8

BAB II

ANALISA BISNIS

2.1 ANALISA INDUSTRI

Perkembangan industri penyediaan gedung perkantoran di Jakarta, baik

yang bersifat rental ataupun hak milik jumlahnya terus meningkat. Gedung-gedung

baru dipusat bisnis terus bermunculan dan permintaan terus bertambah. Dengan

adanya penawaran ruang gedung kantor yang bertambah, maka persaingan antar

pemasok ruang kantor yang dilakukan oleh para pengembang semakin ketat. Para

pemasok ruang perkantoran menghadapi situasi yang kurang menguntungkan.

Sebagai pengelola gedung harus mempertajam daya saingnya agar produk ruang

kantor tetap diminati. Menghadapi persaingan seperti itu, maka pengelola gedung

harus menyusun strategi yang tepat agar perusahaan memiliki keunggulan daya saing

sehingga usahanya dapat menghasilkan Return of earning yang menarik bagi para

pemegang saham. Salah satu jalan untuk mencapai hal tersebut adalah dengan cara

memperoleh revenue yang besar atau maksimum dengan tidak mengabaikan faktor

lainnya seperti efisiensi biaya, dan sebagainya. Bila pengelola gedung perkantoran

menginginkan agar revenuenya besar atau maksimum, maka tingkat hunian gedung

(Occupancy rate) harus berada pada tingkat hunian yang cukup tinggi.

9

Sesuai data Coldwell Banker Commercial edisi kuartal pertama tahun 2009

disebutkan bahwa penawaran gedung perkantoran baru kawasan bisnis utama di

Jakarta penawaran telah tumbuh 38.16% dibandingkan dengan kuartal pertama

tahun 2008 yaitu berasal dari penyelesaian Manara Palma dan Menara DEA 2, yang

mana keduanya berlokasi di kawasan bisnis utama. Dengan jumlah space yang

ditawarkan mencapai 38,000 sqm, sedangkan penawaran baru pada lokasi kedua dari

penyelesaian pembangunan Grand Kebon Sirih dengan total space 10,000 sqm.

Sehingga total ruangan perkantoran yang tersedia menjadi 5,919,897 sqm, dengan

perincian 3,654,727 sqm pada lokasi bisnis utama dan 2,265,170 sqm pada lokasi

bisnis kedua.

Sumber : Greater Jakarta Property Market Overview, 1st Quarter 2009

10

Data pembangunan gedung persewaan perkantoran yang diperkirakan akan

selesai pada 2 tahun kedepan sebagai berikut:

