1

DAFTAR PUSTAKA

Bambang Waluyo, Penelitian Hukum Dalam Praktek, Sinar Grafika, Jakarta, 1996

Boedi Harsono, Beberapa Analisa Tentang, Hukum Agraria, Bagian 2 Esa Study Club, jakarta, 1979

Effendi Perangin, Praktek Jual Beli Tanah, Rajawali Pers, Jakarta, 1996

________, P r a k t e k Ju a l Beli Ta na h , Rajawali Pers,Jakarta, 1996

Hi lma n Had iku sumah , Hukum Per jan j ian Adat , Alumni , Bandung, 1979

Imam Soetiknjo, Politik Agraria Nasional, Gama University Press, Yogyakarta, 1994

J. Kartini Soejendro, Perjanjian peralihan Hak Atas Tanah yan g Berpo tens i k on f l i k , Kanis i us , Yo gyaka r ta , 2001,

John Salindeho, Masalah Tanah Dalam Pembangunan, Cet. !I, Ujung Pandang, 1988

Johnny Ibrahim, Teori Dan Me tode Penelitian HukumNormatif, Banyumedia, Malang, 4005

Moeljatno, Asas-Asas Hukum Pidana, Rineka Cipta, Jakarta, 1993,

R. Subekti dan Tjitro Sudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pradnya Paramita, Jakarta; 1995

R. Sugandhi, KUHP dan Penjelasannya, Usaha Nasional, Surabaya, 1980

Sastro Djatmiko dan Masono,Hukum Kepegawaian, di. Indonesia, Djambatan, Jakarta, 1990

Soelarman Brotosoelarno, Aspek Teknis Yuridis Dalam Pendaftaran Tanah. DeputiMenteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional. Maka.lah

Seminar, Yogyakarta 13-09-1997

So e ro j o Wi g n yo di p oe r o , Pe ng an ta r da n a sas -As as Huk um Adat, Jakarta, 1992

Varia Peradilan, Majalah Hukum, Tahun 1998, h.102

2

Peraturan Per Undang-Undangan

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

Kitab Undang-Undang Hukum Pidana

Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1998 tentang Pokok Pokok Kepegawaian

Undang-Undang nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria LNRI tahun 1960 No.104

Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang tata Pendaftaran tanah

Pe ra t u r a n Pe me r i n ta h No m o r 2 4 t a h u r, 1 99 7 te n t an g pendaftarn tanah Di Undangkan dalam LNRI tahun 1997 No. 59

P e r a t u r a n Pe m e r i n t a h N o m o r 3 7 t a h u n 1 9 9 8 t e n t a n g Peraturan Jabatan PPAT, lembaran Negara RI tahun 1998 nomor 52

P M N A / K B P N N o m o r 3 t a h u n 1 9 9 7 t e n t a n g k e t e n t u a n pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

PMNA/ Kepala BPN No. 4 t ahun 1999 ten tang pe ra turan Pelaksanaan PP 37 Tahun 1998 tentang Peraturan jabatan PPAT

3

T E S I S

AKIBAT HUKUM PENANDATANGANAN AKTA JUAL BELI YANG TIDAK DILAKUKAN

DIHADAPAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT)

Oleh :

J A M I LNIM : 12108036

PROGRAM STUDI MAGISTER ILMU HUKUMUNIVERSITAS NAROTAMA

S U R A B A Y A2009

4

AKIBAT HUKUM PENANDATANGANAN AKTA JUAL BELI YANG TIDAK DILAKUKAN

DIHADAPAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT)

T E S I S

Diajukan Untuk Melengkapi Tugas dan memenuhiSyarat-Syarat Untuk Mencapai Gelar Magister Ilmu Hukum

Oleh :

J A M I LNIM : 12108036

PROGRAM STUDI MAGISTER ILMU HUKUMUNIVERSITAS NAROTAMA

S U R A B A Y A2009

i

5

AKIBAT HUKUM PENANDATANGANAN AKTA JUAL BELI YANG TIDAK DILAKUKAN

DIHADAPAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT)

USULA PENULISANTESIS INI TELAH DISETUJUI

PADA TANGGAL ……………………………..OLEH :

Djarot Pribadi, SH, MH

MENGETAHUI :

KETUA PROGRAM STUDI MAGISTER ILMU HUKUMPASCASARJANA

UNIVERSITAS NAROTAMA SURABAYA

Dr. MAARTEN L. SOUHOKA, SH.,M.S

ii

6

TESIS

PADA TANGGAL : 06 November 2009

TIM PENGUJI

Penguji I :.............................................

Penguji II :............................................

Penguji III :............................................

