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ESTRUCTURA

DE COSTES DE

LAS

PROMOCIONES

INMOBILIARIAS

www.AnalisisInmobiliario.com

www.prayde.com/wordpress

www.gestinmo.blogspot.com

CUADERNOS

PRÁCTICOS

DEL

PROMOTOR Y

GESTOR

INMOBILIARIO

2015/11 Edición 1ª

Antonio Caparros Navarro

Juan Fernández Caparros

(Prayde Gestión, SL)

http://www.analisisinmobiliario.com/

http://www.prayde.com/wordpress

http://www.gestinmo.blogspot.com/

INDICE

11 .1 . - REL ACI ÓN DE COS TES

1 . - ADQUIS I CIÓN de S OLAR 9

2 . - ES TUDIOS TÉCNI COS INI CIALES 1 3

3 . - HONORARIOS TÉCNI COS de PROYECTOS 2 1

4 . - L ICENCI AS Y PERMIS OS DE CONS TRUCCIÓN 27

5 . - CONS TRUCCIÓN 3 0

6 . - D IRECCI ÓN FACULTATIVA de OBRAS 31

7 . - T I TUL ACIÓN de l a PROMOCIÓN 3 4

8 . - GASTOS de ENTREGA de l a OBRA 3 5

9 . - GASTOS de l PROMOTOR 3 7

10 . - GAS TOS MANTENIMIENTO EDIF I CIO 38

11 . - GAS TOS DE COMERCI AL IZACIÓN 39

12 . - IMPUESTOS ASOCIADOS CON L A VENTA 40

13 . - AMORTI ZACIÓN de l ED IF I CIO 42

14 . - GAS TOS F INANCIEROS 4 2

15 . - IMPUESTOS 48

11 .2 . - ES TRUCTURAS MEDIAS DE COSTES 48

CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-

Su j e t o pa s i v o de I VA

Su j e t o Pa s i vo O ca s iona l de I VA

Opera c i ón s u j e t a y n o exen ta de I VA

Opera c i ón s u j e t a y ex en ta de I VA

Renunc i a a l a exe nc i ón de I VA

Opera c i ón Su j e t a a TPO

Opera c i ón Su j e t a a A J D

I mpues t o sob re e l V a l or Aña d i do ( I VA )

I mpues t o sob re T ran s mi s i one s Pa t r i m on i a l e s Oneros a s (T PO)

I mpues t o sob re Ac tos J u r í d i cos D o cum en tad os

I mpues t o d e B i ene s I n mueb l e s ( I B I )

I mpues t o S obre I n c re men to de v a lor de l os B i en e s de na tu ra l e za

U rbana ( I VBNU)

I mpues t o sob re Cons t ru cc i one s , I n s t a l a c i one s y Ob ra s ( I C I O)

Ma rgen Un i t a r io

Ta s a s U rban í s t i c a

I mpues t o sob re Ac t i v i dad e s Ec onó mica s ( I AR )

Pre c io de E j e cu c ió n Ma te r i a l d e una E d i f i c a c ión

Pre c io de Co n tra t a

U rban i z a c i ón I n t e r i or

P l u s va l í a Mun i c i p a l

Cos te s de una P ro mo c ió n

Ga s tos d e una P ro mo c ió n

L i cenc i a de Ac t i v i dad

L i cenc i a Pr i me ra Ocupa c i ón

L i cenc i a de F unc iona mien to

O f i c i n a de C on t ro l T écn i c o (OCT)

Con tr o l de Ca l i dad

Cer t i f i c a c ió n Energ é t i c a de E d i f i c i o s

Ga s tos d e Ad min i s t r a c ión de l Pr om ot or

Ga s tos Gene ra l e s de l Pr om ot or

Cos te s de C ome rc i a l i z a c ión

Ga s tos d e Pub l i c i da d

Comi s i one s de Ven ta s

Comi s i one s de a dq u i s i c i ón s o l a r

Ga s tos d e Man ten im ien t o de un E d i f i c i o

Man ten i m ien to p re ven t i v o

CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión

ESTRUCTURA DE COSTES Enero 2015 Página 4

11. - ESTRUCTURA DE

COSTES Y GASTOS DE

LAS PROMOCIONES

INMOBILIARIAS DE USO

RESIDENCIAL

Se p re s en ta una r e l a c i ón de c os te s

que i n te rv i enen en una Pr om oc i ón

I nmob i l i a r i a de u s o re s i den c i a l .

En d i cho Cuadr o de Cos te s he mos

i n ten tad o re l ac ion ar todos los

ex is tentes , c on ind epend enc ia

de su ma y or o m enor

inc id enc ia econ óm ica y de q ue ,

s e a ma s o menos d i f í c i l h a ce r una

e s t ima c ió n , hu yen do s i em pre de

e s t a b l e c e r un Cap i tu lo de

I mprev i s t os que , e n nu e s t r a

op i n i ón , a yuda p o c o a l a g e s t i ón

A l con t r a r io ; s i un c ier to c os te

se re lac ion a , a u nque

p re supues t a r i a men t e s e a c on una

c i f r a muy e qu i v oca da , e l s im p l e

hecho de re l a c iona r lo s ign i f i ca

que e x is te una g es t i ón a

rea l iz ar por e l prom otor y , e s to

s i emp re e s una a v i s o que f a c i l i t a l a

m i sma .

Tampo co so mos de l a op in ión

de escond er l os dentro de l

ep ígr a fe de Gas tos G ener a l es ,

c a jón de s a s t re en e l que e s una

p rá c t i c a h ab i tu a l eng l oba r a l g unos

de e l l o s , o t amb ién en o t ros

ep í g r a f e s ma s g ene ra l e s , c o mo

sucede c on e l c a so de las

acom et id as de serv ic ios a un

ed i f ic io ( e l é c t r i c a s , a g ua , g a s ,

e t c . ) que a l g un os eng loban d en t ro

de l c a p í tu lo de c ons t ruc c ió n .

Esta práct ic a c on re spe c t o a l

cos te d e c ons t rucc ión , muy

hab i tu a l , po r c i e r t o , t ampoc o la

compart imos , es m as ,

actuam os en sent id o c ontr ar i o ,

de s g los an do e l de a que l l o s

e l eme n t os que l a con f or man , c o mo

pueden s e r l o ca l e s c om erc i a l e s ,

p l a z a s de g a r a j e o t r a s te ros , a un

s i end o c ons c i en t e s de l a s

d i f i cu l t a de s qu e t i en e l a e s t i mac i ón

de t a l e s de s g l os e s .

Pe r o c uand o v eam os t ema s de

v i a b i l i da d , c omprend erem os la

ayud a que nos pres tan para

ca l cu l ar m árgen es un it ar i os ,

por t i pos de p ro duc tos

i nm ob i l i a r i os que e s un e l e men to

c l a ve p a ra a p rox ima rnos a l a s

dec i s i one s de v i a b i l i da d de l a

p ro mo c ió n , a un s i en d o c ons c i e n te s

de l a s d i f i cu l t a d e s de impu ta c i ón

de c os te s qu e s e p re s en tan .

Al Cuadro de C ostes s e le

añad e un brev e com entar io

sobre su s ign i f ic ado y se dan ,

t ambi én bre vem ente

re ferenc i as y es t im ac ion es para

su ap l ica c i ón .

Po r c a da un o de e sos c os te s h ab r í a

que re l a c i ona r , p a r a un c a so

conc re t o , y en una t a b l a “ a d h oc”

l o s s i g u i en te s í t e ms :

s u imp or te t o t a l p rev i s t o

e l % qu e rep re s en ta sob re e l

to t a l de c os te s , a f i n de

con ocer s u p e so e

imp or ta n c i a re l a t i vos

l a nor ma t i v a l e g a l a p l i c a b l e a

c ada uno de e l l o s

e l I VA sop or tad o , que no e s

un cos te , pe ro que i n f l u ye

en l os c os t e s f i n a nc i e ros

pue s to que ha y que

f i n a nc i a r l o de s de s u e ven tua l

deveng o ha s t a s u d evo luc i ón

pos te r i or



11.1. - RELACIÓN DE COSTES

1. - ADQUISICIÓN de SOLAR 1 .1 . - Pre c io de A dqu i s i c i ó n

1 . 2 . - I mp ues t os E s t a t a l e s

1 . 3 . - I mp ues t os Loca l e s ( I VBNU)

1 . 4 . - N ota r i a y Reg i s t ro

1 . 5 . - I B I

1 . 6 . - Co mi s i one s AP I y o t ros

2.- ESTUDIOS TÉCNICOS INICIALES 2 .1 . V i a b i l i da d Ge om ét r i c a

2 . 2 . - E s tud io Ge o técn i co

2 . 3 . - Se ña l ami en t o a l i ne a c io ne s y r a s a n te s

2 . 4 . - E j e cuc ión D e rr i b o Cons t ru cc i one s Ex i s ten t e s

2 . 5 . - V a l l a do S o l a r

2 . 6 . - Ga ran t í a s

2 . 7 . - E s tud io V i a b i l i da d Pr om oc i ón

3.- HONORARIOS TÉCNICOS de PROYECTOS 3 .1 . - A rqu i te c t os

3 . 1 . 1 . - Pr oye c t o d e D err i bo

3 . 1 . 2 . - An tep ro yec to

3 . 1 . 3 . - Pr oye c t o Bá s i c o de Ed i f i c a c i ón

3 . 1 . 4 . - Pr oye c t o d e E j e cuc i ón de l a E d i f i c a c ión

3 . 1 . 5 . - Ce r t i f i c a d o E f i c i enc i a Energ é t i c a de l Pr oyec t o

3 . 2 . - A rqu i te c t os Técn i cos

3 . 2 . 1 - E s tud io Pr oye c t o

3 . 2 . 2 . - C oo rd i n ad or Segu r i dad y S a l ud en e l p r oyec to

3 . 2 . 3 . - E s tu d i o Segur i da d y S a l u d

3 . 2 . 4 . - Pr og ra ma Con t ro l de Ca l i dad

3 . 3 . - I n g en i e ros I n dus t r i a l e s

3 . 3 . 1 . - Pr oye c t o d e Ac t i v i dad

3 . 3 . 2 . - Pr oye c t o I n s t a l a c ione s

3 . 4 . - I n g en i e ros de Te l e c omun i c a c i ón

3 . 4 . 1 . - Pr oye c t o I n f r a e s t ruc tu ra Te l e co m un i c a c i one s

3 . 5 . - Ot ros Pr oye c t os

3 . 6 . - V i s a d os Co l e g i a l e s

4.- LICENCIAS Y PERMISOS DE CONSTRUCCIÓN 4 .1 . - L i ce nc i a a Obra s ( I C I O)

4 . 2 . - T a s a U rban í s t i c a

4 . 3 . - Ot ros Cos te s A soc i a d os

4 . 4 . - L i ce nc i a Ac t i v i da d (Ga ra j e s y P i s c i n a s )

4 . 5 . - T a s a s Ca l i f i c a c i ón P ro v i s i ona l VP P



5.- CONSTRUCCIÓN 5 .1 . - V i v i en da s

5 . 2 . - Lo ca l e s

5 . 3 . - Ga ra j e s

5 . 4 . - T ra s t e r os

5 . 5 . - U rban i z a c i ón I n t e r i or

5 . 6 . - Rev i s i ó n de Pr ec i os

5 . 7 – Me d ida s S egur i dad y S a l u d

5 . 8 – En s a y os Con t ro l de Ca l i dad

5 . 9 – Aco me t i da s de Se rv i c i os

5 . 9 . 1 . - Energ í a E l é c t r i c a

5 . 9 . 2 . - Agua

5 . 9 . 3 . - S a neam ien t o

5 . 9 . 4 . - Ga s

5 . 9 . 5 . - T e l e f on í a

6.- DIRECCIÓN FACULTATIVA de OBRAS 6 .1 . - A rqu i te c t os

6 . 2 . - Apa re j a d ore s y A rqu i te c tos Té cn i c o s

6 . 3 . - Co or d in a c ión Segur i dad y S a l u d

6 . 4 . - I n s pec c i ón Con tr o l Técn i c o

6 . 5 . - I n g en i e ros (Te l e c om un i c a c ion e s e I ndus t r i a l e s )

7.-TITULACION de la PROMOCIÓN 7 .1 . - D ec l a r a c i ón Obra Nue va en c o ns t ru cc ió n

7 . 1 . 1 . - A rance l e s No ta r i a l e s

7 . 1 . 2 . - I mpues tos A J D

7 . 1 . 3 . - A rance l e s Reg i s t r o Pr op i e dad

7 . 2 . - D i v i s i ón H or i zon ta l


7 . 2 . 2 . - I mpues to A J D

7 . 2 . 3 . - A rance l e s Reg i s t r o Pr op i e dad

8.- GASTOS de ENTREGA de la OBRA 8 .1 . - Cer t i f i c a do F i n a l de O bra

8 . 2 . - Ac ta de recep c i ón Obra

8 . 3 . - L i ce nc i a 1 ° Ocupa c ión

8 . 4 . - Ced u l a d e H ab i t a b i l i da d

8 . 5 . - L i ce nc i a F unc iona mien t o

8 . 6 . - L i b ro E d i f i c i o

8 . 7 . - Cer t i f i c a do E nerg é t i c o

8 . 8 . - Ac ta Nota r i a l Ob ra Nueva Ter mina da

8 . 8 . 1 . - OCT

8 . 8 . 2 . - P ó l i z a Segur o D ecena l

8 . 9 . - B o l e t i ne s I n s t a l a do re s



9.- GASTOS del PROMOTOR 9 .1 . - Ga s t os Ad min i s t r a c ión

9 . 2 . - Ga s t os Ger enc i a l e s Em pres a I mpu ta dos

9 . 3 . - Ge renc i a Coop era t i v a s

10. - GASTOS MANTENIMIENTO EDIFICIO 10 .1 . - Pre ven t i v o

10 . 2 . - Co rre c t i vo

TOTAL COSTES EXPLOTACIÓN BRUTOS

11. - GASTOS DE COMERCIALIZACIÓN 11 .1 . - Pr om oc i ón y Pub l i c i da d

11 . 2 . - Co mi s i one s de Ven ta s

11 . 3 . - Ga s t os d e P os ven ta

12. - IMPUESTOS ASOCIADOS CON LA VENTA 12 .1 . - I m pues t o Ac t i v i dad e s Eco nó mica s ( I AE )

12 . 2 . - P l u s va l í a

TOTAL COSTES DE EXPLOTACIÓN

13. - AMORTIZACIÓN del EDIFICIO

14. - GASTOS FINANCIEROS 14 .1 . Ga s t os d e T ram i t a c ión Pré s t am o H i pote ca r i o Sub rog ab l e

14 . 1 . 1 . - Cer t i f i c a d o RP

14 . 1 . 2 . - T a s a c ión

14 . 2 . Cons t i t u c i ón Pré s t am o H ipo teca r io Subrog ab l e


14 . 2 . 2 . - I mpues to A J D

14 . 2 . 3 . - A rance l e s Reg i s t ro Pr op i e dad

14 . 3 . - Ga s tos p or D i s p os i c ione s de l p ré s t amo H ipo teca r io Subr og ab l e

o h i p ote ca r i o

14 . 3 . 1 . - Com i s ió n Aper tu ra

14 . 3 . 2 . P ó l i z a Segur o I n cen d i os

14 . 3 . 3 . - T a s a c ion e s obra e j e cu tada

14 . 3 . 4 . - Mon i t or i n g

14 . 3 . 5 . - I n te re s e s en pe r i od o d e c a ren c i a

14 . 3 . 6 . - Com i s ió n de D i s p on ib i l i da d

14 . 3 . 7 . - Com i s ió n Amo r t i z a c i ón a n t i c i p ad a

14 . 4 . - C ré d i tos Puen te

14 . 4 . 1 . - Com i s ió n Aper tu ra

14 . 4 . 2 . - Com i s ió n de d i s p on ib i l i da d

14 . 4 . 3 . - I n te re s e s

14 . 5 . - Ga s t os d e a va l e s l e y 57



14 .6 . - D es cu en t o de E f e c t os

14 . 6 . 1 . - Ga s tos y Com i s io ne s

14 . 6 . 2 . - I n te re s e s D es cuen to

14 . 7 . - Ga s t os p or n o s ubr og a c i ón

14 . 8 . - O tr os g a s tos F i n anc i e r os

TOTAL COSTES ANTES DE IMPUESTOS

15. - IMPUESTOS 15 .1 . - I m pues t o d e So c i e dades

15 . 2 . - T a s a Cámara Com e rc io

SUMA TOTAL COSTES



En los ep í g r a f e s s i g u i en te s da mos

una b reve de s c r i p c ió n de l os

cos te s re s eñad os en e l Cuadro

a n te r i or h a c i end o h i n cap i é e n l a s

d i s pos i c i one s l e g a l e s que i n c i den

sobre e l l o s , y a qu e l os que s e

e s t iman p or expe r i enc i a de l

p ro mo to r s on d i f í c i l e s de

re f e ren c i a r .

1.- ADQUISICIÓN DEL

SOLAR POR

COMPRAVENTA

Es e l c a so ma s f r e cuen te y a l e l

nos ce n t r a rem os a unq ue en e l

ep í g r a f e 1 . 6 h a rem os menc ión de

o t r a s t i p o l og í a s de a dqu i s i c i ón de

e s te t i po de i nmue b l e s .

1 . 1 . - PR ECI O d e ADQ UI S I CI Ó N

Es e l que e l p r om ot or debe a b ona r

a l dueñ o de l s o l a r qu e s e t r a n smi te

s e gún l o a c or dad o .

1 .2 . I MPUES T O S ES T AT ALES

En g enera l un a t ransmis ión de

so l a r c on s u en t r eg a

cor re spo nd i en t e es ta somet ido a

IVA s i se d an las c ond i c i ones

genera l es que s e e xp l ic i t an en

e l ep í g r a f e s i g u i en te y , en c aso

contrar i o a l impues to d e TP O.

1. 2 . 1 . - IMPUESTO S OBR E EL

VALOR AÑAD IDO ( I VA)

Pa r a que una t r a n s mi s i ón de s o l a r

e s té s u j e t a a I VA e s nece s a r i o que

se den l as t res c ond i c i ones

s igu i entes que debe cu mp l i r e l

vend edor :

Que s ea su j eto pas iv o d e

IVA

Que se t rat e de un a

entrega

Que e l b i en t ransm it id o

es te a f ecto a su act i v id ad

El vend edor es su jet o pas iv o de

IVA cu ando es empresar io o

profes i ona l dad o de a l ta en

a lgun a act iv id ad y tamb i én l o

e s , cu and o a un s i end o pe r sona

f í s i c a , e l s o l ar ha de ven ido en

ta l c ond ic ión p orque é l l o ha

urban iz ado d i r ec t a men te o b i en

l o h a a po r t a do a una J un t a de

Compens a c ión y , en e s te u l t i mo

ca so e s s u j e t o pa s i vo de I VA , en

e s tos c a sos s u j e t o pa s i vo

oca s io na l , de sd e e l mo men to que

ha a bonad o a l g u na cu ota de

u rban i z a c ión de s de q ue s e i n i c i o

a que l l a ( e s dec i r n o ba s t a con

a bona r cu ota s de l a J un t a , s i n o que

deben s e r pos te r i or e s a l i n i c i o

re a l y e f e c t i vo de l a s obra s de

u rban i z a c ión ) .

Pue s b i en en t od os e s tos c a s os y

dada l a n a tu ra l e za d e l b i en

t r a n sm i t i d o que e s un s o l a r , la

t ransmis i ón es tá su jeta y no

ex enta d e IVA a l t ip o g enera l

v ig ente de l 21 % en c onc ep t o de

I VA sopor tad o que e l dueñ o de l

s o l a r , en t o do ca so debe

reper cu t i r s ob re e l p ro mo to r .

Pero es te in crem ento n o es un

cos te p ara e l pr om ot or , c o mo

ve re mos s e gu i dam en t e .

En e f e c to e l I VA rep erc u t i d o p or

e l d ueño d e l s o l a r s e a em pres a r io



o s u j e t o pa s i vo o ca s iona l debe

i n g re s a r l os en H ac i en da p or l a

d i f e re nc i a de l os I VAS sopor tad os ,

en s u c a so p or o t r a s ope ra c i one s ,

m ien t r a s que e l Pr om ot or

com pens a e l I VA c on o t ros I VAS

reper cu t i d os .

En g ene ra l , e l Pr om ot or t end rá l a

cons i de ra c ió n de emp res a r i o c on

de re cho a dec l a r a r e l 10 0 % I VA

mensua l men te ( e s l o ma s h ab i tu a l y

f a vorab l e ) y p odrá comp ensar

IVA o b i en so l ic i t ar la

dev oluc i ón de l I VA sopor t ado

s i , co mo e s h ab i t u a l a l p r i n c i p io de

una p ro moc ión n o t i ene ve n ta s y ,

consec uen t eme n te n o pue de

com pens a r I VA repe rcu t i do .

