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ESTRUCTURA
DE COSTES DE
LAS
PROMOCIONES
INMOBILIARIAS
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CUADERNOS
PRÁCTICOS
DEL
PROMOTOR Y
GESTOR
INMOBILIARIO
2015/11 Edición 1ª
Antonio Caparros Navarro
Juan Fernández Caparros
(Prayde Gestión, SL)
INDICE
11 .1 . - REL ACI ÓN DE COS TES
1 . - ADQUIS I CIÓN de S OLAR 9
2 . - ES TUDIOS TÉCNI COS INI CIALES 1 3
3 . - HONORARIOS TÉCNI COS de PROYECTOS 2 1
4 . - L ICENCI AS Y PERMIS OS DE CONS TRUCCIÓN 27
5 . - CONS TRUCCIÓN 3 0
6 . - D IRECCI ÓN FACULTATIVA de OBRAS 31
7 . - T I TUL ACIÓN de l a PROMOCIÓN 3 4
8 . - GASTOS de ENTREGA de l a OBRA 3 5
9 . - GASTOS de l PROMOTOR 3 7
10 . - GAS TOS MANTENIMIENTO EDIF I CIO 38
11 . - GAS TOS DE COMERCI AL IZACIÓN 39
12 . - IMPUESTOS ASOCIADOS CON L A VENTA 40
13 . - AMORTI ZACIÓN de l ED IF I CIO 42
14 . - GAS TOS F INANCIEROS 4 2
15 . - IMPUESTOS 48
11 .2 . - ES TRUCTURAS MEDIAS DE COSTES 48
CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-
Su j e t o pa s i v o de I VA
Su j e t o Pa s i vo O ca s iona l de I VA
Opera c i ón s u j e t a y n o exen ta de I VA
Opera c i ón s u j e t a y ex en ta de I VA
Renunc i a a l a exe nc i ón de I VA
Opera c i ón Su j e t a a TPO
Opera c i ón Su j e t a a A J D
I mpues t o sob re e l V a l or Aña d i do ( I VA )
I mpues t o sob re T ran s mi s i one s Pa t r i m on i a l e s Oneros a s (T PO)
I mpues t o sob re Ac tos J u r í d i cos D o cum en tad os
I mpues t o d e B i ene s I n mueb l e s ( I B I )
I mpues t o S obre I n c re men to de v a lor de l os B i en e s de na tu ra l e za
U rbana ( I VBNU)
I mpues t o sob re Cons t ru cc i one s , I n s t a l a c i one s y Ob ra s ( I C I O)
Ma rgen Un i t a r io
Ta s a s U rban í s t i c a
I mpues t o sob re Ac t i v i dad e s Ec onó mica s ( I AR )
Pre c io de E j e cu c ió n Ma te r i a l d e una E d i f i c a c ión
Pre c io de Co n tra t a
U rban i z a c i ón I n t e r i or
P l u s va l í a Mun i c i p a l
Cos te s de una P ro mo c ió n
Ga s tos d e una P ro mo c ió n
L i cenc i a de Ac t i v i dad
L i cenc i a Pr i me ra Ocupa c i ón
L i cenc i a de F unc iona mien to
O f i c i n a de C on t ro l T écn i c o (OCT)
Con tr o l de Ca l i dad
Cer t i f i c a c ió n Energ é t i c a de E d i f i c i o s
Ga s tos d e Ad min i s t r a c ión de l Pr om ot or
Ga s tos Gene ra l e s de l Pr om ot or
Cos te s de C ome rc i a l i z a c ión
Ga s tos d e Pub l i c i da d
Comi s i one s de Ven ta s
Comi s i one s de a dq u i s i c i ón s o l a r
Ga s tos d e Man ten im ien t o de un E d i f i c i o
Man ten i m ien to p re ven t i v o
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
ESTRUCTURA DE COSTES Enero 2015 Página 4
11. - ESTRUCTURA DE
COSTES Y GASTOS DE
LAS PROMOCIONES
INMOBILIARIAS DE USO
RESIDENCIAL
Se p re s en ta una r e l a c i ón de c os te s
que i n te rv i enen en una Pr om oc i ón
I nmob i l i a r i a de u s o re s i den c i a l .
En d i cho Cuadr o de Cos te s he mos
i n ten tad o re l ac ion ar todos los
ex is tentes , c on ind epend enc ia
de su ma y or o m enor
inc id enc ia econ óm ica y de q ue ,
s e a ma s o menos d i f í c i l h a ce r una
e s t ima c ió n , hu yen do s i em pre de
e s t a b l e c e r un Cap i tu lo de
I mprev i s t os que , e n nu e s t r a
op i n i ón , a yuda p o c o a l a g e s t i ón
A l con t r a r io ; s i un c ier to c os te
se re lac ion a , a u nque
p re supues t a r i a men t e s e a c on una
c i f r a muy e qu i v oca da , e l s im p l e
hecho de re l a c iona r lo s ign i f i ca
que e x is te una g es t i ón a
rea l iz ar por e l prom otor y , e s to
s i emp re e s una a v i s o que f a c i l i t a l a
m i sma .
Tampo co so mos de l a op in ión
de escond er l os dentro de l
ep ígr a fe de Gas tos G ener a l es ,
c a jón de s a s t re en e l que e s una
p rá c t i c a h ab i tu a l eng l oba r a l g unos
de e l l o s , o t amb ién en o t ros
ep í g r a f e s ma s g ene ra l e s , c o mo
sucede c on e l c a so de las
acom et id as de serv ic ios a un
ed i f ic io ( e l é c t r i c a s , a g ua , g a s ,
e t c . ) que a l g un os eng loban d en t ro
de l c a p í tu lo de c ons t ruc c ió n .
Esta práct ic a c on re spe c t o a l
cos te d e c ons t rucc ión , muy
hab i tu a l , po r c i e r t o , t ampoc o la
compart imos , es m as ,
actuam os en sent id o c ontr ar i o ,
de s g los an do e l de a que l l o s
e l eme n t os que l a con f or man , c o mo
pueden s e r l o ca l e s c om erc i a l e s ,
p l a z a s de g a r a j e o t r a s te ros , a un
s i end o c ons c i en t e s de l a s
d i f i cu l t a de s qu e t i en e l a e s t i mac i ón
de t a l e s de s g l os e s .
Pe r o c uand o v eam os t ema s de
v i a b i l i da d , c omprend erem os la
ayud a que nos pres tan para
ca l cu l ar m árgen es un it ar i os ,
por t i pos de p ro duc tos
i nm ob i l i a r i os que e s un e l e men to
c l a ve p a ra a p rox ima rnos a l a s
dec i s i one s de v i a b i l i da d de l a
p ro mo c ió n , a un s i en d o c ons c i e n te s
de l a s d i f i cu l t a d e s de impu ta c i ón
de c os te s qu e s e p re s en tan .
Al Cuadro de C ostes s e le
añad e un brev e com entar io
sobre su s ign i f ic ado y se dan ,
t ambi én bre vem ente
re ferenc i as y es t im ac ion es para
su ap l ica c i ón .
Po r c a da un o de e sos c os te s h ab r í a
que re l a c i ona r , p a r a un c a so
conc re t o , y en una t a b l a “ a d h oc”
l o s s i g u i en te s í t e ms :
s u imp or te t o t a l p rev i s t o
e l % qu e rep re s en ta sob re e l
to t a l de c os te s , a f i n de
con ocer s u p e so e
imp or ta n c i a re l a t i vos
l a nor ma t i v a l e g a l a p l i c a b l e a
c ada uno de e l l o s
e l I VA sop or tad o , que no e s
un cos te , pe ro que i n f l u ye
en l os c os t e s f i n a nc i e ros
pue s to que ha y que
f i n a nc i a r l o de s de s u e ven tua l
deveng o ha s t a s u d evo luc i ón
pos te r i or
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
ESTRUCTURA DE COSTES Enero 2015 Página 5
11.1. - RELACIÓN DE COSTES
1. - ADQUISICIÓN de SOLAR 1 .1 . - Pre c io de A dqu i s i c i ó n
1 . 2 . - I mp ues t os E s t a t a l e s
1 . 3 . - I mp ues t os Loca l e s ( I VBNU)
1 . 4 . - N ota r i a y Reg i s t ro
1 . 5 . - I B I
1 . 6 . - Co mi s i one s AP I y o t ros
2.- ESTUDIOS TÉCNICOS INICIALES 2 .1 . V i a b i l i da d Ge om ét r i c a
2 . 2 . - E s tud io Ge o técn i co
2 . 3 . - Se ña l ami en t o a l i ne a c io ne s y r a s a n te s
2 . 4 . - E j e cuc ión D e rr i b o Cons t ru cc i one s Ex i s ten t e s
2 . 5 . - V a l l a do S o l a r
2 . 6 . - Ga ran t í a s
2 . 7 . - E s tud io V i a b i l i da d Pr om oc i ón
3.- HONORARIOS TÉCNICOS de PROYECTOS 3 .1 . - A rqu i te c t os
3 . 1 . 1 . - Pr oye c t o d e D err i bo
3 . 1 . 2 . - An tep ro yec to
3 . 1 . 3 . - Pr oye c t o Bá s i c o de Ed i f i c a c i ón
3 . 1 . 4 . - Pr oye c t o d e E j e cuc i ón de l a E d i f i c a c ión
3 . 1 . 5 . - Ce r t i f i c a d o E f i c i enc i a Energ é t i c a de l Pr oyec t o
3 . 2 . - A rqu i te c t os Técn i cos
3 . 2 . 1 - E s tud io Pr oye c t o
3 . 2 . 2 . - C oo rd i n ad or Segu r i dad y S a l ud en e l p r oyec to
3 . 2 . 3 . - E s tu d i o Segur i da d y S a l u d
3 . 2 . 4 . - Pr og ra ma Con t ro l de Ca l i dad
3 . 3 . - I n g en i e ros I n dus t r i a l e s
3 . 3 . 1 . - Pr oye c t o d e Ac t i v i dad
3 . 3 . 2 . - Pr oye c t o I n s t a l a c ione s
3 . 4 . - I n g en i e ros de Te l e c omun i c a c i ón
3 . 4 . 1 . - Pr oye c t o I n f r a e s t ruc tu ra Te l e co m un i c a c i one s
3 . 5 . - Ot ros Pr oye c t os
3 . 6 . - V i s a d os Co l e g i a l e s
4.- LICENCIAS Y PERMISOS DE CONSTRUCCIÓN 4 .1 . - L i ce nc i a a Obra s ( I C I O)
4 . 2 . - T a s a U rban í s t i c a
4 . 3 . - Ot ros Cos te s A soc i a d os
4 . 4 . - L i ce nc i a Ac t i v i da d (Ga ra j e s y P i s c i n a s )
4 . 5 . - T a s a s Ca l i f i c a c i ón P ro v i s i ona l VP P
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
ESTRUCTURA DE COSTES Enero 2015 Página 6
5.- CONSTRUCCIÓN 5 .1 . - V i v i en da s
5 . 2 . - Lo ca l e s
5 . 3 . - Ga ra j e s
5 . 4 . - T ra s t e r os
5 . 5 . - U rban i z a c i ón I n t e r i or
5 . 6 . - Rev i s i ó n de Pr ec i os
5 . 7 – Me d ida s S egur i dad y S a l u d
5 . 8 – En s a y os Con t ro l de Ca l i dad
5 . 9 – Aco me t i da s de Se rv i c i os
5 . 9 . 1 . - Energ í a E l é c t r i c a
5 . 9 . 2 . - Agua
5 . 9 . 3 . - S a neam ien t o
5 . 9 . 4 . - Ga s
5 . 9 . 5 . - T e l e f on í a
6.- DIRECCIÓN FACULTATIVA de OBRAS 6 .1 . - A rqu i te c t os
6 . 2 . - Apa re j a d ore s y A rqu i te c tos Té cn i c o s
6 . 3 . - Co or d in a c ión Segur i dad y S a l u d
6 . 4 . - I n s pec c i ón Con tr o l Técn i c o
6 . 5 . - I n g en i e ros (Te l e c om un i c a c ion e s e I ndus t r i a l e s )
7.-TITULACION de la PROMOCIÓN 7 .1 . - D ec l a r a c i ón Obra Nue va en c o ns t ru cc ió n
7 . 1 . 1 . - A rance l e s No ta r i a l e s
7 . 1 . 2 . - I mpues tos A J D
7 . 1 . 3 . - A rance l e s Reg i s t r o Pr op i e dad
7 . 2 . - D i v i s i ón H or i zon ta l
7 . 2 . 1 . - A rance l e s No ta r i a l e s
7 . 2 . 2 . - I mpues to A J D
7 . 2 . 3 . - A rance l e s Reg i s t r o Pr op i e dad
8.- GASTOS de ENTREGA de la OBRA 8 .1 . - Cer t i f i c a do F i n a l de O bra
8 . 2 . - Ac ta de recep c i ón Obra
8 . 3 . - L i ce nc i a 1 ° Ocupa c ión
8 . 4 . - Ced u l a d e H ab i t a b i l i da d
8 . 5 . - L i ce nc i a F unc iona mien t o
8 . 6 . - L i b ro E d i f i c i o
8 . 7 . - Cer t i f i c a do E nerg é t i c o
8 . 8 . - Ac ta Nota r i a l Ob ra Nueva Ter mina da
8 . 8 . 1 . - OCT
8 . 8 . 2 . - P ó l i z a Segur o D ecena l
8 . 9 . - B o l e t i ne s I n s t a l a do re s
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
ESTRUCTURA DE COSTES Enero 2015 Página 7
9.- GASTOS del PROMOTOR 9 .1 . - Ga s t os Ad min i s t r a c ión
9 . 2 . - Ga s t os Ger enc i a l e s Em pres a I mpu ta dos
9 . 3 . - Ge renc i a Coop era t i v a s
10. - GASTOS MANTENIMIENTO EDIFICIO 10 .1 . - Pre ven t i v o
10 . 2 . - Co rre c t i vo
TOTAL COSTES EXPLOTACIÓN BRUTOS
11. - GASTOS DE COMERCIALIZACIÓN 11 .1 . - Pr om oc i ón y Pub l i c i da d
11 . 2 . - Co mi s i one s de Ven ta s
11 . 3 . - Ga s t os d e P os ven ta
12. - IMPUESTOS ASOCIADOS CON LA VENTA 12 .1 . - I m pues t o Ac t i v i dad e s Eco nó mica s ( I AE )
12 . 2 . - P l u s va l í a
TOTAL COSTES DE EXPLOTACIÓN
13. - AMORTIZACIÓN del EDIFICIO
14. - GASTOS FINANCIEROS 14 .1 . Ga s t os d e T ram i t a c ión Pré s t am o H i pote ca r i o Sub rog ab l e
14 . 1 . 1 . - Cer t i f i c a d o RP
14 . 1 . 2 . - T a s a c ión
14 . 2 . Cons t i t u c i ón Pré s t am o H ipo teca r io Subrog ab l e
14 . 2 . 1 . - A rance l e s No ta r i a l e s
14 . 2 . 2 . - I mpues to A J D
14 . 2 . 3 . - A rance l e s Reg i s t ro Pr op i e dad
14 . 3 . - Ga s tos p or D i s p os i c ione s de l p ré s t amo H ipo teca r io Subr og ab l e
o h i p ote ca r i o
14 . 3 . 1 . - Com i s ió n Aper tu ra
14 . 3 . 2 . P ó l i z a Segur o I n cen d i os
14 . 3 . 3 . - T a s a c ion e s obra e j e cu tada
14 . 3 . 4 . - Mon i t or i n g
14 . 3 . 5 . - I n te re s e s en pe r i od o d e c a ren c i a
14 . 3 . 6 . - Com i s ió n de D i s p on ib i l i da d
14 . 3 . 7 . - Com i s ió n Amo r t i z a c i ón a n t i c i p ad a
14 . 4 . - C ré d i tos Puen te
14 . 4 . 1 . - Com i s ió n Aper tu ra
14 . 4 . 2 . - Com i s ió n de d i s p on ib i l i da d
14 . 4 . 3 . - I n te re s e s
14 . 5 . - Ga s t os d e a va l e s l e y 57
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
ESTRUCTURA DE COSTES Enero 2015 Página 8
14 .6 . - D es cu en t o de E f e c t os
14 . 6 . 1 . - Ga s tos y Com i s io ne s
14 . 6 . 2 . - I n te re s e s D es cuen to
14 . 7 . - Ga s t os p or n o s ubr og a c i ón
14 . 8 . - O tr os g a s tos F i n anc i e r os
TOTAL COSTES ANTES DE IMPUESTOS
15. - IMPUESTOS 15 .1 . - I m pues t o d e So c i e dades
15 . 2 . - T a s a Cámara Com e rc io
SUMA TOTAL COSTES
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
ESTRUCTURA DE COSTES Enero 2015 Página 9
En los ep í g r a f e s s i g u i en te s da mos
una b reve de s c r i p c ió n de l os
cos te s re s eñad os en e l Cuadro
a n te r i or h a c i end o h i n cap i é e n l a s
d i s pos i c i one s l e g a l e s que i n c i den
sobre e l l o s , y a qu e l os que s e
e s t iman p or expe r i enc i a de l
p ro mo to r s on d i f í c i l e s de
re f e ren c i a r .
1.- ADQUISICIÓN DEL
SOLAR POR
COMPRAVENTA
Es e l c a so ma s f r e cuen te y a l e l
nos ce n t r a rem os a unq ue en e l
ep í g r a f e 1 . 6 h a rem os menc ión de
o t r a s t i p o l og í a s de a dqu i s i c i ón de
e s te t i po de i nmue b l e s .
1 . 1 . - PR ECI O d e ADQ UI S I CI Ó N
Es e l que e l p r om ot or debe a b ona r
a l dueñ o de l s o l a r qu e s e t r a n smi te
s e gún l o a c or dad o .
1 .2 . I MPUES T O S ES T AT ALES
En g enera l un a t ransmis ión de
so l a r c on s u en t r eg a
cor re spo nd i en t e es ta somet ido a
IVA s i se d an las c ond i c i ones
genera l es que s e e xp l ic i t an en
e l ep í g r a f e s i g u i en te y , en c aso
contrar i o a l impues to d e TP O.
1. 2 . 1 . - IMPUESTO S OBR E EL
VALOR AÑAD IDO ( I VA)
Pa r a que una t r a n s mi s i ón de s o l a r
e s té s u j e t a a I VA e s nece s a r i o que
se den l as t res c ond i c i ones
s igu i entes que debe cu mp l i r e l
vend edor :
Que s ea su j eto pas iv o d e
IVA
Que se t rat e de un a
entrega
Que e l b i en t ransm it id o
es te a f ecto a su act i v id ad
El vend edor es su jet o pas iv o de
IVA cu ando es empresar io o
profes i ona l dad o de a l ta en
a lgun a act iv id ad y tamb i én l o
e s , cu and o a un s i end o pe r sona
f í s i c a , e l s o l ar ha de ven ido en
ta l c ond ic ión p orque é l l o ha
urban iz ado d i r ec t a men te o b i en
l o h a a po r t a do a una J un t a de
Compens a c ión y , en e s te u l t i mo
ca so e s s u j e t o pa s i vo de I VA , en
e s tos c a sos s u j e t o pa s i vo
oca s io na l , de sd e e l mo men to que
ha a bonad o a l g u na cu ota de
u rban i z a c ión de s de q ue s e i n i c i o
a que l l a ( e s dec i r n o ba s t a con
a bona r cu ota s de l a J un t a , s i n o que
deben s e r pos te r i or e s a l i n i c i o
re a l y e f e c t i vo de l a s obra s de
u rban i z a c ión ) .
Pue s b i en en t od os e s tos c a s os y
dada l a n a tu ra l e za d e l b i en
t r a n sm i t i d o que e s un s o l a r , la
t ransmis i ón es tá su jeta y no
ex enta d e IVA a l t ip o g enera l
v ig ente de l 21 % en c onc ep t o de
I VA sopor tad o que e l dueñ o de l
s o l a r , en t o do ca so debe
reper cu t i r s ob re e l p ro mo to r .
Pero es te in crem ento n o es un
cos te p ara e l pr om ot or , c o mo
ve re mos s e gu i dam en t e .
En e f e c to e l I VA rep erc u t i d o p or
e l d ueño d e l s o l a r s e a em pres a r io
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
ESTRUCTURA DE COSTES Enero 2015 Página 10
o s u j e t o pa s i vo o ca s iona l debe
i n g re s a r l os en H ac i en da p or l a
d i f e re nc i a de l os I VAS sopor tad os ,
en s u c a so p or o t r a s ope ra c i one s ,
m ien t r a s que e l Pr om ot or
com pens a e l I VA c on o t ros I VAS
reper cu t i d os .
En g ene ra l , e l Pr om ot or t end rá l a
cons i de ra c ió n de emp res a r i o c on
de re cho a dec l a r a r e l 10 0 % I VA
mensua l men te ( e s l o ma s h ab i tu a l y
f a vorab l e ) y p odrá comp ensar
IVA o b i en so l ic i t ar la
dev oluc i ón de l I VA sopor t ado
s i , co mo e s h ab i t u a l a l p r i n c i p io de
una p ro moc ión n o t i ene ve n ta s y ,
consec uen t eme n te n o pue de
com pens a r I VA repe rcu t i do .