1. Prospective Supply of Leaseable Office Accomodation

Name of Building Location Building Area Schedule

(Sqm) Compl

Primary Area

Thamrin 9/ Plaza UOB Jl. M.H. Thamrin 100.000 2Q'09

Plaza Indonesia Office Jl. M.H. Thamrin 56.238 2Q'09

Menara Bidakara 2 Jl. Gatot Subroto 19.800 2Q'09

Ciputra World Office Jl. Dr. Satrio 40.000 4Q'10

Tempo Tower Jl. H.R. Rasuna Said 56.000 4Q'10

Life Tower Jl. H.R. Rasuna Said 50.000 4Q'10

Bumiputera Office Tower Jl. Jend. Sudirman 125.000 4Q'10

Financial Tower Jl. H.R. Rasuna Said 25.000 n.a

Sentral Senayan 3 Jl. Asia Afrika 52.000 n.a

Cyber 3 Jl. Kuningan Barat 28.000 n.a

The Crown City Office Semanggi 156.250 n.a

Pearl Garden Office Jl. Gatot Subroto 96.500 n.a

Secondary Area

TMT Tower Jl. T.B. Simatupang 39.426 2Q'09

Menara 165 Jl. T.B. Simatupang 27.715 n.a

Oleos Tower II Jl. T.B. Simatupang 35.000 n.a

Octagone Tower Kemayoran 51.000 n.a

Alita Office Tower Jl. T.B. Simatupang 20.000 n.a

11

Sumber : Greater Jakarta Property Market Overview, 1st Quarter 2009

Perlambatan kenaikan yang mana telah dimulai pada kuartal terakhir tahun

2008 yang menekan The office market performance. Dari sejumlah 56,982 sqm yang

tersewa selama kuartal tersebut. Hanya ada 77.50% kenaikan dibandingkan dengan

kuartal pertama tahun lalu. Kawasan utama masih memberikan sumbangan terbesar

dengan sejumlah 38,072 sqm dari ruangan perkantoran yang tersewa selama kuartal

pertama tahun 2009. dimana kenaikan tingkat hunian pada kawasan ke dua hanya

tercatat sejumlah 18,910 sqm.

Sebagai akibat dari perlambatan kenaikan, rata-rata tingkat hunian gedung

perkantoran dikawasan utama hanya bergerak 19bps ke 89.31%, sedangkan tingkat

hunian dari gedung perkantoran di kawasan ke dua hanya bergerak 46 bps ke 85.44%.

12

Sumber : Greater Jakarta Proerty Market Overview, 1st Quarter 2009

Tarif sewa dan Modal

Under similar circumstances dari kuartal tahun lalu, tarif sewa dari ruang

perkantoran selama kuartal ini relatif stabil, berubah hanya karena penguatan nilai

rupiah dari US Dollar. Tarif sewa rata-rata naik sekitar 8.20% dalam mata uang

rupiah dan menurun sekitar 4% dalam mata uang US Dollar.

Pada kawasan bisnis utama, tarif sewa ruang perkantoran antara Rp. 40,000

hingga Rp. 276,115 atau USD3.33 hingga USD 23 per square meter per bulan. Nilai

modal dari ruangan perkantoran telah berubah oleh karena penurunan nilai rupiah

selama kuartal pertama tahun 2009, turun sejumlah 4% dalam US Dollar ke USD

1,046 per square meter, dan kenaikan sejumlah 5.38% dalam mata uang rupiah ke

IDR 12.21 juta per square meter.

13

Sumber : Greater Jakarta Property Market Overview, 1st Quarter 2009

Dalam bisnis perkantoran dapat berupa sewa dan strata title (Hak milik).

Pada awalnya bisnis perkantoran adalah berupa penyewaan ruangan oleh pengelola

kepada penyewa (tenant). Beberapa tahun terakhir berkembang bisnis perkantoran

strata title yang diakibatkan oleh merosotnya permintaan calon penyewa terhadap

ruang perkantoran, sehingga para pengembang gedung kantor tidak menyewakan

gedungnya tetapi menjual secara lepas atau menjual langsung kepada pemakai

ruangan. Alasan pengguna membeli selain memiliki sendiri, juga untuk investasi atau

alasan lainnya. Pengguna strata tittle umumnya perusahaan lokal, sedangkan

14

pengguna rental adalah perusahaan asing. Terjadinya pemindahan muat calon

pelanggan ruangan dari rental ke strata title adalah merupakan ancaman bagi

pengelola gedung perkantoran.

Meskipun kebutuhan akan ruang perkantoran meningkat, tetapi pasokan

ruang perkantoran terus bertambah. Produk subtitusi pun turut meramaikan

persaingan di pasaran, karena dengan munculnya barang subtitusi, maka calon

konsumen dapat memenuhi kebutuhan ruangan perkantoran dengan menggunakan

barang subtitusi tersebut misalnya rukan, ruko, dll.

Bagi pengelola penyewaan gedung perkantoran, bentuk strata title juga

merupakan produk subtitusi. Banyak pasokan dan munculnya barang subtitusi ruang

perkantoran membuat persaingan dalam bisnis sewa kantor semakin ketat. Agar

perusahaan dapat survive dan berkembang, maka diperlukan keunggulan daya saing

sehingga ruang perkantoran yang tersedia tetap diminati calon-calon konsumen dan

tingkat hunian (occupancy rate) tetap tinggi. Untuk mencapai hal itu, diperlukan

strategi yang benar dan tepat yang dapat mengantisipasi perkembangan masa datang

serta dapat mengeliminir resiko-resiko yang dapat dihadapi perusahaan.

