rancangan rancangan peraturan daerah...

I - 1

DRAFT LAPORAN

NASKAH AKADEMIK

RANCANGAN

RANCANGAN PERATURAN DAERAH KABUPATEN

TUBAN TENTANG PENYELENGGARAAN PERUMAHAN

DAN KAWASAN PERMUKIMAN

Disiapkan oleh:

Tim Konsultan

Dinas Perumahan Dan Kawasan Permukiman

Kabupaten Tuban

PEMERINTAH KABUPATEN TUBAN

DINAS PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN

2017

I - 2

KATA PENGANTAR

Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa atas

limpahan rahmat dan karunia-Nya, sehingga kami dapat menyelesaikan

Penyusunan Naskah Akademik Rancangan Peraturan Daerah Kabupaten Tuban

tentang Penyelenggaraan Perumahan Dan Kawasan Permukiman.

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang

Pemerintahan Daerah sebagaimana telah diubah beberapa kali terakhir dengan

Undang-Undang Nomor 9 Tahun 2015, salah satu urusan pemerintahan

konkuren yang bersifat wajib dan berkaitan dengan pelayanan dasar adalah

perumahan dan kawasan permukiman. Urusan perumahan dan kawasan

perumahan tersebut meliputi beberapa sub urusan yaitu:

1. perumahan;

2. kawasan permukiman;

3. perumahan dan kawasan permukiman Kumuh;

4. Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum (PSU); dan

5. sertifikasi, kualifikasi, klasifikasi, dan Registrasi Bidang Perumahan dan

Kawasan Permukiman.

Selanjutnya dalam rangka penyelenggaraan kewenangan daerah di

bidang perumahan rakyat dan kawasan permukiman serta sebagai penjabaran

lebih lanjut ketentuan peraturan perundang-undangan yang lebih tinggi

khususnya Pasal 36, Pasal 49, dan Pasal 98 UU No 1 Tahun 2011 tentang

Perumahan dan Kawasan Permukiman beserta peraturan pelaksanaannya dan

sekaligus menjadi atas permasalahan di daerah (local problem solving) terkait

di bidang Perumahan dan kawasan permukiman, dipandang perlu membentuk

Peraturan Daerah tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan

Permukiman. Selanjutnya untuk mewujudkan sebuah Peraturan Daerah yang

baik dan ideal, maka perlu dilakukan kajian akademis.

I - 3

Kajian hukum ini dilaksanakan dalam rangka mendapatkan kajian yang

mendalam secara yuridis terhadap Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan

Permukiman di Daerah Kabupaten Tuban. Atas selesainya naskah akademik ini,

penulis mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada semua pihak

yang telah membantu dalam penyiapan sampai selesainya laporan pelaksanaan

kegiatan penelitian ini.

Laporan ini masih jauh dari sempurna. Untuk itu kami akan menerima

dengan tangan terbuka kritik dan saran guna perbaikannya. Akhirnya kami

berharap semoga hasil kajian ini dapat memberikan manfaat bagi pihak-pihak

yang memerlukannya.

Tuban, Juni 2017

Tim Penyusun

I - 4

DAFTAR ISI

Halaman

Halaman Judul .........…………............................................................ i

Kata Pengantar ................................................................................ ii

Daftar Isi ………….. .................................................................................... iii

BAB I : PENDAHULUAN ...................................................................... I-1

A. Latar Belakang ............................................................... I-1

B. Identifikasi Masalah ......................................................... I-7

C. Maksud, Tujuan dan Target ............................................. I-13

D. Kegunaan ...................................................................... I-14

D. Metode Penulisan ............................................................ I-14

BAB II : KAJIAN TEORETIS DAN PRAKTIS EMPIRIS ............................... II-1

A. Kajian Teoretis ................................................................. II-1

1. Tinjauan tentang Pemerintahan Daerah ............................ II-1

2. Tinjauan Tentang Peran Pemerintah ................................. II-9

3. Tinjauan tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman ................................................................... II-11

a. Pengertian Perumahan ................................................. II-11

b. Pengertian Permukiman ............................................... II-21

4. Permukiman Kumuh ........................................................ II-28

I - 5

a. Pengertian Permukiman Kumuh .................................... II-28

b. Faktor-Faktor Penyebab Tumbuhnya Permukiman

Kumuh ....................................................................... II-30

c. Karakteristik dan Kriteria Permukiman Kumuh ................ II-34

d. Faktor-Faktor Yang Berpengaruh Terhadap Kondisi

Permukiman Kumuh .................................................... II-36

5. Urusan Pemerintahan bidang Perumahan dan Kawasan

Permukinan yang menjadi Kewenangan Pemerintahan

Daerah Kabupaten/Kota Berdasarkan UU No 23 Tahun

2014 .............................................................................. II-42

6. Pembangunan Prasarana, Sarana, dan Utilitas

Perumahan dan Permukiman ......................................... II-48

B. Kajian Terhadap Asas Terkait Dengan Penyusunan Norma ... II-52

C. Kajian Terhadap Penyelenggaraan Perumahan dan Permukiman

di Daerah dan Permasalahan yang Dihadapi Masyarakat ...... II-60

D. Kajian Implikasi Peraturan Daerah Terhadap

Aspek Kehidupan Masyarakat dan Dampaknya

Terhadap Aspek Beban Keuangan Daerah ............................. II-84

BAB III: EVALUASI DAN ANALISIS PERATURAN PERUNDANG-

UNDANGAN TERKAIT ............................................................. III-1

A. Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945

III-3

B. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan

Dasar Pokok-pokok Agraria ................................................ III-3

C. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan

Gedung ........................................................................... III-4

I - 6

D. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahanan

dan Kawasan Permukiman ................................................ III-5

E. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan

Peraturan Perundang-Undangan ........................................ III-9

F. Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan

Daerah sebagaimana telah diubah beberapa kali terakhir

dengan Undang-Undang Nomor 9 Tahun 2015 ................... III-13

G. Peraturan Pemerintah Nomor 88 Tahun 2014 tentang

Pembinaan Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan

Permukiman .................................................................... III-15

H. Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang

Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman ..... III-16

I. Peraturan Pemerintah Nomor 64 Tahun 2016 tentang

Pembangunan Perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah III-28

BAB IV : LANDASAN FILOSOFIS, SOSIOLOGIS DAN YURIDIS .................. IV-1

A. Landasan Filosofis ............................................................ IV-1

B. Landasan Sosiologis Yuridis ............................................... IV-3

C. Landasan Yuridis .............................................................. IV-6

BAB V : JANGKAUAN, ARAH PENGATURAN DAN RUANG

LINGKUP MATERI MUATAN PERATURAN DAERAH ....................... V-1

A. Jangkauan dan Arah Pengaturan .......................................... V-1

B. Ketentuan Umum ............................................................... V-2

C. Materi Yang Akan Diatur dalam Perda ..................................... V-8

D. Ketentuan Sanksi ............................................................... V-35

E. Ketentuan Peralihan ........................................................... V-36

F. Ketentuan Penutup ............................................................ V-36

BAB VI : PENUTUP ............................................................................... VI-1

A. Kesimpulan ..................................................................... VI-1

B. Saran ............................................................................. VI-2

I - 7

LAMPIRAN:

A. Daftar Kepustakaan.

B. Daftar Inventarisasi Peraturan Perundang-undangan.

C. Draft Rancangan Peraturan Daerah Kabupaten Tuban tentang

Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Negara Indonesia sebagaimana diidealkan dan dicita-

citakan oleh the founding fathers adalah sebagai Negara

Kesejahteraan (Welfare Staat). Negara kesejahteraan

adalah suatu negara yang memiliki tujuan mewujudkan

kesejahteraan masyarakatnya. Hal ini sesuai dengan dengan

apa yang tercantum dalam Alinea ke 4 (empat) Pembukaan

Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun

1945 (UUD 1945) yang berbunyi sebagai berikut:

“.....untuk membentuk suatu Pemerintah Negara

Indonesia yang melindungi segenap bangsa Indonesia dan seluruh tumpah darah Indonesia dan untuk

memajukan kesejahteraan umum, mencerdaskan kehidupan bangsa dan ikut melaksanakan ketertiban

dunia yang berdasarkan kemerdekaan, perdamaian abadi dan keadilan sosial, maka disusunlah

Kemerdekaan Kebagsaan Indonesia itu dalam suatu Undang-Undang Dasar Negara Indonesia, yang

terbentuk dalam suatu susunan Negara Republik Indonesia, yang berkedaulatan rakyat dengan berdasar

kepada : Ketuhanan Yang Maha Esa, Kemanusiaan yang adil dan beradab, Persatuan Indonesia dan

Kerakyatan yang dipimpin oleh hikmat kebijaksanaan dalam permusyawaratan/perwakilan, serta dengan

mewujudkan suatu Keadilan sosial bagi seluruh rakyat

Indonesia”.

Negara Indonesia juga merupakan negara hukum.

Sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 1 ayat (3) UUD 1945

yaitu: “Negara Indonesia adalah negara hukum”. Dalam

negara Hukum, hukum hendaknya dapat dipahami dan

dikembangkan sebagai satu kesatuan sistem. Apalagi,

I - 2

negara hendak dipahami sebagai suatu konsep hukum,

yaitu sebagai Negara Hukum. Dalam hukum sebagai suatu

kesatuan sistem terdapat (1) elemen kelembagaan (elemen

institusional), (2) elemen kaedah aturan (elemen

instrumental), dan (3) elemen perilaku para subjek hukum

yang menyandang hak dan kewajiban yang ditentukan oleh

norma aturan itu (elemen subjektif dan kultural). Ketiga

elemen sistem hukum itu mencakup (a) kegiatan

pembuatan hukum (law making), (b) kegiatan pelaksanaan

atau penerapan hukum (law administrating), dan (c)

kegiatan peradilan atas pelanggaran hukum (law

adjudicating).

Supremasi hukum dikenal juga dengan “the rule of law”

yang diartikan sebagai “the governance not by man but by

law”, pemerintahan oleh hukum, bukan oleh manusia;

bukan hukumnya yang memerintah, karena hukum itu

hanyalah kaedah atau pedoman dan sekaligus sarana atau

alat, tetapi harus ada manusianya yang menjalankan adan

melaksanakannya secara konsisten berdasarkan hukum,

dan tidak sekehendak atau sewenang-wenang.

Gagasan negara hukum (konstitusionalisme) tersebut,

maka negara perlu campur tangan karena hal itu menjadi

kewajiban negara untuk menjamin hak setiap orang

mendapatkan keadilan. Dengan kata lain, negara harus

menjamin terselenggaranya bantuan hukum kepada orang

miskin atau orang yang tidak mampu sehingga tidak ada

yang luput dari akses keadilan yang merupakan amanat

konstitusi.

I - 3

Berdasarkan Pasal 28H ayat (1) UUD 1945 dinyatakan

bahwa: Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin,

bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup

yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan

kesehatan. Kosekuensi dari ketentuan tersebut adalah

bahwa setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin,

bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang

baik dan sehat, yang merupakan kebutuhan dasar

manusia, dan yg mempunyai peran yg sangat strategis dlm

pembentukan watak serta kepribadian bangsa sbg salah

satu upaya membangun manusia Indonesia seutuhnya,

berjati diri, mandiri, dan produktif.

Hak bertempat tinggal merupakan hak asasi manusia.

Sebagai hak asasi manusia maka memberikan tanggung

jawab kepada negara setidaknya pada 3 hal yaitu:

menghormati, melindungi dan memenuhinya. Selanjutnya

sebagai bentuk pelaksanaan tanggung jawab tersebut maka

Pemerintah mengundangkan Undang-Undang No 4 Tahun

1992 tentang Perumahan dan Permukiman yang kemudian

sejak tahun 2011 dicabut dan dinyatakan tidak berlaku

dengan Undang-Undang No 1 Tahun 2011 tentang

Perumahan dan Kawasan Permukiman.

Terkait dengan hak bertempat tinggal negara

bertanggung jawab melindungi segenap bangsa Indonesia

melalui penyelenggaraan perumahan dan kawasan

permukiman agar masyarakat mampu bertempat tinggal

serta menghuni rumah yang layak dan terjangkau di dalam

perumahan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan

di seluruh wilayah Indonesia.

I - 4

Saat ini kebutuhan masyarakat terhadap pemukiman

dan perumahan di berbagai daerah termasuk di Tuban

sangat tinggi, karena perumahan atau papan adalah

kebutuhan primer yang tidak bisa ditawar-tawar lagi.

Terhadap kebutuhan utama (primer) tersebut telah

menimbulkan suatu lahan baru bagi pengusaha

pengembang untuk membuat perumahan-perumahan yang

terjangkau dan murah. Hal ini juga merupakan program

pemerintah untuk memberikan perumahan yang laik bagi

masyarakat sebagaimana dimaksud dalam Konsideran

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan

Dan Kawasan Permukiman yang menyatakan:

1. bahwa setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan

lingkungan hidup yang baik dan sehat, yang merupakan kebutuhan dasar manusia, dan yang

mempunyai peran yang sangat strategis dalam pembentukan watak serta kepribadian bangsa

sebagai salah satu upaya membangun manusia Indonesia seutuhnya, berjati diri, mandiri, dan

produktif;

2. bahwa negara bertanggung jawab melindungi

segenap bangsa Indonesia melalui penyelenggaraan

perumahan dan kawasan permukiman agar masyarakat mampu bertempat tinggal serta

menghuni rumah yang layak dan terjangkau di dalam perumahan yang sehat, aman, harmonis, dan

berkelanjutan di seluruh wilayah Indonesia;

Dengan demikian, hadirnya perumahan-perumahan

tersebut dapat diterima dengan baik karena tentu berkaitan

erat dengan program Pemerintah dan juga kebutuhan

Masyarakat akan perumahan yang laik dan baik akan

terpenuhi. Kehadiran dan keberadaan perumahan-

perumahan khususnya di Kabupaten Tuban perlu

I - 5

memperhatikan aspek kelayakan itu sendiri dan terutama

kepatuhan terhadap aturan yang sudah digariskan oleh UU

tentang Perumahan Dan Kawasan Permukiman.

Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi

sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian

yang dilengkapi dengan prasarana, sarana dan utilitas.

Permukiman yaitu bagian dari lingkungan hunian yang

terdiri atas lebih dari satu satuan Perumahan yang

mempunyai prasarana, sarana, dan utilitas umum, serta

mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain dikawasan

perkotaan atau kawasan perdesaan. Sedangkan Kawasan

Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup diluar

kawasan lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun

perdesaan, yang berfungsi sebagai lingkungan tempat

tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang

mendukung perikehidupan dan penghidupan.

Seiring dengan pertumbuhan penduduk dan

perkembangan pembangunan di berbagai sektor yang

terjadi di Kabupaten Tuban telah menimbulkan banyaknya

perumahan dan permukiman yang berdiri sebagai upaya

memenuhi kebutuhan tempat tinggal masyarakat.

Pertumbuhan Permukiman yang sangat pesat

mengakibatkan munculnya permasalahan tata ruang

Perumahan dan Permukiman sehingga perlu ditata.

penataan Permukiman sebagaimana dimaksud berguna

untuk pemenuhan kebutuhan hunian dan lingkungan hunian

yang layak huni dan upaya penataan ruang, Perumahan,

dan Permukiman, sekaligus rangka melaksanakan ketentuan

Pasal 36 ayat (3), Pasal 49 ayat (3) dan Pasal 98 ayat (3)

I - 6

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan

dan Kawasan Permukiman.

Esesnsi Pemerintahan Daerah adalah

penyelenggaraan urusan pemerintahan oleh pemerintah

daerah dan dewan perwakilan rakyat daerah menurut asas

otonomi dan tugas pembantuan dengan prinsip otonomi

seluas-luasnya dalam sistem dan prinsip Negara Kesatuan

Republik Indonesia sebagaimana dimaksud dalam UUD

1945. Penyelenggaraan pemerintahan daerah diarahkan

untuk mempercepat terwujudnya kesejahteraan masyarakat

melalui peningkatan pelayanan, pemberdayaan, dan peran

serta masyarakat, serta peningkatan daya saing daerah

dengan memperhatikan prinsip demokrasi, pemerataan,

keadilan, dan kekhasan suatu daerah dalam sistem Negara

Kesatuan Republik Indonesia.

Berdasarkan ketentuan Pasal 12 ayat (1) Undang-

Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan

Daerah sebagaimana telah diubah beberapa kali terakhir

dengan Undang-Undang Nomor 9 Tahun 2015, salah satu

urusan pemerintahan konkuren yang bersifat wajib dan

berkaitan dengan pelayanan dasar adalah urusan

perumahan rakyat dan kawasan permukiman. Urusan

perumahan dan kawasan perumahan tersebut meliputi

beberapa sub urusan yaitu:

6. perumahan;




I - 7

10. sertifikasi, kualifikasi, klasifikasi, dan Registrasi Bidang


Dalam rangka penyelenggaraan kewenangan daerah

di bidang perumahan rakyat dan kawasan permukiman

tersebut dan sekaligus menjadi atas permasalahan di

daerah (local problem solving) terkait di bidang Perumahan

dan kawasan permukiman, dipandang perlu membentuk

Peraturan Daerah tentang Penyelenggaraan Perumahan dan

Kawasan Permukiman.

Untuk mewujudkan sebuah Perda yang ideal maka

dilakukanlah kegiatan Penyusunan Naskah Akademik

Rancangan Peraturan Daerah Kabupaten Tuban tentang


Atas dasar pemikiran tersebut di atas maka

Pemerintah Kabupaten Tuban melalui Dinas Perumahan

Rakyat dan Kawasan Permukiman melaksanakan kegiatan

berupa Penyusunan Naskah Akademis Rancangan Peraturan

Daerah tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan

Permukiman.

B. Identifikasi Masalah

Perkembangan dan pertumbuhan jumlah penduduk

di Daerah Kabupaten Tuban menuntut adanya pemenuhan

kebutuhan akan tempat tinggal (rumah). Dari banyaknya

rumah yang berdiri akan membentuk perumahan maupun

permukiman. Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai

bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun

perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan

utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang

I - 8

layak huni. Sedangkan Permukiman adalah bagian dari

lingkungan hunian yang terdiri atas lebih dari satu satuan

perumahan yang mempunyai prasarana, sarana, utilitas

umum, serta mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain di

kawasan perkotaan atau kawasan perdesaan.

Kehadiran dan keberadaan perumahan-perumahan

khususnya di Kabupaten Tuban perlu memperhatikan aspek

kelayakan itu sendiri dan terutama kepatuhan terhadap

aturan yang sudah digariskan oleh UU No 1 Tahun 2011

tentang Perumahan Dan Kawasan Permukiman. Setidaknya

terdapat 4 pasal dalam UU No 1 Tahun 2011 tersebut yang

mengamanahkan pembentukan Peraturan Daerah.

Selengkapnya bunyi ketentuan dalam keempat pasal

tersebut sebagai berikut:

1. Pasal 36 :

(1) Dalam hal pembangunan perumahan dengan hunian

berimbang tidak dalam satu hamparan,

pembangunan rumah umum harus dilaksanakan

dalam satu daerah kabupaten/kota.

(2) Pembangunan rumah umum sebagaimana dimaksud

pada ayat (1) harus mempunyai akses menuju pusat

pelayanan atau tempat kerja.

(3) Kemudahan akses sebagaimana dimaksud pada ayat

(2) diatur dengan Peraturan Daerah.

2. Pasal 47 ayat (4):

"Prasarana, sarana, dan utilitas umum yang telah selesai

dibangun oleh setiap orang harus diserahkan kepada

pemerintah kabupaten/kota sesuai dengan ketentuan

peraturan perundang-undangan”

I - 9

3. Pasal 49:

(1) Pemanfaatan rumah dapat digunakan sebagai

kegiatan usaha secara terbatas tanpa

membahayakan dan tidak mengganggu fungsi

hunian.

(2) Pemanfaatan rumah selain digunakan untuk fungsi

hunian harus memastikan terpeliharanya

perumahan dan lingkungan hunian.

(3) Ketentuan mengenai pemanfaatan rumah

sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diatur dengan

Peraturan Daerah.

4. Pasal 98:

(1) Penetapan lokasi perumahan dan permukiman

kumuh wajib memenuhi persyaratan:

a. kesesuaian dengan rencana tata ruang wilayah

nasional, rencana tata ruang wilayah provinsi,

dan rencana tata ruang wilayah

kabupaten/kota;

b. kesesuaian dengan rencana tata bangunan dan

lingkungan;

c. kondisi dan kualitas prasarana, sarana, dan

utilitas umum yang memenuhi persyaratan dan

tidak membahayakan penghuni;

d. tingkat keteraturan dan kepadatan bangunan;

e. kualitas bangunan; dan

f. kondisi sosial ekonomi masyarakat setempat.

(2) Penetapan lokasi perumahan kumuh dan

permukiman kumuh wajib didahului proses

pendataan yang dilakukan oleh pemerintah daerah

dengan melibatkan peran masyarakat.

(3) Ketentuan lebih lanjut mengenai penetapan lokasi

sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dilaksanakan

oleh pemerintah daerah dengan peraturan daerah.

Sebagaimana telah dikemukakan dalam sub bab

sebelumnya bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 12 ayat (1)

I - 10

Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang

Pemerintahan Daerah sebagaimana telah diubah beberapa

kali terakhir dengan Undang-Undang Nomor 9 Tahun 2015,

salah satu urusan pemerintahan konkuren yang bersifat

wajib dan berkaitan dengan pelayanan dasar adalah urusan

perumahan rakyat dan kawasan permukiman. Selanjutnya

rincian urusan perumahan rakyat dan kawasan permukiman

yang menjadi kewenangan Pemerintahan Daerah Kabupaten

adalah sebagaimana tersaji dalam tabel berikut:

NO SUB URUSAN KEWENANGAN DAERAH KABUPATEN

1 Perumahan a. Penyediaan dan rehabilitasi rumah

korban bencana kabupaten.

b. Fasilitasi penyediaan rumah bagi

masyarakat yang terkena relokasi

program Pemerintah Daerah

kabupaten.

c. Penerbitan izin pembangunan dan

pengembangan perumahan.

d. Penerbitan sertifikat kepemilikan

bangunan gedung (SKBG).

2 Kawasan

Permukiman

a. Penerbitan izin pembangunan dan

pengembangan kawasan

permukiman.

b. Penataan dan peningkatan kualitas

kawasan permukiman kumuh dengan

luas di bawah 10 ha.

3 Perumahan dan

Kawasan

Permukiman

Kumuh

Pencegahan perumahan dan kawasan

permukiman kumuh pada Daerah

kabupaten.

4 Prasarana, Sarana,

dan Utilitas Umum

(PSU)

Penyelenggaraan PSU perumahan.

I - 11

5 Sertifikasi,

Kualifikasi,

Klasifikasi, dan

Registrasi Bidang

Perumahan dan

Kawasan

Permukiman

Sertifikasi dan registrasi bagi Orang

atau Badan Hukum yang melaksanakan

perancangan dan perencanaan rumah

serta perencanaan prasarana, sarana

dan utilitas umum PSU tingkat

kemampuan kecil.

Sumber: Lampiran UU No 23 Tahun 2014.

Daerah Otonom adalah kesatuan masyarakat hukum

yang mempunyai batas-batas wilayah yang berwenang

mengatur dan mengurus Urusan Pemerintahan dan

kepentingan masyarakat setempat menurut prakarsa sendiri

berdasarkan aspirasi masyarakat dalam sistem Negara

Kesatuan Republik Indonesia. Sebagai daerah Otonom,

maka Pemerintahan Daerah Kabupaten Tuban berwenang

mengatur penyelenggaraan urusan perumahan rakyat dan

kawasan permukiman yang menjadi kewenangannya dalam

sebuah Peraturan Daerah.

Peraturan daerah hakekatnya adalah kebijakan

publik untuk menyelenggarakan Otonomi Daerah dan Tugas

Pembantuan. Peraturan daerah dibentuk selaras atau dalam

kerangka mewujudkan tujuan otonomi daerah. Selanjutnya

sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 14 UU No 12 Tahun

2011, Pasal 236 UU No 23 Tahun 2014 dan Pasa 4 ayat (2)

Peraturan Menteri Dalam Negeri No 80 Tahun 2015,

disebutkan bahwa Peraturan Daerah memuat materi

muatan:

a. penyelenggaraan Otonomi Daerah dan Tugas

Pembantuan; dan

I - 12

b. penjabaran lebih lanjut ketentuan peraturan

perundang-undangan yang lebih tinggi.

Selain materi muatan sebagaimana dimaksud pada ayat

(3) Perda dapat memuat materi muatan lokal sesuai

dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Hingga saat ini terkait dengan urusan perumahan

rakyat dan kawasan permukiman, Pemerintah Kabupaten

Tuban telah mengundangkan Peraturan Daerah tentang

Penyerahan Prasarana, Sarana Dan Utilitas Perumahan Dan

Permukiman kepada Pemerintah Daerah.

Selanjutnya dalam rangka penyelenggaraan

kewenangan daerah di bidang perumahan rakyat dan

kawasan permukiman serta sebagai penjabaran lebih lanjut

ketentuan peraturan perundang-undangan yang lebih tinggi

khususnya Pasal 36, Pasal 49, dan Pasal 98 UU No 1 Tahun

2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman beserta

peraturan pelaksanaannya dan sekaligus menjadi atas

permasalahan di daerah (local problem solving) terkait di

bidang Perumahan dan kawasan permukiman, dipandang

perlu membentuk Peraturan Daerah tentang


Berdasarkan latar belakang tersebut diatas maka

perumusan masalah dalam penyusunan naskah akademik

ini adalah:

1. Apakah pembentukan Rancangan Peraturan Daerah

Kabupaten Tuban tentang Penyelenggaraan Perumahan

dan Kawasan Permukiman memiliki landasan akademik

sehingga dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah.

I - 13

2. Bagaimana Pokok-pokok pengaturan yang perlu

dirumuskan dalam draft Rancangan Peraturan Daerah



C. Maksud, Tujuan dan Target

1. Maksud Kegiatan

Kegiatan ini dimaksudkan untuk menyiapkan

Naskah Akademik untuk memberikan arah, tinjauan

akademis dan kerangka normatif sebagai bahan untuk

penyusunan Rancangan Peraturan Daerah tentang


2. Tujuan Kegiatan

Tujuan yang diharapkan dari kegiatan

Penyusunan Naskah Akademis Rancangan Peraturan

Daerah tentang Penyelenggaraan Perumahan dan

Kawasan Permukiman adalah sebagai berikut:

a. untuk mengetahui kelayakan secara akademik atas

Rancangan Peraturan Daerah tentang

Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan

Permukiman;

b. untuk mengetahui pokok-pokok pengaturan yang

perlu dirumuskan dalam Rancangan Peraturan Daerah

tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan

Permukiman yang dapat diterima masyarakat serta

dapat diberlakukan secara efektif dan efisien.

I - 14

3. Target Kegiatan

Target dari kegiatan ini adalah tersusunnya

Naskah Akademik Rancangan Peraturan Daerah tentang


D. Kegunaan

Kegunaan Naskah Akademik Rancangan Peraturan

Daerah Kabupaten Tuban tentang Penyelenggaraan

Perumahan dan Kawasan Permukiman sebagai dokumen

resmi yang menyatu dengan konsep Rancangan Peraturan

Daerah Kabupaten Tuban tentang Penyerahan yang akan

dibahas bersama dengan Dewan Perwakilan Rakyat Daerah

Kabupaten Tuban berdasarkan prioritas Program

Pembentukan Peraturan Daerah.

E. Metodologi Penulisan

Penyusunan Naskah Akademik pada dasarnya

merupakan suatu kegiatan penelitian, sehingga kegiatan

penelitian dimaksud dilakukan dengan menggunakan

metode penelitian tertentu yang berbasis pada metode

penelitian hukum.

1. Metode Pendekatan

Metode pendekatan yang digunakan dalam

penyusunan Naskah Akademik ini adalah Metode

pendekatan yuridis normatif. Metode pendekatan yuridis

normatif dilakukan melalui studi pustaka yang menelaah

(terutama) data sekunder yang berupa Peraturan

I - 15

Perundang-undangan, dokumen hukum lainnya, hasil

penelitian, hasil pengkajian, atau referensi lainnya.

Metode yuridis normatif ini juga dilengkapi dengan

wawancara, diskusi (focus group discussion), dan rapat

dengar pendapat dengan langkah-langkah strategis yang

dilakukan meliputi:

a. Menganalisis berbagai peraturan perundang-

undangan (tinjauan legislasi) yang berkaitan dengan


Permukiman.

b. Melakukan tinjauan akademis melalui diskusi dan

melaksanakan pertemuan-pertemuan untuk

mendapatkan masukan dari masyarakat dan pejabat

terkait.

c. Merumuskan dan mengkaji persoalan krusial dalam

penyusunan Raperda sehingga memperoleh

kesepahaman diantara stakeholder yang

kepentingannya terkait dengan substansi pengaturan

Rancangan Peraturan Daerah Kabupaten Tuban


Permukiman.

d. Melakukan sosialisasi dalam rangka untuk

memberikan pemahaman kepada masyarakat

tentang pentingnya pengaturan mengenai


Permukiman Daerah.

e. Menganalisa informasi dan aspirasi yang berkembang

dari berbagai instansi/ lembaga terkait dan tokoh-

tokoh masyarakat (tinjauan teknis), dan seluruh

I - 16

pihak yang berkepentingan dengan Penyelenggaraan


f. Merumuskan dan menyusun dalam bentuk deskriptif

analisis serta menuangkannya dalam Naskah

Akademis Rancangan Peraturan Daerah Kabupaten

Tuban tentang Penyelenggaraan Perumahan dan

Kawasan Permukiman.

2. Jenis dan Sumber Data

Sebagaimana dikemukakan bahwa pendekatan

penelitian ini adalah yuridis normatif maka data utama

yang digunakan adalah data sekunder. Data sekunder

yaitu data digunakan untuk mendukung dan melengkapi

data primer yang berhubungan dengan masalah

penelitian. Menurut Soerjono Soekanto (1986) data

sekunder digunakan dalam penelitian meliputi tiga

bahan hukum yaitu :

a. Bahan Hukum Primer

Bahan hukum primer ialah bahan hukum yang

menjadi dasar pedoman penelitian. Adapun yang

digunakan dalam penelitian ini adalah:

1) Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang

Perlindungan Konsumen;


Bangunan Gedung;


Pemerintahan Daerah, sebagaimana telah

beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-

Undang Nomor 9 Tahun 2015 tentang Perubahan

I - 17

Kedua atas Undang-Undang Nomor 23 Tahun

2014 tentang Pemerintahan Daerah;


Penataan Ruang;


Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup;


Perumahan dan Kawasan Permukiman;


Pembentukan Peraturan Perundang-undangan;


Rumah Susun;

9) Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005

tentang Petunjuk Pelaksanaan Undang-Undang

Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan

Gedung;


tentang Pedoman Pembinaan dan Pengawasan

Penyelenggaraan Pemerintahan Daerah;


tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang;

12) Peraturan Pemerintah nomor 27 Tahun 2014

tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/

Daerah;


tentang Pembinaan Penyelenggaraan Perumahan

dan Kawasan Permukiman;


tentang Penyelenggaraan Perumahan dan

Kawasan Permukiman;


tentang Pembangunan Perumahan Masyarakat

Berpenghasilan Rendah;

16) Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 19 Tahun

2016 tentang Pedoman Pengelolaan Barang Milik

Daerah;

I - 18

17) Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun

2009 tentang Pedoman Penyerahan Prasarana,

Sarana dan Utilitas Perumahan dan Permukiman

di Daerah;

18) Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor

19/PRT/M/2011 tentang Persyaratan Teknis Jalan

Dan Kriteria Teknis Jalan;

19) Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor

03/PRT/M/2013 tentang Penyelenggaraan

Prasarana dan Sarana Persampahan dalam

Penanganan Sampah Rumah Tangga dan Sampah

Sejenis Sampah Rumah Tangga;

20) Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No 12

Tahun 2014 tentang Pedoman Penyusunan

Rencana Pembangunan dan Pengembangan

Perumahan dan Kawasan Permukiman Daerah

Provinsi dan Daerah Kabupaten/Kota;

21) Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan

Perumahan Rakyat Nomor 02/PRT/M/2016

tentang Peningkatan Kualitas Terhadap

Perumahan Kumuh dan Permukiman Kumuh;



tentang Izin Mendirikan Bangunan Gedung;



tentang Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya;

dan



tentang Kemudahan dan/atau Bantuan Perolehan

Rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah

sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri

Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor

26/PRT/M/2016 tentang Perubahan atas

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan


I - 19


Rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah.

b. Bahan Hukum Sekunder

Bahan hukum sekunder yang memberikan

penjelasan mengenai bahan hukum primer. Adapun

yang digunakan dalam penelitian ini adalah jurnal,

literatur, buku, internet, laporan penelitian dan

sebagainya berkaitan Penyelenggaraan Perumahan


c. Bahan Hukum Tersier

Bahan hukum tersier yakni bahan yang

memberikan petunjuk maupun penjelasan terhadap

bahan hukum primer dan sekunder (Soerjono

Soekanto,1986:52). Bahan hukum tersier seperti

Kamus Besar Bahasa Indonesia, Kamus Hukum, dan

Ensiklopedi.

Di samping itu guna melengkapi informasi dan

memperkuat kesimpulan dalam kajian ini digunakan pula

data primer. Data Primer yaitu data yang diperoleh

langsung dari sumber pertama. Data primer dalam

penelitian ini diperoleh dari Pejabat yang terkait dengan


3. Teknik Pengumpulan Data

Dalam penelitian ini, teknik pengumpulan data

dilakukan melalui 3 (tiga) cara sebagai berikut:

a. Studi kepustakaan,

I - 20

Studi kepustakaan yaitu suatu bentuk

pengumpulan data dengan cara membaca buku

literatur, hasil penelitian terdahulu, dan membaca

dokumen, peraturan perundang-undangan, Peraturan

Daerah Kabupaten Tuban yang berhubungan dengan

obyek penelitian.

b. Wawancara

Wawancara merupakan proses tanya-jawab

dalam penelitian yang berlangsung secara lisan

antara dua orang atau lebih bertatap muka

mendengarkan secara langsung informasi-informasi

atau keterangan-keterangan (Cholid Narbuko dan

Abu Achmadi,2004: 83).

c. Focus Group Disscussion (FGD)

FGD diselenggarakan untuk merumuskan dan

menyelesaikan persoalan-persoalan krusial dalam

penyusunan peraturan perundang-undangan

sehingga memperoleh kesepahaman diantara

stakeholder yang ada.

d. Public Hearing (Konsultasi Publik)

Public Hearing dilakukan untuk menyerap

sebanyak-banyaknya masukan dari masyarakat

dengan mendengarkan pendapat mereka.

4. Teknik Analisis Data

Analisis data merupakan proses mengumpulkan

dan mengolah data kedalam pola, kategori, dan satuan

uraian dasar, sehingga dengan analisis data akan

I - 21

menguraikan dan memecahkan masalah yang diteliti

berdasarkan data yang diperoleh. Dalam penelitian ini

digunakan teknik analisis kualitatif.

Model analisis kualitatif digunakan model analisis

interaktif, yaitu model analisis yang memerlukan tiga

komponen berupa reduksi data, sajian data, serta

penarikan kesimpulan/verifikasi dengan menggunakan

proses siklus (H.B. Sutopo, 1998:48). Dalam

menggunakan analisis kualitatif, maka interprestasi

terhadap apa yang ditentukan dan merumuskan

kesimpulan akhir digunakan logika atau penalaran

sistematik. Ada 3 (tiga) komponen pokok dalam tahapan

analisa data, yaitu:

a. Data Reduction merupakan proses seleksi,

pemfokusan, penyederhanaan dan abstraksi data

kasar yang ada dalam field note. Reduksi data

dilakukan selama penelitian berlangsung, hasilnya

data dapat disederhanakan dan ditransformasikan

melalui seleksi, ringkasan serta penggolongan dalam

suatu pola.

b. Data Display adalah paduan organisasi informasi

yang memungkinkan kesimpulan riset yang

dilakukan, sehingga peneliti akan mudah memahami

apa yang terjadi dan harus dilakukan.

c. Conclution Drawing adalah berawal dari

pengumpulan data peneliti harus mengerti apa arti

dari hal-hal yang ditelitinya, dengan cara pencatatan

peraturan, pola-pola, pernyataan konfigurasi yang

I - 22

mapan dan arahan sebab akibat, sehingga

memudahkan dalam pengambilan kesimpulan.

Tiga komponen analisis data di atas membentuk

interaksi dengan proses pengumpulan yang berbentuk

siklus (diagram flow) (HB Sutopo, 1998:37).

I - 23

BAB II

KAJIAN TEORETIS DAN PRAKTIK

EMPIRIS

A. Kajian Teoritis

1. Tinjauan tentang Pemerintahan Daerah

Negara Indonesia adalah negara kesatuan yang

terbagi dalam bagian-bagian pemerintahan daerah, baik

provinsi, kabupaten maupun kota. Pemerintahan daerah

ini mengatur dan mengurus sendiri urusan pemerintahan

menurut asas otonomi dan tugas pembantuan. Hal ini

sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 18, 18A dan 18B

UUD 1945. Selengkapnya bunyi pasal-pasal tersebut

adalah sebagai berikut.

Pasal 18

(1) Negara Kesatuan Republik Indonesia dibagi atas daerah-daerah provinsi dan daerah provinsi itu dibagi

atas kabupaten dan kota, yang tiap-tiap provinsi, kabupaten, dan kota itu mempunyai pemerintahan

daerah, yang diatur dengan undang-undang.

(2) Pemerintahan daerah provinsi, daerah kabupaten,

dan kota mengatur dan mengurus sendiri urusan pemerintahan menurut asas otonomi dan tugas

pembantuan.

(3) Pemerintahan daerah provinsi, daerah kabupaten,

dan kota memiliki Dewan Perwakilan Rakyat Daerah yang anggota-anggotanya dipilih melalui pemilihan

umum.

(4) Gubernur, Bupati, Walikota masing-masing sebagai

kepala pemerintah daerah provinsi, kabupaten, dan

kota dipilih secara demokratis.

I - 24

(5) Pemerintahan daerah menjalankan otonomi seluas-

luasnya, kecuali urusan pemerintahan yang oleh Undang-Undang ditentukan sebagai urusan

Pemerintah Pusat.

(6) Pemerintahan daerah berhak menetapkan

peraturan daerah dan peraturan-peraturan lain untuk melaksanakan otonomi dan tugas pembantuan.

(7) Susunan dan tata cara penyelenggaraan pemerintahan daerah diatur dalam Undang-Undang.

Pasal 18A

(1) Hubungan wewenang antara pemerintah pusat dan pemerintahan daerah provinsi, kabupaten, dan kota,

atau antara provinsi dan kabupaten dan kota, diatur dengan Undang-Undang dengan memperhatikan

kekhususan dan keragaman daerah.

(2) Hubungan keuangan, pelayanan umum,

pemanfaatan sumber daya alam dan sumber daya lainnya antara pemerintah pusat dan pemerintahan

daerah diatur dan dilaksanakan secara adil dan selaras berdasarkan undang-undang.

Pasal 18B

(1) Negara mengakui dan menghormati satuan-satuan

pemerintahan daerah yang bersifat khusus atau

bersifat istimewa yang diatur dengan undang-undang.

(2) Negara mengakui dan menghormati kesatuan-

kesatuan masyarakat hukum adat beserta hak-hak tradisionalnya sepanjang masih hidup dan sesuai

dengan perkembangan masyarakat dan prinsip Negara Kesatuan Republik Indonesia, yang diatur dalam

undang-undang.

Dasar mengenai pemerintahan daerah tersebut,

memuat pokok-pokok pikiran sebagai berikut:

a) Daerah Indonesia akan dibagi atas dasar besar dan

kecil yang akan diatur dengan undang-undang;

b) Pengaturan tersebut harus memandang dan

mengingat dasar permusyawaratan dalam sistem

I - 25

pemerintahan negara serta hak-hak asal-usul dalam

daerah yang bersifat istimewa (Manan, Bagir, 2002:

2-3)

Dalam Penjelasan Umum Undang-Undang Nomor 23

Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah pada angka 1,

dijelaskan bawa:

Pemberian otonomi yang seluas-luasnya

kepada Daerah diarahkan untuk mempercepat

terwujudnya kesejahteraan masyarakat melalui

peningkatan pelayanan, pemberdayaan, dan

peran serta masyarakat.

Disamping itu melalui otonomi luas, dalam

lingkungan strategis globalisasi, Daerah

diharapkan mampu meningkatkan daya saing

dengan memperhatikan prinsip demokrasi,

pemerataan, keadilan, keistimewaan dan

kekhususan serta potensi dan keanekaragaman

Daerah dalam sistem Negara Kesatuan Republik

Indonesia.

Pemberian otonomi yang seluas-seluasnya

kepada Daerah dilaksanakan berdasarkan

prinsip negara kesatuan. Dalam negara

kesatuan kedaulatan hanya ada pada

pemerintahan negara atau pemerintahan

nasional dan tidak ada kedaulatan pada

Daerah. Oleh karena itu, seluas apapun

otonomi yang diberikan kepada Daerah,

tanggung jawab akhir penyelenggaraan

Pemerintahan Daerah akan tetap ada ditangan

Pemerintah Pusat. Untuk itu Pemerintahan

Daerah pada negara kesatuan merupakan satu

kesatuan dengan Pemerintahan Nasional.

Sejalan dengan itu, kebijakan yang dibuat dan

I - 26

dilaksanakan oleh Daerah merupakan bagian

integral dari kebijakan nasional. Pembedanya

adalah terletak pada bagaimana memanfaatkan

kearifan, potensi, inovasi, daya saing, dan

kreativitas Daerah untuk mencapai tujuan

nasional tersebut di tingkat lokal yang pada

gilirannya akan mendukung pencapaian tujuan

nasional secara keseluruhan.

Daerah sebagai satu kesatuan masyarakat

hukum yang mempunyai otonomi berwenang

mengatur dan mengurus Daerahnya sesuai

aspirasi dan kepentingan masyarakatnya

sepanjang tidak bertentangan dengan tatanan

hukum nasional dan kepentingan umum. Dalam

rangka memberikan ruang yang lebih luas

kepada Daerah untuk mengatur dan mengurus

kehidupan warganya maka Pemerintah Pusat

dalam membentuk kebijakan harus

memperhatikan kearifan lokal dan sebaliknya

Daerah ketika membentuk kebijakan Daerah

baik dalam bentuk Perda maupun kebijakan

lainnya hendaknya juga memperhatikan

kepentingan nasional. Dengan demikian akan

tercipta keseimbangan antara kepentingan

nasional yang sinergis dan tetap

memperhatikan kondisi, kekhasan, dan kearifan

lokal dalam penyelenggaraan pemerintahan

secara keseluruhan.

Pada hakekatnya Otonomi Daerah diberikan

kepada rakyat sebagai satu kesatuan

masyarakat hukum yang diberi kewenangan

untuk mengatur dan mengurus sendiri Urusan

Pemerintahan yang diberikan oleh Pemerintah

Pusat kepada Daerah dan dalam

pelaksanaannya dilakukan oleh kepala daerah

dan DPRD dengan dibantu oleh Perangkat

Daerah. Urusan Pemerintahan yang diserahkan

I - 27

ke Daerah berasal dari kekuasaan

pemerintahan yang ada ditangan Presiden.

Konsekuensi dari negara kesatuan adalah

tanggung jawab akhir pemerintahan ada

ditangan Presiden. Agar pelaksanaan Urusan

Pemerintahan yang diserahkan ke Daerah

berjalan sesuai dengan kebijakan nasional

maka Presiden berkewajiban untuk melakukan

pembinaan dan pengawasan terhadap

penyelenggaraan Pemerintahan Daerah.

Negara Kesatuan memiliki dua macam sistem

penyelenggaraan wewenangnya yaitu sentralisasi dan

desentralisasi. Sistem sentralisasi adalah sistem yang

tidak menyelenggarakan pembagian daerah.

Pembagian daerah yang dilakukan hanya dalam

bentuk daerah-daerah administrasi. Sedang dalam

sistem desentralisasi, negara kesatuan tersebut

menyelenggarakan pembagian daerah yang masing-

masing daerah berhak mengatur dan mengurus

rumah tangganya sendiri. Setiap daerah mempunyai

pemerintahan sendiri yang disebut pemerintah

daerah.

Bentuk negara kesatuan yang mengambil

sistem pemerintahan desentralisasi menurut Dharma

Setyawan (2004), memiliki karakteristik:

1) Terjadi transfer kewenangan (otoritas) pusat

kepada daerah untuk mengurus rumah tangganya

sendiri sesuai dengan aspirasi daerah dan

masyarakat di daerah;

I - 28

2) Sistem lebih demokratis karena lebih

mengikutsertakan rakyat dalam pengambilan

keputusan;

3) Implementasi sistem pemerintahan desentralisasi

adalah terbentuknya daerah otonomi seperti

kabupaten atau kota;

4) Memberi keleluasaan dan otonom kepada daerah

tidak akan menimbulkan disintegrasi dan tidak

akan menurunkan derajat/wibawa pemerintah

pusat, bahkan sebaliknya akan menimbulkan

respek daerah kepada pemerintah pusat sehingga

memperkuat pelaksanaan pemerintahan.

