1908 penilaian aset ( febr)

8/22/2019 1908 Penilaian Aset ( Febr)

1/19

Penilaian Aset

Pengertian Real Properti

Menurut SPI 2007, pengertian real properti adalah hak perseorangan atau badan untuk memiliki, dalam arti

menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah, misalnya hak milik atau hak guna bangunan berikut pengembangan

yang melekat padanya. Misalnya tanah, bangunan dan saran pelengkapnya

Selain itu, pengertian real properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah

(hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan (interest), dan manfaat (benefit) yang berkaitan

dengan kepemilikan real estat, real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat-surat

lain) yang terpisah dari fisik real estat. Oleh karena itu, real properti adalah suatu konsep nonfisik (atau konsep

hukum).


2/19

Pengertian Personal Properti

Menurut SPI 2007, Kepemilikan lainnya dari suatu kepentingan selain real estat (realty) disebut sebagai personal

properti dengan benda fisiknya yang disebut personalti (personalty).

Personal properti meliputi kepemilikan pada benda berwujud atau tidak berwujud yang bukan merupakan real estat.

Benda-benda ini tidak secara permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umum memiliki sifat

dapat dipindahkan.

properti jenis in i terdiri dari:

Berwujud (Tangible), merupakan semua properti berwujud selain tanah, bangunan dan saranapelengkapnya. Contoh dari properti personal ini adalah mesin jahit, kendaraan bermotor, perhiasan, barang-

barang inventaris dll. Tidak Berwujud (Intangible). Properti ini dapat ditemui dalam bentuk saham, uang, merk dagang, goodwill,

merk dagang dan sejenisnya.

ertian Penilaian Aset

SPI 2007 mendefinisikan penilaian sebagai suatu proses pekerjaan seorang penilai dalam

memberikan oepini tertulis mengenai nilai ekonomi pada saat tertentu.

Dari defini tersebut, Penilaian Aset diartikan sebagai proses penilaian seorang penilai dalam

memberikan suatu opini nilai suatu aset baik berwujud maupun tidak berwujud, berdasarkanhasil analisa terhadap fakta-fakta yang obyektif dan relevan dengan menggunakan metode danprinsip-prinsip penilaian yang berlaku pada saat tertentu.

Penggunaan dan Manfaat Penilaian Aset

Jaminan BankFungsi utama perbankan yang merupakan lembaga intermediasi antara pihak yang kelebihan

dana (surplus of fund) dengan pihak yang memerlukan dana (lack of fund). Dalam menyalurkan

kreditnya, perbankan membutuhkan jaminan. Berdasarkan Undang-Undang Perbankan nomor 7tahun 1992, jaminan kredit dapat berupa jaminan pokok (semua asset yang terkait dengan

proyek) dan jaminan tambahan (asset dan tabungan anggota/koperasi yang bersedia di jaminkan

yang perlu di inventarisasi oleh agen atau pengurus koperasi). Untuk mengetahui nilai jaminanmaka perlu dilakukan penilaian atas jaminan tersebut, yang biasanya adalah penilaian aset.


3/19

Restrukturisasi

Dalam melakukan restrukturisasi yang perlu dilakukan adalah:

1. Pemetaan portfolio, untuk mengetahui bagaimana kemampuan masing-masing aset dalammemberikan nilai tambah bagi perusahaan. Apakah ada idle asset, atau aset yang kurang

produktif, dan tak perlu dipertahankan karena tak sejalan dengan strategi perusahaan?Aset yang tak produktif serta tak sejalan dengan strategi perusahaan sebaiknya disisihkan

untuk dijual.

2. Kemudian dilakukan pemetaan SBU, masing-masing SBU dinilai berdasarkan beberapakarakter, seperti: a) daur hidup, b) bagian pasar, c) pertumbuhan dan arus kas.

Selanjutnya masing-masing SBU dievaluasi, apakah masih sejalan dengan strategi

perusahaan. SBU yang sesuai, dapat dikaitkan dengan peningkatan nilai, ataumemberikan Economic Value Added (EVA) kepada perusahaan secara keseluruhan.

3. Penilaian aset SBU. Penilaian aset SBU dilakukan dengan melibatkan penilai publikuntuk mendapatkan nilai aset SBU yang wajar

4. Pembenahan portfolio dan SBU.Setelah penilaian tersebut, aset dan SBU yang tersisahanya yang benar-benar sesuai dengan strategi perusahaan. Namun kualitas aset dan SBUperlu dievaluasi, agar beroperasi secara optimal.

Go Public

Salah satu cara perusahaan untuk mendapatkan dana dalam membiaya kegiatan operasionalnya

adalah dengan go public. Go public adalah menjual sebagian sahamnya kepada publik danmencatatkan sahamnya di bursa. Perusahaan yang akan melakukan go public disebut emiten.

