i

REFORMULASI PBB-P2 (PAJAK BUMI DAN BANGUNAN PERDESAAN

DAN PERKOTAAN) DAN BPHTB (BEA PEROLEHAN HAK ATAS

TANAH DAN BANGUNAN) SEBAGAI INSTRUMEN PERCEPATAN

PENDAFTARAN TANAH YANG BERKEADILAN

( Studi di Kabupaten Klaten )

Penulisan Hukum

(Skripsi)

Disusun dan Diajukan untuk

Melengkapi Persyaratan Guna Meraih Derajat Sarjana S1 dalam Ilmu

Hukum

pada Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta

Oleh

Radiansyah Nurhimawan

NIM. E0013323

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SEBELAS MARET

SURAKARTA

ii

PERSETUJUAN PEMBIMBING

Penulisan Hukum (Skripsi)

REFORMULASI PBB-P2 (PAJAK BUMI DAN BANGUNAN PERDESAAN

DAN PERKOTAAN) DAN BPHTB (BEA PEROLEHAN HAK ATAS

TANAH DAN BANGUNAN) SEBAGAI INSTRUMEN PERCEPATAN

PENDAFTARAN TANAH YANG BERKEADILAN

( Studi di Kabupaten Klaten )

Oleh :

RADIANSYAH NURHIMAWAN

NIM E0013323

Disetujui untuk dipertahankan di hadapan Dewan Penguji Penulisan Hukum

(Skripsi) Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta

Surakarta, 3 Oktober 2017

Pembimbing I Pembimbing II

Dr. Lego Karjoko, S.H., M.H.

NIP. 196305191988031001

Wida Astuti, S.H., M.H.

NIP. 196007151988032001

iii

PENGESAHAN PENGUJI

Penulisan Hukum (Skripsi)

REFORMULSI PAJAK BUMI DAN BANGUNAN PERDESAAN DAN

PERKOTAAN (PBB-P2) DAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN

BANGUNAN (BPHTB) SEBAGAI INSTRUMEN PERCEPATAN

PENDAFTARAN TANAH YANG BERKEADILAN

(Studi di Kabupaten Klaten)

Oleh:

Radiansyah Nurhimawan

NIM. E 0013323

Telah diterima dan dipertahankan dihadapan Dewan Penguji Penulisan Hukum

(Skripsi)

Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret

Pada Hari / Tanggal : Jumat / 26 Januari 2018

DEWAN PENGUJI

1. Wasis Sugandha S.H.,M.H

NIP. 196502131990021001

Ketua

: (……………………………………)

2. Wida Astuti S.H., M.H

NIP. 196007151988032001

Sekretaris

: (……………………………………)

3. Dr. Lego Karjoko S.H.,M.H.

NIP. 196305191988031001

Anggota

: (……………………………………)

Mengetahui

Dekan

Prof. Dr. Supanto. S.H, M.Hum.

NIP. 19601107 198601 1 001

iv

SURAT PERNYATAAN

Nama : Radiansyah Nurhimawan

NIM : E0013323

Menyatakan dengan sesungguhnya bahwa penulisan hukum (skripsi) berjudul :

REFORMULASI PBB-P2 (PAJAK BUMI DAN BANGUNAN PERDESAAN

DAN PERKOTAAN) DAN BPHTB (BEA PEROLEHAN HAK ATAS

TANAH DAN BANGUNAN) SEBAGAI INSTRUMEN PERCEPATAN

PENDAFTARAN TANAH YANG BERKEADILAN ( Studi di Kabupaten

Klaten ) adalah betul-betul karya sendiri. Hal-hal yang bukan karya saya dalam

penulisan hukum (skripsi) ini diberi tanda citasi dan ditunjukkan dalam daftar

pustaka. Apabila di kemudian hari terbukti pernyataan saya tidak benar, maka

saya bersedia menerima sanksi akademik berupa pencabutan penulisan hukum

(skripsi) dan gelar yang saya peroleh dari penulisan hukum (skripsi) ini.

Surakarta, 3 Oktober 2017

Yang Membuat Pernyataan,

Radiansyah Nurhimawan

NIM. E0013323

v

ABSTRAK

RADIANSYAH NURHIMAWAN. 2017. E0013323. REFORMULASI PBB-

P2 (PAJAK BUMI DAN BANGUNAN PERDESAAN DAN PERKOTAAN)

DAN BPHTB (BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN

BANGUNAN) SEBAGAI INSTRUMEN PERCEPATAN PENDAFTARAN

TANAH YANG BERKEADILAN ( Studi di Kabupaten Klaten ) . Penulisan

Hukum (Skripsi). Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret.

