MODEL ANALISIS INVESTASI PENGEMBANG PERUMAHANSentosa LimantoDosen Jurusan Teknik Sipil, Universitas Kristen Petra, Jl.Siwalankerto I/121 Surabaya, leonard@peter.petra.ac.id

ABSTRAKPerencanaan pada kondisi yang tidak pasti, tujuan utama adalah dalam menyeleksi strategi yang dapat memberikan keuntungan terbaik bagi organisasi dibawah bermacam kondisi yang bakal terjadi. Pengambil keputusan memerlukan informasi yang tepat dalam menetapkan keputusannya,maka beberapa aspek dari problem yang terjadi haris jelas dan diteliti sehingga keputusannya dapat diambil dengan baik. Analisis deterministik pada penelitian beragam scenario meliputi saat analisis proyek dan perencanaan, hal ini dibutuhkan pada masa konseptual, masa rencana dan pendetilan pada tahapan proyek, dalam beberapa scenario yang berbeda, yang dapat mencerminkan perkembangan kondisi organisasi pada masa dating sesuai yang dengan tujuannya. Pemakaian metode analisis Internal Rate of Return (IRR) atau dikenal juga dengan sebutan metode Discounted Cash Flow(DCF) bisa dipakai dalam problem mengambil keputusan pada kondisi tidak pasti. Kata kunci : Internal Rate of Return (IRR), Discounted Cash Flow (DCF)

ABSTRACT In planning for uncertainty, the main objective is to select the strategy that will perform best and to the organizations greatest advantage under the variety of conditions that may be encountered. To perform this selection as informed decision maker, a number of aspects of the problem must be clarified and investigated to allow proper decision making Determistic Analysis under Multiple Scenerios approach involves performing the project analysis and project planning that is required during the conceptual stages and later, during the planning and detailed design stages of the project, under several design scenerios that represent the ranges of future conditions as the reasonably may be expected. The analysis is performed using the Internal Rate of Return (IRR) method. It commonly is called Discounted Cash Flow method (DCF). Keyword : Internal Rate of Return (IRR),Discounted Cash Flow method (DCF).

1. PENDAHULUANInvestasi pada usaha pengembang perumahan memiliki banyak aspek dan satu dengan lainnya saling berhubungan , antara lain aspek : teknis dan nonteknis, ekonomi, sumber dana, peraturan-peraturan /perijinan, penjualan,dan masalah tanah itu sendiri. Perumahan adalah gedung yang dibangun oleh manusia di atas tanah yang sifatnya tidak dapat berpindah namun memiliki nilai ekonomi yang dapat dikuasai (Atkinson,Gjrant H.,pereye W., 1974). Karekteristik investasi pembangunan perumahan memiliki dua kategori yaitu kategori ekonomi dan kategori fisik (Fillmore,1991).Karakteristik ekonomi adalah faktor yang mempengaruhi nilai investasi dan berkaitan juga dengan konsep nilai waktu dari uang (time value of money). Dalam jangka panjang harga tanah pada lahan tersebut akan semakin meningkat nilainya. Dimana pengolahan tanah pada suatu lahan adalah usaha pengembangan / pematangan di atas tanah tersebut terkait dengan kesiapan dari sumber daya yaitu pendanaan (modal pemilik dan kredit dari bank) dan tenaga kerja. Karekteristik fisik berupa tanah bersifat unique artinya bersifat tetap dimana posisi tanah satu dengan lainnya tidak bisa dipindahkan. Pengembangan / pematangan di atas tanah dapat berupa: (1) Usaha peningkatan atas pemanfaatan tanah dengan mengubah tanah pada lahan tersebut dari bentuk semula menjadi bentuk tanah yang sudah siap dibangun rumah diatasnya, (2) Pelaksanaan pekerjaan konstruksi untuk mendirikan struktur rumah di atas tanah pada lahan yang sudah siap (bisa dibangun rumah) termasuk pekerjaan infrastrukturnya. Hal ini dapat diartikan usaha pembangunan perumahan (real estate) merupakan suatu proyek yang memerlukan biaya awal besar (arus kas keluar) dan waktu yang lama, sedangkan penghasilan baru diperoleh pada tahap penjualan (arus kas masuk) yang terjadi pada periode yang akan datang. Hal-hal tersebut diatas mempengaruhi kajian investasi pembangunan perumahan dan mengingat durasi pelaksanaan yang lama yang memungkinkan timbul masalah yang tidak dapat diduga yang bersifat tidak pasti. Oleh karena itu diperlukan perhitungan yang dapat meramal terhadap biaya dan manfaat pada konsep aliran dana, yang timbul akibat kondisi ketidak pastian. Analisa investasi ini pada kondisi ketidak pastian yang dimaksud terutama ditinjau pada aspek ekonomi yang timbul pada masa yang akan datang. Model analisis yang dipakai adalah model mekanisme teknis aliran dana diskonto (discounted cash flow). Hasil analisis ini dapat dipakai untuk mendapatkan keputusan yang layak dalam berinvestasi dengan mengurangi resiko yang kurang baik pada masa yang akan datang, baik untuk debitor maupun bagi kreditor

