i

Disusun Oleh :

Rachman Adhi Nugroho 3612100014

Yuliastika Mahdariani 3612100030

Nuri Iswoyo Ramadhani 3612100046

Septiar Cahyo Purnomo 3612100053

Farida Kusuma Wardhani 3612100061

Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota

Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan

Institut Teknologi Sepuluh Nopember

Pembiayaan Pembangunan

2014 Evaluasi Pembiayaan Pembangunan Fasilitas

Pendidikan SD Islam Al- Azhar Depok

ii

KATA PENGANTAR

Puji syukur atas kehadirat Allah SWT karena berkat limpahan rahmat dan karunianya

penulis dapat menyelesaikan makalah yang berjudul Evaluasi Pembiayaan Pembangunan

Fasilitas Pendidikan (studi kasus : SD Islam Al-Azhar Depok) dengan tepat waktu.

Penyusunan makalah Evaluasi III Pembiayaan Pembangunan ini bertujuan untuk aplikasi

dari teori dan konsep pembiayaan pembangunan pada suatu kasus, baik berupa kasus

perencanaan tata ruang maupun perencanaan sektoral.

Penulis berterima kasih kepada seluruh pihak yang telah berpartisipasi dalam

pembuatan makalah ini dari awal sampai selesai. Ucapan terima kasih penulis sampaikan

kepada dosen-dosen mata kuliah Pembiayaan Pembangunan:

1. Dr. Ir. Eko Budi Santoso, Lic.rer.reg.

2. Vely Kukinul Siswanto

Dalam penulisan makalah ini penulis merasa masih banyak kekurangan-kekurangan,

baik pada teknis penulisan maupun pembahasan materi. Melalui makalah ini penulis

berharap dapat memberikan manfaat kepada penulis sendiri serta kepada pembaca

mengenai pembiayaan pembangunan dan penerapannya dalam proyek-proyek

pembangunan d56i Indonesia sehingga dapat mengevaluasi dan merumuskan kebijakan

yang sesuai. Pada akhirnya penulis mengharapkan kritik dan saran dari pembaca guna

menyempurnakan makalah ini menjadi lebih baik.

Surabaya, 10 Desember 2014

Penulis

iii

DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR................................................................................................................................... ii

DAFTAR ISI .............................................................................................................................................. iii

DAFTAR TABEL ....................................................................................................................................... iv

DAFTAR GRAFIK ....................................................................................................................................... v

BAB I PENDAHULUAN ............................................................................................................................. 1

1.1 Latar Belakang ............................................................................................................................... 1

1.2 Rumusan Masalah ......................................................................................................................... 2

1.3 Tujuan ........................................................................................................................................... 2

1.4 Metode .......................................................................................................................................... 2

1.4.1 Tahap Pengumpulan Data ................................................................................................. 2

1.4.2 Tahap Analisa ...................................................................................................................... 3

1.5 Ruang Lingkup ............................................................................................................................... 3

BAB II TINJAUAN PUSTAKA ..................................................................................................................... 4

2.1 Sumber-Sumber Pembiayaan ....................................................................................................... 4

2.1.1 Sumber pembiayaan konvensional .................................................................................. 4

2.1.2 Sumber pembiayaan non konvensional .......................................................................... 5

2.2 Analisa Capital Budgeting ............................................................................................................. 7

2.2.1 Pengertian ........................................................................................................................... 7

2.2.2 Tahapan Pengaggaran Modal ........................................................................................... 7

2.3 Kriteria Penilaian Investasi ............................................................................................................ 9

2.3.1 Payback Period .................................................................................................................. 10

2.3.2 Accounting Rate of Return (ARR) .................................................................................. 11

2.3.3 Net Present Value (NPV) ................................................................................................. 12

2.3.4 Internal Rate of Return (IRR) ......................................................................................... 13

2.3.5 Benefit Cost Ratio (BCR) ................................................................................................. 14

2.4 Strategi Pembiayaan ................................................................................................................... 14

BAB III GAMBARAN UMUM.................................................................................................................. 16

3.1 Orientasi Wilayah ........................................................................................................................ 16

3.1.1 Peluang .............................................................................................................................. 17

iv

3.1.2 Ancaman ............................................................................................................................ 18

3.1.3 Rencana ............................................................................................................................. 18

3.2 Kajian Pembiayaan dan Sumber-Sumber Pembiayaan ............................................................... 19

3.3 Evaluasi Singkat Pembiayaaan Pembangunan SD Islam Al-Azhar Depok ................................... 22

BAB IV SKEMA PENANGANAN KASUS .................................................................................................. 23

4.1 Analisis Pembiayaan Pembangunan ........................................................................................... 23

4.2 Pemilihan Sumber Pembiayaan yang Relevan ............................................................................ 33

4.3 Strategi Pengimplementasian Sumber-Sumber Pembiayaan ..................................................... 34

BAB V PENUTUP ................................................................................................................................... 35

5.1 Kesimpulan .................................................................................................................................. 35

5.2 Rekomendasi ............................................................................................................................... 36

DAFTAR PUSTAKA ................................................................................................................................. 37

DAFTAR TABEL

Tabel 1 Kelebihan dan Kelemahan Payback Period ....................................................................... 10

Tabel 2 Kelebihan & Kelemahan Net Present Value ...................................................................... 12

Tabel 3 Data Jumlah Penduduk, Luas Wilayah dan Kepadatan Penduduk Kota Depok .......... 16

Tabel 4 Presentase Penduduk Kota Depok Berdasarkan Kesejahteraannya ............................. 16

Tabel 5 Analisis Stakeholder ............................................................................................................. 21

Tabel 6 Biaya Konstruksi Fisik Bangunan........................................................................................ 23

Tabel 7 Total Biaya Investasi Proyek ............................................................................................... 24

Tabel 8 Total Dana yang Dibutuhkan di Awal ................................................................................ 25

Tabel 9 Proyeksi Rencana Penerimaan ........................................................................................... 26

Tabel 10 Proyeksi Rencana Pengeluaran ........................................................................................ 27

Tabel 11 Proyeksi Aliran Cash Flow ...................................................................................................... 30

Tabel 12 Proyeksi Laba Bersih, PV, IRR, NPV dan Payback Period ............................................ 32

Tabel 13 Rencana Sumber Pembiayaan .......................................................................................... 33

v

DAFTAR GRAFIK

Grafik 1 Sumber Pembiayaan Pembangunan ................................................................................... 4

Grafik 2 Alur Proses Penganggaran Modal ........................................................................................ 9

Grafik 3 Alur strategi pembangunan ................................................................................................ 15

Grafik 4 Hubungan Stakeholder ....................................................................................................... 22

Grafik 5 IRR dalam 17 Tahun ........................................................................................................... 32

1

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Di zaman sekarang ini, pendidikan merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia

yang harus terpenuhi. Pendidikan tidak lagi menjadi pelengkap, tetapi telah menjadi salah

satu hak mendasar yang harus diterima oleh setiap manusia. Semakin tinggi tingkat

kesejahteraan manusia, maka akan semakin besar pula kualitas pendidikan yang

diharapkan.