Artikel ini mendiskripsikan dan mengkaji permasalahan Pendaftaran tanah. Hasil

penelitian menunjukkan bahwa dasar rasionalitas pengenaan PBB-P2 adalah Nilai

Jual Objek Pajak dengan didasarkan pertimbangan Nilai harga riil di wilayah

tersebut sedangkan BPHTB memiliki dua dasar pengenaan yaitu bagi pembeli

dikenai Nilai Perolehan Objek Pajak dan bagi penjual dikenai dengan Pajak

Penghasilan. PBB-P2 dan BPHTB bukan merupakan faktor penghambat

pendaftaran tanah. Masalah yang terjadi adalah mengenai teknis sistem

pelaksanaan pendaftaran tanah yang tidak baik karena kurangnya koordinasi

antara pemerintah dan pihak-pihak pejabat pelaksanaan pendaftaran tanah, belum

sesuainya Nilai Jual Objek Pajak dengan wilayah yang lain sehingga

mengakibatkan adanya ketidaksesuaian dengan wilayah lain dan mengakibatkan

pihak Pemerintahan Daerah DPPKAD membuat spekulasi harga yang tinggi,

kurangnya sosialisai dengan masyarakat bagaimana pentingnya pendaftaran tanah

untuk menjamin kepastian hukum. Sebaiknya Pemerintahan daerah DPPKAD

dan para pejabat lainnya seperti pihak Badan Pertanahan Nasional, Notaris atau

Pejabat pembuat Akta Tanah (PPAT) di Kabupaten Klaten menguatkan kembali

koordinasi dengan membenahi teknis sistem pelaksanan pendaftaran tanah agar

terciptanya percepatan pendaftaran tanah yang berkeadilan.

Kata Kunci : Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan dan Bea

perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan, Pemerintahan daerah

Kabupaten Klaten, Pejabat pelaksanaan pendaftaran tanah, Percepatan

pendaftaran tanah

vi

ABSTRACT

RADIANSYAH NURHIMAWAN. 2017. E0013323. REFORMULATION

PBB-P2 (LAND TAXES AND RURAL AND URBAN BUILDINGS) AND

BPHTB (BEA RESPONSIBLE RIGHTS TO LAND AND BUILDING) AS

AN INSTRUMENT OF ACCELERATION OF EQUITABLE LAND

REGISTRATION (Study in Klaten District). Legal Writing (Thesis). Faculty

of Law, University of Sebelas Maret.

This article describes and examines the issues about Land Registration. The result

of the research shows that the basis of rationality of imposition of PBB-P2 is the

Value of Tax Objects based on consideration of real price value in the region

whereas BPHTB has two basic imposition that is for the buyer is subject to Object

Tax Value and for the seller is subject to Income Tax. The PBB-P2 and BPHTB

are not factors inhibiting land registration. Problems that occur is about the

technical system of the implementation of land registration is not good because of

the lack of coordination between the government and the officials of the

implementation of land registration, the unmatched Value of Object of Tax

Objects with other areas resulting in non-conformity with other areas and resulted

in the DPPKAD Regional Government making high price speculation, the lack of

socialization with the community how important the registration of land to ensure

legal certainty. It is recommended that the DPPKAD Regional Government and

other officials such as the National Land Agency, Notary or Land Acquisition

Authority (PPAT) in Kabupaten Klaten reinforce coordination by improving the

technical implementation of land registration system so that the acceleration of

land registration is fair.

Keywords: Land Tax and Rural and Urban Buildings and Acquisition of

Land and Building Rights, Local Government of Klaten Regency, Official of

Land Registration, Acceleration of Land Registration

vii

MOTTO

Maka sesungguhnya bersama kesulitan ada kemudahan. Sesungguhnya

bersama kesulitan ada kemudahan. Maka apabila engkau telah selesai (dari

sesuatu urusan), tetaplah bekerja keras (untuk urusan yang lain).