An te una pe t i c i ó n de de vo luc i ón
de I VA H ac i enda t i ene s e i s mese s
p a ra co mpr oba r y d evo l ve r , p or l o
que ev i de n te men te e s tos I VAS
a f e c t a n a l a t e so re r í a de l a
empr e s a y s upo nen ev i d en te men te
un g a s to f i n a nc i e ro po r e l t i em po
que l a a d min i s t r a c ión t a r da e n s u
dev o luc ión , pe ro , en n i n gún c a so
e s un c os te d e l a p ro mo c i ón , s a l vo
com o ve rem os en Cuader no
pos te r i or cuan do s e t r a t a de
p ro mo c io nes en a r ren dam ien to s i
puede s e r un g a s to en
de t e rm inada s c i r c un s t a nc i a s .
E l I VA y l a f i j a c ión de s u s t i pos
son de recau da c i ón e s t a t a l
1 .2 . 2 . - IMPU EST O D E
TRANSMIS IONES
PATRIMONIALES ( TPO)
S i no se dan a lgun a de l as t res
c ir cuns tanc ias s eña l adas en e l
ep ígr a fe anter ior e l so lar
queda s u j e t o y e xen t o de I VA y ,
en c onsecu enc i a que da su j eto a
TPO , cu ya re cauda c ión y t i pos l o s
f i j a n l a s CCAA , s i endo e l Cuad ro
v i g en te e l s i g u i en te :
TABLA 11 . 1 . - T I POS V I GENT ES EN
2015 D E TPO Y A J D
(NO) T I PO ESPEC I AL S I NO SE
RENUNCI A A LA EXENCI ÓN
( S I ) T I PO ESP EC I AL S I SE
RENUNCI A A LA EXENCI ÓN
Nota . - En l a s c i u dades a u t onó mica s
de Ceu ta y Me l i l l a , s ob re l os t i pos
i nd i c ad os , s e a p l i c a una
bon i f i c a c ió n de l 50%
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COMUNI -D AD
AUTONOMA
T I PO
I MPUESTO TRANSMI -
S I ONES PATR I -
MONI ALES (TPO)
I MPUESTO D E ACTOS
J UR I DI COS D OCUMEN -
TAD OS (A J D )
GENE
RAL
(NO)
RENUNCI A
GENERAL ( S I ) RENUNCI A
AND ALUCI A Va r i a b
l e ( 1 )
- 1 , 50 2 , 00
ARAGON 7 ,00 2 , 00 1 , 00 1 , 50
ASTUR I AS Va r i a b
l e ( 2 )
2 , 00 1 , 20 1 , 50
BALEARES 8 , 00 4 , 00 1 , 2 2 , 00
CANAR I AS 6 , 50 - 0 , 75 1 , 00
CANTABR I A 7 , 00 4 , 00 1 , 50 2 , 00
CAST I LLA
MANCH A
8 ,00 4 , 00 1 , 25 1 , 50
CAST I LLA Y
LEON
8 ,00 - 1 , 50 2 , 00
CATALUÑA 10 ,00 - 1 , 50 1 , 80
CEUTA Y
MEL I LLA
6 , 00 - 0 , 50 0 , 50
EXTREMAD URA 7 , 00 3 , 00 1 , 20 2 , 00
GAL I C I A 10 , 00 - 1 , 50 2 , 00
LA R I O J A 7 , 00 2 , 00 1 , 00 1 , 50
MAD RI D 6 , 00 - 0 , 75 1 , 50
MURC I A 7 , 00 3 , 00 1 , 20 2 , 00
NAVARRA 6 , 00 - 0 , 50 0 , 50
VALENCI A 7 , 00 - 1 , 50 2 , 00
PA I S VASCO 8 ,00 - 0 , 50 2 , 00
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( 1 ) ANDALU CIA ( L ey 8 / 201 0 , de
6 de j u l i o , de me d i da s t r i bu t a r i a s
de re a c t i v a c i ón ec onó mi ca )
Se a p l i c a r a e l t i po de l 8 %
pa ra l a s t r a n s a cc ion e s que
s uperen l os 40 0 . 000 € d e
b a s e imp on ib l e . Y un t i p o
redu c i do de l 3 , 5% pa ra l a s
que n o s upe ren l os 130 . 00 0
€ .
( 2 ) PR I NCI PADO DE AS T UR I AS
( L ey 5 / 2010 , de 9 de j u l i o , de
med ida s u rg en t e s p a ra l a
con tenc ión d e l g a s to pub l i co y en
ma te r i a t r i bu t a r i a p a ra l a
con tenc ión de l dé f i c i t p ub l i co )
- E l t i po de TPO s e a p l i c a r a l a
s i g u i en t e e s ca l a :
B a s e I mpon i b l e T i po de TPO
D e 0 a 300 . 000 € 8%
D e 300 .000 a 500 . 000 € 9%
Má s de 500 . 0 00 € 10%
( 3 ) CANTAB RIA ( L ey 6 / 2 009 , de
28 de d i c i e mbr e , de p re supues tos
g enera l e s p a ra e l 2010 ) )
T i po Gen era l de TPO … … 7 ,00 %
T ramo de exce s o so bre 300 . 0 00 €
de ba s e i mpo n ib l e……. 8 , 00 % ( * )
( * ) e s te t i p o s e a p l i c a r a
t amb i én a l t r am o de exce s o
sobre 30 . 0 00 € en e l c a so d e
p l a z a s de g a r a j e n o
v i n cu l a da s .
El TPO s i es un cos te y , en
consec uenc i a el Pro motor
prefer ir á pag ar IVA a unq ue e l
t i p o s e a s uper io r y , r enun c i a r a l a
exenc i ón de l I VA , lo que podrá
rea l iz ar en l o s s i g u i en te s c a sos :
Que e l ven de dor s e a t a mb ié n
s u j e t o pa s i v o de I VA
Que la renunc ia se h ag a
exp l i c i t a en un mo men to
a n te r i or a l a f o rma l i z a c i ó n
de l a co mp ra ven ta o
s imu l t á neame n te con e l l a ,
En es tos cas os de pos ib i l idad
de renunc ia a l gunas C CAA
t ien en t ipos d e T PO mas
reduc id os s i pu d i end o renun c i a r a
l a exenc i ón no s e re nunc i a co mo
s e i nd i c a en l a T ab l a 11 . 1 .
1. 2 . 3 . - IMPUESTO S OBR E
ACTOS JURÍD IC OS
DOCUMENTAD OS (AJD)
Es te i mpues t o gra v a con cu ota
var iab le , cu ya recau da c i ón y t i pos
l o s f i j a n l a s CCAA y s e s eña l a n en
l a T ab l a 11 . 1 dos t ipos de
opera c i ones :
Las co mprav entas d e
so l ar su jet as y no
ex entas de IVA a l t i po
g enera l de A J D po r e l hec ho
de o t org a r s e en e s c r i tu r a
púb l i c a co mo e s l o h ab i tu a l
en a dqu i s i c i ón d e so l a re s
Las renunc i as a l a
ex enc i ón en op era c i one s
s u j e t a s y exe n ta s de I VA ,
que que dan s u j e t a s en
a l g una s CCAA a un t i po de
A J D i n c remen ta do so bre e l
g enera l .
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En e l c a so de opera c io ne s s u j e t a s a
TPO no e x i s te g r a vamen po r A J D
1 .3 . - AR ANCELES
Los a p l i c a b l e s a e s te t i po de
opera c ion e s son dos :
a ) A rance l e s Not ar i a l es p or
o t org ami en t o de l a escr i tura
pub l ic a de c omp ra ven ta de l s o l a r
b ) A rance l e s po r in scr ipc ión de l
so l ar en e l R eg is t ro de la
Prop i edad
Pa r a e s t a b l e c e r s u c os te s e a p l i c a
l a T ab l a s de l os ep í g r a f e s
s i g u i en t e s .
1. 3 . 1 . - A RANCE LES
NOTARIA LES
Los g a s tos do cume n ta l e s so n l os
de N ota r i a e i n s c r i p c ión en e l
Reg i s t r o d e l a Pro p i e dad , en a mbos
c a sos ex i s ten una s t a r i f a s o f i c i a l e s
a l a s que deben a j u s t a r s e l o s
Nota r ios y Reg i s t r a d or e s , que s e
a p l i c a n s obr e l a b a s e de l v a l or
com pr obad o f i s c a l men te de l os
hechos , a c t os o nego c ios j u r í d i c os ,
y , a f a l t a de a que l l o s , s ob re l os
cons i g na dos po r l a s p a r te s en e l
cor re spo nd i en t e d ocu men to , y que
re sum im os a con t i nua c ió n :
TABLA N° 11 . 2 . - ARANCEL
NOTAR I AL (Rea l D ecre to
1426 /1989 , de 17 d e Nov i e mbre )
Va lor H a s t a
6 . 010 , 1 2 €
90 , 15181 5 €
Po r e l ex ce s o
com pren d i do en t re :
6 . 010 , 1 3 y 0 , 45 %
30 . 050 , 60 €
30 . 050 , 61 y
60 , 101 , 21 €
0 , 15 %
60 . 101 , 22 y
150 . 253 , 03 €
0 , 10 %
150 . 253 , 04 y
601 . 012 , 10 €
0 , 05 %
601 . 012 , 11 y
6 . 010 . 1 21 , 04 €
0 , 03 %
Po r l o q ue ex ce da
de 6 . 0 10 . 12 1 , 05 €
( 1 )
( 1 ) E l No ta r i o p e rc i b i r á l a
c a n t i dad que l i b re men te
a cuerd e con l a s p a r te s
o t org an te s (Rea l D ec re to
L ey 6 / 2000 ) .
S e gún l o d i s pue s to e n e l Rea l
dec re t o L ey 6 / 2000 , de 23 de
j un io , de M ed i da s U rgen te s de
I n ten s i f i c a c ión de l a Com pet enc i a
en Mercad os de B i e ne s y Se rv i c i os ,
l o s N ota r ios p o drán e f e c tua r un
de s cue n t o sobre l os A rance l e s
e s t a b l e c i d os de ha s t a e l 10 % .
1. 3 . 2 . - ARAN CEL ES DEL
REG ISTRO D E LA P ROP IEDAD
L a s t a r i f a s po r i n s c r i p c ió n en e l
Reg i s t r o d e l a Pr op i eda d , q ue e s
un a c t o q ue n o e s ob l i g a t or i o ,
pe ro s i muy co nven i en t e p or
s e gu r i da d j u r í d i c a e s l a s i g u i en t e :
TABLA N°11 .3 . - ARANCEL D E
LOS REGI STRAD ORES D E LA
PROPI ED AD (Rea l D ecre to
1427 /1989 , de 17 d e no v i e mbre )
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Va lor H a s t a 6 . 01 0 , 12 24 , 04048 4
Po r e l exc e so
com pren d i do en t re :
6 . 010 , 1 3 y
30 . 050 , 61 €
0 , 175 %
30 . 050 , 62 y
60 . 101 , 21 €
0 , 125 %
60 . 101 , 22 y
150 . 253 , 03 €
0 , 075 %
150 .253 , 04 y
601 . 012 , 10 €
0 , 030 %
Po r l o que exc eda
de 601 . 012 , 11 €
0 , 020 %
( 2 )
( 2 ) En to do ca s o e l a r a nce l
g l oba l a p l i c a b l e re gu l a do en
e s te nú mer o n o po drá
s upera r l o s 2 . 181 , 6 739 39 € ,
s e g ún e l RD L 6 / 2000 Pa ra e l c a so de Pr omoc ion es en
Rég imen de Pr otecc ión Of ic ia l
VPO o V PP , s e g ún e l RD L 6 / 20 00 ,
l o s H on ora r ios de No ta r i os y
Reg i s t r a d or e s de l a p r op i eda d s e
a p l i c a n reduc idos a l 50 %, de l o s
de re chos co r re sp on d i en te s ,
r e s pec t i v a me n te , a e s c r i tu r a
ma t r i z , p r i mera c op i a e i n s c r i p c i ón
de l os a c tos de cuan t í a . S e
en ten derán i n c l u i dos en d i chos
a c tos l a a d qu i s i c i ón de so l a r , l a s
mo d i f i c a c ion e s h i p ot eca r i a s de
f i n c a s , l a dec l a r a c i ón de obra
nueva , l a d i v i s i ón ho r i z on ta l , l o s
p re s t a mos h i p ote ca r i os que ha yan
ob te n id o e l c a r á c t e r de
cua l i f i c a dos c on f o rme a l a
nor ma t i v a v i g en t e y , en g ene ra l ,
to dos l o s a c t os y negoc ios
j u r í d i c os n ece s a r ios p a ra qu e l a s
v i v i e nda s q ued en d i s p on ib l e s p a ra
s u p r i mera t r a n smi s i ón o
a d j ud i c a c ión .
1. 3 . 3 . - TA BLA PRÁ C TI CA DE
APLI CAC ION
Como p ode mos o bse rva r l a
ap l ic ac i ón de l os Hon orar ios de
Notar i os y Reg is t rador es es
acumul at iv a , lo cua l repres enta
un engorro de c á l cu lo , que
p re te nde m os s imp l i f i c a r co n l a s
s i g u i en t e s f or mu l a s a p l i c a b l e s en
c ada un o d e l os t r a mos , s e gún l a
cuan t í a C , en € , de l do cume n t o a
l i qu i da r :
TABLA N° 11 . 5 FORMULAS D E
APL I CAC I ON
VALORES D E
C
(€ )
FORMULA
APL I CABLES
(Resu l t a d o en € )
NOTAR I O REGI STRO
PROPI ED A
D
< 6 . 010 , 1 2 90 , 15181 5 24 , 04048 4
> 6 . 010 , 13 Y
< 30 . 050 , 61
63 , 10627 5
+ 0 , 0045
x C
13 , 52275 7
+ 0 , 00175
x C
> 30 . 050 , 6 2 y
< 60 . 101 , 21
153 , 2580 8
6 + 0 , 0015
x C
28 , 54804 9
+ 0 , 00125
x C
>60 .101 , 22 y
< 150 . 253 , 03
183 , 3086 9
2 + 0 , 0010
x C
58 , 59864 7
+ 0 , 00075
x C
>150 .253 , 04
y <
601 . 012 , 10
258 , 4352 0
5 + 0 , 0005
x C
126 ,2125 0
8 +
0 , 00030 x
C
> 601 . 012 , 11
y <
6 . 010 . 1 21 , 04
378 , 6376 2
6 + 0 , 0003
x C
186 ,3215 0
5 +
0 , 00020 x
C Ma s de
6 . 010 . 1 21 , 05
L i b re
p a c to
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Pa ra e l c a so de P ro m oc i ones en
Rég imen de P ro tec c ió n O f i c i a l
VPO o V PP , l o s H on ora r ios de
Nota r ios y Reg i s t r a do re s de l a
p rop i eda d s e a p l i c a n re duc i d os a l
50% .
El t rat ami ento f i s ca l de e s t a s
opera c ion e s de t i t u l a c ión , e s que
e l Pro motor t i ene que s opor tar
e l 21% d e IVA en l as f acturas
que le g iran N otar i os y
Reg is t radores , ( qu e a l t r i mes t re
s i g u i en t e po drá co mpens a r co n I VA
reper cu t i d o ) , y deduc ir e l 2 1 %
en conc epto d e retenc i ón de
IRPF , c a n t i dad qu e d eberá
i n g re s a r e n H ac i en da en e l
t r i mes t re s i g u i en te .
Po r u l t i mo , e n e l Rea l D ecre to L ey
8 / 2010 , d e 20 de may o , po r e l que
s e d i s pone n me d ida s
ex t r a or d i n a r i a s p a ra l a reducc i ón
de l dé f i c i t pú b l i c o y , en s u
d i s pos i c i ón a d i c io na l 8 ª , s eña l a una
reba ja de l 5 % en l o s
a r a nce l e s de l os No ta r i os ,
Reg i s t r a d or e s d e l a p rop i eda d y
re g i s t r a do re s m ercan t i l e s .
E s t a reba j a s e a p l i c a r a s obre l os
imp or t e s re s u l t a n te s de l a
a p l i c a c i ón a l a s opera c ion e s con
cuan t í a de l o s a r a n ce l e s a p roba dos
por :
A r t í cu lo 2 . 1 de l Rea l D ecre to
1426 /1989 , de 17 d e n ov i e mb re ,
por e l que s e a p rueba e l a r a nce l de
l o s no ta r i os .
A r t í cu lo 2 . 1 de l Rea l D ecre to
1427 /1989 , de 17 d e n ov i e mb re ,
por e l que s e a p rueba e l a r a nce l de
l o s re g i s t r a do re s de l a p r op i e dad .
A r t i cu lo 5 de l D ecre to
7571426 /1 989 , de 29 de ma rz o ,
por e l que s e a p rueba e l a r a nce l de
l o s re g i s t r a do re s me rcan t i l e s .
E s t a reba j a e s a d i c i ona l r e s pec to
de l a a p l i c a c i ón de l os demá s
de s cue n t os o r eba j a s p re v i s t os en
l a nor ma t i v a v i g en te .
1 .4 . - I MPUES T O S LO CALES
Son los g i r a d os p or l o s
Ayun tam ien tos de a cuer do c on s u s
re s pec t i v a s Ord enanza s F i s c a l e s .
Toda s u i n f or mac i ón e s t a rec og i da
en l a web de c a da Ayun ta mien to .
1. 4 . 1 . - IMPUEST O DE B IENES
INMUEBL ES ( IB I )
E l IB I es un i mpues to l oca l
sobre l a tenenc i a de inmueb les
y , en c onsecu enc i a n o g r a va en
a b so l u t o l a ope ra c i ón de
a dqu i s i c i ó n de l s o l a r .
S e g i r a a nua lm en t e y s u cuo ta s e
ob t i ene p or a p l i c a c i ón de l a
f ormu l a :
Cuota IB I = VC x T ipo d e gra va
VC = Va lor Ca ta s t r a l de l i nmue b l e
que f i j a l a Ad min i s t r a c ión
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T ipo de Gra vam en = L o f i j a
a nua lmen te e l Ay un ta mien to
E l v a lor c a t a s t r a l l o po de mos
ob te ner de l ú l t i m o r ec i b o de I B I
que nos f a c i l i t e e l ve nde d or .
Como he m os s eña l a do no es un
cos te de adqu is ic i ón y a que l a
ún i c a ob l i g a c ió n de l p r om o to r e s
da r s e de a l t a en e l cen so c o mo
nuevo p r op i e t a r i o , p ero s i lo s erá
s i cons id eram os toda l a v ida de
la prom oc ión y a que en e l
e j erc i c i o s i gu i ente a l a l t a e l
Ayuntam ient o nos l o g irar a a
nombre de l prom otor .
A s í pue s h a y que ha ce r un
s upues to de c uan t os a ños l o v a mos
a t ener que pa g a r h a s t a que
ena j ene mos l a p ro mo c ió n
.
En l a p á g i n a web de c ada
Ayun tam ien to , en t r a n do en
Ordenan za s F i s c a l e s , y d en t ro de
e l l a s e l I mpu es t o de B i ene s
I nmueb l e s , po dre m os enco n t ra r e l
t i p o de g r a vam en a p l i c a b l e c ada
a ño . No rma lmen te h a y que
s uponer co noc id o e l t i p o de l
p r im er a ñ o y a p l i c a r l e una
reva l or i z a c i ón de l I PC , p or
e j emp lo .
H a y que tener en cuen ta a demá s
que en much os Ayun tam ien t os ,
ex i s te u na bon i f i c a c i ón de l
impues to de ha s t a e l 95 % duran te
e l pe r io d o qu e m ed i a en t r e e l
i n i c i o de l a s obra s h a s t a s u
te r mina c ión , c on un máx im o d e 3
a ños . E s t a bo n i f i c a c ión l a s o l i c i t a n
l o s p r om ot ore s a n te s de l a
pe t i c i ón de l i c enc i a de ob ra s o
s imu l t á neame n te con e l l a .
1. 4 . 2 . - IMPUESTO S OBRE EL
INCR EMENTO DE VALO R
DE LOS BIEN ES DE
NATURALEZA URBANA
( JVBNU)
En g enera l , cu an do s e a dq u i e r e un
so l a r e l su jeto pas iv o d e es te
impues to es e l vend edor , po r l o
que l a may or í a de l a s vec e s no e s
un cos te p a ra e l p ro m ot or .
Pero , a v eces se pact a que es te
impues to corra a carg o de l
promotor adqu i rent e .
En e s t e c a so es nec esar io
conoc er una es t i mac ión d e su
cos te . E l i mpues to de g i r a so bre
e l V a lo r c a t a s t r a l de l s o l a r que
pod em os co noc er p or e l ú l t i mo
rec i b o de l I B I que nos h a ya
f a c i l i t a do e l ven de do r . Rn c a so de
de s c ono cer l o , l o que e s muy r a r o ,
en e l c a s o de s o l a r e s , pe ro
f re cuen te en e l c a so de te r ren os ,
una e s t i mac i ón e s s up oner que e s
e l 50 % de l c os t e .
