v  

KATA PENGANTAR

Puji syukur kepada Tuhan yang Maha Esa atas segala berkat yang telah

diberikan-Nya, sehingga Tugas Akhir ini dapat diselesaikan.

Tugas Akhir dengan judul PROPOSAL STUDI KELAYAKAN BISNIS

CULTOUR DI LIPPO KARAWACI – TANGERANG ini ditujukan untuk

memenuhi sebagian persyaratan akademik guna memperoleh gelar Sarjana

Terapan Pariwisata (S.Tr.Par.) Jurusan Manajemen Usaha Wisata Sekolah Tinggi

Pariwisata Pelita Harapan, Karawaci – Tangerang, Banten.

Disadari bahwa tanpa bimbingan, bantuan, dan doa dari berbagai pihak,

Tugas Akhir ini tidak akan dapat diselesaikan tepat pada waktunya. Oleh karena

itu, penulis ingin mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada semua

pihak yang telah membantu dalam proses pengerjaan Tugas Akhir ini, yaitu

kepada:

1. Ibu Yustisia Kristiana, S.ST., M.M., selaku penasehat akademik yang juga

menjadi pembimbing yang telah membimbing, membantu penulis dalam

penyusunan Tugas Akhir dan selaku Ketua Jurusan Manajemen Usaha Wisata.

2. Ibu Dr. Diena Mutiara Lemy, A.Par., M.M., selaku Ketua Sekolah Tinggi

Pariwisata Pelita Harapan.

3. Bapak Dr. Rudyanto, S.E., M.M., selaku Ketua Tim Penguji.

4. Bapak Drs. Demson R. H. Goeltom, M.Pd. dan Ibu Stephanie Theodora M,

S.ST., M.Par., selaku Anggota Tim Penguji.

5. Semua dosen yang telah mengajar selama penulis berkuliah di Sekolah Tinggi

Pariwisata Pelita Harapan.

  vi  

6. Staf Karyawan STPPH yang telah membantu penulis dalam kegiatan

administratif.

7. Staf Karyawan perpustakaan UPH Johannes Oentoro yang telah membantu

penulis hingga lulus kuliah.

8. Orangtua, adik ku Herman Abdilah Basha, dan M. Ponco Wiseno yang telah

memberikan dukungan moril, doa dan kasih sayang.

9. Teman-teman seperjuangan dalam Tugas Akhir Novie, Joanne, Samantha,

Merisa, Agnes, Steven, Inezha, Angel, Stefany, Cindy, Liana, Susi.

10. Kakak-kakak kelas Setiadi dan Randy yang membantu penulis dalam

menyelesaikan Tugas Akhir ini.

11. Semua pihak yang namanya tidak dapat disebutkan satu per satu.

Akhir kata, disadari bahwa masih terdapat banyak kekurangan dalam Tugas

Akhir ini. Oleh karena itu, kritik dan saran dari pembaca akan sangat bermanfaat.

Semoga Tugas Akhir ini dapat bermanfaat bagi semua pihak yang membacanya.

