pengaruh green development terhadap … · financial considerations in projects of every scale and...

PENGARUH GREEN DEVELOPMENT TERHADAP HARGA PASAR PERUMAHAN

KELAS MENENGAH BAWAH SURABAYA BARAT

LILY LUCIA 3211.208.006

DOSEN PEMBIMBING Ir. Purwanita Setijanti, M.Sc, Ph.D Ir. Muhammad Faqih, MSA, Ph.D

TESIS

BAB I P E N D A H U L U A N

PROBLEMATIC ISSUE

RESEARCH QUESTION

RESEARCH AIM

Dampak dari global warming menimpa seluruh penghuni bumi baik yang berpenghasilan tinggi maupun rendah, sehingga menimbulkan ketidaknyamanan dalam beraktifitas. Hal ini tentunya menimbulkan skala preferensi konsumen perumahan untuk kelas menengah bawah dalam memutuskan untuk membeli dan atau menempati suatu kawasan perumahan.

Pengembangan kawasan yang berkonsep Green Development dapat berdampak pada membengkaknya biaya pembangunan, sehingga para pengembang perumahan untuk golongan menengah ke bawah enggan membangun kawasan dengan konsep demikian. Kondisi ini membuat supply perumahan dengan konsep Green Development sangat terbatas.

Apakah konsumen dari perumahan kelas menengah ke bawah mengharapkan kawasan perumahan yang dibangun dengan konsep Green Development atau tidak?

Apakah dengan menerapkan konsep Green Development, harga pasar dari perumahan tersebut lebih tinggi dari yang Non Green Development?

Bagaimana konsep Green Development pada perumahan kelas menengah bawah yang sesuai dengan harapan konsumen?

Mendeskripsikan harapan konsumen terhadap perumahan dengan konsep Green Development.. Mendeskripsikan pengaruh Green Development terhadap harga pasar perumahan kelas menengah

bawah. Mendeskripsikan konsep Green Development pada pengembangan perumahan kelas menengah bawah

yang sesuai dengan harapan konsumen.

BAB II KAJIAN PUSTAKA DAN TEORI

OUT LINE KAJIAN PUSTAKA

GREEN DEVELOPMENT

Berdasarkan fenomena di lapangan Konsep Green Development pada perumahan di Surabaya dan Indonesia pada umumnya masih pada green design, yakni perencanaan dan desain perumahan hijau.. (Surya, 3 April 2013; Jawa Pos, 2013)

Green development is a land use planning concept that includes consideration of community-wide or regional environmental implications of development, as well as site-specific green building concepts. This includes city planning, environmental planning, architecture, landscape architecture and community building

Referred to as green development, it integrates social and environmental goals with financial considerations in projects of every scale and type.

Wilson, dkk, 1998: 6-9

GREEN DESIGN

Aspek-aspek utamanya adalah: location efficiency; environmental preservation; compact,

complete and connected neighborhoods; dan resources efficiency. (Friedman, 2007: 48)

PERENCANAAN DAN DESAIN PERUMAHAN HIJAU


Indikator Perencanaan dan Desain Perumahan Hijau Indikator Greenship Home Checklist Assessment

- Infill, Greyfield dan Greenfield Yakni pertimbangan pemilihan tipe lokasi. Lihat halaman 21.

Appropriate Site Development, Adanya infrastruktur pendukung untuk menghindari pembangunan di area greenfield dan pembukaan lahan baru.

- Relying on Existing Amenities Letak lokasi berdekatan dengan fasilitas sarana dan pendukung yang telah ada.

Appropriate Site Development, Lokasi perumahan yang memiliki aksesibilitas yang baik sehingga mempermudah penghuni mencapai berbagai fasilitas dalam kegiatan sehari-hari.

- Using Local Resources Penggunaan material dan tenaga kerja lokal.

Material Resource and Cycle Meningkatkan ekonomi setempat dengan menggunakan bahan material dari dalam negeri.

- Zoning Ordinances Pengembang harus mempertimbangkan zoning lahan dari pemerintah setempat.

Appropriate Site Development, Kesesuaian Lokasi dengan Peraturan Peruntukan Daerah Setempat.

- Regarding Transportation Transit dari kendaraan umum merupakan opsi untuk mengurangi penggunaan kendaraan pribadi.

Appropriate Site Development, Transportasi Umum. Mengupayakan pengurangan emisi kendaraan pribadi.

- Sun and Wind Letak bangunan terhadap matahari harus dipertimbangkan untuk mengurangi konsumsi energi dan meningkatkan penggunaan pencahayaan alami.

Energy Efficiency and Conservation, Orientasi bangunan terhadap matahari, Utara-Selatan.

Kesesuaian Indikator Perencanaan Dan Desain Perumahan Hijau Dengan Indikator Greenship Home



- Preserving Flora and Fauna Perencanaan perumahan yang mempertimbangkan tumbuhan dan kondisi lahan yang telah ada.

Appropriate Site Development, Menghindari pembangunan di area greenfield dan pembukaan lahan baru. Ruang Terbuka Hijau dan Koefisien Dasar Hijau.

- Preserving the Topography Mempertahankan topografi setempat untuk meminimalkan kerusakan ekosistem.

Appropriate Site Development, Menghindari pembangunan di area greenfield dan pembukaan lahan baru.

- Laying Roads and Paths Letak jalan dan jalur pedestrian sebaiknya terintegrasi sehingga mengurangi mobilitas kendaraan pribadai dan jalur pedestrian tersebut lebih diketahui masyarakat.

Appropriate Site Development, Tersedia pedestrian way Desain kawasan dengan sistem Cluster

- Natural Open Spaces Ruang terbuka umum untuk sarana interaksi sosial, rekreasi dan aktifitas olah raga.

Appropriate Site Development, Tersedia minimal 5 fasilitas umum untuk penghuni, seperti lapangan olah raga, taman bermain, dan lain-lain.

- Planning Lots and Siting Homes Pengembangan dengan sistem cluster lebih menghemat lahan dan mengurangi area untuk jalan.

Appropriate Site Development, Desain kawasan dengan sistem Cluster

- Planning for Change

Perencanaan yang dapat mengakomodasi perubahan dengan perencanaan rumah tumbuh.

Building Environment Management, Desain rumah tumbuh yang memungkinkan pengembangan rumah.

Desain rumah harus meminimalkan dampak negatif terhadap lingkungan. Seperti penggunaan bahan yang tidak membahayakan kesehatan.

Indoor Health and Comfort, Non Asbestos

Penutup bangunan, bahan untuk eksterior bangunan harus efisien, untuk Indonesia sebaiknya menggunakan bahan yang meminimalkan penyaluran panas ke dalam ruang.

Energy Efficiency and Conservation, Mengurangi panas rumah beban AC/ alat penyejuk ruangan dengan menggunakan bahan bangunan yang dapat mereduksi panas pada seluruh atap kecuali skylight.

Meminimalkan penggunaan sumber daya alam seperti air dan bahan bakar minyak.

Energy Efficiency and Conservation, Desain rumah, memanfaatkan pencahayaan alami pada siang hari. Desain rumah, yang memanfaatkan penghawaan alami.

Meminimalkan sampah konstruksi dengan menggunakan bahan yang dapat didaur ulang, dampak negatif terhadap lingkungan dan biaya yang terkait dengan manajemen sampah.

Material Resource and Cycle, Memperpanjang daur hidup material dan mengurangi sampah konstruksi.

LANJUTAN



ATRIBUT PREFERENSI LINGKUNGAN DAN

HUNIAN PERUMAHAN

(Jansen, 2011: 30)

ATRIBUT PERENCANAAN DAN DESAIN

PERUMAHAN HIJAU

(Friedman, 2007: 48-69)

INDIKATOR GREENSHIP HOME

Tumbuhan Preserving Flora and Fauna

Appropriate Site Development, Terdapat tanaman dan 2 pohon pelindung di berem, median jalan dan taman umum.

Fasilitas/ sarana hiburan di sekitar hunian Relying on Existing Amenities

Appropriate Site Development, Infrastruktur pendukung di sekitar hunian, minimal 5 fasum.

Aksesibilitas sarana dan Transportasi umum

Infill, Grayfield and Greenfield,pemilihan lokasi perumahan yang berdekatan dengan fasilitas/ sarana umum. Appropriate Site Development,

Aksesibilitas

Jarak dari rumah ke fasilitas umum < 1 Km. Tersedia jalur pedestrian. Tersedia jalur sepeda.

Regarding Transportation

Pemilihan lokasi yang berdekatan dengan transit transportasi umum. Laying Roads and Path

Tersedia jalur pedestrian dan sepeda.

