pengadilan tinggi medan - pt-medan.go.id · pengadilan tinggi medan halaman 3 dari 40 putusan nomor...
TRANSCRIPT
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 1 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
P U T U S A N
Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA
Pengadilan Tinggi Medan yang memeriksa dan mengadili perkara-perkara
perdata pada pengadilan tingkat banding telah menjatuhkan putusan sebagai
berikut dalam perkara antara :
I. Almarhum TENGKU NURDIN dengan jabatanya Direktur CV, CIPTA JAYA
dalam hal ini di wakili oleh ahli warisnya yang terdiri dari :
1. TENGKU RAFIAH, beralamat di Jalan Hayam Wuruk No.54 Kel. Petisah
Hulu, Kecamatan Medan Barat, Kota Medan, semula disebut
TERGUGAT – 2 sekarang PEMBANDING I:
2. TENGKU BURHANUDDIN, SE. dahulu beralamat di Jalan Hayam Wuruk
No. 54 Kelurahan Petisah Hulu, Kecamatan Medan Barat, Kota Medan
sekarang tidak di ketahui Alamatnya di seluruh wilayah indonesia, semula
disebut TERGUGAT-3 sekarang PEMBANDING II ;
3. TENGKU RIZAL NURDIN (almarhum) di wakili oleh ahli warisnya yaitu :
A. N.R SITI MARIAM, dahulu beralamat di Jalan Hayam Wuruk No. 54
Kelurahan Petisah Hulu, Kecamatan Medan Barat, Kota Medan,
sekarang tidak di ketahui lagi Alamatnya di seluruh wilayah indonesia,
semula disebut TERGUGAT – 4 sekarang PEMBANDING III ;
B. TENGKU ARMILLA MADIANA, dahulu beralamat di Jalan Hayam
Wuruk No. 54 Kelurahan Petisah Hulu, Kecamatan Medan Barat Kota
Medan, sekarang tidak di ketahui lagi alamatnya di seluruh wilayah
Indonesia, semula disebut TERGUGAT – 5 sekarang PEMBANDING
IV:
C. TENGKU ARISMA MELLINA, dahulu beralamat di Jalan Hayam
Wuruk No. 54 Kelurahan Petisah Hulu, Kecamatan Medan Barat, Kota
Medan, sekarang tidak di ketahui lagi Alamatnya di seluruh wilayah
indonesia, semula disebut TERGUGAT – 6 sekarang PEMBANDING
V;
4. Drg. TENGKU RAFINA NURDIATI, dahulu beralamat di Jalan Hayam
Wuruk No. 54 Kelurahan Petisah Hulu, Kecamatan Medan Barat, Kota
Medan, sekarang tidak di ketahui lagi Alamatnya di seluruh wilayah
indonesia, semula disebut TERGUGAT – 7, sekarang PEMBANDING VI;
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 2 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
5. Dr. TENGKU SOFIA HANUM, beralamat di Jalan Sei Sikundur No.5
Kelurahan Sei Sikambing D, Kecamatan Medan Petisah, Kota Medan,
semula disebut TERGUGAT – 8 sekarang PEMBANDING VII;
6. Ir. TENGKU ADIGRAHA PUTRA, dahulu beralamat di Jalan Hayam
Wuruk No. 54 Kelurahan Petisah Hulu, Kecamatan Medan Barat, Kota
Medan sekarang tidak di ketahui lagi Alamatnya di seluruh wilayah
indonesia, semula disebut TERGUGAT – 9 sekarang PEMBANDING
VIII;
7. IR. H. TENGKU ISMA NURDIN di sebut juga IR. H. TENGKU ISMA
IRAWADI, beralamat komplek Taman Setia Budi Indah I Blok oo No.59
Kelurahan Asam Kumbang, Kecamatam Medan Selayang, Kota Medan,
semula disebut TERGUGAT – 10 sekarang PEMBANDING IX;
8. Ir. H. Tengku Erry Nuradi, beralamat komplek Villa Gading Mas Asri Blok
F 25 Kelurahan Harjosari II, Kecamatan Medan Amplas, Kota Medan,
semula disebut TERGUGAT – 11 sekarang PEMBANDING X ;
II. AMIRUDDIN dengan jabatan sebagai Komisaris CV. CIPTA JAYA yang
bertempat tinggal di Jalan Zainul Arifin No. 200c, Kelurahan Petisah Tengah,
Kecamatan Medan Petisah, Kota Medan, sekarang tidak diketahui lagi
Alamat dan Tempat tinggalnya yang pasti diseluruh wilayah Republik
Indonesia, semula disebut TERGUGAT – 12 sekarang PEMBANDING XI;
Dalam hal ini Para Pembanding memberi kuasa kepada 1. H.ADHAN
GUSTI,SH, 2. Hj. SUHARTI, SH, 3. H. HAIRUL ANWAR,SH
Advpkat/Pengacara berkantor di Jl.Jend.A.Yani VII No.25.A Medfan
berdasarkan Surat Kuasa Khusus Tanggal 11 Juli 2016 No....