Urgensi penyelenggaraan pemerintahan

desentralisasi melalui otonomi daerah adalah:

1) Untuk mencegah menumpuknya kekuasaan di

satu tangan yang menimbulkan tirani,

2) Mengikutsertakan rakyat dalam kegiatan

pemerintahan dan mendidik rakyat untuk

menggunakan hak dan kewajibannnya dalam

penyelenggaraan pemerintahan.

3) Untuk mencapai pemerintahan yang efektif dan

efisien.

4) Untuk dapat mengambil keputusan yang lebih

cepat dan tepat sehingga pelayanan kepada

masyarakat lebih cepat, tepat, mudah dan murah.

5) Untuk mengantisipasi adanya perbedaan faktor-

faktor geografis, demografis, ekonomi, sosial

budaya antar daerah.

I - 29

6) Untuk memperlancar pembangunan sosial

ekonomi.

7) Mencegah disintegrasi bangsa (Dharma Setyawan,

2004:47-52).

Karena itu, yang utama dalam

penyelenggaraan otonomi daerah adalah pengakuan

kemandirian suatu masyarakat dan daerah sehingga

masyarakat berpartisipasi aktif dalam pembangunan

nasional dan peningkatan kualitas pelayanan

birokrasi pemerintah kepada masyarakat.

Selanjutnya tujuan dari pemberian otonomi

daerah (Sarundajang, 2005: 80), adalah :

(1) Peningkatan pelayanan dan kesejahteraan

masyarakat yang semakin membaik;

(2) Pengembangan kehidupan demokrasi;

(3) Distribusi pelayanan publik yang semakin

membaik, merata dan adil;

(4) Penghormatan terhadap budaya lokal; dan

(5) Perhatian atas potensi dan keanekaragaman

daerah.

Tujuan pemberian otonomi daerah setidak-

tidaknya harus meliputi empat aspek yaitu:

1) Dari segi politik

Untuk mengikutsertakan, menyalurkan inspirasi

dan aspirasi masyarakat, baik untuk kepentingan

daerah sendiri, maupun untuk mendukung politik

dan kebijaksanaan nasional dalam rangka

I - 30

pembangunan dalam proses demokrasi di lapisan

bawah.

2) Dari segi manajemen pemerintahan

Untuk meningkatkan daya guna dan hasil guna

penyelenggaraan pemerintahan, terutama dalam

memberikan penyelenggaraan pemerintahan,

terutama dalam memberikan pelayanan terhadap

masyarakat dengan memperluas jenis-jenis

pelayanan dalam berbagai bidang kebutuhan

masyarakat.

3) Dari segi kemasyarakatan

Untuk meningkatkan partisipasi serta

menumbuhkan kemandirian masyarakat, dengan

melakukan usaha pemberdayaan (empowerment)

masyarakat, sehingga masyarakat makin mandiri,

dan tidak terlalu banyak tergantung pada

pemberian pemerintah serta memiliki daya saing

yang kuat dalam proses penumbuhannya.

4) Dari segi ekonomi pembangunan

Untuk melancarkan pelaksanaan program

pembangunan guna tercapainya kesejahteraan rakyat

yang makin meningkat (Sarundajang, 2005: 82)

2. Tinjauan tentang Peran Pemerintah

Pemerintah maupun pemerintah daerah memiliki

peran strategis dalam pencapaian tujuan berbangsa dan

bernegara. Peran strategis yang dapat dilakukan oleh

pemerintah daerah adalah daerah berperan sebagai

I - 31

enterpreneur, koordinator, fasilitator, dan stimulator

(Badrul Munir, 2002 : 207-208).

Peran pemerintah sebagai enterpreneur

mengandung konsekuensi tanggung-jawab untuk

melakukan usaha sendiri dalam mengelola sumber daya

ekonomi. Banyak hal bisa dilakukan dalam

memberdayakan aset-asset daerah dan sumber daya

ekonomi potensial sehingga dapat memberai manfaat

kepada masyarakat. Sebagai koordinator pemerintah

daerah harus mampu mengkoordinir semua komponen

masyarakat sebagai aktor pembangunan, menetapkan

kebijakan atau strategi-strategi pembangunan, dan

mengelola disharmoni sosial. Pemerintah daerah

mengarahkan dan memotivasi pelaksanaan

pembangunan sesuai orientasi dan menghilangkan

kerancuan yang bersifat stagnan dalam mencapai tujuan

secara sinergis. Sedangkan sebagai fasilitator

pemerintah daerah dapat mempercepat pembangunan

melalui perbaikan lingkungan attitudinal, yaitu

berkaitan dengan perbaikan perilaku budaya masyarakat

dan birokrasi. Antara kinerja birokrasi dan pelayanan

publik harus mewujudkan mekanisme yang lebih efektif,

efisien, dan terkendali. Sebagai stimulator pemerintah

daerah harus dapat menciptakan dan mengembangkan

usaha melalui kebijaksanaan khusus yang dapat menarik

investor menanamkan modal di daerah, sekaligus

menjaga iklim usaha yang kondusif. Kebijaksanaan

khusus yang dimaksud adalah menstimulasi strategi

pengembangan budaya lokal, responsif, dan adaptif

I - 32

terhadap isu-isu strategi yang mencuat. Hal ini dapat

dilakukan dengan tetap menjaga sensitifitas pemerintah

daerah.

Disamping itu peran organisator sebagai organ

pemerintah daerah dituntut mampu mengendalikan pola

komunikasi yang lengkap dan hubungan-hubungan lain

di dalam suatu kelompok orang. Pemimpin sangat

diperlukan dalam pengendalian ini, maka manajerial

yang disesuaikan dengan situasi dan kondisi segera

diperbaharui agar tidak ketinggalan zaman..

3. Tinjauan tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman

a. Pengertian Perumahan

Menurut Pasal 1 angka 1 Undang-Undang

Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan

Kawasan Permukiman, yang dimaksud dengan

perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian

dari permukiman, baik perkotaan maupun

perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana,

sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya

pemenuhan rumah yang layak huni.

Rumah adalah salah satu jenis ruang tempat

manusia beraktivitas, harus dipandang dari seluruh

sisi faktor yang mempengaruhinya dan dari sekian

banyak faktor tersebut, yang menjadi sentral adalah

manusia. Dengan kata lain, konsepsi tentang rumah

harus mengacu pada tujuan utama manusia yang

I - 33

menghuninya dengan segala nilai dan norma yang

dianutnya (Eko Budiharjo, 1998: 4).

Masyarakat manusia mulai membangun

rumah setelah meninggalkan cara hidup berburu dan

mengumpulkan makanan. Dalam tradisi masyarakat

tradisional, rumah, lebih dari sekedar tempat

bernaung dari cuaca dan segala hal yang dianggap

musuh, sarat dengan makna-makna sebagai hasil

pengejawantahan budaya, tradisi dan nilai-nilai yang

dianut. Rumah dianggap sebagai mikrokosmos, yang

merupakan bagian dari makrokosmos di luarnya

serta lingkungan alam secara luas. Ini berarti bahwa

manusia, konstruksi rumah, bahan bangunan serta

lingkungannya seperti gunung, batu alam, pohon

atau tumbuhan lainnya dapat disamakan sebagai

makhluk hidup, bukan benda mati.

Dalam banyak istilah rumah lebih

digambarkan sebagai sesuatu yang bersifat fisik

(house, dwelling, shelter) atau bangunan untuk

tempat tinggal/ bangunan pada umumnya (seperti

gedung dan sebagainya). Jika ditinjau secara lebih

dalam rumah tidak sekedar bangunan melainkan

konteks sosial dari kehidupan keluarga di mana

manusia saling mencintai dan berbagi dengan orang-

orang terdekatnya (Aminudin, 2007: 12).

Dalam pandangan ini rumah lebih merupakan

suatu sistem sosial ketimbang sistem fisik Hal ini

disebabkan karena rumah berkaitan erat dengan

manusia, yang memiliki tradisi sosial, perilaku dan

I - 34

keinginan-keinginan yang berbeda dan selalu bersifat

dinamis, karenanya rumah bersifat kompleks dalam

mengakomodasi konsep dalam diri manusia dan

kehidupannya. Beberapa konsep tentang rumah:

1. Rumah sebagai pengejawantahan jati diri, rumah

sebagai simbol dan pencerminan tata nilai selera

pribadi penghuninya;

2) Rumah sebagai wadah keakraban, rasa memiliki,

rasa kebersamaan, kehangatan, kasih dan rasa

aman;

3) Rumah sebagai tempat menyendiri dan menyepi.

tempat melepaskan diri dari dunia luar, dari

tekanan dan ketegangan, dari dunia rutin;

4) Rumah sebagai akar dan kesinambungan; rumah

merupakan tempat kembali pada akar dan

menumbuhkan rasa kesinambungan dalam

untaian proses ke masa depan;

5) Rumah sebagai wadah kegiatan utama sehari-

hari;

6) Rumah sebagai pusat jaringan sosial; dan

7) Rumah sebagai Struktur Fisik (Hendrawan, 2004:

54).

Pada masyarakat modern, perumahan

menjadi masalah yang cukup serius. Pemaknaan atas

rumah, simbolisasi nilai-nilai dan sebagainya

seringkali sangat dipengaruhi oleh tingkat ekonomi

dan status sosial. Rumah pada masyarakat modern,

terutama di perkotaan, menjadi sangat bervariasi,

dari tingkat paling minim, yang karena keterbatasan

I - 35

ekonomi hanya dijadikan sebagai tempat berteduh,

sampai kepada menjadikan rumah sebagai lambang

prestise karena kebutuhan menjaga citra kelas sosial

tertentu.

Masalah perumahan di Indonesia berakar dari

pergeseran konsentrasi penduduk dari desa ke kota.

Pertumbuhan penduduk kota di Indonesia yang

cukup tinggi, sekitar 4 % pertahun, lebih tinggi dari

pertumbuhan nasional, dan cenderung akan terus

meningkat. Hal ini menunjukkan kecenderungan

yang tinggi tumbuhnya kota-kota di Indonesia.

Sayangnya, terjadi keadaan yang tidak sesuai antara

tingkat kemampuan dengan kebutuhan sumber daya

manusia untuk lapangan kerja yang ada di

perkotaan, mengakibatkan timbulnya kelas sosial

yang tingkat ekonominya sangat rendah. Hal ini

berakibat terhadap tingkat pemenuhan kebutuhan

dasar kaum papa itu yang dapat dikatakan sangat

minim. Rumah dan tempat hunian mereka tidak lebih

merupakan tempat untuk tetap survive di tengah

kehidupan kota. Kualitas permukiman mereka

dianggap rendah dan tidak memenuhi standar hidup

yang layak (Widyaningsih, 2006:14).

Berbagai program pengadaan perumahan

telah dilakukan Pemerintah dan swasta (real estat).

Tetapi apa yang dilakukan belum mencukupi, baik

dari segi kualitas maupun kuantitas. Dari segi jumlah

ternyata Pemerintah dan swasta hanya mampu

menyediakan lebih kurang 10 % saja dari kebutuhan

I - 36

rumah, sementara sisanya dibangun sendiri oleh

masyarakat. Dari segi kualitas, banyak pihak yang

berpendapat bahwa program yang ada belum

menyentuh secara holistik dimensi sosial

masyarakat, sehingga masih perlu diupayakan

perbaikan-perbaikan (IBID).

Perbedaan persepsi tentang rumah layak huni.

Masalah rumah dan perumahan sering hanya didekati

dengan penyelesaian teknis-ekonomi yang sepihak,

tanpa melibatkan masyarakat pemakai yang

berhubungan erat dengan latar belakang budaya,

tradisi dan perilaku mereka. Hal ini menimbulkan

kesenjangan dalam memandang rumah yang layak

huni. Salah satu akibatnya adalah rumah siap huni

berupa rumah susun, misalnya, ditinggalkan oleh

penghuninya, atau berkembang menjadi sangat

rawan akan kriminalitas, atau dipugar, yang tentunya

membutuhkan biaya tambahan.

Ketidakseimbangan pasokan (supply) dan

permintaan (demand). Kebutuhan paling banyak

adalah berasal dari golongan rumah menengah ke

bawah, sementara ada kecenderungan pihak

pengembang-terutama swasta-membangun untuk

masyarakat menengah atas yang memamng

menjanjikan keuntungan yang lebih besar.

Keberlanjutan (sustainability) rumah dan

perumahan. Belum ada sistem yang efektif untuk

mengevaluasi perumahan, agar dapat diperoleh

gambaran kehidupan masyarakat di dalamnya pasca

I - 37

okupansi. Padahal hal ini penting untuk perbaikan

kualitas perumahan secara berkelanjutan (Eko

Budiarjo, Opcit hal:7).

Ketidakseimbangan aksesibilitas masyarakat

terhadap fasilitas pelayanan kota. Masyarakat

berpendapatan rendah yang membangun rumahnya

dalam batas kemampuannya pada ruang-ruang kota,

karena dianggap ilegal, jadi tidak memiliki akses

yang semestinya ke fasilitas pelayanan kota, seperti

prasarana dan sanitasi lingkungan. Hal ini

menunjukkan tidak terlindunginya hak-hak mereka

sebagai warga kota. Masalah perolehan tanah. Belum

adanya sistem pengendalian harga tanah oleh

Pemerintah, menyebabkan merebaknya spekulan

tanah, yang mengakibatkan membubungnya harga

tanah, jauh dari jangkauan daya beli masyarakat.

Menyelesaikan masalah-masalah tersebut merupakan

tanggung jawab seluruh komponen bangsa. Oleh

karenanya setiap pihak harus mengupayakan

perbaikan perumahan sesuai dengan kemampuannya

masing-masing, baik melalui sumbang pemikiran,

tenaga maupun modal.

Beberapa persyaratan yang harus ditempuh

dalam mendirikan perumahan adalah sebagai

berikut:

1) Tahap Pertama

Pastikan tanah yang dikelola menjadi perumahan

merupakan tanah yang tidak melanggar Rencana

Tata Ruang Kota supaya tidak ada kerumitan

I - 38

dalam melakukan proses perijinan. Lakukan juga

pengecekan Rencana Tata Ruang Kota untuk

memastikan akan dijadikan apa lahan tersebut

dalam perencanaan tata ruang kota, semisal

lokasi yang dipilih akan dijadikan pemukiman

maka dapat dilanjutkan propses pengajuan

perijinan pendirian perumahan. Pemilihan lokasi

perumahan bisa melalui langkah

“pendomplengan” lokasi yang telah banyak

perumahan. Hal ini dinilai lebih menjanjikan

dalam berinvestasi, akan tetapi harga tanahnya

juga jauh lebih mahal.

2) Tahap Kedua

Pada tahap kedua ini dilanjutkan dengan

mengurus ijin ke Dinas Pekerjaan Umum serta

Badan Perencanaan Pembangunan Daerah. Ijin

pertama yang harus diurus adalah Advice

Planning. Pada tiap instansi memiliki nama yang

berbeda untuk jenis perijinan „Advice Planning‟,

ijin Advice Planning berguna untuk kesesuaian

antara tata ruang di lokasi yang dituju dengan

Site Plan pengembangan. Beberapa berkas yang

wajib disediakan untuk mengurus ijin tersebut

antara lain adalah proposal ijin pemanfaatan

ruang yang memuat segala aspek yang

menyangkut perencanaan lokasi yang dilampiri

dengan sertifikat tanah dan apabila tanah masih

menggunakan nama orang lain harus dicantunkan

surat kuasa bermaterai yang juga dilengkapi

I - 39

dengan Site Plan. Produk ijin berupa gambar

rekomendasi Advive Planning yang memuat garis

besar aturan-aturan pembangunan serta Surat

Keputusan atau Ijin Prinsip yang disetujui Bupati

atau Walikota. Pada beberapa daerah perijinan ini

hanya untuk lahan dengan luas lebih dari 1 Ha,

akan tetapi pada beberapa daerah lain ada juga

yang tidak mempunyai batas luas lahan. Pada

umumnya lebih dari lima rumah telah dianggap

sebagai perumahan.

3) Tahap Ketiga

Tahap ketiga dilaksanakan di Badan Pertanahan

Negara. Langkah awalnya adalah melakukan

pengecekan sertifikat serta pengecekan patok

pembatas. Memastikan bahwa status yang

disyaratkan untuk lahan adalah HGB (Hak Guna

Bangunan), ini berarti lokasi yang akan

digunakan menggunakan nama perusahaan atau

PT yang bersangkutan dan dapat juga dikavling

atas nama masing-masing individu. Pada setiap

proses perijinan akan selalu muncul retribusi dan

pajak perijinan, akan tetapi besar kemungkinan

pada tiap daerah akan memiliki prosedur yang

berbeda. Setelah proses perijinan legalitas clear

dilanjutkan dengan mengurus Ijin Perubahan

Penggunaan Tanah. Ini merupakan langkah awal

pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan.

4) Tahap Keempat

I - 40

AMDAL (Analisa Mengenai Dampak Lingkungan),

Pada umumnya Amdal berlaku untuk lokasi

dengan luas lahan > 1 Ha, jika luas lahan kurang

dari 1 Ha cukup dengan mengurus ijin UKL

(Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup) / UPL

(Upaya Pemanfaatan Lingkungan Hidup). Proses

awal dari tahap keempat ini mengharuskan

pengecekan kadar air tanah dan proposal

mengenai kelebihan dan dampak yang

ditimbulkan dari proyek yang akan dilaksanakan.

Produk dari perijinan ini berupa surat

rekomendasi dari kantor KLH yang selanjutnya

dilampirkan dalam pengajuan IMB.

5) Tahap Kelima

Pada tahap kelima adalah melakukan pengajuan

IMB sekaligus pengesahan Site Plan Perumahan

(zoning) ke Perangkat Daerah yang

menyelenggarakan pelayanan perizinan daerah.

Syarat pengajuan IMB terdiri atas akumulasi

perijinan-perijinan yang telah diurus sebelum

memasuki tahap ke lima ini. Jika seluruh syarat

telah terlampir, hanya tinggal menunggu

keluarnya ijin serta membayar retribusi yang

nominalnya disesuaikan dengan luas tanah dan

bangunan (IBID hal: 12).

b. Pengertian Permukiman

Menurut Pasal 1 angka (5) Undang-Undang

Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan

I - 41

Kawasan Permukiman, yang dimaksud dengan

permukiman adalah bagian dari lingkungan hunian

yang terdiri atas lebih dari satu satuan perumahan

yang mempunyai prasarana, sarana, utilitas umum,

serta mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain di

kawasan perkotaan atau kawasan perdesaan.

Pasal 1 angka (3) Undang-Undang Nomor 1

Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman, menyatakan bahwa kawasan

permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di

luar kawasan lindung, baik berupa kawasan

perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi

sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan

hunian dan tempat kegiatan yang mendukung

perikehidupan dan penghidupan.

Rumah tidak dapat dipandang secara sendiri-

sendiri, karena ia terkait dan harus perduli dengan

lingkungan sosialnya, maka perumahan merupakan

bagian yang tidak terpisahkan dari sistem sosial

lingkungannya. Perencanaan perumahan harus

dipandang sebagai unit yang menjadi satu kesatuan

dengan lingkungan sekitarnya, sehingga harus

terdapat ruang-ruang sosial (ruang bersama) untuk

masyarakat berinteraksi satu sama lain. Unit-unit

rumah adalah pengorganisasian kebutuhan akan

privasi dan kebutuhan untuk berinteraksi sosial

(Zulfie Syarief, 2000: 6).

Ruang-ruang dalam komplek perumahan yang

lestari adalah ruang-ruang yang mampu

I - 42

mengakomodasi aktivitas sosial masyarakat pada

lingkungan tersebut, termasuk mengorganisasikan

keberagaman sosial dalam masyarakat. Harus diberi

ruang-ruang untuk aktivitas dengan latar belakang

tradisi yang berlainan, dengan proporsi yang

seimbang untuk setiap aktivitas yang berbeda,

misalnya tradisi beragama dan adat istiadat. Dengan

demikian rasa aman secara spiritual akan tercapai

dengan terpeliharanya tradisi dan aktivitas sosial

masyarakat setempat juga dengan adanya

penerimaan bahwa perbedaan adalah hal yang wajar.

Perencanaan perumahan harus menggunakan

pendekatan ekologi, rumah dipandang sebagai

bagian yang tidak terpisahkan dari ekosistem.

Keseluruhan bagian rumah, mulai dari proses

pembuatan, pemakaian, sampai pembongkarannya

akan sangat berpengaruh terhadap keseimbangan

alam. Menurunnya kualitas lingkungan-meningkatnya

suhu global; meningkatnya pencemaran air, udara

dan tanah; berkurangnya keanekaragaman hayati;

berkurangnya cadangan energi dari minyak dan gas

dsb-yang sebagian besar diakibatkan oleh

pembangunan yang tidak terkendali, adalah masalah

yang harus dipecahkan dengan pendekatan teknologi

yang ramah lingkungan. Berdasarkan kenyataan ini

maka perumahan adalah rumah yang seluruh

prosesnya-pembangunan, pemakaian dan

pembongkaran-berusaha untuk tidak mengganggu

I - 43

keseimbangan alam, bahkan jika mungkin

memperbaiki kualitas lingkungan.

Usaha-usaha untuk kenyamanan dan

kesehatan penghuni harus dicapai dengan

pendekatan teknis yang tidak merusak alam (Zulfie

Syarief, 2000: 7). Dalam pendekatan teknis,

perumahan yang berorientasi terhadap kepuasan

penghuni harus memenuhi syarat-syarat berikut :

1) Struktur dan konstruksi rumah yang cukup kuat

dan aman;

2) Material bangunan yang menjamin terciptanya

kenyamanan dan kesehatan di dalam rumah; dan

3) Prasarana/infrastruktur yang memenuhi standar

kenyamanan, kesehatan dan keamanan

lingkungan (IBID hal: 9).

Beberapa kriteria permukiman atau kawasan

permukan yang layak adalah sebagai berikut:

1) Jaminan perlindungan hukum.

Perlindungan hukum mengambil banyak bentuk,

diantaranya penyewaan akomodasi (publik dan

swasta), perumahan kolektif, kredit, perumahan

darurat, pemukiman informal, termasuk

penguasaan tanah dan properti. Meskipun ada

beragam jenis perlindungan hukum, setiap orang

harus memiliki tingkat perlindungan hukum yang

menjamin perlindungan hukum dari pengusiran

paksa, pelecehan, dan ancaman lainnya. Negara

Pihak harus secara bertanggung jawab, segera

I - 44

mengambil tindakan-tindakan yang bertujuan

mengkonsultasikan jaminan perlindungan hukum

terhadap orang-orang tersebut dan rumah tangga

yang saat ini belum memiliki perlindungan,

konsultasi secara benar dengan orang-orang atau

kelompok yang terkena.

2) Ketersediaan layanan, bahan-bahan baku,

fasilitas, dan infra struktur. Tempat tinggal yang

layak harus memiliki fasilitas tertentu yang

penting bagi kesehatan, keamanan, kenyamanan,

dan nutrisi. Semua penerima manfaat dari hak

atas tempat tinggal yang layak harus memiliki

akses yang berkelanjutan terhadap sumber daya

alam dan publik, air minum yang aman, energi

untuk memasak, suhu dan cahaya, alat-alat

untuk menyimpan makanan, pembuangan

sampah, saluran air, layanan darurat.

3) Keterjangkauan.

Biaya pengeluaran seseorang atau rumah tangga

yang bertempat tinggal harus pada tingkat

tertentu dimana pencapaian dan pemenuhan

terhadap kebutuhan dasar lainnya tidak terancam

atau terganggu. Tindakan harus diambil oleh

Negara Pihak untuk memastikan bahwa

persentasi biaya yang berhubungan dengan

tempat tinggal, secara umum sepadan dengan

tingkat pendapatan. Negara Pihak harus

menyediakan subsidi untuk tempat tinggal bagi

mereka yang tidak mampu memiliki tempat

I - 45

tinggal, dalam bentuk dan tingkat kredit

perumahan yang secara layak mencerminkan

kebutuhan tempat tinggal. Dalam kaitannya

dengan prinsip keterjangkauan, penghuni harus

dilindungi dengan perlengkapan yang layak ketika

berhadapan dengan tingkat sewa yang tidak

masuk akal atau kenaikan uang sewa. Di

masyarakat, dimana bahan-bahan baku alam

merupakan sumber daya utama bahan baku

pembuatan rumah, Negara Pihak harus

mengambil langkah-langkah untuk memastikan

ketersediaan bahan baku tersebut.

4) Layak huni.

Tempat tinggal yang memadai haruslah layak

dihuni, artinya dapat menyediakan ruang yang

cukup bagi penghuninya dan dapat melindungi

mereka dari cuaca dingin, lembab, panas, hujan,

angin, atau ancaman-ancaman bagi kesehatan,

bahaya fisik bangunan, dan vektor penyakit.

Keamanan fisik penghuni harus pula terjamin.

Komite mendorong Negara Pihak untuk secara

menyeluruh menerapkan Prinsip Rumah Sehat

yang disusun oleh WHO yang menggolongkan

tempat tinggal sebagai faktor lingkungan yang

paling sering dikaitkan dengan kondisi-kondisi

penyebab penyakit berdasarkan berbagai analisis

epidemiologi; yaitu, tempat tinggal dan kondisi

kehidupan yang tidak layak dan kurang sempurna

I - 46

selalu berkaitan dengan tingginya tingkat

kematian dan ketidaksehatan.

5) Aksesibilitas.

Tempat tinggal yang layak harus dapat diakses

oleh semua orang yang berhak atasnya.

Kelompok-kelompok yang kurang beruntung

seperti halnya manula, anak-anak, penderita

cacat fisik, penderita sakit stadium akhir,

penderita HIV-positif, penderita sakit menahun,

penderita cacat mental, korban bencana alam,

penghuni kawasan rawan bencana, dan lain-lain

harus diyakinkan mengenai standar prioritas

untuk lingkungan tempat tinggal mereka.

6) Lokasi.

Tempat tinggal yang layak harus berada di lokasi

yang terbuka terhadap akses pekerjaan,

pelayanan kesehatan, sekolah, pusat kesehatan

anak, dan fasilitas-fasilitas umum lainnya. Di

samping itu, rumah hendaknya tidak didirikan di

lokasi-lokasi yang telah atau atau akan segera

terpolusi, yang mengancam hak untuk hidup

sehat para penghuninya.

7) Kelayakan budaya.

Cara rumah didirikan, bahan baku bangunan yang

digunakan, dan kebijakan-kebijakan yang

mendukung kedua unsur tersebut harus

memungkinkan pernyataan identitas budaya dan

keragaman tempat tinggal. Berbagai aktivitas yang

ditujukan bagi peningkatan dan modernisasi dalam

I - 47

lingkungan tempat tinggal harus dapat

memastikan bahwa dimensi-dimensi budaya dari

tempat tinggal tidak dikorbankan, dan bahwa,

diantaranya, fasilitas-fasilitas berteknologi modern,

juga telah dilengkapkan dengan semestinya (Zulfie

Syarief, Op cit hlm: 12-13)

4. Permukiman Kumuh

a. Pengertian Permukiman Kumuh

Permukiman berasal dari kata housing dalam

bahasa inggris yang artinya perumahan. Perumahan

memberikan kesan tentang rumah atau kumpulan

rumah beserta sarana dan prasarana lingkungan,

sedangkan permukiman memberikan arti yakni

kumpulan pemukim beserta sikap dan perilakunya di

dalam lingkungan.

Kota pada awalnya berupa permukiman dengan

skala kecil, kemudian mengalami perkembangan

akibat dari pertumbuhan penduduk, perubahan sosial

ekonomi serta interaksi dengan kota-kota lain dan

daerah hinterland. Kota-kota di indonesia

pertumbuhan penduduk tidak di imbangi dengan

pembangunan sarana dan prasarana kota dan

peningkatan pelayanan perkotaan, bahkan yang

terjadi justru sebagian kawasan perkotaan

mengalami penurunan lingkungan yang berpotensi

menciptakan slum area (kumuh). Akibatnya, muncul

slum area (kumuh) di beberapa wilayah kota

merupakan hal yang tidak dapat dihindari yaitu tidak

I - 48

di rencanakan oleh pemerintah tetapi slum area

(kumuh) ini tumbuh secara alami.

Menurut Rindrojono, (2013) Kumuh adalah

gambaran secara umum tentang sikap dan tingkah

laku yang rendah dilihat dari standar hidup dan

penghasilan rendah. Dengan kata lain, kumuh dapat

di artikan sebagai tanda atau cap yang diberikan

golongan atas yang sudah mapan kepada golongan

bawah yang belum mapan.

Menurut Pasal 1 angka 13 Undang–Undang No.

1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman, dijelaskan bahwa permukiman kumuh

adalah permukiman yang tidak layak huni karena

ketidakteraturan bangunan, tingkat kepadatan

bangunan yang tinggi, dan kualitas bangunan serta

sarana dan prasarana yang tidak memenuhi syarat.

Dan, perumahan kumuh adalah perumahan yang

mengalami penurunan kualitas fungsi sebagai tempat

hunian.

Dari definisi-definisi di atas dapat disimpulkan

bahwa slums area adalah wilayah permukiman yang

berkepadatan tinggi, miskin, kurang terpenuhinya

akses pada infrastruktur dan sewa lahan yang tidak

aman. Adapun beberapa masalah yang sering

ditemui dalam wilayah slums ini seperti kekumuhan,

sarana dan prasarana yang terbatas, dan kriminalitas

yang tinggi sehingga mempengaruhi perkembangan

daerah sekitarnya.

I - 49

b. Faktor-faktor Penyebab Tumbuhnya

Permukiman Kumuh

Menurut Rindrojono (2013), faktor-faktor yang

menyebabkan tumbuhnya di permukiman kumuh di

daerah perkotaan, yakni:

1) Faktor Urbanisasi

Urbanisasi adalah substansi pergeseran atau

transformasi perubahan corak sosio-ekonomi

masyarakat perkotaan yang berbasis industri dan

jasa-jasa. Proses Urbanisasi ini merupakan suatu

gejala umum yang di alami oleh negara-negara

yang sedang berkembang dan proses urbanisasi ini

berlansung pesat di karenakan daya tarik daerah

perkotaan yang sangat kuat, baik yang bersifat

aspek ekonomi maupun yang bersifat non

ekonomi. Selain itu, daerah pedesaan yang serba

kekurangan merupakan pendorong yang kuat

dalam meningkatkan arus urbanisasi ke kota-kota

besar.

Kota yang mulai padat penduduk dengan

penambahan penduduk tiap tahunnya melampaui

penyediaan lapangan pekerjaan yang ada di

daerah perkotaan sehingga menambah masalah

baru bagi kota. Tekanan ekonomi dan kepadatan

penduduk yang tinggi bagi para penduduk yang

urbanisasi dari desa, memaksa para urbanisasi ini

untuk tinggal di daerah pinggiran sehingga akan

terjadinya lingkungan yang kumuh dan

I - 50

menyebabkan banyaknya permukiman liar di

daerah pinggiran ini.

2) Faktor Lahan Perkotaan

Lahan di daerah perkotaan semakin hari luas

lahannya berkurang akibat pertumbuhan penduduk

yang melonjak drastis dari tahun ke tahun, ini

merupakan permasalahan yang di hadapi di daerah

perkotaan sehingga masalah perumahan di daerah

perkotaan merupakan masalah serius yang

dihadapi daerah perkotaan.

Permasalahan perumahan sering disebabkan

karena ketidakseimbangan antara penyedian unit

rumah bagi orang yang berekonomi lemah dan

kaum yang tergolong ekonomi mampu di daerah

perkotaan. Sehingga banyak masyarakat yang

berekonomi lemah hanya mampu tinggal di unit –

unit hunian di permukiman yang tidak layak.

3) Faktor Prasarana dan Sarana

Kondisi sarana dan prasarana dasar di

permukiman seperti air bersih, jalan, drainase,

jarinhan sanitasi, listrik, sekolah, pusat pelayanan,

ruang terbuka hijau, dan pasar tidak memenuhi

standar dan tidak memadai sehingga

menyebabkan permukiman tersebut bisa menjadi

kumuh.

4) Faktor Sosial dan Ekonomi:

Pada umumnya sebagaian besar penghuni

lingkungan permukiman kumuh mempunyai

tingkat pendapatan yang rendah karena

I - 51

terbatasnya akses terhadap lapangan kerja yang

ada. Tingkat pendapatan yang rendah ini yang

menyebabkan tingkat daya beli yang rendah pula

atau terbatasnya kemampuan untuk mengakses

pelayanan sarana dan prasarana dasar. Selain itu,

ketidakmampuan ekonomi bagi masyarakat

berpenghasilan rendah untuk membangun rumah

yang layak huni menambah permasalahan

permukiman di daerah perkotaan.

5) Faktor Tata Ruang:

Dalam tata ruang, permukiman kumuh merupakan

bagian yang tidak terpisahkan dari bentuk struktur

ruang kota. Oleh karena itu, perencanaan tata

ruang kota harus didasarkan pada pemahaman

bahwa pengembangan kota harus dilakukan sesuai

dengan daya dukungnya termasuk daya dukung

yang relatif rendah di lingkungan permukiman

kumuh. Jika salah pemahaman dan pemanfaatan

ruang kota akan menimbulkan dampak yang

merusak lingkungan serta berpotensi mendorong

tumbuh kembangnya lingkungan permukiman

kumuh atau tumbuhnya permukiman kumuh baru

di daerah perkotaan, bahkan jadi akan menghapus

lingkungan permukiman lama tau kampung-

kampung kota yang mempunyai nilai warisan

budaya tinggi.

Menurut Khomarudin (1997), penyebab utama

tumbuhnya permukiman kumuh adalah sebagai

berikut:

I - 52

a) Urbanisasi dan migrasi yang tinggi terutama bagi

kelompok masyarakat berpenghasilan rendah;

b) Sulit mencari pekerjaan;

c) Kurang tegasnya pelaksanaan perundang-

undangan;

d) Perbaikan lingkungan yang hanya dinikmati oleh

para pemilik rumah serta disiplin warga yang

rendah; dan

e) Semakin sempitnya lahan permukiman dan

tingginya harga tanah.

Menurut Arawinda Nawagamuwa, 2003 keadaan

kumuh dapat mencerminkan keadaan ekonomi, sosial,

budaya para penghuni permukiman tersebut. Adapun

ciri-ciri kawasan permukiman kumuh dapat tercermin

dari: penampilan fisik bangunannya yang makin

kontruksi, yaitu banyaknya bangunan-bangunan

temprorer yang berdiri serta nampak tak terurus

maupun tanpa perawatan.

c. Karakteristik Dan Kriteria Permukiman Kumuh

Menurut Budiharjo (2011), karakteristik

permukiman kumuh dapat disebabkan oleh faktor

rumah dan faktor prasarana. Selain itu ktriteria

perbaikan permukiman kumuh dapat dilihat dari gejala

sosial dan gejala fisik.

Karakteristik Permukiman Kumuh tercermin

dari:

I - 53

1) Faktor rumah yang semi permanen dan non

permanen:

a) tata letak tidak teratur;

b) status bangunan pada umumnya tidak memiliki

surat izin mendirikan bangunan;

c) kepadatan bangunan dan penduduk yang

tinggi;

d) kondisi bangunan yang tidak layak huni dan

jarak antara bangunan yang rapat; dan

e) kurangnya kesehatan lingkungan permukiman.

2) Faktor prasarana:

a) Aksesibilitas / jalan

b) Drainase

c) Air bersih

d) Air limbah

e) Persampahan

Kriteria perbaikan permukiman kumuh tercermin

dari:

1) Gejala sosial:

a) Kehidupan sosial yang rendah;

b) Status sosial ekonomi sangat rendah;

c) Tingkat pendidikan sangat rendah; dan

d) Kepadatan penduduk sangat tinggi.

2) Gejala fisik:

a) Kondisi bangunan rata-rata dibawah standar

minimum:

b) Umumnya suatu kampung dengan bangunan

non permanen dan semi permanen telah

mencapai umur 10 tahun;

I - 54

c) Kepadatan bangunan yang tinggi, sangat

minimumnya ruang terbuka dan jarak antar

bangunan;

d) Kondisi sarana fisik yang dibawah standar

minimum;

e) Daerah yang sangat dipengaruhi banjir; dan

f) Keadaan daerah memerlukan pengaturan dari

segi tata guna lahan.

Permukiman suatu kelompok masyarakat memiliki

karakteristik yang berbeda dengan kelompok

masyarakat lainnya, yang tergantung pada

karekteristik sosial budaya maupun sosial ekonominya.

Pada hakikatnya, fungsi rumah bagi suatu keluarga

bukan semata-mata sebagai tempat untuk bernaung

melindungi diri dari segala pengaruh fisik saja, namun

juga sebagai tempat tinggal atau tempat beristirahat

setelah menjalani kegiatan sehari-hari. Rumah harus

mampu memenuhi syarat-syarat psikologis insani

dalam membina keluarga dan mampu memberi rasa

aman, tentram dalam menyeimbangkan dan

membangun diri maupun keluarga untuk mencapai

kebahagiaan hidup lahir maupun batin.

d. Faktor-Faktor Yang Berpengaruh Terhadap

Kondisi Permukiman Kumuh .

Menurut Eko Budiharjo (2011), kondisi

permukiman kumuh di perkotaan, banyak dipengaruhi

oleh karakteristik fisik dan sosial yang ada pada

masyarakat. Karakteristik fisik dan sosial yang

I - 55

diperkirakan berpengaruh terhadap permukiman

kumuh perkotaan ini adalah : tingkat pendapatan,

status kepemilikan lahan, tingkat pendidikan, jumlah

anggota keluarga dan penilaian masyarakat terhadap

lingkungan permukimannya. Pengaruh faktor- faktor

tersebut terhadap kondisi permukiman kumuh akan

dikemukakan berikut ini:

1) Faktor Pendapatan

Permukiman merupakan kebutuhan dasar disamping

pangan dan sandang. Permukiman termasuk

indikator dari mutu kehidupan dan kesejahteraan

masyarakat. Pemenuhan kebutuhan dasar tersebut

erat kaitannya dengan tingkat pendapatan.

Kebutuhan pangan merupakan prioritas utama,

selanjutnya diikuti oleh kebutuhan sandang dan

papan.

Pemenuhan setiap kebutuhan tersebut sangat

bergantung pada tingkat pendapatan masingmasing

keluarga. Pada keluarga dengan tingkat pendapatan

rendah tidak digunakan untuk menambah

pengeluaran bagi rumah karena yang utama adalah

tercukupinya kebutuhan pangan. Setelah kebutuhan

pangan terpenuhi dan juga kebutuhan sandang

terpenuhi, pengeluaran untuk rumah akan meningkat

sesuai dengan peningkatan pendapatan. Secara

hipotesis, pada keluarga dengan tingkat pendapatan

semakin tinggi, pengeluaran untuk perbaikan rumah

akan semakin tinggi pula. Persentase pengeluaran

untuk perumahan akan semakin meningkat, jika

I - 56

tingkat pendapatan tinggi dan sebagai implikasinya

kondisi atau kualitas rumah akan semakin baik.

2) Faktor Tingkat Pengeluaran

Masyarakat menginginkan kondisi permukiman yang

ditinggalinya nyaman, aman dan sehat. Akan tetapi

hal tersebut disebabkan oleh tingkat pendapatan

masyarakat itu sendiri. Apabila tingkat pendapatan

masyarakat tinggi, maka tingkat pengeluarannya

akan dipertimbangkan sesuai dengan kebutuhannya.

Oleh karena itu masyarakat akan menyisihkan

sebagian pendapatannya untuk memperbaiki rumah.

Sedangkan masyarakat dengan tingkat pendapatan

rendah, maka tingkat pengeluarannya hanya untuk

memenuhi kebutuhan pangan. Pada keluarga dengan

tingkat pendapatan semakin tinggi, maka

pengeluaran untuk perbaikan rumah akan semakin

tinggi pula. Sebaliknya apabila keluarga dengan

tingkat pendapatan rendah, maka pengeluaran untuk

perbaikan rumah akan semakin rendah.

3) Faktor Tingkat Pendidikan

Kondisi permukiman, baik di kota maupun di desa

masih banyak yang memenuhi persyaratan teknis

maupun kesehatan. Hal ini disebabkan oleh tingkat

pendapatan dan pendidikan dari sebagian besar

masyarakat yang relatif rendah. Akibatnya daya

tangkap dan pengertian terhadap fungsi rumah serta

lingkungan masih kurang. Rendahnya tingkat

pendidikan menyebabkan kurangnya pemahaman

dan pengetahuan masyarakat tentang arti serta

I - 57

fungsi rumah sehat. Tingkat pendidikan masyarakat

akan turut menentukan kondisi rumah mereka. Jadi

semakin tinggi tingkat pendidikan seseorang maka

pemahaman akan arti dan fungsi rumah yang sehat

akan lebih baik, sehingga kondisi rumah akan lebih

baik.

4) Faktor Mata Pencaharian

Mata pencaharian adalah sumber dari tingkat

pendapatan masyarakat. Masyarakat dengan mata

pencaharian dari sektor formal serta tingkat

pendapatan tinggi kemungkinan dalam perbaikan

kondisi rumah sangat tinggi. Sedangkan masyarakat

dengan mata pencaharian dari sektor informal serta

tingkat pendapatan rendah kemungkinan dalam

perbaikan kondisi rumah sangat rendah.

5) Faktor Anggota Keluarga

Jumlah anggota keluarga juga merupakan salah satu

faktor yang diduga mempengaruhi pada kondisi

rumah. Pengaruh jumlah anggota keluarga terhadap

kondisi rumah ini dapat berupa pengaruh positif

maupun negatif. Jumlah anggota keluarga yang

besar merupakan potensi keluarga untuk

membangun, memperbaiki, dan memelihara rumah

sehingga kondisinya tetap terjaga dengan baik. Hal

ini merupakan pengaruh yang positif. Sebaliknya,

jika potensi anggota keluarga yang besar tidak

dimanfaatkan maka merupakan pengaruh yang

negatif terhadap kondisi rumah. Keadaan ini justru

akan memperburuk kondisi rumah. Jumlah anggota

I - 58

keluarga akan menimbulkan kesan padat apabila

tidak sebandung dengan luas rumah yang ada.

Standar lantai untuk 1 orang adalah sebesar 6 m.

6) Faktor Status Kepemilikan Lahan Dan Bangunan

Tanah atau lahan merupakan salah satu faktor

penting bagi permukiman. Mengenai hal status

kepemilikannya, dapat dibedakan menjadi 2 yaitu

tanah atau lahan dengan status hak milik dan tanah

atau lahan dengan status bukan hak milik. Tanah

atau lahan dengan status hak milik dapat

dimanfaatkan oleh pemiliknya seoptimal mungkin

sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan

masyarakat. Akan timbul keterbatasan-keterbatasan

dalam pemanfaatannya oleh pemilik jika status tanah

atau lahannya bukan hak milik. Pada umumnya

pemakaian tanah atau lahan ini dilakukan dengan

membayar sewa yang besarnya antara lain

ditentukan oleh luas tanah atau lahan dan lokasi

tanah atau lahan tersebut berada.

Status kepemilikan tanah atau lahan ini akan turut

dipengaruhi kondisi rumah yang dibangun diatasnya.

Masyarakat tidak akan ragu-ragu lagi untuk

membangun rumah yang permanen sesuai dengan

keinginan dan kemampuannya, jika berada ditanah

atau lahan miliknya. Sedangkan masyarakat yang

menggunakan tanah atau lahan bukan hak milik/

sewa, masih mempertimbangkan besarnya uang

sewa yang harus dikeluarkan disamping biaya untuk

pembangunan dan perbaikannya. Jadi dapat

I - 59

disimpulkan bahwa dengan status tanah atau lahan

milik sendiri diharapkan kondisi rumah akan relatif

lebih baik dari pada rumah yang dibangun di atas

tanah atau lahan bukan hak milik, karena

kesempatan untuk memperbaiki rumah lebih besar

tanpa harus membayar sewa tanah atau lahan.

7) Faktor Penilaian Masyarakat Terhadap

Lingkungan Permukiman

Rumah atau bangunan merupakan faktor penting

pula bagi permukiman. Bangunan dengan status hak

milik dapat dimanfaatkan sepenuhnya oleh pemilik

bangunan tersebut. Apabila status bangunan bukan

hak milik akan mengakibatkan keterbatasan dalam

pemanfaatannya. Status kepemilikan bangunan akan

turut mempengaruhi kondisi rumahnya, karena

masyarakat dapat membangun sesuai keinginannya

apabila status bangunan milik sendiri. Sedangkan

masyarakat yang menggunakan status bangunan

bukan milik sendiri atau sewa, mereka masih

mempertimbangkan uang sewa dibandingkan biaya

untuk pembangunan atau perbaikannya. Hal tersebut

dapat disimpulkan, bahwa masyarakat dengan status

bangunan milik sendiri diharapkan kondisi rumah

relatif lebih baik dari pada rumah dengan status

bukan milik sendiri atau sewa.

5. Urusan Pemerintahan bidang Perumahan dan

Kawasan Permukinan yang menjadi Kewenangan

I - 60

Pemerintahan Daerah Kabupaten/Kota

Berdasarkan UU No 23 Tahun 2014

Esensi Pemerintahan Daerah adalah

penyelenggaraan urusan pemerintahan oleh pemerintah

daerah dan dewan perwakilan rakyat daerah menurut

asas otonomi dan tugas pembantuan dengan prinsip

otonomi seluas-luasnya dalam sistem dan prinsip Negara

Kesatuan Republik Indonesia sebagaimana dimaksud

dalam Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia

Tahun 1945.

