universitas indonesialib.ui.ac.id/file?file=digital/20334064-t32531-elza huzaifah nirmaliana.pdf ·...

Universitas Indonesia

UNIVERSITAS INDONESIA

PERANAN NOTARIS DALAM MEMBERIKAN

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN

KREDIT PEMILIKAN RUMAH MELALUI PERJANJIAN

BAKU BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 8

TAHUN 1999 TENTANG PERLINDUNGAN KONSUMEN

TESIS

ELZA HUZAIFAH NIRMALIANA NPM 1006828110

FAKULTAS HUKUM

PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN

SALEMBA

JANUARI 2013

Peranan notaris.., Elza Huzaifah Nirmaliana, FH UI, 2012


UNIVERSITAS INDONESIA

PERANAN NOTARIS DALAM MEMBERIKAN

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN

KREDIT PEMILIKAN RUMAH MELALUI PERJANJIAN

BAKU BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 8

TAHUN 1999 TENTANG PERLINDUNGAN KONSUMEN

TESIS

Diajukan sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar

Magister Kenotariatan

ELZA HUZAIFAH NIRMALIANA

NPM 1006828110

FAKULTAS HUKUM

PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN

SALEMBA

JANUARI 2013



HALAMAN PENGESAHAN

Tesis ini diajukan oleh :

Nama : Elza Huzaifah Nirmaliana

NPM : 1006828110

Program Studi : Magister Kenotariatan

Judul Tesis : Peranan Notaris Dalam Memberikan Perlindungan

Hukum Terhadap Konsumen Kredit Pemilikan

Rumah Melalui Perjanjian Baku Berdasarkan

Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang

Perlindungan Konsumen.

Telah berhasil dipertahankan di hadapan Dewan Penguji dan diterima sebagai

bahan persyaratan yang diperlukan untuk memperoleh gelar Magister

Kenotariatan pada Program Studi Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum,

Universitas Indonesia.

DEWAN PENGUJI

Pembimbing : Henny Marlyna, S.H., M.H.,M.L.I.

Penguji : Wenny Setiawati, S.H., M.H.

Penguji : Akhmad Budi Cahyono, S.H., M.H.

Ditetapkan di : Depok, Jawa Barat

Tanggal : 21 Januari 2013



HALAMAN PERNYATAAN ORISINALITAS

Tesis ini adalah hasil karya saya sendiri,

dan semua sumber baik yang dikutip maupun dirujuk

telah saya nyatakan dengan benar.


NPM : 1006828110

Tanda Tangan :

Tanggal : 21 Januari 2013



KATA PENGANTAR

Assalamu’alaikum Wr. Wb

Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT yang telah

memberikan rahmat dan karunia-Nya. Sholawat dan salam juga disampaikan

kepada junjungan kita Nabi Besar Muhammad SAW, yang memberikan suri

tauladan bagi umat manusia di muka bumi ini serta telah mengantarkan umatnya

dari zaman jahiliyah ke alam yang penuh berkah, semoga mendapatkan tempat

yang dijanjikanNya. Amien.

Penyelesaian tesis ini dengan judul : “Peranan Notaris Dalam

Memberikan Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen Kredit Pemilikan

Rumah Melalui Perjanjian Baku Berdasarkan Undang-Undang Nomor 8

Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen”, ini semula terasa berat, namun

dengan hati yang bulat serta semangat yang tiada putus-putusnya akhirnya tesis

ini Alhamdulillah terselesaikan juga.

Tujuan penulisan tesis ini adalah untuk memenuhi sebagian syarat-syarat

untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas

Indonesia. Dalam penyusunan tesis ini penulis telah mengerahkan kemampuan

yang maksimal, akan tetapi penulis menyadari bahwa apa yang telah dicapai tidak

sesempurna yang diharapkan. Penulis mengharapkan kritik dan saran yang

bersifat membangun demi melengkapi kesempurnaan tesis ini.

Pada kesempatan ini penulis ingin menyampaikan rasa terima kasih yang

sebesar-besarnya dan penghargaan yang setinggi-tingginya kepada semua pihak

yang telah membantu dan penyelesaian skripsi ini, terutama kepada yang

terhormat :

1. Bapak Dr. Drs. Widodo Suryandono., S.H., M.H., selaku Ketua Program

Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Indonesia.



2. Ibu Henny Marlyna, S.H., M.H.,M.L.I., selaku Dosen Pembimbing tesis, yang

telah banyak memberi bimbingan, arahan serta motivasi penulis yang berguna

sehingga tesis ini dapat terselesaikan.

3. Seluruh Bapak dan Ibu Dosen Magister Kenotariatan Fakultas Hukum

Universitas Indonesia yang telah memberi bimbingan, arahan dan didikan bagi

penulis selama masa perkuliahan.

4. Seluruh Staf Tata Usaha Fakultas Hukum Universitas Indonesia yang telah

memberikan kemudahan di bidang administrasi selama penulis mengikuti

pendidikan.

5. Bapak Winanto Wiryomartani, SH., M.Hum, Ibu Arikanti Natakusuma, SH,

Ibu Drs. Ayu Tiara Siregar, SH, Ibu Dwi Puspita Sari, SH., M.Kn, dan Ibu

Dewi Tenty Septy Artiany, SH, M.Kn, selaku Notaris/PPAT, yang telah

memberikan izin,waktu dan kesempatan kepada penulis untuk memperoleh

informasi dan mengambil data yang diperlukan untuk menyelesaikan tesis ini.

6. Terima kasih dari lubuk hati yang paling dalam penulis sampaikan kepada

yang tercinta Papa H. Nofrizal, S.H dan Mama Hj. Darnelly, S.H yang selalu

memberikan motivasi, semangat, dukungan dan tiada henti-hentinya

mendoakan penulis untuk penyelesaian tesis ini. Untuk adinda tersayang M.

Iqbal Febrizal dan M. Arief Dafrizal yang selalu memberikan semangat dan

doanya untuk penulis. Untuk Hanif Ananda Pratama, Haneshia Laili

Ramadhani dan Bunda terima kasih untuk doa dan semangatnya. Semua

keluarga yang telah banyak membantu dan telah senantiasa berdoa sehingga

penulis dapat menyelesaikan pendidikan. Gelar ini penulis persembahkan

untuk mereka yang penulis sayangi dan cintai.

7. Arias Ichsan Rindes, S.Sn yang telah memberikan semangat, dukungan ,doa

serta sedia mendengarkan keluh kesah penulis, selama penulis menyelesaikan

tesis ini.

8. Sahabat-sahabat tersayang Vita Puspita, S.T, Weny Napitupulu, Yulviana

Gitria Putri, S.Ikom, Yoan Adelinadinanti, S.Pd, Ana Atthahira, Triamy

Rostarum, S.H, Aulia Beatrice, S.E, Miranty Kuswandari, S.Pt, Altamevia

Fina, S.H, Siti Rawdiah Sari, S.H dan Risa Celviani, S.H yang selalu



memberikan semangat, dorongan, doa serta setia mendengarkan keluh kesah

penulis terkait dengan penyelesaian tesis ini, sehingga tesis ini terselesaikan.

9. Sahabat-sahabat di Magister Kenotariatan, Dewi Susanti, S.H, Delny

Teoberto, S.H dan suami, Novi Herawati S.H dan suami, Sari Jacob, S.H,

Nani Norseva, S.H, Meidicianawati, S.H dan suami, Astried Triana, S.H dan

suami, Chikita Goenawan, S.H, Tika Amelia, S.H dan Nalia Safitri, S.H

terima kasih untuk semua bantuan, support, doa dan selalu ada dikala susah

dan senang. Akhirnya tesis kita masing-masing terselesaikan dengan hasil

yang memuaskan dan kita wisuda bareng.

10. Dan semua teman-teman Magister Kenotariatan Angkatan 2010 Universitas

Indonesia serta semua pihak yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang

telah banyak membantu dalam melakukan penelitian ini mulai sejak awal

sampai selesainya tesis ini.

Atas segala bimbingan dan bantuan yang telah diberikan, penulis mendoakan

semoga Allah SWT Yang Maha Pengasih dan Maha Penyayang senantiasa

melimpahkan rahmat-Nya dan membalas semua kebaikan yang telah diberikan

kepada penulis. Dan akhirnya penulis berharap semoga tesis ini dapat bermanfaat

bagi semua pihak.

Wassalamu’alaikum Wr. Wb

Jambi, 21 Januari 2013

Penulis,

Elza Huzaifah Nirmaliana, S.H



HALAMAN PERNYATAAN PESETUJUAN PUBLIKASI TUGAS AKHIR

UNTUK KEPENTINGAN AKADEMIS

Sebagai civitas akademik Universitas Indonesia, saya yang bertanda tangan

dibawah ini :


NPM : 1006828110


Fakultas : Hukum

Jenis Karya : Tesis

Demi pengembangan ilmu pengetahuan, menyetujui untuk memberikan kepada

Universitas Indonesia Hak Bebas Royalti Non-Eksklusif (Non-Exclusive

Royalty Free Right) atas karya ilmiah saya yang berjudul :

Peranan Notaris Dalam Memberikan Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen

Kredit Pemilikan Rumah Melalui Perjanjian Baku Berdasarkan Undang-Undang

Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen.

beserta perangkat yang ada (jika diperlukan). Dengan Hak Bebas Royalti Non-

Ekslusif ini, Universitas Indonesia berhak menyimpan,

mengalihmediakan/formatkan, mengolah dalam bentuk pangkalan data

(database), merawat, dan mempublikasikan tugas akhir saya, selama tetap

mencantumkan nama saya sebagai penulis/pencipta dan sebagai pemilik Hak

Cipta.

Demikianlah pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya.

Dibuat di : Depok, Jawa Barat

Pada Tanggal : 21 Januari 2013

Yang Menyatakan

Elza Huzaifah Nirmaliana



ABSTRAK



Judul : Peranan Notaris Dalam Memberikan Perlindungan Hukum

Terhadap Konsumen Kredit Pemilikan Rumah Melalui

Perjanjian Baku Berdasarkan Undang-Undang Nomor 8

Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen

Dalam suatu perjanjian terdapat salah satu asas, yaitu asas kebebasan berkontrak, dimana diharapkan dalam pembuatan perjanjian posisi tawar menawar para pihak adalah relatif seimbang. Sedangkan dalam perjanjian baku, posisi tawar menawar para pihak tidak seimbang, konsumen hanya dihadapkan pada satu pilihan. Notaris sebagai pejabat umum yang berwenang membuat akta otekntik, dalam hal ini membuat perjanjian Kredit Pemilikan Rumah, dituntut untuk dapat memberikan perlindungan hukum terhadap konsumen yang menggunakan jasanya. Notaris dalam menjalankan jabatannya harus sesuai dengan peraturan Undang-Undang Jabatan Notaris, yakni menjalankan kewajibannya sebagaimana yang telah diterangkan dalam Undang-Undang. Notaris dituntut untuk mampu memberikan penyuluhan hukum dan dapat menjaga kepentingan para pihak, agar hak konsumen terlindungi.

Kata Kunci :

Peranan Notaris, Kredit Pemilikan Rumah



ABSTRACK

Name : Elza Huzaifah Nirmaliana

Study Program : Magister of Notary

Title : The Role of a Public Notary in Providing Legal

Protection for Home Loan Customers Through Standart

Agreement Based on Law No 8 of 1999 on the Consumer

Protection Act.

In an agreement, there is one principle, that is freedom of contracts, in which both parties position are balanced. But in standart agreement, the bargaining positions of both parties are not balanced.. While the standard contract, the parties' bargaining positions are not balanced, the consumer faced with a choice. Consumers can not bargain or amend the contract's content , consumer only has option to receive or not to approve it at all.. Notary as a public official authorized to make deed, in this case made a pact home loans, one is required to protect consumers who use her service.. Notaries in running position must conform to the rules Notary Law, its obligations as explained in the Act. Notaries are required to be able to provide information on the law and safeguard the interests of the parties, that the rights of consumers are protected.

Keyword :

The Role Of a Public Notary, Home Loan



DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL................................................................................. i HALAMAN PERNYATAAN ORISINALITAS.................................... ii LEMBAR PENGESAHAN....................................................................... iii KATA PENGANTAR .............................................................................. iv LEMBAR PERSETUJUAN PUBLIKASI KARYA ILMIAH............. vii ABSTRAK................................................................................................ viii ABSTRACT............................................................................................... ix DAFTAR ISI.............................................................................................. x 1. PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang........................................................................... 1 1.2. Pokok Masalah..................................................................................... 12 1.3. Metode Penelitian ............................................................................... 13 1.4. Sistematika Penulisan........................................................................... 14 2. PERANAN NOTARIS DALAM MEMBERIKAN

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN KREDIT PEMILIKAN RUMAH MELALUI PERJANJIAN BAKU BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 8 TAHUN 1999 TENTANG PERLINDUNGAN KONSUMEN

2.1. Tinjauan Umum Perjanjian.................................................................. 16 2.1.1. Pengertian Perjanjian................................................................... 16 2.1.2. Perjanjian Baku Pada Umumnya................................................ 22 2.1.3. Pengertian Perjanjian Baku......................................................... 23

2.1.4. Perjanjian Baku dalam perspektif Undang-Undang Perlindungan Konsumen............................................................ 33 2.1.5. Perjanjian Kredit........................................................................ 41 2.1.6. Perjanjian KPR.......................................................................... 46 2.1.7. Peranan Notaris Dalam Menjalankan Profesi............................ 52 2.2. Temuan Penelitian..................................................................... 57

2.2.1. Prosedur Pengikatan Perjanjian KPR.................................... 57 2.2.2 Bargaining Position yang tidak seimbang antara Bank dan

Debitur KPR...................................................................... 59 2.2.3. Perlindungan Hukum bagi Konsumen KPR dalam Perjanjian Baku................................................................................. 62 2.2.4. Peran Notaris dalam prosedur pengikatan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah.............................................................. 67

2.3. Analisis Hukum........................................................................ 72 2.3.1. Perlindungan hak-hak konsumen oleh Notaris dalam

pembuatan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR)....... 72 2.3.2. Konteks Peraturan Undang-Undang Jabatan Notaris Terhadap Peranan Notaris................................................. 76



3. PENUTUP 3.1. Kesimpulan............................................................................. 79 3.2. Saran...................................................................................... 80 DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN



BAB 1

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik

sejauh mana pembuatan akta otentik tersebut tidak dikhususkan bagi pejabat

umum lainnya. Pembuatan akta otentik harus dilakukan oleh peraturan perundang-

undangan dalam rangka menciptakan kepastian, ketertiban dan perlindungan

hukum. Selain itu akta otentik yang dibuat oleh atau di hadapan notaris, bukan

saja karena diharuskan oleh peraturan perundang-undangan, tetapi juga karena

dikehendaki oleh pihak-pihak yang berkepentingan untuk memastikan hak dan

kewajiban para pihak demi kepastian, ketertiban dan perlindungan hukum bagi

pihak yang berkepentingan sekaligus bagi masyarakat secara keseluruhan.

Notaris membuat akta otentik yang merupakan alat pembuktian terkuat

dan terpenuh yang mempunyai peranan penting dalam setiap hubungan hukum

dalam setiap kehidupan masyarakat. Dalam berbagai hubungan bisnis, perbankan,

kegiatan sosial dan lain-lain. Kebutuhan akan pembuktian tertulis berupa akta

otentik makin meningkat sejalan dengan berkembangnya tuntutan akan kepastian

hukum dalam berbagai kegiatan ekonomi dan sosial, baik pada tingkat Nasional

maupun Internasional. Dengan adanya akta otentik, memberikan kepastian hukum

bagi pemegangnya dan menghindari terjadinya sengketa di kemudian hari, dan

walaupun sengketa tidak dapat dihindari, akta otentik tersebut merupakan alat

bukti tertulis terkuat dan terpenuh dalam proses penyelesaian sengketa.

Seiring dengan perkembangan era globalisasi dewasa ini, kebutuhan

masyarakat akan notaris dan akta-akta yang dibuatnya mengalami perkembangan

yang semakin meluas. Masyarakat sekarang lebih mempunyai kesadaran hukum

dalam melakukan hubungan-hubungan hukumnya, baik itu hubungan hukum

dalam bidang bisnis, perbankan, bahkan kegiatan-kegiatan sosial telah

menggunakan jasa notaris untuk membuat akta otentik yang mengikat para pihak

dalam kegiatannya.



Perkembangan ini juga berpengaruh besar terutama dalam bidang

perbankan. Notaris merupakan salah satu unsur yang penting dalam setiap

operasional transaksi perbankan, terutama dalam pembuatan akta-akta jaminan

kredit/pembiayaan, surat pengakuan hutang, grosse akta, legalisasi dan

waarmerking dan tugas-tugas lain dari notaris yang telah diatur oleh peraturan

perundang-undangan.

Keberadaan notaris sebagai pekerja jasa diberi kewenangan oleh negara

untuk membuat akta otentik dan selanjutnya mewakili negara pemerintah dalam

kompetensi hubungan hukum privat yang terjadi di tengah-tengah masyarakat.

Keberadaan notaris dalam hal ini benar-benar begitu berperan karena notaris

dalam kapasitasnya yang dipercaya untuk membuat akta otentik, dengan

sendirinya juga dipandang sebagai pejabat umum yang selalu berusaha mencegah

terjadinya konflik.

Profesi notaris merupakan instansi yang membuat akta-akta yang

menimbulkan alat-alat pembuktian tertulis dan mempunyai sifat yang otentik.

Dalam hal ini notaris harus aktif dalam pekerjaannya, dan bersedia melayani

masyarakat dimanapun juga, notaris tidak hanya melayani masyarakat perkotaan

tapi juga harus melayani masyarakat pedesaan sekalipun harus mengeluarkan

tenaga dan materi yang tidak sedikit untuk melayani masyarakat yang

membutuhkan jasa notaris. “Alat pembuktian itu dapat membuktikan dengan sah

dan kuat tentang suatu peristiwa hukum sehingga menimbulkan lebih banyak

kepastian hukum (Rechtszerkerheid)”.8

Notaris sebagai ahli dalam bidang hukum dapat memberi bantuannya, baik

dengan nasehat-nasehat yang diberikan olehnya kepada mereka yang

membutuhkan, maupun dengan penyusunan akta-akta yang sedemikian rupa,

sehingga dapat dicapai apa yang dibutuhkan oleh pihak-pihak yang membutuhkan

jasa notaris. Dalam penyusunan akta itulah terletak keterampilan dan seni dari

seorang notaris dalam menerapkan hukum, sehingga dapat memenuhi maksud dan

keinginan dari pihak-pihak yang membuat perjanjian, tanpa meninggalkan hukum

8 R. Soegondo Notodisoerjo, Hukum Notariat di Indonesia, (Jakarta : PT. Raja Grafindo

Persada, 1993), hal. 7.



yang berlaku bahkan dengan demikian dapat menimbulkan kasus-kasus baru dan

mencari penyelesaian-penyelesaian dimana hukum atau undang-undang tidak

mengatur secara jelas mengenai suatu kasus, sehingga dengan demikian notaris

ikut serta menemukan hukum baru dengan memperhatikan segala hal yang

menyangkut segala hal, antara lain hal-hal yang menyangkut tata hidup

masyarakat.

Hal demikian sebagaimana diuraikan dalam Pasal 1 Peraturan Jabatan

Notaris yang memberikan ketentuan tentang definisi notaris serta apa yang

menjadi tugas notaris, yakni :

“Notaris adalah pejabat umum yang satu-satunya berwenang untuk

membuat akta-akta tentang segala tindakan, perjanjian dan keputusan-

keputusan yang oleh perundang-undangan umum diwajibkan, atau para

yang bersangkutan supaya dinyatakan dalam suatu surat otentik,

menetapkan tanggalnya, menyimpan aktanya dan memberikan grosse

akta (salinan sah), salinan akta dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang

pembuatan akta-akta itu tidak juga diwajibkan kepada pejabat atau

khusus menjadi kewajibannya”.

Peranan notaris senantiasa diperlukan masyarakat, salah satunya pada saat

masyarakat ingin memiliki rumah dengan cara Kredit Pemilikan Rumah

(selanjutnya di singkat KPR) dengan Bank. Rumah merupakan parameter dalam

mengukur kesejahteraan suatu masyarakat sebagai kebutuhan pokok. Maksudnya

adalah bahwa untuk melihat tingkat kesejahteraan seseorang baik dari kemampuan

ekonomi, tingkat pendidikan dan status sosial seseorang, masyarakat cenderung

menilai dari keberadaan rumah sebagai tempat tinggalnya.

Rumah juga merupakan salah satu kebutuhan primer manusia, setelah

kebutuhan terhadap pangan dan sandang. Kebutuhan yang bersifat primer adalah

kebutuhan yang harus terpenuhi untuk kelangsungan hidup. Namun untuk

memenuhi atau memperoleh kebutuhan rumah, tidak semudah dan sesederhana

pemenuhan kebutuhan terhadap pangan dan sandang. Karena rumah terdiri dari

tanah dan bangunan. Tanah dari hari ke hari selalu menunjukkan nilai ekonomis

yang semakin tinggi, semakin mahal, sebagai akibat laju pertumbuhan penduduk

yang tinggi. Begitu juga harga bahan-bahan bangunan terus meninggi seiring laju



inflasi. Dengan demikian untuk memenuhi kebutuhan utama yang bernama

rumah sebagai tempat tinggal diperlukan biaya yang tidak sedikit.

Keinginan untuk memenuhi kebutuhan perumahan ini, terbentur akan

situasi ekonomi yang berubah-ubah. Dimana tingkat kenaikan harga barang,

khususnya rumah semakin tidak terjangkau oleh kemampuan daya beli

masyarakat yang membutuhkannya. Oleh karena itu bisa dikatakan bahwa

permintaan lebih besar daripada penawaran sedangkan faktor daya beli yang

idealnya ikut meningkat secara signifikan tidak terpenuhi.

Khusus di kota-kota besar utama dimana jumlah penduduknya sudah

sangat padat, kebutuhan perumahan akan menyangkut segi kuantitas dan kualitas

dalam proses pemenuhannya. Segi kuantitas bisa dipenuhi dengan cara

membangun sebanyak-banyaknya perumahan dan dari segi kualitas dipenuhi

dengan jalan membangun perumahan yang layak untuk semua strata masyarakat.

Pemenuhan kebutuhan perumahan tersebut memperoleh hambatan pada

terbatasnya lahan sebagai tempat membangun perumahan. Hal tersebut dipenuhi

dengan cara membangun secara horizontal maupun vertikal bangunan perumahan.

Secara horizontal yaitu dengan memberikan kesempatan kepada pengembang

(developer) untuk membuka daerah pemekaran dan secara vertikal dilakukan

dengan membangun bertingkat untuk perumahan misalnya hunian bersama atau

yang biasa disebut rumah susun.

Daya beli masyarakat yang rendah diatasi dengan upaya dari pemerintah

dengan menyediakan dana-dana dalam bentuk program pembiayaan perumahan.

Biasanya pembiayaan perumahan tersebut pelunasannya secara angsuran dan

diarahkan untuk strata masyarakat menengah kebawah. Upaya dari pemerintah

tersebut tidak lepas dari tanggung jawab pemerintah untuk memenuhi kebutuhan

masyarakat akan perumahan, dimana hal tersebut telah dimasukan dalam dasar

konstitusi negara Indonesia, khususnya pada Pasal 28 I ayat (4) perubahan kedua

Undang-Undang Dasar 1945, yang selengkapnya berbunyi:

“(4) Perlindungan, pemajuan, penegakan, dan pemenuhan hak asasi

manusia adalah tanggung jawab negara, terutama pemerintah.”

Oleh developer yang melihat masih tingginya permintaan akan perumahan

khususnya untuk masyarakat menengah ke atas maka ditanggapi dalam



melibatkan lembaga keuangan swasta sebagai pemberi dana dalam bentuk kredit

perumahan. Beberapa developer yang menyelenggarakan sendiri paket

pembiayaan perumahannya, dengan jalan mengumpulkan calon pembelinya

berdasarkan pesanan (indent), ada pula yang menyediakan perumahan siap huni

terlebih dahulu (real estate) dan menjualnya kemudian. Mengingat bahwa

kebutuhan dana untuk investasi di bidang perumahan tersebut sudah menyangkut

jumlah dana yang besar, peluang ini dimanfaatkan oleh lembaga keuangan

khususnya perbankan dengan meluncurkan produknya berupa paket-paket kredit

perumahan. Di antara bank sebagai penyedia dana dan nasabahnya hubungan yang

terjadi apabila ditinjau dari sisi hukum adalah termasuk dalam hubungan hukum

perjanjian, dimana melibatkan dua pihak pokok yaitu pihak bank sebagai kreditur

dan nasabahnya sebagai pihak debitur.

Perumahan mempunyai peranan yang sangat penting dalam menentukan

pembentukan watak dan kepribadian bangsa sehingga perlu dibina dan

dikembangkan demi kelangsungan dan peningkatan kehidupan masyarakat.

Perumahan dan pemukiman tidak dapat dilihat sebagai sarana kebutuhan

kehidupan semata-mata, tetapi lebih dari itu merupakan proses bermukim manusia

dalam menciptakan ruang kehidupan untuk memasyarakatkan dirinya, dan

menampakkan jati diri.

Andi Hamzah, I Wayan Suandra dan B.A. Manalu menegaskan bahwa

tujuan dari pembangunan perumahan dan pemukiman adalah :

“ Merupakan upaya untuk memenuhi salah satu kebutuhan dasar manusia,

sekaligus untuk meningkatkan mutu lingkungan kehidupan, memberi arah

pada pertumbuhan wilayah, memperluas lapangan kerja serta

menggerakkan kegiatan ekonomi dalam rangka meningkatkan dan

pemerataan kesejahteraan rakyat.” 9

9 Andi Hamzah, I Wayan Suandra, dan B.A. Manalu, Dasar-Dasar Hukum Perumahan,

Cet. Ketiga, (Jakarta: Rineka Cipta, 2000), hal. 1.

Sehubungan dengan itu upaya pembangunan perumahan dan pemukiman

terus ditingkatkan untuk menyediakan perumahan dengan jumlah yang makin

meningkat dan dengan tetap memperhatikan persyaratan minimun bagi rumah

yang layak, sehat, aman dan serasi.



Akan tetapi tidak banyak masyarakat yang mampu membeli rumah secara

tunai. Problem keterbatasan dana untuk membeli rumah secara tunai, dapat diatasi

dengan cara KPR dari perbankan. Sebagaimana kredit pada umumnya, maka KPR

juga merupakan sebuah perjanjian. Dalam hal ini perjanjian kredit, dimana Bank

adalah pihak yang meminjamkan uang (kreditur) kepada nasabahnya (debitur).

Kredit ini khusus hanya dapat dipergunakan untuk keperluan membayar rumah

yang dibeli oleh debitur tersebut.