Penawaran ruangan perkantoran dalam bentuk Strata-Titled, pada kuartal

pertama tahun 2009 telah terjadi penyerahan sejumlah 30.282 square meters dari

ruang perkantoran baru berbentuk strata-titled oleh Sahid Sudirman Office di

kawasan bisnis utama. The Bolevard dan Grand kartini Boutique Office di kawasan

15

kedua. Penawaran baru yang berkaitan sekitar 208.55% kenaikan yang melebihi

kuartal tahun lalu.

Jumlah keseluruhan persediaan dari perkantoran dalam bentuk strata-titled

yang tersedia berubah menjadi 618,862 square meters, terdiri dari 461,504 sqm pada

kawasan bisnis utama dan 157,358 sqm pada kawasan bisnis kedua.

Sumber : Greater Jakarta Property Market Overview, 1st Quarter 2009

16

2. Future Supply of Strata-Titled Office Accomodation

Name of Building Location Building Area Schedule

(Sqm) Compl

Primary Area

Epicentrum Walk Jl. H.R. Rasuna Said 13.035 2Q'09

Bakrie Tower Jl. H.R. Rasuna Said 65.000 2Q'09

Cyber Two Jl. Kuningan Barat 75.000 2Q'09

Graha 18 SCBD 75.000 4Q'10

Equity Tower SCBD 80.000 2Q'09

Kuningan City Office Jl. Dr. Satrio 64.000 4Q'10

Secondary Area

Menara MTH MT. Haryono 13.680 2Q'09

Gandaria 8 Jl. Gandaria 58.000 2Q'10

M.T. Haryono Square Jl. MT. Haryono 4.545 1Q'10

Horison Strata Office Jl. MT. Haryono 4.460 2Q'10

Kota Kasablanka Jl. Casablanca 50000 2Q'11

9 to 5 office Tower Area Jl. Pasar Minggu 39.000 1Q'11

Penyerapan pasar dan tingkat hunian, melanjutkan pada kuartal yang lalu,

penjualan dari ruang perkantoran dalam bentuk strata-titled menurun selama kuartal

pertama tahun 2009 ini, kami mencatat bahwa penjualan turun sampai dengan

36.15% hanya sebesar 13,041 square meters yang telah terjual, dan juga adanya

pembangunan yang masih berlangsung.

Tingkat kenaikan di kawasan bisnis utama di jakarta tercatat rata-rata

97.13% , ada kenaikan 0.8%. pada kawasan bisnis ke dua lodged 89.25 ada kenaikan

sebesar 2.29% dibandingkan kuartal tahun lalu. Tingkat hunian pada kawasan bisnis

utama menurun menjadi 89.91% sedangkan pada kawasan bisnis ke dua turun tajam

17

menjadi 67.11% setelah adanya penawaran baru due to new supply selama kuartal

ini.

18

asarkan latar belakang permasalahan diatas, PT. Grahaniaga Tatautama

Sumber : Greater Jakarta Property Market Overview, 1st Quarter 2009

19

Sebagai pengelola Graha Niaga telah melakukan berbagai langkah strategis

untuk survive dalam bisnis sewa gedung perkantoran. Dalam situasi yang penuh

ketidak pastian, Graha Niaga telah membuktikan kemampuan untuk

mempertahankan tingkat hunian gedung. Untuk itu Graha Niaga perlu menetapkan

strategi, sehingga mampu meningkatkan daya saing dan memberikan kemampuan

menciptakan laba usaha yang berkelanjutan dalam jangka panjang.

2.2 COMPANY BACKGROUND dan ANALISA KEUANGAN

PT. Graha Niaga Tatautama adalah pengelola gedung Graha Niaga yang

terletak di wilayah bisnis utama di kawasan Jalan Jendral Sudirman, Jakarta Gedung

Graha Niaga adalah salah satu gedung yang ber arsitektur unik di Daerah Khusus

Ibukota Jakarta. Desain inofatif dan keindahan estetika dari gedung ini menjadi Graha

Niaga salah satu landmark untuk kawasan Jalan Jendral Sudirman.