M e l a w a n
1. YAYASAN INDIA MUSLIM SELATAN SUMATERA UTARA (YAYASAN THE
SOUTH INDIAN MUSLIM MOSQUE & WELFARE COMMITTEE) dalam hal ini
diwakili oleh Ketua MUHAMMAD KAMAL SALEH, Sekretaris ABDUL
RAJAK,SS, Bendahara MUHAMMAD MUHAJIR, memberikan kuasa kepada :
A. MAJIDHUTAGAOL, SH., ANDI RINALDI, SH. dan ROMI A. PASARIBU, SH.
Keseluruhannya Advokad/Penasihat Hukum pada Kantor “A. MAJID
HUTAGAOL Advokat dan Konsultasi Hukum” berkantor di Jalan Brigjen
Katamso No.3-L Medan yang bertindak baik sendiri maupun bersama-sama,
berdasarkan Surat Kuasa Khusus tertanggal 14 Maret 2016, semula sebagai
PENGGUGAT sekarang TERBANDING ;
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 3 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
2. CV. CIPTA JAYA beralamat di Medan, Jalan Prof. H. Muhamad Yamin Sarjana
Hukum No. 50, Kelurahan Gang Buntu, Kecamatan Medan Timur, Kota Medan,
semula disebut TERGUGAT-1 sekarang TURUT TERBANDING:
Pengadilan Tinggi tersebut ;
Telah membaca berkas perkara dan surat-surat yang berhubungan dengan
perkara ini ;
TENTANG DUDUK PERKARA
Mengutip serta memperhatikan surat gugat Penggugat tanggal 18 April
2016 yang diterima dan didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Medan
pada tanggal 18 April 2016 dalam Register Perkara Nomor 198/Pdt.G/2016/PN.
Mdan dan Perbaikan Surfat gugat tanggal 26 Mei 2016, telah mengajukan gugatan
sebagai berikut:
1. Bahwa, Penggugat bertindak untuk dan atas nama YAYASAN THE SOUTH
INDIAN MOSLIM MOSQUE & WELFARE COMMITTEE yang berkedudukan di
Medan,berdiri sejak tahun 1887 dan di dirikan oleh Almarhum Tengku Sultan
MA’MUN AL-RASJID DELI sebagagaimana termaktub dalam akte Wakaf
(STICHTING) NO.65 TANGGAL 20 Oktober 1953 yang di buat oleh dan di
hadapan HASAN gelar SOETAN PANE PAROEHOEM, Notaris di Medan :
2. Bahwa, sesuai dengan perkembangannya, kepengurusan telah mengalami
beberapa kali pergantian struktur yayasan dan kemudian Penggugat
mendirikan YAYASAN INDIA MUSLIM SELATAN SUMATRA UTARA (THE
SOUTH INDIAN MOSLEM MOSQUE & WELFARE COMMITITEE) karena
Yayasan diatas telah kedaluarsa dan untuk memperoleh pengesahan dari
Menteri sesuai dengan ketentuan undang-undang Nomor 16 Tahun 2001
tentang Yayasan sebagaimana dirubah dengan Undang-undang Nomor 28
Tahun 2004 dan juga Peraturan Pemerintah Nomor 63 Tahun 2008 tentang
pelaksanan undang-undang Yayasan, maka Penggugat mendirikan Yayasan
INDIA MUSLIM SELATAN SUMATRA UTARA disingkat dengan YASIMM
sesuai dengan Akte Nomor 31 Tanggal 31 Maret 2015 yang dibuat dihadapan
Ali Muda Rambe, SH Notaris di Medan, dan oleh karena itu sesuai dengan
undang-undang tentang Yayasan YASIMM telah disahkan oleh Menteri Hukum
dan HAM dengan Nomor AHU-0005373.AH.01.04.Tahun 2015.