Dalam praktik pemberian KPR di Indonesia, sebagaimana layaknya

perjanjian kredit biasa, perjanjian KPR juga dibuat dalam bentuk perjanjian

standar atau perjanjian baku. Karena itu, isi atau klausula-klausulanya telah

disusun dan disiapkan sebelumnya oleh pihak Bank. Dengan demikian, nasabah

KPR sebagai debitur hanya dihadapkan pada satu pilihan yaitu menerima seluruh

isi atau klausula perjanjian KPR itu. Bila tidak bersedia menerimanya sebagian

atau seluruhnya isi dan klausula-klausula itu, maka nasabah tidak akan diberikan

fasilitas KPR. Akibatnya tentu impian untuk membeli dan memiliki rumah

sendiri menjadi pupus.

Sebagai konsekuensi dari perjanjian kredit yang bersifat standar,

kedudukan Bank sebagai kreditur dan nasabah sebagai debitur tidak pernah

seimbang. Debitur tidak ada daya dan harus mengikuti ketentuan dari isi

perjanjian kredit yang sudah dibuat baku oleh Bank tersebut.10

Persoalan perlindungan konsumen merupakan masalah yang banyak

mengundang perhatian masyarakat, khususnya konsumen yang ingin

menggunakan fasilitas KPR pada Bank. Mereka sering dirugikan oleh pihak Bank

sebagai penyalur dana, agar dapat terpenuhi impian konsumen memiliki rumah.

Beberapa kasus yang terjadi pada umumnya pihak konsumen tidak berdaya

mempertahankan hak-haknya, karena tingkat kesadaran konsumen akan haknya

masih sangat relatif rendah. Konsumen yang keberadaannya sangat tidak terbatas

dengan strata yang sangat bervariasi. Untuk itu semua cara pendekatan

diupayakan sehingga mungkin menimbulkan berbagai dampak, termasuk keadaan

Ini tentu tidak adil.

10 Sutan Remy Sjahdeini, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan yang Seimbang Bagi

Para Pihak dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia, (Jakarta: Institut Bankir Indonesia, 1993), hal. 2.



yang menjurus pada tindakan yang bersifat negatif bahkan tidak terpuji yang

berawal dari itikad buruk. Dampak buruk yang sering terjadi diantaranya

menyangkut kualitas dan informasi yang tidak jelas.

Secara umum memang diakui bahwa posisi konsumen sangatlah lemah

bila dibandingkan dengan pihak Bank, baik dilihat dari segi ekonomi,

pengetahuan teknis maupun dalam mengambil tindakan hukum melalui institusi

pengadilan, sehingga kadangkala konsumen tidak menyadari bahwa haknya telah

dilanggar oleh pihak Bank.

Konsumen tenyata tidak hanya dihadapkan pada persoalan lemahnya

kesadaran dan ketidakmengertian (pendidikan) terhadap hak-haknya sebagai

konsumen. Hak-hak yang dimaksud, misalnya bahwa konsumen ternyata tidak

memiliki bargaining position (posisi tawar) yang berimbang.11

1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;

Sedangkan hukum

perjanjian itu menganut asas kebebasan berkontrak, yang mana asas ini

memberikan pada setiap orang hak untuk dapat mengadakan berbagai kesepakatan

sesuai kehendak dan persyaratan yang disepakati kedua pihak, dengan syarat-

syarat subjektif dan objektif tentang sahnya suatu persetujuan tetap terpenuhi.

Syarat-syarat sah dalam perjanjian dapat dilihat pada Pasal 1320

KUHPerdata. Adapun isi syarat sah tersebut adalah :

2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;

3. Suatu hal tertentu;

4. Suatu sebab yang halal.

Syarat yang sepakat dan kecakapan disebut syarat subjektif karena

menyangkut orang-orang atau pihak-pihak yang membuat perjanjian. Orang-orang

atau pihak-pihak ini sebagai subjek yang membuat perjanjian. Apabila syarat

subjektif tersebut tidak dipenuhi maka perjanjian itu dapat dibatalkan (canceling)

oleh salah satu pihak yang cakap. Dapat dibatalkan oleh salah satu pihak artinya

salah satu pihak dapat melakukan pembatalan atau tidak melakukan pembatalan.

Apabila salah satu pihak tidak membatalkan perjanjian itu maka perjanjian yang

11 Gunawan Widjaja dan Ahmad Yani, Hukum Tentang Perlindungan Konsumen, Cet.

Ketiga, (Jakarta: Gramedia, 2003), hal. 3.



telah dibuat tetap sah. Yang dimaksud salah satu pihak yang membatalkan disini

adalah pihak yang tidak cakap menurut hukum.

Sedangkan apabila syarat suatu hal tertentu dan sebab yang halal disebut

syarat objektif, yang mana apabila syarat objektif tersebut tidak dipenuhi maka

perjanjian tersebut akan batal demi hukum. Batal demi hukum artinya perjanjian

yang dibuat para pihak tersebut sejak awal dianggap tidak pernah ada. Jadi para

pihak tidak terikat dengan perjanjian itu sehingga masing-masing pihak tidak

dapat menuntut pemenuhan perjanjian karena perjanjian sebagai dasar hukum

tidak ada sejak semula. Dengan dipenuhi keempat syarat sah perjanjian tersebut,

maka suatu perjanjian menjadi sah dan mengikat secara hukum bagi para pihak

yang membuatnya.

Namun dalam perkembangannya, pada perjanjiannya ternyata kedua belah

pihak mempunyai keinginan masing-masing, yaitu pihak kreditur dengan motifasi

untuk menjamin pelunasan dana kredit yang telah dikeluarkan maka dilibatkanlah

pihak penjamin (asuransi) dan membebankan objek perjanjian dengan hak

tanggungan, sedangkan pihak debitur untuk menjamin kebebasan dalam

memperoleh perumahan yang diinginkan maka debitur melibatkan developer.

Perkembangan yang dimaksud di atas dalam hal pengaturan terlibatnya para pihak

di luar perjanjian kredit tersebut dimungkinkan di dalam sistem hukum Indonesia,

karena dianutnya asas kebebasan berkontrak yang ada dalam sistem hukum

perdata.

Kembali kepada masalah esensi perjanjian KPR maka akan kembali

kepada masalah hakekat dasar daripada perjanjian. Dimana dalam membuat suatu

perjanjian para pihak bebas menentukan sendiri isi daripada perjanjian dengan

berpijak pada asas kebebasan berkontrak. Namun pada dasarnya menurut

KUHPerdata kebebasan tersebut tentunya tidak terlepas dari syarat sahnya suatu

perjanjian dimana harus memenuhi salah satu syarat yaitu unsur kesepakatan

antara para pihak yang mengadakan perjanjian. Jadi kata sepakat merupakan

syarat mutlak yang harus terpenuhi agar suatu perjanjian dapar dianggap sah dan

mampu mengikat (sebagai undang-undang) bagi kedua belah pihak.

Asas kebebasan berkontrak menganut sistem yang terbuka, yang mana

setiap orang dapat mengadakan berbagai perjanjian, bahkan dengan bentuk-bentuk



perjanjian lain. Dengan asas kebebasan berkontrak, sistem terbuka dan bahwa

hukum perjanjian itu merupakan hukum pelengkap saja, lengkaplah sudah

kebebasan setiap orang untuk mengadakan perjanjian, termasuk perjanjian yang

dipaksakan kepadanya. Apabila yang mengadakan perjanjian adalah mereka yang

seimbang kedudukan ekonomi, tingkat pendidikan dan/atau kemampuan daya

saingnya, mungkin masalahnya menjadi lain. Dalam keadaan sebaliknya, yaitu

para pihak tidak seimbang, pihak yang lebih kuat akan dapat memaksa

kehendaknya atas pihak lain yang lebih lemah.

Mengingat bahwa para pihak yang terkait di dalam perjanjian mempunyai

motifasi masing-masing, maka sampai sejauh mana objektifitas isi perjanjian

dapat dianggap fair bagi kedua belah pihak masih perlu diuji. Khusus mengenai

dari perjanjian kredit perumahan yang tidak terlepas dari hukum penawaran dan

permintaan, dimana permintaan lebih besar daripada penawaran, maka

pembuktian kedudukan para pihak akan menjadi sulit bila dikatakan bahwa

kedudukannya sama (seimbang).

Calon nasabah KPR dengan motifasi kebutuhan akan perumahan sebagai

tempat tinggal sudah sangat mendesak dengan harga yang terjangkau, mencari

pihak-pihak yang mempunyai dana dan bersedia menalangi pembayaran harga

rumah yang di inginkan. Calon nasabah tersebut dengan mendatangi lembaga

perbankan, diharuskan mengisi aplikasi permohonan dengan berbagai syarat yang

menyangkut kemampuan si calon nasabah dari segi finansial. Dari aplikasi

(permohonan) kredit tersebut ditindaklanjuti oleh pihak bank dengan berbagai

prosedur pengamanan sesuai kebijaksanaan intern lembaga bank itu sendiri,

dengan tindakan pemeriksaan, penilaian dan lain-lain yang semata-mata untuk

keuntungan pihak bank. Tahap berikutnya dilakukan dengan pembuatan draft

perjanjian yang sudah merupakan perjanjian baku yang harus ditandatangani oleh

para pihak. Yang isinya sebagian besar menyangkut masalah pengamanan dana

bank baik langsung maupun tidak langsung, yaitu misalnya adanya klausul bank

yang mengharuskan terlibatnya asuransi jiwa bagi debitur, asuransi bagi objek

perjanjian (rumah), pemberian kuasa-kuasa, bahkan objek perjanjiannya

sendiripun masih harus dibebani dengan hak tanggungan.



Dari segi lebih banyaknya syarat yang ditentukan oleh pihak kreditur

dibandingkan pihak debitur maka syarat kata sepakat oleh masing-masing pihak

akan menjadi kabur, karena sudah selayaknya kesepakatan diperoleh dari

kebebasan masing-masing pihak untuk saling tawar menawar kehendak atas apa

yang akan diperjanjikan, sehingga masing-masing pihak dengan sukarela

mengikat diri. Dalam hal terjadinya perjanjian KPR sangatlah lemah, dikarenakan

konsumen tidak dapat menuntut hak sebagai nyatanya. Jika masalah perlindungan

terhadap konsumen tersebut berdasarkan atas saling membutuhkan antara pihak

Bank dengan konsumen, dengan prinsip kesederajatan sama hak-hak konsumen,

menimbulkan kewajiban pihak Bank. Maka sebenarnya pihak Bank bertanggung

jawab terhadap perjanjian baku yang standarnya telah ditetapkan terlebih dahulu

oleh pihak Bank, yang mana konsumen tidak dapat mengubahnya. Secara

normatif hubungan hukum antara pihak Bank dengan konsumen diatur dalam

ketentuan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan

Konsumen, untuk selanjutnya disebut UUPK.

Lahirnya UUPK pada tanggal 20 April 1999 diharapkan menciptakan

kegiatan usaha perdagangan yang fair, tidak hanya bagi kalangan pelaku usaha,

melainkan secara langsung untuk kepentingan konsumen, baik selaku pengguna,

pemanfaat maupun pemakai barang dan/atau jasa yang ditawarkan oleh pelaku

usaha. Harapan agar masyarakat (konsumen) terutama masyarakat awam selaku

pemakai atau yang membutuhkan perumahan sebagai tempat tinggalnya dapat

terbantu dengan adanya Undang-Undang ini.

Adapun contoh yang menunjukan lemahnya posisi konsumen (debitur),

yakni dalam Pasal 4 perjanjian KPR di salah satu Bank Pemerintah menyebut

bahwa konsumen (debitur) harus menyetujui secara langsung, bilamana sewaktu-

waktu suku bunga naik. Konsumen harus membayar suku bunga Bank sesuai

dengan yang telah ditetapkan. Adapun suku bunga untuk rumah, sebesar 5,5 % p.a

(lima koma lima persen per annum) efektif fixed rate untuk tahun pertama dan 8,5

% p.a (delapan koma lima persen per annum) efektif fixed rate untuk tahun kedua.

Bunga tersebut setiap tahun dapat berubah menurut penetapan Bank (kreditur).

Apabila perubahan bunga itu terjadi, maka perubahan tersebut berlaku pula bagi

perjanjian kredit tersebut. Apabila debitur tidak setuju atas perubahan bunga



tersebut, maka Bank (kreditur) dapat menghentikan perjanjian kredit ini,

sedangkan pihak konsumen (debitur) harus melunasi seluruh kredit sejumlah

utang pokok dan bunga serta segala sesuatu yang menjadi beban konsumen

(debitur). Tidak hanya itu, bahkan sebelum perjanjian KPR ditandatangani pun

calon nasabah sudah diperlakukan yang tidak adil oleh Bank pemberi KPR.

Debitur betul-betul berada pada posisi yang selalu direndahkan. Seperti

perjanjian baku yang telah ditetapkan terlebih dahulu oleh pihak Bank.

Bank-bank tertentu membuat perjanjian KPR dengan perjanjian di bawah

tangan dan kemudian diikuti dengan perjanjian Pengakuan Utang secara notariil.

Beberapa Bank lain menerapkan kebijakan dengan membuat Perjanjian KPR

dengan akta otentik (akta notariil). Hal ini dilatarbelakangi terhadap adanya

kebutuhan akan pembuktian yang tertulis, dimana notaris mampu memenuhi

kebutuhan tersebut, karena notaris memiliki fungsi untuk membuat dan

memberikan dokumen (akta) otentik sebagai alat bukti yang kuat sehingga

diharapkan mampu memberi perlindungan hukum bagi konsumen maupun pihak-

pihak yang berkepentingan terhadap akta tersebut.

Namun para notaris tidak banyak yang memainkan peran ini. Sebagian

besar notaris cenderung mengikuti saja pasal-pasal yang diminta dicantumkan

oleh pihak Bank, tanpa banyak mendengarkan bagaimana suara hati debitur

sebagai konsumen. Dalam hal ini sebenarnya para notaris sebagai pejabat umum

yang membuat perjanjian KPR atau akta Pengakuan Utang haruslah mampu

berperan besar agar isi perjanjian tidak semata-mata melindungi kepentingan

pihak yang lebih kuat (Bank, kreditur), tetapi juga memperhatikan kepentingan

pihak nasabah KPR (debitur).

Faktor keseimbangan para pihak dalam penyusunan perjanjian KPR,

menjadi penekanan dalam penelitian ini mengingat bahwa pihak-pihak yang

terkait dalam pembentukan perjanjiannya salah satunya adalah notaris. Sehingga

diharapkan notaris sebagai profesional dibidang hukum yang menjalankan tugas

penyusunan perjanjian KPR, tidak melakukan kesalahan dalam menjalankan

profesinya, dengan mengingat bahwa kedudukan para pihak dalam perjanjian

kredit seharusnya adalah sama (seimbang). Dengan demikian, perjanjian tersebut

dapat memberikan perlindungan yang seimbang bagi para pihak.



Berdasarkan pada persoalan-persoalan di atas dan dihubungkan dengan

kenyataan yang sering dijumpai, maka guna memperhatikan pentingnya peranan

notaris dalam memberi perlindungan terhadap konsumen, maka penulis tertarik

untuk membahas dan menuangkan hasilnya dalam suatu karya ilmiah berbentuk

tesis dengan judul “Peranan Notaris Dalam Memberikan Perlindungan

Hukum Terhadap Konsumen Kredit Pemilikan Rumah Melalui Perjanjian

Baku Berdasarkan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang

Perlindungan Konsumen”.

1.2. Pokok Permasalahan

Berdasarkan apa yang telah penulis uraikan dalam latar belakang di atas,

maka ada beberapa pokok permasalahan yang akan diteliti yaitu :

1. Apakah notaris memperhatikan hak-hak konsumen dalam pembuatan

Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR), dalam rangka memberikan

perlindungan hukum terhadap konsumen?

2. Bagaimanakah konteks Peraturan Undang-Undang Jabatan Notaris

terhadap peranan Notaris?

1.3. Metode Penelitian

Penelitian memiliki arti dan tujuan sebagai suatu upaya pencarian dan

tidak hanya merupakan objek yang terlihat kasat mata. Suatu penelitian secara

ilmiah dilakukan oleh manusia untuk menyalurkan hasrat ingin tahunya yang telah

mencapai taraf ilmiah, yang disertai dengan suatu keyakinan, bahwa setiap gejala

akan ditelaah dan dicari hubungan sebab akibatnya, atau kecenderungan yang

timbul. Metode pendekatan yang dilakukan dalam penelitian ini, adalah

pendekatan yuridis normatif, yaitu suatu pendekatan terhadap hubungan antara

faktor-faktor yuridis (hukum positif) dengan faktor-faktor normatif (asas-asas

hukum).

Adapun tipologi penelitian yang penulis gunakan yakni penelitian

deskriptif analitis. Penelitian deskriptif adalah suatu penelitian yang memberikan

data yang seteliti mungkin tentang manusia, keadaan atau gejala-gejala lainnya.

Maksudnya adalah terutama untuk mempertegas hipotesa-hipotesa, agar dapat



membantu didalam memperkuat teori-teori lama, atau didalam kerangka

menyusun teori-teori baru.12

Sesuai dengan fokus utama penelitian yaitu yuridis normatif, maka data-

data yang hendak dikumpulkan adalah data-data sekunder dari hukum positif,

yang meliputi bahan-bahan hukum, baik bahan hukum primer, sekunder dan

tersier.

13

Metode analisis data dalam penelitian ini yakni pendekatan kualitatif.

Penelitian ini memusatkan perhatian pada prinsip-prinsip umum yang mendasari

satuan-satuan gejala yang ada pada kehidupan manusia, atau pola-pola yang di

analisis gejala-gejala sosial budaya dengan menggunakan kebudayaan dari

masyarakat yang bersangkutan untuk memperoleh gambaran mengenai pola-pola

yang berlaku.

Sumber data dalam penelitian diperoleh dari data hukum positif yaitu

bahan hukum primer berupa bahan-bahan hukum yang mengikat yakni peraturan

perundang-undangan, bahan hukum sekunder yaitu yang memberi penjelasan

mengenai bahan hukum primer, seperti buku-buku penunjang, hasil-hasil

penelitian hukum dan bahan hukum tersier atau bahan hukum penunjang.

Dalam rangka melaksanakan penelitian ini agar mendapatkan data yang

tepat, digunakan metode pengumpulan data yaitu studi kepustakaan. Yang berarti

bahwa penelitian yang mengacu kepada norma-norma hukum yang terdapat dalam

peraturan perundang-undangan. Alat pengumpulan data dalam penelitian ini yakni

studi dokumen dan juga melakukan wawancara yang dilakukan dalam rangka

menemukan data yang lebih terperinci. Wawancara terhadap responden, informan

dan narasumber dapat dilakukan dengan kuesioner atau pedoman wawancara.

14

Pendekatan ini merupakan tata cara penelitian yang menghasilkan data

deskriptif analitis, yaitu apa yang dinyatakan oleh sasaran penelitian yang

bersangkutan secara tertulis atau lisan, dan perilaku nyata. Yang diteliti dan

dipelajari adalah objek penelitian utuh. Deskriptif analitis ini dikenal pula

12 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta: Universitas Indonesia-

Press, 2010), hal. 10. 13 Roni Hanitijo Soemitro, Metodologi Penelitian Hukum dan Jurimetri, (Jakarta : Ghalia

Indonesia, 1998), hal. 40. 14 Burhan Ashshofa, Metode Penelitian Hukum, (Jakarta: Rineka Cipta, 2007), hal. 21



dengan menggambarkan sesuatu kenyataan yang terjadi dan kemudian

dihubungkan dengan peraturan perundang-undang, pendapat para ahli dan

akhirnya ditarik suatu kesimpulan yang merupakan jawaban dari permasalahan.

1.4. Sistematika Penulisan

Penulisan ini disusun sebagai suatu rangkaian yang sistematis, dimana

setiap bagian-bagiannya mempunyai kaitan yang erat satu sama lainnya. Dengan

demikian untuk memperoleh gambaran dan mempermudah pembaca mengenai isi

dan pembahasan, dalam sistematika penulisan terdiri dari 3 (tiga) bab yaitu :

Bab 1 : Pendahuluan, bab ini akan menguraikan mengenai Latar Belakang, Pokok

Permasalahan, Metode Penelitian dan Sistematika Penulisan.

Bab 2 : Peranan Notaris Dalam Memberikan Perlindungan Hukum Terhadap

Konsumen Kredit Kepemilikan Rumah Melalui Perjanjian Baku Berdasarkan

Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen.

Didalam bab ini penulis akan menguraikan mengenai hal-hal seperti:

A. Landasan Teori: 1. Tinjauan Umum Perjanjian; 2. Pengertian Perjanjian; 3.

Perjanjian Baku Pada Umumnya; 4. Pengertian Perjanjian Baku; 5. Perjanjian

Baku dalam perspektif Undang-Undang Perlindungan Konsumen 6. Perjanjian

Kredit; 7. Perjanjian KPR.; 8. Peranan Notaris dalam menjalankan Profesinya.

B. Temuan Penelitian : 1. Prosedur Pengikatan Perjanjian KPR. 2.

Bargaining Position yang tidak seimbang antara Bank dan Debitur KPR; 3.

Perlindungan Hukum bagi Konsumen KPR dalam Perjanjian Baku; 4. Peranan

Notaris dalam Prosedur Pengikatan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah.

C. Analisis Hukum: 1. Notaris memperhatikan hak-hak konsumen dalam

pembuatan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR), dalam rangka memberikan

perlindungan hukum terhadap konsumen 2. Konteks Peraturan Undang-Undang

Jabatan Notaris Terhadap Peranan Notaris.

Bab 3 : Penutup, dalam bab ini terdiri dari kesimpulan dan saran, dimana

kesimpulan ini diperoleh dari pembahasan masalah pada bab sebelumnya dan

saran yang diberikan oleh penulis sebagai bentuk hasil pemikiran atas

permasalahan yang diteliti.



BAB 2

PERANAN NOTARIS DALAM MEMBERIKAN PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN KREDIT PEMILIKAN RUMAH MELALUI PERJANJIAN BAKU BERDASARKAN

UNDANG-UNDANG NOMOR 8 TAHUN 1999 TENTANG PERLINDUNGAN KONSUMEN

2.1. Tinjauan Umum Perjanjian

Hukum perjanjian memberikan kebebasan yang seluas-luasnya kepada

masyarakat untuk mengadakan perjanjian yang berisi apa saja, asalkan tidak

melanggar ketertiban umum dan kesusilaan. Pasal dari Hukum Perjanjian

merupakan apa yang dinamakan hukum pelengkap, yang berarti bahwa pasal-

pasal itu boleh disingkirkan manakala dikehendaki oleh pihak-pihak yang

membuat suatu perjanjian. Masyarakat diperbolehkan membuat ketentuan-

ketentuan sendiri yang menyimpang dari pasal-pasal Hukum Perjanjian.

Masyarakat diperbolehkan mengatur sendiri kepentingannya dalam perjanjian-

perjanjian yang diadakan. Kalau tidak mengatur sendiri suatu soal, itu berarti

mengenai soal tersebut akan tunduk kepada undang-undang. Memang tepat sekali

nama hukum pelengkap itu, karena benar-benar pasal-pasal dari Hukum

Perjanjian itu dapat dikatakan melengkapi perjanjian-perjanjian yang dibuat

secara tidak lengkap. Dan memang biasanya orang yang mengadakan suatu

perjanjian tidak mengatur secara terperinci semua persoalan yang bersangkutan

dengan perjanjian itu. Biasanya hanya menyetujui hal-hal yang pokok saja,

dengan tidak memikirkan soal-soal lainnya. Kalau kita mengadakan perjanjian

jual-beli misalnya, cukuplah apabila kita sudah setuju tentang barang dan

harganya. Tentang di mana barang harus diserahkan, siapa yang harus memikul

biaya pengantaran barang, tentang bagaimana kalau barang itu musnah dalam

perjalanan, soal-soal itu lazimnya tidak kita pikirkan dan tidak diperjanjikan.

Cukuplah mengenai soal itu kita tunduk saja pada hukum dan undang-undang,



biasanya timbul perselisihan, baiklah kita menyerahkan saja kepada hukum dan

undang-undang.15

Dalam Pasal 1313 KUHPerdata dapat kita jumpai definisi perjanjian, yaitu

suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih

mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih.

2.1.1. Pengertian Perjanjian

16

Dalam perumusan Pasal 1313 KUHPerdata tersebut, tidak menyebutkan

tujuan mengadakan perjanjian, sehingga pihak-pihak mengikatkan diri tidak jelas

untuk apa. Berdasarkan alasan tersebut, Abdulkadir Muhammad merumuskan

pengertian perjanjian menjadi, Perjanjian adalah suatu persetujuan antara dua

orang atau lebih saling mengikatkan diri untuk melaksanakan sesuatu hal dalam

lapangan harta kekayaan.

Ketentuan Pasal 1313

KUHPerdata tersebut di atas menurut Abdulkadir Muhammad dianggap kurang

memuaskan dan ada beberapa kelemahannya, hal tersebut dinyatakan dalam

bukunya yang berjudul Hukum Perikatan. Pengertian perjanjian dalam pasal

tersebut terlalu luas, karena mencakup juga pelangsungan perkawinan, janji

kawin, yang diatur dalam lapangan hukum keluarga. Padahal yang dimaksud

adalah hubungan antara debitur dan kreditur dalam lapangan harta kekayaan saja.

Perjanjian yang dikehendaki oleh buku ketiga KUHPerdata sebenarnya adalah

perjanjian yang bersifat kebendaan, bukan perjanjian yang bersifat personal.

17

R. Setiawan dalam bukunya yang berjudul Pokok-Pokok Hukum Perikatan

juga berpendapat bahwa definisi perjanjian dalam Pasal 1313 KUHPerdata

tersebut selain belum lengkap juga terlalu luas. Belum lengkapnya definisi

tersebut karena hanya menyebutkan perjanjian sepihak saja, terlalu luas karena

dipergunakan kata “Perbuatan” yang juga mencakup perwakilan sukarela dan

perbuatan melawan hukum. Sehubungan dengan hal tersebut, maka definisi

15 Subekti-I, Hukum Perjanjian, Cet. XVI, (Jakarta: Intermasa, 1996), hal. 13. 16 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek),Prof. R. Subekti dan R.

Tjitrosudibio, (Jakarta: PT.Pradnya Paramita,2006) , Ps. 1313.

17 Abdulkadir, Muhammad, Hukum Perikatan, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1992), hal. 78.



perjanjian perlu diperbaiki menjadi antara lain perbuatan tersebut harus diartikan

sebagai perbuatan hukum, yaitu perbuatan yang bertujuan untuk menimbulkan

akibat hukum. Dan menambahkan perkataan “atau saling mengikatkan dirinya”

dalam Pasal 1313 KUHPerdata.