Tersedianya sarana pendidikan yang berkualitas dengan tetap mempertahankan

prinsip-prinsip keislaman merupakan salah satu permintaan mendesak yang harus dipenuhi

saat ini, khususnya di Kota Depok, yang sebagian besar penduduknya adalah beragama

Islam. Ukuran kualitas dari sautu sarana pendidikan dapat diukur dari kurikulum pengajaran

yang diterapkan, kemampuan fasilitator / tenanga pengajar yang ada, dan fasilitas fisik

penunjang yang tersedia.

Berdasarkan data kesejahteraan penduduk Kota Depok tahun 2006, terlihat bahwa

jumlah kepala keluarga (KK) yang memiliki tingkat kesejahteraan menengah ke atas

mencapai 72 % dari total penduduk. Untuk itu, dapat dikatakan bahwa sebagaian besar

penduduk Kota Depok berada pada level kesejahteraan menengah ke atas.

Kondisi ini sangat bertolak belakang dengan ketersediaan sarana pendidikan berbasis

keislaman yang memiliki kualitas pendidikan yang baik di Kota Depok. Saat ini terdapat 548

sekolah dasar di Kota Depok, namun tidak lebih dari sepuluh sekolah dasar yang memiliki

kualitas pendidikan seperti yang diharapkan masyarakat.

Begitu pula dengan jumlah sekolah dasar Islam di Kota Depok yang hanya berjumlah

tidak lebih dari 10 sekolah dasar Islam. Berdasarkan jumlah tersebut, hanya ada dua

sekolah Islam yang memiliki kualitas pendidikan yang baik di mata masyarakat Kota Depok.

Selain itu, jumlah kuota yang diterima di sekolah Islam tersebut sangat terbatas untuk

setiap tahunnya, mengakibatkan banyak peminat yang belum dapat diterima.

Berdasarkan hal-hal yang dikemukakan di atas, maka kami melakukan analisis dalam

hal pembiayan pembangunan SD Islam Al-Azhar Depok yang terletak di salah satu lokasi

2

strategis di Kota Depok, Jalan Ir. H. Juanda. Sekolah Islam ini berada di bawah Yayasan Al-

Azhar yang berpusat di Kebayoran, Jakarta Selatan.

1.2 Rumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang tersebut, maka rumusan masalah dalam penulisan

makalah ini adalah sebagai berikut:

1. Bagaimana konsep yang digunakan dan permasalahan pada pembiayaan

pembangunan fasilitas pendidikan SD Islam Al-Azhar Depok?

2. Bagaimana analisa pembiayaan pembangunan fasilitas pendidikan SD Islam Al-Azhar

Depok dan identifikasi alternatif sumber-sumber pembiayaan yang relevan?

3. Bagaimana strategi pembiayaan pembangunan fasilitas pendidikan SD Islam Al-Azhar

Depok?

1.3 Tujuan

Berdasarkan rumusan masalah tersebut, maka tujuan penulisan makalah ini

adalah sebagai berikut:

1. Mengidentifikasi konsep yang digunakan dan permasalahan pada pembiayaan

pembangunan fasilitas pendidikan SD Islam Al-Azhar Depok.

2. Melakukan analisa pembiayaan pembangunan fasilitas pendidikan SD Islam Al-Azhar

Depok dan identifikasi alternatif sumber-sumber pembiayaan yang relevan.

3. Menyusun strategi pembiayaan pembangunan fasilitas pendidikan SD Islam Al-Azhar

Depok.

1.4 Metode

Adapun metode pendekatan dalam penyusunan laporan ini ditempuh melalui 2

(dua) tahapan pokok, yaitu :

1.4.1 Tahap Pengumpulan Data

Tahap pengumpulan data merupakan kegiatan identifikasi terhadap hal-hal yang

berhubungan dengan kasus dalam hal ini pembangunan fasilitas pendidikan SD Islam

Al-Azhar Depok. Tahap pengumpulan data ini meliputi kegiatan pengumpulan data

sekunder dari berbagai sumber yang relevan dalam bentuk tulisan maupun data

statistik (angka dan gambar).

3

1.4.2 Tahap Analisa

Tahap analisa merupakan prediksi terhadap biaya biaya yang akan dikeluarkan,

sumber-sumber pendanaan serta analisa strategi-strategi yang tepat terhadap proses

pengembalian modal.

1.5 Ruang Lingkup

Ruang lingkup pembahasan studi ini adalah pembiayaan pembangunan fasilitas

pendidikan SD Islam Al-Azhar Depok yang meliputi konsep, instrumen, dan strategi-

strategi pembiayaan fasilitas pendidikan SD Islam Al-Azhar Depok.

4

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Sumber-Sumber Pembiayaan

Sumber pembiayaan pembangunan merupakan pengalokasian dana yang

digunakan untuk pembangunan kegiatan ekonomi, sosial, fisik, dll. Sumber pembiayaan

menurut jenisnya dibedakan menjadi dua, yaitu: sumber pembiayaan konvensional dan

sumber pembiayaan non konvensional. Sumber pembiayaan konvensional diperoleh dari

pemerintah, yaitu dari anggaran pemerintah seperti APBN/APBD, pajak, retribusi.

Sedangkan sumber pembiayaan non-konvensional diperoleh dari gabungan dana

pemerintah, swasta, dan masyarakat. Misalnya: zakat, dana pensiun, tabungan

masyarakat.

Sumber-sumber pembiayaan suatu proyek bergantung pada jenis proyek yang

akan direalisasikan. Berikut sumber-sumber dana yang dapat dijadikan sebagai acuan

dalam merealisasikan proyek pada kawasan pengembangan ekonomi terpadu.

2.1.1 Sumber pembiayaan konvensional

Sumber pembiayaan konvensional adalah sumber-sumber penerimaan yang

diperoleh oleh pemerintah (pembiayaan publik). Secara umum sumber-sumber

penerimaan pemerintah dikelompokkan menjadi dua (Mangkoesoebroto, 2001), yaitu:

Sumber Pembiayaan

Pembangunan

Konvensional

Pajak Non Pajak

Non - Konvensional

Zakat/hibah

Dana pensiun

Tabungan Masyarakat

Investasi Asing

Utang Luar Negeri

Perdagangan Internasional

Grafik 1 Sumber Pembiayaan Pembangunan

5

1. Sumber penerimaan yang berasal dari bukan pajak, misalnya penerimaan

pemerintah yang berasal dari pinjaman pemerintah dari dalam maupun luar negeri,

retribusi, laba BUMN/BUMD, penerimaan lelang, dll

2. Sumber penerimaan yang berasal dari pajak, misalnya Pajak Penghasilan, Pajak

Pertambahan Nilai, Pajak Bumi dan Bangunan, dan pajak-pajak daerah lainnya.

Dalam studi kali ini, proyek pembangunan yang akan dilakukan adalah

pembangunan fasilitas pendidikan SD Al-Azhar Depok. Dilihat dari jenisnya, SD ini

merupakan fasilitas umum jenis swasta. Sehingga, pembiayaan dikelola swasta dan

tidak memungkinkan sumber pembiayaan pembangunannya berasal dari sumber

pembiayaan konvensional.