7

MOTTO :

Seandainya aku bisa terbangMungkin aku akan tgerbang

Untuk meraih bintang dan bulan atau mars sekalipunSeandainya aku bisa lari secepat angina

Mungkin aku sudah lari keliling dunia tapi ………Aku manusia biasaAda keterbatasan

Aku bukan super ada kelemahanAku ……

Jangan putus asa Semua itu dapat kuraih kudapatkan

Denga pengorbanan penuh perjuanganTuhan Maha Agung, SeAgung Ciptaan-Nya

Atas kehendak-Nya semua bisa terjadi….

iv

8

Kupersembahkan skripsi ini bagi :

Bapak dan Ibuku yang saya hormati …

Bapak dan Ibuku Mertua yang saya hormati ….

Kakak dan Adiku yang kusayangi …

Serta Istri dan Anaku yang kucintai dan kusayangi selalu …

v

9

KATA PENGANTAR

Akta peralihan hak atas tanah yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

dalam pembuatannya mempunyai bentuk , isi maupun cara sebagaimana telah ditentukan

oleh Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 3 Tahun 1997 adalah merupakan suatu akta

outentik, sebab hal tersebut juga sesuai dengan Pasal 1868 KUH Perdata. Di dalam praktek

pembuatan akta jual beli tanah sangat dimungkinkan terjadinya penyimpangan-

penyimpangan, khususnya dalam hal pelaksanaan pembuatannya (penanda tanganan para

pihak yang terlibat), yang terkadang tidak disadari baik oleh para pihak yang melakukan

perjanjian jual beli maupun oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), serta kemungkinan-

kemungkinan dampak hukum yang akan dapat membawa kesulitan dan kerugian di

berbagai pihak.

Berpangkal dari pemikiran yang demikian saya menulis tesis ini dengan judul :

AKIBAT HUKUM PENANDATANGANAN AKTA JUAL BELI YANG TIDAK

DILAKUKAN DIHADAPAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT)

Apabila tesis ini dapat terselesaikan, maka pada kesempatan yang teramat berharga

ini kiranya tidak berlebihan apabila dengan tulus ikhlas menyampaikan rasa terima kasih

saya kepada semua pihak yang telah memberikan perhatian kepada saya.

1. Yth. Ibu Ir. Iswachyu Daniarti DS, Ketua Yayasan Universitas Narotama

Surabaya

2. Yth. Bapak H.R. Djoko Soemadijo, SH Rektor Universitas Narotama

Surabaya.

3. Yth. Bapak Dr. Maarten L. Souhoka, SH.,M.S Ketua Program Studi

Magister Ilmu Hukum Universitas Narotama Surabaya

4. Yth. Bapak dan Ibu Dosen Penguji Universitas Narotama Surabaya

vi

10

5. Yth. Para Dosen dan segenap Civitas Akademika Universitas Narotama

Surabaya

6. Istri dan Anak-anakku tercinta dan yang kusayangi selalu yang telah

memberi dorongan dan semangat kepada penulis untuk menyelesaikan tesis

ini.

Seiring ucapan terima kasih, saya juga mohon doa restu semoga ilmu yang saya

dapatkan bermanfaat bagi saya dan semua. Amin.

Malang, Oktober 2009

Jamil

vii

11

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ................................................................................. i

HALAMAN PERSETUJUAN ................................................................... ii

HALAMAN PENGESAHAN .................................................................... iii

HALAMAN MOTTO ................................................................................ iv

HALAMAN PERSEMBAHAN ................................................................. v

KATA PENGANTAR................................................................................. vi

DAFTAR ISI.............................................................................................. viii

RINGKASAN ………………………………………………………………

BAB I PENDAHULUAN ................................................................... 1

A. Latar Belakang Permasalahan.............................................. 1

B. Rumusan Masalah ............................................................... 6

C. Tujuan Penelitian................................................................. 7

D. Manfaat Penelitian .............................................................. 7

E. Kajian Pustaka..................................................................... 7

F. Metode Penelitian ................................................................ 14

G. Sistematika Penulisan .......................................................... 16

BAB II SISTEM PERALIHAN HAK ATAS TANAH MEALUI JUAL

BELI DI INDONESIA............................................................ 18

A. Peralihan Hak Atas Tanah Sebelum UUPA .......................... 18

a. Zaman Kolonial Belanda .................................................. 19

b. Zaman Pemerintahan Jepang ........................................... 26

B. Peralihan Hak Atas Tanah Sesudah UUPA .......................... 32

viii

12

a. Lahirnya UUPA ............................................................. 32

b. Pengaturan Peralihan Hak Atas Tanah Setelah UUPA

sampai berlakunya PP No. 24 tahun 1997...................... 37

C. Pengertian Jual Beli Hak Atas Tanah .................................. 45

D. Syarat-syarat Pembuatan Akta Jual Beli Hak Atas Tanah .... 49

E. Akibat Hukum Penandatanganan Akta Jual Beli Hak Atas ..

Tanah .................................................................................. 52