Berbeda dengan UU No 32 Tahun 2004 yang

rincian pembagian Urusan Pemerintahan Antara

Pemerintah, Pemerintahan Daerah Provinsi, dan

Pemerintahan Daerah Kabupaten/Kota diatur lebih lanjut

dalam PP yaitu PP No 38 Tahun 2007, dalam UU No 23

Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah pembagian

Urusan Pemerintahan Antara Pemerintah, Pemerintahan

Daerah Provinsi, dan Pemerintahan Daerah

Kabupaten/Kota terdapat dalam lampirannya.

Pembagian urusan berdasarkan UU No 23 Tahun

2014 didasarkan pada prinsip:

a. Akuntabilitas adalah bahwa penanggungjawab

penyelenggaraan suatu urusan pemerintahan

ditentukan berdasarkan kedekatannya dengan luas,

besaran, dan jangkauan dampak yang ditimbulkan

oleh penyelenggaraan suatu urusan pemerintahan;

b. Efisiensi adalah bahwa penyelenggaraan suatu

ursan pemerintahan ditentukan berdasarkan

I - 61

perbandingan tingkat daya guna yang paling tinggi

yang dapat diperoleh;

c. Eksternalitas adalah bahwa penyelenggaraan suatu

urusan pemerintahan ditentukan berdasarkan luas ,

besaran, dan jangkauan dampak yang timbul akibat

penyelenggaraan suatu urusan pemerintahan; dan

d. Strategi Nasional; adalah bahwa penyelenggaraan

suatu ursan pemerintahan ditentukan berdasarkan

pertimbangan dalam rangka menjaga keutuhan dan

kesatuan bangsa, menjaga kedaulatan negara,

implementasi hubungan luar negeri, pencapaian

program strategis nasional, dan pertimbangan lain

yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang-

undangan.

Berdasarkan prinsip tersebut kriteria Urusan

Pemerintahan yang menjadi kewenangan Daerah

Kabupaten/Kota adalah:

a. Urusan Pemerintahan yang lokasinya dalam Daerah

kabupaten/kota;

b. Urusan Pemerintahan yang penggunanya dalam

Daerah kabupaten/kota;

c. Urusan Pemerintahan yang manfaat atau dampak

negatifnya hanya dalam Daerah kabupaten/kota;

dan/atau

d. Urusan Pemerintahan yang penggunaan sumber

dayanya lebih efisien apabila dilakukan oleh Daerah

kabupaten/kota.

I - 62

Berdasarkan UU No 23 Tahun 2014 urusan

pemerintahan dibagi menjadi 3 (tiga) jenis yaitu urusan

absolut, urusan konkuren dan urusan pemerintahan

umum. Selanjutnya urusan konkuren terbagi menjadi

urusan wajib dan urusan pilihan. Urusan wajib yang

terdiri urusan wajib yang berkaitan dengan pelayanan

dasar dan urusan wajib yang tidak berkaitan dengan

pelayanan dasar.

Urusan Pemerintahan Wajib yang berkaitan

dengan Pelayanan Dasar meliputi:

a. pendidikan;

b. kesehatan;

c. pekerjaan umum dan penataan ruang;

d. perumahan rakyat dan kawasan permukiman;

e. ketenteraman, ketertiban umum, dan pelindungan

masyarakat; dan

f. sosial (Ps 12 ayat (1) UU No 23 Tahun 2014).

Sedangkan Pemerintahan Wajib yang tidak

berkaitan dengan Pelayanan Dasar meliputi:

a. tenaga kerja;

b. pemberdayaan perempuan dan pelindungan anak;

c. pangan;

d. pertanahan;

e. lingkungan hidup;

f. administrasi kependudukan dan pencatatan sipil;

g. pemberdayaan masyarakat dan Desa;

h. pengendalian penduduk dan keluarga berencana;

i. perhubungan;

I - 63

j. komunikasi dan informatika;

k. koperasi, usaha kecil, dan menengah;

l. penanaman modal;

m. kepemudaan dan olah raga;

n. statistik;

o. persandian;

p. kebudayaan;

q. perpustakaan; dan

r. kearsipan (Ps 12 ayat (2) UU No 23 Tahun 2014).

Selanjutnya Urusan Pemerintahan Pilihan meliputi:

a. kelautan dan perikanan;

b. pariwisata;

c. pertanian;

d. kehutanan;

e. energi dan sumber daya mineral;

f. perdagangan;

g. perindustrian; dan

h. transmigrasi (Ps 12 ayat (3) UU No 23 Tahun

2014).

Pemerintahan Daerah menyelenggarakan urusan

pemerintahan konkuren menurut asas otonomi dan

tugas pembantuan dengan prinsip otonomi seluas-

luasnya dalam sistem dan prinsip Negara Kesatuan


Tahun 1945.

Salah satu Urusan Pemerintahan Wajib yang

berkaitan dengan Pelayanan Dasar adalah bidang

perumahan dan kawasan permukiman. Selanjutnya

rincian kewenangan Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota

I - 64

terkait dengan bidang perumahan dan kawasan

permukiman adalah sebagaimana tersebut dalam tabel

berikut.

NO SUB

URUSAN

DAERAH KABUPATEN/KOTA

1 2 3

1. Perumahan

a. Penyediaan dan rehabilitasi rumah

korban bencana kabupaten/kota. b. Fasilitasi penyediaan rumah bagi

masyarakat yang terkena relokasi

program Pemerintah Daerah kabupaten/kota.

c. Penerbitan izin pembangunan dan pengembangan perumahan.

d. Penerbitan sertifikat kepemilikan bangunan gedung (SKBG).

2. Kawasan Permukiman

a. Penerbitan izin pembangunan dan pengembangan kawasan

permukiman.

b. Penataan dan peningkatan kualitas kawasan permukiman kumuh

dengan luas dibawah 10 (sepuluh) ha.

3. Perumahan dan

Kawasan Permukiman

Kumuh

Pencegahan perumahan dan kawasan permukiman kumuh pada

Daerah kabupaten/kota.

4. Prasarana, Sarana, dan

Utilitas Umum

(PSU)

Penyelenggaraan PSU perumahan.

5. Sertifikasi,

Kualifikasi,

Klasifikasi, dan

Registrasi Bidang

Perumahan

Sertifikasi dan registrasi bagi orang

atau badan hukum yang

melaksanakan perancangan dan perencanaan rumah serta

perencanaan prasarana, sarana dan utilitas umum PSU tingkat

kemampuan kecil.

I - 65

NO SUB

URUSAN

DAERAH KABUPATEN/KOTA

1 2 3

dan

Kawasan Permukiman

6. Pembangunan Prasarana, Sarana, dan Utilitas

Perumahan dan Permukiman

Prasarana sebagaimana dimuat dalam Peraturan

Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun 2009 tentang

Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana dan Utilitas

Perumahan dan Perukiman di Daerah adalah

kelangkapan dasar fisik lingkungan yang

memungkinkan lingkungan perumahan dan

permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya.

Adapun sarana adalah fasilitas penunjang yang

berfungsi untyk penyeleggaraan dan pengembangan

kehidupan ekonomi, social dan budaya. Sedangkan

utilitas merupakan sarana penunjang untuk pelayanan

lingkungan.

Pembangunan prasarana, sarana dan utilitas

perumahan dan permukiman sangat tergantung pada

minimal jumlah penduduk pendukung yang dibutuhkan

untuk pengadaan fasilitas sosial dimaksud. Standar

I - 66

pengadaan fasilitas sosial pada perumahan/

permukiman antara lain ditentukan berdasarkan

ketentuan Keputusan Menteri Pekerjaan Umum Nomor:

278/KPTS/1987.

Pelimpahan prasarana, sarana, dan utilitas

perumahan dan permukiman dilakukan melalui

beberapa tahapan seperti perencanaan, pelaksanaan,

dan pasca pelaksanaan. Proses pelimpahan prasarana,

sarana dan utilitas perumahan adalah penyerahan

berupa tanah dengan bangunan dan/ atau tanah tanpa

bangunan dalam bentuk asset dan tanggung jawab

pengelolaan dari pengembang kepada Pemerintah

Daerah.

a. Tahap Perencanaan

Tata cara persiapan penyerahan prasarana,

sarana, dan utilitas perumahan itu dapat dirinci

sebagai berikut:

1) Bupati menerima permohonan penyerahan

prasarana, sarana, dan utilitas perumahan dan

permukiman dari pengembang;

2) Bupati menugaskan Tim Verifikasi untuk

memproses penyerahan prasarana, sarana, dan

utilitas perumahan dan permukiman;

3) Tim Verifikasi mengundang pengembang untuk

melakukan pemaparan prasarana, sarana, dan

utilitas yang akan diserahkan;

I - 67

4) Tim verifikasi melakukan inventarisasi terhadap

prasarana, sarana, dan utilitas yang akan

diserahkan meliputi: rencana tapak yang telah

disetujui oleh Pemerintah Daerah, tata letak

bangunan dan lahan, serta besar prasarana,

sarana, dan utilitas dan

5) Tim Verifikasi menyusun jadwal kerja tim.

b. Tahap Pelaksanaan

Tata cara pelaksanaan penyerahan prasarana,

sarana, dan itu, meliputi:

1) Tim verifikasi melakukan penelitian atas

persyaratan umum, teknis dan administrasi;

2) Tim verifikasi melakukan pemeriksaan lapangan

dan penilaian fisik prasarana, sarana, dan

utilitas;

3) Tim verifikasi menyusun laporan hasil

pemeriksaan dan penilaian fisik prasarana,

sarana, dan utilitas serta merumuskan

prasarana, sarana, dan utilitas yang layak atau

tidak layak diterima.

4) Prasarana, sarana, dan utilitas yang tidak layak

diterima diberikan kesempatan kepada

pengembang untuk melakukan perbaikan paling

lambat 1 (satu) bulan setelah dilakukan

pemeriksaan;

I - 68

5) Hasil perbaikan prasarana, sarana, dan utilitas

sebagaimana dimaksud pada huruf d, dilakukan

pemeriksaan dan penilaian kembali.

6) Prasarana, sarana, dan utilitas layak diterima

dituangkan dalam Berita Acara Pemeriksaan

untuk disampaikan kepada Bupati.

7) Bupati menetapkan prasarana, sarana, dan

utilitas yang diterima.

8) Tim verifikasi mempersiapkan berita acara serah

terima, penetapan jadwal penyerahan dan SKPD

yang berwenang mengelola; dan

9) Penandatanganan berita acara serah terima

prasarana, sarana, dan utilitas dilakukan oleh

pengembang dan Bupati dengan melampirkan

daftar prasarana, sarana, dan utilitas, dokumen

teknis dan administrasi.

c. Tahap Pasca Penyerahan

Selanjutnya tata cara pasca penyerahan prasarana,

sarana, dan utilitas itu diatur secara rinci, meliputi:

1) Bupati menyerahkan prasarana, sarana, dan

utilitas kepada SKPD yang berwenang mengelola

dan memelihara paling lambat 3 (tiga) bulan

setelah penyerahan prasarana, sarana dan

utilitas dilaksanakan.

2) Pengelola barang milik daerah melalakukan

pencatatan asset atas prasarana, sarana, dan

I - 69

utilitas ke dalam Daftar Barang Milik Daerah

(DBMD).

3) SKPD yang menerima asset prasarana, sarana

dan utilitas melakukan pencatatan ke dalam

Daftar Barang Milik Pengguna (DBMP); dan

4) SKPD yang menerima asset prasarana, sarana

dan utilitas menginformasikan kepada

masyarakat mengenai prasarana, sarana dan

utilitas yang sudah diserahkan oleh

pengembang.

B. Kajian terhadap Asas/Prinsip yang terkait dengan

Penyusunan Norma

1. Tinjauan Pembentukan Peraturan Perundang-

undangan

Dalam Undang-undang Dasar Negara Republik

Indonesia Tahun 1945 dinyatakan bahwa Negara

Indonesia adalah negara hukum, dengan demikian

berarti bahwa setiap pelaksanaan kenegaraan serta

segala ketentuan di negeri ini harus diatur dengan

hukum atau suatu peraturan perundangan. Istilah

perundang-undangan mempunyai dua pengertian, yaitu:

a. Proses pembentukan peraturan negara, baik pada

tingkat pusat maupun daerah.

b. Segala peraturan negara yang merupakan hasil

pembentukan peraturan-peraturan, baik oleh

pemerintah pusat maupun daerah.

I - 70

Berdasarkan kajian ilmu hukum dalam kehidupan

bermasyarakat dikenal adanya berbagai norma hukum,

yaitu:

a. Norma hukum umum dan norma hukum individual.

b. Norma hukum abstrak dan norma hukum konkrit.

c. Norma hukum einmalig (sekali selesai) dan norma

hukum dauerhafig (berlaku terus menerus).

d. Norma hukum tunggal dan norma hukum

berpasangan.

Hal yang perlu untuk diperhatikan dalam

pembentukan peraturan perundang-undangan adalah

mengenai daya laku dan daya guna serta keabsahan dari

bagian-bagian pembentuknya. Apabila suatu peraturan

perundangan dibentuk oleh suatu lembaga yang

berwenang dan sesuai dengan norma hukum yang

berlaku dan sah, maka peraturan tersebut memiliki

legitimasi dan dapat ditaati oleh masyarakat. Norma

hukum diklasifikasikan menjadi 4 (empat) kelompok,

yaitu:

a. Norma fundamental negara (Stats Fundamental

Form) yang merupakan norma yang tertinggi dalam

sebuah negara dan ditetapkan oleh masyarakat.

b. Aturan dasar, yaitu aturan yang bersifat pokok,

umum, dan masih bersifat tunggal.

c. Undang-undang formal.

d. Aturan pelaksana atau otonom.

Dalam Undang-undang Nomor 12 Tahun 2011

tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan

I - 71

Pasal 5 dijelaskan bahwa dalam membentuk Peraturan

Perundang-undangan harus dilakukan berdasarkan pada

asas Pembentukan Peraturan Perundang-undangan yang

baik, yang meliputi: (i) kejelasan tujuan; (ii)

kelembagaan atau pejabat pembentuk yang tepat; (iii)

kesesuaian antara jenis, hierarki, dan materi muatan;

(iv) dapat dilaksanakan; (v) kedayagunaan dan

kehasilgunaan; (vi) kejelasan rumusan; dan (vii)

keterbukaan.

2. Asas-asas dalam Peraturan Perundang-undangan

Terkait dengan berlakunya peraturan perundang-

undangan dalam arti material dikenal adanya beberapa

asas-asas. Asas-asas tersebut dimaksudkan supaya

peraturan perundang-undangan mempunyai akibat yang

positif apabila benar-benar dijadikan sebagai pegangan

dalam penerapannya, walaupun hal tersebut masih

membutuhkan suatu penelitian yang mendalam untuk

dapat mengungkapkan kebenarannya. Beberapa asas

yang dikenal dan biasa digunakan dalam peraturan

perundang-undangan adalah sebagai berikut:

a. Asas pertama: undang-undang tidak berlaku surut.

b. Asas kedua: undang-undang yang dibuat oleh

penguasa yang lebih tinggi, mempunyai kedudukan

yang lebih tinggi pula. Hal tersebut mengakibatkan:

1) Peraturan yang lebih tinggi tidak dapat diubah

atau dihapuskan oleh peraturan yang lebih

rendah, sedangkan proses sebaliknya

dimungkinkan terjadi.

I - 72

2) Hal-hal yang wajib diatur oleh peraturan atasan

tidak mungkin diatur oleh peraturan yang lebih

rendah, sedangakan sebaliknya adalah mungkin.

3) Isi peraturan yang lebih rendah tidak boleh

bertentangan dengan isi peraturan di atasnya.

Keadaan sebaliknya adalah mungkin dan apabila

hal tersebut terjadi, maka peraturan yang lebih

rendah menjadi batal.

4) Peraturan yang lebih rendah dapat merupakan

peraturan pelaksanaan.

c. Asas ketiga: undang-undang yang bersifat khusus

menyampingkan undang-undang yang bersifat

umum, jika pembuatannya sama. Artinya adalah

pada peristiwa khusus wajib diperlakukan undang-

undang yang menyebut peristiwa tersebut, walaupun

untuk peristiwa khusus itu dapat pula diperlakukan

undang-undang yang menyebut peristiwa yang lebih

luas atau lebih umum.

d. Asas keempat: undang-undang berlaku terdahulu.

Artinya adalah undang-undang lain yang lebih dahulu

berlaku dimana diatur suatu hal tertentu, tidak

berlaku lagi jika undang-undang baru yang mengatur

pula hal tertentu akan tetapi makna dan tujuannya

berlainan atau berlawanan dengan undang-undang

yang lama tersebut.

e. Asas kelima: undang-undang tidak dapat diganggu

gugat.

f. Asas keenam: undang-undang sebagai sarana untuk

semaksimal mungkin mencapai kesejahteraan

I - 73

spiritual dan material bagi masyarakat maupun

mencapai pribadi, dilakukan pembaharuan dan

pelestarian.

Selain asas-asas yang telah disebutkan di atas,

dalam pembentukan peraturan perundangan juga harus

memenuhi beberapa persyaratan supaya dalam

pembentukan undang-undang tidak sewenang-wenang.

Adapun persyaratan tersebut adalah sebagai

berikut:

a. Keterbukaan, maksudnya adalah sidang-sidang

pembentukan undang-undang dan sikap dari para

eksekutif dalam penyusunan peraturan perundang-

undangan harus terbuka, supaya masyarakat yang

berminat dapat memberi tanggapan pada peraturan

yang sedang disusun.

b. Memberikan hak kepada masyrakat untuk dapat

mengajukan usul tertulis kepada penguasa.

Pengajuan usul tersebut dapat dilakukan melalui

beberapa cara berikut ini:

1) Penguasa mengundang mereka yang berminat

untuk menghadiri suatu pembicaraan penting

yang menyangkut suatu peraturan di bidang

tertentu.

2) Suatu departemen mengandung organisasi-

organisasi tertentu untuk memberikan usulan

tentang suatu rancangan undang-undang.

3) Acara dengar pendapat yang diadakan di Dewan

Perwakulan Rakyat.

I - 74

4) Pembentukan komisi-komisi penasehat yang

terdiri dari tokoh-tokoh dan ahli-ahli terkemuka

(Soerjono Soekanto, 1987).

3. Asas-asas Muatan Peraturan Daerah

Undang-undang Nomor 12 Tahun 2011 Pasal 6

menjelaskan beberapa asas-asas yang harus dipenuhi

dalam materi muatan peraturan perundang-undangan,

meliputi:

a) Asas pengayoman adalah bahwa setiap Materi

Muatan Peraturan Perundang-undangan harus

berfungsi memberikan pelindungan untuk

menciptakan ketentraman masyarakat.

b) Asas kemanusiaan adalah bahwa setiap Materi


mencerminkan pelindungan dan penghormatan hak

asasi manusia serta harkat dan martabat setiap

warga negara dan penduduk Indonesia secara

proporsional.

c) Asas kebangsaan adalah bahwa setiap Materi


mencerminkan sifat dan watak bangsa Indonesia

yang majemuk dengan tetap menjaga prinsip Negara


d) Asas kekeluargaan adalah bahwa setiap Materi


mencerminkan musyawarah untuk mencapai

mufakat dalam setiap pengambilan keputusan.

I - 75

e) Asas kenusantaraan adalah bahwa setiap Materi

Muatan Peraturan Perundang-undangan senantiasa

memperhatikan kepentingan seluruh wilayah

Indonesia dan Materi Muatan Peraturan Perundang-

undangan yang dibuat di daerah merupakan bagian

dari sistem hukum nasional yang berdasarkan

Pancasila dan Undang-Undang Dasar Negara

Republik Indonesia Tahun 1945.

f) Asas bhinneka tunggal ika adalah bahwa Materi


memperhatikan keragaman penduduk, agama, suku

dan golongan, kondisi khusus daerah serta budaya

dalam kehidupan bermasyarakat, berbangsa, dan

bernegara.

g) Asas keadilan adalah bahwa setiap Materi Muatan

Peraturan Perundang-undangan harus mencerminkan

keadilan secara proporsional bagi setiap warga

negara.

h) Asas kesamaan kedudukan dalam hukum dan

pemerintahan adalah bahwa setiap Materi Muatan

Peraturan Perundang-undangan tidak boleh memuat

hal yang bersifat membedakan berdasarkan latar

belakang, antara lain, agama, suku, ras, golongan,

gender, atau status sosial.

i) Asas ketertiban dan kepastian hukum adalah bahwa

setiap Materi Muatan Peraturan Perundang-undangan

harus dapat mewujudkan ketertiban dalam

masyarakat melalui jaminan kepastian hukum.

I - 76

j) Asas keseimbangan, keserasian, dan keselarasan

adalah bahwa setiap Materi Muatan Peraturan

Perundang-undangan harus mencerminkan

keseimbangan, keserasian, dan keselarasan, antara

kepentingan individu, masyarakat dan kepentingan

bangsa dan negara.

k) Asas lain sesuai dengan bidang hukum Peraturan

Perundang-undangan yang bersangkutan antara lain:

dalam Hukum Pidana, misalnya, asas legalitas, asas

tiada hukuman tanpa kesalahan, asas pembinaan

narapidana, dan asas praduga tak bersalah; dalam

Hukum Perdata, misalnya, dalam hukum perjanjian,

antara lain, asas kesepakatan, kebebasan

berkontrak, dan itikad baik.

C. Kajian Terhadap Penyelenggaraan Perumahan dan

Kawasan Permukiman di Daerah dan Permasalahan

yang Dihadapi Masyarakat

1. Gambaran Umum Wilayah Kabupaten Tuban

Kabupaten Tuban merupakan salah satu kabupaten

yang terletak di Propinsi Jawa Timur. Kabupaten Tuban

terletak pada 111,30’ – 112,35’ BT dan 6,40’- 7,18’ LS.

Batas wilayah Daerah Kabupaten Tuban adalah:

sebelah utara : berbatasan dengan Laut Jawa;

sebelah timur : berbatasan dengan Kabupaten

Lamongan;

sebelah selatan : berbatasan dengan Kabupaten

Bojonegoro; dan

I - 77

sebelah barat : berbatasan dengan Provinsi Jawa

Tengah.

Luas Wilayah Daratan, Kabupaten Tuban adalah

1.839,94 Km2 (Tuban dalam Angka 2014) sementara

menurut Lampiran Permendagri Nomor 39 Tahun 2015

luasnya adalah 1.834,15 Km2. Kabupaten Tuban

memiliki pantai dengan panjang 65 Km dan luas wilayah

lautan sebesar 22.608 Km2.

Pada bulan Agustus 2005, Kabupaten Tuban

mengalami pemekaran kecamatan dari 19 kecamatan

menjadi 20 kecamatan. Kecamatan yang berkurang luas

wilayahnya adalah 3 kecamatan yaitu Kecamatan

Semanding, Rengel dan Soko. Kecamatan Grabagan

adalah pemekaran dari 3 kecamatan tersebut. Dari tabel

1.3 kecamatan yang mempunyai luas wilayah yang

paling luas adalah Kecamatan Montong, yaitu 8.04

persen dari total luas Kabupaten Tuban. Sedangkan

kecamatan yang mempunyai luas wilayah paling kecil

adalah Kecamatan Tuban dengan luas 21,29 km2 atau

1,16 persen dari total luas Kabupaten Tuban, dengan

jumah penduduk dengan jumlah penduduk 1.162.777

jiwa (Lampiran PMDN 39/2015)

Kabupaten Tuban memiliki Iklim yang secara

umum sama dengan wilayah pesisir utara Pulau Jawa.

Curah hujan yang terjadi pada tahun 2013 di Kabupaten

Tuban paling tinggi terjadi di bulan Januari yaitu 344

mm. Curah hujan terendah terjadi pada bulan Agustus

dan September dimana tidak ada hujan sama sekali.

Untuk curah hujan yang paling tinggi berdasarkan

I - 78

stasiun pengukur terjadi di Jojogan yang mencapai

2.346 mm dan yang paling rendah terjadi di Jenu

dengan curah hujan 1.374 mm (Tuban Dalam Angka

Tahun 2014).

2. Gambaran Pembangunan Perumahan di Kabupaten

Tuban

Posisi strategis Perkotaan Tuban pada jalur arteri

yang menghubungkan Surabaya-Semarang merupakan

otensi utama yang mendorong pertumbuhan kota yang

awalnya terkonsentrasi di sepanjang periferi jalan arteri.

Masuknya pabrik Semen Gresik ke Tuban pada era 90-

an di Kerek, disusul Semen Holcim yang membangun

pabrik sejak 2006 di Merak Urak, Kawasan Industri

Tuban di Jenu, serta industri lainnya, mendorong

perkembangan wilayah menjadi tumbuh semakin cepat.

Perkembangan kegiatan industri selanjutnya

mendorong pengembangan perumahan, karena para

pekerja membutuhkan tempat tinggal sedekat mungkin

dengan tempat kerjanya. Berawal dari kebutuhan dasar

untuk memenuhi perumahan bagi para pekerja, para

pengembang mulai membangun perumahan untuk

memenuhi kebutuhan tempat tinggal pekerja. Pada

awalnya perumahan yang dibangun pengembang

terkonsentrasi di Tuban bagian Barat, antara lain

Perumahan Tuban Indah, Mondokan Asri, Siwalan

Permai, Tuban Akbar, Merak Indah Regency, dengan

membangun rumah sederhana sampai rumah

menengah. Gambaran lingkungan perumahan yang

I - 79

dikembangkan Perumahan Tuban Akbar di Perbon

ditunjukkan pada Gambar 3.1. sampai Gambar 3.4.

Seiring dengan semakin besarnya peluang bisnis

di bidang perumahan, pengembang mulai berani

membangun perumahan ke arah kota dengan

membangun rumah sederhana sampai mewah. Antara

lain perumahan yang dibangun oleh Griya Permata

Latsari, Bale Agung Latsari, Grand City Tuban, Watu

Gajah Residence, Perbon Raya. Tahap selanjutnya

pengembangan perumahan tida hanya dilakukan di

Tuban bagian Barat saja, tetapi juga ke Tuban bagian

Timur dan Selatan. Di Tuban bagian Timur Perumnas

membangun Perumahan Giya Asri Tasikmadu di

Kecamatan Palang, Gambaran perumahan yang

dikembangkan Perumnas Tasikmadu ditunjukkan pada

Gambar 3.5. sampai Gambar 3.8. Peluang

pengembangan perumahan ke arah Timur tampaknya

cukup baik, dan tampaknya mulai diminati oleh

pengembang lain untukmembangun perumahan di

kawasan ini. Selain di bagian Timur, pengembangan juga

dilakukan di bagian Selatan, dimana pengembang

membangun Perumahan Agro Sejahtera Abadi.

Pengembang perumahan yang disebutkan di atas

adalah pengembang perumahan yang berbadan hukum,

berbetuk PT atau CV yang umumnya menjadi anggota

REI atau APERSI. Pengembang perumahan di Tuban

terdiri dari :

I - 80

1. Pengembang perumahan yang membangun

perumahan pegawai PT. Semen Gresik, yaitu Graha

Sandiya Semen Gresik di Desa Senori, Merak Urak.

2. Pengembang anggota REI

Di Tuban, ada empat pengembang yang menjadi

anggota REI (Real Estate Indonesia) (lihat Tabel

3.1). Di antara empat anggota REI, tiga di

antaranya adalah pengembang yang berkantor di

luar Tuban (di Surabaya dan Nganjuk).

3. Pengembang anggota APERSI

Di Tuban ada lima pengembang yang menjadi

anggota APERSI (Asosiasi Pengembang Perumahan

dan Permukiman Seluruh Indonesia) (lihat Tabel

3.2). Pengembang anggota APERSI seluruhnya

berkantor di luar Tuban (di Surabaya).

4. Selain pengembang anggota REI dan anggota DPD

APERSI, di Kabupaten Tuban terdapat sekitar 32

pengembang yang bukan anggota REI dan APERSI

(lihat Tabel 3.3). Di antara 32 pengembang yang

bukan anggota REI dan APERSI, terdapat 24

pengembang yang belum dapat diidentifikasikan

data nama pengembang dan alamat kantornya.

Karena itu belum dapat diidentifikasikan apakah

pengembang tersebut adalah pengembang yang

berasal dari Tuban atau dari luar Tuban.

Lokasi perumahan yang dibangun pengembang

bukan anggota REI dan APERSI tersebar di

Kembangbilo, Mondokan, Jenu, Karang, Semanding,

I - 81

Perbon, Tasikmadu, Latsari, Sugihwaras,

Gedongombo.

Selain perumahan yang dikembangkan oleh

pengemban atau developer yang berbadan hukum

(berbentuk PT, CV, Koperasi), di Tuban juga terdapat

perumahan yang dibangun oleh pengembang yang tidak

berbadan hukum. Pengembang tidak berbadan hukum

ini membangun rumah dalam jumlah tidak lebih dari

lima unit sehingga tidak terkena ketentuan untuk

membuat Izin Site Plan, tetapi hanya pengajuan IMB

saja. Pengembang tidak berbadan hukum biasanya

mengokupasi tanah enclave di tengah perkampungna

yang sedang tumbuh, atau menguasai tanah kaveling

cukup luas tetapi dibangun sedikit demi sedikit antara

satu sampai lima rumah saja setiap tahap

pembangunan. Keberadaan pengembang tidak berbadan

hukum di Tuban hingga saat ini belum terdata.

Tabel:

Pengembang Anggota REI di Tuban

No Nama

Perusahaan

Alamat

Kantor

Nama

Perumahan

Lokasi Luas

lahan

(m2)

(1) (2) (3) (4) (5)

1. Guna Bhakti

Permai

Mutiara

Margomulyo

Permai C3-

2 Tandes

Surabaya

Mondokan

Santosa

Tahap II

Jl. Masjid Al-

Falah V,

Kelurahan

Mondokan,

Tuban

Mutiara

Margomulyo

Permai C3-

2 Tandes

Surabaya

Mondokan

Santosa

Tahap II

Desa/Kelurahan

Mondokan Kec.

Tuban

25.000

2. PT. Tunas

Indra

Nuansa

Mulia

Jl. Bromo

Raya No. 1

Ploso,

Nganjuk

Bumi

Permata

Estate

Tuban 17.000

I - 82

3. PT. Graha

Piramida

Sejahtera

Jl. Letda

Sutjipto No.

209 Tuban

Perumahan

Permata

Sejahtera

Desa/Kelurahan

Latsari, Tuban

10.120

Bogorejo

Sejahtera

Regency

Desa Tuwiri

Wetan

Kecamatan

Merakurak

4.020

4. CV. Graha

Inovasi

Gunungsari

Indah AZ-

39

Surabaya

Graha

Inovasi

Regency

Tuban

Sumber : REI DPD Jawa Timur; 2016 dalam Kajian Penyediaan, Penyerahan, dan Pengelolaan Sarana, Prasarana, dan

Utilitas Lingkungan Perumahan, Pemkab Tuban: 2016.

Tabel: Pengembang Anggota APERSI di Tuban

No Nama

Perusahaan

Alamat

Kantor

Nama

Perumahan

Lokasi Jumlah

Rumah

Yang

Dibangun

(unit)

(1) (2) (3) (4) (5) (6)

1. PT. Sukses

Bangun

Pertiwi

Perum

Ketintang

Permai BD-

15

Surabaya

Graha

Ronggolawe

Regency

Semanding

Tuban

MBR : 184

Non MBR :

100

2. PT. Duta

Mulyo

Jl.

Menganti

Kramat

116 jajar

Tunggal

Wiyung

Surabaya

Pondok

Widang

Indah

Widang,

Tuban

MBR : 150

Non MBR :

50

3. PT. Tiga

Permata

Usaha

Jl. Darmo

Indah

Selatan

KK-16

Surabaya

Grand

Merak

Regency

Merak

Urak

Tuban

MBR : 100

Jl. Darmo

Indah

Selatan

KK-16

Surabaya

Merak Indah

Regency

Sekardadi,

Jenu

na

4. PT. Graha

Agung

Kencana

Jl.

Margorejo

Indah 202-

A Surabaya

Griya

Kencana

Jatirogo

Jatirogo

Tuban

MBR : 150

I - 83

5. PT. Rivera

Jaya Mandiri

Graha

Indah Jl.

Gayung

Kebonsari

Blok E-9

Surabaya

Villa Jenu

Permai

Jenu

Tuban

MBR : 100

Sumber: DPD APERSI Jawa Timur; 2016 dalam Kajian Penyediaan, Penyerahan, dan Pengelolaan Sarana,

Prasarana, dan Utilitas Lingkungan Perumahan, Pemkab Tuban: 2016.

Tabel:

Pengembang Bukan Anggota REI dan Bukan Anggota Anggota APERSI di Tuban

No Nama

Perusahaan

Alamat Kantor Nama

Perumah

an

Lokasi Keterang

an

(1) (2) (3) (4) (5) (6)

1. PT. AHSANA

PROPERTY

SYARIAH

PUSAT: JL.

LAKSDA ADI

SUCIPTO 179,

BLIMBING,

MALANG.

CABANG: JL.

MASJID AL

FALAH 1,

KEMBANGBILO,

TUBAN.

D'AHSANA

DARUS

SAKINAH

KEMBANGBI

LO TUBAN

SUDAH

TERBANG

UN

2 GRANADA

PROPERTY

JL. KH AGUS

SALIM 48,

MAKAM AGUNG,

TUBAN

GRANADA

REGENCY

KARANG

TUBAN

SUDAH

TERBANG

UN

JL. KH AGUS

SALIM 48,

MAKAM AGUNG,

TUBAN

GRANADA

INDAH

REGENCY

KARANG

TUBAN

MASIH

RENCANA

JL. KH AGUS

SALIM 48,

MAKAM AGUNG,

TUBAN

MONDOKA

N ASRI

KEL.MONDO

KAN,

KEC.TUBAN,

TUBAN

SUDAH

TERBANG

UN

3. PUSAT

PROPERTINDO

JL. SUNAN

KALIJOGO

(KOMPLEKS

PERTOKOAN

KOMPI TUBAN),

SUPRA

RESIDENC

E

JENU TUBAN

MASIH

RENCANA

I - 84

No Nama

Perusahaan

Alamat Kantor Nama

Perumah

an

Lokasi Keterang

an

(1) (2) (3) (4) (5) (6)

LATASARI,

TUBAN

JL. SUNAN

KALIJOGO

(KOMPLEKS

PERTOKOAN

KOMPI TUBAN),

LATASARI,

TUBAN

WATUGAJ

AH

RESIDENC

E

SEMANDING

TUBAN

SUDAH

TERBANG

UN

JL. SUNAN

KALIJOGO

(KOMPLEKS

PERTOKOAN

KOMPI TUBAN),

LATASARI,

TUBAN

BUMI

KARANG

RESIDENC

E

SEMANDING

TUBAN

MASIH

RENCANA

JL. SUNAN

KALIJOGO

(KOMPLEKS

PERTOKOAN

KOMPI TUBAN),

LATASARI,

TUBAN

BALE

AGUNG

LATSARI

KEC.TUBAN,

TUBAN

MASIH

RENCANA

4. NA NA PERUMAH

AN

PERBON

RAYA

NA SUDAH

TERBANG

UN

5. PT. EMPAT

SAHABAT

BERLIAN

JL. WAHIDIN

SUDIROHUSODO

18A, TUBAN

PERUMAH

AN

PERBON

RAYA 2

KEL.

PERBON,

KEC. TUBAN,

TUBAN

SUDAH

TERBANG

UN

JL. WAHIDIN

SUDIROHUSODO

18A, TUBAN

PERUMAH

AN GRAND

TUBAN

CITY

JL.

PAHLAWAN,

KEC.SEMAN

DING,

TUBAN

MASIH

RENCANA

6. PT

PERUMAHAN

PERMATA

BONANG

JL TEUKU UMAR

17 NO.7A, KEL.

LATSARI, KEC.

TUBAN, TUBAN

PERUMAH

AN

PERMATA

BONANG

KEL.

PERBON,

KEC. TUBAN,

TUBAN

SUDAH

TERBANG

UN

I - 85

No Nama

Perusahaan

Alamat Kantor Nama

Perumah

an

Lokasi Keterang

an

(1) (2) (3) (4) (5) (6)

7. PERUMNAS

NA PERUMAH

AN

TASIKMAD

U

DS.TASIKMA

DU,

KEC.PALANG

, TUBAN

SUDAH

TERBANG

UN

NA PERUMAH

AN

PERBON

PERMAI

KEL.

PERBON,

KEC. TUBAN,

TUBAN

MASIH

RENCANA

8. PT. BANYU

AGUNG

NA PERUMAH

AN SATYA

GRAHA

PERBON

KEL.

PERBON,

KEC. TUBAN,

TUBAN

MASIH

RENCANA

9. NA NA PERUMAH

AN YASA

GRIYA

JL. LETDA

SUCIPTO,

KEL.PERBON

,

KEC.TUBAN,

TUBAN

SUDAH

TERBANG

UN

10. NA NA PERUMAH

AN BUKIT

KARANG

KEL.

KARANG,

KEC.

SEMANDING,

TUBAN

SUDAH

TERBANG

UN

11. NA NA PERUMAH

AN

SIWALAN

PERMAI

JL MASJID

AL FALAH,

KEL.KEMBAN

GBILO,

KEC.TUBAN,

TUBAN

SUDAH

TERBANG

UN

12. NA NA PERUMAH

AN PURI

TUBAN

INDAH

JL

DR.WAHIDIN

SUDIROHUS

ODO,

KEC.TUBAN,

TUBAN

SUDAH

TERBANG

UN

13. NA NA PERUMAH

AN GRAND

EXECUTIV

E

JL APEL,

KEL.

PERBON,

KEC. TUBAN,

TUBAN

SUDAH

TERBANG

UN

I - 86

No Nama

Perusahaan

Alamat Kantor Nama

Perumah

an

Lokasi Keterang

an

(1) (2) (3) (4) (5) (6)

14. NA NA PERUMAH

AN

SEJAHTER

A INDAH

JENU TUBAN

SUDAH

TERBANG

UN

15. NA NA PERUMAH

AN GRIYA

JENGGOLO

PERMAI

DS.

JENGGOLO,

KEC. JENU,

TUBAN

SUDAH

TERBANG

UN

16. NA NA PERUMAH

AN

NGEMPLAK

ASRI

JL.

NGEMPLAK,

KEL.SIDOREJ

O,

KEC.TUBAN,

TUBAN

MASIH

RENCANA

17. NA NA PERUMAH

AN TUBAN

INDAH

JL RAYA

TUBAN,

KEL.SUGIHW

ARAS,

KEC.JENU,

TUBAN

SUDAH

TERBANG

UN

18. NA NA GRIYA

PERMATA

LATSARI

JL. P.

DIPONEGOR

O (LATSARI

GG.3),

KEL.LATSARI

,

KEC.TUBAN,

TUBAN

SUDAH

TERBANG

UN

19. NA NA PERUMAH

AN TUBAN

AKBAR

KEL.

PERBON,

KEC. TUBAN,

TUBAN

SUDAH

TERBANG

UN

20. NA NA CAKRAWA

LA INDAH

MONDOKA

N

KEL.

MONDOKAN,

KEC. TUBAN

SUDAH

TERBANG

UN

21. NA NA DELIMA

ASRI 1

KEL.

PERBON,

KEC. TUBAN,

TUBAN

SUDAH

TERBANG

UN

I - 87

No Nama

Perusahaan

Alamat Kantor Nama

Perumah

an

Lokasi Keterang

an

(1) (2) (3) (4) (5) (6)

22. NA NA DELIMA

ASRI 2

KEL.

PERBON,

KEC. TUBAN,

TUBAN

SUDAH

TERBANG

UN

23. NA NA GEDONGO

MBO BARU

KEL.

GEDONGOM

BO, KEC.

TUBAN

SUDAH

TERBANG

UN

24. NA NA HIL

RESIDENC

E

KEL.

PERBON,

KEC. TUBAN,

TUBAN

SUDAH

TERBANG

UN

25. NA NA LATSARI

INDAH

KEL.

LATSARI,

KEC. TUBAN

SUDAH

TERBANG

UN

26. NA NA MARINA

RESIDENC

E

DESA

SUGIWARAS,

KAB. TUBAN

SUDAH

TERBANG

UN

27. NA NA PANDAN

ARUM

RESIDENC

E

KEC. JENU,

KAB. TUBAN

SUDAH

TERBANG

UN

28. NA NA PRIMA

GARDEN

RESIDENC

E

KEC. JENU,

KAB. TUBAN

SUDAH

TERBANG

UN

29. NA NA PERUMAH

AN TUBAN

PERMAI

KEC. TUBAN,

KAB. TUBAN

SUDAH

TERBANG

UN

31. NA NA TUBAN

VILLA

REGENCY

KEL.

PERBON,

KEC. TUBAN,

TUBAN

SUDAH

TERBANG

UN

32 NA NA VALENCIA

REGENCY

KEL.

PERBON,

KEC. TUBAN,

TUBAN

SUDAH

TERBANG

UN

I - 88

Sumber: google.com dan Penelurusan Lapangan; 2016 dalam Kajian

Penyediaan, Penyerahan, dan Pengelolaan Sarana,

Prasarana, dan Utilitas Lingkungan Perumahan, Pemkab

Tuban: 2016.

3. Urgensi Pengaturan Penyelenggaraan Perumahan

dan Permukiman oleh Pemerintah Daerah

Pemerintah daerah sesuai dengan amanat

Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014,

menyelenggarakan urusan pemerintahan yang menjadi

kewenangannya, kecuali urusan yang menjadi urusan

Pemerintah. Dalam menyelenggarakan urusan

pemerintahan yang menjadi kewenangan daerah

tersebut, pemerintahan daerah menjalankan otonomi

seluas-luasnya untuk mengatur dan mengurus sendiri

urusan pemerintahan berdasarkan asas otonomi dan

tugas pembantuan.

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 32 Tahun

2004 Tentang Pemerintahan Daerah bahwa pemerintah

daerah menyelenggarakan urusan pemerintahan yang

menjadi kewenangannya, kecuali urusan yang menjadi

urusan pemerintah pusat. Dalam menyelenggarakan

urusan pemerintahan yang menjadi kewenangannya

daerah, pemerintah daerah menjalankan otonomi

seluas-luasnya untuk mengatur dan mengurus sendiri

urusan pemerintahan berdasarkan asas otonomi dan

tugas pembantuan. Menurut Pasal 12 ayat (1) Undang-

Undang Nomor 23 Tahun 2014 Tentang Pemerintahan

Daerah menegaskan bahwa urusan pemerintah yang

menjadi wewenang Pemerintah Kabupaten/Kota di

I - 89

antaranya adalah perumahan rakyat dan kawasan

permukiman.

Pemerintah harus mengupayakan perlindungan

hak penghuni rumah untuk kenyamanan dan

kesehatan, terutama untuk registrasi material hasil

industri. Hal ini dapat dilakukan misalnya dengan

labelisasi material bangunan. Jadi, labelisai tidak hanya

berlaku untuk makanan, karena pengaruh material

bangunan juga sangat besar terhadap kesehatan

penghuni. Apa lagi rumah didiami bukan untuk waktu

yang singkat, tetapi untuk puluhan tahun, bahkan

seumur hidup.

Untuk Rumah siap huni-misalnya yang dibangun

oleh real estate dan Perumnas harus jelas spesifikasi

bangunan, yang tidak sekedar spesifikasi teknis, tetapi

juga spesifikasi efek bahan terhadap kesehatan. Hal

tersebut harus disertakan dalam dokumen rumah, dan

disepakati dalam acara serah terima resmi antara

pengembang dan pemilik rumah. Kesenjangan cara

pandang dan persepsi antara perencana dan

masyarakat harus diminimalkan, dengan dialog yang

aktif dan terbuka. Perencana harus mengembalikan

kedudukannya sebagai mediator dan penterjemah

aspirasi pemilik rumah, sebagai pihak yang

mengupayakan yang terbaik bagi penghuni rumah,

bukan sebagai pihak yang berada pada posisi „pihak

sok tahu‟ dengan dalih ilmu pengetahuan yang

dimilikinya.

I - 90

Harus diupayakan pengembangan teknologi

konstruksi, material dan alat-alat rumah tangga yang

akrab lingkungan sebagai tanggung jawab akan

kelestarian alam dan kualitas kehidupan manusia yang

berkelanjutan, misalnya:

a. Labelisasi/sertifikasi bahan bangunan untuk

menjamin bahan tersebut tidak menimbulkan efek

yang tidak menguntungkan bagi kesehatan

penghuni rumah;

b. Penelitian dan pengembangan industri material

bangunan organik-misalnya dari limbah pertanian-

sebagai bahan bangunan alternatif yang murah,

sehat dan nyaman;

c. Perencanaan hutan produksi yang

berkesinambungan untuk bahan bangunan yang

berkelanjutan, sehingga hutan konservasi yang ada

tidak rusak untuk kebutuhan matertial

rumah/perumahan;

d. Penelitian dan pengembangan teknologi tepat guna

untuk kebutuhan akan energi, mengingat cadangan

bahan bakar minyak dan gas terbatas (IBID, hal:

12).

