) . Semakin baik prospek usahaanda, maka semakin bersemangat bank memberikan kredit. kriteria sunset industry, industri yang sudah banyak pesaingnya, margin keuntungannya sedikit, dan kurang menguntungkan; kriteria

sunrise industry, industri yang sedang naik daun, ramai marginkeuntungan besar, pesaing sedikit, pasarnya masih luas. Untuk itu anda harus membuat komoditi yang bagus agar usaha anda semakin ramai dan bank bersemangat untuk memberikan kredit kepada anda. 3. Buatlah skema perhitungan keuntungan anda dalam menjual barang. Misalnya anda memproduksi barang, bahan bakunya A, B, dan C, Lalu dijual ke toko anu:

52

harga bahan baku A, Rp sekian (sertakan fotokopi bon pembeliannya); harga bahan baku B, Rp sekian (sertakan fotokopi bon pembeliannya); harga bahan baku C, Rp sekian (sertakan fotokopi bon pembeliannya); Total bahan baku Rp sekian; Penjualan ke toko anu, Rp sekian (sertakan bon penjualan anda); Keuntungan kotor Rp sekian, sama dengan sekian % dari bahan bakunya. Semakin detil semakin senang bank, semakin besar margin keuntungan semakin senang bank. 4. Buatlah rekening koran, kenapa? Karena rekening koran akan terlihat, siapa yang transfer, kepada siapa anda transfer. Semakin banyak nama, semakin senang bank. 5. Semakin aktif rekening anda semakin bank suka, karena bank menganggap itu sebagai omzet perputaran bisnis anda. Semakin banyak nama pada rekening koran, semakin senang bank. Bayarlah apapun melalui rekening anda. Masukkan segala pemasukan melalui rekening anda. Hal tersebut memperbesar sirkulasi perputaran uang pada rekening anda. 6. Semakin lengkap dokumen anda, semakin menunjukkan keseriusan anda dalam mengambil kredit. 7. Sertakan bukti-bukti pembayaran, bukti-bukti penjualan anda sebanyak-banyaknya. Sertakan juga nama, alamat dan nomor telpon suplier atau distributor anda, agar bank bisa menghubungi mereka. Mintalah tolong kepada distributor dan suplier anda agar memberi tanggapan positif bagi anda jika bank menelpon mereka.

53

8. Mungkin ini hal sepele bagi banyak orang, tapi ketika anda bertemu dengan orang bank, perhatikan penampilan anda. Berpakaianlah yang rapi, tidak usah resmi (pakai jas segala), tetapi cukup rapi dan menyakinkan. Contohnya jangan memakai sandal jepit, kaos oblong, dsb. Hal ini cukup menampilkan karisma anda sebagai pengusaha yang siap menerima kredit dari mereka.

Bagaimana cara bank menghitung kemampuan kredit anda? Bank kebanyak menilai 1/3 dari penghasilan bersih kita adalah untuk mencicil cicilan. Contoh, Pada rekening kita omzet Rp.100jt. Lalu kita mengatakan kepada bank, dari omzet keuntungan bersih kita adalah 30%. Berarti keuntungan netto = Rp.100jt x 30% = Rp.30jt. Dari keuntungan netto itu, 1/3 nya adalah kemampuan kita untuk mencicil, atau dikenal dengan istilah Credit Capacity. 1/3 x Rp.30jt = Rp.10jt. Misalnya pada saat modul ini ditulis, bunga KPR 9,5%, dengan cicilan Rp.10jt, berarti kita bisa mendapat kredit sebesar Rp.1 M. Terlepas entah anda mengambil kredit atau tidak, persiapkan rekening anda. Dengan demikian jika suatu saat anda mendapat properti yang bagus, murah, dan menguntungkan, ataupun bisnis/barang yang bagus dan menguntungkan, bank akan siap memberikan kredit bagi anda (karena anda telah mempersiapkan sebelumnya).

54

2.e. Memilih Properti Tidak semua properti dapat menguntungkan kita, karena ada properti yang harganya naik, ada yang stagnan, ada juga yang turun.