Menurut R. Setiawan, perjanjian adalah suatu perbuatan hukum dimana

satu orang atau lebih mengikatkan dirinya atau saling mengikatkan dirinya

terhadap satu orang atau lebih.18 Menurut R. Wiryono Prododikoro “Perjanjian

adalah suatu perhubungan hukum mengenai harta benda antara dua belah pihak,

dalam mana suatu pihak berjanji untuk melakukan suatu hal atau tidak melakukan

suatu hal, sedangkan pihak lain berhak untuk menuntut pelaksanaan perjanjian.19

Dalam praktik istilah kontrak atau perjanjian terkadang masih dipahami

secara rancu. Banyak pelaku bisnis mencampur adukkan kedua istilah tersebut

seolah merupakan pengertian yang berbeda. Potheir tidak memberikan perbedaan

antara kontrak dan perjanjian, namun membedakan pengertian contract dengan

convention (pacte). Disebut convention (pacte) yaitu perjanjian dimana dua orang

atau lebih menciptakan, menghapuskan (opheffen) atau merubah perikatan.

Sedangkan contract adalah perjanjian yang mengharapkan terlaksananya

perikatan.

20

Suatu perjanjian adalah suatu peristiwa di mana seorang berjanji kepada

seorang lain atau di mana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan

sesuatu hal. Perjanjian merupakan sumber terpenting yang melahirkan perikatan.

Perikatan paling banyak diterbitkan oleh suatu perjanjian, tetapi ada juga sumber

lain yang melahirkan perikatan. Sumber lain tersebut adalah undang-undang.

Sehingga perikatan dapat lahir dari perjanjian dan ada pula perikatan yang lahir

dari undang-undang.

21

18 R. Setiawan, Pokok-Pokok Hukum Perikatan, (Bandung: Bina Cipta, 1979), hal. 49.

19 R. Wiryono Prododikoro, Asas-asas Hukum Perjanjian, Cet. VII, (Bandung: Sumur,

1987), hal. 7.

20 Soetojo Prawirohamidjojo dan Marthalena Pohan, Hukum Perikatan, (Surabaya: Bina Ilmu, 1978), hal. 84.

21 Subekti-I, op.,cit, hal. 1.

Perikatan yang lahir dari perjanjian paling banyak terjadi

dalam kehidupan sehari-hari dan banyak dipelajari oleh ahli hukum,



dikembangkan secara luas menjadi aturan-aturan hukum positif yang tertulis oleh

para legislator.22

Sedangkan perikatan yang lahir dari undang-undang pada dasarnya

bukanlah suatu perikatan yang dikehendaki oleh para pihak. Salah satu contohnya

adalah yang di atur dalam Pasal 1365 KUHPerdata yang dikenal dengan nama

perbuatan melawan hukum. Perbuatan melawan hukum ini merupakan suatu

perikatan yang lahir dari undang-undang karena perbuatan manusia yang

melanggar hukum.

23 Dalam hukum perjanjian berlaku juga suatu asas yang

dinamakan asas konsensualisme. Perkataan ini berasal dari bahasa latin consensus

yang berarti sepakat, artinya perjanjian dan perikatan yang timbul karenanya

sudah dilahirkan sejak detik tercapainya kesepakatan.24

Dengan kesepakatan dimaksudkan bahwa di antara pihak-pihak yang

bersangkutan tercapai suatu persesuaian kehendak, artinya apa yang dikehendaki

oleh yang satu juga dikehendaki pula oleh yang lain. Kedua kehendak itu bertemu

dalam “sepakat” tersebut. Tercapainya sepakat dinyatakan dengan perkataan-

perkataan ataupun juga dengan bersama-sama menaruh tanda-tangan di bawah

pernyataan tertulis sebagai tanda (bukti) bahwa kedua belah pihak telah

menyetujui segala apa yang tertera di atas tulisan tersebut.

25 Tiap-tiap

perjanjian mempunyai dasar pembentukannya. Ilmu hukum mengenal empat

unsur pokok yang harus ada agar suatu perbuatan hukum dapat disebut dengan

perjanjian yang sah.26

Adapun ke empat unsur pokok tersebut dapat di temukan dalam Pasal

1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yaitu Sepakat mereka yang

mengikatkan diri; Kecakapan untuk membuat suatu perikatan; Suatu hal tertentu;

22 Gunawan Widjaja dan Ahmad Yani, Jaminan Fidusia, Ed. 1, Cet. 2, (Jakarta:

RajaGrafindo Persada, 2001), hal. 13.

23 Ibid., hal. 27.

24 Ibid., hal. 15.

25 Ibid., hal. 3.

26 Ibid, hal. 14.



dan Suatu sebab yang halal.27 Untuk unsur Kesepakatan dan Kecakapan

dinamakan unsur subjektif karena kedua unsur tersebut mengenai subjek

perjanjian, sedangkan unsur Suatu hal tertentu dan Suatu sebab yang halal disebut

unsur objektif karena mengenai objek perjanjian.28

Sepakat adalah mereka yang mengikat dirinya, yang dapat disimpulkan bahwa

setiap perjanjian sudah sah (dalam arti mengikat) apabila sudah tercapai

kesepakatan mengenai hal-hal yang pokok dari perjanjian itu.

Dalam pembuatan perjanjian, unsur Subjektif haruslah dipenuhi. Unsur

29

Apabila pada waktu pembuatan perjanjian ada kekurangan mengenai

syarat subjektif, maka perjanjian dapat dimintakan pembatalan oleh salah satu

pihak. Kekurangan mengenai syarat subjektif tidak begitu saja dapat diketahui

oleh Hakim, jadi harus diajukan oleh pihak yang berkepentingan, apakah ia

menghendaki pembatalan perjanjian atau tidak.

Dengan sepakat

dimaksudkan bahwa kedua yang mengadakan perjanjian harus bersepakat

mengenai hal-hal pokok dari perjanjian tersebut. Kesepakatan bebas dianggap

terjadi pada saat perjanjian dibuat oleh para pihak, kecuali dapat dibuktikan

bahwa kesepakatan tersebut menjadi karena adanya kekhilafan, paksaan maupun

penipuan.

Orang yang membuat suatu perjanjian harus cakap menurut hukum. Pada

asasnya, setiap orang yang sudah dewasa atau akil baliq dan sehat pikirannya

adalah cakap menurut hukum. Dalam Pasal 1330 KUHPerdata disebut sebagai

orang-orang yang tidak cakap untuk membuat suatu perjanjian adalah orang-orang

yang belum dewasa, mereka yang ditaruh pengampuan dan orang-orang

perempuan dalam hal-hal yang ditetapkan oleh undang-undang dan semua orang

kepada siapa undang-undang telah melarang membuat perjanjian-perjanjian

tertentu.

30

27 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), op. cit., Ps. 1320. 28 Mariam Darus Badrulzaman-I , Aneka Hukum Bisnis. Cet.1, (Bandung: Alumni,1994),

hal. 23 29 Ibid.

30 R. Subekti-I, op. cit., hal. 22-23



Untuk unsur objektif, suatu perjanjian harus mengenai suatu hal tertentu,

artinya apa yang diperjanjikan hak-hak dan kewajiban kedua belah pihak jika

timbul suatu perselisihan. Barang yang dimaksudkan dalam perjanjian paling

sedikit harus ditentukan jenisnya, bahwa barang itu sudah ada atau sudah berada

ditangannya si berutang pada waktu perjanjian dibuat. Tidak diharuskan oleh

undang-undang, juga jumlahnya tidak perlu disebutkan, asal saja kemudian dapat

dihitung atau ditetapkan.31

Sebab atau causa yang halal dari suatu perjanjian adalah isi perjanjian itu

sendiri merupakan sesuatu yang tidak terlarang. Suatu sebab adalah terlarang,

apabila dilarang oleh undang-undang, atau apabila berlawanan dengan kesusilaan

atau ketertiban umum.

32

Apabila syarat objektif tidak terpenuhi, maka perjanjiannya adalah batal

demi hukum, artinya dari semula tidak pernah dilahirkan suatu perjanjian dan

tidak pernah ada suatu perikatan. Tujuan para pihak yang mengadakan perjanjian

tersebut untuk melahirkan suatu perikatan hukum adalah gagal. Dengan demikian,

maka tiada dasar untuk saling menuntut di depan hakim.

33

1. Para pihak yang membedakan perjanjian itu sendiri;

Yang dimaksud dengan subjek perjanjian ialah pihak-pihak yang terkait

dengan diadakannya suatu perjanjian. KUHPerdata membedakan tiga golongan

yang tersangkut dengan perjanjian, yaitu :

2. Para ahli waris mereka, dan mereka yang mendapat hak daripadanya;

3. Pihak ketiga.

Pada dasarnya suatu perjanjian berlaku bagi para pihak yang mengadakan

perjanjian itu sendiri, asas ini merupakan asas pribadi (Pasal 1315 jo. 1340

KUHPerdata). Para pihak tidak dapat mengadakan perjanjian yang mengikat

pihak ketiga, kecuali dalam apa yang disebut janji guna pihak ketiga (beding ten

behoeve van derden) Pasal 1317 KUHPerdata. Apabila seorang mengadakan

31 Ibid., hal. 19.

32 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), op.cit., Ps. 1337. 33 R. Subekti-I, op. cit., hal. 20.



perjanjian, maka orang itu dianggap mengadakan perjanjian bagi ahli warisnya

dan orang-orang yang memperoleh hak daripadanya (Pasal 1318 KUHPerdata).34

Setelah memasuki era globalisasi dewasa ini transaksi-transaksi bisnis

telah menggunakan bentuk-bentuk perjanjian yang telah dibakukan, yang disusun

dan dicetak oleh salah satu pihak sebelum pengikatan perjanjian itu dilakukan.

Perjanjian bentuk baku biasanya merupakan ketentuan-ketentuan hukum yang

berkaitan dengan bisnis dengan memanfaatkan sepenuhnya kebebasan dalam

perjanjian atau otonomi pihak-pihak yang bersangkutan. Dalam kesempatan ini

sering sekali ketentuan-ketentuan ini yang dipilih oleh penyusun perjanjian

dijadikan standar-standar dan syarat-syarat hukum dimasukkan dalam perjanjian

tersebut. Hal ini menimbulkan persoalan-persoalan teoritis dan praktis, seberapa

jauh nilai-nilai garis keseimbangan dihormati antara dua gagasan-gagasan atau

pemikiran-pemikiran utama yang fundamental atau prinsip-prinsip dasar

mengadakan kebebasan dalam perjanjian dan keadilan kontraktual.

2.1.2. Perjanjian Baku Pada Umumnya

35

Dalam masyarakat bisnis, bentuk perjanjian yang ditafsirkan tidak dapat

dihindarkan dan selalu diberlakukan dengan percaya sepenuhnya kepatutan isi

syarat standar tanpa mengabaikan suatu kelayakan syarat-syarat tersebut mengikat

perjanjian dan bagaimana mengenai isi syarat-syarat yang dibakukan memenuhi

arti esensialnya harus ditemukan dalam kandungannya dengan pelaksanaan

perjanjian yang timbal balik antara kedua pihak, temuan pelaksanaan di mana

pihak-pihak yang bersangkutan telah bersepakat melaksanakan perjanjian.

36

Bila ditelaah, ternyata hampir setiap perikatan yang ada pada bisnis

perbankan merupakan perjanjian baku (standar contract). Dari segi bentuknya

perjanjian baku tersebut merupakan suatu perjanjian yang konsep atau draftnya

34 Mariam Darus Badrulzaman-II Kompilasi Hukum Perikatan, (Bandung: Citra Aditya Bakti, 2001), hal. 87.

35 Djuhaendah Hasan, Pengkajian Masalah Hukum Kebebasan Berkontrak dan

Perlindungan Yang Seimbang bagi Para Pihak dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia,

(Jakarta: Badan Pembinaan Hukum Nasional Departemen Kehakiman dan Ham RI, 2004), hal. 37.

36 Ibid, hal. 38.



telah dipersiapkan terlebih dahulu oleh salah satu pihak. Dalam transaksi

perbankan, biasanya perjanjian tersebut telah dipersiapkan oleh bank, sedangkan

pihak lain (nasabah) hanyalah “take it or leave it”. Perjanjian baku ini di samping

memuat aturan-aturan yang umumnya biasa tercantum dalam sesuatu perjanjian,

memuat pula persyaratan-persyaratan khusus, baik berkenaan dengan pelaksanaan

perjanjian, menyangkut hal-hal tertentu dan/atau berakhirnya perjanjian (event of

default).37

Sekarang ini perjanjian atau kontrak antara pelaku usaha dengan

konsumen hampir selalu menggunakan perjanjian atau kontrak yang berbentuk

standar atau baku, oleh sebab itu di dalam Hukum Perjanjian, perjanjian atau

kontrak semacam itu dinamakan perjanjian/kontrak standar atau

perjanjian/kontrak baku.

2.1.3. Pengertian Perjanjian Baku

38 Kontrak standar/kontrak baku adalah kontrak

berbentuk tertulis yang telah digandakan berupa formulir-formulir, yang isinya

telah distandarisasikan atau dibakukan terlebih dahulu secara sepihak oleh pihak

yang menawarkan, dalam hal ini pelaku usaha dan ditawarkan secara massal tanpa

mempertimbangkan perbedaan kondisi yang dimiliki konsumen. 39

Istilah perjanjian baku berasal dari terjemahan dari bahasa Inggris, yaitu

standart contract, standart agreement. Standar kontrak merupakan perjanjian

yang telah ditentukan dan dituangkan dalam bentuk formulir. Kontrak ini telah

ditentukan secara sepihak oleh salah satu pihak, terutama pihak ekonomi kuat

terhadap pihak ekonomi lemah.

40

37 Ibid, hal. 31. 38 Shidarta, Hukum Perlindungan Konsumen Indonesia, (Jakarta: PT. Grasindo, 2000),

hal, 119. 39 Johannes Gunawan, Tanggung Jawab Pelaku Usaha Menurut UU No. 8 Tahun 1999

tentang Perlindungan Konsumen, Hukum Bisnis, Vol. 8 Tahun 1999, hal. 46.

40 Mariam Darus Badrulzaman-II ,op., cit, hal. 47.

Perjanjian baku artinya perjanjian yang menjadi

tolak ukur yang dipakai sebagai patokan atau pedoman bagi setiap konsumen



yang mengadakan hubungan hukum dengan pengusaha. Suatu perjanjian itu

seharusnya terjadi berdasarkan asas kebebasan berkontrak di antara dua pihak.

Dimana para pihak itu mempunyai kedudukan yang seimbang. Kedua belah pihak

berusaha untuk mencapai kesepakatan yang diperlukan bagi terjadinya perjanjian

itu melalui suatu proses negoisasi di antara mereka.

Akan tetapi tampak kecenderungan bahwa dalam suatu hubungan bisnis,

kesepakatan terjadi bukan melalui negoisasi bisnis yang seimbang di antara kedua

belah pihak. Namun, perjanjian itu terjadi dimana pihak yang satu sudah

menyiapkan syarat-syarat yang baku dalam suatu perjanjian yang sudah dicetak

dan kemudian disodorkan kepada pihak yang lain untuk disetujui. Prosesnya

hampir tidak pernah memberikan kebebasan sama sekali kepada pihak lain untuk

melakukan negoisasi atas syarat-syarat yang disodorkan. Perjanjian semacam

itulah yang sering disebut dengan perjanjian baku.

Perjanjian baku sebenarnya sudah dikenal sejak zaman Yunani Kuno.

Plato (423-347 SM) misalnya, pernah memaparkan praktik penjualan makanan

yang harganya ditentukan secara sepihak oleh penjual, tanpa memperhatikan

perbedaan mutu makanan tersebut.41

Di Indonesia perjanjian baku sudah merambah ke sektor properti, dengan

cara-cara yang secara yuridis masih kontroversial. Misalnya, diperbolehkannya

sistem pembelian rumah tinggal dan satuan rumah susun secara indent yang diikat

hanya dalam bentuk Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang berbentuk

perjanjian baku. Semua isi perjanjian ditentukan oleh pihak yang memiliki

ekonomi tinggi. Pihak yang berekonomi lemah seperti konsumen, hanya dapat

mengikutinya saja.

Dalam perkembangannya, tentu saja

penentuan secara sepihak oleh produsen atau menyalur produk (penjual) tidak lagi

sekedar masalah harga tetapi mencakup syarat-syarat yang lebih detail. Selain itu,

bidang-bidang yang diatur dengan perjanjian baku pun bertambah luas.

42

Pembakuan syarat-syarat perjanjian merupakan sesuatu yang tidak dapat

dihindari. Bagi para pengusaha mungkin ini merupakan cara mencapai tujuan

ekonomi yang efisien, praktis, cepat dan tidak bertele-tele. Tetapi bagi konsumen,

41 Shidarta, op., cit, hal. 19. 42 Ibid, hal. 20.



justru merupakan pilihan yang tidak menguntungkan karena hanya dihadapkan

pada suatu pilihan, yaitu, menerima walaupun dengan berat hati. Tentu saja

fenomena demikian tidak selamanya berkonotasi negatif. Tujuan dibuatnya

perjanjian baku, sebenarnya untuk memberikan kemudahan atau kepraktisan bagi

para pihak yang bersangkutan.43

Perjanjian baku adalah wujud dari kebebasan individu pengusaha

menyatakan kehendak dalam menjalankan usahanya. Dalam membuat perjanjian,

pihak pengusaha selalu berada pada posisi kuat berhadapan dengan konsumen

yang umumnya berposisi lemah. Konsumen hanya dihadapkan pada dua pilihan,

yaitu take it (jika konsumen membutuhkan silahkan ambil ), dan leave it (jika

keberatan tinggalkan saja).

44

Secara tradisional mutu perjanjian terjadi berdasarkan asas kebebasan

berkontrak di antara dua pihak yang mempunyai kedudukan yang seimbang dan

kedua belah pihak berusaha untuk mencapai kesepakatan yang diperlukan bagi

terjadinya perjanjian itu melalui suatu proses negoisasi di antara mereka.

45 Akan

tetapi asas kebebasan berkontrak tetap terbatas oleh tanggung jawab para pihak,

sehingga biasa disebut asas kebebasan berkontrak yang bertanggung jawab. Asas

ini mendukung kedudukan yang seimbang di antara para pihak, sehingga sebuah

kontrak akan bersifat stabil dan memberikan keuntungan bagi kedua pihak.46

Dalam perkembangannya ternyata kebebasan berkontrak dapat

mendatangkan ketidakadilan karena prinsip tersebut hanya dapat mencapai

tujuannya, yaitu mendatangkan kesejahteraan seoptimal mungkin para pihak

memiliki “bargaining power” yang seimbang.

47

43 Mariam Darus Badrulzaman-I ,op., cit, hal. 43. 44 Ibid, hal. 44. 45 Sutan Remy Sjahdeini, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan Yang Seimbang Bagi

Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia, (Jakarta: Institut Bankir Indonesia (IBI), 1993), hal. 65.

46 Mariam Darus Badrulzaman-II, op. cit., hal. 45.

47 Sutan Remy Sjahdeini, op. cit., hal. 17.

Ada kalanya kedudukan kedua

belah pihak dalam suatu negoisasi tidak seimbang, sehingga melahirkan suatu



perjanjian yang tidak terlalu menguntungkan bagi salah satu pihak.48 Bahkan

sekarang banyak perjanjian dalam transaksi bisnis bukan melalui proses negoisasi

yang seimbang, tetapi perjanjian itu terjadi dengan cara salah satu pihak

menyiapkan syarat-syarat baku pada suatu formulir perjanjian yang sudah dicetak,

kemudian disodorkan kepada pihak lain yang disetujui dan hampir tidak

memberikan kebebasan sama sekali kepada pihak yang satu untuk melakukan

negoisasi atas syarat-syarat yang disodorkan tersebut. Perjanjian tersebut

dinamakan perjanjian baku atau perjanjian standar atau perjanjian adhesi.49

“Suatu kontrak tertulis yang dibuat oleh salah satu pihak dalam kontrak

yang sudah tercetak dalam bentuk formulir, yang ketika ditandatangani

umumnya para pihak hanya mengisikan data-data informatif tertentu

dengan sedikit atau tanpa perubahan dalam klausul-klausulnya, dimana

pihak lain dalam kontrak tersebut tidak mempunyai atau hanya sedikit

kesepakatan untuk menegoisasi klausula-klausula yang sudah dibuat oleh

salah satu pihak tersebut, sehingga biasanya kontrak baku sangat berat

sebelah.”

Munir Fuady merumuskan perjanjian baku sebagai berikut :

50

“Konsep perjanjian tertulis yang disusun tanpa membicarakan isinya dan

lazimnya dituangkan dalam sejumlah perjanjian tidak terbatas yang

sifatnya tertentu.”

Pendapat Hondius mengenai perjanjian baku yang dikutip oleh Mariam

Darus Badrulzaman adalah :

51

1. Perjanjian dibuat secara sepihak oleh pelaku usaha yang posisinya relatif

lebih kuat dari konsumen.

Rumusan perjanjian baku oleh Sudaryatmo dapat dilihat dari ciri-cirinya

sebagai berikut :

2. Konsumen sama sekali tidak dilibatkan dalam menetukan isi perjanjian.

48 Gunawan Widjaja dan Ahmad Yani, op. cit., hal 53 49 Sutan Remy Sjahdeini, op. cit., hal. 66.

50 Munir Fuady, Hukum Kontrak (Dari Sudut Pandang Hukum Bisnis), Cet.1., (Bandung:

Citra Aditya Bakti, 2003), hal. 76.

51 Mariam Darus Badrulzaman-II, op. cit., hal. 47.



3. Dibuat dalam bentuk tertulis dan masal.

4. Konsumen terpaksa menerima isi perjanjian karena didorong oleh

kebutuhan.52

Perjanjian baku merupakan suatu bentuk perjanjian yang secara teoritis

masih mengundang perdebatan, khususnya dalam kaitannya dengan asas

kebebasan berkontrak dan syarat sahnya perjanjian. Beberapa pendapat mengenai

kedudukan perjanjian baku dalam hukum perjanjian sebagaimana dikutip oleh

Ahmadi Miru dan Sutarman adalah:

1. Sluijter mengatakan bahwa perjanjian baku bukan merupakan perjanjian,

sebab kedudukan pengusaha dalam perjanjian itu adalah seperti pembentuk

undang-undang swasta.

2. Pitlo menggolongkan perjanjian baku sebagai perjanjian paksa (dwang

contract), secara teoritis yuridis tidak memenuhi ketentuan undang-undang

dan oleh beberapa ahli hukum ditolak, namun dalam kenyataannya,

kebutuhan masyarakat berjalan dalam arah yang berlawanan dengan

keinginan hukum.

3. Asser Ruten menyatakan bahwa setiap orang yang menandatangani

perjanjian bertanggungjawab pada isi dan apa yang ditandatanganinya.

Jika ada orang yang membutuhkan tandatangan pada formulir perjanjian

baku, tandatangan itu akan membangkitkan kepercayaan bahwa yang

ditandatangan mengetahui dan menghendaki isi formulir yang

ditandatangani. Tidak mungkin seseorang menandatangani apa yang tidak

diketahui isinya.

4. Hondius berpendapat, bahwa perjanjian baku mempunyai kekuatan

mengikat, berdasarkan kebiasaan yang berlaku di lingkungan masyarakat

dan lalu lintas perdagangan.

5. Stein mengemukakan bahwa perjanjian baku dapat diterima sebagai

perjanjian, berdasarkan fiksi adanya kemauan dan kepercayaan para pihak

52 Sudaryatmo, Hukum dan Advokasi Konsumen, (Bandung: Citra Aditya Bakti, 1999),

hal. 93.



mengikatkan diri pada perjanjian itu, jika debitur menerima dokumen

perjanjian itu berarti secara sukarela setuju pada isi perjanjian tersebut. 53

Perjanjian kredit yang dibuat oleh pihak bank dan konsumen merupakan

suatu perjanjian baku (standar). Menurut Mariam Darus Badrulzaman perjanjian

baku (standar) adalah perjanjian yang isinya dibakukan, yang mana isinya berupa

klausula eksenorasi dan dituangkan dalam bentuk suatu formulir.

54 Klausula

eksenorasi disebut sebagai klausula yang berisi pembatasan pertanggungan jawab

dari kreditur. 55

Sementara itu, menurut Sutan Remy Sjahdeini, perjanjian baku adalah

perjanjian yang hampir seluruh klausulanya sudah dibakukan oleh pemakainya

dan pihak yang lain pada dasarnya tidak mempunyai peluang untuk merundingkan

atau meminta perubahan terhadap isi perjanjian.

Perjanjian baku ini selalu dibuat oleh pihak yang dianggap paling

kuat dalam perjanjian. Dalam hal ini, yang membuat perjanjian KPR adalah pihak

kreditur .

56

Ahmadi Miru dan Sutarman Yado berpendapat perjanjian baku tetap

mengikat para pihak yang menandatanganinya, walau klausula yang terdapat

dalam perjanjian baku banyak mengalihkan beban tanggung gugat dari pihak

perancang perjanjian baku kepada pihak lawannya. Namun setiap kerugian yang

timbul di kemudian hari akan tetap ditanggung oleh para pihak yang harus

Yang belum dibakukan

hanyalah beberapa hal saja, misalnya yang menyangkut jenis, harga, jumlah,

warna, tempat, waktu, dan beberapa hal lainnya yang spesifik dari objek yang

diperjanjikan. Dengan kata lain, yang dibakukan bukan formulir perjanjian

tersebut, tetapi klausula-klausulanya.

53 Ahmadi Miru dan Sutarman Yodo, Hukum Perlindungan Konsumen, Ed. 1., Cet. 2., (Jakarta: RajaGrafindo Persada, 2004), hal. 116-118.

54 Mariam Darus Badrulzaman-II, op. cit,. hal. 47. 55 Mariam Darus Badrulzaman-III, Perjanjian Baku (Standard) Perkembangannya di

Indonesia. Dimuat dalam : Beberapa Guru Besar Berbicara tentang Hukum dan Pendidikan Hukum (Kumpulan Pidato-Pidato Pengukuhan), (Bandung: Alumni, 1981), hal. 109.

56 Sutan Remy Sjahdeini, op., cit, hal. 66.



bertanggung gugat berdasarkan klausula perjanjian tersebut, kecuali jika klausula

tersebut dilarang berdasarkan Pasal 18 UUPK.57

Perjanjian baku itu tersendiri memiliki kelebihan dan kekurangan. Adapun

kelebihan dari perjanjian baku tersebut adalah Efisien dalam pengeluaran biaya,

efisien dalam tenaga dan efisien dalam hal waktu, terutama bagi kontrak-kontrak

masal. Sedangkan kekurangan dari perjanjian baku tersebut adalah terkait

mengenai keabsahan dari perjanjian baku tersebut dan sehubungan dengan

pemuatan klausula atau ketentuan yang secara tidak wajar sangat memberatkan

bagi pihak lainnya.