Manajemen Lingkungan

Keamanan Kebersihan

Sistem Keamanan One gate system dengan desain kawasan pola cluster. Adanya manajemen lingkungan yang mengelola keamanan dan kebersihan lingkungan untuk pembangunan yang berkelanjutan.

Tipe Hunian; Rumah

PreservingFlora and Fauna

Tersedia lahan untuk penghijauan di dalam kavling rumah.

Syarat minimal Koefisien Dasar Hijau 15%

Desain rumah yang meminimalkan penggunaan sumber daya alam. (Friedman, 2007: 141)

Desain rumah, memanfaatkan pencahayaan alami pada siang hari. (Greenship Home Checklist Assesment, 2011)


Desain rumah yang memanfaatkan penghawaan alami pada siang hari.(Greenship Home Checklist

Assesment, 2011)

Elaborasi Atribut Preferensi Lingkungan dan Hunian Perumahan dengan Perencanaan dan Desain Perumahan Hijau dan Indikator Greenship Home

•Teknik perbandingan data pasar (sales

comparison) Merupakan perbandingan langsung dari properti yang dinilai dengan properti yang sejenis dan sebanding. Dimana data aktual untuk transaksi pasar terakhir tersedia. Analisis data penawaran atau harga yang ditawarkan untuk properti yang sejenis dan sebanding dapat juga digunakan sepanjang dilakukan penyesuaian seperti halnya data transaksi. (Appraisal Institute, 2001: 43-47)



Adalah rumah dengan luas 54 M2 sampai dengan 200 M2. SKB 3 Menteri No 648-384 tahun 1992.

PERUMAHAN KELAS MENENGAH KE BAWAH

Kriteria pemilihan perumahan yang akan

diteliti: • Memenuhi kriteria kelas perumahan menengah sederhana. • Telah dibangun minimal 70% dari jumlah rumah yang akan dibangun. • Telah dihuni minimal 50% dari rumah yang telah dibangun. • Lokasi perumahan pada satu lokasi yang berdekatan. Berdasarkan kriteria tersebut di atas, maka

dipilih:

• Perumahan NG 1, lokasi koridor Wiyung- Menganti. • Perumahan G 1, lokasi koridor Wiyung-Menganti. • Perumahan NG 2, lokasi Kecamatan Sambikerep. • Perumahan G 2, lokasi Kecamatan Sambikerep.

Harga : adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Hubungannya dengan penilaian, harga merupakan fakta historis, baik yang diumumkan secara terbuka maupun dirahasiakan. (Appraisal Institute, 2001:20)

HARGA PASAR

BAB III METODE PENELITIAN

POST POSITIVISM

CORRELATIONAL RESEARCH

DUA FAKTA EMPIRIS, DUA TEORI

OBYEKTIVITAS

DEDUKTIF dan INDUKTIF

FENOMENA DIKUANTIFISIR

Grout and Wang, 2002: 28,33

PREVIOUS RESEARCH

KOMPARASI HARGA PASAR KORELASI SIMULASI MODEL PENELITIAN LITERATUR

Schumann, 2011; Anastasia,2002 Schweitzer, 2011; Gilderbloom dkk, 2009; Reed dkk, 2009

THIS RESEARCH

KORELASI - Green Development - Preferensi Konsumen KOMPARASI HARGA PASAR

Mowen, 1998; Rapoport, 2005: 59

Appraisal Institute, 2001

Teori Appraisal dan Perencanaan Perumahan Hijau

VA

RIA

BEL

BEB

AS

(X)


GR

EEN

D

EVEL

OP

MEN

T

INDIKATOR Persyaratan A.Tanggung jawab Terhadap Pemeliharaan Lingkungan

A.1. Appropriate Site Development/ ASD

1. Zoning Ordinances (Friedman, 2007: 46)

Kesesuaian Lokasi, sesuai dengan peruntukan Peraturan Daerah setempat. (RDTRK)

Sesuai RDTRK

2. Preserving Flora and Fauna (Friedman, 2007: 52)

Ruang Terbuka Hijau, minimal 30% dari total luas lahan. (UU. No.20 tahun 2007 pasal 29 (2) & (3))

30%

3. Preserving Flora and Fauna (Friedman, 2007: 58)

Koefisien Dasar Hijau, adalah yang tidak diaspal (pengerasan lahan) minimal 10% dari total luas lahan. (Perwali No.39 Tahun 2012, tentang Pedoman dan Standar Teknis untuk Pelayanan Pemanfaatan Ruang)

10%

4.

Planning Lots and Siting Homes Sistem cluster lebih menghemat lahan.(Friedman, 2007: 68)

Pola Penataan Tapak dengan Sistem Cluster (Wilson, dkk, 1998: 6-9)

Sistem Cluster

5.

Laying Roads and Path Menyediakan pedestrian way (Friedman, 2007: 62)

Tersedia Pedestrian way (Wilson, dkk, 1998: 6-9)

Ada Pedestrian way

A.2 Infrastruktur Pendukung Mendorong pembangunan di tempat yang sudah memiliki infrastruktur pendukung untuk menghindari pembangunan di area greenfield dan pembukaan lahan baru. (Greenship Home Checklist Assesment, 2011)

6.

Relying on Existing Amenities Letak lokasi yang berdekatan dengan fasilitas umum yang telah ada. (Friedman, 2007: 50)

Membangun di lokasi yang telah tersedia minimal 5 jenis fasilitas umum (Greenship Home Checklist Assesment, 2011)

Minimal 5 fasum

7.

Natural Open Spaces Ruang terbuka umum untuk sarana interaksi sosial, rekreasi dan aktifitas olah raga.

Tersedia minimal 5 fasum untuk penghuni, seperti lapangan olah raga, taman bermain, dan lain-lain

Minimal 5 fasum

VA

RIA

BEL

BEB

AS(

X)


G

REE

N D

EVEL

OP

MEN

T A.3. Transportasi Umum.

Mengupayakan pengurangan emisi kendaraan pribadi.

8.

Regarding Transportation Transit dari kendaraan umum sebagai upaya mengurangi penggunaan kendaraan pribadi. (Friedman, 2007: 53)

Terdapat terminal atau halte transportasi umum dengan jarak pencapaian maksimal 500 meter dari lokasi perumahan. (Greenship Home Checklist Assesment, 2011)

500 M

B. Energy Eficiency and Conservation/ EEC

9.

Sun and Wind Mempertimbangkan letak bangunan terhadap matahari untuk mengurangi konsumsi energi dan meningkatkan penggunaan pencahayaan alami. (Friedman, 2007: 55)

Orientasi bangunan terhadap matahari, Utara-Selatan.(Greenship

Home Checklist Assesment, 2011)

75% dari seluruh jumlah unit

menghadap Utara-Selatan.

C. Material Resource and Cycle/ MRC

10. Using Local Resources Pengunaan material dan tenaga kerja lokal. (Friedman, 2007: 50)

Menggunakan material lokal, sehingga meningkatkan ekonomi setempat. (Greenship Home Checklist Assesment, 2011)

Menggunakan material dari dalam negeri.

D. Indoor Health and Comfort/ IHC

11. Desain rumah yang meminimalkan penggunaan sumber daya alam. (Friedman, 2007: 141)

Sirkulasi Udara Bersih. Menjaga sirkulasi udara bersih dalam ruang dan kebutuhan laju udara ventilasi. (Greenship Home Checklist Assesment, 2011)

50% dari luas ruang didesain dengan ventilasi silang.

Memaksimalkan Pencahayaan Alami Untuk meningkatkan kualitas hidup dalam rumah dengan pencahayaan alami yang baik. (Greenship Home Checklist

Assesment, 2011)

Menerangi 50% dari luas ruang.

E. Building Environment Management

12.

Planning for Change Perencanaan yang dapat mengakomodasi perubahan dengan perencanaan rumah tumbuh. (Friedman, 2007: 69)

Desain Rumah Tumbuh Memfasilitasi peningkatan kualitas hidup penghuni tanpa mengurangi fungsi rumah terhadap lingkungan. (Greenship Home

Checklist Assesment, 2011)

Adanya perencanaan yang mengantisipasi rumah tumbuh.

13. Keamanan dan Kebersihan

Keamanan Meningkatkan keamanan dan kenyamanan penghuni perumahan (Greenship Home Checklist Assesment, 2011)

Sistem keamanan dengan one gate system

Keamanan Desain pasif kawasan yang mendukung sistem keamanan.

Desain kawasan dengan pola cluster.