Tidak seperti umumnya gedung perkantoran yang menghabiskan area luar

gedung sebagai tempat parkir, Gedung Graha Niaga dihiasi dengan suasana yang

“Hijau”, area luar gedung dihiasi dengan berbagai jenis tanaman dan pohon. Gedung

berlantai 30 ini memiliki desain klasik seperti gedung-gedung di tahun 20-an dan 30-

an, dengan dinding yang dilapisi granit import dan bagian lain terdiri dari kombinasi

granit, marmer, stainless steel, alumunium dan kayu menjadikan gedung ini

menampilkan kekokohan dan kemewahan.

20

Visi Perusahaan

Menjadikan Graha Niaga sebagai gedung perkantoran yang

memberikan pelayanan terbaik kepada para peyewa serta menjadi perusahaan yang

bermanfaat bagi seluruh pemangku kepentingan.

Sertifikasi dan Penghargan

Sertifikat ISO 9001:2000

PT. Graha Niaga Tatautama sebagai pengelola gedung Graha Niaga telah

mendapat sertifikat Sistem Manajemen Mutu ISO 9001:2000 dari salah satu badan

pemberi sertifikat international terbaik yaitu L1oyd Registered Quality

Assurance/LRQA pada bulan Nopember 2005. implementasinya mulai dari proses

pelayanan calon penyewa, pelayanan selama masa sewa sampai pengakhiran sewa.

Setiap 6 bulan sejak saat itu, pihak LRQA melakukan audit pemeliharaan

(Surveillance Audit) untuk melihat konsistensi implementasi Sistem Manajemen

Mutu.

Penghargaan Ketaatan Pengelolaan Lingkungan

Pada tanggal 25 Juni 2007, PT. Graha Niaga Tatautama mendapat

penghargaan dalam Ketaatan Pengelolaan Lingkungan yang diberikan oleh Gubernur

Provinsi DKI Jakarta

21

Dengan predikat baik, penghargaan ini diraih karena PT. Graha Niaga

Tatautama telah melakukan Limbah Padat (sampah), Limbah Cair (hasil daur ulang

air kotor) dan Limbah Beracun (bekas oli generator set) secara prosedural sesuai

ketentuan pemerintah yang berlaku . disamping itu Graha Niaga telah

memberlakukan area bebas rokok di tempat-tempat umum dan berdasarkan pengujian

baku mutu udara, Graha Niaga mempunyai udara yang masih dikisaran batas yang

diizinkan.

Penghargaan Bike to Work

Graha Niaga menjadi salah satu dari sedikit gedung yang menyediakan

fasilitas parkir khusus sepeda bagi karyawan/pekerja yang menggunakan sepeda pergi

dan pulang kantor. Untuk itu pada tanggal 29 November 2006 PT. Graha Niaga

Tatautama mendapat Penghargaan dari Komunitas Pekerja Bersepeda Indonesia dan

Wakil Gubernur DKI Jakarta.

Pada akhir tahun 2008, perseroan memiliki 185 karyawan dan sejalan

dengan perkembangan, perseroan melakukan peningkatan penyertaan sahamnya di

PT. Nusantara Pradipta (NSP) dari 19% menjadi 70% sehubungan dengan

peningkatan pemilikan saham tersebut, penyertaan saham di NSP semula dicatat

berdasarkan metode biaya , sejak tahun 2007 dicatat menggunakan metode ekuitas

dan laporan keuangan NSP dikonsolidasikan, perseroan pada tahun 2007 melakukan

perjanjian kerjasama dengan PT Api Metra Graha pemilik gedung The Energy dalam

22

kegiatan pembangunan dan pengelolaan jembatan penghubung antara Graha Niaga

dan Gedung The Energy dalam perjanjian tersebut perseroan memperoleh tambahan

penghasilan service charges dan penyewaan dari jembatan tersebut. Performa PT

Grahaniaga Tatautama sampaia dengan April 2009 adalah sebagai berikut :