58

Mengenai keabsahan berlakunya perjanjian baku, tidak perlu dipersoalkan

lagi karena perjanjian baku eksistensinya sudah merupakan kenyataan yang

terbentuk karena lahir dari kebutuhan masyarakat sendiri. Yang perlu persoalkan

apakah perjanjian itu tidak “bersifat berat sebelah” dan tidak mengandung

“klausula yang secara tidak wajar sangat memberatkan bagi pihak lainnya”.

59

Klausula yang dinilai sebagai klausula yang memberatkan dalam perjanjian baku

dikenal dengan klasula eksemsi.60

“Suatu klausul dalam kontrak yang membebaskan atau membatasi

tanggung jawab dari salah satu pihak jika terjadi wanprestasi, padahal

menurut hukum, tanggung jawab tersebut mestinya dibebankan

kepadanya.”

Sedangkan Mariam Darus Badrulzaman

menggunakan istilah klausul eksonerasi.

Yang dimaksud dengan klausul eksemsi menurut Munir Fuady adalah:

61

“Klausul yang bertujuan untuk membebaskan atau membatasi tanggung

jawab salah satu pihak terhadap gugatan pihak lainnya dalam hal yang

Sutan Remy Sjahdeini menjelaskan yang dimaksud dengan klausul

eksemsi adalah:

57 Ahmadi Miru dan Sutarman Yodo,op.,cit, hal. 118. 58 Sutan Remy Sjahdeini, op. cit., hal. 68. 59 Ibid., hal. 70-71. 60 Ibid., hal. 72. 61 Munir Fuady, op. cit., hal 98.



bersangkutan tidak atau tidak dengan semestinya melaksanakan

kewajibannya yang ditentukan didalam perjanjian tersebut.” 62

1. Perjanjian baku sepihak, yaitu, perjanjian yang isinya ditentukan oleh

pihak yang kuat kedudukannya di dalam perjanjian itu. Pihak yang kuat

adalah pihak kreditur yang lazimnya mempunyai posisi (ekonomi) kuat

dibandingkan dengan pihak debitur;

Menurut Mariam Darus Badrulzaman klausul eksenorasi/perjanjian baku

dapat dibedakan dalam 3 (tiga) jenis yaitu:

2. Perjanjian baku yang ditetapkan oleh pemerintah, yaitu perjanjian yang

isinya ditentukan pemerintah terhadap perbuatan-perbuatan hukum tertentu

mengenai objek-objek hak atas tanah, misal akta jual beli tanah, akta hak

tanggungan;

3. Perjanjian baku yang ditentukan di lingkungan notaris atau advokat,

terdapat perjanjian-perjanjian yang konsepnya sejak semula sudah

disediakan untuk memenuhi permintaan masyarakat yang minta bantuan

notaris atau advokat. Dalam kepustakaan Belanda disebut dengan Contract

Model. 63

Perjanjian baku dengan klausula eksonerasi yang meniadakan atau

membatasi kewajiban salah satu pihak untuk membayar ganti kerugian kepada

debitur, memiliki ciri sebagai berikut:

a. Isinya ditetapkan secara sepihak oleh pihak kreditur yang posisinya relatif

kuat daripada debitur;

b. Debitur sama sekali tidak ikut menentukan isi perjanjian itu;

c. Terdorong oleh kebutuhannya, debitur terpaksa menerima perjanjian

tersebut;

d. Bentuknya tertulis;

e. Dipersiapkan terlebih dahulu secara masal atau individual.

Dari ciri-ciri tersebut di atas, terlihat bahwa hakikat perjanjian baku adalah

perjanjian yang telah distandarsasi isinya oleh pihak ekonomi kuat, sedangkan

62 Sutan Remy Sjahdeini, op. cit, hal. 75.

63 Mariam Darus Badrulzaman-I, op. cit., hal. 49-50.



pihak lain hanya diminta untuk menerima atau menolak isinya. Apabila debitur

menerima isi perjanjian tersebut, maka ia menandatangani perjanjian tersebut.

Sebaliknya, apabila ia menolak, maka tidak usah menandatanganinya dan

otomatis perjanjian itu tidak pernah ada.64

Perjanjian baku diterima oleh para pengusaha umumnya dan dijadikan

model perjanjian tidak hanya di negara-negara maju, melainkan juga di negara-

negara berkembang sebagai dasar prinsip ekonomi, yaitu dengan usaha sedikit

mungkin, dalam waktu sesingkat mungkin, dengan biaya seringan mungkin,

dengan cara sepraktis mungkin, memperoleh keuntungan sebesar mungkin. Dalam

hubungan hukum sesama pengusaha, perjanjian baku hampir tidak menimbulkan

masalah apa-apa karena mereka berpegang pada prinsip ekonomi yang sama dan

menerapkan sistem bersaing secara sehat dalam melayani konsumen.

Dalam masyarakat kapitalis, sudah lumrah jika pengusaha besar

mengendalikan perekonomian masyarakat (negara) dengan menjual produk atau

jasa yang dihasilkannya berdasarkan model-model perjanjian yang mengandung

syarat-syarat yang menguntungkan pihaknya. Syarat-syarat perjanjian yang

mereka buat dan sodorkan kepada konsumen umumnya kurang mencerminkan

rasa keadilan karena konsumen tidak berhak menawar syarat-syarat yang telah

ditentukan oleh pengusaha. Menawar berarti menolak syarat-syarat yang

ditentukan.

65

Dalam hubungan hukum antar pengusaha dan konsumen biasa (common

consumers) justru muncul permasalahan utama, yaitu kemampuan konsumen

memenuhi syarat-syarat yang telah diterapkan secara baku dan sepihak oleh

pengusaha. Dalam hal ini konsumen harus menerima segala akibat yang timbul

dari perjanjian tersebut walaupun akibat itu merugikan konsumen tanpa

kesalahannya. Konsumen dihadapkan pada satu pilihan, yaitu, menerima dengan

berat hati.

66

64 Salim, Hukum Kontrak Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, Cet. 3, (Jakarta: Sinar Grafika, 2006), hal. 107.

65 Mariam Darus Badrulzaman-I, op., cit, hal. 64. 66 Ibid.



Beberapa contoh penggunaan perjanjian baku dapat ditemukan dalam

berbagai transaksi, misalnya polis asuransi, konsumen perkapalan (bill of lading),

perjanjian jual beli rumah dari perusahaan developer, transaksi-transaksi

perbankan seperti perjanjian kartu kredit, perjanjian rekening koran, perjanjian

kredit bank, termasuk Perjanjian KPR.

Konsumen selaku calon debitur berada dalam posisi yang lemah jika

dibandingkan dengan bank sebagai kreditur, dimana terdapat kedudukan yang

tidak seimbang antara konsumen sebagai debitur dan juga bank sebagai kreditur.

Mengingat di dalam perjanjian kredit, seharusnya berdasarkan asas kebebasan

berkontrak dan dapat bermanfaat hanya jika para pihak berada dalam posisi yang

sama kuatnya, jika salah satu pihak berada dalam posisi yang lemah, pihak yang

kuat akan dapat menentukan secara sepihak isi dari perjanjian yang dimaksud.67

Jika dilihat dari asas kebebasan berkontrak yang menjadi tulang punggung

dalam hukum perjanjian, perjanjian baku tidak memenuhi syarat yang tersebut

dalam Pasal 1320 KUHPerdata. Namun, pada kenyataannya menunjukkan

penggunaan perjanjian baku tersebut sepertinya tidak dapat dihambat lagi, karena

memenuhi syarat efesiensi. Konsumen selaku calon debitur hanya mempunyai

pilihan antara menerima seluruh isi atau klausul perjanjian itu atau bersedia

menerima klausul itu baik sebagian atau seluruhnya yang berakibat konsumen

tidak akan menerima kredit tersebut.

68

Tidak adanya pilihan bagi salah satu pihak dalam perjanjian ini cenderung

merugikan pihak yang kurang dominan. Terlebih lagi dengan sistem pembuktian

Mengingat muncul masalah, yaitu kemampuan konsumen untuk

memenuhi syarat-syarat yang telah diterapkan secara baku dan sepihak oleh bank.

Dalam hal ini konsumen harus menerima segala akibat yang timbul dari perjanjian

tersebut, walaupun akibat itu dapat merugikan konsumen, dimana jika konsumen

tidak menerima haknya, bank tetap menuntut konsumen untuk melaksanakan

kewajiban dari konsumen tersebut tanpa melihat penyebabnya karena telah

tercantum dalam perjanjian baku tersebut.

67 Salim, op., cit, hal. 5. 68 Salim, op., cit, hal. 3.



yang berlaku di negara Indonesia saat ini, jelas tidaklah mudah bagi pihak yang

cenderung dirugikan tersebut untuk membuktikan tidak adanya kesepakatan pada

saat dibuatnya perjanjian baku tersebut, atau atas klausula baku yang termuat

dalam perjanjian yang ada.69

Mengingat itu perlu kiranya diperhatikan mengenai perlindungan hukum

bagi konsumen perumahan terhadap perjanjian baku yang dibuat secara sepihak

oleh pihak kreditur (bank) dan tanggung jawab developer (pengembang) atas iklan

yang dipublikasikannya. Hal ini disebabkan aduan konsumen yang telah menjadi

debitur sering tidak mendapat tanggapan positif dari bank jika menyangkut

persoalan yang berkaitan dengan pengembang.

70

2.1.4 Perjanjian Baku Dalam Perspektif Undang-Undang Perlindungan

Konsumen

Dengan melihat kenyataan bahwa “bargaining position” konsumen pada

praktiknya jauh di bawah para pelaku usaha, maka Undang-Undang Perlindungan

Konsumen merasa perlu adanya pengaturan mengenai ketentuan perjanjian baku

dan/atau klausula baku dalam setiap perjanjian yang dibuat oleh pelaku usaha.

UUPK memberikan definisi tentang klausula baku yaitu :

“Setiap aturan atau ketentuan dan syarat-syarat yang telah dipersiapkan

dan ditetapkan terlebih dahulu secara sepihak oleh pelaku usaha yang

dituangkan dalam suatu dokumen dan/atau perjanjian yang mengikat dan

wajib dipenuhi oleh konsumen.” 71

Perlindungan konsumen merupakan salah satu prinsip hukum yang berlaku

dalam hubungan antara pihak produsen dengan pihak konsumen. Dalam hubungan

dengan pihak konsumen, maka kontrak baku yang berat sebelah atau yang dibuat

dengan cara-cara yang tidak layak bertentangan dengan prinsip-prinsip

perlindungan konsumen sebagaimana diatur dalam UUPK.

69 Gunawan Widaja dan Ahmad Yani, Hukum Tentang Perlindungan Konsumen, (Jakarta:

Gramedia Pustaka Utama, 2000), hal. 53.

70 Johanes Ibrahim, Mengupas Tuntas Kredit Komersial dan Konsumtif Dalam Perjanjian Kredit Bank (Perspektif Hukum dan Ekonomi), (Bandung: Mandar Maju, 2004), hal. 230.

71 Indonesia, Undang-Undang Tentang Perlindungan Konsumen, UU No. 8 LN. No. 42

Tahun 1999, TLN. No. 3821, Ps. 1 butir (10).



Kenyataan sehari-hari menunjukkan bahwa dalam transaksi antara pelaku

usaha dengan konsumen, seperti misalnya antara bank dengan nasabahnya, pihak

bank berada dalam posisi yang dominan dan menentukan. Dengan kedudukan

yang lebih dominan tersebut, adalah lazim bagi bank bahwa sekurang-kurangnya

saat ini untuk membuat dan menyediakan perjanjian baku, suatu perjanjian atau

klausula yang sudah ditetapkan sebelumnya oleh bank dan tidak dapat ditawar

oleh pihak nasabah. “Take it or leave it” adalah kondisi yang dihadapi nasabah.

Dalam UUPK setidak-tidaknya dapat diketemukan 2 (dua) larangan yang

diberlakukan bagi pelaku usaha (bank) yang membuat perjanjian baku dan/atau

mencantumkan klausula baku dalam perjanjian. Prinsip-prinsip perlindungan

konsumen dalam hubungannya dengan eksistensi kontrak baku adalah

sebagaimana ditentukan oleh Pasal 18 UUPK, yang menyatakan bahwa dalam

suatu kontrak baku dilarang dengan ancaman batal demi hukum terhadap hal-hal

sebagai berikut:

1. Menyatakan pengalihan tanggung jawab usaha.

2. Menyatakan bahwa pelaku usaha berhak menolak penyerahan kembali

barang yang dibeli konsumen.

3. Menyatakan bahwa pelaku usaha berhak menolak penyerahan kembali

uang yang dibayarkan atas barang dan/atau jasa yang dibeli oleh

konsumen.

4. Menyatakan pemberian kuasa dari konsumen kepada pelaku usaha, baik

secara langsung maupun tidak langsung untuk melakukan segala tindakan

sepihak yang berkaitan dengan barang yang dibeli oleh konsumen secara

angsuran.

5. Mengatur perihal pembuktian atas hilangnya kegunaan barang atau

pemanfaatan jasa yang dibeli oleh konsumen.

6. Memberi hak kepada pelaku usaha untuk mengurangi manfaat jasa atau

mengurangi harta kekayaan konsumen yang menjadi objek jual beli jasa.

7. Menyatakan tunduknya konsumen kepada peraturan yang berupa aturan

baru, tambahan, lanjutan dan/atau pengubahan lanjutan yang dibuat

sepihak oleh pelaku usaha dalam masa konsumen memanfaatkan jasa

yang dibelinya.



8. Menyatakan bahwa konsumen memberi kuasa kepada pelaku usaha untuk

membebankan hak tanggungan, hak gadai, atau hak jaminan terhadap

barang yang dibeli oleh konsumen secara angsuran.

Selanjutnya dalam Pasal 18 ayat (2) UUPK ditetapkan, bahwa:

“Pelaku usaha dilarang mencantumkan klausula baku yang letak atau

bentuknya sulit terlihat atau tidak dapat dibaca secara jelas, atau yang

pengungkapannya sulit dimengerti”.

Sebagai konsekuensi yuridis atas pelanggaran terhadap ketentuan pada

Pasal 18 ayat (1) dan ayat (2) di atas, maka berdasarkan Pasal 18 ayat (3) UUPK

Klausula Baku tersebut dinyatakan batal demi hukum. Disamping itu pelanggaran

terhadap ketentuan tersebut berdasar Pasal 62 ayat (1) UUPK dipidana penjara

paling lama 5 (lima) tahun atau pidana denda maksimal Rp. 2.000.000.000,- (dua

miliyar rupiah).

Kebatalan akan suatu klausula baku dalam perjanjian tersebut

sesungguhnya merupakan penegasan kembali akan tidak terpenuhinya kebebasan

berkontrak sebagaimana yang disyaratkan oleh Pasal 1320 KUHPerdata. Dengan

demikian suatu perjanjian yang memuat klausula baku yang dilarang dalam Pasal

18 ayat (3) UUPK, maka UUPK Pasal 18 ayat (4) mewajibkan kepada para pelaku

usaha untuk menyesuaikan dokumen atau perjanjian yang tidak memenuhi atau

bertentangan dengan UUPK.

UUPK ditenggarai banyak mengandung hal-hal baru itu masih banyak

menimbulkan perbedaan di kalangan pakar hukum, juga Yayasan Lembaga

Konsumen Indonesia (YLKI). Salah satu yang patut dicermati adalah masalah

klausula baku. Praktek selama ini substansi klausula baku lebih banyak merugikan

konsumen (tapi menguntungkan produsen).

Di samping itu, beberapa klausula lain yang biasa terdapat dalam kontrak

yang sangat potensial untuk merugikan konsumen sehingga perlu diwaspadai,

yaitu klausula-klausula sebagai berikut:

1. Klausula yang menyatakan tidak melakukan pemberian garansi purnajual

atas barang yang dijual.

2. Klausula yang membatasi tanggung jawab jika terjadi wanprestasi

terhadap garansi purnajual atas barang yang dijual.



3. Klausula yang memaksakan proses beracara yang tidak layak.

4. Klausula yang menghilangkan tangkisan hukum terhadap pihak penerima

pengalihan hak (assignee).

5. Klausula penjaminan silang (cross collateral).

6. Pengalihan upah/gaji debitur kepada kreditur.

Yang merupakan sumber malapetaka dari suatu kontrak baku adalah

terdapatnya beberapa klausula dalam kontrak tersebut, klausula mana sangat

memberatkan salah satu pihak. Klausula berat sebelah ini dalam bahasa Belanda

disebut dengan onredelijk bezwarend, atau dalam bahasa Inggris disebut dengan

unreasonably onerous. Salah satu klausula berat sebelah tersebut adalah apa yang

disebut dengan “klausula eksemsi” (exemption clause), yang dalam bahasa

Belanda disebut dengan istilah exoneratie clausule. Yang dimaksud dengan

klausula eksemsi adalah suatu klausula dalam kontrak yang membebaskan atau

membatasi tanggung jawab dari salah tersebut mestinya dibebankan kepadanya.

Terhadap kontrak baku berupa perjanjian kredit bank, ada banyak klausula

yang sangat memberatkan salah satu pihak, khususnya memberatkan pihak

nasabah penerima kredit. Klausula-klasula yang memberatkan nasabah penerima

kredit tersebut antara lain sebagai berikut :

1. Kewenangan bank untuk sewaktu-waktu secara sepihak tanpa alasan

apapun dan tanpa pemberitahuan sebelumnya menghentikan izin tarik

kredit.

2. Dalam hal penjualan barang jaminan yang kreditnya sudah macet, maka

bank berwenang secara sepihak untuk menentukan harga jual dari barang

agunan tersebut.

3. Nasabah debitur diwajibkan untuk tunduk kepada segala petunjuk dan

peraturan bank yang telah ada dan yang masih akan ditetapkan kemudian

oleh bank.

4. Nasabah debitur diwajibkan untuk ditunduk kepada syarat-syarat dan

ketentuan umum tentang hubungan rekening koran dari bank yang

bersangkutan, tanpa diberi kesempatan untuk mempelajari syarat-syarat

dan ketentuan-ketentuan tersebut.



5. Nasabah debitur harus memberi kuasa yang tidak dapat dicabut kembali

kepada bank untuk melakukan segala tindakan yang dipandang perlu oleh

bank.

6. Nasabah debitur harus memberi kuasa yang tidak dapat dicabut kembali

kepada bank untuk mewakili dan melaksanakan hak-hak nasabah debitur

dalam setiap rapat umum pemegang saham.

7. Dicantumkan klausula-klausula eksemsi yang membebaskan bank dari

tuntutan ganti rugi oleh nasabah debitur atas terjadinya kerugian yang

diderita oleh nasabah debitur sebagai akibat dari tindakan bank.

8. Dicantumkan klausula eksemsi tentang tidak adanya hak nasabah debitur

untuk dapat menyatakan keberatan atas pembebanan bank terhadap

rekeningnya.

9. Kelalaian nasabah debitur dibuktikan secara sepihak oleh pihak bank

semata-mata.

10. Bunga bank ditetapkan dan dihitung secara merugikan nasabah debitur.

11. Denda keterlambatan yang merupakan bunga terselubung.

12. Perhitungan bunga berganda menurut praktek perbankan yang

bertentangan dengan Pasal 1251 KUHPerdata.

13. Pengesampingan Pasal 1266 dan Pasal 1267 KUHPerdata jika terjadi

events of default.

14. Kewajiban pelunasan bunga terlebih dahulu, yang meskipun sesuai

dengan Pasal 1397 KUHPerdata, tetapi sangat memberatkan nasabah. 72

Belum ada keseragaman mengenai standar model perjanjian kredit tertulis

dalam KPR. Di dalam Undang-Undang Perbankan maupun aturan/petunjuk

pelaksanaanya tidak ditentukan secara spesifik. Mengenai modal dari naskah

perjanjiannya, dalam praktek perbankan model perjanjiannya tumbuh sesuai

dengan kebutuhan dunia usaha. Sehingga masing-masing bank penyelanggara

KPR membuat sendiri standar perjanjian KPR sesuai dengan kebijaksanaan

masing-masing.

72 Sutan Remy Sjahdeini, op. cit., 194.



Pihak yang mengadakan suatu perjanjian, pada umumnya bertujuan untuk

pelaksanaan perjanjian yang normal, satu pihak bertujuan untuk menerima

prestasi, baik berupa barang-barang, dan atau jasa-jasa dari suatu jenis dengan

sifat dan mutu tertentu, dan pihak lain bersedia untuk memberikan hal-hal ini

dengan harga, dan dalam waktu serta tempat tertentu. Karena perumusan

perjanjian dalam ketentuan-ketentuan kontrak, serta perundingan-perundingan

mengenai hal itu berjalan rumit dan memerlukan waktu yang lama, maka lahirlah

kebiasaan untuk menetapkan ketentuan-ketentuan kontrak sebelumnya dalam

bentuk tertulis yang diperbanyak. Syarat-syarat umum yang dicetak diberikan

bersama offerte dan pihak lawannya diberikan kebebasan untuk menerima atau

tidak ketentuan-ketentuan tersebut umumnya disebut dengan istilah “syarat-syarat

baku”. Sebagaimana dikatakan oleh Hondius, yang dimaksud dengan syarat-syarat

baku adalah syarat-syarat konsep tertulis yang dimuat dalam beberapa perjanjian

yang akan dibuat, yang jumlahnya tidak tertentu, tanpa membicarakan terlebih

dahulu isinya.73

1. Dokumen-dokumen kontrak yang ditandatangani;

Hondius selanjutnya mengatakan syarat-syarat baku dalam perjanjian

sejarahnya makin lama makin panjang. Ternyata selalu ada lagi kegiatan-kegiatan

yang memerlukan satu pengaturan kontraktual. Syarat-syarat baku yang demikian

dari luar mirip undang-undang. Sedangkan ketentuan-ketentuan undang-undang

secara hukum, jadi otomatis dapat ditetapkan, maka syarat-syarat baku kecuali

dalam syarat yang biasa selalu dipakai harus diikut sertakan, harus dimasukkan

dalam perjanjian. Penerapan dalam prakteknya yang sering terjadi, antara lain

dengan cara:

Metode penerapan syarat-syarat baku yang paling aman adalah bahwa

syarat-syarat dimasukkan dalam satu dokumen kontrak, dan meminta

kepada pihak peserta kontrak untuk menandatangani. Dokumen-dokumen

yang dimasukkan dapat berupa satu kontrak satu formulir kontrak, tetapi

73 Hondius, E. H., Syarat-syarat Baku dalam Hukum Kontrak, dalam Kompendium Hukum.(Belanda: Leiden, 1978), hal. 139



juga satu formulir permintaan untuk asuransi, formulir pemesanan atau

surat pengukuhan.

2. Pemberitahuan di atas dokumen-dokumen kontrak;

Pemberian atau pengiriman dokumen-dokumen kontrak untuk

ditandatangani, hanya terjadi dalam bidang-bidang perusahaan tertentu.

Dibidang lain ada kebiasaan untuk mencetak syarat-syarat baku di atas

dokumen-dokumen kontrak yang tidak ditandatangani, seperti kertas

surat, katalog-katalog, offerte-offerte, rencana-rencana pekerjaan, surat-

surat angkutan, tanda-tanda tempat surat penerimaan dan sebagainya.

3. Pemberitahuan atau penunjukan dalam dokumen-dokumen kontrak;

Dalam praktek penunjukan-penunjukan itu secara teratur menyebabkan

persoalan-persoalan, seperti digambarkan contoh berikut dari kejadian-

kejadian yang beraneka ragam. Apakah satu tanda dari organisasi sudah

cukup untuk mencapai penerapan syarat-syarat baku yang ditetapkan

organisasi tersebut. Jika mengenal transaksi perdagangan, maka peradilan

berpendapat bahwa hal itu dapat tercapai.

4. Pengumuman atau penunjukan di atas papan pengumuman;

Tidak pada semua transaksi ditukarkan naskah-naskah, maka adalah

penting bahwa syarat-syarat baku dapat dijadikan bagian dari isi kontrak

dengan jalan pengumuman atau penunjukan di atas papan pengumuman. 74

74 Ibid, hal. 143-146.

Dewasa ini terdapat syarat-syarat baku dalam kontrak di hampir semua

bidang, termasuk syarat-syarat umum perbankan, tetapi tidaklah tepat bila

dikatakan seakan-akan semua transaksi dibuat atas syarat-syarat baku, karena

masih terdapat banyak perjanjian yang dibuat dalam bentu syarat-syarat kontrak

individual, sebagaimana diatur sesuai dengan asas kebebasan berkontrak, karena

tidak semua transaksi cocok untuk dibakukan, dan ada di antara mereka

menganggap bahwa syarat baku tidak sesuai dengan asas kebebasan berkontrak,

karena menyebabkan tidak adanya pilihan lain bagi salah satu pihak selain take it

or leave it.



Untuk melindungi debitur atau konsumen, maka ketidakseimbangan antara

bank dengan debitur dalam pembuatan klausula-klausula baku pada perjanjian

kredit bank tetap harus dihindari, tetapi tidak berarti dengan melarang adanya

praktek perjanjian baku, karena dalam perkembangan transaksi perbankan yang

semakin maju dan modern pada saat ini, perjanjian baku sangat diperlukan demi

efisiensi. Demi kesetaraan dalam pelaksanaannya, batasan atau pedoman terdapat

isi dari suatu perjanjian baku dalam perjanjian kredit yang akan diterapkan dapat

disesuaikan dengan kebutuhan pada perjanjian kredit tersebut, dengan tetap

menunjuk pada Pasal 18 UUPK, selanjutnya Bank wajib menyesuaikan klausula

baku yang bertentangan dengan ketentuan dalam Undang-undang ini. Selain itu,

jika dilihat dari UUPK mengenai pembatasan pencantuman klausula baku dalam

perjanjian seperti yang tercantum dalam Pasal 18 UUPK.

Dengan demikian pelaku usaha, dalam hal ini bank yang menyiapkan

perjanjian kredit wajib menyesuaikan klausula yang terdapat dalam perjanjian

kredit dengan aturan-aturan dalam UUPK. Pelaku usaha dilarang mencantumkan

klausula baku yang letak atau bentuknya sulit terlihat atau tidak dapat dibaca

secara jelas atau yang mengungkapkannya sulit dimengerti.

Menurut Pasal 22 UUPK, pembuktian terhadap ada tidaknya unsur

kesalahan dalam kasus pidana sebagaimana dimaksud Pasal 19 ayat (4) dan Pasal

21 merupakan beban dan tanggung jawab pelaku usaha, tanpa menutup

kemungkinan bagi jaksa untuk melakukan pembuktian. Ketentuan ini

dimaksudkan untuk menerapkan dalam sistem beban pembuktian terbalik.

Pelanggaran terhadap ketentuan-ketentuan dalam undang-undang dikualifikasikan

sebagai suatu perbuatan melawan hukum, sehingga menentukan beban tanggung

jawab bagi pelanggar untuk membayar kompensasi atau akibat yang ditimbulkan

atas pelanggaran tersebut.