BAB III ASPEK HUKUM PENANDATANGANAN AKTA JUAL BELI

HAK ATAS TANAH YANG DILAKUKAN TIDAK

DIHADAPAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT)... 54

A. Aspek Hukum Pidana Penandatanganan Akta Jual Beli

Hak Atas Tanah Yang Dilakukan Tidak Dihadapan PPAT.... 54

B. Aspek Hukum Administrasi Penandatanganan Akta Jual Beli 61

C. Aspek Hukum Kepegawaian Terhadap Penandatanganan Akta

Jual Beli Hak Atas Tanah Yang Dilakukan Tidak di Hadapan

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Sementara ................ 66

D. Aspek Hukum Kepegawaian Terhadap Penandatanganan

Akta Jual Beli Hak Atas Tanah Yang Dilakukan Tidak

Di Hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) ............... 76

BAB IV PENUTUP............................................................................... 79

A. Kesimpulan......................................................................... 79

B. Saran .................................................................................. 80

DAFTAR PUSTAKA

ix

13

RINGKASAN

AKIBAT HUKUM PENANDATANGANAN AKTA JUAL BELI YANG TIDAK DILAKUKAN DIHADAPAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT)

Akta peralihan hak atas tanah yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam pembuatannya mempunyai bentuk, isi maupun cara sebagaimana telah ditentukan oleh Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 3 Tahun 1997 adalah merupakan suatu akta autentik, sebab hal tersebut sudah sesuai dengan Pasal 1868 KUH Perdata. Permasalahan dalam tesis ini adalah bagaimana seitem peralihan hak atas tanah melalui jual beli di Indnesia dan bagaimanakah aspek hukum penanda tanganan akta jual beli hak atas tanah yang dilakukan tidak dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Sejak berlakunya UUPA, maka perpindahan atau peralihan hak atas tanah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang pendaftaran tanah yang telah diganti dengan PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, bahwa setiap peralihan hak atas tanah harus dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dalam penandatanganan akta jual beli tanah yang dilakukan tidak dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah mempunyai beberapa aspek hukum yaitu : Aspek Hukum Pidana, Aspek hukum administrasi terhadap PPAT yang membuat akta tanpa dihadiri atau penandatanganan akta tersebut tidak dihadapan PPAT merupkan pelanggaran berat yang sanksinya berupa sanksi administrative pemberhentian terhadap PPAT yang bersangkutan dengan tidak hormat, Aspek hukum kepegawaian, penandatanganan akta jual beli hak atas tanah yang dilakukan tidak dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang didalam hal ini PPAT adalah Camat akan mempunyai aspek hukum kepegawaian yaitu dengan jatuhnya hukuman disiplin berat berupa pemberhentian tidak dengan hormat terhadap Camat dimana sebagai seorang Pegawai Negeri ia harus tetap tunduk pada Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1980 Tentang Disiplin Pegawai Negeri Sipil. Aspek hukum perdata, berdasarkan Pasal 1365 yaitu dengan adanya perbuatan-perbuatan melawan hukum yang dapat merugikan dapat dituntut ganti kerugian.

x

14

ABSTRACT

LEGAL CONSEQUENCES OF THE SALE AND PURCHASE DEED THAT DO NOT SIGNED IN FRONT OF THE LAND DEED MAKER OFFICIAL (PPAT)

Deed the transfer of land made by the Acting Land Deed Builders (PPAT) which it has the form, content and means as determined by the National Land Regulation No. 3 Year 1997 is an authentic deed, because it is in conformity with Article 1868 KUH Civil. The problem in this thesis is how the transition rights system to land through purchase and sale in Indonesia and how the legal aspects of signing the deed of sale and purchase rights that do not signed in front of the Land Deed Builders Officials (PPAT).

Since the application of UUPA, the transfer or transition of land in Government Regulation No. 10 of 1961 concerning land registration which has been replaced by Regulation No. 24 of 1997 on registration of land, that every transition of land to officials before the Land Deed Builders (PPAT) . In signing the deed of sale and purchase of land is not in front of the Land Act Officer makers have some legal aspects, namely: Aspects of Criminal Law, administrative law aspects of the making PPAT deed without signing the deed was attended or not before the PPAT is serious violations with sanction of administrative sanctions dismissal of PPAT concerned with disrespect. Aspects of employment law, signing the sale deed of land that is not before the official maker of Land Act in this case is the Head PPAT will have aspects of employment law with a heavy fall of disciplinary dismissal is not with respect the subdistrict where as a servant he must remain subject to the Law Number 30 Year 1980 About the Civil Service Discipline. Aspects of civil law, under Article 1365 of the existence of acts against the law that could damage compensation can be prosecuted.

xi