2.1.2 Sumber pembiayaan non konvensional

Sumber pembiayaan non konvensional adalah sumber pembiayaan

pembangunan daerah yang berasal dari mekanisme bukan anggaran pemerintah.

Sumber pembiayaan dapat berasal dari pemerintah (public), swasta termasuk di

dalamnya masyarakat (private), dan pemerintah-swasta (public-private). Bila dilihat

dari kategori instrumen sumber penerimaan dapat dibedakan menjadi 3 yakni

pembiayaan melalui pendapatan (revenue financing), pembiayaan melalui hutang

(debt financing), dan pembiayaan melalui kekayaan (equity financing).

Sumber pembiayaan melalui pendapatan yang dilakukan oleh swasta (private

revenue financing) dapat dibedakan menjadi 2 jenis yakni :

a. Biaya dampak pembangunan (development impact fees)

Biaya dampak pembangunan adalah suatu biaya yang dikarenakan akibat

suatu pembangunan baru dan merupakan salah satu cara untuk mengurangi beban

biaya penyediaan sarana dan prasarana bagi pembangunan baru (Nelson, 1988:3).

b. Biaya sambungan (connection fees)

Biaya sambungan merupakan pungutan yang dikenakan oleh perusahaan

jasa pelayanan kepada individu misalnya air bersih, telepon. Tujuannya yaitu untuk

menutupi biaya yang timbul akibat adanya tambahan konsumen dalam jaringan

yang sudah ada.

Sedangkan, sumber pembiayaan melalui hutang yang dilakukan oleh swasta

(Private Debt Financing) dapat berbentuk development exactions. Development

exactions dikenakan pada developer dalam rangka pembangunan prasarana di dalam

6

lingkungan area pembangunan, sebagai salah satu syarat sebelum pembangunan itu

dimulai.

Bila dilihat dari sumber pembiayaan melalui kekayaan (equity financing) dapat

diklasifikasikan menjadi 5 jenis yakni :

1. Usaha patungan (join venture)

Joint venture merupakan kerjasama antara swasta dan pemerintah dimana

masingmasing pihak mempunyai posisi yang seimbang dalam perusahaan yang

bersangkutan. Tujuan utama kerjasama ini adalah untuk memadukan keunggulan

yang dimiliki oleh sektor swasta dengan keunggulan yang dimiliki oleh sektor

pemerintah.

2. BOT (Build, Operation and Transfer)

Build, operation, transfer atau bangun, guna dan serah merupakan bentuk

konsesi dengan pengertian swasta membangun, mengoperasikan dan memperoleh

pendapatan dari suatu fasilitas selama jangka waktu tertentu yang disepakati.

Selama masa konsesi, fasilitas atau infrastruktur yang dibangun dan dioperasikan

diserahkan kepada pemerintah.

3. BOO (Build Own Operate)

Investror akan membangun proyek di atas tanah miliki pemerintah daerah,

setelah selesai, proyek langsung dihibahkan kepada pemerintah daerah dan

investor dapat mengoperasikan bangunan tersebut dalam jangka waktu

tertentu.perusahaan swasta tetap memiliki hak terhadap terhadap proyek tersebut

setelah masa konsesi. Perusahaan swasta kemudian dapat mengalihkan

pengoperasian fasilitas infrastruktur kepada perusahaan lain atau terus

mengoperasikannya sendiri.

4. Sewa (Leasing)

Dalam pola ini, pemerintah menyewakan fasiltas untuk dioperasikan oleh

swasta dengan fee tertentu. Swasta tentunya menanggung resiko komersial dan

resiko lainnya yang mungkin terjadi. Tanggung jawab pemerintah adalah pada

asset-aset tetap dan membayar utang jangka panjang untuk proyek terkait.

Fasilitas tersebut akan dikembalikan lagi kepada pemerintah setelah batas waktu

perjanjian berakhir.

5. Konsesi

Swasta diperbolehkan mengambil alih seluruh kontrol perusahan (sumber

daya) dengan membeli seluruh aset pemerintah. Pola ini menguntungkan bagi

7

pemerintah dikarenakan pemerintah tidak mengeluarkan biaya lebih untuk

menyediakan suatu bangunan tertentu.

Proyek pembangunan fasilitas pendidikan SD Al-Azhar Depok ini

menggunakan sumber pembiayaan melalui kekayaan yaitu konsesi dikarenakan

swasta mendapatkan profit yang tinggi sedangkan pemerintah mendapatkan

keuntungan berupa pajak dengan adanya pembangunan tersebut. Pembiayaan

yang dilakukan dengan cara kerjasama antara pihak yayasan Al-Azhar dengan

pihak bank.

2.2 Analisa Capital Budgeting

2.2.1 Pengertian

Modal (capital) merupakan ukuran aktiva tetap yang digunakan dalam sistem

produksi. Sedangkan anggaran (budget) adalah sebuah rencana rinci yg

memproyeksikan aliran kas masuk dan aliran kas keluar selama beberapa periode

pada saat yg akan datang. Dengan demikian capital budget adalah garis besar

rencana pengeluaran aktiva tetap.

Penganggaran modal (capital budgeting) adalah proses menyeluruh menganalisa

proyek-proyek dan menentuan mana saja yang dimasukkan ke dalam anggaran

modal. Penganggaran modal juga merupakan metode yang digunakan untuk

mengidentifikasi dan menganalisis kelayakan suatu proyek atau investasi modal dalam

jangka panjang yang diharapkan akan menghasilkan keuntungan di masa datang

(Peterson, Pamela P.:5,2002).

Penganggaran modal sangat penting dilakukan dalam suatu usaha. Hal ini tidak

terlepas dari peran modal sebagai ukuran aktiva tetap suatu perusahaan. Keseluruhan

proses pengumpulan, pengevaluasan,penyeleksian dan penentuan alternative

penananman modal akan memberikan penghasilan bagi peusahaan untuk jangka

waktu yang lama sehingga penanggaran modal yg efektif akan menaikkan ketepatan

waktu dan kualitas dari penambahan aktiva. Oleh karena itu kontrol terhadap

pengeluaran modal sangat penting.

2.2.2 Tahapan Pengaggaran Modal

Secara umum kegiatan penganggaran modal mencakup dua langkah:

8

a. Bagaimana mengestimasi aliran kas yang dihasilkan dari investasi tersebut

b. Bagaimana mengevaluasi aliran kas tersebut sehingga bisa diperoleh kesimpulan

apakah usulan investasi tersebut layak dilakukan atau tidak.

Dari kegiatan tersebut terdapat beberapa langkah penting dalam penganggaran

modal antara lain :

1. Biaya proyek harus ditentukan

2. Manajemen harus memperkirakan aliran kas yg diharapkan dari proyek, termasuk

nilai akhir aktiva.

3. Risiko dari aliran kas proyek harus diestimasi. (memakai distribusi probabilitas aliran

kas).

