metode penilaian investasi pada aset riil

7/21/2019 Metode Penilaian Investasi Pada Aset Riil

http://slidepdf.com/reader/full/metode-penilaian-investasi-pada-aset-riil-56da175528ee3 1/43

Metode Penilaian

Investasi Pada AsetRiil

Manajemen Investasi

Julius Nursyamsi



Pendahuluan

Dalam menentukan usulan proyekinvestasi mana yang akan diterima atau

ditolak Maka usulan proyek investasi tersebut

harus dinilai



Metode Penilaian

Metode periode pengembalian Metode nilai sekarang bersih Metode indeks profitabilitas Metode internal rate of return – IRR

Metode modified internal of return MIRR



Metode Periode Pengembalian

Periode pengembalian – payba!k periodJangka "aktu yang dibutuhkan untuk

mengembalikan nilai investasi melaluipenerimaan – penerimaan yang dihasilkanoleh proyek investasi tersebut

Mengukur ke!epatan kembalinya danainvestasi



Rumus periode pengembalian jika arus per tahun jumlahnya berbeda

Periode pengambalian

a – b

# n $ % & tahun

! bn # 'ahun terakhir dimana jumlah arus kas

masih belum bisa menutup investasi mulamulaa # Jumlah investasi mulamula

b # Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke – n

( # Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke n $ &



Rumus periode pengembalian jika arus per tahun jumlahnya sama

Periode pengambalian

investasi a"al

# % & tahun arus kas

)sulan proyek investasi Periode pengembalian lebih !epat * layak Periode pengembalian lebih lama * tidak layak Jika usulan proyek investasi lebih dari satu maka periode

pengembalian yang lebih !epat yang dipilih



(ontoh arus kas setiap tahun

jumlahnya sama )sulan proyek investasi sebesar Rp+ ,-.

juta/ umurnya diperkirakan - tahun tanpa

nilai sisa/ arus kas pertahun yangdihasilkan selama umur proyek Rp+ &-. juta dan umur proyek yang disyaratkan ,tahun

Periode pengembalian proyek investasitersebut adalah *



Ja"aban

Periode pengembalian

Rp+ ,-. juta

# % & tahun Rp+ &-. juta

# 0 tahun

Periode pengembalian 0 tahun lebih ke!ildari yang disyaratkan maka usulan proyekinvestasi adalah diterima



(ontoh arus kas setiap tahun

jumlahnya berbeda 1uatu usulan proyek investasi senilai Rp+ 2..

juta dengan umur ekonomis - tahun/ 1yarat

periode pengembalian 3 tahun dan arus kaspertahun adalah * 'ahun & RP+ 0.. juta 'ahun 3 Rp+ 3-. juta

'ahun 0 Rp+ 3.. juta 'ahun , Rp+ &-. juta 'ahun - Rp+ &.. juta



Arus kas dan arus kas kumulatif

'ahun Arus kas Arus kas kumulatif

& 0..+...+... 0..+...+...

3 3-.+...+... --.+...+...

0 3..+...+... 4-.+...+...

, &-.+...+... 5..+...+...- &..+...+... &+...+...+...



Periode Pengembalian

Rp+ 2.. juta – Rp+ --. juta

# 3 $ % & tahun

Rp+ 4-. juta – Rp+ --. juta

# 3/3- tahun atau 3 tahun 0 bulan

Periode pengembalian lebih dari yangdisyaratkan maka usulan proyek investasi inidi tolak



6elemahan Metode PeriodePengembalian

'idak memperhatikan nilai "aktu dariuang

'idak memperhitungkan nilai sisa dariinvestasi

'idak memperhatikan arus kas setelah

periode pengembalian ter!apai



Periode Pengembalian Dengan

Diskonto Periode pembayaran kembali dengan arus kas

bersih di diskontokan

'ahun Arus 6as Diskonto &3 7 A6 diskonto 6umulatif A6 Diskonto

& 0.. .+850 324+5. 324+5.

