742_aw 4 model hedonic listiyarko
TRANSCRIPT
-
Model Penilaian Barang Milik Negara dan Harga Limit Lelang Dalam Penentuan Nilai Tanah Dengan Menggunakan
Model Hedonik
enelitian ini dilakukan untuk menguji faktor-faktor yang mempengaruhi nilai
tanah di Kecamatan Bogor Barat. Variabel bebas yang diteliti sebanyak tiga
belas varibel, yaitu luas tanah, bentuk tanah, elevasi, jarak tempuh ke
Central Bussines District (CBD), jarak radius ke stasiun kereta api, bayaknya
angkutan umum yang melintasi, jarak tempuh ke jalan utama, jenis jalan,
lebar jalan, kemampuan ekonomi penghuni (resident), penataan lingkungan, ketersediaan
fasilitas mall dalam jarak dua km serta penggunaanya sebagai commercial property. Data
yang digunakan adalah data kerat silang (cross section). Metode penelitian yang digunakan
adalah dengan melakukan persamaan regresi berganda (multiple regression analysis)
dengan cara step wise regression. Model
penaksir terbaik dalam bentuk LOG-LOG
yang dapat menjelaskan hubungan
elastisitas antara 8 variabel bebas dengan
variabel terikat, yaitu luas tanah (13,9%),
bentuk tanah (12,8%), elevasi (4,6%), jarak
tempuh ke jalan utama (4,9%), jenis jalan
(13,4%), tingkat ekonomi penghuni (14,4%),
keberadaan fasilitas mall dalam jarak radius
2 km (17,3%) serta penggunaan bidang
tanah yang digunakan sebagai commercial
property (33,9%).
A. Latar Belakang Estimasi nilai tanah diperlukan untuk berbagai kepentingan dalam penilaian yang
dilakukan oleh Direktorat Jenderal Kekayaan Negara, misalnya untuk menentukan nilai
Barang Milik Negara, nilai limit lelang serta penilaian untuk kepentingan lainnya. Nilai tanah
tersebut kemudian dijumlahkan dengan nilai bangunan (apabila objek penilaian berupa
tanah dan bangunan) untuk mendapatkan nilai properti keseluruhan. Metode penilaian ini
P
Oleh Listiyarko Wijito Widyaiswara Muda
Pusdiklat KNPK
-
disebut penilaian dengan menggunakan pendekatan biaya. Menurut metode ini nilai tanah
dinilai dengan seolah-olah berupa tanah kosong (land as vacant). Nilai bangunan dilakukan
dengan pendekatan biaya, yaitu dengan menghitung biaya pembangunan baru (New
Reproduction Cost) dikurangi dengan penyusutan.
Apabila penilaian dilakukan dengan pendekatan biaya, penilaian tanah pada
umumnya dilakukan dengan menggunakan pendekatan data pasar. Cara yang dilakukan
adalah dengan melakukan penyesuaian (adjustment) harga terhadap harga transaksi objek
pembanding. Langkah pertama yang dilakukan adalah mencari data transaksi objek
pembanding. Langkah selanjutnya adalah melakukan penyesuaian (adjustment), yang dapat
diklasifikasikan ke dalam penyesuaian data transaksi, penyesuaian aspek internal objek
penilaian dan penyesuain aspek eksternal, serta aspek legal formal kepemilikan.
Salah satu kelemahan pendekatan data pasar adalah kemungkinan terdapat
kesalahan (tidak konsisten) dalam menerapkan persentase (atau jumlah rupiah) pada saat
melakukan penyesuaian. Kesalahan (tidak konsisten) dalam menentukan penyesuaian nilai
tanah dapat terjadi antara lain karena :
- Kesalahan dalam melakukan penyesuaian jenis data dan penyesuaian waktu atas
data objek pembanding
- Kurangnya data pembanding
- Banyaknya elemen penyesuaian yang harus dilakukan penyesuaiannya
- Kurangnya data yang dapat menjelaskan besaran penyesuaian tersebut, baik dalam
persentase maupun jumlah rupiah
- Kurangnya pengalaman penilai
- Kurangnya pemahaman penilai atas karateristik lokasi daerah penilaian.