Hal-hal yang harus dipersiapkan calon emiten dalam rangka penawaran umum yaitu:

1. Persetujuan pemegang saham pendiri melalui RUPS2. Menunjuk Penjamin Emisi untuk membantu penyiapan semua dokumen yang diperlukan,

termasuk upaya pemasaran agar penawaran umum tersebut sukses.Dengankoordinasidengan penjamin emisi, perusahaan menyiapkan berbagai dokumen yang diperlukanseperti:

Laporan keuangan yang diaudit oleh akuntan publik yang terdaftar di Bapepam-LK;

Anggaran dasar berikut arnandernennya yang disiapkan notaris dan disahkan olehinstansi yang berwenang;

Legal Audit dari konsultan hukurn yang terdaftar di Bapepam-LK; Laporan penilai independen; ProspeMus Penawaran Umurn; dan

Beberapa dokumen lain sebagaimana yang diatur dalam ketentuan yang berlaku.

Jual/beliDalam melakukan pembelian maupun penjualan suatu aset maka perlu dilakukan penilaian aset

untuk mengetahui nilai dari aset tersebut.


4/19

Standar Nilai dalam Penilaian Aset

Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapatdiperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang

berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan,

yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas

dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (3.1. SPI 1, SPI 2007)

Nilai dalam Penggunaan merupakan nilai yang dimiliki oleh suatu properti tertentu bagi

penggunaan tertentu untuk seorang pengguna tertentu dan oleh karena itu tidak berkaitan dengan

Nilai Pasar. Nilai dalam Penggunaan ini adalah nilai yang diberikan oleh properti tertentu kepadabadan usaha dimana properti tersebut merupakan bagian dari badan usaha tanpa memperdulikan

penggunaan terbaik dan tertinggi dari properti tersebut atau jumlah uang yang dapat diperolehatas penjualannya. (3.1. SPI 2, SPI 2007)

Nilai Investasi merupakan nilai properti untuk investor tertentu atau kelompok investor tertentu

untuk tujuan investasi yang teridentifikasi. Konsep Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi(worth) ini mengkaitkan properti khusus dengan investor khusus, kelompok investor, atau badan

usaha dengan kriteria-kriteria dan tujuan-tujuan investasi yang teridentifikasi. Nilai Investasi

atau Manfaat Ekonomi suatu properti dapat lebih tinggi atau lebih rendah dari Nilai Pasar

properti. Istilah Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi hendaknya jangan dirancukan denganNilai Pasar properti investasi. Walau bagaimanapun, Nilai Pasar dapat mencerminkan sejumlah

penaksiran atas Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi secara individual, atau properti tertentu.

Nilai Investasi, atau manfaat ekonomi berkaitan dengan Nilai Khusus. (3.2. SPI 2, SPI 2007)

Nilai Bisnis yang Berjalan adalah Nilai suatu bisnis secara keseluruhan. Konsep ini melibatkan

penilaian terhadap suatu bisnis yang berjalan, di mana alokasi atau pembagian dari Nilai Bisnis

Yang Berjalan secara keseluruhan menjadi bagian-bagian penting yang memberikan kontribusikepada keseluruhan bisnis, tetapi tidak satu pun dari komponen tersebut membentuk dasar untuk

Nilai Pasar. Oleh karena itu konsep Nilai Bisnis yang Berjalan dapat diterapkan hanya pada

properti yang merupakan bagian penyertaan badan usaha atau perusahaan. (3.3. SPI 2, SPI 2007

Nilai Asuransi adalah nilai properti sebagaimana yang diatur berdasarkan kondisi-kondisi yang

dinyatakan di dalam kontrak atau polis asuransi dan dituangkan dalam definisi yang jelas dan

terinci. (3.4. SPI 2, SPI 2007)

Nilai Kena Pajak adalah nilai berdasarkan definisi yang tertuang dalam peraturan perundang-

undangan yang berlaku berkaitan dengan penaksiran nilai, dan atau penentuan pajak properti.

Walaupun beberapa peraturan perundang-undangan mungkin mengutip Nilai Pasar sebagai dasarpenaksiran nilai, metodologi penilaian yang digunakan untuk mengestimasi nilai dapat

menghasilkan nilai yang berbeda dengan Nilai Pasar sebagaimana telah didefinisikan dalam SPI

1. Oleh karena itu Nilai Kena Pajak tidak dapat dipertimbangkan sebagai Nilai Pasar


5/19

sebagaimana didefinisikan dalam SPI 1 kecuali diindikasikan sebaliknya secara eksplisit. (3.5.