3 3-. .+454 &55+3- ,24+&-

0 3.. .+4&3 &,3+,. 2.5+--

, &-. .+202 5-+,. 4.,+5-

- &.. .+-24 -2+4. 42&+2-

P9 42&+2-Diskonto i # &3 7

Pada tahun 3investasi belumselesai

N # 3



Penyelesaian Perhitungan

Periode pengembalian

a – b

# n $ % & tahun

! b

# 3 $ : ;2.. – ,24/&-< = ;2.5/-- – ,24/&-<

# 3 $ : &03/8- = &,3/, >

# 3 $ ./5035# 3/5035 tahun atau 3 tahun && bulan &5 hari



Rangkuman kasus

Periode pengembalian# 3/3- tahun

Periode pengembalian di diskontokan

# 3/5, tahun



(ontoh kasus

'ahun Arus kas proyek A Arus kas Proyek ?

& 3-.+... &..+...

3 30.+... &-.+...

0 8.+... 3-.+...

, -.+... 34-+...

- 0.+... 0..+...

Investasi proyek A dan ? masing – masing Rp+ -.. juta

Anda kerjakan di lembar kerja dan apa kesimpulannya @



Metode Nilai 1ekarang ?ersih

Metode nilai sekarang bersih – net present value – NP9Menggunakan pertimbangan bah"a nilai uang

sekarang lebih tinggi bila dibandingkan dengan nilaiuang pada "aktu mendatang/ karena adanya faktorbunga

Arus kas yang digunakan arus kas yang telahdidiskontokan atas dasar biaya modalperusahaan atau tingkat pengembalian yangdisyaratkan atau tingkat suku bunga



Rumusan

( * Arus kas

i * ?iaya modal – tingkat bunga

n * )mur proyek investasiBI * Investasi a"al

NP9 #(

&

$

(3

(0

(, $$ $ $

;& $ i<& ;& $ i<3 ;& $ i<0 ;& $ i<, ;& $ i<n

(nC BI



Perhitungan NP9 menggunakan tabel bunga danarus kas setiap tahun jumlahnya berbeda

Contoh perhitungan NPV dengan arus kas berbeda

'ahun Arus kas 'ingkat bunga Nilai sekarang ;P9<

;&< ;3< ;0< ;,< # ;3< % ;0<

& %%%% %%%% %%%%%

3 %%%% %%%% %%%%%

0 %%%% %%%% %%%%%

, %%%% %%%% %%%%%

- %%%% %%%% %%%%%

'otal nilai sekarang ;P9< %%%%%

Investasi a"al ;BI< ;%%%%%<

Nilai sekarang bersih ;NP9< %%%%%



Perhitungan NP9 menggunakan tabel bunga danarus kas setiap tahun jumlahnya berbeda

Rumus

NP9 # ;arus kas % faktor diskonto < – Investasi a"al

6eputusan NP9 positif diterima

Jika P9 arus kas lebih tinggi dari P9 investasi a"al

NP9 negatif ditolak Jika P9 arus kas lebih ke!il dari P9 investasi a"al

ihat tabel nilai sekarang

Anuitas sederhana



(ontoh kasus Arus kas ?erbeda

1uatu perusahaan sedangmempertimbangkan usulan proyek investasisebesar Rp+ 4.. juta/ dengan tingkatpengembalian yang disyaratkan &- 7/

perkiraan arus kas pertahun

'ahun Arus 6as

& Rp+ 0.. juta

3 Rp+ 3-. juta0 Rp+ 3.. juta

, Rp+ &-. juta

- Rp+ &.. juta



Ja"aban

'ahun Arus kas 'ingkat bunga Nilai sekarang ;P9<

;&< ;3< ;0< ;,< # ;3< % ;0<

& 0../.../... .+8252 32./88./...

3 3-./.../... .+4-2& &85/.3-/...

0 3../.../... .+2-4- &0&/-../...

, &-./.../... .+-4&8 8-/44./...

- &../.../... .+,543 ,5/43./...

'otal nilai sekarang ;P9< 4&2/85-/...

Investasi a"al ;BI< 4../.../...

Nilai sekarang bersih ;NP9< &2/85-/...