3. IKHTISAR KEUANGAN

PT. GRAHANIAGA TATAUTAMA

(Dalam miliar rupiah) 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Apr.09

HASIL OPERASIONAL

Pendapatan Operasional 49,8 51,2

55,7 64,7 76,1 88,4 30,9

Beban Operasional 26,8 32,4

57,3 32,2 34,7 43,8 13,3

Laba (rugi) Operasional 23,0 18,8

(1,7) 32,5 41,4 44,7 17,5

Pend. (Beban) Non-operasional 40,5 541,2

(20,7)

(14,5)

(17,9)

(10,1)

(3,3)

Laba (Rugo) Sblm Pajak 63,5 560,0

(22,4) 18,0 23,5 34,6 14,2

Beban Pajak Final

(3,8)

(4,9)

(4,8)

(7,7)

(7,5)

(8,3)

(2,8)

Laba (Rugi) Bersih 59,7 555,1

(27,2) 10,3 16,0 26,3 11,4

POSISI NERACA

Kas dan Setara Kas 17,8 34,8

27,0 2,1 14,4 22,1 51,2

Total Aktiva Lancar 80,6 61,3

47,4 27,4 27,2 31,3 67,4

Total Aktiva 381,6 349,1

203,6 178,3 171,3 170,1 206,7

Total Hutang Lancar 785,0 91,8

180,9 28,8 26,6 11,1 38,7

Hutang Bank 507,9 147,7

143,0 126,4 92,4 88,4 88,4

Total Hutang 1.168,2 326,2

208,0 172,4 149,3 121,8 147,1

Total Ekuitas

(786,5) 22,9

(4,4) 5,9 21,9 48,2 59,6

23

DATA PENDUKUNG

Occupancy rate (%) 96,90 98,78

99,48 100,00 100,00 100,00 100,00 ROE (%) N/A 242,4 N/A 173,2 72,9 54,5 19,1 ROA (%) 15,60 159,00 N/A 5,80 9,30 15,50 5,5

Expense to Revenue Ratio (%) 0,50 0,60

1,00 0,50 0,50 0,50 0 Leverage Ratio (%) N/A 6,50 N/A 21,30 4,20 1,80 1,5

Jumlah Karyawan 52 54

84 79 180 185 185 Catatan: Seluruh data berasal dari laporan keuangan yang telah diaudit

Pendapatan Usaha (Jutaan Rp)

49.786 51.16855.655

64.73076.135

88.429

2003 2004 2005 2006 2007 2008

Laba Usaha (Jutaan Rp)

22.95018.739

32.513

42.288 44.675

-1.682

2003 2004 2005 2006 2007 2008

24

Total Aktiva (Jutaan Rp)

Total Ekuitas (Jutaan Rp)

EBITDA (Jutaan Rp)

56.25546.660

16.5401.307‐76.630

95.277

2003 2004 2005 2006 2007 2008

Laba (Rugi) Bersih (Jutaan Rp)

26.27915.992

10.299‐27.232

554.992

59.683

2003 2004 2005 2006 2007 2008

25

170.065171.280

178.342203.059

349.103

381.606

2003 2004 2005 2006 2007 2008

48.21821.9385.946

‐4.352

22.879‐786.549

2003 2004 2005 2006 2007 2008

2.3 ANALISA PESAING

Pada awal tahun 2009 ada 5 gedung perkantoran baru di Jakarta mulai

dipasarkan, memperketat kompetisi di tengah terjadinya penurunan tingkat hunian

subsektor properti tersebut. Kelima gedung perkantoran yang mulai dipasarkan itu,

menurut hasil survey Bank Indonesia, adalh Indofood Tower, Beltway Office Park A,

Ratu Prabu, Plaza Marein dan Menara Kuningan.