Pasal 18 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011

Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman

menyatakan bahwa pemerintah kabupaten/kota dalam

melaksanakan pembinaan mempunyai wewenang:

(1) Menyusun dan menyediakan basis data perumahan dan kawasan permukiman pada

tingkat kabupaten/kota; (2) Menyusun dan menyempurnakan peraturan

perundang-undangan bidang perumahan dan

I - 91

kawasan permukiman pada tingkat

kabupaten/kota bersama DPRD; (3) Memberdayakan pemangku kepentingan dalam

bidang perumahan dan kawasan permukiman pada tingkat kabupaten/kota;

(4) Melaksanakan sinkronisasi dan sosialisasi peraturan perundang-undangan serta kebijakan

dan strategi penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman pada tingkat

kabupaten/kota; (5) Mencadangkan atau menyediakan tanah untuk

pembangunan perumahan dan permukiman bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR);

(6) Menyediakan prasarana dan sarana

pembangunan perumahan bagi MBR pada tingkat kabupaten/kota;

(7) Memfasilitasi kerja sama pada tingkat kabupaten/kota antara pemerintah

kabupaten/kota dan badan hukum dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan

permukiman; (8) Menetapkan lokasi perumahan dan permukiman

sebagai perumahan kumuh dan permukiman kumuh pada tingkat kabupaten/kota; dan

(9) Memfasilitasi peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan permukiman kumuh pada

tingkat kabupaten/kota.

Kewenangan pemerintah dalam bidang

perumahan dan permukiman tersebut dimaksudkan

untuk mencapai suatu keteraturan dan kualitas yang

baik bagi perumahan dan permukiman harus

akomodatif terhadap keragaman budaya, tradisi dan

perilaku masyarakat. Harus diupayakan tingkat

penerimaan yang wajar terhadap budaya masyarakat

pada kelas sosial rendah dalam mengatasi masalah

perumahan yang mereka hadapi dengan cara yang

mereka pilih. Untuk mendukung mereka, harus

I - 92

diupayakan kebijaksanaan khusus untuk penyediaan

prasarana dasar lingkungan yang murah.

Selanjutnya berdasarkan ketentuan Pasal 16

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang tentang

Perumahan dan Kawasan Permukiman menyatakan

bahwa pemerintah dalam melaksanakan pembinaan

mempunyai wewenang:

a. Menyusun dan menetapkan norma, standar,

pedoman, dan kriteria rumah, perumahan,

permukiman, dan lingkungan hunian yang layak,

sehat, dan aman;

b. Menyusun dan menyediakan basis data perumahan

dan kawasan permukiman;

c. Menyusun dan menyempurnakan peraturan

perundang-undangan bidang perumahan dan

kawasan permukiman;

b. Memberdayakan pemangku kepentingan dalam

bidang perumahan dan kawasan permukiman pada

tingkat nasional;

c. Melaksanakan koordinasi, sinkronisasi, dan

sosialisasi peraturan perundang-undangan serta

kebijakan dan strategi penyelenggaraan perumahan

dan kawasan permukiman dalam rangka

mewujudkan jaminan dan kepastian hukum dan

pelindungan hukum dalam bermukim;

d. Mengoordinasikan pemanfaatan teknologi dan

rancang bangun yang ramah lingkungan serta

pemanfaatan industri bahan bangunan yang

I - 93

mengutamakan sumber daya dalam negeri dan

kearifan lokal;

e. Mengoordinasikan pengawasan dan pengendalian

pelaksanaan peraturan perundang-undangan bidang

perumahan dan kawasan permukiman;

f. Mengevaluasi peraturan perundang-undangan serta

kebijakan dan strategi penyelenggaraan perumahan

dan kawasan permukiman pada tingkat nasional;

g. Mengendalikan pelaksanaan kebijakan dan strategi

di bidang perumahan dan kawasan permukiman;

h. Memfasilitasi peningkatan kualitas terhadap

perumahan kumuh dan permukiman kumuh;

i. Menetapkan kebijakan dan strategi nasional dalam

penyelenggaraan perumahan dan kawasan

permukiman;

j. Memfasilitasi pengelolaan prasarana, sarana, dan

utilitas umum perumahan dan kawasan

permukiman; dan

k. Memfasilitasi kerja sama tingkat nasional dan

internasional antara pemerintah dan badan hukum

dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan

permukiman.

4. Program Pemerintah Daerah terkait Perumahan

dan Kawasan Permukiman

Dalam rangka pelaksanaan program pengentasan

sesuai Perpres nomor 2 tahun 2015 tentang Rencana

Pembangunan Jangka Menengah Nasional Tahun 2015-

2019, Pemerintah Kabupaten Tuban sudah dapat

I - 94

diterjemahkan dalam bentuk program Kota Tanpa

Kumuh (Kotaku), meski baru tahap perencanaan.

Program Kotaku ini dilakukan guna mewujudkan

permukiman perkotaan yang layak huni, produktif dan

berkelanjutan. Meski baru tahap perencanaan.

Program Kotaku menjadi program pengentasan

permukiman kumuh terutama di Kecamatan Tuban.

Pemerintah Kabupaten Tuban memiliki pekerjaan

rumah dalam menuntaskan lahan sekitar 49 hektare

dalam percepatan pengentasan permukiman kumuh.

Diketahui, pada 2016 program Kotaku

dikoordinasikan oleh Badan Perencanaan Pembangunan

Daerah (Bappeda), kemudian pada 2017 mendatang

program pengentasan permukiman kumuh diambil alih

sepenuhnya oleh Organisasi Perangkat Daerah (OPD)

yang menyelenggarakan urusan pemerintahan bidang

perumahan rakyat dan kawasan permukiman yaitu

Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman

Kabupaten Tuban.

Selanjutnya Bappeda terlibat sebagai leading

sector meskipun menjadi koordinator program,

sehingga masih terlibat dalam perencanaan maupun

evluasi program. Program Kotaku ini diharapkan secara

teknis mampu terintegrasi dengan program lain.

Karena program tersebut lebih mengarah kepada

pembangunan fisik semata, diharapkan terintegtrasi

dengan bidang lain khususnya di ekonomi masyarakat

maupun yang lain.

I - 95

Langkah awal menuju kota tanpa kumuh

tersebut, Bappeda membuka ruang sosialisasi dengan

pihak terkait. Sehingga dapat menghimpun komitmen

wadah dan mencapai kesepakatan bersama dalam

pelaksanaannya kelak.

Target 2019 sudah terwujud, khususnya 100

persen drainase, permukiman kumuh dan fasilitas

ketersediaan air bersih. Selain itu, Program Kotaku

dilaksanakan sesuai visi dan misi Bupati Tuban pada

jilid kedua masa pemerintahannya kali ini, program

tersebut menjadi prioritas pertama. Diharapkan pada

akhir jabatan (Bupati, red) nanti, tidak ada

permukiman kumuh khususnya di kota yakni di

Kecamatan Tuban [http://bloktuban.com/berita-

read.php/?show=5857-pemkab-susun-rencana-

program-kota-tanpa-kumuh.html diakses 20 Mei 2017 ]

5. Permasalahan yang dihadapi Dalam


Permukiman.

Pemerintahan Daerah adalah penyelenggaraan

urusan pemerintahan oleh pemerintah daerah dan

dewan perwakilan rakyat daerah menurut asas otonomi

dan tugas pembantuan dengan prinsip otonomi seluas-

luasnya dalam sistem dan prinsip Negara Kesatuan


1945. Penyelenggaraan pemerintahan daerah

diarahkan untuk mempercepat terwujudnya

kesejahteraan masyarakat melalui peningkatan

I - 96

pelayanan, pemberdayaan, dan peran serta

masyarakat, serta peningkatan daya saing daerah

dengan memperhatikan prinsip demokrasi,

pemerataan, keadilan, dan kekhasan suatu daerah

dalam sistem Negara Kesatuan Republik Indonesia.

Perkembangan usaha perumahan di Kabupaten

Tuban semakin berkembang dari waktu ke waktu

seiring dengan bertambahnya jumlah penduduk dan

tuntutan kebutuhan fasilitas perumahan bagi warga

masyarakat Kabupaten Tuban.

Berdasarkan ketentuan Pasal 12 ayat (1)


Pemerintahan Daerah sebagaimana telah diubah

beberapa kali terakhir dengan Undang-Undang Nomor 9

Tahun 2015, salah satu urusan pemerintahan konkuren

yang bersifat wajib dan berkaitan dengan pelayanan

dasar adalah urusan perumahan rakyat dan kawasan

permukiman. Urusan perumahan dan kawasan

perumahan tersebut meliputi beberapa sub urusan

yaitu:

11. perumahan;




15. sertifikasi, kualifikasi, klasifikasi, dan Registrasi

Bidang Perumahan dan Kawasan Permukiman.

Dalam rangka penyelenggaraan kewenangan daerah

di bidang perumahan rakyat dan kawasan permukiman

tersebut dan sekaligus menjadi atas permasalahan di

I - 97

daerah (local problem solving) terkait di bidang Perumahan

dan kawasan permukiman, dipandang perlu membentuk

Peraturan Daerah sebagai acuan Pemerintah Daerah dalam

menyelenggarakan urusan Perumahan rakyat dan Kawasan

Permukiman.

Peraturan daerah hakekatnya adalah kebijakan

publik untuk menyelenggarakan Otonomi Daerah dan Tugas

Pembantuan. Peraturan daerah dibentuk selaras atau dalam

kerangka mewujudkan tujuan otonomi daerah. Selanjutnya

sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 14 UU No 12 Tahun

2011, Pasal 236 UU No 23 Tahun 2014 dan Pasa 4 ayat (2)

Peraturan Menteri Dalam Negeri No 80 Tahun 2015,

disebutkan bahwa Peraturan Daerah memuat materi

muatan:

c. penyelenggaraan Otonomi Daerah dan Tugas

Pembantuan; dan

d. penjabaran lebih lanjut ketentuan peraturan

perundang-undangan yang lebih tinggi.

Selain materi muatan sebagaimana dimaksud pada ayat

(3) Perda dapat memuat materi muatan lokal sesuai


Hingga saat ini terkait dengan urusan perumahan

rakyat dan kawasan permukiman, Pemerintah Kabupaten

Tuban baru memiliki Peraturan Daerah tentang Penyerahan

Prasarana, Sarana Dan Utilitas Perumahan Dan Permukiman

kepada Pemerintah Daerah. Peraturan Daerah tersebut

dibentuk dalam rangka menindaklanjuti ketentuan Pasal 47

UU No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman.

I - 98

Sementara sub urusan lain di bidang Perumahan

Rakyat dan Kawasan Permukiman hingga saat belum diatur

dalam Peraturan Daerah. Oleh karena dalam rangka

penyelenggaraan kewenangan daerah di bidang perumahan

rakyat dan kawasan permukiman selain Penyerahan

Prasarana, Sarana Dan Utilitas Perumahan Dan Permukiman

kepada Pemerintah Daerah serta sebagai penjabaran lebih

lanjut ketentuan peraturan perundang-undangan yang lebih

tinggi khususnya Pasal 36, Pasal 49, dan Pasal 98 UU No 1

Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman

beserta peraturan pelaksanaannya dan sekaligus menjadi

atas permasalahan di daerah (local problem solving) terkait

di bidang Perumahan dan kawasan permukiman,

Pemerintah Daerah perlu membentuk Peraturan Daerah


Permukiman.

D. Kajian Implikasi Peraturan Daerah Terhadap Aspek

Kehidupan Masyarakat dan Dampaknya Terhadap

Aspek Beban Keuangan Daerah

Rancangan Peraturan Daerah Kabupaten Tuban


Permukiman merupakan acuan dan pedoman bagi

Pemerintah Daerah dalam menyelenggarakan urusan

pemerintahan di bidang perumahan rakyat dan kawasan

permukiman, serta para pengembang dalam menjalankan

usahanya membangun perumahan dan permukiman di

wilayah Kabupaten Tuban.

I - 99


Permukiman adalah kegiatan perencanaan, pembangunan,

pemanfaatan, dan pengendalian, termasuk di dalamnya

pengembangan kelembagaan, pendanaan dan sistem

pembiayaan, serta peran masyarakat yang terkoordinasi

dan terpadu. Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan

Permukiman didasarkan pada Rencana Pembangunan dan

Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman

(RP3KP). RP3KD merupakan dokumen perencanaan yang

merupakan jabaran pengisian rencana pola ruang

Perumahan dan Kawasan Permukiman dalam RTRW, serta

memuat skenario penyelenggaraan pengelolaan bidang

Perumahan dan Kawasan Permukiman yang terkoordinasi

dan terpadu secara lintas sektoral dan lintas wilayah

administratif.

Pengaturan tentang Penyelenggaraan Perumahan

dan Kawasan Permukiman harus mampu:

a. mewujudkan ketertiban dalam Penyelenggaraan


b. memberikan kepastian hukum bagi seluruh pemangku

kepentingan dalam melaksanakan tugas dan wewenang

serta hak dan kewajibannya dalam Penyelenggaraan

Perumahan dan Kawasan Permukiman; dan

c. mewujudkan keadilan bagi seluruh pemangku

kepentingan terutama bagi MBR dalam


Permukiman.

Ruang lingkup Penyelenggaraan Perumahan dan

Kawasan Permukiman meliputi:

I - 100

a. penyelenggaraan Perumahan;

b. penyelenggaraan Kawasan Permukiman;

c. pemeliharaan dan perbaikan;

d. pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap


e. penyediaan tanah;

f. Pendanaan;

g. peran masyarakat; dan

h. pembinaan dan pengawasan.

Dampak pengaturan Penyelenggaraan Perumahan

dan Kawasan Permukiman terhadap keuangan daerah

adalah perlunya alokasi anggaran dari APBD guna

membiayai penyelenggaraan perumahan rakyat dan

kawasan permukiman yang menjadi tanggungjawab

pemerintah daerah. Dengan demikian dengan Peraturan

Daerah ini akan sedikit banyak akan membebani APBD.

I - 101

BAB III

EVALUASI DAN ANALISIS PERATURAN

PERUNDANG-UNDANGAN TERKAIT

Perundang-undangan isinya tidak boleh bertentangan dengan

isi perundang-undangan yang lebih tinggi tingkatannya atau

derajatnya. Menurut Amiroeddin Syarif (1997: 78). Berdasarkan asas

dapat diperinci hal-hal sebagai berikut:

1. Perundang-undangan yang rendah derajatnya tidak dapat

mengubah atau mengenyampingkan ketentuan-ketentuan

perundang-undangan yang lebih tinggi, tetapi yang sebaliknya

dapat.

2. Perundang-undangan hanya dapat dicabut, diubah atau ditambah

oleh atau dengan perundang-undangan yang sederajat atau yang

lebih tinggi tingkatannya.

3. Ketentuan perundang-undangan yang lebih rendah tingkatannya

tidak mempunyai kekuatan hukum dan tidak mengikat apabila

bertentangan dengan perundang-undangan yang lebih tinggi

tingkatannya. Dan ketentuan-ketentuan perundang-undangan

yang yang lebih tinggi tetap berlaku dan mempunyai kekuatan

hukum serta mengikat, walaupun diubah, ditambah, diganti atau

dicabut oleh perundang-undangan yang lebih tinggi.

4. Materi yang seharusnya diatur oleh perundang-undangan yang

lebih tinggi tingkatannya tidak dapat diatur oleh perundang-

undangan yang lebih rendah.

Dalam proses Pembentukan Peraturan Daerah, terdapat

beberapa asas yang menjadi landasan yuridis yang perlu

diperhatikan, yakni:

I - 102

1. Lex superior derogat lexatheriorri dan lex superior lex inferiori;

yang berarti hukum yang dibuat oleh kekuasaan yang lebih tinggi

kedudukannya mengesampingkan hukum yang lebih rendah

2. Asas lex spesialis derogat lex generalis; yang berarti bahwa

hukum yang khusus mengesampingkan hukum yang umum,

3. Asas lex posteriori derogat lex priori; yang artinya hukum yang

baru mengesampingkan hukum yang lama.

4. Asas delegata potestas non potest delegasi; yang berarti

penerima delegasi tidak berwewenang mendelegasikan lagi tanpa

persetujuan pemberi delegasi.

Dalam Pembentukan Peraturan Daerah Kabupaten Tuban

tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman ini

substansi yang akan diatur memiliki relevansi dengan beberapa

peraturan perundang-undangan. Menyangkut Penyelenggaraan

Perumahan dan Kawasan Permukiman di Kabupaten Tuban beberapa

peraturan perundangan menjadi acuan pengaturannya dalam

Rancangan Peraturan Daerah ini antara lain peraturan perundang-

undangan tentang: (i) Dasar Hukum yang memberikan kewenangan

pembentukan Peraturan Daerah terkait; (ii) Dasar Hukum yang

memerintahkan pembentukan Peraturan Daerah terkait; dan (iii)

Dasar Hukum yang memiliki relevansi dengan Penyelenggaraan


Secara rinci beberapa peraturan perundang-undangan yang

terkait dengan Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan

Permukiman ini antara lain sebagaimana tersebut di bawah ini.

1. Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun

1945

Ketentuan yang relevan dikemukakan terkait dengan tulisan ini

adalah:

I - 103

a. Pasal 18 ayat (6) yang berbunyi:Pemerintahan daerah

menjalankan otonomi seluas-luasnya, kecuali urusan

pemerintahan yang oleh undang-undang ditentukan sebagai

urusan Pemerintah.

b. Pasal 18H ayat (1) yang berbunyi: Setiap orang berhak hidup

sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan

mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta

berhak memperoleh pelayanan kesehatan.

2. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan

Dasar Pokok-pokok Agraria.

Beberapa ketentuan dalam UU No 5 Tahun 1960 yang relevan

dikemukakan terkait dengan tulisan ini adalah:

Pasal 6.

Semua hak atas tanah mempunyai fungsi social.

Pasal 7.

Untuk tidak merugikan kepentingan umum maka pemilikan dan

penguasaan tanah yang melampaui batas tidak diperkenankan.

Pasal 8.

Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud

dalam Pasal 2 diatur pengambilan kekayaan alam yang

terkandung dalam bumi, air dan ruang angkasa.

Pasal 9

I - 104

(1) Hanya warganegara Indonesia dapat mempunyai hubungan

yang sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang angkasa,

dalam batas-batas ketentuan Pasal 1 dan Pasal 2.

(2) Tiap-tiap warganegara Indonesia, baik laki-laki maupun

wanita mempunyai kesempatan yang sama untuk

memperioleh sesuatu hak atas tanah serta untuk mendapat

manfaat dan hasilnya baik bagi diri sendiri maupun

keluarganya

3. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan

Gedung.

Beberapa ketentuan dalam UU No 28 Tahun 2002 yang

relevan dikemukakan terkait dengan tulisan ini adalah:

Pasal 5

1) Fungsi bangunan gedung meliputi fungsi hunian,

keagamaan, usaha, sosial dan budaya, serta fungsi khusus. 2) Bangunan gedung fungsi hunian sebagaimana dimaksud

dalam ayat (1) meliputi bangunan untuk rumah tinggal

tunggal, rumah tinggal deret, rumah susun, dan rumah tinggal sementara.

3) Bangunan gedung fungsi keagamaan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) meliputi masjid, gereja, pura, wihara, dan

kelenteng. 4) Bangunan gedung fungsi usaha sebagaimana dimaksud

dalam ayat (1) meliputi bangunan gedung untuk

perkantoran, perdagangan, perindustrian, perhotelan, wisata dan rekreasi, terminal, dan penyimpanan.

5) Bangunan gedung fungsi sosial dan budaya sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) meliputi bangunan gedung untuk pendidikan, kebudayaan, pelayanan kesehatan,

laboratorium, dan pelayanan umum. 6) Bangunan gedung fungsi khusus sebagaimana dimaksud

dalam ayat (1) meliputi bangunan gedung untuk reaktor nuklir, instalasi pertahanan dan keamanan, dan bangunan sejenis yang diputuskan oleh menteri.

7) Satu bangunan gedung dapat memiliki lebih dari satu fungsi.

I - 105

4. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahanan


Beberapa ketentuan dalam UU No 11 Tahun 2011 yang relevan

dikemukakan terkait dengan tulisan ini adalah:

Pasal 1

1. Perumahan dan kawasan permukiman adalah satu kesatuan

sistem yang terdiri atas pembinaan, penyelenggaraan

perumahan, penyelenggaraan kawasan permukiman,

pemeliharaan dan perbaikan, pencegahan dan peningkatan

kualitas terhadap perumahan kumuh dan permukiman

kumuh, penyediaan tanah, pendanaan dan sistem

pembiayaan, serta peran masyarakat.

2. Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari

permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang

dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum

sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.

3. Kawasan permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup

di luar kawasan lindung, baik berupa kawasan perkotaan

maupun perdesaan, yang berfungsi sebagai lingkungan

tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan

yang mendukung perikehidupan dan penghidupan.

4. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hunian yang

terdiri atas lebih dari satu satuan perumahan yang

mempunyai prasarana, sarana, utilitas umum, serta

mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain di kawasan

perkotaan atau kawasan perdesaan.

6. Penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman

adalah kegiatan perencanaan, pembangunan, pemanfaatan,

dan pengendalian, termasuk di dalamnya pengembangan

kelembagaan, pendanaan dan sistem pembiayaan, serta

peran masyarakat yang terkoordinasi dan terpadu.

21. Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian

yang memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan

bertempat tinggal yang layak, sehat, aman, dan nyaman.

22. Sarana adalah fasilitas dalam lingkungan hunian yang

berfungsi untuk mendukung penyelenggaraan dan

pengembangan kehidupan sosial, budaya, dan ekonomi.

I - 106

23. Utilitas umum adalah kelengkapan penunjang untuk

pelayanan lingkungan hunian.

Pasal 3

Perumahan dan kawasan permukiman diselenggarakan untuk:

a. memberikan kepastian hukum dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman;

b. mendukung penataan dan pengembangan wilayah serta

penyebaran penduduk yang proporsional melalui pertumbuhan lingkungan hunian dan kawasan permukiman

sesuai dengan tata ruang untuk mewujudkan keseimbangan kepentingan, terutama bagi MBR;

c. meningkatkan daya guna dan hasil guna sumber daya alam

bagi pembangunan perumahan dengan tetap memperhatikan kelestarian fungsi lingkungan, baik di

kawasan perkotaan maupun kawasan perdesaan; d. memberdayakan para pemangku kepentingan bidang

pembangunan perumahan dan kawasan permukiman; e. menunjang pembangunan di bidang ekonomi, sosial, dan

budaya; dan

f. menjamin terwujudnya rumah yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi,

teratur, terencana, terpadu, dan berkelanjutan.

Ruang lingkup penyelenggaraan perumahan dan kawasan

permukiman meliputi:

a. pembinaan; b. tugas dan wewenang;

c. penyelenggaraan perumahan; d. penyelenggaraan kawasan permukiman;

e. pemeliharaan dan perbaikan; f. pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap perumahan

kumuh dan permukiman kumuh;

g. penyediaan tanah; h. pendanaan dan pembiayaan;

i. hak dan kewajiban; dan j. peran masyarakat.

Pasal 32

(1) Pembangunan perumahan meliputi:

I - 107

a. pembangunan rumah dan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan/atau

b. peningkatan kualitas perumahan. (2) Pembangunan perumahan dilakukan dengan

mengembangkan teknologi dan rancang bangun yang ramah lingkungan serta mengembangkan industri bahan bangunan

yang mengutamakan pemanfaatan sumber daya dalam negeri dan kearifan lokal yang aman bagi kesehatan.

(3) Industri bahan bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat

(2) wajib memenuhi Standar Nasional Indonesia.

Pasal 36 :

(4) Dalam hal pembangunan perumahan dengan hunian

berimbang tidak dalam satu hamparan, pembangunan

rumah umum harus dilaksanakan dalam satu daerah

kabupaten/kota.

(5) Pembangunan rumah umum sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) harus mempunyai akses menuju pusat pelayanan

atau tempat kerja.

(6) Kemudahan akses sebagaimana dimaksud pada ayat (2)

diatur dengan Peraturan Daerah.

Pasal 47

(1) Pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan dilakukan oleh Pemerintah, pemerintah daerah,

dan/atau setiap orang. (2) Pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas umum wajib

dilakukan sesuai dengan rencana, rancangan, dan perizinan. (3) Pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas umum

perumahan harus memenuhi persyaratan:

a. kesesuaian antara kapasitas pelayanan dan jumlah rumah;

b. keterpaduan antara prasarana, sarana, dan utilitas umum dan lingkungan hunian; dan

c. ketentuan teknis pembangunan prasarana, sarana, dan

utilitas umum. (4) Prasarana, sarana, dan utilitas umum yang telah selesai

dibangun oleh setiap orang harus diserahkan kepada pemerintah kabupaten/kota sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Pasal 49:

I - 108

(4) Pemanfaatan rumah dapat digunakan sebagai kegiatan

usaha secara terbatas tanpa membahayakan dan tidak

mengganggu fungsi hunian.

(5) Pemanfaatan rumah selain digunakan untuk fungsi

hunian harus memastikan terpeliharanya perumahan dan

lingkungan hunian.

(6) Ketentuan mengenai pemanfaatan rumah sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) diatur dengan Peraturan

Daerah.

Pasal 98:

(1) Penetapan lokasi perumahan dan permukiman kumuh

wajib memenuhi persyaratan:

g. kesesuaian dengan rencana tata ruang wilayah

nasional, rencana tata ruang wilayah provinsi, dan

rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota;

h. kesesuaian dengan rencana tata bangunan dan

lingkungan;

i. kondisi dan kualitas prasarana, sarana, dan utilitas

umum yang memenuhi persyaratan dan tidak

membahayakan penghuni;

j. tingkat keteraturan dan kepadatan bangunan;

k. kualitas bangunan; dan

l. kondisi sosial ekonomi masyarakat setempat.

(4) Penetapan lokasi perumahan kumuh dan permukiman

kumuh wajib didahului proses pendataan yang dilakukan

oleh pemerintah daerah dengan melibatkan peran

masyarakat.

(5) Ketentuan lebih lanjut mengenai penetapan lokasi

sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dilaksanakan oleh

pemerintah daerah dengan peraturan daerah.

5. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011 tentang

Pembentukan Peraturan Perundang-Undangan.



I - 109

Pasal 5

Dalam membentuk Peraturan Perundang-undangan harus

dilakukan berdasarkan pada asas Pembentukan Peraturan

Perundang-undangan yang baik, yang meliputi:

a. kejelasan tujuan;

b. kelembagaan atau pejabat pembentuk yang tepat;

c. kesesuaian antara jenis, hierarki, dan materi muatan;

d. dapat dilaksanakan;

e. kedayagunaan dan kehasilgunaan;

f. kejelasan rumusan; dan

g. keterbukaan.

Selanjutnya dalam Penjelasan Pasal 5 UU No 12 Tahun 2011

dijelaskan sebagai berikut.

Huruf a

Yang dimaksud dengan “asas kejelasan tujuan” adalah bahwa

setiap Pembentukan Peraturan Perundang-undangan harus

mempunyai tujuan yang jelas yang hendak dicapai.

Huruf b

Yang dimaksud dengan “asas kelembagaan atau pejabat

pembentuk yang tepat” adalah bahwa setiap jenis Peraturan

Perundang-undangan harus dibuat oleh lembaga negara atau

pejabat Pembentuk Peraturan Perundang-undangan yang

berwenang. Peraturan Perundang-undangan tersebut dapat

dibatalkan atau batal demi hukum apabila dibuat oleh lembaga

negara atau pejabat yang tidak berwenang.

Huruf c

Yang dimaksud dengan “asas kesesuaian antara jenis, hierarki,

dan materi muatan” adalah bahwa dalam Pembentukan Peraturan

Perundang-undangan harus benar-benar memperhatikan materi

muatan yang tepat sesuai dengan jenis dan hierarki Peraturan

Perundang-undangan.

Huruf d

Yang dimaksud dengan “asas dapat dilaksanakan” adalah bahwa

setiap Pembentukan Peraturan Perundang-undangan harus

memperhitungkan efektivitas Peraturan Perundang-undangan

I - 110

tersebut di dalam masyarakat, baik secara filosofis, sosiologis,

maupun yuridis.

Huruf e

Yang dimaksud dengan “asas kedayagunaan dan kehasilgunaan”

adalah bahwa setiap Peraturan Perundang-undangan dibuat

karena memang benar-benar dibutuhkan dan bermanfaat dalam

mengatur kehidupan bermasyarakat, berbangsa, dan bernegara.

Huruf f

Yang dimaksud dengan “asas kejelasan rumusan” adalah bahwa

setiap Peraturan Perundang-undangan harus memenuhi

persyaratan teknis penyusunan Peraturan Perundang-undangan,

sistematika, pilihan kata atau istilah, serta bahasa hukum yang

jelas dan mudah dimengerti sehingga tidak menimbulkan

berbagai macam interpretasi dalam pelaksanaannya.

Huruf g

Yang dimaksud dengan “asas keterbukaan” adalah bahwa dalam

Pembentukan Peraturan Perundang-undangan mulai dari

perencanaan, penyusunan, pembahasan, pengesahan atau

penetapan, dan pengundangan bersifat transparan dan terbuka.

Dengan demikian, seluruh lapisan masyarakat mempunyai

kesempatan yang seluas-luasnya untuk memberikan masukan

dalam Pembentukan Peraturan Perundang-undangan.

Pasal 6

(3) Materi muatan Peraturan Perundang-undangan harus

mencerminkan asas:

a. pengayoman;

b. kemanusiaan;

c. kebangsaan;

d. kekeluargaan;

e. kenusantaraan;

f. bhinneka tunggal ika;

g. keadilan;

h. kesamaan kedudukan dalam hukum dan pemerintahan;

h. ketertiban dan kepastian hukum; dan/atau

i. keseimbangan, keserasian, dan keselarasan.

I - 111

(4) Selain mencerminkan asas sebagaimana dimaksud pada ayat

(1), Peraturan Perundang-undangan tertentu dapat berisi

asas lain sesuai dengan bidang hukum Peraturan Perundang-

undangan yang bersangkutan.

Selanjutnya dalam Penjelasan Pasal 6 ayat (1) UU No 12 Tahun

2011 dijelaskan sebagai berikut.

Huruf a

Yang dimaksud dengan “asas pengayoman” adalah bahwa setiap

Materi Muatan Peraturan Perundang-undangan harus berfungsi

memberikan pelindungan untuk menciptakan ketentraman

masyarakat.

Huruf b

Yang dimaksud dengan “asas kemanusiaan” adalah bahwa setiap

Materi Muatan Peraturan Perundang-undangan harus

mencerminkan pelindungan dan penghormatan hak asasi manusia

serta harkat dan martabat setiap warga negara dan penduduk

Indonesia secara proporsional.

Huruf c

Yang dimaksud dengan “asas kebangsaan” adalah bahwa setiap


mencerminkan sifat dan watak bangsa Indonesia yang majemuk

dengan tetap menjaga prinsip Negara Kesatuan Republik

Indonesia.

Huruf d

Yang dimaksud dengan “asas kekeluargaan” adalah bahwa setiap


mencerminkan musyawarah untuk mencapai mufakat dalam

setiap pengambilan keputusan.

Huruf e

Yang dimaksud dengan “asas kenusantaraan” adalah bahwa

setiap Materi Muatan Peraturan Perundang-undangan senantiasa

memperhatikan kepentingan seluruh wilayah Indonesia dan

Materi Muatan Peraturan Perundang-undangan yang dibuat di

I - 112

daerah merupakan bagian dari sistem hukum nasional yang

berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar Negara

Republik Indonesia Tahun 1945.

Huruf f

Yang dimaksud dengan “asas bhinneka tunggal ika” adalah bahwa


memperhatikan keragaman penduduk, agama, suku dan

golongan, kondisi khusus daerah serta budaya dalam kehidupan

bermasyarakat, berbangsa, dan bernegara.

Huruf g

Yang dimaksud dengan “asas keadilan” adalah bahwa setiap


mencerminkan keadilan secara proporsional bagi setiap warga

negara.

Huruf h

Yang dimaksud dengan “asas kesamaan kedudukan dalam hukum

dan pemerintahan” adalah bahwa setiap Materi Muatan Peraturan

Perundang-undangan tidak boleh memuat hal yang bersifat

membedakan berdasarkan latar belakang, antara lain, agama,

suku, ras, golongan, gender, atau status sosial.

Huruf i

Yang dimaksud dengan “asas ketertiban dan kepastian hukum”

adalah bahwa setiap Materi Muatan Peraturan Perundang-

undangan harus dapat mewujudkan ketertiban dalam masyarakat

melalui jaminan kepastian hukum.

Huruf j

Yang dimaksud dengan “asas keseimbangan, keserasian, dan

keselarasan” adalah bahwa setiap Materi Muatan Peraturan

Perundang-undangan harus mencerminkan keseimbangan,

keserasian, dan keselarasan, antara kepentingan individu,

masyarakat dan kepentingan bangsa dan negara.

Pasal 14

I - 113

Materi muatan Peraturan Daerah Provinsi dan Peraturan Daerah

Kabupaten/Kota berisi materi muatan dalam rangka

penyelenggaraan otonomi daerah dan tugas pembantuan serta

menampung kondisi khusus daerah dan/atau penjabaran lebih

lanjut Peraturan Perundang-undangan yang lebih tinggi.


Pemerintahan Daerah sebagaimana telah diubah beberapa

kali terakhir dengan Undang-Undang Nomor 9 Tahun 2015



Pasal 12 ayat (1): salah satu urusan pemerintahan konkuren

yang bersifat wajib dan berkaitan dengan pelayanan dasar adalah

urusan perumahan rakyat dan kawasan permukiman.

Pasal 236

(1) Untuk menyelenggarakan Otonomi Daerah dan Tugas

Pembantuan, Daerah membentuk Perda.

(2) Perda sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dibentuk oleh

DPRD dengan persetujuan bersama kepala Daerah.

(3) Perda sebagaimana dimaksud pada ayat (1) memuat materi

muatan:

e. penyelenggaraan Otonomi Daerah dan Tugas

Pembantuan; dan

f. penjabaran lebih lanjut ketentuan peraturan perundang-

undangan yang lebih tinggi.

(4) Selain materi muatan sebagaimana dimaksud pada ayat (3)

Perda dapat memuat materi muatan lokal sesuai dengan

ketentuan peraturan perundang-undangan.

Pasal 237

I - 114

(1) Asas pembentukan dan materi muatan Perda berpedoman

pada ketentuan peraturan perundang-undangan dan asas

hukum yang tumbuh dan berkembang dalam masyarakat

sepanjang tidak bertentangan dengan prinsip Negara


(2) Pembentukan Perda mencakup tahapan perencanaan,

penyusunan, pembahasan, penetapan, dan pengundangan

yang berpedoman pada ketentuan peraturan perundang-

undangan.

(3) Masyarakat berhak memberikan masukan secara lisan

dan/atau tertulis dalam pembentukan Perda.

(4) Pembentukan Perda sebagaimana dimaksud pada ayat (2)

dilakukan secara efektif dan efisien.

Pasal 250

(1) Perda dan Perkada sebagaimana dimaksud dalam Pasal 249

ayat (1) dan ayat (3) dilarang bertentangan dengan

ketentuan peraturan perundang-undangan yang lebih

tinggi, kepentingan umum, dan/atau kesusilaan.

(2) Bertentangan dengan kepentingan umum sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) meliputi:

a. terganggunya kerukunan antarwarga masyarakat;

b. terganggunya akses terhadap pelayanan publik;

c. terganggunya ketenteraman dan ketertiban umum;

d. terganggunya kegiatan ekonomi untuk meningkatkan

kesejahteraan masyarakat; dan/atau

e. diskriminasi terhadap suku, agama dan kepercayaan,

ras, antar-golongan, dan gender.

7. Peraturan Pemerintah Nomor 88 Tahun 2014 tentang


Permukiman

Peraturan Pemerintah No 88 Tahun 2014 ini dibentuk untuk

melaksanakan ketentuan Pasal 11 Undang-Undang Nomor 1

Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dan

Pasal 12 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah

Susun. Beberapa ketentuan dalam Peraturan Pemerintah No 88

I - 115

Tahun 2014 yang memiliki relevansi dengan tulisan ini antara

lain:

Pasal 2

(1) Pembinaan Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan

Permukiman menjadi tanggung jawab:

a. Menteri pada tingkat nasional;

b. gubernur pada tingkat provinsi; dan

c. bupati/walikota pada tingkat kabupaten/kota.


Permukiman dilaksanakan secara berjenjang dari:

a. Menteri kepada gubernur, bupati/walikota, dan

pemangku kepentingan;

b. gubernur kepada bupati/walikota dan pemangku

kepentingan; dan

c. bupati/walikota kepada pemangku kepentingan.

Pasal 3


Permukiman dilakukan terhadap aspek:

a. perencanaan;

b. pengaturan;

c. pengendalian; dan

d. pengawasan.

Pasal 8


Permukiman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 dilaksanakan

dengan cara:

a. koordinasi;

b. sosialisasi peraturan perundang-undangan;

c. pemberian bimbingan, supervisi dan konsultasi;

d. pendidikan dan pelatihan;

e. penelitian dan pengembangan;

f. pendampingan dan pemberdayaan; dan/atau

g. pengembangan sistem layanan informasi dan komunikasi.

I - 116




untuk melaksanakan ketentuan Pasal 27, Pasal 31, Pasal 50 ayat

(3), Pasal 53 ayat (3), Pasal 55 ayat (6), Pasal 58 ayat (4), Pasal

84 ayat (7), Pasal 85 ayat (5), Pasal 90, Pasal 93, Pasal 95 ayat

(6), Pasal 104, Pasal 113, dan Pasal 150 Undang-Undang Nomor

1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.

Beberapa ketentuan dalam Peraturan Pemerintah No 16 Tahun

2016 yang memiliki relevansi dengan tulisan ini antara lain:

Pasal 2

Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman

bertujuan untuk:

a. mewujudkan ketertiban dalam Penyelenggaraan Perumahan


b. memberikan kepastian hukum bagi seluruh pemangku

kepentingan dalam melaksanakan tugas dan wewenang serta hak

dan kewajibannya dalam Penyelenggaraan Perumahan dan

Kawasan Permukiman; dan

c. mewujudkan keadilan bagi seluruh pemangku kepentingan

terutama bagi MBR dalam Penyelenggaraan Perumahan dan

Kawasan Permukiman.

Lingkup

Pasal 3

Lingkup Peraturan Pemerintah ini meliputi:

d. penyelenggaraan Perumahan;

e. penyelenggaraan kawasan Permukiman;

f. keterpaduan Prasarana, Sarana, Utilitas Umum Perumahan


g. pemeliharaan dan perbaikan;

I - 117

h. pencegahan dan peningkatan kualitas Perumahan Kumuh dan

Permukiman Kumuh;

i. Konsolidasi Tanah; dan

j. sanksi administrasi.

Pasal 4

(2) Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman

merupakan satu kesatuan sistem yang dilaksanakan secara

terkoordinasi, terpadu dan

berkelanjutan.ukumonline.com/pusatdata

(3) Penyelenggaraan Perumahan sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) dilaksanakan dengan prinsip penyelenggaraan

kawasan Permukiman sebagai dasar penyelenggaraan

Perumahan.

(4) Prinsip penyelenggaraan kawasan Permukiman sebagaimana

dimaksud pada ayat (2) merupakan perwujudan kegiatan

pembangunan peruntukan Perumahan di kawasan

Permukiman sebagaimana yang dituangkan di dalam

rencana tata ruang yang mengutamakan keterpaduan

Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum kawasan sebagai

pengendalian dan pengembangan Perumahan dan Kawasan

Permukiman.

Pasal 5


dilaksanakan berdasarkan kebijakan dan strategi nasional di

bidang Perumahan dan Kawasan Permukiman.

(2) Kebijakan Perumahan dan kawasan Permukiman

sebagaimana dimaksud pada ayat (1) paling sedikit

meliputi:

e. kemudahan masyarakat untuk memperoleh hunian yang

layak dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat,

aman, serasi, teratur, terencana, terpadu, dan

berkelanjutan; dan

f. peningkatan koordinasi dan sinkronisasi kebijakan antar

pemangku kepentingan dalam Penyelenggaraan


(3) Strategi kemudahan masyarakat untuk memperoleh hunian

yang layak dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat,

I - 118

aman, serasi, teratur, terencana, terpadu, dan berkelanjutan

sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a meliputi:

h. penyediaan kebutuhan pemenuhan Perumahan dan

Kawasan Permukiman melalui perencanaan dan

pembangunan yang sesuai dengan rencana tata ruang;

dan

i. keterjangkauan pembiayaan dan pendayagunaan

teknologi.

(4) Strategi peningkatan koordinasi dan sinkronisasi kebijakan

sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf b meliputi:

a. pelaksanaan keterpaduan kebijakan Pembangunan

Perumahan dan Kawasan Permukiman antar pemangku

lintas sektor, lintas wilayah, dan masyarakat;

b. peningkatan kapasitas kelembagaan bidang Perumahan


(5) Ketentuan lebih lanjut mengenai kebijakan dan strategi

nasional bidang Perumahan dan Kawasan Permukiman


Peraturan Presiden.

Pasal 6

(1) Penyelenggaraan Perumahan meliputi:

a. perencanaan Perumahan;

b. pembangunan Perumahan;

c. pemanfaatan Perumahan; dan

d. pengendalian Perumahan.

(2) Perumahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) mencakup

Rumah atau Perumahan beserta Prasarana, Sarana, dan

Utilitas Umum.

(6) Rumah sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dibedakan

menurut jenis dan bentuknya.

(7) Jenis Rumah sebagaimana dimaksud pada ayat (3)

dibedakan berdasarkan pelaku pembangunan dan

penghunian meliputi Rumah komersial, Rumah umum,

Rumah swadaya, Rumah khusus, dan Rumah negara.

(8) Bentuk Rumah sebagaimana dimaksud pada ayat (3)

dibedakan berdasarkan hubungan atau keterikatan

antarbangunan meliputi Rumah tunggal, Rumah deret, dan

Rumah susun.

I - 119

(9) Ketentuan lebih lanjut mengenai Rumah negara

sebagaimana dimaksud pada ayat (4) dan Rumah susun


Peraturan Pemerintah tersendiri.

Pasal 7

(1) Dalam hal penyelenggaraan Perumahan bagi MBR,

Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah dapat memberikan

fasilitasi terhadap perencanaan, pembangunan, dan

pemanfaatan Perumahan.

(2) Fasilitasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan

oleh lembaga atau badan yang ditugasi oleh Pemerintah dan

atau Pemerintah Daerah.

(3) Penugasan lembaga atau badan sebagaimana dimaksud

pada ayat (2) dilaksanakan sesuai dengan ketentuan

peraturan perundang-undangan.

PENYELENGGARAAN KAWASAN PERMUKIMAN

Bagian Kesatu

Arahan Pengembangan Kawasan Permukiman

Pasal 47

(1) Arahan pengembangan kawasan Permukiman meliputi:

a. hubungan antar kawasan fungsional sebagai bagian

lingkungan hidup di luar kawasan lindung;

b. keterkaitan Lingkungan Hunian perkotaan dengan

Lingkungan Hunian perdesaan;

c. keterkaitan antara pengembangan Lingkungan Hunian

perkotaan dan pengembangan Kawasan Perkotaan;

e. keterkaitan antara pengembangan Lingkungan Hunian

perdesaan dan pengembangan Kawasan Perdesaan;

f. keserasian tata kehidupan manusia dengan lingkungan

hidup;

g. keseimbangan antara kepentingan publik dan

kepentingan setiap orang; dan

h. lembaga yang mengoordinasikan pengembangan

kawasan Permukiman.

I - 120

(2) Arahan pengembangan kawasan Permukiman sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) menjadi acuan dalam mewujudkan:

a. hubungan antara pengembangan Perumahan sebagai

bagian dari kawasan Permukiman; dan

b. kemudahan penyediaan pembangunan Perumahan

sebagai bagian dari kawasan Permukiman.

Pasal 55

Penyelenggaraan kawasan Permukiman wajib dilaksanakan sesuai

dengan arahan pengembangan kawasan Permukiman yang

terpadu dan berkelanjutan.

Pasal 56

(1) Penyelenggaraan kawasan Permukiman dilaksanakan melalui

tahapan:

a. perencanaan;

b. pembangunan;

c. pemanfaatan; dan

d. pengendalian.

(2) Penyelenggaraan kawasan Permukiman sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) dilakukan dalam:

a. pengembangan yang telah ada;

b. pembangunan Baru; atau

c. pembangunan kembali.

Pasal 90

(1) Keterpaduan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum

Perumahan dan Kawasan Permukiman dilakukan sebagai

pengikat satu kesatuan sistem Perumahan dan Kawasan

Permukiman sesuai dengan hierarkinya berdasarkan RTRW.


Perumahan dan Kawasan Permukiman sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) dilakukan sesuai dengan rencana

penyediaan tanah berdasarkan ketentuan peraturan

perundang-undangan.



I - 121

dimaksud pada ayat (1) dilakukan dengan memperhitungkan

kebutuhan pelayanan sesuai dengan standar teknis yang

berlaku.

(4) Ketentuan mengenai pedoman keterpaduan Prasarana,

Sarana, dan Utilitas Umum Perumahan dan Kawasan

Permukiman sebagaimana dimaksud pada ayat (1) sesuai

hierarki Perumahan dan Kawasan Permukiman diatur dalam

Peraturan Menteri.