An te una pe t i c i ó n de de vo luc i ón

de I VA H ac i enda t i ene s e i s mese s

p a ra co mpr oba r y d evo l ve r , p or l o

que ev i de n te men te e s tos I VAS

a f e c t a n a l a t e so re r í a de l a

empr e s a y s upo nen ev i d en te men te

un g a s to f i n a nc i e ro po r e l t i em po

que l a a d min i s t r a c ión t a r da e n s u

dev o luc ión , pe ro , en n i n gún c a so

e s un c os te d e l a p ro mo c i ón , s a l vo

com o ve rem os en Cuader no

pos te r i or cuan do s e t r a t a de

p ro mo c io nes en a r ren dam ien to s i

puede s e r un g a s to en

de t e rm inada s c i r c un s t a nc i a s .

E l I VA y l a f i j a c ión de s u s t i pos

son de recau da c i ón e s t a t a l

1 .2 . 2 . - IMPU EST O D E

TRANSMIS IONES

PATRIMONIALES ( TPO)

S i no se dan a lgun a de l as t res

c ir cuns tanc ias s eña l adas en e l

ep ígr a fe anter ior e l so lar

queda s u j e t o y e xen t o de I VA y ,

en c onsecu enc i a que da su j eto a

TPO , cu ya re cauda c ión y t i pos l o s

f i j a n l a s CCAA , s i endo e l Cuad ro

v i g en te e l s i g u i en te :

TABLA 11 . 1 . - T I POS V I GENT ES EN

2015 D E TPO Y A J D

(NO) T I PO ESPEC I AL S I NO SE

RENUNCI A A LA EXENCI ÓN

( S I ) T I PO ESP EC I AL S I SE

RENUNCI A A LA EXENCI ÓN

Nota . - En l a s c i u dades a u t onó mica s

de Ceu ta y Me l i l l a , s ob re l os t i pos

i nd i c ad os , s e a p l i c a una

bon i f i c a c ió n de l 50%



COMUNI -D AD

AUTONOMA

T I PO

I MPUESTO TRANSMI -

S I ONES PATR I -

MONI ALES (TPO)

I MPUESTO D E ACTOS

J UR I DI COS D OCUMEN -

TAD OS (A J D )

GENE

RAL

(NO)

RENUNCI A

GENERAL ( S I ) RENUNCI A

AND ALUCI A Va r i a b

l e ( 1 )

- 1 , 50 2 , 00

ARAGON 7 ,00 2 , 00 1 , 00 1 , 50

ASTUR I AS Va r i a b

l e ( 2 )

2 , 00 1 , 20 1 , 50

BALEARES 8 , 00 4 , 00 1 , 2 2 , 00

CANAR I AS 6 , 50 - 0 , 75 1 , 00

CANTABR I A 7 , 00 4 , 00 1 , 50 2 , 00

CAST I LLA

MANCH A

8 ,00 4 , 00 1 , 25 1 , 50

CAST I LLA Y

LEON

8 ,00 - 1 , 50 2 , 00

CATALUÑA 10 ,00 - 1 , 50 1 , 80

CEUTA Y

MEL I LLA

6 , 00 - 0 , 50 0 , 50

EXTREMAD URA 7 , 00 3 , 00 1 , 20 2 , 00

GAL I C I A 10 , 00 - 1 , 50 2 , 00

LA R I O J A 7 , 00 2 , 00 1 , 00 1 , 50

MAD RI D 6 , 00 - 0 , 75 1 , 50

MURC I A 7 , 00 3 , 00 1 , 20 2 , 00

NAVARRA 6 , 00 - 0 , 50 0 , 50

VALENCI A 7 , 00 - 1 , 50 2 , 00

PA I S VASCO 8 ,00 - 0 , 50 2 , 00



( 1 ) ANDALU CIA ( L ey 8 / 201 0 , de

6 de j u l i o , de me d i da s t r i bu t a r i a s

de re a c t i v a c i ón ec onó mi ca )

Se a p l i c a r a e l t i po de l 8 %

pa ra l a s t r a n s a cc ion e s que

s uperen l os 40 0 . 000 € d e

b a s e imp on ib l e . Y un t i p o

redu c i do de l 3 , 5% pa ra l a s

que n o s upe ren l os 130 . 00 0

€ .

( 2 ) PR I NCI PADO DE AS T UR I AS

( L ey 5 / 2010 , de 9 de j u l i o , de

med ida s u rg en t e s p a ra l a

con tenc ión d e l g a s to pub l i co y en

ma te r i a t r i bu t a r i a p a ra l a

con tenc ión de l dé f i c i t p ub l i co )

- E l t i po de TPO s e a p l i c a r a l a

s i g u i en t e e s ca l a :

B a s e I mpon i b l e T i po de TPO

D e 0 a 300 . 000 € 8%

D e 300 .000 a 500 . 000 € 9%

Má s de 500 . 0 00 € 10%

( 3 ) CANTAB RIA ( L ey 6 / 2 009 , de

28 de d i c i e mbr e , de p re supues tos

g enera l e s p a ra e l 2010 ) )

T i po Gen era l de TPO … … 7 ,00 %

T ramo de exce s o so bre 300 . 0 00 €

de ba s e i mpo n ib l e……. 8 , 00 % ( * )

( * ) e s te t i p o s e a p l i c a r a

t amb i én a l t r am o de exce s o

sobre 30 . 0 00 € en e l c a so d e

p l a z a s de g a r a j e n o

v i n cu l a da s .

El TPO s i es un cos te y , en

consec uenc i a el Pro motor

prefer ir á pag ar IVA a unq ue e l

t i p o s e a s uper io r y , r enun c i a r a l a

exenc i ón de l I VA , lo que podrá

rea l iz ar en l o s s i g u i en te s c a sos :

Que e l ven de dor s e a t a mb ié n

s u j e t o pa s i v o de I VA

Que la renunc ia se h ag a

exp l i c i t a en un mo men to

a n te r i or a l a f o rma l i z a c i ó n

de l a co mp ra ven ta o

s imu l t á neame n te con e l l a ,

En es tos cas os de pos ib i l idad

de renunc ia a l gunas C CAA

t ien en t ipos d e T PO mas

reduc id os s i pu d i end o renun c i a r a

l a exenc i ón no s e re nunc i a co mo

s e i nd i c a en l a T ab l a 11 . 1 .

1. 2 . 3 . - IMPUESTO S OBR E

ACTOS JURÍD IC OS

DOCUMENTAD OS (AJD)

Es te i mpues t o gra v a con cu ota

var iab le , cu ya recau da c i ón y t i pos

l o s f i j a n l a s CCAA y s e s eña l a n en

l a T ab l a 11 . 1 dos t ipos de

opera c i ones :

Las co mprav entas d e

so l ar su jet as y no

ex entas de IVA a l t i po

g enera l de A J D po r e l hec ho

de o t org a r s e en e s c r i tu r a

púb l i c a co mo e s l o h ab i tu a l

en a dqu i s i c i ón d e so l a re s

Las renunc i as a l a

ex enc i ón en op era c i one s

s u j e t a s y exe n ta s de I VA ,

que que dan s u j e t a s en

a l g una s CCAA a un t i po de

A J D i n c remen ta do so bre e l

g enera l .



En e l c a so de opera c io ne s s u j e t a s a

TPO no e x i s te g r a vamen po r A J D

1 .3 . - AR ANCELES

Los a p l i c a b l e s a e s te t i po de

opera c ion e s son dos :

a ) A rance l e s Not ar i a l es p or

o t org ami en t o de l a escr i tura

pub l ic a de c omp ra ven ta de l s o l a r

b ) A rance l e s po r in scr ipc ión de l

so l ar en e l R eg is t ro de la

Prop i edad

Pa r a e s t a b l e c e r s u c os te s e a p l i c a

l a T ab l a s de l os ep í g r a f e s

s i g u i en t e s .

1. 3 . 1 . - A RANCE LES

NOTARIA LES

Los g a s tos do cume n ta l e s so n l os

de N ota r i a e i n s c r i p c ión en e l

Reg i s t r o d e l a Pro p i e dad , en a mbos

c a sos ex i s ten una s t a r i f a s o f i c i a l e s

a l a s que deben a j u s t a r s e l o s

Nota r ios y Reg i s t r a d or e s , que s e

a p l i c a n s obr e l a b a s e de l v a l or

com pr obad o f i s c a l men te de l os

hechos , a c t os o nego c ios j u r í d i c os ,

y , a f a l t a de a que l l o s , s ob re l os

cons i g na dos po r l a s p a r te s en e l

cor re spo nd i en t e d ocu men to , y que

re sum im os a con t i nua c ió n :

TABLA N° 11 . 2 . - ARANCEL

NOTAR I AL (Rea l D ecre to

1426 /1989 , de 17 d e Nov i e mbre )

Va lor H a s t a

6 . 010 , 1 2 €

90 , 15181 5 €

Po r e l ex ce s o

com pren d i do en t re :

6 . 010 , 1 3 y 0 , 45 %

30 . 050 , 60 €

30 . 050 , 61 y

60 , 101 , 21 €

0 , 15 %

60 . 101 , 22 y

150 . 253 , 03 €

0 , 10 %

150 . 253 , 04 y

601 . 012 , 10 €

0 , 05 %

601 . 012 , 11 y

6 . 010 . 1 21 , 04 €

0 , 03 %

Po r l o q ue ex ce da

de 6 . 0 10 . 12 1 , 05 €

( 1 )

( 1 ) E l No ta r i o p e rc i b i r á l a

c a n t i dad que l i b re men te

a cuerd e con l a s p a r te s

o t org an te s (Rea l D ec re to

L ey 6 / 2000 ) .

S e gún l o d i s pue s to e n e l Rea l

dec re t o L ey 6 / 2000 , de 23 de

j un io , de M ed i da s U rgen te s de

I n ten s i f i c a c ión de l a Com pet enc i a

en Mercad os de B i e ne s y Se rv i c i os ,

l o s N ota r ios p o drán e f e c tua r un

de s cue n t o sobre l os A rance l e s

e s t a b l e c i d os de ha s t a e l 10 % .

1. 3 . 2 . - ARAN CEL ES DEL

REG ISTRO D E LA P ROP IEDAD

L a s t a r i f a s po r i n s c r i p c ió n en e l

Reg i s t r o d e l a Pr op i eda d , q ue e s

un a c t o q ue n o e s ob l i g a t or i o ,

pe ro s i muy co nven i en t e p or

s e gu r i da d j u r í d i c a e s l a s i g u i en t e :

TABLA N°11 .3 . - ARANCEL D E

LOS REGI STRAD ORES D E LA

PROPI ED AD (Rea l D ecre to

1427 /1989 , de 17 d e no v i e mbre )



Va lor H a s t a 6 . 01 0 , 12 24 , 04048 4

Po r e l exc e so

com pren d i do en t re :

6 . 010 , 1 3 y

30 . 050 , 61 €

0 , 175 %

30 . 050 , 62 y

60 . 101 , 21 €

0 , 125 %

60 . 101 , 22 y

150 . 253 , 03 €

0 , 075 %

150 .253 , 04 y

601 . 012 , 10 €

0 , 030 %

Po r l o que exc eda

de 601 . 012 , 11 €

0 , 020 %

( 2 )

( 2 ) En to do ca s o e l a r a nce l

g l oba l a p l i c a b l e re gu l a do en

e s te nú mer o n o po drá

s upera r l o s 2 . 181 , 6 739 39 € ,

s e g ún e l RD L 6 / 2000 Pa ra e l c a so de Pr omoc ion es en

Rég imen de Pr otecc ión Of ic ia l

VPO o V PP , s e g ún e l RD L 6 / 20 00 ,

l o s H on ora r ios de No ta r i os y

Reg i s t r a d or e s de l a p r op i eda d s e

a p l i c a n reduc idos a l 50 %, de l o s

de re chos co r re sp on d i en te s ,

r e s pec t i v a me n te , a e s c r i tu r a

ma t r i z , p r i mera c op i a e i n s c r i p c i ón

de l os a c tos de cuan t í a . S e

en ten derán i n c l u i dos en d i chos

a c tos l a a d qu i s i c i ón de so l a r , l a s

mo d i f i c a c ion e s h i p ot eca r i a s de

f i n c a s , l a dec l a r a c i ón de obra

nueva , l a d i v i s i ón ho r i z on ta l , l o s

p re s t a mos h i p ote ca r i os que ha yan

ob te n id o e l c a r á c t e r de

cua l i f i c a dos c on f o rme a l a

nor ma t i v a v i g en t e y , en g ene ra l ,

to dos l o s a c t os y negoc ios

j u r í d i c os n ece s a r ios p a ra qu e l a s

v i v i e nda s q ued en d i s p on ib l e s p a ra

s u p r i mera t r a n smi s i ón o

a d j ud i c a c ión .

1. 3 . 3 . - TA BLA PRÁ C TI CA DE

APLI CAC ION

Como p ode mos o bse rva r l a

ap l ic ac i ón de l os Hon orar ios de

Notar i os y Reg is t rador es es

acumul at iv a , lo cua l repres enta

un engorro de c á l cu lo , que

p re te nde m os s imp l i f i c a r co n l a s

s i g u i en t e s f or mu l a s a p l i c a b l e s en

c ada un o d e l os t r a mos , s e gún l a

cuan t í a C , en € , de l do cume n t o a

l i qu i da r :

TABLA N° 11 . 5 FORMULAS D E

APL I CAC I ON

VALORES D E

C

(€ )

FORMULA

APL I CABLES

(Resu l t a d o en € )

NOTAR I O REGI STRO

PROPI ED A

D

< 6 . 010 , 1 2 90 , 15181 5 24 , 04048 4

> 6 . 010 , 13 Y

< 30 . 050 , 61

63 , 10627 5

+ 0 , 0045

x C

13 , 52275 7

+ 0 , 00175

x C

> 30 . 050 , 6 2 y

< 60 . 101 , 21

153 , 2580 8

6 + 0 , 0015

x C

28 , 54804 9

+ 0 , 00125

x C

>60 .101 , 22 y

< 150 . 253 , 03

183 , 3086 9

2 + 0 , 0010

x C

58 , 59864 7

+ 0 , 00075

x C

>150 .253 , 04

y <

601 . 012 , 10

258 , 4352 0

5 + 0 , 0005

x C

126 ,2125 0

8 +

0 , 00030 x

C

> 601 . 012 , 11

y <

6 . 010 . 1 21 , 04

378 , 6376 2

6 + 0 , 0003

x C

186 ,3215 0

5 +

0 , 00020 x

C Ma s de

6 . 010 . 1 21 , 05

L i b re

p a c to



Pa ra e l c a so de P ro m oc i ones en

Rég imen de P ro tec c ió n O f i c i a l

VPO o V PP , l o s H on ora r ios de

Nota r ios y Reg i s t r a do re s de l a

p rop i eda d s e a p l i c a n re duc i d os a l

50% .

El t rat ami ento f i s ca l de e s t a s

opera c ion e s de t i t u l a c ión , e s que

e l Pro motor t i ene que s opor tar

e l 21% d e IVA en l as f acturas

que le g iran N otar i os y

Reg is t radores , ( qu e a l t r i mes t re

s i g u i en t e po drá co mpens a r co n I VA

reper cu t i d o ) , y deduc ir e l 2 1 %

en conc epto d e retenc i ón de

IRPF , c a n t i dad qu e d eberá

i n g re s a r e n H ac i en da en e l

t r i mes t re s i g u i en te .

Po r u l t i mo , e n e l Rea l D ecre to L ey

8 / 2010 , d e 20 de may o , po r e l que

s e d i s pone n me d ida s

ex t r a or d i n a r i a s p a ra l a reducc i ón

de l dé f i c i t pú b l i c o y , en s u

d i s pos i c i ón a d i c io na l 8 ª , s eña l a una

reba ja de l 5 % en l o s

a r a nce l e s de l os No ta r i os ,

Reg i s t r a d or e s d e l a p rop i eda d y

re g i s t r a do re s m ercan t i l e s .

E s t a reba j a s e a p l i c a r a s obre l os

imp or t e s re s u l t a n te s de l a

a p l i c a c i ón a l a s opera c ion e s con

cuan t í a de l o s a r a n ce l e s a p roba dos

por :

A r t í cu lo 2 . 1 de l Rea l D ecre to

1426 /1989 , de 17 d e n ov i e mb re ,

por e l que s e a p rueba e l a r a nce l de

l o s no ta r i os .

A r t í cu lo 2 . 1 de l Rea l D ecre to

1427 /1989 , de 17 d e n ov i e mb re ,


l o s re g i s t r a do re s de l a p r op i e dad .

A r t i cu lo 5 de l D ecre to

7571426 /1 989 , de 29 de ma rz o ,


l o s re g i s t r a do re s me rcan t i l e s .

E s t a reba j a e s a d i c i ona l r e s pec to

de l a a p l i c a c i ón de l os demá s

de s cue n t os o r eba j a s p re v i s t os en

l a nor ma t i v a v i g en te .

1 .4 . - I MPUES T O S LO CALES

Son los g i r a d os p or l o s

Ayun tam ien tos de a cuer do c on s u s

re s pec t i v a s Ord enanza s F i s c a l e s .

Toda s u i n f or mac i ón e s t a rec og i da

en l a web de c a da Ayun ta mien to .

1. 4 . 1 . - IMPUEST O DE B IENES

INMUEBL ES ( IB I )

E l IB I es un i mpues to l oca l

sobre l a tenenc i a de inmueb les

y , en c onsecu enc i a n o g r a va en

a b so l u t o l a ope ra c i ón de

a dqu i s i c i ó n de l s o l a r .

S e g i r a a nua lm en t e y s u cuo ta s e

ob t i ene p or a p l i c a c i ón de l a

f ormu l a :

Cuota IB I = VC x T ipo d e gra va

VC = Va lor Ca ta s t r a l de l i nmue b l e

que f i j a l a Ad min i s t r a c ión



T ipo de Gra vam en = L o f i j a

a nua lmen te e l Ay un ta mien to

E l v a lor c a t a s t r a l l o po de mos

ob te ner de l ú l t i m o r ec i b o de I B I

que nos f a c i l i t e e l ve nde d or .

Como he m os s eña l a do no es un

cos te de adqu is ic i ón y a que l a

ún i c a ob l i g a c ió n de l p r om o to r e s

da r s e de a l t a en e l cen so c o mo

nuevo p r op i e t a r i o , p ero s i lo s erá

s i cons id eram os toda l a v ida de

la prom oc ión y a que en e l

e j erc i c i o s i gu i ente a l a l t a e l

Ayuntam ient o nos l o g irar a a

nombre de l prom otor .

A s í pue s h a y que ha ce r un

s upues to de c uan t os a ños l o v a mos

a t ener que pa g a r h a s t a que

ena j ene mos l a p ro mo c ió n

.

En l a p á g i n a web de c ada

Ayun tam ien to , en t r a n do en

Ordenan za s F i s c a l e s , y d en t ro de

e l l a s e l I mpu es t o de B i ene s

I nmueb l e s , po dre m os enco n t ra r e l

t i p o de g r a vam en a p l i c a b l e c ada

a ño . No rma lmen te h a y que

s uponer co noc id o e l t i p o de l

p r im er a ñ o y a p l i c a r l e una

reva l or i z a c i ón de l I PC , p or

e j emp lo .

H a y que tener en cuen ta a demá s

que en much os Ayun tam ien t os ,

ex i s te u na bon i f i c a c i ón de l

impues to de ha s t a e l 95 % duran te

e l pe r io d o qu e m ed i a en t r e e l

i n i c i o de l a s obra s h a s t a s u

te r mina c ión , c on un máx im o d e 3

a ños . E s t a bo n i f i c a c ión l a s o l i c i t a n

l o s p r om ot ore s a n te s de l a

pe t i c i ón de l i c enc i a de ob ra s o

s imu l t á neame n te con e l l a .

1. 4 . 2 . - IMPUESTO S OBRE EL

INCR EMENTO DE VALO R

DE LOS BIEN ES DE

NATURALEZA URBANA

( JVBNU)

En g enera l , cu an do s e a dq u i e r e un

so l a r e l su jeto pas iv o d e es te

impues to es e l vend edor , po r l o

que l a may or í a de l a s vec e s no e s

un cos te p a ra e l p ro m ot or .

Pero , a v eces se pact a que es te

impues to corra a carg o de l

promotor adqu i rent e .

