BAB II LANDASAN TEORI2.1 LATAR BELAKANG

Kebutuhan akan hunian yang layak tentunya merupakan hal yang wajib bagi setiap warga Indonesia. Dengan bertambahnya jumlah penduduk tentu bertambah pula tingkat kebutuhan akan hunian/perumahan. Pengadaan perumahaan dan pemukiman diakui selama ini belum dapat mengatasi semua permasalahan yang ada

Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei sebagai pusat kegiatan wilayah (PKW) secara khusus, menjadi kawasan yang berpotensi tumbuh dan berkembang secara pesat, dimana pola ruang wilayahnya dibagi berdasarkan area, antara lain area industri sawit, area industri karet, area sarana pendukung produksi, area aneka industri, area logistik dan gudang, serta area perumahan dan pariwisata.

Program pembangunan perumahan dan fasilitas pendukungnya adalah sebagai upaya penyediaan fasilitas hunian bagi pekerja di KEK Sei Mangkei. Hal ini diharapkan mampu menyelesaikan permasalahan kebutuhan serta akan mengoptimalkan penghematan biaya dan waktu sehingga dapat meningkatkan produktifitasnya.Menjawab pertanyaan yang timbul seperti uraian diatas maka dianggap perlu untuk melaksanakan suatu Feasibility Study Area Perumahan di Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei.2.2 PENGERTIAN STUDI KELAYAKAN

Menurut DR Suad Husnan MBA studi kelaakan adalah Tentang dapat tidaknya suatu proyek (biasanya merupakan proyek investasi) dilaksanakan dengan berhasil.Pendapat Clive Gray studi kelayakan adalah Proyek atau program tertentu untuk dilaksanakan atau tidak sejauh menyangkut skala, tempat, jadwal pelaksanaan, teknologi dan memperkirakan biaya sebagai dasar untuk mencari pembiayaan.

Secara singkat hal ini menjelaskan bahwa studi kelayakan menjawab sebuah pertanyaan yang mendasar yaitu apakah suatu pekerjaan dapat dilaksanakan?.

Identifikasi Kesempatan Usaha

Identifikasi kesempatan usaha merupakan fase pertama dalam melakukan studi kelayakan. Umumnya Tahap-tahap untuk melakukan proyek investasi adalah sebagai berikut :

1. Identifikasi,

Pada tahap ini pemilik pekerjaan dalam hal ini PTPN III melihat adanya kesempatan, investasi yang mungkin menguntungkan yaitu pembangunan proyek perumahan dikawasan KEK Sei Mangkei. Pengamatan dilakukan terhadap lingkungan untuk mempekirakan kesempatan dan ancaman dari usaha tersebut.

2. Perumusan.

Merupakan tahap untuk menterjemahkan kesempatan investasi kedalam suatu rencana proyek yang konkret dengan factor factor yang penting .rencana pembangunan Perumahan kedalam rencana kerja perusahaan .

3. Penilaian.

Melakukan analisa dan menilai aspek aspek pasar, financial, ekonomi dan juga menejemen

4. Pemilihan.

Melakukan pemilihan dengan mengingat segala keterbatasan dan tujuan yang akan dicapai.

5. Implementasi.

Menyelesaikan proyek tersebut dengan tetap berpegang pada anggaran yang telah ditetapkan sebelumnya.

Identifikasi kesempatan berusaha bisa dilakukan dengan berbagai cara :

1. Mempelajari Impor, dalam hal ini masih banyak masyarakat Indonesia yang memiliki perumahan di luar negeri. Ini menunjukkan bahwa masih ada pasar yang belum terpenuhi.

2. Menyelidiki material local, jumlah yang melimpah. Harga yang murah dan kualitas yang baik menjadikan proyek perumahan memiliki prospek yang baik untuk dikembangkan.

3. Mempelajari keterampilan tenaga kerja. Dalam hal ini tenaga kerja local yang handal dalam pembangunan perumahan cukup tesedia di daerah.

4. Melakukan studi industri. Berbagai kesempatan bisa ditemukan untuk industri yang sedang berkembang , misalnya perkembangan industri kayu.

