FAIR VALUE: ASET KEUANGAN, ASET TETAP, PROPERTI INVESTASI

Presented : Dwi Martani

Agenda

Konsep Umum Fair Value1.

Aset Keuangan2.

Aset Tetap3.

Properti Investasi4.

PSAK lain5.

3

Karakteristik IFRS

• IFRS menggunakan “Principles Base “ :

– Lebih menekankan pada intepratasi dan aplikasi atas standar sehingga harus berfokus pada spirit penerapan prinsip tersebut.

– Standar membutuhkan penilaian atas substansi transaksi dan evaluasi apakah presentasi akuntansi mencerminkan realitas ekonomi.

– Membutuhkan profesional judgment pada penerapan standar akuntansi.

• Menggunakan fair value dalam penilaian, jika tidak ada nilai pasar aktif harus melakukan penilaian sendiri (perlu kompetensi) atau menggunakan jasa penilai

• Mengharuskan pengungkapan (disclosure) yang lebih banyak baik kuantitaif maupun kualitatif

4

Nilai Wajar – PSAK

Nilai di mana suatu aset dapat dipertukarkan atau suatu kewajiban

diselesaikan antara pihak yang memahami dan berkeinginan untuk melakukan transaksi wajar (arm’s

length transaction)

Bukan nilai yang akan diterima atau dibayarkan entitas dalam suatu transaksi

yang dipaksakan, likuidasi yang dipaksakan, atau penjualan akibat kesulitan keuangan.

5

Hirarki Penentuan Nilai Wajar

• Kuotasi harga di pasar aktif; • Jika pasar tidak aktif, maka menggunakan

teknik penilaian yang meliputi: – penggunaan transaksi-transaksi pasar wajar yang

terkini antara pihak-pihak yang mengerti, berkeinginan, jika tersedia;

– referensi atas nilai wajar terkini dari instrumen lain yang secara substansial sama;

– analisis arus kas yang didiskonto (discounted cash flow analysis); dan

– model penetapan harga opsi (option pricing model)

6

FAIR VALUE

PSAK50,55,60

PSAK 16

PSAK13

PSAK19

IAS41

PSAK48, 58

PropertiInvestasi

Aset Tidak Lancar Dimiliki untuk Dijual dan Operasi yang Dihentikan

Aset takberwujud

Agikultur

InstrumenKeuangan

Aset Tetap

FAIRVALUE

IFRS 13

PenurunanNilai

Assets

Assets

Intangible

Financial

Inv Property

PP&E

Inventory

Etc

DefinedBenefit

Biological assets

Cost

CM or RM CM or RM

CostNil

Nil

Low

er o

f C o

r NRV

som

e FV

M

Cost

Cost

CM

or FVM

Fair valu

e

AmC o

r FVM

Fair value

less costs to

sell

Fair value

less costs to

sell

FV plan assets less PUC plan obligation

& arbitrary rulesFV plan assets less PUC plan obligation &

arbitrary rules

Various

Various

© IFRS Foundation | 30 Cannon Street | London EC4M 6XH | UK. www.ifrs.org

8

ASSET TYPE MEASUREMENT AT INITIAL RECOGNITION

MODEL BASED ON FAIR VALUE

BASIS OF IMPAIRMENT TEST

IFRS 9 Financial Instruments

Fair value For specified financial assets and for particular business models: fair value

IAS 16 Property, Plant and Equipment

Purchase costs + construction costs + costs to bring to the location and condition necessary to be capable of operating in the manner intended by management.

Accounting policy choice: revaluation model

Compare carrying amount to recoverable amount.