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 4 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
3. Bahwa, berdasarkan Pasal 16 Ayat 5 Akte Pendirian Yayasan India Muslim
Selatan Sumatra Utara (YASIMM) Nomor 31 Tanggal 31 Maret 2015 yang
dibuat dihadapan Ali Muda Rambe, Sarjana Hukum Notaris di Medan, didalam
akte tersebut disebutkan bahwa Pengurus berhak mewakili Yayasan didalam
dan diluar Pengadilan, oleh karena itu secara Hukum Penggugat berhak untuk
memajukan Gugatan ini.
4. Bahwa, Penggugat dengan Tergugat pernah membuat Perjanjian pada
Tanggal 11 Agustus 1979 dengan Nomor 17 yang dibuat dihadapan Barnang
Armino Poeloengan, Sarjana Hukum Notaris di Medan, artinya antara
YAYASAN INDIA MUSLIM SELATAN SUMATRA UTARA (THE SOUTH
INDIAN MOSLEM MOSQUE & WELFARE COMMITITEE) dengan CV. Cipta
Jaya yang sesuai denagn Akte Perseroan Komanditeir No 73 tanggal 10 April
1975 yang di buat di hadapan ROESLI Notaris di Medan
5. Bahwa, pada waktu itu CV. Cipta Jaya sesuai dengan Pasal 6 didalam Akte
Perseroan Komanditeir yang menerangkan Persero Almarhum Tuan Tengku
Nurdin dengan Jabatan Direktur berhak dan berkuasa mewakili Perseroan
dimanapun dan terhadap siapapun juga, baik didalam maupun diluar
Pengadilan dan berhak melakukan untuk dan atas nama Perseroan, segala
perbuatan pemilikan dan perbuatan Pengurusan, demikian dengan tidak ada
pembatasan apapun asal saja dalam lingkungan maksud dan tujuan
Perseroan, maka oleh karena itu Almarhum Tengku Nurdin (ic. Tergugat-1)
dalam hal ini jatuh dan diwakili oleh Para Ahli Warisnya dan patut untuk
bertanggung jawab terhadap perbuatan CV. Cipta Jaya tersebut.
6. Bahwa, menurut Pasal 11 didalam Akte Perseroan Komanditeir yang
menerangkan bilamana salah seorang Persero meninggal dunia, maka
Perseroan ini tidak berakhir akan tetapi diteruskan oleh Pesero lainya dan
termaksud juga AMIRUDDIN (ic. Tergugat-12) selaku Komisaris CV. Cipta
Jaya turut bertanggung jawab terhadap Perjanjian ini, dan juga bersama-sama
dengan (para) Ahli Waris Persero yang meninggal dunia itu, kecuali jika (para)
Ahli Waris itu tidak mengkehendaki meneruskan Perseroan, oleh karena itu
Tergugat-2 sampai dengan Tergugat-11 patut untuk mewakili atau bertangung
jawab mewakili perbuatan Almarhum Tengku Nurdin secara Hukum Perdata.
7. Bahwa, sehubungan dengan Akte Perjanjian Nomor : 17 Tanggal 11 Agustus
1979 yang dibuat dihadapan Barnang Armino Poeloengan, SH Notaris di
Medan, yang didalam Pasal 4 menyebutkan Perjanjian sewa-menyewa
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 5 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
dilakukan dengan memakai Syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan antara lain
sebagai berikut :
A. Sewa-menyewa dilakukan selama waktu yang tidak ditentukan dengan
perkataan lain selama Rumah Toko tersebut masih tetap tegak berdiri dan
dapat ditempati menurut ketentuan yang berwenang, karena itu sewa-
menyewa berlaku selain untuk penyewa dan keluarganya demikian pula
para Ahli Warisnya.
B. Sewa-menyewa tidak akan berakhir karena peralihan hak atas Tanah
berikut Bangunannya dengan ketentuan setiap pemegang hak tetap
mengakuinya syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan sewa-menyewa dan
setiap peralian hak penyewa diberitahu oleh yang menerima pengalihan.