Sebelum kita membeli properti, ada beberapa hal yang perlu dihindari dalam membeli properti, jika anda hendak mengambil untung dalam properti:

Jangan membeli properti dekat dengan kuburan/ makam atau bekas makam, kecuali dijual sangat murah.

Jangan membeli properti dekat dengan pom bensin, kecuali dijual sangat murah.

Jangan membeli properti bekas pembunuhan, angker, atau ditakuti penduduk sekitar, kecuali memang dijual dengan sangat sangat murah sekali.

Jangan membeli properti tusuk sate, kecuali dijual sangat murah. Jangan membeli properti yang tanahnya berbentuk segitiga, kecuali kalau memang anda akan memecah-mecahnya sehingga tidak lagi berbentuk segitiga (bentuk trapesium tidak mengapa), kecuali dijual sangat murah.

Jangan membeli properti yang sedang bersengketa pemiliknya, anda bisa cek melalui notaris dan BPN.

Jangan membeli properti dalam kawasan bencana yang dimana recoverynya memakan waktu yang lama (contoh: lumpur lapindo).

Jangan membeli properti yang berada dibawah listrik SUTET (Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi), kecuali dijual sangat murah.

Jangan membeli properti yang berada dalam pembuangan limbah atau terkena imbas limbah, kecuali dijual sangat murah.

55

Jangan membeli properti di rawa-rawa atau air yang menggenang, karena akan cepat merusak bangunan tersebut, mengurangi harganya (kecuali memang ada infrastruktur yang mengatur pembuano9gan air, contoh: daerah Ancol Jakarta), kecuali dijual sangat murah.

Lihat disekitar properti anda, jika tingkat kriminalitasnya tinggi, tingkat polusi tinggi (disebelah pabrik contohnya), tingkat kebisingan tinggi, maka akan mengurangi harga properti tersebut.

Bagaimana Properti yang menguntungkan:

Lihat sekitar properti, anda bisa melihat sekitar properti apa yang hendak dibangun disekitar properti anda, misalnya akan dibangun mall, dibangun supermarket, dibangun sekolah ataupun kampus. Jika perlu tanya kepada dinas tata kota.

Jika anda membeli properti diperumahan, pilihlah developer yang baik, ternama, yang berpengalaman membangun perumahan, karena jika developer mempengaruhi tingkat harga rumah didaerah itu. Misalnya developer membangun tahap kedua, dan ketiga, maka tahap pertama akan naik harganya. Berikutnya jika developer tersebut menjaga keasrian, kebersihan, dan failitas umum perumahan tersebut, maka akan meningkatkan harga properti disana.

Lihat fasilitas umum disekitar properti anda, semakin dekat dengan fasilitas umum, maka semakin mahal harganya. Semakin ramai fasiitas umumnya, semakin naik pula harga properti itu.

Jika anda membeli properti dan kemudian didekatnya dibangun perumahan elit, maka akan menaikkan harga dari properti anda.

56

Ketika anda membeli properti, mintalah PBB properti tersebut selama 3 tahun berturut-turut, jika perkembangannya bagus, setiap tahun naiknya sekitar 15% maka kenaikan harga propertinya bagus tiap tahunnya.

Perkembangan daerah disekitar properti meningkatkan harganya, misalnya dulu tidak ada jalan, lalu sekarang dijadikan jalan.

Jika anda membeli rumah berbeda dengan membeli ruko, adapun masingmasing faktor yang harus diperhatikan dalam membeli keduanya, supaya untung pada saat membeli: Rumah:

Lebar jalan harus bisa dilalui oleh 2 mobil (bukan didalam kampung) Adanya garasi atau carport menambah nilai. Tidak melanggar ketentuan pemerintah (misalnya IMB, dsb), jikapun melanggar perhatikan seberapa jauh melanggarnya.

Lingkungan yang baik dan nyaman. Keramaian lalu lintas tidak berpengaruh, yang penting tidak jauh dari jalan utama.

Fasilitas umum disekitarnya menambah nilai. Semakin mendekati arah kota, semakin tinggi harganya. Kawasan perumahan menambah nilai, misalnya terletak dikawasan elit menambah nilainya.

Tingginya tingkat hunian disekitar rumah (bukan rumah-rumah kosong disekitarnya) akan meningkatkan nilai.