Pasal 91

(1) Pembangunan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum

Perumahan dan Kawasan Permukiman wajib dilaksanakan

sesuai dengan rencana yang telah disahkan dan izin yang

telah diterbitkan oleh Pemerintah Daerah.



dimaksud pada ayat (1) dilakukan oleh Pemerintah;

Pemerintah Daerah, dan/atau setiap orang.

(3) Dalam pembangunan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum


dimaksud pada ayat (2) dapat dilakukan melalui kerja sama

antara:

a. Pemerintah dengan Pemerintah Daerah;

b. Pemerintah Daerah dengan Pemerintah Daerah lainnya;

c. Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah dengan Badan

Hukum; dan/atau

d. Badan Hukum dengan Badan Hukum lainnya.

(4) Kerja sama sebagaimana dimaksud pada ayat (3)

dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan

perundang-undangan.

PEMELIHARAAN DAN PERBAIKAN

Pasal 92

(1) Pemeliharaan dan perbaikan dimaksudkan untuk menjaga

fungsi Perumahan dan Kawasan Permukiman yang dapat

berfungsi secara baik dan berkelanjutan untuk kepentingan

kualitas hidup orang perorangan.

I - 122

(2) Pemeliharaan dan perbaikan sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) dilakukan pada Rumah serta Prasarana, Sarana,

dan Utilitas Umum di Perumahan, Permukiman, Lingkungan

Hunian dan kawasan Permukiman.

(3) Pemeliharaan dan perbaikan dilaksanakan oleh Pemerintah,

Pemerintah Daerah dan/atau setiap orang.

Pemeliharaan

Pasal 93

(1) Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah melakukan

penyusunan pedoman pemeliharaan Rumah serta Prasarana,

Sarana, dan Utilitas Umum di Perumahan, Permukiman,

Lingkungan Hunian dan kawasan Permukiman.

(2) Pemeliharaan Rumah serta Prasarana, Sarana, dan Utilitas

Umum dilakukan melalui perawatan dan pemeriksaan secara

berkala.

Pasal 94

(1) Pemeliharaan Rumah wajib dilakukan oleh setiap orang.

(2) Pemeliharaan Rumah dilakukan terhadap Rumah yang telah

selesai dibangun.

(3) Rumah sebelum diserahterimakan kepada pemilik,

pemeliharaan Rumah menjadi tanggung jawab pelaku

pembangunan.

(4) Tanggung jawab pelaku pembangunan sebagaimana

dimaksud pada ayat (2) sekurang-kurangnya selama 3 (tiga)

bulan.

(5) Pemeliharaan Rumah sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

dilakukan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

Pasal 95

a. Pemeliharaan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum untuk

Perumahan, dan Permukiman wajib dilakukan oleh

Pemerintah Daerah dan/atau setiap orang.

b. Pemeliharaan Sarana dan Utilitas Umum untuk Lingkungan

Hunian wajib dilakukan oleh Pemerintah, Pemerintah

Daerah, dan/atau Badan Hukum.

c. Pemeliharaan Prasarana untuk kawasan Permukiman wajib

dilakukan oleh Pemerintah, Pemerintah Daerah, dan/atau

Badan Hukum.

I - 123

d. Pemeliharaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), ayat

(2), dan ayat (3) dilakukan oleh setiap orang yang memiliki

keahlian.

e. Ketentuan lebih lanjut mengenai pemeliharaan sebagaimana

dimaksud pada ayat (4) diatur dengan Peraturan Menteri.

Perbaikan

Pasal 96

Perbaikan Rumah dan Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum

dilakukan melalui rehabilitasi atau pemugaran.

Pasal 97

(1) Perbaikan Rumah wajib dilakukan oleh setiap orang.

(2) Perbaikan Rumah sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

dilakukan terhadap Rumah milik setiap orang.

Pasal 98

(1) Perbaikan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum untuk

Perumahan dan Permukiman wajib dilakukan oleh

Pemerintah Daerah.

(2) Perbaikan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum

sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan terhadap

Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum yang telah diserahkan

kepada Pemerintah Daerah.

(3) Pemerintah Daerah sebagaimana dimaksud pada ayat (2)

dapat menunjuk atau bekerjasama dengan Badan Hukum

untuk melakukan perbaikan Prasarana, Sarana, dan Utilitas

Umum sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

(4) Dalam hal Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum yang

belum diserahkan kepada Pemerintah Daerah maka

perbaikan merupakan kewajiban penyelenggara

pembangunan.

Pasal 99

(1) Perbaikan Prasarana untuk Lingkungan Hunian dan kawasan

Permukiman wajib dilakukan oleh Pemerintah dan/atau

Pemerintah Daerah sesuai kewenangannya.

(2) Perbaikan Prasarana untuk kawasan Permukiman

sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dilakukan

melalui penunjukan atau bekerjasama dengan Badan Hukum

sesuai ketentuan peraturan perundangundangan.

Pasal 100

I - 124

Ketentuan mengenai tata cara perbaikan Rumah dan Prasarana,

Sarana dan Utilitas Umum untuk Perumahan,

Permukiman, Lingkungan Hunian, dan kawasan Permukiman

diatur dengan Peraturan Menteri.

PENCEGAHAN DAN PENINGKATAN KUALITAS TERHADAP

PERUMAHAN KUMUH DAN PERMUKIMAN KUMUH

Pasal 102

Pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap Perumahan

Kumuh dan Permukiman Kumuh dilakukan untuk mencegah

tumbuh dan berkembangnya Perumahan Kumuh dan Permukiman

Kumuh barn serta untuk menjaga dan meningkatkan kualitas dan

fungsi Perumahan dan Permukiman.

Pencegahan Terhadap Tumbuh dan Berkembangnya Perumahan

Kumuh dan Permukiman Kumuh

Pasal 103

Pencegahan terhadap tumbuh dan berkembangnya Perumahan

Kumuh dan Permukiman Kumuh dilaksanakan melalui:

a. pengawasan dan pengendalian; dan

b. pemberdayaan masyarakat.

Pasal 104

(1) Pengawasan dan pengendalian sebagaimana dimaksud

dalam Pasal 103 huruf a dilakukan atas kesesuaian

terhadap:

a. perizinan;

b. standar teknis; dan

c. kelaikan fungsi.

(2) Kesesuaian terhadap perizinan sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) huruf a dilakukan terhadap pemenuhan perizinan

sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

I - 125

(3) Kesesuaian terhadap standar teknis sebagaimana dimaksud

pada ayat (1) huruf b dilakukan terhadap pemenuhan

standar teknis:

a. bangunan gedung;

b. jalan lingkungan;

c. penyediaan air minum;

d. drainase lingkungan;

e. pengelolaan air limbah;

f. pengelolaan persampahan; dan

g. proteksi kebakaran.

(4) Kesesuaian terhadap kelaikan fungsi sebagaimana dimaksud

pada ayat (1) huruf c dilakukan terhadap pemenuhan:

a. persyaratan administratif; dan

b. persyaratan teknis.

(5) Dalam hal hasil pengawasan dan pengendalian sebagaimana

dimaksud pada ayat (2) sampai dengan ayat (4) terdapat

ketidaksesuaian, Pemerintah, Pemerintah Daerah, dan/atau

Setiap Orang melakukan upaya penanganan sesuai dengan

kewenangannya.

Pasal 105

(1) Pemberdayaan masyarakat sebagaimana dimaksud dalam

Pasal 103 huruf b dilakukan oleh Pemerintah dan/atau

Pemerintah Daerah melalui:

a. pendampingan; dan

b. pelayanan informasi.

(2) Pendampingan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a

merupakan kegiatan pelayanan kepada masyarakat dalam

bentuk:

a. penyuluhan;

b. pembimbingan; dan

c. bantuan teknis.

(3) Pelayanan informasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

huruf b dilakukan untuk membuka akses informasi bagi

masyarakat meliputi pemberian informasi mengenai:

a. rencana tata ruang;

b. penataan bangunan dan lingkungan;

c. perizinan; dan

d. standar teknis dalam bidang Perumahan dan Kawasan

Permukiman.

I - 126

Peningkatan Kualitas Terhadap Perumahan Kumuh dan

Permukiman Kumuh

Pasal 106

(1) Peningkatan kualitas terhadap Perumahan Kumuh dan

Permukiman Kumuh didahului dengan penetapan lokasi.

(2) Penetapan lokasi Perumahan Kumuh dan Permukiman

Kumuh sebagaimana dimaksud pada ayat (1) didahului

proses pendataan yang dilakukan oleh Pemerintah Daerah


(3) Penetapan lokasi sebagaimana dimaksud pada ayat (2)

ditetapkan oleh bupati/walikota, khusus untuk DKI Jakarta

oleh gubernur.

(4) Penetapan lokasi sebagaimana dimaksud pada ayat (2)

ditindaklanjuti dengan perencanaan penanganan Perumahan

Kumuh dan Permukiman Kumuh yang dilakukan oleh

Pemerintah kabupaten/kota, khusus untuk DKI Jakarta oleh

gubernur.

KONSOLIDASI TANAH

Pasal 122

Konsolidasi Tanah dilakukan untuk mencapai pemanfaatan tanah

secara optimal, melalui peningkatan efisiensi dan produktifitas

penggunaan tanah.

Pasal 123

(1) Dalam rangka peningkatan kualitas lingkungan dan sekaligus

menyediakan tanah untuk pembangunan Prasarana dan

fasilitas umum dilaksanakan pengaturan penguasaan,

pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah dalam

bentuk konsolidasi tanah di wilayah perkotaan dan di

pedesaan.

(2) Kegiatan Konsolidasi Tanah meliputi penataan kembali

bidang-bidang tanah termasuk hak atas tanah dan/atau

penggunaan tanahnya dengan dilengkapi Prasarana, Sarana,

dan Utilitas Umum dengan melibatkan partisipasi para

pemilik tanah dan/atau penggarap tanah.

I - 127

Pasal 124

(1) Konsolidasi Tanah dilakukan dalam rangka penataan kembali

penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan

tanah sesuai dengan RTRW kabupaten/kota, sebagai upaya

penyediaan tanah untuk Pembangunan Perumahan dan

Kawasan Permukiman.

(2) Konsolidasi Tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

dapat dilaksanakan bagi pembangunan Rumah tunggal,

Rumah deret, atau Rumah susun.

Pasal 125

(1) Penetapan lokasi Konsolidasi Tanah yang terletak pada satu

kabupaten/kota dilakukan oleh bupati/walikota, khusus

untuk DKI Jakarta, dilakukan oleh Gubernur.

(2) Lokasi Konsolidasi Tanah yang sudah ditetapkan

sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tidak memerlukan izin

lokasi.

SANKSI ADMINISTRATIF

Pelanggaran atas ketentuan terkait penyelengaraan permahan

dan kawasan permukiman dapat dikenai sanksi administratif

berupa:

a. peringatan tertulis;

b. pembatasan kegiatan usaha;

c. pembekuan izin usaha; dan

d. denda administratif.


Pembangunan Perumahan Masyarakat Berpenghasilan

Rendah


untuk percepatan penyediaan rumah bagi masyarakat

berpenghasilan rendah berdasarkan Pasal 13 huruf g, Pasal 14

huruf i, Pasal 15 huruf n, dan Pasal 54 ayat (1) Undang-Undang

Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman. Beberapa ketentuan dalam Peraturan Pemerintah

I - 128

No 64 Tahun 2016 yang memiliki relevansi dengan tulisan ini

antara lain:

Pasal 2

(1) Pembangunan Perumahan MBR dilakukan untuk luas lahan

tidak lebih dari 5 (lima) hektare dan paling kurang 0,5 (nol koma

lima) hektare serta berada dalam 1 (satu) lokasi yang

diperuntukkan bagi pembangunan Rumah tapak.

(2) Lokasi pembangunan Perumahan MBR sebagaimana dimaksud

pada ayat (1) telah sesuai dengan rencana tata ruang wilayah.

Pasal 3

Pembangunan Perumahan MBR sesuai dengan standar yang

ditetapkan oleh Menteri.

Pasal 4

Pelaksanaan pembangunan Perumahan MBR dilakukan dalam 4

(empat) tahapan, yaitu:

a. persiapan;

b. prakonstruksi;

c. konstruksi; dan

d. pascakonstruksi.

Pasal 5

(1) Badan Hukum yang akan melaksanakan pembangunan

Perumahan MBR menyusun proposal pembangunan

Perumahan MBR.

(2) Proposal sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berisi

perencanaan pembangunan Perumahan MBR yang memuat

paling sedikit:

a. perencanaan dan perancangan Rumah MBR;

b. perencanaan dan perancangan Prasarana, Sarana, dan

Utilitas Umum Perumahan MBR;

c. perolehan tanah; dan

d. pemenuhan perizinan.

I - 129

Pasal 6

Perizinan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (2) huruf d

berupa seluruh perizinan yang diperlukan dalam pelaksanaan

pembangunan Perumahan MBR sebagaimana dimaksud dalam

Pasal 3, yang meliputi:

a. perizinan yang menyangkut pengesahan site plan;

b. surat pernyataan kesanggupan pengelolaan dan pemantauan

lingkungan;

c. izin mendirikan bangunan dan pengesahan dokumen rencana

teknis

PRAKONSTRUKSI

Pasal 7

(1) Badan Hukum mengajukan proposal pembangunan

Perumahan MBR sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5

kepada bupati/walikota melalui PTSP.

(2) Proposal sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilengkapi

dengan lampiran, yaitu:

a. sertifikat tanah atau bukti kepemilikan tanah lainnya;

dan

b. bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan tahun

terakhir;

(3) Dalam hal Badan Hukum melampirkan bukti kepemilikan

tanah lainnya sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a,

Badan Hukum sekaligus mengajukan permohonan izin

pemanfaatan tanah.

(4) PTSP memberikan persetujuan atas proposal pembangunan

Perumahan MBR sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

paling lama 7 (tujuh) Hari kerja sejak permohonan diterima

oleh PTSP secara lengkap dan benar.

(5) Dalam hal PTSP sebagaimana dimaksud pada ayat (1) belum

terbentuk, pengajuan proposal disampaikan melalui satuan

kerja perangkat daerah yang menyelenggarakan urusan

pemerintahan di bidang Perumahan.

Pasal 8

Dalam rangka pelaksanaan PTSP, bupati/walikota wajib

mendelegasikan wewenang pemberian perizinan dan

I - 130

nonperizinan terkait dengan pembangunan Perumahan MBR

kepada PTSP kabupaten/kota

KONSTRUKSI

Pasal 15

(1) Pelaksanaan konstruksi Perumahan MBR berupa Rumah

MBR, Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum Perumahan MBR

yang berbentuk bangunan gedung dilaksanakan berdasarkan

dokumen rencana teknis yang telah disetujui dan disahkan

oleh PTSP.

(2) Kegiatan pelaksanaan konstruksi sebagaimana dimaksud

pada ayat (1) meliputi:

a. pemeriksaan dokumen pelaksanaan;

b. persiapan lapangan;

c. kegiatan konstruksi;

d. pemeriksaan akhir pekerjaan konstruksi; dan

e. penyerahan hasil akhir pekerjaan.

(3) Pemeriksaan dokumen pelaksanaan sebagaimana dimaksud

pada ayat (2) huruf a meliputi pemeriksaankelengkapan,

kebenaran, dan keterlaksanaan konstruksi (constructability)

dari semua dokumenpelaksanaan pekerjaan.

(4) Persiapan lapangan sebagaimana dimaksud pada ayat (2)

huruf b meliputi penyusunan programpelaksanaan,

mobilisasi sumber daya, dan penyiapan fisik lapangan.

(5) Kegiatan konstruksi sebagaimana dimaksud pada ayat (2)

huruf c meliputi pelaksanaan pekerjaankonstruksi fisik di

lapangan, pembuatan laporan kemajuan pekerjaan,

penyusunan gambar kerjapelaksanaan (shop drawings) dan

gambar pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan yang

dilaksanakan (as built drawings), serta kegiatan masa

pemeliharaan konstruksi dengan menerapkan prinsip-

prinsipkeselamatan dan kesehatan kerja.

(6) Kegiatan pemeriksaan akhir pekerjaan konstruksi

sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf d

meliputipemeriksaan hasil akhir pekerjaan konstruksi Rumah

MBR, Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum Perumahan MBR

yang berbentuk bangunan gedung terhadap kesesuaian

dengan dokumen pelaksanaan.

I - 131

(7) Penyerahan hasil akhir pekerjaan sebagaimana dimaksud

pada ayat (2) huruf e merupakan berita acara serah terima

rumah MBR, Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum

Perumahan MBR yang berbentuk bangunan gedung yang laik

fungsi.

PASCAKONSTRUKSI

Pasal 18

(1) Badan Hukum mengajukan penerbitan pajak bumi dan

bangunan atas pembangunan Perumahan MBR kepada

satuan kerja perangkat daerah yang menyelenggarakan

urusan pemerintahan di bidang pendapatan daerah dengan

melampirkan dokumen izin mendirikan bangunan.

(2) Satuan kerja perangkat daerah sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) menerbitkan pajak bumi dan bangunan paling lama

1 (satu) Hari sejak pengajuan diterima secara lengkap dan

benar oleh satuan kerja perangkat daerah.

Pasal 19

(1) Kabupaten/kota menetapkan besaran bea perolehan hak

atas tanah dan bangunan Rumah MBR berdasarkan nilai

harga jual Rumah.

(2) Dalam rangka penetapan besaran bea perolehan hak atas

tanah dan bangunan Rumah MBR sebagaimana dimaksud

pada ayat (1) tidak diperlukan validasi oleh kabupaten/kota.

(3) Pembayaran bea perolehan hak atas tanah dan bangunan

Rumah MBR sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

dibebaskan dari pengenaan pajak pertambahan nilai.

Pasal 20

(1) Dalam hal Rumah MBR telah dijual kepada masyarakat,

Badan Hukum mengajukan kepada Kantor Pertanahan untuk

pemecahan sertifikat hak guna bangunan dan peralihan hak

dari Badan Hukum kepada masyarakat.

(2) Pengajuan pemecahan sertifikat dan peralihan hak

sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dengan dilampiri

dengan akta jual beli dari pejabat pembuat akta tanah.

I - 132

(3) Kantor Pertanahan melakukan penyelesaian penerbitan

sertifikat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) paling lama

4 (empat) Hari sejak pengajuan diterima secara lengkap dan

benar oleh Kantor Pertanahan.

Pasal 21

(1) Badan Hukum mengajukan kepada satuan kerja perangkat

daerah yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di

bidang pendapatan daerah untuk pemecahan dokumen

pajak bumi dan bangunan atas nama Badan Hukum menjadi

atas nama masyarakat yang membeli Rumah MBR.

(2) Pengajuan pemecahan pajak bumi dan bangunan

sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilampiri dengan

dokumen pemecahan sertifikat dan dokumen Pajak Bumi

dan Bangunan atas nama Badan Hukum.

(3) Satuan kerja perangkat daerah yang menyelenggarakan

urusan pemerintahan di bidang pendapatan daerah

melakukan penyelesaian pemecahan pajak bumi dan

bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) paling lama

3 (tiga) Hari sejak pengajuan diterima secara lengkap dan

benar oleh satuan kerja perangkat daerah.

PEMBINAAN DAN PENGAWASAN

Pasal 22

Pembinaan dan pengawasan atas pelaksanaan pembangunan

Perumahan MBR dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan

perundang-undangan di bidang Perumahan dan permukiman.

Pasal 23

Dalam rangka percepatan pelaksanaan pembangunan Perumahan

MBR, dibentuk tim koordinasi percepatan pembangunan

Perumahan MBR yang ditetapkan dengan Keputusan Presiden

SANKSI

Pasal 24

(1) Dalam hal persyaratan perizinan yang disampaikan oleh

Badan Hukum kepada PTSP telah terpenuhi dan perizinan

I - 133

tidak diberikan dalam jangka waktu yang telah ditetapkan,

Badan Hukum menyampaikan kepada bupati/walikota untuk

penerbitan izin sesuai ketentuan peraturan perundang-

undangan di bidang pemerintahan daerah.

(2) Dalam hal izin sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tidak

diterbitkan oleh bupati/walikota, Badan Hukum

menyampaikan kepada gubernur untuk pemberian sanksi

administratif sesuai ketentuan peraturan perundang-

undangan di bidang pemerintahan daerah.

(3) Dalam hal sanksi administratif telah dikenakan dan perizinan

tidak diterbitkan oleh bupati/walikota sebagaimana

dimaksud pada ayat (1), gubernur mengambil alih

pemberian izin dimaksud.

(4) Dalam hal persyaratan perizinan yang disampaikan kepada

gubernur telah terpenuhi dan perizinan tidak diberikan

dalam jangka waktu yang telah ditetapkan, Badan Hukum

menyampaikan kepada menteri yang menyelenggarakan

urusan pemerintahan di bidang pemerintahan dalam negeri

untuk pemberian sanksi administratif sesuai ketentuan

peraturan perundang-undangan di bidang pemerintahan

daerah.

(5) Dalam hal sanksi administratif telah dikenakan dan perizinan

tidak diterbitkan oleh gubernur sebagaimana dimaksud pada

ayat (1), menteri yang menyelenggarakan urusan

pemerintahan di bidang pemerintahan dalam negeri

mengambil alih pemberian izin dimaksud.

Pasal 25

Dalam hal persyaratan yang berkaitan dengan pertanahan

disampaikan oleh Badan Hukum kepada Kantor Pertanahan telah

terpenuhi dan perizinan dan nonperizinan tidak diberikan dalam

jangka waktu yang telah ditetapkan, Badan Hukum

menyampaikan kepada menteri yang menyelenggarakan urusan

pemerintahan di bidang pertanahan untuk penerbitan izin dan

sanksi sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

I - 134

Di samping peraturan perundang-undangan yang telah disebutkan di

atas penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman memiliki

keterkaitan dengan peraturan teknis antara lain sebagai berikut:

1. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun 2009 tentang

Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana dan Utilitas Perumahan

dan Permukiman di Daerah;

2. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 19/PRT/M/2011

tentang Persyaratan Teknis Jalan Dan Kriteria Teknis Jalan

(Berita Negara Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor 900);

3. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 03/PRT/M/2013

tentang Penyelenggaraan Prasarana dan Sarana Persampahan

dalam Penanganan Sampah Rumah Tangga dan Sampah Sejenis

Sampah Rumah Tangga (Berita Negara Republik Indonesia

Tahun 2013 Nomor 470);

4. Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No 12 Tahun 2014 tentang

Pedoman Penyusunan Rencana Pembangunan dan

Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman Daerah

Provinsi dan Daerah Kabupaten/Kota (Berita Negara Republik

Indonesia Tahun 2014 Nomor 1490);

5. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat

Nomor 02/PRT/M/2016 tentang Peningkatan Kualitas Terhadap

Perumahan Kumuh dan Permukiman Kumuh (Berita Negara

Republik Indonesia Tahun 2016 Nomor 172);


Nomor 05/PRT/M/2016 tentang Izin Mendirikan Bangunan

Gedung (Berita Negara Republik Indonesia Tahun 2016 Nomor

176);


Nomor 13/PRT/M/2016 tentang Bantuan Stimulan Perumahan

Swadaya (Berita Negara Republik Indonesia Tahun 2016 Nomor

664).

I - 135


Nomor 21/PRT/M/2016 tentang Kemudahan dan/atau Bantuan

Perolehan Rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah

(Berita Negara Republik Indonesia Tahun 2016 Nomor 892)

sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum

dan Perumahan Rakyat Nomor 26/PRT/M/2016 tentang

Perubahan atas Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan

Perumahan Rakyat Nomor 21/PRT/M/2016 tentang Kemudahan

dan/atau Bantuan Perolehan Rumah bagi Masyarakat

Berpenghasilan Rendah (Berita Negara Republik Indonesia


9. Peraturan Daerah Kabupaten Tuban Nomor 9 Tahun 2012

tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Tuban Tahun

2012-2032; dan

10. Peraturan Daerah Kabupaten Tuban Nomor 5 Tahun 2015

tentang Bangunan Gedung.

I - 136

BAB IV

LANDASAN FILOSOFIS, SOSIOLOGIS, DAN YURIDIS

A. Landasan Filosofis

Peraturan perundang-undangan harus mendapatkan

pembenaran yang dapat diterima apabila dikaji secara

filosofis, yaitu cita-cita kebenaran, keadilan, dan kesusilaan.

Landasan filosofis merupakan pertimbangan atau alasan

yang menggambarkan bahwa peraturan yang dibentuk

mempertimbangkan pandangan hidup, kesadaran, dan cita

hukum yang meliputi suasana kebatinan serta falsafah

bangsa Indonesia yang bersumber dari Pancasila dan

Pembukaan Undang-Undang Dasar Negara Republik

Indonesia Tahun 1945.

Falsafah hidup suatu bangsa berisi mengenai nilai

moral dan etika dari bangsa tersebut. Falsafah hidup

merupakan suatu landasan untuk membentuk hukum.

Sehingga, dalam pembentukan peraturan perundang-

udangan termasuk peraturan daerah harus mencerminkan

nilai dan moral yang tumbuh di masyarakat bersangkutan.

Semua nilai yang berkembang di Indonesia merupakan

cermin dari Pancasila, karena Pancasila merupakan cermin

dari pandangan hidup, cita-cita bangsa, dan jalan kehidupan

bangsa.

Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin,

bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang

I - 137

baik dan sehat, yang merupakan kebutuhan dasar manusia,

dan yang mempunyai peran yang sangat strategis dalam

pembentukan watak serta kepribadian bangsa sebagai salah

satu upaya membangun manusia Indonesia seutuhnya,

berjati diri, mandiri, dan produktif. Untuk itu negara melalui

Pemerintah dan Pemerintahan Daerah bertanggung jawab

melindungi segenap bangsa Indonesia melalui

penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman

agar masyarakat mampu bertempat tinggal serta menghuni

rumah yang layak dan terjangkau di dalam perumahan yang

sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan di seluruh

wilayah Indonesia.

Pemerintah dan Pemerintah Daerah perlu lebih

berperan dalam menyediakan dan memberikan kemudahan

dan bantuan perumahan dan kawasan permukiman bagi

masyarakat melalui penyelenggaraan perumahan dan

kawasan permukiman yang berbasis kawasan serta

keswadayaan masyarakat sehingga merupakan satu

kesatuan fungsional dalam wujud tata ruang fisik,

kehidupan ekonomi, dan sosial budaya yang mampu

menjamin kelestarian lingkungan hidup sejalan dengan

semangat demokrasi, otonomi daerah, dan keterbukaan

dalam tatanan kehidupan bermasyarakat, berbangsa, dan

bernegara.

Kebijakan umum pembangunan perumahan diarahkan

untuk:

a. memenuhi kebutuhan perumahan yang layak dan

terjangkau dalam lingkungan yang sehat dan aman

yang didukung prasarana, sarana, dan utilitas umum

I - 138

secara berkelanjutan serta yang mampu mencerminkan

kehidupan masyarakat yang berkepribadian Indonesia;

b. ketersediaan dana murah jangka panjang yang

berkelanjutan untuk pemenuhan kebutuhan rumah,

perumahan, permukiman, serta lingkungan hunian

perkotaan dan perdesaan;

c. mewujudkan perumahan yang serasi dan seimbang

sesuai dengan tata ruang serta tata guna tanah yang

berdaya guna dan berhasil guna;

d. memberikan hak pakai dengan tidak mengorbankan

kedaulatan negara; dan

mendorong iklim investasi asing.

Oleh karena itu, dalam membentuk regulasi daerah


Permukiman harus mencerminkan nilai-nilai Pancasila dan

menjunjung tinggi norma beserta tujuan pembangunan

nasional serta berdasarkan pada visi-misi Pemerintah

Kabupaten Tuban. Keberadaan regulasi tersebut nantinya

harus mampu memberikan kontribusi bagi pembangunan

dan peningkatan kesejahteraan masyarakat Kabupaten

Tuban secara menyeluruh.

B. Landasan Sosiologis

Landasan sosiologis merupakan pertimbangan atau

alasan yang menggambarkan bahwa peraturan yang

dibentuk untuk memenuhi kebutuhan masyarakat dalam

berbagai aspek. Landasan sosiologis sesungguhnya

I - 139

menyangkut fakta empiris mengenai perkembangan

masalah dan kebutuhan masyarakat dan negara.

Pembentukan suatu peraturan perundang-undangan

harus sesuai dengan kenyataan, fenomena, dan

perkembangan sosial-ekonomi-politik, serta kesadaran dan

kebutuhan hukum masyarakat. Apabila masyarakat

berubah, maka nilai-nilai pun akan ikut mengalami

perubahan. Suatu peraturan perundangan harus

mencerminkan kehidupan sosial masyarakat yang ada.

Hukum yang dibuat harus dapat dipahami dan sesuai

dengan kondisi yang dihadapi oleh masyarakat. Apabila hal-

hal tersebut telah sesuai, maka peraturan perundangan

yang telah dibuat implementasinya tidak akan banyak

mengalami kendala dan hukum dapat ditegakkan.

Secara aktual, bahwa masih banyak para pengembang

di wilayah Kabupaten Tuban yang belum memenuhi

tuntutan kebutuhan kehidupan perumahan dan permukiman

yang layak huni karena belum tersedianya lahan, prasarana

lingkungan, fasilitas umum dan fasilitas sosial yang

memadai. Perhatian terhadap penyediaan prasarana

lingkungan, fasilitas umum dan fasilitas sosial pada

lingkungan perumahan dan permukiman yang

dikembangkan belum menyeluruh, sehingga masyarakat

atau konsumen perumahan lebih banyak dirugikan karena

kondisi lingkungan perumahan yang tidak layak huni.

Pada sisi lain, beberapa lingkungan perumahan sudah

disediakan prasarana, sarana, dan utilitas oleh

pengembang, namun problematikanya belum dilakukan

penyerahan oleh pengembang kepada Pemerintah Daerah.

I - 140

Hal itu menyebabkan terjadinya permasalahan berikutnya

yaitu masalah pemeliharaan prasarana lingkungan, fasilitas

umum dan fasilitas sosial tersebut. Pihak mana yang harus

bertanggung jawab terhadap pemelihataan atau

pengembangan sarana prasarana umum tersebut, karena

kalau tetap dibebankan pada penghuni atau konsumen

perumahan jelas menjadi berat beban biaya mereka, namun

kalau dibebankan pada pengembang juga memberatkan

pengembang. Kondisi tersebut kalau tidak segera dicari

jalan keluarnya menjadikan prasarana lingkungan, fasilitas

umum dan fasilitas sosial itu dapat terbengkelai tidak ada

yang bertanggung jawab untuk pemeliharaan dan

perbaikan.

Pembangunan perumahan dan kawasan permukiman

yang bertumpu pada masyarakat memberikan hak dan

kesempatan seluas-luasnya bagi masyarakat untuk ikut

berperan. Sejalan dengan peran masyarakat di dalam

pembangunan perumahan dan kawasan permukiman,

Pemerintah dan pemerintah daerah mempunyai tanggung

jawab untuk menjadi fasilitator, memberikan bantuan dan

kemudahan kepada masyarakat, serta melakukan penelitian

dan pengembangan yang meliputi berbagai aspek yang

terkait, antara lain, tata ruang, pertanahan, prasarana

lingkungan, industri bahan dan komponen, jasa konstruksi

dan rancang bangun, pembiayaan, kelembagaan, sumber

daya manusia, kearifan lokal, serta peraturan perundang-

undangan yang mendukung.

Sejalan dengan arah kebijakan umum tersebut,

penyelenggaraan perumahan dan permukiman, baik di

I - 141

daerah perkotaan yang berpenduduk padat maupun di

daerah perdesaan yang ketersediaan lahannya lebih luas

perlu diwujudkan adanya ketertiban dan kepastian hukum

dalam pengelolaannya. Pemerintah dan pemerintah daerah

perlu memberikan kemudahan perolehan rumah bagi

masyarakat berpenghasilan rendah melalui program

perencanaan pembangunan perumahan secara bertahap

dalam bentuk pemberian kemudahan pembiayaan dan/atau

pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas umum di

lingkungan hunian.

Selama ini landasan hukum Penyelenggaraan

Perumahan dan Kawasan Permukiman belum secara

eksplisit diatur dalam peraturan perundang-undangan di

daerah. Maka untuk menjamin ketersediaan prasarana,

sarana dan utilitas pada masyarakat penghuni perumahan

perlu ada pengaturan yang tegas.

C. Landasan Yuridis

Landasan yuridis merupakan pertimbangan atau

alasan yang menggambarkan bahwa peraturan yang

dibentuk untuk mengatasi permasalahan hukum atau

mengisi kekosongan hukum dengan mempertimbangkan

aturan yang telah ada, yang akan diubah, atau yang akan

dicabut guna menjamin kepastian hukum dan rasa keadilan

masyarakat.

Landasan yuridis menyangkut persoalan hukum yang

berkaitan dengan substansi atau materi yang diatur

sehingga perlu dibentuk Peraturan Perundang-Undangan

I - 142

yang baru. Beberapa persoalan hukum itu, antara lain,

peraturan yang sudah ketinggalan, peraturan yang tidak

harmonis atau tumpang tindih, jenis peraturan yang lebih

rendah dari Undang-Undang sehingga daya berlakunya

lemah, peraturannya sudah ada tetapi tidak memadai, atau

peraturannya memang sama sekali belum ada.

Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia

Tahun 1945, Pasal 28H ayat (1) menyebutkan, bahwa setiap

orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat

tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan

sehat. Tempat tinggal mempunyai peran yang sangat

strategis dalam pembentukan watak serta kepribadian

bangsa sebagai salah satu upaya membangun manusia

Indonesia seutuhnya, berjati diri, mandiri, dan produktif

sehingga terpenuhinya kebutuhan tempat tinggal

merupakan kebutuhan dasar bagi setiap manusia, yang

akan terus ada dan berkembang sesuai dengan tahapan

atau siklus kehidupan manusia.

Landasan yuridis adalah landasan hukum yang

memberikan perintah untuk membentuk suatu peraturan

perundang-undangan, landasan tersebut meliputi: (1)

terkait dasar kewenangan pembuatan Peraturan Perundang-

undangan Tingkat Daerah; (2) undang-undang yang

menjadi dasar pembentukan peraturan daerah yang

bersangkutan; dan (3) peraturan perundang-undangan yang

berkaitan dengan materi peraturan perundang-undangan

yang harus dibuat. Peraturan perundang-undangan harus

mempunyai dasar hukum yang terdapat dalam ketentuan

yang levelnya lebih tinggi.

I - 143

Terkait dengan penyusunan Raperda tentang

Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman

terdapat beberapa peraturan perundangan yang terkait dan

dijadikan dasar dalam penyusunannya. Peraturan

perundang-undangan tersebut adalah sebagai berikut:

1. Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia

Tahun 1945;


Pembentukan Daerah Kabupaten di Djawa Timur

Timur (Berita Negara Republik Indonesia Tahun 1950

Nomor 42);


Perlindungan Konsumen (Lembaran Negara Republik

Indonesia Tahun 1999 Nomor 42, Tambahan

Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3821);


Bangunan Gedung (Lembaran Negara Republik




Pemerintahan Daerah (Lembaran Negara Republik


Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5587),

sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir

dengan Undang-Undang Nomor 9 Tahun 2015 tentang

Perubahan Kedua atas Undang-Undang Nomor 23

Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah (Lembaran

Negara Republik Indonesia Tahun 2015 Nomor 58,

I - 144

Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia

Nomor 5679);


Penataan Ruang (Lembaran Negara Republik




Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup

(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2009

Nomor 140, Tambahan Lembaran Negara Republik

Indonesia Nomor 5059);


Perumahan dan Kawasan Permukiman (Lembaran



Nomor 5188);


Pembentukan Peraturan Perundang-undangan

(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011

Nomor 82, Tambahan Lembaran Negara Republik



Rumah Susun (Lembaran Negara Republik Indonesia

Tahun 2011 Nomor 108, Tambahan Lembaran Negara

Republik Indonesia Nomor 5252);


Petunjuk Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28

Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (Lembaran


I - 145


Nomor 4532);


Pedoman Pembinaan dan Pengawasan

Penyelenggaraan Pemerintahan Daerah (Lembaran

Negara Tahun 2005 Nomor 165, Tambahan Lembaran

Negara Nomor 4593);


Penyelenggaraan Penataan Ruang (Lembaran Negara

Republik Indonesia Tahun 2010 Nomor 21, Tambahan

Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5103;

14. Peraturan Pemerintah nomor 27 Tahun 2014 tentang

Pengelolaan Barang Milik Negara/ Daerah (Lembaran



Nomor 4855);



Permukiman (Lembaran Negara Republik Indonesia





Permukiman (Lembaran Negara Republik Indonesia




Pembangunan Perumahan Masyarakat Berpenghasilan

Rendah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun

I - 146

2016 Nomor 316, Tambahan Lembaran Negara

Republik Indonesia Nomor 6004)

18. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 19 Tahun

2016 tentang Pedoman Pengelolaan Barang Milik

Daerah;

19. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun 2009

tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana dan

Utilitas Perumahan dan Permukiman di Daerah;

20. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor

19/PRT/M/2011 tentang Persyaratan Teknis Jalan Dan

Kriteria Teknis Jalan (Berita Negara Republik


21. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor

03/PRT/M/2013 tentang Penyelenggaraan Prasarana

dan Sarana Persampahan dalam Penanganan Sampah

Rumah Tangga dan Sampah Sejenis Sampah Rumah

Tangga (Berita Negara Republik Indonesia Tahun

2013 Nomor 470);

22. Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No 12 Tahun

2014 tentang Pedoman Penyusunan Rencana

Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan

Kawasan Permukiman Daerah Provinsi dan Daerah

Kabupaten/Kota (Berita Negara Republik Indonesia


23. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan

Rakyat Nomor 02/PRT/M/2016 tentang Peningkatan

Kualitas Terhadap Perumahan Kumuh dan

Permukiman Kumuh (Berita Negara Republik


I - 147


Rakyat Nomor 05/PRT/M/2016 tentang Izin

Mendirikan Bangunan Gedung (Berita Negara Republik



Rakyat Nomor 13/PRT/M/2016 tentang Bantuan

Stimulan Perumahan Swadaya (Berita Negara

Republik Indonesia Tahun 2016 Nomor 664).


Rakyat Nomor 21/PRT/M/2016 tentang Kemudahan

dan/atau Bantuan Perolehan Rumah bagi Masyarakat

Berpenghasilan Rendah (Berita Negara Republik

Indonesia Tahun 2016 Nomor 892) sebagaimana

diubah dengan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum

dan Perumahan Rakyat Nomor 26/PRT/M/2016

tentang Perubahan atas Peraturan Menteri Pekerjaan

Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 21/PRT/M/2016


Rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah

(Berita Negara Republik Indonesia Tahun 2016 Nomor

892);

27. Peraturan Daerah Kabupaten Tuban Nomor 9 Tahun

2012 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten

Tuban Tahun 2012-2032;

28. Peraturan Daerah Kabupaten Tuban Nomor 5 Tahun

2015 tentang Bangunan Gedung.

I - 148

BAB V

JANGKAUAN, ARAH PENGATURAN, DAN

RUANG LINGKUP MATERI MUATAN

PERATURAN DAERAH

A. Jangkauan dan Arah Pengaturan

Naskah Akademik berfungsi untuk mengarahkan

ruang lingkup materi muatan Rancangan Peraturan Daerah

yang akan dibentuk. Arah dari Rancangan Peraturan Daerah

Kabupaten Tuban tentang Penyelenggaraan Perumahan dan

kawasan Pemukiman adalah mewujudkan adanya regulasi

daerah yang dapat dijadikan acuan dan pedoman bagi

pengembang serta pihak-pihak terkait dalam melaksanakan

Penyelenggaraan Perumahan dan kawasan Pemukiman di

Kabupaten Tuban.

Tujuan pengaturan Penyelenggaraan Perumahan dan

Kawasan Permukiman adalah:



d. memberikan kepastian hukum bagi seluruh pemangku




e. mendukung penataan dan pengembangan wilayah serta

penyebaran penduduk yang proporsional melalui

pertumbuhan lingkungan hunian dan kawasan

permukiman sesuai dengan tata ruang untuk

mewujudkan keseimbangan kepentingan, terutama

bagi MBR;

f. meningkatkan daya guna dan hasil guna sumber daya

alam bagi pembangunan perumahan dengan tetap

I - 149

memperhatikan kelestarian fungsi lingkungan, baik di

kawasan perkotaan maupun kawasan perdesaan;

g. memberdayakan para pemangku kepentingan bidang

pembangunan perumahan dan kawasan permukiman;

h. menunjang pembangunan di bidang ekonomi, sosial,

dan budaya; dan

i. menjamin terwujudnya rumah yang layak huni dan

terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi,


Berdasarkan hal-hal tersebut di atas maka ruang

lingkup materi yang akan diatur dalam Raperda ini

mencakup ketentuan sebagai berikut:

i. penyelenggaraan Perumahan;

j. penyelenggaraan Kawasan Permukiman;

k. pemeliharaan dan perbaikan;

l. pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap


m. penyediaan tanah;

n. Pendanaan;

o. peran masyarakat; dan

p. pembinaan dan pengawasan

B. Ketentuan Umum

Ketentuan Umum Naskah Akademik Peraturan

Daerah ini, pada dasarnya memuat definisi atau pengertian

dari istilah-istilah penting yang secara berulang-ulang

digunakan dalam pengaturan peraturan daerah ini. Istilah

itu tentu berkaitan erat dengan Penyelenggaraan

Perumahan dan kawasan Pemukiman yang akan dilakukan

oleh Pengembang di Kabupaten Tuban. Definisi istilah-istilah

itu relatif baku yang dapat dirujuk dari peraturan

I - 150

perundang-undangan yang berkaitan dengan disesuaikan

dalam konteks daerah dan kebutuhan pengaturan yang

dikehendaki.

Untuk itu pengertian-pengertian dasar yang termuat

dalam ketentuan umum, merupakan pengertian dan

peristilahan yang terkait dengan Penyelenggaraan

Perumahan dan kawasan Pemukiman di Kabupaten Tuban.

Selain pengertian-pengertian itu dapat berasal dari kutipan

peraturan perundang-undangan yang ada, dapat juga

didasarkan pada bahan bacaan lain yang berkaitan dengan

kajian tentang Penyelenggaraan Perumahan dan kawasan

Pemukiman tersebut, meliputi:

Dalam Peraturan Daerah ini, yang dimaksud dengan:

1. Daerah adalah Kabupaten Tuban.

2. Pemerintah Daerah adalah Bupati sebagai unsur

penyelenggara Pemerintahan Daerah yang memimpin

pelaksanaan urusan pemerintahan yang menjadi

kewenangan daerah otonom.

3. Bupati adalah Bupati Tuban.

4. Organisasi Perangkat Daerah yang selanjutnya

disingkat OPD adalah Organisasi Perangkat Daerah di

Pemerintah Kabupaten Tuban.

5. Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan

Permukiman adalah kegiatan perencanaan,

pembangunan, pemanfaatan, dan pengendalian,

termasuk di dalamnya pengembangan kelembagaan,

pendanaan dan sistem pembiayaan, serta peran

masyarakat yang terkoordinasi dan terpadu.

6. Setiap Orang adalah orang perseorangan.

7. Badan Hukum adalah Badan Hukum yang didirikan oleh

Warga Negara Indonesia yang kegiatannya dibidang

penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan

Permukiman.

8. Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian

dari Permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan,

yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas

I - 151

umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang

layak huni.

9. Kawasan Permukiman adalah bagian dari lingkungan

hidup diluar kawasan lindung, baik berupa kawasan

perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi sebagai

lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan

tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan

penghidupan.

10. Lingkungan Hunian adalah bagian dari Kawasan

Permukiman yang terdiri atas lebih dari satu satuan

Permukiman.

11. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hunian

yang terdiri atas lebih dari satu satuan Perumahan

yang mempunyai prasarana, sarana, dan utilitas

umum, serta mempunyai penunjang kegiatan fungsi

lain dikawasan perkotaan atau kawasan perdesaan.

12. Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan

Permukiman adalah kegiatan perencanaan,

pembangunan, pemanfaatan, dan pengendalian,

termasuk di dalamnya pengembangan kelembagaan,

pendanaan dan sistem pembiayaan, serta peran

masyarakat yang terkoordinasi dan terpadu.

13. Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan

dan Kawasan Permukiman yang selanjutnya disebut

RP3KP adalah dokumen perencanaan yang merupakan

jabaran pengisian rencana pola ruang Perumahan dan

Kawasan Permukiman dalam RTRW, serta memuat

skenario penyelenggaraan pengelolaan bidang

Perumahan dan Kawasan Permukiman yang

terkoordinasi dan terpadu secara lintas sektoral dan

lintas wilayah administratif.

14. Rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi

sebagai tempat tinggal, sarana pembinaan keluarga,

cerminan harkat dan martabat, serta aset bagi

pemiliknya.

15. Rumah Komersial adalah Rumah yang diselenggarakan

dengan tujuan mendapatkan keuntungan.

I - 152

16. Rumah Swadaya adalah Rumah yang dibangun atas

prakarsa dan upaya masyarakat.

17. Rumah Umum adalah rumah yang diselenggarakan

untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat

berpenghasilan rendah.

18. Rumah Khusus adalah rumah yang diselenggarakan

untuk memenuhi kebutuhan khusus.

19. Rumah Negara adalah Rumah yang dimiliki negara dan

berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan

sarana pembinaan keluarga serta penunjang

pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri.