4. Dengan mengetahui risiko dari proyek, manajemen harus menentukan biaya modal

(cost of capital) yg tepat untuk mendiskon aliran kas proyek

5. Dengan menggunakan nilai waktu uang, aliran kas masuk yang diharapkan

digunakan untuk memperkirakan nilai aktiva

6. Terakhir, komparasi nilai sekarang dari aliran kas yg diharapkan dibandingkan

dengan biayanya.

9

Grafik 2 Alur Proses Penganggaran Modal

Sumber : Capital Budgeting Financial Appraisal Of Investment Project Cambridge Press

2.3 Kriteria Penilaian Investasi

Pada umumnya, langkah-langkah yang perlu dilakukan dalam pengambilan

keputusan investasi adalah sebagai berikut:

1. Adanya usulan investasi (proposal investasi).

2. Memperkirakan arus kas (cash flow) dari usulan investasi tersebut.

3. Mengevaluasi profitabilitas investasi dengan menggunakan beberapa metode

penilaian kelayakan investasi.

4. Memutuskan menerima atau menolak usulan investasi tersebut.

Untuk menilai tingkat profitabilitas rencana investasi dikenal dua macam metode,

yaitu metode konvensional dan metode non-konvensional (discounted cash flow).

Dalam metode konvensional dipergunakan dua macam tolok ukur untuk menilai

profitabilitas rencana investasi, yaitu payback period dan accounting rate of return,

10

sedangkan dalam metode non-konvensional dikenal tiga macam tolok ukur profitabilitas,

yaitu Net Present Value (NPV), Profitability Index (PI), dan Internal Rate of Return

(IRR). Ada beberapa kriteria yang bisa dipakai untuk mengevaluasi rencana investasi,

yaitu:

a. Payback Period

b. Discounted Payback Period

c. Accounting Rate of Return

d. Net Present Value

e. Internal Rate of Return

f. Profitability Index

2.3.1 Payback Period

Payback Period atau periode pengembalian adalah metode penghitungan yang

menunjukkan berapa lama atau berapa tahun investasi akan kembali. Semakin pendek

waktu yang diperlukan untuk pengembalian biaya investasi, rencana investasi tersebut

semakin menguntungkan. Atau dengan kata lain semakin kecil waktu payback period,

projek tersebut semakin baik. Payback Period adalah suatu periode yang diperlukan

untuk dapat menutup kembali pengeluaran invesasi dengan menggunakan proceed

atau net cash flow.

Total Investasi

Payback Period = X 1 tahun

Proceed rata-rata tahunan

Keterangan:

Jika payback period > umur ekonomis, Investasi ditolak

Jika payback period < umur ekonomis, Investasi diterima

Payback Period memliki kelebihan dan kelemahan yang disajikan dalam tabel berikut:

Tabel 1 Kelebihan dan Kelemahan Payback Period

Kelebihan Kelemahan

11

1. Digunakan untuk mengetahui jangka

waktu yang diperlukan untuk

pengembalian investasi dengan resiko

yang besar dan sulit.

2. Dapat digunakan untuk menilai dua

proyek investasi yang mempunyai rate

of return dan resiko yang sama,

sehingga dapat dipilih investasi yang

jangka waktu pengembaliannya cepat.

3. Cukup sederhana untuk memilih usul-

usul investasi

1. Tidak memperhatikan nilai waktu

dari uang.

2. Tidak memperhitungkan nilai sisa

dari investasi.

3. Tidak memperhatikan arus kas

setelah periode pengembalian

tercapai.

2.3.2 Accounting Rate of Return (ARR)

Metode ARR menggunakan keuntungan sesudah pajak, dibagi dengan rata-rata

nilai baku investasi selama usia investasi. AAR mempunyai kelemahan yang mencolok,

yang sama dengan payback period. Pertama, AAR menggunakan input yang salah

yaitu laba akuntansi, bukannya aliran kas. Input yang salah akan menghasilkan output

yang salah juga (garbage in garbage out). Kedua, AAR tidak memperhitungkan nilai

waktu uang.

Kemudian besarnya cut-off rate juga tidak mempunyai justifikasi teoritis yang

kuat

a. ARR atas dasar Initial Investment

NI

ARR = X 100% Io

Dimana: NI = Net Income (keuntungan netto rata-rata tahunan)

Io = Initial Outlay (jumlah investasi pada awal periode)

b. ARR atas dasar Average Investment

NI

ARR = X 100% Io:2

Dimana: NI = Net Income (keuntungan netto rata-rata tahunan)

Io:2 = Average Invesment (investasi rata-rata)

12

2.3.3 Net Present Value (NPV)

NPV didefinisikan sebagai selisih antara Present Value dari komponen manfaat

dan Present Value komponen biaya. Secara matematis rumusnya adalah sebagai

berikut:

NPV = PV B PV C

NPV =

Dimana:

PV B = Present Value Benefit Ct = Besaran total dari komponen

PV C = Present Value Cost i = Tingkat suku bunga (%/tahun)

Bt = Besaran total dari komponen t = jumlah tahun

Kriteria NPV :

NPV > 0 (nol) usaha/proyek layak (feasible) untuk dilaksanakan

NPV < 0 (nol) usaha/proyek tidak layak (feasible) untuk dilaksanakan

NPV = 0 (nol) usaha/proyek berada dalam keadaan BEP dimana TR=TC dalam

bentuk present Value

Metode Net Present Value (NPV) memliki kelebihan dan kelemahan yang

disajikan dalam table berikut:

Tabel 2 Kelebihan & Kelemahan Net Present Value

Kelebihan Kelemahan

a.

b.

c.

Memperhitungkan nilai waktu

dari uang

Memperhitungkan arus kas

selama usia ekonomis proyek

Memperhitungkan nilai sisa

proyek

a. Manajemen harus dapat menaksir tingkat biaya

modal yang relevan selama usia ekonomis

proyek

b. Jika proyek memiliki nilai investasi inisial yang

berbeda, serta usia ekonomis yang juga

berbeda, maka NPV yang lebih besar belum

13

menjamin sebagai proyek yang lebih baik

c. Derajat kelayakan tidak hanya dipengaruhi oleh

arus kas, melainkan juga dipengaruhi oleh faktor

usia ekonomis proyek.

2.3.4 Internal Rate of Return (IRR)

IRR adalah besaran yang menunjukkan harga discount rate pada saat NPV sama

dengan nol. IRR sering disebut sebagai laju pengembalian modal. Kriteria untuk

menetapkan kelayakan suatu proyek adalah bila IRR-nya lebih besar dari discount rate

(tingkat suku bunga). Tujuan perhitungan IRR adalah untuk mengetahui persentase

keuntungan dari suatu proyek tiap-tiap tahun. Selain itu, IRR juga merupakan alat

ukur kemampuan proyek dalam mengembalikan bunga pinjaman. Pada dasarnya IRR

menunjukkan tingkat bunga yang menghasilkan NPV sama dengan Nol. Dengan

demikian untuk mencari IRR kita harus menaikkan discount factor (DF) sehingga

tercapai nilai NPV sama dengan nol. Rumus umum yang digunakan untuk

penghitungan IRR adalah sebagai berikut:

IRR =

Dimana: At = Cash Flow untuk periode t

i = tingkat bunga (%/tahun)

n = periode yang terakhir dari cash flow yang diharapkan atau

Keterangan :

I1 = Discount Factor (tingkat bunga) pertama di mana diperoleh NPV positif.