Kesalahan (tidak konsisten) dalam menentukan penyesuaian data pembanding
dalam penerapan metode pendekatan data pasar pada akhirnya akan mempengaruhi
kualitas nilai tanah yang dihasilkan. Untuk mengurangi adanya kesalahan serta tidak
konsisten dalam melakukan penyesuaian terhadap
data pembanding tersebut, perlu dilakukan
pemodelan prediksi berupa persamaan regresi yang
dapat menghitung nilai tanah (variabel terikat) pada
suatu lokasi berdasarkan variabel yang secara teoritis
merupakan faktor-faktor pembentuk nilai tanah
(variabel bebas).
Apabila model prediksi nilai tanah berupa
persamaan regresi yang dihasilkan telah memenuhi
kaidah-kaidah pemodelan prediksi yang
Kesalahan (tidak konsisten) dalam menentukan penyesuaian
data pembanding dalam penerapan metode pendekatan data pasar pada akhirnya akan
mempengaruhi kualitas nilai tanah yang dihasilkan
-
dipersyaratkan, maka dapat diketahui hubungan antara faktor-faktor pembentuk nilai tanah
(variabel bebas) dengan nilai tanah (variabel terikat). Melalui model persamaan regresi
tersebut, selanjutnya dapat dilakukan prediksi suatu nilai tanah apabila unsur-unsur
pembanding data pasar telah diketahui.
B. Penilaian Tanah Menggunakan Model Hedonic Price Penilaian tanah dengan menggunakan teori Hedonic merupakan metode penilaian
dengan pendekatan data pasar. Terdapat 3 faktor utama yang berperanan dalam model nilai
tanah yang terdiri dari faktor struktur/fisik (S), faktor lingkungan (N) dan faktor lokasi (L).
Sehingga Harga Pasar dapat dituliskan dalam persamaan sebagai berikut
Pengaruh lokasi terhadap nilai properti menjadi tinjauan dalam berbagai studi dalam
kaitannya dengan atribut yang bersifat tetap atau relatif dari lokasi. Lokasi atribut yang
bersifat tetap dikuantitatifkan dengan penghargaannya terhadap keseluruhan area
perkotaan, salah satunya diukur dengan aksesibilitas (Follain & Jimenez, 1985; Oxford,
1988). Atribut relatif lokasi diukur dengan klas ekonomi sosial, komposisi rasial, atribut yang
bersifat estetik, tingkat polusi, serta proximity kepada prasarana lokal. (Dubin & Sung, 1990).
Berdasarkan Model Hedonic Price sebagaimana telah diuraikan diatas maka dapat
dirangkum variabel sub variable dan indikator penentu nilai tanah, sebagai berikut.
Faktor Variabel Sub Variabel Lokasi Aksesibiltas - Jarak Dengan Central Bussines District
(CBD) Pemandangan (view) - Jarak dengan fasilitas transportasi publik
(terminal / stasiun kereta api) - Banyaknya jenis angkutan yang lewat - Jarak ke jalan utama - Lebar Jalan Lingkungan - Lapangan golf/lembah/perbukitan
Struktural Luas Tanah Bentuk Tanah Ketinggian terhadap sepadan jalan
Lingkungan Status sosial ekonomi residents (+ / -) Keberadaan Sekolah (+) Keberadaan Rumah Sakit (+ / -) Keberaaan Masjid, gereja, kuil (+ / - ) Adanya kejahatan/ rasa tidak aman (-) Adanya noise dari Traffic/airport (-) Shopping centers(+) Hutan kota (+) Kualitas Lingkungan (landscape lingkungan,taman, tempat bermain) Kolam Renang/club house (+)
Tabel 2.1 Variabel Yang Mempengaruhi Nilai Tanah
P = f (L, S, N)
-
C. Penilaian atas Commercial Property Properti yang digunakan commercial property, nilainya
akan lebih tinggi dibandingkan dengan properti yang hanya
digunakan sebagai hunian. Pembeli yang membeli suatu
commercial property memang tidak ditujukan untuk
digunakan (sebagai konsumsi), namun mempertimbangkan
harapan akan manfaat yang dapat diperoleh pada masa yang
akan datang. Nilai properti yang dihasilkan merupakan
representasi atas semua manfaat yang akan diperoleh pada
masa yang akan datang, oleh karena itu pembeli bersedia
untuk memberikan kompensasi yang berlebih dalam
mendapatkan properti tersebut. Properti yang digunakan
sebagai commercial property akan meningkatkan nilai tanah.