20. Rumah Mewah adalah rumah Komersial dengan harga

jual diatas harga jual rumah menengah dengan

perhitungan sesuai ketentuan peraturan perundang-

undangan.

21. Rumah Menengah adalah rumah komersial dengan

harga jual diatas harga jual rumah sederhana dan

dibawah harga jual rumah mewah dengan perhitungan

sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

22. Rumah Sederhana adalah rumah umum yang dibangun

diatas tanah dengan luas kavling antara 60 m2 (enam

puluh meter persegi) sampai dengan 200 m2 (dua

ratus meter persegi) dengan harga jual sesuai

ketentuan Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah.

23. Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat

yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi

dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara

fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal

dan merupakan satuan-satuan yang masingmasing

dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama

untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian

bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

24. Rumah Tapak adalah rumah horizontal yang berdiri di

atas tanah yang dibangun atas upaya masyarakat atau

lembaga/institusi yang berbadan hukum melalui suatu

proses perijinan sesuai peraturan perundang-

undangan.

I - 153

25. Rumah Layak Huni adalah rumah yang memenuhi

syarat kesehatan, kenyamanan dan keselamatan

penghuninya.

26. Perumahan Formal adalah suatu rumah atau

Perumahan yang dibangun atau disiapkan oleh suatu

lembaga/institusi yang berbadan hukum dan melalui

suatu proses perizinan sesuai peraturan perundang-

undangan.

27. Perumahan Swadaya adalah suatu rumah dan/atau

Perumahan yang dibangun atas prakarsa dan upaya

masyarakat, baik sendiri atau berkelompok, yang

meliputi perbaikan, pemugaran/perluasan, atau

pembangunan rumah baru beserta lingkungan.

28. Permukiman Kumuh adalah Permukiman yang tidak

layak huni karena ketidakteraturan bangunan, tingkat

kepadatan bangunan yang tinggi,dan kualitas

bangunan sertasarana dan prasarana yang tidak

memenuhi syarat.

29. Perumahan Kumuh adalah Perumahan yang mengalami

penurunan kualitas fungsi sebagai tempat hunian.

30. Kaveling Tanah Matang adalah sebidang tanah yang

telah dipersiapkan untuk rumah sesuai dengan

persyaratan dalam penggunaan, penguasaan, pemilikan

tanah, rencana rinci tata ruang, serta rencana tata

bangunan dan lingkungan.

31. Pendanaan adalah penyediaan sumber daya keuangan

yang berasal dari anggaran pendapatan dan belanja

negara, anggaran pendapatan dan belanja Daerah

dan/atau sumber dana lain yang dibelanjakan untuk

penyelenggaraan Perumahan danKawasan Permukiman

sesuai dengan ketentuan peraturan

perundangundangan.

32. Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan

hunian yang memenuhi standar tertentu untuk

kebutuhan bertempat tinggal yang layak, sehat, aman

dan nyaman.

I - 154



pengembangan kehidupan sosial, budaya, dan

ekonomi.

34. Utilitas Umum adalah kelengkapan penunjang untuk


35. Masyarakat Berpenghasilan Rendah yang selanjutnya

disingkat MBR, adalah masyarakat yang mempunyai

keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapat

dukungan pemerintah untuk memperoleh Rumah.

36. Ruang Terbuka Hijau adalah area memanjang/jalur dan

atau mengelompok, yang penggunaannya lebih bersifat

terbuka, tempat tumbuh tanaman, baik yang tumbuh

tanaman secara alamiah maupun yang sengaja

ditanam.

37. Septictank Komunal adalah tempat pengolahan air

limbah domestik tanpa dihubungkan dengan jaringan

perpipaan dalam skala besar yang digunakan secara

bersama-sama oleh beberapa rumah tangga.

38. Hunian berimbang adalah Perumahan atau lingkungan

hunian yang dibangun secara berimbang antara rumah

sederhana, rumah menengah, dan rumah mewah.

39. Garis Sepadan Bangunan adalah garis yang

menunjukkan batas untuk mendirikan bangunan di

pekarangan, diantara garis sepadan dan pagar tidak

boleh ada bagian gedung yang berdiri diatas tanah.

40. Izin Mendirikan Bangunan adalah perizinan yang

diberikan oleh pemerintah daerah kecuali untuk

bangunan gedung fungsi khusus oleh Pemerintah

kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun

baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau

merawat bangunan gedung sesuai dengan persyaratan

administratif dan persyaratan teknis yang berlaku.

Tujuan pengaturan Penyelenggaraan Perumahan

dan Kawasan Permukiman adalah:

I - 155



j. memberikan kepastian hukum bagi seluruh

pemangku kepentingan dalam melaksanakan tugas

dan wewenang serta hak dan kewajibannya dalam


Permukiman;

k. mendukung penataan dan pengembangan wilayah

serta penyebaran penduduk yang proporsional

melalui pertumbuhan lingkungan hunian dan

kawasan permukiman sesuai dengan tata ruang

untuk mewujudkan keseimbangan kepentingan,

terutama bagi MBR;

l. meningkatkan daya guna dan hasil guna sumber

daya alam bagi pembangunan perumahan dengan

tetap memperhatikan kelestarian fungsi lingkungan,

baik di kawasan perkotaan maupun kawasan

perdesaan;

m. memberdayakan para pemangku kepentingan

bidang pembangunan perumahan dan kawasan

permukiman;

n. menunjang pembangunan di bidang ekonomi,

sosial, dan budaya; dan

o. menjamin terwujudnya rumah yang layak huni dan

terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman,

serasi, teratur, terencana, terpadu, dan

berkelanjutan.

Ruang lingkup Penyelenggaraan Perumahan dan

Kawasan Permukiman meliputi:

a. penyelenggaraan Perumahan;

I - 156

b. penyelenggaraan Kawasan Permukiman;

c. pemeliharaan dan perbaikan;

d. pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap


e. penyediaan tanah;

f. Pendanaan;

g. peran masyarakat; dan

h. pembinaan dan pengawasan.

C. Materi Muatan yang diatur dalam Peraturan Daerah

Materi muatan Rancangan Peraturan Daerah

Kabupaten Tuban tentang Penyelenggaraan Perumahan dan

kawasan Pemukiman meliputi Bab-bab sebagai berikut:

1. Penyelenggaraan Perumahan

Dalam bab ini diuraikan ketentuan terkait

penyelenggaraan perumahan. Secara umum, bahwa

Penyelenggaraan Rumah dan Perumahan meliputi:

1) perencanaan pembangunan dan pengembangan


2) perencanaan Perumahan;

3) pembangunan Perumahan;

4) pemanfaatan Perumahan; dan

5) pengendalian Perumahan.

Perumahan sebagaimana dimaksud mencakup Rumah

beserta Prasarana, Sarana, dan Utilitas umum.

Penyelenggaraan Rumah dan Perumahan juga wajib

berpedoman pada rencana tata ruang.

Selengkapnya ketentuan yang diatur dalam bab ini

adalah sebagai berikut:

BAB II

PENYELENGGARAAN PERUMAHAN

Bagian Kesatu

I - 157

Umum

Pasal 3

(1) Penyelenggaraan Rumah dan Perumahan dilakukan

oleh Pemerintah Daerah, Badan Hukum dan/atau

Setiap Orang untuk menjamin hak setiap warga

untuk menempati, menikmati, dan/atau memiliki

Rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat,

aman, serasi, dan teratur.

(2) Penyelenggaraan Rumah dan Perumahan

sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi:

a. perencanaan pembangunan dan pengembangan


b. perencanaan Perumahan;

c. pembangunan Perumahan;

d. pemanfaatan Perumahan; dan

e. pengendalian Perumahan.

(3) Perumahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

mencakup Rumah beserta Prasarana, Sarana, dan

Utilitas umum.

(4) Penyelenggaraan Rumah dan Perumahan

sebagaimana dimaksud pada ayat (2) wajib

berpedoman pada rencana tata ruang.

Pasal 4

(1) Rumah dibedakan menurut jenis dan bentuknya.

(2) Jenis Rumah meliputi:

a. jenis rumah komersial;

b. jenis rumah umum;

c. jenis rumah khusus;

d. jenis rumah swadaya; dan

e. jenis rumah negara.

(3) Bentuk Rumah meliputi:

a. bentuk rumah tunggal;

b. bentuk rumah deret; dan

c. bentuk Rumah Susun.

Bagian Kedua Perencanaan

I - 158

Paragraf 1

Perencanaan Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Permukiman

Pasal 5

(1) Perencanaan Pembangunan dan Pengembangan

Perumahan dan Kawasan Permukiman didasarkan

pada Rerencanaan Pembangunan dan Pengembangan

Perumahan dan Kawasan Permukiman (RP3KP).

(2) RP3KP sebagaimana dimaksud pada ayat (1) disusun

oleh Pemerintah Daerah sebagai acuan

pembangunan Perumahan dan pengembangan

Kawasan Permukiman di Daerah.

(3) Kedudukan RP3KP di Daerah sebagai:

a. Informasi yang memuatara han dan rambu-

rambu kebijaksanaan, serta rencana

pembangunan Perumahan dan Kawasan

Permukiman dalam suatu tingkatan wilayah dan

kurun waktu tertentu;

b. arahan untuk mengatur perimbangan

pembangunan Perumahan dan Kawasan

Permukiman; dan

c. sarana mempercepat terbentuknya sistem

Kawasan Permukiman yang terpadu.

Paragraf 2 Perencanaan Perumahan

Pasal 6

(1) Perencanaan Perumahan sebagaimana dimaksud

dalam Pasal 3 ayat (2) huruf b merupakan bagian

dari perencanaan Permukiman dan terdiri atas:

a. perencanaan dan perancangan Rumah; dan

b. perencanaan dan perancangan Prasarana, Sarana

dan Utilitas umum.

(2) Perencanaan Perumahan dilakukan untuk memenuhi

kebutuhan rumahyang mencakup:

a. Rumah Sederhana;

b. Rumah Menengah; dan/atau

I - 159

c. Rumah Mewah.

(3) Luasan minimal perencanaan Perumahan

sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan

paling kurang seluas 3.000 m2 (tiga ribu meter

persegi) kecuali pada lahan enclave.


pada ayat (3) dikecualikan untuk perencanaan

Rumah Susun.

Pasal 7


dalam Pasal 6 disusun dalam bentuk dokumen

perencanaan Perumahan yang menjamin

pelaksanaan hunian berimbang.

(2) Dokumen perencanaan Perumahan sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) paling sedikit meliputi:

a. rencana tapak;

b. desain Rumah;

c. spesifikasi teknis Rumah;

d. rencana kerja perwujudan hunian berimbang;

e. rencana kerjasama;

f. nama Perumahan atau Perumahan tunggal

(cluster);

g. rencana Prasarana, Sarana dan Utilitas

Perumahan; dan

h. rencana vegetasi Rumah dan Perumahan.

(3) Rencana Prasarana, Sarana dan Utilitas Perumahan

sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf g paling

sedikit meliputi:

a. rencana sirkulasi, lebar penampang jalan dan

material jalan;

b. rencana dampak lalu lintas;

c. rencana elevasi, perhitungan volume dan material

saluran drainase;

d. rencana penempatan septictank komunal;

e. rencana penempatan sumur resapan Perumahan;

f. rencana pengolahan sampah lingkungan;

I - 160

g. rencana integrasi prasarana (jalan dan saluran)

dan utilitas (jaringan penerangan jalan umum,

telekomunikasi dan listrik) dengan kawasan

sekitar;

h. rencana pemenuhan kebutuhan air bersih; dan

i. ruang terbuka hijau.

(4) Dokumen perencanaan Perumahan sebagaimana

dimaksud pada ayat (2) wajib mendapatkan

pengesahan dari Bupati.

(5) Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara

pengesahan dokumen perencanaan Perumahan

sebagaimana dimaksud pada ayat (4) diatur dalam

Peraturan Bupati.

Paragraf 3 Perencanaan Rumah

Pasal 8

(1) Perencanaan dan perancangan Rumah dilakukan untuk:

a. menciptakan Rumah sehat dan layak huni;

b. mendukung upaya pemenuhan kebutuhan Rumah; dan

c. meningkatkan tata bangunan dan lingkungan yang

terstruktur.

(2) Perencanaan dan perancangan Rumah sebagaimana

dimaksud pada ayat (1), wajib menyediakan sumur

resapan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

(3) Luasan minimum perencanaan Rumah sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) ditetapkan:

a. paling sedikit 36 m2 (tiga puluh enam meter persegi)

untuk semua jenis Rumah Tunggal atau Rumah Deret;

b. sesuai dengan ketentuan Rumah sehat bersubsidi atau

Rumah sehat sejahtera tapak untuk rumah sederhana;

atau

c. paling sedikit 24 m² (dua puluh empat meter persegi)

untuk Rumah Susun umum (milik) dan/atau

disesuaikan dengan ketentuan luas minimum satuan

Rumah Susun tipe studio.

I - 161

(4) Permohonan Izin Mendirikan Bangunan berupa rumah

tunggal dan/atau rumah deret pada lahan kaveling yang

teridentifikasi berasal dari suatu hamparan, diwajibkan

memenuhi ketentuan prasarana dasar Perumahan.

(5) Ketentuan lebih lanjut mengenai permohonan Izin


Peraturan Bupati.

(6) Perencanaan dan perancangan rumah dilakukan oleh setiap

Orang atau Badan Hukum yang memiliki keahlian di bidang

perencanaan dan perancangan rumah sesuai dengan

ketentuan dan peraturan perundang-undangan.

Paragraf 4

Perencanaan Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum

Pasal 9

(1) Perencanaan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum

Perumahan meliputi:

a. rencana penyediaan kaveling tanah untuk Perumahan

sebagai bagian dari Permukiman; dan

b. rencana kelengkapan Prasarana, Sarana, dan Utilitas

umum Perumahan.

(2) Ketentuan lebih lanjut mengenai perencanaan Prasarana,

Sarana, dan Utilitas Umum sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) diatur dalam Peraturan Daerah tersendiri.

Bagian Ketiga Pembangunan

Paragraf 1

Pembangunan Perumahan

Pasal 10

(1) Pembangunan Perumahan dilakukan oleh Badan Hukum.

(2) Pembangunan Perumahan meliputi pembangunan Rumah

dan Prasarana, Sarana dan Utilitas umum dan/atau

peningkatan kualitas Perumahan.

I - 162

(3) Pembangunan Perumahan dilakukan dengan

mengembangkan teknologi dan rancang bangun yang

ramah lingkungan dan memenuhi Standar Nasional

Indonesia.

Pasal 11

(1) Badan Hukum yang melakukan pembangunan Perumahan

wajib mewujudkan Perumahan dengan hunian berimbang.

(2) Dalam hal pembangunan Perumahan sebagaimana

dimaksud pada ayat (1), Pemerintah Daerah dapat

memberikan insentif kepada Badan Hukum untuk

mendorong pembangunan Perumahan dengan hunian

berimbang.

(3) Ketentuan lebih lanjut mengenai insentif sebagaimana

dimaksud pada ayat (2), diatur dengan Peraturan Bupati.

Pasal 12

(1) Pembangunan Perumahan dengan hunian berimbang

meliputi rumah sederhana, rumah menengah, dan rumah

mewah.

(2) Pembangunan Perumahan skala besar yang dilakukan oleh

Badan Hukum wajib mewujudkan hunian berimbang dalam

satu hamparan, kecuali untuk Badan Hukum yang

membangun Perumahan yang seluruhnya ditujukan untuk

pemenuhan kebutuhan rumah umum dan/atau rumah

sederhana.

(3) Pembangunan rumah sederhana pada Perumahan

sebagaimana dimaksud ayat (2) dapat berbentuk Rumah

Susun.

Pasal 13

(1) Dalam hal pembangunan Perumahan dengan hunian


rumah umum/rumah sederhana harus dilaksanakan dalam

satu kecamatan.

I - 163

(2) Pembangunan Rumah Umum atau Rumah Sederhana

sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berupa Rumah

Tapak dan/atau Rumah Susun.

(3) Dalam hal pembangunan Rumah Susun komersial, maka

perwujudan hunian berimbang adalah sebagai berikut:

a. Badan Hukum wajib menyediakan Rumah Susun

umum/sederhana paling kurang 20% (dua puluh

perseratus) dari total luas lantai Rumah Susun

komersial yang dibangun; dan

b. kewajiban pembangunan Rumah Susun

umum/sederhana dapat dilaksanakan diluar lokasi

kawasan Rumah Susun komersial tetapi harus

dilaksanakan dalam satu kecamatan.


sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan oleh

Badan Hukum yang sama.

(5) Ketentuan teknis mengenai pelaksanaan hunian berimbang

pada Perumahan dan Rumah Susun komersial disesuaikan


Pasal 14

(1) Lokasi pembangunan Rumah Susun sebagaimana

dimaksud dalam Pasal 13 ayat (3) ditetapkan sebagai

berikut:

a. Rumah Susun (komersial/umum) dengan perencanaan

ketinggian lebih dari 8 (delapan) lantai, harus berada

pada lokasi dengan akses minimum garis sepadan

bangunan rencana 20 m (dua puluh meter).

b. Rumah Susun (komersial/umum) dengan perencanaan

ketinggian sampai dengan 4 (empat) lantai dengan

gedung/tower lebih dari 4 (empat) gedung/tower harus

berada pada lokasi dengan akses minimum garis

sempadan Bangunan rencana 12 m (dua belas meter).

(2) Aksesibilitas sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus

mencapai jalan utama terdekat sesuai rencana orientasi

pencapaian.

I - 164

(3) Dalam hal akses jalan eksisting dengan garis sepadan

bangunan rencana sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

belum tercapai,maka Badan Hukum wajib meningkatkan

kapasitas jalan sesuai kajian analisis dampak lalu lintas.

Pasal 15

(1) Pembangunan Rumah sebagaimana dimaksud dalam Pasal

13 ayat (1) harus mempunyai akses menuju pusat

pelayanan atau tempat kerja. (2) Penyediaan akses


a. pengadaan akses;

b. pelebaran akses; dan/atau

c. peningkatan akses.

(2) Perumahan selain peruntukan Rumah umum wajib

menyediakan akses dengan lebar minimal 6 m (enam

meter) dan/atau sesuai rencana tata ruang dan/atau

sesuai kajian Analisis Dampak Lalu Lintas termasuk Rumah

Susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (1).

(3) Penyediaan akses sebagaimana ayat (2) dan ayat (3)

harus sesuai dengan ketentuan rencana tata ruang serta


(4) Badan Hukum wajib menyediakan dan membangun akses

sebagaimana dimaksud pada ayat (2) sebelum

membangun Rumah dan Prasarana, Sarana dan Utilitas

umum lainnya.

Paragraf 2

Pembangunan Rumah

Pasal 16

(1) Pembangunan rumah meliputi pembangunan rumah

tunggal,rumah deret, dan/atau Rumah Susun dan

dikembangkan berdasarkan

tipologi,ekologi,budaya,dinamika ekonomi, serta

mempertimbangkan faktor keselamatan dan keamanan.

I - 165

(2) Pembangunan rumah tunggal sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) dapat dilakukan oleh setiap orang dan/atau

Pemerintah Daerah.

(3) Pembangunan Rumah Deret dan Rumah Susun

sebagaimana dimaksud pada ayat (1) hanya dilakukan oleh

Badan Hukum dan/atau Pemerintah Daerah.

(4) Pembangunan Rumah dilakukan dengan tidak melebihi

batas kepemilikan lahan termasuk bangunan pagar.

Pasal 17

(1) Tanggungjawab pembangunan rumah tapak dan Rumah

Susun dengan criteria rumah umum, rumah khusus dan

rumah negara, dilakukan oleh Pemerintah Daerah dan

dibiayai melalui Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah

dan/atau biaya lainnya sesuai peraturan perundang-

undangan.

(2) Dalam melaksanakan pembangunan rumah sebagaimana

dimaksud pada ayat (1), Pemerintah Daerah menunjuk

Badan Hukum yang menangani pembangunan Perumahan

dan Kawasan Permukiman sesuai dengan peraturan

perundang-undangan.

(3) Ketentuan teknis pembangunan, penyediaan, penghunian,

pengelolaan, serta pengalihan status dan hak atas Rumah

Khusus dan Rumah Negara sesuai dengan peraturan

perundang undangan.

Pasal 18

(1) Rumah Tunggal, Rumah Deret, dan/atau Rumah Susun

yang dibangun sebagai rumah komersial dan masih dalam

tahap proses pembangunan dapat dipasarkan melalui

sistem perjanjian pendahuluan jual beli.

(2) Perjanjian pendahuluan jual beli sebagaimana dimaksud

pada ayat (1) dilakukan setelah memenuhi persyaratan

kepastian atas:

a. status pemilikan tanah;

b. hal yang diperjanjikan;

c. kepemilikan Izin Mendirikan Bangunan induk;

I - 166

d. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;

dan

e. keterbangunan Perumahan paling sedikit 20% (dua

puluh perseratus).

(3) Sistem perjanjian jual beli sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) dilaksanakan disesuaikan dengan peraturan

perundang-undangan.

Pasal 19

Pembangunan untuk Rumah Tunggal, Rumah Deret, dan/atau

Rumah Susun, dapat dilakukan di atas tanah:

a. hak milik;

b. hak guna bangunan, baik di atas tanah Negara maupun di

atas hak pengelolaan; atau

c. hak pakai di atas tanah Negara.

Paragraf 3

Pembangunan Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum

Pasal 20


Perumahan yang dilakukan Pemerintah Daerah dan/atau

Badan Hukum dilakukan sesuai dengan Rencana,

Rancangan dan Perizinan.

(2) Ketentuan lebih lanjut mengenai pembangunan Prasarana,



Bagian Keempat

Pemanfaatan

Paragraf 1 Pemanfaatan Perumahan

Pasal 21

(1) Pemanfaatan Perumahan digunakan sebagai fungsi hunian.

(2) Pemanfaatan Perumahan sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) di lingkungan hunian meliputi pemanfaatan

I - 167

Rumah, pemanfaatan Prasarana dan Sarana Perumahan

dan pelestarian rumah, Perumahan serta Prasarana dan

Sarana Perumahan.

Paragraf 2 Pemanfaatan Rumah

Pasal 22



mengganggu fungsi hunian dan harus memastikan

terpeliharanya Perumahan dan lingkungan hunian

termasuk ketersediaan sarana Parkir yang memadai.

(2) Rumah yang dapat digunakan sebagai kegiatan usaha

secara terbatas berada pada lokasi Perumahan formal dan

Perumahan swadaya sesuai peruntukannya selain

peruntukan rumah toko dan rumah kantor.

(3) Kegiatan usaha secara terbatas sebagaimana dimaksud

pada ayat (1) meliputi:

a. usaha praktek keahlian perorangan yang bukan badan

usaha atau bukan gabungan badan usaha;

b. usaha retail dengan kategori usaha mikro dan kecil

(nonbankable);

c. usaha pelayanan lingkungan yang kegiatannya

langsung melayani kebutuhan lingkungan yang

bersangkutan dan/atau tidak mengganggu/merusak

keserasian dan tatanan lingkungan; dan

d. kegiatan sosial tertentu yang tidak mengganggu

dan/atau merusak keserasian dan tatanan lingkungan.

(4) Penaggungjawab kegiatan usaha di luar ketentuan ayat (3)

wajib mengurus perizinan sesuai dengan peraturan

perundang-undangan.

(5) Khusus untuk pemanfaatan rumah pada Rumah Susun,

dapat dilakukan setelah:

a. mendapatkan persetujuan penghuni Rumah Susun;

dan/atau

b. mendapatkan persetujuan Perhimpunan Pemilik dan

Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS); dan

I - 168

c. mendapatkan pengesahan pertelaan dari Bupati.

Pasal 23

Ketentuan lebih lanjut mengenai pemanfaatan rumah secara

terbatas sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22 ayat (3) dan

pemanfaatan rumah secara terbatas pada Rumah Susun diatur

dengan Peraturan Bupati.

Bagian Kelima

Pengendalian Perumahan

Pasal 24

(1) Pengendalian Perumahan dimulai dari tahap:

a. perencanaan;

b. pembangunan;

c. pemanfaatan; dan

d. serah terima Prasarana, Sarana dan Utilitas

Perumahan.

(2) Pengendalian Perumahan sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) dilaksanakan oleh Pemerintah Daerah dalam

bentuk:

a. perizinan;

b. penataan; dan/atau

c. penertiban.

(3) Pelaksanaan pengendalian Perumahan dilakukan oleh OPD



(4) OPD sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dalam

melakukan pengendalian Perumahan dapat melibatkan:

a. OPD yang menyelenggarakan urusan pemerintahan

bidang penanaman modal dan PTSP;

b. OPD yang menyelenggarakan urusan pemerintahan

bidang pekerjaan umum dan penataan ruang; dan

c. OPD yang menyelenggarakan urusan pemerintahan

bidang ketertiban umum dan ketenteraman

masyarakat.

I - 169

Bagian Keenam

Penyerahan Terima Prasarana, Sarana dan Utilitas

Pasal 25

(1) Untuk menjamin keberlanjutan pemeliharaan dan

pengelolaan Prasarana, Sarana, dan Utilitas di lingkungan

Perumahan dan Kawasan Permukiman perlu ada

penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Perumahan

dan Permukiman dari Pengembang kepada Pemerintah

Daerah.

(2) Ketentuan lebih lanjut mengenai Penyerahan Prasarana,



2. Penyelenggaraan Kawasan Permukiman

Dalam bab ini diuraikan ketentuan terkait penyelenggaraan

kawasan permukiman. Selengkapnya ketentuan yang diatur

dalam bab ini adalah sebagai berikut:

Pasal 26

(1) Penyelenggaraan Kawasan Permukiman bertujuan untuk

memenuhi hak warga negara atas tempat tinggal yang

layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan

teratur serta menjamin kepastian bermukim.

(2) Penyelenggaraan Kawasan Permukiman sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) mencakup lingkungan hunian dan

tempat kegiatan pendukung perikehidupan dan

penghidupan di perkotaan dan di perdesaan melalui

tahapan perencanaan, pembangunan, pemanfaatan dan

pengendalian.

(3) Penyelenggaraan Kawasan Permukiman dilakukan

berdasarkan ketentuan dan peraturan perundang-

undangan serta kondisi budaya, sosial dan ekonomi

Daerah.

Pasal 27

I - 170

(1) Penyelenggaraan Kawasan Permukiman wajib dilaksanakan

sesuai dengan arahan pengembangan Kawasan

Permukiman yang terpadu dan berkelanjutan yang

meliputi:



b. keterkaitan lingkungan hunian perkotaan;

c. keterkaitan antara pengembangan lingkungan hunian

perkotaan dan pengembangan kawasan perkotaan;

d. keserasian tata kehidupan manusia dengan

lingkunganhidup;

e. keseimbangan antara kepentingan publik dan


f. lembaga yang mengoordinasikan pengembangan

Kawasan Permukiman.


dimaksud pada ayat (1) dilakukan melalui:


b. pembangunan baru; atau


(3) Arahan pengembangan Kawasan Permukiman

sebagaimana dimaksud pada ayat (1) disesuaikan dengan


Pasal 28

(1) Penyelenggaraan lingkungan hunian perkotaan dilakukan

melalui:

a. pengembangan lingkungan hunian perkotaan dan

perdesaan; dan

b. pembangunan kembali lingkungan hunian perkotaan

dan perdesaan.

(2) Penyelenggaraan pengembangan lingkungan hunian

perkotaan dan perdesaan sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) huruf a mencakup:

a. peningkatan efisiensi potensi lingkungan hunian

perkotaan dengan memperhatikan fungsi dan peranan


I - 171

b. peningkatan pelayanan lingkungan hunian perkotaan

dan perdesaan;

c. peningkatan keterpaduan Prasarana, Sarana, dan

Utilitas umum lingkungan hunian perkotaan dan

perdesaan;

d. penetapan bagian lingkungan hunian perkotaan dan

perdesaan yang dibatasi dan yang didorong

pengembangannya;

e. pencegahan tumbuhnya lingkungan dan kawasan

kumuh; dan

f. pencegahan tumbuh dan berkembangnya lingkungan

hunian yang tidak terencanadan tidak teratur.

(3) Ketentuan lebih lanjut mengenai penyelenggaraan

lingkungan hunian perkotaan dan perdesaan sebagaimana

dimaksud pada ayat (2) disesuaikan dengan ketentuan


Pasal 29

(1) Pembangunan kembali lingkungan hunian perkotaan dan

perdesaan dimaksudkan untuk memulihkan fungsi

lingkungan hunian perkotaan dan perdesaan.

(2) Pembangunan kembali dilakukan dengan cara:

a. rehabilitasi;

b. rekonstruksi; atau

c. peremajaan.

(4) Pembangunan kembali sebagaimana dimaksud pada ayat

(2)harus menjamin hak penghuni untuk dimukimkan

kembali di lokasi yang sama sesuai dengan ketentuan


Pasal 30


perkotaan dan perdesaan dan pembangunan kembali

lingkungan hunian perkotaan dilakukan oleh Pemerintah

Daerah.


dapat membentuk atau menunjuk Badan Hukum.

I - 172

(3) Pembentukan atau penunjukan Badan Hukum

sebagaimana dimaksud pada ayat (2) ditetapkan dengan

Keputusan Bupati.

(4) Bupati dapat mendelegasikan penetapan pembentukan

atau penunjukan Badan Hukum kepada Pejabat yang

ditunjuk.

Pasal 31

(1) Perencanaan Kawasan Permukiman dimaksudkan untuk

menghasilkan dokumen rencana Kawasan Permukiman

sebagai pedoman bagi seluruh pemangku kepentingan.

(2) Dokumen rencana Kawasan Permukiman sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) ditetapkan oleh Bupati.

(3) Perencanaan Kawasan Permukiman harus mencakup:

a. peningkatan sumber daya perkotaan dan perdesaan;

b. mitigasi bencana; dan

c. penyediaan atau peningkatan Prasarana, Sarana, dan

Utilitas umum.

Pasal 32

(1) Pembangunan Kawasan Permukiman disesuaikan dengan


(2) Pembangunan Kawasan Permukiman sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) dapat dilakukan oleh Pemerintah

Daerah dan/atau Badan Hukum.

Pasal 33

(1) Pemanfaatan Kawasan Permukiman dilakukan untuk:

a. menjamin Kawasan Permukiman sesuai dengan

fungsinya sebagaimana ditetapkan dalam rencana tata

ruang; dan

b. mewujudkan struktur ruang sesuai dengan

perencanaan Kawasan Kermukiman.

(2) Pemanfaatan Kawasan Permukiman sebagaimana



Pasal 34

I - 173

(1) Pengendalian Kawasan Permukiman dilakukan untuk:

a. menjamin pelaksanaan pembangunan Permukiman dan

pemanfaatan Permukiman sesuai dengan rencana

Kawasan Permukiman;

b. mencegah tumbuh dan berkembangnya Perumahan

Kumuh dan Permukiman Kumuh; dan

c. mencegah terjadinya tumbuh dan berkembangnya

lingkungan hunian yang tidak terencana dan tidak

teratur.

(2) Pengendalian Kawasan Permukiman sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) dilakukan pada lingkungan hunian

perkotaan dan lingkungan hunian perdesaan.

(3) Pengendalian penyelenggaraan lingkungan hunian

perkotaan dilaksanakan pada:

a. pengembangan perkotaan; atau

b. perkotaan baru.


perdesaan dilaksanakan pada pengembangan perdesaan

sebagai pusat pertumbuhan ekonomi, sosial, dan/atau

budaya perdesaan.

(5) Pengendalian Kawasan Permukiman dilakukan oleh

Pemerintah Daerah, Badan Hukum dan/atau setiap orang

yang dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan

perundang-undangan serta kewenangan Pemerintah

Daerah.

3. Pemeliharaan dan Perbaikan

Dalam bab ini diuraikan ketentuan terkait pemeliharaan dan

perbaikan. Selengkapnya ketentuan yang diatur dalam bab

ini adalah sebagai berikut:

BAB IV


Bagian Kesatu

Umum

Pasal 35

I - 174


fungsi Perumahan dan Kawasan Permukiman sehingga

dapat berfungsi secara baik dan berkelanjutan untuk

kepentingan peningkatan kualitas hidup setiap orang pada

rumah serta Prasarana, Sarana, dan Utilitas umum di

Perumahan, Permukiman, lingkungan hunian dan Kawasan

Permukiman.


ayat (1) dilaksanakan oleh Pemerintah Daerah, Badan

Hukum dan/atau setiap orang.

(3) Perbaikan oleh Pemerintah Daerah dilakukan terhadap

Rumah umum yang dinilai tidak layak huni dan bagi korban

bencana alam.

(4) Perbaikan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) bersifat

stimulant.

Bagian Kedua Pemeliharaan

Pasal 36


(2) Pemeliharaan Prasarana, Sarana dan Utilitas umum untuk


Permukiman dilakukan oleh Pemerintah Daerah, Badan

hukum dan/atau setiap orang sesuai kewenangan masing-

masing.

(3) Pelaksanaan dan mekanisme pemeliharaan sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) diselenggarakan sesuai dengan


Bagian Ketiga

Perbaikan

Pasal 37

(1) Perbaikan Rumah dilakukan oleh setiap Orang.

(2) Perbaikan Prasarana, Sarana dan Utilitas umum untuk


I - 175


Hukum dan/atau setiap Orang sesuai kewenangan masing-

masing.

(3) Pelaksanaan dan mekanis perbaikan Rumah dan

Prasarana, Sarana, atau Utilitas umum sebagaimana



4. Pencegahan Dan Peningkatan Kualitas Perumahan

Kumuh Dan Permukiman Kumuh

Dalam bab ini diuraikan ketentuan terkait Pencegahan Dan

Peningkatan Kualitas Perumahan Kumuh Dan Permukiman

Kumuh. Selengkapnya ketentuan yang diatur dalam bab ini

adalah sebagai berikut:

BAB V PENCEGAHAN DAN PENINGKATAN KUALITAS


Pasal 38 (1) Pencegahandan peningkatan kualitas terhadap Perumahan

Kumuh dan Permukiman Kumuh guna meningkatkan mutu

kehidupan dan penghidupan masyarakat penghuni

dilakukan untuk mencegah tumbuh dan berkembangnya

Perumahan Kumuh dan Permukiman Kumuh baru serta

untuk menjaga dan meningkatkan kualitas dan fungsi

Perumahan dan Permukiman.

(2) Pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap Perumahan

Kumuh dan Permukiman Kumuh sebagaimana dimaksud

pada ayat (1) dilaksanakan berdasarkan pada prinsip

kepastian bermukim yang menjamin hak setiap anggota

masyarakat untuk menempati, menikmati, dan/atau

memiliki tempat tinggal sesuai dengan ketentuan




pada ayat (1) dilakukan oleh Pemerintah Daerah, Badan

Hukum dan/atau setiap Orang.

Pasal 39

I - 176

(1) Pelaksanaan pencegahan dan peningkatan kualitas

lingkungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 ayat

(1), dilakukan dengan konsep penataan Perumahan Kumuh

dan Permukiman Kumuh perkotaan serta peningkatan

kualitas Rumah dan Sarana dan Prasarana penunjang

Permukiman sesuai kewenangannya.


lingkungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) bersifat

stimulant.

(3) Dalam hal pelaksanaan pencegahan dan peningkatan

kualitas memerlukan penetapan lokasi, maka penetapan

lokasi Perumahan Kumuh dan Permukiman Kumuh harus

memenuhi persyaratan:

a. kesesuaian dengan rencana tata ruang;


lingkungan;

c. kondisi dan kualitas Prasarana, Sarana, dan Utilitas





f. kondisi sosial ekonomi masyarakat.


Perumahan Kumuh dan Permukiman Kumuh disesuaikan

dengan ketentuan peraturan perundang- undangan.

Pasal 40


Kumuh harus didahului proses pendataan yang dilakukan

oleh Pemerintah Daerah dengan melibatkan peran

masyarakat.

(2) Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pendataan,

peran serta masyarakat dan penetapan lokasi sebagaimana

dimaksud pada ayat(1) diatur dalam Peraturan Bupati.

Pasal 41

I - 177

(1) Penanganan peningkatan kualitas Perumahan Kumuh dan

Permukiman Kumuh dengan pola pemukiman kembali

dilakukan untuk mewujudkan kondisi rumah, Perumahan,

dan Permukiman yang lebih baik guna melindungi

keselamatan dan keamanan penghuni dan masyarakat.

(2) Pemukiman kembali sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

dilakukan dengan memindahkan masyarakat terdampak

dari lokasi yang tidak mungkin dibangun kembali karena

tidak sesuai dengan rencana tata ruang dan/atau rawan

bencana serta dapat menimbulkan bahaya bagi barang

ataupun Orang.


dilakukan oleh Pemerintah Daerah.

(4) Lokasi yang akan ditentukan sebagai tempat untuk

Pemukiman kembali ditetapkan oleh Pemerintah Daerah


5. Penyediaan Tanah

Dalam bab ini diuraikan ketentuan terkait penyediaan tanah.

Selengkapnya ketentuan yang diatur dalam bab ini adalah

sebagai berikut.

BAB VI PENYEDIAAN TANAH

Pasal 42

(1) Pemerintah Daerah sesuai dengan kewenangannya

bertanggungjawab atas ketersediaan tanah untuk

pembangunan Perumahan dan Kawasan Permukiman.

(2) Ketersediaan tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

termasuk penetepannya dalam rencana tata ruang wilayah

merupakan tanggungjawab Pemerintah Daerah.

(3) Penyediaan tanah untuk pembangunan Perumahan dan

Kawasan Permukiman dapat dilakukan melalui:

a. pemberian hak atas tanah terhadap tanah yang

langsung dikuasai negara;

b. konsolidasi tanah oleh pemilik tanah;

c. peralihan atau pelepasan hak atas tanah oleh pemilik

tanah;

I - 178

d. pemanfaatan dan pemindahtanganan tanah barang

milik daerah sesuai ketentuan perundang-undangan;

e. pendayagunaan tanah Negara bekas tanah terlantar;

dan/atau

f. pengadaan tanah untuk pembangunan bagi

kepentingan umum dengan ketentuan peraturan

perundang-undangan.

(4) Ketentuan lebih lanjut mengenai proses dan tahapan

penyediaan tanah untuk pembangunan Rumah,

Perumahan, dan Kawasan Permukiman diatur dalam

Peraturan Bupati.

6. Pendanaan

Dalam bab ini diuraikan ketentuan terkait pendanaan.

Selengkapnya ketentuan yang diatur dalam bab ini adalah

sebagai berikut.

BAB VII

PENDANAAN

Pasal 43

Pendanaan dimaksudkan untuk memastikan ketersediaan dana

untuk pemenuhan kebutuhan Rumah umum, peningkatan

kualitas Rumah tidak layak huni, pemeliharaan dan perbaikan

Prasarana, Sarana dan Utilitas Perumahan dan Permukiman

yang merupakan kewenangan dan tanggungjawab Pemerintah

Daerah.

Pasal 44

Dana untuk pemenuhan kebutuhan sebagaimana dimaksud

dalam Pasal 43 bersumber dari:

a. Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah;

b. Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah Provinsi Jawa

Timur; dan/atau

c. Sumber dana lainnya sesuai dengan ketentuan peraturan

perundang-undangan.

Pasal 45 Dana sebagaimana dimaksud dalam Pasal 44 dimanfaatkan

untuk mendukung:

I - 179

a. penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman

sesuai kewenangannya;

b. pemeliharaan dan perbaikan rumah tidak layak huni secara

stimulan;

c. peningkatan kualitas lingkungan dan Kawasan Permukiman;

d. pemenuhan kebutuhan rumah bagi MBR; dan

e. kepentingan lain dibidang Perumahan dan Kawasan

Permukiman sesuai dengan ketentuan peraturan

perundang-undangan termasuk tanggap darurat penyediaan

Rumah bagi korban bencana alam.

7. Peran Serta Masyarakat

Dalam bab ini diuraikan ketentuan terkait peran serta

masyarakat. Selengkapnya ketentuan yang diatur dalam bab

ini adalah sebagai berikut.

BAB VIII PERAN SERTA MASYARAKAT

Pasal 46


dilakukan oleh Pemerintah Daerah dengan melibatkan

peran masyarakat sesuai dengan ketentuan peraturan

perundang-undangan.

(2) Peran masyarakat sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

dilakukan dengan memberikan masukan dalam:

a. penyusunan rencana pembangunan Perumahan dan

Kawasan Permukiman;

b. pelaksanaan pembangunan Perumahan dan Kawasan

Permukiman;

c. pemanfaatan Perumahan dan Kawasan Permukiman;

d. pemeliharaan dan perbaikan Perumahan dan Kawasan

Permukiman; dan/atau

e. pengendalian penyelenggaraan Perumahan dan

Kawasan Permukiman.


huruf e dilakukan dengan membentuk forum

pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman

yang mempunyai fungsi dan tugas sebagai berikut:

a. menampung dan menyalurkan aspirasi masyarakat;

I - 180

b. membahas dan merumuskan pemikiran arah

pengembangan penyelenggaraan Perumahan dan

Kawasan Permukiman;

c. meningkatkan peran dan pengawasan masyarakat;

d. memberikan masukan kepada Pemerintah Daerah;

dan/atau

e. melakukan peran arbitrase dan mediasi dibidang

penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan

Permukiman; dan

f. fungsi/tugas lain sesuai kebutuhan Daerah.

(4) Forum sebagaimana dimaksud pada ayat (3), terdiri dari

unsur:


bidang Perumahan dan Kawasan Permukiman;

b. asosiasi perusahaan penyelenggara Perumahan dan

kawasan Permukiman;

c. asosiasi profesi penyelenggara Perumahan dan

Kawasan Permukiman;

d. asosiasi perusahaan barang dan jasa mitra usaha

penyelenggara Perumahan dan Kawasan Permukiman;

dan/atau

e. pakar di bidang Perumahan dan Kawasan Permukiman.

(5) Lembaga swadaya masyarakat dan/atau yang mewakili

konsumen yang berkaitan dengan penyelenggaraan


8. Pembinaan dan pengawasan

Dalam bab ini diuraikan ketentuan terkait pembinaan dan

pengawasan. Selengkapnya ketentuan yang diatur dalam

bab ini adalah sebagai berikut.

BAB IX PEMBINAAN DAN PENGAWASAN

Pasal 47


Permukiman menjadi tanggung jawab Bupati.

I - 181


Permukiman dilaksanakan secara berjenjang dari Bupati

kepada pemangku kepentingan.



a. perencanaan;

b. pengaturan;

c. pengendalian; dan

d. pengawasan.

(4) Ketentuan lebih lanjut mengenai pembinaan sebagai mana

dimaksud pada ayat (3) diatur dalam Peraturan Bupati.

Pasal 48


Permukiman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 47

dilaksanakan dengan cara:

d. koordinasi;

e. sosialisasi peraturan perundang-undangan;

f. pemberian bimbingan, supervisi dan konsultasi;

g. pendidikan dan pelatihan;

h. penelitian dan pengembangan;

i. pendampingan dan pemberdayaan; dan/atau

j. pengembangan sistem layanan informasi dan

komunikasi.

(2) Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pembinaan


Peraturan Bupati.

Pasal 49

(1) Kewenangan Pembinaan sebagaimana dimaksud dalam

Pasal 47 ayat (1) didelegasikan kepada OPD yang

menyelenggarakan urusan pemerintahan bidang


(2) OPD sebagaimana dimaksud pada ayat (1) menyusun

pedoman teknis dan/atau pelaksanaan sebagai dasar

pelaksanaan pembinaan selain ketentuan yang tertuang

pada tugas, pokok dan fungsi.

I - 182

D. Kententuan Sanksi

Dalam rancangan Peraturan Daerah ini terhadap

pelanggarannya akan dikenakan sanksi berupa sanksi

administratif. Selengkapnya ketentuan yang diatur dalam

bab ini adalah sebagai berikut.

BAB X SANKSI ADMINISTRATIF

Pasal 50

(1) Setiap orang, Badan Hukum dan/atau Badan Usaha Milik

Negara/Daerah yang menyelenggarakan Perumahan dan

Kawasan Permukiman yang melanggar ketentuan

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat (4), Pasal 7

ayat (4), Pasal 8ayat (2), Pasal 12 ayat (1), Pasal 14 ayat

(3) huruf a, Pasal 16 ayat (5), Pasal 23 ayat (4), Pasal 43

ayat (1) dan Pasal 44 ayat (1) dikenakan sanksi berupa:

a. teguran atau peringatan tertulis;

b. penundaan perizinan/pekerjaan;

c. penghentian proses perizinan/pekerjaan;

d. pembatalan perizinan atau kebijakan Pemerintah

Daerah (insentif);

e. pencabutan perizinan;

f. pembongkaran; dan

g. perintah menghentikan, membangun, membongkar,

melengkapi, merevisi, menyempurnakan dan/atau

membangun kembali.


Negara/Daerah yang melakukan pembangunan rumah,

Perumahan dan/atau Permukiman tidak pada peruntukan

ruang yang ditetapkan dikenakan sanksi sesuai ketentuan


(3) Setiap pejabat yang dengan sengaja mengeluarkan izin

pembangunan rumah, Perumahan dan/atau Permukiman

yang tidak sesuai dengan fungsi dan peruntukan

pemanfaatan ruang dikenai sanksi sesuai ketentuan


I - 183

(4) Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara dan mekanisme

tahapan pemberian sanksi sebagaimana dimaksud ayat (1)

diatur dalam Peraturan Bupati.