SPI 2, SPI 2007)

Nilai Sisa adalah nilai suatu properti, tanpa nilai tanah, seperti jika dijual secara terpisah untuk

setiap bagiannya dan tidak lagi dimanfaatkan untuk penggunaannya saat ini serta tanpa

memperhatikan penyesuaian dan perbaikan khusus. Nilai tersebut dapat diberikan dengan atautanpa memperhitungkan biaya penjualan, dan apabila memperhitungkan biaya penjualan,

hasilnya dihitung dengan menggunakan konsep nilai realisasi bersih (net realisable value).

Dalam setiap analisis, komponen-komponen yang termasuk atau tidak termasuk hendaknyadiidentifikasi.(3.6. SPI 2, SPI 2007)

Nilai Jual Paksa adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu properti

dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalamdefinisi Nilai Pasar. Pada beberapa situasi, Nilai Jual Paksa dapat melibatkan penjual yang tidak

berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak

menguntungkan penjual. Istilah Nilai Likuidasi seringkali digunakan dan memiliki arti sama

dengan Nilai Jual Paksa. (3.7. SPI 2, SPI 2007)

Nilai Khusus adalah istilah yang terkait dengan unsur luar biasa dari nilai sehingga melebihi

Nilai Pasar. Nilai Khusus dapat terjadi, misalnya oleh karena kaitan fisik, fungsi, ataupunekonomi dari properti dengan properti lainnya seperti properti yang bersambungan. Nilai khusus

merupakan suatu penambahan nilai yang dapat diterapkan untuk pemilik/ pengguna tertentu atau

pemilik/pengguna prospektif dari properti dan bukan pasar secara keseluruhan. Nilai khusushanya dapat diterapkan untuk pembeli dengan kepentingan khusus. Nilai penggabungan

(marriage value) merupakan penambahan nilai hasil penggabungan dua atau lebih hak atas

properti, merepresentasikan contoh khusus dari nilai khusus. Nilai khusus dapat dikaitkandengan elemen-elemen Nilai Bisnis yang Berjalan, dan Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi.

Penilai harus memastikan bahwa kriteria tersebut berbeda dengan Nilai Pasar, denganmenyatakan sejelas-jelasnya Asumsi Khusus yang dibuat. (3.8. SPI 2, SPI 2007)

Nilai Jaminan Pinjaman merupakan nilai properti yang ditentukan oleh penilai denganpenaksiran secara berhati-hati atas marketabilitas properti di masa mendatang dengan

memperhatikan aspek kesinambungan jangka panjang properti, kondisi pasar lokal dan normal,

dan penggunaan saat ini serta alternatif penggunaan properti yang sesuai. Elemen-elemen yangbersifat spekulatif tidak dapat diperhitungkan dalam penilaian Nilai Jaminan Pinjaman. Nilai

Jaminan Pinjaman akan didokumentasikan secara jelas dan transparan. (3.9. SPI 2, SPI 2007)

Tahapan Penilaian Aset


6/19

Pendekatan Penilaian Aset (Data Pasar)

Metode perbandingan data pasar atau sering disebut juga sebagai metode perbandingan hargajual (sales comparation method) atau metode perbandingan data langsung (direct market

comparation method) adalah metode penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan

secara langsung properti yang dinilai dengan data properti yang sejenis yaitu dengan cara Penilaiharus mendapat 3 atau lebih data banding yang telah terjual atau sedang ditawarkan untuk dijual

yang sejenis terhadap properti yang akan dinilai kemudian dibuat penyesuaiannya terhadap

property yang dinilai

Harga Jual Property yang sebanding +/- penyesuaian = Indikasi Nilai dari property

Langkah-langkah yang diperlukan dalam metode ini adalah :

1. Tahap Pengumpulan data.Kumpulan data dicatat dalam buku data.


7/19

Sumber-sumber data dpt dihimpun dari :

-Broker

-Developer-Iklan, surat kabar, majalah, papan pengumuman (langsung tinjau kelokasi)

-Arsip hasil penilaian

-Investor2. Tahap Analisa data

Data yang dipergunakan harus memenuhi syarat-syarat dibawah ini, yaitu :

- Data tersebut diperoleh dari transaksi jual beli tanpa paksaan- Data transaksi Jual beli yang belum lama berlangsung

- Data jual beli tersebut harus punya kesamaan dalam hal peruntukan, bentuk tanah,

lokasi yang sejenis, sifat-sifat fisik & sosial, ukuran/luas, cara jual beli

3. Tahap PenyesuaianPenyesuaian untuk perbedaan yang ada, berdasarkan pada waktu, lokasi dan lainnya.

Metode Penyesuaian

Metode dalam tahap penyesuaian ini terdapat 3 macam metode, yaitu:

Metoda tambah kurang (Pluses and minuses method)Artinya penyesuaian langsung dibandingkan secara keseluruhan kelebihan dan

kekurangan dengan data-data pembanding yang ada.