D. Kerangka Pemikiran Kerangka pemikiran penelitian adalah sebagai berikut :
Properti yang digunakan commercial
property, nilainya akan lebih tinggi
dibandingkan dengan properti
yang hanya digunakan
sebagai hunian.
-
E. Definisi Operasional Variabel Variabel penelitian adalah :
Y = Nilai Tanah (per meter persegi)
X1 = Luas tanah
X2 = Elevasi
X3 = Bentuk
X4 = jarak dengan CBD
X5 = jarak dengan stasiun kereta
X6 = ketersediaan angkutan umum
X7 = jarak ke jalan utama
X8 = jenis jalan
X9 = lebar jalan
X10 = status ekonomi penghuni (resident)
X11 = penataan lingkungan yang baik
X12 = Jarak Shoping center
X13 = Penggunaan sebagai Commercial Property
Definisi operasional adalah suatu definisi yang memberikan penjelasan atas suatu
bentuk yang dapat diukur. Definisi ini memberikan informasi yang diperlukan untuk mengukur
variabel yang akan diteliti. Definisi operasional variabel dalam penelitian adalah sebagai
berikut.
1. Nilai Tanah, adalah nilai pasar
wajar dari suatu properti untuk
diperjualbelikan atau
ditawarkan pada pasar properti.
Dalam satuan Rupiah per
meter persegi.
2. Luas tanah adalah luas tanah
data transaksi. Dalam satuan
meter persegi.
3. Elevasi diukur dengan kontur tanah
pada daerah penelitian. Nilai skor (5) apabila merupakan daerah datar. Nilai skor (4)
apabila merupakan daerah yang sedikit bergelombang (kemiringan < 10 0) Nilai skor
(3) apabila merupakan daerah yang bergelombang sedang ( 10 0 < kemiringan
-
4. Bentuk tanah diukur dengan nilai skor (5) apabila merupakan segi empat yang
beraturan. Nilai skor (4) apabila merupakan segi empat yang tidak beraturan. Nilai
skor (3) apabila merupakan segi tiga. Nilai skor (2) apabila merupakan segi banyak.
Nilai skor (1) apabila merupakan segi banyak yang tidak beraturan
5. Jarak ke Central Bussines District (CBD) adalah jarak tempuh yang diukur dari lokasi
ke Central Bussines District. Yaitu diukur ke daerah sekitar Kebun Raya Bogor
dimana daerah terluarnya pada daerah penelitian adalah pada (a) Jl Cibalagung
(Pancasan) serta (b) Jl Dr. Sumeru, kemudian CBD pada (c) Jl Baru yang menerus ke
Jl Abdullah bin Nuh sampai dengan Giant Hipermart, serta CBD pada (d) kampus IPB
Dramaga Bogor. Diukur dalam satuan meter.
6. Jarak ke stasiun kereta adalah jarak tempuh yang diukur dari lokasi ke Stasiun Bogor
atau Stasiun Cilebut. Dalam Satuan Meter.
7. Ketersediaan angkutan umum diukur dengan apakah terdapat angkutan umum yang
melewati daerah tersebut berupa angkot, trans pakuan maupun bus metro mini. Nilai
skor sebesar (0) apabila tidak ada angkot yang melewati atau dalam jarak tempuh
50m jalan kaki dari lokasi. Nilai sebesar (1) apabila terdapat 1 jurusan angkutan yang
lewat. Nilai sebesar (2) apabila terdapat 2 jurusan/jenis angkutan yang lewat. Nilai
sebesar (3) apabila terdapat 3 jurusan/jenis angkutan yang lewat. Nilai sebesar (4)
apabila terdapat 4 jurusan/jenis angkutan yang lewat. Nilai sebesar (5) apabila
terdapat 4 jurusan/jenis angkutan yang lewat atau lebih.