E. Ketentuan Peralihan

Pada bab ini dijelaskan tentang ketentuan

peralihan dalam Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan

Permukiman dengan perincian pengaturan sebagai berikut:

Pada saat Peraturan Daerah ini mulai berlaku,

penggunaan Rumah pada peruntukan ruang

Perumahan yang berubah fungsi di luar kriteria

sebagaimana dimaksud Pasal 22, wajib mengurus izin

peruntukan ruang dan izin mendirikan bangunan

sesuai ketentuan paling lambat 12 (dua belas) bulan

setelah Peraturan Daerah ini ditetapkan atau

dikenakan sanksi sesuai Peraturan Daerah Kabupaten

Tuban Nomor 16 Tahun 2014 tentang Ketertiban

Umum dan Ketentraman Masyarakat (Lembaran

Daerah Kabupaten Tuban Tahun 2015 Seri E Nomor

09, Tambahan Lembaran Daerah Kabupaten Tuban

Nomor 37.

F. Ketentuan Penutup

Ketentuan Penutup merupakan bagian terakhir

Batang Tubuh Peraturan Daerah, yang biasanya berisi

ketentuan tentang saat mulai berlakunya Peraturan Daerah

dapat melalui cara-cara sebagai berikut:

1. Penetapan mulai berlakunya Peraturan Daerah pada

suatu tanggal tertentu;

2. Saat mulai berlakunya Peraturan Daerah tidak harus

sama untuk seluruhnya (untuk beberapa bagian dapat

berbeda).

I - 184

Selengkapnya bunyi ketantuan penutup dalam Rancangan

Peraturan Daerah ini adalah sebagai berikut.

Pasal 52

Peraturan Bupati sebagai pelaksanaan Peraturan Daerah ini

harus sudah ditetapkan paling lambat 1 (satu) tahun sejak

diundangkannya Peraturan Daerah ini.

Pasal 53

Peraturan Daerah ini mulai berlaku sejak tanggal

diundangkan.

Agar setiap orang mengetahuinya, memerintahkan

pengundangan Peraturan Daerah ini dengan

penempatannya dalam Lembaran Daerah Kabupaten Tuban.

G. Rancangan Penjelasan

Suatu peraturan biasanya selalu disertai penjelasan

atau memorie van toelichting. Penjelasan lazimnya terdiri

dari atas 2 (dua) bagian yaitu penjelasan bersifat umum

yang disebut penjelasan umum dan penjelasan pasal demi

pasal yang disebut penjelasan pasal demi pasal.

Fungsi dari penjelasan adalah menjelaskan segala

sesuatu yang dianggap masih memerlukan penjelasan,

ketentuan yang sudah jelas tidak perlu dijelaskan lagi.

Penjelasan yang semacam ini berupa lampiran yang isinya

uraian atau penegasan dari beberapa hal yang diatur dalam

pasal-pasal dibatang tubuh sehingga maknanya tidak bisa

dan orang dapat dengan mudah memahaminya.

I - 185

BAB VI

P E N U T U P

A. Kesimpulan

Dari analisis tentang penyusunan naskah akademik

ini, dapat disimpulkan bahwa Rancangan Peraturan Daerah


Rakyat dan Kawasan Permukiman dibentuk dalam rangka

penyelenggaraan kewenangan daerah di bidang perumahan

rakyat dan kawasan permukiman serta sebagai penjabaran

lebih lanjut ketentuan peraturan perundang-undangan yang

lebih tinggi khususnya Pasal 36, Pasal 49, dan Pasal 98 UU

No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman beserta peraturan pelaksanaannya dan

sekaligus menjadi atas permasalahan di daerah (local

problem solving) terkait di bidang Perumahan dan kawasan

permukiman. Selanjutnya pokok-pokok pengaturan yang

perlu dirumuskan dalam Rancangan Peraturan Daerah


Rakyat dan Kawasan Permukiman, minimal harus mengatur

ketentuan sebagai berikut ini:

q. penyelenggaraan Perumahan;

r. penyelenggaraan Kawasan Permukiman;

s. pemeliharaan dan perbaikan;

t. pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap


u. penyediaan tanah;

I - 186

v. Pendanaan;

w. peran masyarakat;

x. pembinaan dan pengawasan; dan

y. ketentuan sanksi.

B. Saran-saran

1. Sebagian materi naskah akademik diatur dalam

bentuk Peraturan Daerah Kabupaten Tuban tentang

Penyelenggaraan Perumahan Rakyat dan Kawasan

Permukiman dan sebagian lagi membutuhkan

pengaturan lebih lanjut dengan Peraturan Bupati.

2. Pemerintah Kabupaten Tuban perlu memprioritaskan

penyusunan Raperda Kabupaten Tuban tentang

Penyelenggaraan Perumahan Rakyat dan Kawasan

Permukiman dan memasukkan dalam Program

Pembentukan Peraturan Daerah (Propem Perda).

I - 187

DAFTAR PUSTAKA

Ali, Achmad. 2002. Menguak Takbir Hukum (Suatu Kajian

filosofisdan sosiologis), Chandra Pratama, Jakarta.

Aminoedin Syarif, 1987, Perundang-undangan, Dasar Jenis dan Teknik Membuatnya, Jakarta, PT. Bina Aksara.

Aminudin, Peran Rumah dalam Kehidupan Manusia, Kanisius, Semarang, 2007.

Ateng Safrudin, 1976, Pengaturan Koordinasi Pemerintahan di Daerah, Tarsito, Bandung

Arief, Sritua. 1997. Koperasi Sebagai Organisasi Ekonomi Rakyat, dalam Pembangunanisme dan Ekonomi

Indonesia. Pemberdayaan Rakyat dalam Arus Globalisasi. Jakarta: CSPM dan Zaman. Departemen Koperasi.

Statistik Perkoprasian Tahun 2007. www.depkop.go.id

Bagir Manan, 1989, Pemerintah Daerah Bagian I, Penataran Administrative and Organization Planning University

Gadjah Mada, yogyakarta. __________, 1992, Dasar-Dasar Perundang-undangan

Indonesia, Jakarta, Ind Hill Co. __________, 1994, Hubungan Pusat dan Daerah Menurut UUD

1945, Jakarta : Harian Sinar Harapan. Bagir Manan, Kuntara Magnar, 1987, Peranan Perundang-

undangan dalam Pembinaan Hukum Nasional, Bandung, PT. Armico.

Bambang Senggono, 1994, Hukum dan Kebijakan Publik, PT. Sinar Grafika, Jakarta.

__________, 1996, Metodologi Penelitian Hukum, Rajawali Press, Jakarta.

Hendrawan, Pembangunan Perumahan Berwawasan

Lingkungan, Rineka Cipta, Jakarta, 2004. Widyaningsih, Beberapa Pokok Pikiran Tentang Perumahan,

Tarsito. Bandung. 2006. Zulfie Syarief, Kebijakan Pemerintah di Bidang Perumahan dan

Permukiman bagi Masyarakat Berpendapatan Rendah, USU Press, Medan. 2000.

Collin Mac Andrew, 1983, Hubungan Pusat dan Daerah dalam

Pembangunan, PT. Rajawali Press, Jakarta.

I - 188

Deddy Supriyadi Bratakusumah, Dadang Solihin, 2001, Otonomi

Penyelenggaraan Pemerintahan Daerah, PT. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta.

Eddy Supriyadi, Brata Kusumah, 2001, Otonomi Penyelenggaran Pemerintahan Daerah, Jakarta,

Gramedia, Pustaka Utama. Eko Budiharjo. Percikan Masalah Arsitektur, Perumahan,

Perkotaan, Gadjah Mada University Press, Yogyakarta, 1998.

Hamid S. Attamimi, 1980, UUD 1945, Tap MPR, Undang-

Undang. Kaitan Norma Hukum Ketiganya, Jakarta.

__________, 1990, Peranan Keputusan Presiden dalam

Penyelenggaraan Negara, Disertasi UI, Jakarta.

Irawan Soejito, 1983, Pengawasan terhadap Peraturan Daerah dan Keputusan Kepala Daerah, PT. Bina Aksara, Jakarta.

__________, 1990, Hubungan Pemerintah Pusat dan Daerah,

PT. Bhinneka Cipta, Jakarta.

Irawan Soejito, 1969, Teknik Membuat Undang-Undang, Jakarta, PT. Pradnya Paramita.

Jazim Hamidi, Budiman N.P.D. Sinaga, Pembentukan Peraturan

Perundangan-undangan Dalam Sorotan, Undang-undang Nomor 10 Tahun 2004 Tentang Pembentukan Peraturan

Perundang-undangan, Dilengkapi dengan Analisa Kritis,

PT. Tata Nusa, Jakarta – Indonesia.

Kunarjo, 1993, Perencanaan dan Pembiayaan Pembangunan, UI Press, Jakarta.

Lexi J. Moleong, 1991, Metode Penelitian Kualitatif, PT. Remaja

Rosda Karya, Bandung.

Maria Farida Indrawati, 1997, Ilmu Perundang-undangan, Jakarta, Universitas Indonesia.

Maryunani dan Unti Ludigdo (ed), 2002. Desentralisasi dan

Tata Pemerintahan Desa Monitoring dan Evaluasi Berpartisipasi, Prosiding Workshop Nasional,

Kerjasama Fakultas Ekonomi Universitas Brawijaya dan

I - 189

Partnership for Governance Reform in Indonesia, LPEM

FE-Unibraw, Malang.

Pariata Wastra, 1983, Management Pembangunan Daerah, PT. Ghalia Indonesia, Jakarta.

Purnadi Purbacaraka, 1979, Perundang-undangan dan

Yurisprudensi, Bandung, Alumni.

Roni Hanitjo Soemitro, 1998, Metodologi Penelitian Hukum Jumetri, PT. Ghalia Indonesia, Jakarta.

Rosyid Ronggowijoyo, 1998. Pengantar Ilmu Perundang-

undangan, Bandung, Mandan Maju.

Rustian Kamalludin, 1983, Seberapa Aspek Pembangunan

Nasional, PT. Ghalia Indonesia, Jakarta.

Rustian Kamalludin, 1987, Pelaksanaan Kebijakan Pemerintah Daerah, Lembaga Penelitian FE-UI, Jakarta.

Said Zainal Abidin, 2007, “Analisis Kebijakan dalam Pengaduan

Fasos dan Fasum di DKI Jakarta.

Soerjono Soekanto, 1986, Pengantar Penelitian Hukum, UI Press, Jakarta.

Victor Situmorang, 1993, Hukum Administrasi Pemerintahan di

Daerah, Sinar Grafika, Jakarta.

Winarno Surachmad, 1994, Pengantar Penelitian Ilmiah Dasar

dan Teknik, Tarsito, Bandung. Babang Sugandhi & Ridwan Sutriadi, 2013, Mekanisme

Penyerahan PSU Perumahan Dari Pengembang Kepada Pemerintah Kota Bandung, dalam Jurnal Perencanaan

Wilayah dan Kota B SAPPK V2N3.

Peraturan Perundang-Undangan

Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945;


Pembentukan Daerah Kabupaten di Djawa Timur Timur

I - 190

(Berita Negara Republik Indonesia Tahun 1950 Nomor

42);

Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun

1999 Nomor 42, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3821);

Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan

Gedung (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2002 Nomor 134, Tambahan Lembaran Negara Republik


Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan

Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2014 Nomor 244, Tambahan Lembaran Negara Republik

Indonesia Nomor 5587), sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 9

Tahun 2015 tentang Perubahan Kedua atas Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan

Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2015 Nomor 58, Tambahan Lembaran Negara Republik


Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun

2007 Nomor 68, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4725);

Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup (Lembaran Negara

Republik Indonesia Tahun 2009 Nomor 140, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5059);

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan

Kawasan Permukiman (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor 7, Tambahan Lembaran

Negara Republik Indonesia Nomor 5188);

Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan (Lembaran Negara


I - 191

Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun

(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor 108, Tambahan Lembaran Negara Republik


Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Petunjuk Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002

tentang Bangunan Gedung (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2005 Nomor 83, Tambahan Lembaran

Negara Republik Indonesia Nomor 4532);

Peraturan Pemerintah Nomor 79 Tahun 2005 tentang Pedoman Pembinaan dan Pengawasan Penyelenggaraan

Pemerintahan Daerah (Lembaran Negara Tahun 2005

Nomor 165, Tambahan Lembaran Negara Nomor 4593);

Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang

Penyelenggaraan Penataan Ruang (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2010 Nomor 21, Tambahan

Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5103;

Peraturan Pemerintah nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/ Daerah (Lembaran

Negara Republik Indonesia Tahun 2014 Nomor 78, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor

4855); Peraturan Pemerintah Nomor 88 Tahun 2014 tentang

Pembinaan Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (Lembaran Negara Republik Indonesia


Republik Indonesia Nomor 5615); Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang

Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2016

Nomor 101, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5883);

Peraturan Pemerintah Nomor 64 Tahun 2016 tentang Pembangunan Perumahan Masyarakat Berpenghasilan

Rendah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2016 Nomor 316, Tambahan Lembaran Negara Republik

Indonesia Nomor 6004)

Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 19 Tahun 2016 tentang Pedoman Pengelolaan Barang Milik Daerah;

I - 192

Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun 2009 tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana dan Utilitas

Perumahan dan Permukiman di Daerah;

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 19/PRT/M/2011

tentang Persyaratan Teknis Jalan Dan Kriteria Teknis Jalan (Berita Negara Republik Indonesia Tahun 2011

Nomor 900);

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 03/PRT/M/2013

tentang Penyelenggaraan Prasarana dan Sarana Persampahan dalam Penanganan Sampah Rumah

Tangga dan Sampah Sejenis Sampah Rumah Tangga (Berita Negara Republik Indonesia Tahun 2013 Nomor

470);

Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No 12 Tahun 2014 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Pembangunan

dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman Daerah Provinsi dan Daerah

Kabupaten/Kota (Berita Negara Republik Indonesia Tahun 2014 Nomor 1490);

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 02/PRT/M/2016 tentang Peningkatan Kualitas

Terhadap Perumahan Kumuh dan Permukiman Kumuh (Berita Negara Republik Indonesia Tahun 2016 Nomor

172);

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat

Nomor 05/PRT/M/2016 tentang Izin Mendirikan Bangunan Gedung (Berita Negara Republik Indonesia


Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 13/PRT/M/2016 tentang Bantuan Stimulan

Perumahan Swadaya (Berita Negara Republik Indonesia Tahun 2016 Nomor 664).

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 21/PRT/M/2016 tentang Kemudahan dan/atau

Bantuan Perolehan Rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (Berita Negara Republik

Indonesia Tahun 2016 Nomor 892) sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan

Perumahan Rakyat Nomor 26/PRT/M/2016 tentang Perubahan atas Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan

I - 193

Perumahan Rakyat Nomor 21/PRT/M/2016 tentang

Kemudahan dan/atau Bantuan Perolehan Rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (Berita Negara

Republik Indonesia Tahun 2016 Nomor 892);

Peraturan Daerah Kabupaten Tuban Nomor 9 Tahun 2012

tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Tuban Tahun 2012-2032;

Peraturan Daerah Kabupaten Tuban Nomor 5 Tahun 2015 tentang Bangunan Gedung;

I - 194

BUPATI TUBAN

PROVINSI JAWA TIMUR

RANCANGAN PERATURAN DAERAH KABUPATEN TUBAN

NOMOR ...TAHUN .....

TENTANG

PENYELENGGARAAN PERUMAHAN DAN KAWASAN

PERMUKIMAN

DENGAN RAHMAT TUHAN YANG MAHA ESA

BUPATI TUBAN,

Menimbang : a. bahwa setiap orang berhak hidup sejahtera

lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat, yang merupakan kebutuhan

dasar manusia; b. bahwa pertumbuhan perumahan dan

permukiman di Daerah Kabupaten Tuban yang sangat pesat mengakibatkan munculnya permasalahan tata ruang dan

lingkungan, sehingga perlu penataan untuk memberikan kepastian hukum dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan

permukiman; c. bahwa dalam rangka menyelenggarakan

urusan di bidang perumahan rakyat dan kawasan permukiman yang menjadi kewenangan Pemerintahan Kabupaten Tuban

sebagaimana dimaksud Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan

Draf Raperda

30 Mei 2017

I - 195

Daerah, agar sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan dan kondisi

di Daerah serta melaksanakan ketentuan Pasal 36 ayat (3), Pasal 49 ayat (3) dan Pasal

98 ayat (3) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, dipandang perlu membentuk

Peraturan Daerah; d. bahwa berdasarkan pertimbangan huruf a,

huruf b dan huruf c perlu menetapkan Peraturan Daerah tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman;

Mengingat : 1. Pasal 18 Ayat (6) Undang-Undang

Dasar Negara Republik Indonesia

Tahun 1945;

2. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1950

tentang Pembentukan Daerah-Daerah Kabupaten dalam Lingkungan Provinsi Jawa Timur (Lembaran Negara Republik

Indonesia Tahun 1950 Nomor 19, Tambahan Lembaran Negara Republik

Indonesia Nomor 9) sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 1965 (Lembaran Negara Republik

Indonesia Tahun 1965 Nomor 19, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 2730);

3. Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007, tentang Penataan Ruang (Lembaran Negara


4. Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup (Lembaran Negara

Republik Indonesia Tahun 2009 Nomor 140, Tambahan Lembaran Negara Republik


5. Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor 7, Tambahan

Lembaran Negara Republik Indonesia

I - 196

Nomor 5188);

6. Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011

tentang Rumah Susun (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor 108,

Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5252);

7. Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014

tentang Pemerintahan Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2014

Nomor 244, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5587) sebagaimana telah diubah terakhir dengan

Undang-Undang Nomor 9 Tahun 2015 tentang Perubahan Kedua Atas Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang

Pemerintahan Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2015 Nomor 58,

Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5679);

8. Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun

2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang (Lembaran Negara Republik

Indonesia Tahun 2010 Nomor 21, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5103);

9. Peraturan Pemerintah Nomor 88 Tahun 2014 tentang Pembinaan Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman

(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2014 Nomor 320, Tambahan


10. Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun

2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2016

Nomor 101, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5883);

11. Peraturan Pemerintah Nomor 64 Tahun 2016 tentang Pembangunan Perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah

(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2016 Nomor 316, Tambahan

Lembaran Negara Republik Indonesia

I - 197

Nomor 6004);

12. Peraturan Daerah Kabupaten Tuban Nomor

9 Tahun 2012 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Tuban 2012-2032

(Lembaran Daerah Kabupaten Tuban Tahun 2012 Nomor 9, Tambahan Lembaran Daerah Kabupaten Tuban Nomor ..);

13. Peraturan Daerah Kabupaten Tuban Nomor 16 Tahun 2014 tentang Ketertiban Umum

dan Ketentraman Masyarakat (Lembaran Daerah Kabupaten Tuban Tahun 2015 Seri E Nomor 09, Tambahan Lembaran Daerah

Kabupaten Tuban Nomor 37);

Dengan Persetujuan Bersama

DEWAN PERWAKILAN RAKYAT DAERAH KABUPATEN TUBAN

dan

BUPATI TUBAN

MEMUTUSKAN:

Menetapkan : PERATURAN DAERAH TENTANG PENYELENGGARAAN PERUMAHAN DAN

KAWASAN PERMUKIMAN.

BAB I

KETENTUAN UMUM

Bagian Kesatu

Pengertian

Pasal 1

Dalam Peraturan Daerah ini, yang dimaksud dengan:

41. Daerah adalah Kabupaten Tuban.

I - 198

42. Pemerintah Daerah adalah Bupati sebagai unsur

penyelenggara Pemerintahan Daerah yang memimpin

pelaksanaan urusan pemerintahan yang menjadi

kewenangan daerah otonom.

43. Bupati adalah Bupati Tuban.

44. Organisasi Perangkat Daerah yang selanjutnya disingkat

OPD adalah Organisasi Perangkat Daerah di Pemerintah

Kabupaten Tuban.

45. Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman





46. Setiap Orang adalah orang perseorangan.

47. Badan Hukum adalah Badan Hukum yang didirikan oleh

Warga Negara Indonesia yang kegiatannya dibidang

penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.

48. Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari

Permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang

dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum

sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.

49. Kawasan Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup

diluar kawasan lindung, baik berupa kawasan perkotaan

maupun perdesaan, yang berfungsi sebagai lingkungan

tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan

yang mendukung perikehidupan dan penghidupan.

50. Lingkungan Hunian adalah bagian dari Kawasan

Permukiman yang terdiri atas lebih dari satu satuan

Permukiman.

51. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hunian yang

terdiri atas lebih dari satu satuan Perumahan yang

mempunyai prasarana, sarana, dan utilitas umum, serta

mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain dikawasan

perkotaan atau kawasan perdesaan.

52. Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman



I - 199



53. Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan

Kawasan Permukiman yang selanjutnya disebut RP3KP

adalah dokumen perencanaan yang merupakan jabaran

pengisian rencana pola ruang Perumahan dan Kawasan

Permukiman dalam RTRW, serta memuat skenario

penyelenggaraan pengelolaan bidang Perumahan dan

Kawasan Permukiman yang terkoordinasi dan terpadu

secara lintas sektoral dan lintas wilayah administratif.

54. Rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai

tempat tinggal, sarana pembinaan keluarga, cerminan

harkat dan martabat, serta aset bagi pemiliknya.

55. Rumah Komersial adalah Rumah yang diselenggarakan

dengan tujuan mendapatkan keuntungan.

56. Rumah Swadaya adalah Rumah yang dibangun atas

prakarsa dan upaya masyarakat.

57. Rumah Umum adalah rumah yang diselenggarakan untuk

memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat

berpenghasilan rendah.

58. Rumah Khusus adalah rumah yang diselenggarakan untuk

memenuhi kebutuhan khusus.

59. Rumah Negara adalah Rumah yang dimiliki negara dan

berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana

pembinaan keluarga serta penunjang pelaksanaan tugas

pejabat dan/atau pegawai negeri.

60. Rumah Mewah adalah rumah Komersial dengan harga jual

diatas harga jual rumah menengah dengan perhitungan


61. Rumah Menengah adalah rumah komersial dengan harga

jual diatas harga jual rumah sederhana dan dibawah harga

jual rumah mewah dengan perhitungan sesuai ketentuan


62. Rumah Sederhana adalah rumah umum yang dibangun

diatas tanah dengan luas kavling antara 60 m2 (enam puluh

meter persegi) sampai dengan 200 m2 (dua ratus meter

persegi) dengan harga jual sesuai ketentuan Pemerintah

dan/atau Pemerintah Daerah.

I - 200

63. Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang

dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam

bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik

dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan

satuan-satuan yang masingmasing dapat dimiliki dan

digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian

yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama,

dan tanah bersama.

64. Rumah Tapak adalah rumah horizontal yang berdiri di atas

tanah yang dibangun atas upaya masyarakat atau

lembaga/institusi yang berbadan hukum melalui suatu

proses perijinan sesuai peraturan perundang-undangan.

65. Rumah Layak Huni adalah rumah yang memenuhi syarat

kesehatan, kenyamanan dan keselamatan penghuninya.

66. Perumahan Formal adalah suatu rumah atau Perumahan

yang dibangun atau disiapkan oleh suatu lembaga/institusi

yang berbadan hukum dan melalui suatu proses perizinan

sesuai peraturan perundang-undangan.

67. Perumahan Swadaya adalah suatu rumah dan/atau

Perumahan yang dibangun atas prakarsa dan upaya

masyarakat, baik sendiri atau berkelompok, yang meliputi

perbaikan, pemugaran/perluasan, atau pembangunan

rumah baru beserta lingkungan.

68. Permukiman Kumuh adalah Permukiman yang tidak layak

huni karena ketidakteraturan bangunan, tingkat kepadatan

bangunan yang tinggi,dan kualitas bangunan sertasarana

dan prasarana yang tidak memenuhi syarat.

69. Perumahan Kumuh adalah Perumahan yang mengalami

penurunan kualitas fungsi sebagai tempat hunian.

70. Kaveling Tanah Matang adalah sebidang tanah yang telah

dipersiapkan untuk rumah sesuai dengan persyaratan

dalam penggunaan, penguasaan, pemilikan tanah, rencana

rinci tata ruang, serta rencana tata bangunan dan

lingkungan.

71. Pendanaan adalah penyediaan sumber daya keuangan yang

berasal dari anggaran pendapatan dan belanja negara,

anggaran pendapatan dan belanja Daerah dan/atau sumber

dana lain yang dibelanjakan untuk penyelenggaraan

I - 201

Perumahan danKawasan Permukiman sesuai dengan

ketentuan peraturan perundangundangan.

72. Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan

hunian yang memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan

bertempat tinggal yang layak, sehat, aman dan nyaman.



pengembangan kehidupan sosial, budaya, dan ekonomi.

74. Utilitas Umum adalah kelengkapan penunjang untuk


75. Masyarakat Berpenghasilan Rendah yang selanjutnya

disingkat MBR, adalah masyarakat yang mempunyai

keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapat dukungan

pemerintah untuk memperoleh Rumah.

76. Ruang Terbuka Hijau adalah area memanjang/jalur dan

atau mengelompok, yang penggunaannya lebih bersifat

terbuka, tempat tumbuh tanaman, baik yang tumbuh

tanaman secara alamiah maupun yang sengaja ditanam.

77. Septictank Komunal adalah tempat pengolahan air limbah

domestik tanpa dihubungkan dengan jaringan perpipaan

dalam skala besar yang digunakan secara bersama-sama

oleh beberapa rumah tangga.

78. Hunian berimbang adalah Perumahan atau lingkungan

hunian yang dibangun secara berimbang antara rumah

sederhana, rumah menengah, dan rumah mewah.

79. Garis Sepadan Bangunan adalah garis yang menunjukkan

batas untuk mendirikan bangunan di pekarangan, diantara

garis sepadan dan pagar tidak boleh ada bagian gedung yang

berdiri diatas tanah.

80. Izin Mendirikan Bangunan adalah perizinan yang diberikan

oleh pemerintah daerah kecuali untuk bangunan gedung

fungsi khusus oleh Pemerintah kepada pemilik bangunan

gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas,

mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai

dengan persyaratan administratif dan persyaratan teknis

yang berlaku.

I - 202

Bagian Kedua

Tujuan dan Ruang Lingkup

Pasal 2

(3) Tujuan pengaturan Penyelenggaraan Perumahan dan

Kawasan Permukiman adalah:



p. memberikan kepastian hukum bagi seluruh pemangku




q. mendukung penataan dan pengembangan wilayah serta

penyebaran penduduk yang proporsional melalui

pertumbuhan lingkungan hunian dan kawasan

permukiman sesuai dengan tata ruang untuk

mewujudkan keseimbangan kepentingan, terutama bagi

MBR;

r. meningkatkan daya guna dan hasil guna sumber daya

alam bagi pembangunan perumahan dengan tetap

memperhatikan kelestarian fungsi lingkungan, baik di

kawasan perkotaan maupun kawasan perdesaan;

s. memberdayakan para pemangku kepentingan bidang

pembangunan perumahan dan kawasan permukiman;

t. menunjang pembangunan di bidang ekonomi, sosial, dan

budaya; dan

u. menjamin terwujudnya rumah yang layak huni dan

terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi,


(4) Ruang lingkup Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan

Permukiman meliputi:

z. penyelenggaraan Perumahan;

aa. penyelenggaraan Kawasan Permukiman;

bb. pemeliharaan dan perbaikan;

cc. pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap


dd. penyediaan tanah;

ee. Pendanaan;

ff. peran masyarakat; dan

I - 203

gg. pembinaan dan pengawasan.

BAB II

PENYELENGGARAAN PERUMAHAN

Bagian Kesatu

Umum

Pasal 3

(5) Penyelenggaraan Rumah dan Perumahan dilakukan oleh

Pemerintah Daerah, Badan Hukum dan/atau Setiap Orang

untuk menjamin hak setiap warga untuk menempati,

menikmati, dan/atau memiliki Rumah yang layak dalam

lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur.

(6) Penyelenggaraan Rumah dan Perumahan sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) meliputi:

a. perencanaan pembangunan dan pengembangan


b. perencanaan Perumahan;

c. pembangunan Perumahan;

d. pemanfaatan Perumahan; dan

e. pengendalian Perumahan.

(7) Perumahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) mencakup

Rumah beserta Prasarana, Sarana, dan Utilitas umum.

(8) Penyelenggaraan Rumah dan Perumahan sebagaimana

dimaksud pada ayat (2) wajib berpedoman pada rencana tata

ruang.

Pasal 4

(4) Rumah dibedakan menurut jenis dan bentuknya.

(5) Jenis Rumah meliputi:

f. jenis rumah komersial;

g. jenis rumah umum;

h. jenis rumah khusus;

i. jenis rumah swadaya; dan

j. jenis rumah negara.

(6) Bentuk Rumah meliputi:

d. bentuk rumah tunggal;

I - 204

e. bentuk rumah deret; dan

f. bentuk Rumah Susun.

Bagian Kedua

Perencanaan

Paragraf 1

Perencanaan Pembangunan dan Pengembangan

Perumahan dan Permukiman

Pasal 5

(4) Perencanaan Pembangunan dan Pengembangan Perumahan

dan Kawasan Permukiman didasarkan pada Rerencanaan

Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

Permukiman (RP3KP).

(5) RP3KP sebagaimana dimaksud pada ayat (1) disusun oleh

Pemerintah Daerah sebagai acuan pembangunan

Perumahan dan pengembangan Kawasan Permukiman di

Daerah.

(6) Kedudukan RP3KP di Daerah sebagai:

d. Informasi yang memuatara han dan rambu-rambu

kebijaksanaan, serta rencana pembangunan Perumahan

dan Kawasan Permukiman dalam suatu tingkatan

wilayah dan kurun waktu tertentu;

e. arahan untuk mengatur perimbangan pembangunan

Perumahan dan Kawasan Permukiman; dan

f. sarana mempercepat terbentuknya sistem Kawasan

Permukiman yang terpadu.

Paragraf 2

Perencanaan Perumahan

Pasal 6

(5) Perencanaan Perumahan sebagaimana dimaksud dalam

Pasal 3 ayat (2) huruf b merupakan bagian dari perencanaan

Permukiman dan terdiri atas:

c. perencanaan dan perancangan Rumah; dan

d. perencanaan dan perancangan Prasarana, Sarana dan

Utilitas umum.

I - 205

(6) Perencanaan Perumahan dilakukan untuk memenuhi

kebutuhan rumahyang mencakup:

d. Rumah Sederhana;

e. Rumah Menengah; dan/atau

f. Rumah Mewah.

(7) Luasan minimal perencanaan Perumahan sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) ditetapkan paling kurang seluas

3.000 m2 (tiga ribu meter persegi) kecuali pada lahan

enclave.

(8) Perencanaan Perumahan sebagaimana dimaksud pada ayat

(3) dikecualikan untuk perencanaan Rumah Susun.

Pasal 7

(6) Perencanaan Perumahan sebagaimana dimaksud dalam

Pasal 6 disusun dalam bentuk dokumen perencanaan

Perumahan yang menjamin pelaksanaan hunian berimbang.

(7) Dokumen perencanaan Perumahan sebagaimana dimaksud

pada ayat (1) paling sedikit meliputi:

i. rencana tapak;

j. desain Rumah;

k. spesifikasi teknis Rumah;

l. rencana kerja perwujudan hunian berimbang;

m. rencana kerjasama;

n. nama Perumahan atau Perumahan tunggal (cluster);

o. rencana Prasarana, Sarana dan Utilitas Perumahan; dan

p. rencana vegetasi Rumah dan Perumahan.

(8) Rencana Prasarana, Sarana dan Utilitas Perumahan

sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf g paling sedikit

meliputi:

j. rencana sirkulasi, lebar penampang jalan dan material

jalan;

k. rencana dampak lalu lintas;

l. rencana elevasi, perhitungan volume dan material

saluran drainase;

m. rencana penempatan septictank komunal;

n. rencana penempatan sumur resapan Perumahan;

o. rencana pengolahan sampah lingkungan;

I - 206

p. rencana integrasi prasarana (jalan dan saluran) dan

utilitas (jaringan penerangan jalan umum,

telekomunikasi dan listrik) dengan kawasan sekitar;

q. rencana pemenuhan kebutuhan air bersih; dan

r. ruang terbuka hijau.

(9) Dokumen perencanaan Perumahan sebagaimana dimaksud

pada ayat (2) wajib mendapatkan pengesahan dari Bupati.

(10) Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pengesahan

dokumen perencanaan Perumahan sebagaimana dimaksud

pada ayat (4) diatur dalam Peraturan Bupati.

Paragraf 3 Perencanaan Rumah

Pasal 8

(7) Perencanaan dan perancangan Rumah dilakukan untuk:

a. menciptakan Rumah sehat dan layak huni;

b. mendukung upaya pemenuhan kebutuhan Rumah; dan

c. meningkatkan tata bangunan dan lingkungan yang

terstruktur.

(8) Perencanaan dan perancangan Rumah sebagaimana

dimaksud pada ayat (1), wajib menyediakan sumur resapan


(9) Luasan minimum perencanaan Rumah sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) ditetapkan:

a. paling sedikit 36 m2 (tiga puluh enam meter persegi)

untuk semua jenis Rumah Tunggal atau Rumah Deret;

b. sesuai dengan ketentuan Rumah sehat bersubsidi atau

Rumah sehat sejahtera tapak untuk rumah sederhana;

atau

c. paling sedikit 24 m² (dua puluh empat meter persegi)

untuk Rumah Susun umum (milik) dan/atau

disesuaikan dengan ketentuan luas minimum satuan

Rumah Susun tipe studio.

(10) Permohonan Izin Mendirikan Bangunan berupa rumah

tunggal dan/atau rumah deret pada lahan kaveling yang

teridentifikasi berasal dari suatu hamparan, diwajibkan

memenuhi ketentuan prasarana dasar Perumahan.

I - 207

(11) Ketentuan lebih lanjut mengenai permohonan Izin


Peraturan Bupati.

(12) Perencanaan dan perancangan rumah dilakukan oleh setiap

Orang atau Badan Hukum yang memiliki keahlian di bidang

perencanaan dan perancangan rumah sesuai dengan


Paragraf 4

Perencanaan Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum

Pasal 9

(3) Perencanaan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum

Perumahan meliputi:

a. rencana penyediaan kaveling tanah untuk Perumahan

sebagai bagian dari Permukiman; dan

b. rencana kelengkapan Prasarana, Sarana, dan Utilitas

umum Perumahan.

(4) Ketentuan lebih lanjut mengenai perencanaan Prasarana,



Bagian Ketiga

Pembangunan

Paragraf 1

Pembangunan Perumahan

Pasal 10

(4) Pembangunan Perumahan dilakukan oleh Badan Hukum.

(5) Pembangunan Perumahan meliputi pembangunan Rumah

dan Prasarana, Sarana dan Utilitas umum dan/atau

peningkatan kualitas Perumahan.

(6) Pembangunan Perumahan dilakukan dengan

mengembangkan teknologi dan rancang bangun yang ramah

lingkungan dan memenuhi Standar Nasional Indonesia.

Pasal 11

I - 208

(1) Badan Hukum yang melakukan pembangunan Perumahan

wajib mewujudkan Perumahan dengan hunian berimbang.

(2) Dalam hal pembangunan Perumahan sebagaimana

dimaksud pada ayat (1), Pemerintah Daerah dapat

memberikan insentif kepada Badan Hukum untuk

mendorong pembangunan Perumahan dengan hunian

berimbang.

(3) Ketentuan lebih lanjut mengenai insentif sebagaimana

dimaksud pada ayat (2), diatur dengan Peraturan Bupati.

Pasal 12


meliputi rumah sederhana, rumah menengah, dan rumah

mewah.

(5) Pembangunan Perumahan skala besar yang dilakukan oleh

Badan Hukum wajib mewujudkan hunian berimbang dalam

satu hamparan, kecuali untuk Badan Hukum yang

membangun Perumahan yang seluruhnya ditujukan untuk

pemenuhan kebutuhan rumah umum dan/atau rumah

sederhana.

(6) Pembangunan rumah sederhana pada Perumahan

sebagaimana dimaksud ayat (2) dapat berbentuk Rumah

Susun.

Pasal 13

(6) Dalam hal pembangunan Perumahan dengan hunian


rumah umum/rumah sederhana harus dilaksanakan dalam

satu kecamatan.

(7) Pembangunan Rumah Umum atau Rumah Sederhana

sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berupa Rumah Tapak

dan/atau Rumah Susun.

(8) Dalam hal pembangunan Rumah Susun komersial, maka

perwujudan hunian berimbang adalah sebagai berikut:

a. Badan Hukum wajib menyediakan Rumah Susun

umum/sederhana paling kurang 20% (dua puluh

perseratus) dari total luas lantai Rumah Susun komersial

yang dibangun; dan

I - 209

b. kewajiban pembangunan Rumah Susun

umum/sederhana dapat dilaksanakan diluar lokasi

kawasan Rumah Susun komersial tetapi harus

dilaksanakan dalam satu kecamatan.


sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan oleh Badan

Hukum yang sama.

(10) Ketentuan teknis mengenai pelaksanaan hunian berimbang

pada Perumahan dan Rumah Susun komersial disesuaikan


Pasal 14

(1) Lokasi pembangunan Rumah Susun sebagaimana dimaksud

dalam Pasal 13 ayat (3) ditetapkan sebagai berikut:

a. Rumah Susun (komersial/umum) dengan perencanaan

ketinggian lebih dari 8 (delapan) lantai, harus berada

pada lokasi dengan akses minimum garis sepadan

bangunan rencana 20 m (dua puluh meter).

b. Rumah Susun (komersial/umum) dengan perencanaan

ketinggian sampai dengan 4 (empat) lantai dengan

gedung/tower lebih dari 4 (empat) gedung/tower harus

berada pada lokasi dengan akses minimum garis

sempadan Bangunan rencana 12 m (dua belas meter).

(2) Aksesibilitas sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus

mencapai jalan utama terdekat sesuai rencana orientasi

pencapaian.

(3) Dalam hal akses jalan eksisting dengan garis sepadan

bangunan rencana sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

belum tercapai,maka Badan Hukum wajib meningkatkan

kapasitas jalan sesuai kajian analisis dampak lalu lintas.

Pasal 15

(5) Pembangunan Rumah sebagaimana dimaksud dalam Pasal

13 ayat (1) harus mempunyai akses menuju pusat

pelayanan atau tempat kerja. (2) Penyediaan akses


a. pengadaan akses;

I - 210

b. pelebaran akses; dan/atau

c. peningkatan akses.

(6) Perumahan selain peruntukan Rumah umum wajib

menyediakan akses dengan lebar minimal 6 m (enam meter)

dan/atau sesuai rencana tata ruang dan/atau sesuai kajian

Analisis Dampak Lalu Lintas termasuk Rumah Susun

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (1).

(7) Penyediaan akses sebagaimana ayat (2) dan ayat (3) harus

sesuai dengan ketentuan rencana tata ruang serta peraturan

perundang-undangan.

(8) Badan Hukum wajib menyediakan dan membangun akses

sebagaimana dimaksud pada ayat (2) sebelum membangun

Rumah dan Prasarana, Sarana dan Utilitas umum lainnya.

Paragraf 2

Pembangunan Rumah

Pasal 16

(1) Pembangunan rumah meliputi pembangunan rumah

tunggal,rumah deret, dan/atau Rumah Susun dan

dikembangkan berdasarkan

tipologi,ekologi,budaya,dinamika ekonomi, serta

mempertimbangkan faktor keselamatan dan keamanan.

(2) Pembangunan rumah tunggal sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) dapat dilakukan oleh setiap orang dan/atau

Pemerintah Daerah.

(3) Pembangunan Rumah Deret dan Rumah Susun

sebagaimana dimaksud pada ayat (1) hanya dilakukan oleh

Badan Hukum dan/atau Pemerintah Daerah.

(4) Pembangunan Rumah dilakukan dengan tidak melebihi

batas kepemilikan lahan termasuk bangunan pagar.

Pasal 17

(6) Tanggungjawab pembangunan rumah tapak dan Rumah

Susun dengan criteria rumah umum, rumah khusus dan

rumah negara, dilakukan oleh Pemerintah Daerah dan

dibiayai melalui Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah

dan/atau biaya lainnya sesuai peraturan perundang-

undangan.

I - 211

(7) Dalam melaksanakan pembangunan rumah sebagaimana

dimaksud pada ayat (1), Pemerintah Daerah menunjuk

Badan Hukum yang menangani pembangunan Perumahan

dan Kawasan Permukiman sesuai dengan peraturan

perundang-undangan.

(8) Ketentuan teknis pembangunan, penyediaan, penghunian,

pengelolaan, serta pengalihan status dan hak atas Rumah

Khusus dan Rumah Negara sesuai dengan peraturan

perundang undangan.

Pasal 18

(4) Rumah Tunggal, Rumah Deret, dan/atau Rumah Susun

yang dibangun sebagai rumah komersial dan masih dalam

tahap proses pembangunan dapat dipasarkan melalui sistem

perjanjian pendahuluan jual beli.

(5) Perjanjian pendahuluan jual beli sebagaimana dimaksud

pada ayat (1) dilakukan setelah memenuhi persyaratan

kepastian atas:

a. status pemilikan tanah;

b. hal yang diperjanjikan;

c. kepemilikan Izin Mendirikan Bangunan induk;

d. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan

e. keterbangunan Perumahan paling sedikit 20% (dua

puluh perseratus).

(6) Sistem perjanjian jual beli sebagaimana dimaksud pada ayat

(1) dilaksanakan disesuaikan dengan peraturan perundang-

undangan.

Pasal 19

Pembangunan untuk Rumah Tunggal, Rumah Deret, dan/atau

Rumah Susun, dapat dilakukan di atas tanah:

d. hak milik;

e. hak guna bangunan, baik di atas tanah Negara maupun di

atas hak pengelolaan; atau

f. hak pakai di atas tanah Negara.

Paragraf 3

Pembangunan Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum

I - 212

Pasal 20


Perumahan yang dilakukan Pemerintah Daerah dan/atau

Badan Hukum dilakukan sesuai dengan Rencana,

Rancangan dan Perizinan.

(2) Ketentuan lebih lanjut mengenai pembangunan Prasarana,



Bagian Keempat

Pemanfaatan

Paragraf 1

Pemanfaatan Perumahan

Pasal 21

(3) Pemanfaatan Perumahan digunakan sebagai fungsi hunian.

(4) Pemanfaatan Perumahan sebagaimana dimaksud pada ayat

(1) di lingkungan hunian meliputi pemanfaatan Rumah,

pemanfaatan Prasarana dan Sarana Perumahan dan

pelestarian rumah, Perumahan serta Prasarana dan Sarana

Perumahan.

Paragraf 2

Pemanfaatan Rumah

Pasal 22



mengganggu fungsi hunian dan harus memastikan

terpeliharanya Perumahan dan lingkungan hunian termasuk

ketersediaan sarana Parkir yang memadai.

(2) Rumah yang dapat digunakan sebagai kegiatan usaha

secara terbatas berada pada lokasi Perumahan formal dan

Perumahan swadaya sesuai peruntukannya selain

peruntukan rumah toko dan rumah kantor.

I - 213

(3) Kegiatan usaha secara terbatas sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) meliputi:

a. usaha praktek keahlian perorangan yang bukan badan

usaha atau bukan gabungan badan usaha;

b. usaha retail dengan kategori usaha mikro dan kecil

(nonbankable);

c. usaha pelayanan lingkungan yang kegiatannya langsung

melayani kebutuhan lingkungan yang bersangkutan

dan/atau tidak mengganggu/merusak keserasian dan

tatanan lingkungan; dan

d. kegiatan sosial tertentu yang tidak mengganggu

dan/atau merusak keserasian dan tatanan lingkungan.

(9) Penaggungjawab kegiatan usaha di luar ketentuan ayat (3)

wajib mengurus perizinan sesuai dengan peraturan

perundang-undangan.

(10) Khusus untuk pemanfaatan rumah pada Rumah Susun,

dapat dilakukan setelah:

a. mendapatkan persetujuan penghuni Rumah Susun;

dan/atau

b. mendapatkan persetujuan Perhimpunan Pemilik dan

Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS); dan

c. mendapatkan pengesahan pertelaan dari Bupati.

Pasal 23

Ketentuan lebih lanjut mengenai pemanfaatan rumah secara

terbatas sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22 ayat (3) dan

pemanfaatan rumah secara terbatas pada Rumah Susun diatur

dengan Peraturan Bupati.

Bagian Kelima

Pengendalian Perumahan

Pasal 24

(5) Pengendalian Perumahan dimulai dari tahap:

a. perencanaan;

b. pembangunan;

c. pemanfaatan; dan

d. serah terima Prasarana, Sarana dan Utilitas Perumahan.

I - 214

(6) Pengendalian Perumahan sebagaimana dimaksud pada ayat

(1) dilaksanakan oleh Pemerintah Daerah dalam bentuk:

a. perizinan;

b. penataan; dan/atau

c. penertiban.

(7) Pelaksanaan pengendalian Perumahan dilakukan oleh OPD



(8) OPD sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dalam melakukan

pengendalian Perumahan dapat melibatkan:


bidang penanaman modal dan PTSP;

b. OPD yang menyelenggarakan urusan pemerintahan

bidang pekerjaan umum dan penataan ruang; dan

c. OPD yang menyelenggarakan urusan pemerintahan

bidang ketertiban umum dan ketenteraman masyarakat.