I2 = Discount Factor (tingkat bunga) pertama di mana diperoleh NPV negatif

Kriteria penilaian dengan menggunakan metode ini adalah bila nilai IRR yang

didapat lebih besar dari tingkat bunga uang yang berlaku dalam masyarakat, maka

14

investasi diterima. Dan sebaliknya, bila nilai IRR lebih kecil dari tingkat bunga yang

berlaku dalam masyarakat, maka investasi ditolak (H.M. Yacob Ibrahim , 1997:150)

2.3.5 Benefit Cost Ratio (BCR)

Metode ini pada prinsipnya membandingkan semua pemasukan yang diterima

(dihitung pada kondisi saat ini) dengan semua pengeluaran yang telah dilakukan

(dihitung pada kondisi saat ini). secara matematis dapat dirumuskan sebagai berikut:

BCR = PV B/PV C

BCR =

Dimana: Bt = Besaran total dari komponen manfaat proyek pada tahun t

Ct = Besaran total dari komponen biaya pada tahun t

i = tingkat suku bunga (%/tahun)

t = jumlah tahun

Untuk mengetahui apakah suatu rencana investasi layak atau tidak setelah

melalui metode ini adalah :

BCR >1 Artinya investasi layak

BCR < 1 Artinya investasi tidak layak.

2.4 Strategi Pembiayaan

Strategi pembiayaan adalah rencana yang dikerjakan untuk mencapai objektif

keuangan program kerja. Dalam menganalisa dan memilih strategi pembiayaan bisa

sangat rumit. Diagram alur berikut ini dapat membantu untuk mengerti proses

pembiayaan. Berikut ini merupakan diagram alur strategi pembangunan:

15

Dalam melakukan pembiayaan perlu dipertimbangkan bagaimana strategi

pembiayaan dapat diterapkan, apa saja resiko yang ada, apa resiko dan kemungkinan

dampak dari pembiayaan tersebut serta siap yang dituju dari pembiayaan tersebut.

Strategi tersebut harus relevan, memungkinkan dan spesifik. Dalam strategi

pembiayaan yang relevan, memungkinkan dan spesifik tersebut ada beberapa hal yag

harus diperhitungkan.

Dalam Strategi yang relevan memperhitungkan:

Ukuran dan elemen-elemen jeda pembiayaan,

Objektif program

Kendala dan kesempatan yang diidentifikasi dalam sebuah penilaian keadaan

ekonomi negara anda yang lebih luas

R EVISI

REVISI

Proyeksi Anggaran Program Sumber Daya

MINUS SAMA DENGA N jeda keuangan

TIDAK Apakah jedanya YA Realistis?

Strategi untuk menigkatkan Kesinambungan keuangan

Mobilisasi sumber daya efisiensi program kemapanan

dana

Pertimbangkan kendala dan kesempatan:

Konteks Negara Konteks sector

pembangunan Sistem pengelolaan

keuangan Objektof Program

YA Apakah strategi TIDAK

strateginya dapat diterapkan?

Akankah Jedanya cukup dikurangi?

TIDAK YA

Kembangkan Rencana Kerja dan terapkan

Grafik 3 Alur strategi pembangunan

16

BAB III

GAMBARAN UMUM

3.1 Orientasi Wilayah

Secara administratif Kota Depok terbagi menjadi enam kecamatan, yaitu

Kecamatan Cimanggis, Kecamatan Sukmajaya, Kecamatan Beji, Kecamatan Sawangan,

Kecamatan Limo, dan Kecamatan Pancoran Mas. Pada bagian utara, Kota Depok

berbatasan langsung dengan wilayah Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta, sehingga

menjadikan Depok sebagai wilayah penyangga untuk meringankan tekanan

perkembangan penduduk DKI Jakarta sebagai IbuKota Negara. Satu sisi potensi

kawasan lalu lintas Jabodetabek ini mendukung dalam perkembangan Kota Depok

sebagai pusat permukiman dan telah tumbuh pula sebagai kota perdagangan, jasa, dan

pendidikan.

Jumlah penduduk di Kota Depok sampai dengan tahun 2006 berdasarkan data

dari Badan Pusat Statistik adalah 1.304.687 jiwa dengan jumlah kepala keluarga (KK)

adalah 260.000 KK (asumsi 1 KK = 5 Jiwa), sehingga dengan luas wilayah yang ada

yaitu 20.029 ha atau setara 207,06 km2 maka kepadatan penduduk rata-rata adalah

6.301 jiwa/km2, dengan laju pertumbuhan rata rata 3,70%/tahun.

Tabel 3 Data Jumlah Penduduk, Luas Wilayah dan Kepadatan Penduduk Kota Depok

Sumber : BPS, 2006

Tingkat kesejahteraan penduduk Kota Depok cukup beragam, mulai dari tingkat

menengah ke bawah sampai dengan tingkat menengah ke atas. Berdasarkan data

kesejahteraan penduduk Kota Depok, terlihat bahwa jumlah kepala keluarga yang

memiliki tingkat kesejahteraan menengah ke atas mencapai 72 % dari total penduduk.

Tabel 4 Presentase Penduduk Kota Depok Berdasarkan Kesejahteraannya

17

Sumber : BPS, 2006

Berdasarkan hasil kajian ilmiah yang dilakukan, ditemukan bahwa kualitas

pendidikan, lokasi sekolah, fasilitas sekolah, biaya pendidikan, spiritual, dan kegiatan

ekstra kurikuler merupakan faktor-faktor dominan yang mempengaruhi pemilihan

sekolah dasar di Kota Depok. Saat ini tercatat 548 Sekolah Dasar di Kota Depok, namun

tidak lebih dari sepuluh Sekolah Dasar yang menjadi favorit. Permasalahan tersebut

disebabkan karena kurang tersedianya kualitas pendidikan yang baik dan fasilitas

sekolah yang memadai di sebagian besar Sekolah Dasar yang ada di Kota Depok. Selain

itu, kondisi penduduk Kota Depok yang secara mayoritas adalah beragama islam,

menjadi salah satu pertimbangan dalam pemilihan Sekolah Dasar yang berbasis Islam di

Kota Depok.

3.1.1 Peluang

Dilihat dari selisih antara demand dan supply, maka SD Islam Al-Azhar Depok

memiliki peluang pasar yang cukup baik, mengingat sebagian besar penduduk Kota

Depok beragama Islam mencapai 90% dan memiliki tingkat kesejahteraan hidup yang

cukup baik, serta masih sangat sedikitnya sekolah dasar islam yang memiliki kualitas

pendidikan yang baik di Kota Depok.

SD Islam Al-Azhar Depok memiliki pangsa pasar yang sangat baik untuk saat ini.

