HUKUM JAMINAN

OLEH

DR SUDJITO SH MSi

Pengertian Hukum Jaminan

• Pitlo: zekerheidsrechten adalah hak (een recht) yang memberikan kepada kreditur kedudukan yang lebih baik daripada kreditur-kreditur lain.

• J. Satrio: peraturan hukum yang mengatur tentang jaminan-jaminan piutang seorang kreditur terhadap seorang debitur. Jadi, hukum jaminan mengatur tentang jaminan piutang seseorang.

HAK-HAK KREDITUR TERHADAP DEBITUR(ASAS HUBUNGAN EKSTERN KREDITUR)

• Asas umum (Ps.1131 KUHPdt): Segala kebendaan si berhutang, baik yang bergerak maupun tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada di kemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatannya perseorangan.

• Perkecualian (Ps 451, ps 452, ps 747, ps 750 R.v., ps 197 sub 8 HIR):Beberapa benda yang dianggap sangat dibutuhkan oleh debitur, baik sebagai kebutuhan hidup atau sebagai sarana untuk mencari penghidupan.

HAK-HAK ANTAR KREDITUR (ASAS HUBUNGAN INTERN PARA KREDITUR)

• Persamaan Kedudukan (Ps.1132 KUHPdt):“Kebendaan tersebut menjadi jaminan bersama-sama bagi semua orang yang menghutangkan kepadanya; pendapatan penjualan benda-benda itu dibagi-bagi menurut keseimbangan, yaitu menurut besar kecilnya tagihan masing-masing, kecuali apabila di antara para berpiutang itu ada alasan yang sah untuk didahulukan”

• Tidak ditentukan oleh umur tagihan• Perkecualian: karena UU atau kesepakatan para

pihak

HAK-HAK JAMINAN

Dalam KUHPdt, Hak Jaminan khusus (kedudukan yang lebih baik), muncul karena 2 sebab:

• Karena UU Hak Istimewa (Privelege) muncul kreditur preferen. Privelege harus dituntut. Bukan hak kebendaan. Berpindah ke Ahli Waris Kreditur.

• Karena perjanjian Hak Jaminan Kebendaan harus dapat dialihkan dan

punya nilai ekonomis Hak Jaminan perorangan adanya lebih dari seorang

debitur yang dapat ditagih, baik karena tanggung-menanggung maupun sebagai borg

Hak Jaminan lain (misal ijazah, surat pensiun)Di luar KUHPdt, jaminan kebendaan a.l. CV, OV, Hak Tanggungan, Fidusia, Sewa Beli.

TINGKATAN KREDITUR

• Kreditur preferen: mendapat pelunasan lebih dahulu dari hasil eksekusi.

• Ps.1136 KUHPdt: antara sesama kreditur preferen berlaku pembagian pond’s-pond’s (keseimbangan).

• Kreditur konkuren: mendapat pelunasan bila masih ada sisa hasil eksekusi setelah digunakan untuk pelunasan terhadap kreditur preferen.

Dasar Penetapan Tingkatan Kreditur

Bila ada liquidasi umum :

• Kepailitan,

• Penerimaan warisan dengan hak istimewa untuk mengadakan pencatatan boedel (Ps.1032 KUHPdt),

• Penyendirian boedel oleh kreditur warisan (Ps.1107 KUHPdt).

• Pelepasan/penyerahan bodel (Ps.699 R.v)

Tingkatan Hak Tagih Yang Didahulukan 1. Antara Sesama Kreditur Preferent2. Antara Sesama Jreditur Preferen Yang Sama Tingkatnya3. Tagihan publik (negara dan badan hukum publik). Misal: pajak, biaya

perkara, biaya lelang, dsb.4. Privelege Khusus (atas barang yang disebutkan khusus) dan Privelege

