petunjuk teknis penilaian untuk tujuan lelang … · petunjuk teknis penilaian untuk tujuan lelang...
TRANSCRIPT
Petunjuk Teknis
PENILAIAN UNTUK TUJUAN LELANG
(SPI 366)
KOMITE PENYUSUN STANDAR PENILAIAN INDONESIA (KPSPI)
MASYARAKAT PROFESI PENILAI INDONESIA (MAPPI)
- 1 Juni 2017 -
ED Juknis SPI 366
2
1.0 Pendahuluan
1.1 Petunjuk teknis (Juknis) ini membahas pedoman penilaian aset berwujud
terkait dengan tujuan lelang. Juknis ini memberikan panduan mengenai
Lingkup Penugasan, Implementasi, Pelaporan Penilaian dan hal-hal lain
yang dianggap perlu sesuai sebagaimana yang diatur oleh Standar
Penilaian Indonesia (SPI) 366.
1.2 Juknis ini tidak mengatur cara penulisan, namun memberikan gambaran
terkait dengan hal-hal teknis dalam proses penilaian yang dimaksud
dalam Lingkup Penugasan, hal-hal yang perlu dipertimbangkan pada
proses Implementasi dan hal-hal yang perlu diungkapkan dalam
Pelaporan Penilaian.
1.3 Pendekatan penilaian dengan metode penerapan serta
pengungkapannya dalam laporan menjadi cakupan pada Juknis ini
dimana diharapkan Penilai dapat menerapkan secara konsisten sehingga
memiliki pola yang seragam dalam praktek penilaian dan selanjutnya
menghasilkan penilaian yang dapat dipercaya (kredibel).
1.4 Jenis, isi dan kedalaman Pelaporan Penilaian sesuai dengan yang
dinyatakan di dalam Lingkup Penugasan yang disepakati dengan Pemberi
Tugas dan tertuang di dalam perjanjian kerja atau kontrak.
1.5 Penilai harus memiliki kompetensi dalam melaksanakan pekerjaan
penilaian untuk tujuan lelang sesuai dengan yang dipersyaratkan dalam
KEPI dan SPI. Dalam pemenuhan dasar kompetensi tersebut, Penilai
secara terus menerus menjaga dan meningkatkan pengetahuannya
melalui program CPD (Continuing Professional Development) yaitu
Pendidikan Profesional Lanjutan (PPL) yang diselenggarakan oleh
Asosiasi Profesi Penilai dan lembaga kompeten lainnya yang diakui oleh
Asosiasi Profesi Penilai.
1.6 SPI 366 tentang Penilaian untuk Tujuan Lelang berikut Juknis ini
digunakan sebagai rujukan dalam melaksanakan penilaian aset tetap,
baik yang termasuk kelompok real properti maupun personal properti
sebagaimana diatur dalam SPI 366.
1.7 Juknis ini diterbitkan dan dapat dipergunakan sejak tanggal 1 Juni 2017.
ED Juknis SPI 366
3
2.0 Definisi dan Pengertian
2.1 Implementasi; merupakan prosedur yang harus dilaksanakan oleh
Penilai meliputi tahapan Investigasi, penerapan pendekatan penilaian
dan penyusunan kertas kerja penilaian (SPI 104).
2.2 Laporan Penilaian; merupakan suatu dokumen yang mencantumkan
instruksi penugasan, tujuan dan dasar penilaian, dan hasil analisis yang
menghasilkan opini nilai. Suatu laporan penilaian dapat juga
menjelaskan proses analisis yang dilakukan dalam pelaksanaan
penilaian, dan menyatakan informasi penting yang digunakan dalam
analisis (SPI 105).
2.3 Lingkup Penugasan; merupakan dasar dalam pengaturan kesepakatan
penugasan penilaian, tingkat kedalaman investigasi, penentuan asumsi
dan batasan penilaian (SPI 103).
2.4 Nilai Likuidasi adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari
penjualan suatu aset dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk
dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar.
Pada beberapa situasi, Nilai Likuidasi dapat melibatkan penjual yang
tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui
situasi yang tidak menguntungkan penjual (SPI 102 - 3.7).
Aset yang dimaksud dalam definisi di atas adalah aset atau kumpulan
aset (as group) yang dijual dapat dalam keadaan terpisah-pisah (a
piecemeal) tanpa mempertimbangkan keuntungan atau kerugian dari
aset sebagai suatu bisnis yang berjalan (as going concern).
2.5 Nilai Pasar, didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat
diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-
masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-
hatian dan tanpa paksaan (SPI 101 – 3.1).
2.6 Pendekatan Pasar; pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari
properti sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta
menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan. Pada
umumnya, properti yang dinilai (obyek penilaian) dibandingkan dengan
ED Juknis SPI 366
4
transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun
properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu
proses jual beli.
2.7 Pendekatan Pendapatan; pendekatan ini mempertimbangkan
pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai
dan mengestimasikan nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi
menghubungkan pendapatan (umumnya pendapatan bersih) dengan
suatu definisi jenis nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi
nilai. Proses ini dapat menggunakan metode kapitalisasi langsung atau
metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow/DCF), atau
keduanya.
2.8 Pendekatan Biaya; menetapkan nilai properti dengan mengestimasi
biaya perolehan tanah dan biaya pengganti pengembangan baru
(sesuatu yang dibangun) di atasnya dengan utilitas yang sebanding atau
mengadaptasi properti lama dengan penggunaan yang sama, tanpa
mempertimbangkan antara lain biaya akibat penundaan waktu
pengembangan dan biaya lembur. Untuk properti yang lebih tua,
pendekatan biaya memperhitungkan estimasi depresiasi termasuk
penyusutan fisik dan keusangan lainnya (fungsional dan eksternal).
Biaya konstruksi dan depresiasi seharusnya ditentukan oleh hasil
analisis perkiraan biaya konstruksi dan depresiasi sesuai dengan
kelaziman yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian.
PMK Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang
2.9 Lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan
penawaran harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin
meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi, yang
didahului dengan Pengumuman Lelang (Pasal 1 butir 1).
2.10 Barang adalah tiap benda atau hak yang dapat dijual secara lelang (Pasal
1 butir 2).
2.11 Lelang Eksekusi adalah lelang untuk melaksanakan putusan atau
penetapan pengadilan, dokumen-dokumen lain yang dipersamakan
ED Juknis SPI 366
5
dengan itu, dan/atau melaksanakan ketentuan dalam peraturan
perundang-undangan (Pasal 1 butir 4).
2.12 Lelang Noneksekusi Wajib adalah Lelang untuk melaksanakan penjualan
barang yang oleh peraturan perundang-undangan diharuskan dijual
secara lelang (Pasal 1 butir 5).
2.13 Lelang Noneksekusi Sukarela adalah Lelang atas Barang milik swasta,
perorangan atau badan hukum/badan usaha yang dilelang secara
sukarela (Pasal 1 butir 6).
2.14 Nilai Limit adalah harga minimal barang yang akan dilelang dan
ditetapkan oleh Penjual (Pasal 1 butir 28).
3. Lingkup Penugasan (merujuk kepada SPI 103-5.3)
Penugasan penilaian pada tahap awal dimulai dengan memahami Lingkup
Penugasan sesuai dengan tujuan penilaian yang akan dilaksanakan. Persyaratan
dari Lingkup Penugasan sebagai mana dimaksud oleh SPI 103 – 5.3 harus
digunakan Penilai secara konsisten, dimana sistematika dan isinya dijelaskan
sebagai berikut:
Hal Referensi
SPI 103 Penjelasan
Status Penilai 5.3.1.1 Sebuah pernyataan yang menyatakan apakah:
a) Identitas Penilai sebagai individu atau
instansi/Kantor Jasa Penilai Publik;
b) Penilai dalam posisi untuk memberikan
penilaian obyektif dan tidak memihak;
c) Penilai tidak mempunyai potensi benturan
kepentingan dengan subjek dan/atau
objek penilaian;
d) Penilai harus memiliki kompetensi untuk
melakukan penilaian. Jika Penilai
memerlukan bantuan tenaga ahli atau
Tenaga Penilai lainnya, maka sifat bantuan
dan sejauh mana pekerjaan dilakukan akan
ED Juknis SPI 366
6
Hal Referensi
SPI 103 Penjelasan
disepakati dan diungkapkan dalam
Lingkup Penugasan.
Jika Penilai memperoleh bantuan tenaga
ahli dan/atau Penilai lain dalam kaitannya
penugasan penilaian untuk tujuan
sebagaimana diatur oleh SPI, maka sifat
bantuan dan sejauh mana pekerjaan
dilakukan, disampaikan dalam laporan.
Contoh pernyataan yang dapat dinyatakan
adalah, ”Seluruh Penilai, ahli dan staf
pelaksana dalam penugasan ini adalah satu
kesatuan tim penugasan di bawah
kordinator Penilai berizin atau penanggung
jawab laporan penilaian”
Bila terdapat ketentuan lain sebagaimana yang
disebutkan pada hurup a), b) dan c), sepanjang
dibenarkan berdasarkan ketentuan dan
peraturan perundang-undangan, maka Penilai
harus menyatakannya dalam Lingkup
Penugasan. Contoh, bila penilaian dilakukan
oleh Penilai internal dari institusi perbankan.
Pemberi Tugas
dan Pengguna
Laporan
5.3.1.2 Bila tidak dinyatakan lain oleh ketentuan dan
peraturan perundang-undangan, maka
Pemberi Tugas dan/atau Pengguna Laporan
adalah pemilik objek penilaian atau pihak-
pihak yang sah dan berkepentingan
terhadap/untuk pelaksanaan lelang.
Pemberi tugas dan pengguna laporan dapat
berbeda sepanjang diperlukan dan dibenarkan
oleh ketentuan dan peraturan perundang-
undangan yang berlaku.