Recoverable amount is greater of value in use and fair value less disposal costs (IAS 36)

IAS 38 Intangible Assets

Purchase costs + development costs + costs to bring to the location and condition necessary to be capable of operating as intended by management

Accounting policy choice: revaluation model

IAS 40Investment Property

Cost including transaction costs Accounting policy choice: fair value

IAS 41 Agriculture Fair value less costs to sell Fair value less costs to sell

Konsep Fair Value IFRS 13

• Tujuan IFRS 13:– Klarifikasi definisi fair value– Satu standar “bagaimana” mengukur fair value

• Sebelumnya tidak konsisten dan persyaratannya beragam• Tidak merubah kapan nilai wajar digunakan.

– Pengungkapan lebih banyak– Meningkatkan konvergen dengan US GAAP

Ruang Lingkup IFRS 13

• Diterapkan ketika IFRS lain mengijinkan:– Pengukuran fair value aset dan liabilitas keuangan atau

pengungkapan fair value.

• Dikecualikan dari ruang lingkup, IFRS 2 (shared based payment) dan IAS 17 Leases,

• Tidak diperlukan untuk pengukuran yang sejenis – IAS 2 inventories net realizable values– IAS 36 Impairment value in use

• Pengungkapan tidak diperlukan untuk IAS 19 Employee benefit, IAS 26 Retirement benefit plant, recoverable amount under IAS 36 Impairment Aset.

Definisi Fair Value IFRS 3

• Fair value adalah harga yang diterima atas penjualan aset atau pembayaran untuk mentransfer liabilitas dalam transaksi antar pihak yang berkepentingan pada tanggal pengukuran.

11

• “...the price that would be received to sell an asset or transfer a liability in an orderly transaction between market participants at the measurement date.”

IFRS 13 para 9

Definisi Fair Value IFRS 3

• Exit price didaarkan pada pasa aktif. Jika tidak ada didasarkan teknik valuasi.

• Bukan berasal dari transaksi dari pihak yang mengalami kesulitan keuangan

• Nilai fair value merupkan pengukuran pasar, bukan ukuran spesifik suatu entitas. Konsekuensinya entitas yang memiliki keinginan untuk memegang aset tersebut atau menjualnya tidak relevan dalam pengukuran nilai wajar.

• Biaya transaksi diabaiikan karena bukan merupakan karakteristik dari aset dan liabilitas yang diukur.

• Mengasumsikan terjadi di pasar.

12

• Saat mengukur nilai wajar menggunakan asumsi bahwa pihak yang berpartisipasi dalam pasar menentukan harga aset atau liablitas berdasarkan kondisi pasar saat itu, termasuk asumsi tentang risiko.

• Karakteristik atas aset dan liablitas khusus yang dipertimbangkan pihak berpartisipasi dalam pasar saat menentukan harga pada tanggal pengukuran, termasuk

• Umur, kondisi dan lokasi aset

• Ristriksi atas penjualan atau penggunaan

Pedoman penerapan

Definisi Lama

Nilai di mana suatu aset

dapat dipertukarkan atau

suatu kewajiban

diselesaikan antara pihak

yang memahami dan

berkeinginan untuk

melakukan transaksi wajar

(arm’s length transaction)

Definisi Lama Kelemanah

Tidak spesifik apakan entitas menjual atau membeli aset

Tidak jelas tentang diselesaikan, karena tidak menunjukkan kreditor

Tidak jelas tentang pengertian nilai wajar

Tidak menjelaskan kapan transaksi terjadi

?

Hirarki Fair Value

15

Apakah ada harga kuotasian dalam pasar aktif untuk aset

atau liabilitas yang identik (Level 1)

Apakah ada input selain harga kuotasioan yang

dapat diobservasi*

Gunakan nilai wajar pengukuran dengan Level 1

Gunakan input selain Harga kuotasian yang dapat diobservasi baik

secara langsung atau tidak langsung, pengukuan ‡

Level 2

Gunakan input yang bukan berdasarkan harga pasar yang dapat diobservasi.