Di Indonesia, tonggak gerakan konsumen ditandai dengan berdirinya

Yayasan Lembaga Konsumen pada tanggal 13 Maret 1973, yang kemudian

menjadi Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia (YLKI). Perjalanan panjang

hampir empat puluh tahun, tetapi menghasilkan perkembangan yang belum

menggembirakan.



2.1.5. Perjanjian Kredit

Pelaksanaan pemberian kredit umumnya dilakukan oleh bank, baik

melalui bank pemerintah maupun bank swasta. Sesuai dengan fungsinya, bank

adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat, guna diarahkan ke

bidang-bidang yang mempertinggi taraf hidup rakyat. Usaha bank tersebut dapat

berupa simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit

dan/atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat

banyak.75

Istilah kredit berasal dari bahasa Romawi, credere yang berarti percaya

atau credo atau creditum yang berarti saya percaya. Seseorang yang mendapatkan

kredit adalah seseorang yang telah mendapat kepercayaan dari kreditur.

76

Kepercayaan merupakan dasar dari setiap perikatan, yaitu seseorang berhak

menuntut sesuatu dari orang lain. Elemen dari kredit adalah adanya dua pihak,

kesepakatan pinjam meminjam, kepercayaan, prestasi, imbalan dan jangka waktu

tertentu. Pengertian tersebut menunjukkan bahwa kredit mempunyai arti luas,

yang mempunyai objek benda.77

“Kredit adalah penyedian uang atau tagihan yang dapat dipersamakan

dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam

antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk

melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian

bunga.”

Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan memberikan

rumusan mengenai pengertian kredit, yaitu:

78

Apabila ditelusuri pengertian kredit dalam Pasal 1 butir (11) Undang-

Undang Perbankan tersebut, dalam pengertian tersebut terdapat unsur-unsur

yakni:

75 R. Ay. Sri Hartati, “Hak Tanggungan dan Permasalahannya”, Bunga Rampai Hukum

Ekonomi dan Permasalahannya, Editor imly Asshiddiqie, (Jakarta: Watampone Press, 2003), hal. 43.

76 Johanes Ibrahim, op. cit., hal. 7.

77 Mariam Darus Badrulzaman-I, op. cit., hal. 137. 78 Indonesia, Undang-Undang Tentang Perbankan Atas Perubahan Undang-Undang

Nomor. 7 Tahun 1992 Tentang Perbankan, UU No. 10 LN. No. 182 Tahun 1998, TLN. No. 3790, Ps. 1 butir (11).



a. Penyediaan;

b. Uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu;

c. Persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam;

d. Antara bank dengan pihak lain;

e. Kewajiban pihak peminjam untuk melunasi utangnya;

f. Jangka waktu tertentu;

g. Bunga.

Mengupas lebih lanjut mengenai unsur-unsur tersebut, maka unsur

pertama adalah persetujuan atau kesepakatan (pinjam meminjam). Persetujuan

diartikan sebagai perjanjian, sehingga kredit sendiri menurut Undang-Undang

Perbankan sudah mengandung pengertian perjanjian. Perjanjian dalam sistematika

hukum perdata termasuk dalam hukum perjanjian yang secara umum diatur dalam

Buku Ketiga KUHPerdata.

Perjanjian yang dibuat para pihak menimbulkan hubungan perikatan di

antaranya. Hubungan perikatan yang dimaksud adalah pinjam meminjam yang

diatur pada Buku Ketiga, dan secara khusus di dalam Bab Ketigabelas. Jadi

pengertian kredit mengandung maksud hubungan hukum perikatan khususnya

pinjam meminjam melalui unsur-unsur definisi kredit menurut Undang-Undang

Perbankan.

Unsur uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu,

mengandung maksud bahwa kredit menurut Undang-Undang Perbankan adalah

suatu hubungan hukum yang menimbulkan perikatan, karena adanya kriteria

bahwa suatu hubungan hukum mempunyai kekuatan mengikat apabila dapat

dinilai dengan uang. Khusus mengenai definisi perikatan dalam kredit menurut

Undang-Undang Perbankan ini, hubungan hukum yang terjadi mempunyai

kekuatan mengikat karena adanya ancaman sangsi.

Antara bank dan pihak lain, merupakan unsur yang menunjukkan bahwa

para pihak yang sepakat untuk mengikatkan diri dalam perjanjian kredit adalah

bank sebagai kreditur dan nasabah sebagai debitur. Jadi Undang-Undang

Perbankan memberi penegasan bahwa para pihak yang terkait dalam kredit adalah

kreditur dan debitur. Kredit dalam pengertiannya sebagai hubungan hukum yang

mengikat, subjek hukumnya dikaitkan dengan prestasi masing-masing adalah



kreditur sebagai pihak yang berhak atas prestasi (pihak yang aktif) atau yang

berpiutang dan pihak yang pasif adalah debitur atau yang berutang. 79

“Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam

bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk

kredit dan atau bentuk-bentuk lainnya dalan rangka meningkatkan taraf

hidup rakyat banyak.”

Para pihak

tersebut merupakan subjek dari kredit dalam pengertian perikatan. Namun apakah

hanya pihak-pihak tersebut yang mengadakan perikatan saja yang dimaksud

sebagai subjek perikatan? Ternyata KUHPerdata juga menyangkut pihak-pihak

lain, yaitu para ahli waris masing-masing.

Unsur penyediaan dan unsur mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi

utangnya, sengaja penulis gabungkan pembahasannya dengan mengingat bahwa

kedua-duanya sebetulnya merupakan prestasi yang seharusnya dilakukan oleh

masing-masing pihak. Yaitu bagi bank ada kewajiban (prestasi) untuk

menyediakan uangnya dan dapat segera dipergunakan oleh debitur. Hal ini penulis

artikan dari bunyi Pasal 1 ayat (2), yaitu:

80

Hal ini mengingat bahwa ada kemungkinan pihak bank dapat

mengurungkan/menolak memberikan pinjamannya atau besarnya jumlah yang

diserahkan berlainan dengan jumlah yang semula disetujui dalam hal bank

mendapat informasi baru yang tidak menguntungkan bagi pemohon (nasabah

debitur).

81

79 Mariam Darus Badrulzaman-I, hal. 4. 80 Indonesia, Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 Tentang Perbankan Sebagaimana

Telah Diubah Dengan Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 (Lembaran Negara Tahun 1992 Nomor 31 Tambahan Lembaran Negara Nomor 3472), Pasal 1 ayat (2).

81 Mariam Darul Badrulzaman-III, Perjanjian Kredit Bank, (Bandung: Penerbit Alumni,

1994), hal. 29.

Selain daripada itu kedudukan bank sebagai lembaga penghimpun dan

penyalur dana masyarakat yang menjalankan fungsi-fungsi publik sebagaimana

diamanatkan bunyi Pasal 3, 4 jo Pasal 6 (b) Undang-Undang Perbankan,

berkewajiban untuk menyalurkan dana kepada masyarakat yang membutuhkan



nya dalam bentuk pemberian kredit. Jadi di samping bank sebagai keditur yang

berhak atas prestasi, juga wajib melakukan prestasi.

Bagi debitur sebagai pihak yang wajib melakukan prestasi tercermin dari

unsur kewajiban pihak peminjam untuk melunasi utangnya. Jadi Undang-Undang

Perbankan mengartikan kredit sebagai perikatan yang mewajibkan si debitur

untuk memenuhi tuntutan (melakukan prestasi berupa pengembalian uang

pinjaman).

Unsur setelah jangka waktu tertentu menunjukkan bahwa menurut

Undang-Undang Perbankan, di dalam kredit hubungan hukum perikatan antara

bank dan debiturnya terjalin selama para pihak tersebut masih dalam hubungan

perikatan. Unsur ini penting mengingat bahwa perhitungan

waktu akan menentukan prestasi yang dituntut kepada debitur, misalnya yang

berhubungan dengan hari bunga. Dimana sejak ditandatanganinya perjanjian

kredit merupakan awal perhitungan bunga hingga berakhirnya perikatan yaitu

pada saat lunasnya pinjaman.

Unsur terakhir yaitu bunga, bahwa kredit menurut Undang-Undang

Perbankan diisyaratkan adanya bunga. Tetapi mengenai besarnya tidak ditetapkan

secara spesifik. Apabila dikaitkan dengan ketentuan tentang bunga di dalam

KUHPerdata, maka tingkat bunga boleh ditentukan sendiri dalam perjanjian

(Pasal 1765 KUHPerdata). Dengan asumsi bahwa Undang-Undang Perbankan

tidak menentukan tingkat bunga, maka bisa disimpulkan bahwa Undang-Undang

Perbankan menganut sistem bunga yang mengambang sesuai dengan kehendak

pasar.82

Dari pembahasan mengenai unsur-unsur kredit tersebut di atas bisa

dimengerti bahwa di dalam praktek, perjanjian kredit menggunakan Undang-

Undang Perbankan sebagai dasar hukumnya. Kaitannya dengan hukum perjanjian

yang terdapat dalam Buku Ketiga KUHPerdata, maka kredit dalam pengertiannya

sebagai perikatan yang bersumber dari perjanjian tunduk kepada hukum

perjanjian yang menganut sistem terbuka yaitu memberikan kebebasan yang

82 Mariam Darus Badrulzaman-I, Aneka Hukum Bisnis, op.cit, hal. 143.



seluas-luasnya kepada masyarakat untuk mengadakan perjanjian yang berisi apa

saja, asalkan tidak melanggar ketertiban dan kesusilaan.83

Perjanjian kredit menurut Hukum Perdata Indonesia adalah salah satu dari

bentuk perjanjian pinjam meminjam sebagimana diatur dalam Pasal 1754 sampai

dengan 1769. Dengan demikian perjanjian kredit dapat mendasarkan pada

ketentuan dalam KUHPerdata, tetapi dapat pula berdasarkan kesepakatan di antara

para pihak, artinya dalam ketentuan yang tidak memaksa diserahkan kepada para

pihak.

84

“Perjanjian pinjam meminjam uang antara bank dan pihak peminjam

dalam mana bank berhak memberi kredit kepada peminjam dan peminjam

berkewajiban melunasi kredit tersebut dalam jangka waktu yang

ditentukan dengan jumlah bunga, imbalan atau pembagian hasil

keuntungan yang telah ditetapkan.”

Pengertian tentang perjanjian kredit belum dirumuskan dalam Undang-

Undang Perbankan, tetapi diinstruksikan dalam Instruksi Presidium Kabinet

Nomor 15/EK/10 tanggal 3 Oktober 1966 jo Surat Edaran Bank Indonesia (SEBI)

Unit Nomor 2/539/UPK tanggal 8 Oktober 1966 yang menginstruksikan bahwa

dalam bentuk apapun setiap pemberian kredit, bank wajib menggunakan akad

kredit. Akad kredit tersebut dalam praktek perbankan dikenal dengan istilah

perjanjian kredit. Oleh karena itu perlu kiranya untuk memahami perjanjian kredit

yang diutarakan oleh para pakar hukum dibawah ini:

Menurut Abdulkadir Muhammad, yang dimaksud dengan perjanjian kredit

adalah:

85

“Dalam bentuk apapun juga perjanjian kredit itu diadakan, dalam

semuanya itu pada hakikatnya yang terjadi adalah suatu perjanjian pinjam

Sedangkan menurut Subekti, sebagaimana dikutip oleh Johannes Ibrahim

bahwa:

83 Subekti-I, op. cit., hal. 13. 84 Muhammad Djumhana , Hukum Perbankan Indonesia, Cet. 2., (Bandung: Citra Aditya

Bakti, 1996), hal. 240. 85 Abdulkadir Muhammad, Pengantar Hukum Perusahaan Indonesia, Cet.2., (Bandung:

Citra Aditya Bakti, 1993), hal. 183-184.



meminjam sebagaimana diatur oleh KUHPerdata Pasal 1754 sampai

dengan Pasal 1769”. 86

“Perjanjian kredit berdasarkan perjanjian pinjam meminjam dalam

KUHPerdata, dimana objeknya adalah benda yang menghabis, termasuk di

dalamnya uang. Karenanya perjanjian kredit merupakan perjanjian yang

bersifat riil, yaitu bahwa perjanjian kredit ditentukan oleh “penyerahan”

uang oleh bank kepada nasabah.”

Hal yang sama diungkapkan oleh Mariam Darus Badrulzaman yaitu:

87

“Perjanjian antara bank sebagai kreditur dengan nasabah sebagai debitur

mengenai penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu yang

mewajibkan nasabah-nasabah debitur untuk melunasi hutangnya setelah jangka

waktu tertentu dengan jumlah bunga, imbalan, atau pembagian hasil keuntungan.”

Pendapat Sutan Remy Sjahdeini mengenai perjanjian kredit adalah:

88

2.1.6 Perjanjian KPR

Perjanjian KPR merupakan perjanjian pokok dimana untuk terjadinya

diawali dan diikuti oleh perjanjian-perjanjian lainnya yang menyertai. Perjanjian

yang mengawali perjanjian KPR merupakan perjanjian yang berdiri sendiri,

sedangkan perjanjian-perjanjian lainnya yang mengikuti kemudian, adalah

perjanjian tambahan yang bersifat accessoir tetapi melekat pada perjanjian

pokoknya. Perjanjian accessoir akan berakhir bila perjanjian pokoknya telah

terpenuhi.

Apabila membeli rumah dengan cara KPR, maka seorang konsumen akan

menjumpai dokumen-dokumen hukum (legal documents) yang penting, yaitu,

Perjanjian Pendahuluan, Akta Jual Beli, Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah, dan

Surat Kuasa Pembebanan Hak Tanggungan (SKMHT). Dokumen-dokumen

tersebut sangat penting untuk diketahui oleh konsumen, terutama sekali sebelum

membeli rumah agar konsumen dapat mengetahui sejauh mana perlindungan

86 Johanes Ibrahim, op. cit., hal. 27. 87 Mariam Darus Badrulzaman, op. cit., hal. 110-111.

88 Sutan Remy Sjahdeini, op. cit., hal. 14.



hukum terhadap konsumen dalam pembelian rumah yang dilakukan dengan cara

KPR.89

1. Perjanjian Pendahuluan Jual Beli

Perjanjian-perjanjian di atas bila disusun sesuai dengan urutan terjadinya

dalam rangka proses pembelian rumah yang memanfaatkan fasilitas kredit bank,

pada pokoknya adalah :

Pada tahap ini biasanya dilakukan pengikatan antara calon penjual dan

calon pembeli. Disebut calon penjual dan calon pembeli karena yang

terjadi adalah kesepakatan untuk menjual dan membeli sedangkan jual beli

yang sebenarnya akan terjadi kemudian. Hal ini dikarenakan calon pembeli

belum membayar lunas harga objek yang diperjanjikan. Pada tahap ini

perjanjiannya yang terjadi adalah perjanjian pokok, dan tidak perlu ada

perjanjian tambahan yang menyertainya. Antara para pihak yang terlibat di

dalamnya dan saling mengikatkan diri adalah developer yang dalam hal ini

dalam kedudukannya adalah sebagai pihak kreditur, dan di pihak debitur

adalah calon pembeli rumahnya. Dari segi pembayarannya secara

keseluruhan pada tahapan ini baru merupakan uang muka, yang besarnya

bervariasi dan biasanya bagi bank pemerintah menentukan adalah dua

puluh persen dari harga rumah. Perjanjian pendahuluan Jual Beli biasa

juga disebut Pengikatan Jual Beli. Esensi daripada perjanjian pada tahap

ini adalah janji-janji untuk menjual dan membeli atas rumah karena belum

lunas harganya. Sedangkan objek perjanjian pada tahapan ini adalah

presentasi antara kreditur dan debitur.

Perjanjian Pendahuluan adalah perjanjian yang disepakati oleh pihak

konsumen dan developer yang merupakan suatu perjanjian pengikatan jual

beli. Tercapai kesepakatan secara terperinci mengenai hak dan kewajiban

antara debitur (konsumen) dengan developer (penjual). Sifat perjanjian

tersebut dinamakan “pactum de contrahendo” yaitu perjanjian untuk

mengadakan perjanjian.90

89 Hasil wawancara dengan Oktafian, Kepala Divisi Realisasi Kredit PT. Daviza

Permata Citra pada tanggal 15 Juli 2012.

Umumnya debitur membayar uang muka serta



biaya lainnya atas pembelian rumah yang diinginkan pada perjanjian

pendahuluan tersebut. Apabila perjanjian pendahuluan tersebut tidak

dilanjutkan atas permintaan konsumen, maka akan dikenakan potongan

sebesar 25% dari uang muka yang sudah dibayarkan jika dilakukan

sebelum wawancara permohonan KPR dan 50% dari uang muka jika

terjadi setelah wawancara permohonan KPR. Jika permohonan KPR

ditolak oleh bank, maka uang muka dan biaya lainnya dikembalikan, tetapi

uang booking fee dianggap hangus. Adapun yang dimaksud dengan

wawancara adalah proses pertemuan antara kreditur (bank) dengan debitur

(konsumen) untuk menetukan kelayakan dan besarnya kredit yang akan

diperoleh ataupun ditolak oleh kreditur dalam pemberian KPR.

Tujuan wawancara tersebut mengklarifikasi keinginan dan kebutuhan

calon nasabah debitur. Bank sebagai pemberi fasilitas kredit akan melihat

sejauh mana kebenaran keterangan-keterangan yang diberikan calon

nasabah debitur tentang data pemohon sebagai syarat umum pemberian

kredit, antara lain data pekerjaan, data suami/isteri pemohon, data

penghasilan dan lain sebagainya.

Setelah dilakukan wawancara, maka diadakan Rapat Komisi Kredit

(Rakomdit) oleh bank yang bersangkutan. Jika terdapat penolakan

perolehan kredit dari bank hal tersebut merupakan hak mutlak dari bank

yang tidak dapat diganggu gugat. Jika kredit disetujui oleh bank, maka

proses perolehan kredit akan berlanjut ke tahap berikutnya, yaitu Akad

Kredit yang terdiri dari Perjanjian KPR, Akta Jual Beli dan Surat Kuasa

Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) yang dilakukan pada saat yang

sama.91

2. Perjanjian Kredit

Pada tahapan kedua, dengan maksud untuk melunasi sisa pembayaran dari

harga rumah, konsumen perumahan bisa mengajukan permohonan kredit

kepada bank (yang menyediakan fasilitas KPR). Permohonan ini

ditindaklanjuti dengan analisa kemampuan calon debitur (konsumen

90 Mariam Darus Badrulzaman, op. Cit., hal. 36. 91 Hasil wawancara dengan Oktafian, op. cit.



perumahan) oleh pihak bank. Apabila dari penelitian bank ternyata telah

memenuhi kriteria yang telah ditetapkan maka pihak bank membuat draft

perjanjian. Karena KPR merupakan produk bank yang sifatnya masal

maka adakalanya bentuk perjanjiannya sudah dipersiapkan sebelumnya

berupa semacam formulir dengan isi, syarat dan kondisi standar. Pada

tahapan ini konsumen perumahan dalam kedudukannya sebagai debitur

dan bank sebagai kreditur. Apabila kreditur melalui wakilnya yang

berwenang dan pihak debitur telah menandatangani draft perjanjiannya

maka sesuai dengan ketetapan waktu di dalam perjanjian, maka dilakukan

pelunasan pembayaran kepada developer, untuk dan atas nama konsumen

(debitur). Dengan kata lain diberikanlah dana kredit. Jadi pada tahapan ini

yang menjadi objek perjanjian bukanlah perumahan tetapi dana kredit.

Sedangkan perjanjiannya sendiri merupakan perjanjian obligatoir (pokok)

dimana di dalamnya klausula mengenai dana kredit yang dikeluarkan

harus dijamin pengambilannya oleh debitur dengan memberi agunan yaitu

tanah dan bangunan yang dibeli dengan menggunakan dana kredit.

3. Jual Beli Tanah dan Bangunan

Pada tahapan ini dengan menganut sistem jual beli tanah dan bangunan

sesuai dengan hukum agraria nasional yang bersumber dari hukum adat,

maka jual beli yang dilakukan pembayaran harganya dilakukan secara

tunai dan riil.92 Jadi pada tahapan ini merupakan pelaksanaan nyata dari

Perjanjian Pendahuluan Jual Beli sebelumnya. Dengan asumsi bahwa telah

dilakukan pembayaran lunas harganya maka pada tahapan ini telah

beralihlah hak atas tanah dan bangunan yang diperjanjikan sebelumnya.

Pada tahap ini merupakan penyerahan yuridis dari perjanjian pendahuluan

yang dilakukan sebelumnya, dibuat dalam bentuk akta otentik oleh Pejabat

Pembuat Akta tanah (PPAT) dan harus didaftarkan.93

92 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia (Sejarah Pembentukan Undang-Undang

Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya), Cet.Kedelapan, (Jakarta: Djambatan, 1999), hal. 204. 93 Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, Hukum Perjanjian, Cet. XVI, (Jakarta: PT.

Intermasa, 1996), hal. 79.



4. Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT)

Guna memenuhi ketentuan mengenai perkreditan nasional, yang berlaku

bagi setiap pengeluaran dana kredit oleh bank umum, maka atas dana

kredit yang telah dikeluarkan, debitur perlu memberikan jaminan.

Termasuk dalam traksaksi KPR, debiturnya perlu memberikan jaminan

yaitu tanah dan bangunan yang diperolehnya dijadikan agunan. Sehingga

tanah dan bangunan yang dibeli oleh debitur dengan mempergunakan dana

kredit pada perjanjian KPR perlu dibebani hak tanggungan sesuai dengan

ketentuan Undang-Undang Hak Tanggungan Atas Tanah dan Benda-benda

yang Ada di Atasnya (Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, Lembaran

Negara Nomor 75 dan Tambahan Lembaran Negara Nomor 3632 Tahun

1996). Dari bunyi Pasal 3 ayat (1) Undang-Undang tersebut dapat

disimpulkan bahwa Hak Tanggungan dapat digunakan untuk menjamin

utang yang telah diperjanjikan perikatan para pihak didalamnya, terdapat

dua subjek hukum yaitu bank (kreditur) dan debitur.

Di dalam praktik, perjanjian KPR timbul dari kebutuhan masyarakat.

Sudah menjadi kebiasaan umum, dalam lalu lintas kegiatan hidup

masyarakat modern, kebutuhan hidup masyarakat sehari-harinya dapat

terpenuhi dengan adanya kapital. Demikian pula praktik terjadinya

perjanjian KPR, karena didasari oleh kebutuhan masyarakat tersebut baik

produsen maupun konsumen akan unsur kapital.

Dinamika kegiatan masyarakat dalam memenuhi kebutuhannya tersebut

menghendaki setiap anggota masyarakat berhubungan di antaranya. Tidak

terkecuali pada anggota masyarakat produsen, dalam hal ini bank yang

memproduksi jasa keuangan, dan konsumennya. Guna mengantisipasi kegiatan

masyarakat tersebut maka diperlukan aturan yang mewadahi. Secara nyata

hubungan antara bank dan debiturnya hubungan yang terjadi hubungan hukum

dalam perikatan pinjam meminjam uang.

Secara spesifik pada perjanjian KPR, tidak diperoleh ketentuan khusus

yang mendasarinya. Tetapi dengan pendekatan pada pengertian bahwa perjanjian

KPR sebagai perjanjian yang mempunyai objek yang diperjanjikan adalah kredit,

maka perangkat hukum yang mendasari adalah ketentuan mengenai perkreditan



nasional. Perjanjian KPR ini berlaku ketentuan perjanjian kredit umum, dengan

pendekatan pengertian bahwa perjanjian KPR adalah perjanjian kredit dengan

objek uang, yang ditentukan secara khusus penggunaannya dan tidak untuk tujuan

komersial. Pendekatan ini dimaksudkan untuk membedakan kredit konsumtif

uang mungkin diselenggarakan lembaga perkreditan non bank. Namun pihak

perbankan sendiri dalam praktek lebih cenderung menggolongkan KPR sebagai

jenis kredit perorangan, yang juga dikenal dengan nama kredit konsumen

(consumers loan).94 Dimana jenis kredit perorangan ini dari cara pembayarannya

dibedakan menjadi (a) kredit dengan pembayaran kembali secara mencicil, (b)

kredit dengan pembayaran kembali sekaligus, dan (c) kredit dengan batas plafon

pinjaman. KPR sendiri dimasukkan sebagai kredit perorangan (kredit konsumtif)

dengan cara pembayaran kembali secara mencicil.95

KPR subsidi merupakan salah satu upaya yang dilakukan oleh bank yang

merupakan program pemerintah yang diperuntukkan untuk seluruh masyarakat

Indonesia (WNI) berpenghasilan rendah (maksimal Rp. 1,5 juta perbulan) dan

belum mempunyai rumah yang dibuktikan dengan keterangan dari kelurahan.

Karena perumahan dan pemukiman pada hakikahnya merupakan upaya

berkesinambungan yang dilakukan sebagai pemenuhan kebutuhan dasar untuk

meningkatkan harkat dan martabat manusia.

96

Produk KPR sudah disodorkan oleh bank-bank pemerintah nasional sekitar

tahun 1988. Jumlahnya berkembang hingga 1997. Perkembangan laju KPR

terhenti saat terjadinya krisis ekonomi yang menyebabkan perbankan berhenti

menyalurkan kredit, termasuk KPR. Barulah pada tahun 2000 secara perlahan

perbankan kembali mulai menyalurkan KPR kembali dan terus berkembang pesat

sejak tahun 2002 hingga saat ini.

97

94 Siswanto Sutojo, Analisa Kredit Bank Umum (Konsep dan Teknik), (Jakarta: PT. Pustaka Binamas Pressindo, 1995), hal. 169.

95 Ibid 96 Ibid, hal. 170

97 V. Miemie Murniati, “Prospek KPR Masih Bagus”, Bisnis Properti, (Februari, 2004),

hal. 40.