5. Menerapkan kemajuan teknologi. Perubahan teknologi dari waktu kewaktu memungkinkan perusahaan dapat menerapkan teknologi terbaru dalam produk perumahan yang dibuatnya sehingga akan memiliki nilai lebih dibandingkan dengan perumahan lainnya.

6. Mempelajari hubungan antar industri. Pertumbuhan suatu industry hampir bisa dipastikan akan memciptakan kesempatan bagi industi lainnya. Berkembangnya kawasan industri Sei Mangkei pasti akan berdampak pada kebutuhan perumahan dikawasan tersebut. Inilah yang harus dimanfaatkan sebaik mungkin.

7. Menilai rencana pembangunan, rencana pembangunan yang dilakukan oleh pemerintah, atau proyek proyek besar yang dibuat seperti pembangunan Kawasan Ekonomi Khusus akan menciptakan kebutuhan terhadap produk produk baru (perumahan) yang sebelumnya belum dibuat.

8. Melakukan pengamatan ditempat lain. Pembangunan dinegara atau wilayah lain mungkin bisa diterapkan didaerah kita.

Didalam melakukan studi kelayakan menurut DR Suad Husnan MBA pada umumnya ada beberapa hal yang perlu dipelajari yaitu :

1. Aspek Pasar. Yaitu mempelajari tentang :

a. Permintaan baik secara total maupun terperinci menurut daerah, jenis konsumen, perusahaan pemakai.

b. Penawaran, berasal dari dalam maupun luar negeri.

c. Harga, dilakukan perbandingan dengan harga harga import

d. Program pemasaran, mencakup tentang strategi pemasaran yang dilakukan

e. Perkiraan penjualan yang bisa dicapai perusahaan, market share yang bisa dikuasai perusahaan.2. Aspek Teknis dan Produksi (bila perlu) mempelajari tentang:

a. Apakah studi pendahuluan pernah dilaksanakan

b. Apakah skala produksi yang dipilih sudah optimal

c. Apakah proses produksi yang dipilih sudah tepat

d. Apakah mesin mesin perlengkapan yang dipilih sudah tepat

e. Apakah perlengkapan dan pekerja yang dipilih sudah tepat

f. Apakah sudah dipersiapkan tentang penanganan masalah limbah

g. Apakah tata letak yang diusulkan cukup baik

h. Bagaimana dengan pemilihan lokasi dan site produksi

i. Apakah jadwal kerja telah dibuat dengan realistis

j. Apakah tehnologi yang digunakan bisa diterima.

3. Aspek Keuangan mempelajari tentang :

a. Dana yang diperlukan untuk investasi, baik untuk aktiva tetap maupun modal kerjab. Sumber sumber pembelanjaan yang akan digunakan. Seberapa banyak dana pinjaman maupun modal sendiri

c. Taksiran penghasilan, biaya dan rugi laba pada berbagai tingkat operasi. Termasuk estimasi tentang break event point.d. Manfaat dan biaya dalam artian financial seperti Net Present Value, Internal rate of Return, Profitability Ratio dan Payback Period

e. Proyeksi keuangan

4. Aspek Manajemen yaitu mempelajari tentang manajemen dalam masa pembangunan proyek dan dalam operasi

5. Aspek Hukum yaitu mempelajari tentang:

a. Bentuk badan usaha yang akan digunakan

b. Jaminan jaminan yang bisa disediakan jika menggunakan sumber dana pinjaman.

c. Berbagai akte, sertifikat, ijin yang diperlukan

6. Aspek Ekonomi dan Sosial yaitu mempelajari tentang :

a. Pengaruh proyek tersebut terhadap peningkatan penghasilan Negara

b. Pengaruh proyek tersebut terhadap devisa yang bisa dihemat ataupun diperoleh

c. Penambahan kesempatan kerja

d. Pengaruh proyek terhadap industri lain

e. Aspek yang merupakan manfaat dan pengorbanan sosial yang mungkin dialami masyarakat.