C. Selama jangka waktu 5 (lima) tahun pertama atau tepatnya terhitung mulai
tanggal 1-4-1979 (satu April seribu sembilan ratus tujuh puluh semblan)
sampai dengan tanggal 31-3-1984 (tiga pulu satu Maret seribu sembilan
ratus delapan puluh empat) harga sewa adalah sebesar Rp. 5.000,- (lima
ribu rupiah) setiap bulan atau seluruhnya 12x5xRp.5000,- (dua belas kali
lima kali lima ribu rupiah) sama dengan Rp.300.000,-(tiga ratus ribu rupiah)
untuk setiap pintu rumah toko dan jumlah itu harus dibayar penyewa
kepada pihak pertama pada waktu akte berkenaan ditandatangani,
D. Setelah jangka waktu 5 (lima) tahun tersbut berakhir atau terhitung mulai
tanggal 1-4-1984 (satu april seribu sembilan ratus delapan puluh empat )
besarnya uang sewa selanjutnya disesuaikan dengan uang sewa rumah
toko lainnya yang sifat sewa menyewanya sama atau serupa dengan
rumah toko ini dan pembayaranya di lakukan pada setiap akhir bulan yang
berjalan oleh penyewa kepada pihak pertama/pemegang hak
E. Penyewa dapat memindahkan hak sewanya kepada pihak lain dan
demikian juga pihak lain tersebut berhak juga memindahkan hak sewanya
lagi dan demikian seterusnya,akan tetapi dengan kewajiban setiap
pemindahan hak sewa,pihak pertama/pemegang hak harus di beri tahu
oleh yang memindahkanya,dan untuk setiap pemindahan aktenya di buat
dihadapan Notaris yang di hadiri pihak pertama/Pemegang hak
8. Bahwa, oleh karena itu Perjanjian Sewa-menyewa Nomor 17 Tanggal 11
Agustus 1979 yang dibuat dihadapan Barnang Armino Poeloengan, SH
Notaris di Medan, dan didalam Perjanjian Sewa-menyewa tersebut dibuat
dengan ketentuan tanpa batas waktu yang mana telah bertentangan dengan
Undang-undang Nomor 4 Tahun 1992
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 6 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
Tentang Perumahan dan Pemungkiman didalam Pasal 12 Ayat 6 yang
menyebutkan bahwa sewa-menyewa Rumah dengan Perjanjian tidak tertulis
atau tertulis tanpa batas waktu yang telah berlangsung sebelum undang-
undang ini dinyatakan telah berakhir dalam waktu 3 (tiga) Tahun setelah
berlaku undang-undang ini.
9. Bahwa, terhadap Akte sewa-menyewa nomor 10 Tanggal 8 Desember 1979
yang dibuat dihadapan Barnang Armino Poeloengan, SH telah berakhir demi
hukum karena telah lewat waktu selama 25 Tahun.
10. Bahwa, oleh karena pihak Tergugat tidak memberitahukan kepada pihak
Penggugat mengenai pengalihan sewa-menyewa kepada pihak ke tiga sesuai
dengan isi perjanjian dan perbuatan Tergugat dapat dikatakan perbuatan
melawan hukum (onrechtmatigedaad).
11. Bahwa, disamping telah berakhir sewa-menyewa tersebut menurut undang-
undang bahwa Tanah dan Bangunan Rumah Toko tersebut akan Penggugat
pergunakan oleh Yayasan India Muslim Selatan Sumtra Utara (YASIMM)
sendiri.
12. Berdasarkan dalil-dalil Gugatan diatas Perkara ini patut dimajukan ke
Pengadilan Negeri agar Pengadilan dapat membatalkan Akte Perjanjian
Nomor 17 Tanggal 11 Agustus 1979 yang dibuat dihadapan Barnang Armino
Poeloengan, SH Notaris di Medan dan juga menyatakan Akte Perjanjian Sewa-
menyewa Nomor 10 Tanggal 8 Desember 1979 telah lewat waktu.
13. Dikarenakan gugatan Penggugat dalam perkara ini telah didukung oleh fakta-
fakta yuridis dan bukti-bukti yang akurat, maka sangat beralasan hukum jika
putusan dalam perkara ini dinyatakan dapat dilaksanakan terlebih dahulu
dengan serta merta meskipun ada perlawanan, banding, kasasi ataupun
Peninjauan Kembali (uit voerbaar bij voerraad).