Tidak tusuk sate, tanahnya tidak berbentuk segitiga.

57

Tidak disekitar makam atau kuburan, pom bensin, listrik SUTET, dan rawa.

Tidak dalam sengketa. Tingkat kebisingan rendah, tingkat polusi rendah, tidak dekat dengan limbah.

Ruko:

Semakin tinggi tingkat keramaian lalu lintas, semakin bagus harganya. Semakin ramai disekitarnya, semakin tinggi nilainya; semakin sepi disekitarnya makin mengurangi nilai.

Semakin tinggi probabilitas orang untuk singgah, semakin bagus harganya.

Adanya parkir yang luas meningkatkan nilai, sebaliknya jika parkirnya tidak tersedia atau susah, akan mengurangi nilai.

Adanya supermarket, bank, atau mall yang terkenal disekitarnya akan meningkatkan harga.

Semakin berada dipinggir jalan besar, semakin tinggi harga ruko tersebut.

Jenis bangunan akan meningkatkan nilai bangunan (misalnya beton lebih mahal dibanding tembok biasa).

Tingginya tingkat kriminalitas disekitarnya akan mengurangi nilainya. Bangunan tingkat akan menaikkan nilai properti. Tidak tusuk sate, tanahnya tidak berbentuk segitiga. Tidak disekitar makam atau kuburan, pom bensin, limbah industri, listrik SUTET, dan rawa.

Tidak dalam sengketa. Tingkat kriminalitas disekitarnya tinggi bisa menjatuhkan harga.

58

Jika anda adalah seorang yang baru, saya sarankan agar membeli properti yang bisa menghasilkan uang. Contoh properti yang bisa menghasilkan uang, kos-kosan, rumah yang bisa dikontrakkan, ruko untuk perluasan bisnis anda/cabang dari bisnis anda, pabrik anda yang baru, dsb. Jika properti itu bisa membayarkan cicilannya sendiri, maka anda masih bisa membeli properti lain lagi untuk dipergunakan.

59

2.f. Memperoleh Modal dari Membeli Properti? Salah satu cara anda mendapatkan modal ialah dengan cara ini, membeli properti plus mendapatkan uang. Berikut contoh gampang kasus untuk menjelaskan bagaimana membeli rumah plus mendapatkan uang: Pak Amir menjual rumahnya, ia menjual rumahnya karena butuh uang. Pak Amir menjual rumahnya seharga 100 jt. Lalu Pak Udin melihat rumah Pak Amir lalu dia ingin membelinya karena ia melihat harga rumah tersebut murah. Pak Udin segera mengkontak Bank, karena ia membelinya dengan cara kredit di bank. Setelah itu Bank menilai rumah itu, ternyata memang benar, rumah itu harga pasarannya 125 jt. Lalu Bank akan siap memberikan kredit kepada Pak Udin selama rumah itu masih menjamin hutangnya (yaitu 125jt). Pak Udin setuju, lalu ia mengambil kredit 125jt di bank itu, lalu memberikan 100 jt sesuai dengan harga rumah kepada Pak Amir (penjual). Dan Pak Udin menerima 25 jt sisanya dari bank.

Secara kenyataan tentu saja tidak semudah contoh kasus diatas, ada perhitungan-perhitungan lain yang musti dilihat, misalnya biaya-biaya yang akan dikeluarkan oleh pembeli seperti provisi 1%, biaya notaris, pajak penjualan 5% (dari njop/ nilai di PBB nya), biaya balik nama, biaya administrasi dari pihak bank. Selain itu juga rata-rata bank hanya memberikan 80% dari penilaian bank terhadap properti itu.