Umum (atas semua barang milik debitur).5. Privelege khusus (Ps.1139 KUHPdt) tagihan diistimewakan thd

benda tertentu : ongkos pengadilan; privelege orang yang menyewakan; privelege penjual; biaya menyelamatkan barang; upah tukang; hak istimewa pemilik rumah penginapan; upah angkut; hak istimewa tukang (batu, kayu, bangunan); hak istimewa atas penggantian serta pembayaran yang harus dipikul oleh pegawai yang memangku jabatan umum;

6. Gadai, hipotik, hak tanggungan, fidusia, pada asasnya ada di atas privelege khusus maupun umum (Ps 1134 ayat 2 KUHPdt)

Lembaga Hukum Yang Punya Sifat Jaminan

1. Sewa Beli: kedudukan penjual sewa terhadap objek sewa-beli terjamin.

2. Kompensasi: pelunasan tagihan secara timbal-balik3. Hak retensi: hak kreditur menahan benda debitur

sampai tagihan dilunasi.4. Kreditur Perseroan: didahulukan pemenuhan pelunasan

tagihannya drpd kreditur-prive, pesero, firman5. Kreditur Warisan yang Mununtut Penyendirian Boedel

Warisan6. Sandera diadakan untuk mencegah kecurangan atau

penghindaran debitur terhadap eksekusi

UU HAK TANGGUNGAN(UU NO.4 TH 1996 – 9 APRIL 1996)

Ps.29.:”Dengan berlakunya UU ini, ketentuan mengenai CV sbgmn tsb dlm Stb 1908-542 jo Stb 1909-586 dan Stb 1909-584 sbgmn yang telah diubah dengan Stb 1937-190 jo Stb 1937-191 dan ketentuan mengenai Hypotheek sbgmn disebut dlm Buku II KUHPdt Ind, sepanjang mengenai Hak Tanggungan pada hak atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah dinyatakan tidak berlaku lagi.”

Ciri-ciri Hak Tanggungan

• Hak Jaminan (mrpkn hak kebendaan), dgn ciri-ciri: 1. punya hubungan langsung dgn bendanya; 2. dpt ditujukan kpd siapapun benda berada; 3. punya droit de suit; 4. yang lahir dulu/awal punya kedudukan lebih tinggi; 5. dpt dialihkan.

• Atas Tanah berikut benda-benda lain yang mrpkn kesatuan dengan tanah ybs (tdk menganut asas asesi), benda-benda tsb dpt milik debitur atau pihak ketiga;

• Untuk pelunasan hutang (bersifat accesoir);• Memberikan kedudukan yang diutamakan (kreditur

preferen punya hak parate eksekusi – eksekusi sederhana, tidak mengikuti hukum acara);

• Hak Tanggungan tak dpt dibagi-bagi, kecuali diperjanjikan dlm akta pemberian hak tanggungan.

Parate Eksekusi

Ps. 6:“Apabila debitur cidera janji, pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan pihutangnya dari hasil penjualan tersebut”.

Parate Eksekusi muncul bukan krn kuasa mutlak, melainkan krn ex lege. Syarat: debitur sudah wanprestasi.

Objek Hak TanggunganPs.4 (1): Hak Milik, HGU, HGB;Ps.4 (2): Hak Pakai atas tanah Negara yang

menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan;

Ps.4 (4): Hak atas tanah berikut bangunan, tanaman dan hasil karya yang telah ada dan akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanahnya, dan yang mrpkn milik pemegang hak atas tanah yang pembenannya dengan tegas dinyatakan di dalam akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan.

Konsekuensi thdp Objek hipotik, yi. benda tetap – sifat, peruntukan, UU – (ps.506, 507, 508 KUHPdt) tinggal kapal dan kapal terbang saja.

Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)

• APHT harus dibuat oleh dan dihadapan PPAT;• APHT harus memuat (asas esensilia)-Ps.11 (1); Identitas dan domisili para pihak; Hutang yang dijamin; Nilai tanggungan (mrpk batas maksimal hak kreditur

preferen atas hasil eksekusi); Uraian mengenai objek hak tanggungan (untuk memenuhi

asas spesialitas).