8. Jarak ke jalan utama diukur dari jarak
tempuh dari lokasi ke jalan yang dilewati
angkutan umum (jalan protocol, jalan
bisnis atau jalan desa/lingkungan).
Dalam satuan Meter.
9. Jenis jalan merupakan kategori akses
jalan menuju ke lokasi bidang tanah.
Nilai skor sebesar 5 diberikan apabila
akses jalan menuju bidang tanah
merupakan jalan utama/jalan protokol,
mempunyai lebar di atas 8 m. Termasuk jenis jalan ini adalah Jl. Soleh
Iskandar yang menerus ke Jl. Baru, serta Jl. Abdulah bin Nuh yang menerus ke Jl.
Dramaga. Nilai skor sebesar 4 diberikan apabila akses jalan menuju bidang tanah
merupakan jalan bisnis, dengan lebar jalan 6 s/d 8 meter. Termasuk jenis jalan ini
adalah Jl Jenderal Ibrahim Adjie, menerus ke Jl Ishak Djuarsa, hingga menerus ke Jl.
Veteran dan Jl, Merdeka. Jl. Raya Semplak menerus ke Jl Semeru sampai dengan Jl
Merdeka, jalan Cifor, serta jalan Darul Quran yang menghubungkan Jl Raya
-
Sindangbarang dengan Jl. Dr Semeru juga termasuk kategori jenis jalan bisnis. Nilai
skor sebesar 3 diberikan apabila akses jalan menuju bidang tanah merupakan jalan
desa, jalan lingkungan atau jalan perumahan dengan lebar 3 s/d 6 meter. Nilai skor
sebesar 2 diberikan apabila akses jalan menuju bidang tanah merupakan jalan
pemukiman dengan lebar sampai dengan 3 meter. Nilai skor sebesar 1 diberikan
apabila akses jalan berupa gang.
10. Lebar jalan diukur dengan lebar jalan pada lokasi objek. Dalam satuan meter.
11. Status ekonomi penghuni (resident) diukur apakah pada umumnya resident
merupakan lapisan kelas bawah, campuran kelas bawah dan menengah, kelas
menengah, campuran kelas menengah dan kelas atas, atau seluruhnya kelas atas.
Nilai skor sebesar (1) apabila merupakan pemukiman yang dihuni pemulung atau
pemukim liar. Nilai skor sebesar (2) apabila merupakan pemukiman/ perkampungan
yang dihuni oleh buruh atau pekerja lainnya dengan penghasilan rendah. Nilai skor
sebesar (3) apabila merupakan pemukiman/perkampungan dengan penghuni bersifat
campuran (heterogen) dari berbagai strata ekonomi. Nilai skor sebesar (4) apabila
merupakan pemukiman/perumahan dengan penghuni bersifat strata menengah ke
atas. Nilai skor sebesar (5) apabila merupakan pemukiman/perumahan elit dengan
fasilitas penjagaan keamanan selama 24 jam melalui sistim cluster.
12. Penataan lingkungan yang baik diukur
dari landscape, keteraturan bangunan,
keberadaan taman/tempat barmain,
keberberadaan kolam renang/sport
center. Nilai skor sebesar (1) apabila
merupakan pemukiman kumuh (2)
apabila merupakan pemukiman/
perkampungan dengan penataan bangunan yang tidak teratur, pada umumnya
dengan tingkat kerapatan yang tinggi. Nilai skor sebesar (3) apabila merupakan
lingkungan yang cukup tertata. Nilai skor sebesar (4) apabila merupakan
pemukiman/perumahan dengan penataan yang bagus dengan siteplan yang jelas.
Nilai skor sebesar (5) apabila merupakan pemukiman/ perumahan dengan fasilitas
yang mendukung seperti taman tempat bermain, keberberadaan kolam renang, serta
sport center.
13. Keberadaan shoping center diukur dari radius 2 km ke lokasi bidang tanah,
merupakan variable dummy.
14. Penggunaan sebagai commercial property berupa ruko, kantor, showroom, kios
merupakan variable dummy.