En e s t e c a so es nec esar io

conoc er una es t i mac ión d e su

cos te . E l i mpues to de g i r a so bre

e l V a lo r c a t a s t r a l de l s o l a r que

pod em os co noc er p or e l ú l t i mo

rec i b o de l I B I que nos h a ya

f a c i l i t a do e l ven de do r . Rn c a so de

de s c ono cer l o , l o que e s muy r a r o ,

en e l c a s o de s o l a r e s , pe ro

f re cuen te en e l c a so de te r ren os ,

una e s t i mac i ón e s s up oner que e s

e l 50 % de l c os t e .

L a f ormu l a p a ra con oce r e l

imp or t e de e s t e impu es t o e s l a

s i g u i en t e :

Cuota IVBNU = VC x N x

(C1/ 10 0) x C2

S i en do :

VC = Va lor Ca ta s t r a l en l a f e cha

de l a a dqu i s i c i ó n ( s i n o s e c on oce



e l 50 % de l p rec io pu ede s e r una

e s t ima c ió n r a z onab l e )

N = Numero de a ños c omp le t os de

tenen c i a de l s o l a r de s de que l o

a dqu i r i ó e l du eño ha s t a que nos l o

vend ió ( a ño c omp le t o s i g n i f i c a

que , p or e j emp lo s i s e a dq u i r i ó e l

30 / 03 /200 5 y s e ven de e l

31 /Nov i em bre d e 2014 N = 8 , y a

que no s e c uen tan n i e l 20 05 n i e l

2014 a l no s e r a ños co mp le tos )

C1 = Coe f i c i en te qu e pub l i c a c ada

Ayun tam ien to e n f unc ión de N y

cuyos v a l ore s n o pue den s e r

s uper i ore s a l o s de l a T ab l a 11 . 4

C2 = T ipo d e g r a va men q ue f i j a

c a da Ayun ta mien to y qu e no pue de

s upera r 30 %

TABLA N° 11 . 6 . - PORCENTA J ES

MAX I MOS

AÑOS D E 1

A 5

H AS -

TA 10

H AS -

TA 15

H AS -

TA 20

%L 3 , 7 3 , 5 3 , 2 3 , 0

Como ya he mos s eña l a d o pa ra e l

I B I , en l a p á g i n a web de l

Ayun tam ien to p o de mos c ono cer

con exa c t i t u d l os co e f i c i e n te s y e l

t i p o a p l i c a b l e p a ra e l e j e r c i c i o que

cons i de r em os .

1 .5 . - CO MI S I O NES PO R

I NT ER MEDI ACI Ó N

Son l a s c onv en i da s con l os

i n te rv i n i en te s en l a op era c i ón de

a dqu i s i c i ó n de l s o l a r , y a s e an

Agen te s d e l a Pro p i e dad

I nmob i l i a r i a , E mpr e s a s

I nmob i l i a r i a s o pe r s ona s p r i v a da s .

L a s comi s i one s h ab i tu a l e s en

merca do os c i l a n en t re 1 , 5 % y un3

% depen d i e nd o de l t i p o de

opera c ión

1 .6 . - CAS O S ES PECI ALES

DI S T I NT OS A LA

CO MPR AV E NT A

En los s ubep i g r a f e s s i g u i e n te s

re s eñam os a l g unos d e e s tos c a s os .

1. 6 . 1 . - SOLA RES AD QUIR IDOS

PARA PR OMOC IONES D E VPP

En e s te c a so s i l a ope ra c i ón e s t a

s u j e t a y n o ex en ta de I VA no

ex i s te n i n guna e s pec i f i c i dad . Pe ro

s i l a op erac ión es tá su jet a a

TPO norm al mente es ta ex enta

de es te impu es to , s i em pre q ue s e

c i t e en l a e s c r i tu r a de

com pra ven ta t a l de s t i n o .

Pa r a goza r de f i n i t i v amen te d e t a l

exenc i ón e l p ro mo to r t i ene un

p l a zo d e 3 a ños p a ra p re s en ta r en

H ac i enda co p i a de l a Ca l i f i c a c i ón

Pr ov i s i ona l .

1. 6 . 2 . - APO RTAC ION DE

SUELO

En e s te c a so no ex i s te p re c io de l

s o l a r a unqu e c abe que s e a una

c an t i dad en e l c a so de a por t a c i ón

m ix t a . Pe r o s í ex i s t en l os

impues tos y l o s a r a n ce l e s

nota r i a l e s y re g i s t r a l e s , que s e

g i r a n p or l a v a l ora c ión dada e n l a

e s c r i tu r a a l a opera c ió n de

a por t a c io n .



2. - ESTUDIOS

TÉCNICOS INICIALES

Rn los ep í g r a f e s s i g u i en t e s s e

enume ran l os ma s h ab i t u a l e s ,

s i end o l a es t i mac i ón de su cos te

cas i s i empre prob le mát ica y a

que depen den de mu chos f a c t ore s

d i f í c i l e s d e a va l u a r .

2 .1 . - LEV ANT AMI ENT O

T O PO GR ÁF I CO

Es un c os te que a pa rece a lgunas

vec es ant es de l a adqu is ic ión

de l so lar con ob j e t o de

com pr oba r l a s up er f i c i e de l m i s mo

y o t r a s i n me d i a t a men te de spués de

a dqu i r i d o y , a n te s de re a l i z a r e l

p roy ec t o .

En a l g una s CCAA , el Es tud io de

V iab i l id ad Ge ométr ica , e s

ob l i g a t or io h aber l o p re s en tad o a l

A rqu i t e c t o qu e v a a r e a l i z a r e l

t r a ba j o so l i c i t á n do l e s s u v i s to

bueno c on e l f i n de a s egura r que

e s te s e d e s a r r o l l a s ob re e l s o l a r

re a l . No obs t a n te e s una p rá c t i c a

conv en i en te .

Otra s ve ce s en s o l ares

compl ic ados d e orogr af ía

mov ida e s ne ce s a r i o , a demá s de

l e v an ta r l a p l a n i me t r í a re a l i z a r l a

a l t im e t r í a c on e l d i bu j o de l a s

cor re spo nd i en t e s cu r va s de n i ve l .

Lo no rma l e s en ca rg a r l a e j e cuc i ón

de e s tos t r a ba j os a l o s P er itos

Topógr afo s y s u cos te , a u nque

no e s muy s i g n i f i c a t i v o , e s d i f í c i l

de e s t i ma r “ a p r i or i ” pue s

depen de de l a s i t u a c i ón de l s o l a r ,

s u orog ra f í a y s u ex t en s i ón .

2 .2 . - ES T UDI O G EO T ÉCNI CO

Sue l e s e r ob l i g a t or io den t r o de l a

reda c c ió n de p ro yec tos

cons t ruc t i v os y c o mo

doc ume nta c ión nece s a r i a p a ra l a

ob te nc i ón de l i c enc i a , pe ro

quere mos e spe c i f i c a r lo a q u í ,

porqu e la c ap ac id ad p or tante

de l ter ren o e s una i n f ormac i ón

que deb e t ener en cu enta

prev iam ente e l prom otor ,

s i qu i e r a s e a “ g r os so mo do” p or

com pa ra c i ón con o t r os s o l a re s o

ed i f i c a c io ne s ce rcana s , y a que una

c im entac ión n o prev is ta n o so lo

i n c re men ta r á s i g n i f i c a t i v a men te e l

cos te de cons t rucc ión , s i no que

puede a fect ar (mu ros p an ta l l a ,

mayo re s p i l a re s , ma s p ro f un d i dad

de exca va c ió n ) a l d i s eño g enera l

de l a prom oc i ón

D en t ro d e l os s e r v i c i os a re a l i z a r

por e l A r qu i te c to s e d ebe i n c l u i r

l a e l a b ora c i ón d e un p rog rama de

en s a yos q ue debe rán s e r r e a l i z a dos

en l os pun tos d e l s o l a r que e l

A rqu i t e c t o s eña l e .

E l p ro mo to r con e s t a s

e s pec i f i c a c ion e s re a l i z a r a l a

pe t i c i ón de o f e r t a s p or e mpr es a s

con L ab ora t or ios H om olog a dos

por l a CCAA do nde r ad i que l a

p ro mo c ió n .

T ampoc o e s f á c i l e s t ima r s u cos te ,

porqu e dep end erá de l núm er o de

en s a yos a re a l i z a r , s u p r o f und ida d ,

e l t i p o de en s a y o y l a s

c a r a c te r í s t i c a s d e l s o l a r .



Además de l os re s u l t a d os de l os

en s a yos deb erá so l i c i t a r s e a l a

Empr e s a a d j ud i c a t a r i a de l o s

m i sm os l a emi s i ón d e un i n f or me

f i rmad o po r té cn i co cua l i f i c a do

que rec om ien de a l a v i s t a de s u s

re s u l t a dos l a s p recauc ion es y e l

t i p o o t i p os de c imen ta c i ón

a decua da .

2 .3 - S EÑ ALAMI ENT O DE

ALI NEACI O NES Y R AS ANT ES

Supone n una t a s a a p a g a r a l

Ayun tam ien to pa ra que l os

t é cn i cos m un i c i p a l e s re a l i c en e s tos

t r a ba j os .

En l a p a g i n a web de c ada

Ayun tam ien to y d en t ro de l

a pa r t a d o de Ord enanza s F i s c a l e s .

T a s a s U rban í s t i c a s pode mos

a ve r i g ua r e l c os te d e e s tos

s e rv i c i os , g enera lme n te po r m e t ro

l i n e a l de f a chada o l i n de r o d e l

s o l a r que teng an qu e rep l a n tea r .

2 .4 - E J ECUCI O N DE L DER R I B O

DE CO NS T R UCCI O NES

EX I S T ENT ES

A vece s e n e l s o l a r ex i s ten

ed i f i c a c io ne s má s o m enos

ru i n os a s que ha y que de r r i b a r

p rev i a men te . E l derr ibo n eces i ta

proye cto y l i cenc i a mun ic ipa l

e s pec i f i c a y n or ma lme n te M ed io

Amb ien te e x i g e c l as i f icar y

env iar a d is t in tos v er teder os e l

ma te r i a l qu e pue da s e r

con taminan te .

Po r t od o e l l o , a c tua lm en te es un

cos te d i f í c i l d e es t imar , po rque

en e l p a s ado e l cos te e r a m ín i mo

pues ex i s t í a n e mpr es a s

e s pec i a l i z a da s que s e enca rg aban

de t oda l a t r a mi t a c ió n a n te e l

Ayun tam ien to y c obraban

quedán dose l os ma te r i a l e s de

de r r i b o que e l l o s m i s mos

rec i c l a b an .

Otra s ve ce s e l p roy ec t o de

de r r i b o s e i n c l u y e en e l p ro yec to

de ed i f i c a c i ón y e l c os te de l

de r r i b o s e l e enca rg a a l m i s mo

cons t ruc to r que a s u me l a obra de

ed i f i c a c ió n .

La e l ecc ión d e uno u ot ro

s i s tema t amp oc o e s f á c i l de

de t e rm ina r a p r i or i , y a que

depende d e muchos f act ores ,

s i end o los ma s imp or ta n t e s l a

pos i b i l i da d d e e xis ten c i a de

“okup as” , l a co mp l e j i dad de l

de r r i b o , l a r a p i de z de l

p roc ed im i en t o y so bre t od o , que

e l Arqu ite cto c ons id ere que

puede re a l iz ar con f i ab i l idad e l

proye cto d e ed i f ic ac ión

mientr as s in que se in ic ie e l

derr ibo o , po r e l c on t r a r io

cons i de r e s u de mora muy

pe l i g r os a .

Rn cua l qu i e r c a so e l c os t e ex i s te

y , a unque so l o s e a l a v a lora c i ón de

l a s med ida s a t oma r pa ra e v i t a r l o s



okupa s y e l r e s to s e co ns i d e re

i n c l u i d os en p ro yec tos y

cons t ruc c ió n , h a y que c ons i d e ra r lo

y e va l u a r lo .

2 .5 . - T AS ACI Ó N DEL S O LAR

A vece s prev iam ente a l a co mpra

de l s o l a r y s i e l ven ded or no

d i s po ne de e l l a pued e ser

conv en i ente e fe ctuar una

tasac ión po r Emp res a H omo log ada

en e l B anc o de E spaña , con l o cua l

e s un cos te que d ebe mos te ner en

cuen ta y que , g enera l men te nos

s i r ve p a ra t en er una re f e r enc i a

sobre l a bon dad de l p re c i o que

e s t am os negoc i a nd o .

Otras v eces la tasa c i ón es

neces ar i a a e f ectos f in anc ieros

y a que , e s muy hab i tu a l que e l

s o l a r s e a dq u i e r a co n una

f i n a nc i a c i ón d e en t i da d de c ré d i to

que , ex i g e , una t a s a c ió n de l s o l a r

que t i e ne un c os te q ue po de mos

de t e rm ina r c onsu l t a nd o con l a s

Empr es a s Ta s adora s H omo log ada s

por e l B anco de E spaña .

2 .6 . - V AL LADO

Pue de s e r una ex i g enc i a mun i c i p a l

de q ue s e re a l i c e e l v a l l a d o de l

m i sm o de sd e que s e a dq u i e r e y

du ran te l a e j e cuc ión de l a obra .

S i l a ex i g en c i a e s i n i c i a l e s un

cos te qu e l o t i ene que a s um i r e l

p ro mo to r , a unqu e e s d i f í c i l de

e s t ima r y a que depe nde de l a s

ex i g enc i a s de l d i s eñ o de t a l e s

v a l l a d os y de l os ma te r i a l e s c on e l

que s e cons t ruyan y ro dos e s tos

f a c tore s depen den de c ada

mun i c i p i o , ye nd o de s de una s im p l e

v a l l a m e tá l i c a o ma te r i a l e s muc ho

ma s so f i s t i c a d os y c a r os .

S i l a ex i g en c i a s e p r odu ce duran te

l a obra , l o norma l es que su

cos te se inc lu ya entre los

med i os aux i l i ares de l

contrat i s t a , p e ro n o nos

eng añemos , n ad i e re g a l a n ada y ,

por s u pues t o d i c ho cos te l o

p a g amos má s o m enos

d i r e c t a men te .

2 . 7 . - ES T UDI O DE V I AB I L I DAD

ECO NÓ MI CO - F I NANCI ER A DE

LA PR O MO CI Ó N

Es un t r a ba jo q ue c ons i s t e en

p re s en ta r un E s tu d i o Ec onó mic o y

un Ca sh F low d e l a ope ra c i ón ,

s eña l a ndo l os pará metros de

rentab i l idad y s en s i b i l i da d , a s i

com o l a s fuentes de f inan c i ac ión

neces ar i as ( Fon dos Pr op i os y

Recur sos A j e nos ) p a r a que a l a

v i s t a de s u con j un to e l Pr om ot or

to me l a s d ec i s i one s a decua da s .

Nor ma lme n te l o r e a l i z a e l pe r s ona l

de l a p r op i a e mp re s a p ro m ot ora ,

pe ro l óg i c ame n te s i s e enca rg a

f ue ra , t i ene un c os t e de d i f í c i l

e s t ima c ió n . E x i s te n progr amas

in form át ic os , c om o G est inm o ,

que a yudan a l a e l a bora c ió n de

d i ch o i n f or me y a l a t oma de

dec i s i one s de i n ve r s ión



2 .8 . - G AR ANT Í AS EX I G I DAS

A vece s s uc ede que , b i en e l

Ayun tam ien to o b i en un

U rban i z ad or Pr i v a d o o una J un t a

de Co mpens a c ión , ex i g en a l

p ro mo to r p a ra a u t or i z a r l o a

ocupa r l o s so lar es d e s u

p rop i eda d pe r o que e s t á n aun

somet id os a l pro ceso de

urban iz ac i ón , e l i n i c i o , de f o rma

s imult áne a con l a u rban i z a c i ón , l a

i n i c i a c ión de l a s obras de

ed i f ic ac i ón .

Cuando e s to s uce de . Lo que

requ i e re e l pe r mi s o de l

Ayun tam ien to , en t od o ca so , nos

pod em os en con t ra r que s e a e s te o

l a s o t r a s en t i dad e s re f e r i da s , nos

ex i j an l a present ac i ón de

garant í as p ara cubr ir

desper fect os que pud i eran

apare cer en la s ca l le s y a

a s f a l t a da s o en s u s a ce ra s .

Nor ma lme n te l a s g a r a n t í a s ex i g i da s

s e con f or man con av a l ban car io

que , l óg i c a men t e t i ene u n c os te

p a ra e l p r om ot or de un 1% - 2 %

de l cos te t o t a l que s u e l e

e s t a b l e c e r s e en un 10 % de l c os te

to t a l de l a u rban i z a c i ón .

3.- HONORARIOS

TÉCNICOS POR

PROYECTOS

Los v am os a c l a s i f i c a r p or l o s

cua t r o p r o f e s io na l e s que

i n te rv i e nen en l a e d i f i c a c ión : l o s

A rqu i t e c t os , l o s A rqu i te c tos

Técn i c os , l o s I n g en i e ros

I ndus t r i a l e s y l o s de

Te l e co mun i c a c i ón .

E s to n o qu i e r e de c i r qu e d i chos

p ro f e s i ona l e s i n te r veng an s i em pre

y a que a l g unos pueden s ub su mi r l a

de o t r os , b i e n po rque l os t r a ba jos

e s tén den t r o d e s u s c o mpe t enc i a s

o p orqu e e l p r om ot or d ec i da p or

e j emp lo que s e a e l A rqu i te c to

qu i en co n t r a te , d i r e c t am en t e a l

I n g en i e ros I n dus t r i a l o a l de

Te l e co mun i c a c i one s , que l os

coo rd i ne y d i r i j a a unque s u c os te

l o a s uma e l p r om ot or .

L a c a r a c te r í s t i c a co mún a e s te

ep í g r a f e e s que s egún las le yes

v ig entes d ich a contr atac ión con

es tos profes ion al es es l ib re y

l a s p a r te s pued en con ven i r ,

l i b re men te l os hon ora r i os que

e s t im en c onve n i en te s .

Pa t a e f e c tua r d i cha c on t r a t a c i ón

no ex is ten re fer enc ias n i

presupues tos mín i mos , e s ma s l a

pub l i c a c ió n por l o s Co l e g ios

Pr o f e s iona l e s de e s toa s

c i r cu n s t a nc i a s e s t á n exp re s amen te

p roh ib i da s

Por e l lo , en cad a cas o dar emos

unas re feren c i as de car ácter



pr iv ado para su es t im ac ión

presupues tar i a .

3 .1 . - AR Q UI T ECT O S

Los p ro yec tos a r eda c t a r s e

re l a c i onan en l os ep í g r a f e s


3. 1 . 1 . - PR OYEC TO DE

DERRI BO

Cuando en e l s o l a r a dqu i r i do

ex i s ten co ns t ru cc i one s m á s o

menos en ru i n a que ha y que

de r r i b a r y a he mos d e s c r i to l a s

a l t e rna t i v a s p os i b l e s de a c tua c i ón .

En g enera l s u s hono ra r i os s e

s ub sumen e n l os to t a l e s

conv en i dos p or e l p ro yec to de

ed i f i c a c ió n . Una i dea d e re f e r enc i a

de s u cos t e pue de s e r e l 5 % - 10

% de a que l

3. 1 . 1 . -ANT EPR OYECT OS

Se t r a t a d e boc etos pr ev ios

r e a l i z a dos p or e l A rq u i t e c t o so bre

a l g unos a s pec tos , p a r a que e l

p ro mo to r pue da to mar l a s

dec i s i one s f un dame n ta l e s so bre l a

p ro mo c io n , c om o po r e j emp lo

aspectos de d is t r ibuc i ones

pos i b l e s de v i v i en da s con má s o

menos do rm i t or i os o sup er f ic i e ,

E l enca rg o y d i s c u s ión co ns i g u i en te

con e l p r om ot or de e s tos b oce tos

e s muy c onven i en te ,

Norma lment e e l t raba jo se

subsume en e l c os te d e los

honorar ios t ota les , p e r o s i

que re mos i nd i v i dua l i z a r l os una

re f e ren c i a e s un 15 % d e l os

hono ra r i os t o t a l e s ,

3. 1 . 2 . - PROYE CT O BÁS ICO DE

EDIF I CAC IÓN

Es un p r oye c t o que no rma l men te

es su f ic i ente par a s o l i c i t a r a l

Ayun tam ien to c or re sp ond i en t e , l a

opo r tuna l a L icenc i a de Obras ,

a unque a l g unos Ayu n ta mien tos

ex i g en pa ra e l l o l a p re s en ta c i ón

de l Pr oyec t o de E j e cu c i ón .

Por l o y a seña l ado de l ib er tad

de pa ctos , l o s ún i cos hon ora r ios

de re f e ren c i a q ue p od r í a n

u t i l i z a r s e a e f e c tos p r i v a d os l o s

e s t a b l e c i d os en e l BOE e n 1977

que , i n i c i a lm en te f ue r on

hono ra r i os m ín i m os y l ueg o s e

conv i r t i e r on e n hon ora r ios de

re f e ren c i a . L a t a b l a e s d e s enc i l l a

a p l i c a c i ón , pue s f i j a n un

porcenta j e sobre e l

Presupues to de E j ecuc ión

Mater i a l de l a obra en f unc ión de

l a s uper f i c i e c ons t r u i da .