L a f ormu l a p a ra con oce r e l
imp or t e de e s t e impu es t o e s l a
s i g u i en t e :
Cuota IVBNU = VC x N x
(C1/ 10 0) x C2
S i en do :
VC = Va lor Ca ta s t r a l en l a f e cha
de l a a dqu i s i c i ó n ( s i n o s e c on oce
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e l 50 % de l p rec io pu ede s e r una
e s t ima c ió n r a z onab l e )
N = Numero de a ños c omp le t os de
tenen c i a de l s o l a r de s de que l o
a dqu i r i ó e l du eño ha s t a que nos l o
vend ió ( a ño c omp le t o s i g n i f i c a
que , p or e j emp lo s i s e a dq u i r i ó e l
30 / 03 /200 5 y s e ven de e l
31 /Nov i em bre d e 2014 N = 8 , y a
que no s e c uen tan n i e l 20 05 n i e l
2014 a l no s e r a ños co mp le tos )
C1 = Coe f i c i en te qu e pub l i c a c ada
Ayun tam ien to e n f unc ión de N y
cuyos v a l ore s n o pue den s e r
s uper i ore s a l o s de l a T ab l a 11 . 4
C2 = T ipo d e g r a va men q ue f i j a
c a da Ayun ta mien to y qu e no pue de
s upera r 30 %
TABLA N° 11 . 6 . - PORCENTA J ES
MAX I MOS
AÑOS D E 1
A 5
H AS -
TA 10
H AS -
TA 15
H AS -
TA 20
%L 3 , 7 3 , 5 3 , 2 3 , 0
Como ya he mos s eña l a d o pa ra e l
I B I , en l a p á g i n a web de l
Ayun tam ien to p o de mos c ono cer
con exa c t i t u d l os co e f i c i e n te s y e l
t i p o a p l i c a b l e p a ra e l e j e r c i c i o que
cons i de r em os .
1 .5 . - CO MI S I O NES PO R
I NT ER MEDI ACI Ó N
Son l a s c onv en i da s con l os
i n te rv i n i en te s en l a op era c i ón de
a dqu i s i c i ó n de l s o l a r , y a s e an
Agen te s d e l a Pro p i e dad
I nmob i l i a r i a , E mpr e s a s
I nmob i l i a r i a s o pe r s ona s p r i v a da s .
L a s comi s i one s h ab i tu a l e s en
merca do os c i l a n en t re 1 , 5 % y un3
% depen d i e nd o de l t i p o de
opera c ión
1 .6 . - CAS O S ES PECI ALES
DI S T I NT OS A LA
CO MPR AV E NT A
En los s ubep i g r a f e s s i g u i e n te s
re s eñam os a l g unos d e e s tos c a s os .
1. 6 . 1 . - SOLA RES AD QUIR IDOS
PARA PR OMOC IONES D E VPP
En e s te c a so s i l a ope ra c i ón e s t a
s u j e t a y n o ex en ta de I VA no
ex i s te n i n guna e s pec i f i c i dad . Pe ro
s i l a op erac ión es tá su jet a a
TPO norm al mente es ta ex enta
de es te impu es to , s i em pre q ue s e
c i t e en l a e s c r i tu r a de
com pra ven ta t a l de s t i n o .
Pa r a goza r de f i n i t i v amen te d e t a l
exenc i ón e l p ro mo to r t i ene un
p l a zo d e 3 a ños p a ra p re s en ta r en
H ac i enda co p i a de l a Ca l i f i c a c i ón
Pr ov i s i ona l .
1. 6 . 2 . - APO RTAC ION DE
SUELO
En e s te c a so no ex i s te p re c io de l
s o l a r a unqu e c abe que s e a una
c an t i dad en e l c a so de a por t a c i ón
m ix t a . Pe r o s í ex i s t en l os
impues tos y l o s a r a n ce l e s
nota r i a l e s y re g i s t r a l e s , que s e
g i r a n p or l a v a l ora c ión dada e n l a
e s c r i tu r a a l a opera c ió n de
a por t a c io n .
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2. - ESTUDIOS
TÉCNICOS INICIALES
Rn los ep í g r a f e s s i g u i en t e s s e
enume ran l os ma s h ab i t u a l e s ,
s i end o l a es t i mac i ón de su cos te
cas i s i empre prob le mát ica y a
que depen den de mu chos f a c t ore s
d i f í c i l e s d e a va l u a r .
2 .1 . - LEV ANT AMI ENT O
T O PO GR ÁF I CO
Es un c os te que a pa rece a lgunas
vec es ant es de l a adqu is ic ión
de l so lar con ob j e t o de
com pr oba r l a s up er f i c i e de l m i s mo
y o t r a s i n me d i a t a men te de spués de
a dqu i r i d o y , a n te s de re a l i z a r e l
p roy ec t o .
En a l g una s CCAA , el Es tud io de
V iab i l id ad Ge ométr ica , e s
ob l i g a t or io h aber l o p re s en tad o a l
A rqu i t e c t o qu e v a a r e a l i z a r e l
t r a ba j o so l i c i t á n do l e s s u v i s to
bueno c on e l f i n de a s egura r que
e s te s e d e s a r r o l l a s ob re e l s o l a r
re a l . No obs t a n te e s una p rá c t i c a
conv en i en te .
Otra s ve ce s en s o l ares
compl ic ados d e orogr af ía
mov ida e s ne ce s a r i o , a demá s de
l e v an ta r l a p l a n i me t r í a re a l i z a r l a
a l t im e t r í a c on e l d i bu j o de l a s
cor re spo nd i en t e s cu r va s de n i ve l .
Lo no rma l e s en ca rg a r l a e j e cuc i ón
de e s tos t r a ba j os a l o s P er itos
Topógr afo s y s u cos te , a u nque
no e s muy s i g n i f i c a t i v o , e s d i f í c i l
de e s t i ma r “ a p r i or i ” pue s
depen de de l a s i t u a c i ón de l s o l a r ,
s u orog ra f í a y s u ex t en s i ón .
2 .2 . - ES T UDI O G EO T ÉCNI CO
Sue l e s e r ob l i g a t or io den t r o de l a
reda c c ió n de p ro yec tos
cons t ruc t i v os y c o mo
doc ume nta c ión nece s a r i a p a ra l a
ob te nc i ón de l i c enc i a , pe ro
quere mos e spe c i f i c a r lo a q u í ,
porqu e la c ap ac id ad p or tante
de l ter ren o e s una i n f ormac i ón
que deb e t ener en cu enta
prev iam ente e l prom otor ,
s i qu i e r a s e a “ g r os so mo do” p or
com pa ra c i ón con o t r os s o l a re s o
ed i f i c a c io ne s ce rcana s , y a que una
c im entac ión n o prev is ta n o so lo
i n c re men ta r á s i g n i f i c a t i v a men te e l
cos te de cons t rucc ión , s i no que
puede a fect ar (mu ros p an ta l l a ,
mayo re s p i l a re s , ma s p ro f un d i dad
de exca va c ió n ) a l d i s eño g enera l
de l a prom oc i ón
D en t ro d e l os s e r v i c i os a re a l i z a r
por e l A r qu i te c to s e d ebe i n c l u i r
l a e l a b ora c i ón d e un p rog rama de
en s a yos q ue debe rán s e r r e a l i z a dos
en l os pun tos d e l s o l a r que e l
A rqu i t e c t o s eña l e .
E l p ro mo to r con e s t a s
e s pec i f i c a c ion e s re a l i z a r a l a
pe t i c i ón de o f e r t a s p or e mpr es a s
con L ab ora t or ios H om olog a dos
por l a CCAA do nde r ad i que l a
p ro mo c ió n .
T ampoc o e s f á c i l e s t ima r s u cos te ,
porqu e dep end erá de l núm er o de
en s a yos a re a l i z a r , s u p r o f und ida d ,
e l t i p o de en s a y o y l a s
c a r a c te r í s t i c a s d e l s o l a r .
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Además de l os re s u l t a d os de l os
en s a yos deb erá so l i c i t a r s e a l a
Empr e s a a d j ud i c a t a r i a de l o s
m i sm os l a emi s i ón d e un i n f or me
f i rmad o po r té cn i co cua l i f i c a do
que rec om ien de a l a v i s t a de s u s
re s u l t a dos l a s p recauc ion es y e l
t i p o o t i p os de c imen ta c i ón
a decua da .
2 .3 - S EÑ ALAMI ENT O DE
ALI NEACI O NES Y R AS ANT ES
Supone n una t a s a a p a g a r a l
Ayun tam ien to pa ra que l os
t é cn i cos m un i c i p a l e s re a l i c en e s tos
t r a ba j os .
En l a p a g i n a web de c ada
Ayun tam ien to y d en t ro de l
a pa r t a d o de Ord enanza s F i s c a l e s .
T a s a s U rban í s t i c a s pode mos
a ve r i g ua r e l c os te d e e s tos
s e rv i c i os , g enera lme n te po r m e t ro
l i n e a l de f a chada o l i n de r o d e l
s o l a r que teng an qu e rep l a n tea r .
2 .4 - E J ECUCI O N DE L DER R I B O
DE CO NS T R UCCI O NES
EX I S T ENT ES
A vece s e n e l s o l a r ex i s ten
ed i f i c a c io ne s má s o m enos
ru i n os a s que ha y que de r r i b a r
p rev i a men te . E l derr ibo n eces i ta
proye cto y l i cenc i a mun ic ipa l
e s pec i f i c a y n or ma lme n te M ed io
Amb ien te e x i g e c l as i f icar y
env iar a d is t in tos v er teder os e l
ma te r i a l qu e pue da s e r
con taminan te .
Po r t od o e l l o , a c tua lm en te es un
cos te d i f í c i l d e es t imar , po rque
en e l p a s ado e l cos te e r a m ín i mo
pues ex i s t í a n e mpr es a s
e s pec i a l i z a da s que s e enca rg aban
de t oda l a t r a mi t a c ió n a n te e l
Ayun tam ien to y c obraban
quedán dose l os ma te r i a l e s de
de r r i b o que e l l o s m i s mos
rec i c l a b an .
Otra s ve ce s e l p roy ec t o de
de r r i b o s e i n c l u y e en e l p ro yec to
de ed i f i c a c i ón y e l c os te de l
de r r i b o s e l e enca rg a a l m i s mo
cons t ruc to r que a s u me l a obra de
ed i f i c a c ió n .
La e l ecc ión d e uno u ot ro
s i s tema t amp oc o e s f á c i l de
de t e rm ina r a p r i or i , y a que
depende d e muchos f act ores ,
s i end o los ma s imp or ta n t e s l a
pos i b i l i da d d e e xis ten c i a de
“okup as” , l a co mp l e j i dad de l
de r r i b o , l a r a p i de z de l
p roc ed im i en t o y so bre t od o , que
e l Arqu ite cto c ons id ere que
puede re a l iz ar con f i ab i l idad e l
proye cto d e ed i f ic ac ión
mientr as s in que se in ic ie e l
derr ibo o , po r e l c on t r a r io
cons i de r e s u de mora muy
pe l i g r os a .
Rn cua l qu i e r c a so e l c os t e ex i s te
y , a unque so l o s e a l a v a lora c i ón de
l a s med ida s a t oma r pa ra e v i t a r l o s
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okupa s y e l r e s to s e co ns i d e re
i n c l u i d os en p ro yec tos y
cons t ruc c ió n , h a y que c ons i d e ra r lo
y e va l u a r lo .
2 .5 . - T AS ACI Ó N DEL S O LAR
A vece s prev iam ente a l a co mpra
de l s o l a r y s i e l ven ded or no
d i s po ne de e l l a pued e ser
conv en i ente e fe ctuar una
tasac ión po r Emp res a H omo log ada
en e l B anc o de E spaña , con l o cua l
e s un cos te que d ebe mos te ner en
cuen ta y que , g enera l men te nos
s i r ve p a ra t en er una re f e r enc i a
sobre l a bon dad de l p re c i o que
e s t am os negoc i a nd o .
Otras v eces la tasa c i ón es
neces ar i a a e f ectos f in anc ieros
y a que , e s muy hab i tu a l que e l
s o l a r s e a dq u i e r a co n una
f i n a nc i a c i ón d e en t i da d de c ré d i to
que , ex i g e , una t a s a c ió n de l s o l a r
que t i e ne un c os te q ue po de mos
de t e rm ina r c onsu l t a nd o con l a s
Empr es a s Ta s adora s H omo log ada s
por e l B anco de E spaña .
2 .6 . - V AL LADO
Pue de s e r una ex i g enc i a mun i c i p a l
de q ue s e re a l i c e e l v a l l a d o de l
m i sm o de sd e que s e a dq u i e r e y
du ran te l a e j e cuc ión de l a obra .
S i l a ex i g en c i a e s i n i c i a l e s un
cos te qu e l o t i ene que a s um i r e l
p ro mo to r , a unqu e e s d i f í c i l de
e s t ima r y a que depe nde de l a s
ex i g enc i a s de l d i s eñ o de t a l e s
v a l l a d os y de l os ma te r i a l e s c on e l
que s e cons t ruyan y ro dos e s tos
f a c tore s depen den de c ada
mun i c i p i o , ye nd o de s de una s im p l e
v a l l a m e tá l i c a o ma te r i a l e s muc ho
ma s so f i s t i c a d os y c a r os .
S i l a ex i g en c i a s e p r odu ce duran te
l a obra , l o norma l es que su
cos te se inc lu ya entre los
med i os aux i l i ares de l
contrat i s t a , p e ro n o nos
eng añemos , n ad i e re g a l a n ada y ,
por s u pues t o d i c ho cos te l o
p a g amos má s o m enos
d i r e c t a men te .
2 . 7 . - ES T UDI O DE V I AB I L I DAD
ECO NÓ MI CO - F I NANCI ER A DE
LA PR O MO CI Ó N
Es un t r a ba jo q ue c ons i s t e en
p re s en ta r un E s tu d i o Ec onó mic o y
un Ca sh F low d e l a ope ra c i ón ,
s eña l a ndo l os pará metros de
rentab i l idad y s en s i b i l i da d , a s i
com o l a s fuentes de f inan c i ac ión
neces ar i as ( Fon dos Pr op i os y
Recur sos A j e nos ) p a r a que a l a
v i s t a de s u con j un to e l Pr om ot or
to me l a s d ec i s i one s a decua da s .
Nor ma lme n te l o r e a l i z a e l pe r s ona l
de l a p r op i a e mp re s a p ro m ot ora ,
pe ro l óg i c ame n te s i s e enca rg a
f ue ra , t i ene un c os t e de d i f í c i l
e s t ima c ió n . E x i s te n progr amas
in form át ic os , c om o G est inm o ,
que a yudan a l a e l a bora c ió n de
d i ch o i n f or me y a l a t oma de
dec i s i one s de i n ve r s ión
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2 .8 . - G AR ANT Í AS EX I G I DAS
A vece s s uc ede que , b i en e l
Ayun tam ien to o b i en un
U rban i z ad or Pr i v a d o o una J un t a
de Co mpens a c ión , ex i g en a l
p ro mo to r p a ra a u t or i z a r l o a
ocupa r l o s so lar es d e s u
p rop i eda d pe r o que e s t á n aun
somet id os a l pro ceso de
urban iz ac i ón , e l i n i c i o , de f o rma
s imult áne a con l a u rban i z a c i ón , l a
i n i c i a c ión de l a s obras de
ed i f ic ac i ón .
Cuando e s to s uce de . Lo que
requ i e re e l pe r mi s o de l
Ayun tam ien to , en t od o ca so , nos
pod em os en con t ra r que s e a e s te o
l a s o t r a s en t i dad e s re f e r i da s , nos
ex i j an l a present ac i ón de
garant í as p ara cubr ir
desper fect os que pud i eran
apare cer en la s ca l le s y a
a s f a l t a da s o en s u s a ce ra s .
Nor ma lme n te l a s g a r a n t í a s ex i g i da s
s e con f or man con av a l ban car io
que , l óg i c a men t e t i ene u n c os te
p a ra e l p r om ot or de un 1% - 2 %
de l cos te t o t a l que s u e l e
e s t a b l e c e r s e en un 10 % de l c os te
to t a l de l a u rban i z a c i ón .
3.- HONORARIOS
TÉCNICOS POR
PROYECTOS
Los v am os a c l a s i f i c a r p or l o s
cua t r o p r o f e s io na l e s que
i n te rv i e nen en l a e d i f i c a c ión : l o s
A rqu i t e c t os , l o s A rqu i te c tos
Técn i c os , l o s I n g en i e ros
I ndus t r i a l e s y l o s de
Te l e co mun i c a c i ón .
E s to n o qu i e r e de c i r qu e d i chos
p ro f e s i ona l e s i n te r veng an s i em pre
y a que a l g unos pueden s ub su mi r l a
de o t r os , b i e n po rque l os t r a ba jos
e s tén den t r o d e s u s c o mpe t enc i a s
o p orqu e e l p r om ot or d ec i da p or
e j emp lo que s e a e l A rqu i te c to
qu i en co n t r a te , d i r e c t am en t e a l
I n g en i e ros I n dus t r i a l o a l de
Te l e co mun i c a c i one s , que l os
coo rd i ne y d i r i j a a unque s u c os te
l o a s uma e l p r om ot or .
L a c a r a c te r í s t i c a co mún a e s te
ep í g r a f e e s que s egún las le yes
v ig entes d ich a contr atac ión con
es tos profes ion al es es l ib re y
l a s p a r te s pued en con ven i r ,
l i b re men te l os hon ora r i os que
e s t im en c onve n i en te s .
Pa t a e f e c tua r d i cha c on t r a t a c i ón
no ex is ten re fer enc ias n i
presupues tos mín i mos , e s ma s l a
pub l i c a c ió n por l o s Co l e g ios
Pr o f e s iona l e s de e s toa s
c i r cu n s t a nc i a s e s t á n exp re s amen te
p roh ib i da s
Por e l lo , en cad a cas o dar emos
unas re feren c i as de car ácter
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ESTRUCTURA DE COSTES Enero 2015 Página 22
pr iv ado para su es t im ac ión
presupues tar i a .
3 .1 . - AR Q UI T ECT O S
Los p ro yec tos a r eda c t a r s e
re l a c i onan en l os ep í g r a f e s
s i g u i en t e s .
3. 1 . 1 . - PR OYEC TO DE
DERRI BO
Cuando en e l s o l a r a dqu i r i do
ex i s ten co ns t ru cc i one s m á s o
menos en ru i n a que ha y que
de r r i b a r y a he mos d e s c r i to l a s
a l t e rna t i v a s p os i b l e s de a c tua c i ón .
En g enera l s u s hono ra r i os s e
s ub sumen e n l os to t a l e s
conv en i dos p or e l p ro yec to de
ed i f i c a c ió n . Una i dea d e re f e r enc i a
de s u cos t e pue de s e r e l 5 % - 10
% de a que l
3. 1 . 1 . -ANT EPR OYECT OS
Se t r a t a d e boc etos pr ev ios
r e a l i z a dos p or e l A rq u i t e c t o so bre
a l g unos a s pec tos , p a r a que e l
p ro mo to r pue da to mar l a s
dec i s i one s f un dame n ta l e s so bre l a
p ro mo c io n , c om o po r e j emp lo
aspectos de d is t r ibuc i ones
pos i b l e s de v i v i en da s con má s o
menos do rm i t or i os o sup er f ic i e ,
E l enca rg o y d i s c u s ión co ns i g u i en te
con e l p r om ot or de e s tos b oce tos
e s muy c onven i en te ,
Norma lment e e l t raba jo se
subsume en e l c os te d e los
honorar ios t ota les , p e r o s i
que re mos i nd i v i dua l i z a r l os una
re f e ren c i a e s un 15 % d e l os
hono ra r i os t o t a l e s ,
3. 1 . 2 . - PROYE CT O BÁS ICO DE
EDIF I CAC IÓN
Es un p r oye c t o que no rma l men te
es su f ic i ente par a s o l i c i t a r a l
Ayun tam ien to c or re sp ond i en t e , l a
opo r tuna l a L icenc i a de Obras ,
a unque a l g unos Ayu n ta mien tos
ex i g en pa ra e l l o l a p re s en ta c i ón
de l Pr oyec t o de E j e cu c i ón .
Por l o y a seña l ado de l ib er tad
de pa ctos , l o s ún i cos hon ora r ios
de re f e ren c i a q ue p od r í a n
u t i l i z a r s e a e f e c tos p r i v a d os l o s
e s t a b l e c i d os en e l BOE e n 1977
que , i n i c i a lm en te f ue r on
hono ra r i os m ín i m os y l ueg o s e
conv i r t i e r on e n hon ora r ios de
re f e ren c i a . L a t a b l a e s d e s enc i l l a
a p l i c a c i ón , pue s f i j a n un
porcenta j e sobre e l
Presupues to de E j ecuc ión
Mater i a l de l a obra en f unc ión de
l a s uper f i c i e c ons t r u i da .