Dilihat dari keberadaannya, KPR tetap dan semakin dibutuhkan

masyarakat. Sebab KPR mampu memecahkan pendanaan bagi konsumen yang

ingin memiliki rumah tetapi belum memiliki dana yang cukup untuk membayar

seluruh harga rumah. Peranan perbankan nasional perlu ditingkatkan sesuai

dengan fungsinya dalam menghimpun dan menyalurkan dana masyarakat dengan

lebih memperhatikan pembiayaan kegiatan sektor perekonomian nasional dengan

prioritas kepada koperasi, pengusaha kecil dan menengah, serta berbagai lapisan

masyarakat tanpa diskriminasi sehingga akan memperkuat, struktur perekonomian

nasional.98 Fasilitas KPR merupakan fasilitas kredit yang ditujukan langsung

kepada konsumen, dinamakan kredit konsumen atau konsumer atau konsumtif,

sehingga dikategorikan sebagai fasilitas kredit yang sifatnya untuk konsumtif.99

2.1.7 Peranan Notaris dalam Menjalankan Profesi

Di dalam Pasal 1870 dan 1871 KUHPerdata dikemukan bahwa akta

otentik itu adalah alat pembuktian yang sempurna bagi kedua belah pihak dan ahli

warisnya sekalian orang yang mendapat hak darinya tentang apa yang dimuat

dalam akta tersebut. Akta otentik yang merupakan bukti yang lengkap (mengikat)

berarti kebenaran dari hal-hal yang tertulis dalam akta tersebut dianggap benar,

selama kebenarannya itu tidak ada pihak lain yang dapat membuktikan

sebaliknya.100

Menurut Pasal 1868 KUHPerdata, akta otentik adalah suatu akta yang

dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang, dibuat oleh atau di

hadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu di tempat dimana akta

dibuatnya. Menurut Pasal 1 angka (1) Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004

tentang Jabatan Notaris (UUJN), notaris adalah satu-satunya yang mempunyai

98 Lihat Penjelasan Umum, Undang-Undang Tentang Perubahan Atas Undang-Undang

Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan , op. cit.

99 Ibrahim, op. cit., hal. 224. 100 Teguh Samudera, Hukum Pembuktian dalam Acara Perdata, Edisi Pertama,

(Bandung: PT. Alumni, 2004), hal. 49.



wewenang umum itu, artinya tidak turut para pejabat lainnya. Wewenang notaris

adalah bersifat umum, sedangkan wewenang pejabat lain adalah pengecualian.101

Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik

sejauh pembuatan akta otentik tidak dikhususkan kepada pejabat umum lainnya.

Pembuatan akta otentik ada yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan

dalam rangka menciptakan kepastian, ketertiban, dan perlindungan hukum. Selain

itu, akta otentik yang dibuat oleh atau dihadapan notaris, bukan saja karena

diharuskan oleh peraturan perundang-undangan, tetapi juga dikehendaki oleh

pihak yang berkepentingan untuk memastikan hak dan kewajiban para pihak demi

kepastian, ketertiban dan perlindungan hukum bagi pihak yang berkepentingan

sekaligus bagi masyrakat secara keseluruhan.

102

Kedudukan seorang notaris sebagai suatu fungsionaris dalam masyarakat

hingga sekarang dirasakan masih disegani. Seorang notaris biasanya dianggap

sebagai pejabat tempat seseorang dapat memperoleh nasihat yang boleh

diandalkan. Segala sesuatu yang ditulis serta ditetapkannya adalah benar, ia

adalah pembuat dokumen yang kuat dalam suatu proses hukum.

103

Pemahaman mengenai arti akta notaris dengan demikian sangat penting

dalam menciptakan ketertiban hubungan hukum di antara para pihak. Alat bukti

bagi para pihak itu tentu dimaksudkan bahwa para pihak itu menghendaki

Akta otentik merupakan alat bukti bagi para pihak yang mengadakan

hubungan hukum perjanjian. Adanya akta ini untuk kepentingan para pihak, dan

dibuat oleh para pihak. Sebagai alat bukti, akta demikian mempunyai kekuatan

pembuktian yang sempurna maksudnya adalah kebenaran yang dinyatakan di

dalam akta notaris itu tidak perlu dibuktikan dengan dibantu lagi dengan alat bukti

yang lain. Undang-undang memberikan kekuatan pembuktian demikian itu atas

akta tersebut karena akta itu dibuat oleh atau di hadapan notaris sebagai pejabat

umum yang diangkat oleh Pemerintah.

101 GHS.L.Tobing, Peraturan Jabatan Notaris, Cet. 3, (Jakarta: Erlangga, 1983), hal. 34.

102 Penjelasan Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris.

103 Tan Thong Kie, Studi Notariat dan Serba Serbi Praktek Notaris, (Jakarta: PT. Ichtiar

baru Van Hoeve, 2007), hal. 444.



hubungan hukum seperti yang telah meraka sepakati bersama. Hubungan hukum

itu terjadi karena atas kehendak mereka bersama.

Sehubungan dengan jabatan notaris ini, Habib Adjie mengemukan sebagai

berikut :

“Jabatan notaris diadakan atau kehadirannya dikehendaki oleh aturan

hukum dengan maksud untuk membantu dan melayani masyarakat yang

membutuhkan alat bukti tertulis yang bersifat otentik mengenai keadaan,

peristiwa atau perbuatan hukum. Dengan dasar seperti ini mereka yang

diangkat sebagai notaris harus mempunyai semangat untuk melayani

masyarakat dan atas pelayanan tersebut, masyarakat yang telah merasa

dilayani oleh notaris sesuai dengan tugas dan jabatannya dapat

memberikan honorarium kepada notaris. Oleh karena itu notaris tidak

berarti apa-apa jika masyarakat tidak membutuhkannya.”104

“Pertama, notaris sebagai pejabat yang membuatkan akta-akta bagi pihak

yang datang kepadanya baik itu berupa akta partij maupun akta relaas.

Kedua, notaris sebagai hakim dalam hal menentukan pembagian warisan.

Ketiga, notaris sebagai Penyuluh Hukum dengan memberikan keterangan-

keterangan bagi pihak dalam hal pembuatan suatu akta. Keempat, notaris

sebagai pengusaha yang dengan segala pelayanannya berusaha

mempertahankan klien atau relasinya agar operasionalisasi kantornya tetap

berjalan.”

Menurut Heryanti, seorang notaris dalam menjalankan profesinya sebagai

notaris dan sebagai pejabat publik, notaris harus memerankan 4 (empat) fungsi,

yakni :

105

Seorang notaris di dalam menjalankan jabatannya harus dapat bersikap

profesional dengan dilandasi kepribadian yang luhur dengan senantiasa

melaksanakan undang-undang sekaligus menjunjung tinggi Kode Etik profesinya

yaitu Kode Etik Notaris. Berdasarkan Pasal 16 ayat (1) huruf a UUJN, seorang

104 Habib Adjie-I, Sanksi Perdata dan Administratif Terhadap Notaris Sebagai Pejabat Publik, Cet. 2, (Bandung: PT. Refika Aditama, 2009), hal 32.

105Heryanto, Notaris Antara Profesi dan Jabatan,

http://arsip.pontianakpost.com/berita/index.asp?berita=opini&id=102865, diakses pada tanggal 20 Januari 2012.


http://arsip.pontianakpost.com/berita/index.asp?berita=opini&id=102865�


notaris diharapkan dapat bertindak jujur, seksama, mandiri, tidak berpihak yang

terkait dalam perbuatan hukum. Oleh karena itu, notaris dalam melaksanakan

tugasnya harus tunduk dan terikat dengan peraturan-peraturan yang ada.

Dalam melaksanakan tugas jabatannya seorang notaris harus berpegang

teguh kepada kode etik jabatan notaris, karena tanpa itu, harkat dan martabat

profesionalisme akan hilang sama sekali.106 Menurut Bertens, kode etik profesi

merupakan norma yang ditetapkan dan diterima oleh kelompok profesi, yang

mengarahkan atau memberi petunjuk kepada anggotanya bagaimana seharusnya

berbuat dan sekaligus menjamin mutu moral profesi itu di mata masyarakat.107

1. Kepribadian Notaris, hal ini dijabarkan kepada:

Notaris sebagai profesi memiliki Kode Etik Notaris yang dibuat oleh

Organisasi Notaris Indonesia atau yang dikenal dengan Ikatan Notaris Indonesia

(INI). Dalam Kode Etik Notaris Indonesia telah ditetapkan beberapa kaidah yang

harus dipegang oleh notaris (selain UUJN), di antaranya adalah:

a. Dalam melaksanakan tugasnya dijiwai Pancasila, sadar dan taat kepada

hukum peraturan jabatan notaris, sumpah jabatan, kode etik notaris dan

berbahasa Indonesia yang baik.

b. Memiliki perilaku profesional dan ikut serta dalam pembangunan

nasional, terutama sekali dalam bidang hukum.

c. Berkepribadian baik dan menjunjung tinggi martabat dan kehormatan

notaris, baik di dalam maupun di luar tugas jabatannya.

2. Dalam menjalankan tugasnya, notaris harus:

a. Menyadari kewajibannya, bekerja mandiri, jujur tidak berpihak dan

dengan penuh rasa tanggung jawab.

b. Menggunakan satu kantor sesuai dengan yang ditetapkan oleh undang-

undang, dan tidak membuka kantor cabang dan perwakilan dan tidak

menggunakan perantara.

c. Tidak menggunakan media masa yang bersifat promosi.

3. Hubungan notaris dengan klien harus berdasarkan:

106 Suhrawardi K. Lubis, Etika Profesi Hukum, (Jakarta: Sinar Grafika, 2008), hal. 35.

107 Abdulkadir Muhammad, Etika Profesi Hukum, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti,

2006), hal 77.



a. Notaris memberikan pelayanan kepada masyarakat yang memerlukan

jasanya dengan sebaik-baiknya.

b. Notaris memberikan penyuluhan hukum untuk mencapai kesadaran

hukum yang tinggi, agar anggota masyarakat menyadari hak dan

kewajibannya.

c. Notaris harus memberikan pelayanan kepada anggota masyarakat yang

kurang mampu.

4. Notaris dengan sesama rekan notaris haruslah:

a. Hormat menghormati dalam suasana kekeluargaan.

b. Tidak melakukan perbuatan ataupun persaingan yang merugikan

sesama.

c. Saling menjaga dan membela kehormatan dan korps notaris atas dasar

solidaritas dan sifat tolong menolong secara konstruktif.108

Notaris dalam menjalankan jabatanya memiliki kewenangan, kewajiban

dan larangan. Kewenangan, kewajiban dan larangan merupakan inti dari praktek

kenotariatan. Tanpa adannya ketiga elemen ini, maka profesi dan jabatan notaris

menjadi tidak berguna. Notaris sebagai sebuah jabatan tentunya mempunyai

kewenangan tersendiri. Wewenang merupakan suatu tindakan hukum yang diatur

dan diberikan kepada suatu jabatan berdasarkan peraturan perundang-undangan

yang berlaku yang mengatur jabatan yang bersangkutan.

109

1. Akta itu harus dibuat oleh atau di hadapan seorang pejabat umum.

Pasal 1868

KUHPerdata merupakan sumber untuk otensitas akta notaris dan juga merupakan

dasar legalitas eksistensi akta notaris, dengan syarat-syarat sebagai berikut:

2. Akta itu harus dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh Undang-Undang.

3. Pejabat umum oleh atau di hadapan siapa akta itu dibuat, harus

mempunyai wewenang untuk membuat akta tersebut.110

108 Supriadi, Etika dan Tanggung Jawab Profesi Hukum di Indonesia, (Jakarta: Sinar

Grafika, 2006), hal. 52.

109 Habib Adjie-II, Hukum Notaris Indonesia Tafsir Tematik Terhadap UU No. 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris, (Bandung: PT. Refika Aditama, 2008), hal 77.

110 Habib Adjie-I, op., cit, hal. 56-57.



2.2 Temuan Penelitian

Hasil penelitian ini diperoleh dari wawancara yang dilakukan penulis

terhadap 3 (tiga) orang Notaris, yang telah dipilih oleh penulis secara acak.

Tujuan wawancara yang dilakukan penulis untuk mengetahui peranan yang

semestinya yang harus dilakukan oleh seorang Notaris terhadap kliennya, dalam

hal ini konsumen yang menggunakan jasanya untuk dapat memperoleh kredit,

agar dapat memenuhi kebutuhan rumah yang nyaman dengan bantuan yang

diberikan oleh Pihak Bank.

2.2.1. Prosedur Pengikatan Perjanjian KPR

Prosedur pengikatan perjanjian antara notaris dengan konsumen KPR,

diawali dengan kerjasama antara notaris dengan bank. Yang mana notaris yang

dapat membuat perjanjian KPR hanyalah seorang notaris yang rekanan dengan

bank. Adapun syarat-syarat yang harus dipenuhi seorang notaris agar dapat

menjadi rekanan bank yakni seorang notaris itu harus mengajukan curiculum vitae

kepada bank yang bersangkutan, serta beberapa contoh perjanjian yang yang

terkait dengan KPR. Untuk notaris yang telah menjadi rekanan dengan bank,

maka notaris mendapat pekerjaan dari pihak bank seperti pengikatan KPR antara

notaris dengan konsumen rumah. Notaris sebagai pejabat umum dituntut untuk

memberikan perlindungan sesuai dengan peranannya untuk melindungi

konsumen, agar tidak diberatkan dengan adanya perjanjian baku dari pihak bank.

Adapun beberapa prosedur pengikatan perjanjian KPR yaitu :

1. Permintaan bank kepada notaris untuk membuatkan perjanjian KPR.

2. Konsumen melengkapi semua berkas yang diperlukan untuk KPR.

Notaris disini tidak mendapat berkas dari Bank, Notaris hanya menyimpan

satu lembar order untuk KPR saja, namun ada juga bank yang telah

memberi lebih dulu berkas-berkas yang notaris butuhkan, sehingga notaris

tidak perlu lagi untuk meminta kelengkapan berkas KPR.

2. Pengecekan berkas-berkas KPR dan Pengecekan NPWP ke kantor pajak

guna penghitungan BPHTP dan SPPnya. Apabila ada pembuatan AJB,

namun apabila tidak ada pembuatan AJB tidak diperlukan pembayaran

pajak.



3. Notaris meminta dokumen-dokumen asli konsumen, guna untuk pembuatan

akta-akta yang diperlukan dalam proses KPR.

4. Setelah akta selesai maka notaris dapat memberitahukan pihak bank bahwa

semua kebutuhan KPR telah selesai.

5. Bank menjadwalkan pengikatan/penandatangan akta. Biasanya disini notaris

dan konsumen hanya dapat mengikuti jadwal yang telah ditetapkan oleh

pihak bank, namun bisa saja disesuaikan yang terpenting adalah semua

pihak dapat hadir yakni konsumen, notaris dan pihak bank.

6. Sebelum penandatanganan dipastikan pembayaran PBB lunas, tidak ada

tagihan dan pajak BPHTB dan SPP lunas. Biasanya disini bank meminta

bukti pembayaran pajak-pajak itu semua, bagi yang ada AJB.

7. Pada saat penandatangan, biasanya ada hal-hal yang harus ditandatangani

oleh konsumen dan bank, setelah itu baru tandatangan dengan notaris,

namun sebelumnya notaris harus meminta kembali berkas asli/dokumen asli

untuk dapat diperlihatkan untuk dicocokkan dengan akta, kemudian

difotocopy lagi berkas yang dibawa pada saat penandatangan.

8. Pembacaan serta penjelasan yang dilakukan oleh notaris, serta tanya jawab,

apabila ada akta-akta yang kurang dimengerti oleh konsumen. Setelah

pembacaan dan semua isi akta jelas dan cukup dimengerti, maka semua

pihak dapat menandatangi akta-akta. Proses pencairan dana KPR dapat

dilakukan oleh pihak bank. Jarak waktu penandatangan dan pencairan dana

KPR cukup singkat, hanya membutuhkan waktu satu jam.111

2.2.2. Bargainingn Position yang Tidak Seimbang antara Bank dan Debitur

KPR

Pada waktu KPR diberikan, umumnya bank yang memberikan fasilitas

pinjaman kredit berada pada posisi yang lebih kuat dibandingkan dengan calon

debitur. Ini tentu dapat dipahami, karena calon nasabah debitur berada pada

posisi yang sangat membutuhkan pinjaman agar dapat mewujudkan impiannya

111 Hasil wawancara dengan salah satu Notaris, di Jakarta, pada tanggal 28 November 2012.



membeli rumah idaman. Apabila, pada umumnya mereka sudah membayar uang

minimal 20 % kepada perusahan pengembang atau pemilik rumah. Calon nasabah

debitur tidak akan banyak menuntut, karena mereka khawatir permohonan kredit

mereka bisa dibatalkan oleh bank. Bila pembatalan oleh bank terjadi, maka 20 %

uang muka yang sudah dibayarkanpun bisa terancam pula. Sehingga hal itu

menyebabkan posisi tawar menawar bank betul-betul menjadi sangat kuat,

sementara sebaliknya calon nasabah debitur sebagai konsumen, begitu

lemahnya.112

Bank pemberi fasilitas pinjaman KPR akan meminta calon nasabah debitur

memenuhi semua persyaratan. Mulai dari data identitas diri, kartu keluarga, surat

nikah, Nomor Pokok Wajib Pajak(NPWP), rekening koran atau buku tabungan 6

(enam) bulan terakhir, slip gaji dan surat keterangan dari perusahaan dimana

nasabah bekerja.

113

Tidak hanya itu, bila rumah yang akan dibeli dari perusahaan

pengembang, tetapi rumah dari milik peorangan, maka bank-bank tertentu

mengharuskan calon nasabah debitur membayar uang apraisal. Bank tersebut

akan meminta perusahaan jasa penilai atau apraisal untuk menaksir harga rumah

yang akan diberikan fasilitas pinjaman KPR. Calon nasabah diharuskan

membayar yang apraisal di muka, kepada perusahaan jasa penilai, baik dikabulkan

atau tidak permohonan KPR tersebut. Uang apraisal itu sebanyak 1 % dari dana

kredit yang diajukan kepada bank tersebut.

114

Yang paling tidak adil adalah kasus mengenai penentuan suku bunga yang

penulis temukan pada salah satu bank pemerintah. Pada waktu calon nasabah

debitur mengajukan permohonan KPR, suku bunga pada saat itu 5,5 %. Tentu saja

dengan bunga yang cukup baik itu membuat calon nasabah tertarik untuk

mengajukan permohonan KPR ke bank tersebut.

115

112 Hasil wawancara dengan Oktafian, op. cit. 113 Ibid 114 Ibid 115 Ibid



Setelah aplikasi diproses bank dan permohonan KPR calon nasabah

debitur dalam tenggang waktu 2 minggu kemudian dikabulkan, terjadi kenaikan

suku bunga menjadi 8,5 %. Kondisi suku bunga baru tersebut diberitahukan

kepada calon nasabah debitur. Awalnya calon nasabah debitur cukup kaget.

Namun akhirnya diterima juga, dengan pertimbangan karena sudah terlanjur

diproses bank dan sudah terlanjur memberi uang muka kepada perusahaan

pengembang. Ketika perjanjian KPR sudah dipersiapkan notaris dan pengikatan

jaminan dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan siap ditandatangani, tiba-tiba

bank menyatakan ada kenaikan suku bunga kembali. Calon nasabah begitu

kecewa atas kenaikan suku bunga pasar yang tidak terduga ini, akan tetapi

walaupun hal demikian terjadi calon nasabah harus mengikuti keadaan tersebut,

karena tidak memiliki kuasa apapun untuk menolak.116

Tidak hanya mengenai naiknya suku bunga pasar yang tak terduga, penulis

juga menemukan kasus yang sebaliknya, yakni turunnya suku bunga pasar. Pada

saat calon nasabah mengajukan permohonan KPR, suku bunga KPR awalnya

adalah 9,5 %. Setelah kelengkapan data-data telah di penuhi dan telah diproses,

pihak bank mengeluarkan Surat Persetujuan Kredit (SPK), terjadi penurunan suku

bunga menjadi 7,5 %, penurunan itu terjadi sebelum penandatanganan Akta

Perjanjian Kredit. Suku bunga manakah yang akan diberlakukan? Suku bunga 9,5

% atau 7,5 %? Bila bank bersikap fair, seharusnya suku bunga yang dikenakan

adalah 7,5 %. Tapi ternyata tidak demikian. Suku bunga KPR yang berlaku adalah

tetap suku bunga yang 9,5 %. Apabila suku bunga 7,5 % bertahan cukup lama,

maka suku bunga itu baru dapat berlaku pada konsumen, paling cepat dalam

dalam jangka waktu dua bulan dan paling lambat satu tahun kemudian. Karena

bank disini tidak serta merta menurunkan suku bunga. Hal ini sangatlah tidak adil

untuk konsumen. Jelas sangat merugikan, padahal seharusnya konsumen dapat

Keadaan yang lemah ini membuat calon nasabah tidak berdaya untuk

mempertahankan haknya. Situasi suku bunga pasar yang tidak stabil membuat

calon nasabah mengikuti apa yang telah ditetapkan oleh bank. Dikarenakan calon

nasabah menginginkan bantuan dana kredit dari bank.

116 Hasil wawancara dengan Konsumen yang menggunakan Fasilitas KPR, pada tanggal

21 September 2012



menikmati suku bunga yang cukup rendah tersebut, karena perjanjian kredit

belum lah ditandatangani. Akan tetapi konsumen tetap tidak dapat berbuat

banyak.

Dari temuan penelitian di atas terlihat betapa bargaining power antara

calon nasabah debitur dengan bank benar-benar tidak seimbang. Dan itu sudah

dimulai ketika dalam proses calon nasabah debitur mengajukan permohonan KPR.

Kasus seperti itu seharusnya tidak boleh terjadi, karena dalam hukum perjanjian

kedudukan hukum para pihak harusnya sederajat. Kesedarajatan posisi sesuai

dengan asas keseimbangan yang merupakan jiwa dari suatu perikatan. Secara

teoritis dikemukakan bahwa asas keseimbangan merupakan kelanjutan dari asas

persamaan. Jika dalam suatu perjanjian menempatkan salah satu pihak pada posisi

yang tinggi (biasanya kreditur), maka seharusnya diimbangi dengan penegakkan

itikad baik kreditur. Penegakkan itikad baik kreditur akan menunjang posisi tawar

debitur (bargaining) tawar menjadi indikator untuk menilai apakah dalam

perjanjian KPR terjadi perbedaan posisi dalam pelaksanaan perjanjian. Dalam

perjanjian KPR posisi tawar para pihak yang menggunakan perjanjian syarat baku

sudah dapat diprediksikan tidak seimbang. Ketidak seimbangan posisi tawar

terjadi karena isi perjanjian sudah berisi syarat baku.

Landasan asas kemitraan pada pembuatan perjanjian kredit bukan saja

karena bekerjanya asas itikad baik, tetapi juga karena bagi bank, nasabah adalah

sesungguhnya mitra usaha. Bukan saja nasabah debitur yang memerlukan bank,

tetapi bank juga membutuhkan nasabah debitur sebagai mitra usaha. Nasabah

tidak dapat berkembang usahanya tanpa bank, sebaliknya bank juga tidak dapat

berkembang usahanya tanpa nasabah. Oleh karena bank dan nasabah debitur harus

saling menjadi mitra, maka dalam perjanjian di antara mereka tidak boleh ada

yang lebih kuat kedudukannya.117

Fenomena kenaikan suku bunga KPR menempatkan konsumen pada posisi

lemah dan tidak berdaya. Konsumen bukan sebagai penyebab gejolak moneter,

2.2.3. Perlindungan Hukum bagi Konsumen KPR dalam Perjanjian Baku

117 Sjahdeini, op. cit., hal 193.



melainkan harus turut pula menanggung beban. Instrumen hukum perdata tidak

banyak menolong konsumen, malah justru menempatkannya pada posisi terpuruk.

Dalam perjanjian KPR atau akta pengakuan utang, konsumen sering dihadapkan

pada klausul yang menyatakan bahwa konsumen menyetujui perubahan suku

bunga sewaktu-waktu tanpa diperlukan persetujuan terlebih dahulu dari konsumen

dan perubahan tersebut bersifat mengikat. Dengan pemberitahuan tertulis, pihak

bank pemberi KPR berhak secara sepihak menaikkan atau menurunkan suku

bunga KPR. Apalagi mengenai tingkat suku bunga, Bank Indonesia menyerahkan

sepenuhnya pada kebijakan bank yang bersangkutan. Itu berarti konsumen KPR

tidak terlindungi oleh naiknya suku bunga KPR. Belum lagi masalah tagihan

denda keterlambatan atau penalti atau sejenis dengan itu. keterlambatan

pembayaran disebabkan kenaikan jumlah angsuran KPR bulanan yang jauh di atas

rata-rata penghasilannya. 118

Sebaliknya pihak bank dilindungi perjanjian standar perbankan (dalam hal

ini perjanjian KPR) dengan klausula sepihak dari pihak bank yang pada intinya

menegaskan bahwa nasabah (konsumen) tunduk pada segala petunjuk dan

peraturan bank yang telah ada dan yang masih akan diterapkan kemudian oleh

pihak bank.

119

Sebagaimana layaknya sebuah perjanjian baku, maka hampir seluruh isi

perjanjian KPR antara nasabah debitur dengan bank penyedia fasilitas KPR

diteliti, betul-betul hanya mementingkan kepentingan bank semata. Sedangkan

kepentingan debitur (konsumen), nyaris tidak pernah diperhatikan. Hubungan

hukum antara bank pemberi fasilitas kredit KPR dengan nasabah KPR,

sebenarnya tidak hanya sekedar hubungan antara debitur dan kreditur. Mengutip

Klausula tersebut sebenarnya tidak sah, karena tidak ada

kesepakatan murni dari konsumen. Lagi pula klausula tersebut bertentangan

dengan kepatutan. Kepatutan menghendaki bahwa dalam suatu perjanjian, suatu

pihak hanya terikat pada ketentuan-ketentuan atau syarat-syarat yang sebelumnya

telah diketahui dan dipahami oleh yang bersangkutan.

118 Yusuf Shofie, Perlindungan Konsumen dan Instrumen-Instrumen Hukumnya,

(Bandung: PT Citra Aditya Bakti, 2009), hal.57. 119 Sutan Remy Sjahdeini, op., cit, hal. 208.



pendapat beberapa ahli hukum seperti Symon, Sutan Remy Sjahdeini menyatakan,

bahwa hubungan hukum antara bank dan nasabah, lebih dari sekedar hubungan

kreditur dan debitur. Lebih dari itu, hubungan hukum antara bank dengan nasabah

juga merupkan hubungan kepercayaan (fiduciary relation), hubungan kerahasian

(confidential relation) dan hubungan kehati-hatian (prudential relation).120

Sedangkan pengertian konsumen adalah setiap orang pemakai barang

dan/atau jasa yang tersedia dalam masyarakat, baik bagi kepentingan diri sendiri,

keluarga, orang lain, maupun makhluk hidup lain dan tidak untuk

diperdagangkan.

Bila dikaitkan dengan hukum perlindungan konsumen, maka hubungan

antara bank dengan nasabahnya, tidak hanya menyangkut ketiga hubungan seperti

yang diuraikan Sutan Remy Sjahdeini tersebut di atas. Namun, yang lebih penting

lagi adalah bahwa hubungan hukum antara bank dengan nasabah (apakah nasabah

penyimpan dana maupun nasabah peminjam dana, termasuk peminjam dana

dalam rangka KPR) juga merupakan hubungan hukum antara pelaku usaha dan

konsumen. Bank sebagai penyedia fasilitas KPR sebagai konsumen. Menurut

UUPK, pelaku usaha adalah setiap orang perorangan atau badan usaha, baik yang

berbentuk badan hukum maupun bukan badan hukum yang didirikan dan

berkedudukan atau melakukan kegiatan dalam wilayah hukum negara Republik

Indonesia, baik sendiri maupun bersama-sama melalui perjanjian

menyelenggarakan kegiatan usaha dalam berbagai bidang ekonomi.