Karawaci, Oktober 2016

Karina Basha

  vii  

DAFTAR ISI

Halaman

HALAMAN JUDUL

PERNYATAAN KEASLIAN TUGAS AKHIR

PERSETUJUAN DOSEN PEMBIMBING

PERSETUJUAN TIM PENGUJI TUGAS AKHIR

KATA PENGANTAR v

DAFTAR ISI vii

DAFTAR GAMBAR xii

DAFTAR TABEL xiii

DAFTAR LAMPIRAN xvi

BAB I PENDAHULUAN

A. Gagasan Awal 1

1. Tanah Datar, Sumatera Barat 6

2. Banyuwangi, Jawa Timur 7

3. Banjarmasin, Kalimantan Selatan 9

4. Sumba Timur, Nusa Tenggara Timur 11

B. Tujuan Studi Kelayakan 12

1. Tujuan Utama (Major Objectives) 13

2. Sub Tujuan (Minor Objectives) 13

C. Metodologi 14

1. Data Primer 14

2. Data Sekunder 19

D. Tinjauan Konseptual Mengenai Bisnis Terkait 20

1. Definisi Pariwisata 20

2. Daya Tarik Wisata 22

3. Definisi Biro Perjalanan Wisata 23

4. Tujuan Perjalanan Wisata 25

5. Special Interest Tourism (SIT) 27

6. Kebudayaan 28

7. Wisata Budaya 31

  viii  

BAB II ASPEK PASAR DAN PEMASARAN

A. Analisis Permintaan 33

1. Data Responden 35

2. Kondisi Pasar 37

3. Baur Pemasaran (8P) 39

B. Analisis Penawaran 49

1. Analisis Pesaing 49

2. SWOT Analisis 50

3. Analisis Five Forces Porter 53

C. Segmentasi, Target, dan Posisi Bisnis Dalam Pasar 63

1. Segmentasi 63

2. Target Pasar 65

3. Posisi Bisnis dalam Pasar 66

D. Baur Pemasaran 70

1. Product and Packaging 70

2. Price 73

3. Place 75

4. Promotion 76

5. People 78

6. Programming 80

7. Partnership 80

E. Aspek Ekonomi, Sosial, Legal, dan Politik, Lingkungan

Hidup dan Teknologi 81

1. Aspek Ekonomi 81

2. Aspek Sosial 82

3. Aspek Legal dan Politik 83

4. Aspek Lingkungan Hidup 83

5. Aspek Teknologi 84

BAB III ASPEK TEKNIS

A. Aspek Jenis Aktivitas dan Fasilitas 85

1. Aktivitas 85

2. Fasilitas 92

  ix  

B. Analisis Hubungan Fungsional antara Aktivitas dan

Fasilitas 93

C. Penghitungan Kebutuhan Ruang Fasilitas 95

1. Kebutuhan Ruang dan Bangunan Kantor 95

2. Fasilitas Kantor 96

D. Pemilihan Lokasi 98

E. Teknologi Yang Digunakan 100

1. CCTV 100

2. Mesin absensi fingerprint 101

3. LED display picture 101

BAB IV ASPEK MANAJEMEN

A. Pengorganisasian 102

1. Analisis Pekerjaan 102

2. Analisis Pengelola Usaha 108

3. Struktur Organisasi 111

B. Sumber Daya Manusia 114

1. Recruitment, Seleksi, dan Orientasi 114

2. Kompensasi 116

3. Pelatihan dan Pengembangan 121

C. Aspek Yuridis 123

1. Bentuk Badan Usaha 123

2. Identitas Pelaksana Bisnis 125

3. Legalitas lokasi 126

4. Peraturan Perundangan Harus Dipenuhi 127

BAB V ASPEK FINANSIAL

A. Kebutuhan dan Sumber Dana 138

B. Perkiraan Biaya Operasional 141

1. Marketing Expenses 141

2. Rent Expenses 141

3. Legal Expenses 141

4. Salaries Expenses 142

5. Training & Development Expenses 142

  x  

6. Repair & Maintenance Expenses 142

7. Insurance Expenses 142

8. Utilities Expenses 143

9. Printing & Stationary Expenses 143

10. Depreciation & Amortization Expenses 143

11. Reward Expenses 144

12. PAR Insurance 144

13. Other Operation Expenses 145

C. Perkiraan Pendapatan Usaha 146

D. Proyeksi Neraca 148

E. Proyeksi Rugi Laba 149

F. Proyeksi Arus Kas (Cash Flow Projected) 150

G. Analisis Titik Impas (Break-even Point) 151

H. Penilaian Investasi 152

1. Weighted Average Cost of Capital (WACC) 153

2. Payback Period 157

3. Internal of Return (IRR) 158