-
F. Model Penaksir Regresi Berganda Penilaian Tanah Langkah pertama kami yang dilakukan adalah melakukan test apakah terdapat
hubungan/korelasi antar variabel bebas. Dengan memakai program Minitab, didapatkan
hubungan antar variabel bebas sebagai berikut.
Jenis Jalan Lebar Jalan Angkutan
Jenis Jalan 0.801 0.603
Lebar Jalan 0.801 0.592
Angkutan 0.603 0.603
Tata Lingkungan Ekonomi
Tata Lingkungan 0.79
Ekonomi 0.79
Tabel 2.2 Korelasi Antar Variabel Bebas
Berdasarkan uji korelasi tersebut, maka variabel lebar jalan dihilangkan karena
berkorelasi dengan jenis jalan, variabel penataan lingkungan dihilangkan karena berkorelasi
dengan tingkat ekonomi, dan variabel angkutan juga dihilangkan karena berkorelasi dengan
jenis jalan.
Kemudian dari 10 (sepuluh) variabel bebas yang tersisa dilakukan model persamaan
regresi dengan menggunakan metode step wise regression. Model terbaik penaksir harga
tanah berupa model LOG-LOG. Model ini lazim digunakan untuk mengetahui elastisitas
perubahan variabel X dengan varaibel Y. Persamaan regresi adalah sebagai berikut:
Berdasarkan koefisien dari masing-masing variable bebas dapat ditentukan
hubungan antara variabel bebas dengan nilai tanah, yaitu sebagai berikut :
1. Koefisen konstanta sebesar 4.59 (significant) yang menjelaskan bahwa apabila semua
variable bebas yang dianalisis sama dengan nol, maka nilai tanah rata-rata sebesar Rp
15.136,- (antilog 4.59) sebagai intercept persamaan model.
2. Apabila suatu bidang tanah bertambah luas sebesar 100%, maka nilainya akan
berkurang sebesar 13,9%. Koefisien ini dapat digunakan dalam melakukan penilaian
dengan penjelasan sebagai berikut. Misalkan pada suatu penilaian didapatkan data
pembanding atas objek pembanding seluas 2000 meter dengan nilai tanah sebesar Rp
1.000.000. Objek yang akan dinilai, mempunyai luas 500 meter letaknya berdekatan
lnNILAI = 4.59 - 0.139 logLUAS + 0.128 BENTUK + 0.0463 ELEVASI
- 0.0493 logJARAK + 0.134 JENIS + 0.144 EKONOMI + 0.173 MALL
+ 0.339 KOMERSIAL
-
dengan objek pembanding. Dengan asumsi bahwa faktor yang lain sama (ceteris
paribus). maka dilakukan penyesuaian sebagai berikut. Apabila luasan 2000 meter
diperbandingkan dengan luasan 1000 meter, maka nilai tanah akan meningkat 13.9%
atau menjadi sebesar Rp 1.139.000.-. Apabila luasan 1000 meter diperbandingkan
dengan luasan 500 meter, maka nilai tanah akan meningkat sebesar 13.9% x Rp
1.139.000 = Rp 158.459. Nilai tanah disesuakan menjadi Rp 1.139.000 + Rp 158.459 =
Rp 1.298.598.
3. Apabila suatu bidang tanah bentuknya meningkat sebesar 1 dari skala ordinal 1 s/d 5,
maka nilai tanahnya akan meningkat sebesar 12,8%. Koefisien ini dapat digunakan
dalam melakukan penilaian dengan penjelasan sebagai berikut. Misalkan didapatkan
data pembanding nilai pasar suatu bidang tanah sebesar Rp 1.000.000 dengan kondisi
bentuk tanah yang proporsional (skala 5). Apabila objek yang akan dinilai skalanya turun
menjadi 3, nilai tanahnya akan terkoreksi sehingga menjadi tinggal sebesar 76.02%,
atau Rp 760.020. Perhitungaannya adalah 100% - 12,8% = 87.2 % (skala 5 ke skala 4).