Dimana, adanya kebutuhan masyarakat Kota Depok yang cukup besar akan hadirnya

sekolah islam yang memiliki kualitas pendidikan yang baik dan sudah terbukti.

Disamping itu, jumlah sekolah islam yang ada di Kota Depok saat ini terlihat masih

belum mampu untuk melayani kebutuhan masyarakat Kota Depok yang semakin hari

jumlahnya semakin bertambah.

SD Islam Al-Azhar Depok diharapkan mampu menjawab kebutuhan masayrakat

Kota Depok dalam hal tersedianya sekolah islam yang berkualitas pendidikan tinggi

dan sudah memiliki kepercayaan yang baik dari masyarakat, terkait nama dan citra Al-

Azhar yang sudah terbukti. Dengan begitu, SD Islam Al-Azhar Depok mampu bersaing

dengan sekolah-sekolah islam lain di Kota Depok.

18

3.1.2 Ancaman

Di Kota Depok terdapat beberapa sekolah dasar islam yang sudah dikembangkan

terlebih dahulu. Olah karena itu, sebagai sekolah dasar islam baru di Kota Depok, SD

Islam Al-Azhar Depok harus memiliki segmen, target, dan posisi yang kuat. Pesaing-

pesaing tersebut adalah SDIT Al Fikri dan SDIT Al Fauzien. Alasan umum mengapa

memilih pesaing-pesaing tersebut untuk dianalisa ialah karena memiliki karakteristik

dan kriteria yang serupa, yaitu sama-sama merupakan sekolah dasar islam yang

menawarkan kualitas pendidikan yang baik dan terletak di Kota Depok.

Dalam menghadapi persaingan pasar dengan beberapa sekolah islam yang ada

di Kota Depok, Yayasan Al- Azhar Indonesia tidak begitu khawatir dikarenakan

memiliki nama dan citra yang baik di mata masyarakat muslim di Indonesia,

khususnya masyarakat Kota Depok. Sekolah-sekolah islam lain yang sudah ada

sebelumnya masih berada dibawah yayasan yang bisa dikatakan kurang begitu dikenal

oleh masyarakat, sehingga akan cukup sulit bagi mereka untuk menyaingi nama besar

Al-Azhar sebagai salah satu jasa pendidikan berbasis keislaman yang telah lama ada di

Indonesia.

3.1.3 Rencana

Penggunaan lahan eksisting untuk proyek pembangunan SD Islam Al-Azhar

berupa lahan kosong yang nantinya akan digunakan untuk pebangunan perumahan

dan perkantoran. Dengan luas lahan sebesar 5,232 m2 sehingga lahan mempunyai

potensi penggarapan untuk investasi sangat baik.

Mengenai aksesibilata, lokasi proyek pembanguna SD Islam Al-Azhar Depok yang

dibanguan oleh Yayasan Pesantren Islam Al-Azhar terletak pada faerah atau kawasan

yang sangat strategis yaitu pada jalan Juanda yang merupakan penghubung antara

jalan raya Margonda dan jalan raya Bogor.

Adapun Izin Pemanfaatan Ruang (IPR) yang dikeluarkan oleh Dinas Tata Kota

Depok untuk wilayah ini mengacu kepada Peraturan Daerah Kota Depok Nomor 1

Tahun 2001, tentang Retribusi Ijin Gangguan, peraturan Daerah kota depok Nomor 19

tahun 2003 Tentang Izin Pemanfaatan Ruang dan Peraturan Daerah Kota Depok

Nomor 12 Tahun 2001 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Depok 2000-2010.

Berikut ini adalah ketentan teknis bangunan sesuai rencana proyek adalah:

Peruntukan lahan: Perumahan dan Perkantoran

Ketinggian bangunan: Maksimum 5 lantai

KDB: 60%

19

KLB: 3

Lokasi sekolah Al-Azhar yang baru adalah pada kota Depok, tepatnya jalan

Juanda. Pembangunan sekolah Al-Azhar pada kota depok bertujuan untuk

meningkatkan kualitas pendidikan pada kota Depok dan sekitarnya, oleh karena itu

lokasinya dipilih pada jalan Juanda karena merupakan akses penghubung antara Jalan

Raya Margonda dan Jalan Raya Bogor. Dimana Jalan Raya Margonda merupakan

akses dari Jakarta menuju depok dan Jalan Raya Bogor merupakan akses dari Bogor

sehingga lokasi sekolah Al-Azhar di jalan Juanda sangat strategis. Keuntungan lain dari

lokasi pada jalan Juanda adalah terdapat banyak perumahan.

Peta Lokasi SD Islam Al-Azhar Depok

3.2 Kajian Pembiayaan dan Sumber-Sumber Pembiayaan

Kajian pembiayaan dan sumber-sumber pembiayaan dijelaskan dengan analisis

stakeholder. Stakeholder adalah pihak-pihak yang terkait atau berhubungan langsung

terhadap pengambangan atau pembangunan proyek ini.

Equity Investor

Merupakan pihak yang akan menanamkan modal pertama kali terhadap proyek.

Yang di harapkan oleh equity investor adalah berapa lama uang yang mereka

investasikan akan kembali sehingga mereka dapat membandingkan lebih baik ang

yang mereka miliki didepositokan di bank saja tanpa resiko atau di investasikan di

proyek tersebut. Untuk proyek SD Islam Al-Azhar Depok ini yang belaku sebagi

investor adalah Yayasan Pesantren Islam AlAzhar.

Lenders

Merupakan pihak yang memberikan bantuan modal dengan bunga yang telah

disepakatai. Lenders atau bank akan melihat apakah proyek yang akan dibangun

20

benar-benar feasible berdasarkan cash flow pegembalian pinjaman yang diajukan

oleh pihak yang meminjam. Pada proyek SD Islam Al-Azhar Depok ini yang

berlaku sebagagai lender adalah bank Syariah Mandiri.

Asuransi

Merupakan pihak yang menjamin terhadap berlangsungnya proyek pada saat

pelaksanaan pembangunan. Apabila terjadi sesuatu hal yang dapat menyebabkan

proyek tertunda atau mengalami kendala, maka pihak asuransi akan mengganti

rugi sesuai dengan apa yang menajdi kesepakatan sebelumnya. Penggantian nilai

proyek dapat terlaksana apabila terjadi bencana seperti banjir atau gempa bumi

yang dapat mengurangi nilai bangunan proyek karena proses pelaksanaan

pembangunan yang tertunda atau ada bagain yang rusak. Pihak asuransi akan

mendapatkan presentase dari nialai bangunan yang telah disepakati sebelum

proyek dibangun. Untuk proyek SD Islam Al-Azhar Depok ini kemungkinan yang

berlaku sebagai pihak asuransi adalah PT AIG life.

Kontarktor

Merupakan pihak yang akan melaksanakan atau membangun suatu proyek yang

telah disetujui oleh pemilik modal (owner). Kontraktor dituntut untuk

melaksanakan proyek sesuai dengan waktu yang telah ditentukan oleh owner.

Kompetitor

Merupakan pihak yang turut meramaikan peta persaingan Sekolah Dasar.