TABLA N° 11 . 7
TAR I FAS OR I ENTATI VAS D E
H onora r ios D E ARQUI TECTO S
SEGÚN REAL D ECRETO 2512 /1977
Super f i c i e t o t a l
cons t ru i da en m2 .
Coe f i
c i en t
e (% )
H a s t a 50 10 , 0
D e 50 a 100 9 , 5
D e 200 a 400 8 , 7
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ESTRUCTURA DE COSTES Enero 2015 Página 23
D e 400 a 600 8 , 0
D e 600 a 800 7 , 5
D e 800 a 1 . 000 7 , 2
D e 1 . 000 a 2 . 000 6 , 9
D e 2 . 000 a 3 . 000 6 , 5
D e 3 . 000 a 4 . 000 6 , 1
D e 4 . 000 a 6 . 000 5 , 8
D e 6 . 000 a 8 . 000 5 , 6
D e 8 . 000 a 10 . 00 0 5 , 4
D e 10 . 000 a 12 . 0 00 5 , 2
D e 10 . 000 a 12 . 0 00 5 , 1
D e 12 . 000 a 14 . 0 00 5 , 0
D e 14 . 000 a 16 . 0 00 4 , 9
D e 16 . 000 a 180 . 000 4 , 8
D e 18 . 000 a 20 . 0 00 4 , 7
D e 20 . 000 a 25 . 0 00 4 , 6
D e 25 . 000 a 30 . 0 00 4 , 5
D e 30 . 000 a 35 . 0 00 4 , 4
D e 35 . 000 a 40 . 0 00 4 , 3
D e 40 . 000 a 50 . 0 00 4 , 2
D e 50 . 000 a 65 . 0 00 4 , 1
D e 65 . 000 a 80 . 0 00 4 , 0
D e 80 . 000 a 100 . 000 3 , 9
D e 100 . 000 a 120 . 000 3 , 8
D e 120 . 000 a 140 . 000 3 , 7
D e 140 . 000 a 180 . 000 3 , 6
D e 180 . 000 a 200 . 000 3 , 5
D es de 200 . 0 00 3 , 4
Con l a a p l i c a c i ón de e s t a t a b l a
ob te nd r í am os l os t o t a l e s de l
p roy ec t o y s i qu i s i é r a mos e s t i ma r
l o s d e l pro y ecto b ás ic o s e s ue l en
e s t ima r com o e l 4 0 % de d ichos
tota l es .
3. 1 . 3 . - PR OYEC TO DE
EJE CUC IÓN D E LA
EDIF I CAC IÓN
Es e l p ro yec to mu cho má s
de ta l l a d o que e l b á s i c o que s ir ve
fundament a lm ente p ara que los
contrat i s t as pued an o f er tar la
obra . Con t i ene re l a c i ón de ta l l a da
de p rec ios un i t a r i os , me d i c ione s y
c a l i da de s de l os ma te r i a l e s y de l
p roc e so c ons t ruc t i v o
Su s hon ora r ios s ue l en e s t ima r en
un 30 % de l o s to t a l e s d e p r oyec t o
3. 1 . 4 . - C ERT IF I CADO
ENERG ETI CO DE L EDIF IC IO
EN PROYE CTO
Es ob l i g a t or io q ue e l A r qu i te c to
ce r t i f i que l a e f i c i enc i a energ é t i c a
que ob t i e ne c on s u p ro yec to a
t r a vé s de f a c i l i t a r l o s da tos de
ma te r i a l e s u t i l i z a d os en f a chada ,
cub i e r t a y o t r os ce r r am ien tos , a s í
com o los de l a s ven ta na s
m i r a do re s , e t c . , a un p r og rama
i n f or má t i co p ub l i co que l a
a dmin i s t r a c ió n f a c i l i t a .
Su cos t e s e s ue l e i n c l u i r en e l de
hono ra r i os t o t a l e s de l p r oye c t o ,
por s u e s ca s a en t i dad re l a t i v a .
S i que re m os e s t i ma r l o po de mos
d i r i g i rn os por I n te rne t a
p ro f e s i ona l e s e s pec i a l i z a dos p a ra
que nos f a c i l i t e n s u p re su pues t o .
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Lo impo r ta n te de e s t e ce r t i f i c a do
no e s s u e l a bo ra c i ón , s i no q ue ,
desde e l mismo mo mento de la
concepc i ón de l ed i f i c i o , se
tenga en cuent a e l n i ve l de
e f ic i enc i a en ergét ica que se
desea consegu ir y s e to men l a s
dec i s i one s d e d i s eñ o , o r i en t a c i ón ,
ma te r i a l e s y med ios qu e ha g an
pos i b l e e s e n i ve l
3 .2 . - AR Q UI T ECT O S T ÉCNI CO S
L a s l a bore s enc om enda da s a e s tos
té cn i cos s on , a demá s de l a
par t ic ipac i ón en l a D ir ecc ión
Facu lt at i va de l a s ob ra s l a s que
s e re l a c i ona en l os ep í g r a f e s
s i g u i en t e s .
3. 2 . 1 . - ESTUD IO D EL
PROYE CTO
Per o ad emá s de e s t a s s e r equ i e re
que d i chos t é cn i cos es tud ien e l
proye cto d e e j ecuc ión r e da c t a do
por e l A rqu i te c t o y que , po r e s t a
f unc ión s e l e ad el ante un
porcenta j e de sus honorar ios
de D irecc ión facu lt at i va que
v i ene a s e r un 5 % de l os m i s mos .
En l a p r á c t i c a e s mu y hab i tu a l que
d i ch os té cn i c os pe r ten ezcan a l
E s tud io d e Arqu i te c tu ra que
reda c t a l o s p r oye c t os de
ed i f i c a c ió n co r r e sp on d i en te s ,
co l a b ora c i ón que s e r e a l i z a
p re f e ren te men te en ma te r i a s co mo
l a s me d i c ione s y l a s
e s pec i f i c a c ion e s d e c a l i dad de l os
ma te r i a l e s y e j e cu c i ón d e l a ob ra ,
Con lo cua l , en e s tos c a sos no s e
p ro duce c os te d i re c t o pa ra e l
Pr om ot or , a j eno a l o s p a c t os que
pud i e r an ex i s t i r en t re e s tos
p ro f e s i ona l e s .
3. 2 . 2 . - C OORD INADOR DE
SEGUR IDAD Y SALUD
DURANTE LA REDA CC IÓN
DEL PR OYECT O
L a de s i g na c i ón de e s te p ro f e s i ona l
e s una ob l i gac ión leg a l para e l
promotor que , no rma l men te
e f e c túa t a l de s i g na c ión p or
e s c r i to , a l o s Téc n i c os que v an a
i n te rven i r , y s u cos t e queda
s ub sumi do en l os hon ora r ios
to t a l e s que s e conve ng an pa ra e l
r e s t o de f un c io nes a de s a r ro l l a r
por e l l o s .
3. 2 . 3 . - ESTUD IO DE
SEGUR IDAD Y SALUD
Cons i s te en e s t a b l e ce r l a s me d ida s
a toma r co n e l o b j e t i v o d e que l a
obra s e e j e cu te e n l a s óp t ima s
con d i c ione s d e s e gu r i dad pa ra s u s
t r a ba j a d or e s .
L a c a r a c te r í s t i c a p r i n c i p a l d e e s te
p roy ec t o e s f i jar un Pr esupues to
para l a e jecuc i ón de l as tareas
de segur idad d e s c r i t a s , a u nque
rea lme n te , en l a obra y deb i d o a
l o s me d i os de que d i s pong a e l
con t r a t i s t a , s e l l e ven a c a bo o t r a s
d i s t i n t a s , pe r o c on l a l im i t a c i ón de
que s u p r e supues to s e a c o mo
mín i mo i g ua l a l c ons i g nad o en e l
E s tud io de Segu r i dad y S a l ud .
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Pa ra e s t i ma r d i ch o p r e supues to
que l óg i c ame n te depe nde de
much os f a c t ore s t a l e s c om o l a
com p le j i da d de l a e j e cu c ió n de l a
obra , s u p l a z o d e e j e c uc i ón , s u
en to rno f í s i c o , e t c . , s e s u e l e
mane j a r un por cen ta j e d e l 1 , 50 –
3 , 50 % de l c os te tota l de la
obra .
Una ve z cons i g nad o e s te una
re f e ren c i a de l c os te d e s u s
hono ra r i os p od r í a s e r l a
e s t a b l e c i da en l a t a b l a s i g u i en t e :
TABLA Nº11 .8 . - TAR I FAS
OR I ENTAT I VAS D E SEGUR I DAD Y
SALUD RED ACTAD O POR
ARQUI TECTO TÉCNICO, en
f unc ión de l P re supues to de
Segur i dad y S a l u d L abora l
Pre sup u -
e s to S y SL
C P ESS CSS C R
H a s t a
30 . 051
14 , 0 8 , 4 4 , 2 9 , 6
D e 30 . 051
a 60 . 101
12 , 0 7 , 2 3 , 6 8 , 3
D e 60 . 101
a 150 . 253
10 , 0 6 , 0 3 , 0 7 , 0
D e 150 . 253
a 300 . 506
8 , 0 4 , 8 2 , 4 5 , 7
Ma s de
300 . 506
6 , 0 3 , 6 1 , 8 4 , 4
CP : Coo rd in ad or de l Pr oye c t o
ESS : E s t ud io de Segu r i dad y S a l ud
CSS : Coo rd in ad or de E j e cuc ión
por l a Ap roba c ión de l P l a n de
Segur i dad y s a l ud
CR : Coor d in a dor de E j e cu c i ón po r
l a Aproba c ión de l P l a n de
Segur i dad y s a l ud
3. 2 . 4 . - PR OGRAMA DE
CONTR OL DE CAL IDAD
Su reda cc i ón e s pec i f i c a y en
doc ume n t o pa r te de l p ro yec to
so lo es ob l ig ator ia en a lgunas
CCAA c om o Ca ta l uña , Pa í s V a s co
y Comun ida d Va l enc i a na . Y
cons i s te e n e s t a b l e c e r l o s
ma te r i a l e s y l o te s que s e v a n a
some te r a c on t ro l y l a s med ida s a
to ma r s i s o n rec ha zad os .
S i n emba rgo pa ra t oda s l a s obra s
de e d i f i c a c i ón e j e cu tada s c on
es t ructura de horm igón
armad o, d e ac ero o d e l adr i l l o ,
e s ob l ig ator i o s e gún e l C ód i go
3 .3 . - I NG ENI ER O S
I NDUS T R I ALES
Nor ma lme n te pue den rea l i z a r l a s
f unc ion e s que s e de s c r i ben en l os
ep í g r a f e s s i g u i en te s .
3. 3 . 1 . - PR OYEC TO DE
ACTI VIDAD
En un ed i f i c i o d e uso terc iar io
e s te p r oy ec t o e s e x i g i do
nor ma lm en te duran te l a
t r am i t a c ión de l a l i c e nc i a d e obra s
de e d i f i c a c i ón y t i ene po r o b j e to
descr ib ir las in s ta lac ion es de
caráct er indus t r ia l que v a a
tener e l ed i f ic io . No rma l men te
v a a l a s e cc i ón de I n dus t r i a de
Ayun tam ien to po r l o que e s
conv en i en te s e a e l a bo rad o p or
d i ch os té cn i cos i n dus t r i a l e s .
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En e l c a s o de l os ed i f i c i o s de u so
res idenc i a l , e s ob l i g a t or i a s u
reda c c ió n pa ra e l c a so de g ara je ,
p i s c in a y a lgunas in s ta la c i ones
de e l ev ac ión d e aguas o
sanea mi ento p or g rup os de
p re s ió n .
E s un p roye c t o me ramen te
de s c r i p t i v o y s u cos te de
re f e ren c i a pue de e s t a b l e ce r s e en
un 5 % d e l c os te d e las
in s ta lac ion es que , en un e d i f i c i o
de u so re s i den c i a l pue de
e s t a b l e c e r s e de f or ma e s t ima t i v a
en un 10 % de l c os te to t a l de l a
obra d e ed i f i c a c ión
H ab i tu a lme n te e s t a i n c l u i do en l os
hono ra r i os de l A rqu i te c t o y e s ,
e s te , qu i en l os enca rg a a e s tos
p ro f e s i ona l e s .
3. 3 . 2 . - P ROYEC TOS DE
INSTALA CI ONES
En a lgun os ed i f ic ios de c i er ta
compl e j id ad en i n s t a l a c i one s e s
a b so l u t a men te n ece s a r i o con ta r
con e s t os p r o f e s io na l e s ,
f undamen ta l men t e en ed i f i c i o s de
u so te rc i a r io .
Pa r a e l u s o re s i den c i a l l o pue de
re so l ve r d i re c t ame n te e l
A rqu i t e c t o , pe r o pa ra pot enc i a s
i n s t a l a da s en c a l e f a cc i ón o a i r e
a cond i c i onad o de 100 Kw e s
ob l i g a t or i a l a reda c c ió n de un
p roy ec t o i nde pen d i en te de l de
ed i f i c a c ió n
En e s t os c a sos un p or cen ta j e de l 5
% es hab itu a l sobre e l c os te de
e j ecuc ión m ater ia l d e la
in s ta lac ión q ue en e d i f i c i o s
com p le j os pue de l l e g a r a s upo ner
un 70 % d e l c os te to t a l , m i e n t r a s
que en ed i f i c i o s de u s o re s i den c i a l
e s te c os te a pe na s s upera e l 3 0 % .
Ha y que cu idar , en es tos cas os ,
de no dup l icar h onor ar i os , p e ro
ha y que tene r en cue n ta qu e e l
Arqu itecto d ebe c oord in ar l os y ,
en t od o ca so debe c obra r un
porc en ta j e po r t a l c o or d i n a c i ón
en t re to dos e s tos p r oy ec t os que
s e so l a pan en e l ed i f i c i o .
3 .4 . - I NG ENI ER O S DE
T ELECO MUNI CACI Ó N
Son l os h ab i l i t a dos l e g a l men te p a ra
reda c t a r e l Pro y ecto de
In f raes t ructuras de
Tel ec omuni cac ion es qu e e s
ob l i g a t or io p a ra to dos l os e d i f i c i o s
de u so re s i den c i a l ex cep to l a s
v i v i e nda s un i f a m i l i a re s .
TABLA N° 11 . 9
V I V I END
AS D E LA
PROMOCI
ÓN
H onora r ios EN €
Reda cc i ón
Pr oyec to
D i recc i ón
de obra y
ce r t i f i c a d o
N < 100 400+ (18*N) 400+ (12*N)
N > 100 400+ (16*N) 400+ (12*N)
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3 .5 . - V I S ADO S CO LEG I ALES
Son l os i mpo r te s que c obran l os
Co le g ios P ro f e s i ona l e s p or v i s a do
de p ro yec tos y de l os ce r t i f i c a dos
f i n a l e s de obra .
Son c an t i da de s re l a t i v amen te
pequeña s que v a r í a n s e gú n s e a e l
Co l e g io .
3 .6 . - PR O J ECT MANAG EMENT
En m ucha s oca s io ne s e l pro motor
no d ispon e de in f r aes t ructura
técn ic a p a r a c oo rd i n a r to dos
e s tos enca rgos de p ro f e s i ona l e s
t a n v a r i a dos .
Y , en conse cuen c i a , a unqu e en e l
s e c to r no e s h ab i tu a l y so lo se da
en grandes proy ectos de
promoc ion es i n mob i l i a r i a s de
much o v o l u men o de e d i f i c i o s
a l t amen te cua l i f i c a d os , s e recu r re
a e s te t i po de e mpr es a s
e s pec i a l i z a da s que s e en ca rg an de
d i r i g i r e s tos p roy ec tos ,
Su c os te e s ma s e l e vad o ,
l óg i c a men te y s e pu ede n hab l a r de
porc en ta j e s de l 7 % - 1 5 % d e l
presupues to tota l de la
ed i f ic ac i ón .
NOTA:
No o l v i de m os que to d os e s tos
hono ra r i os son de l i b re p a c t o y
que l os p orc en ta j e s i nd i c ad os son
mera men t e or i e n t a t i v os s i n
n i n guna a po ya tu ra l e g a l n i
coa c t i v a . T amb ié n t eng am os en
cuen ta qu e , en l a a c tua l i da d ( a ño
2014 ) y deb id o a l a c r i s i s , l o s
cos te s de l neg oc i o i nm ob i l i a r i o
h an s u f r i d o una b a j a i mpo r ta n te ,
t amb i én l os hon ora r ios f a cu l t a t i vos
H oy en d i a , u nos h ono ra r i os de
Arqu i t e c t o que g loba l men te
ron den e l 6% de l Pre su pues t o de
E j e cuc ión Ma te r i a l s on
pe r f e c t a men te a cep tab l e s
4.- L ICENCIAS Y
PERMISOS DE
CONSTRUCCIÓN
D entro de e s te ep í g r a f e v a mos a
enume ra r , de s c r i b i en do
b reve men te s u c once p t o , d e c ada
una de l a s autor iz ac i ones que
norma lment e son prec isas p ara
e l des arro l lo de una prom oc ión
inmob i l i ar i a .
4 .1 . - L I CENCI A DE O B R AS :
I MPUES T O DE
CO NS T R UCCIO NES ,
I NS T ALACI O NES Y O B R AS
( I C I O )
L a l i c enc i a d e o bra s e s u n a c to
a dmin i s t r a t i v o me d i a n te e l cua l e l
Ayuntam ient o otorg a e l
permiso para e jecut ar una obra
en un so lar ( a demá s de l a s obra s
de e d i f i c a c i ón de nu eva p l a n t a ,
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ESTRUCTURA DE COSTES Enero 2015 Página 28
es t á n s omet i da s a l I mpues t o de
I n s t a l a c ion e s , C ons t r ucc ione s y
Obra s ( I C I O) cuya s c on d i c ion e s y
t a r i f a s v i en en e s t a b l e c i da s en l a s
Ordenan za s F i s c a l e s de c ada
Ayun tam ien to ,
Se g i r a n a p l i c a nd o un t i po de
grav amen ( que n o pued e s upera r
e l 5 % ) so bre e l Presupues to de
e j ecuc ión Mat er i a l de la Obra .
H a y pue s que a cu d i r a l a p á g i n a
web de c a da Ayun ta mien to pa ra
con ocer e l t i p o y l a s con d i c io ne s a
a p l i c a r en c ada e j e rc i c i o .
4 .2 . - T AS AS MUNI CI PALES DE
L I CENCI A DE O B R AS
Es una t a s a u rban í s t i c a que
acomp aña a l I CI O f o r man do
pa r te de l cos te t o t a l de l o s
pe rm i sos ne ce s a r i os p a ra cons t ru i r
que e s l a s uma d e e s t os dos
conc ep t os .
Pa r a c on ocer s u t i p o y c ond i c i one s
de a p l i c a c ió n ha y que r ecur r i r a l a
pág in a w eb d e c ada
Ayuntam ient o
4 .3 . - O T R O S CO ST ES
AS O CI ADO S CO N LA L I CENCI A
DE O B R AS
En c i e r t a s oca s ion e s , a l t r am i t a r l a
l i c en c i a d e o bra s , pu ede s u rg i r un
gas to d er i vad o de l av a l , q ue s e
ex i g e s e an s u s c r i tos no rma l men te
por En t i da d de Cr éd i t o o Cauc i ón ,
que ex i g e e l Ayu n tam ien to , que
s e a dep os i t a do p or e l p ro mo to r ,
p rev i a men te a l a re t i r a da de l a
l i c en c i a , q ue pu ede or ig in ar se
por los s igu i entes c oncept os :
Ocupac i ón d e v í a pub l i c a
Repos i c ión de a ce ra s
Urban i z a c i ón p end i en t e d e
e j e cuc ión o ed i f i c a c i ón
s imu l t a nea c on l a
u rban i z a c ión
Ve r e l c o s t e f i n a n c i e r o d e e s t o s
a va l e s , e n e l ep í g ra f e
c o r r e sp o n d i en t e d e l c a p i t u l o 8 .
4 .4 . - L I CENCI A DE ACT I V I DAD
Es o t r a t a s a u rban í s t i c a que v i ene
recog i da en l a s Or denanza s
Mun i c i p a l e s de c a da Ayun tam ien to
y que s e pue de consu l t a r en s u
p á g i n a web
En u so te r c i a r io s e c or r e spon de
con l a a c t i v i dad a que s e v a ya a
ded i c a r e l e d i f i c i o
En uso res iden c i a l s e r eque r i r á
e s te t i p o d e l i c e nc i a p a ra e l
gara je c omun itar i o
4 .5 . - CALI F I CACI Ó N
PR O V I SI O NAL PRO MO CIO NES
DE V PP
Es un ex ped i en te a dmi n i s t r a t i vo
que a de má s de l a l i c enc i a de obra s
nos h ab i l i t a p a ra i n i c i a r l a
cons t ruc c ió n de e s te t i po de
p ro mo c io nes de Pr ote cc i ón
Pub l i c a .