Kebersihan Pemilahan sampah. (Greenship Home Checklist Assesment, 2011)

Ada pemilahan sampah organik dan anorganik.

BAB III METODE PENELITIAN V

AR

IAB

EL B

EBA

S (X

)

PR

EFER

ENSI

KO

NSU

MEN

ATRIBUT LINGKUNGAN Indikator Green Development

1. TUMBUHAN

a. Di depan rumah Ada rumput dan 2 pohon pelindung.

b. Di median jalan Ada rumput dan pohon pelindung setiap 5 Meter.

c. Di berem jalan Ada rumput dan 2 pohon pelindung.

d. Taman Umum Tersedia taman umum. 2. FASILITAS/SARANA HIBURAN DI SEKITAR

HUNIAN a. Tersedia Fasilitas Di setiap cluster. b. Kolam renang Ada/Tidak c. Taman bermain anak Ada/Tidak d. Lapangan Olah Raga Ada/Tidak e. Club House Ada/Tidak f. Tempat Ibadah Ada/Tidak 3. AKSESIBILITAS SARANA DAN

TRANSPORTASI UMUM a. Jalur pedestrian Dekat <1KM b. Jalur sepeda Dekat <1KM c. Sekolah/Fasilitas Pendidikan Dekat <1KM d. Terminal Umum Dekat <1KM e. Pasar Tradisional Dekat <1KM f. Rumah Sakit Dekat <1KM g. Kantor Kelurahan/Kecamatan Dekat <1KM h. Kantor Polisi Dekat <1KM 4. KEAMANAN DAN KEBERSIHAN a. Keamanan Tidak pernah terjadi pencurian. b. Keamanan pasif melalui desain pola penataan

tapak. Dengan pola cluster.

c. Kebersihan Sampah basah/kering dipisah. d. Kebersihan lingkungan Sedikit sampah daun. e. Manajemen Lingkungan Dikelola developer. 5. TIPE HUNIAN; RUMAH a. Koefisien Dasar Hijau >15% untuk taman. b. Penerangan siang hari Pencahayaan alami. c. Penghawaan Cross Ventilasi. d. Orientasi rumah. Utara-Selatan.

VARIABEL TERIKAT (Y)

Harga Pasar Perumahan

•Harga pasar primary market •Harga pasar secondary market

Appraisal Institute, 2001: 133, 417

BAB III METODOLOGI PENELITIAN

OBYEK PENELITIAN

JENIS DATA KUALITATIF DAN KUANTITATIF

VARIABEL

BEBAS DATA JENIS DATA

TEKNIK

PENGUMPULAN

DATA

Green

Development

Greenship,

KDB, RTH. Data Sekunder

Survey,

Observasi

Kepuasan

Konsumen

Kepuasan

Konsumen Data Primer Survey-Kuesioner

VARIABEL

TERIKAT DATA JENIS DATA

TEKNIK

PENGUMPULAN

DATA

Harga Pasar Data Penjualan

Developer

Data Penjualan ERA

Jatim

Data Sekunder Wawancara

Survey

AREA SAMPLING JUMLAH KK JUMLAH

RESPONDEN

Perumahan G 1 318 80

Perumahan G 2 580 88

Perumahan NG 2 133 60

Perumahan NG 1 227 72

POPULASI DAN SAMPEL PENELITIAN

Slovin, 1990

Kriteria pemilihan perumahan yang akan diteliti: • Memenuhi kriteria kelas perumahan menengah sederhana. • Telah dibangun minimal 70% dari jumlah rumah yang akan dibangun. • Telah dihuni minimal 50% dari rumah yang telah dibangun. • Lokasi perumahan pada satu lokasi yang berdekatan.

DI SURABAYA BARAT - Perum NG 1, Wiyung-Mgnt - Perum G 1, Wiyung-Mgnt - Perum NG 2, Sambikerep - Perum G 2, Sambikerep

Keterangan: n = jumlah sample N = jumlah populasi e = margin error (tingkat kesalahan)


• Analisa Deskriptif Analisa deskriptif ini dilakukan terhadap ketiga variabel, yakni preferensi konsumen, green development berdasarkan kriterianya dan harga pasar perumahan.

• Analisa Kuantifikasi Data Data yang diperoleh dari skala data semantic differensial ini adalah data interval. Responden dapat memberikan jawaban pada rentang jawaban yang positif sampai dengan negatif (Sugiyono, 2003). Skala diukur dari angka 1 sampai 6 Skala 1: Tidak diharapkan sampai dengan 6 sangat diharapkan.

1 2 3 4 5 6 Tidak diharapkan Sangat Diharapkan

Uji Kelayakan Data

Uji Validitas

Uji Reliabilitas

indikator dari preferensi konsumen dinyatakan valid apabila nilai rhit > rtabel

apabila indikator dari preferensi konsumen menghasilkan nilai r11 > 0,60 maka pengukuran indikator variabelnya telah reliable

Uji Paired Sample Tes Analisis perbedaan antara harapan yang diinginkan oleh konsumen dan kenyataan terhadap perumahan yang telah dibangun oleh pihak pengembang dilakukan dengan analisis gap. Analisis gap dalam hal ini dilakukan dengan menggunakan uji paired sample test dengan tingkat signifikansi 5%.

Hipotesis yang digunakan adalah:

H0 = tidak dapat perbedaan antara kenyataan dan harapan H1 = terdapat perbedaan antara kenyataan dan harapan

BAB IV

PENERAPAN GREEN DEVELOPMENT PADA PERUMAHAN KELAS MENENGAH BAWAH

INDIKATOR Persyarat an NG 1 G 1 NG 2 G 2 KETERANGAN A.Tanggung jawab Terhadap Pemeliharaan Lingkungan

A.1. Appropriate Site Development/ ASD

1.

Zoning Ordinances (Friedman, 2007: 46)

Kesesuaian Lokasi, sesuai dengan peruntukan Peraturan Daerah setempat. (RDTRK)

Sesuai RDTRK

SESUAI SESUAI SESUAI SESUAI Untuk mendapat ijin pemerintah seperti ijin lokasi, IMB, syarat ini harus terpenuhi.

2.

Preserving Flora and Fauna (Friedman, 2007: 52)

Ruang Terbuka Hijau (RTH), minimal 30% dari total luas lahan. (UU. No.20 tahun 2007 pasal 29 (2) & (3))

30% SESUAI SESUAI SESUAI SESUAI Untuk mendapat ijin

pemerintah seperti ijin lokasi, IMB, syarat ini harus terpenuhi

+12% +10,28% +6,3,% +6%

3.

Preserving Flora and Fauna (Friedman, 2007: 58)

Koefisien Dasar Hijau, adalah yang tidak diaspal (pengerasan lahan) minimal 10% dari total luas lahan. (Perwali No.39 Tahun 2012, tentang Pedoman dan Standar Teknis untuk Pelayanan Pemanfaatan Ruang)

10%

TIDAK SESUAI

TIDAK SESUAI

TIDAK SESUAI

TIDAK SESUAI Keempat Perum ini telah

berdiri sebelum ada peraturan ini, sehingga tidak sesuai terhadap indikator ini. -6% -4% -7,7% -2%

4.

Planning Lots and Siting Homes Sistem cluster lebih menghemat lahan. (Friedman, 2007: 68)

Pola Penataan Tapak dengan Sistem Cluster

Sistem Cluster

TIDAK SESUAI SESUAI TIDAK

SESUAI SESUAI Pada perum G1 dan G2 menggunakan sistem cluster dengan gerbang dan pos keamanan di tiap cluster.

Sistem Grid

Sistem Grid

5.

Laying Roads and Path Menyediakan jalur pedestrian (Friedman, 2007: 62)

Tersedia jalur pedestrian (Wilson, dkk, 1998: 6-9)

Ada Jalur

Pedestrian

TIDAK SESUAI

TIDAK SESUAI

TIDAK SESUAI

TIDAK SESUAI

Keempat perum tidak menyediakan jalur pedestrian.

A.2 Infrastruktur Pendukung Mendorong pembangunan di tempat yang sudah memiliki infrastruktur pendukung untuk menghindari pembangunan di area greenfield dan pembukaan lahan baru. (Greenship Home Checklist Assesment, 2011)

6.

Relying on Existing Amenities Letak lokasi yang berdekatan dengan fasilitas umum yang telah ada. (Friedman, 2007: 50)

Membangun di lokasi yang telah tersedia minimal 5 jenis fasilitas umum (Greenship Home


Minimal 5 fasum


SESUAI SESUAI Harga tanah menjadi pertimbangan utama dalam pemilihan lokasi. -2 +2 -4 +3

7.