121

Mengingat perjanjian kredit merupakan salah satu perjanjian baku, maka

perlu diperhatikan ketentuan dalam UUPK yang juga mengatur tentang perjanjian

baku tersebut. Dalam UUPK, ketentuan mengenai klausula baku ini diatur dalam

Dengan demikian, bank yang menyediakan fasilitas KPR

adalah pelaku usaha. Sedangkan nasabah peminjam dana KPR adalah konsumen,

nasabah KPR sebagai konsumen berhak mendapat perlindungan konsumen yaitu

segala upaya yang menjamin adanya kepastian hukum untuk memberi

perlindungan pada konsumen.

120 Sjahdeini, op. cit., hal 162-165.

121 Indonesia, Undang-Undang Tentang Perlindungan Konsumen, UU No. 8 LN No. 42

tahun 1999, TLN. No. 3821, ps.1.



Bab V tentang ketentuan Pencantuman Klausula Baku yang hanya terdiri dari satu

pasal, yaitu Pasal 18 UUPK. Pasal 18 UUPK tersebut secara prinsip mengatur dua

macam larangan yang diperlakukan bagi para pelaku usaha yang membuat

perjanjian baku dan/atau mencantumkan klausula baku dalam perjanjian yang

dibuat olehnya. Pasal 18 ayat (1) mengatur larangan pencantuman klausula baku,

dan Pasal 18 ayat (2) mengatur bentuk atau format, serta penulisan perjanjian

baku yang dilarang. Yang dijelaskan bahwa pelaku usaha dilarang mencantumkan

klausula baku yang letak atau bentuknya sulit terlihat atau tidak dapat dibaca

secara jelas, atau yang mengungkapnya sulit dimengerti.

Sebagai konsekuensi atas pelanggaran terhadap ketentuan Pasal 18 ayat

(1) dan ayat (2) tersebut, Pasal 18 ayat (3) UUPK menyatakan batal demi hukum

setiap klausula baku yang telah ditetapkan oleh pelaku usaha pada dokumen atau

perjanjian yang memuat ketentuan yang dilarang Pasal 18 ayat (1) maupun

perjanjian baku atau klausula baku yang memenuhi ketentuan sebagaimana

dimaksud pada Pasal 18 ayat (2).

Bila diamati perjanjian-perjanjian KPR dari berbagai bank, maka banyak

ketentuan-ketentuan dalam perjanjian KPR yang dibuat bank, sebenarnya

tergolong pada pelanggaran atas UUPK. Pelanggaran dimaksud antara lain dapat

diuraikan sebagai berikut:

1. Pengalihan tanggung jawab pelaku usaha.

Pasal-pasal dalam perjanjian kredit banyak sekali yang merupakan

pengalihan tanggung jawab bank sebagai pelaku usaha. Artinya,

sebenarnya resiko tersebut adalah tanggung jawab bank, tetapi

kenyataannya dalam perjanjian KPR dibebankan sepenuhnya kepada

debitur sebagai konsumen. Kasus ini penulis kelompokkan sebagai

berikut:

a. Bank setiap saat dapat mengakhiri perjanjian kredit antara lain karena

faktor nilai jaminan berkurang sedemikian rupa sehingga tidak lagi

merupakan jaminan yang cukup atas seluruh utangnya, satu dan lain

menurut pertimbangan dan penetapan kreditur. Di sini tampak bahwa bank

melepaskan tanggung jawabnya atas kelalaian atau kesalahannya dalam

menganalisis jaminan sebelum memutuskan memberi kredit. Seharusnya



bank sudah menilai dan mengantisipasinya secara akurat nilai jaminan

tersebut sebelum mencairkan kredit. Bila terjadi nilai jaminan berkurang,

maka hal tersebut adalah kesalahan bank atau kesalahan perusahaan

apraisal yang ditunjuk bank dalam menilai jaminan. Bila resiko tersebut

dibebankan kepada nasabah, jelas merupakan pengalihan tanggung jawab

bank.

b. Bank setiap saat dapat mengakhiri perjanjian kredit jika keadaan keuangan

debitur tidak mengizinkan karena force majeure, resesi ekonomi,

kebijakan pemerintah atau sebab lain di luar kekuasaan debitur atau

penjaminnya. Dalam perjanjian KPR sebuah bank pemerintah istilah

“bank berhak menuntut semua pembayaran utang seketika sekaligus tanpa

perlu somasi bila peminjam menolak pembebanan biaya-biaya yang

ditetapkan oleh bank berkenaan dengan perubahan situasi ekonomi,

gejolak moneter, atau hal lain yang mengakibatkan timbulnya kenaikan

biaya bank.” Menurut penulis, hal ini juga merupakan klausula yang

mengalihkan tanggung jawab bank sebagai pelaku usaha. Seharusnya, bila

terjadi force majeure, resesi ekonomi, gejolak moneter atau kebajikan

pemerintah yang menyebabkan keadaan keuangan debitur merosot

sehingga menggangu kelancaran pembayaran kreditnya, seharusnya hal

tersebut tidak semata-mata menjadi tanggung jawab debitur sebagai

konsumen. Karena hal tersebut terjadi di luar kemauan dan kekuasaan

debitur sebagai konsumen. Begitu juga di luar kemauan bank sebagai

pelaku usaha. Karena kejadian seperti disebut di atas bukan karena

kelalaian dan kemauan dan di luar kekuasaan keduabelah pihak,

seharusnya resikonya juga ditanggung berdua antara bank dan debitur.

Bank tidak boleh egois membebankan masalah tersebut kepada debitur

semata, tetapi harus menjadi resiko bersama-sama.

c. Bank setiap saat dapat mengakhiri perjanjian kredit bila debitur meninggal

dunia, kecuali bila para ahli warisnya dapat memenuhi kewajibannya

menurut Undang-Undang. Ketentuan ini juga merupakan pengalihan

tanggung jawab pelaku usaha. Apabila debitur sebagai konsumen

meninggal dunia, tidak seharusnya kewajiban tersebut dibebankan kepada



para ahli waris. Sebab, sebelum perjanjian kredit ditandatangani, bukankah

bank sudah memberi daftar biaya-biaya yang harus dibayar debitur, di

mana salah satu biaya tersebut adalah biaya premi asuransi jiwa atas nama

debitur. Debitur telah menutup asuransi jiwa. Biasanya pada perusahaan

asuransi jiwa yang satu grup usaha dengan bank atau yang menjadi

rekanan resmi bank kreditur KPR. Premi wajib dibayar sebelum akad

kredit. Ketika terjadi risiko terhadap jiwa debitur, seharusnya bank tidak

lagi mengutak-atik kewajiban debitur kepada ahli warisnya. Namun, bank

harus langsung menagih klaim kepada perusahaan asuransi jiwa tersebut

untuk kemudian digunakan melunasi sisa kredit debitur. Tujuan ditutupnya

asuransi jiwa dan menjadi syarat wajib dalam pencairan KPR adalah justru

untuk mengantisipasi resiko bila debitur meninggal dunia. Tetapi dalam

perjanjian KPR, hak debitur tersebut seakan disembunyikan.

2. Menyatakan tunduknya konsumen kepada peraturan yang berupa aturan

baru, tambahan, lanjutan dan/atau pengubahan lanjutan yang dibuat

sepihak oleh pelaku usaha dalam masa konsumen memanfaatkan jasa yang

dibelinya.

Klausula baku yang mencantumkan masalah ini juga ada di beberapa

perjanjian KPR. Contohnya, para KPR salah satu Bank Pemerintah,

klausula ini terdapat dalam Pasal 18 di bawah judul Yield Protection.

Bunyi lengkapnya sebagai berikut: “1. Apabila terjadi suatu perubahan

pada peraturan perundang-undangan yang berlaku atau dalam

penafsirannya atau pelaksanaanya oleh pihak yang berwenang atas

pemberian kredit oleh bank kepada debitur berdasarkan perjanjian kredit

ini menjadi melanggar ketentuan yang berlaku, maka kewajiban bank

untuk memberi/mempertahankan kredit kepada debitur dengan sendirinya

berakhir dan bank berhak dengan pemberitahuan tertulis kepada debitur

meminta debitur untuk segera melunasi seluruh jumlah terhutang secara

seketika dan sekaligus lunas; 2. Apabila dalam peraturan perundang-

undangan yang berlaku dan atau perubahannya atau dalam penafsirannya

atau pelaksanaannya mensyaratkan bahwa debitur harus melakukan

pemotongan atau penahanan sehubungan atau berdasarkan ketentuan pajak



atas setiap pembayaran utang pokok, bunga, provisi/fee, denda dan

kewajiban lainnya oleh debitur kepada bank berdasarkan perjanjian kredit

ini, maka debitur wajib memastikan bahwa bank menerima dari jumlah

membayaran tersebut secara utuh, bebas dan bersih dari

pemotongan/pungutan/beban atau penahanan yang berkaitan dengan pajak

sebagimana diatur dalam perjanjian kredit ini. Sehubungan dengan adanya

pemotongan atau penahanan berkaitan dengan kewajiban pajak atas

pembayaran yang dilakukan debitur kepada bank berdasarkan perjanjian

kredit ini, seluruhnya menjadi beban dan tanggung jawab serta wajib

dibayar oleh debitur sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku.”

Dari sisi terlihat bahwa bank memberlakukan ketentuan dalam klausula

bakunya bahwa konsumen harus tunduk pada peraturan yang berupa aturan baru,

tambahan, atau lanjutan, pada masa debitur sebagai konsumen memanfaatkan

fasilitas KPR bank tersebut.

Pelanggaran atas satu poin Pasal 18 UUPK tersebut di atas dalam

perjanjian KPR bank, sangat tegas sanksinya. Pelaku usaha (dalam hal ini bank

kreditur KPR) bisa dikenakan sanksi pidana penjara paling lama 5 tahun atau

pidana denda paling banyak Rp. 2.000.000.000,- (dua miliar rupiah).

2.2.4. Peranan Notaris dalam Prosedur Pengikatan Perjanjian Kredit

Pemilikan Rumah

Masalah perlindungan debitur KPR sebagai konsumen, sebenarnya tidak

hanya bisa dikaitkan dengan pihak bank sebagai kreditur yang merupakan pelaku

usaha. Namun, ada pihak lain yang juga besar perannya dalam melindungi

nasabah KPR, yaitu Notaris. Perjanjian Kredit antara pihak nasabah selaku debitur

dan pihak bank selaku kreditur pemberi fasilitas KPR yang pada umumnya

disebut Perjanjian KPR, sebagian besar dibuat dengan akta otentik yang dibuat di

hadapan Notaris. Sedangkan terhadap Perjanjian KPR tersebut, para pihak juga

membuat perjanjian ikutannya atau perjanjian accesoir berupa pengikatan jaminan

baik melalui SKMHT maupun langsung dengan APHT, dibuat di hadapan Pejabat

Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang pada umumnya melibatkan pula Notaris yang



membuat Perjanjian KPR tersebut namun dalam kedudukannya selaku PPAT.

Pada umumnya perjanjian KPR tersebut memuat klausula-klasula yang jelas dan

pada akhirnya akan mengikat para pihak, diantaranya mengenai objek perjanjian,

besarnya kredit yang diberikan termasuk bunga, denda dan biaya lainnya,

ketentuan force majeur serta mengenai klausula tambahan.

Peran yang bisa dimainkan Notaris dalam membantu debitur KPR sebagai

konsumen bank, tersirat dari ketentuan Pasal 16 ayat (1) huruf a UUJN yang

mengamanatkan agar dalam menjalankan jabatannya, Notaris berkewajiban

bertindak jujur, seksama, mandiri, tidak berpihak dan menjaga kepentingan pihak

yang terkait dalam perbuatan hukum.

Ketentuan tersebut tidak boleh tidak, wajib pula dilaksanakan. Hal ini juga

sesuai dengan Kode Etik Notaris. Pasal 1 ayat (1) Kode Etik Notaris menyatakan

bahwa dalam melaksanakan tugasnya Notaris diwajibkan:

a. Senantiasa menjunjung tinggi hukum dan asas negara serta bertindak

sesuai dengan makna sumpah jabatannya.

b. Mengutamakan pengabdiannya kepada kepentingan masyarakat dan

negara.

Dengan berpegang teguh pada landasan yuridis UUJN dan Kode Etik

Notaris itu saja, sebenarnya Notaris sudah mempunyai dasar yang kuat dan jelas

untuk ikut serta menegakkan hak-hak konsumen sesuai dengan UUPK. Hal

tersebut dapat diaplikasikan antara lain dengan :

1. Notaris tidak menerima sepenuhnya dan kemudian menuangkan secara

keseluruhan dalam aktanya mengenai isi Perjanjian KPR yang biasanya

diusulkan oleh pihak bank agar dicantumkan dalam akta perjanjian KPR.

Sebelum akta perjanjian KPR dibacakan, Notaris meneliti ulang isi

perjanjian tersebut, apakah ada klausula-klausula yang mungkin tidak

seimbang, merugikan konsumen dan bisa dikategorikan melanggar UUPK.

Misalnya apakah ada klausula yang isinya termasuk pengalihan tanggung

jawab bank sebagai pelaku usaha? Atau apakah ada pasal yang berisi

menyatakan tunduknya konsumen kepada peraturan yang berupa aturan

baru, tambahan, lanjutan dan atau pengubahan lanjutan yang dibuat

sepihak oleh pelaku usaha (bank) dalam masa perjanjian kredit? Atau hal



lain yang bertentangan dengan UUPK. Bila Notaris menemukan hal yang

demikian, maka Notaris harus memberikan masukan kepada pihak bank,

bahwa hal tersebut melanggar UUPK. Menanggapi masukan dari Notaris

tersebut, kemungkinan pihak bank akan mengatakan bahwa isi Perjanjian

KPR itu sudah baku dari kantor pusat dan hal seperti itu sudah dipraktikan

selama ini secara terus menerus. Dalam hal ini Notaris harus menjelaskan

bahwa masukan tersebut bukan semata-mata untuk kepentingan

nasabahnya sebagai konsumen, tetapi juga justru untuk pihak bank selaku

pelaku usaha supaya tidak terjerumus pada pelanggaran terhadap UUPK.

Karena bila suatu saat terjadi hal yang tidak diinginkan kemudian hari,

misalnya pelaporan dari konsumen dengan mengugat bank ke pengadilan

berdasarkan UUPK, maka hal tersebut justru membahayakan pihak bank,

karena pelanggaran terhadap ketentuan tersebut sanksinya adalah pidana

penjara atau denda. Dengan memberikan masukan seperti itu, berarti

Notaris telah membantu bank juga dalam melaksanakan ketentuan Pasal

18 ayat (4) UUPK yang berbunyi “Pelaku usaha wajib menyesuaikan

klausula baku yang bertentangan dengan Undang-Undang ini”.

2. Sebagaimana yang diamanatkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf l UUJN

tentang kewajiban notaris dalam pembacaan akta, dimana pada saat

dibacakan, Notaris harus menerangkan apa maksud dalam pasal-pasal

perjanjian KPR tersebut kepada debitur sebagai konsumen. Oleh karena

sebagian besar bunyi pasal-pasal dalam Perjanjian KPR merupakan bahasa

hukum yang sulit dipahami oleh debitur, maka Notaris mempunyai

kewajiban untuk membacakan akta tersebut dihadapan konsumen.

Pembacaan akta dan pemahaman yang jelas dan terang merupakan salah

satu bentuk perlindungan Notaris terhadap konsumennya, agar konsumen

mengerti mengenai isi akta dan apa yang telah diperjanjikan. Apabila telah

ditandatangani akta tersebut, maka konsumen di anggap mengerti dan

sepakat mengenai apa yang telah diperjanjikan.

3. Apabila Notaris menemukan klausula yang tidak relevan dengan hak dan

kewajiban para pihak dalam perjanjian KPR tersebut, maka Notaris dapat

mencoret (renvoi) ketentuan tersebut. Akan tetapi perubahan ataupun



ronvoi tersebut, harus melalui kesepakatan para pihak. Misalnya dalam

Perjanjian Kredit ditemui ada pasal yang mencantumkan kewajiban

debitur menyerahkan asli sertipikat hak atas tanah dan sertipikat hak

tanggungan kepada pihak bank. Pasal tersebut tidak relevan dalam

perjanjian KPR, karena kewajiban menyerahkan asli sertipikat hak atas

tanah dan sertipikat hak tanggungan kepada bank adalah kewajiban

Notaris dan PPAT yang bersangkutan. Sebab Notaris dan PPAT sudah

membuat Surat Keterangan atau cover note kepada bank mengenai hal

tersebut.

4. Bila ada klausula perjanjian KPR yang tidak wajar, maka Notaris harus

memberikan masukan kepada kedua belah pihak, bahwa hal tersebut tidak

wajar. Misalnya, dalam perjanjian KPR terdapat klausula mengenai

pengosongan tanah dan bangunan bila terjadi pelelangan, maka debitur

harus mengosongkan tanah dan bangunan yang menjadi jaminan paling

lambat dalam waktu tertentu setelah terjadi pelelangan. Bila terlambat

menyerahkan tanah dan bangunan yang jadi jaminan dalam keadaan

kosong, maka tiap-tiap hari keterlambatan tersebut biasanya debitur atau

penjamin dikenakan denda untuk setiap hari keterlambatan. Besarnya

denda tersebut harus disesuaikan dengan kewajaran, jangan sampai terlalu

mencekik nasabah debitur. Untuk menentukan kewajarannya bisa dilihat

perbandingan pada bank-bank lainnya. Misalnya, disebuah bank swasta

besarnya denda keterlambatan pengosongan Rp. 1.000.000,- per hari. Bila

ternyata ada bank dalam Perjanjian KPR yang memasang denda

keterlambatan pengosongan mencapai Rp. 5.000.000,- tentu hal tersebut

sesuatu yang kurang wajar, walaupun hal demikian belum ditemukan

dalam prakteknya, akan tetapi hal ini haruslah diperhatikan, agar tidak ada

konsumen yang dirugikan dikemudian hari oleh pelaku usaha.

Bila Notaris menemukan hal-hal seperti tersebut di atas, maka Notaris

harus menggunakan amanat yang diberikan Undang-Undang kepadanya

yaitu wajib bertindak jujur, seksama, mandiri, tidak berpihak dan menjaga

kepentingan pihak yang terkait dalam perbuatan hukum, dengan



memberikan penyuluhan hukum yang akan melindungi kepentingan dan

memberikan kepastian hukum bagi kedua belah pihak.

Dalam kenyataannya masih ditemukan Notaris yang tidak memainkan

perannya sebagaimana tertera dalam UUJN dan Kode Etik Notaris. Masih

ditemukan Notaris yang diduga berlaku tidak adil dalam menjalankan tugas,

Notaris masih cenderung lebih berpihak kepada pelaku usaha dalam hal ini pihak

bank dan kurang memperhatikan pentingan konsumen, yang juga berharap

mendapat perlindungan hukum yang seimbang dari seorang Notaris. Diduga hal

demikian terjadi, karena notaris mendapatkan banyak pekerjaan dari Bank,

sehingga Notaris lebih cenderung berpihak pada Bank. Notaris kurang

memperhatikan pihak konsumen yang pada kenyataannya berada di posisi tawar

yang lemah dan diberatkan oleh pihak pelaku usaha. Hal ini sungguh tidak adil

bagi konsumen. Terutama karena konsumenlah yang membayar honor/fee agar

mendapat bantuan hukum dari Notaris, khususnya dalam pembuatan akta dan

pembebanan jaminan terkait perjanjian KPR antara konsumen selaku debitur dan

bank selaku kreditur.

Oleh karena itu, diperlukan pengawasan dan pembinaan yang sifatnya

berkelanjutan kepada para Notaris, agar Notaris dapat menjalankan tugas

jabatannya secara adil dan netral dengan tetap menjaga kepentingan para pihak

tanpa terkecuali. Hal ini sebagaimana diamanatkan dalam Pasal 67 UUJN yang

memberikan kewenangan kepada Majelis Pengawas untuk melakukan

pengawasan dan pembinaan kepada seluruh Notaris agar dapat menjalankan tugas

jabatannya untuk melayani kebutuhan masyarakat khususnya dalam pembuatan

akta otentik. Dengan demikian, akan dapat tetap terjaga kepercayaan masyarakat

kepada notaris dan kehormatan lembaga notaris pun tidak akan tercoreng.

2.3. Analisis Hukum

Setelah menguraikan apa yang penulis temukan dalam penelitian, di bawah

ini penulis mencoba menganalisis apa yang terjadi dalam kenyatannya,

sebagaimana yang telah dirumuskan dalam perumusan masalah di atas. Sehingga

akan menemukan jawaban dari permasalahan tersebut.



2.3.1. Perlindungan Hak-Hak Konsumen Oleh Notaris Dalam Pembuatan

Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah

Sebagaimana yang telah diuraikan di atas, khususnya dalam hal kurang

diperhatikannya hak-hak konsumen dalam perjanjian KPR, untuk itu penulis akan

menjabarkan apa saja yang menjadi hak konsumen. Dalam Pasal UUPK

ditegaskan bahwa konsumen mempunyai delapan hak, yaitu:

1. Hak atas kenyamanan, keamanan, dan keselamatan dalam mengkonsumsi

barang dan/atau jasa;

2. Hak untuk memilih barang dan/atau jasa serta mendapatkan barang

dan/atau jasa tersebut sesuai dengan nilai tukar dan kondisi serta jaminan

yang dijanjikan;

3. Hak atas informasi yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi dan

jaminan barang dan/atau jasa;

4. Hak untuk didengar pendapat dan keluhanya atas barang dan/atau jasa

yang digunakan;

5. Hak untuk mendapatkan advokasi, perlindungan, dan upaya penyelesaian

sengketa perlindungan konsumen secara patut;

6. Hak untuk mendapat pembinaan dan pendidikan konsumen;

7. Hak untuk diperlakukan atau dilayani secara benar dan jujur serta tidak

diskriminatif;

8. Hak untuk mendapatkan kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian,

apabila barang dan/atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian

atau sebagaimana mestinya.

Pada kenyataannya, untuk hak-hak yang tercantum dalam Pasal tersebut,

tidak seluruhnya didapat oleh pihak konsumen. Bila dikaitkan dengan hak-hak

debitur KPR sebagai konsumen, maka dapat dikategorikan sebagai berikut:

1. Hak-hak sebelum akta KPR ditandatangani.

a. Hak atas informasi yang, jelas dan jujur mengenai :

(1) Transparansi mengenai jumlah biaya-biaya yang timbul

sehubungan dengan KPR, meliputi provisi bank, biaya

administrasi bank, premi asuransi jiwa debitur, premi asuransi



kerugian barang jaminan, biaya perjanjian kredit, SKMHT, APHT

dan lainnya.

(2) Transparansi mengenai jangka waktu berlakunya bunga.

(3) Transparansi mengenai sistem penghitungan suku bunga.

(4) Transparansi hak-hak debitur sebagai konsumen bila debitur

dalam masa perjanjian KPR meninggal dunia. Misalnya tentang

status sisa kredit, hak-hak ahli waris, prosedur pelaporan

kematian, prosedur klaim asuransi dan sebagainya.

(5) Transparansi mengenai masalah bila debitur melakukan pelunasan

dipercepat, baik seluruhnya maupun sebagian. Bila diperjanjikan

ada penalti, harus dijelaskan dengan benar.

Pada dasarnya hak-hak tersebut adalah hak-hak yang sifatnya

harus dipenuhi, namun dalam praktek hak-hak tersebut belum

sepenuhnya diperoleh debitur selaku konsumen. Sebagai contoh,

dalam hal terjadinya penetapan suku bunga, konsumen harus

mengikuti apabila sewaktu-waktu terjadi kenaikan suku bunga

pasar, yang mana konsumen tidak memiliki pilihan lain selain

mengikuti apa yang telah ditetapkan oleh bank. Terkadang untuk

kenaikan suku bunga ini, bank secara langsung menaikkannya.

Beda halnya apabila terjadinya penurunan suku bunga, dimana

bank tidak serta merta langsung menurunkan suku bunga tersebut.

Hal ini tentu sangatlah tidak adil untuk kepentingan konsumen

yang bersangkutan.

b. Hak untuk didengar pendapat dan keluhannya.

Debitur sebagai konsumen juga berhak untuk didengar pendapat dan

keluhannya, mengenai klausula-klausula yang dimasukkan dalam

perjanjian. Mengenai hal tersebut, masih terdapat notaris yang kurang

memperhatikan hal-hal apa yang seharusnya notaris berikan kepada

konsumen, khususnya untuk melindungi hak-hak konsumen. Selain itu,

apabila ada konsumen keberatan akan isi akta yang diperjanjikan

tersebut, masih ada notaris yang tidak dapat membela kepentingan



konsumennya, padahal ia sebagai pengemban kepercayaan masyarakat

mengetahui bahwa isi dari klausula baku tersebut akan sangat

memberatkan konsumen. Notaris tersebut beralasan bahwa perjanjian

tersebut sifatnya telah baku, sebagaimana yang telah ditetapkan oleh

pihak bank, sehingga pada akhirnya konsumen tidak mendapatkan apa

yang diinginkan terutama kaitannya dengan klausul yang memberatkan

tersebut. Namun demikian, tidak semua notaris dalam menjalankan

tugas jabatanya melakukan hal demikian terhadap konsumennya, masih

ada notaris yang mencoba membela hak-hak konsumen yang

mempunyai posisi tawar yang lemah, dengan cara memberikan

memberikan penyuluhan hukum dan menyarankan untuk melakukan

renvoi pada perjanjian KPR tersebut, sampai dikiranya klausula itu

tidaklah memberatkan konsumen. Selain ini, masih ada pula bank yang

akan menerima, apa yang diusulkan oleh notaris, sehingga perjanjian

baku tersebut, dapat berimbang bagi kedua belah pihak.

2. Hak-hak debitur setelah Perjanjian KPR ditandatangani.

a. Hak atas perlakukan layanan yang benar, jujur dan tidak diskriminatif.

Dengan dijaminnya hak debitur KPR sebagai konsumen mengenai

perlakukan layanan yang benar, jujur dan tidak diskriminatif. Di dalam

temuan penelitian, ditemukan bahwa bank sengaja mengulur-ulur

pencairan KPR berhubung akan ada kenaikan suku bunga, dan bank

bermaksud agar nasabah tersebut diikat dengan suku bunga baru yang

lebih tinggi. Sikap bank seperti ini tentu saja merugikan konsumen.