Dari lima gedung perkantoran baru tadi hanya Indofood Tower yang

berlokasi di Central business district (Sudirman) lainnya berlokasi di non CBD

dengan status gedung sewa dan strata title. Sehingga dengan penambahan lima

gedung baru tersebut membuat jumlah pasokan gedung perkantoran di Jakarta naik

menjadi 4.314.627 m2.

Namun demikian Graha Niaga telah mempunyai prime customer (tenant)

yang telah melakukan kontrak jangka panjang misalnya : PT. CIMB Niaga Tbk telah

26

menempati ruangan kantor seluas 37%, PT. Bahana Group 11%, Fianancial club 10%

dan Dentsu 10% dari total ruangan perkantoran yang tersedia. Sehingga Graha Niaga

Tatautuma dengan akan lebih mudah dalam mempertahankan tingkat hunian lebih

dari 95%.

Berdasarkan hal tersebut diatas dapat disimpulkan bahwa tantangan bisnis

perkantoran di masa akan datang sebagai berikut :

(1) Bagaimana gambaran bisnis gedung perkantoran di Jakarta saat ini dan posisi

bisnis tersebut dalam perekonomian Indonesia?.

(2) Bagaimana posisi Graha Niaga yang dikelola PT Graha Niaga Tatautama di

tengah persaingan antara gedung-gedung perkantoran di Jakarta?.

(3) Faktor-faktor apa saja yang digunakan PT Graha Niaga Tatautama dalam

menghadapi persaingan bisnis di masa datang dan bagaimana perkembangan

kondisi internal dan eksternal perusahan, seiring dengan situasi ekonomi yang

selalu berubah?.

(4) Strategi apa yang digunakan PT Graha Niaga Tatautama untuk mencapai kinerja

sehingga selalu dapat mencapai target yang diinginkan?. Penelitian ini bertujuan

untuk :

(a) Memberi gambaran tentang peta bisnis gedung perkantoran di Jakarta saat

ini dan posisi bisnis tersebut dalam perekonomian Indonesia,

(b) Mengetahui posisi Grahaniaga di pasar properti pada umumnya dan

perkantoran pada khususnya,

(c) Menganalisa dan memahami faktor-faktor kekuatan dan kelemahan

perusahaan, serta peluang dan ancaman yang datang dari luar perusahaan

27

yang bermanfaat bagi perumusan strategi perusahaan dalam menghadapi

persaingan,

(d) Memahami strategi PT Graha Niaga Tatautama dalam mengelola Graha

Niaga selama ini dalam menghadapi persaingan untuk mencapai

kinerja yang diinginkan, seperti mempertahankan ROE dan tolak ukur

lainnya,

(e) Merumuskan strategi produk yang dapat digunakan oleh PT Graha Niaga

Tatautama dalam mengelola Graha Niaga.

Masa datangMasa datang

Occupancy

Security

Servi

ce

Quality

Man

agem

ent

Revenue

Diversity

Operational

CostManagement

28

PROGNOSA RKAP2009 2010

34,049 34,387 24,821 26,895

INDIKATOR

128%

Service Charge IncomeService Charge Expense

=

Ratio = 137%

Pengelola gedung perkantoran besar yang saat ini beroperasi di kawasan

Central Business District adalah :

1. Summitmas Tower

2. Wisma BRI

3. Bursa Efek Indonesia

4. Indofood Tower

5. Sampurna Square

6. GKBI Tower

7. Bapindo Tower

8. Bumiputera Ofiice Tower

29

2.4 4 C ANALYSIS

Salah satu analisa yang digunakan untuk melihat potensi dan posisi

perusahaan dilihat dari sudut pandang 4 kompenen C adalah mendefinisikan posisi

perusahaan sebelum dilakukan SWOT analisi. Analisa ini sangat berguna dalam

menentukan langkah yang harus diambil dalam rangka peningkatan performance

perusahaan.