60

Jadi anda harus menghitung, berapa biaya yang dikeluarkan, berapa cashback yang bisa didapat. Untuk bisa mendapatkan cashback ada beberapa cara yang bisa anda lakukan: 1. Cari properti yang anda rasa murah dibandingkan dengan harga pasaran. Contoh properti yang dijual murah: Rumah kuno, rumah warisan, orang mau naik haji menjual rumahnya (takut tdk dapat kuota), suami istri yang bercerai menjual harta gono gini mereka, sitaan bank yang belum masuk balai lelang (yang siap ditake over oleh orang lain), orang yang terjepit oleh bank, orang salah kasih harga, dan sebagainya. Secara gampang menilai properti itu murah atau tidak, kita bisa mecah perhitungan menjadi 2 bagian, bangunan dan tanah. Untuk bangunan, bisa dihitung harga permeter perseginya. Jika bangunan terdiri dari batu bata, pasti lebih mahal dari pada bangunan dari kayu bambu. Jika terdiri dari beton cor maka akan lebih mahal lagi dibanding batu bata biasa. Untuk harga pasaran tanah anda bisa tanyakan kepada:

Bank, berapa harga tanah disekitar situ, kalau-kalau bank mempunyai debitur yang ada disekitar properti yg anda incar, sehingga bisa dilihatkan hasil appraisalnya berapa harga pasaran tanah disitu.

Tanya kepada kantor appraisal, jika anda mempunyai koneksi/ teman appraisal, anda bisa tanyakan kepadanya; atau jika anda mencoba nekat sediki, minta alamat & nomor telpon beberapa appraisal, lalu coba lah menelpon mereka, tanyakan baik-baik kira2 berapa harga tanah di situ.

61

Lihat disekeliling properti itu, apakah ada yang dijual, coba bandingkan dengan properti pilihan anda.

2. Cara yang safe/aman, tapi membutuhkan modal Rp.100 rb sd 250 rb untuk biaya appraisal (jika bank menunjuk lembaga appraisal untuk menilai properti): Ketika anda menemukan sebuah properti yang anda rasa murah, anda tidak usah menawar dulu properti tersebut. Bilang pada penjualnya, Pak, saya ini tergantung dengan bank sepenuhnya, saya tidak menawar dahulu harganya, tapi biar banknya dulu yang menilai. Bagaimana pak? Jika penjualnya setuju, anda bisa mencoba mendaftarkan properti itu untuk dinilai bank. Jika bank mengutus appraisal untuk menilai, anda akan dikenai biaya appraisal, tergantung kebijaksanaan bank yang memberikan kredit. Setelah bank mengeluarkan nilai berapa rumah itu dan berapa kredit yang akan dikeluarkan oleh bank, baru anda tawar rumah itu dengan harga dibawah hasil appraisal (tentunya yang membuat untung anda). 3. KPR hanya diberikan kepada bank dengan kriteria tanah dengan bangunan yang bisa dihuni (walau kamar cuma 1 + kamar mandi). Jika berbentuk tanah saja, berarti bukan kriteria untuk KPR. Bagaimana jika anda menemukan tanah yang murah harganya? Jika anda tetap memakai KPR anda bisa negosiasi dengan penjual, bilang kepadanya Pak ini saya kasih DP terlebih dahulu, tapi saya akan bangun dulu rumah kecil, setelah itu saya masukkan ke bank. Namun anda harus tahu benar apakah tanah tersebut benar-benar murah atau tdk, jika tidak anda yang rugi, karena anda harus membangun rumahnya terlebih dulu.

62

Pengalaman saya dan orang-orang sekitar saya yang membeli properti mendapatkan modal kembali/cash back, ada beberapa hal yang bisa dilihat: a. Nilai properti diatas 350jt baru cash back bisa dirasakan, semakin tinggi harga propertinya, semakin tinggi cash back yang bisa didapat. Untuk properti harga dibawah itu agak susah untuk bisa mendapatkan cash back, Andaipun bisa mendapatkan tapi cash back impas dengan biaya notaris dan biaya-biaya lainnya. b. Ketidaktahuan penjual akan nilai propertinya adalah kunci dari cash back itu. c. Kepercayaan bank kepada kita bisa menambah cash back, pernah saya temui bank memberikan pinjaman lebih dari nilai jaminan hanya karena orang tersebut telah berhubungan baik dengan bank (track record yang baik, pinjaman yang besar, prospek usahanya cerah, dan kredibilitasnya baik); Bank mengatakan pinjamannya ditambahi dengan jaminan barang dagangannya (padahal barang dagangannya tidak dipegang oleh bank). d. e. Harga properti memang murah (kira-kira 60% dari harga pasaran). biasanya hanya properti bekas/second atau properti baru namun pembangunnya adalah perorangan, bukan perumahan.