Data 1 Data 2 Data 3

Harga jual Rp. 100 jt Rp. 108 jt Rp. 98 jt

Nilai indikasi Rp.104 jt Rp. 106 jt Rp. 102 jtPenyesuaian dilakukan dengan cara pembebanan.

Misalnya: Properti yang paling mendekati adalah no.2 diambil 40% no. 1 & 3 = 30%

Jadi Nilai Pasar :

30% x 104 jt = 31.200.000

40% x 106 jt = 42.400.00030% x 102 jt = 30.000.000

104.200.000

Metode jumlah rupiah (Rupiah Amount Method)Data 1 Data 2 Data 3Harga jual Rp. 100 jt Rp. 108 jt Rp. 98 jt

Penyesuaian + 5 j 0 + 8 jt

Lokasi - 1 jt 0 0Ukuran 0 0 - 4 jt

Kondisi perlengkap 0 0 0

Mutu bangunan 0 - 2 jt 0


8/19

Total penyesuaian + Rp. 4 jt -Rp. 2 jt Rp. 4 jt

Nilai indikasi Rp. 104 jt Rp. 106 jt Rp. 102 jt

Dengan cara pembebanan :

Nilai Pasar:30% x Rp. 104 jt = Rp. 31.200.000

40% X Rp. 106 jt = Rp. 42.400.000

30% x Rp. 102 jt = Rp. 30.000.000= Rp.104.200.000

Metode Persentase (Percentage Method)Data 1 Data 2 Data 3

Harga jual Rp. 100 jt Rp. 108 jt Rp. 98 jtPenyesuaian 5% 0% 8%

Lokasi -1% 0% 0%Ukuran 0% 0% -4%

% Kondisi pelengkap 0% 0% 0%Mutu bangunan 0% -4% 0%

Total penyesuaian 4% -4% 4%

Nilai indikasi Rp. 104 jt Rp. 105.840 jt Rp.101.920 jtDengan cara pembebanan :

Nilai Pasar :

30% x Rp. 104 jt = Rp. 31.200.00040% x Rp. 105.840 jt = Rp. 42.336.000

30% x Rp. 101.920 jt = Rp. 30.429.000= Rp. 104.000.000

Teknik Berpasangan (Paired Comparison)Penyesuaian dilakukan berdasarkan satu perbedaan dari pasangan properti pembandingyang dipasang-pasangkan.

Pendekatan Penilaian Aset (Biaya)

Dengan mengunakan Metode Kalkulasi biaya, Nilai properti (Tanah dan Bangunan) diperolehdengan menganggap tanah sebagai tanah kosong, nilai tanah dihitung dengan menggunakan

metode perbandingan data pasar (market data approach). Sedangkan nilai bangunan dihitung

dengan metode kalkulasi Biaya. Nilai pasar bangunan dihitung dengan menghitung biaya


9/19

reproduksi baru (RCN) bangunan pada saat penilaian dikurangi penyusutan.

Rumus Umum :

Nilai Properti = Nilai Tanah + ( Biaya Reproduksi Baru (RCN)-Penyusutan)

Langkah-langkah yang diperlukan: Hitung nilai tanah dengan perbandingan data pasar, dengan menganggap tanh sebagai tanah

kosong dan tersedia untuk dikembangkan sesuai dengan prinsip Highest and Best Use

Hitung biaya realisasi baru dari bangunan & prasarana

Hitung semua penyusutan oleh semua penyebab (fisik, fungsional dan ekonomis)

Kurangi biaya realisasi baru dengan besarnya penyusutan akan diperoleh nilai pasar bangunan Nilai pasar tanah di tambah nilai pasar bangunan sama dengan nilai properti dengan methode

pendekatan biaya

Menghitung Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)

Dalam menghitung biaya pengganti baru terdapat 4 macam metode yang dapat digunakan, yaitu

Metode survey kuantitas (quantity survey method)Dalam menerapkan metode ini, penilai Properti wajib memperoleh data:

(1) biaya langsung, antara lain biaya persiapan lahan, biaya material, dan biaya tenaga

kerja;

(2) biaya tidak langsung, antara lain biaya survey, biaya perizinan, biaya asuransi, biaya

lain-lain (overhead cost), keuntungan, dan pajak; dan(3) harga satuan yang digunakan, meliputi biaya bahan dan biaya upah;