Natural Open Spaces Ruang terbuka umum untuk sarana interaksi sosial, rekreasi dan aktifitas olah raga.

Tersedia minimal 5 fasum untuk penghuni, seperti lapangan olah raga, taman bermain, dan lain-lain

Minimal 5 fasum


SESUAI SESUAI Fasum yang lengkap akan meningkatkan harga jual. -3 -4 +3

BAB IV

PENERAPAN GREEN DEVELOPMENT PADA PERUMAHAN KELAS MENENGAH BAWAH

A.3. Transportasi Umum. Mengupayakan pengurangan emisi kendaraan pribadi.

8.

Regarding Transportation Transit dari kendaraan umum sebagai upaya mengurangi penggunaan kendaraan pribadi. (Friedman, 2007: 53)

Terdapat terminal atau halte transportasi umum dengan jarak pencapaian maksimal 500 meter dari lokasi perumahan. (Greenship Home Checklist

Assesment, 2011)

500 M

TIDAK SESUAI

SESUAI TIDAK

SESUAI TIDAK

SESUAI Pada keempat perum jarak pencapaian dari gerbang utama ke jalan raya yang cukup jauh. +200 M +100 M + 500 M

B. Energy Eficiency and Conservation/ EEC

9.

Sun and Wind Mempertimbangkan letak bangunan terhadap matahari untuk mengurangi konsumsi energi dan meningkatkan penggunaan pencahayaan alami. (Friedman, 2007: 55)

Orientasi bangunan terhadap matahari, Utara-Selatan.(Greenship Home


75% dari seluruh jumlah

unit mengha

dap Utara-Selatan.

TIDAK SESUAI

SESUAI SESUAI SESUAI

Konsumen perum umumnya memilih rumah dengan orientasi Utara-Selatan. -15% +10% +25%

C. Material Resource and Cycle/ MRC

10.

Using Local Resources Pengunaan material dan tenaga kerja lokal. (Friedman, 2007: 50)

Menggunakan material lokal, sehingga meningkatkan ekonomi setempat. (Greenship Home Checklist

Assesment, 2011)

Menggunakan

material dari dalam

negeri.

SESUAI SESUAI SESUAI SESUAI

Keempat perum menggunakan material lokal >95% dari dalam negeri dan tenaga kerja lokal.

LANJUTAN

BAB IV PENERAPAN GREEN DEVELOPMENT PADA PERUMAHAN KELAS MENENGAH BAWAH

D. Indoor Health and Comfort/ IHC

11.


Sirkulasi Udara Bersih. Menjaga sirkulasi udara bersih dalam ruang dan kebutuhan laju udara ventilasi. (Greenship Home Checklist Assesment, 2011)

50% dari luas ruang didesain dengan ventilasi silang.

SESUAI SESUAI TIDAK SESUAI SESUAI

Perum NG 1,G1, G2 ada lubang ventilasi di atas jendela. Pada perum G1 dan G2 suhu ruang dalam lebih dingin, karena tinggi ruang 4 M.

Tidak ada ventilasi silang

Memaksimalkan Pencahayaan Alami untuk meningkatkan kualitas hidup dalam rumah dengan pencahayaan alami yang baik. (Greenship Home Checklist

Assesment, 2011)

Menerangi 50% dari luas ruang.

SESUAI SESUAI SESUAI SESUAI Pada perum G1 dan G2 lebih banyak cahaya masuk dalam ruang, karena bukaan untuk pencahayaan mengikuti tinggi ruang dalam yakni 4 M.

E. Building Environment Management

12.

Planning for Change Perencanaan yang dapat mengakomodasi perubahan dengan perencanaan rumah tumbuh. (Friedman, 2007: 69)

Desain Rumah Tumbuh Memfasilitasi peningkatan kualitas hidup penghuni tanpa mengurangi fungsi rumah terhadap lingkungan. (Greenship

Home Checklist Assesment, 2011)

Adanya perencana an yang mengantisipasi rumah tumbuh.

SESUAI SESUAI SESUAI SESUAI Keempat perum telah mengantisipasi perubahan dengan desain rumah tumbuh.

13. Keamanan dan Kebersihan

Keamanan Meningkatkan keamanan dan kenyamanan penghuni perumahan (Greenship Home Checklist Assesment, 2011)

Sistem keamanan dengan one gate

system

SESUAI SESUAI SESUAI SESUAI Keempat perum menggunakan One gate

system, karena memudahkan pengawasan.

Keamanan Desain pasif kawasan yang mendukung sistem keamanan.

Desain kawasan dengan pola cluster.


SESUAI SESUAI Penghuni Perum G1 dan G2 lebih merasa aman dengan sistem cluster, karena dijaga di tiap gerbang cluster.

Sistem Grid

Sistem Grid

Kebersihan Pemilahan sampah. (Greenship Home


Ada pemilahan sampah organik dan anorganik.

TIDAK SESUAI

TIDAK SESUAI

TIDAK SESUAI

TIDAK SESUAI

Pada keempat perum tidak ada pemilahan sampah rumah tangga.

LANJUTAN

BAB IV

Hasil dari penilaian di atas adalah sebagai berikut:

• Perumahan NG 1: 43,75% Non Green Development

Indikator yang sesuai pada perumahan NG1 ini sebanyak 7 poin dari total 16 poin, yakni zoning ordinance, RTH, using local

resources, penghawaan alami, pencahayaan alami, planning for change, keamanan (one gate system).

• Perumahan G 1: 81,25% Green Development

Indikator yang sesuai pada Perum G 1 sebanyak 13 poin dari total 16 poin, yakni zoning ordinance, RTH, planning lots and

sitting homes, relying on existing amenities, natural open spaces, regarding transportation, sun and wind, using local

resources, penghawaan alami, pencahayaan alami, planning for change, keamanan (one gate system), keamanan pasif dengan desain pola cluster.

• Perumahan NG 2: 43,75% Non Green Development Indikator yang sesuai sebanyak 7 poin dari total 16 poin pada Perum NG2. Yang sesuai adalah zoning ordinance, RTH, sun

and wind, using local resources, pencahayaan alami, planning for change, keamanan (one gate system).

• Perumahan G 2: 75% Green Development

Indikator yang sesuai sebanyak 12 poin dari total 16 poin, yakni zoning ordinance, RTH, planning lots and sitting homes, relying on existing amenities, natural open spaces, sun and wind, using local resources, penghawaan alami, pencahayaan alami, planning for change, keamanan (one gate system), keamanan pasif dengan desain pola cluster.

Yang sesuai dengan indikator pada keempat perum ini adalah pada indikator zoning ordinance, RTH, using local resources, pencahayaan alami, planning for change, keamanan (one gate system). Yang tidak sesuai pada keempat perum ini adalah indikator RTH, ketersediaan jalur pedestrian, pemilahan sampah.

Penilaian kategori tersebut dibagi menjadi dua kategori, yakni: 0% - 50% = Non Green Development 51% - 100% = Green Development Penilaian tersebut didapat dari pemenuhan jumlah poin indikator Green Development dibandingkan dengan total jumlah poin sebanyak 16 poin

Analisa gap ini dilakukan dengan uji paired sample test dan tingkat signifikansi 0,05. Jadi apabila hasil tingkat signifikansi < 0,05, maka indikator tersebut signifikan, apabila > 0,05 maka indikator tersebut tidak signifikan

BAB IV

Dari uji validitas indikator preferensi konsumen terhadap kenyataan dan harapan perumahan

berkonsep Green Development yaitu tumbuhan fasilitas/ sarana hiburan di sekitar hunian, aksesibilitas sarana dan transportasi umum, manajemen lingkungan dan tipe hunian rumah diperoleh nilai korelasi product moment pearson di tiap item variabel lebih besar dari 0,30. Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa semua item indikator preferensi konsumen terhadap kenyataan perumahan berkonsep Green

Development sudah valid. Lihat Lampiran 4.A.