2.4.1 Competitor (Pesaing)

Beberapa hal yang harus diperhatikan dalam masalah Competitor adalah :

- Saat ini banyak gedung perkantoran baru yang didirikan baik khususnya

di Sudirman Central Business District (SCBD) maupun di lokasi lain

yang juga merupakan kawasan strategis baru. Sebagai contoh

munculnya lokasi perkantoran di kawasan TB Simatupang yang

mempunyai akses jalan bebas hambatan (Tol).

- Gedung perkantoran yang terintregrasi dengan appartement, mall

maupun hotel.

- Mempunyai SDM yang profesional dan teknologi muthakir adalah salah

satu pendukung yang sangat penting.

2.4.2 Customer (Pelanggan )

Beberapa hal penting yang harus diperhatikan adalah :

30

- Kualitas gedung guna mengantisipasi bencana alam gempa.

- Pelanggan akan menuntut kemampuan perusahaan dalam mengantisipasi

gangguan listrik

- Pelanggan akan menuntut ketersediaan fasilitas komersial, kemampuan

manajemen gedung, kelengkapan fasilitas teknologi serta corporate image

dan prestise.

2.4.3 Company (Perusahaan)

Tentang kondisi perusahaan saat beberapa hal penting yang harus

diperhatikan adalah :

- Saat ini PT. Grahaniaga Tatautama mempunyai reputasi dan

pengalaman dalam pengelolaan usaha persewaan perkantoran.

- Mempertahankan main tenant seperti CIMB Niaga, ABNR dan Inter

Admark.

- Mempunyai cash flow cukup untuk melakukan pengembangan usaha.

- Membutuhkan investasi dalam peralatan terutama dalam rangka

penghematan biaya listrik dan antisipasi pemadaman oleh PLN.

- Peningkatan dalam pengelolaan sumber air bersih

2.4.4 Change (Perubahan)

Beberapa hal yang harus diperhatikan dalam hal Change adalah :

- Perpindahan penyewa ke gedung lain yang memiliki fasilitas

bertehnologi lebih lengkap atau baru

31

- Perubahan dalam masalah tarif sewa harus disikapi secara hati-hati

dengan munculnya gedung baru yang terintregasi dengan fasilitas

komersial dan hunian.

2.5 ANALISA SWOT

Analisa SWOT digunakan dalam rangka memetakan posisi kekuatan dan

kelemahan yang ada pada perusahaan baik dari segi internal maupun ekternal.

2.5.1 Strength (Kekuatan)

Kekuatan yang dimiliki oleh Graha Niaga adalah :

- Lokasi gedung yang strategis yaitu terletak di wilayah bisnis utama

dikawasan Jalan Jendral Sudirman, Jakarta

- Memiliki fasilitas yang lengkap antara lain :

TheFinancialClub

Berlokasi di area Penthouse, menyediakan ruangan yang unik dengan

pemandangan panorama Kota Jakarta. Terdiri dari beberapa Restaurant,

Perpustakaan dan Meeting Room.

Fitness Club

Disiapkan khusus untuk para penyewa gedung dan anggota Financial Club,

terletak di lantai B-1 dan dapat diakses melalui lift lobby.

32

Bank Niaga

Berlokasi di lantai dasar. Banking Hall adalah area yang terdiri dari 5

lantai dengan 2 lantai Supporting Office.

The Arcade

Berlokasi diantara Banking Hall dan Office Tower, terdiri dari beberapa

area retail, termasuk Cafe, Starbuck Coffee, Money Changer, Agen

Travel, Toko, Majalah, Percetakan dan ATM Center.

Multi-Function Room

Berlokasi persis diatas lantai dasar dan dapat diakses melalui eskalator

dari lobby. Berkapasitas sampai dengan 400 orang dan dapat digunakan

untuk berbagai acara.

Rooftop Gardens

Taman yang berada dilantai tiga ini berfungsi sebagai perluasan dari

Multi-Function Room.

Canteen, Hair Saloon, Minimart, Post Office

Terletak dilantai B-1, fasilitas ini dapat diakses melalui lift lobby.