Metode unit terpasang (unit inplace method)Dalam menggunakan Metode Unit Terpasang (Unit In Place Method), Penilai Properti

wajib menghitung estimasi biaya bangunan atau konstruksi berdasarkan harga satuan unit

terpasang

Methode meter persegi (square meter method)Dalam menggunakan Metode Meter Persegi (Square Meter Method), Penilai Properti

wajib:

(1) menghitung estimasi biaya pembangunan dengan memperhatikan harga kontrak atau

biaya pembangunan dari properti pembanding yang sebanding dan sejenis yang baru

selesai dibangun dalam jangka waktu paling lama satu tahun sejak Tanggal Penilaian(Cut Off Date);

(2) melakukan penyesuaian terhadap data properti pembanding yang sebanding dansejenis, dalam hal terdapat perbedaan data secara signifikan antara obyek penilaian dan

properti pembanding yang sebanding dan sejenis yang dapat mempengaruhi Nilai;

(3) melakukan penyesuaian estimasi biaya pembangunan terhadap kecenderunganperubahan biaya pembangunan pada tanggal kontrak atau tanggal konstruksi sampai

dengan Tanggal Penilaian (Cut Off Date); dan


10/19

(4) menghitung estimasi biaya pembangunan yang dapat diambil dari biaya pembangunan

properti pembanding yang sebanding dan sejenis atau biaya pembangunan properti yang

baru selesai dibangun dalam jangka waktu paling lama satu tahun sebelum TanggalPenilaian (Cut Off Date), dalam hal biaya pembangunan pada tanggal kontrak atau

tanggal konstruksi tidak diketahui, sepanjang memenuhi persyaratan sebagai berikut:

-properti pembanding yang sebanding dan sejenis memenuhi prinsip penggunaantertinggi dan terbaik (highest and best use);

-properti pembanding yang sebanding dan sejenis dalam kondisi pasar yang stabil; dan

-nilai lokasi (site value) dari properti pembanding yang sebanding dan sejenis dapatdiketahui.

Metode Index biaya (Index method)Dalam menggunakan Metode Indeks Biaya (Cost Indexing Method), Penilai Properti

wajib mengalikan biaya pembangunan properti pembanding yang sebanding dan sejenisdengan Indeks Biaya tertentu untuk menghasilkan estimasi biaya pembangunan obyek

penilaian.

Menghitung Penyusutan Bangunan/Depresiasi

Penyusutan adalah pengurangan nilai dari biaya pembuatan baru. Dalam melakukan penilaiandengan pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach), diperlukan suatu tahapan yang cukup

penting, yaitu memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi dari bangunan untuk dapat

memperoleh nilai pasar dari bangunan atau nilai pasar dari properti yang dinilai. Depresiasi dari

bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur bangunan saja, tetapi juga keadaan bangunan,walaupun bangunan dalam keadaan 100% baru. Karena dalam penilaian yang kita tentukan

adalah nilai bangunan bukan biaya membangun baru bangunan. Ingat bahwa biaya membangun

bangunan tidak sama dengan nilai bangunan. Bangunan akan mempunyai nilai bila bangunantersebut mempunyai kegunaan bagi manusia.

Dalam menghitung penyusutan terdapat 3 macam metode yang dapat digunakan, yaitu

Terdapat 3 Macam Penyusutan/Depresiasi bangunan, yaitu :

Metode ekstraksi pasarMetode ekstraksi pasar hanya dapat digunakan jika:

(1) harga jual properti pembanding yang berasal dari asosiasi penilai tersedia;

(2)properti pembanding yang digunakan wajib memiliki kriteria sebanding dan sejenis;

dan(3)perhitungan nilai tanah dan/atau Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew)

atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) atas properti pembanding dapat

dilakukan dengan akurat.

Prosedur perhitungan penyusutan dengan menggunakan metode ekstraksi pasar adalah:

(1) memperoleh data transaksi atau penawaran properti pembanding dari asosiasi penilai;

(2) melakukan penyesuaian data transaksi atau penawaran properti pembanding;


11/19

(3) menghitung nilai properti pembanding yang telah disusutkan (depreciated cost of

improvements) untuk properti yang terdiri atas tanah dan bangunan serta prasarana lain

dilakukan dengan cara mengurangkan data transaksi atau penawaran propertipembanding dengan nilai tanah properti pembanding;

(4) menghitung Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti

Baru (Replacement Cost New) properti pembanding;(5) menghitung penyusutan dengan cara mengurangkan Biaya Reproduksi Baru

(Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) properti

pembanding dengan nilai properti pembanding yang telah disusutkan; dan

(6) mengkonversikan penyusutan dalam bentuk persentase dengan cara membagi

penyusutan dengan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya

Pengganti Baru (Replacement Cost New) properti pembanding.