14. Berdasarkan seluruh dalil-dalil gugatan tersebut, dimohonkan kepada Ketua
Pengadilan Negeri Medan cq. Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili
perkara ini berkenan untuk menentukan suatu hari persidangan dengan
memanggil para pihak untuk duduk dan bersidang pada suatu tempat yang
telah ditentukan untuk itu, dan selanjutnya berkenan pula untuk mengambil
suatu putusan hukum dalam perkara ini yang amarnya berbunyi sebagai
berikut :
- Mengabulkan Gugatan Penggugat untuk seluruhnya.
- Menyatakan Tergugat-I sampai Tergugat-I2 telah melakukan perbuatan
melawan hukum (onrechtmatigedaad).
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 7 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
- Menyatakan batal demi hukum Akte Perjanjian Nomor 17 Tanggal 11
Agustus 1979 yang dibuat dihadapan Barnang Armino Poeloengan, SH
Notaris di Medan.
- Menyatakan batal demi hukum Akte perjanjian sewa-menyewa Nomor : 10
Tanggal 8 Desember 1979 yang dibuat dihadapan Barnang Armino
Poeloengan, SH dikarenakan sudah kaderluasa dan lewat waktu.
- Menghukum Para Tergugat-1 sampai Tergugat-12 agar mengembalikan
Bangunan Rumah Toko (ruko) kepada Penggugat.
Atau Jika Bapak Ketua Pengadilan Negeri Medan qq. Majelis Hakim
Pengadilan Negeri Medan yang memeriksa dan mengadili perkara ini
berpendapat lain, “ mohon putusan hukum yang seadil-adilnya (ex aequo et
bono)”.
Membaca jawaban Tergugat 2 s/d Tergugat 12 terhadap gugatan
Penggugat tersebut yang pada pokoknya mengemukakan hal-hal sebagai berikut:
A. DALAM KONPENSI
I. Tentang Eksepsi
1. Syarat Formil
- Syarat Formil keabsahan gugatan ialah Surat Gugatan wajib
menyebutkan alamat atau tempat tinggal penggugat dan tergugat.
Konsekuensi dari alamat pengggat adalah menentukan kompetensi
relatif atas patokan batas kewenangan mengadili berdasarkan
kekuasaan daerah hukum badan peradilan dalam suatu lingkungan
yang telah ditetapkan batas-batas wilayah hukumnya. Hal tersebut
merujuk kepada asas-asas yang ditetukan pasal 142 Rbg/118 HIR/99
Rv.
- Surat gugatan yang diajukan oleh penggugat mengeyampingkan pasal
142 Rbg/118 HIR/99 Rv karena penggugat tidak mencantumkan alamat
atau tempat tinggal penggugat.
- Oleh karena penggugat tidak memberi/meyebutkan alamat atau tempat
tinggal penggugat didalam perkara a quo, maka menurut Hukum Acara
Perdata menyebabkan gugatan tidak sah dan dianggap tidak ada.
2. Nebis In Idem
- Gugatan yang diajukan penggugat merupakan kasus sengketa yang
telah pernah diputus hakim dan putusan tersebut telah berkekuatan
hukum tetap dan bersifat positif.
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 8 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
- Putusan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap dan bersifat
positiftersebut adalah putusan Pengadilan Negeri Medan tanggal 14
September 2009 No. 26/Pdt.G/2009/PN Mdn Jo. Putusan Pengadilan
Tinggi Medan tanggal 05 April 2010 No. 53/PDT/2010/PT MDN Jo.
Putusan kasasi Mahkamah Agung RI tanggal 30 Maret 2011 No. 3034
K/Pdt/2010.
- Dalil/obyek gugatan yang diajukan oleh penggugat sama dengan
perkara terdahulu yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap dan
bersifat positif tersebut diatas, yaitu :
Penggugat dalam perkara aquo memohon kepada Pengadilan Negeri
Medan “menyatakan batal demi hukum akta perjanjian No. 17 tanggal
11 Agustus 1979 yang dibuat dihadapan Barnang Armino Poeloengan,
SH, Notaris di Medan”.
Sedangkan putusan Pengadilan Negeri Medan tanggal 14 September
2009 No. 26/Pdt.G/2009/PN Mdn antara lain :
“menyatakan bahwa :
a. Surat Perjanjian tanggal 22 Februari 1978,
b. Akta Perjanjian No. 17 tanggal 11 Agustus 1979 yang dibuat
dihadapan Barnang Armino Poeloengan, SH, notaris di Medan
adalah sah”
Putusan Pengadilan Tinggi Medan tanggal 05 April 2010 No.