4. Net Present Value (NPV) 160

5. Profitability Index (PI) 161

6. Financial Ratio 162

I. Manajemen Resiko 166

1. PAR (Property All Risk) 166

2. Technology Risks 166

3. People Risk 167

4. Market Risk 167

5. Management Risk 167

6. Tools Risk 168

7. Health and Safety Risks 168

8. Electronic Risk 169

9. Risk of Crime 169

BAB VI SIMPULAN 169

A. Pendahuluan 169

  xi  

B. Aspek Pasar dan Pemasaran 169

C. Aspek Teknis 171

D. Aspek Manajemen 172

E. Aspek Keuangan 172

DAFTAR PUSTAKA 175

LAMPIRAN

RIWAYAT HIDUP

  xii  

DAFTAR GAMBAR

No Keterangan Halaman

1. Analisa Five Forces Porter Cultour 62

2. Logo Cultour 71

3. Flow Chart Aktivitas Karyawan di dalam Kantor Cultour 86

4. Flow Chart Aktivitas Karyawan di luar Kantor Cultour 86

5. Flow Chart Aktivitas Konsumen Cultour 87

6. Alur Program Wisata Kemas Paket A 88

7. Alur Program Wisata Kemas Paket B 88

8. Alur Program Wisata Kemas Paket C 89

9. Hari 1 Alur Program KAWITAN 90

10. Hari 2 Alur Program KAWITAN 90

11. Bamboo rafting di Sungai Amandit Loksado 91

12. Workshop Kain Tenun Khas Sumba di Desa Hambapraing 92

13. Struktur Organisasi PT Basha Pesona Pariwisata 111

14. SBI Rate 155

15. Rumus NPV 159

  xiii  

DAFTAR TABEL

No Keterangan Halaman

1. Perkembangan Jumlah Perjalanan Wisatawan Nusantara

dan Kunjungan Wisatawan Mancanegara ke Indonesia

Tahun 2011-2015 2

2. Laju Pertumbuhan Penduduk menurut Kabupaten/Kota

Tahun 2011-2015 34

3. Data Responden 35

4. Data Responden (Lanjutan) 36

5. Kondisi Pasar 37

6. Kondisi Pasar (Lanjutan) 38

7. Uji Validitas 40

8. Uji Realibilitas 40

9. Hasil Olahan Data Kuesioner bagian Product 41

10. Hasil Olahan Data Kuesioner bagian Price 42

11. Hasil Olahan Data Kuesioner bagian Place 43

12. Hasil Olahan Data Kuesioner bagian Promotion 44

13. Hasil Olahan Data Kuesioner bagian People 45

14. Hasil Olahan Data Kuesioner bagian Packaging 46

15. Hasil Olahan Data Kuesioner bagian Programming 47

16. Hasil Olahan Data Kuesioner bagian Partnership 47

17. Hasil Olahan Data Kuesioner bagian Partnerhip (Lanjutan) 48

18. Daftar Pesaing Cultour 50

19. Matriks SWOT Analisis Cultour 53

20. Faktor Yang Mempengaruhi Masuknya Pendatang Baru

Dalam Industri 54

21. Faktor Yang Memengaruhi Masuknya Pendatang Baru

Dalam Industri (Lanjutan) 55

22. Faktor Yang Mempengaruhi Persaingan 56

23. Faktor Yang Mempengaruhi Daya Beli Konsumen 58

24. Faktor Yang Mempengaruhi Kekuatan Supplier 59

25. Faktor Yang Mempengaruhi Kekuatan Supplier (Lanjutan) 60

  xiv  

26. Data Supplier Cultour 60

27. Data Supplier Cultour (Lanjutan) 61

28. Generic Business Travel Strategies 68

29. Generic Business Travel Strategies (Lanjutan) 69

30. Paket Wisata yang disediakan Cultour 70

31. Daftar Harga Paket Wisata Cultour 75

32. Daftar Media Promosi Cultour 78

33. Fasilitas Cultour 92

34. Fasilitas Cultour (Lanjutan) 93

35. Hubungan Fungsional antara Aktivitas dan Fasilitas 94

36. Hubungan Fungsional antara Aktivitas

dan Fasilitas (Lanjutan) 95

37. Perhitungan Kebutuhan Ruang Fasilitas Kantor Cultour 96

38. Perlengkapan dan Peralatan Kantor Cultour 96

39. Perlengkapan dan Peralatan Kantor Cultour (Lanjutan) 97

40. Perlengkapan dan Peralatan Kantor Cultour (Lanjutan) 98

41. Perbandingan Lippo Karawaci dengan Gading Serpong 99