Kompetitor yang akan dianalisis adalah yang mempunyai kualifikasi sama yaitu SD

dengan fasilitas dan pembelajaran yang baik, hal ini dikarenakan kualifikasi

tersebut merupakan kompetitor yang memungkinkan untuk merebut pangsa pasar

(market) SD di jalan Juanda. dari hasil survey diketahui di daerah Depok terdapat

satu SD yang memiliki kualifikasi sebagai kompetitior. Oleh karena itu proyek SD

Islam Al-Azhar Depok haruslah unggul sebagai daya tarik tersendiri untuk menarik

pangsa pasar. Yang merupakan kompetitor kuat adalah SD AL-Fauzien yang

terletak didalam komplek perumahan Pesona Depok.

Regulator

Merupakan pihak yang membuat peraturan-peraturan yang terkai dengan tata

ruang kota tersebut, terutama yang berkaitan dengan gedung sekolah dalam hal

ini adalah Dinas Tata Kota Pemerintah Kota Depok dan standar bangunan yang

telah ditetapkan oleh Al-Azhar.

Konsultan

21

Merupakan pihak konsultan proyek yang dipekerjakan oleh owner sebagai pihak

yang engestimasi, mendesain, dan mengawasi kegiatan proyek. Untuk proyek

pembangunan SD Islam Al-Azhar Depok ini yang berlaku sebagai konsultan

perencana adalah PT. Arkonin sebagai konsultan perencana sedangkan untuk

pengawasannya langsung diawasi oleh pihak owner.

Customer

Merupakan pihak yang mengguanakan produk dari proyek ini, dan yang berlaku

sebagai costumer adalah siswa SD yang bersekolah di SD Islam AlAzhar Depok.

Tabel 5 Analisis Stakeholder

Stakeholder Role of

Project

Level of

Influence

Successful indicator Stakeholder

Relationship

YPI

Al-Azhar

Pemilik

Proyek

Sangat

Tinggi

SD Islam Al-Azhar Depok

Dapat memberikan kualitas

pembelajaran yang baik,

dan memberikan

keuntungan kepada

organisasi

Laporan persetujuan

proyek

Bank

Bukopin

Pinjaman Tinggi Pengembalian modal dari

owner tepat waktu dan

mendapatkan bunga dari

pinjaman

Kontrak kerja, dan

rapat

PT. AIG Life Asuransi Sedang Mendapatkan premi dari

nilai proyek

Kontrak kerja, dan

rapat

PT.WKC Kontraktor Tinggi Proyek dikembangkan

sesuai desain

Kontrak kerja, rapat

dan laoran

pertanggung

jawaban

Pemkot

Depok

Pemerintah Tinggi Desain sesuai dengan

peraturan yang berlaku

Rapat dan sosialisasi

PT. Arkonin Konsultan

Perencanan

Tinggi Proyek yang dikembangkan

sesuai dengan keinginan

pemilik proyek.

Kontrak kerja, rapat

dan laporan

pertanggng

jawaban.

Masyarakat Pengguna Tinggi Mendapatkan pendidikan

yang berkualitas

Sumber pendapatan

22

Grafik 4 Hubungan Stakeholder

3.3 Evaluasi Singkat Pembiayaaan Pembangunan SD Islam Al-Azhar Depok

Pembiayaan pembangunan dapat dilakukan secara mandiri maupun bekerjasama

dengan pihak lain. Keuntungan akan semakin besar apabila pembiayaan dilakukan secara

mandiri, namun karena keterbatasan kemampuan finansial akhirnya pembiayaaan

pembangunan dilakukan dengan bekerjasama dengan pihak lain. Pembiayaan pembangunan

di sekolah swasta ini berasal dari 2 pihak, yaitu pihak Yayasan Al-Azhar dan pihak bank.

Pihak bank yang bekerjasama adalah Bank Bukopin dan Bank Syariah Mandiri. Total biaya

investasi proyek yang dibutuhkan adalah Rp.16,082,263,124.83. Pihak Yayasan memberikan

modal sebesar 50% dari biaya investasi Rp. 8,041,131,562.42 dan ditambah modal kerja

sebesar Rp 1,000,000,000.00 Sehingga total dari Yayasan adalah Rp. 9,041,131,562.42.

Sedangkan dari pihak bank mendapat modal sebesar 50% dari biaya investasi Rp.

8,041,131,562.42.

Modal tersebut memperhitungkan suku bunga pinjaman 15% per tahun, kenaikan

penerimaan 10% per tahun dan kenaikan biaya operasional 5% per tahun.

23

BAB IV

SKEMA PENANGANAN KASUS

4.1 Analisis Pembiayaan Pembangunan

Untuk melihat apakah pembangunan ini layak/ tidak layak dijalankan berikut ini

dilakukan analisa-analisa apakah investasi terhadap Sekolah ini memberikan keuntungan

dalam waktu yang singkat/sewajarnya. Penghitungan yang digunakan dalam pembahasan

ini adalah penghitungan kriteria investasi. Hasil perhitungan kriteria investasi merupakan

indikator dari modal yang diinvestasikan, yaitu perbandingan antara total benefit yang

diterima dengan total biaya yang dikeluarkan dalam bentuk present value selama umur

ekonomis.

Dalam mengukur atau menilai pembangunan SD Islam Al Azhar menggunakan

beberapa kriteria penilaian yaitu NPV (Net Preset Value), IRR (Internal Rate of Return), dan

Payback Period.

Tabel 6 Biaya Konstruksi Fisik Bangunan

24

Tabel 7 Total Biaya Investasi Proyek

25

Tabel 8 Total Dana yang Dibutuhkan di Awal

Jadi pada studi kasus pembiayaan pembangunan SD Islam Al Azhar, membutuhkan

Dana Awal mencapai angka Rp 17 Miliyar dengan rincian seperti yang telah dijabarkan di

atas. Untuk perhitungan selanjutnya, nilai bunga pinjaman bank sebesar 15% per tahun,

kenaikan penerimaan (Cash Inflow) sebesar 10% per tahun dan kenaikan biaya operasional

sekolah tiap tahunnya mencapai 5%.

Sedangkan berikut ini merupakan proyeksi Rencana Penerimaan SD Al Azhar yang

diperoleh dari pelaksanaan fungsi fasilitas pendidikan.

26

Tabel 9 Proyeksi Rencana Penerimaan

Rencana penerimaan pada tahun ketujuh sampai dengan tahun kelima belas

mengalami kenaikan 10% dari tahun sebelumnya.

27

Dan berikut ini merupakan rencana Pengeluaran yang merupakan rincian dari biaya

operasional sekolah, gaji guru dan pegawai, seragam sekolah dan biaya operasional lainnya.

Tabel 10 Proyeksi Rencana Pengeluaran

28

29

30

Pada rencana pengeluaran diatas dapat diketahui bahwa pengeluaran untuk tahun

ketujuh sampai tahun kelimabelas mengalami kenaikan sebesar 5% dari tahun sebelumnya.