Menurut Stephen A Pyhrr, James A Cooper dan Lary K Wofford ada 4 unsur penting dalam analisa permintaan dan penawaran sektor perumahan

1. Perkembangan pasar dari permintaan dan penawaran sektor perumahan

2. Tafsiran penyediaan lahan untuk perumahan sesuai permintaan dan penawaran bagi investor perumahan yang menyediakan lahan

3. Analisa hubungan antara permintaan dan penawaran yang terjadi disektor perumahan

4. Kejadian nyata yang paling menonjol dari transaksi jual beli perumahan

Dalam buku Housing Finance for Low Income Group NJ Jorgensen menyebutkan 4 faktor yang mempengaruhi kebutuhan dan permintaan akan rumah sebagai tempat tinggal yaitu :

1. Pertumbuhan populasi penduduk alami

2. Perubahan akan stock perumahan

3. Faktor rasio perpindahan penduduk disuatu waktu tertentu4. Permintaan efektif akan perumahan yang baru.

Aspek keuangan merupakan salah satu aspek dalam studi kelayakan yang bertujuan untuk menentukan kelayakan suatu proyek dalam arti dapat memberikan keuntungan yang layak dan mampu memenuhi kewajiban finansialnya. Dalam aspek keuangan diperhitungkan beberapa jumlah dana yang dibutuhkan untuk membangun dan kemudian mengoperasikan proyek.

Arti penting dari aspek keuangan adalah salah satu bagian penting dalam studi kelayakan yang mempunyai kekuatan dalam pengambilan keputusan. Hal ini diungkapkan oleh DJ A Simarmata, DR Suad Husnan MBA dan Drs Suarsono MBA yang menyatakan bahwa pada umumnya ada 4 metode yang bisa dipertimbangkan untuk dipakai dalam penilaian investasi. Metode - metode tersebut adalah :1. Metode Net Presen Value2. Metode Internal Rate Of Return

3. Metode Profitability Indeks

4. Metode Payback

5. Metode Average Rate of Return

Ad1. Metode Net Present Value

Metode ini menghitung selisih antara nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan kas bersih (operasional maupun terminal cash flow) dimasa yang akan datang. Apabila nilai sekarang penerimaan kas bersih dimasa yang akan datang lebih besar dari nilai sekarang investasi, maka proyek ini dikatakan menguntungkan, dan diterima. Sedangkan apabila lebih kecil (NPV negative), maka proyek ditolak karena dinilai tidak menguntungkan.

NPV = - I + b1 + c1 + b2 + c2 + bn + cn (I + i)1 (1 + i)2 (1 + i)2Keterangan:

I = investasi tahun ke 0

b = penerimaan

c = biaya

i = tingkat bunga

Ad.2. Metode Internal Rate Of Return

Metode ini menghitung tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang investasi dengan nilai penerimaan penerimaan kas bersih dimasa mendatang. Apabila tingkat bunga ini lebih besar dengan tingkat bunga relevan (tingkat keuntungan yang diisyaratkan) maka investasi dikatakan menguntungkan. Kalau lebih kecil dikatakan merugikan.Perhitungan IRR ini terpaksa perlu dilakukan trial and error (terutama kalau aliran kasnya tidak sama dari tahun ketahun). Rumus yang digunakan adalah :

IRR = b - c (1 + IRR) n Ad.3 Metode Profitability Indeks

Metode ini menghitung perbandingan antara nilai sekarang penerimaan kas bersih di masa dating dengan nilai sekarang investasi. Kalau profitability indeks lebih besar dari 1, maka proyek dikatakan menguntungkan tetapi jika lebih kecil dari 1 maka dikatakan merugikan. Rumus yang digunakan

PI = NPV + I0 = NPV + 1 I0 I 0

Keterangan

PI = indeks kemampulabaan

NPV = Net Present Value

I0 = Nilai sekarang dari invesasi inisial

Ad.4 Metode Payback

Metode ini mencoba mengukur seberapa cepat suatu investasi bisa kembali. Karena itu satuan hasilnya bukan prosentase, tetapi satuan waktu seperti tahun, bulan, hari. Kalau periodepayback ini lebih pendek dari yang diisyaratkan maka investasi tersebut dapat dilakukan.

Ad.5 Metode Average Rate of Return

Metode ini mengukur berapa tingkat keuntungan rata rata yang diperoleh dari suatu investasi. Angka yang dipergunakan adalah laba setelah pajak.

9