metode penilaian investasi pada aset riil

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 1/43

Metode Penilaian

Investasi Pada AsetRiil

Manajemen Investasi

Julius Nursyamsi

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 2/43

Pendahuluan

Dalam menentukan usulan proyekinvestasi mana yang akan diterima atau

ditolak Maka usulan proyek investasi tersebut

harus dinilai

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 3/43

Metode Penilaian

Metode periode pengembalian Metode nilai sekarang bersih Metode indeks profitabilitas Metode internal rate of return – IRR

Metode modified internal of return MIRR

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 4/43

Metode Periode Pengembalian

Periode pengembalian – payba!k periodJangka "aktu yang dibutuhkan untuk

mengembalikan nilai investasi melaluipenerimaan – penerimaan yang dihasilkanoleh proyek investasi tersebut

Mengukur ke!epatan kembalinya danainvestasi

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 5/43

Rumus periode pengembalian jika arus per tahun jumlahnya berbeda

Periode pengambalian

  a – b

# n $ % & tahun

  ! bn # 'ahun terakhir dimana jumlah arus kas

  masih belum bisa menutup investasi mulamulaa # Jumlah investasi mulamula

b # Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke – n

( # Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke n $ &

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 6/43

Rumus periode pengembalian jika arus per tahun jumlahnya sama

Periode pengambalian

  investasi a"al

# % & tahun  arus kas

)sulan proyek investasi Periode pengembalian lebih !epat * layak Periode pengembalian lebih lama * tidak layak Jika usulan proyek investasi lebih dari satu maka periode

pengembalian yang lebih !epat yang dipilih

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 7/43

(ontoh arus kas setiap tahun

 jumlahnya sama )sulan proyek investasi sebesar Rp+ ,-.

 juta/ umurnya diperkirakan - tahun tanpa

nilai sisa/ arus kas pertahun yangdihasilkan selama umur proyek Rp+ &-. juta dan umur proyek yang disyaratkan ,tahun

Periode pengembalian proyek investasitersebut adalah *

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 8/43

Ja"aban

Periode pengembalian

  Rp+ ,-. juta

# % & tahun  Rp+ &-. juta

# 0 tahun

Periode pengembalian 0 tahun lebih ke!ildari yang disyaratkan maka usulan proyekinvestasi adalah diterima

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 9/43

(ontoh arus kas setiap tahun

 jumlahnya berbeda 1uatu usulan proyek investasi senilai Rp+ 2..

 juta dengan umur ekonomis - tahun/ 1yarat

periode pengembalian 3 tahun dan arus kaspertahun adalah * 'ahun & RP+ 0.. juta 'ahun 3 Rp+ 3-. juta

'ahun 0 Rp+ 3.. juta 'ahun , Rp+ &-. juta 'ahun - Rp+ &.. juta

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 10/43

 Arus kas dan arus kas kumulatif 

'ahun Arus kas Arus kas kumulatif  

& 0..+...+... 0..+...+...

3 3-.+...+... --.+...+...

0 3..+...+... 4-.+...+...

, &-.+...+... 5..+...+...- &..+...+... &+...+...+...

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 11/43

Periode Pengembalian

  Rp+ 2.. juta – Rp+ --. juta

# 3 $ % & tahun

  Rp+ 4-. juta – Rp+ --. juta

# 3/3- tahun atau 3 tahun 0 bulan

Periode pengembalian lebih dari yangdisyaratkan maka usulan proyek investasi inidi tolak

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 12/43

6elemahan Metode PeriodePengembalian

'idak memperhatikan nilai "aktu dariuang

'idak memperhitungkan nilai sisa dariinvestasi

'idak memperhatikan arus kas setelah

periode pengembalian ter!apai

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 13/43

Periode Pengembalian Dengan

Diskonto Periode pembayaran kembali dengan arus kas

bersih di diskontokan

'ahun Arus 6as Diskonto &3 7 A6 diskonto 6umulatif A6 Diskonto

& 0.. .+850 324+5. 324+5.