UJI VALIDITAS

PREFERENSI KONSUMEN

Berdasarkan hasil pada uji reliabilitas variabel Preferensi Konsumen terhadap kenyataan dan harapan perumahan berkonsep Green Development diketahui bahwa nilai cronbach’s alpha semua indikator telah lebih besar dari 0,60, sehingga dapat dinyatakan bahwa tiap indikator preferensi konsumen terhadap Green Development, yakni tumbuhan, fasilitas, aksesibilitas, manajemen lingkungan dan tipe hunian rumah, telah handal dan dipercaya sebagai alat ukur yang menghasilkan jawaban yang relatif konsisten. Lihat Tabel 4.6.2.A dan B

UJI RELIABILITAS

ANALISA GAP

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

Tum

bu

han

…

Med

ian

Jal

an

Ber

em J

alan

Tam

an U

mu

m

Fasi

litas

…

Ko

lam

Re

nan

g

Tam

an …

Lap

. Ola

hra

ga

Clu

b H

ou

se

Tem

pat

…

Pe

jala

n K

aki

Jalu

r Se

ped

a

Seko

lah

Term

inal

Pas

ar

Ru

mah

Sak

it

Kan

tor …

Kan

tor

Po

lisi

Kea

man

an

Kea

man

an …

Keb

ersi

han

Lin

gku

nga

n

Man

aje

men

Luas

Pe

ner

anga

n

Pe

ngh

awaa

n

Ori

en

tasi

…

PERUM G 1 Kenyataan

Harapan

BAB IV

PREFERENSI HARAPAN DAN KENYATAAN KONSUMEN

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

Tum

bu

han

di …

M

edia

n J

alan

B

ere

m J

alan

Ta

man

Um

um

Fa

silit

as U

mu

m

Ko

lam

Ren

ang

Tam

an B

erm

ain

La

p. O

lah

raga

C

lub

Ho

use

Te

mp

at Ib

adah

P

ejal

an K

aki

Jalu

r Se

ped

a Se

kola

h

Term

inal

P

asar

R

um

ah S

akit

K

anto

r …

Kan

tor

Po

lisi

Ke

aman

an

Kea

man

an P

asif

K

eb

ersi

han

Li

ngk

un

gan

M

anaj

em

en

Luas

P

en

eran

gan

P

en

ghaw

aan

O

rien

tasi

Ru

mah

PERUM NG 1 Kenyataan Hampir semua indikator nilai signifikansinya 0,000 < 0,05. Hanya pada indikator keamanan yang nilainya 0,027, dimana antara kenyataan dan harapan konsumen terhadap perumahan tersebut hampir sama. Berdasarkan hasil tersebut dapat dinyatakan bahwa semua indikator pada perum NG 1 telah signifikan. Lihat Lampiran 5

Dari Gambar 4.6.3.A terlihat bahwa penghuni perum NG 1 cenderung tidak puas, karena harapan konsumen terhadap 27 indikator lebih besar dari kenyataan yang diharapkan konsumen terhadap perum tersebut. Pada indikator keamanan, konsumen cenderung puas. Konsumen paling tidak puas terhadap indikator ketersediaan fasum dan aksesibilitas terhadap sekolah, pasar

dan kantor pemerintahan.

Hampir semua indikator nilai signifikansinya 0,000 < 0,05, jadi indikator tersebut telah signifikan. Yang tidak signifikan pada indikator keamanan pasif 0,172, orientasi rumah 0,097. Jadi dapat dikatakan bahwa keamanan pasif dan orientasi rumah Utara-Selatan cenderung memuaskan konsumen. Lihat Lampiran 5

Konsumen cenderung tidak puas terhadap indikator ketersediaan fasum yakni kolam renang dan aksesibilitas ke terminal, pasar, rumah sakit, kantor pemerintahan. Perbedaan yang tidak signifikan pada indikator keamanan, karena kenyataan dan harapan konsumen cenderung puas.

BAB IV

PREFERENSI HARAPAN DAN KENYATAAN KONSUMEN

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

Tum

bu

han

di …

Med

ian

Jal

an

Ber

em J

alan

Tam

an U

mu

m

Fasi

litas

Um

um

Ko

lam

Ren

ang

Tam

an …

Lap

. Ola

hra

ga

Clu

b H

ou

se

Tem

pat

Ibad

ah

Pe

jala

n K

aki

Jalu

r Se

ped

a

Seko

lah

Term

inal

Pas

ar

Ru

mah

Sak

it

Kan

tor …

Kan

tor

Po

lisi

Kea

man

an

Kea

man

an …

Keb

ersi

han

Lin

gku

nga

n

Man

aje

me

n

Luas

Pe

ner

anga

n

Pe

ngh

awaa

n

Ori

enta

si …

PERUM NG 2 Kenyataan Harapan

Hasil analisa gap terhadap semua indikator pada perum NG 2 ini menunjukkan nilai yang signifikan yakni 0,00 dan 0,019 < 0,05. Semua indikator pada perum NG 2 cenderung tidak memuaskan konsumen, karena hasil gap yang negatif. Lihat Lampiran 5

Konsumen cenderung tidak puas terhadap perum NG 2. Konsumen sangat tidak puas terhadap ketersediaan fasilitas umum terutama ketersediaan kolam renang, karena fasum yang ada di NG 2 ini sangat minim. Hanya terdapat taman bermain ala kadarnya. Indikator aksesibilitas terhadap fasum seperti sekolah, terminal dan sejenisnya cenderung tidak memuaskan konsumen. Hal ini terlihat dari grafik yang menurun, antara kenyataan dan harapan perbedaannya cukup signifikan.

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

Tum

bu

han

di …

Me

dia

n J

alan

Ber

em J

alan

Tam

an U

mu

m

Fasi

litas

…

Ko

lam

Ren

ang

Tam

an …

Lap

. Ola

hra

ga

Clu

b H

ou

se

Tem

pat

…

Pe

jala

n K

aki

Jalu

r Se

ped

a

Seko

lah

Term

inal

Pas

ar

Ru

mah

Sak

it

Kan

tor …

Kan

tor

Po

lisi

Kea

man

an

Kea

man

an …

Keb

ersi

han

Lin

gku

nga

n

Man

aje

men

Luas

Pe

ner

anga

n

Pe

ngh

awaa

n

Ori

enta

si …

PERUM G 2 Kenyataan

Harapan

Konsumen cenderung tidak puas terhadap indikator ketersediaan fasum yakni kolam renang dan aksesibilitas ke terminal, pasar, rumah sakit, kantor pemerintahan. Perbedaan yang tidak signifikan pada indikator keamanan, karena kenyataan dan harapan konsumen cenderung puas. Lihat Gambar 4.6.3.D

Hampir semua indikator perum G 2 nilai signifikansinya 0,000 < 0,05. Hanya pada indikator keamanan pasif yang nilainya 0,074, dimana antara kenyataan dan harapan konsumen terhadap perumahan tersebut hampir sama. Berdasarkan hasil tersebut dapat dinyatakan bahwa semua indikator pada perum G 2 telah signifikan. Lihat Lampiran 5

BAB IV

ANALISA TERHADAP GAP RATA-RATA PERUM GREEN DAN NON GREEN DEVELOPMENT

INDIKATOR GAP

NON

GREEN

GAP

GREEN

SELISIH

KETERANGAN

Tumbuhan/ Penghijauan

Depan

Rumah -1,789 -0,800 0,989

Terdapat perbedaan yang signifikan dengan selisih gap 0,989; Pada perum yang Green lebih memuaskan konsumen, karena sempadan bangunan ± 4-5 M, sehingga banyak penghijauan di depan rumah penghuni. Pada yang Non Green sempadan bangunan ±3 M, sehingga banyak rumah yang halaman depannya ditutup paving atau keramik.

Median Jalan

-1,723 -1,016 0,707 Lebih memuaskan pada perum yang Green, karena terdapat pohon setiap 5M dan tanaman pendek diantaranya. Pada perum yang Non Green; NG2 tidak terdapat median jalan; di NG1 terdapat median jalan dan tanaman pelindung, namun tidak terawat dan banyak rumput liar.

Berem Jalan

-1,572 -0,991 0,581 Perum yang Green; terdapat 1 pohon pelindung di berem tiap kavling rumah dan di G1 jenis pohon yang ditanam mangga. Perum Non Green NG2, tidak memuaskan karena lebar berem 0,5 M dan banyak yang dipaving oleh penghuni.

Taman Umum

-2,109 -1,568 0,541 Perum yang Green; di G1dan G2 terdapat taman umum sekaligus untuk jogging. Pada yang Non

Green tidak terdapat taman umum.

Fasilitas Umum

Fasum -2,138 -2,078 0,060 Ketersediaan fasum dengan jumlah lebih dari 5, lebih memuaskan konsumen. Pada perum yang Green jumlah fasumnya lebih dari 5 dan terdapat di setiap clusternya. Pada yang Non Green jumlah fasumnya 3 dan tidak terawat.