Nilai NP9 positif sebesar Rp+ &2+85-+.../ maka usulanproyek investasi ini layak diterima

ihat nilai tabelnilai sekarang!o * &- 7



(ontoh kasus Arus kas 1ama

1utau perusahaan mempertimbangkan usulanproyek investasi sebesar Rp+ ,. juta tanpa nilaisisa dan arus kas pertahun sebesar Rp+ &3 jutaselama - tahun dengan tingkat pengembalianyang disyaratkan 3. 7+

Nilai NP9 # ; Arus kas % aktor diskonto< – BI

# ; Rp+ &3 juta % 3/55.2 < – Rp ,. juta

# Rp 0-+884+3.. – Rp+ ,. juta# Rp+ – ,+&&3+8..

)sulan proyek ini lebih baik ditolak/ NP9 negatif



Metode Indeks Profitabilitas

Perbandingan antara present value – P9arus kas dengan investasi a"al

Rumusan PI

PI #

(

;& $ i<

IB6eteranganP9 # present valueIB # Investasi a"al

P9



6riteria penilai * PI E & * ayak – diterima PI F & * 'idak layak ditolak

(ontoh kasus'ahun Arus kas 'ingkat bunga Nilai sekarang ;P9<

;&< ;3< ;0< ;,< # ;3< % ;0<

& 0../.../... .+8252 32./88./...

3 3-./.../... .+4-2& &85/.3-/...

0 3../.../... .+2-4- &0&/-../...

, &-./.../... .+-4&8 8-/44./...

- &../.../... .+,543 ,5/43./...

'otal nilai sekarang ;P9< 4&2/85-/...

Investasi a"al ;BI< 4../.../...

Nilai sekarang bersih ;NP9< &2/85-/...



Penyelesaian kasus

Indek keuntungan *PI # ; 4&2+58-+... = 4..+...+... <

PI # &/ .3,3 Proyek investasi ini layak



Metode Internal Rate Bf Return

IRR 'ingkat pengembalian internal – internal rate of

return – IRR

'ingkat bunga yang dapat menjadikan NP9 samadengan nol/ karena P9 arus kas pada tingkat bungatersebut sama dengan investasi a"alnya

Metode ini memperhitungkan nilai "aktu uang/

jadi arus kas di diskontokan atas dasar biayamodal – tingkat bunga



Rumusan IRR

NP9 # . #(

&

$

(3

(0 $$ $

;& $ i<& ;& $ i<3 ;& $ i<0 ;& $ i<n

(nC BI

(* Arus kasi * ?iaya modal – tingkat bunga yang di!ari

pada tingkat diskonto NP9 akan menjadi noln * )mur proyek investasiBI * Investasi a"al



angkah – langkah menghitung

IRR * Gitung P9 arus kas yang dihasilkan usulan

proyek investasi dengan menggunakan tingkat

suku bunga yang dipilih sembarangan ?andingkan hasil perhitungan poin & diats

dengan IB – nya Jika hasilnya negatif/ !oba dengan suku bunga yang

lebih rendah Jika hasilnya positif/ !oba dengan suku bunga lebih

tinggi



anjutan CCCCC

anjutkan poin langkah 3 diatas sampaiP9 – nya mendekati BI ;selisih P9 denganinvestasi a"al # & dan $ &<

Menghitung tingkat diskonto dari usulanproyek investasi tersebut dengan teknikinterpolasi



(ontoh kasus Arus kas ?erbeda

1uatu perusahaan sedangmempertimbangkan usulan proyek investasisebesar Rp+ &&3+-..+.../ dengan tingkatpengembalian yang disyaratkan &- 7/

perkiraan arus kas pertahun'ahun Arus 6as

& Rp+ ,-+...+...

3 Rp+ 04+-..+...0 Rp+ 0.+...+...

, Rp+ 33+-..+...

- Rp+ &-+...+...



Ja"abanCCC+

6ita !oba dengan tingkat suku bunga &0 7 dan&3 7/ bagaimana nilai P9 terhadap investasi a"al

'ahun Arus kas 'ingkat bunga Nilai sekarang ;P9< 'ingkat bunga Nilai sekarang ;P9<

;&< ;3< &0 7 ;0< ;,< # ;3< % ;0< &3 7 ;-< ;2< # ;3< % ;-<

& ,-/... .+88-. 05/83- .+8535 ,./&8&

3 04/-.. .+480& 35/022 .+4543 35/85-0 0./... .+250& 3./450 .+4&&8 3&/0-,

, 33/-.. .+2&00 &0/455 .+20-- &,/355

- &-/... .+-,38 8/&,3 .+-24, 8/-&&

'otal nilai sekarang ;P9< &&&/532 &&,/305

Investasi a"al ;BI< &&3/-.. &&3/-..