ED Juknis SPI 366
7
Hal Referensi
SPI 103 Penjelasan
Sebagaimana yang dimaksud dalam KEPI dan
SPI, nama Pemberi Tugas dan Pengguna
Laporan harus diungkapkan secara jelas serta
dilengkapi dengan alamat resmi.
Maksud dan
Tujuan
Penilaian
5.3.1.3 Maksud dan Tujuan penilaian harus
dinyatakan secara jelas. Maksud penilaian
adalah memberikan dasar penilaian sesuai
dengan tujuan penilaian. Tujuan penilaian
adalah alasan Pemberi Tugas membutuhkan
penilaian.
Penilaian ini dimaksudkan untuk memberikan
opini Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi yang akan
digunakan untuk tujuan lelang atau penjualan
aset secara cepat.
Selain penggunaan Nilai Pasar dan Nilai
Likuidasi, Penilai juga dapat menerapkan nilai
lainnya sepanjang relevan. Nilai lainnya yang
dapat digunakan antara lain, Nilai Realisasi
Bersih, Nilai Realisasi Bersih Terbatas, Nilai
Sisa dan Nilai Sekrap. Rujukan definisi dari
masing-masing nilai tersebut dapat dilihat
dalam SPI 102.
Bila tidak dinyatakan lain maka kalimat
lengkap yang dapat dikutip adalah sebagai
berikut: ”memberikan opini Nilai Pasar dan
Nilai Likuidasi yang akan dipergunakan untuk
tujuan lelang”.
Objek
penilaian
5.3.1.4 Penilai harus mendapatkan informasi secara
jelas dari Pemberi Tugas mengenai objek
penilaian yang akan dinilai. Informasi objek
penilaian yang perlu dinyatakan dalam
ED Juknis SPI 366
8
Hal Referensi
SPI 103 Penjelasan
Lingkup Penugasan antara lain jenis, jumlah
dan lokasi aset yang menjadi objek penilaian.
Dalam hal Penilai tidak mendapatkan
informasi yang memadai untuk dinyatakan
dalam Lingkup Penugasan, Penilai dapat
menggunakan informasi awal sekurang-
kurangnya jenis objek penilaian. Namun
informasi ini untuk selanjutnya harus
dilengkapi setelah investigasi dilakukan.
Pernyataan objek penilaian sangat
berhubungan dengan kesimpulan nilai yang
diopinikan. Penilai harus dapat
mengungkapkan dalam Lingkup Penugasan
atas objek yang dinilai secara rinci
berdasarkan kelompok aset (al: tanah, tanah
dan bangunan, mesin dan peralatan,
kendaraan), lokasi, unit penilaian (as
piecemeal) atau dapat menjadi satu kesatuan
(portfolio) dari beberapa aset yang dinilai.
Contoh a: bila menilai 10 (sepuluh) ruko secara
bersamaan pada lokasi yang sama, maka harus
dinyatakan apakah nilai yang hendak
diopinikan adalah per satuan ruko atau
sekaligus sepuluh ruko sebagai satu kesatuan.
Nilai satu ruko dijumlah sebanyak sepuluh
ruko akan dapat berbeda dengan memberikan
opini nilai sekaligus untuk sepuluh ruko.
Contoh b; mesin dan peralatan yang
merupakan bagian dari suatu instalasi
produksi yang terintegrasi, dimana fungsinya
tergantung dari aset lain, maka opini nilai
dapat sangat berbeda bila dinilai secara
terpisah. Mesin dan peralatan mempunyai sifat
ED Juknis SPI 366
9
Hal Referensi
SPI 103 Penjelasan
beragam dan dapat dipindahkan, untuk
memperoleh opini nilai sesuai dengan kondisi
aset yang dimaksud, perlu dibuat asumsi al.
aset dinilai in-situ atau ex-situ.
Bentuk
kepemilikan
5.3.1.5 Bukti penguasaan dan/atau kepemilikan
properti harus dinyatakan sesuai dengan
informasi dari Pemberi Tugas.
Hubungan antara Pemberi Tugas dan
kepemilikan objek penilaian perlu disebutkan
bila terdapat perbedaan.
Dasar Nilai 5.3.1.6 Dasar Nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar
dan Nilai Likuidasi, dan harus didefinisikan
sesuai dengan SPI 101-3.1 dan SPI 201-3.7.
Selain penggunaan Nilai Pasar dan Nilai
Likuidasi, Penilai juga dapat menerapkan nilai
lainnya sepanjang relevan. Nilai lainnya yang
dapat digunakan antara lain, Nilai Realisasi
Bersih, Nilai Realisasi Bersih Terbatas, Nilai
Sisa dan Nilai Sekrap. Rujukan definisi dari
masing-masing nilai tersebut dapat dilihat
dalam SPI 102.
Bila dianggap perlu, penjelasan tentang
definisi dasar nilai yang digunakan dapat
dilengkapi dengan penjelasan sepanjang
merujuk kepada SPI terkait.
Tanggal
penilaian
5.3.1.7 Tanggal penilaian sebaiknya bersamaan
dengan tanggal inspeksi. Namun untuk
kepentingan tertentu tanggal penilaian dapat
berbeda dengan tanggal pelaksanaan inspeksi
penilaian.
Dalam hal terdapat perbedaan tanggal
penilaian dan tanggal inspeksi, pada
ED Juknis SPI 366
10
Hal Referensi
SPI 103 Penjelasan
pelaksanaannya Penilai harus melakukan
konfirmasi tertulis apakah terdapat perbedaan
atas objek penilaian pada saat inspeksi atau
investigasi dilaksanakan dengan tanggal
penilaian.
Mata uang
yang
digunakan
5.3.1.8 Mata uang yang digunakan adalah mata uang
Rupiah. Dalam hal terdapat alasan yang
relevan sehingga perlu digunakan mata uang
selain rupiah, maka mata uang rupiah harus
tetap dinyatakan.
Tingkat
kedalaman
investigasi
5.3.1.9 Penilai harus mengungkapkan bahwa
investigasi yang dilakukan dibatasi hal-hal
sebagai berikut :
a. Data dan informasi atas objek penilaian
dan kelengkapannya diperoleh dari
Pemberi Tugas dan/atau pemilik.
b. Penilai harus memastikan sampai
sejauhmana inspeksi dapat dilaksanakan
dan perlu menyaratkan pemberi tugas
dan/atau pemilik objek penilaian:
untuk memberikan surat tugas atau
persetujuan inspeksi; dan
Menandatangani berita acara inspeksi.
c. Penilai akan melakukan verififikasi
terhadap keseluruhan atau bagian dari
objek penilaian, yang diperlukan dan
penting dalam pelaksanaan penilaian. Bila
diketahui pemeriksaan/verifikasi tidak
dapat dilakukan atau memiliki
keterbatasan, maka hal ini harus
dinyatakan dalam Lingkup Penugasan;
ED Juknis SPI 366
11
Hal Referensi
SPI 103 Penjelasan
d. Bila ditemukan adanya batasan tingkat
kedalaman investigasi, misalnya untuk
aset tipikal dalam jumlah banyak, maka
inspeksi dapat dilakukan secara sampling.
Sedangkan jika aset dapat diinspeksi
namun dinformasikan tidak dapat
diperiksa (misalnya Penilai tidak dapat
masuk kedalam lokasi), maka
keterbatasan ini perlu dicatatkan sebagai
adanya pembatasan yang berhubungan
dengan asumsi khusus;
e. Dalam hal terdapat perbedaan objek
penilaian atau item lainnya yang
dinyatakan dalam Lingkup Penugasan
dengan hasil investigasi, maka perbedaan
tersebut harus dinyatakan dalam Lingkup
Penugasan atau dapat dilakukan dengan
berita acara perubahan Lingkup
Penugasan yang ditandatangani oleh
Penilai dan Pemberi Tugas dan/atau
pemilik objek penilaian;
f. Apabila pelaksanaan inspeksi lapangan
tidak dapat dilakukan karena keberadaan
objek penilaian tidak diketahui, maka
penugasan dimaksud tidak dapat
diteruskan atau batal.
Sifat dan
sumber
informasi yang
dapat
diandalkan
5.3.1.10 Data dan informasi lain yang dianggap dapat
dipercaya dalam mendukung pelaksanaan
penilaian dalam juknis ini, antara lain dapat
bersumber dari:
Badan Pertanahan Nasional (BPN)
Bank Indonesia,
ED Juknis SPI 366
12
Hal Referensi
SPI 103 Penjelasan
Badan Pusat Statistik (BPS),
Sumber lain yang dapat dipercaya.
Konfirmasi
bahwa
penilaian
dilakukan
berdasarkan
KEPI dan SPI
5.3.1.11 Pernyataan bahwa pekerjaan penilaian
dilakukan berdasarkan Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian
Indonesia (SPI) yang berlaku.
Laporan
Penilaian
5.3.2 Laporan penilaian yang akan disampaikan
adalah laporan terinci (lengkap) dalam bahasa
Indonesia, dan susunan isi laporan penilaian
adalah sesuai dengan SPI 105 dan/atau
sebagaimana yang diatur dalam Juknis ini
Jumlah, kelengkapan, jangka waktu
penyelesaian dokumen laporan penilaian
disesuaikan dengan kebutuhan Pemberi Tugas
dan seharusnya dicantumkan pada Lingkup
Penugasan.
Persyaratan
atas
Persetujuan
untuk
Publikasi
5.3.3 Harus dinyatakan secara jelas kepada Pemberi
Tugas pada saat penugasan diterima, bahwa
persetujuan Penilai harus didapatkan atas
setiap publikasi terhadap keseluruhan atau
sebagian dari laporan, atau referensi yang
dipublikasikan.
Lingkup Penugasan harus memuat persyaratan
mengenai hal tersebut.