Kemudian sisa sebesar 87,2% dikalikan 12.8% = 11.16% (skala 4 ke skala 3), sehingga
nilai sisa menjadi sebesar 87.2% - 11,18% = 76.02%. Nilai tanah terkoreksi menjadi
sebesar Rp 760.200, atau terkoreksi sebesarRp 239.800.
4. Apabila suatu bidang tanah elevasinya meningkat sebesar 1 dari skala ordinal 1 s/d 5,
maka nilai tanahnya akan meningkat sebesar 4,6%. Penggunaan aplikasi koefisien ini
dalam melakukan penyesuaian nilai tanah sama sebagaimana butir 3.
5. Apabila suatu bidang tanah bertambah jaraknya dari jalan utama sebesar 1 meter, maka
nilai tanahnya akan terkoreksi berkurang sebesar 4,9%. Penggunaan aplikasi koefisien
ini dalam melakuan penyesuaian nilai tanah sama sebagaimana butir 2.
6. Apabila suatu bidang tanah mempunyai jenis jalan yang spesifikasi/kualifikasinya
meningkat sebesar 1 dari skala ordinal 1 s/d 5, maka nilai tanahnya akan meningkat
sebesar 13,4%. Penggunaan aplikasi koefisien ini dalam melakuan penyesuaian nilai
tanah sama sebagaimana butir 3.
7. Apabila suatu bidang tanah dihuni oleh pemukim (resident) yang tingkat ekonominya
meningkat sebesar 1 dari skala ordinal 1 s/d 5, maka nilai tanahnya akan meningkat
sebesar 14,4%. Penggunaan aplikasi koefisien ini dalam melakuan penyesuaian nilai
tanah sama sebagaimana butir 3.
8. Bidang tanah yang mempunyai fasilitas mall dalam jarak tempuh 2 km, nilai tanahnya
akan meningkat sebesar 17,3% dibandingkan dengan daerah yang tidak mempunyai
fasilitas mall.
9. Bidang tanah yang digunakan sebagai ruko, perkantoran, show room mobil, atau
kegiatan bisnis lainnya dapat meningkatkan nilai tanah hingga sebesar 39,9%.
-
Variabel bebas yang mempunyai elastisitas paling tinggi adalah penggunaan
properti yang didirikan diatas bidang tanah sebagai commecial property seperti ruko,
perkantoran, show room mobil, atau kegiatan bisnis lainnya. Keberadaan fasilitas mall pada
lingkungan juga mempengaruhi nilai tanah. Beberapa mall yang ada di daerah penelitian
misalnya Giant Hypermart, Mall Gunung Batu, pengaruh Mall Jogja di Jl Soleh Iskandar,
serta pengaruh dari komplek pertokoan di Jl merdeka dan Pusat Grosir Bogor (PGB).
Proyek mall yang baru dibangun adalah Mall Sinbad (Sindang Barang Dalam) di Bubulak.
Elastisitas varibel jenis jalan juga cukup tinggi, yaitu sebesar 13.4%. Apabila
spesifikikasi jalan misalnya dari jalan bisnis menjadi jalan desa/jalan lingkungan/jalan
perumahan, maka nilai tanahnya berkurang sebesar 13,4%. Demikian juga pemukiman yang
dihuni oleh penghuni (resident) dengan tingkat ekonomi yang lebih tinggi, nilai tanahnya
akan naik dengan elastisitas sebesar 14,4%. Sekelompok orang yang mempunyai
penghasilan tinggi, cenderung membeli properti yang menawarkan keamanan, kenyamanan
serta fasilitas pemukiman yang lengkap. Adanya kebutuhan (demand) tersebut mendorong
pengembangan kawasan perumahan elit, atau pengembangan sistem cluster yang
menawarkan fasilitas penjagaan keamanan selama 24 jam. Melalui pemasaran yang intensif
didukung staff marketing yang handal, maka penjualan atas properti yang dikembangkan
tersebut dapat cepat diserap oleh pasar.
Pengembang dalam mengembangkan suatu kawasan cluster atau kawasan pada
umumnya, akan mengestimasi peningkatan nilai tanahnya dari harga tanah mentah
terhadap harga jualnya dengan mempertimbangkan (a) peningkatan jenis jalan dan (b) daya
beli (purchasing power) pasar atau segmentasi pasar yang disasar untuk membeli properti.