TABLA N° 11 . 7

TAR I FAS OR I ENTATI VAS D E

H onora r ios D E ARQUI TECTO S

SEGÚN REAL D ECRETO 2512 /1977

Super f i c i e t o t a l

cons t ru i da en m2 .

Coe f i

c i en t

e (% )

H a s t a 50 10 , 0

D e 50 a 100 9 , 5

D e 200 a 400 8 , 7



D e 400 a 600 8 , 0

D e 600 a 800 7 , 5

D e 800 a 1 . 000 7 , 2

D e 1 . 000 a 2 . 000 6 , 9

D e 2 . 000 a 3 . 000 6 , 5

D e 3 . 000 a 4 . 000 6 , 1

D e 4 . 000 a 6 . 000 5 , 8

D e 6 . 000 a 8 . 000 5 , 6

D e 8 . 000 a 10 . 00 0 5 , 4

D e 10 . 000 a 12 . 0 00 5 , 2

D e 10 . 000 a 12 . 0 00 5 , 1

D e 12 . 000 a 14 . 0 00 5 , 0

D e 14 . 000 a 16 . 0 00 4 , 9

D e 16 . 000 a 180 . 000 4 , 8

D e 18 . 000 a 20 . 0 00 4 , 7

D e 20 . 000 a 25 . 0 00 4 , 6

D e 25 . 000 a 30 . 0 00 4 , 5

D e 30 . 000 a 35 . 0 00 4 , 4

D e 35 . 000 a 40 . 0 00 4 , 3

D e 40 . 000 a 50 . 0 00 4 , 2

D e 50 . 000 a 65 . 0 00 4 , 1

D e 65 . 000 a 80 . 0 00 4 , 0

D e 80 . 000 a 100 . 000 3 , 9

D e 100 . 000 a 120 . 000 3 , 8

D e 120 . 000 a 140 . 000 3 , 7

D e 140 . 000 a 180 . 000 3 , 6

D e 180 . 000 a 200 . 000 3 , 5

D es de 200 . 0 00 3 , 4

Con l a a p l i c a c i ón de e s t a t a b l a

ob te nd r í am os l os t o t a l e s de l

p roy ec t o y s i qu i s i é r a mos e s t i ma r

l o s d e l pro y ecto b ás ic o s e s ue l en

e s t ima r com o e l 4 0 % de d ichos

tota l es .

3. 1 . 3 . - PR OYEC TO DE

EJE CUC IÓN D E LA

EDIF I CAC IÓN

Es e l p ro yec to mu cho má s

de ta l l a d o que e l b á s i c o que s ir ve

fundament a lm ente p ara que los

contrat i s t as pued an o f er tar la

obra . Con t i ene re l a c i ón de ta l l a da

de p rec ios un i t a r i os , me d i c ione s y

c a l i da de s de l os ma te r i a l e s y de l

p roc e so c ons t ruc t i v o

Su s hon ora r ios s ue l en e s t ima r en

un 30 % de l o s to t a l e s d e p r oyec t o

3. 1 . 4 . - C ERT IF I CADO

ENERG ETI CO DE L EDIF IC IO

EN PROYE CTO

Es ob l i g a t or io q ue e l A r qu i te c to

ce r t i f i que l a e f i c i enc i a energ é t i c a

que ob t i e ne c on s u p ro yec to a

t r a vé s de f a c i l i t a r l o s da tos de

ma te r i a l e s u t i l i z a d os en f a chada ,

cub i e r t a y o t r os ce r r am ien tos , a s í

com o los de l a s ven ta na s

m i r a do re s , e t c . , a un p r og rama

i n f or má t i co p ub l i co que l a

a dmin i s t r a c ió n f a c i l i t a .

Su cos t e s e s ue l e i n c l u i r en e l de

hono ra r i os t o t a l e s de l p r oye c t o ,

por s u e s ca s a en t i dad re l a t i v a .

S i que re m os e s t i ma r l o po de mos

d i r i g i rn os por I n te rne t a

p ro f e s i ona l e s e s pec i a l i z a dos p a ra

que nos f a c i l i t e n s u p re su pues t o .



Lo impo r ta n te de e s t e ce r t i f i c a do

no e s s u e l a bo ra c i ón , s i no q ue ,

desde e l mismo mo mento de la

concepc i ón de l ed i f i c i o , se

tenga en cuent a e l n i ve l de

e f ic i enc i a en ergét ica que se

desea consegu ir y s e to men l a s

dec i s i one s d e d i s eñ o , o r i en t a c i ón ,

ma te r i a l e s y med ios qu e ha g an

pos i b l e e s e n i ve l

3 .2 . - AR Q UI T ECT O S T ÉCNI CO S

L a s l a bore s enc om enda da s a e s tos

té cn i cos s on , a demá s de l a

par t ic ipac i ón en l a D ir ecc ión

Facu lt at i va de l a s ob ra s l a s que

s e re l a c i ona en l os ep í g r a f e s


3. 2 . 1 . - ESTUD IO D EL

PROYE CTO

Per o ad emá s de e s t a s s e r equ i e re

que d i chos t é cn i cos es tud ien e l

proye cto d e e j ecuc ión r e da c t a do

por e l A rqu i te c t o y que , po r e s t a

f unc ión s e l e ad el ante un

porcenta j e de sus honorar ios

de D irecc ión facu lt at i va que

v i ene a s e r un 5 % de l os m i s mos .

En l a p r á c t i c a e s mu y hab i tu a l que

d i ch os té cn i c os pe r ten ezcan a l

E s tud io d e Arqu i te c tu ra que

reda c t a l o s p r oye c t os de

ed i f i c a c ió n co r r e sp on d i en te s ,

co l a b ora c i ón que s e r e a l i z a

p re f e ren te men te en ma te r i a s co mo

l a s me d i c ione s y l a s

e s pec i f i c a c ion e s d e c a l i dad de l os

ma te r i a l e s y e j e cu c i ón d e l a ob ra ,

Con lo cua l , en e s tos c a sos no s e

p ro duce c os te d i re c t o pa ra e l

Pr om ot or , a j eno a l o s p a c t os que

pud i e r an ex i s t i r en t re e s tos

p ro f e s i ona l e s .

3. 2 . 2 . - C OORD INADOR DE

SEGUR IDAD Y SALUD

DURANTE LA REDA CC IÓN

DEL PR OYECT O

L a de s i g na c i ón de e s te p ro f e s i ona l

e s una ob l i gac ión leg a l para e l

promotor que , no rma l men te

e f e c túa t a l de s i g na c ión p or

e s c r i to , a l o s Téc n i c os que v an a

i n te rven i r , y s u cos t e queda

s ub sumi do en l os hon ora r ios

to t a l e s que s e conve ng an pa ra e l

r e s t o de f un c io nes a de s a r ro l l a r

por e l l o s .

3. 2 . 3 . - ESTUD IO DE

SEGUR IDAD Y SALUD

Cons i s te en e s t a b l e ce r l a s me d ida s

a toma r co n e l o b j e t i v o d e que l a

obra s e e j e cu te e n l a s óp t ima s

con d i c ione s d e s e gu r i dad pa ra s u s

t r a ba j a d or e s .

L a c a r a c te r í s t i c a p r i n c i p a l d e e s te

p roy ec t o e s f i jar un Pr esupues to

para l a e jecuc i ón de l as tareas

de segur idad d e s c r i t a s , a u nque

rea lme n te , en l a obra y deb i d o a

l o s me d i os de que d i s pong a e l

con t r a t i s t a , s e l l e ven a c a bo o t r a s

d i s t i n t a s , pe r o c on l a l im i t a c i ón de

que s u p r e supues to s e a c o mo

mín i mo i g ua l a l c ons i g nad o en e l

E s tud io de Segu r i dad y S a l ud .



Pa ra e s t i ma r d i ch o p r e supues to

que l óg i c ame n te depe nde de

much os f a c t ore s t a l e s c om o l a

com p le j i da d de l a e j e cu c ió n de l a

obra , s u p l a z o d e e j e c uc i ón , s u

en to rno f í s i c o , e t c . , s e s u e l e

mane j a r un por cen ta j e d e l 1 , 50 –

3 , 50 % de l c os te tota l de la

obra .

Una ve z cons i g nad o e s te una

re f e ren c i a de l c os te d e s u s

hono ra r i os p od r í a s e r l a

e s t a b l e c i da en l a t a b l a s i g u i en t e :

TABLA Nº11 .8 . - TAR I FAS

OR I ENTAT I VAS D E SEGUR I DAD Y

SALUD RED ACTAD O POR

ARQUI TECTO TÉCNICO, en

f unc ión de l P re supues to de

Segur i dad y S a l u d L abora l

Pre sup u -

e s to S y SL

C P ESS CSS C R

H a s t a

30 . 051

14 , 0 8 , 4 4 , 2 9 , 6

D e 30 . 051

a 60 . 101

12 , 0 7 , 2 3 , 6 8 , 3

D e 60 . 101

a 150 . 253

10 , 0 6 , 0 3 , 0 7 , 0

D e 150 . 253

a 300 . 506

8 , 0 4 , 8 2 , 4 5 , 7

Ma s de

300 . 506

6 , 0 3 , 6 1 , 8 4 , 4

CP : Coo rd in ad or de l Pr oye c t o

ESS : E s t ud io de Segu r i dad y S a l ud

CSS : Coo rd in ad or de E j e cuc ión

por l a Ap roba c ión de l P l a n de

Segur i dad y s a l ud

CR : Coor d in a dor de E j e cu c i ón po r

l a Aproba c ión de l P l a n de

Segur i dad y s a l ud

3. 2 . 4 . - PR OGRAMA DE

CONTR OL DE CAL IDAD

Su reda cc i ón e s pec i f i c a y en

doc ume n t o pa r te de l p ro yec to

so lo es ob l ig ator ia en a lgunas

CCAA c om o Ca ta l uña , Pa í s V a s co

y Comun ida d Va l enc i a na . Y

cons i s te e n e s t a b l e c e r l o s

ma te r i a l e s y l o te s que s e v a n a

some te r a c on t ro l y l a s med ida s a

to ma r s i s o n rec ha zad os .

S i n emba rgo pa ra t oda s l a s obra s

de e d i f i c a c i ón e j e cu tada s c on

es t ructura de horm igón

armad o, d e ac ero o d e l adr i l l o ,

e s ob l ig ator i o s e gún e l C ód i go

3 .3 . - I NG ENI ER O S

I NDUS T R I ALES

Nor ma lme n te pue den rea l i z a r l a s

f unc ion e s que s e de s c r i ben en l os

ep í g r a f e s s i g u i en te s .

3. 3 . 1 . - PR OYEC TO DE

ACTI VIDAD

En un ed i f i c i o d e uso terc iar io

e s te p r oy ec t o e s e x i g i do

nor ma lm en te duran te l a

t r am i t a c ión de l a l i c e nc i a d e obra s

de e d i f i c a c i ón y t i ene po r o b j e to

descr ib ir las in s ta lac ion es de

caráct er indus t r ia l que v a a

tener e l ed i f ic io . No rma l men te

v a a l a s e cc i ón de I n dus t r i a de

Ayun tam ien to po r l o que e s

conv en i en te s e a e l a bo rad o p or

d i ch os té cn i cos i n dus t r i a l e s .



En e l c a s o de l os ed i f i c i o s de u so

res idenc i a l , e s ob l i g a t or i a s u

reda c c ió n pa ra e l c a so de g ara je ,

p i s c in a y a lgunas in s ta la c i ones

de e l ev ac ión d e aguas o

sanea mi ento p or g rup os de

p re s ió n .

E s un p roye c t o me ramen te

de s c r i p t i v o y s u cos te de

re f e ren c i a pue de e s t a b l e ce r s e en

un 5 % d e l c os te d e las

in s ta lac ion es que , en un e d i f i c i o

de u so re s i den c i a l pue de

e s t a b l e c e r s e de f or ma e s t ima t i v a

en un 10 % de l c os te to t a l de l a

obra d e ed i f i c a c ión

H ab i tu a lme n te e s t a i n c l u i do en l os

hono ra r i os de l A rqu i te c t o y e s ,

e s te , qu i en l os enca rg a a e s tos

p ro f e s i ona l e s .

3. 3 . 2 . - P ROYEC TOS DE

INSTALA CI ONES

En a lgun os ed i f ic ios de c i er ta

compl e j id ad en i n s t a l a c i one s e s

a b so l u t a men te n ece s a r i o con ta r

con e s t os p r o f e s io na l e s ,

f undamen ta l men t e en ed i f i c i o s de

u so te rc i a r io .

Pa r a e l u s o re s i den c i a l l o pue de

re so l ve r d i re c t ame n te e l

A rqu i t e c t o , pe r o pa ra pot enc i a s

i n s t a l a da s en c a l e f a cc i ón o a i r e

a cond i c i onad o de 100 Kw e s

ob l i g a t or i a l a reda c c ió n de un

p roy ec t o i nde pen d i en te de l de

ed i f i c a c ió n

En e s t os c a sos un p or cen ta j e de l 5

% es hab itu a l sobre e l c os te de

e j ecuc ión m ater ia l d e la

in s ta lac ión q ue en e d i f i c i o s

com p le j os pue de l l e g a r a s upo ner

un 70 % d e l c os te to t a l , m i e n t r a s

que en ed i f i c i o s de u s o re s i den c i a l

e s te c os te a pe na s s upera e l 3 0 % .

Ha y que cu idar , en es tos cas os ,

de no dup l icar h onor ar i os , p e ro

ha y que tene r en cue n ta qu e e l

Arqu itecto d ebe c oord in ar l os y ,

en t od o ca so debe c obra r un

porc en ta j e po r t a l c o or d i n a c i ón

en t re to dos e s tos p r oy ec t os que

s e so l a pan en e l ed i f i c i o .

3 .4 . - I NG ENI ER O S DE

T ELECO MUNI CACI Ó N

Son l os h ab i l i t a dos l e g a l men te p a ra

reda c t a r e l Pro y ecto de

In f raes t ructuras de

Tel ec omuni cac ion es qu e e s

ob l i g a t or io p a ra to dos l os e d i f i c i o s

de u so re s i den c i a l ex cep to l a s

v i v i e nda s un i f a m i l i a re s .

TABLA N° 11 . 9

V I V I END

AS D E LA

PROMOCI

ÓN

H onora r ios EN €

Reda cc i ón

Pr oyec to

D i recc i ón

de obra y

ce r t i f i c a d o

N < 100 400+ (18*N) 400+ (12*N)

N > 100 400+ (16*N) 400+ (12*N)



3 .5 . - V I S ADO S CO LEG I ALES

Son l os i mpo r te s que c obran l os

Co le g ios P ro f e s i ona l e s p or v i s a do

de p ro yec tos y de l os ce r t i f i c a dos

f i n a l e s de obra .

Son c an t i da de s re l a t i v amen te

pequeña s que v a r í a n s e gú n s e a e l

Co l e g io .

3 .6 . - PR O J ECT MANAG EMENT

En m ucha s oca s io ne s e l pro motor

no d ispon e de in f r aes t ructura

técn ic a p a r a c oo rd i n a r to dos

e s tos enca rgos de p ro f e s i ona l e s

t a n v a r i a dos .

Y , en conse cuen c i a , a unqu e en e l

s e c to r no e s h ab i tu a l y so lo se da

en grandes proy ectos de

promoc ion es i n mob i l i a r i a s de

much o v o l u men o de e d i f i c i o s

a l t amen te cua l i f i c a d os , s e recu r re

a e s te t i po de e mpr es a s

e s pec i a l i z a da s que s e en ca rg an de

d i r i g i r e s tos p roy ec tos ,

Su c os te e s ma s e l e vad o ,

l óg i c a men te y s e pu ede n hab l a r de

porc en ta j e s de l 7 % - 1 5 % d e l

presupues to tota l de la

ed i f ic ac i ón .

NOTA:

No o l v i de m os que to d os e s tos

hono ra r i os son de l i b re p a c t o y

que l os p orc en ta j e s i nd i c ad os son

mera men t e or i e n t a t i v os s i n

n i n guna a po ya tu ra l e g a l n i

coa c t i v a . T amb ié n t eng am os en

cuen ta qu e , en l a a c tua l i da d ( a ño

2014 ) y deb id o a l a c r i s i s , l o s

cos te s de l neg oc i o i nm ob i l i a r i o

h an s u f r i d o una b a j a i mpo r ta n te ,

t amb i én l os hon ora r ios f a cu l t a t i vos

H oy en d i a , u nos h ono ra r i os de

Arqu i t e c t o que g loba l men te

ron den e l 6% de l Pre su pues t o de

E j e cuc ión Ma te r i a l s on

pe r f e c t a men te a cep tab l e s

4.- L ICENCIAS Y

PERMISOS DE

CONSTRUCCIÓN

D entro de e s te ep í g r a f e v a mos a

enume ra r , de s c r i b i en do

b reve men te s u c once p t o , d e c ada

una de l a s autor iz ac i ones que

norma lment e son prec isas p ara

e l des arro l lo de una prom oc ión

inmob i l i ar i a .

4 .1 . - L I CENCI A DE O B R AS :

I MPUES T O DE

CO NS T R UCCIO NES ,

I NS T ALACI O NES Y O B R AS

( I C I O )

L a l i c enc i a d e o bra s e s u n a c to

a dmin i s t r a t i v o me d i a n te e l cua l e l

Ayuntam ient o otorg a e l

permiso para e jecut ar una obra

en un so lar ( a demá s de l a s obra s

de e d i f i c a c i ón de nu eva p l a n t a ,



es t á n s omet i da s a l I mpues t o de

I n s t a l a c ion e s , C ons t r ucc ione s y

Obra s ( I C I O) cuya s c on d i c ion e s y

t a r i f a s v i en en e s t a b l e c i da s en l a s

Ordenan za s F i s c a l e s de c ada

Ayun tam ien to ,

Se g i r a n a p l i c a nd o un t i po de

grav amen ( que n o pued e s upera r

e l 5 % ) so bre e l Presupues to de

e j ecuc ión Mat er i a l de la Obra .

H a y pue s que a cu d i r a l a p á g i n a

web de c a da Ayun ta mien to pa ra

con ocer e l t i p o y l a s con d i c io ne s a

a p l i c a r en c ada e j e rc i c i o .

4 .2 . - T AS AS MUNI CI PALES DE

L I CENCI A DE O B R AS

Es una t a s a u rban í s t i c a que

acomp aña a l I CI O f o r man do

pa r te de l cos te t o t a l de l o s

pe rm i sos ne ce s a r i os p a ra cons t ru i r

que e s l a s uma d e e s t os dos

conc ep t os .

Pa r a c on ocer s u t i p o y c ond i c i one s

de a p l i c a c ió n ha y que r ecur r i r a l a

pág in a w eb d e c ada

Ayuntam ient o

4 .3 . - O T R O S CO ST ES

AS O CI ADO S CO N LA L I CENCI A

DE O B R AS

En c i e r t a s oca s ion e s , a l t r am i t a r l a

l i c en c i a d e o bra s , pu ede s u rg i r un

gas to d er i vad o de l av a l , q ue s e

ex i g e s e an s u s c r i tos no rma l men te

por En t i da d de Cr éd i t o o Cauc i ón ,

que ex i g e e l Ayu n tam ien to , que

s e a dep os i t a do p or e l p ro mo to r ,

p rev i a men te a l a re t i r a da de l a

l i c en c i a , q ue pu ede or ig in ar se

por los s igu i entes c oncept os :

Ocupac i ón d e v í a pub l i c a

Repos i c ión de a ce ra s

Urban i z a c i ón p end i en t e d e

e j e cuc ión o ed i f i c a c i ón

s imu l t a nea c on l a

u rban i z a c ión

Ve r e l c o s t e f i n a n c i e r o d e e s t o s

a va l e s , e n e l ep í g ra f e

c o r r e sp o n d i en t e d e l c a p i t u l o 8 .

4 .4 . - L I CENCI A DE ACT I V I DAD

Es o t r a t a s a u rban í s t i c a que v i ene

recog i da en l a s Or denanza s

Mun i c i p a l e s de c a da Ayun tam ien to

y que s e pue de consu l t a r en s u

p á g i n a web

En u so te r c i a r io s e c or r e spon de

con l a a c t i v i dad a que s e v a ya a

ded i c a r e l e d i f i c i o

En uso res iden c i a l s e r eque r i r á

e s te t i p o d e l i c e nc i a p a ra e l

gara je c omun itar i o

4 .5 . - CALI F I CACI Ó N

PR O V I SI O NAL PRO MO CIO NES

DE V PP

Es un ex ped i en te a dmi n i s t r a t i vo

que a de má s de l a l i c enc i a de obra s

nos h ab i l i t a p a ra i n i c i a r l a

cons t ruc c ió n de e s te t i po de

p ro mo c io nes de Pr ote cc i ón

Pub l i c a .