53/PDT/2010/PT MDN antara lain :
“menguatkan putusan Pengadilan Negeri Medan tanggal 14 September
2009 No. 26/Pdt.G/2009/PN Mdn, yang dimohonkan banding tersebut”
Putusan Kasasi Mahkamah Agung RI tanggal 30 Maret 2011 No. 3034
K/Pdt/2010 antara lain :
“menolak permohonan kasasi dari pemohon kasasi Tengku Nurdin”.
- Oleh karena Putusan Kasasi Mahkamah Agung tersebut diatas menolak
permohonan kasasi, maka secara hukum yang dipakai/yang
dipergunakan adalah putusan Pengadilan Tinggi Medan. Oleh karena
putusan Pengadilan Tinggi Medan menguatkan Putusan Pengadilan
Negeri Medan sebagaimana tersebut diatas, maka secara hukum yang
dipakai adalah putusan Pengadilan Negeri Medan tanggal 14
September 2009 No. 26/Pdt.G/2009/PN Mdn tersebut diatas.
Berarti dalil /obyek gugatan penggugat dalam perkara a quo
memohon kepada Pengadilan Negeri Medan : menyatakan batal demi
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 9 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
hukum akta perjanjian No. 17 tanggal 11 Agustus 1979 yang dibuat
dihadapan Barnang Armino Poeloengan, SH Notaris di Medan sama
dengan dalil/ obyek gugatan dalam perkara perdata di Pengadilan
Negeri Medan No. 226/Pdt.G/2009/PN Mdn yang mempunyai kekuatan
hukum tetap dan bersifat positif sebagaimana diuraikan dalam point 3
diatas.
Dengan demikian secara hukum gugatan penggugat dalam perkara a
quo adalah nebis in idem.
3. Gugatan Prematur
- Putusan Pengadilan Negeri Medan tanggal 14 September 2009 No.
26/Pdt.G/2009/PN Mdn Jo. Putusan Pengadilan Tinggi Medan tanggal
05 April 2010 No. 53/PDT/2010/PT MDN Jo. Putusan Kasasi Mahkamah
Agung RI tanggal 30 Maret 2011 No. 3034 K/Pdt/2010 sebagaimana
diuraikan dalam eksepsi Nebis In Idem terseut diatas, maka secara
hukum putusan tersebut telah mempunyai kekuatan hukum tetap.
- Oleh karena putusan tersebut diatas telah mempunyai kekuatan hukum
tetap, maka berdasarkan akta peninjauan kembali No.
14/PK/PM/PDT2012 tergugat X (Ir. H. Tengku Isma Nurdin) mengajukan
peninjauan kembali pada hari Kamis tanggal 20 September 2012.
Berarti perkara perdata tersebut masih dalam proses peninjauan
kembali di Mahkamah Agung RI.
Dengan demikian menurut Hukum Acara Perdata gugatan penggugat
masih tertunda karena ada faktor yang menangguhkan, yaitu : apa yang
hendak digugat belum terbuka karena masih dalam proses perkara
perdata peninjauan kembali di Mahakamah Agung RI.
4. Obscuur Libel
- Bahwa penggugat dalam surat gugatannya posita angka 4 antara lain
menyatakan :
“penggugat dengan tergugat pernah membuat perjanjian pada tanggal
11 Agustus 1979 dengan No. 17 yang diperbuat dihadapan Barnang
Armino Poeloengan, SH Notaris di Medan....................dst”
- Bahwa penggugat mengajukan gugatan terhadap tergugat I sampai
dengan tergugat XII, sedangkan dalam posita angka 4 tersebut
penggugat membuat perjanjian hanya dengan tergugat.
Oleh karena penggugat hanya membuat perjanjian dengan menyebut
tergugat saja, maka syarat formil dari surat gugatan tidak sempurna
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 10 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
karena yang digugat penggugat adalah tergugat I sampai dengan
tergugat XII, sehingga surat gugatan cacat formil karena tidak jelas
tergugat yang mana yag membuat perjanjian tersebut.