3 3-. .+454 &55+3- ,24+&-

0 3.. .+4&3 &,3+,. 2.5+--

, &-. .+202 5-+,. 4.,+5-

- &.. .+-24 -2+4. 42&+2-

P9 42&+2-Diskonto i # &3 7

Pada tahun 3investasi belumselesai

N # 3

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 14/43

Penyelesaian Perhitungan

Periode pengembalian

  a – b

# n $ % & tahun

  ! b

# 3 $ : ;2.. – ,24/&-< = ;2.5/-- – ,24/&-<

# 3 $ : &03/8- = &,3/, >

# 3 $ ./5035# 3/5035 tahun atau 3 tahun && bulan &5 hari

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 15/43

Rangkuman kasus

Periode pengembalian# 3/3- tahun

Periode pengembalian di diskontokan

# 3/5, tahun

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 16/43

(ontoh kasus

'ahun  Arus kas proyek A  Arus kas Proyek ?

& 3-.+... &..+...

3 30.+... &-.+...

0 8.+... 3-.+...

, -.+... 34-+...

- 0.+... 0..+...

Investasi proyek A dan ? masing – masing Rp+ -.. juta

 Anda kerjakan di lembar kerja dan apa kesimpulannya @

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 17/43

Metode Nilai 1ekarang ?ersih

Metode nilai sekarang bersih – net present value – NP9Menggunakan pertimbangan bah"a nilai uang

sekarang lebih tinggi bila dibandingkan dengan nilaiuang pada "aktu mendatang/ karena adanya faktorbunga

 Arus kas yang digunakan arus kas yang telahdidiskontokan atas dasar biaya modalperusahaan atau tingkat pengembalian yangdisyaratkan atau tingkat suku bunga

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 18/43

Rumusan

( * Arus kas

i * ?iaya modal – tingkat bunga

n * )mur proyek investasiBI * Investasi a"al

NP9 #(

&

$

(3

(0

(, $$ $ $

;& $ i<& ;& $ i<3 ;& $ i<0 ;& $ i<, ;& $ i<n

(nC BI

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 19/43

Perhitungan NP9 menggunakan tabel bunga danarus kas setiap tahun jumlahnya berbeda

Contoh perhitungan NPV dengan arus kas berbeda

'ahun Arus kas 'ingkat bunga Nilai sekarang ;P9<

;&< ;3< ;0< ;,< # ;3< % ;0<

& %%%% %%%% %%%%%

3 %%%% %%%% %%%%%

0 %%%% %%%% %%%%%

, %%%% %%%% %%%%%

- %%%% %%%% %%%%%

'otal nilai sekarang ;P9< %%%%%

Investasi a"al ;BI< ;%%%%%<

Nilai sekarang bersih ;NP9< %%%%%

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 20/43

Perhitungan NP9 menggunakan tabel bunga danarus kas setiap tahun jumlahnya berbeda

Rumus

NP9 # ;arus kas % faktor diskonto < – Investasi a"al

6eputusan NP9 positif diterima

Jika P9 arus kas lebih tinggi dari P9 investasi a"al

NP9 negatif ditolak Jika P9 arus kas lebih ke!il dari P9 investasi a"al

ihat tabel nilai sekarang

 Anuitas sederhana

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 21/43

(ontoh kasus Arus kas ?erbeda

1uatu perusahaan sedangmempertimbangkan usulan proyek investasisebesar Rp+ 4.. juta/ dengan tingkatpengembalian yang disyaratkan &- 7/

perkiraan arus kas pertahun

'ahun Arus 6as

& Rp+ 0.. juta

3 Rp+ 3-. juta0 Rp+ 3.. juta

, Rp+ &-. juta

- Rp+ &.. juta

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 22/43

Ja"aban

'ahun Arus kas 'ingkat bunga Nilai sekarang ;P9<

;&< ;3< ;0< ;,< # ;3< % ;0<

& 0../.../... .+8252 32./88./...

3 3-./.../... .+4-2& &85/.3-/...

0 3../.../... .+2-4- &0&/-../...

, &-./.../... .+-4&8 8-/44./...

- &../.../... .+,543 ,5/43./...

'otal nilai sekarang ;P9< 4&2/85-/...

Investasi a"al ;BI< 4../.../...

Nilai sekarang bersih ;NP9< &2/85-/...