Batasan atau
pengecualian
atas tanggung
jawab kepada
pihak selain
Pemberi Tugas
5.3.4 Penilai seharusnya mencantumkan klausul
bahwa Penilai tidak memiliki tanggung jawab
kepada pihak ketiga, selama tidak
menyimpang dari peraturan dan hukum yang
berlaku.
ED Juknis SPI 366
13
Hal Referensi
SPI 103 Penjelasan
Persyaratan
adanya
pernyataan
tertulis berupa
surat
representasi
5.3.5 Penilai harus mensyaratkan adanya pernyataan
tertulis berupa surat representasi dari Pemberi
Tugas mengenai kebenaran dan sifat informasi
yang diberikan oleh Pemberi Tugas (lampiran
4).
Asumsi dan
asumsi khusus
5.3.6 Asumsi khusus harus dinyatakan secara jelas
apabila terdapat ketidak pastian informasi
berkaitan karakteristik fisik, legal atau
ekonomi dari properti, atau mengenai kondisi
eksternal properti seperti kondisi pasar atau
tren atau integritas data yang digunakan
dalam analisis.
Apabila penilaian dilakukan dengan informasi
yang terbatas, laporan harus memuat seluruh
penjelasan mengenai keterbatasan tersebut.
Salah satu keterbatsan tersebut adalah, objek
penilaian tidak dapat dilakukan pemeriksaan
(misalnya Penilai tidak dapat masuk kedalam
lokasi) sehingga Penilai harus mengikat
Pemberi Tugas untuk dapat menerapkan
adanya asumsi khusus.
Seluruh penyimpangan dari standar
dinyatakan dan dijelaskan (bila ada).
Biaya Jasa
Penilaian
5.3.7 Biaya jasa Penilaian diperhitungkan dengan
merujuk kepada standar fee/biaya yang dibuat
oleh Instasi yang berwenang atau Asosiasi
Profesi Penilai.
Lain-lain Penilai Publik harus melakukan konfirmasi
kepada Pemberi Tugas bahwa objek penilaian
tidak sedang atau telah atau digantikan untuk
dinilai oleh Penilai Publik lain untuk maksud,
tujuan dan pengguna laporan yang sama.
ED Juknis SPI 366
14
Hal Referensi
SPI 103 Penjelasan
Dalam hal Penilai diminta untuk melakukan
penilaian yang pernah dilakukan oleh Penilai
lain, Penilai wajib mendapatkan pernyataan
tertulis dari Pemberi Tugas untuk dapat
berkomunikasi dengan Penilai terdahulu.
Dalam hal Pemberi Tugas tidak memberikan
persetujuan, maka Penilai harus menolak
penugasan tersebut.
Penilai dapat melengkapi Lingkup Penugasan di atas untuk penyampaian
informasi lainnya yang belum dinyatakan, misalnya untuk keperluan lelang
(karena bisa saja objek lelang dimiliki pihak lain), maka Penilai perlu
menginformasikan hubungan hukum Pemberi Tugas terhadap objek penilaian
dan/atau pemiliknya.
Lingkup Penugasan harus dituangkan menjadi bagian dari kontrak atau
perjanjian pekerjaan diantara Penilai dan Pemberi Tugas.
4. Implementasi (merujuk kepada SPI 104)
4.1 Investigasi
Investigasi yang dilakukan dalam tugas penilaian harus didasarkan kepada
tujuan penilaian sesuai dengan Lingkup Penugasan yang diatur dalam
perjanjian tugas dan sesuai dengan Dasar Nilai yang akan dilaporkan. Hal-
hal yang perlu diperhatikan dalam prosedur Investigasi ini antara lain:
4.1.1 Proses pengumpulan data yang cukup dapat dilakukan dengan cara
inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis yang dilakukan
dengan cara yang benar. Penilai harus menentukan batasan, sejauh
mana data yang dibutuhkan adalah cukup untuk tujuan penilaian.
4.1.2 Sebelum inspeksi dilakukan, Penilai harus memperoleh data awal,
dapat berupa daftar aset yang menjadi objek penilaian. Dalam
pelaksanaan inspeksi, Penilai harus membuat berita acara inspeksi
yang ditandatangani oleh Penilai dan Pemberi Tugas dan/atau pemilik
objek penilaian. Berita acara sekurang-kurangnya berisikan
ED Juknis SPI 366
15
ringkasan hasil inspeksi yang telah dilakukan. Dalam hal Pemberi
Tugas dan/atau pemilik objek penilaian tidak bersedia
menandatangani berita acara inspeksi, maka Penilai tidak
meneruskan penugasan dimaksud atau penugasan dihentikan.
4.1.3 Apabila setelah dilakukan Investigasi ternyata dijumpai hal-hal yang
tidak sesuai dengan apa yang diatur dalam Lingkup Penugasan yang
telah disepakati, seperti data dari Pemberi Tugas maupun pihak lain
tidak sesuai atau tidak memadai yang akan mengakibatkan hasil
penilaian tidak dapat diyakini dan dipercaya (credible), maka Lingkup
Penugasan harus disesuaikan yang sebelumnya didiskusikan kepada
Pemberi Tugas. Bila Lingkup Penugasan tidak dapat disesuaikan,
maka sebagai penggantinya dapat dinyatakan dengan berita acara
perubahan atas bagian tertentu dari Lingkup Penugasan yang
selanjutnya ditandatangani oleh Penilai dan Pemberi Tugas dan/atau
pemilik objek penilaian. Setiap perubahan yang dinyatakan dalam
kesepakatan berita acara menjadi bagian dari Lingkup Penugasan;
4.1.4 Penilai harus mempertimbangkan apakah informasi yang diperoleh
dapat dipercaya atau diandalkan, tanpa memengaruhi kredibilitas
hasil penilaian. Pertimbangan tersebut dapat dilakukan dengan
melakukan review, jika memiliki keraguan atas kredibilitas atau
keandalannya, maka informasi tersebut seharusnya tidak digunakan.
Hal-hal yang perlu dipertimbangkan Penilai dalam mereview data dan
informasi yang ada, seperti:
a) Materialitas informasi terhadap kesimpulan nilai;
b) Kompetensi pihak ketiga;
c) Independensi pihak ketiga terhadap objek penilaian atau
pengguna penilaian;
d) Sejauh mana informasi tersebut termasuk dalam domain publik.
4.1.5 Objek penilaian dalam penugasan ini diperhitungkan berdasarkan
Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi. Nilai selain kedua dasar nilai yang
disebutkan ini dapat digunakan dengan tetap mempertimbangkan
Nilai Pasar sebagai rujukan.
4.1.6 Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi dapat dipahami sebagai berikut:
ED Juknis SPI 366
16
4.1.6.1 Nilai Pasar adalah representasi nilai dalam pertukaran atau
sejumlah uang yang dapat diperoleh atas suatu aset jika aset
tersebut ditawarkan untuk dijual di pasar (terbuka) pada
tanggal penilaian, dan dalam kondisi yang sesuai dengan
persyaratan definisi Nilai Pasar;
4.1.6.2 Nilai Pasar diestimasi melalui penerapan pendekatan dan
prosedur penilaian sesuai dengan karakteristik aset, situasi
dan kondisi paling memungkinkan dimana aset tersebut
diperjualbelikan di pasar;
4.1.6.3 Konsep Nilai Pasar juga menganggap bahwa dalam transaksi
Nilai Pasar, suatu aset akan ditawarkan secara bebas dan
cukup lama di pasar dengan publikasi yang cukup pula.
Penawaran ini dianggap dilaksanakan sebelum tanggal
penilaian;
4.1.6.4 Salah satu konsep dalam definisi Nilai Pasar adalah “.....yang
pemasarannya dilakukan secara layak” (“after proper
marketing”). Konsep ini menjelaskan bahwa:
o Aset akan dipasarkan ke pasar dalam cara yang layak agar
penjualannya dapat terjadi pada tingkat harga terbaik yang
dapat diperoleh secara wajar sesuai dengan definisi Nilai
Pasar;
o Cara penjualan dianggap merupakan yang paling tepat
untuk mendapatkan harga terbaik di pasar dimana penjual
memiliki akses ke pasar;
o Jangka waktu pemasaran aset dapat bervariasi sesuai
dengan kondisi pasar, namun harus cukup waktu sehingga
aset dapat menarik perhatian pembeli potensial dalam
jumlah yang memadai. Waktu pemasaran atau waktu
ekspos (exposure time) ini dianggap terjadi sebelum
tanggal penilaian.
4.1.6.5 Waktu eskpos (exposure time) adalah estimasi waktu dari
suatu aset yang dinilai, dianggap telah ditawarkan dalam
suatu pasar hipotetis untuk dijual sesuai definisi Nilai Pasar
pada tanggal penilaian. Estimasi waktu (retrospektif) yang
ED Juknis SPI 366
17
didasarkan suatu analisis kejadian masa lalu dengan asumsi
adanya transaksi dalam pasar terbuka dan kompetitif;
4.1.6.6 Waktu ekspos penting terhadap proses penilaian disebabkan:
Waktu ekspos pasar yang dapat diterima adalah suatu
kondisi yang tergambarkan dalam definisi Nilai Pasar;
Identifikasi yang tidak tepat dalam menentukan waktu
ekspos yang wajar terhadap opini Nilai Pasar, dapat
mengakibatkan kesimpulan nilai yang dihasilkan tidak
kredibel;
Studi yang dilakukan terhadap kondisi pasar dan waktu
ekspos, diperoleh dari analisis aktivitas pasar yang sesuai;
Pernyataan waktu ekspos yang beralasan adalah bagian
dari proses dalam mengevaluasi penggunaan pembanding
yang sesuai dan cukup;
Memahami bahwa waktu ekspos membutuhkan suatu
pernyataan dan evaluasi terhadap adanya waktu
pemasaran yang terbatas dalam suatu transaksi
terlikuidasi;
Analisis sebelumnya dari penjualan suatu objek
membutuhkan perbandingan waktu ekspos terhubung
dengan opini nilai dan waktu yang dibutuhkan dalam suatu
penjualan.