Dan hanya kepada Tuhanmulah engkau berharap

(QS. Al-Insyirah : 6-8)

Barang siapa menginginkan kebahagiaan di dunia maka haruslah dengan

ilmu, barang siapa yang menginginkan kebahagiaan di akhirat haruslah

dengan ilmu, dan barang siapa yang menginginkan kebahagiaan pada

keduanya maka haruslah dengan ilmu

(HR. ibnu Asakir)

Man Jadda Wa Jadda “ Barang siapa yang bersungguh-sungguh,ia akan

berhasil”

Man Shabara Zhafira “Siapa yang bersabar akan beruntung”

Wa man sara ala darbi washala “Dan siapa yang menapaki jalan Allah swt

akan sampai tujuan”

(Pepatah Arab)

Live like you will die tomorrow and blessed like you will live forever

(B.J Habibie)

viii

PERSEMBAHAN

Penulisan Hukum ini dipersembahkan kepada :

1. Allah SWT

2. Rasulullah Muhammad SAW

3. Ibu Choiriyah Setyaningrum

4. Almamater Fakultas Hukum

UNS

ix

KATA PENGANTAR

Dengan mengucap Alhamdulillah, penulis panjatkan puji syukur kehadirat Allah

SWT, Dzat Yang Maha Kuasa, Maha Pengasih dan Penyayang, atas segala

limpahan nikmat, risky, dan karuniaNya kepada penulis, serta tidak lupa shalawat

dan salam selalu tercurah kepada junjungan kita Nabi Besar Muhammad SAW,

sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan hukum (skripsi) yang berjudul “

REFORMULASI PBB-P2 (PAJAK BUMI DAN BANGUNAN PERDESAAN

DAN PERKOTAAN) DAN BPHTB (BEA PEROLEHAN HAK ATAS

TANAH DAN BANGUNAN) SEBAGAI INSTRUMEN PERCEPATAN

PENDAFTARAN TANAH YANG BERKEADILAN ( Studi di Kabupaten

Klaten )” Penulisan hukum ini diajukan sebagai persyaratan untuk memperoleh

gelar Sarjana Hukum (S.H) derajat S1 dalam Ilmu Hukum pada Fakultas Hukum

Universitas Sebelas Maret Surakarta.

Penulisan hukum ini membahas tentang dasar pengenaan rasional Pajak

Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) dan Bea Perolehan Hak

atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), Apakah Pajak Bumi dan Bangunan

Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan

Bangunan (BPHTB) merupakan proses penghambat pendaftaran tanah, lalu

bagaimana semestinya Pengaturan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan

Perkotaan (PBB-P2) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

guna mempercepat proses pendaftaran tanah yang berkeadilan. Penulisan hukum

ini sendiri tidak akan terselesaikan tanpa dukungan dan kerjasama dari berbagai

pihak. Oleh karena itu dalam kesempatan ini penulis merasa perlu mengucapkan

terima kasih kepada :

1. Bapak Prof. Dr. Ravik Karsidi, M.S selaku Rektor Universitas Sebelas

Maret Surakarta.

2. Prof. Dr. Supanto, S.H., M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum

Universitas Sebelas Maret Surakarta.

3. Bapak Ismunarno, S.H., M.H selaku Pembimbing Akademik penulis

selama menuntut ilmu di Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret

Surakarta.

x

4. Bapak Dr. Lego Karjoko, S.H., M.H. selaku pembimbing penulis dalam

menyelesaikan penulisan hukum ini.

5. Ibu Wida Astuti S.H., M.H. selaku pembimbing kedua penulis dalam

menyelesaikan penulisan hukum ini

6. Bapak dan Ibu dosen Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret

Surakarta atas segala bekal ilmu yang bermanfaat selama menuntut ilmu di

Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta.

7. Kedua orang tua penulis, Terutama Ibu Choiriyah Setyanigrum, serta

keluarga yang senantiasa memberikan do’a, semangat, serta motivasi.

8. Nadia Azizah yang selalu menemani, menasihati, membimbing

memberikan dukungan, semangat, serta selalu mendoakan penulis.

9. Sahabat-sahabatku, Rezha Nugroho, Wakhid Ichsani, Okta Kurniawan,

Moch, Kemas Heryawan, Agil Adiyanto, Candra Bintara, Nurizki

Sinatrya, Wisono Mulyadi terimakasih atas dukungan dan semangat kalian

untuk menemani perjalanan kuliah penulis selama empat tahun ini

10. Semua pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu yang telah

membantu penulis dalam menyelesaikan penulisan hukum ini.

Penulis sadar bahwa penulisan hukum ini masih jauh dari kesempurnaan,

untuk itu penulis mohon kritik dan saran yang membangun demi perbaikan

penulisan hukum ini. Penulis berharap semoga penulisan hukum ini dapat

memberikan manfaat bagi perkembangan ilmu pengetahuan dan bagi semua pihak

yang membutuhkan. Terima kasih.