Su cos te es un p orcent a j e de l

presupues to d e e j ecuc ión

mater ia l que es tab le cen

a lgun as CCAA y que pod emos

ver en su p ág ina web

correspond iente .

E l imp or te a p a g a r por l a

t r am i t a c ión de l a dec l a r a c i ón

p rov i s i o na l e s t a s u j e t a a una tasa

de caráct er autonó mic o . A

modo d e e j emp lo , r e f l e j am os e l

p rev i s to en l a L ey 6 / 2003 , de 9 de

d i c i emb re de t a s a s , p re c ios y

exa cc i one s de l a Com un i dad

Au tón oma de Ga l i c i a ) , que a e s tos

e f e c tos d i s p one c om o ap l i c a b l e s

d ios t i p os de t a s a :

Po r exa men de p r oyec tos ,

com pr oba c i ón de

ce r t i f i c a c i one s e i n s p ecc i ón

de obra s , t a n t o de nueva

p l a n t a c om o de

rehab i l i t a c ión de t oda c l a s e

de v i v i en da s , y a p l i c a b l e

sobre e l presupues to

genera l m as e l m argen

indus t r ia l y de

admin is t rac ión y ad emás

e l v a lor de l os ter renos =

0 . 07 %

Po r V i s a do de c on t r a t os d e

a dqu i s i c i ó n y a r ren dam ien to

de v i v i en da s = 4 , 30 €

E l imp or te a p a g a r por e s te

conc ep t o , que s e de veng a a l

s o l i c i t a r l a c a l i f i c a c i ón de l a

Pr om oc i ón en d i ch os re g í men es de

VPO o VP P , e s muy v a r i a b l e , s e gún

l a Comun ida d Au t óno ma don de

e s te ub i c a da l a Pr om oc i ón

I nmob i l i a r i a , n o obs t a n te , una

e s t ima c ió n de s u c os te e s a p l i c a r

a l p rod uc t o de l a s uper f i c i e ú t i l

to t a l por e l modu lo v ig ente

desde2 00 7 (MB= 7 28 , 00

€/m2.út i l ) un c oe f i c i en t e que

v a r i a p or Co mun ida des , t a l c o mo

s e e s pec i f i c a e n l a T ab l a s i g u i en te :

TABLA Nº 11 . 10

COMUNI D AD

AUTONOMA

(% ) APL I CAC I ÓN

Ara gón 0 , 18 Pre sup ues t o

Pr oteg i b l e ( 1 )

A s tu r i a s 0 , 18 Pre sup ues t o

p ro teg i b l e ( 1 )

Can tab r i a 0 , 07 Pre sup ues t o

p roy ec t o

bá s i co

Ex t re mad ura 0 , 12 Super f i c i e ú t i l

x Modu lo

Ga l i c i a 0 , 07 Pre sup ues t o

Pr oteg i b l e ( 1 )

Madr i d 0 , 12 Pre sup ues t o

Pr oteg i b l e -

Murc i a 0 , 14 Super f i c i e ú t i l

x Modu lo

L a R io j a 0 , 00

7

Pre sup ues t o

p ro teg i b l e ( 1 )

Comun i dad

Va l enc i a na

0 , 12 Super f i c i e ú t i l

x Modu lo

( 1 ) E j e cu c i ón Ma te r i a l ma s

bene f i c i o i n dus t r i a l y de

a dmin i s t r a c ió n má s hon ora r ios

f a cu l t a t i vos má s v a lo r d e l s ue l o .



5.- CONSTRUCCIÓN

Es junto con e l cos te de

adqu is ic i ón de l so lar los dos

más s ign i f ic at iv os de una

promoc ión .

E s d i f í c i l da r re f e re nc i a s de s u

cos te qu e ev i den teme n te depen de

de m uch os f a c to re s y , en

consec uenc i a e s l a expe r i en c i a de l

p ro mo to r qu i en l o e s t i ma p or

com pa ra c i ón c on obra s y

con t r a t a c ion e s a n t e r i ore s má s o

menos s im i l a re s .

Conv i en e a c l a r a r que en e s te

a pa r t a d o e l prom otor d ebe

es t im ar e l Pre c i o de C ontrata

que es lo qu e l e va a cos tar la

obra re a l mente . A d i fer enc ia

de l Prec io d e E j ecuc ión

Mater i a l qu e usa para ot ros

cons id erandos , c omo impues tos

o tasas d e l ic enc i as .

E l prec io d e c ontrata su e l e ser

un porcenta j e v ar i ab l e entre

1 , 2 y 1 ,4 de l prec io de

e j ecuc ión m ater ia l , dep end i en do

de l t i p o de emp res a co ns t r uc t ora

con l a que hab i t u a lm en te c on t r a te

e l p r om ot or .

Lo que s i a conse j a mos e s que se

es t im en no so lo e l prec io de la

ed i f ic ac i ón , s in o t ambi én e l de

sus e lem entos

compl em entar i os , t a l e s c om o :

Urban i z a c i ón I n t e r i or e

i n s t a l a c i one s c o munes

P l a za s d e g a r a j e

Tra s te r os

Loca l e s Co merc i a l e s

Una ve z f i j a d o e l p rec i o de

con t r a t a d e l a ed i f i c a c i ón y , en s u

c a so , u r ban i z a c ión i n t e r i or , e l

p rec i o pue de s e r f i j o o v a r i a b l e en

f unc ión de mu l t i t ud de pa rá met ros .

Lo m as hab itua l , en es te caso ,

es someter e l prec i o a re v is ión

de prec i os s e gún u na s f or mu l a s

po l i n o mica s que e s t a b l e ce e l

E s t a d o y con l a a p l i c a c i ón de unos

coe f i c i en te s de pub l i c a c i ón e s t a t a l

y c a r á c t e r mensua l .

Pe r o t am b ién c abe pa c t a r una

s ub ida de p rec i os p orc en tua l en

f unc ión de un coe f i c i en te f i j o de

rev i s i ón qu e s e p a c t a i n i c i a lme n te .

En l as obras d e ed i f ic ac i ón lo

hab itu a l es contr atar a prec io

f i j o .

Ademá s de l os c os t e s de e j e cuc i ón

de l a ed i f i c a c ió n ex i s te n dos

cos te s a soc i a dos a e l l a , que son

l os s i g u i en te s :

5 .1 . - CO S T E MEDI DAS DE

S EG UR I DAD Y S ALUD

E l c os te re a l y e f e c t i v o de l a s

med ida s qu e en e s te a s pe c t o t i ene

que t omar e l c ons t r uc t or de

a cuerd o c on e l p r e supues to

ma rca do po r e l E s tu d i o de

Segur i dad y s a l ud y s u P l a n de

Segur i dad y S a l u d .



E s un c os te m uy v a r i a b l e en

f unc ión de l a c om p le j i da d de l a

obra y s u ub i c a c i ón , en to rno y

p l a zo de e j e cuc i ón . Po de mos

e s t ima r lo en un 2 ,5 % de l c os te

de la obra co m o cos t e de

re f e ren c i a .

5 .2 . - CO S T E DE LA

R EALI Z ACI Ó N DE ENS AYO S

DEL PR O G R AMA DE CO NT R O L

DE CALI D AD

S e t r a t a de e va l u a r e l c os t e de l os

en s a yos a re a l i z a r s e gún l o

e s t a b l e c i d o e n e l Prog rama de

Con tr o l d e Ca l i dad . Po de mos u s a r

com o c os te de re f e renc i a e l 1 ,5 %

de l cos te d e e j ecuc ión d e las

obras de ed i f i c a c i ón y

u rban i z a c ión i n t e r i or .

E s imp or ta n te re s eña r l a pos i b l e

re s pons ab i l i dad l e g a l de l

Pr om ot or , no so lo en c a so de

a cc i d en te s s i no e n c a so de

de f e c tos e s t r uc t u ra l e s , p or l o que

e s muy co nven i en t e que e l

Pr om ot or c on t ro l e que l os dos

í t e ms a n te r io re s s e d e s a r r o l l a n

deb i dame n te y q ue teng a a s u

d i s pos i c i ón d e p r i mera mano l a

doc ume n ta c ión g ene rada ( en s a y os ,

ce r t i f i c a d os , e t c . ) , a f i n de

preven i r “o l v i d os ” p or p a r t e de l

Contra t i s t a

Pa ra e so , n a da me jo r que c on t r a t a r

d i r e c t a men te e l Co n t ro l de

Ca l i dad , a un de s c on tan d o e s e

imp or t e de l P rec i o d e Con t ra t a ,

a unque s up ong a un eng or ro

ad i c i ona l

6.- LA DIRECCIÓN

FACULTATIVA DE LAS

OBRAS DE EDIFICACIÓN

En l o s e p í g r a f e s s i g u i e n te s

enume ram os t od os s u s co ncep tos

de c os te l i g a d os a e s t a a c t i v i dad .

6 .1 . - DI R ECCI Ó N

AR Q UI T ECT OS

Sus hon ora r ios s e e s t iman e n e l 30

% de l o s t o t a l e s e s t a b l e c i d os c o mo

re f e ren c i a en l a t a b l a de l ep í g r a f e

3 . 1 . 2

6 .2 . - DI R ECCI Ó N AR Q UI T ECTO

T ÉCNI CO

Una e s t imac i ón e s s upon er que

cobran los m ismos h onorar ios

que l os de l Arqu itect o .

6 .3 . - PLAN DE S EG UR I DAD Y

S ALUD

Genera l men te y , a n te s d e i n i c i a r l a

e j e cuc ión de l a s ob ra s e l

con t r a t i s t a e s t a ob l i g a d o a

p re s en ta r un P l a n d e Segur i dad y

S a l ud a dap tad o co mo m ín i mo a l

p re supues to de Segur i dad y S a l ud

pe ro r e l a c i onan do l os med ios y

med ida s re a l e s qu e v a a a p l i c a r

du ran te l a e j e cuc ión de l a obra .

Gen era lment e es t e cos t e se

subsume en e l pr ec i o de

contrata , p e r o s e g enera l



hono ra r i os p or l a a p ro ba c i ón de l

P l a n p or qu i en r eda c to e l E s tud io

de Segu r i da d .

6 .4 . - CO O R DI NACI Ó N

S EG UR I DAD Y S ALUD

DUR ANT E L A O B R A

Es e l t é cn i co co mpe ten t e i n te g ra do

en l a D i recc i ón F a cu l t a t i v a ,

de s i g nad o p or e l p ro mo to r p a ra

l l e v a r a c a b o l a s s i g u i e n te s t a rea s :

Co ord in ar l a ap l ic ac ión de

los pr inc ip i os gen era les de

p reven c i ón y s e gu r i da d :

1 º A l toma r l a s dec i s i o ne s

té cn i c a s y de org an i z a c ió n

con e l f i n de p l a n i f i c a r l o s

d i s t i n t os t r a ba j os o f a s e de

t r a ba j o que v a yan a

de s a r r o l l a r s e s imu l t á nea o

s uce s i v am e n t e .

2 º A l e s t ima r l a du ra c ió n

reque r i da p a ra l a e j e cu c ió n

de e s tos d i s t i n tos t r a ba j os o

f a s e s de t r a ba j o .

Co ord in ar las act iv id ades de

la obra p a r a g a r an t i z a r que l os

con t r a t i s t a s , en s u c a so , l o s

s ubcon t ra t i s t a s y l o s

t r a ba j a d or e s a u tó no mos

a p l i quen , de manera coh eren te

y re s po ns ab l e , l o s p r i n c i p ios de

l a a cc i ón p reven t i v a rec og i dos

en e l a r t . 15 de l a L ey 31 / 1 995 ,

de 8 de no v i e mbre , de

Pre venc ión de R i e s gos

L abora l e s , du ran te l a e j e cuc i ón

de l a o bra .

Aprobar e l P lan de

Segur id ad y Sa l ud e l a b ora do

por e l con t r a t i s t a , y e n s u c a so ,

l a s Mod i f i c a c i one s i n t ro du c i da s

en e l m i sm o po r a que l .

Organ i z a r l a co or d i n a c ió n de

a c t i v i da de s e mpr es a r i a l e s

p rev i s t a s en e l a r t . 24 de l a L ey

de P reve nc i ón d e R i e s gos

L abora l e s .

Coor d in a r l a s a cc i one s y

f unc ion e s de con t r o l de l a

ap l ic ac i ón corre cta de los

métodos d e t raba j o .

Adop ta r l a s med ida s n ece s a r i a s

p a ra que só l o l a s personas

autor iz ad as puedan acc eder

a l a obr a .

6 .4 . - ACO MET I DAS DE

S ER V I CIO S

Se t r a t a de los c os tes que s e

or i g i n a n p or e l h ech o de q ue l a s

compañ í as sumin is t rad oras

permit an e l ac ceso a s u s

s e rv i c i os d u ran t e l a obra y

poster i ormente par a los

c l i entes que c ontraten c on

e l l o s . En e s t a re l a c i ón e s t á n :

Acome t i da E l é c t r i c a

Acome t i da de Agua

Acome t i da de s a nea mie n t o

Acome t i da de Ga s

Acome t i da de T e l e f on í a

Y no so lo e s t os s e rv i c i os d eben

e s t a r p repa ra dos p a ra l a

re a l i z a c ión de l a ob ra y da r

s e rv i c i o de a g ua y l u z a l



cons t ruc to r , s i n o que d eben

tener l a cap ac idad su f i c i ente

para d ar ser v i c i o a l ed i f ic io

termin ado .

A l g unos de e l l o s , c om o e l agua y

e l s an ea mi ento , s ue l en s e r

s e rv i c i os m un i c i p a l e s y , c om o t a l e s

en l a s Orde nanza s Mun i c i p a l e s

a n te r i or men te de s c r i t a s y en l os

ep í g r a f e s d e p r ec i os púb l i c os ,

pueden obten erse l as tasas a

p a g a r por e l l o s ; p e r o otros son

fac i l i t ad os por empresas

pr iv adas , en cuyo c a so es tos

responden a la l ib re

contratac i ón co n e l l a s y s u c os te

e s d i f í c i l de e s t i ma r , y a que s ue l en

i r de s de l a g r a t u i dad c om o suce de

en e l g a s y e l t e l é f ono ( e s te so lo

en pa r te po rque e l p r om ot or debe

pa g a r l a c a na l i z a c i ón y l a co mpañ í a

e l c a b l e a do) h a s t a importes

s ign i f ic at i vos c on l a en erg ía

e l éct r ic a que po r s u d i s t a nc i a a

l a s f uen te s d e s u min i s t r o s e a

nece s a r i o atra ves ar ca lz ad as y

acer as , co loc ar un

t rans formador a p i e de so l a r ,

e t c .

Pe r o s i e nd o f i e l e s a nue s t r a t eo r í a ,

hay que d esg l osar cos tes

aunque nos equ iv oque mos p a r a ,

por l o men os , tener en cu enta

que es tas g es t i ones h ay que

rea l iz ar l as e i r cog i e nd o l a

exper i enc i a nece s a r i a en f u tu ros

e s tud ios .

Es un cos t e que muchos

subsumen en e l cos te de la

cons t rucc ión , f i los of ía co n l a

que no e s t a mos de a cu er do y

pel igros ís im a , en e s t e c a so ,

porqu e no nos a v i s a de q ue ha y

que re a l i z a r e s t a s g e s t i o ne s que

i n i c i a da s con r e t r a so pue den

reper cu t i r neg a t i v a men te e n l a

e con om ía de l a p ro mo c i ón .

Darse cu enta , por e jemp lo ,

cuando es tam os acab ando la

obra que n o t enem os resue lto

e l t em a de l t rans f ormad or ,

puede ser f ata l .

Y no so lo po r e l cos te , y a que no

d i s po nd rem os de t i e mpo n i de

c a pa c i da d de neg oc i a c ión con l a

com pañ í a s u min i s t r a do ra , s i no

porqu e , s i n o e s t á re s e rvad o ,

puede que n o ha ya esp ac io

d ispon ib l e p a r a i n s t a l a r e s e

t r a n s f or mad or e n nue s t ro ed i f i c i o

6 . 5 . - D I RECC I ÓN OBRA

I NFRAESTRUCTURA D E

T ELECO MUNI CACI O NES

Una re f e renc i a d e s u cos t e l o

pod em os ve r en e l e p í g r a f e 3 ,



7.- COSTES DE

TITULACIÓN

L a t i t u l a c ión de una p r om oc i ón

i nm ob i l i a r i a s on l os d ocu men tos

nece s a r i os p a ra p ro ce der

j u r í d i c a men te a s u

com erc i a l i z a c ió n y , en g e nera l s on

dos :

D ec l a r a c i ón d e Obra Nue va

Rég imen de Pr op i eda d

H or i z on ta l , en l o s e d i f i c i o s

en l os qu e s e a nece s a r io

cons t i t u i r t a l r é g i men de

d i v i s i ón hor i z on ta l .

Algunos t r atad is tas c ons id eran

i n c l u i d os en e s t e a pa r t a d o l a

cons t i tuc ión d e l prés ta mo

h ipote car io subrog ab l e p or

cons i de ra r que , s ob re to do en

époc as pas adas , er a un

incent iv o cas i impr esc ind ib le

que e l p ro mo to r l o ob tuv i e r a ,

a unque f i n a nc i e r amen te n i

d i s pu s i e r a de é l , l o que t amb ién

e ra i nu sua l , p a r a exp l i c a r en la

vent a que ex i s t í a t a l pos i b i l i da d

pa ra f i n a nc i a r a l o s c l i e n te s a l a r go

p l a zo y , a unqu e l ueg o un

porc en ta j e de e l l o s no s e

s ubrog a ra de l m i s mo y bu s ca ra s u

p rop i a f i n a nc i a c ión en o t r a

en t i dad .

En es t e te xto s e co ns i d e ran en

e s te c a p i tu l o l o s d os p r ime ros y e l

t e rc e r o se conte mpl a dentro de l

cap itu lo de g as tos f inan c i eros ,

l o que s u pone una co n f i g u ra c i ón

de c os te s ma s a c tua l .

7 .1 . - DECLAR ACI Ó N DE O B R A

NUEV A EN CO NS T R UCCI Ó N

Es un documento N otar ia l que

debe i n s c r i b i r s e en e l Reg i s t r o de

l a Pr op i e dad d on de se d escr ib e la

obra a e j ecutar p a r a l a que s e h a

ob te n id o l a op or tuna l i c e nc i a y s e

v a lora s u c os t e .

A l os e f e c tos de l cos te d e e s t a

opera c ión y sob re l a base de

d icho va l or dec lar ado d e la

obra , t e nem os que co ns i d e ra r

t re s p a r t i da s :

a ) A rance l e s No ta r i a l e s

b ) I mpues to de Ac t os

J u r í d i cos D o cum enta dos

c ) A rance l e s de l r e g i s t r o d e

l a Pr op i e dad

Tod os e l l o s y a s a bem os c a l cu l a r los

y a que s e h an re f e renc i a d o en l os

ep í g r a f e s co r re sp on d i en te s .

7 .2 . - ES T AB LECI MI ENT O DEL

R ÉG I MEN DE PRO PI EDAD

H O R I ZO NT AL

Es o t ro d ocum ento not ar i a l que

s upone d iv id ir e l ed i f i c i o en

f incas indep end i entes v i n cu l a da s

to da s e l l a s po r s u s

cor re spo nd i en t e s zona s c o munes .

En e s te c a s o , l a b a s e de s u c os te

e s t a cons t i t u i da po r e l cos t e de l

sue lo m ás e l de l a obra nu e va

de ambos v a l ore s d ec l a r a dos en

d i cha e s c r i tu r a .



Los cos t e s son l os m i sm os que l os

s eña l a dos en e l ep í g r a f e a n te r io r ,

con l a s a l ve dad de que e n l os

a r a nce l e s n ota r i a l e s y re g i s t r a l e s ,

s e en t r a en l a s t a b l a s c on l os

v a lor e s un i t a r ios de c a da una de

l a s f i n c a s i ndepen d i e n te s

dec l a r ada s en l a d i v i s i ón

hor i zon ta l

8.- GASTOS DE

ENTREGA DE LA

PROMOCIÓN

Se re l a c i onan en l os ep í g r a f e s

s i g u i en t e s to d os a que l l o s g a s tos

re l a t i vos a l a en t reg a de l a

ed i f i c a c ió n o re l a c iona dos d i re c t a

o i n d i re c t a men te c on e l l a .

8 .1 . - CER T I F I CADO F I NAL DE

O B R A.

