Pengelolaan Perijinan Dalam Pembangunan Perumahan

Pengelolaan Perijinan Dalam Pembangunan Perumahan

Oleh :

Johannes TulungDPP-Realestat Indonesia

Gd.Patra Jasa Jakarta , 17 Juli 2014Gd.Patra Jasa Jakarta , 17 Juli 2014

PEMBANGUNAN PERUMAHAN :

85% : INFORMAL

15% : FORMAL

3 PELAKU UTAMA :

PEMERINTAH

SWASTA

MASYARAKAT

PEMBANGUNAN PERUMAHAN :

85% : INFORMAL

15% : FORMAL

3 PELAKU UTAMA :

PEMERINTAH

SWASTA

MASYARAKAT

PEMBANGUNAN INFORMAL

PEMBANGUNAN INFORMAL

PEMBANGUNAN FORMAL

BISNIS ATAU USAHA ADALAH MENCARI PROFIT UPAYA YANG DILAKUKAN PADA BISNIS PROPERTI ADALAH

‘MENINGKATKAN NILAI PROPERTI SEHINGGA MENGHASILKAN PROFIT’

BISNIS PROPERTI

PERIJINAN & LEGAL

PEMBEBASAN LAHAN

PEMBIAYAAN

PEMASARAN

PELAKSANAAN

PERENCANAAN

POLA KERJA PENGEMBANG

POKOK-POKOK PROSES BISNIS REAL ESTATE

1.Bisnis Plan → Perencanaan Proyek− Jangka Pendek → Dikerjakan sendiri− Jangka Panjang → Memakai Konsultan

2.Pelaksanaan Proyek − Skala Prioritas yang harus dikerjakan− Dikerjakan sendiri atau melalui Sub Kontraktor

3.Purna Jual → Management Estate− Pengelolaan Kawasan− Pelayanan Purna Jual

I. Perencanaan Proyek

A.Pemilihan Lokasi

1. Peruntukkan Tata Ruang

a. Penelitian mengenai Rencana Tata Ruang Pemerintah setempat,

meliputi :• Peruntukkan• Kepadatan• KDB dan KLB• Fungsi Ruang• Rencana Infrastruktur Pendukung

Proyek• Rencana Jaringan dan Sistem

Transportasi ke lokasi

I. Perencanaan Proyek

A.Pemilihan Lokasi

1. Peruntukkan Tata Ruang

b.Mempelajari faktor-faktor yang mempengaruhi kemungkinan perluasan keterbatasan pengembangan, meliputi :

• Batasan Alam

• Batasan Barier Buatan

• Pola Pemilihan Lahan

• Kesulitan Jaringan Utilitas

• Zonasi Pembangunan sesuai PERDA

Peta Tata Ruang Kota Depok

Peta Tata Ruang Kota Bandung

I. Perencanaan Proyek

A.Pemilihan Lokasi

2. Penilaian Potensi Lokasi

a. Aspek yang mempengaruhi Pembentukan Nilai, meliputi :

• Intrinsic Location (Kedudukan Lahan dan Kandungan Alam)

• Relative Location (Memiliki hubungan kuat mendukung nilai-nilai, seperti: Sekolah, Pusat Perbelanjaan, Public Service)

• Environment Influre (Lingkungan Kumuh, Tingkat Kriminalitas Tinggi)

I. Perencanaan Proyek

A.Pemilihan Lokasi

2. Penilaian Potensi Lokasi

b.Aspek yang dikaji, meliputi :

• Kemudahan Pencapaian

• Kedudukan Lokasi (dalam kota/pinggir kota)

• Tata Guna Lahan sekitar yang mendukung (Ruang Terbuka Hijau, Taman, Lapangan)

• Karakteristik Fisik (iklim, geologi, geografi, topografi dan demografi)

I. Perencanaan Proyek

A.Pemilihan Lokasi

3. Peluang Produk/Pasar

• Kecocokan Lokasi dengan Pasar

• Perhitungan Balik Nilai Tanah

• Pasar Kolektif (PNS, TNI/POLRI, Swasta)

• Pasar Retail/Individual :

Demografi/Sosial Ekonomi, Tingkat Penghasilan

Mobilitas

I. Perencanaan Proyek

A.Pemilihan Lokasi

4. Desain Kawasan dan Rumah

• Pedoman Pembuatan Site Plan sesuai dengan Keputusan Menkimpraswil RI No : 403/KPTS/M/2002, 02 Desember 2002 “Tentang Pedoman Teknik Pembangunan Rumah Sederhana Sehat (RSH)” :60% → Kavling Siap Bangun (KSB untuk dijual)40% → Lahan Fasos & Fasum (PSU untuk

diserahkan ke Pemda)

• Pedoman Desain BangunanSasaran KonsumenDesain Arsitektur (Tropis/Minimalis)Struktur Bangunan dan Utilitasnya

B.Perijinan dan Legalitas Tanah

1. Legalitas Pertanahan

a. Karakteristik Tanah, meliputi :

• Sebagai bahan Baku Pengembangan• Sebagai asset (sebagai persediaan)• Sebagai yang ditransaksikan• Memiliki Nilai Komersial di kemudian hari

I. Perencanaan Proyek

I. Perencanaan Proyek

B.Perijinan dan Legalitas Tanah

1. Legalitas Pertanahan

b. Tata Cara Pembebasan Tanah, meliputi :• Pemeriksaan Riwayat Tanah dan keabsahan

surat tanah• Kelengkapan dokumen pendukung• Transaksi dengan pemilik asli/ahli waris• Pelepasan Hak oleh yang punya hak Tanah• Pembayaran langsung kepada yang berhak dan

tercantum dalam pelepasan hak disaksikan pejabat yang berwenang, Lurah/Kepala Desa. Camat dan Badan Pertanahan