Untuk aliran cash flow telah direncanakan sebagai berikut:

Tabel 11 Proyeksi Aliran Cash Flow

31

Dari rincian tabel diatas maka dapat dilakukan perhitungan ringkas mengenai Laba

Bersih, Present Value, IRR, NPV dan Payback Period.

32

Tabel 12 Proyeksi Laba Bersih, PV, IRR, NPV dan Payback Period

Tabel diatas merupakan hasil dari perhitungan Laba Bersih, Present Value, IRR, NPV

dan Payback Period. Pada tahun pertama sampai tahun kelima, laba bersih dari proyek

pembangunan SD Islam Al Azhar mengalami nilai konstan di angka Rp 45.000.000,00,

sementara pada tahun ke enam sampai seterusnya mengalami peningkatan.

IRR yang didapatkan mencapai nilai 26,76%, lebih tinggi bila dibandingkan dengan

suku bunga pinjaman bank yang hanya 15% dan NPV mencapai nilai Rp 33juta. Sedangkan

Payback Period yang didapatkan dari hasil perhitungan adalah 11 tahun.

Grafik 5 IRR dalam 17 Tahun

33

4.2 Pemilihan Sumber Pembiayaan yang Relevan

Tabel 13 Rencana Sumber Pembiayaan

Untuk pemilihan sumber pembiayaan yang relevan, terdapat beberapa opsi seperti

yang dijelaskan pada tabel di atas.

1. 60% modal sendiri dan 40% pinjaman bank. Dalam opsi ini, IRR akan lebih tinggi

dibandingkan opsi lainnya, yaitu sebesar 28,63%. Semakin tinggi IRR dan NPV, maka

keuntungan akan semakin besar. Namun karena keterbatasan kemampuan finansial

yang dmiliki pihak Yayasan AL-Azhar, maka opsi ini tidak dapat digunakan.

2. 50% modal sendiri dan 50% pinjaman bank. Opsi ini adalah sumber pembiayaan

yang digunakan dalam proyek pembangunan SD Islam Al-Azhar. Dengan IRR

sebesar 26.76% dan NPV Rp. 33,528,932,988,88. IRR ini sudah melebihi suku bunga

bank sebesar 15%.

a. IRR > Suku Bunga Rata-Rata

26,76% > 15%

b. NPV > 0 (positif)

Payback period adalah jangka pengembalian uang dalam waktu tertentu. Pada

proyek ini payback periodnya adalah 11 tahun.

3. 40% modal sendiri dan 60% pinjaman bank. Opsi terakhir ini memiliki IRR dan NPV

yang paling rendah dibandingkan opsi lainnya. Selain itu payback periodnya paling

34

lama yaitu 12 tahun. Yayasan memiliki kemampuan finansial lebih besar dari 40%,

sehingga opsi ini tidak digunakan dalam proyek pembangunan SD Islam Al-Azhar

Depok.

4.3 Strategi Pengimplementasian Sumber-Sumber Pembiayaan

Berdasarkan hasil analisis kelayakan investasi sebelumnya, secara umum proyek

pembangunan SD Islam Al Azhar tersebut layak untuk dilaksanakan baik dilihat dari NPV dan

IRR. Dengan suku bunga 15%, proyek ini sudah dapat menlunasi pinjaman bank dalam

waktu 11 tahun dan bisa terus berkembang dan memberikan keuntungan yang signifikan.

Namun masalah pembiayaan pembangunan yang dialami adalah pihak yayasan tidak

mampu mensupport dana secara penuh. Sehingga berikut merupakan pilihan-pilihan

skenario yang dapat diterapkan:

1. Skenario 1: Implementasi modal dari Yayasan dan Pinjaman Bank 50:50

2. Skenario 2: Implementasi modal dari Yayasan dan Pinjaman Bank 40:60

35

BAB V

PENUTUP

5.1 Kesimpulan

Pembiayaan pembangunan dapat dilakukan secara mandiri maupun bekerjasama

dengan pihak lain. Keuntungan akan semakin besar apabila pembiayaan dilakukan secara

mandiri, namun karena keterbatasan kemampuan finansial akhirnya pembiayaaan

pembangunan dilakukan dengan bekerjasama dengan pihak lain. Pembiayaan pembangunan

di sekolah swasta ini berasal dari 2 pihak, yaitu pihak Yayasan Al-Azhar dan pihak bank.

Pihak bank yang bekerjasama adalah Bank Bukopin dan Bank Syariah Mandiri. Total biaya

investasi proyek yang dibutuhkan adalah Rp.16,082,263,124.83. Pihak Yayasan memberikan

modal sebesar 50% dari biaya investasi Rp. 8,041,131,562.42 dan ditambah modal kerja

sebesar Rp 1,000,000,000.00 Sehingga total dari Yayasan adalah Rp. 9,041,131,562.42.

Sedangkan dari pihak bank mendapat modal sebesar 50% dari biaya investasi Rp.

8,041,131,562.42. Modal tersebut memperhitungkan suku bunga pinjaman 15% per tahun,

kenaikan penerimaan 10% per tahun dan kenaikan biaya operasional 5% per tahun.

Berdasarkan hasil analisis kelayakan investasi sebelumnya, secara umum proyek

pembangunan SD Islam Al Azhar tersebut layak untuk dilaksanakan baik dilihat dari NPV dan

IRR. Dengan suku bunga 15%, proyek ini sudah dapat melunasi pinjaman bank dalam

waktu 11 tahun dan bisa terus berkembang dan memberikan keuntungan yang signifikan.

IRR > Suku Bunga Rata-Rata

26,76% > 15%

NPV > 0 (positif)

Payback Period = 11 tahun

Namun masalah pembiayaan pembangunan yang dialami adalah pihak yayasan

tidak mampu mensupport dana secara penuh. Sehingga berikut merupakan pilihan-pilihan

skenario yang dapat diterapkan:

Skenario 1: Implementasi modal dari Yayasan dan Pinjaman Bank 50:50

Skenario 2: Implementasi modal dari Yayasan dan Pinjaman Bank 40:60

36

5.2 Rekomendasi

Nilai IRR dapat ditingkatkan apabila Yayasan bisa memberikan modal yang lebih

besar dari 50% pembiayaan pembangunannya. Namun karena kemampuan finansial yang

tidak mencukupi untuk dari 50%, meningkatkan IRR bisa dilakukan selain dari meminjam

pada bank, yaitu dengan cara kerjasama dengan pihak alumni di Yayasan Al-Azhar yang

telah ada. Selain itu, kerjasama dengan pihak perusahaan swasta dapat dilakukan untuk

pembiayaan pembangunan SD Islam Al-Azhar ini.

37

DAFTAR PUSTAKA

Budi Santoso, Eko. 2013. Kriteria Investasi Layak. Soft File Mata Kuliah Pembiayaan

Pembangunan. PWK-ITS

Solikin, Ikin. tanpa tahun. Capital Budgeting (Analisis Keputusan Investasi Jangka

Panjang)

Akmaludin Sahid, Ahmad dkk. 2009. Feasibility Study Proyek Sd Islam Al-Azhar Depok.

Departemen Sipil Fakultas Teknik Universitas Indonesia