Lo exp ide l a D i re cc i ón F a cu l t a t i v a

de l a Ob ra y debe v i s a r s e p or

ambos C o le g i os Pr o f e s iona l e s . Su

cos te es t a norma lm ente

subsumido en e l imp orte tota l

de los h onorar ios a b ona dos a

ambos p r o f e s i ona l e s que co mp onen

l a D i recc i ón F a cu l t a t i v a de l a

Obra .

8 .2 . - ACT A DE R ECEPCI Ó N

F I NAL DE LA O B R A

Es un d ocu men to qu e f i r man e l

p ro mo to r , e l c ons t ruc t or y l a

D i recc i ón f a cu l t a t i v a de l a ob ra y

en l a que se exponen , s i

procede , l a a cept ac i ón d e la

obra por l a prop i edad de la

m i sma y s u s re pa ros s i l o s hub i e re

y e l p l a z o pa ra s u r epa ra c i ón .

Su fecha es esenc ia l para e l

seguro decen a l que se in ic ia

con d ich a f echa .

En g enera l no l l e v a a pa re j a do

n i n gún c os te a d i c i ona l .

8 .3 . - L I CENCI A DE PR I MER A

O CUPACI Ó N

Es una t a s a u rban í s t i c a d e c a r á c te r

mun i c i p a l , qu e s e deve ng a en l a

p r im era o cupa c ión de l os e d i f i c i o s

de u so re s i denc i a l , a unq ue en

much os Ayun tami en t os s e ex t i en de

a to da c l a s e de ed i f i c i o s y

cua l qu i e r a que s e a s u nú me ro de

ocupa c ión ; p r im era o s u ce s i v a s .

Como s i e mp re en l a p á g i n a web de

c ada Ayun tam ien to po de mos ve r l a

t a s a v i g en te en c a da e j e rc i c i o y s u

f orma de a p l i c a c i ón .

8 .4 . - CE DULA DE

H AB I T AB I LI DAD

Es o t r a t a s a u rban í s t i c a de

c a r á c te r a u ton óm ic o o mu n i c i p a l ,

s e gún l os c a sos y q ue , a de má s en

a l g unos mu n i c i p ios e s t a de rog a da .

Su imp or te l o p od em os ve r en l a

web mun i c i p a l y a que en a l g unos

mun i c i p i os s e s u s t i t u ye p or l a

l i c en c i a de p r i mera o cupa c i ón y



v i cev e r s a , a unque en s u or i g en son

a c tos a d min i s t r a t i v os d i s t i n tos que

a u tor i z a n c os a s d i s t i n t a s .

E s t a s dos t a s a s son f undamen ta l e s

p a ra l a ven ta d e l a s v i v i e nda s ,

e s c r i tu r a y s ub rog a c i ón de

p ré s t a mo , s u pue s t a en

exp lo t a c i ón , a s í c o mo pa ra l a

con t r a t a c ión de s e rv i c i os : a g ua ,

l u z , g a s , e t c .

L a obra que he mos cons t ru i d o ,

to t a lme n te te r mina da , d ota da de

to da c l a s e de s e rv i c i os y

emp l a za da e s t a b l e men te s obre un

te r reno NO es un con junto de

v i v iend as s i no tenem os la

l i c enc ia y cedu la y , por lo

tanto , NO pode mos v ender l as .

D e a h í l a gran importan c i a que

t ien e la obtenc ión de es tas

l ic enc ias y l a s i mp l i c a c i one s

e con óm ica s y l e g a l e s q ue t i ene

cua l qu i e r i n c onv en i en te o re t r a so

en d i cha ob tenc ión

8 .5 . - L I CENCI A

F UNCI O NAMI ENT O DE

I NS T ALACI O NES

Son a u t or i z a c i one s mun i c i p a l e s o

a u ton óm ica s c a r a c te r í s t i c a s de l os

ed i f i c i o s d e u so te r c i a r i o , pe ro

que en l os de u so re s i de nc i a l s e

c i r cu n s c r i ben a l o s s i g u i e n te s

e l eme n t os de l ed i f i c i o :

Energ í a E l é c t r i c a

Agua

I n f r a e s t ruc tu ra d e

Te l e co mun i c a c i one s

Ascensore s

Gara j e s

P i s c i n a s

En . l o s cua t ro p r i me ros c a s os e l

i n s t a l a d or o p roy ec t i s t a s e ocupa

de c onsegu i r e s t os pe rm i sos de l a

D e l e g a c ión o Conce j a l í a de

I ndus t r i a c or re spon d i en te a l a

CCAA y s u cos te no rma l men te

e s t a i n c l u i do en e l c os te de

e j e cuc ión de l a s obra s .

En l o s dos ú l t i mos c a sos e l

f unc iona mien to e s t a s u j e to a una

t a s a mun i c i p a l que t a mb ién pue de

ob te ner s e e n l a co r re sp on d i en te

p á g i n a web ,

En l a ma yor ía de l os ed i f ic ios

de uso res idenc ia l bas ta con la

presentac ión por e l in s t a l ador

de un s impl e B ol et ín y en c a sos

má s co mp le jos e s n ece s a r io

p re s en ta r e l p ro yec to f i n a l de l a

i n s t a l a c i ón .

8 .6 . - L I B R O EDI F I CI O

Es un doc ume n t o e l a b ora do po r l a

D i recc i ón F a cu l t a t i v a , A rqu i te c tos

y Apa re j a d ore s cuy o cos te

norma lment e d ebe es tar

inc lu id o en la n eg oc i ac ión de

los hon orar i os de e s tos

p ro f e s i ona l e s . Pe r o e s una

a c t i v i da d que no deb e o l v i da r s e

pue s es prec ept i va su entr ega a l

Ayuntam ient o y a l Pr es id ente

de l a C omun idad .

8 .7 . - CER T I F I CADO

ENER G ÉT I CO

Es un ce r t i f i c a do a ná l ogo a l de

p roy ec t o pe r o e l a bo rado c on los

ma te r i a l e s y l a ob ra re a l men te

e j e cu tada que debe e mi t i r e l



Arqu i t e c t o D i rec to r f a cu l t a t i v o de

l a m i sma . Su s h ono ra r i os i n c l u yen

nor ma lm en te e s t os t r a ba j os .

8 . 8 . - ACT A NO T AR I AL O B R A

NUEV A T ER MI NAD A

Es un do cume n t o qu e ha y que

p re s en ta r j u n t o c on e l c er t i f ic ado

de l Arqu it ecto d e que l a obra

e s t a t e rm inada ac ompañ ad a de la

pó l iza de l segur o dec ena l

deb i dame n te d i l i g en c i a da . No

deveng a imp ues t os d e A J D per o s i

a r a nce l e s n ota r i a l e s y re g i s t r a l e s .

8 .9 . - PÓ LI Z A S EG UR O

DECENAL

T iene un c os te que s e c onv i ene

de sd e a n te s de i n i c i a r l a obra c on

una Compañ í a de Segur os que , a s u

ve z n os ob l i g a a con t r a t a r una

O f i c i n a de Con t ro l Técn i c o (OCT)

pa ra rev i s a r p r oye c t o d e e j e cuc i ón

y l a de l a obra . Y e s una

con t r a t a c ión ob l i g a to r i a y ex i g i b l e

por e l No ta r i o

8. 9 . 1 . - HONORA RI OS DE O CT

Los t r a ba j os cons i s ten en :

Rev i s a r e l p ro yec to d e

e j e cuc ión , a n te s d e l i n i c i o de

l a obra s , y ob ten er e l v i s to

bueno d e l a OCT con

a u s enc i a t o t a l de r epa r os .

Contr o l a r que l a obra , en l o s

e l eme n t os a s egurad os ,

nor ma lm en te c i men ta c i ón ,

e s t ruc tu ra y cub i e r t a y , a

vece s f a cha da , s e r e a l i c e s i n

mo d i f i c a c ion e s o c on e l l a s

a u tor i z a da s p or l a OCT

Al f in a l de l a obra se e mit e un

cer t i f icad o d e idon e idad que

nos perm ite c ontratar la pó l i za

de l seguro dec ena l co n l a

Compañ í a co n l a que i n i c i a l men te

hemos negoc i a d o .

Los hon ora r ios de e s t a OCT son

de l or den de l 0, 5 % - 1 ,5 % de l

p re supues to de e j e cuc ión ma te r i a l

de l o s e l e men tos c on t r a t a dos .

8. 9 . 2 . - P ÓL IZA SE GURO

DECENA L

Es l a s u s c r i t a con l a c om pañ í a de

Seguros a l q ue s e l e h a e mi t i do e l

ce r t i f i c a d o d e i d one ida d y cuya

p r ima po r l o s 1 0 a ñ os s e a b ona de

una so l a ve z a l e mi t i r s e l a pó l i z a ,

que t i e ne un c os te de l 1 % de l a

obra e j e cu tada i n c l u i d o e l c os te de

l os hon ora r ios t é cn i cos y e l I VA

cor re spo nd i en t e a amba s p a r t i da s .

9.- GASTOS GENERALES

DEL PROMOTOR

Son l os g a s t os qu e , g en era l men te ,

s e imp u tan a l a p ro mo c i ón p or

conc ep t os t a l e s c o mo d irecc ión ,

ges t ión , pub l ic idad y serv ic ios

comerc i a l es

9 .1 . - G AS T O S DE

ADMI NI S T R ACI Ó N

Son l os o r i g i n a dos p or co ncep tos

d irect ament e i mputab les a la

promoc ión y ne ces ar ios p ara su

func ion am ient o com o pue den s e r



l a s nó mina s y g a s t os d e l p ersona l

admin is t rat iv o d i r e c t amen te

a ds c r i to a e l l a , l o s seguros

soc i a l es , e l a l qu i l e r de una

of ic in a , l o s g a s t os de e s a o f i c i n a ,

l o s equ i pos i n f o rma c ió n u t i l i z a dos

en e l l a , l o s p r og rama s de

con tab i l i da d l os desp l az ami entos

por g e s t i o ne s re a l i z a da s , e l

impues to de a c t i v i dade s

e con óm ica s a ds c r i t o a d i ch o lo ca l ,

e t c .

Lóg i c amen te e l p ro mo to r e s t ima ra

un p r e supues to mensua l de d i chos

g a s tos y , en f unc ión de l a

com p le j i da d de l a p r om oc i ón y de

s u pos i b l e p l a z o de g e s t i ón y

e j e cuc ión , ob te nd rá e l c a r go

d i r e c t o d e l c os te de e s te c a p i tu l o .

En l a p r á c t i c a s e s ue l e p roc ede r a l

r e vé s , b a s á ndos e en l a p r op i a

exper i enc i a de l a em pre s a ,

es t im ándose un cos t e por

gas tos g enera l es de car ácter

admin is t rat iv o de la prom oc ión

como un porcent a j e de l cos te

tota l de la mism a . Po rcen ta j e

que pue de v a r i a r en f unc i ón d e que

en t a l e s cos te s t o t a l e s s e i n c l u ya o

no e l c os t e de l s o l a r .

T a l e s t i mac i ón pue de cons i de ra r s e

os c i l a en t r e un 2 , 5 % - 5 %

9 .2 . - G AS T O S G ER ENCI ALES

DEL PR O MO T O R

Son l os cos t es imput ados a l a

p ro mo c ió n de una f orma

ind ir ecta y a qu e s u or i g en r a d i c a

en un a imput ac ión prop orc i ona l

de cos tes f i jos de la empres a ,

en s u con j un t o , qu e s e repa r te

en t re t oda s l a s p r om oc iones que

en d i cha emp res a e s t á n e n cu r s o .

E s te g a s t o i nd i rec to e s pue s ,

f unc ión de l a e s t ruc tu ra qu e te ng a

l a emp re s a , s u s e de so c i a l , l o s

equ i p os d i re c t i v os , e t c .

A l i g u a l que e l cos te a n te r io r s e

f i j a en s im i l a r p orce n ta j e qu e e l de

a dmin i s t r a c ió n pe r o i n c l u yen do

t amb i én en t re s u s cos te s e l p rop io

de a d min i s t r a c ión .

10. - GASTOS DE

MANTENIMIENTO

Es un conc ep t o de c os t e que so lo

apare ce en l as prom oc i ones en

a lqu i ler y t i ene m uy d i ve r s a

cuan t í a s i s e t r a t a de u n e d i f i c i o

de v i v i en da s en a l qu i l e r a l de un

ed i f i c i o de u s o te rc i a r io t amb ién

en a l qu i l e r .

En l o s e p í g r a f e s s i g u i e n te s

ve re mos l os d os t i p os de

man ten im ien t o que s ue l en

re a l i z a r s e en l os ed i f i c i o s .



10 .1 . - MANT ENI MI ENT O

PR EV ENT I VO

Es e l f o nd o a nua l que s e debe

de s t i n a r a p r even i r p rob l ema s de

man ten im ien t o , p en s and o que

pos i b l emen te ocur ran co n e l p a so

de l t i e mpo , a unque de s c on oce mos

cuand o puede n ocu r r i r en l a

re a l i dad .

E l co s t e a nua l de e s te f ond o pue de

e s t a b l e c e r s e co mo re f e renc i a en

un 1 , 5 % de l cos te t o t a l de l

ed i f i c i o .

10 .2 . - MANT ENI MI ENT O

CO R R ECT IV O

E s e l cos te a nua l de man tene r e l

ed i f i c i o e n buen e s t a d o ,

a p l i c á nd o l e l a s ru t i n a s p re v i s t a s

l e g a lmen te p a ra e l man te n im ien to

i n te g ra l de l ed i f i c i o . No rma l men te

e s te man ten i m ie n t o e s f ru t o de

una con t r a t a c ió n c on e mpr es a s

e s pec i a l i z a da s o b i en s e r e a l i z a

con pe r sona l p r op i o que e s qu e e l

que re a l i z a t a l e s ru t i n a s

p rev i a men te e s t a b l e c i da s .

E l cos te de e s tos s e rv i c i os pue de

e s t a b l e c e r s e co mo re f e renc i a en

un 1 % de l c os te to t a l d e l e d i f i c i o .

11. - GASTOS

COMERCIALES

En e s tos g a s t os cons i de ram os l os

que s e re a l i z a n p a ra co me rc i a l i z a r

l a p ro mo c ió n ,

11 .1 . - PR O MO CI Ó N Y

PUB LI CI DAD

Los g a s tos de p ro mo c ió n son ,

g enera lm en t e l os s i g u i en te s ,

a unque no en t oda s l a s

p ro mo c io nes a pa rezcan to dos

e l l o s :

Maque ta s

I n f og ra f í a s

Fo l l e tos de ven ta

Buzone os

V ide os p r om oc i óna l e s

R i f a s

M ien t r a s que en l a pub l i c i dad de l a

p ro mo c ió n pue den i n c l u i r s e , en t re

o t r os :

Anunc ios en p re n s a d i a r i a

Anunc i os en re v i s t a s

Cuña s de r ad io y TV

Redes s oc i a l e s ,

pos i c i ona mien to e n l a Red

E l cos te s e s u e l e re f e r i r a l

vo l u men de ven ta s y os c i l a en t re

e l 1 % - 2 %

11 .2 . - CO MI S I O NES DE V ENT AS

Son l os p a gos co nven id os con l os

agent es que rea l izan las v entas

que pue de n s e r una e mpres a

i nm ob i l i a r i a a j e na a l a p r o mo to ra o

pe r sona l p rop io de l a p r om ot ora

con un s ue l d o f i j o y una co mi s i ón

por v en ta r e a l i z a da .



En e l c a so de l a e mpr e s a l a s

con d i c ione s v a r í a n much o pues to

que s e nego c i a n c on pub l i c i dad a

c a r go de l a e mpr e s a o de l

p ro mo to r , e t c . ,

E l por cen ta j e h ab i t u a l de

re f e ren c i a c on pub l i c i dad a c a r go

de l a e mpre s a s ue l e a l c a nza r un 3

% de l v o lum en de v entas y en e l

c a so de pu b l i c i da d a c a r go de l

p ro mo to r de un 1 , 5 %

En to da s e s t a s re f e r enc i a s

cons i de ra mos ven ta s n a c iona l e s y a

que s i cons i de ram os ven ta s

i n te rna c i ona l e s e l po rcen ta j e

puede a l c a nza r e l 10 %

11 .3 . - G AS T O S DE PO S V ENT A

Es un cos te que l e g a lm en te no

debe r í a p ro duc i r s e y a qu e e l

promotor habrá f i j ado en e l

contrato de obra la

responsab i l idad d e l contrat i s ta

por obra s de f e c tuos a s . Pe r o , en la

práct ic a , en muc ha s oca s i one s e l

promotor , po r p re s t i g i o o por

r a zones c ome rc i a l e s d ebe

a f rontar es t as def ic i enc ias y a

que e s me j or a cu d i r r á p i damen te

dand o s a t i s f a c c i ón a l c l i en te que

e s pera r a d i r i m i r l a s r a zon es y

excu s a s ma s o menos l i c i t a s que

opon e e l c ons t ruc to r .

Y , en l a ma yo r í a d e l os c a sos ,

s igu i endo es t a po l í t i ca se

obt ien en m a yores

sat i s f a cc i ones de l c l i ente . En

nue s t r o c r i t e r i o e s t a p o l í t i c a n o ha

s i do i mp l a n t ada p or l a mayo r í a de

l a s empre s a s p ro m ot ora s y no nos

c a be du da que l a re a l i dad y e l

f u tu ro l a a c aba ran i mpo n i en do .

Entre 0 , 5 y 1 % de l c os te t o t a l de

l a p ro mo c ió n pue de s e r una c i f r a a

cons i de ra r co m o pre venc ión .

En l a s i t u a c i ón a c tua l ( 2014 ) , c on

v i v i e nda s t e rm inada s y no

vend ida s , es te c os te pu ede

aument ar por e l p r op i o de te r io ro

de una v i v i en da s i n u so y po rque

pueden habe r te r mina do e l pe r i o do

de re sp ons ab i l i da d d e l c ons t ruc to r

12. - IMPUESTOS

LOCALES ASOCIADOS A

LA COMERCIALIZACIÓN

En e s te a pa r t a d o son dos los

cos tes a cons i de ra r que

re s eña re mos e n l os ep í g r a f e s

s i g u i en t e s , ad emás d e l IB I que

re a lme n te n o e s c os t e y a que

de sd e que s e a caba l a p rom oc i ón y

s e en t reg a a l o s c l i en te s , e l

p ro mo to r da de ba j a en e l c en so

de I B I que pa s a a s e r de t i t u l a r i dad

de c a da c l i en te , pe r o a vece s

s ucede que t a l c i r cu n s t a nc i a n o s e

p ro duce ha s t a e l e j e r c i c i o

s i g u i en t e , en cuy o c a so ha y que

p roc ede r a un pequeño a j u s te de

l i qu i da c i ón .



12 .1 . - I MPUES T O DE

ACT I V I DADES ECO NO MI CAS

( I AE)

Es te c onc ep t o de cos te t i en e dos

com pone n te s :

L a par te f i j a d e l I m pues t o ,

f unc ión de l a a c t i v i da d empr es a r i a l

de l a emp re s a i n mo b i l i a r i a ,

ep í g r a f e s 833 . 1 y 833 . 2 en e l c a so

de p r om oc ion es y en l os ep í g r a f e s

861 y 862 , s i s e t r a t a de

a l qu i l e re s , a s í c o mo de l a s

d im ens i ones s uper f i c i a l e s y

s i t u a c i ón de l l oca l o l oca l e s don de

l a emp re s a e j e r z a l a a c t i v i da d , que

e s un pa g o de c a r á c te r a nua l , que

cons i de ra mos i n c l u i do den t r o de l

a pa r t a d o de g a s tos g ene ra l e s que

l a Emp re s a I nm ob i l i a r i a imp u ta ra a

c ada p r om oc i ón .

L a par te var i ab l e d e l im pues t o ,

que t amb ién s e deve ng a

a nua lmen te , y a que en e l mes de

enero de c ada a ñ o , h ay que

dec l arar l os metros cu adrados

vend idos , cua l qu i e r a que s e a l a

c l a s e de c on t r a t o y f o rma de pa go

conv en i da , de b i en do l i qu i da r l a s

s i g u i en t e s c a n t i dad e s :

0 ,156 € / m2 de te r ren o

u rban i z a do o pa r ce l a do

vend id o

1 ,869 € / m2 e d i f i c a do o po r

ed i f i c a r ven d id o s i s e t r a t a

de pob l a c io ne s con 100 . 000

o má s h ab i t a n te s y 0 , 811 €

en e l r e s to de mun i c i p i os .

50 % de l a s t a s a s a n te r io re s que

cor re spo ndan s i s e t r a t a de

Pr om oc i ones en Rég im en de

Pr ote cc i ón P ub l i c a VPO o VP P .