Namun dalam hal ini notaris kurang memainkan peranannya sebagai

penyuluh atau penengah apabila terjadi hal yang demikian, sehingga

bank selaku kreditur dapat semena-mena memainkan peranannya

dengan kedudukan yang lebih tinggi.

b. Hak atas kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian.

Seringkali ketika suku bunga naik, maka bank pada saat itu segera dan

cepat-cepat menaikkan suku bunganya. Namun ketika suku bunga

turun, bank seolah-olah tidak tahu suku bunga di pasaran sudah turun.

Contohnya seperti waktu penandatanganan perjanjian KPR, suku bunga



pada saat itu 9,5 %. Suku bunga tersebut diperjanjikan tetap berlaku

untuk 1 tahun, dan setelah 1 tahun akan berlaku suku bunga yang

berlaku dipasar. Dengan kata lain, bila suku bunga naik, maka suku

bunga KPR debitur tersebut akan naik pula, sebaliknya bila turun, suku

bunga KPR tersebut akan turun. Ternyata setelah 1 tahun KPR berjalan,

suku bunga di pasar turun menjadi 7,5 %. Ternyata bank tidak

menurunkan bunga sesuai dengan keadaan di pasar. Untuk kenaikan

atau penurunan suku bunga juga tidak semua notaris dapat memberikan

perlindungan kepada konsumen. Adakalanya notaris tidak mengetahui,

dan tidak mau tahu terhadap permasalahan suku bunga ini. Setelah

tanda-tangan perjanjian, notaris tidak memiliki kewenangan lagi atas

permasalahan naik atau turunnya suku bunga. Namun ada juga notaris

yang masih memperhatikan persoalan ini, notaris yang taat akan UUJN

dan kode etik. Notaris ini akan mencoba menrenvoi kembali, atas Pasal

terkait suku bunga, dengan menambahkan Pasal yang mungkin dapat

memberikan kenyamanan untuk debitur apabila terjadinya naik atau

turun suku bunga bank. Seperti menambahkan kalimat

“memberitahukan perubahan suku bunga, dan bank akan

memberitahukan penyesuaian tersebut kepada debitur melalui surat

pemberitahuan tertulis atau media lainnya”. Hal ini tentu harus

disepakati dulu di antara para para pihak dengan memberikan

penyuluhan, masukan mengenai tambahan pasal tersebut.

Sebagaimana yang disampaikan seyogjanya notaris itu fungsinya sebagai

pejabat umum harus dapat bersikap netral tanpa harus memihak dan tidak berat

sebelah. Notaris dalam melakukan perbuatan hukum harus menjaga semua

kepentingan termasuk kepentingan konsumen. Notaris diharapkan tidak boleh

terpaku pada Perjanjian KPR yang sudah bersifat standar dari pihak bank. Notaris

haruslah dapat menjamin perlindungan hukum untuk konsumen yang

menggunakan jasanya. Namun masih ditemukan dalam klausula perjanjian KPR

beberapa pasal-pasal yang masih memberatkan konsumen, salah satunya seperti

kewenangan bank untuk secara sepihak sewaktu-waktu mengubah tingkat suku

bunga kredit. Hal tersebut sangatlah memberatkan konsumen, karena masih ada



beberapa Notaris yang mengabaikan, Notaris menganggap hal tersebut sudah

merupakan perjanjian baku yang telah ditetapkan oleh pihak bank sehingga tidak

dapat diganggu gugat dan notaris tidak mampu berbuat banyak dalam hal

pengubahan klausula baku demi mempertahankan hak-hak konsumen. Namun

masih ada ditemukan Notaris yang masih menjunjung tinggi Kode Etik Notaris,

sehingga Notaris masih menjalankan profesinya dengan hati nurani, tanpa berani

mengambil resiko yang buruk dan melindungi konsumen yang menggunakan

jasanya, juga untuk melindungi dirinya sendiri dikemudian hari apabila terjadi

sesuatu hal yang tidak diinginkan. Ini merupakan pengaman notaris untuk dirinya

sendiri agar tidak terkena sanksi dalam UUJN. Oleh karena itu, pentingnya sikap

kemandirian, seksama, adil dan tidak berpihak, bagi notaris dalam menjalankan

tugas jabatannya agar dapat melindungi kepentingan para pihak dan menjamin

kepastian hukum atas perjanjian KPR yang dibuat.

2.3.2. Konteks Peraturan Undang-Undang Jabatan Notaris terhadap

Peranan Notaris

Notaris berwenang untuk membuat semua mengenai perbuatan, perjanjian

dan penetapan yang seharusnya oleh suatu peraturan umum atau oleh yang

berkepentingan dikendaki untuk dinyatakan dalam suatu akta otentik. Notaris

hanya berwenang membuat akta otentik apabila hal itu dikendaki atau diminta

oleh pihak yang berkepentingan, dengan kata lain bukan merupakan perbuatan

dari notaris itu sendiri. Notaris diberikan wewenang untuk mengkonstatir

perbuatan-perbuatan yang bukan merupakan perbuatan hukum, perbuatan itu

dalam dua golongan. Di dalam golongan pertama termasuk perbuatan-perbuatan

di mana notaris mengkonstatir perbuatan-perbuatan nyata yang termasuk dalam

pembuatan akta notaris biasa, misalnya perbuatan berupa pembacaan dan

penandatanganan akta, perbuatan menyatakan formalitas-formalitas yang

ditentukan di dalam akta. Di dalam golongan kedua termasuk perbuatan-

perbuatan, di mana notaris mengkonstantir perbuatan-perbuatan nyata tertentu

secara tersendiri, misalnya akta pencatatan bundel, akta berita acara mengenai

kejadian-kejadian dalam suatu rapat umum para pemegang saham dalam



perseroan terbatas, protes wesel, akta penawaran pembayaran tunai dan konsinasi

dan lain sebagainya. Dalam semua hal di atas, notaris mengkonstantir perbuatan-

perbuatan, baik perbuatan yang dilakukannya sendiri maupun yang dilakukan oleh

orang lain, yang bukan merupakan perbuatan-perbuatan hukum.

Selain membuat akta-akta otentik, notaris juga ditugaskan untuk

melakukan pendaftaran dan mensahkan surat-surat atau akta-akta yang dibuat

dibawah tangan. Notaris juga memberikan nasehat hukum atau penyuluhan

hukum dan penjelasan mengenai undang-undang kepada pihak-pihak yang

bersangkutan. Juga sebagaimana telah dikemukan di atas, menurut kenyataannya

tugas notaris bersamaan dengan perkembangan waktu, tugas notaris sebagaimana

menurut undang-undang dan tugas notaris menurut yang sebenarnya dan tugas

yang harus dijalankannya, yang dilekatkan kepadanya oleh Undang-Undang,

sangat berbeda sekali dengan tugas yang dibebankan kepadanya oleh masyarakat

di dalam praktek.

Peranan Notaris sebagai pejabat umum haruslah dapat memegang teguh

sumpah jabatan profesi Notaris, Undang-Undang Jabatan Notaris dan Kode Etik

Notaris. Berdasarkan Kode Etik Notaris Pasal 1 ayat (1) menyatakan bahwa dalam

melaksanakan tugasnya notaris diwajibkan untuk mengutamakan pengabdiannya

kepada kepentingan masyarakat dan negara. Sedangkan UUJN Pasal 16 ayat (1)

huruf a, seorang Notaris dituntut untuk dapat berlaku adil dalam menjalankan

tugasnya berdasarkan Undang-Undang, seperti bertindak jujur, seksama, tidak

berpihak dan menjaga kepentingan para pihak yang terkait. Menjaga kepentingan

dalam hal ini hanya dapat dilakukan notaris sebatas mengadakan penyuluhan

hukum kepada konsumen. Di satu sisi notaris diharapkan peranannya untuk

melaksanakan kewajibannya untuk menjaga kepentingan pihak yang terkait dalam

perbuatan hukum sesuai dengn UUJN Pasal 16 ayat (1) huruf a, namun dalam hal

ini notaris hanya dapat bersifat pasif, menerima keinginan para pihak yang akan

mengadakan perjanjian dengan menggunakan jasanya, menuangkan apa yang

menjadi keinginan para pihak kedalam akta, untuk mendapatkan alat bukti yang

otentik. Namun disisi lain notaris diharapkan dapat memberikan perlindungan

hukum agar konsumen yang menggunakan jasanya merasa nyaman dan haknya

terlindungi.



Dalam pelaksanaan perjanjian KPR yang menggunakan perjanjian standar

atau perjanjian baku, notaris tidak memiliki kuasa selain mengikuti apa yang telah

ditetapkan oleh pihak bank, karena tugas notaris hanya dibatasi untuk mengikuti

keinginan kedua belah pihak. Apabila konsumen setuju dengan apa yang ada di

dalam perjanjian, maka konsumen dapat menandatangani akta tersebut, sebagai

tanda kesepakatan bahwa apa yang ada di dalam perjanjian tersebut telah

konsumen ketahui. Notaris memiliki kewajiban untuk membacakan akta, sebatas

konsumen menyatakan bahwa akta tersebut benar telah dibacakan oleh notaris,

sebagai syarat formalitas, agar perjanjian tersebut otentik dan memiliki kekuatan

pembuktian yang sempurna. Di sini notaris hanya sebatas membacakan akta

kepada para pihak, notaris tidak dituntut untuk menjelaskan secara lebih terang

mengenai apa yang diperjanjikan.

Sifat notaris yang pasif, tidak dapat membantu konsumen melebihi dari

pembuatan akta yang otentik, notaris tidak dapat dituntut apapun apabila terjadi

sesuatu hal diluar kehendak. Untuk itu peranan notaris dalam konteks peraturan

UUJN tidak sesuai dengan apa yang diharapkan dalam hal pembuatan perjanjian

KPR ini. Di dalam pembuatan perjanjian KPR tersebut, notaris dituntut dapat

memberikan perlindungan hukum kepada konsumen, namun dalam UUJN notaris

hanya bersifat pasif tanpa harus memperhatikan apakah akta tersebut telah

seimbang. Namun dengan pembuatan akta otentik yang benar, sesuai dengan

syarat-syarat formalitas guna mencapai akta yang bersifat otentik, notaris sudah

dapat dianggap memberikan perlindungan hukum kepada konsumen, di mana

konsumen memiliki alat bukti yang otentik dan akta tersebut dapat digunakan

sebagai alat pembuktian yang sempurna.



BAB 3

PENUTUP

3.1. Kesimpulan

Dari uraian pada bab sebelumnya yang telah disampaikan dalam penulisan

ini maka dapat disimpulkan hal-hal sebagai berikut :

1. Dalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen dapat dilihat bahwa

konsumen memiliki hak untuk mendapatkan informasi yang jelas dan

jujur, namun kenyataanya notaris belum memberikan hal tersebut kepada

konsumen. Notaris masih kurang memperhatikan peranannya dalam

memberikan perlindungan hukum terhadap konsumen dalam pembuatan

perjanjian baku dalam hal ini perjanjian KPR. Masih ditemukan klausula

yang terlihat memberatkan konsumen, notaris belum mampu memberikan

posisi yang berimbang agar konsumen tidak dirugikan oleh pihak bank.

Namun masih ada pula notaris yang menjalankan pekerjaannya sebagai

pejabat umum yang netral, yang masih memperhatikan kepentingan

konsumen, dan bersikap adil sesuai dengan hati nuraninya.

2. Konteks peraturan UUJN terhadap peranan notaris dalam memberikan

perlindungan hukum kepada konsumen, belum sesuai dengan apa yang

seharusnya menjadi kewajiban notaris. Dalam UUJN notaris memiliki sifat

yang pasif, notaris hanya berwenang sebatas membuat akta otentik sebagai

alat bukti yang dapat digunakan oleh konsumen. Notaris belum mampu

memberi perlindungan yang seutuhnya kepada konsumen sebagaimana

tang ternyata dalam Undang-Undang perlindungan konsumen, terhadap

penyesuaian klasula baku.

3.2. Saran

Sehubungan dengan apa yang dibahas dan disimpulkan di atas maka guna

melengkapi penulisan perlu disampaikan saran-saran sebagai berikut :



1. Mengingat bentuk perjanjian kredit yang ada saat ini berupa perjanjian

yang sudah baku dan ternyata banyak yang tidak seimbang atau bahkan

banyak yang mengandung klausula-klausula yang secara tidak wajar

sangat memberatkan bagi debitur, maka Notaris selaku pejabat umum

harus memainkan perannya semaksimal mungkin, notaris tidak boleh berat

sebelah, notaris harus mampu memberikan perlindungan hukum kepada

konsumen sebagai pengguna jasanya. Agar konsumen merasa haknya

dipenuhi dan terlindungi.

2. Sejauh ini, dari temuan penulis, belum ada ditemukan kasus bahwa

seorang konsumen melaporkan Notaris kepada Majelis Pengawas Notaris.

Hal ini disebabkan kedudukan konsumen yang lebih rendah dari seorang

pelaku usaha, sehingga konsumen merasa tidak mampu untuk menggugat

seorang notaris, yang kedudukannya lebih tinggi dan di anggap telah

mengetahui hukum. Hal ini sunggunglah ironis, dimana sebaiknya aparat

hukum dapat mensosialisasikan kepada masyarakat bahwa aspirasi

konsumen dapat ditampung secara penuh agar dapat diproses lebih lanjut,

agar konsumen mendapatkan segala hak nya sesuai dengan Undang-

Undang Perlindungan Konsumen.

3. Sebaiknya perjanjian baku dibuat tidak lagi mementingan pihak pelaku

usaha, tapi juga lebih memperhatikan kepentingan konsumen yang tidak

memahami banyak mengenai hukum.



DAFTAR PUSTAKA

BUKU:

Adjie, Habib. Hukum Notaris Indonesia Tafsir Tematik Terhadap UU No. 30

Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. Bandung: PT. Refika Aditama,

2008.

Adjie, Habib. Sanksi Perdata dan Administratif Terhadap Notaris Sebagai

Pejabat Publik. Cet. 2. Bandung: PT. Refika Aditama, 2009.

Ashshofa, Burhan. Metode Penelitian Hukum. Jakarta: Rineka Cipta, 2007.

Badrulzaman, Mariam Darul. Aneka Hukum Bisnis, Cet. I. Bandung: Penerbit

Alumni, 1994.

Badrulzaman, Mariam Darus. Kompilasi Hukum Perikatan. Bandung: Citra

Aditya Bakti, 2001.

Badrulzaman, Mariam Darus. Perjanjian Kredit Bank. Bandung: Citra Aditya

Bakti, 2003.

Badrulzaman, Mariam Darus Badrulzaman. Perjanjian Baku (Standard)

Perkembangannya di Indonesia. Dimuat dalam : Beberapa Guru Besar

Berbicara tentang Hukum dan Pendidikan Hukum (Kumpulan Pidato-

Pidato Pengukuhan). Bandung: Alumni, 1981.

Djumhana, Muhammad. Hukum Perbankan Indonesia. Cet. 2. Bandung: Citra

Aditya Bakti, 1996.

Fuady, Munir. Hukum Kontrak (Dari Sudut Pandang Hukum Bisnis). Cet.1.

Bandung: Citra Aditya Bakti, 2003.

Gunawan, Johannes. Tanggung Jawab Pelaku Usaha Menurut UU No. 8 Tahun

1999 tentang Perlindungan Konsumen. Hukum Bisnis. Vol. 8 Tahun 1999.

Hamzah, Andi, I Wayan Suandra, dan B.A. Manalu. Dasar-Dasar Hukum

Perumahan. Cet. Ketiga. Jakarta: Rineka Cipta, 2000.

Harsono, Boedi. Hukum Agraria Indonesia (Sejarah Pembentukan Undang-

Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya). Cet.Kedelapan. Jakarta:

Djambatan, 1999.



Hartati, R. Ay. Sri. “Hak Tanggungan dan Permasalahannya”, Bunga Rampai

Hukum Ekonomi dan Permasalahannya, Editor imly Asshiddiqie. Jakarta:

Watampone Press, 2003.

Hasan, Djuhaendah. Pengkajian Masalah Hukum Kebebasan Berkontrak dan

Perlindungan Yang Seimbang bagi Para Pihak dalam Perjanjian Kredit

Bank di Indonesia. Jakarta: Badan Pembinaan Hukum Nasional

Departemen Kehakiman dan Ham RI, 2004.

Hernoko, Agus Yudha. Hukum Perjanjian, Asas Proporsionalitas dalam Kontrak

Komersial. Cet.1. Yogyakarta: LaksBang Mediatama, 2008.

Hondius. Syarat-syarat Baku dalam Hukum Kontrak, dalam Kompendium Hukum.

Belanda: Leiden, 1978

Ibrahim, Johanes. Mengupas Tuntas Kredit Komersial dan Konsumtif Dalam

Perjanjian Kredit Bank (Perspektif Hukum dan Ekonomi). Bandung:

Mandar Maju, 2004.

Kie, Tan Thong. Studi Notariat dan Serba Serbi Praktek Notaris. Jakarta: PT.

Ichtiar baru Van Hoeve, 2007.

Kohar, A. Notaris Dalam Praktek Hukum. Bandung: Alumni, 1983.

Lubis, Suhrawardi. Etika Profesi Hukum. Jakarta: Sinar Grafika, 2008.

Mamudji, Sri. Et al. Metode Penelitian dan Penulisan Hukum . Jakarta: Badan

Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2005.

Miru, Ahmadi dan Sutarman Yodo. Hukum Perlindungan Konsumen. Ed. 1., Cet.

2. Jakarta: RajaGrafindo Persada, 2004.

Muhammad, Abdulkadir. Etika Profesi Hukum. Bandung: PT. Citra Aditya Bakti,

2006.

Muhammad, Abdulkadir. Pengantar Hukum Perusahaan Indonesia. Cet.2.

Bandung: Citra Aditya Bakti, 1993.

Muhammad, Abdulkadir. Perjanjian Baku dalam Praktek Perusahaan

Perdagangan. Cet.1. Bandung: Citra Aditya Bakti, 1992.

Muhammad, Abdulkadir. Hukum Perjanjian. Bandung: Alumni, 1980.

Muhammad, Abdulkadir. Hukum Perikatan. Bandung: PT. Citra Aditya Bakti,

1992.



Murniati, V. Miemie. “Prospek KPR Masih Bagus”. Bisnis Properti. Februari,

2004.

Notodisoerjo, R. Soegondo. Hukum Notariat di Indonesia. Jakarta : PT. Raja

Grafindo Persada, 1993.

Prawirohamidjojo, Soetojo dan Marthalena Pohan. Hukum Perikatan. Surabaya:

Bina Ilmu, 1978.

Prododikoro, Wiryono. Asas-asas Hukum Perjanjian. Cet. VII. Bandung: Sumur,

1987.

Salim. Hukum Kontrak Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak. Cet. 3, Jakarta:

Sinar Grafika, 2006.

Salim. Perkembangan Hukum Kontrak diluar KUHPerdata. Jakarta: PT.

RajaGrafindo Persada, 2006.

Samudera, Teguh. Hukum Pembuktian dalam Acara Perdata. Edisi Pertama,

Bandung: PT. Alumni, 2004.

Setiawan. Pokok-Pokok Hukum Perikatan. Bandung: Bina Cipta, 1979), hal. 49.

Shidarta. Hukum Perlindungan Konsumen Indonesia. Jakarta: PT. Grasindo,

2000.

Sjahdeini, Sutan Remy. Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan yang Seimbang

Bagi Para Pihak dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia. Jakarta:

Institut Bankir Indonesia, 1993.

Shofie, Yusuf. Perlindungan Konsumen dan Instrumen-Instrumen

Hukumnya. Bandung: PT Citra Aditya Bakti, 2009.

Soesanto. Tugas, Kewajiban dan Hak-hak Notaris dan Wakil Notaris. Jakarta:

Pradnya Paramita, 1982.

Soekanto, Soerjono. Pengantar Penelitian Hukum. Jakarta: Universitas

Indonesia-Press, 2010.

Sofwan, Sri Soedewi Masjchoen. Hukum Perjanjian. Cet. XVI. Jakarta: PT.

Intermasa, 1996.

Subekti. Aneka Perjanjian. Cet. X. Bandung: Citra Aditya Bakti, 1995.

Subekti. Hukum Perjanjian, Cet. XVI. Jakarta: Intermasa,1996.



Sudaryatmo. Hukum dan Advokasi Konsumen. Bandung: Citra Aditya Bakti,

1999.

Supriadi. Etika dan Tanggung Jawab Profesi Hukum di Indonesia. Jakarta: Sinar

Grafika, 2006.

Sutojo, Siswanto. Analisa Kredit Bank Umum (Konsep dan Teknik). Jakarta: PT.

Pustaka Binamas Pressindo, 1995.

Tedjasaputro, Liliana. Etika Profesi Notaris (dalam penegakan hukum pidana).

Yogyakarta: BIGRAF Publishing, 1995.

Tobing. Peraturan Jabatan Notaris. Cet. 3. Jakarta: Erlangga, 1983.

Widjaja, Gunawan dan Ahmad Yani. Hukum Tentang Perlindungan Konsumen.

Cet. Ketiga. Jakarta: Gramedia, 2003.

Widjaja, Gunawan dan Ahmad Yani. Jaminan Fidusia. Ed. 1, Cet. 2. Jakarta:

RajaGrafindo Persada, 2001.

PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN

Indonesia, Undang-Undang Tentang Perlindungan Konsumen. UU No. 8 LN No.

42 tahun 1999. TLN. No. 3821.

Indonesia, Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 Tentang Perbankan

Sebagaimana Telah Diubah Dengan Undang-Undang Nomor 10 Tahun

1998 (Lembaran Negara Tahun 1992 Nomor 31 Tambahan Lembaran

Negara Nomor 3472).

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), Subekti dan R.

Tjitrosudibio. Jakarta: PT.Pradnya Paramita, 2006.

MAJALAH

Marzuki, Peter Mahmud. Batas-Batas Kebebasan Berkontrak. Yuridika. Volume

18 No. 3, Mei Tahun, 2003.

Murniati, V. Miemie. “Prospek KPR Masih Bagus”. Bisnis Properti. Februari,

2004.



Setiawan, Wawan. Sikap Profesionalisme Notaris Dalam Pembuatan Akta

Otentik. Media Notariat. Edisi Mei dan Juni 2004.

INTERNET

Herdiansyah, Hadi. Hubungan Antara Klien dengan Pengacara.

http://www.hukumonline.com/klinik/detail/cl1834/perjanjian-jasa-

pengacara-terhadap-klien. Diunduh 7 Oktober 2012.

Heryanto. Notaris Antara Profesi dan Jabatan.

http://arsip.pontianakpost.com/berita/index.asp?berita=opini&id=102865,

diakses pada tanggal 20 Oktober 2012.


http://www.hukumonline.com/klinik/detail/cl1834/perjanjian-jasa-pengacara-terhadap-klien.%20Diunduh%207%20Oktober%202012�

http://www.hukumonline.com/klinik/detail/cl1834/perjanjian-jasa-pengacara-terhadap-klien.%20Diunduh%207%20Oktober%202012�

http://arsip.pontianakpost.com/berita/index.asp?berita=opini&id=102865�

DAFTAR PERTANYAAN WAWANCARA

1. Apakah seorang notaris telah mengetahui mengenai adanya Undang-Undang

Perlindungan Konsumen (UUPK)? Apakah Notaris telah menerapkan pasal-pasal

tersebut dalam prakteknya?

2. Apakah notaris telah melaksanakan peranannya dalam pelaksaan UU PK?

3. Apakah peranan notaris dalam pembuatan akta Perjanjian KPR?

4. Dalam pembuatan perjanjian kredit, notaris sebagai rekanan bank, apakah notaris

bekerja sepenuhnya untuk bank?

5. Siapakah yang membuat draft perjanjian kredit? Notaris atau pihak bank selaku

pelaku usaha?

6. Apakah dibolehkan bank yang membuat draft perjanjian?

7. Apakah tahapan atau proses pengikatan perjanjian kredit?

8. Bagaimana menurut notaris terhadap perjanjian baku yang telah ditetapkan oleh bank?

Apakah perjanjian itu sudah sesuai dengan UU PK?

9. Dalam perjanjian kredit, adakah klausula yang memberatkan konsumen? Menurut

notaris, klausula apa yang seharusnya tidak boleh dimuat dalam perjanjian KPR

apabila dihubungankan UU PK?

10. Apakah notaris memperhatikan hak-hak konsumen dalam pembuatan perjanjian

kredit, dalam rangka memberikan perlindungan hukum terhadap konsumen?

11. Mengenai turun naiknya suku bunga, apakah disini bank serta merta langsung

menurunkan apabila terjadi penurunan suku bunga bank? Bagaimana pula apabila

terjadi penaikan suku bunga?

12. Untuk permasalahan naik turun suku bunga bank, notaris ikut mengetahui tidak?

13. Mengenai kenaikan suku bunga bank, apakah konsumen diberitahukan terlebih

dahulu? Bagaimana perhitungan bunga secara anuitas?

14. Dalam pelaksanaan perjanjian kredit? Seorang notaris di bayar oleh konsumenkah?

15. Apabila dibayar oleh konsumen, kenapa kok notaris tidak bisa sepenuhnya berpihak

kepada konsumen?

16. Dalam prakteknya pernah tidak terjadi penundaan tanda tangan akta perjanjian kredit?

Biasanya dikarenakan apa?


17. Apabila konsumen keberatan terhadap isi perjanjian, upaya apa yang bisa notaris

lakukan untuk melindungi konsumen?

18. Dalam pelaksanaan pengikatan perjanjian, apakah dimungkinkan terjadinya

perubahan draft, bila mana draft yang diberikan oleh pihak bank tidak sesuai dengan

UU PK?

19. Apakah pada pembacaan dan penandatanganan akta dihadapan notaris, para pihak

seperti debitur dan kreditur selalu ikut hadir? Terutama untuk Bank selaku kreditur,

apakah pernah terjadi pihak bank tidak turut hadir pada saat pembacaan akta

perjanjian?

20. Dalam pembacaan perjanjian, apakah notaris telah membacakan secara keseluruhan

isi perjanjian dihadapan para pihak? Mengingat pembacaan akta haruslah dilakukan.

21. Mengingat perjanjian kredit dibuat secara notaris, bagaimana notaris dapat berperan

dalam memberikan perlindungan yang seimbang kepada debitur sebagai konsumen?

22. Apakah notaris telah melaksanakan peranannya dalam hal pelaksanaan perjanjian

kredit? Apakah telah sesuai dengan UUPK?

23. Sejauh ini, upaya terbaik apa yang diberikan notaris terhadap konsumen, dalam hal

membantu melindungi kedudukan konsumen yang rendah, dibandingkan pihak bank?

24. Adakah keluhan dari konsumen atas pelanggaran notaris ke Dewan Pengawas

Notaris?


universitas indonesialib.ui.ac.id/file?file=digital/20334064-t32531-elza huzaifah nirmaliana.pdf ·...

Documents