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
ESTRUCTURA DE COSTES Enero 2015 Página 29
Su cos te es un p orcent a j e de l
presupues to d e e j ecuc ión
mater ia l que es tab le cen
a lgun as CCAA y que pod emos
ver en su p ág ina web
correspond iente .
E l imp or te a p a g a r por l a
t r am i t a c ión de l a dec l a r a c i ón
p rov i s i o na l e s t a s u j e t a a una tasa
de caráct er autonó mic o . A
modo d e e j emp lo , r e f l e j am os e l
p rev i s to en l a L ey 6 / 2003 , de 9 de
d i c i emb re de t a s a s , p re c ios y
exa cc i one s de l a Com un i dad
Au tón oma de Ga l i c i a ) , que a e s tos
e f e c tos d i s p one c om o ap l i c a b l e s
d ios t i p os de t a s a :
Po r exa men de p r oyec tos ,
com pr oba c i ón de
ce r t i f i c a c i one s e i n s p ecc i ón
de obra s , t a n t o de nueva
p l a n t a c om o de
rehab i l i t a c ión de t oda c l a s e
de v i v i en da s , y a p l i c a b l e
sobre e l presupues to
genera l m as e l m argen
indus t r ia l y de
admin is t rac ión y ad emás
e l v a lor de l os ter renos =
0 . 07 %
Po r V i s a do de c on t r a t os d e
a dqu i s i c i ó n y a r ren dam ien to
de v i v i en da s = 4 , 30 €
E l imp or te a p a g a r por e s te
conc ep t o , que s e de veng a a l
s o l i c i t a r l a c a l i f i c a c i ón de l a
Pr om oc i ón en d i ch os re g í men es de
VPO o VP P , e s muy v a r i a b l e , s e gún
l a Comun ida d Au t óno ma don de
e s te ub i c a da l a Pr om oc i ón
I nmob i l i a r i a , n o obs t a n te , una
e s t ima c ió n de s u c os te e s a p l i c a r
a l p rod uc t o de l a s uper f i c i e ú t i l
to t a l por e l modu lo v ig ente
desde2 00 7 (MB= 7 28 , 00
€/m2.út i l ) un c oe f i c i en t e que
v a r i a p or Co mun ida des , t a l c o mo
s e e s pec i f i c a e n l a T ab l a s i g u i en te :
TABLA Nº 11 . 10
COMUNI D AD
AUTONOMA
(% ) APL I CAC I ÓN
Ara gón 0 , 18 Pre sup ues t o
Pr oteg i b l e ( 1 )
A s tu r i a s 0 , 18 Pre sup ues t o
p ro teg i b l e ( 1 )
Can tab r i a 0 , 07 Pre sup ues t o
p roy ec t o
bá s i co
Ex t re mad ura 0 , 12 Super f i c i e ú t i l
x Modu lo
Ga l i c i a 0 , 07 Pre sup ues t o
Pr oteg i b l e ( 1 )
Madr i d 0 , 12 Pre sup ues t o
Pr oteg i b l e -
Murc i a 0 , 14 Super f i c i e ú t i l
x Modu lo
L a R io j a 0 , 00
7
Pre sup ues t o
p ro teg i b l e ( 1 )
Comun i dad
Va l enc i a na
0 , 12 Super f i c i e ú t i l
x Modu lo
( 1 ) E j e cu c i ón Ma te r i a l ma s
bene f i c i o i n dus t r i a l y de
a dmin i s t r a c ió n má s hon ora r ios
f a cu l t a t i vos má s v a lo r d e l s ue l o .
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
ESTRUCTURA DE COSTES Enero 2015 Página 30
5.- CONSTRUCCIÓN
Es junto con e l cos te de
adqu is ic i ón de l so lar los dos
más s ign i f ic at iv os de una
promoc ión .
E s d i f í c i l da r re f e re nc i a s de s u
cos te qu e ev i den teme n te depen de
de m uch os f a c to re s y , en
consec uenc i a e s l a expe r i en c i a de l
p ro mo to r qu i en l o e s t i ma p or
com pa ra c i ón c on obra s y
con t r a t a c ion e s a n t e r i ore s má s o
menos s im i l a re s .
Conv i en e a c l a r a r que en e s te
a pa r t a d o e l prom otor d ebe
es t im ar e l Pre c i o de C ontrata
que es lo qu e l e va a cos tar la
obra re a l mente . A d i fer enc ia
de l Prec io d e E j ecuc ión
Mater i a l qu e usa para ot ros
cons id erandos , c omo impues tos
o tasas d e l ic enc i as .
E l prec io d e c ontrata su e l e ser
un porcenta j e v ar i ab l e entre
1 , 2 y 1 ,4 de l prec io de
e j ecuc ión m ater ia l , dep end i en do
de l t i p o de emp res a co ns t r uc t ora
con l a que hab i t u a lm en te c on t r a te
e l p r om ot or .
Lo que s i a conse j a mos e s que se
es t im en no so lo e l prec io de la
ed i f ic ac i ón , s in o t ambi én e l de
sus e lem entos
compl em entar i os , t a l e s c om o :
Urban i z a c i ón I n t e r i or e
i n s t a l a c i one s c o munes
P l a za s d e g a r a j e
Tra s te r os
Loca l e s Co merc i a l e s
Una ve z f i j a d o e l p rec i o de
con t r a t a d e l a ed i f i c a c i ón y , en s u
c a so , u r ban i z a c ión i n t e r i or , e l
p rec i o pue de s e r f i j o o v a r i a b l e en
f unc ión de mu l t i t ud de pa rá met ros .
Lo m as hab itua l , en es te caso ,
es someter e l prec i o a re v is ión
de prec i os s e gún u na s f or mu l a s
po l i n o mica s que e s t a b l e ce e l
E s t a d o y con l a a p l i c a c i ón de unos
coe f i c i en te s de pub l i c a c i ón e s t a t a l
y c a r á c t e r mensua l .
Pe r o t am b ién c abe pa c t a r una
s ub ida de p rec i os p orc en tua l en
f unc ión de un coe f i c i en te f i j o de
rev i s i ón qu e s e p a c t a i n i c i a lme n te .
En l as obras d e ed i f ic ac i ón lo
hab itu a l es contr atar a prec io
f i j o .
Ademá s de l os c os t e s de e j e cuc i ón
de l a ed i f i c a c ió n ex i s te n dos
cos te s a soc i a dos a e l l a , que son
l os s i g u i en te s :
5 .1 . - CO S T E MEDI DAS DE
S EG UR I DAD Y S ALUD
E l c os te re a l y e f e c t i v o de l a s
med ida s qu e en e s te a s pe c t o t i ene
que t omar e l c ons t r uc t or de
a cuerd o c on e l p r e supues to
ma rca do po r e l E s tu d i o de
Segur i dad y s a l ud y s u P l a n de
Segur i dad y S a l u d .
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E s un c os te m uy v a r i a b l e en
f unc ión de l a c om p le j i da d de l a
obra y s u ub i c a c i ón , en to rno y
p l a zo de e j e cuc i ón . Po de mos
e s t ima r lo en un 2 ,5 % de l c os te
de la obra co m o cos t e de
re f e ren c i a .
5 .2 . - CO S T E DE LA
R EALI Z ACI Ó N DE ENS AYO S
DEL PR O G R AMA DE CO NT R O L
DE CALI D AD
S e t r a t a de e va l u a r e l c os t e de l os
en s a yos a re a l i z a r s e gún l o
e s t a b l e c i d o e n e l Prog rama de
Con tr o l d e Ca l i dad . Po de mos u s a r
com o c os te de re f e renc i a e l 1 ,5 %
de l cos te d e e j ecuc ión d e las
obras de ed i f i c a c i ón y
u rban i z a c ión i n t e r i or .
E s imp or ta n te re s eña r l a pos i b l e
re s pons ab i l i dad l e g a l de l
Pr om ot or , no so lo en c a so de
a cc i d en te s s i no e n c a so de
de f e c tos e s t r uc t u ra l e s , p or l o que
e s muy co nven i en t e que e l
Pr om ot or c on t ro l e que l os dos
í t e ms a n te r io re s s e d e s a r r o l l a n
deb i dame n te y q ue teng a a s u
d i s pos i c i ón d e p r i mera mano l a
doc ume n ta c ión g ene rada ( en s a y os ,
ce r t i f i c a d os , e t c . ) , a f i n de
preven i r “o l v i d os ” p or p a r t e de l
Contra t i s t a
Pa ra e so , n a da me jo r que c on t r a t a r
d i r e c t a men te e l Co n t ro l de
Ca l i dad , a un de s c on tan d o e s e
imp or t e de l P rec i o d e Con t ra t a ,
a unque s up ong a un eng or ro
ad i c i ona l
6.- LA DIRECCIÓN
FACULTATIVA DE LAS
OBRAS DE EDIFICACIÓN
En l o s e p í g r a f e s s i g u i e n te s
enume ram os t od os s u s co ncep tos
de c os te l i g a d os a e s t a a c t i v i dad .
6 .1 . - DI R ECCI Ó N
AR Q UI T ECT OS
Sus hon ora r ios s e e s t iman e n e l 30
% de l o s t o t a l e s e s t a b l e c i d os c o mo
re f e ren c i a en l a t a b l a de l ep í g r a f e
3 . 1 . 2
6 .2 . - DI R ECCI Ó N AR Q UI T ECTO
T ÉCNI CO
Una e s t imac i ón e s s upon er que
cobran los m ismos h onorar ios
que l os de l Arqu itect o .
6 .3 . - PLAN DE S EG UR I DAD Y
S ALUD
Genera l men te y , a n te s d e i n i c i a r l a
e j e cuc ión de l a s ob ra s e l
con t r a t i s t a e s t a ob l i g a d o a
p re s en ta r un P l a n d e Segur i dad y
S a l ud a dap tad o co mo m ín i mo a l
p re supues to de Segur i dad y S a l ud
pe ro r e l a c i onan do l os med ios y
med ida s re a l e s qu e v a a a p l i c a r
du ran te l a e j e cuc ión de l a obra .
Gen era lment e es t e cos t e se
subsume en e l pr ec i o de
contrata , p e r o s e g enera l
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hono ra r i os p or l a a p ro ba c i ón de l
P l a n p or qu i en r eda c to e l E s tud io
de Segu r i da d .
6 .4 . - CO O R DI NACI Ó N
S EG UR I DAD Y S ALUD
DUR ANT E L A O B R A
Es e l t é cn i co co mpe ten t e i n te g ra do
en l a D i recc i ón F a cu l t a t i v a ,
de s i g nad o p or e l p ro mo to r p a ra
l l e v a r a c a b o l a s s i g u i e n te s t a rea s :
Co ord in ar l a ap l ic ac ión de
los pr inc ip i os gen era les de
p reven c i ón y s e gu r i da d :
1 º A l toma r l a s dec i s i o ne s
té cn i c a s y de org an i z a c ió n
con e l f i n de p l a n i f i c a r l o s
d i s t i n t os t r a ba j os o f a s e de
t r a ba j o que v a yan a
de s a r r o l l a r s e s imu l t á nea o
s uce s i v am e n t e .
2 º A l e s t ima r l a du ra c ió n
reque r i da p a ra l a e j e cu c ió n
de e s tos d i s t i n tos t r a ba j os o
f a s e s de t r a ba j o .
Co ord in ar las act iv id ades de
la obra p a r a g a r an t i z a r que l os
con t r a t i s t a s , en s u c a so , l o s
s ubcon t ra t i s t a s y l o s
t r a ba j a d or e s a u tó no mos
a p l i quen , de manera coh eren te
y re s po ns ab l e , l o s p r i n c i p ios de
l a a cc i ón p reven t i v a rec og i dos
en e l a r t . 15 de l a L ey 31 / 1 995 ,
de 8 de no v i e mbre , de
Pre venc ión de R i e s gos
L abora l e s , du ran te l a e j e cuc i ón
de l a o bra .
Aprobar e l P lan de
Segur id ad y Sa l ud e l a b ora do
por e l con t r a t i s t a , y e n s u c a so ,
l a s Mod i f i c a c i one s i n t ro du c i da s
en e l m i sm o po r a que l .
Organ i z a r l a co or d i n a c ió n de
a c t i v i da de s e mpr es a r i a l e s
p rev i s t a s en e l a r t . 24 de l a L ey
de P reve nc i ón d e R i e s gos
L abora l e s .
Coor d in a r l a s a cc i one s y
f unc ion e s de con t r o l de l a
ap l ic ac i ón corre cta de los
métodos d e t raba j o .
Adop ta r l a s med ida s n ece s a r i a s
p a ra que só l o l a s personas
autor iz ad as puedan acc eder
a l a obr a .
6 .4 . - ACO MET I DAS DE
S ER V I CIO S
Se t r a t a de los c os tes que s e
or i g i n a n p or e l h ech o de q ue l a s
compañ í as sumin is t rad oras
permit an e l ac ceso a s u s
s e rv i c i os d u ran t e l a obra y
poster i ormente par a los
c l i entes que c ontraten c on
e l l o s . En e s t a re l a c i ón e s t á n :
Acome t i da E l é c t r i c a
Acome t i da de Agua
Acome t i da de s a nea mie n t o
Acome t i da de Ga s
Acome t i da de T e l e f on í a
Y no so lo e s t os s e rv i c i os d eben
e s t a r p repa ra dos p a ra l a
re a l i z a c ión de l a ob ra y da r
s e rv i c i o de a g ua y l u z a l
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cons t ruc to r , s i n o que d eben
tener l a cap ac idad su f i c i ente
para d ar ser v i c i o a l ed i f ic io
termin ado .
A l g unos de e l l o s , c om o e l agua y
e l s an ea mi ento , s ue l en s e r
s e rv i c i os m un i c i p a l e s y , c om o t a l e s
en l a s Orde nanza s Mun i c i p a l e s
a n te r i or men te de s c r i t a s y en l os
ep í g r a f e s d e p r ec i os púb l i c os ,
pueden obten erse l as tasas a
p a g a r por e l l o s ; p e r o otros son
fac i l i t ad os por empresas
pr iv adas , en cuyo c a so es tos
responden a la l ib re
contratac i ón co n e l l a s y s u c os te
e s d i f í c i l de e s t i ma r , y a que s ue l en
i r de s de l a g r a t u i dad c om o suce de
en e l g a s y e l t e l é f ono ( e s te so lo
en pa r te po rque e l p r om ot or debe
pa g a r l a c a na l i z a c i ón y l a co mpañ í a
e l c a b l e a do) h a s t a importes
s ign i f ic at i vos c on l a en erg ía
e l éct r ic a que po r s u d i s t a nc i a a
l a s f uen te s d e s u min i s t r o s e a
nece s a r i o atra ves ar ca lz ad as y
acer as , co loc ar un
t rans formador a p i e de so l a r ,
e t c .
Pe r o s i e nd o f i e l e s a nue s t r a t eo r í a ,
hay que d esg l osar cos tes
aunque nos equ iv oque mos p a r a ,
por l o men os , tener en cu enta
que es tas g es t i ones h ay que
rea l iz ar l as e i r cog i e nd o l a
exper i enc i a nece s a r i a en f u tu ros
e s tud ios .
Es un cos t e que muchos
subsumen en e l cos te de la
cons t rucc ión , f i los of ía co n l a
que no e s t a mos de a cu er do y
pel igros ís im a , en e s t e c a so ,
porqu e no nos a v i s a de q ue ha y
que re a l i z a r e s t a s g e s t i o ne s que
i n i c i a da s con r e t r a so pue den
reper cu t i r neg a t i v a men te e n l a
e con om ía de l a p ro mo c i ón .
Darse cu enta , por e jemp lo ,
cuando es tam os acab ando la
obra que n o t enem os resue lto
e l t em a de l t rans f ormad or ,
puede ser f ata l .
Y no so lo po r e l cos te , y a que no
d i s po nd rem os de t i e mpo n i de
c a pa c i da d de neg oc i a c ión con l a
com pañ í a s u min i s t r a do ra , s i no
porqu e , s i n o e s t á re s e rvad o ,
puede que n o ha ya esp ac io
d ispon ib l e p a r a i n s t a l a r e s e
t r a n s f or mad or e n nue s t ro ed i f i c i o
6 . 5 . - D I RECC I ÓN OBRA
I NFRAESTRUCTURA D E
T ELECO MUNI CACI O NES
Una re f e renc i a d e s u cos t e l o
pod em os ve r en e l e p í g r a f e 3 ,
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7.- COSTES DE
TITULACIÓN
L a t i t u l a c ión de una p r om oc i ón
i nm ob i l i a r i a s on l os d ocu men tos
nece s a r i os p a ra p ro ce der
j u r í d i c a men te a s u
com erc i a l i z a c ió n y , en g e nera l s on
dos :
D ec l a r a c i ón d e Obra Nue va
Rég imen de Pr op i eda d
H or i z on ta l , en l o s e d i f i c i o s
en l os qu e s e a nece s a r io
cons t i t u i r t a l r é g i men de
d i v i s i ón hor i z on ta l .
Algunos t r atad is tas c ons id eran
i n c l u i d os en e s t e a pa r t a d o l a
cons t i tuc ión d e l prés ta mo
h ipote car io subrog ab l e p or
cons i de ra r que , s ob re to do en
époc as pas adas , er a un
incent iv o cas i impr esc ind ib le
que e l p ro mo to r l o ob tuv i e r a ,
a unque f i n a nc i e r amen te n i
d i s pu s i e r a de é l , l o que t amb ién
e ra i nu sua l , p a r a exp l i c a r en la
vent a que ex i s t í a t a l pos i b i l i da d
pa ra f i n a nc i a r a l o s c l i e n te s a l a r go
p l a zo y , a unqu e l ueg o un
porc en ta j e de e l l o s no s e
s ubrog a ra de l m i s mo y bu s ca ra s u
p rop i a f i n a nc i a c ión en o t r a
en t i dad .
En es t e te xto s e co ns i d e ran en
e s te c a p i tu l o l o s d os p r ime ros y e l
t e rc e r o se conte mpl a dentro de l
cap itu lo de g as tos f inan c i eros ,
l o que s u pone una co n f i g u ra c i ón
de c os te s ma s a c tua l .
7 .1 . - DECLAR ACI Ó N DE O B R A
NUEV A EN CO NS T R UCCI Ó N
Es un documento N otar ia l que
debe i n s c r i b i r s e en e l Reg i s t r o de
l a Pr op i e dad d on de se d escr ib e la
obra a e j ecutar p a r a l a que s e h a
ob te n id o l a op or tuna l i c e nc i a y s e
v a lora s u c os t e .
A l os e f e c tos de l cos te d e e s t a
opera c ión y sob re l a base de
d icho va l or dec lar ado d e la
obra , t e nem os que co ns i d e ra r
t re s p a r t i da s :
a ) A rance l e s No ta r i a l e s
b ) I mpues to de Ac t os
J u r í d i cos D o cum enta dos
c ) A rance l e s de l r e g i s t r o d e
l a Pr op i e dad
Tod os e l l o s y a s a bem os c a l cu l a r los
y a que s e h an re f e renc i a d o en l os
ep í g r a f e s co r re sp on d i en te s .
7 .2 . - ES T AB LECI MI ENT O DEL
R ÉG I MEN DE PRO PI EDAD
H O R I ZO NT AL
Es o t ro d ocum ento not ar i a l que
s upone d iv id ir e l ed i f i c i o en
f incas indep end i entes v i n cu l a da s
to da s e l l a s po r s u s
cor re spo nd i en t e s zona s c o munes .
En e s te c a s o , l a b a s e de s u c os te
e s t a cons t i t u i da po r e l cos t e de l
sue lo m ás e l de l a obra nu e va
de ambos v a l ore s d ec l a r a dos en
d i cha e s c r i tu r a .
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ESTRUCTURA DE COSTES Enero 2015 Página 35
Los cos t e s son l os m i sm os que l os
s eña l a dos en e l ep í g r a f e a n te r io r ,
con l a s a l ve dad de que e n l os
a r a nce l e s n ota r i a l e s y re g i s t r a l e s ,
s e en t r a en l a s t a b l a s c on l os
v a lor e s un i t a r ios de c a da una de
l a s f i n c a s i ndepen d i e n te s
dec l a r ada s en l a d i v i s i ón
hor i zon ta l
8.- GASTOS DE
ENTREGA DE LA
PROMOCIÓN
Se re l a c i onan en l os ep í g r a f e s
s i g u i en t e s to d os a que l l o s g a s tos
re l a t i vos a l a en t reg a de l a
ed i f i c a c ió n o re l a c iona dos d i re c t a
o i n d i re c t a men te c on e l l a .
8 .1 . - CER T I F I CADO F I NAL DE
O B R A.
Lo exp ide l a D i re cc i ón F a cu l t a t i v a
de l a Ob ra y debe v i s a r s e p or
ambos C o le g i os Pr o f e s iona l e s . Su
cos te es t a norma lm ente
subsumido en e l imp orte tota l
de los h onorar ios a b ona dos a
ambos p r o f e s i ona l e s que co mp onen
l a D i recc i ón F a cu l t a t i v a de l a
Obra .