Kolam Renang

-3,893 -3,785 0,108 Hasil analisa gap yang hampir sama, karena ketersediaan fasum ini tidakada di ketiga perum.. Kolam renang ini hanya terdapat pada NG 1. Pada perum yang Green tidak terdapat kolam renang. Adanya kolam renang ini cenderung menjadi menjadi harapan konsumen

Taman Bermain

-2,013 -2,243 0,231 Hasil analisa gap yang hampir sama antara perum yang Green dan Non Green (selisih gap 0,072), karena pada keempat perumahan terdapat taman bermain.

Lap. Olah Raga

-2,275 -2,048 0,227 Pada keempat perum terdapat lapangan olah raga, perbedaannya pada perum yang Green jumlahnya lebih banyak dan tersebar di cluster-cluster. Pada perum yang Non Green hanya terdapat 1-2 lapangan olah raga.

Club

House -3,077 -2,062 1,015

Pada keempat perum ini tidak terdapat club house, namun pada perum yang Green konsumen lebih puas karena developer telah menyediakan fasum di tiap cluster. Fasum tersebut juga dapat menjadi sarana interaksi sosial antar penghuni.

Tempat Ibadah

-2,695 -2,560 0,135 Pada perum yang Green terdapat tempat ibadah masjid dan gereja. Pada perum yang Non

Green tidak terdapat tempat ibadah.,namum penghuni perum Non Green dapat beribadah di luar kawasan perumahan yang terdekat.

BAB IV

Aksesibili tas Sarana dan Transportasi Umum

Jalur

Pedestrian -2,121 -1,647 0,474

Pada keempat perum ini tidak terdapat jalur pedestrian namun hasil gap ini menunjukkan bahwa Perum yang Non Green lebih tidak memuaskan konsumen, karena jarak dari rumah penghuni sampai ke gerbang utama cukup jauh ±500-700 M.

Jalur sepeda

-2,555 -2,649 0,095 Jalur sepeda tidak terdapat pada keempat perum ini, sehingga hasil gap antara perum yang green dan non green hampir sama.

Sekolah -3,935 -2,862 1,073 Dari selisih gap 1,056 menunjukkan jarak ke sekolah merupakan faktor yang penting dalam memilih perumahan. Pada perum yang Green terdapat sekolah dari Kelompok Bermain hingga SMP, sebaliknya pada yang Non Green hanya terdapat Kelompok Bermain dan TK.

Terminal -3,550 -3,189 0,361 Pencapaian ke transportasi umum pada perum yang Non Green tidak memuaskan konsumen, karena jarak pencapaian yang jauh > 1Km dibandingkan dengan perum yang Green jaraknya < 1 Km.

Pasar -4,124 -3,108 1,016 Pencapaian ke pasar tradisional pada perum yang Green lebih memuaskan konsumen, karena lebih dekat <500 M dibandingkan dengan yang non Green > 1 Km.

Rumah Sakit (RS)

-3,750 -2,946 0,804 Jarak ke rumah sakit pada perum yang Green lebih memuaskan konsumen. Pada G1dekat dengan RS Islam yang berjarak < 1Km dan G2 dekat dengan RS Bhakti Husada < 1 Km. Pada perum yang Non

Green jarak ke RS atau polikilnik terdekat > 1 Km..

Kelurahan -3,556 -3,048 0,508 Pada perum yang Green jarak ke kantor kelurahan lebih dekat < 1Km. Pada perum yang Non Green jaraknya > 1Km.

Kantor Polisi

-3,778 -3,453 0,325 Pada perum yang Non Green jarak yang dekat ke kantor polisi lebih memuaskan daripada yang Green. Pada perum yang Green konsumen tidak puas, karena jarak yang jauh dari kantor polisi menimbulkan rasa kurang aman.

Manaje men (Man) Lingkungan

Keamanan -0,235 -0,665 0,430 Pada perum yang Green konsumen lebih puas terhadap keamanan, karena one gate system di tiap clusternya. Pada perum yang Non Green hanya di pintu masuk utama yang dijaga satpam.

Keamanan

Pasif -2,349 -0,416 1,933

Sistem keamanan pasif dengan desain pola cluster lebih memuaskan konsumen pada perum yang Green daripada yang Non Green. Pola cluster ini mendukung sistem keamanan karena pintu masuk ke perum dan tiap clusternya hanya satu, sehingga memudahkan pengawasan.

Pemilahan sampah

-1,541 -1,855 0,315 Pada keempat perum tidak terdapat pemilahan sampah. Pemilahan sampah hanya pada sampah rumah tangga (yang diangkut tiap hari oleh petugas kebersihan) dan sampah tumbuhan.

Kebersihan Lingk.

-1,255 -0,984 0,271 Kebersihan lingkungan pada perum yang Green lebih memuaskan konsumen daripada yang Non Green. Pada perum yang Green ada petugas kebersihan untuk membersihkan sampah daun kering. Pada perum yang Non Green kebersihan lingkungan menjadi tanggung jawab pemilik masing-masing kavling.

Man. Lingk. -2,210 -1,322 0,888

Manajemen lingkungan yang dikelola oleh developer lebih diharapkan pada perum yang Non Green, karena manajemen lingkungannya telah diserahkan kepada penghuni. Pada perum yang Green manajemen lingkungan dikelola oleh developer lebih memuaskan konsumen, sehingga penghuni rela membayar iuran per bulan yang lebih mahal.

LANJUTAN

BAB IV

Tipe Hunian Rumah

KDH -2,326 -0,842 1,484

Selisih gap ini menunjukkan bahwa adanya lahan dalam kavling rumah untuk penghijauan merupakan indikator yang lebih memuaskan konsumen. Pada perum yang Green lebih memuaskan konsumen, karena GSB ±5 M sehingga lahan untuk penghijauan di depan rumah lebih luas. Pada perum yang Non

Green lebih sempit, sehingga banyak yang ditutup dengan paving atau keramik.

Penerangan

alami -1,697 -0,385 1,312

Berdasarkan selisih gap ini pencahayaan alami pada siang hari lebih diharapkan oleh konsumen. Pada perum yang Green tinggi ruang ±4 M dengan bukaan yang lebih luas, sehingga lebih banyak pencahayaan alami yang menerangi ruang dalam dibandingkan dengan yang Non Green.

Penghawaan

alami -3,120 -0,204 2,916

Selisih gap yang paling besar ini disebabkan pada perum yang Green tinggi ruang ±4 M dengan cross ventilasi sehingga suhu ruang dalam lebih dingin dibandingkan dengan yang Non Green. Konsumen pada perum yang Non Green tidak puas, karena tidak terdapat cross ventilasi pada NG2.

Orientasi rumah

-2,051 -0,802 1,249

Orientasi rumah Utara-Selatan lebih dipilih konsumen, karena suhu ruang dalam lebih dingin dibandingkan dengan yang menghadap Timur-Barat. Pada perum NG1jumlah rumah yang menghadap ke Utara-Selatan <75%. Perum yang Green orientasi rumah yang menghadap Utara- Selatan >75%.

TOTAL RATA-RATA

-2,497 -1,834 0,663

Berdasarkan hasil rata-rata gap antara perum yang green dan non green, perum yang green cenderung lebih memenuhi harapan konsumen. Hal ini menunjukkan bahwa konsumen semakin sadar terhadap dampak dari global warming, sehingga meningkatkan demand akan perumahan yang nyaman dengan konsep green

development.

LANJUTAN

BAB IV

ANALISA TERHADAP GAP RATA-RATA PERUM GREEN DAN NON GREEN DEVELOPMENT

-6,000

-5,000

-4,000

-3,000

-2,000

-1,000

0,000 D

ep

an R

um

ah

Me

dia

n J

alan

Ber

em J

alan

Tam

an U

mu

m

Fasu

m

Ko

lam

Ren

ang

Tam

an B

erm

ain

Lap

. Ola

hra

ga

Clu

b H

ou

se

Tem

pat

Ibad

ah

Jalu

r p

edes

tria

n

Jalu

r se

ped

a

Seko

lah

Term

inal

Pas

ar

Ru

mah

sak

it

Kel

ura

han

Kan

tor

po

lisi

Kea

man

an

Kea

man

an P

asif

Keb

ersi

han

Keb

. Lin

gku

nga

n

Man

. Lin

gku

nga

n

Luas

Pe

ner

anga

n

Pe

ngh

awaa

n

Ori

enta

si R

um

ah

GREEN NON GREEN

Berdasarkan analisa gap rata-rata antara perum yang green dan non green pada Tabel 4.6.4 dapat disimpulkan bahwa konsumen cenderung lebih puas terhadap perum yang Green daripada perum yang Non Green. Hal ini lebih jelas terlihat pada gambar grafik 4.6.5 garis kurva perum yang Green diatas garis kurva perum yang Non Green.