Oleh karen itu, ketika melakukan penilaian kawasan cluster atau proyek pengembangan
kawasan baru, penilai dapat menerapkan penyesuaian atas jenis jalan (13.4 %) ditambah
dengan penyesuaian atas tingkat ekonomi penghuni (14.4%).
Total penyesuaian adalah sebesar 26,8%.
Peningkatan jenis jalan dilakukan oleh pengembang
-
dengan membebaskan jalan yang dapat menghubungkan jalan yang mempunyai spesifikasi
yang lebih tinggi menuju ke lokasi cluster, serta melakukan pembangunan konstruksi jalan.
Pasar yang disasar dalam pengembangan suatu cluster atau kawasan properti
pada umumnya, adalah pembeli yang mempunyai penghasilan tinggi atau yang akan
menggunakan properti tersebut sebagai alat investasi. Dalam melakukan analisis pasar,
pengembang menetapkan market area (cakupan pasar) tidak hanya bersifat lokal, namun
bersifat regional (wilayah Jabodetabek).
Sebagai perbandingan, bahwa dalam pengembangan apartemen, serta kawasan
hunian di Jakarta dan kawasan elit lainnya, pengembang sudah menerapkan market area
dengan membandingkan perkembangan properti di Singapura atau Australia. Pengembang
akan berusaha menjual properti pada tingkat harga yang bersaing dengan tingkat
kenyamanan hunian yang maksimal (dilihat dari lokasi/aksesiblitas dan lingkungan) dengan
harapan nilai tanah ke depan akan semakin tinggi. Ekspektasi nilai tanah ke depan yang
semakin tinggi tersebut akan menyebabkan pemilik properti dapat mendapatkan return yang
tinggi dari investasi properti, baik dilihat dari pendapatan tahunan (disewakan) serta capital
gain (apabila dijual harganya tinggi). Dalam konteks inilah pembeli akan mempertimbangkan
untuk lebih memilih investasi properti di Jakarta dibandingkan investasi properti di Singapura
atau Australia.
Besaran elastistas jarak tempuh ke utama adalah 4,9%. Apabila jarak tempuh dari
jalan utama bertambah 100%, maka nilainya akan turun sebesar 4.9%. Faktor fisik tanah
yang elastisitasnya cukup tinggi adalah luas tanah, dengan tingkat elastisitas sebesar 13.8%
serta bentuk tanah yang mempunyai tingkat elastisitas sebesar 12.8%. Besaran elastisitas
elevasi tanah adalah sebesar 4,6%.
DAFTAR PUSTAKA Adair, A.S., Berry, J. N& McGreal, W. S. (1996). Hedonic modeling, housing submarkets
and residential valuation, Journal of Property Research, vol. 13, pp. 67-83.
Gujarati, Damodar (1990). Basic Econometrics, 3, Mc Graw Hill. Inc. Singapore.
Kain, J. F. & Quigley, J. M. (1970). Measuring the value of housing quality, Journal of the
American Statistical Association, vol. 65, pp. 532-548.
Mok, H. M. K., Chan, P. P. K. & Cho, Y-S. (1995). A hedonic price model for private
properties in Hong Kong, Journal of Real Estate Finance and Economics, vol. 10,
pp. 37-48.
Nasucha Chaizi, 1995, Politik Ekonomi Pertanahan dan Sttrukur Perpajakan atas Tanah,
Jakarta, Mega Point.
-
DAFTAR PUSTAKA Oetomo (2005), Pengembangan Model Hedonic Sebagai Alat Untuk Menentukan Jaminan
Tanah Kredit Bank. Simpoisum Riset Ekonomi II, Surabaya
Siswanto, Edy. Analisis Pengaruh Jarak, Lebar Jalan dan Luas Tanah Untuk Penentuan
NJOP Bumi (Study kasus di Kelurahan Sukagalih, Kota Bandung). Thesis Master.
Teknik Geodesi, Institut Teknologi Bandung
Sirpal, R. (1994). Empirical modeling of the relative impacts of various sizes of shopping
centres on the value of surrounding residential properties, Journal of Real Estate