8 .2 . - ACT A DE R ECEPCI Ó N
F I NAL DE LA O B R A
Es un d ocu men to qu e f i r man e l
p ro mo to r , e l c ons t ruc t or y l a
D i recc i ón f a cu l t a t i v a de l a ob ra y
en l a que se exponen , s i
procede , l a a cept ac i ón d e la
obra por l a prop i edad de la
m i sma y s u s re pa ros s i l o s hub i e re
y e l p l a z o pa ra s u r epa ra c i ón .
Su fecha es esenc ia l para e l
seguro decen a l que se in ic ia
con d ich a f echa .
En g enera l no l l e v a a pa re j a do
n i n gún c os te a d i c i ona l .
8 .3 . - L I CENCI A DE PR I MER A
O CUPACI Ó N
Es una t a s a u rban í s t i c a d e c a r á c te r
mun i c i p a l , qu e s e deve ng a en l a
p r im era o cupa c ión de l os e d i f i c i o s
de u so re s i denc i a l , a unq ue en
much os Ayun tami en t os s e ex t i en de
a to da c l a s e de ed i f i c i o s y
cua l qu i e r a que s e a s u nú me ro de
ocupa c ión ; p r im era o s u ce s i v a s .
Como s i e mp re en l a p á g i n a web de
c ada Ayun tam ien to po de mos ve r l a
t a s a v i g en te en c a da e j e rc i c i o y s u
f orma de a p l i c a c i ón .
8 .4 . - CE DULA DE
H AB I T AB I LI DAD
Es o t r a t a s a u rban í s t i c a de
c a r á c te r a u ton óm ic o o mu n i c i p a l ,
s e gún l os c a sos y q ue , a de má s en
a l g unos mu n i c i p ios e s t a de rog a da .
Su imp or te l o p od em os ve r en l a
web mun i c i p a l y a que en a l g unos
mun i c i p i os s e s u s t i t u ye p or l a
l i c en c i a de p r i mera o cupa c i ón y
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ESTRUCTURA DE COSTES Enero 2015 Página 36
v i cev e r s a , a unque en s u or i g en son
a c tos a d min i s t r a t i v os d i s t i n tos que
a u tor i z a n c os a s d i s t i n t a s .
E s t a s dos t a s a s son f undamen ta l e s
p a ra l a ven ta d e l a s v i v i e nda s ,
e s c r i tu r a y s ub rog a c i ón de
p ré s t a mo , s u pue s t a en
exp lo t a c i ón , a s í c o mo pa ra l a
con t r a t a c ión de s e rv i c i os : a g ua ,
l u z , g a s , e t c .
L a obra que he mos cons t ru i d o ,
to t a lme n te te r mina da , d ota da de
to da c l a s e de s e rv i c i os y
emp l a za da e s t a b l e men te s obre un
te r reno NO es un con junto de
v i v iend as s i no tenem os la
l i c enc ia y cedu la y , por lo
tanto , NO pode mos v ender l as .
D e a h í l a gran importan c i a que
t ien e la obtenc ión de es tas
l ic enc ias y l a s i mp l i c a c i one s
e con óm ica s y l e g a l e s q ue t i ene
cua l qu i e r i n c onv en i en te o re t r a so
en d i cha ob tenc ión
8 .5 . - L I CENCI A
F UNCI O NAMI ENT O DE
I NS T ALACI O NES
Son a u t or i z a c i one s mun i c i p a l e s o
a u ton óm ica s c a r a c te r í s t i c a s de l os
ed i f i c i o s d e u so te r c i a r i o , pe ro
que en l os de u so re s i de nc i a l s e
c i r cu n s c r i ben a l o s s i g u i e n te s
e l eme n t os de l ed i f i c i o :
Energ í a E l é c t r i c a
Agua
I n f r a e s t ruc tu ra d e
Te l e co mun i c a c i one s
Ascensore s
Gara j e s
P i s c i n a s
En . l o s cua t ro p r i me ros c a s os e l
i n s t a l a d or o p roy ec t i s t a s e ocupa
de c onsegu i r e s t os pe rm i sos de l a
D e l e g a c ión o Conce j a l í a de
I ndus t r i a c or re spon d i en te a l a
CCAA y s u cos te no rma l men te
e s t a i n c l u i do en e l c os te de
e j e cuc ión de l a s obra s .
En l o s dos ú l t i mos c a sos e l
f unc iona mien to e s t a s u j e to a una
t a s a mun i c i p a l que t a mb ién pue de
ob te ner s e e n l a co r re sp on d i en te
p á g i n a web ,
En l a ma yor ía de l os ed i f ic ios
de uso res idenc ia l bas ta con la
presentac ión por e l in s t a l ador
de un s impl e B ol et ín y en c a sos
má s co mp le jos e s n ece s a r io
p re s en ta r e l p ro yec to f i n a l de l a
i n s t a l a c i ón .
8 .6 . - L I B R O EDI F I CI O
Es un doc ume n t o e l a b ora do po r l a
D i recc i ón F a cu l t a t i v a , A rqu i te c tos
y Apa re j a d ore s cuy o cos te
norma lment e d ebe es tar
inc lu id o en la n eg oc i ac ión de
los hon orar i os de e s tos
p ro f e s i ona l e s . Pe r o e s una
a c t i v i da d que no deb e o l v i da r s e
pue s es prec ept i va su entr ega a l
Ayuntam ient o y a l Pr es id ente
de l a C omun idad .
8 .7 . - CER T I F I CADO
ENER G ÉT I CO
Es un ce r t i f i c a do a ná l ogo a l de
p roy ec t o pe r o e l a bo rado c on los
ma te r i a l e s y l a ob ra re a l men te
e j e cu tada que debe e mi t i r e l
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Arqu i t e c t o D i rec to r f a cu l t a t i v o de
l a m i sma . Su s h ono ra r i os i n c l u yen
nor ma lm en te e s t os t r a ba j os .
8 . 8 . - ACT A NO T AR I AL O B R A
NUEV A T ER MI NAD A
Es un do cume n t o qu e ha y que
p re s en ta r j u n t o c on e l c er t i f ic ado
de l Arqu it ecto d e que l a obra
e s t a t e rm inada ac ompañ ad a de la
pó l iza de l segur o dec ena l
deb i dame n te d i l i g en c i a da . No
deveng a imp ues t os d e A J D per o s i
a r a nce l e s n ota r i a l e s y re g i s t r a l e s .
8 .9 . - PÓ LI Z A S EG UR O
DECENAL
T iene un c os te que s e c onv i ene
de sd e a n te s de i n i c i a r l a obra c on
una Compañ í a de Segur os que , a s u
ve z n os ob l i g a a con t r a t a r una
O f i c i n a de Con t ro l Técn i c o (OCT)
pa ra rev i s a r p r oye c t o d e e j e cuc i ón
y l a de l a obra . Y e s una
con t r a t a c ión ob l i g a to r i a y ex i g i b l e
por e l No ta r i o
8. 9 . 1 . - HONORA RI OS DE O CT
Los t r a ba j os cons i s ten en :
Rev i s a r e l p ro yec to d e
e j e cuc ión , a n te s d e l i n i c i o de
l a obra s , y ob ten er e l v i s to
bueno d e l a OCT con
a u s enc i a t o t a l de r epa r os .
Contr o l a r que l a obra , en l o s
e l eme n t os a s egurad os ,
nor ma lm en te c i men ta c i ón ,
e s t ruc tu ra y cub i e r t a y , a
vece s f a cha da , s e r e a l i c e s i n
mo d i f i c a c ion e s o c on e l l a s
a u tor i z a da s p or l a OCT
Al f in a l de l a obra se e mit e un
cer t i f icad o d e idon e idad que
nos perm ite c ontratar la pó l i za
de l seguro dec ena l co n l a
Compañ í a co n l a que i n i c i a l men te
hemos negoc i a d o .
Los hon ora r ios de e s t a OCT son
de l or den de l 0, 5 % - 1 ,5 % de l
p re supues to de e j e cuc ión ma te r i a l
de l o s e l e men tos c on t r a t a dos .
8. 9 . 2 . - P ÓL IZA SE GURO
DECENA L
Es l a s u s c r i t a con l a c om pañ í a de
Seguros a l q ue s e l e h a e mi t i do e l
ce r t i f i c a d o d e i d one ida d y cuya
p r ima po r l o s 1 0 a ñ os s e a b ona de
una so l a ve z a l e mi t i r s e l a pó l i z a ,
que t i e ne un c os te de l 1 % de l a
obra e j e cu tada i n c l u i d o e l c os te de
l os hon ora r ios t é cn i cos y e l I VA
cor re spo nd i en t e a amba s p a r t i da s .
9.- GASTOS GENERALES
DEL PROMOTOR
Son l os g a s t os qu e , g en era l men te ,
s e imp u tan a l a p ro mo c i ón p or
conc ep t os t a l e s c o mo d irecc ión ,
ges t ión , pub l ic idad y serv ic ios
comerc i a l es
9 .1 . - G AS T O S DE
ADMI NI S T R ACI Ó N
Son l os o r i g i n a dos p or co ncep tos
d irect ament e i mputab les a la
promoc ión y ne ces ar ios p ara su
func ion am ient o com o pue den s e r
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l a s nó mina s y g a s t os d e l p ersona l
admin is t rat iv o d i r e c t amen te
a ds c r i to a e l l a , l o s seguros
soc i a l es , e l a l qu i l e r de una
of ic in a , l o s g a s t os de e s a o f i c i n a ,
l o s equ i pos i n f o rma c ió n u t i l i z a dos
en e l l a , l o s p r og rama s de
con tab i l i da d l os desp l az ami entos
por g e s t i o ne s re a l i z a da s , e l
impues to de a c t i v i dade s
e con óm ica s a ds c r i t o a d i ch o lo ca l ,
e t c .
Lóg i c amen te e l p ro mo to r e s t ima ra
un p r e supues to mensua l de d i chos
g a s tos y , en f unc ión de l a
com p le j i da d de l a p r om oc i ón y de
s u pos i b l e p l a z o de g e s t i ón y
e j e cuc ión , ob te nd rá e l c a r go
d i r e c t o d e l c os te de e s te c a p i tu l o .
En l a p r á c t i c a s e s ue l e p roc ede r a l
r e vé s , b a s á ndos e en l a p r op i a
exper i enc i a de l a em pre s a ,
es t im ándose un cos t e por
gas tos g enera l es de car ácter
admin is t rat iv o de la prom oc ión
como un porcent a j e de l cos te
tota l de la mism a . Po rcen ta j e
que pue de v a r i a r en f unc i ón d e que
en t a l e s cos te s t o t a l e s s e i n c l u ya o
no e l c os t e de l s o l a r .
T a l e s t i mac i ón pue de cons i de ra r s e
os c i l a en t r e un 2 , 5 % - 5 %
9 .2 . - G AS T O S G ER ENCI ALES
DEL PR O MO T O R
Son l os cos t es imput ados a l a
p ro mo c ió n de una f orma
ind ir ecta y a qu e s u or i g en r a d i c a
en un a imput ac ión prop orc i ona l
de cos tes f i jos de la empres a ,
en s u con j un t o , qu e s e repa r te
en t re t oda s l a s p r om oc iones que
en d i cha emp res a e s t á n e n cu r s o .
E s te g a s t o i nd i rec to e s pue s ,
f unc ión de l a e s t ruc tu ra qu e te ng a
l a emp re s a , s u s e de so c i a l , l o s
equ i p os d i re c t i v os , e t c .
A l i g u a l que e l cos te a n te r io r s e
f i j a en s im i l a r p orce n ta j e qu e e l de
a dmin i s t r a c ió n pe r o i n c l u yen do
t amb i én en t re s u s cos te s e l p rop io
de a d min i s t r a c ión .
10. - GASTOS DE
MANTENIMIENTO
Es un conc ep t o de c os t e que so lo
apare ce en l as prom oc i ones en
a lqu i ler y t i ene m uy d i ve r s a
cuan t í a s i s e t r a t a de u n e d i f i c i o
de v i v i en da s en a l qu i l e r a l de un
ed i f i c i o de u s o te rc i a r io t amb ién
en a l qu i l e r .
En l o s e p í g r a f e s s i g u i e n te s
ve re mos l os d os t i p os de
man ten im ien t o que s ue l en
re a l i z a r s e en l os ed i f i c i o s .
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10 .1 . - MANT ENI MI ENT O
PR EV ENT I VO
Es e l f o nd o a nua l que s e debe
de s t i n a r a p r even i r p rob l ema s de
man ten im ien t o , p en s and o que
pos i b l emen te ocur ran co n e l p a so
de l t i e mpo , a unque de s c on oce mos
cuand o puede n ocu r r i r en l a
re a l i dad .
E l co s t e a nua l de e s te f ond o pue de
e s t a b l e c e r s e co mo re f e renc i a en
un 1 , 5 % de l cos te t o t a l de l
ed i f i c i o .
10 .2 . - MANT ENI MI ENT O
CO R R ECT IV O
E s e l cos te a nua l de man tene r e l
ed i f i c i o e n buen e s t a d o ,
a p l i c á nd o l e l a s ru t i n a s p re v i s t a s
l e g a lmen te p a ra e l man te n im ien to
i n te g ra l de l ed i f i c i o . No rma l men te
e s te man ten i m ie n t o e s f ru t o de
una con t r a t a c ió n c on e mpr es a s
e s pec i a l i z a da s o b i en s e r e a l i z a
con pe r sona l p r op i o que e s qu e e l
que re a l i z a t a l e s ru t i n a s
p rev i a men te e s t a b l e c i da s .
E l cos te de e s tos s e rv i c i os pue de
e s t a b l e c e r s e co mo re f e renc i a en
un 1 % de l c os te to t a l d e l e d i f i c i o .
11. - GASTOS
COMERCIALES
En e s tos g a s t os cons i de ram os l os
que s e re a l i z a n p a ra co me rc i a l i z a r
l a p ro mo c ió n ,
11 .1 . - PR O MO CI Ó N Y
PUB LI CI DAD
Los g a s tos de p ro mo c ió n son ,
g enera lm en t e l os s i g u i en te s ,
a unque no en t oda s l a s
p ro mo c io nes a pa rezcan to dos
e l l o s :
Maque ta s
I n f og ra f í a s
Fo l l e tos de ven ta
Buzone os
V ide os p r om oc i óna l e s
R i f a s
M ien t r a s que en l a pub l i c i dad de l a
p ro mo c ió n pue den i n c l u i r s e , en t re
o t r os :
Anunc ios en p re n s a d i a r i a
Anunc i os en re v i s t a s
Cuña s de r ad io y TV
Redes s oc i a l e s ,
pos i c i ona mien to e n l a Red
E l cos te s e s u e l e re f e r i r a l
vo l u men de ven ta s y os c i l a en t re
e l 1 % - 2 %
11 .2 . - CO MI S I O NES DE V ENT AS
Son l os p a gos co nven id os con l os
agent es que rea l izan las v entas
que pue de n s e r una e mpres a
i nm ob i l i a r i a a j e na a l a p r o mo to ra o
pe r sona l p rop io de l a p r om ot ora
con un s ue l d o f i j o y una co mi s i ón
por v en ta r e a l i z a da .
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ESTRUCTURA DE COSTES Enero 2015 Página 40
En e l c a so de l a e mpr e s a l a s
con d i c ione s v a r í a n much o pues to
que s e nego c i a n c on pub l i c i dad a
c a r go de l a e mpr e s a o de l
p ro mo to r , e t c . ,
E l por cen ta j e h ab i t u a l de
re f e ren c i a c on pub l i c i dad a c a r go
de l a e mpre s a s ue l e a l c a nza r un 3
% de l v o lum en de v entas y en e l
c a so de pu b l i c i da d a c a r go de l
p ro mo to r de un 1 , 5 %
En to da s e s t a s re f e r enc i a s
cons i de ra mos ven ta s n a c iona l e s y a
que s i cons i de ram os ven ta s
i n te rna c i ona l e s e l po rcen ta j e
puede a l c a nza r e l 10 %
11 .3 . - G AS T O S DE PO S V ENT A
Es un cos te que l e g a lm en te no
debe r í a p ro duc i r s e y a qu e e l
promotor habrá f i j ado en e l
contrato de obra la
responsab i l idad d e l contrat i s ta
por obra s de f e c tuos a s . Pe r o , en la
práct ic a , en muc ha s oca s i one s e l
promotor , po r p re s t i g i o o por
r a zones c ome rc i a l e s d ebe
a f rontar es t as def ic i enc ias y a
que e s me j or a cu d i r r á p i damen te
dand o s a t i s f a c c i ón a l c l i en te que
e s pera r a d i r i m i r l a s r a zon es y
excu s a s ma s o menos l i c i t a s que
opon e e l c ons t ruc to r .
Y , en l a ma yo r í a d e l os c a sos ,
s igu i endo es t a po l í t i ca se
obt ien en m a yores
sat i s f a cc i ones de l c l i ente . En
nue s t r o c r i t e r i o e s t a p o l í t i c a n o ha
s i do i mp l a n t ada p or l a mayo r í a de
l a s empre s a s p ro m ot ora s y no nos
c a be du da que l a re a l i dad y e l
f u tu ro l a a c aba ran i mpo n i en do .
Entre 0 , 5 y 1 % de l c os te t o t a l de
l a p ro mo c ió n pue de s e r una c i f r a a
cons i de ra r co m o pre venc ión .
En l a s i t u a c i ón a c tua l ( 2014 ) , c on
v i v i e nda s t e rm inada s y no
vend ida s , es te c os te pu ede
aument ar por e l p r op i o de te r io ro
de una v i v i en da s i n u so y po rque
pueden habe r te r mina do e l pe r i o do
de re sp ons ab i l i da d d e l c ons t ruc to r
12. - IMPUESTOS
LOCALES ASOCIADOS A
LA COMERCIALIZACIÓN
En e s te a pa r t a d o son dos los
cos tes a cons i de ra r que
re s eña re mos e n l os ep í g r a f e s
s i g u i en t e s , ad emás d e l IB I que
re a lme n te n o e s c os t e y a que
de sd e que s e a caba l a p rom oc i ón y
s e en t reg a a l o s c l i en te s , e l
p ro mo to r da de ba j a en e l c en so
de I B I que pa s a a s e r de t i t u l a r i dad
de c a da c l i en te , pe r o a vece s
s ucede que t a l c i r cu n s t a nc i a n o s e
p ro duce ha s t a e l e j e r c i c i o
s i g u i en t e , en cuy o c a so ha y que
p roc ede r a un pequeño a j u s te de
l i qu i da c i ón .
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12 .1 . - I MPUES T O DE
ACT I V I DADES ECO NO MI CAS
( I AE)
Es te c onc ep t o de cos te t i en e dos
com pone n te s :
L a par te f i j a d e l I m pues t o ,
f unc ión de l a a c t i v i da d empr es a r i a l
de l a emp re s a i n mo b i l i a r i a ,
ep í g r a f e s 833 . 1 y 833 . 2 en e l c a so
de p r om oc ion es y en l os ep í g r a f e s
861 y 862 , s i s e t r a t a de
a l qu i l e re s , a s í c o mo de l a s
d im ens i ones s uper f i c i a l e s y
s i t u a c i ón de l l oca l o l oca l e s don de
l a emp re s a e j e r z a l a a c t i v i da d , que
e s un pa g o de c a r á c te r a nua l , que
cons i de ra mos i n c l u i do den t r o de l
a pa r t a d o de g a s tos g ene ra l e s que
l a Emp re s a I nm ob i l i a r i a imp u ta ra a
c ada p r om oc i ón .
L a par te var i ab l e d e l im pues t o ,
que t amb ién s e deve ng a
a nua lmen te , y a que en e l mes de
enero de c ada a ñ o , h ay que
dec l arar l os metros cu adrados
vend idos , cua l qu i e r a que s e a l a
c l a s e de c on t r a t o y f o rma de pa go
conv en i da , de b i en do l i qu i da r l a s
s i g u i en t e s c a n t i dad e s :
0 ,156 € / m2 de te r ren o
u rban i z a do o pa r ce l a do
vend id o
1 ,869 € / m2 e d i f i c a do o po r
ed i f i c a r ven d id o s i s e t r a t a
de pob l a c io ne s con 100 . 000
o má s h ab i t a n te s y 0 , 811 €
en e l r e s to de mun i c i p i os .
50 % de l a s t a s a s a n te r io re s que
cor re spo ndan s i s e t r a t a de
Pr om oc i ones en Rég im en de
Pr ote cc i ón P ub l i c a VPO o VP P .