Dichos imp ortes t ien en un

recargo mun ic ip a l , que l os

mun i c i p i os , en f un c ió n de l imp or te

ne to de l a c i f r a de neg oc i os de l

s u j e t o pa s i vo , pue den i mp oner de

a cuerd o a l a s i g u i en te t a b l a :

TABLA N° 11 . 11

I MPOR TE NETO D E LA

C I FRA D E NEGOCI OS ,

en M i l l one s de €

%

> 1 M€ y <= 5 M€ 1 , 29

> 5 M€ y <= 10 M€ 1 , 30

> 10 M€ y <= 50 M€ 1 , 32

> 50 M€ y <= 100 M€ 1 , 33

Más de 100 M€ 1 , 35

S i n c i f r a n e t a d e

negoc i os

1 , 31

A s í co mo un re ca rgo p r ov i n c i a l

que s e g i r a s obre l a cu ota de l

impues to que e s t a b l e cen l a s

d i s t i n t a s c omu n i dades a u t ón omas y

cuyo v a lo r máx i m o e s de l 40% .

.

12 .2 . - I MPUES T O S O B R E EL

I NCR EMENT O DE V ALO R DE

LO S B I ENES DE NAT UR ALEZ A

UR B ANA ( I V B NU)

Es e l m ismo i mpues to que

v im os en e l ep ígra f e 1 .4 . 2 pero

ahora s i que es e l su jet o p as i vo

e l pro motor . E l i mpues to s e

p ro duce p or l o s a ñ os q ue e l s o l a r

h a e s t a d o en man os de l p r om ot or

h a s t a s u ena j e na c ió n y e l c a r go a



cada p i s o s e p r o duce por l a cu ota

de c ada un o de e l l o s en e l

doc ume n t o de D i v i s i ón H or i z on ta l .

L a reperc u s ió n d e l i mpu es to se

so l ía p actar p or e l pro motor

que er a de cargo de l c l i ente y

as í s e f i rmab a en e l contrat o ,

p e ro ú l t ima men t e pa re ce que de

a cuerd o co n l a s L e ye s de

Consumi do re s y U sua r ios , e s te

p a c to e s nu l o de p l en o de rec ho .

Muchos p r om ot ore s s i g uen

f i rman do e l p a c to , pe r o pa ra e v i t a r

p rob l ema s op i n a mos que una buena

p ra c t i c a e s co ns i d e ra r e l c os te

com o de l p ro m ot or , a un que l uego

s e i n ten te c obra r .

13. - AMORTIZACIÓN

DEL EDIFICIO

E s o t r o c once p t o de cos t e que

so lo ap arec e en l a promo c i ones

en a lqu i l er .

En e s te s en t i d o l a s l e ye s f i s c a l e s

cons i de ran g as to deduc ib le de l

impues to d e soc ied ades un

porcenta j e anua l de l 2 % p a r a

ed i f i c i o s de c a r á c te r

a dmin i s t r a t i v o pe r o a p l i c a do

s i emp re sob re e l cos te d e l e d i f i c i o

s in so l ar , y a que l os t e r ren os no

son amo r t i z a b l e s .

14. - GASTOS

FINANCIEROS

A g rupamos en e s t os s u bep i g r a f e s

to da s a que l l o s g a s tos re l a c iona dos

con l a f inanc i ac i ón a j ena de una

promoc ión i nm ob i l i a r i a t a l c o mo

vamos a re s eña r en l os

s ubep í g r a f e s s i g u i en te s .

14 .1 . G AS T O S DE

T R AMI T ACI Ó N PR EST AMO

H I PO T ECAR IO S UB R O G AB LE

Son l os o r i g i n a dos po r l a

t r am i t a c ión de un p ré s t a mo

h i po teca r io s ub rog ab l e en una

en t i dad de c ré d i to . Se s u pone que

s i emp re s e co nce de y que n o ha y

que repe t i r e l p ro ce so e n o t r a . Y

son l os s i g u i en te s :

14 .1 .1 . - C ERT IF I CADO

Reg is t ro de la Pr op i edad

Es e l cos te que s u p one so l ic i t ar

a l Reg is t ro d e la Prop ied ad un

cer t i f icad o de T itu lar idad y

cargas de l so l ar . S u c os te e s e l

a r a nce l de l RP s e gún l o e s t a b l e c i do

en e l ep í g r a f e cor re spo nd i en t e de l

c a p í tu lo 1

1. 4 . 1 .2 . - GASTOS D E ESTUDI O

Es l a c a n t i dad qu e c obra l a en t i dad

de c réd i t o p or e l a n á l i s i s de l a

opera c ión .

Es muy v ar i ab le y dep ende de

las r e l ac ion es que m anteng a e l



promotor c on la ent idad q ue l a

mayo r p a r te d e l a s vece s con dona

e s te c os te . L a exp er i e nc i a de l

p ro mo to r en e s t os c a sos e s

i n s u s t i t u i b l e ,

1. 4 . 1 .3 . - TASAC ION

Nor ma lme n te l a en t i dad enca rg a la

t asac ión de l a op erac ión se a la

adqu is ic i ón de un so l ar o e l

desarro l l o de una prom oc ión

inmob i l i ar i a a una e mpres a

Ta s adora ho mo log ada p or e l B an co

de E spaña , s i en d o de c a r go de l

p ro mo to r e l cos te de e s t a

v a lora c ión qu e puede r e f e ren c i a r s e

en una p á g i n a web de e s t a s

soc i e dades t a s ado ra s .

14 .2 . CO NS T I T UCI Ó N d e l

PR ÉS T AMO

Una vez c once d i do e s te t i po de

p ré s t a mos ha y qu e ot orgar lo en

una escr i tur a púb l ic a e

in scr ib ir l a en e l Reg is t ro de la

Prop i edad de manera o b l i g a t or i a .

En d i cha e s c r i tu r a s e h a cen

cons t a r l o s da t os de l p r é s t am o ,

en t re l o s que de s t a cam os l os

s i g u i en t e s :

Nomi na l de l p r é s t am o

Per io do de c a r enc i a ( s o l o s e

p a g an i n te re s e s )

P l a z o de A mo r t i z a c i ón

T ipo de i n te ré s

T ipo de i n te ré s de dem ora

Per io d i c i da d de pa go d e

cuo ta s de i n te r é s y

amor t i z a c ió n

S i s te ma de am or t i z a c ió n

( g enera l men t e e l f r a nc é s )

Cap i t a l g a r a n t i z a d o

A nues t ros e f e c t os de s ingu lar

importan c i a e l c oncept o de

cap it a l g arant izad o que e s l a

s uma de l no mi na l ma s en t r e 3 y 5

a ños de i n te re s e s ma s u n c i e r to

porc en ta j e so bre e l no mina l en

conc ep t o de cos t a s y g a s tos

j ud i c i a l e s ( e n t r e e l 20 - 25 % )

Como ve mos e l c a r go de i n t e re s e s

e s t a l i m i t a d o en t re 3 y 5 a ñ os ,

pe ro no s e c i t a s i s on i n te re s e s de

dem ora , po r l o que l a s en t i dade s

e s t a b l e c en j u egos c o mo 3 a ños de

i n te re s e s de de mo ra y d os de

i n te re s e s no rma l e s .

En de f i n i t i v a e l cap ita l

garant i zad o pued e l l eg ar a

dup l ic ar e l n om ina l de l

prés tamo y , p re c i s ame n te és ta es

la bas e sobr e e l que se ca lcu lan

todos l os cos tes de

cons t i tuc ión de e s t os p ré s t a mos

h i po teca r ios s ub rog ab l e s .

14 .2 .1 . - ARANCE LES

NOTARIA LES

Sobr e l a b a s e de l c a p i t a l

g a r a n t i z a do y c on un de s cue n t o de l

30 % s e a p l i c a n l o s a r a n ce l e s

re f l e j a dos en e l c a p í tu lo 1 , s o bre

c ada una de l a s f i n c a s i n s c r i t a s .

14 .2 .2 . - IMPUEST O DE ACTOS

JURÍD IC OS DO CUMENTADOS

Se a p l i c a e l t i po g en era l

e s t a b l e c i d o pa ra c ada CCAA en l a

t a b l a 11 .



14 .2 .3 . - ARANCE LES

REG ISTRO PRO PIEDAD

Se a p l i c a n l o s a r a nc e l e s re f l e j a dos

en e l c a p í tu l o 1 , r e duc i d os en un

30 % y sobre l a b a s e de l c a p i t a l

g a r a n t i z a do en c ada f i n c a i n s c r i t a

14 .3 . - G AS T O S PO R

DI S PO S I CIO NES DEL

PR ÉS T AMO

Una vez f o rma da l a e s c r i t u r a e

i n s c r i t a en e l RP e l p r om ot or

puede d i s pone r de l p ré s t am o en

l a s cond i c i one s que s e hub i e r an

pa c t ad o , No rma l men te s e d i s p one

de s u t o t a l i da d en l a a dqu i s i c i ón

de l s o l a r y en po rc en ta j e s

p rop or c iona l e s a l a o bra e j e cu tada

mensua l men te . P ara tener acc eso

a es ta d ispon ib i l idad h a y que

cumpl ir c ier tas cond ic iones que

or ig inan g as tos ad ic ion al es .

14 .3 .1 . - C OMISI ÓN APER TURA

Es una c om i s ión que co bra l a

en t i dad p re s t ami s t a a l i n i c i o de l a

d i s po n ib i l i da d de l p ré s t a mo y , por

una so l a v ez . Os c i l a en t re e l 0 , 5

% y e l 1 , 5 % d e s u no mina l .

14 .3 .2 . - SEGU RO IN CEND IO

Ante s d e s up oner de l p r é s t am o s e

l e ex i g e a l p r om ot or que p re s en te

e l pag o de una p ól iz a de s eguro

de inc end i os de l a ob ra e j e cu ta da

cuyo p r ime r bene f i c i a r i o s e a

p rec i s a men te l a en t i dad

conc ede n te de l p ré s t a mo .

Su cos te a nua l s u e l e os c i l a r en t re

e l 0 , 1 % y e l 0 , 15 % d e l i mpo r te de

l a obra

14 .3 .3 . - MONIT OR ING

Es un c os te re l a t i v a men t e re c i en te

por e l qu e l a ent id ad de créd ito

contrat a a un a empresa de

contro l ec onó mic o f in anc i ero

que s e e nca rg a de c on t r o l a r l o s

p a gos que re a l i z a e l p r om ot or c on

l os c obr os de l p ré s t am o .

E s dec i r se contro la que e l

promotor p ague

exc lus i v ament e aque l los

concept os der i vad os de la

e j ecuc ión de l a prom oc ió n

inmob i l i ar i a y n o de d i qu e l os

cobr os a r e a l i z a r n i n guna nueva

i n ve r s ión .

E l c os te de e s t e c on t ro l e s

h ab i tu a l que s e a d e cu enta y

cargo de l prom otor , p or l o que

e s te l o de be cons i de ra r co mo un

cos te ma s de s u p ro mo c ió n , que

hemos i n c l u i do en e l c a p i tu lo de

g a s tos f i n a nc i e r os , a unque es

d i f í c i l d e es t ab l ec er su cos t e y

s e r á l a e xper ien c i a v i v ida

d irect ament e por e l pro motor

en s u s neg oc i a c ion e s c on l a

en t i dad f i n a n c i e r a con l a que

t r a ba j e qu i en debe rá e s t i ma r d i c ho

conc ep t o que n orma lme n te s e

t r a du ce en u na ex i g en c i a p re v i a a

l a t r a mi t a c i ón de l a c onc e s ió n de l

p ré s t a mo y , p or co ns i g u i en te

con oc i da h ab i tu a l men te . No

debe r í a d i f e r i r much o de l cos te de

e s tud io .



14 .3 .4 . - In ter eses en e l P er i odo

de car enc i a

Son los c onven id os en l a conce s i ón

de l p ré s t am o y s e deveng an con l a

pe r i od i c i dad c onve n ida y h a s t a l a

s ub rog a c i ón de l p ré s t am o p or l os

c l i en te s y , c a l c u l a d os sob re l a s

c a n t i dade s d i s p ue s t a s en c ada

mo men to de f o rma a cu mu l a da .

14 .3 .5 . - CU OTAS DE

AMORTIZA C IÓN

Es nor ma l p a c t a r un pe r io do de

c a renc i a en l a am or t i z a c ión de

c ap i t a l , q ue cubra c on ho l g u ra e l

de s a r r o l l o de l a o bra y l a

t e r mina c ión de l a opera c ió n

Una ve z te r mina do e l p e r i od o de

c a renc i a e l p ré s t am o en t r a en

amor t i z a c ió n de veng ando una s

cuotas per iód ic as que inc lu yen

cap it a l am ort iz ado e in t ereses .

Ev id en te men te p a ra e l l o e s

nece s a r i o que una ve z que e l

p ré s t a mo en t re en pe r io do de

amor t i z a c ió n no s e hub i e r a

vend id o e l ed i f i c i o en t od o o en

pa r te .

E l p r i mer c a s o s e da r í a en l a s

p ro mo c io nes en a l qu i l e r y e l

s e gundo en l a s que s e ve ndan

de spués de l a e n t reg a de l e d i f i c i o .

Pe r o en e l p r i mer c a so so lo s e r i a n

cos te s l o s i n t e re s e s y , en e l

s e gundo ca s o l a s cuo ta s p a g ada s s e

recupe ra r í a n e n e l m om ent o en

que s e p ro du j e ra l a ven ta de l a s

un i da de s pe nd i en t e s a n o s e r que

s e p ro du j e ra una reba j a en e l

p rec i o .

14 .3 .6 . - C OMISI ÓN DE

DISPON IBI LIDAD

Se t r a t a de u na e s pec i e de

pena l i z a c ión q ue a l g unos b an cos

imp onen a s u s c l i en te s po r no

d i s po ner de l p ré s t a mo en l a s

f e cha s ma rca da s .

En es te t ipo de pr és tam os no

es hab itu a l l a ex i s t enc i a de d i cha

com i s ió n que pued e a l c a n za r e l 0 , 5

% de l s a l do no d i s pue s to .

14 .3 .7 . - COMIS IÓN

AMORTIZA C IÓN ANTI C IPADA

Es una comi s i ón que gra va la

pos ib i l idad d e ant ic ipar la

amort izac i ón sobre l a fe cha

pactad a. En gen era l no se da en

e l prom otor s a l v o en

p ro mo c io nes en a l qu i l e r . Un c os te

de re f e r enc i a e s t a mb ién e l 1 % de

c ap i t a l a mor t i z a d o .

E s en e l m om ent o de l a

negoc i a c ión pa ra l a cons t i t u c i ón

de l p ré s t am o , cuan do e l Pr om ot or

debe neg oc i a r una s c ond i c i one s

f a vorab l e s p a ra t o dos l os

a pa r t a d os a n te r i or e s y e s cuando

é s te d ebe s e r p rev i s or y nego c i a r

porc en ta j e s que pa rece n no te ner

imp or ta n c i a… s i to do va b i en

14 .3 .7 . - TASAC ION OBRA

EJE CUTADA

Cada vez que e l p ro mo t or d i s p one

de una c an t i da d p rop orc iona l a l a

obra e j e cu ta da l a en t i da d ex i g e

que una e mpr es a t a s ad ora e va l úe



d i cha obra y e l c os te s e rep ercu te

a l p ro mo to r .

14 .4 . - CR ÉDI T O S PUENT E

Son l os u t i l i z a d os po r e l p r om ot or

p a ra cubr ir déf ic i t s puntuales

de tesorer ía , c i r cun s t a n c i a l e s y

de c or to p l a zo .

Su c os te a ná l ogo a l p ré s t a mo

h i po teca r io s u brog ab l e c on l a

d i f e re nc i a q ue n o ha c e f a l t a

e s c r i tu r a p ub l i c a , s i n o s i mp l e men te

pól iza de créd it o , s i end o s u s

com pone n te s de cos te muy

v a r i a b l e y a que dep end e de de

much os f a c t ore s co m o l a s o l v enc i a

de l p r om ot or s u en deu dami en t o ,

e t c . , que ha cen que en f un c i ón de l

r i e s go eva l u a do p or l a en t i da d s u

cos te s e a mayo r o m eno r . Su s

com pone n te s t r a d i c i ona l e s s on :

Comi s i ón de Aper tu ra

I n te re s e s

Comi s i ón de D i s pon ib i l i da d

14 .5 . - G AS T O S DE AV ALES LEY

57

D icha l e y ex i g e qu e en e l c a so de

v i v iend as v end id as con

anter i or id ad a su entreg a , e l

promotor a va le l as c ant id ades

entregad as t a n t o s i s on e f e c t i vo

com o s i s on pa g a re s o l e t r a s de

venc i m ie n t o ha s t a l a en t reg a .

El cos t e de es tos av a l es sue le

osc i lar entre e l 1 % - 1 , 5 % y se

sue l en cobrar p or t r imestres

ade lant ados .

14 .6 . - DES CUE NT O DE

EF ECT O S

Como ven i mos s e ña l a nd o es

hab itu a l en l as v entas

ant ic ipad as a l a entrega que

una par te se entregu e en let ras

de c ambi o o p a g a re s d eb i damen te

do mic i l i a dos en una cuen ta de l

c l i en te a b i e r t a en u na en t i dad de

c ré d i t o .

A l venc i m ien t o de e s tos e f e c tos

c amb i a r ios s e p ro duce e l c obr o en

l a t e so re r í a de l p r om ot or , pe r o s i

e s te ne ce s i t a que una en t i dad de

c ré d i t o l e a de l a n te e l d i ne ro a n te s

de l ve nc i m ien to , pue de nego c i a r

con d i cha en t i dad una op era c i ón

f i n a nc i e r a deno mi nada de s cuen to

de e f e c t os a un de te r mina do p l a zo

y , en co nsecue nc i a l a en t i da d l e

en t reg a a l p r o mo to r e l no mi na l de l

e f e c to men os una c an t i dad

depen d i e n te de l p l a z o a l que l o

h a ya de s c on ta do .

Son ope ra c i one s de a l to cos te que

dev i enen en una co mi s i ón p or

g a s tos de man i pu l a c i ón de l e f e c to

c amb i a r io y un t i po de de s cue n t o .

Pue de s e r má s e co nó mica l a

opera c ión de s o l i c i t a r un c ré d i to

puen te cuya d evo luc i ón s e

g a r an t i z a co n e l de pós i to en l a

en t i dad de l a c a r te ra de e f e c tos o ,

b i en re a l i z a r ope ra c i one s m ix t a s

de de s cue n t o d e l os e f e c tos de

má s cor to v enc i m i en t o y e l

dep ós i t o de l os de mayo r p l a z o de

venc i m ie n t o .



Ho y en d í a (2 0 14) , e s t e s i s t ema

de d e s cuen to de l e t r a s e s

práct ic ament e in v i ab le po r l o s

cos te s y ex i g enc i a s de l a s

en t i dade s f i n a n c i e r a s , p e r o no

debe mos o l v i da r l o por que s e t r a t a

de una he r ra mien ta f i n a nc i e r a má s

y l a e co no mía e s c í c l i c a

14 .7 . - G AS T O S PO R NO

S UB R O G ACI Ó N

Era un cos te mu y f recuent e en

los años d e l bo om econ ómi co

cu and o l a co mpe ten c i a en t re

en t i dade s de c réd i t o e ra muy

f ue r te , pe r o ho y en d í a apen as s i

se da , por que tene r a p r obad o u n

p ré s t a mo e s un te s oro .

En l os c a sos en l os que l os

c l i en te s n o qu i e ren s u br og a r s e en

e l p r é s t am o de l p ro mo to r n a d i e

l e s puede ob l i g a r y e l l o s

l i b re men te pu ede n e l e g i r o t r a

en t i dad y que l a e s c r i tu r a s e f i rme

de a cuer d o a s u s de s eos . A s í pue s ,

en e s t os c a s os , e l p ro mo to r debe

c ance l a r d i cho p ré s t a mo y e s t a

opera c ión l e pue de a ca r rea r

g a s tos .

Pe r o ha y que d i s t i n g u i r c l a r amen te

que una c os a son e l e j e r c i c i o de

e s tos de re chos y o t r a muy d i s t i n t a

e s que no s e f i rme l a e s c r i tu r a en

l a s f e cha s p rev i s t a s por d i ch a

c a u s a , en cuy o c a so e s e l c l i en te e l

que deb e a s umi r e s t a de mora .

Como ya h em os s eña l a do en

época s p a s ada s e r a f á c i l

encon t r a r nos con que un 30 % o

má s de l a p r om oc i ón n o s e

s ubrog aban , p or l o que e l imp or te

que hab í a que de s t i n a r a e s te

conc ep t o e ra re l a t i v amen te

e l e vad o .