Nilai NP9 positif sebesar Rp+ &2+85-+.../ maka usulanproyek investasi ini layak diterima

ihat nilai tabelnilai sekarang!o * &- 7

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 23/43

(ontoh kasus Arus kas 1ama

1utau perusahaan mempertimbangkan usulanproyek investasi sebesar Rp+ ,. juta tanpa nilaisisa dan arus kas pertahun sebesar Rp+ &3 jutaselama - tahun dengan tingkat pengembalianyang disyaratkan 3. 7+

Nilai NP9  # ; Arus kas % aktor diskonto< – BI

# ; Rp+ &3 juta % 3/55.2 < – Rp ,. juta

# Rp 0-+884+3.. – Rp+ ,. juta# Rp+ – ,+&&3+8..

)sulan proyek ini lebih baik ditolak/ NP9 negatif 

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 24/43

Metode Indeks Profitabilitas

Perbandingan antara present value – P9arus kas dengan investasi a"al

Rumusan PI

  PI #

(

;& $ i<

IB6eteranganP9 # present valueIB # Investasi a"al

P9

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 25/43

6riteria penilai * PI E & * ayak – diterima PI F & * 'idak layak ditolak

(ontoh kasus'ahun Arus kas 'ingkat bunga Nilai sekarang ;P9<

;&< ;3< ;0< ;,< # ;3< % ;0<

& 0../.../... .+8252 32./88./...

3 3-./.../... .+4-2& &85/.3-/...

0 3../.../... .+2-4- &0&/-../...

, &-./.../... .+-4&8 8-/44./...

- &../.../... .+,543 ,5/43./...

'otal nilai sekarang ;P9< 4&2/85-/...

Investasi a"al ;BI< 4../.../...

Nilai sekarang bersih ;NP9< &2/85-/...

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 26/43

Penyelesaian kasus

Indek keuntungan *PI # ; 4&2+58-+... = 4..+...+... <

PI # &/ .3,3 Proyek investasi ini layak

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 27/43

Metode Internal Rate Bf Return

IRR 'ingkat pengembalian internal – internal rate of

return – IRR

'ingkat bunga yang dapat menjadikan NP9 samadengan nol/ karena P9 arus kas pada tingkat bungatersebut sama dengan investasi a"alnya

Metode ini memperhitungkan nilai "aktu uang/

 jadi arus kas di diskontokan atas dasar biayamodal – tingkat bunga

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 28/43

Rumusan IRR

NP9 # . #(

&

$

(3

(0 $$ $

;& $ i<& ;& $ i<3 ;& $ i<0 ;& $ i<n

(nC BI

(* Arus kasi * ?iaya modal – tingkat bunga yang di!ari

  pada tingkat diskonto NP9 akan menjadi noln * )mur proyek investasiBI * Investasi a"al

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 29/43

angkah – langkah menghitung

IRR * Gitung P9 arus kas yang dihasilkan usulan

proyek investasi dengan menggunakan tingkat

suku bunga yang dipilih sembarangan ?andingkan hasil perhitungan poin & diats

dengan IB – nya Jika hasilnya negatif/ !oba dengan suku bunga yang

lebih rendah Jika hasilnya positif/ !oba dengan suku bunga lebih

tinggi

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 30/43

anjutan CCCCC

anjutkan poin langkah 3 diatas sampaiP9 – nya mendekati BI ;selisih P9 denganinvestasi a"al # & dan $ &<

Menghitung tingkat diskonto dari usulanproyek investasi tersebut dengan teknikinterpolasi

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 31/43

(ontoh kasus Arus kas ?erbeda

1uatu perusahaan sedangmempertimbangkan usulan proyek investasisebesar Rp+ &&3+-..+.../ dengan tingkatpengembalian yang disyaratkan &- 7/

perkiraan arus kas pertahun'ahun Arus 6as

& Rp+ ,-+...+...

3 Rp+ 04+-..+...0 Rp+ 0.+...+...

, Rp+ 33+-..+...

- Rp+ &-+...+...

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 32/43

Ja"abanCCC+

6ita !oba dengan tingkat suku bunga &0 7 dan&3 7/ bagaimana nilai P9 terhadap investasi a"al

'ahun Arus kas 'ingkat bunga Nilai sekarang ;P9< 'ingkat bunga Nilai sekarang ;P9<

;&< ;3< &0 7 ;0< ;,< # ;3< % ;0< &3 7 ;-< ;2< # ;3< % ;-<

& ,-/... .+88-. 05/83- .+8535 ,./&8&

3 04/-.. .+480& 35/022 .+4543 35/85-0 0./... .+250& 3./450 .+4&&8 3&/0-,

, 33/-.. .+2&00 &0/455 .+20-- &,/355

- &-/... .+-,38 8/&,3 .+-24, 8/-&&

'otal nilai sekarang ;P9< &&&/532 &&,/305

Investasi a"al ;BI< &&3/-.. &&3/-..