Asas Naturalia (dapat dimuat dalam APHT, tanpa dimuat pun dianggap ada) - (Bag.1)

Janji membatasi kewenangan debitur menyewakan objek hak tanggungan, kecuali ada persetujuan tertulis dan janji itu harus didaftarkan;

Janji tdk mengubah bentuk dan susunan objek hak tanggungan;

Janji pengelolaan hak pengelolaan oleh kreditur baru muncul kalau diperjanjikan; debitur sdh wanptrestasi; ada penetapan Pangadilan.

Janji penyelamatan, untuk mencegah hapusnya atau batalnya hak tanggungan dan kemudahan eksekusi.

Asas Naturalia (dapat dimuat dalam APHT, tanpa dimuat pun dianggap ada) - (Bag.2)

Janji untuk menjual atas kekuasaan sendiri (parate eksekusi);

Janji untuk tidak dibersihkan dari sisa-sisa beban yang melebihi harga penjualan/pembelian;

Janji untuk tidak melepaskan hak atas tanah yang dijadikan sbg objek hak tanggungan;

Janji ganti-rugi apabila ada pelepasan hak atau pencabutan hak, maka ganti-rugi atas peristiwa hukum itu diperhitungkan sebagai pelunasan hutang.

Asas Naturalia (dapat dimuat dalam APHT, tanpa dimuat pun dianggap ada) - (Bag.3)

Janji asuransi kreditur memperoleh sebagian atau seluruh uang asuransi, apabila objek hak tanggungan diasuransikan;

Janji pengosongan janji bhw debitur akan mengosongkan objek hak tanggungan pada waktu eksekusi;

Janji penguasaan Sertifikat Hak Atas Tanah setelah pembenanan, SHAT kembalikan pada debitur, sementara SHT dipegang kreditur. Tetapi, dlm praktik kreditur sering minta agar semua sertifikat dipegang kreditur spy mudah dlm eksekusi; dan tidak mungkin ada pemegang hak tanggungan kedua;

Janji memiliki (milik beding) Ps.12 melarang adanya janji bhw objek hak tanggungan akan dimiliki kreditur kalau ada wansprestasi.

Pendaftaran Hak Tanggungan• Ps.13 . Pemberian HT wajib didaftarkan pada Kantor

Pertanahan• Untuk memenuhi asas publisitas;• Dead line: 7 (tujuh) hari setelah penandatanganan

APHT;• Kewajiban ada pada PPAT pelanggaran ada sanksi

administratif (Ps.23);• Didaftar pada Buku Tanah Hak Tanggungan dan Daftar

Buku Hak Atas Tanah ybs, di Kantor Pertanahan – dengan cara mengirimkan 1 exemplar APHT dan warkahnya;

• Didaftar oleh Kantor Pertanahan pada hari ke 7 (tujuh) sejak persyaratan lengkap. Diterbitkan Sertifikat Hak Tanggungan, sbg tanda bukti adanya hak tanggungan (dgn irah-irah “Demi Keadilan …”).

• Praktik (empiris): Sertifikat Hak Atas Tanah yang sudah dibubuhi catatan pembebanan HT dipegang kreditur.

Sertifikat Hak Tanggungan

Ps.14 (5): SHT dipegang debitur, tetapi dapat diperjanjikan lain (Ps.14 (4);

SHT diberi irah-irah “Demi Keadilan berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa” - Ps.14 (2) tanpa campur tangan PPAT (krn UU), seperti halnya grosse akta menjadi punya kekuatan eksekutorial (Ps.224 HIR), dapat dilaksanakan apabila ada fiat eksekusi Ketua Pengadilan (Ps.200HIR), di bawah pimpinan Ketua Pengadilan (Ps.224 HIR), mengindahkan hukum acara (Ps.197, 198, 200 HIR).

Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Ps.15 (1): ”Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan wajib

dibuat dengan akta Notaris atau akta Pejabat Pembuat Akta Tanah dan …” tidak ada kaitannya dengan letak tanah;

Syarat-syarat: SKMHT harus mrpkn kuasa khusus untuk membebankan hak

tanggungan saja; SKMHT tidak boleh disubstitusikan SKMHT harus menyebut dengan jelas: objeknya, jumlah hutang,

identitas debitur; SKMHT dibuat sebagai kuasa mutlak (krn UU); untuk sekali

pembebanan Terhadap tanah yang sudah terdaftar, SKMHT harus digunakan

dalam waktu 1 bulan sejak diberikan (Ps.15 (3); untuk tanah yang belum terdaftar berlaku 3 bulan sejak pemberian kuasa. sanksi batal demi hukum (Ps.15 (6).

Peralihan Hak Tanggungan

Ps.16: “Jika pihutang yang dijaminkan dengan hak tanggungan beralih karena cessie, subrogasi, pewarisan, atau karena sebab-sebab lain, maka demi hukum hak tanggungan tersebut ikut beralih kepada kreditur yang baru”

Sifat droit de suit hak tanggungan bukan pada kemilikan benda jaminannya, melainkan beralihnya “hak tagih” yang diikuti hak tanggungan.

Cessie

Penyerahan hak tagih dari kreditur lama (cedent) kepada kreditur baru (cessionaris), sehingga cessionaris memperoleh semua hak-hak cedent terhadap debitur (cessus), termasuk semua klausula-klausula dan janji-janji yang telah diperjanjikan dalam APHT. Cessionaris menjadi wenang untuk mengeksekusi objek hak tanggungan, baik berdasarkan grosse akta, Sertifikat hak tanggungan maupun parate eksekusi.

Peralihan hak tanggungan berlangsung secara otomatis (tanpa perbuatan apapun).

Nominal tagihan, tetap, walaupun harga cessie lebih rendah dari tagihan nominal.

Subrogasi

Pengertian: Penggantian hak-hak kreditur oleh pihak ketiga, yang membayar kepada kreditur. Jadi, ada pihak ketiga yang membayar hutang debitur kepada kreditur.

Subrogasi dipandang ada apabila: Diperjanjikan oleh para pihak: hak-hak yang dioper

kreditur baru meliputi juga jaminan hak tanggungan yang ada.

Ditentukan oleh UU: Ps.1402 sub 1, sub 2, 1202 sub 3, 1403 KUHPdt.

PewarisanPs.16: Hak tanggungan turut beralih dengan

beralihnya pihutang yang dijamin dengan hak tanggungan atas dasar warisan.

Ahli waris yang mewaris “tagihan” yang dijaminkan dengan hak tanggungan, hak tagihnya tetap dijamin dengan hak tanggungan yang ada.

Ahli waris pewaris dibuktikan dengan surat/akta keterangan waris:

Bagi yang tunduk pada hukum adat dibuat sendiri oleh ahli waris (diketahui Lurah dan Camat atau Pengadilan Negeri);

Bagi yang tunduk pada BW (keturunan Eropa dan Cina) dibuat notaris;

Bagi WNI keturunan Arab atau Timur Asing dibuat BHP.

Tagihan pewaris menjadi hak para ahli waris, menurut hak bagian masing-masing ahli waris dalam pewarisan.

Merger (Peleburan)

Ada peleburan dua perseroan (biasanya Bank) semua aktiva dan passiva beralih pada Bank baru semua jaminan accessoir turut beralih kepada kreditur baru (bank baru hasil merger).

Bank lama mengikatkan diri sebagai borg atas hutang debitur terhadap kreditur baru.

Kalau debitur wanprestasi maka Bank baru dapat mengambil pelunasan atau mengeksekusi debitur.

Pendaftaran Peralihan Hak Tanggungan

Ps.16: peralihan HT wajib didaftarkan. Kewajiban ada pd kreditur baru. Petugas berhak minta bukti peralihan berupa akta cessie, bukti pembayaran (untuk subrogatie)

Pendaftar adalah Kantor Pertanahan. Tgl pendaftaran adalah hari ke 7 setelah syarat lengkap. Peralihan mulai berlaku sejak tgl pencatatan.