42. Deskripsi dan Spesifikasi Pekerjaan Karyawan Cultour 103

43. Deskripsi dan Spesifikasi Pekerjaan Karyawan Cultour

(Lanjutan) 104

44. Deskripsi dan Spesifikasi Pekerjaan Karyawan Cultour

(Lanjutan) 105

45. Deskripsi dan Spesifikasi Pekerjaan Karyawan Cultour

(Lanjutan) 106

46. Jumlah Karyawan Cultour 107

47. Jam Operasional Kantor Cultour 112

48. Daftar Gaji Karyawan Cultour 117

49. Perhitungan Biaya BPJS 118

50. Perkiraan Biaya Pelatihan dan Pengembangan 122

51. Identitas Pelaksana Bisnis 125

52. Rincian Harga Pengurusan Izin 136

53. Perkiraan Biaya Investasi 137

  xv  

54. Perincian Biaya Pre-Operating Expenses 138

55. Perincian Sumber Dana 138

56. Suku Bunga Kredit Rupiah 139

57. Perincian Utilities Expenses 142

58. Rating PAR 144

59. Biaya Operasional Cultour 145

60. Inflasi Provinsi Banten 2015 145

61. Inflasi Provinsi Banten 2015 (Lanjutan) 146

62. GDRP Banten 2015 146

63. Asumsi Kenaikan Persentase Penjualan 147

64. Asumsi dalam Proyeksi Arus Kas 149

65. Asumsi dalam Proyeksi Arus Kas (Lanjutan) 150

66. Perhitungan BEP pada tahun pertama Cultour 151

67. Obligasi Negara melalui BEI 152

68. Obligasi Negara melalui BEI (Lanjutan) 153

69. Suku Bunga Deposito 154

70. Reksadana 154

71. Reksadana (Lanjutan) 155

72. Rata-Rata Tingkat Diskonto Investasi 156

73. Perhitungan Payback Period 157

74. Perhitungan Manual IRR 158

75. Perhitungan NPV 160

76. Perhitungan Profitability Index 161

77. Perhitungan Liquidity Ratio 161

78 Perhitungan Solvency Ratio 162

79. Perhitungan Profitability Ratio 163

80. Perhitungan Profitability Ratio (Lanjutan) 164

  xvi  

DAFTAR LAMPIRAN

No Keterangan Halaman

1. Kuesioner Penelitian A-1

2 Itinerary & Tour Quotation

3D2N Jelajah Nagari (Desa) di Batusangkar, Sumatera Barat B-1

3D2N Kenali Alam dan Budaya Banyuwangi, Jawa Timur B-6

4D3N Tradisi Pasar Terapung dan Keseruan Bamboo Rafting di

Banjarmasin, Kalimantan Selatan B-9

5D4N Jelajah Tradisi dan Alam Sumba Timur,

Nusa Tenggara Timur B-12

3. Keuangan

Perkiraan Biaya Investasi C-1

Equipment C-2

Tabel Depresiasi dan Amortisasi C-4

Data Support C-5

Asumsi Harga Jual Naik per Tahun C-6

Kapasitas Cultour C-8

Sales per Tahun C-9

COGS C-14

Jadwal Pembayaran Pinjaman Investasi C-19

Jadwal Pinjaman Modal C-20

Total Biaya Operasional per Tahun C-21

Income Statement Projection C-24

Cash Flow Projection C-26

BEP Analysis C-29

Balance Sheet Projection C-31

Financial Ratios C-33

Payback Period C-33

Manual IRR C-34

PAR Insurance C-35

Obligasi Negara melalui BEI C-36

Suku Bunga Deposito C-37

  xvii  

Suku Bunga Kredit Rupiah C-38

Reksadana Standchart C-39

Rata-Rata Diskonto Investasi C-40

Inflation and Growth C-41

4. Kalender Perjalanan Cultour D-1

5. Design Media Promosi

Logo dan Kartu Nama E-1

Brosur E-2

Facebook dan Instagram E-3

Website E-4

X-banner E-5

Umbul-Umbul E-6

Baju Seragam Karyawan E-7

Merchandise Topi Safari, Tumbler, Goody Bag E-8

6. Design Interior Kantor Cultour

Layout lantai 1 F-1

Layout lantai 2 F-2

Layout lantai 3 F-3

Design 3D Lobby F-4

Design 3D Workspace dan Design 3D Pantry F-5

Design 3D Meeting Room dan Design 3D Commisioner Room F-6

Design 3D Directur Room F-7

7. Riwayat Hidup Penulis