I. Perencanaan Proyek

B.Perijinan dan Legalitas

2. Ijin Lokasi dan Ijin Prinsipa. Surat Permohonan

b. Koordinasi Instansi terkailc. Prosentase Pemohonc. Peninjauan Lapangand. Aspek Tata Guna Tanahf. SK. Ijin

Pelaksanaan Pembebasan Tanah :• PPHTB → Penjual Tanah• BPHTB → Developer/Pengembang

•

I. Perencanaan Proyek

B. Perijinan dan Legalitas

3. Pengesahan Site Plana. Dokumen Pendukung

− Gambar Site Plan− Perhitungan KDB → KLB− Perhitungan Komposisi Efektif− Rencana Pengembangan di Lokasi

b. Proses dilakukan di Dinas Tata Ruang dan Bangunan Pemda Setempat

I. Perencanaan Proyek

B. Perijinan dan Legalitas 4. Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)

a. Dokumen Pendukung− Gambar Bangunan− Gambar Dimensi Kavling (KSB)− Site Plan yang telah disyahkan− Gambar Situasi− Perhitungan Konstruksi Bangunan (diatas 1

lantai)− Perhitungan Daya Dukung Tanah (diatas 2

lantai)− Bukti Penguasaan Tanah dan PBB terakhir

b. Proses dilakukan di Dinas Tata Ruang dan Bangunan Pemda Setempat

PENGEMBANG RST

1. Pemasaran

2. Pembebasan tanah

3. Perijinan

4. Pematangan tanah

5. Pembangunan rumah

6. Pembangunan

prasarana - sarana

7. Penyerahan rumah

PENGEMBANG RM/R.MEWAH

1. Pembebasan tanah

2. Perijinan

3. Pematangan tanah

4. Pembangunan prasarana –

sarana

5. Pemasaran

6. Pembangunan rumah dan

bangunan lainnya

7. Penyerahan

8. Pengelolaan

II. Pelaksanaan Proyek

B.Legalitas Proyek

1. Sertifikat Induk, meliputi :

− Proses dilakukan setelah pelepasan Hak dari pemilik asal

− Proses :a.Data pembebasan tanah lengkapb.Pengukuran BPNc.Pembayaran biaya sertifikatd.Proses Sertifikat Induk

II. Pelaksanaan Proyek

B.Legalitas Proyek

2. Pemecahan Sertifikat, meliputi :− Sertifikat Induk− Pengukuran Lapangan Bidang yang dipecah

(Splitzing)− Gambar Ukur dari BPN dan Nomor Induk Bangunan

(NIB)− Pemecahan sertifikat menjadi per Bidang atas

nama Developer− Akta Jual Beli (AJB)− Balik Nama (BN) kepada pembeli rumah

(Konsumen)

BEBERAPA PERATURAN / PERUNDANGAN YANG PERLU

DIPERHATIKAN

UU 26/2007 tentang Penataan Ruang

Pasal 26 : RTRW Kota/Kabupaten menjadi pedoman untuk :

Perumusan kebijaksanaan pemanfaatan ruang Mewujudkan keterpaduan, keterkaitan &

keseimbangan perkembangan antar daerah & antar sektor

Penetapan lokasi investasi Penyusunan rencana rinci tata ruang Pelaksanaan pembangunan

KENDALA & PERMASALAHAN

RTRW belum ada atau belum sah : hanya 8,1% kota/kab yang memiliki RTRW yang telah lengkap dan sah (Perda)

Penggunaan RTRW belum yg kurang lengkap/rinci dalam penerbitan perijinan

Pelaksanaan RTRW tidak sesuai Perda : program pembangunan dalam RTRW tidak dilaksanakan sesuai waktu dan dimensi

Permendagri no.9/2009 (pengganti Permendagri 1/87) menyatakan :

Kewajiban penyerahan PSU adalah berupa tanah

dengan atau tanpa bangunan, tetapi seringkali diminta dengan bangunan

Setelah serah-terima, seharusnya pemeliharaan dilaksanakan oleh penerima aset tetapi lebih sering diterlantarkan atau terpaksa dilakukan pengembang

Di banyak daerah, Pemda belum siap untuk menerima penyerahan PSU sehingga tetap jadi beban pengembang

Peraturan Pemerintah no.11/2010 tentang Tanah Terlantar

RUU Pertanahan terkait pembatasan luas (200Ha)

Dasar2 Pengembangan PermukimanSkala Besar

Repelita IV 1983 – 1988 : peningkatan peran serta swasta dalam pembangunan perumahan

dan permukiman penciptaan iklim usaha yang kondusif pembangunan per-kim dalam skala besar

Repelita V 1988-1993 : pelaksanaan pembangunan perumahan dan kota-kota baru

secara terpadu Repelita VI 1993-1998 :

pengembangan permukiman skala besar Pengembangan kasiba dan lisiba pembangunan kota-kota baru

UU no.4/92 tentang Perumahan & Permukiman Bab IV Pasal 18 ayat 1 :

Pemenuhan kebutuhan permukiman diwujudkan melalui pembangunan

kawasan permukiman skala besar yang terencana secara menyeluruh dan

terpadu dengan pelaksanaan yang bertahap