Nilai sekarang bersih ;NP9< -4- &/405



Ja"abanCCC+

1elisih bunga 1elisih P9 1elisih P9 dengan BI

&37 &&,/3,. &&,/3,.

&07 &&&/53- &&3/-..

&7 3/0&- &/4,.

Gasil P9 *

&0 7 # -4- &3 7 # &+4,.?uat perhitungan interpolasi?erbasis &3 7 *

?erbasis &0 7 *1elisih bunga 1elisih P9 1elisih P9 dengan BI

&37 &&,/3,. &&&/53-

&07 &&&/53- &&3/-..

&7 3/0&- -4-



Men!ari nilai IRR

?asis &3 7IRR # &3 $ ;Rp+ &+4,.+... = Rp+ 3+0&-+...< % & 7IRR # &3 7 $ ./4- 7

IRR # &3/4- 7 ?asis &0 7IRR # &0 7 $ ;RP -4-+... = Rp+ 3+0&-+... < % & 7IRR # &0 7 $ ; ./3,8 7<

IRR # &3/-4 7 Nilai IRR lebih ke!il dari &- 7/ maka usulan proyek

investasi ini di tolak



6asus arus kas setiap tahunnya

jumlahnya sama 1uatu perusahaan mempertimbangkan

usulan proyek investasi sebesar Rp+ 8.

juta/ menghasilkan arus kas setiap tahunRp+ 3, juta/ selama - tahun dengantingkat pengembalian yang disyaratkan &3

7 ?erapa besarnya IRR @



Ja"aban

Di!oba faktor diskonto &- 7NP9 # ;arus kas % aktor diskonto< – BINP9 # ;Rp+ 3, juta % 0/0-33 < Rp+ 8. jutaNP9 # Rp+ 8.+,-3+8.. – Rp 8. juta

NP9 # Rp ,-3+8.. Di!oba faktor diskonto &2 7

NP9 # ;arus kas % aktor diskonto< – BINP9 # ;Rp+ 3, juta % 0/34,0 < Rp+ 8. jutaNP9 # Rp+ 48+-80+3.. – Rp 8. jutaNP9 # Rp – &+,&2+8..



Ja"aban++ Perhitungan interpolasi

1elisih bunga 1elisih P9 1elisih P9 dengan BI

&-7 8./,-3/8.. 8./,-3/8..

&27 48/-80/3.. 8./.../...

&7 &/825/2.. ,-3/8..

IRR # &- 7 $ ; Rp ,-3+8.. = Rp+ &+825+2..< % & 7IRR # &- 7 $ ./3, 7IRR # &-/3, 7

Maka usulan proyek ini di terima



Modified Internal Rate of Return

MIRR 'ingkat diskonto yang mengakibatkan nilai

sekarang dari biaya proyek sama dengan

nilai sekarang dari nilai akhirnya/ di mananilai akhir proyek adalah jumlah nilai masamendatang dari kas masuk yang

dimajemukan terhadap biaya modalperusahaan



Rumusan MIRR

P9 arus keluar #

6riteria

MIRR H 'ingkat pengembalian # Di terima

MIRR 'ingkat pengembalian # Di 'olak

(It ;& $ k<nt

;& $ MIRR<n



(ontoh 6asus

1ebuah proyek investasi berusia 0 tahundengan tingkat pengembalian &. 7 daninvestasi a"al 2.../ dengan arus kas

pertahun sbb *'ahun & 3...

'ahun 3 0...

'ahun 0 ,... 'entukan MIRR @



MIRR

MIRR mengasumsikan arus kas darisemua proyek diinvestasikan kembalidengan tingkat pengembalian sebesarIRR proyek

MIRR dapat digunakan sebagai indikatoruntuk mengetahui profitabilitas

perusahaan



6asus

'erdapat 0 usulanproyek investasi denganumur ekonomi - tahun

dan investasi a"al 5.+.../ dengan tingkatpengembalian &- 7

Arus kas pertahun ;<

Analisa perdasarkanmetode penilaian asetriil @

Arus kas

'ahun Proyek A Proyek ? Proyek (

& 0.... -.... &....

3 0.... ,.... 3....

0 0.... 0.... 0....

, 0.... 3.... ,....

- 0.... &.... -....

metode penilaian investasi pada aset riil

Documents