4.1.6.7 Waktu ekspos berbeda-beda untuk setiap jenis properti
dalam setiap kondisi pasar, bukan hal yang tetap dan tidak
boleh menjadi sesuatu yang terstandarisasi. Periode ekspos
Tanggal peni laian
Tanggal hipotetis
Tanggal hipotetis
Waktu ekspos - 2
Waktu ekspos - 1
Waktu dipercepat
NP
NL
NP : Ni lai PasarNL : Ni lai Likuidasi
ED Juknis SPI 366
18
yang wajar adalah fungsi dari harga, kondisi pasar, dan
karakteristik aset atau properti.
Dasar untuk opini dari waktu ekspos dapat
mempertimbangan satu atau lebih hal berikut:
Informasi statistik tentang berapa lama jangka waktu
pasar untuk jenis properti yang sejenis;
Informasi yang dikumpulkan melalui verifikasi data
penjualan;
Wawancara dengan pelaku pasar;
Informasi pasar dari jasa pengumpul data.
4.1.6.8 Mengumpulkan dan menganalisis data untuk mengetahui
berapa lama di pasar dari berbagai sumber diperlukan untuk
pengembangan yang tepat dari sebuah opini waktu ekspos;
4.1.6.9 Ketika mengevaluasi data pasar, Penilai harus fokus pada
periode ekspos yang dibutuhkan untuk menjual aset atau
properti dalam kisaran harga yang wajar dari Nilai Pasar.
Kedalaman analisis atas jumlah hari di pasar membutuhkan
pertimbangan dari jumlah hari pada saat harga tercapai
sesuai dengan Nilai Pasar, tidak termasuk waktu ekspos pada
harga yang tidak dianggap wajar oleh peserta pasar.
Contohnya, Sebuah rumah tinggal telah dipasarkan selama
dua tahun dengan harga Rp. 6 miliar, rupanya dianggap tidak
wajar dari sisi pelaku pasar. Kemudian pemilik menurunkan
harga menjadi Rp. 4 miliar dan akhirnya pemilik mulai
menerima penawaran, sehingga enam bulan kemudian terjadi
transaksi di harga Rp. 3 miliar. Meskipun waktu ekspos yang
sebenarnya 2,5 tahun, namun waktu ekspos yang wajar untuk
nilai Rp. 3 miliar dari harga Rp. 4 miliar adalah enam bulan.
4.5.6.10 Data yang digunakan dalam pengembangan opini
waktu ekspos harus ditarik dari pasar objek penilaian,
termasuk pertimbangan jenis aset atau properti, lokasi,
karakteristik properti, pembeli khusus, dan segmen harga.
Contoh 1, misalkan penilaian ruko yang terletak pada wilayah
berkembang dengan permintaan yang tinggi terhadap ruko
ED Juknis SPI 366
19
sejenis. Riset pasar menunjukkan bahwa waktu ekspos atas
properti ruko di wilayah tersebut rata-rata berkisar 60
sampai 90 hari. Sementara pasaran ruko dengan spesifikasi
yang sama pada wilayah lain ditawarkan dengan waktu
ekspos 120 hari sampai 180 hari. Penilai harus fokus pada
data yang sejenis dan sebanding dalam hal lokasi, daya tarik
pasar dan kisaran harga untuk dapat mendukung opini dari
waktu ekspos dengan benar.
Contoh 2, misalkan objek penilaian adalah sebuah bangunan
gudang dengan ketinggian 4,5 meter. Permintaan pasar dan
pesaing memiliki ketinggian 6 meter. Dengan
mempertimbangkan efek dari defisiensi fungsional ini pada
nilai dan harga sewa, Penilai perlu untuk mengevaluasi efek
pada pemasaran dan waktu ekspos. Pada umumnya untuk
properti dengan keusangan fungsional memerlukan waktu
yang lebih panjang untuk mendapatkan pembeli. Penilai
dapat mempertimbangkan data pasar untuk properti yang
telah dijual dengan permasalahan keusangan yang sama atau
mewawancarai pelaku pasar untuk mendukung opini dari
waktu ekspos.
4.1.6.11 Analisis penjualan dari properti yang dianggap
ditawarkan sebelum tanggal penilaian adalah hal yang
mendasar dalam penentuan Nilai Pasar dan kepentingan
pemenuhan SPI;
4.1.6.12 Dalam rangka untuk merekonsiliasi harga yang terjadi
dengan opini nilai oleh Penilai, Penilai harus menganalisis
latar belakang pemasaran dan melihat kewajaran periode
ekspos yang terkait dengan penjualan. Ekspos yang tidak
memadai atau berlebihan di pasar merupakan faktor yang
harus dipertimbangkan dalam menganalisis penjualan
dengan anggapan transaksi telah terjadi;
4.1.6.13 Ekspos pasar yang terbatas merupakan faktor dalam
menentukan harga jual lebih rendah, yang sering dikenal
dengan istilah transaksi likuidasi. Faktor kedua dalam
ED Juknis SPI 366
20
transaksi likuidasi adalah bahwa penjual berada di bawah
paksaan ekstrim untuk menjual. Penilai harus memahami
jangka waktu ekspos yang wajar untuk mengetahui dan
mengevaluasi pengaruh dari ekspos pasar yang terbatas.
Analisis penjualan dari objek properti memerlukan
perbandingan waktu ekspos yang wajar terkait dengan opini
nilai dan periode ekspos yang berhubungan dengan
penjualan;
4.1.6.14 Ketika waktu eskpos ditentukan oleh Pemberi Tugas
atau ditetapkan dalam penugasan dan tidak berorientasi
pasar, opini nilai yang dihasilkan mungkin tidak akan
konsisten dengan Nilai Pasar;
4.1.6.15 Pada Nilai Likuidasi, waktu yang diberikan untuk
penyelesaian penjualan (waktu ekspos) tidak selalu sama
dengan pasar untuk jenis properti tersebut, namun waktunya
adalah terbatas dan ditentukan oleh Pemberi Tugas. Dengan
demikian, didalam penugasan ini waktu ekspos bukan
merupakan opini Penilai, tetapi lebih sebagai kondisi
penugasan;
4.2 Pendekatan Penilaian
Pendekatan dan metode penilaian yang sesuai untuk digunakan tergantung
kepada pertimbangan seperti, dasar nilai dan tujuan penilaian, tersedianya
informasi dan data, serta metode yang diterapkan oleh para pelaku dalam
pasar yang relevan.
4.2.1 Tujuan penilaian seperti yang dimaksud oleh SPI 366 dan Juknis ini
adalah penilaian untuk tujuan lelang, dimana objek penilaian
dimaksud akan ditransaksikan dalam pasar terbuka dengan waktu
yang cukup atau dalam pasar terbatas dalam waktu yang relatif
singkat.
4.2.2 Objek penilaian dalam penentuan nilai aset untuk keperluan lelang,
meliputi antara lain:
1) Real properti dengan penggunaan atau peruntukan seperti untuk
pertanian, permukiman, industri atau komersial.
ED Juknis SPI 366
21
2) Mesin dan peralatan yang dapat atau tidak dapat dipisahkan
nilainya dari bangunan atau tanah bangunan
3) Mesin dan peralatan dapat terdiri dari mesin produksi yang berdiri
sendiri, atau aset yang tergolong ke dalam personal properti
4.2.3 Penerapan pendekatan dan/atau metode penilaian dapat dilihat
sebagai berikut:
Objek Penilaian Pasar Pendapatan Biaya Keterangan
Tanah -
Tanah & Bangunan
Bangunan & SPL -
Tanah & Tanaman
Tanaman
Personal Properti
yang melekat ke
tanah/bangunan
-
Objek Penilaian Pasar Pendapatan Biaya Keterangan
Tanah Tanah kosong Tanah kawasan
yang memiliki
potensi komersial
-
• HBU
• Untuk NL
berlaku diskon
Tanah & Bangunan Dihitung sebagai
satu kesatuan
dengan
menggunakan data
yang sejenis dan
sebanding
Properti komersial
seperti,
perkantoran, hotel
dan sebagainya
Indikasi Nilai Pasar
tanah dalam
keadaan kosong
ditambah Biaya
Reproduksi/
Pengganti, Baru
(RCN) atas
bangunan yang
dikurang
penyusutan
• HBU
• Untuk NL
berlaku diskon
Bangunan & Sarana
Pelengkap
- - RCN dikurang
penyusutan
• Untuk NL
berlaku diskon
Tanah & Tanaman Dihitung sebagai
satu kesatuan
dengan
menggunakan data
yang sejenis dan
Digunakan pada
tanaman yang
dibudidayakan
secara komersial.
Indikasi Nilai Pasar
tanah dalam
keadaan kosong
ditambah RCN
tanaman belum
• HBU
• Untuk NL
berlaku diskon
ED Juknis SPI 366
22
Objek Penilaian Pasar Pendapatan Biaya Keterangan
sebanding, seperti
kelapa sawit dan
sebagainya
menghasilkan yang
disesuaikan
dengan kondisi
tanaman
Tanaman Dihitung sebagai
tegakan tanaman
menggunakan data
yang sejenis dan
sebanding, seperti
pohon mangga,
durian dan
sebagainya
Digunakan pada
tanaman (tanpa
tanah) yang yang
dibudidayakan
secara komersial.
RCN tanaman
belum
menghasilkan yang
disesuaikan
dengan kondisi
tanaman
• Untuk NL
berlaku diskon
Personal Properti
yang melekat ke
tanah/bangunan
Dihitung
menggunakan data
yang sejenis dan
sebanding, seperti
instalasi pipa,
instalasi listrik,
elevator dan
sebagainya
RCN personal
properti yang
dikurang
penyusutan
• HBU
• Untuk NL
berlaku diskon
Penjelasan Data-data yang
digunakan
merupakan data
pasar yang sejenis
dan sebanding.