2.

METODE Discounted Cash Flow Internal Rate of Return.

Mekanisme teknis memakai metode discounted cash flow internal rate of return diartikan sebagai aliran dana diskonto (arus kas masuk dan kas keluar) dimana aliran dana ini merupakan penjumlahan antara arus kas keluar dan kas masuk yang berkaitan dengan nilai waktu dari uang. Dan pada discount rate (i) yang akan menjadikan jumlah nilai sekarang (present worth) dari pendapatan/manfaat yang diharapkan akan diterima ( arus kas masuk) sama dengan jumlah nilai sekarang (present worth) dari pengeluaran /biaya (arus kas keluar) dan hasil penjumlahan disebut net present worth (N.P.W). The internal rate of return (I.R.R) adalah tingkat suku bunga pengembalian atau dicount rate (i) yang dapat membuat besarnya the net present worth (NPW) pada mekanisme aliran dana diskonto sama dengan nol (0). Dalam perhitungan metode discounted cash flow diasumsikan bahwa setiap benefit netto tahunan secara otomatis ditanam kembali dalam tahun berikutnya dan memakai discount rate yang sama dengan aliran dana tahunan sebelumnya. Besarnya IRR dicari dengan cara coba-coba (trial and error). Awalnya dipakai discount rate (i) yang berlaku pada tingkat suku bunga bank pada saat itu. Jika pada perhitungan ini memberikan NPW yang positip , maka dicoba lagi discount rate yang lebih tinggi dan

seterusnya sampai diperoleh NPW negatip, kemudian dilakukan interpolasi antara discount rate sebelumnya dengan yang terakhir tersebut, sehingga didapat discount rate (i) yang menghasilkan NPW sama dengan nol, dan discount rate (i) ini disebut i1 = IRR. Untuk penilaian investasi apabila diperoleh I.R.R lebih besar dari discount rate (i) yang ditentukan sebelumnya (tingkat bunga bank pada saat itu) atau besaran N.P.W adalah positip, maka usulan investasi itu layak untuk diterima dan dilaksanakan.

Tabel 1. To find For single cash flow: F P (Present Worth)1 (1 +i) n

given

Factor by which to multiply given Discount Factor (DF)

Factor name

Factor functional symbol

Single payment present worth

(P/F,i%,N)

Sourch: Engineering Economic, 7th edition.N N

R k =0

k

(P/F, i1 %, k)

F k= 0

k

(P/F, i1 %, k) = 0

..(1)

Dimana: R k = net receipt or savings for the kth year Fk = future sum of money (called the future) P = present sum of money (the present) i = effective interest rate per interest period k = index for each compounding periode (0kN) N = number of compounding periods i1 = IRR.

3. HASIL DAN PEMBAHASAN

n o 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

Tabel.2 Aliran Dana Investasi Pengembang Perumahan Satua Keterangan Volume n 2 Arus kas keluar Akuisisi tanah Biaya pra operasi Biaya infrastruktur + mekanikal + elektrikal Pengadaan alat berat Perlengkapan kantor Bunga bank pra pembangunan Lain-lain Jumlah investasi Komulatip jumlah investsi Biaya pembangunan rumah (fisik) Pajak bumi bangunan + ijin + notaris + sertifikat Kewajiban kredit bank * Bunga selama pembangunan * Angsuran pokok hutang 500 500 unit unit 1,000,00 0 1,000,00 0 500,000 m2 m2 m2 3 4