Nilai sekarang bersih ;NP9< -4- &/405

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 33/43

Ja"abanCCC+

1elisih bunga 1elisih P9 1elisih P9 dengan BI

&37 &&,/3,. &&,/3,.

&07 &&&/53- &&3/-..

&7 3/0&- &/4,.

Gasil P9 *

&0 7 # -4- &3 7 # &+4,.?uat perhitungan interpolasi?erbasis &3 7 *

?erbasis &0 7 *1elisih bunga 1elisih P9 1elisih P9 dengan BI

&37 &&,/3,. &&&/53-

&07 &&&/53- &&3/-..

&7 3/0&- -4-

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 34/43

Men!ari nilai IRR

?asis &3 7IRR # &3 $ ;Rp+ &+4,.+... = Rp+ 3+0&-+...< % & 7IRR # &3 7 $ ./4- 7

IRR # &3/4- 7 ?asis &0 7IRR # &0 7 $ ;RP -4-+... = Rp+ 3+0&-+... < % & 7IRR # &0 7 $ ; ./3,8 7<

IRR # &3/-4 7 Nilai IRR lebih ke!il dari &- 7/ maka usulan proyek

investasi ini di tolak 

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 35/43

6asus arus kas setiap tahunnya

 jumlahnya sama 1uatu perusahaan mempertimbangkan

usulan proyek investasi sebesar Rp+ 8.

 juta/ menghasilkan arus kas setiap tahunRp+ 3, juta/ selama - tahun dengantingkat pengembalian yang disyaratkan &3

7 ?erapa besarnya IRR @

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 36/43

Ja"aban

Di!oba faktor diskonto &- 7NP9 # ;arus kas % aktor diskonto< – BINP9 # ;Rp+ 3, juta % 0/0-33 < Rp+ 8. jutaNP9 # Rp+ 8.+,-3+8.. – Rp 8. juta

NP9 # Rp ,-3+8.. Di!oba faktor diskonto &2 7

NP9 # ;arus kas % aktor diskonto< – BINP9 # ;Rp+ 3, juta % 0/34,0 < Rp+ 8. jutaNP9 # Rp+ 48+-80+3.. – Rp 8. jutaNP9 # Rp – &+,&2+8..

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 37/43

Ja"aban++ Perhitungan interpolasi

1elisih bunga 1elisih P9 1elisih P9 dengan BI

&-7 8./,-3/8.. 8./,-3/8..

&27 48/-80/3.. 8./.../...

&7 &/825/2.. ,-3/8..

IRR # &- 7 $ ; Rp ,-3+8.. = Rp+ &+825+2..< % & 7IRR # &- 7 $ ./3, 7IRR # &-/3, 7

Maka usulan proyek ini di terima

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 38/43

Modified Internal Rate of Return

MIRR 'ingkat diskonto yang mengakibatkan nilai

sekarang dari biaya proyek sama dengan

nilai sekarang dari nilai akhirnya/ di mananilai akhir proyek adalah jumlah nilai masamendatang dari kas masuk yang

dimajemukan terhadap biaya modalperusahaan

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 39/43

Rumusan MIRR

P9 arus keluar # 

6riteria

MIRR H 'ingkat pengembalian # Di terima

MIRR 'ingkat pengembalian # Di 'olak

(It ;& $ k<nt

;& $ MIRR<n

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 40/43

(ontoh 6asus

1ebuah proyek investasi berusia 0 tahundengan tingkat pengembalian &. 7 daninvestasi a"al 2.../ dengan arus kas

pertahun sbb *'ahun & 3...

'ahun 3 0...

'ahun 0 ,... 'entukan MIRR @

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 41/43

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 42/43

MIRR

MIRR mengasumsikan arus kas darisemua proyek diinvestasikan kembalidengan tingkat pengembalian sebesarIRR proyek

MIRR dapat digunakan sebagai indikatoruntuk mengetahui profitabilitas

perusahaan

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 43/43

6asus

'erdapat 0 usulanproyek investasi denganumur ekonomi - tahun

dan investasi a"al 5.+.../ dengan tingkatpengembalian &- 7

 Arus kas pertahun ;<

 Analisa perdasarkanmetode penilaian asetriil @

 Arus kas

'ahun Proyek A Proyek ? Proyek (

& 0.... -.... &....

3 0.... ,.... 3....

0 0.... 0.... 0....

, 0.... 3.... ,....

- 0.... &.... -....