Gunakan jumlah
data yang cukup
dan hindari
penggunaan data
yang bias dan
kurang relevan
Data-data
ekonomi yang
digunakan
merupakan data
pasar yang sejenis
dan sebanding.
Gunakan tingkat
kapitalisasi
dan/atau tingkat
diskonto yang
sesuai dan relevan
Pertimbangkan
umur ekonomis,
masa proyeksi
sesuai karateristik
masing-masing
properti
Data dan informasi
yang digunakan
adalah data pasar
yang relevan dan
wajar.
Biaya
Reproduksi/Pengg
anti, Baru (RCN)
atas bangunan dan
peralatan lainnya
dapat bersumber
dari informasi dan
data pasar atau
sumber lainnya
yang sesuai dan
lazim digunakan
Umur ekonomis
bangunan dan aset
tetap lainnya dapat
menggunakan
informasi dari
Asosiasi Profesi
Penilai atau
sumber informasi
Estimai
waktu
ekspos perlu
dilakukan
berdasarkan
pengamatan
pasar;
Untuk
kepentingan
Nilai
Likuidasi,
perlu
penyesuaian
waktu
ekspos
terbatas
terhadap
waktu
ekspos
normal (Nilai
Pasar);
Teknik
penyesuaian
lainnya
dapat
ED Juknis SPI 366
23
Objek Penilaian Pasar Pendapatan Biaya Keterangan
lainnya yang
handal.
Pengukuran
kondisi properti
dapat
menggunakan SPI
362.
digunakan
dalam
penyesuaian
Nilai Pasar
terhadap
Nilai
Likuidasi
sepanjang
ada alasan
yang wajar
4.2.4 Penerapan pendekatan dan/atau metode penilaian untuk mengukur
nilai selain Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi dapat disesuaikan dengan
masing-masing kriteria pengukuran dasar nilai yang digunakan.
Misalnya dalam penerapan Nilai Realisasi Bersih atau Nilai Realisasi
Bersih Terbatas, asumsi pengurangan biaya penjualan dan biaya
pengosongan lainnya digunakan asumsi yang wajar dengan tetap
berdasarakan obeservasi pasar. Contoh lain, seperti penerapan pada
Nilai Skrap yang menunjukan kondisi aset dalam keadaan skrap dan
dapat saja dalam keadaan terpisah-pisah. Asumsi masukan
penilaiannya (valuation input) harus asumsi yang berlaku di pasar.
4.2.5 Penerapan pendekatan penilaian dalam konteks Nilai Pasar sangat
terkait kepada pertimbangan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
(HBU). Pertimbangan HBU dapat dilihat dari kondisi tanah dalam
keadaan kosong (as vacant) atau tanah dalam kondisi telah
dikembangkan (as improved). Dalam analisisnya, Penilai harus
mempertimbangkan kriteria yang meliputi:
Secara hukum diizinkan;
Secara fisik dimungkinkan;
Secara finansial menguntungkan;
Menghasilkan nilai tertinggi (produktifitas maksimum) dari
properti.
4.2.6 Pemahaman tentang konsep waktu ekspos memberikan dasar untuk
pemilihan dan penyesuaian data penjualan sebanding dengan
penugasan untuk Nilai Likuidasi;
ED Juknis SPI 366
24
4.2.7 Selisih perbedaan waktu ekspos dalam pemahaman waktu pemasaran
normal dan waktu pemasaran terbatas dapat diperkirakan selisih
koreksi kondisi terlikuidasi terhadap pasar normal. Rujukan kisaran
besaran koreksi (diskon) sebagai berikut:
Contoh, Nilai Pasar suatu rumah tinggal pada suatu lokasi
diperkirakan oleh Penilai memiliki waktu ekspos sekitar 7 bulan. Hasil
analisis pasar properti rumah tinggal yang diperoleh Penilai
menunjukan bahwa pasaran di wilayah objek penilaian berada pada
kondisi normal yang menurut informasi agen penjual kisaran properti
terjual sejak mulai dipasarkan berkisar 6-8 bulan. Tidak terdapat
sesuatu yang negatif dari properti rumah tinggal yang dinilai,
sehingga kriteria dari kategori aset yang ada masuk kategori ‘b’
dengan perkiraan waktu ekspos sekitar >6-9 bulan dan kisaran
diskon adalah 20-40%. Dengan mempertimbangkan waktu ekspos
yang ada Penilai dapat meyakini kisaran diskon wajar untuk
penetapan Nilai Likuidasi sebesar 35% atau Nilai Likuidasi yang
diperoleh adalah sebesar 65% dari Nilai Pasar. Bila perkiraan waktu
ekspos sekitar >6-9 bulan itu mewakili Nilai Pasar, maka untuk nilai
Kategori Properti* Kategori & Kriteria Perkiraan Waktu
Ekspos**
Kisaran Diskon
Properti bersifat umum (residensial dan komersial)
a. lokasi, jenis/ tipe, dan fungsi, banyak
diminati investor atau pasarnya relatif
bagus
3 – 6 bulan 10% - 19%
b. lokasi, jenis/ tipe, dan fungsi pada
kondisi pasarnya normal, diminati
investor tetapi tidak secara berlebihan,
perlu pemasaran yang cukup untuk
menjualnya
>6 – 9 bulan 20% - 40%
c. lokasi, jenis/ tipe, dan fungsi pada
kondisi pasarnya tidak normal atau
relatif tidak menarik investor, perlu
pemasaran dengan waktu yang lebih
panjang
> 9 bulan > 40%
Properti bersifat khusus (non residensial dan komersial seperti pabrik, peralatan, perkebunan)
a. lokasi, jenis/ tipe, dan fungsi banyak
diminati investor atau pasarnya relatif
bagus
3 – 6 bulan 20% - 29%
b. lokasi, jenis/ tipe, dan fungsi pada
kondisi pasarnya normal, diminati
investor tetapi tidak secara berlebihan,
perlu pemasaran yang cukup untuk
menjualnya
>6 – 9 bulan 30% - 50%
c. lokasi, jenis/ tipe, dan fungsi pada
kondisi pasarnya tidak normal atau
relatif tidak menarik investor, perlu
pemasaran dengan waktu yang lebih
panjang
> 9 bulan > 50%
*) tidak termasuk personal properti; **) untuk Nilai Pasar
ED Juknis SPI 366
25
Likuidasi yang diambil menjadi 65% dapat diperkirakan lebih cepat
sekitar 3-5 bulan.
4.2.8 Perkiraan waktu ekspos yang dimaksud butir 4.2.7 merupakan acuan
untuk memperkirakan kisaran diskon Nilai Likuidasi, dimana waktu
eksposnya berkisar setengah dari waktu ekspos Nilai Pasar. Untuk
kepentingan Nilai Likuidasi, Penilai dapat menentukan perkiraan
waktu dan kisaran diskon kurang dari yang ditentukan, sepanjang
didukung alasan yang dapat dipercaya (kredibel).
4.3 Kertas Kerja Penilaian
a. Kertas kerja penilaian harus disimpan untuk jangka waktu yang wajar
sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku, apakah dalam
bentuk hardcopy atau softcopy.
b. Kertas kerja penilaian mencakup semua dokumen utama termasuk
dokumen investigasi dan analisis yang digunakan untuk memperoleh
kesimpulan akhir, serta salinan/copy dari setiap draft atau laporan akhir
yang diberikan kepada Pemberi Tugas.
5. Pelaporan Penilaian (merujuk kepada SPI 105-5.1)
Penugasan penilaian pada tahap akhir akan memberikan hasil dalam bentuk
laporan penilaian. Uraian berikut ini merupakan penjelasan Pelaporan Penilaian
yang merujuk kepada Lingkup Penugasan sebagaimana dimaksud oleh SPI yang
harus digunakan Penilai secara konsisten.
Hal Referensi
SPI 105 Penjelasan
Status Penilai 5.1.1 Bila tidak ditentukan lain, maka status Penilai dalam
kepentingan penugasan ini adalah Penilai independen
sebagaimana yang dimaksud oleh peraturan dan
ketentuan yang berlaku.
Penilai harus mencantumkan statusnya berikut
dengan KJPP atau institusinya.
Laporan penilaian ini wajib mencantumkan tanda
tangan Penilai yang bertanggung jawab sesuai
dengan pengaturan dalam KEPI dan SPI.
ED Juknis SPI 366
26
Hal Referensi
SPI 105 Penjelasan
Jika Penilai memperoleh bantuan tenaga ahli dan/atau
Penilai lain dalam kaitannya penugasan penilaian
untuk tujuan sebagaimana diatur oleh SPI, maka sifat
bantuan dan sejauh mana pekerjaan dilakukan,
disampaikan dalam laporan. Hal ini disesuaikan
dengan pernyataan di Lingkup Penugasan.
Pemberi
Tugas dan
Pengguna
Laporan
5.1.2 Laporan harus ditujukan kepada Pemberi Tugas
sebagaimana yang dimaksud dalam Lingkup
Penugasan.
Pencantuman nama Pemberi Tugas dan Pengguna
Laporan harus jelas dan dilengkapi dengan
alamatnya.
Maksud dan
Tujuan
Penilaian
5.1.3 Maksud dan Tujuan penilaian harus dinyatakan secara
jelas dan harus konsisten dengan Lingkup
Penugasan.
Tidak ada pernyataan lain yang dapat dicatatkan
dalam Pelaporan Penilaian tanpa ada dasar
penugasannya secara formal sesuai yang dinyatakan
dalam Lingkup Penugasan. Bila terdapat perbedaan
Penilai harus menyesuaikannya.