Contoh real mendapatkan modal dari membeli properti: Kasus 1: Saya berjalan-jalan saya melihat sebuah rumah baru dijual, kebetulan penjualnya sedang berada dilokasi tersebut. Sehingga iseng-iseng langsung saya melihat dan menanyakan harganya. Penjual menawarkan harga 250jt. Saya tahu harga pasaran dan harga penilaian appraisal di sekitar rumah saya, karena memang saya beberapa waktu lalu menilaikan rumah saya pada

63

appraisal, namun saya tidak langsung menawar harga rumah tersebut. Saya bilang sama penjualnya, pak saya berminat akan rumah ini. Tapi saya ini tergantung dengan bank, biar bank menilai rumah ini baru setelah itu saya akan tawar harganya. Penjualnya setuju. Lalu saya mengajukan di 3 bank sekaligus, ternyata Bank A mengeluarkan harga rumah 305jt, pemberian pinjaman 80%, bunga 9,5%. Bank B tidak mau mengeluarkan kredit karena tanahnya belum selesai sertifikatnya. Bank C mengeluarkan kredit 305jt, pemberian kredit 90% (275jt) karena rumah baru, bunga 9,5%. Lalu saya menghubungi penjual itu lagi, saya menawar harga rumah tersebut. Akhirnya disetujui harga rumah tersebut 240jt.

Saya masukkan ke bank C dengan perhitungan: Kredit 15 tahun, bunga 9,5% Biaya Proses Biaya administrasi Biaya APHT Provisi 1% x kredit Biaya notaris Biaya Asuransi Asuransi Jiwa single premium 15 thn Asuransi Kebakaran single premium 15 thn Biaya lain Saldo blokir Rp. 550.000,Rp. Rp. 1.300.000,4.800.000,Rp. Rp. Rp. Rp. 100.000,2.500.000,2.750.000,1.500.000,Rp. 275.000.000,-

64

Angsuran bulan 1 Total Biaya

Rp.

2.930.000,-

Rp. 16.430.000,-

Harga jual dikurangi pinjaman kredit bank adalah: Rp.275.000.000,- - Rp.240.000.000,- = Rp.35.000.000,Sehingga cash back yang saya nikmati ialah: Rp.35.000.000,- - Rp. 16.430.000,- = Rp.18.500.000,- (pembulatan kebawah).

Diatas merupakan contoh pembelian properti dibawah 350jt, seperti yang saya katakan sebelumnya, semakin tinggi harga properti semakin besar cash back yang bisa didapat. Contohnya Ruko seharga 750jt, pada bank keluar nilai 1,35M, karena ruko tersebut baru, maka bank mengabulkan kredit sebesar 1M. Cash back yang didapat 250jt, dipotong notaris, provisi, dan biaya lain sebesar 35jt, sehingga

cash back bersih yang didapat 215jt.

Kasus 2: Pak Ujo membeli sebuah ruko, perolehan cash back mirip dengan kasus nomor 1 diatas. Ruko dijual pemiliknya Rp.800jt, pak Ujo mendapat cash back dari bank sekitar 200jt. Cicilan Pak Ujo kepada bank perbulannya sekitar Rp.11 jt . Ruko dipergunakan Pak Ujo untuk berdagang. Lalu Pak Ujo menggunakan Rp.110jt dari cash backnya untuk mengisi ruko tersebut dengan dagangannya. Sisa Rp.90jt masih dipegang oleh Pak Ujo

65

sendiri. Dari tokonya itu, pendapatan bersih Pak Ujo perbulannya sekitar Rp.11jt, sehingga digunakan untuk mencicil rukonya. Dari cerita diatas, Pak Ujo mendapat Rp.90jt bersih untuk dirinya sendiri. Karena cicilannya sudah dilunasi oleh tokonya.