3,08

3,64

3,13

4,00

5,65 5,59 5,55 5,72

2,57

1,95

2,43

1,72

0,00

1,00

2,00

3,00

4,00

5,00

6,00

7,00

NG 1 G 1 NG 2 G 2

Preferensi Konsumen Pada Keempat Perum Obyek

Penelitian

Kenyataan

Harapan

Selisih

Dari Gambar 4.6.5.E terlihat bahwa yang paling memenuhi kenyataan preferensi responden terhadap perumahan dengan konsep Green Development adalah perumahan G2. Hal ini terlihat pada selisih antara kenyataan dan harapan preferensi tersebut yang terkecil dibandingkan dengan ketiga perumahan yang lain.

Perumahan yang paling tidak memenuhi harapan konsumen sebagai perumahan berkonsep Green Development adalah perumahan NG 1, karena harapan yang diinginkan oleh penghuni 5,65, tetapi kenyataannya paling rendah 3,08. Selisih perumahan NG 1 tersebut paling besar yakni 2,57 dibandingkan dengan ketiga perumahan yang lain, sehingga perumahan tersebut yang paling tidak memenuhi konsep Green Development menurut konsumen.

BAB V

Perbedaan harga pasar tanah di Perumahan G 1 yang termasuk Green Development lebih tinggi 13,8% dari Perumahan NG 1 yang Non Green Development.

Pengaruh Green Development Terhadap Harga Pasar Perumahan

2300000

2400000

2500000

2600000

2700000

2800000

2900000

Non Green Green

2500000

2900000

NG 1

Column2

G 1

Harga Pasar Tanah (Rp/ M2) Perumahan Yang Non Green dan Green

Lokasi UP Wiyung-Menganti

(Rp

.)

Harga Pasar Tanah (Rp/ M2) Perumahan Yang Non Green dan Green

Lokasi UPSambikerep

0

1000000

2000000

3000000

4000000

Non Green

Green

1000000

3970000

NG 2

Column1

G 2

(Rp

.)

Perbedaan harga pasar tanah di Perumahan G 2 cukup signifikan yakni 74,8% lebih tinggi dari Perum NG 2 yang Non Green

Development

2300000

2400000

2500000

2600000

2700000

2800000

Non Green Green

2500000

2800000

NG 1

Column1

G 1

Harga BangunanTanah (Rp/ M2) Perumahan Yang Non Green dan

Green Lokasi UP Wiyung-Menganti

Perbedaan harga pasar bangunan di Perumahan G 1 yang termasuk Green Development lebih tinggi 10,7% dari Perumahan NG1 yang Non Green Development.

(Rp

.)

Harga Pasar Bangunan (Rp/ M2) Perumahan Yang Non Green dan

Green Lokasi UPSambikerep

(Rp

.)

0

1000000

2000000

3000000

4000000

5000000

Non Green

Green

2100000

4500000

NG 2

Series 2

G 2

Perbedaan harga pasar bangunan di Perumahan NG 2 yang termasuk Green Development lebih tinggi 53% dari Perumahan G2 yang Non Green Development.

BAB V

Perbedaan harga secondary market tanah di Perumahan G 1 yang termasuk Green Development lebih tinggi 14,8% dari Perumahan NG 1 yang Non Green Development.

Pengaruh Green Development Terhadap Harga Pasar Perumahan

Harga Tanah (Rp/ M2) Perumahan Secondary Market

Yang Non Green dan Green Lokasi UP Wiyung-Menganti

(Rp

.)

Harga Tanah (Rp/ M2) Perumahan Secondary Market

Yang Non Green dan Green Lokasi UPSambikerep

(Rp

.)

Perbedaan harga pasar tanah Secondary Market di Perumahan G 2 cukup signifikan yakni 67,75% lebih tinggi dari Perum NG 2 yang Non Green Development

Harga Bangunan (Rp/ M2) Perumahan Secondary Market

Yang Non Green dan Green Lokasi UP Wiyung-Menganti

Perbedaan harga Secondary Market bangunan di Perumahan G 1 yang termasuk Green Development lebih tinggi 25% dari Perumahan NG1 yang Non Green Development.

(Rp

.)

Harga Bangunan (Rp/ M2) Perumahan Secondary Market

Yang Non Green dan Green Lokasi UPSambikerep

(Rp

.)

Perbedaan harga Secondary Market bangunan di Perumahan NG 2 yang termasuk Green Development lebih tinggi 42,8% dari Perumahan G2 yang Non Green Development.

0

500000

1000000

1500000

2000000

2500000

3000000

Non Green

Green

2300000 2700000

G 1

NG 1

Column1

0

1000000

2000000

3000000

4000000

Non Green Green

1200000

3700000

Column1

NG 2

G 2

0

500000

1000000

1500000

2000000

2500000

Non Green

Green

2000000

2500000

Column1

NG 1

G 1

0

500000

1000000

1500000

2000000

2500000

3000000

3500000

Non Green

Green

2000000

3500000

Column1

NG 2

G 2

BAB V

PENGARUH PREFERENSI KONSUMEN TERHADAP HARGA PASAR PERUMAHAN

Perum Harga (Rp.) DP 30% (Rp.) KPR (Rp.) Angs/bulan

8 th (Rp.)

Green 335.600.000 100.680.000 234.920.000 3.502.900

Non Green 285.260.000 85.578.000 199.682.000 2.977.500

Selisih 50.340.000 15.102.000 35.238.000 525.400

Ilustrasi perhitungan sebagai berikut: • Asumsi Harga Rumah yang Green lebih tinggi 15% dari yang Non Green.

• Cara pembayaran Uang Muka 30% sisa 70% KPR 8 tahun dengan bunga bank BTN per tanggal 15 Maret 2013: 9,5% per tahun.

• Ukuran rumah yang akan dibeli LT 105 M2, LB 52 M2 pada perum yang Green Rp. 355.600.000,-. (Daftar Harga Perum G 1). Pada perum yang Non Green dengan ukuran rumah yang sama harganya Rp. 285.260.000,- jadi terdapat selisih Rp 50.340.000,- Perhitungan Pembayaran Harga Perum Green dan Non Green.

Dari ilustrasi perhitungan di atas terdapat selisih untuk angsuran per bulan Rp. 525.400,-. Berdasarkan wawancara dengan pihak developer perum G 1 dan G 2 rata-rata pendapatan konsumen perum tersebut Rp. 6.500.000,-/bulan. Jadi dengan angsuran sebesar Rp. 3.502.900,- per bulan masih terjangkau untuk konsumen membeli rumah di perum

berkonsep Green Development. Nilai tambah yang lain untuk konsumen, sebelum angsuran tersebut lunas investasi properti tersebut telah meningkat harga pasarnya. (berdasarkan fenomena di lapangan).

Berdasarkan analisa terhadap preferensi konsumen terhadap keempat perum obyek penelitian yang cenderung memuaskan adalah perum G 1 dan G 2 yang termasuk Green Development. Perum NG 1 dan NG 2 cenderung tidak memuaskan konsumen dan termasuk Non Green Development. Dari analisa sebelumnya pada sub bab 5.5, bahwa perumahan yang berkonsep Green Development harga pasarnya lebih tinggi dari yang Non Green Development, maka dapat disimpulkan juga kecenderungan konsumen memilih perumahan berkonsep Green Development mempengaruhi harga pasar perumahan tersebut. Preferensi tersebut menunjukkan adanya demand akan perumahan menengah bawah yang berkonsep Green

Development, sementara supply perumahan dengan konsep ini masih terbatas, sehingga harga pasar perumahan yang Green lebih tinggi dibandingkan dengan yang Non Green Development. Hal ini dapat dilihat pada Gambar 5.5.I dan 5.5.J.