Obyek
penilaian
5.1.4 Penilaian untuk tujuan lelang sebagaimana yang
dimaksud pada SPI 366 dan Juknis ini harus
dinyatakan dengan jelas sesuai Lingkup Penugasan.
Pernyataan objek penilaian yang diungkapkan dalam
Laporan Penilaian didasarkan kepada hasil investigasi
yang telah dilakukan. Dalam hal terdapat perbedaan
antara objek penilaian yang disebutkan dalam
Lingkup Penugasan dengan hasil investigasi, maka
Penilai harus menyesuaikan kembali konsistensi
pernyataan yang ada dalam Lingkup Penugasan.
Pernyataan objek penilaian yang diungkapkan dalam
ED Juknis SPI 366
27
Hal Referensi
SPI 105 Penjelasan
Laporan Penilaian didasarkan kepada hasil investigasi
yang telah dilakukan.
Bentuk
kepemilikan
5.1.5 Pengungkapan informasi hak kepemilikan atau
penguasaan dari objek penilaian harus dinyatakan
sesuai dengan hasil verifikasi terhadap salinan/copy
dokumen kepemilikan dan disesuaikan dengan
inspeksi lapangan.
Hubungan antara Pemberi Tugas dan kepemilikan
objek penilaian perlu disebutkan bila terdapat
perbedaan.
Dasar Nilai 5.1.6 Tujuan penilaian akan menentukan dasar nilai yang
digunakan. Dasar nilai harus dinyatakan dan
didefinisikan secara lengkap di dalam laporan
penilaian.
Tanggal
penilaian
5.1.7 Tanggal penilaian harus dinyatakan di dalam laporan
sebagaimana dimaksud dalam Lingkup Penugasan
dan umumnya merupakan tanggal pada saat inspeksi
dilakukan.
Penting bagi Penilai untuk memberikan pemahaman
kepada Pemberi Tugas dan Pengguna laporan bahwa
nilai properti dapat berubah sesuai dengan waktu,
sehingga nilai yang berlaku pada suatu waktu
tertentu tidak berlaku pada waktu yang lain.
Mata uang
yang
digunakan
5.1.8 Pernyataan penggunaan mata uang dalam Pelaporan
Penilaian harus sesuai dengan yang dinyatakan dalam
Lingkup Penugasan, dalam hal ini adalah Rupiah.
Apabila dinyatakan lain, maka Penilai harus mengikuti
prosedur yang diatur dalam SPI 105.
Tingkat
kedalaman
investigasi
5.1.9 Investigasi yang dilakukan meliputi inspeksi,
penelaahan, penghitungan dan analisis yang
bertujuan untuk menghasilkan kesimpulan penilaian
yang dapat dipercaya. Untuk itu, pelaksanaan
ED Juknis SPI 366
28
Hal Referensi
SPI 105 Penjelasan
investigasi sepanjang tidak diatur lain harus
dilakukan secara lengkap.
Bila Penilai menghadapi keterbatasan dalam
melakukan pemeriksaan atau verifikasi atas objek
penilaian karena pemilik aset tidak kooperatif, maka
Penilai harus mengantisipasi kondisi terbatas
tersebut dengan menyatakannya dalam tingkat
kedalaman investigasi secara jelas. Hal-hal yang
membatasi dalam pelaksanaan penugasan, perlu
mendapat perhatian Penilai untuk meninjau kembali
ketentuan yang ada dalam Lingkup Penugasan.
Asumsi khusus dibenarkan sepanjang wajar dan
relevan sebagai bagian yang akan menjadi
kesepakatan dengan Pemberi Tugas. Penilai harus
memperoleh surat pernyataan dari Pemberi Tugas
terkait dengan informasi spesifikasi dan kondisi
teknis objek penilaian sebagai dasar bagi Penilai
untuk membuat asumsi dan/atau asumsi khusus.
Penilai dapat menolak setiap penugasan yang akan
menghasilkan opini nilai yang tidak dapat diyakini
karena adanya keterbatasan pelaksanaan penilaian.
Sifat dan
sumber
informasi
yang dapat
diandalkan
5.1.10 Data dan informasi yang dianggap dapat dipercaya
antara lain bersumber dari:
• Badan Pertanahan Nasional (BPN)
• Bank Indonesia
• Badan Pusat Statistik (BPS)
• Bank Pemerintah
• Lembaga Riset yang diakui.
Asumsi dan
asumsi
khusus
5.1.11 Seluruh asumsi dan / atau asumsi khusus yang
dicantumkan dalam pelaporan penilaian harus
sesuai dengan yang dicantumkan dalam Lingkup
Penugasan.
ED Juknis SPI 366
29
Hal Referensi
SPI 105 Penjelasan
Asumsi dan/atau asumsi khusus merupakan
bagian dari penentuan batasan tingkat kedalaman
investigasi
Asumsi khusus harus dinyatakan secara jelas.
Asumsi khusus dibuat apabila terdapat ketidak
pastian informasi yang antara lain berkaitan
dengan karakteristik fisik, legal dan ekonomi dari
properti, serta kondisi eksternal properti seperti
kondisi/tren pasar atau kredibilitas data yang
digunakan dalam analisis.
Apabila penilaian dilakukan dengan informasi
yang terbatas, laporan harus memuat seluruh
penjelasan mengenai keterbatasan.
Seluruh penyimpangan dari standar dinyatakan
harus dijelaskan.
Pendekatan
Penilaian
5.1.12 Pendekatan penilaian dan alasan pemilihannya pada
proses implementasi harus diungkapkan secara jelas
di dalam laporan penilaian.
Pengutipan istilah dan rujukan penggunaannya
mengikuti sebagaimana diatur oleh SPI dan teori yang
relevan.
Kesimpulan
Penilaian
5.1.13 Hasil penilaian dapat diungkapkan sebagai satu
kesatuan objek penilaian atau secara terpisah-pisah
sesuai per objek penilaian, dengan masing-masing
dicantumkan jumlah nominal dalam mata uang.
Kesimpulan penilaian ditampilkan secara jelas,
mudah dimengerti dan tidak menimbulkan
kesalahpahaman.
Kesimpulan penilaian disusun bersamaan dengan
pencatuman tanda tangan Penilai sebagai
penanggung jawab.
ED Juknis SPI 366
30
Hal Referensi
SPI 105 Penjelasan
Persetujuan
publikasi
5.1.14 Apabila terdapat kebutuhan akan pernyataan untuk
dipublikasikan, hal ini harus dituangkan dalam
dokumen terpisah yang dapat merupakan lampiran
dari laporan penilaian.
Limitasi pengungkapan penilaian berdasarkan
informasi atau instruksi yang terbatas seharusnya
dimasukkan.
Keterbukaan informasi seharusnya dapat dilihat dari
kesepakatan yang tercantum dalam Lingkup
Penugasan.
Konfirmasi
bahwa
penilaian
dilakukan
berdasarkan
kepada KEPI
dan SPI
5.1.15 Sesuai dengan ketentuan yang berlaku Penilai wajib
tunduk kepada KEPI dan SPI.
Setiap penugasan dan pelaporan penilaian harus
dikonfirmasi bahwa penilaian dimaksud dilakukan
berdasarkan kepada KEPI dan SPI dan ketentuan
lainnya sepanjang relevan.
Diskripsi
uraian
properti
5.1.16 Uraian properti didiskripsikan secara jelas dalam
mendukung analisis, opini dan kesimpulan dalam
laporan.
Tinjauan
pasar
5.1.16 Penilai harus memberikan gambaran mengenai
tingkat permintaan/penawaran, tren harga dan
indikator pasar lainnya untuk memberikan gambaran
pasar dari properti yang dinilai.
Penilai perlu mengulas kisaran waktu ekspos untuk
melengapi informasi dalam mendukung pemberian
opini Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi.
Pernyataan
Penilai
(Compliance
Statement)
5.1.17 Lembar Pernyataan Penilai harus mencantumkan
nama semua Penilai dan tenaga ahli yang terlibat
(termasuk penanggung jawab laporan), nomor izin
Penilai Publik (bagi Penilai Publik), nomor
keanggotaan asosiasi (bagi semua tim Penilai),
ED Juknis SPI 366
31
Hal Referensi
SPI 105 Penjelasan
kualifikasi profesional (bagi tenaga ahli) dan jabatan
dalam penugasan (termasuk tim dari konsorsium bila
ada). Pernyataan ini merupakan bukti personal yang
mengindikasikan keaslian penilaian yang
dilaksanakan dan bersifat sebagai pernyataan
tanggung jawab atas isi, analisis dan kesimpulan
penilaian.
Pernyataan Penilai dapat merujuk kepada SPI 105
dan/atau petunjuk teknis ini (Lampiran 2).
Kondisi dan
Syarat
Pembatas
5.1.18 Menyatakan ada batasan dalam penyampaian
kesimpulan penilaian.
Petunjuk teknis ini memberikan acuan rujukan yang
dapat dijadikan dasar kutipan dalam menentukan
Kondisi dan Syarat Pembatas (Lampiran 3).
Nama,
kualifikasi
profesional
dan tanda
tangan
Penilai
5.1.19 Lembar Surat Pengantar perlu mencantumkan nama
penanggung jawab laporan, nomor izin Penilai Publik
dan jabatannya.
Tanda tangan dimaksud berupa tulisan tangan (tanda
tangan basah).
Rujukan sistematika dan isi laporan penilaian dapat dilihat pada Lampiran 1.
ED Juknis SPI 366
32
Lampiran 1:
Sistematika dan Isi Laporan Penilaian (bentuk penomoran tidak terikat)
Sistematika Laporan Gambaran Isi
Bagian I - Pendahuluan
1. Halaman Judul
2. Surat Pengantar
3. Daftar Isi
4. Pernyataan Penilai
5. Ringkasan Penilaian
1. Halaman Judul (cover)
Halaman judul memuat nama pekerjaan, nama
Pemberi Tugas dan nama kantor dan alamat
Penilai.