33

Parking

Area parkir yang disediakan bagi penyewa gedung lebih besar

dibandingkan area pakir yang disediakan oleh gedun-gedung perkantoran

lainnya yang mana area parkir terdiri dari:

Parkir reserve tersedia 4 lantai yang dapat menampung kendaraan, Parkir

non reserve tersedia 3 lantai basement yang dapat menampung hingga 650

kendaraan, Parkir diluar gedung.

Elevators/Lift

Ada 8 lift kecepatan tinggi yang disiapkan di Office Tower, yang dibagi

menjadi 2 sisi :

Low Zone : Lantai B-1 – 15

High Zone : Lantai 15 – 27

2 buah lift disiapkan untuk area parkir di basement ke area lobby Office

Tower dan Banking Hall. 4 buah eskalator disediakan untuk mengakses

Multi-Function Room dari lobby. 1 buah lift barang disediakan untuk

setiap lantai dan 1 buah lift barang disiapkan untuk mengakses Multi-

Function Room dari area parkir.

Musholla

Musholla yang terletak dilantai 2 yang arsitektur unik.

34

Electrical/Telecommunications System

Ruang Listrik tersedia disetiap lantai yang dapat menyediakan listrik 220

Volt ntuk kebutuhan setiap lantai. Generator set memastikan tetap

tersedianya pasokan listrik. 1600 jalur disediakan untk kebutuhan data dan

telekomunikasi di gedung Graha Niaga. Jalur ini terdiri dari 1200 jalur

dengan kabel optik dan 400 alur dengan kabel tembaga.

Security & Personal Safety

Pengaman gedung dilakukan 24 Jam sehari, 365 Hari setahun. Sistem

Monitoring Televisi, Kunci Pengaman Tangga Darurat, Hidran Pemadam

Kebakaran, Alarm Kebakaran, Pyemprot Air Otomatis, Detektor Panas

dan Asap dan landasan helikopter diatap gedung, semua fasilitas

keamanan ini dikontrol melalui Security/Personal Protection

Command Center.

- Sertifikat Sistem Manajemen Mutu ISO 9001:2000

- Desain inovatif dan keindahan estetika dari gedung ini menjadi

Graha Niaga salah satu landmark untuk kawasan Jalan Jendral

Sudirman.

- Mempunyai kemampuan manajemen pengelolaan gedung yang

sangat baik.

35

2.5.2 Weakness (Kelemahan)

Kelemahan yang saat ini dirasakan oleh Graha Niaga adalah :

- Gedung yang telah berumur 17 tahun

- Bangunan gedung perkantoran baru dikawasan Sudirman Central

Business District (SCBD) dengan desain up to date dan terintregasi

dengan Mall maupun appartement.

- Lokasi gedung yang berada pada jalur 3 in 1.

2.5.3 Threat (Ancaman)

Ancaman yang dihadapi oleh Graha Niaga adalah :

- Banyaknya gedung perkantoran baru yang menawarkan dalam bentuk

strata itle.

- Penyewaan kantor dengan system CEO suite

- Munculnya kawasan perkantoran baru

2.5.4 Opportunity (Peluang )

- Sumber dana yang cukup besar sehingga dapat melakukan diversifikasi

usaha pada sektor usaha sejenis.

- Dengan keunggulan pengelolaan gedung maka perusahaan

berkesempatan untuk mengelola gedung yang dimiliki pihak lain.

- Dapat melakukan strategic partner dengan perusahaan yang mempunyai

keunggulan lokasi dan potensial tenant.

36

BOC

BOD

F&A

HR

Bld Mgr

IA &

Compl.

Mkt &

Biz Dev

Deputy

FA

Gen Acct.

Acct.

Receiv.

Parking

House Keep.

Safety, Healt & Envirmt

Bld.

Improvement

Tele com

Bld Eng.

Bld.

Secrty

Ware hous

e

BMAG

Mechn.

& Electrcl.

Civil

TCC

Mkt.

Biz.

Devlp.

Bld.

Material &

Suppl.

Doc.

IT

GROUP

DIVISION

DEPART.

4. STRUKTUR ORGANISASI

PT. GRAHANIAGA TATAUTAMA