Kasus 3: Pak Joni membeli sebuah kos-kosan. Perolehan cash back juga seperti kasus nomor 1 diatas. Properti berbentuk rumah, rumah dijual Rp.500jt, dan Pak Joni memperoleh

cash back Rp.100jt.Cicilan Pak Joni atas pembelian rumah itu sekitar Rp.7jt per bulannya. Lalu Pak Joni menambah sekat-sekat pada ruangannya sehingga kamar kosnya bertambah, menghabiskan sekitar Rp.5jt. Dari kamar-kamar yang disewa itu Pak Joni mendapatkan keuntungan bersih sekitar Rp.7jt, yang kemudian dipergunakan untuk mencicil cicilan KPR rumah itu. Dari cerita atas, Pak Joni mendapatkan keuntungan Rp.100jt Rp.5jt = 95jt bersih, karena cicilan KPR nya dibayarkan oleh properti itu sendiri.

66

2.g. Cara Mudah Menilai Harga Properti Properti bekas/Second bisa mendatangkan cashback bagi anda. Namun perlu teknik untuk menilai, apakah suatu properti itu murah atau tidak. Ada 3 kriteria yang perlu diperhatikan : 1. Harga Tanah disekitar itu. 2. Harga bangunannya. 3. Nilai-nilai yang menambah atau mengurangi, misal disebelah makam, disebelah pom bensin, disebelah Mall, disebelah kampus, tusuk sate atau tidak, dan sebagainya.

Berikut ini cara mudah menilai properti second. 1) Bagi Luas Rumah dan Tanahnya, contoh luas tanah 400M, luas bangunan 250M. 2) Lihat kondisi bangunan. Bangunan terdiri dari beberapa bagian yang bisa dinilai: a) Kualitas Bangunan, mulai jenis kayu, jenis bangunan beton atau batu bata. misalnya kalau sekarang membangun rumah biasa, dibangun dengan batu bata, dan kayu kalimantan, hingga finishing sekitar 1,75jt per meter. Kalau gedeg bambu biasa cuman 500rb per meter. Kalau lantainya pakai granit yang paling bagus, maka bisa naik berapa juta, dan sebagainya. b) Bangunan tahun berapa, terkait dengan depresiasi/penyusutan bangunan. Misalnya sekarang tahun 2008, bangunan tahun 2003, berarti sudah 5

67

tahun usianya. Dari 5 tahun itu katakanlah penyusutan 5% per tahunnya, maka didapat 5 thn x 5% = 25%. 3) Jika anda tahu harga pasaran tanah disitu, maka anda bisa jumlahkan: Harga Total rumah = Harga Tanah + Harga Bangunan 4) Kenaikan PBB nya setiap tahun lebih dari 10%, maka tanah tersebut dianggap berprospek/ naik harganya setiap tahunnya.

Supaya anda tidak bingung mari kita lihat contoh kasus ini: tahun ini 2008, Pak Adam ditawari Pak Jon sebuah rumah, Rumah tersebut Pak Jon jual seharga 250 jt. Luas tanahnya 150M, luas bangunan 75M. Bangunan tahun 2004, belum renovasi, bangunan rumah biasa, batu bata, genteng, dan lantai keramik. Mari berhitung: Bangunan: Jika misalnya kita bangun bangunan baru mirip dengan itu, kira2 kita menghabiskan Rp.1,75jt per meternya. Berarti bangunan itu kalo baru kirakira harganya Rp.75M x Rp.1,75jt = Rp.131,25jt, bangunan barunya. Kemudian penyusutan bangunan tiap tahunnya 5%, berarti 2008-2004= 4thn. 4 thn x 5% = 20%. Berarti: Harga bangunan baru penyusutan = harga bangunan sekarang; Rp.131,25jt 20% = Rp.105jt Tanah: Harga penawaran Rp.250jt, berarti harga penawaran harga bangunan sekarang = harga tanah menurut penjual; Rp.250jt Rp.105jt = Rp.145jt; berarti per meter nya: Rp.175jt / 150M = Rp.965 ribu per meter nya.