Dichos imp ortes t ien en un
recargo mun ic ip a l , que l os
mun i c i p i os , en f un c ió n de l imp or te
ne to de l a c i f r a de neg oc i os de l
s u j e t o pa s i vo , pue den i mp oner de
a cuerd o a l a s i g u i en te t a b l a :
TABLA N° 11 . 11
I MPOR TE NETO D E LA
C I FRA D E NEGOCI OS ,
en M i l l one s de €
%
> 1 M€ y <= 5 M€ 1 , 29
> 5 M€ y <= 10 M€ 1 , 30
> 10 M€ y <= 50 M€ 1 , 32
> 50 M€ y <= 100 M€ 1 , 33
Más de 100 M€ 1 , 35
S i n c i f r a n e t a d e
negoc i os
1 , 31
A s í co mo un re ca rgo p r ov i n c i a l
que s e g i r a s obre l a cu ota de l
impues to que e s t a b l e cen l a s
d i s t i n t a s c omu n i dades a u t ón omas y
cuyo v a lo r máx i m o e s de l 40% .
.
12 .2 . - I MPUES T O S O B R E EL
I NCR EMENT O DE V ALO R DE
LO S B I ENES DE NAT UR ALEZ A
UR B ANA ( I V B NU)
Es e l m ismo i mpues to que
v im os en e l ep ígra f e 1 .4 . 2 pero
ahora s i que es e l su jet o p as i vo
e l pro motor . E l i mpues to s e
p ro duce p or l o s a ñ os q ue e l s o l a r
h a e s t a d o en man os de l p r om ot or
h a s t a s u ena j e na c ió n y e l c a r go a
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
ESTRUCTURA DE COSTES Enero 2015 Página 42
cada p i s o s e p r o duce por l a cu ota
de c ada un o de e l l o s en e l
doc ume n t o de D i v i s i ón H or i z on ta l .
L a reperc u s ió n d e l i mpu es to se
so l ía p actar p or e l pro motor
que er a de cargo de l c l i ente y
as í s e f i rmab a en e l contrat o ,
p e ro ú l t ima men t e pa re ce que de
a cuerd o co n l a s L e ye s de
Consumi do re s y U sua r ios , e s te
p a c to e s nu l o de p l en o de rec ho .
Muchos p r om ot ore s s i g uen
f i rman do e l p a c to , pe r o pa ra e v i t a r
p rob l ema s op i n a mos que una buena
p ra c t i c a e s co ns i d e ra r e l c os te
com o de l p ro m ot or , a un que l uego
s e i n ten te c obra r .
13. - AMORTIZACIÓN
DEL EDIFICIO
E s o t r o c once p t o de cos t e que
so lo ap arec e en l a promo c i ones
en a lqu i l er .
En e s te s en t i d o l a s l e ye s f i s c a l e s
cons i de ran g as to deduc ib le de l
impues to d e soc ied ades un
porcenta j e anua l de l 2 % p a r a
ed i f i c i o s de c a r á c te r
a dmin i s t r a t i v o pe r o a p l i c a do
s i emp re sob re e l cos te d e l e d i f i c i o
s in so l ar , y a que l os t e r ren os no
son amo r t i z a b l e s .
14. - GASTOS
FINANCIEROS
A g rupamos en e s t os s u bep i g r a f e s
to da s a que l l o s g a s tos re l a c iona dos
con l a f inanc i ac i ón a j ena de una
promoc ión i nm ob i l i a r i a t a l c o mo
vamos a re s eña r en l os
s ubep í g r a f e s s i g u i en te s .
14 .1 . G AS T O S DE
T R AMI T ACI Ó N PR EST AMO
H I PO T ECAR IO S UB R O G AB LE
Son l os o r i g i n a dos po r l a
t r am i t a c ión de un p ré s t a mo
h i po teca r io s ub rog ab l e en una
en t i dad de c ré d i to . Se s u pone que
s i emp re s e co nce de y que n o ha y
que repe t i r e l p ro ce so e n o t r a . Y
son l os s i g u i en te s :
14 .1 .1 . - C ERT IF I CADO
Reg is t ro de la Pr op i edad
Es e l cos te que s u p one so l ic i t ar
a l Reg is t ro d e la Prop ied ad un
cer t i f icad o de T itu lar idad y
cargas de l so l ar . S u c os te e s e l
a r a nce l de l RP s e gún l o e s t a b l e c i do
en e l ep í g r a f e cor re spo nd i en t e de l
c a p í tu lo 1
1. 4 . 1 .2 . - GASTOS D E ESTUDI O
Es l a c a n t i dad qu e c obra l a en t i dad
de c réd i t o p or e l a n á l i s i s de l a
opera c ión .
Es muy v ar i ab le y dep ende de
las r e l ac ion es que m anteng a e l
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
ESTRUCTURA DE COSTES Enero 2015 Página 43
promotor c on la ent idad q ue l a
mayo r p a r te d e l a s vece s con dona
e s te c os te . L a exp er i e nc i a de l
p ro mo to r en e s t os c a sos e s
i n s u s t i t u i b l e ,
1. 4 . 1 .3 . - TASAC ION
Nor ma lme n te l a en t i dad enca rg a la
t asac ión de l a op erac ión se a la
adqu is ic i ón de un so l ar o e l
desarro l l o de una prom oc ión
inmob i l i ar i a a una e mpres a
Ta s adora ho mo log ada p or e l B an co
de E spaña , s i en d o de c a r go de l
p ro mo to r e l cos te de e s t a
v a lora c ión qu e puede r e f e ren c i a r s e
en una p á g i n a web de e s t a s
soc i e dades t a s ado ra s .
14 .2 . CO NS T I T UCI Ó N d e l
PR ÉS T AMO
Una vez c once d i do e s te t i po de
p ré s t a mos ha y qu e ot orgar lo en
una escr i tur a púb l ic a e
in scr ib ir l a en e l Reg is t ro de la
Prop i edad de manera o b l i g a t or i a .
En d i cha e s c r i tu r a s e h a cen
cons t a r l o s da t os de l p r é s t am o ,
en t re l o s que de s t a cam os l os
s i g u i en t e s :
Nomi na l de l p r é s t am o
Per io do de c a r enc i a ( s o l o s e
p a g an i n te re s e s )
P l a z o de A mo r t i z a c i ón
T ipo de i n te ré s
T ipo de i n te ré s de dem ora
Per io d i c i da d de pa go d e
cuo ta s de i n te r é s y
amor t i z a c ió n
S i s te ma de am or t i z a c ió n
( g enera l men t e e l f r a nc é s )
Cap i t a l g a r a n t i z a d o
A nues t ros e f e c t os de s ingu lar
importan c i a e l c oncept o de
cap it a l g arant izad o que e s l a
s uma de l no mi na l ma s en t r e 3 y 5
a ños de i n te re s e s ma s u n c i e r to
porc en ta j e so bre e l no mina l en
conc ep t o de cos t a s y g a s tos
j ud i c i a l e s ( e n t r e e l 20 - 25 % )
Como ve mos e l c a r go de i n t e re s e s
e s t a l i m i t a d o en t re 3 y 5 a ñ os ,
pe ro no s e c i t a s i s on i n te re s e s de
dem ora , po r l o que l a s en t i dade s
e s t a b l e c en j u egos c o mo 3 a ños de
i n te re s e s de de mo ra y d os de
i n te re s e s no rma l e s .
En de f i n i t i v a e l cap ita l
garant i zad o pued e l l eg ar a
dup l ic ar e l n om ina l de l
prés tamo y , p re c i s ame n te és ta es
la bas e sobr e e l que se ca lcu lan
todos l os cos tes de
cons t i tuc ión de e s t os p ré s t a mos
h i po teca r ios s ub rog ab l e s .
14 .2 .1 . - ARANCE LES
NOTARIA LES
Sobr e l a b a s e de l c a p i t a l
g a r a n t i z a do y c on un de s cue n t o de l
30 % s e a p l i c a n l o s a r a n ce l e s
re f l e j a dos en e l c a p í tu lo 1 , s o bre
c ada una de l a s f i n c a s i n s c r i t a s .
14 .2 .2 . - IMPUEST O DE ACTOS
JURÍD IC OS DO CUMENTADOS
Se a p l i c a e l t i po g en era l
e s t a b l e c i d o pa ra c ada CCAA en l a
t a b l a 11 .
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
ESTRUCTURA DE COSTES Enero 2015 Página 44
14 .2 .3 . - ARANCE LES
REG ISTRO PRO PIEDAD
Se a p l i c a n l o s a r a nc e l e s re f l e j a dos
en e l c a p í tu l o 1 , r e duc i d os en un
30 % y sobre l a b a s e de l c a p i t a l
g a r a n t i z a do en c ada f i n c a i n s c r i t a
14 .3 . - G AS T O S PO R
DI S PO S I CIO NES DEL
PR ÉS T AMO
Una vez f o rma da l a e s c r i t u r a e
i n s c r i t a en e l RP e l p r om ot or
puede d i s pone r de l p ré s t am o en
l a s cond i c i one s que s e hub i e r an
pa c t ad o , No rma l men te s e d i s p one
de s u t o t a l i da d en l a a dqu i s i c i ón
de l s o l a r y en po rc en ta j e s
p rop or c iona l e s a l a o bra e j e cu tada
mensua l men te . P ara tener acc eso
a es ta d ispon ib i l idad h a y que
cumpl ir c ier tas cond ic iones que
or ig inan g as tos ad ic ion al es .
14 .3 .1 . - C OMISI ÓN APER TURA
Es una c om i s ión que co bra l a
en t i dad p re s t ami s t a a l i n i c i o de l a
d i s po n ib i l i da d de l p ré s t a mo y , por
una so l a v ez . Os c i l a en t re e l 0 , 5
% y e l 1 , 5 % d e s u no mina l .
14 .3 .2 . - SEGU RO IN CEND IO
Ante s d e s up oner de l p r é s t am o s e
l e ex i g e a l p r om ot or que p re s en te
e l pag o de una p ól iz a de s eguro
de inc end i os de l a ob ra e j e cu ta da
cuyo p r ime r bene f i c i a r i o s e a
p rec i s a men te l a en t i dad
conc ede n te de l p ré s t a mo .
Su cos te a nua l s u e l e os c i l a r en t re
e l 0 , 1 % y e l 0 , 15 % d e l i mpo r te de
l a obra
14 .3 .3 . - MONIT OR ING
Es un c os te re l a t i v a men t e re c i en te
por e l qu e l a ent id ad de créd ito
contrat a a un a empresa de
contro l ec onó mic o f in anc i ero
que s e e nca rg a de c on t r o l a r l o s
p a gos que re a l i z a e l p r om ot or c on
l os c obr os de l p ré s t am o .
E s dec i r se contro la que e l
promotor p ague
exc lus i v ament e aque l los
concept os der i vad os de la
e j ecuc ión de l a prom oc ió n
inmob i l i ar i a y n o de d i qu e l os
cobr os a r e a l i z a r n i n guna nueva
i n ve r s ión .
E l c os te de e s t e c on t ro l e s
h ab i tu a l que s e a d e cu enta y
cargo de l prom otor , p or l o que
e s te l o de be cons i de ra r co mo un
cos te ma s de s u p ro mo c ió n , que
hemos i n c l u i do en e l c a p i tu lo de
g a s tos f i n a nc i e r os , a unque es
d i f í c i l d e es t ab l ec er su cos t e y
s e r á l a e xper ien c i a v i v ida
d irect ament e por e l pro motor
en s u s neg oc i a c ion e s c on l a
en t i dad f i n a n c i e r a con l a que
t r a ba j e qu i en debe rá e s t i ma r d i c ho
conc ep t o que n orma lme n te s e
t r a du ce en u na ex i g en c i a p re v i a a
l a t r a mi t a c i ón de l a c onc e s ió n de l
p ré s t a mo y , p or co ns i g u i en te
con oc i da h ab i tu a l men te . No
debe r í a d i f e r i r much o de l cos te de
e s tud io .
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
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14 .3 .4 . - In ter eses en e l P er i odo
de car enc i a
Son los c onven id os en l a conce s i ón
de l p ré s t am o y s e deveng an con l a
pe r i od i c i dad c onve n ida y h a s t a l a
s ub rog a c i ón de l p ré s t am o p or l os
c l i en te s y , c a l c u l a d os sob re l a s
c a n t i dade s d i s p ue s t a s en c ada
mo men to de f o rma a cu mu l a da .
14 .3 .5 . - CU OTAS DE
AMORTIZA C IÓN
Es nor ma l p a c t a r un pe r io do de
c a renc i a en l a am or t i z a c ión de
c ap i t a l , q ue cubra c on ho l g u ra e l
de s a r r o l l o de l a o bra y l a
t e r mina c ión de l a opera c ió n
Una ve z te r mina do e l p e r i od o de
c a renc i a e l p ré s t am o en t r a en
amor t i z a c ió n de veng ando una s
cuotas per iód ic as que inc lu yen
cap it a l am ort iz ado e in t ereses .
Ev id en te men te p a ra e l l o e s
nece s a r i o que una ve z que e l
p ré s t a mo en t re en pe r io do de
amor t i z a c ió n no s e hub i e r a
vend id o e l ed i f i c i o en t od o o en
pa r te .
E l p r i mer c a s o s e da r í a en l a s
p ro mo c io nes en a l qu i l e r y e l
s e gundo en l a s que s e ve ndan
de spués de l a e n t reg a de l e d i f i c i o .
Pe r o en e l p r i mer c a so so lo s e r i a n
cos te s l o s i n t e re s e s y , en e l
s e gundo ca s o l a s cuo ta s p a g ada s s e
recupe ra r í a n e n e l m om ent o en
que s e p ro du j e ra l a ven ta de l a s
un i da de s pe nd i en t e s a n o s e r que
s e p ro du j e ra una reba j a en e l
p rec i o .
14 .3 .6 . - C OMISI ÓN DE
DISPON IBI LIDAD
Se t r a t a de u na e s pec i e de
pena l i z a c ión q ue a l g unos b an cos
imp onen a s u s c l i en te s po r no
d i s po ner de l p ré s t a mo en l a s
f e cha s ma rca da s .
En es te t ipo de pr és tam os no
es hab itu a l l a ex i s t enc i a de d i cha
com i s ió n que pued e a l c a n za r e l 0 , 5
% de l s a l do no d i s pue s to .
14 .3 .7 . - COMIS IÓN
AMORTIZA C IÓN ANTI C IPADA
Es una comi s i ón que gra va la
pos ib i l idad d e ant ic ipar la
amort izac i ón sobre l a fe cha
pactad a. En gen era l no se da en
e l prom otor s a l v o en
p ro mo c io nes en a l qu i l e r . Un c os te
de re f e r enc i a e s t a mb ién e l 1 % de
c ap i t a l a mor t i z a d o .
E s en e l m om ent o de l a
negoc i a c ión pa ra l a cons t i t u c i ón
de l p ré s t am o , cuan do e l Pr om ot or
debe neg oc i a r una s c ond i c i one s
f a vorab l e s p a ra t o dos l os
a pa r t a d os a n te r i or e s y e s cuando
é s te d ebe s e r p rev i s or y nego c i a r
porc en ta j e s que pa rece n no te ner
imp or ta n c i a… s i to do va b i en
14 .3 .7 . - TASAC ION OBRA
EJE CUTADA
Cada vez que e l p ro mo t or d i s p one
de una c an t i da d p rop orc iona l a l a
obra e j e cu ta da l a en t i da d ex i g e
que una e mpr es a t a s ad ora e va l úe
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
ESTRUCTURA DE COSTES Enero 2015 Página 46
d i cha obra y e l c os te s e rep ercu te
a l p ro mo to r .
14 .4 . - CR ÉDI T O S PUENT E
Son l os u t i l i z a d os po r e l p r om ot or
p a ra cubr ir déf ic i t s puntuales
de tesorer ía , c i r cun s t a n c i a l e s y
de c or to p l a zo .
Su c os te a ná l ogo a l p ré s t a mo
h i po teca r io s u brog ab l e c on l a
d i f e re nc i a q ue n o ha c e f a l t a
e s c r i tu r a p ub l i c a , s i n o s i mp l e men te
pól iza de créd it o , s i end o s u s
com pone n te s de cos te muy
v a r i a b l e y a que dep end e de de
much os f a c t ore s co m o l a s o l v enc i a
de l p r om ot or s u en deu dami en t o ,
e t c . , que ha cen que en f un c i ón de l
r i e s go eva l u a do p or l a en t i da d s u
cos te s e a mayo r o m eno r . Su s
com pone n te s t r a d i c i ona l e s s on :
Comi s i ón de Aper tu ra
I n te re s e s
Comi s i ón de D i s pon ib i l i da d
14 .5 . - G AS T O S DE AV ALES LEY
57
D icha l e y ex i g e qu e en e l c a so de
v i v iend as v end id as con
anter i or id ad a su entreg a , e l
promotor a va le l as c ant id ades
entregad as t a n t o s i s on e f e c t i vo
com o s i s on pa g a re s o l e t r a s de
venc i m ie n t o ha s t a l a en t reg a .
El cos t e de es tos av a l es sue le
osc i lar entre e l 1 % - 1 , 5 % y se
sue l en cobrar p or t r imestres
ade lant ados .
14 .6 . - DES CUE NT O DE
EF ECT O S
Como ven i mos s e ña l a nd o es
hab itu a l en l as v entas
ant ic ipad as a l a entrega que
una par te se entregu e en let ras
de c ambi o o p a g a re s d eb i damen te
do mic i l i a dos en una cuen ta de l
c l i en te a b i e r t a en u na en t i dad de
c ré d i t o .
A l venc i m ien t o de e s tos e f e c tos
c amb i a r ios s e p ro duce e l c obr o en
l a t e so re r í a de l p r om ot or , pe r o s i
e s te ne ce s i t a que una en t i dad de
c ré d i t o l e a de l a n te e l d i ne ro a n te s
de l ve nc i m ien to , pue de nego c i a r
con d i cha en t i dad una op era c i ón
f i n a nc i e r a deno mi nada de s cuen to
de e f e c t os a un de te r mina do p l a zo
y , en co nsecue nc i a l a en t i da d l e
en t reg a a l p r o mo to r e l no mi na l de l
e f e c to men os una c an t i dad
depen d i e n te de l p l a z o a l que l o
h a ya de s c on ta do .
Son ope ra c i one s de a l to cos te que
dev i enen en una co mi s i ón p or
g a s tos de man i pu l a c i ón de l e f e c to
c amb i a r io y un t i po de de s cue n t o .
Pue de s e r má s e co nó mica l a
opera c ión de s o l i c i t a r un c ré d i to
puen te cuya d evo luc i ón s e
g a r an t i z a co n e l de pós i to en l a
en t i dad de l a c a r te ra de e f e c tos o ,
b i en re a l i z a r ope ra c i one s m ix t a s
de de s cue n t o d e l os e f e c tos de
má s cor to v enc i m i en t o y e l
dep ós i t o de l os de mayo r p l a z o de
venc i m ie n t o .
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
ESTRUCTURA DE COSTES Enero 2015 Página 47
Ho y en d í a (2 0 14) , e s t e s i s t ema
de d e s cuen to de l e t r a s e s
práct ic ament e in v i ab le po r l o s
cos te s y ex i g enc i a s de l a s
en t i dade s f i n a n c i e r a s , p e r o no
debe mos o l v i da r l o por que s e t r a t a
de una he r ra mien ta f i n a nc i e r a má s
y l a e co no mía e s c í c l i c a
14 .7 . - G AS T O S PO R NO
S UB R O G ACI Ó N
Era un cos te mu y f recuent e en
los años d e l bo om econ ómi co
cu and o l a co mpe ten c i a en t re
en t i dade s de c réd i t o e ra muy
f ue r te , pe r o ho y en d í a apen as s i
se da , por que tene r a p r obad o u n
p ré s t a mo e s un te s oro .
En l os c a sos en l os que l os
c l i en te s n o qu i e ren s u br og a r s e en
e l p r é s t am o de l p ro mo to r n a d i e
l e s puede ob l i g a r y e l l o s
l i b re men te pu ede n e l e g i r o t r a
en t i dad y que l a e s c r i tu r a s e f i rme
de a cuer d o a s u s de s eos . A s í pue s ,
en e s t os c a s os , e l p ro mo to r debe
c ance l a r d i cho p ré s t a mo y e s t a
opera c ión l e pue de a ca r rea r
g a s tos .
Pe r o ha y que d i s t i n g u i r c l a r amen te
que una c os a son e l e j e r c i c i o de
e s tos de re chos y o t r a muy d i s t i n t a
e s que no s e f i rme l a e s c r i tu r a en
l a s f e cha s p rev i s t a s por d i ch a
c a u s a , en cuy o c a so e s e l c l i en te e l
que deb e a s umi r e s t a de mora .
Como ya h em os s eña l a do en
época s p a s ada s e r a f á c i l
encon t r a r nos con que un 30 % o
má s de l a p r om oc i ón n o s e
s ubrog aban , p or l o que e l imp or te
que hab í a que de s t i n a r a e s te
conc ep t o e ra re l a t i v amen te
e l e vad o .
14 .8 . - O T R O S CO ST ES
F I NANCI ER O S
A lgunos t r a t a d i s t a s c ons i de ran que
l os s a l dos neg a t i v os q ue s e
or i g i n a n en e l c a s h f l ow de
te so re r í a s e l e s debe c a rg a r un
t i p o de i n te r é s y a l o s neg a t i vos
a bona r o t r o t i p o de i n te ré s q ue ,
l óg i c a men te s e rá i n f e r i or .