Metode Umur EkonomisDalam menghitung penyusutan dengan menggunakan metode

umur ekonomis, Penilai Properti wajib terlebih dahulu

memperoleh data sebagai berikut:(1) umur aktual properti dengan cara menghitung jumlah tahun sejak properti selesai

didirikan atau dibuat sampai dengan tanggal penilaian;

(2) umur efektif dengan cara melakukan penyesuaian terhadap umur aktual berdasarkan

kondisi dan kegunaan properti, atau sisa umur ekonomis properti dengan cara melakukan

estimasi terhadap sisa umur yang masih tersisa sebelum properti tidak dapat digunakanatau dioperasikan secara ekonomis;

(3) umur ekonomis (economic life) atau umur manfaat (useful life) dengan cara

menghitung jumlah tahun sejak properti didirikan atau dibuat sampai dengan estimasi

waktu properti tidak dapat digunakan atau dioperasikan secara ekonomis;

Prosedur perhitungan penyusutan dengan menggunakan metode umur ekonomis adalah:

(1) menentukan umur ekonomis dan umur efektif obyek penilaian; dan

(2) menentukan penyusutan dalam bentuk persentase dengan cara membagi umur efektifdengan umur ekonomis obyek penilaian.

Metode BreakdownDalam metode breakdown, penyusutan dikelompokkan kedalamtiga bagian utama yaitu:

1. Kerusakan fisik (physcal deterioration)contohnya rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada strukturnya

Prosedur perhitungan penyusutan berdasarkan kemunduran fisik (physicaldeterioration), antara lain:

(a) kemunduran fisik (physical deterioration) yang tidak dapat diperbaiki

(incurable) didasarkan pada faktor umur, dihitung dengan cara membagi umurefektif dengan umur ekonomis; atau

(b) kemunduran fisik (physical deterioration) yang dapat diperbaiki (curable)

didasarkan pada faktor kondisi terlihat, dihitung dengan cara memperkirakan


12/19

besaran biaya perbaikan yang diperlukan.

Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan yang diakibatkan kerusakanfisik

Penyusutan fisik = (umur efektif / umur manfaat) X 100%

2. Keusangan Fungsional (functional obsolescence)contohnya, perencanaan yang kurang baik, ketidakseimbangan yang berhubungandengan ukuran, model, bentuk, umur dan lainnya

Perhitungan penyusutan akibat keusangan fungsional (functional obsolescence)

dilakukan dengan cara menghitung estimasi besarnya biaya yang diperlukanuntuk membuat obyek penilaian berfungsi dengan optimal, atau memperkirakan

inefisiensi operasional.

Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan yang diakibatkan kemunduran

fungsionalKemunduran fungsional = % kemunduran fungsional X (100% - %penyusutan

fisik)

3. Keusangan Ekonomis (economic obsolescence)contohnya perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah dan peraturan lain yg

membatasi peruntukan dan lain-lain.

Perhitungan penyusutan akibat keusangan ekonomis (economic obsolescence)dilakukan dengan memperhatikan hal-

hal, antara lain:

(a) dalam hal obyek penilaian dapat diperjualbelikan, maka dihitung dari besarnyanilai perbandingan harga penjualan pada saat sebelum terjadinya keusanganekonomis (economic obsolescence) dengan pada saat sesudah terjadinya

keusangan ekonomis (economic obsolescence);

(b) dalam hal obyek penilaian merupakan properti komersial, maka dihitung daribesarnya penurunan pendapatan obyek penilaian dengan memperhatikan

penyebab penurunan pendapatan tersebut; dan

(c) dalam hal obyek penilaian merupakan properti industri, maka dihitung daribesarnya penurunan produksi obyek penilaian dengan memperhatikan penyebab

penurunan produksi tersebut.

Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan yang diakibatkan keusangan

ekonomisKeusangan ekonomis = % keusangan ekonomis X (100% - %penyusutan fisik)

Pendekatan Penilaian Aset (Pendapatan)

Pendekatan Pendapatan (Income Approach) berdasarkan pada pola pikir hubungan antara

pendapatan dari properti dan nilai dari properti itu sendiri.


13/19

Nilai dari properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk menghasilkan keuntungan.

Metode ini dikenal juga sebagai metode kapitalisasi karena pendapatan bersih yang dihasilkan

oleh suatu properti dikapitalisasi menjadi nilai kini melalui perhitungan matematis yang disebutdengan kapitalisasi

Formula yang mendasari metode ini adalah

V = I/R Dimana, V= Nilai, I = Pendapatan, R= tingkat bunga

Dalam Pendekatan Pendapatan terdapat 4 metode:

1) Metode Diskonto Arus Kas(Discounted Cash Flow Method/Metode DCF);

2) Metode Kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization Method);3) Metode Penyisaan (Residual Technique Method); dan

4) Gross Income Multiplier (GIM).