Level 3

NoYes

YesNo

Harus digunakan tanpa penyesuaian

* Maksimumkan input yang dapat diobservasi, termasuk informasi pasar dan informasi publik lainnya

‡ Input yang tidak dapat diobservasi diantaranya data entitas (anggaran, proyeksi), harus disesuaikan jika pelaku pasar menggunakan asumsi berbeda

15

• Measured using the price in the principal market for the asset or liability (ie the market with the greatest volume and level of activity for the asset or liability) or, in the absence of a principal market, the most advantageous market for the asset or liability.

16

Transaction and Price

• An entity must take all information that is reasonably available to search for a principal market.

• determining fair value and the highest and best-use.for a non-financial asset.

• Assumptions that a market participant would use (including assumptions about risk).

• Determining the correct valuation technique to use and the inputs to the techniques, particularly on the income approach, require a wide range of estimates as:

• discount rates• future cash flows• risks and uncertainty

• The inputs used in the valuation techniques should primarily be based on observable inputs (where possible) to minimise the use of unobservable inputs.

17

Judgements and estimates

Highest and best use

• Fair value assumes a non-financial asset is used by market participants at its highest and best use– The use of a non-financial asset by market participants that

maximises the value of the asset• Physically possible• Legally permissible• Financially feasible

• Highest and best use is usually (but not always) the current use– If for competitive reasons an entity does not intend to use the

asset at its highest and best use, the fair value of the asset still reflects its highest and best use by market participants (defensive value)

• Does not apply to financial instruments or liabilities

Valuation premise

• A non-financial asset either:– Provides maximum value through its use in

combination with other assets and liabilities as a group• Is its value influence by it being ‘operated’ with other assets?• An example: equipment used in production facility

– Provides maximum value through its use on a stand-alone basis• Is its value independent of its use with other assets?• An example: a vehicle or an investment property

• Does not apply to financial instruments or liabilities

The exit transaction

• In the principal market:– The market with the greatest volume and level of

activity for the asset or liability

• Or (if no principal market) in the most advantageous market:– The market that maximises the amount that would be

received to sell the asset and minimises the amount that would be paid to transfer the liability

• In most cases, these markets will be the same– Arbitrage opportunities will be competed away

Market participants

• Market participants are buyers and sellers in the principal (or most advantageous) market who are:– Independent of each other

• Not related parties– Knowledgeable and sufficiently informed about the asset or

liability and the transaction• Due diligence efforts

– Able to enter into a transaction for the asset or liability• Has a use for the asset • Can fulfil the obligation

– Willing to enter into a transaction for the asset or liability • Not forced or otherwise compelled

• Market participants act in their economic best interest

Fair value disclosures

• More information for Level 3:– Quantitative disclosure of unobservable inputs and

assumptions used– Reconciliation of opening to closing balances– Description of valuation process in place– Sensitivity analysis:

• Narrative discussion about sensitivity to changes in unobservable inputs, including inter-relationships between inputs that magnify or mitigate the effect on the measurement

• Quantitative sensitivity analysis for financial instruments

Fair Value

• IFRS 13 : Fair Value - IASB• International Valuation Standard 2011 –

International Valuation Standard Council (IVSC)

Mengapa FV

• Adanya kewajaran terhadap nilai buku suatu aset tetap maupun aset keuangan lainnya, apakah telah menggambarkan kondisi yang sebenarnya dari aset tersebut?

• Perlu kewajaran tersebut diukur dari persfektif pasar• Publik ingin diberikan informasi yang akuntabilitasnya

dapat dipercaya dan informasi itu seharusnya ditampilkan dalam hasil yang mendekati sebenarnya.

• Untuk itu Fair Value menjadi alasan untuk dapat diterapkan dalam sistem pelaporan keuangan dan dalam kebutuhan bertransaksi.

25

TERIMA KASIHDwi Martani

Departemen Akuntansi FEUI

martani@ui.ac.id atau dwimartani@yahoo.com

http://staff.blog.ui.ac.id atau dwimartani.com

08161932935 atau 081318227080