Surakarta, 3 Oktober 2017

Penulis

Radiansyah Nurhimawan

NIM. E0013323

xi

DAFTAR ISI

Halaman Judul ........................................................................................... i

Halaman Persetujuan ................................................................................. ii

Halaman Pengesahan ................................................................................ iii

Halaman Pernyataan.................................................................................. iv

Abstrak ...................................................................................................... v

Abstract ..................................................................................................... vi

Motto ......................................................................................................... vii

Persembahan ............................................................................................. viii

Kata Pengantar .......................................................................................... ix

Daftar Isi.................................................................................................... xii

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah ....................................................... 1

B. Perumusan Masalah ............................................................. 6

C. Tujuan Penelitian ................................................................. 6

D. Manfaat Penelitian ............................................................... 7

E. Metode Penelitian................................................................. 8

1. Jenis Penelitian ............................................................... 8

2. Sifat Penelitia ................................................................. 8

3. Pendekatan Penelitian .................................................... 8

4. Jenis dan Sumber Bahan Penelitian ............................... 8

5. Teknik Pengumpulan Bahan Hukum ............................. 8

6. Teknik Analisis Bahan Hukum ...................................... 8

F. Sistematika Penelitian Hukum ............................................. 10

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

A. Kerangka Teori..................................................................... 12

1. Tinjauan umum tentang Pajak Daerah ........................... 12

a. Pengertian Pajak Daerah ......................................... 12

b. Jenis Pajak Daerah .................................................. 12

xii

c. Jenis-Jenis Tarif Pajak ............................................ 13

d. Fungsi Pajak Daerah ............................................... 13

2. Tinjauan Umum Pajak Tanah ........................................ 14

a. Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan ................... 14

b. Pengertian PBB sebagai Pajak Daerah ...................

................................................................................ 14

c. Pengertian BPHTB ................................................. 15

d. Subjek dan Objek Pajak BPHTB ............................ 15

e. Dasar Pengenaan dan Tarif Pajak BPHTB ............. 16

f. Perhitungan Pajak BPHTB ..................................... 16

3. Tinjauan Umum Tentang Pendaftaran Tanah

a. Pengertian Pendaftaran Tanah ................................ 17

b. Objek Pendaftaran Tanah ....................................... 17

c. Tujuan Pendaftaran Tanah ...................................... 18

d. Sistem Publikasi Pendaftaran Tanah ...................... 18

e. Asas-asas Pendaftaran Tanah ................................. 21

B. Kerangka Pemikiran ............................................................. 23

BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A. Deskripsi Objek Penelitian ................................................ 25

1. Kantor Badan Pertanahan Nasional Klaten .................... 25

2. Kantor DPPKAD Klaten ................................................ 30

3. Kantor Notaris dan PPAT Sri Widiyanti ........................ 33

B. Dasar Rasionalitas Pengenaan PBB-P2 dan BPHTB untuk

bidang tanah pertama ........................................................ 37

C. PBB-P2 dan BPHTB bukan merupakan faktor penghambat

pendaftaran tanah di Kabupaten Klaten ......................... 59

D. Pengaturan PBB-P2 dan BPHTB guna terwujudnya asas

terjangkau pendaftaran tanah .......................................... 68

BAB IV PENUTUP

A. Kesimpulan .......................................................................... 79

B. Saran ..................................................................................... 81

xiii

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN

xiv

DAFTAR BAGAN

Bagan I. Kerangka Pemikiran

xv

DAFTAR TABEL

Tabel 1. Realisasi penerimaan PBB P2 Tahun 2011 hingga 2016

Tabel 2. Pengenaan BPHTB berdasarkan jenis transaksi

Tabel 3. Penerbitan sertifikat atas tanah Kabupaten Klaten 2016

Tabel 4. Perbandingan BPHTB pada undang- undang BPHTB dengan UU Pajak Daerah

dan Retribusi Daerah

Tabel 5. Perbandingan PBB pada Undang-undang PBB dengan UU Pajak Daerah dan

Retribusi Daerah

xvi

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1. Penerbitan sertifikat Hak Atas Tanah per Kecamatan Kabupaten Klaten

Lampiran 2. Daftar Anggaran Realisasi Pendapatan Daerah Kabupaten Klaten Tahun

Anggaran 2011 sd 2016

Lampiran 3. Data Realisasi pokok ketetapan PBB Kabupaten Klaten 2011 sd 2016

Lampiran 4. Bukti Pembayaran bidang Tanah Pertama Kantor Pertanahan Kabupaten

Klaten

Lampiran 5. Bukti pembayaran perihal waris Kantor Pertanahan Kabupaten Klaten

Lampiran 6. Pemberitahuan atas penelitian SSP atas penghasilan dari Pengalihan Hak

Atas Tanah dan/atau Bangunan SHM 20/Bareng/Klaten Tengah