68

Mencari harga pasaran tanah disekitar properti itu: Cara mencari harga tanah pasaran, gunakan cara diatas. Persis sama, dicari bangunannya dulu, setelah itu dicari harga tanahnya. Misalnya disekitarnya ada 3 properti dijual juga, A, B, dan C. Dari perhitungan, harga tanah per meter menurut properti A = 1,35jt/ M; properti B = 1,5jt/M; dan properti C=1,4jt/M. Berarti rata ratanya atau harga pasarannya adalah (A+B+C)/3 =1,42jt/M. Kesimpulan, jadi Rumah Pak Jon: Rumah Pak Jon mahal atau murah bisa dilihat disini, harga pasaran tanah Rp.1,42jt/M tanah; 150M x Rp.1,42jt = Rp.213jt. Total = tanah + bangunan = Rp.213jt + Rp. 105jt = Rp.318jt. Jadi harga pasaran rumah Pak Jon Rp.318jt. Jika Pak Jon menjualnya Rp.250jt, maka bisa dikatakan murah. Luas tanah x harga per M = harga

Contoh perhitungan diatas hanyalah contoh saja, penilaian secara kasar. Harga diatas bisa dipengaruhi oleh faktor lain disekitar properti itu, misalnya sebelah pom bensin, disebelah makam, tingkat kriminalitas, disebelah mall dan sebagainya. Anda bisa menggunakan cara ini agar bisa mendapatkan cash back dari bank.

Misalnya benar perhitungannya diatas, maka bank biasanya membiayai 80% dari harga pasaran rumah itu. contoh diatas harga pasaran rumah itu Rp.318jt, maka bank membiayai

69

80%nya saja, berarti bank membiayai Rp.254,4jt. Maka Pak Adam mendapat

cash back sebesar: 4,4jt saja (Rp.254,4jt Rp.250jt = Rp.4,4jt).Itu merupakan contoh kecil yang bisa anda lihat, bagaimana seseorang bisa mendapatkan cash back.

70

BAB TIGA

Bisnis dan Properti3.a. Memperoleh Modal Kembali dari Properti Yang Telah Kita Beli Tahun 2007 lalu, ketika bisnis sudah berjalan saya membeli rumah dengan cara KPR dengan jangka waktu 15 thn, katakanlah utang 100 jt. Apa yang terjadi setelah 1 tahun/ 2008? ya yang pasti cicilan berkurang sedikit (sisa sekitar 95jt), tapi.... rumah sudah naik harga pasarannya. Singkat cerita saya suruh bank menilai rumah saya, ternyata naik 125jt. Ternyata saya boleh utang lagi selama rumah itu bisa menjaminnya, artinya saya masih utang 95 jt, rumahnya bisa menjamin sd 125 jt, jadi 125jt95jt=30jt. 30jt itu boleh saya ambil dananya secara cash. Apa yang terjadi? Karena saya mengambil skenario KPR, maka 30 jt itu juga sama skenarionya dengan hutang sebelumnya, yaitu KPR juga, alhasil utang 30 jt itu saya cicil selama 15 tahun, bunga 9% juga, cicilannya perbulannya hanya 300 ribu. Hanya KPR yang bisa begini.

Cerita diatas dimana kita bisa ambil 30 jt sisanya, bisa dengan 2 cara:

71

1) Utang di bank A, kemudian saya pindahkan ke bank B dengan pinjaman yang lebih besar (namanya TAKE OVER). Contohnya Pak Udin mempunyai hutang di Bank A sebesar 200jt yang dimulai sejak 2007, lalu Pak Udin menyuruh Bank B untuk melihat berapa harga rumahnya, ternyata Bank B menilai rumah tersebut telah naik harga pasarannya sebesar 250jt. Lalu Pak Udin memindahkan hutangnya dari Bank A ke Bank B, dari Bank B Pak Udin mendapat 250jt, untuk 200jt ia bayarkan kepada Bank A, lalu ia mengambil 50jt sisanya untuk keperluan bisnisnya. 2) utang di bank yang sama, kemudian ambil kredit keduanya juga dibank yang sama (namanya TOP UP), contohnya jika Pak Amir tahun lalu (misalnya 2007) membeli rumah secara kredit di Bank A sebesar 100 jt, lalu tahun ini (2008) nilai propertinya naik, katakanlah naik 130 jt, berarti Pak Amir mengajukan kembali kredit yang 30jt tersebut di bank yang sama Bank A. sedangkan utang yang lama masih tetap cicilannya, Pak Amir hanya menambahkan utang yang baru di bank yang sama.