Harga satuan 5 16,00 0 6,100 LS LS

Total (kontrol) (xRp.1.000.000) 6 16,000.000 6,100.000 29,214.100 306.000 29.900 3,900.000 450.000 56,000.000 56,000.000 48,877.930 2,264.417 19,110.000 36,000.000 162,252.347 162,252.347

Tahun I 7 2,600.000 225.000 2,825.000 2,825.000 2,825.000 2,825.000 2,363.505 2,363.505 2,363.505 (461.495) (461.495) (369.196) 9,884.329 (307.663) 54.360

-

14 15 16 17 18

Total arus kas keluar Komulatif jumlah investsi Arus kas masuk Sumber dana: Kredit bank -

36,000.000 20,000.000 193,664.377 193,664.377

Modal pemilik Penerimaan penjualan rumah Komulatip jumlah penerimaan dari penjualan

19 20

Biaya (gaji,pemasaran,dll) Total arus kas masuk setelah dikurangi biaya Komulatif total arus kas masuk setelah dikurangi biaya Aliran dana tahunan Komulatip aliran dana dana tahunan

6.3

%

12,225.096 237,439.283 237,439.283 75,186.936 75,186.936

21

22 23 24 25

Present worth, i = 25% NPW (harganya positip) Present worth, i = 50% NPW (harganya positip)

4. 5.

KESIMPULAN DAFTAR PUSTAKA

1. Atkinson; Grant,H.;Pereye, W. 1974.In: Modern Real Estate Practice. Dow Jones IrwinInc. 2. Barens, Gayle; Haney, Richard L. Haney Jr.: Mike E. Miles; 1996. In:Real Estate Development: Principles and Process, Washington D.C 3. DeGarmo, E.Paul; Sullivan, William, G.;Canada, John R. 1984. In: Engineering Economic, Macmillan Publishing company, New York. 4. Fillmore, Galaty;1991. In: Modern Real Estate, Chicago: Real Estate Education Company.

STUDI TENTANG PROJECT CLOSEOUT PADA PROYEK GEDUNG T (GEDUNG KULIAH & POLIKLINIK) UNIVERSITAS KRISTEN PETRA Herry P. Chandra, Sentosa Limanto Dosen Fakultas Teknik Sipil & Perencanaan, Jurusan Teknik Sipil Universitas Kristen Petra Arianti Susanto, Fince Alumni Fakultas Teknik Sipil & Perencanaan, Jurusan Teknik Sipil Universitas Kristen Petra

Abstrak Project closeout merupakan salah satu tahapan penting yang akan dilalui oleh pemilik bangunan dan kontraktor. Kegiatan proyek belum tentu berhenti dengan terselesainya pekerjaan fisik proyek yang bersangkutan.

Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui evaluasi project closeout yang perlu dilakukan oleh pemilik bangunan terhadap kontraktor yang meliputi evaluasi fisik, dan evaluasi administrasi keuangan. Penelitian ini dilakukan dengan studi literatur dan studi kasus pada proyek gedung T(ge dung kuliah dan poliklinik) Universitas Kristen Petra. Analisis data yang digunakan ada lah Analisis Deskriptif dan Analisis Pareto. Hasil analisa evaluasi fisik untuk status da pat diterima dengan baik, yang didapat dari kontraktor PT.Wijaya Karya untuk pekerjaan ruangan, yaitu sebesar 60 %. Hasil analisa evaluasi administrasi dan keuangan didapat perkembangan progres terbesar yaitu 46,72% (PT.Pradiptaya) dan perkembangan progress terkecil sebesar 1,33% (PT.Wijaya Karya). Kata kunci: Project closeout, evaluasi. Abstract Project closeout is one of the important phases that will be applicable by owner and contractor. Project activitiesdo not necessarily stop after the end of physical work of the project. This research is used to identify the evaluation of the project closeout which include physical evaluation and administrative and financial evaluation. This research based on the literature and case study at T building project (campus and polyclinic) Petra Christian University, The data is analyzed by Description Analysis and Pareto Analysis. The result of physical evaluation analysis for can be well accepted status that taken from PT.Wijaya Karya contractor, the highest percentage of work is on the indoor work , which amount to 60%. The highest progress comes from administrative and financial evaluation analysis, which amount to 46,72% (PT.Pradiptaya) and the smallest growth progress is 1.33% (PT.Wijaya Karya). Key world: Project closeout, evaluation.