Bagian Keenam

Penyerahan Terima Prasarana, Sarana dan Utilitas

Pasal 25

(5) Untuk menjamin keberlanjutan pemeliharaan dan

pengelolaan Prasarana, Sarana, dan Utilitas di lingkungan

Perumahan dan Kawasan Permukiman perlu ada

penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Perumahan dan

Permukiman dari Pengembang kepada Pemerintah Daerah.

(6) Ketentuan lebih lanjut mengenai Penyerahan Prasarana,



BAB III

PENYELENGGARAAN KAWASAN PERMUKIMAN

Pasal 26

(4) Penyelenggaraan Kawasan Permukiman bertujuan untuk

memenuhi hak warga negara atas tempat tinggal yang layak

I - 215

dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur

serta menjamin kepastian bermukim.


dimaksud pada ayat (1) mencakup lingkungan hunian dan

tempat kegiatan pendukung perikehidupan dan

penghidupan di perkotaan dan di perdesaan melalui

tahapan perencanaan, pembangunan, pemanfaatan dan

pengendalian.

(6) Penyelenggaraan Kawasan Permukiman dilakukan

berdasarkan ketentuan dan peraturan perundang-undangan

serta kondisi budaya, sosial dan ekonomi Daerah.

Pasal 27

(4) Penyelenggaraan Kawasan Permukiman wajib dilaksanakan

sesuai dengan arahan pengembangan Kawasan Permukiman

yang terpadu dan berkelanjutan yang meliputi:



b. keterkaitan lingkungan hunian perkotaan;

c. keterkaitan antara pengembangan lingkungan hunian

perkotaan dan pengembangan kawasan perkotaan;

d. keserasian tata kehidupan manusia dengan

lingkunganhidup;

e. keseimbangan antara kepentingan publik dan


f. lembaga yang mengoordinasikan pengembangan

Kawasan Permukiman.


dimaksud pada ayat (1) dilakukan melalui:


b. pembangunan baru; atau


(6) Arahan pengembangan Kawasan Permukiman sebagaimana



Pasal 28

(5) Penyelenggaraan lingkungan hunian perkotaan dilakukan

melalui:

I - 216

a. pengembangan lingkungan hunian perkotaan dan

perdesaan; dan

b. pembangunan kembali lingkungan hunian perkotaan

dan perdesaan.


perkotaan dan perdesaan sebagaimana dimaksud pada ayat

(1) huruf a mencakup:

a. peningkatan efisiensi potensi lingkungan hunian

perkotaan dengan memperhatikan fungsi dan peranan


b. peningkatan pelayanan lingkungan hunian perkotaan

dan perdesaan;

c. peningkatan keterpaduan Prasarana, Sarana, dan

Utilitas umum lingkungan hunian perkotaan dan

perdesaan;

d. penetapan bagian lingkungan hunian perkotaan dan

perdesaan yang dibatasi dan yang didorong

pengembangannya;

e. pencegahan tumbuhnya lingkungan dan kawasan

kumuh; dan

f. pencegahan tumbuh dan berkembangnya lingkungan

hunian yang tidak terencanadan tidak teratur.

(7) Ketentuan lebih lanjut mengenai penyelenggaraan

lingkungan hunian perkotaan dan perdesaan sebagaimana



Pasal 29

(3) Pembangunan kembali lingkungan hunian perkotaan dan

perdesaan dimaksudkan untuk memulihkan fungsi

lingkungan hunian perkotaan dan perdesaan.

(4) Pembangunan kembali dilakukan dengan cara:

a. rehabilitasi;

b. rekonstruksi; atau

c. peremajaan.

(8) Pembangunan kembali sebagaimana dimaksud pada ayat

(2)harus menjamin hak penghuni untuk dimukimkan

kembali di lokasi yang sama sesuai dengan ketentuan


I - 217

Pasal 30


perkotaan dan perdesaan dan pembangunan kembali

lingkungan hunian perkotaan dilakukan oleh Pemerintah

Daerah.


dapat membentuk atau menunjuk Badan Hukum.

(7) Pembentukan atau penunjukan Badan Hukum sebagaimana

dimaksud pada ayat (2) ditetapkan dengan Keputusan

Bupati.

(8) Bupati dapat mendelegasikan penetapan pembentukan atau

penunjukan Badan Hukum kepada Pejabat yang ditunjuk.

Pasal 31

(4) Perencanaan Kawasan Permukiman dimaksudkan untuk

menghasilkan dokumen rencana Kawasan Permukiman

sebagai pedoman bagi seluruh pemangku kepentingan.

(5) Dokumen rencana Kawasan Permukiman sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) ditetapkan oleh Bupati.

(6) Perencanaan Kawasan Permukiman harus mencakup:

a. peningkatan sumber daya perkotaan dan perdesaan;

b. mitigasi bencana; dan

c. penyediaan atau peningkatan Prasarana, Sarana, dan

Utilitas umum.

Pasal 32

(3) Pembangunan Kawasan Permukiman disesuaikan dengan


(4) Pembangunan Kawasan Permukiman sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) dapat dilakukan oleh Pemerintah

Daerah dan/atau Badan Hukum.

Pasal 33

(3) Pemanfaatan Kawasan Permukiman dilakukan untuk:

a. menjamin Kawasan Permukiman sesuai dengan

fungsinya sebagaimana ditetapkan dalam rencana tata

ruang; dan

I - 218

b. mewujudkan struktur ruang sesuai dengan perencanaan

Kawasan Kermukiman.

(4) Pemanfaatan Kawasan Permukiman sebagaimana dimaksud

pada ayat (1) disesuaikan dengan ketentuan peraturan

perundang-undangan.

Pasal 34

(6) Pengendalian Kawasan Permukiman dilakukan untuk:

a. menjamin pelaksanaan pembangunan Permukiman dan

pemanfaatan Permukiman sesuai dengan rencana

Kawasan Permukiman;

b. mencegah tumbuh dan berkembangnya Perumahan

Kumuh dan Permukiman Kumuh; dan

c. mencegah terjadinya tumbuh dan berkembangnya

lingkungan hunian yang tidak terencana dan tidak

teratur.

(7) Pengendalian Kawasan Permukiman sebagaimana dimaksud

pada ayat (1) dilakukan pada lingkungan hunian perkotaan

dan lingkungan hunian perdesaan.


perkotaan dilaksanakan pada:

a. pengembangan perkotaan; atau

b. perkotaan baru.


perdesaan dilaksanakan pada pengembangan perdesaan

sebagai pusat pertumbuhan ekonomi, sosial, dan/atau

budaya perdesaan.

(10) Pengendalian Kawasan Permukiman dilakukan oleh

Pemerintah Daerah, Badan Hukum dan/atau setiap orang

yang dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan

perundang-undangan serta kewenangan Pemerintah Daerah.

BAB IV


Bagian Kesatu

Umum

Pasal 35

I - 219


fungsi Perumahan dan Kawasan Permukiman sehingga

dapat berfungsi secara baik dan berkelanjutan untuk

kepentingan peningkatan kualitas hidup setiap orang pada

rumah serta Prasarana, Sarana, dan Utilitas umum di


Permukiman.


ayat (1) dilaksanakan oleh Pemerintah Daerah, Badan

Hukum dan/atau setiap orang.

(7) Perbaikan oleh Pemerintah Daerah dilakukan terhadap

Rumah umum yang dinilai tidak layak huni dan bagi korban

bencana alam.

(8) Perbaikan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) bersifat

stimulant.

Bagian Kedua

Pemeliharaan

Pasal 36


(5) Pemeliharaan Prasarana, Sarana dan Utilitas umum untuk



hukum dan/atau setiap orang sesuai kewenangan masing-

masing.

(6) Pelaksanaan dan mekanisme pemeliharaan sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) diselenggarakan sesuai dengan


Bagian Ketiga

Perbaikan

Pasal 37

(4) Perbaikan Rumah dilakukan oleh setiap Orang.

(5) Perbaikan Prasarana, Sarana dan Utilitas umum untuk



I - 220

Hukum dan/atau setiap Orang sesuai kewenangan masing-

masing.

(6) Pelaksanaan dan mekanis perbaikan Rumah dan Prasarana,

Sarana, atau Utilitas umum sebagaimana dimaksud pada

ayat (2) disesuaikan dengan ketentuan peraturan

perundang-undangan.

BAB V

PENCEGAHAN DAN PENINGKATAN KUALITAS


Pasal 38

(4) Pencegahandan peningkatan kualitas terhadap Perumahan

Kumuh dan Permukiman Kumuh guna meningkatkan mutu

kehidupan dan penghidupan masyarakat penghuni

dilakukan untuk mencegah tumbuh dan berkembangnya

Perumahan Kumuh dan Permukiman Kumuh baru serta

untuk menjaga dan meningkatkan kualitas dan fungsi

Perumahan dan Permukiman.



pada ayat (1) dilaksanakan berdasarkan pada prinsip

kepastian bermukim yang menjamin hak setiap anggota

masyarakat untuk menempati, menikmati, dan/atau

memiliki tempat tinggal sesuai dengan ketentuan peraturan

perundang-undangan.



pada ayat (1) dilakukan oleh Pemerintah Daerah, Badan

Hukum dan/atau setiap Orang.

Pasal 39


lingkungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 ayat (1),

dilakukan dengan konsep penataan Perumahan Kumuh dan

Permukiman Kumuh perkotaan serta peningkatan kualitas

Rumah dan Sarana dan Prasarana penunjang Permukiman

sesuai kewenangannya.

I - 221


lingkungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) bersifat

stimulant.

(7) Dalam hal pelaksanaan pencegahan dan peningkatan

kualitas memerlukan penetapan lokasi, maka penetapan

lokasi Perumahan Kumuh dan Permukiman Kumuh harus

memenuhi persyaratan:

a. kesesuaian dengan rencana tata ruang;


lingkungan;

c. kondisi dan kualitas Prasarana, Sarana, dan Utilitas





f. kondisi sosial ekonomi masyarakat.


Perumahan Kumuh dan Permukiman Kumuh disesuaikan

dengan ketentuan peraturan perundang- undangan.

Pasal 40


Kumuh harus didahului proses pendataan yang dilakukan

oleh Pemerintah Daerah dengan melibatkan peran

masyarakat.

(4) Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pendataan, peran

serta masyarakat dan penetapan lokasi sebagaimana

dimaksud pada ayat(1) diatur dalam Peraturan Bupati.

Pasal 41

(5) Penanganan peningkatan kualitas Perumahan Kumuh dan

Permukiman Kumuh dengan pola pemukiman kembali

dilakukan untuk mewujudkan kondisi rumah, Perumahan,

dan Permukiman yang lebih baik guna melindungi

keselamatan dan keamanan penghuni dan masyarakat.


dilakukan dengan memindahkan masyarakat terdampak

dari lokasi yang tidak mungkin dibangun kembali karena

tidak sesuai dengan rencana tata ruang dan/atau rawan

I - 222

bencana serta dapat menimbulkan bahaya bagi barang

ataupun Orang.


dilakukan oleh Pemerintah Daerah.

(8) Lokasi yang akan ditentukan sebagai tempat untuk

Pemukiman kembali ditetapkan oleh Pemerintah Daerah


BAB VI

PENYEDIAAN TANAH

Pasal 42

(5) Pemerintah Daerah sesuai dengan kewenangannya

bertanggungjawab atas ketersediaan tanah untuk


(6) Ketersediaan tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

termasuk penetepannya dalam rencana tata ruang wilayah

merupakan tanggungjawab Pemerintah Daerah.

(7) Penyediaan tanah untuk pembangunan Perumahan dan

Kawasan Permukiman dapat dilakukan melalui:

a. pemberian hak atas tanah terhadap tanah yang langsung

dikuasai negara;

b. konsolidasi tanah oleh pemilik tanah;

c. peralihan atau pelepasan hak atas tanah oleh pemilik

tanah;

d. pemanfaatan dan pemindahtanganan tanah barang milik

daerah sesuai ketentuan perundang-undangan;

e. pendayagunaan tanah Negara bekas tanah terlantar;

dan/atau

f. pengadaan tanah untuk pembangunan bagi kepentingan

umum dengan ketentuan peraturan perundang-

undangan.

(8) Ketentuan lebih lanjut mengenai proses dan tahapan

penyediaan tanah untuk pembangunan Rumah, Perumahan,

dan Kawasan Permukiman diatur dalam Peraturan Bupati.

BAB VII

PENDANAAN

I - 223

Pasal 43

Pendanaan dimaksudkan untuk memastikan ketersediaan dana

untuk pemenuhan kebutuhan Rumah umum, peningkatan

kualitas Rumah tidak layak huni, pemeliharaan dan perbaikan

Prasarana, Sarana dan Utilitas Perumahan dan Permukiman

yang merupakan kewenangan dan tanggungjawab Pemerintah

Daerah.

Pasal 44

Dana untuk pemenuhan kebutuhan sebagaimana dimaksud

dalam Pasal 43 bersumber dari:

a. Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah;

b. Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah Provinsi Jawa

Timur; dan/atau

c. Sumber dana lainnya sesuai dengan ketentuan peraturan

perundang-undangan.

Pasal 45

Dana sebagaimana dimaksud dalam Pasal 44 dimanfaatkan

untuk mendukung:

a. penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman

sesuai kewenangannya;

b. pemeliharaan dan perbaikan rumah tidak layak huni secara

stimulan;

c. peningkatan kualitas lingkungan dan Kawasan Permukiman;

d. pemenuhan kebutuhan rumah bagi MBR; dan

e. kepentingan lain dibidang Perumahan dan Kawasan

Permukiman sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-

undangan termasuk tanggap darurat penyediaan Rumah bagi

korban bencana alam.

BAB VIII

PERAN SERTA MASYARAKAT

Pasal 46


dilakukan oleh Pemerintah Daerah dengan melibatkan peran

I - 224

masyarakat sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-

undangan.


dilakukan dengan memberikan masukan dalam:

a. penyusunan rencana pembangunan Perumahan dan

Kawasan Permukiman;

b. pelaksanaan pembangunan Perumahan dan Kawasan

Permukiman;

c. pemanfaatan Perumahan dan Kawasan Permukiman;

d. pemeliharaan dan perbaikan Perumahan dan Kawasan

Permukiman; dan/atau

e. pengendalian penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan

Permukiman.


huruf e dilakukan dengan membentuk forum pengembangan

Perumahan dan Kawasan Permukiman yang mempunyai

fungsi dan tugas sebagai berikut:

a. menampung dan menyalurkan aspirasi masyarakat;

b. membahas dan merumuskan pemikiran arah

pengembangan penyelenggaraan Perumahan dan

Kawasan Permukiman;

c. meningkatkan peran dan pengawasan masyarakat;

d. memberikan masukan kepada Pemerintah Daerah;

dan/atau

e. melakukan peran arbitrase dan mediasi dibidang

penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman;

dan

f. fungsi/tugas lain sesuai kebutuhan Daerah.

(9) Forum sebagaimana dimaksud pada ayat (3), terdiri dari

unsur:


bidang Perumahan dan Kawasan Permukiman;

b. asosiasi perusahaan penyelenggara Perumahan dan

kawasan Permukiman;

c. asosiasi profesi penyelenggara Perumahan dan Kawasan

Permukiman;

d. asosiasi perusahaan barang dan jasa mitra usaha

penyelenggara Perumahan dan Kawasan Permukiman;

dan/atau

I - 225

e. pakar di bidang Perumahan dan Kawasan Permukiman.

(10) Lembaga swadaya masyarakat dan/atau yang mewakili

konsumen yang berkaitan dengan penyelenggaraan


BAB IX

PEMBINAAN DAN PENGAWASAN

Pasal 47


Permukiman menjadi tanggung jawab Bupati.


Permukiman dilaksanakan secara berjenjang dari Bupati

kepada pemangku kepentingan.



e. perencanaan;

f. pengaturan;

g. pengendalian; dan

h. pengawasan.

(8) Ketentuan lebih lanjut mengenai pembinaan sebagai mana

dimaksud pada ayat (3) diatur dalam Peraturan Bupati.

Pasal 48


Permukiman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 47

dilaksanakan dengan cara:

d. koordinasi;

e. sosialisasi peraturan perundang-undangan;

f. pemberian bimbingan, supervisi dan konsultasi;

g. pendidikan dan pelatihan;

h. penelitian dan pengembangan;

i. pendampingan dan pemberdayaan; dan/atau

j. pengembangan sistem layanan informasi dan

komunikasi.

I - 226

(2) Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pembinaan


Peraturan Bupati.

Pasal 49

(3) Kewenangan Pembinaan sebagaimana dimaksud dalam

Pasal 47 ayat (1) didelegasikan kepada OPD yang

menyelenggarakan urusan pemerintahan bidang Perumahan


(4) OPD sebagaimana dimaksud pada ayat (1) menyusun

pedoman teknis dan/atau pelaksanaan sebagai dasar

pelaksanaan pembinaan selain ketentuan yang tertuang

pada tugas, pokok dan fungsi.

BAB X

SANKSI ADMINISTRATIF

Pasal 50


Negara/Daerah yang menyelenggarakan Perumahan dan

Kawasan Permukiman yang melanggar ketentuan

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat (4), Pasal 7 ayat

(4), Pasal 8ayat (2), Pasal 12 ayat (1), Pasal 14 ayat (3) huruf

a, Pasal 16 ayat (5), Pasal 23 ayat (4), Pasal 43 ayat (1) dan

Pasal 44 ayat (1) dikenakan sanksi berupa:

a. teguran atau peringatan tertulis;

b. penundaan perizinan/pekerjaan;

c. penghentian proses perizinan/pekerjaan;

d. pembatalan perizinan atau kebijakan Pemerintah Daerah

(insentif);

e. pencabutan perizinan;

f. pembongkaran; dan

g. perintah menghentikan, membangun, membongkar,

melengkapi, merevisi, menyempurnakan dan/atau

membangun kembali.


Negara/Daerah yang melakukan pembangunan rumah,

Perumahan dan/atau Permukiman tidak pada peruntukan

I - 227

ruang yang ditetapkan dikenakan sanksi sesuai ketentuan


(7) Setiap pejabat yang dengan sengaja mengeluarkan izin

pembangunan rumah, Perumahan dan/atau Permukiman

yang tidak sesuai dengan fungsi dan peruntukan

pemanfaatan ruang dikenai sanksi sesuai ketentuan


(8) Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara dan mekanisme

tahapan pemberian sanksi sebagaimana dimaksud ayat (1)

diatur dalam Peraturan Bupati.

BAB XI

KETENTUAN PERALIHAN

Pasal 51

Pada saat Peraturan Daerah ini mulai berlaku, penggunaan

Rumah pada peruntukan ruang Perumahan yang berubah fungsi

di luar kriteria sebagaimana dimaksud Pasal 22, wajib mengurus

izin peruntukan ruang dan izin mendirikan bangunan sesuai

ketentuan paling lambat 12 (dua belas) bulan setelah Peraturan

Daerah ini ditetapkan atau dikenakan sanksi sesuai Peraturan

Daerah Kabupaten Tuban Nomor 16 Tahun 2014 tentang

Ketertiban Umum dan Ketentraman Masyarakat (Lembaran

Daerah Kabupaten Tuban Tahun 2015 Seri E Nomor 09,

Tambahan Lembaran Daerah Kabupaten Tuban Nomor 37.

BAB XII

KETENTUAN PENUTUP

Pasal 52

Peraturan Bupati sebagai pelaksanaan Peraturan Daerah ini

harus sudah ditetapkan paling lambat 1 (satu) tahun sejak

diundangkannya Peraturan Daerah ini.

Pasal 53

Peraturan Daerah ini mulai berlaku sejak tanggal diundangkan.

I - 228

Agar setiap orang mengetahuinya, memerintahkan

pengundangan Peraturan Daerah ini dengan penempatannya

dalam Lembaran Daerah Kabupaten Tuban.

Ditetapkan di Tuban

pada tanggal

BUPATI TUBAN,

H. FATHUL HUDA

Diundangkan di Tuban

pada tanggal

SEKRETARIS DAERAH

KABUPATEN TUBAN,

BUDI WIYANA

LEMBARAN DAERAH KABUPATEN TUBAN TAHUN SERI

NOMOR

NOREG PERATURAN DAERAH KABUPATEN TUBAN NOMOR

I - 229

RANCANGAN PENJELASAN

ATAS

PERATURAN DAERAH KABUPATEN TUBAN

NOMOR.....TAHUN ....

TENTANG

PENYELENGGARAAN PERUMAHAN DAN KAWASAN

PERMUKIMAN

I. UMUM

Penyelenggaraan pembangunan Perumahan dan Kawasan

Permukiman yang bertumpu pada masyarakat memberikan

hak dan kesempatan seluas-luasnya bagi masyarakat untuk

ikut berperan. Sejalan dengan peran masyarakat di dalam

pembangunan Perumahan dan Kawasan Permukiman,

Pemerintah Daerah mempunyai tanggung jawab untuk menjadi

fasilitator, memberikan bantuan dan kemudahan kepada

masyarakat, serta melakukan penelitian dan pengembangan

yang meliputi berbagai aspek yang terkait, antara lain, tata

ruang, pertanahan, prasarana lingkungan, industri bahan dan

komponen, jasa konstruksi dan rancang bangun, pembiayaan,

kelembagaan, sumber daya manusia, kearifan lokal, serta

peraturan perundang-undangan yang mendukung. Peraturan

Daerah ini mempunyai maksud dan tujuanya untuk

mengarahkan pembangunan dan pengembangan Perumahan

dan Kawasan Permukiman di Kabupaten Tuban agar dapat

dilaksanakan sesuai arahan pola tata ruang, aksesibel,

berimbang dan sehat. Selain itu Peraturan Daerah ini

mempunyai sasaran menuju perumusan kebijakan pokok

pembangunan dan pengembangan Perumahan (vertikal

maupun horizontal) dan Kawasan Permukiman, mewujudkan

keterpaduan, keterkaitan dan keseimbangan Prasarana,

Sarana dan Utilitas antar Perumahan dan antar Kawasan

Permukiman, pengalokasian ruang untuk tipologi Perumahan

dan Kawasan Permukiman serta pengaturan kualitas Rumah

dan lingkungan Perumahan dalam koridor pemanfaatan ruang.

Adapun ruang lingkup dari Peraturan Daerah ini adalah

penyelenggaraan Perumahan, penyelenggaraan Kawasan

Permukiman, pemeliharaan dan perbaikan, pencegahan dan

I - 230

peningkatan kualitas terhadap Perumahan Kumuh dan

Permukiman Kumuh, penyediaan tanah, pendanaan, peran

masyarakat dan pembinaan serta pengawasan.

II. PASAL DEMI PASAL

Pasal 1

Cukup jelas.

Pasal 2

Cukup jelas.

Pasal 3

Ayat (1)

Cukup jelas.

Ayat (2)

Cukup jelas.

Ayat (3)

Cukup jelas.

Ayat (4)

yang dimaksud rencana tata ruang adalah tata ruang

nasional, tata ruang Provinsi Jawa Timur, dan tata

ruang Kabupaten Tuban

Pasal 4

Ayat (1)

cukup jelas

Ayat (2)

cukup jelas

Ayat (3)

Huruf a

Yang dimaksud dengan “Rumah Tunggal”

adalah rumah yang mempunyai kaveling

sendiri dan salah satu dinding bangunan

tidak dibangun tepat pada batas kaveling.

Huruf b

Yang dimaksud dengan “Rumah Deret” adalah

beberapa rumah yang satu atau lebih dari sisi

bangunan menyatu dengan sisi satu atau

lebih bangunan lain atau rumah lain, tetapi

masingmasing mempunyai kaveling sendiri.

Huruf c

I - 231

Yang dimaksud dengan “Rumah Susun”

adalah bangunan gedung bertingkat yang

dibangun dalam suatu lingkungan yang

terbagi dalam bagian-bagian yang

distrukturkan secara fungsional, baik dalam

arah horizontal maupun vertikal, dan

merupakan satuan-satuan yang masing-

masing dapat dimiliki dan digunakan secara

terpisah, terutama untuk tempat hunian,yang

dilengkapi dengan bagian bersama, benda

bersama, dan tanah bersama.

Pasal 5

Cukup jelas

Pasal 6

Ayat (1)

Huruf a.

Yang dimaksud dengan “perencanaan” adalah

kegiatan merencanakan kebutuhan ruang

untuk setiap unsur rumah dan kebutuhan

jenis prasarana yang melekat pada bangunan,

dan keterkaitan dengan rumah lain serta

prasarana di luar rumah.

Yang dimaksud dengan “perancangan” adalah

kegiatan merancang bentuk, ukuran, dan tata

letak, bahan bangunan,unsur Rumah, serta

perhitungan kekuatan konstruksi yang terdiri

atas pondasi, dinding, dan atap, serta

kebutuhan anggarannya.

Huruf b.

Cukup jelas

Ayat (2)

Cukup jelas

Ayat (3)

Yang dimaksud dengan harus memiliki luasan paling

kurang 3.000 m2 (tiga ribu meter persegi) adalah

pemohon (pengembang) wajib memiliki luas lahan

minimal 3.000 m2 (lima ribu meter persegi) dalam

satu hamparan pada saat mengajukan permohonan

pengembangan Perumahan. Yang dimaksud dengan

I - 232

“enclave” adalah bidang tanah atau lahan yang

lokasinya berada diantara tanah atau lahan lain

(terkurung) dengan aksesibilitas minim bahkan tidak

memiliki aksesibilitas.

Ayat (4)

Perencanaan Rumah Susun mempedomani

ketentuan rencana tapak, ketentuan tata ruang dan

substansi dalam Pasal 14.

Pasal 7

Ayat (1)

Cukup jelas

Ayat (2)

Huruf a

Rencana tapak (siteplan) Perumahan yang

meliputi rencana tata letak rumah dan

Prasarana, Sarana dan Utilitas umum beserta

komposisinya.

Huruf b

Desain rumah diarahkan kepada rumah tropis

sehingga dapat meminimalisir penggunaan

tenaga mekanik seperti Air Conditioning, kipas

angin, dll termasuk desain pagar.

Desain pagar untuk rumah tunggal/rumah

deret diwajibkan:

a. memiliki ketinggian paling tinggi 150 cm

(seratus lima puluh sentimeter) dan 300 cm

(tiga ratus sentimeter) untuk pagar/batas

belakang rumah terhitung dari muka tanah

(level 0+00); dan

b. dibuat curve pada sisi hook pada kaveling

yang berlokasi di persimpangan.

Huruf c

Diarahkan menggunakan bahan/material

ramah lingkungan dari sumber energi

terbarukan dan cepat dalam pembangunan

dengan tetap mengacu kepada standarisasi

pembangunan bangunan gedung.

Huruf d

Cukup jelas

I - 233

Huruf e

Rencana kerjasama merupakan konsep

kerjasama pembangunan Perumahan antara

lain berupa kerjasama pembiayaan,kerjasama

pembangunan, dan lain sebagainya

Huruf f

Nama Perumahan dan Perumahan tunggal

harus mencirikan lokasi pengembangan

sehingga mudah dituju dan mudah dikenali

Huruf g

Cukup jelas

Huruf h

Rencana vegetasi adalah rencana penghijaun

Perumahan dengan kewajiban utama adalah

menanam 1 (satu) pohon kayu keras atau

pohon buah pada setiap unit rumah atau

sesuai ketentuan rencana tapak

Ayat (3)

Huruf a

Cukup jelas

Huruf b

Cukup jelas

Huruf c

Penempatan septictank komunal diwajibkan

direncanakan sesuai ketentuan dan

penempatannya ditempatkan pada substruktur

ruang terbuka hijau/jalan/sarana parkir

dengan perhitungan konstruksi cukup.

Huruf d

Penempatan sumur resapan Perumahan

diwajibkan direncanakan sesuai ketentuan dan

penempatannya ditempatkan pada substruktur

ruang terbuka hijau atau prasarana jalan

dengan jumlah sesuai perhitungan teknis.

Huruf e

I - 234

Pengelolaan sampah lingkungan diwajibkan

direncanakan dengan konsep pengolahan yang

ramah lingkungan seperti reuse/re-duce/re-

cycle.

Huruf f

Yang dimaksud integrasi adalah bahwa setiap

perencanaan prasarana dan utilitas Perumahan

yang baru, diarahkan mengikuti perencanaan

Prasaranadan utilitas Perumahan/Permukiman

eksisting dengan prinsip keberlanjutan

prasarana dan utilitas terutama bagi

Perumahan kecil dan menengah.

Huruf g

Pemenuhan kebutuhan air bersih wajib

menggunakan layanan perusahaan air minum

pemerintah maupun swasta, kecuali belum

terdapat layanan dengan dibuktikan oleh

keterangan pengelola PAM.

Ayat (4)

Cukup jelas

Ayat (5)

Cukup jelas

Pasal 8

Ayat (1)

Huruf a

Rumah sehat dan layak huni adalah Rumah

dengan fungsi memadai sebagai tempat

tinggaldan/atau hunian.

Huruf b

Diutamakan bagi pemenuhan kebutuhan

rumah bagi MBR dengan aksesibilitas yang

memadai.

Huruf c

Cukup jelas

Ayat (2)

Sumur resapan adalah lubang yang dibuat untuk

meresapkan air hujan ke dalam tanah dan atau

lapisan batuan pembawa air.

Ayat (3)

I - 235

Huruf a

Kebutuhan ruang (luas lantai minimum) per

orang dewasa adalah 9 m2 (sembilan meter

persegi) dengan asumsi penghuni berjumlah 4

(empat) orang atau catur warga.

Huruf b

Cukup jelas

Huruf c

Cukup jelas

Ayat (4)

Lahan kaveling yang teridentifikasi berasal dari satu

hamparan adalah manakala terdapat dokumen

kepemilikan dengan luasan besar dan disengaja

dibagi menjadi beberapa kaveling luasan kecil dengan

maksud untuk diperjual belikan dan dalam risalah

pemecahan dokumen kepemilikan tidak

mengalokasikan kebutuhan prasarana dasar

Perumahan yang memadai.

Ayat (5)

Cukup jelas

Ayat (6)

Cukup jelas

Pasal 9

Cukup jelas

Pasal 10

Cukup jelas

Pasal 11

Cukup jelas

Pasal 12

Ayat (1)

Perumahan adalah penyelenggaraan Perumahan

dengan jumlah paling sedikit 15 (lima belas) unit

sampai dengan1.000 (seribu) unit rumah.

Ayat (2)

Yang dimaksud Perumahan skala besar adalah

Permukiman dengan kriteria jumlah rumah paling

sedikit antara 1.000 (seribu) unit sampai dengan

3.000 (tiga ribu) unit rumah atau apabila

I - 236

dikonversikan dalam luas lahan paling kurang seluas

100.000 m2 (seratus ribu meter persegi).

Ayat (3)

Pembangunan rumah sederhana diarahkan

berbentuk Rumah Susun, dengan tujuan pemenuhan

kewajiban hunian berimbang tercapai termasuk

pemenuhan prasarana, sarana, dan utilitas

Perumahan.

Pasal 13

Ayat (1)

Cukup jelas

Ayat (2)

Yang dimaksud rumah tapak adalah rumah tunggal

dan/atau rumah deret yang dibangun secara

horizontal.

Ayat (3)

Huruf a

Kewajiban 20% (dua puluh perseratus) dapat

dialokasikan dalam satu gedung yang sama

dengan rusun komersial atau dibangun

terpisah dari Rumah Susun komersial tetapi

masih dalam satu hamparan.

Huruf b

Cukup jelas

Ayat (4)

Cukup jelas

Ayat (5)

Cukup jelas

Pasal 14

Ayat (1)

Huruf a

Lokasi rusunami/rusunawa komersial/umum

harus pada Ruang Milik Jalan (RMJ) rencana

20 m (dua puluh meter) dimaksudkan karena

kesiapan infrastruktur pada Ruang Milik Jalan

(RMJ) rencana 20 m (dua puluh meter) dinilai

cukup memadai untuk menunjang bangkitan

volume kendaraan/bangkitan lalu lintas.

Huruf b

I - 237

Cukup jelas

Ayat (2)

Yang dimaksud dengan jalan utama terdekat

adalah jalan yang memiliki kapasitas sebagai jalan

utama dengan Ruang Milik Jalan (RMJ) rencana

jalan utama lebih besar dari Ruang Mi l ik Jalan

(RMJ) rencana jalan yang menjadi lokasi

dibangunnya Rumah Susun.

Yang dimaksud rencana orientasi pencapaian

adalah rencana BadanHukum yang

diusulkan/diarahkan dalam kajianan alisis dampak

lalulintas mengenai aksesibilitas utama menuju dan

keluar tapak rusun.

Ayat (3)

Cukup jelas

Pasal 15

Ayat (1)

Cukup jelas

Ayat (2)

Huruf a

Pengadaan merupakan kegiatan pengadaan

dan pembangunan akses menuju dan keluar

Perumahan dari jalan utama terdekat.

Huruf b

Pelebaran merupakan kegiatan melebarkan

jalan (poros/desa/lingkungan) yang digunakan

sebagai akses menuju dan keluar Perumahan

tetapi dimensi, geometrik dan daya dukung

jalan tidak memadai.

Huruf c

Peningkatan merupakan kegiatan

meningkatkan kualitas jalan

(negara/provinsi/kota/poros/desa/

lingkungan) yang digunakan sebagai akses

menuju dan keluar Perumahan.

Ayat (3)

Proses pembangunan konstruksi jalan mengacu

kepada ketentuan

I - 238

pembangunan jalan dengan lebar minimum 6 m

(enam meter)

dan/atau sesuai kajian analisis lalu lintas dengan

proses penyediaan tanah yang mengacu kepada

ketentuan pengadaan tanah.

Ayat (4)

Cukup jelas

Ayat (5)

Cukup jelas

Pasal 16

Ayat (1)

Cukup jelas

Ayat (2)

Cukup jelas

Ayat (3)

Cukup jelas

Ayat (4)

Dalam hal untuk menata lingkungan Perumahan,

maka setiap orang/BadanHukum/Pemerintah

Daerah hanya dapat membangun sebatas persil

tanah yang dimiliki dengan tetap memperhitungkan

ketentuan tata ruang.

Pasal 17

Ayat (1)

Cukup jelas

Ayat (2)

Penunjukan Badan Hukum mengacu kepada

peraturan pengadaan barang/jasa pemerintah.

Ayat (3)

Cukup jelas

Pasal 18

Ayat (1)

Cukup jelas

Ayat (2)

Huruf a

Cukup jelas

Huruf b

Yang dimaksud dengan “hal yang

diperjanjikan” adalah kondisi rumahyang

I - 239

dibangun dan dijual kepada konsumen, yang

dipasarkan melalui media promosi, meliputi

lokasi rumah,kondisi tanah/kaveling, bentuk

rumah, spesifikasi bangunan,harga rumah,

prasarana, sarana, dana utilitas umum

Perumahan, fasilitas lain, waktu serah terima

rumah, serta penyelesaian sengketa.

Huruf c

Cukup jelas

Huruf d

Cukup jelas

Huruf e

Yang dimaksud dengan “keterbangunan

Perumahan paling sedikit 20% (dua puluh

perseratus)” adalah hal telah terbangunnya

rumah paling sedikit 20% (dua puluh

perseratus) dari seluruh jumlah unit rumah

serta ketersediaan prasarana,sarana, dan

utilitas umum dalam suatu Perumahan yang

direncanakan.

Pasal 19

Cukup jelas

Pasal 20

Ayat (1)

Cukup jelas

Ayat (2)

Huruf a

Yang dimaksud dengan kemudahan dan

keserasian hubungan dalam kegiatan sehari-

hari kesesuaian antara kapasitas pelayanan

dan jumlah rumah adalah penempatan sarana

yang aksesibel oleh setiap penghuni

Perumahan dengan komposisi perhitungan

yang proporsional berdasarkan skala

pelayanan.

Huruf b

Cukup jelas

Huruf c

Cukup jelas

I - 240

Huruf d

Cukup jelas

Pasal 21

Cukup jelas

Pasal 22

Ayat (1)

Yang dimaksud dengan“usaha secara terbatas”

adalah kegiatan usaha yang diperkenankan dapat

dikerjakan di rumah untuk mendukung

terlaksananya fungsi hunian. Yang dimaksud dengan

“kegiatan usaha yang tidak membahayakan fungsi

hunian” adalah kegiatan usaha yang tidak

menimbulkan pencemaran lingkungan dan bencana

yang dapat mengganggu dan menyebabkan kerugian.

Yang dimaksud dengan “kegiatan yang tidak

mengganggu fungsi hunian” adalah kegiatan yang

tidak menimbulkan penurunan kenyamanan hunian

dari penciuman, suara, suhu/asap, sampah yang

ditimbulkan dan sosial.

Ayat (2)

Kegiatan usaha secara terbatas pada rumah dengan

peruntukan Perumahan dibatasi dengan formula

prosentase luasan ruang usaha berbanding dengan

luasan ruang rumah yang diijinkan. (ruang

usaha=Σluas ruang usaha:Σ luasRumah sesuai IMB).

Ayat (3)

Huruf a

Antara lain pengacara, konsultan perencana,

dokter, bidan,akuntan, notaris, ahli

pengobatan tradisional, seniman dan keahlian

lainnya.

Huruf b

Antara lain warung kelontong dan usaha retail

yang bersifat consumer good lainnya.

Huruf c

Antara lain salon, taylor dan usaha pelayanan

lingkungan lainnya.

Huruf d

Antara lain PAUD dan lain sebagainya.

I - 241

Ayat (4)

Cukup jelas

Ayat (5)

Cukup jelas

Pasal 23

Cukup jelas

Pasal 24

Cukup jelas

Pasal 25

Ayat (1)

Yang dimaksud dengan “keberlanjutan” yaitu

Pemerintah Daerah menjamin keberadaan prasarana,

sarana, dan utilitas sesuai dengan fungsi dan

peruntukannya.

Ayat (2)

Huruf a

Yang dimaksud “Keseluruhan“ adalah

penyerahan Prasarana,Sarana dan Utilitas

(PSU) oleh Badan Hukum ke Pemerintah

Daerah terhadap seluruh PSU sesuai rencana

tapak baik atas prakarsa Badan Hukum atau

Pemerintah Daerah.

Huruf b

Yang dimaksud “parsial” adalah penyerahan

Prasarana, Sarana dan Utilitas (PSU)

olehBadan Hukum ke Pemerintah Daerah

secara bertahap sesuai pengembangannya

terhadap seluruh kewajiban PSU sesuai

rencana tapak baik atas prakarsa Badan

Hukum atau Pemerintah Daerah.

Huruf c

Yang dimaksud “diluar kawasan

pengembangan” adalah proses penyerahan

rasarana, Sarana dan Utilitas (PSU) oleh

Badan Hukum ke Pemerintah Daerah akibat

dari adanya permohonan dari Pemerintah

Daerah maupun masyarakat dan tidak masuk

dalam rencana tapak Perumahan.

Huruf d

I - 242

Yang dimaksud dengan “sepihak tanpa

pengembang” adalah proses pengambilalihan

Prasarana, Sarana dan Utilitas (PSU) pada

Perumahan yang sudah ditinggalkan oleh

pengembang dengan berdasarkan kepada

rencana tapak terakhir dan persetujuan

penghunidan ketentuan peraturan

perundang-undangan.

Pasal 26

Cukup jelas

Pasal 27

Cukup jelas

Pasal 28

Cukup jelas

Pasal 29

Ayat (1)

Yang dimaksud dengan “pembangunan kembali

lingkungan hunian perkotaan” adalah upaya

mengembalikan atau memulihkan kondisi fisik dan

non fisik kawasan perkotaan agar dapat berfungsi

kembali sesuai ketentuan peraturan perundang-

undangan.

Ayat (2)

Huruf a

Yang dimaksud dengan “rehabilitasi” adalah

pembangunan kembali lingkungan hunian

perkotaan melalui perbaikan rumah dan

prasarana, sarana, dan utilitas umum untuk

memulihkan fungsi hunian secara wajar

sampai tingkat yang memadai.

Huruf b

Yang dimaksud dengan “rekonstruksi” adalah

pembangunan kembali Lingkungan Hunian

perkotaan melalui perbaikan rumah dan

prasarana, sarana, dan utilitas umum dengan

sasaran utama menumbuh kembangkan

kegiatan perekonomian, sosial,dan budaya.

Huruf c

I - 243

Yang dimaksud dengan “peremajaan” adalah

pembangunan kembali Perumahan dan

Permukiman yang dilakukan melalui

penataan secara menyeluruh meliputi rumah,

sarana, dan utilitas umum Perumahan dan

Permukiman.

Ayat (3)

Yang dimaksud dengan “tetap melindungi masyarakat

penghuni dilokasi yang sama” bertujuan untuk

memberikan jaminan hak bermukim dengan tanpa

menggusur penghuni lama.

Pasal 30

Ayat (1)

Cukup jelas

Ayat (2)

Penunjukan Badan Hukum mengikuti ketentuan

pengadaan barang/jasa pemerintah atau sesuai

ketentuan lain.

Ayat (3)

Cukup jelas

Ayat (4)

Cukup jelas

Pasal 31

Cukup jelas

Pasal 32

Cukup jelas

Pasal 33

Cukup jelas

Pasal 34

Cukup jelas

Pasal 35

Ayat (1)

Cukup jelas

Ayat (2)

Prasarana, sarana, dan utilitas umum pada

Perumahan yang belum diserahkan kepada

pemerintah daerah, pengelolaannya masih menjadi

kewenangan dan tanggungjawab Badan hukum.

Ayat (3)

I - 244

Kriteria rumah tidak layak huni menyesuaikan

dengan kriteria yang ditetapkan oleh Bupati.

Ayat (4)

Yang dimaksud “stimulant” adalah “perangsang” bagi

warga masyarakat di Daerah sehingga dapat memiliki

rumah sederhana sehat dan layak huni serta

disesuaikan dengan urgensi/prioritas dan/atau

program Pemerintah Daerah.

Pasal 36

Ayat (1)

Yang dimaksud “Setiap Orang” dalam Pasal 42 ayat

(1)adalah pemilik dan/atau penghuni rumah.

Ayat (2)

Cukup jelas

Ayat (3)

Cukup jelas

Pasal 37

Ayat (1)

Yang dimaksud “Setiap Orang” adalah Pemilik

dan/atau penghuni rumah.

Ayat (2)

Cukup jelas

Ayat (3)

Cukup jelas

Pasal 38

Cukup jelas

Pasal 39

Cukup jelas

Pasal 40

Ayat (1)

Proses dan tahapan penetapan dilakukan oleh

Organisasi Perangkat Daerah yang membidangi

urusan penataan ruang, urusan Perumahan dan

Permukiman dengan mengacu kepada kriteria kumuh

yang dikeluarkan oleh lembaga pemerintah terkait

atau sesuai ketetapan Daerah.

Ayat (2)

Cukup jelas

Pasal 41

I - 245

Cukup jelas

Pasal 42

Cukup jelas

Pasal 43

Cukup jelas

Pasal 44

Cukup jelas

Pasal 45

Huruf a

Cukup jelas

Huruf b

Cukup jelas

Huruf c

Cukup jelas

Huruf d

Cukup jelas

Huruf e

Dana untuk tanggap darurat dapat dialokasikan

pada SKPD yang menangani tanggap darurat

bencana dan/atau diambil dari dana tidak tersangka

pada APBD yang pelaksanaannya melibatkan SKPD

teknis yang menangani bangunan dan

Perumahan/Permukiman.

Pasal 46

Cukup jelas

Pasal 47

Ayat (1)

Yang dimaksud Pembinaan Penyelenggaraan

Perumahan dan Kawasan Permukiman adalah

upaya yang dilakukan oleh Bupati sesuai dengan

kewenangannya, untuk mewujudkan tercapainya

tujuan penyelenggaraan perumahan dan kawasan

permukiman.

Ayat (2)

Cukup jelas.

Ayat (3)

Cukup jelas.

Ayat (4)

Cukup jelas.

I - 246

Pasal 48

Cukup jelas

Pasal 49

Cukup jelas

Pasal 50

Cukup jelas

Pasal 51

Huruf a

Dalam rangka penataan dan tertib lingkungan dan

rumah tinggal pada zonasi peruntukan Perumahan

yang teridentifikasi berubah fungsi tanpa izin, setiap

orang/Badan Hukum yang bersangkutan wajib

mengurus izin peruntukan dan izin pembangunan

sesuai ketentuan.

Huruf b

Pengembang yang telah melakukan serah terima

fasilitas umum/fasilitas sosial kepada Pemerintah

Daerah sebelum Peraturan Daerah ini berlaku tetapi

belum disertai dokumen kepemilikan tanah dan surat

pelepasan hak, maka wajib menyerahkan dokumen

kepemilikan tanah serta surat pelepasan hak, atau

kewajiban Pemerintah Daerah untuk memelihara

jalan, saluran, Penerangan Jalan Umum (PJU)

termasuk pembiayaannya akan kembali menjadi

tanggungjawab pengembang termasuk pembayaran

rekening PJU dan Pajak Bumi atas tanah Prasarana

dan Sarana.

Pasal 52

Cukup jelas

Pasal

Cukup jelas.

TAMBAHAN LEMBARAN DAERAH KABUPATEN TUBAN NOMOR

.....

rancangan rancangan peraturan daerah...

Documents