Metode Diskonto Arus KasDCF atau dikenal juga dengan metode Arus Kas yang didiskonto. Dimana aruskas dapat lebih memberikan gambaran pendapatan suatu properti baik sekarang

maupun yang akan datang, dengan memperhatikan data-data masa lampau.Metode DCF sangat sesuai untuk property yang menghasilkan pendapatan dengan

kondisi perekonomian yang tidak stabil. Proyeksi arus kas sangat penting dalam

penilaian untuk property yang menghasilkan pendapatan, oleh karena itudiperlukan :

- Prinsip antisipasi (principle of anticipation)

- Penyesuaian seluruh data pasar

- Analisa data pasar secara cermat

- Data pasar harus akurat- Jangka waktu proyeksi yang dapat dianggap memenuhi prediksi arus kas

(umumnya 5 10 tahun)

Tahapan pekerjaan yang dilakukan pada metode ini adalah:

a) melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyek penilaian danproperti pembanding;

b) mengestimasi pendapatan kotor potensial (potential gross income) dengan

memperhatikan, paling kurang:1. keandalan asumsi yang digunakan;

2. data historis yang digunakan; dan

3. biaya sewa dan luas area bangunan.c) melakukan penjumlahan antara pendapatan lain-lain dan pendapatan kotorpotensial setelah dikurangi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan

pendapatan (vacancy and collection loss) untuk memperoleh perkiraan

pendapatan kotor efektif (effective gross income);

d) menentukan biaya-biaya operasi (operating expenses), dengan memperhatikan,paling kurang:

1. keandalan asumsi yang digunakan;


14/19

2. data historis yang digunakan; dan

3. biaya perawatan bangunan.

e) mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasional untukmendapatkan pendapatan bersih operasi sebelum bunga dan pajak;

f) menentukan Tingkat Diskonto;

g) menentukan prosedur pendiskontoan;h) mendiskontokan pendapatan bersih operasi (net operating income) untuk

mengestimasi indikasi Nilai obyek penilaian; dan

i) dalam hal terdapat terminal value sebagai salah satu unsur pembentuk indikasiNilai, maka Penilai Properti dapat menggunakan tingkat kapitalisasi terminal

(terminal capitalization rate)dalam perhitungan terminal value dengan

mempertimbangkan.Tingkat Kapitalisasi pada periode awal(Initial Capitalization

Rate) yang merupakan tolok ukur untuk memastikan besaran tingkat kapitalisasiterminal (terminal capitalization rate).

Metode Kapitalisasi LangsungPada metode ini Nilai obyek penilaian didapatkan dengan membagi proyeksipendapatan tahunan yang mencerminkan dan mewakili pendapatan tahunan

dimasa yang akan datang dengan Tingkat Kapitalisasi tertentu.

Langkah-langkah yang wajib dilakukan dalam penggunaan metode kapitalisasi

langsung (direct capitalization method), paling kurang:

a) melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyek penilaian danproperti pembanding;

b) mengestimasi pendapatan kotor potensial obyek penilaian;

c) mengestimasi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy

and collection loss) dari obyek penilaian;

d) melakukan pengurangan antara total pendapatan kotor potensial dengan tingkatkekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection loss)

untuk memperoleh pendapatan kotor efektif (effective gross income);e) mengestimasi total biaya operasional yang terdiri dari biaya tetap, biaya

variabel dan cadangan;

f) melakukan pengurangan antara pendapatan kotor efektif (effective grossincome) dengan total biaya operasional untuk memperoleh pendapatan bersih

operasi;

g) menetapkan tingkat kapitalisasi; danh) mengkapitalisasikan pendapatan bersih operasi untuk mengestimasi indikasi

Nilai obyek penilaian;

Metode PenyisaanPada metode ini, nilai obyek penilaian didapatkan dengan mengkapitalisasi

komponen pendapatan yang merupakan bagian dari komponen properti, antara

lain tanah dan bangunan serta mesin dan peralatan. Melakukan penguranganantara pendapatan bersih operasi properti secara keseluruhan dengan pendapatan

tahunan (annual income) dari komponen-komponen properti lainnya yang bukan

obyek penilaian untuk memperoleh komponen pendapatan obyek penilaian.


15/19

Teknik yang digunakan dalam metode penyisaan (residual technique method),

adalah sebagai berikut:

a) Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique);

b) Teknik Penyisaan Bangunan (Building Residual Technique); dan/atau

c) Teknik Penyisaan Mesin dan Peralatan Bangunan (Building EquipmentResidual Technique).