Nosot ros co mo ve re mos e n e l
e s tud io de v i a b i l i da d p r e f e r i mos
a gota r l o s r ecur s os f i n a nc i e ros
p rop ios y a j en os h a s t a que to dos
l os s a l d os neg a t i v os s e an pos i t i vos
y re l a t i v am en te p equeñ os , p a r a
que no sobr e te so re r í a en exce so
pe ro qu e s e a l a s u f i c i en te p a ra
cubr i r pequ eña s de s v i a c i one s .
Otros g a s t os f i n a nc i e r os que
pueden p re s en ta r s e en cuand o un
p rov eed or o con t r a t i s t a nos da
una s f a c i l i da de s d e pa go muy
amp l i a s pe ro c on e l a c uer do de
c a r go d e i n te re s e s .
Po r e j e mp l o e s f r e cu en te que un
con t r a t i s t a n os o f r e zca f o rma s de
pa go de , po r e j emp lo 60 o 90 d í a s
s i n que , p or l o m enos
exp l í c i t a men t e , en s u o f e r t a f i g ue
c a r go a l g un o po r i n t e re s e s , a unque
l óg i c a men te e l l o s t e ng a en cu en ta
en s u s cuen ta s i n t e rna s . Pe r o s i s e
conv i enen p l a zos may ore s , 1 20 .
180 d í a s pue de que nos d i g a que
reca rg a s u o f e r t a en un
de t e rm inad o po rce n ta j e q ue l e
rep re s e n ta s u c os t e f i n a nc i e r o que
nos rep ercu ten .
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
ESTRUCTURA DE COSTES Enero 2015 Página 48
15- IMPUESTOS QUE
GRAVAN LOS
BENEFICIOS DE LA
PROMOCIÓN
Son dos l o s co ncep tos de c os te :
I mpues t o d e So c i e dades
Recur s o Cam era l
S i n emba rgo mu chos t r a t a d i s t a s ,
s e gu ramen te con buen c r i t e r i o ,
cons i de ran que es te c os te se
debe r e fer ir a l a empresa en su
con junt o a unque l óg i c a men t e son
dos c os te s que g r a van l os
bene f i c i os ob t en i dos po r l a
empr e s a en s u con j un t o y e s tos
p roc ede n lóg i c amen te de l a s
p ro mo c io nes que en e s e e j e r c i c i o
ma te r i a l i c en s u s re s u l t a dos .
Po r e j em p lo e l t ip o gener a l de l
IS es e l 30 % pero en la
rea l id ad la empres a pu ede
pagar e un t ipo in f er i or p or
i n ve r s ione s re a l i z a da s , p or
a umen t os d e p l a n t i l l a , e t c . Y , en
consec uenc i a no l o c ons i de ran
cos te a i mpu ta r d i re c t ame n te a l a
p ro mo c ió n a un t i po g enera l que
en l a re a l i dad pue de s e r men or .
S i n e mba rgo o t r os t r a t a d i s t a s s í l o
cons i de ran pa ra re a l i z a r e l e s tud io
e con óm ico .
D e j amos a ñad i r l i b e r t a d pa ra e l e g i r
l a op c ió n que c ons i de re ma s
a ce r t a da .
11.2. - ESTRUCTURAS
MEDIAS DE COSTES
En e l cuade rno 5 s e h i c i e r on unos
e j emp los de p r om oc ión , a n te s de l
e s t a l l i do de l a c r i s i s y en l a
a c tua l i dad
En s u s e s t r uc t u ra s d e c os te s
re s pec t i v a s s e obse rva c óm o han
v a r i a d o l os co s t e s en p r opo rc i ón
sobre t o do en l o que re spec t a a l a
reper cu s i ón de so l a r y a g a s tos
f i n a nc i e r os
D AT O S G EN ER A L ES D E L A O P ER A C IÓ N IN M O B I L I AR IA E s t a m o s e n e l m e s d e m a y o d e 2 0 0 5 , c u a n d o s u r g e l a o p o r t u n i d a d d e d e a d q u i r i r c u a t r o s o l a r e s u b i c a d o s e n u n A y u n t a m i e n t o d e l a p e r i f e r i a n o r t e d e M a d r i d c o n s i d e r a d o c o m o d e u n n i v e l a d q u i s i t i v o m e d i o a l t o , m u y b i e n c o m u n i c a d o c o n e l c e n t r o d e l a c a p i t a l -
L a s c u a t r o p a r c e l a s i g u a l e s t i e n e n u n a s u p e r f i c i e d e t e r r e n o e d i f i c a b l e d e 2 . 0 0 0 m 2 c a d a u n a d e e l l a s y t i e n e n e l m i s m o u s o r e s i d e n c i a l , s o n f r u t o d e u n p l a n e a m i e n t o p a r c i a l a p r o b a d o d e f i n i t i v a m e n t e y s u t i t u l a r e s u n a e m p r e s a m e r c a n t i l d e d i c a d a l a i n d u s t r i a , p o r l o q u e a l n o p e r t e n e c e r a l s e c t o r i n m o b i l i a r i o q u i e r e e n a j e n a r l a s l o m a s r á p i d a m e n t e p o s i b l e , c o m o u n l o t e ú n i c o q u e d e s e a c o l o c a r a u n s o l o a d q u i r e n t e , a l q u e p i d e u n p r e c i o t o t a l d e 3 6 . 0 0 0 . 0 0 0 € , l o q u e r e p r e s e n t a u n a r e p e r c u s i ó n s o b r e r a s a n t e d e 1 . 5 0 0 € / m 2 c o n s t r u i d o .
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ESTRUCTURA DE COSTES Enero 2015 Página 49
RESUMEN DE PRESUPUESTOS DEL ESTUDIO
PromsaP1F Vers-3 Residencial Libre - Venta
%
sobre
%
sobre
1.-PRESUPUESTO DE GASTOS Importes costes ventas
A.-Presupuesto Total del Solar 9.096.461 44,72 37,60
A1.-Precio Adquisición Solar 9.000.000
A2.-Impuestos T.P. y A.J.D. 90.000
A3.-Notaria y Registro 4.061
A4.-Estud. geotécnico, topográfico y
otros gastos 2.400
B.-Presupuesto Total de Obra 6.596.486 32,43 27,26
B1.-Construcción 6.024.000
B2.-Urbanización interior y
Acometidas 412.226
B6.- Control de Calidad 64.104
B7.-Seguridad e Salud (sobre B1) 96.156
C.-Honorarios Facultativos 430.507 2,12 1,78
C1.-Arquitectos 304.227
C2.-Aparejadores 104.345
C3/4.-Ingenieria 2.458
C5.-Visados Colegiales 19.477
D.-Gastos legales de la Promoción 1.035.332 5,09 4,28
D1.-Licencia Obras (ICIO+ Tasas) 224.682
D2.-Declaración de Obra Nueva 67.220
D3.-Division Horizontal 220.026
D4.-Constitucion Prest. Hipotecario
Subrogable 378.294
D5/7.- IBI, Tasas, Otras Licencias 36.070
D6.-Impuesto Actividades
Económicas (IAE) 32.115
D8.-Seguro Decenal LOE más OCT 76.925
E.-Gastos Generales Promoción 1.105.460 5,43 4,57
F.-Gastos de comercialización 967.760 4,76 4,00
G.-Total Gastos Financieros 1.109.528 5,36 4,50
G1.-Intereses préstamo 1.048.793
G2.-Gastos financieros de avales 40.735
G3.-Otros 20.000
COSTE NETO DE LA PROMOCION 20.341.535
84,08
2.-ESTRUCTURA DE M2. IMPORTE
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ESTRUCTURA DE COSTES Enero 2015 Página 50
VENTAS
Viviendas /M2 constr. 5.060 19.734.000
Locales comerc. /M2 constr. 500 1.200.000
Garajes B/Rasante vinculados
(Ud) 0 0
Idem. Independientes 120 2.160.000
Garajes S/Rasante vinculados
(Ud) 0 0
Idem. Independientes 0 0
T Terrazas vinculados (Ud) 0 0
Idem. Independientes 55 660.000
T Tras B/Rasante vinculados (Ud) 0 0
Idem. Independientes 55 440.000
IMPORTE TOTAL VENTAS 24.194.000
3.- RESULTADOS
- Margen Bruto Explotación 5.909.753 29,05 24,43
- Beneficio antes de Intereses e Impuestos (BAII) 4.941.993 24,30 20,43
- Beneficio antes de Impuestos (BAI)
3.852.465 18,94 15,92
PRO M OCIÓ N D E L A C UA RTA PARC E L A (VALORSL) L a c u a r t a p a r c e l a a c a b a e n e l S A R E B c o n u n a b a j a e n s u p r e c i o d e l 7 0 % L a i n m o b i l i a r i a V A L O R S L d e c i d e a d q u i r i r l a c i t a d a p a r c e l a 4 e n o c t u b r e d e 2 0 1 3 a l S a r e b p o r u n i m p o r t e d e 2 . 3 0 0 . 0 0 0 € , a l c o n t a d o , q u e e q u i v a l e a u n a r e p e r c u s i ó n d e s u e l o d e 3 6 0 € / m 2 e d i f . / r L a S a r e b o b t i e n e u n a g a n a n c i a d e 2 0 0 . 0 0 0 € a p r o x . , d e l o r d e n 1 0 % d e s u p r e c i o d e a d q u i s i c i ó n E n r e l a c i ó n c o n l o s p a r á m e t r o s u t i l i z a d o s e n 2 0 0 5 ( e s t u d i o d e l a p a r c e l a 1 ) , l o s c o s t e s d e c o n s t r u c c i ó n , d e b i d o a l a c r i s i s , h a n d i s m i n u i d o c e r c a d e u n 2 0 % , h a s t a l o s 7 0 0 € / m 2 y l o s h o n o r a r i o s d e a r q u i t e c t o s t a m b i é n s e h a n a j u s t a d o h a s t a e l 5 % a p r o x . d e l P r e s u p u e s t o d e E j e c u c i ó n M a t e r i a l , P E M L o s p r e c i o s f i n a l e s d e v e n t a h a n s u f r i d o u n a r e b a j a c e r c a n a a l 5 0 % p a r a s e r v i a b l e s e n l a z o n a , n o d e b i e n d o p a s a r d e 2 0 0 . 0 0 0 € L a s c o n d i c i o n e s f i n a n c i e r a s s e e n d u r e c e n y a q u e n o s e d a f i n a n c i a c i ó n p a r a l a c o m p r a d e l s o l a r n i s e p o d r á d i s p o n e r d e l p r é s t a m o h i p o t e c a r i a h a s t a d i s p o n e r d e u n c i e r t o p o r c e n t a j e d e v e n t a s e f e c t u a d a s , p o r l o q u e s e r e q u i e r e n m a y o r e s a p o r t a c i o n e s d e c a p i t a l s o c i a l L a s c o n d i c i o n e s , i g u a l m e n t e , d e l p r o m o t o r h a c i a l o s o t r o s a c t o r e s e n e l p r o c e s o ( a r q u i t e c t o s , c o n s t r u c t o r , e t c . ) e n c o n s e c u e n c i a , t a m b i é n s e e n d u r e c e n y , d a d a l a s i t u a c i ó n d e b a j a a c t i v i d a d a c t u a l , e n p r i n c i p i o , s e e m p i e z a n a a c e p t a r c o m o i n e v i t a b l e s c i e r t a s l i m i t a c i o n e s d e r i v a d a s d e l a n o d i s p o s i c i ó n d e l a f i n a n c i a c i ó n c o m o
• R e t r a s o e n e l p a g o d e p r o y e c t o s • R e t r a s o e n e l c o b r o d e c e r t i f i c a c i o n e s
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ESTRUCTURA DE COSTES Enero 2015 Página 51
h a s t a q u e , u n a v e z c u b i e r t o e l 2 5 % d e v e n t a s , e l b a n c o p e r m i t a l a d i s p o s i c i ó n e f e c t i v a ; e n e s t e c a s o , e n e l m e s 1 6 T a m b i é n s e e s t a b l e c e u n a p r e v i s i ó n p e s i m i s t a d e l a s v e n t a s s u p o n i e n d o q u e s o l o e l 6 0 % s e e f e c t ú a d u r a n t e l a o b r a y e l 4 0 % r e s t a n t e s e r i a v e n t a c o n o b r a t e r m i n a d a e , i g u a l m e n t e , m a n t e n i e n d o b a j o s l o s p r e c i o s d e v e n t a d u r a n t e t o d o e l p e r i o d o d e c o m e r c i a l i z a c i ó n E l r e s u l t a d o e c o n ó m i c o e s
1.-PRESUPUESTO DE GASTOS
Importes %
costes
%
ventas
A.-Presupuesto Total del Solar 2.328.255 23,60 19,95
A1.-Precio Adquisición del Solar 2.300.000
A2.-Impuestos T.P. y A.J.D. 23.000
A3.-Notaria y Registro 1.655
A4.-Estud. geotécnico, topográfico y
otros gastos 3.600
B.-Presupuesto Total de Obra 5.297.354 53,69 45,40
B1.-Construcción 5.120.950
B2.-Urbanización interior y
Acometidas 48.380
B6.- Control de Calidad 51.210
B7.-Seguridad e Salud (sobre B1) 76.814
C.-Honorarios Facultativos 290.180 2,94 2,49
C1.-Arquitectos 209.168
C2.-Aparejadores, Segur.Salud,
C.Calidad 47.309
C3/4.-Ingenieria 16.673
C5.-Visados Colegiales 17.030
D.-Gastos legales de la
Promoción 679.353 6,89 5,82
D1.-Licencia Obras (ICIO+ Tasas) 203.038
D2.-Declaración de Obra Nueva 54.204
D3.-Division Horizontal 112.998
D4.-Constitucion Prest. Hipotecario
Subrogable 209.099
D5/7.- IBI, Tasas, Otras Licencias 6.448
D6.-Impuesto Actividades Económicas
(IAE) 32.115
D8.-Seguro Decenal LOE más OCT 61.451
E.-Gastos Generales Promoción 644.622 6,53 5,52
F.-Gastos de comercialización y posventa 466.720 4,73 4,00
G.-Total Gastos Financieros 160.561 1,63 1,38
G1.-Intereses préstamo 154.185
G2.-Gastos financieros de avales 6.376
G3.-Otros 0
COSTE NETO DE LA PROMOCION 9.867.045
84,57
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
ESTRUCTURA DE COSTES Enero 2015 Página 52
2.-ESTRUCTURA DE VENTAS M2-Ud Imp. TOTAL
Viviendas /M2 constr. 5.060 9.108.000
Locales comerc. /M2 constr. 500 700.000
Garajes B/Rasante vinculados (Ud) 0 0
Idem. Independientes 120 1.200.000
Garajes S/Rasante vinculados (Ud) 0 0
Idem. Independientes 0 0
T Terrazas vinculados (Ud) 0 0
Idem. Independientes 55 440.000
T Tras B/Rasante vinculados (Ud) 0 0
Idem. Independientes 55 220.000
IMPORTE TOTAL VENTAS 11.668.000
3.- RESULTADOS
- Margen Bruto Explotación 2.428.236 24,61 20,81
- Benef. antes Intereses e Impuestos (BAII) 1.961.516 19,88 16,81
- Beneficio antes de Impuestos (BAI)
1.800.955 18,25 15,43
Como re su men p ode m os pone r e s t e cuad ro o r i en t a t i vo de l a
EVOLU CI ÓN POR CEN TUAL DE COS TES ANTES Y DESPUÉS DE LA
CRIS IS
Costes en % En 20 05 En 20 13
So l a r 44 , 72 23 , 60
Obra 32 , 43 53 , 69
F a cu l t a t i vos 2 , 12 2 , 94
T i tu l a c ión 5 , 09 6 , 89
Genera l e s 5 , 43 6 , 53
Comer c i a l i z a c i ón 4 , 76 4 , 73
F i n anc i e r os 5 , 36 1 , 63
TOTAL 10 0 , 00 10 0 , 00
Importe 20 .341 . 535 9 .867 . 0 45
D e e s te cuad ro co mpa ra t i v o s e pued e a p rec i a r qu e la sum a en % de
cos tes fund ament a l es S o l ar + O br a se m ant i ene a p ro x ima dame n te ;
77 , 15% en 200 5 y 7 7 , 29% en 20 13 , aun que ha camb iad o abso lutam ente
su peso re lat iv o .
En 2005 , l l e g a ndo a l máx im o de l a “ bu rb u j a i nm ob i l i a r i a ” , e l c os te de l s ue l o
era c l a r a men te s upe r i or a l de l a o bra ( l o que deb er í a h ab er s i d o una s eña l
de a l a rma de que a l go no i b a b i en ) y , e n c amb io , en 2013 s e h a i n v e r t i d o
c l a r ame n te e s a t en denc i a
Tamb ién los cos tes f in anc i eros h an d isminu ido rad ica lm ente e n 2013 ,
deb i do a qu e ha d i s m inu id o i g u a l men te e l c os te t o t a l d e l a p r om oc i ón . E l
p rob l ema , hoy en d í a , no e s e l c os te de l a f i n a nc i a c ió n , s i n o s u o b ten c i ón
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
ESTRUCTURA DE COSTES Enero 2015 Página 53
Autores Anton io C aparrós Na v arro .
I n g en i e ro de Camin os . L i ce nc i a do
en C ienc i a s Em pres a r i a l e s .
L i cenc i a do en D e rech o . 4 2 a ñ os de
exper i enc i a en e l s e c t or
I nmob i l i a r i o (CALP I SA , Te l e f ón i c a ,
GESMAD I SA ) . Amp l i a exp er i enc i a
doc en t e ( EO I , Un i v .C om i l l a s ,…) en
tema s i n m ob i l i a r i os
Juan Fern ández C aparrós .
I n g en i e ro de Cam inos . F unc i ona r io
en exce denc i a . 3 2 a ñ os de
exper i enc i a en l os s e c t ore s
I n f ormá t i c o , I n mob i l i a r i o y e n l a
Admin i s t r a c i ón de l E s t a d o .
D i rec t or de P ra yd e Ges t ió n y de
I n ve r s io ne s Urbana s Reun i da s
T amb ién Co Au to re s d e :
B log “ E l Aná l i s i s de
V i a b i l i da d I n mob i l i a r i a “
B log “ C U A D E R N O S P R A C T I C O S
D E L P R O M O T O R Y G E S T O R
I N M O B I L I A R I O “
So f twa r e de Aná l i s i s d e
V i a b i l i da d e con óm ic o -
f i n a nc i e r a : Ges t i nm o ,
I nmoSu e lo , I nm oEx te r i or ,
I nmoFa se , e t c . , a t r a v é s de
Pra y de Ges t i ón , SL
E l l i b ro “ Manu al d e
Ges t i ón Inm ob i l iar ia ” , 7 ª
ed . de l Co l e g i o de
I n g en i e ro s de Cami nos ,
Cana l e s y Puer t os
SINOPSIS . -
Se o f rec e en e s t e Cuader no una r e l a c i ón g loba l de l a E s t ru c tu ra de Cos te s
de una Pro m oc i ón I nm ob i l i a r i a de U so Re s i denc i a l
A s í pue s s e o f r ece un e s quema c on to da l a e s t ruc tu ra de c os te s
re l a c i onada que s e a p l i c a a p rom oc i one s de e s te u so , y a que pa ra o t r os
u sos l a e s t ruc tu ra b á s i c a s e man t i e ne pe ro d i f i e re en l os po rcen ta j e s
med ios de l a i n f l uenc i a de c a da c a p í tu l o en e l t o t a l de l o s m i sm os .
En p róx im os Cuadern os nos cen t r a re m os en e l R epa r to t emp ora l de e s t os
cos te s , y en l a s pecu l i a r i dade s de d i cha e s t ruc tu ra e o t r os t i pos d e U sos
(Terc i a r io , O f i c i n a s , e t c . ) a s í co m o en o t ros Reg í men es (A lqu i l e r ,
coo pera t i v a , r ehab i l i t a c ión , e t c . )
Po r ú l t im o e l Cuade rno s e c i e r r a con un de s g los e por c en tua l d e cos te s
p a ra que s i r v a de re f e r enc i a , co mpa rán do l a s c on l a s de a n te s de l boo m
i nm ob i l i a r i o co n l a que hab i tu a l men te p ode mos cons i de ra r que e x i s te n en
l a s p ro moc ion es a c tua l e s to da s e l l a s re f e r i da s , s i emp re a l a a dqu i s i c i ón d e
un so l a r p or co mpra v e n ta qu e e s l a h i p ót e s i s de p a r t i da de e s te Cuad ern o
PRÓXIMOS CUADERNOS DE TEMAS RELACIONADOS.
12.- Viabilidad de una Promoción en Alquiler
13.- Reparto Temporal de los Costes de una Promoción
15.- Viabilidad de una Promoción en Cooperativa
25.- Tareas del Promotor Inmobiliario: Toma de Decisiones, Gestión y Coordinación
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