14 .8 . - O T R O S CO ST ES

F I NANCI ER O S

A lgunos t r a t a d i s t a s c ons i de ran que

l os s a l dos neg a t i v os q ue s e

or i g i n a n en e l c a s h f l ow de

te so re r í a s e l e s debe c a rg a r un

t i p o de i n te r é s y a l o s neg a t i vos

a bona r o t r o t i p o de i n te ré s q ue ,

l óg i c a men te s e rá i n f e r i or .

Nosot ros co mo ve re mos e n e l

e s tud io de v i a b i l i da d p r e f e r i mos

a gota r l o s r ecur s os f i n a nc i e ros

p rop ios y a j en os h a s t a que to dos

l os s a l d os neg a t i v os s e an pos i t i vos

y re l a t i v am en te p equeñ os , p a r a

que no sobr e te so re r í a en exce so

pe ro qu e s e a l a s u f i c i en te p a ra

cubr i r pequ eña s de s v i a c i one s .

Otros g a s t os f i n a nc i e r os que

pueden p re s en ta r s e en cuand o un

p rov eed or o con t r a t i s t a nos da

una s f a c i l i da de s d e pa go muy

amp l i a s pe ro c on e l a c uer do de

c a r go d e i n te re s e s .

Po r e j e mp l o e s f r e cu en te que un

con t r a t i s t a n os o f r e zca f o rma s de

pa go de , po r e j emp lo 60 o 90 d í a s

s i n que , p or l o m enos

exp l í c i t a men t e , en s u o f e r t a f i g ue

c a r go a l g un o po r i n t e re s e s , a unque

l óg i c a men te e l l o s t e ng a en cu en ta

en s u s cuen ta s i n t e rna s . Pe r o s i s e

conv i enen p l a zos may ore s , 1 20 .

180 d í a s pue de que nos d i g a que

reca rg a s u o f e r t a en un

de t e rm inad o po rce n ta j e q ue l e

rep re s e n ta s u c os t e f i n a nc i e r o que

nos rep ercu ten .



15- IMPUESTOS QUE

GRAVAN LOS

BENEFICIOS DE LA

PROMOCIÓN

Son dos l o s co ncep tos de c os te :

I mpues t o d e So c i e dades

Recur s o Cam era l

S i n emba rgo mu chos t r a t a d i s t a s ,

s e gu ramen te con buen c r i t e r i o ,

cons i de ran que es te c os te se

debe r e fer ir a l a empresa en su

con junt o a unque l óg i c a men t e son

dos c os te s que g r a van l os

bene f i c i os ob t en i dos po r l a

empr e s a en s u con j un t o y e s tos

p roc ede n lóg i c amen te de l a s

p ro mo c io nes que en e s e e j e r c i c i o

ma te r i a l i c en s u s re s u l t a dos .

Po r e j em p lo e l t ip o gener a l de l

IS es e l 30 % pero en la

rea l id ad la empres a pu ede

pagar e un t ipo in f er i or p or

i n ve r s ione s re a l i z a da s , p or

a umen t os d e p l a n t i l l a , e t c . Y , en

consec uenc i a no l o c ons i de ran

cos te a i mpu ta r d i re c t ame n te a l a

p ro mo c ió n a un t i po g enera l que

en l a re a l i dad pue de s e r men or .

S i n e mba rgo o t r os t r a t a d i s t a s s í l o

cons i de ran pa ra re a l i z a r e l e s tud io

e con óm ico .

D e j amos a ñad i r l i b e r t a d pa ra e l e g i r

l a op c ió n que c ons i de re ma s

a ce r t a da .

11.2. - ESTRUCTURAS

MEDIAS DE COSTES

En e l cuade rno 5 s e h i c i e r on unos

e j emp los de p r om oc ión , a n te s de l

e s t a l l i do de l a c r i s i s y en l a

a c tua l i dad

En s u s e s t r uc t u ra s d e c os te s

re s pec t i v a s s e obse rva c óm o han

v a r i a d o l os co s t e s en p r opo rc i ón

sobre t o do en l o que re spec t a a l a

reper cu s i ón de so l a r y a g a s tos

f i n a nc i e r os

D AT O S G EN ER A L ES D E L A O P ER A C IÓ N IN M O B I L I AR IA E s t a m o s e n e l m e s d e m a y o d e 2 0 0 5 , c u a n d o s u r g e l a o p o r t u n i d a d d e d e a d q u i r i r c u a t r o s o l a r e s u b i c a d o s e n u n A y u n t a m i e n t o d e l a p e r i f e r i a n o r t e d e M a d r i d c o n s i d e r a d o c o m o d e u n n i v e l a d q u i s i t i v o m e d i o a l t o , m u y b i e n c o m u n i c a d o c o n e l c e n t r o d e l a c a p i t a l -

L a s c u a t r o p a r c e l a s i g u a l e s t i e n e n u n a s u p e r f i c i e d e t e r r e n o e d i f i c a b l e d e 2 . 0 0 0 m 2 c a d a u n a d e e l l a s y t i e n e n e l m i s m o u s o r e s i d e n c i a l , s o n f r u t o d e u n p l a n e a m i e n t o p a r c i a l a p r o b a d o d e f i n i t i v a m e n t e y s u t i t u l a r e s u n a e m p r e s a m e r c a n t i l d e d i c a d a l a i n d u s t r i a , p o r l o q u e a l n o p e r t e n e c e r a l s e c t o r i n m o b i l i a r i o q u i e r e e n a j e n a r l a s l o m a s r á p i d a m e n t e p o s i b l e , c o m o u n l o t e ú n i c o q u e d e s e a c o l o c a r a u n s o l o a d q u i r e n t e , a l q u e p i d e u n p r e c i o t o t a l d e 3 6 . 0 0 0 . 0 0 0 € , l o q u e r e p r e s e n t a u n a r e p e r c u s i ó n s o b r e r a s a n t e d e 1 . 5 0 0 € / m 2 c o n s t r u i d o .



RESUMEN DE PRESUPUESTOS DEL ESTUDIO

PromsaP1F Vers-3 Residencial Libre - Venta

%

sobre

%

sobre

1.-PRESUPUESTO DE GASTOS Importes costes ventas

A.-Presupuesto Total del Solar 9.096.461 44,72 37,60

A1.-Precio Adquisición Solar 9.000.000

A2.-Impuestos T.P. y A.J.D. 90.000

A3.-Notaria y Registro 4.061

A4.-Estud. geotécnico, topográfico y

otros gastos 2.400

B.-Presupuesto Total de Obra 6.596.486 32,43 27,26

B1.-Construcción 6.024.000

B2.-Urbanización interior y

Acometidas 412.226

B6.- Control de Calidad 64.104

B7.-Seguridad e Salud (sobre B1) 96.156

C.-Honorarios Facultativos 430.507 2,12 1,78

C1.-Arquitectos 304.227

C2.-Aparejadores 104.345

C3/4.-Ingenieria 2.458

C5.-Visados Colegiales 19.477

D.-Gastos legales de la Promoción 1.035.332 5,09 4,28

D1.-Licencia Obras (ICIO+ Tasas) 224.682

D2.-Declaración de Obra Nueva 67.220

D3.-Division Horizontal 220.026

D4.-Constitucion Prest. Hipotecario

Subrogable 378.294

D5/7.- IBI, Tasas, Otras Licencias 36.070

D6.-Impuesto Actividades

Económicas (IAE) 32.115

D8.-Seguro Decenal LOE más OCT 76.925

E.-Gastos Generales Promoción 1.105.460 5,43 4,57

F.-Gastos de comercialización 967.760 4,76 4,00

G.-Total Gastos Financieros 1.109.528 5,36 4,50

G1.-Intereses préstamo 1.048.793

G2.-Gastos financieros de avales 40.735

G3.-Otros 20.000

COSTE NETO DE LA PROMOCION 20.341.535

84,08

2.-ESTRUCTURA DE M2. IMPORTE



VENTAS

Viviendas /M2 constr. 5.060 19.734.000

Locales comerc. /M2 constr. 500 1.200.000

Garajes B/Rasante vinculados

(Ud) 0 0

Idem. Independientes 120 2.160.000

Garajes S/Rasante vinculados

(Ud) 0 0

Idem. Independientes 0 0

T Terrazas vinculados (Ud) 0 0

Idem. Independientes 55 660.000

T Tras B/Rasante vinculados (Ud) 0 0


IMPORTE TOTAL VENTAS 24.194.000

3.- RESULTADOS

- Margen Bruto Explotación 5.909.753 29,05 24,43

- Beneficio antes de Intereses e Impuestos (BAII) 4.941.993 24,30 20,43

- Beneficio antes de Impuestos (BAI)

3.852.465 18,94 15,92

PRO M OCIÓ N D E L A C UA RTA PARC E L A (VALORSL) L a c u a r t a p a r c e l a a c a b a e n e l S A R E B c o n u n a b a j a e n s u p r e c i o d e l 7 0 % L a i n m o b i l i a r i a V A L O R S L d e c i d e a d q u i r i r l a c i t a d a p a r c e l a 4 e n o c t u b r e d e 2 0 1 3 a l S a r e b p o r u n i m p o r t e d e 2 . 3 0 0 . 0 0 0 € , a l c o n t a d o , q u e e q u i v a l e a u n a r e p e r c u s i ó n d e s u e l o d e 3 6 0 € / m 2 e d i f . / r L a S a r e b o b t i e n e u n a g a n a n c i a d e 2 0 0 . 0 0 0 € a p r o x . , d e l o r d e n 1 0 % d e s u p r e c i o d e a d q u i s i c i ó n E n r e l a c i ó n c o n l o s p a r á m e t r o s u t i l i z a d o s e n 2 0 0 5 ( e s t u d i o d e l a p a r c e l a 1 ) , l o s c o s t e s d e c o n s t r u c c i ó n , d e b i d o a l a c r i s i s , h a n d i s m i n u i d o c e r c a d e u n 2 0 % , h a s t a l o s 7 0 0 € / m 2 y l o s h o n o r a r i o s d e a r q u i t e c t o s t a m b i é n s e h a n a j u s t a d o h a s t a e l 5 % a p r o x . d e l P r e s u p u e s t o d e E j e c u c i ó n M a t e r i a l , P E M L o s p r e c i o s f i n a l e s d e v e n t a h a n s u f r i d o u n a r e b a j a c e r c a n a a l 5 0 % p a r a s e r v i a b l e s e n l a z o n a , n o d e b i e n d o p a s a r d e 2 0 0 . 0 0 0 € L a s c o n d i c i o n e s f i n a n c i e r a s s e e n d u r e c e n y a q u e n o s e d a f i n a n c i a c i ó n p a r a l a c o m p r a d e l s o l a r n i s e p o d r á d i s p o n e r d e l p r é s t a m o h i p o t e c a r i a h a s t a d i s p o n e r d e u n c i e r t o p o r c e n t a j e d e v e n t a s e f e c t u a d a s , p o r l o q u e s e r e q u i e r e n m a y o r e s a p o r t a c i o n e s d e c a p i t a l s o c i a l L a s c o n d i c i o n e s , i g u a l m e n t e , d e l p r o m o t o r h a c i a l o s o t r o s a c t o r e s e n e l p r o c e s o ( a r q u i t e c t o s , c o n s t r u c t o r , e t c . ) e n c o n s e c u e n c i a , t a m b i é n s e e n d u r e c e n y , d a d a l a s i t u a c i ó n d e b a j a a c t i v i d a d a c t u a l , e n p r i n c i p i o , s e e m p i e z a n a a c e p t a r c o m o i n e v i t a b l e s c i e r t a s l i m i t a c i o n e s d e r i v a d a s d e l a n o d i s p o s i c i ó n d e l a f i n a n c i a c i ó n c o m o

• R e t r a s o e n e l p a g o d e p r o y e c t o s • R e t r a s o e n e l c o b r o d e c e r t i f i c a c i o n e s



h a s t a q u e , u n a v e z c u b i e r t o e l 2 5 % d e v e n t a s , e l b a n c o p e r m i t a l a d i s p o s i c i ó n e f e c t i v a ; e n e s t e c a s o , e n e l m e s 1 6 T a m b i é n s e e s t a b l e c e u n a p r e v i s i ó n p e s i m i s t a d e l a s v e n t a s s u p o n i e n d o q u e s o l o e l 6 0 % s e e f e c t ú a d u r a n t e l a o b r a y e l 4 0 % r e s t a n t e s e r i a v e n t a c o n o b r a t e r m i n a d a e , i g u a l m e n t e , m a n t e n i e n d o b a j o s l o s p r e c i o s d e v e n t a d u r a n t e t o d o e l p e r i o d o d e c o m e r c i a l i z a c i ó n E l r e s u l t a d o e c o n ó m i c o e s

1.-PRESUPUESTO DE GASTOS

Importes %

costes

%

ventas

A.-Presupuesto Total del Solar 2.328.255 23,60 19,95

A1.-Precio Adquisición del Solar 2.300.000

A2.-Impuestos T.P. y A.J.D. 23.000

A3.-Notaria y Registro 1.655

A4.-Estud. geotécnico, topográfico y

otros gastos 3.600

B.-Presupuesto Total de Obra 5.297.354 53,69 45,40

B1.-Construcción 5.120.950

B2.-Urbanización interior y

Acometidas 48.380

B6.- Control de Calidad 51.210

B7.-Seguridad e Salud (sobre B1) 76.814

C.-Honorarios Facultativos 290.180 2,94 2,49

C1.-Arquitectos 209.168

C2.-Aparejadores, Segur.Salud,

C.Calidad 47.309

C3/4.-Ingenieria 16.673

C5.-Visados Colegiales 17.030

D.-Gastos legales de la

Promoción 679.353 6,89 5,82

D1.-Licencia Obras (ICIO+ Tasas) 203.038

D2.-Declaración de Obra Nueva 54.204

D3.-Division Horizontal 112.998

D4.-Constitucion Prest. Hipotecario

Subrogable 209.099

D5/7.- IBI, Tasas, Otras Licencias 6.448

D6.-Impuesto Actividades Económicas

(IAE) 32.115

D8.-Seguro Decenal LOE más OCT 61.451

E.-Gastos Generales Promoción 644.622 6,53 5,52

F.-Gastos de comercialización y posventa 466.720 4,73 4,00

G.-Total Gastos Financieros 160.561 1,63 1,38

G1.-Intereses préstamo 154.185

G2.-Gastos financieros de avales 6.376

G3.-Otros 0

COSTE NETO DE LA PROMOCION 9.867.045

84,57



2.-ESTRUCTURA DE VENTAS M2-Ud Imp. TOTAL

Viviendas /M2 constr. 5.060 9.108.000

Locales comerc. /M2 constr. 500 700.000

Garajes B/Rasante vinculados (Ud) 0 0

Idem. Independientes 120 1.200.000

Garajes S/Rasante vinculados (Ud) 0 0

Idem. Independientes 0 0

T Terrazas vinculados (Ud) 0 0


T Tras B/Rasante vinculados (Ud) 0 0


IMPORTE TOTAL VENTAS 11.668.000

3.- RESULTADOS

- Margen Bruto Explotación 2.428.236 24,61 20,81

- Benef. antes Intereses e Impuestos (BAII) 1.961.516 19,88 16,81

- Beneficio antes de Impuestos (BAI)

1.800.955 18,25 15,43

Como re su men p ode m os pone r e s t e cuad ro o r i en t a t i vo de l a

EVOLU CI ÓN POR CEN TUAL DE COS TES ANTES Y DESPUÉS DE LA

CRIS IS

Costes en % En 20 05 En 20 13

So l a r 44 , 72 23 , 60

Obra 32 , 43 53 , 69

F a cu l t a t i vos 2 , 12 2 , 94

T i tu l a c ión 5 , 09 6 , 89

Genera l e s 5 , 43 6 , 53

Comer c i a l i z a c i ón 4 , 76 4 , 73

F i n anc i e r os 5 , 36 1 , 63

TOTAL 10 0 , 00 10 0 , 00

Importe 20 .341 . 535 9 .867 . 0 45

D e e s te cuad ro co mpa ra t i v o s e pued e a p rec i a r qu e la sum a en % de

cos tes fund ament a l es S o l ar + O br a se m ant i ene a p ro x ima dame n te ;

77 , 15% en 200 5 y 7 7 , 29% en 20 13 , aun que ha camb iad o abso lutam ente

su peso re lat iv o .

En 2005 , l l e g a ndo a l máx im o de l a “ bu rb u j a i nm ob i l i a r i a ” , e l c os te de l s ue l o

era c l a r a men te s upe r i or a l de l a o bra ( l o que deb er í a h ab er s i d o una s eña l

de a l a rma de que a l go no i b a b i en ) y , e n c amb io , en 2013 s e h a i n v e r t i d o

c l a r ame n te e s a t en denc i a

Tamb ién los cos tes f in anc i eros h an d isminu ido rad ica lm ente e n 2013 ,

deb i do a qu e ha d i s m inu id o i g u a l men te e l c os te t o t a l d e l a p r om oc i ón . E l

p rob l ema , hoy en d í a , no e s e l c os te de l a f i n a nc i a c ió n , s i n o s u o b ten c i ón



Autores Anton io C aparrós Na v arro .

I n g en i e ro de Camin os . L i ce nc i a do

en C ienc i a s Em pres a r i a l e s .

L i cenc i a do en D e rech o . 4 2 a ñ os de

exper i enc i a en e l s e c t or

I nmob i l i a r i o (CALP I SA , Te l e f ón i c a ,

GESMAD I SA ) . Amp l i a exp er i enc i a

doc en t e ( EO I , Un i v .C om i l l a s ,…) en

tema s i n m ob i l i a r i os

Juan Fern ández C aparrós .

I n g en i e ro de Cam inos . F unc i ona r io

en exce denc i a . 3 2 a ñ os de

exper i enc i a en l os s e c t ore s

I n f ormá t i c o , I n mob i l i a r i o y e n l a

Admin i s t r a c i ón de l E s t a d o .

D i rec t or de P ra yd e Ges t ió n y de

I n ve r s io ne s Urbana s Reun i da s

T amb ién Co Au to re s d e :

B log “ E l Aná l i s i s de

V i a b i l i da d I n mob i l i a r i a “

B log “ C U A D E R N O S P R A C T I C O S

D E L P R O M O T O R Y G E S T O R

I N M O B I L I A R I O “

So f twa r e de Aná l i s i s d e

V i a b i l i da d e con óm ic o -

f i n a nc i e r a : Ges t i nm o ,

I nmoSu e lo , I nm oEx te r i or ,

I nmoFa se , e t c . , a t r a v é s de

Pra y de Ges t i ón , SL

E l l i b ro “ Manu al d e

Ges t i ón Inm ob i l iar ia ” , 7 ª

ed . de l Co l e g i o de

I n g en i e ro s de Cami nos ,

Cana l e s y Puer t os








SINOPSIS . -

Se o f rec e en e s t e Cuader no una r e l a c i ón g loba l de l a E s t ru c tu ra de Cos te s

de una Pro m oc i ón I nm ob i l i a r i a de U so Re s i denc i a l

A s í pue s s e o f r ece un e s quema c on to da l a e s t ruc tu ra de c os te s

re l a c i onada que s e a p l i c a a p rom oc i one s de e s te u so , y a que pa ra o t r os

u sos l a e s t ruc tu ra b á s i c a s e man t i e ne pe ro d i f i e re en l os po rcen ta j e s

med ios de l a i n f l uenc i a de c a da c a p í tu l o en e l t o t a l de l o s m i sm os .

En p róx im os Cuadern os nos cen t r a re m os en e l R epa r to t emp ora l de e s t os

cos te s , y en l a s pecu l i a r i dade s de d i cha e s t ruc tu ra e o t r os t i pos d e U sos

(Terc i a r io , O f i c i n a s , e t c . ) a s í co m o en o t ros Reg í men es (A lqu i l e r ,

coo pera t i v a , r ehab i l i t a c ión , e t c . )

Po r ú l t im o e l Cuade rno s e c i e r r a con un de s g los e por c en tua l d e cos te s

p a ra que s i r v a de re f e r enc i a , co mpa rán do l a s c on l a s de a n te s de l boo m

i nm ob i l i a r i o co n l a que hab i tu a l men te p ode mos cons i de ra r que e x i s te n en

l a s p ro moc ion es a c tua l e s to da s e l l a s re f e r i da s , s i emp re a l a a dqu i s i c i ón d e

un so l a r p or co mpra v e n ta qu e e s l a h i p ót e s i s de p a r t i da de e s te Cuad ern o

PRÓXIMOS CUADERNOS DE TEMAS RELACIONADOS.

12.- Viabilidad de una Promoción en Alquiler

13.- Reparto Temporal de los Costes de una Promoción

15.- Viabilidad de una Promoción en Cooperativa

25.- Tareas del Promotor Inmobiliario: Toma de Decisiones, Gestión y Coordinación

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2015/1

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