Dalam penerapan Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique), makaberlaku ketentuan sebagai berikut:

a) penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat

Kapitalisasi;

b) penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh tanahdengan cara mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan properti secara

keseluruhan dengan proyeksi pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh properti

selain tanah (bangunan, prasarana, mesin serta peralatan lain);

c) properti selain tanah sebagaimana dimaksud dalam poin b) dapat berupaproperti yang telah ada ataupun berupa proyeksi apabila dibangun/dikembangkan

dalam hal memenuhi prinsip penggunaan terbaik dan tertinggi dari tanah;

d) penentuan Tingkat Kapitalisasi khusus untuk tanah; dan

e) mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari tanah sebagaimana

dimaksud dalam poin b) dengan Tingkat Kapitalisasi tanah untuk mendapatkan

indikasi nilai tanah;

Dalam penerapan Penilai Properti menggunakan Teknik Penyisaan Bangunan

(Building Residual Technique), maka berlaku ketentuan sebagai berikut:a) penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat

Kapitalisasi;b)penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh bangunan

dengan cara mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan properti secara

keseluruhan dengan proyeksi pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh propertiselain bangunan (tanah, mesin serta peralatan lain);

c) penentuan Tingkat Kapitalisasi khusus untuk bangunan; dan

d) mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari bangunan sebagaimanadimaksud dalam poin b) dengan Tingkat Kapitalisasi bangunan untuk

mendapatkan indikasi nilai bangunan;

Dalam penerapan Teknik Penyisaan Mesin dan Peralatan Bangunan (Building

Equipment Residual Technique), maka berlaku ketentuan sebagai berikut:a) penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat

Kapitalisasi;

b) penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh mesin

dan peralatan bangunan dengan cara mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan

properti secara keseluruhan dengan proyeksi pendapatan tahunan yang dihasilkanoleh properti selain mesin dan peralatan bangunan (tanah, bangunan dan

prasarana);


16/19

c) penentuan Tingkat Kapitalisasikhusus untuk mesin dan peralatan bangunan;

dan

d) mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari mesin dan peralatanbangunan sebagaimana dimaksud dalam poin b) dengan Tingkat Kapitalisasi

mesin dan peralatan bangunan untuk mendapatkan indikasi nilai mesin dan

peralatan bangunan.

Metode Gross Income MultiplierPada metode ini, nilai obyek penilaian didapatkan dengan mengkonversikan

Pendapatan kotor tahunan (potential gross income) yang mencerminkan dan

mewakili pendapatan tahunan dimasa yang akan datang dengan konstanta

tertentu.

Langkah-langkah yang dilakukan dalam penggunaan gross income multiplier

method, paling kurang:

a) mengestimasi nilai jual dari properti yang sebanding dan sejenis dengan obyek

penilaian;b) mengestimasi pendapatan kotor potensial dari properti yang sebanding dan

sejenis dengan obyek penilaian;

c) membagi nilai jual properti sebanding dengan pendapatan kotor potensial

properti sebanding dan sejenis untuk memperoleh gross income multiplier;

d) mengestimasi pendapatan kotor potensial obyek penilaian; dan

e) mengalikan gross income multiplier dengan pendapatan kotor potensial obyek

penilaian untuk memperoleh indikasi Nilai obyek penilaian.

Last Updated on Friday, 12 August 2011 16:03

Information Highlight


17/19

Penilaian Aset Tak berwujud


18/19

Pengertian Berdasarkan SPI 2007, aset tak berwujud adalah aset yang mewujudkan dirinya

melalui properti-properti ekonomis dimana aset ini tidak mempunyai substansi fisik. Jenis-Jenis

Aset Tak Berwujud Aset tak berw...Read more

Copyright 2010 KJPP Tri, Santi & Rekan
http://www.kjpptrisanti.com/index.php?option=com_content&view=article&id=59:penilaian-aset-tak-berwujud&catid=31:umum-jasa-dan-pelayanan&Itemid=63http://www.kjpptrisanti.com/index.php?option=com_content&view=article&id=59:penilaian-aset-tak-berwujud&catid=31:umum-jasa-dan-pelayanan&Itemid=63http://www.kjpptrisanti.com/index.php?option=com_content&view=article&id=59:penilaian-aset-tak-berwujud&catid=31:umum-jasa-dan-pelayanan&Itemid=63http://www.kjpptrisanti.com/index.php?option=com_content&view=article&id=59:penilaian-aset-tak-berwujud&catid=31:umum-jasa-dan-pelayanan&Itemid=63


19/19

1908 penilaian aset ( febr)

Documents