Hubungan Antara Kreditur Pemegang-Hak Tanggungan dengan Debitur dan Pihak-pihak Ketiga

Pihak ketiga adalah semua kreditur yang lain atau siapa saja di luar kreditur baru dan debitur ybs.

Bila pihak ketiga pemberi jaminan membayar hutang debitur, maka dia menggantikan hak-hak kreditur

Hak pihak ketiga pemberi jaminan: menuntut penggantian atas biaya-biaya yang dikeluarkan untuk perbaikan benda yang dijaminkan

Bentuk dan Isi Akta Pemberian Hak Tanggungan

Blanko HT ditetapkan Pemerintah cq. BPN, dan

Tidak boleh dibuat PPAT sendiri.

Eksekusi Hak Tanggungan Fungsi HT baru tampak ketika debitur wansprestasi Sita jaminan tidak perlu, sebab dlm praktik SHAT dipegang kreditur Eksekusi harus didasarkan atas titel eksekutorial (Kpts Pengdln,

Grosse Akte, SHT, parate eksekusi). Penjualan dalam Ps.20 UUHT merupakan penjualan eksekusi. Ps.1 (1) : Asasnya, pelaksanaan eksekusi harus melalui penjualan di

muka umum (lelang); perkecualian – Ps.20 ayat 2, 3 (secara tertutup), dengan syarat: kesepakatan antara pemberi dan pemegang HT; untuk mendapatkan harga yang lebih baik; lewat 1 bln sejak pemberitahuan atau 2 bln sejak pengumuman di media massa, dan tidak ada keberatan.

Kesempatan menghindarkan penjualan lelang objek jaminan hanya sampai saat pengumuman untuk lelang dikeluarkan.

Penyimpangan dari Ps.20 batal demi hukum Praktik penyelesaian kredit macet dengan cara pendekatan

kekeluargaan.

Kreditur Pemegang-Hak Tanggungan Sebagai Kreditur Separatis

Dasarnya Ps.21 UUHT “ apabila pemberi HT dinyatakan pailit, pemegang HT tetap berwenang melakukan segala hak yang diperolehnya menurut UU ini”

Pailit adalah suatu penyitaan oleh pengadilan atas seluruh kekayaan debitur demi untuk kepentingan seluruh kreditur.

Sebagai kreditur separatis, dia tidak perlu menunggu mengikatnya daftar pembagian eksekusi, dan dia tidak harus turut menanggung biaya kepailitan. Jadi, menghemat waktu dan biaya.

Syaratnya: sudah ada pemberitahuan, dan tagihan sudah matang

Semua kreditur pemegang HT adalah kreditur separatis

Pencoretan Hak Tanggungan atau ROYA

Roya dilakukan agar data pertanahan selalu mutakhir. Roya bukan syarat hapusnya beban, dan tidak mempunyai akibat

terhadap pihak ketiga. Bila surat roya hilang, maka untuk penghapusan catatan beban

(roya) pihak BPN minta akta consent roya Prosedur: permohonan pemilik tanah ybs disertai bukti surat roya

bermeterai; disertai SHT dan SHAT Pencoretan oleh BPN dalam waktu 7 hari kerja sejak syarat lengkap. Bila kreditur menghalangi, maka roya dapat dimintakan melalui

Keputusan Hakim. Roya partiil harus jelas hak atas tanah yang diroya. SHT tidak

ditarik kembali oleh BPN, hanya diberi catatan persil yang diroya (dikeluarkan dari objek jaminan).

Hapusnya Hak Tanggungan

Ps.18, HT hapus karena: Hapusnya hutang sesuai dengan sifatnya accesoir Pembaharuan hutang atau novasi perikatan menjadi

hapus accesoir ikut hapus. Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegangnya

pelepasan harus tertulis Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan

peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri atas permohonan pembeli lelang sehingga menjadi bersih dari segala sisa beban

Hapusnya hak atas tanah ybs. Percampuran: terjadinya percampuran kualitas sebagai

pemilik dan sebagai pemegang HT dalam diri satu orang yang sama. HT kehilangan fungsinya.