KEMAMPUAN KONSUMEN MENENGAH BAWAH MEMBELI DI PERUMAHAN ‘GREEN DEVELOPMENT’

BAB VI

ASPEK TUMBUHAN

5,715 5,813 5,517 5,670

0,000

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

NG 1 G 1 NG 2 G 2

Harapan …

Berdasarkan hasil survei terhadap harapan konsumen akan tumbuhan, maka aspek tumbuhan/penghijauan menjadi salah satu harapan konsumen. Aspek ini sesuai dengan aspek perencanaan perumahan hijau yaitu preserving flora and fauna menurut Friedman, 2007: 58

ASPEK FASILITAS UMUM

5,738 5,636 5,636 5,869

0,000 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000

NG 1 G 1 NG 2 G 2 Harapan Fasilitas

Tersedianya fasilitas umum termasuk dalam aspek natural open spaces. Letak dari fasilitas umum harus didesain mudah dicapai dari berbagai arah dalam perumahan, terlihat dan tersebar dalam kawasan perumahan. Ruang terbuka umum ini sebagai sarana interaksi penghuni, rekreasi, olah raga, dan dapat digunakan oleh orang tua dan muda. (Friedman, 2007: 58) Lihat Gambar 6.2

Natural open spaces dapat memanfaatkan tumbuhan yang telah ada sebagai median jalan atau taman umum. (Friedman, 2007: 67)

PERENCANAAN PERUMAHAN HIJAU SESUAI DENGAN PREFERENSI KONSUMEN

Salah satu contoh penerapan preserving flora pada perum NG 2, yakni pada lahan sisa, menyesuaikan dengan bentuk lahan yang idak beraturan.

Pada perum NG 2 lahan yang tusuk sate dapat dimanfaatkan untuk natural open spaces.

BAB VI


ASPEK AKSESIBILITAS

5,729 5,695 5,623 5,776

0,000

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

NG 1 G 1 NG 2 G 2 Harapan Aksesibilitas

Harapan konsumen terhadap aksesibilitas adalah 5,714, yang berarti keinginan konsumen terhadap aksesibilitas cukup tinggi. Indikator yang termasuk dalam aksesibilitas sesuai dengan kuesioner adalah adanya pedestrian way, jalur untuk sepeda, kedekatan jarak terhadap sekolah, rumah sakit, terminal, pasar tradisional, kantor polisi, kantor pemerintahan seperti kelurahan.

Aksesibilitas tersebut berkaitan dengan aspek-aspek perencanaan perumahan hijau: •Relying on existing amenities, pemilihan lokasi yang berdekatan dengan fasilitas umum yang telah ada lebih dianjurkan untuk pembangunan yang berkelanjutan. (Friedman, 2007: 49-50) •Laying roads and path Jalan merupakan hal yang vital untuk mobilitas manusia dan kendaraan. Perletakannya harus dapat mengakomodasi berbagai penggunaan. Setiap jalan, pedestrian dan jalur untuk sepeda harus terhubung dengan sekitarnya dengan mempertimbangkan flora yang telah ada.

Pintu masuk ke Perum NG 2 yang berjarak ±300 M dari jalan raya perlu disediakan pedestrian way

untuk kenyamanan dan keamanan pejalan kaki menuju ke rumah penghuni. Hal ini termasuk kemudahan aksesibilitas dalam perencanaan perumahan hijau. (Friedman, 2007: 40-50) Lebar jalan eksisting 9 M, untuk pedestrian way kanan kiri lebar @ 1 M, untuk tumbuhan kanan kiri @ 0,5 M. Lebar badan jalan 6 M, masih sesuai dengan standar lebar jalan. (Gbr kanan atas)

BAB VI


ASPEK KEAMANAN DAN KEBERSIHAN

5,736 5,610 5,700 5,809

0,000

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

NG 1 G 1 NG 2 G 2 Harapan Keamanan dan …

Hasil rata-rata kuesioner harapan konsumen terhadap keamanan dan kebersihan yakni 5,714. Keamanan pasif dapat dilakukan dengan perencanaan kawasan dengan one gate

system yang dikenal dengan sistem cluster. (Friedman, 2007) Konsumen juga lebih menginginkan pengelolaan kawasan dilakukan oleh developer. Lihat Gambar 4.6.6.C. Pengelolaan manajemen lingkungan pada Perum G1 dan G2 dilaksanakan oleh developer, sedangkan pada Perum NG 1 dan NG 2 dilaksanakan oleh penghuni. Jadi dapat disimpulkan bahwa pengelolaan manajemen lingkungan oleh developer merupakan salah satu faktor untuk mewujudkan lingkungan perumahan yang memuaskan penghuni

Hasil analisa rata-rata harapan preferensi konsumen terhadap kebersihan adalah 5,796. Kebersihan yang sesuai dengan harapan konsumen dan indikator Greenship

Home adalah adanya pemisahan sampah. Hal ini tidak memuaskan konsumen, karena pada keempat perumahan tidak menyediakan fasilitas dan pengelolaan untuk pemisahan sampah kering dan basah.

Desain kawasan dengan pola Cluster sesuai dengan Planning lots and

sitting homes. (Friedman, 2007: 68), karena menghemat lahan untuk jalan dan mendukung sistem keamanan. Desain ini mendukung sistem keamanan one gate system, yang memudahkan pengawasan dan pengamanan dengan satu pintu masuk.

Pada Perum NG 2 ini dapat dilakukan pembagian dengan sistem Cluster sesuai aspek Planning lots and sitting homes. (Friedman, 2007: 68),

Pusat daur ulang dan pengolahan samapah pada Perum NG 2 dapat memanfaatkan bagian belakang lahan yang bentuknya tidak beraturan.

BAB VI


ASPEK DESAIN RUMAH

Harapan konsumen terhadap hunian rumah yang Green cukup tinggi pada keempat perum yakni 5,268. Yang termasuk dalam aspek hunian rumah yang Green menurut harapan konsumen adalah adanya lahan dalam kavling untuk pengembangan (rumah tumbuh) dan penghijauan, orientasi letak rumah terhadap matahari Utara-Selatan, adanya cross ventilasi untuk penghawaan alami, pemanfaatan pencahayaan alami pada siang hari.

5,427 4,672

5,475 5,500

0,000

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

NG 1 G 1 NG 2 G 2

Harapan Rumah

Aspek-aspek tersebut sesuai dengan desain rumah hijau, yakni meminimalkan dampak negatif terhadap lingkungan.

Denah dan tampak eksisting salah satu tipe rumah di Perum NG 2 tanpa cross ventilasi pada ruang tengah dan ruang tidur.

Untuk mendapatkan cross ventilasi pada desain tipe ini, pintu depan dipindah ke samping dan diubah menjadai jendela, sehingga untuk ruang tengah mendapatkan sirkulasi udara bersih dengan penghawaan alami.

Aspek penghijauan pada kavling rumah seperti yang diharapkan oleh konsumen pada desain tipe ini terpenuhi dengan adanya lahan di depan rumah untuk penghijauan. Untuk aspek desain rumah tumbuh juga terpenuhi dengan adanya lahan di bagian belakang kavling yang masih dapat dikembangkan.

BAB VII

KESIMPULAN DAN SARAN

Kesimpulan Penelitian Respon konsumen terhadap penjualan perumahan dengan konsep Green Development cukup tinggi, hal ini terlihat dari rangkuman terhadap kuesioner preferensi konsumen. Dari preferensi diketahui adanya demand yang tinggi akan Green Development dibuktikan dengan skala harapan rata-rata pada angka 5,5. Hal tersebut menunjukkan adanya kesadaran semakin meningkat dari para konsumen akan pengaruh negatif dari global warming, sehingga mau tidak mau konsumen lebih mengharapkan adanya perumahan dengan konsep Green Development . Dari hasil survei, ternyata konsumen lebih berani mengeluarkan uang lebih banyak untuk membeli kawasan yang menerapkan green development

dibandingkan dengan konsumen pada kawasan perumahan non green development. Adanya kecenderungan demand yang semakin meningkat kepada perumahan dengan green development disatu pihak, sementara supply sangat terbatas dilain pihak , menjadikan produk perumahan dengan green development memiliki comparative market driven yang lebih tinggi dibandingkan yang non green development. Kenyataan tersebut dapat dilihat pada harga pasar perumahan green

development lebih tinggi ±13,8% - 74,8% dari yang non green development.

Saran Penelitian diharapkan dapat memberi wawasan kepada developer untuk dapat mewujudkan konsep Green

Development. Dengan memenuhi beberapa aspek Green Development seperti pada penelitian di atas telah dapat memuaskan konsumen dan meningkatkan harga pasar. Selain aspek perencanaan perumahan hijau di atas, developer dapat menerapkan penghematan energi dengan memberikan bonus solar cell atau lampu LEED pada setiap pembelian rumah. Dengan memberikan bonus ini developer mendapatkan nilai tambah sebagai perumahan yang Green. Pemberian bonus ini dapat dimasukkan dalam pos biaya promosi. Untuk mengetahui Cost and Benefit dan demand akan konsep Green Development pada perumahan menegah bawah harus dilakukan analisa riset pasar lebih mendalam yang dapat menjadi penelitian selanjutnya.

pengaruh green development terhadap … · financial considerations in projects of every scale and...

Documents