Jika anda tanya saya mana yang lebih baik, saya bilang cari tahu sendiri, bandingkan keduanya. Karena setiap bank pasti berbeda aturan dalam memberikan kredit. Detilnya tanya bank-bank sekitar anda, bandingkan sendiri produk2 kredit mereka.

Contoh kasus Take over:

72

Tahun 2001 saya membeli sebuah rumah, dengan KPR di bank A rumah seharga 200jt, lalu kemudian bank menyetujui dengan memberikan kredit 80% dari harga rumah itu (160jt) kredit 11% selama 15 thn, cicilan sekitar Rp.1.800.000,-. Tahun 2002 hutang saya di bank A tersebut sudah berkurang, jadi sisa out

standing/ sisa kredit saya sebesar 143jt.Lalu saya menanyakan kepada bank B untuk men-take over KPR saya, Waktu itu bank B melakukan promosi bebas administrasi dan provisi untuk take over. Lalu saya ajukan KPR take over saya ke bank B untuk diproses. Bank menilai usaha pekerjaan/ pemasukan saya dan mengirim appraisal untuk menilai rumahnya. Hasil appraisal keluar 213jt untuk rumah saya, bank memberikan 80% dari harga tersebut, jangka waktu 15 thn, bunga 9%. Lalu saya menyetujui untuk menindaklanjutinya, dan mengambil kreditnya secara maksimum, yaitu 213jt 20% = 170jt (pembulatan kebawah). Saya masukkan ke bank B dengan perhitungan: Kredit 15 tahun, bunga 9 % Biaya Proses Biaya administrasi Biaya APHT Provisi 1% x kredit Biaya notaris Biaya Asuransi Asuransi Jiwa 15 thn Asuransi Kebakaran 15 thn Biaya lain Angsuran bulan 1 Rp. 1.780.000,Rp. Rp 900.000,2.700.000,Rp. Rp. Rp. Rp. 0,- (promosi) 1.500.000,0,- (promosi) 1.000.000,Rp. 170.000.000,-

73

Total Biaya

Rp.

7.880.000,-

Sehingga saya mendapatkan bersih: Rp.170.000.000 (Rp.143.000.000 + Rp.7.880.000) = Rp.19.120.000,-

NB:

Memang jika anda hitung cicilan di Bank A selama thn 2001

Rp.1.800.000,- x 12 adalah Rp.21.600.000,-, jika tahun depannya saya memperoleh Rp.19.120.000,- berarti saya rugi Rp.2.480.000,-, memanglah demikian, karena harga tanah didaerah saya tidak terlalu tinggi kenaikan harganya saat itu. Tetapi saya anggap itu sebagai arisan (saya bayar mencicil lalu saya mendapatkan kembali). Uang tersebut saya putar kembali menjadi modal bisnis saya. Kini anda bisa hitung jika kenaikan harga tanahnya melonjak tinggi, misalnya harga tanah permeter dulu 100ribu, sekarang naik menjadi 500ribu. Nah, selisih harga tanah itulah yang bisa anda nikmati sebagi modal bisnis anda.

Contoh kasus Top Up: Kasus take over saya berlanjut, saya menjadi berhutang kepada Bank B sebesar 170jt. Ternyata Bank B mempunyai program, bahwa bank B akan memberikan pinjaman 90% dari nilai jaminan kepada debiturnya jika sudah melewati masa penalti atau 1 tahun. Artinya debitur bisa pinjam kembali 90% dari nilai jaminannya. Lalu tahun 2003 saya mengajukan Top Up di Bank B. Hutang saya telah berkurang menjadi 165jt. Bank B mengirimkan appraisal untuk menilai properti saya, ternyata harga

74

tanah disekitar saya agak stagnan, sehingga keluar angka tidak jauh berbeda dari penilaian tahun lalu, keluar angka 218jt. Bank juga kembali menilai kemampuan kredit saya dan melihat track record pembayaran saya yang tidak pernah telat. Lalu bank menyetujuinya, dari 218jt bank memberikan pinjaman 90% dari nilai jaminan, sehingga: Rp. 218.000.000 - 10% = Rp.196.000.000. Jadi dikurangi dengan nilai sisa hutangnya: Rp.196.000.000 Rp.165.000.000 = R