2. Surat Pengantar
Surat Pengantar secara formal menghantar
laporan Penilaian kepada Pemberi Tugas dan
merupakan bagian tak terpisahkan dari Laporan
Penilaian. Surat Pengantar dimaksudkan sebagai
catatan permanen yang mengidentifikasikan
Penilai dan Pengguna Laporan. Surat ini
seharusnya ditulis dalam format surat bisnis yang
layak dan seringkas mungkin serta dapat meliputi
elemen sebagai berikut:
Tanggal surat adalah tanggal laporan penilaian
diterbitkan.
Nama penugasan dan alamatnya dalam
deskripsi ringkas.
Dasar penugasan merujuk kepada perjanjian
kerja/kontrak berikut dengan
amandemen/adendumnya atau berita acara
tambahan (bila ada).
Deskripsi ringkas bahwa Penilai telah melakukan
investigasi atas properti yang diperlukan (bila
relevan).
Referensi bahwa surat tersebut diiikuti oleh
laporan Penilaian dan identifikasi jenis Penilaian
dan format laporan.
Dasar penilaian yang digunakan di dalam
laporan dan definisinya.
Tanggal Penilaian dan opini nilai (dalam angka
dan huruf) disertai tanda tangan Penilai Publik
sebagai penanggung jawab Laporan.
ED Juknis SPI 366
33
Sistematika Laporan Gambaran Isi
3. Daftar Isi
Menyatakan pembagian utama dari laporan diikuti
dengan sub-bagiannya
4. Pernyataan Penilai
Lembar Pernyataan Penilai penempatannya adalah
setelah Surat Pengantar, dengan mencantumkan
tanda tangan Penilai dan tanggalnya (lihat pada
lampiran 2).
Pernyataan Penilai ini penting karena menjelaskan
posisi Penilai, sehingga melindungi baik integritas
Penilai maupun validitas penilaian.
5. Ringkasan Penilaian
Apabila laporan penilaian panjang dan kompleks,
ringkasan dari hal utama dan kesimpulan penting
di dalam penilaian menjadi berguna. Ringkasan
ini sering disebut juga sebagai Ringkasan
Eksekutif (Executive Summary) yang akan
memudahkan pengguna laporan dan
memungkinkan Penilai untuk memberi penekanan
kepada hal-hal utama yang dipertimbangkan
dalam mencapai opini nilai final.
Berikut adalah pedoman isi dari Ringkasan
Penilaian:
Identifikasi ringkas dari properti
Identifikasi jenis penilaian (normal atau
terbatas) dan format laporan (laporan terinci,
ringkas atau terbatas)
Tanggal penilaian dan tanggal inspeksi
Asumsi khusus (bila ada)
Kesimpulan nilai disertai tanda tangan Penilai
yang bertanggung jawab
ED Juknis SPI 366
34
Sistematika Laporan Gambaran Isi
Bagian II –
Definisi & Lingkup
Penugasan
1. Status Penilai
2. Pemberi Tugas dan
Pengguna Laporan
3. Maksud dan Tujuan
Penilaian
4. Obyek Penilaian
5. Hak Kepemilikan
6. Dasar Nilai
7. Tanggal Penilaian
8. Penggunaan Mata
Uang
9. Tingkat Kedalaman
Investigasi
10. Sifat dan sumber
informasi
11. Asumsi Umum dan
Khusus
12. Pendekatan Penilaian
13. Standar Penilaian
Definisi dan Lingkup Penugasan merupakan
penjelasan atas sejauh mana suatu pekerjaan
penilaian berikut pelaporannya telah dilakukan oleh
Penilai. Definisi dan Lingkup Penugasan dimaksud
diuraikan sebagaimana yang diatur pada SPI 105-
5.1.1 s/d 5.1.12 dan 5.1.15 (secara bersamaan dapat
dibaca pada bagian ke-3 dan 5 dari juknis ini)
sebagai berikut:
1. Status Penilai
Penilai harus mencatumkan statusnya berikut
dengan KJPP atau institusinya. Prosedur lengkap
dapat dilihat pada bagian 5 dari Juknis ini.
2. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Laporan ditujukan kepada Pemberi Tugas yang
sekaligus sebagai pengguna laporan, yaitu pihak
yang memberikan penugasan kepada Penilai.
Pemberi Tugas dapat berupa individu atau entitas
atau sekelompok orang secara bersama-sama.
Apabila berupa entitas, harus disertai dengan
nama individu yang berhak mewakili.
3. Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud dan Tujuan Penilaian harus dijelaskan
sehingga Pengguna Laporan memahami konteks
dilakukannya penilaian.
4. Obyek Penilaian
Dapat disusun secara informatif dimana minimal
terdapat informasi tentang jenis properti, lokasi
dan volume (ukuran dan jumlah).
5. Hak Kepemilikan
Pengungkapan informasi hak kepemilikan atau
penguasaan dari objek penilaian.
6. Dasar Nilai
(lihat penjelasan pada bagian 5)
ED Juknis SPI 366
35
Sistematika Laporan Gambaran Isi
7. Tanggal Penilaian
Bila tidak diatur berbeda, tanggal penilaian yang
digunakan harus konsisten sebagaimana yang
diinstruksikan dalam Lingkup Penugasan.
8. Penggunaan Mata Uang
Dinyatakan sebagaimana yang disebutkan dalam
Lingkup Penugasan.
9. Tingkat Kedalaman Investigasi
Diungkapkan berdasarkan apa yang telah diatur
pada Lingkup Penugasan. Bila ada penyesuaian
dan perubahan, Penilai harus mengungkapkannya
dalam Laporan Penilaian.
10. Sifat dan Sumber Informasi
Dapat dirujuk sebagaimana telah diungkapkan
dalam Lingkup Penugasan.
11. Asumsi Umum dan Khusus
Pengungkapan seluruh asumsi umum dan asumsi
khusus selain harus konsisten dengan apa yang
tertera di dalam Lingkup Penugasan, Penilai juga
dapat menyampaikan hal-hal yang dianggap
relevan dalam Laporan Penilaian.
12. Pendekatan Penilaian
Penggunaan pendekatan penilaian yang
digunakan agar diuraikan secara lengkap, wajar
dan beralasan.
13. Penggunaan Standar
Penilaian untuk kepentingan pada Juknis ini
menggunakan KEPI dan SPI
Bagian III –
Presentasi Data
1. Tinjauan Properti sebagai Obyek Penilaian
Uraian umum properti sebagai obyek penilaian
diuraikan secara informatif. Uraian tersebut
didasarkan hasil identifikasi dan investigasi
ED Juknis SPI 366
36
Sistematika Laporan Gambaran Isi
1. Tinjauan Properti
sebagai Obyek
Penilaian
2. Analisis Lingkungan
3. Deskripsi Tapak
4. Deskripsi Bangunan
dan Pengembangan
lainnya
5. Deskripsi Personal
Properti
6. Deskripsi Kerugian
Non Fisik
7. Tinjauan Pasar
8. Karateristik ekonomi
dan keuangan
(disesuaikan dengan
pendekatan
pendapatan yg
digunakan)
9. Informasi relevan
lainnya (bila ada)
Penilai yang dapat memberikan gambaran secara
lengkap dari properti yang dinilai.
2. Analisis Lingkungan
Fakta berkaitan dengan kota dan lingkungan
sekitarnya (Neighborhood Analysis) yang dalam
anggapan Penilai berkaitan dengan masalah
penilaian seharusnya dipertimbangkan dan
dilaporkan.
Analisis lingkungan dapat meliputi gambaran dari
lokasi properti, aksesibilitas dan fasilitas yang
tersedia pada lingkungan dimana obyek properti
berada.
Penilai selalu mendasari analisisnya dengan data
dan informasi yang mendukung pernyataan opini
penilaian secara umum. Hal-hal yang yang
berpengaruh secara positif dan negatif yang dapat
memengaruhi opini nilai harus disertakan dalam
proses analisis dan pelaporan penilaian.
Informasi lainnya yang perlu disampaikan, seperti
parameter pengembangan (eksisting dan batasan)
meliputi peruntukan, KLB, KDB, GSB dan batas
ketinggian bangunan.
3. Deskripsi Tapak
Karakteristik fisik
Situasi dan tata letak tanah, luas tanah dan
bentuk
Kondisi tanah
Fasilitas
Pengembangan yang menguntungkan maupun
merugikan tapak
Karakteristik Legal
Peruntukan, restriksi pengembangan,
kemungkinan perubahan peruntukan
ED Juknis SPI 366
37
Sistematika Laporan Gambaran Isi
4. Deskripsi Bangunan dan Pengembangan lainnya
Tidak hanya terbatas kepada bangunan, namun
obyek penilaian lainnya seperti ruang atas tanah
dan bawah tanah merupakan bagian yang
seharusnya diuraikan. Uraian masing-masing
obyek penilaian antara lain :
Jenis aset (untuk masing-masing bangunan,
atau aset lainnya)
Spesifikasi
Jumlah dan ukuran unit
Fasilitas pendukung
Kondisi dan umur (bila ada)
Fasilitas dan servis (listrik, gas, telepon, air
bersih, drainase)
5. Deskripsi Personal Properti
Dapat meliputi benda yang berkaitan dengan
tanah, seperti utilitas dan sarana pelengkap
bangunan (Personal Properti yang melekat pada
tanah/bangunan),
6. Tinjauan Pasar
Uraian dan kajian pasar dapat meliputi:
Pasar real estat tertentu atau submarket yang
ada
Tingkat permintaan dan trendnya (prediksi
peningkatan atau penurunan)
Keseimbangan permintaan dan penawaran.
7. Karakteristik Ekonomi dan Keuangan (bila ada)
Data keuangan yang meliputi pendapatan dan
pengeluaran serta seluruh parameter yang
mempengaruhi
Pajak properti
Asuransi properti
CAPEX
ED Juknis SPI 366
38
Sistematika Laporan Gambaran Isi
Kewajiban pengembangan.
8. Informasi Relevan Lainnya
Fakta lainnya yang terjadi dan mempengaruhi
analisis, estimasi atau kesimpulan penilaian dapat
dinyatakan di dalam laporan
Bagian IV–
Analisis Data dan
Kesimpulan
1. Penggunaan
Tertinggi dan
Terbaik
2. Nilai tanah
3. Implementasi
Penggunaan
Pendekatan Penilaian
4. Rekonsiliasi dan
Kesimpulan
5. Kondisi dan Syarat
Pembatas
1. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest & Best
Use - HBU)
Ke-4 kriteria yaitu secara legal, fisik, kelayakan
keuangan dan produktifitas maksimum dibahas
dalam kaitannya dengan properti yang dinilai.
Pola penggunaan tanah, regulasi peruntukan,
profitabilitas dari pengembangan yang ada atau
alternatif seharusnya dibahas di dalam laporan.
Analisis dan penulisan HBU dapat disesuikan
dengan standar teknis tentang HBU (SPI 360).
2. Nilai Tanah
Pada bagian penilaian tanah di dalam laporan
penilaian, data pasar disajikan bersamaan dengan
analisis data dan alasan yang mengarah kepada
opini nilai tanah. Faktor yang mempengaruhi nilai
tanah seharusnya disajikan dalam cara yang jelas
dan akurat.
3. Implementasi Penggunaan Pendekatan Penilaian
Penilai mengembangkan pendekatan yang sesuai
diterapkan dalam penugasan dan penentuan
indikasi nilai. Penerapan dari setiap pendekatan
dijelaskan berikut data faktual, analisis dan alasan
yang mengarah kepada indikasi nilai yang
dinyatakan di dalam laporan. Ketiga pendekatan
penilaian yang meliputi, Pendekatan Pasar,
Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya
diuraikan secara ringkas dan jelas untuk
ED Juknis SPI 366
39
Sistematika Laporan Gambaran Isi
memberikan pemahaman kepada pengguna
laporan.
4. Rekonsiliasi dan Kesimpulan
Apabila Penilai menggunakan lebih dari satu
pendekatan penilaian maka Penilai perlu
melakukan rekonsiliasi dalam pengambilan
kesimpulan hasil penilaian (nilai).
5. Kondisi dan Syarat Pembatas
Menyatakan semua pembatas yang mendasari
kesimpulan nilai (lihat lampiran 3).
Lampiran
1. Deskripsi properti terinci (apabila belum dimasukkan dalam bagian
presentasi data)
2. Rincian hasil penilaian
3. Foto
4. Peta
5. Informasi lain yang relevan
ED Juknis SPI 366
40
Lampiran 2 :
Pernyataan Penilai
Setiap laporan Penilaian properti harus memuat Pernyataan Penilai (compliance
statement) yang ditandatangani dengan bentuk kurang lebih sebagai berikut:
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai Publik, Penilai
Pelaksana dan tim pendukung lainnya yang bertanda tangan di bawah ini
menyatakan bahwa:
1. Pernyataan dalam laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah
benar dan akurat.
2. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini
dibatasi oleh asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan
Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan Penilai
yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang maupun di masa yang akan
datang terhadap properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi
atau keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan
terhadap properti yang dinilai.
4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian
yang telah disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas
5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan
sebelumnya atau gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran
opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi
kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara langsung dengan
penggunaan yang dimaksud.
6. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang
ditetapkan/dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti
dan/atau jenis industri yang dinilai.
8. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan obyek, definisi
Penilaian, dan tanggal Penilaian);
Pengumpulan data dan wawancara;
ED Juknis SPI 366
41
Analisis data;
Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian;
Penulisan laporan.
9. Penilai telah/tidak melakukan inspeksi lapangan yang merupakan obyek
Penilaian (apabila lebih dari 1 orang menandatangani pernyataan ini, harus
dibuat terinci mengenai individu mana yang melakukan inspeksi lapangan).
10. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat
dalam pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini
sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan Penilaian ini.
11. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian
telah dibuat dengan memenuhi ketentuan KEPI dan SPI yang berlaku.
Pernyataan Penilai yang ditandatangani merupakan bagian integral dari laporan
Penilaian. Penilai yang menandatangani bagian lainnya dari laporan Penilaian,
termasuk surat pengantar (letter of transmittal) juga harus menandatangani
pernyataan ini.
Apabila Penilai yang menandatangani laporan bergantung kepada pekerjaan yang
dilakukan oleh Penilai/tenaga ahli lainnya yang tidak menandatangani pernyataan
Penilai, maka Penilai yang menandatangani bertanggung jawab atas keputusan
untuk bergantung kepada pekerjaan mereka, dan disyaratkan untuk memiliki
alasan yang kuat untuk mempercayai kompetensi dari Penilai/tenaga ahli lainnya
tersebut.
Nama dari individu yang terlibat dalam Penilaian namun tidak menandatangani
lembar Pernyataan Penilai harus dinyatakan.
ED Juknis SPI 366
42
Lampiran 3 :
Syarat Pembatas
Berikut adalah contoh dari syarat pembatas yang harus disesuaikan dengan
maksud dan tujuan penilaian:
1. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang
disebutkan dalam laporan Penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai
tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti
tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa
menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang
ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah
yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran
informasi tersebut sepenuhnya berada dipihak Pemberi Tugas.
2. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka
penilaian dan laporan Penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas
untuk Pemberi Tugas yang dimaksud dan penasehat profesionalnya dan
disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang dicantumkan
pada laporan Penilaian. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain
Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini
bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul.
3. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan
yang merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan
maksud dan tujuan Penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan Penilaian ini
tidak boleh digunakan untuk tujuan Penilaian lain yang dapat mengakibatkan
terjadinya kesalahan.
4. Kami telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian
tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-
bagian dari properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau.
Kami tidak memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama
lainnya atau kerusakan yang tidak terlihat. Penilai tidak berkewajiban untuk
melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali
diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa seluruh
aspek ini dipenuhi dengan baik.
5. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan
lainnya, untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain,
ED Juknis SPI 366
43
Penilaian kami didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana
pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam
masa pembangunan.
6. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan
dengan pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami
didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat
berpengaruh terhadap nilai.
7. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya
untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan
dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.
8. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata
Ruang Kota dan Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang
berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa properti yang
dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-
pembatasan dan properti maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun
yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan yang
berlaku.
9. Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan kepada
informasi dan data yang diberikan Pemberi Tugas dan/atau Pengguna Laporan
(bila dinyatakan lain sebutkan). Oleh karena itu, kami tidak melakukan
pengukuran ulang terhadap luasan properti secara rinci, melainkan didasarkan
kepada data sertifikat, gambar bangunan dan data lainnya yang diterima dari
Pemberi Tugas.
ED Juknis SPI 366
44
Lampiran 4:
Surat Representasi
Penilai harus memperoleh surat representasi dari Pemberi Tugas yang ditujukan
kepada Penilai untuk menyatakan kebenaran informasi yang diberikan. Surat
representasi dimaksud diterima Penilai setelah investigasi dilakukan atau sebelum
laporan diterbitkan.
No. .......................
............., (tanggal surat)
Kepada Yth.
(sebutkan nama dan alamat KJPP/Instansi Penilai)
Up. (sebutkan nama rekan penanggung jawab laporan)
Perihal : Surat Pernyataan atas penugasan penilaian (sebutkan objek penilaian)
yang berlokasi (sebutkan alamat lokasi) milik (sebutkan nama pemilik
properti)
Dengan hormat,
Merujuk kepada kontrak (sebutkan nomor kontrak) tanggal (sebutkan tanggal
kontrak) mengenai perjanjian/kontrak Pekerjaan Penilaian ………. yang disebutkan
di atas maka berikut adalah pernyataan dari (sebutkan nama Pemberi Tugas) atas
penugasan dimaksud, sebagai berikut :
a. Bahwa seluruh informasi dan pernyataan baik secara lisan maupun tulisan serta
dokumen baik dalam bentuk asli maupun foto copy dan/atau salinan yang kami
sampaikan kepada (sebutkan nama KJPP) yang kemudian digunakan dalam
analisis dalam pemberian opini nilai adalah benar-benar berasal dari (sebutkan
nama Pemberi Tugas), lengkap dan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya
pada tanggal penilaian sampai dengan dikeluarkannya laporan penilaian.
b. Bahwa atas isi dan segala sesuatu yang terdapat dan/atau yang digunakan
dalam penugasan penilaian, kami (sebutkan nama Pemberi Tugas) memberikan
pembebasan tanggung jawab sepenuhnya kepada (sebutkan nama KJPP)
termasuk didalamnya anggota rekan dan seluruh staff yang ada dari tuntutan
kerugian harta, gugatan dan tanggung jawab (semuanya dalam bentuk apapun
juga) baik secara sendiri-sendiri maupun institusi yang timbul secara langsung
maupun tidak langsung terhadap pihak manapun juga apabila hal itu
diakibatkan oleh kesalahan penyampaian data dan informasi apakah yang
ED Juknis SPI 366
45
disampaikan secara verbal dan/atau dalam bentuk asli, foto kopi, dan/atau
salinan dari kami.
Demikian pernyataan ini kami buat dengan sebenarnya untuk kepentingan
penilaian yang dibuat oleh (sebutkan nama KJPP).
Hormat kami,
(nama Pemberi Tugas)
(nama lengkap dan tanda tangan dilengkapi stempel perusahaan)
(jabatan)
* * * * * *