- Bahwa, dalam posita gugatan penggugat angka 9 antara lain
menyatakan :
“terhadap akta sewa menyewa No. 10 tanggal 8 Desember 1979 yang
dibuat dihadapan Barnang Armino Poeloengan, SH, notaris di Medan
telah berakhir demi hukum karena telah waktu selama 25 tahun”
Akta sewa menyewa No. 10 tersebut diatas tidak diuraikan oleh
penggugat sewa menyewa mengenai apa, sehingga posita angka 9
tersebut tidak jelas mengakibatkan surat gugatan cacat formil.
5. Daluarsa
- Bahwa, berdasarkan surat perjanjian tanggal 22 Februari 1978 dari
penggugat (Yayasan The South Indian Muslim Mosque & Welfare
Commitee) kepada CV. CIPTA JAYA (Direktur Tengku Nurdin dan
Komisaris Amiruddin) Jo. Akta perjanjian No. 17 tanggal 11 Agustus
1979 yang dibuat dihadapan Barnang Armino Poeloengan, SH, Notaris
di Medan penggugat baru mengajukan gugatan ini pada tanggal 14 April
2016 (± 37 tahun) artinya penggugat baru mengajukan gugatan
pembatalan akta perjanjian No. 17 tanggal 11 Agustus 1979 yang dibuat
dihadapan Barnang Armino Poeloengan, SH Notaris di Medan sekitar
37 tahun.
- Bahwa, berdasarkan ketentuan hukum pasal 1967 KUH Perdata segala
tuntutan hukum baik yang bersifat perbendaan, maupun yang bersifat
perseorangan hapus karena daluarsa dengan lewatnya tenggang waktu
30 (tuga puluh) tahun.
Oleh karena penggugat mengajukan gugatan ini ± 37 tahun sejak 22
Februari 1978 atau 11 Agustus 1979 sampai dengan tanggal 14 April
2016, maka berdasarkan ketentuan hukum tersebut diatas tuntutan
ataupun gugatan penggugat sudah daluarsa (telah lewat waktu).
Demikian pula menurut Yurisprudensi Mahkamah Agung tanggal 9-
12-1975 No. 408 K/Sip/1973 antara lain menyatakan :”yang dijadikan
patokan apakah telah dilampaui tenggang waktu daluarsa yang
ditentukan Undang-Undang. Ternyata tenggang waktu tersebut telah
dilampaui, sehingga Mahkamah Agung dalam tingkat Kasasi
membenrkan pertimbangan Pengadilan Tinggi yang menyatakan,
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 11 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
karena Para Penggugat selama 30 (tiga puluh) tahun lebih membiarkan
tanah sengketa dikuasai, oleh sebab itu hak Para Penggugat untuk
menuntut tanah sengketa telah lewat waktu (rechtsverwerking).
Berdasarkan uraian-uraian tersebut diatas, Tergugat II s/d Tergugat
XII mohon agar Majelis Hakim yang menyidangkan perkara ini untuk
Menolak atau Menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima
(Niet Ontvankelijke Verklaard).
II. Dalam Pokok Perkara
1. Tergugat II s/d Tergugat XII mohon segala sesuatu yang tercantum dalam
Eksepsi tersebut diatas secara mutatis mutandis sudah termasuk didalam
Jawaban Pokok Perkara ini.
2. Bahwa, pergantian nama Yayasana The South India Muslim Mosque &
Welfare Committee menjadi Yayasan India Muslim Selatan Sumatera Utara
yang dilakukan oleh Penggugat adalah tidak ada pengaruhnya dengan hak
sewa yang dibuat berdasarkan Akta Perjanjian No. 17 tanggal 11 Agustus
1979 yang diperbuat dihadapan Barnang Armino Poeloengan, SH Notaris
di Medan.
3. Penggugat dalam posita angka 4 secara tegas mengakui bahwa,
Penggugat dengan Tergugat pernah membuat Akta Perjanjian pada
tanggal 11 Agustus 1979 dengan No. 17 yang dibuat dihadapan Barnang
Armino Poeloengan SH, Notaris di Medan.
Oleh karena Penggugat megakui Akta Perjanjian No. 17 tanggal 11
Agustus 1979 tersebut, maka secara hukum sewa menyewa antara
Penggugat dengan Tergugat I adalah sah dan tidak bisa dibatalkan tanpa
seizing/ persetujuan Tergugat I.
Kemudian, pengakuan yang dibuat oleh Penggugat dihadapan Hakim
(dalam hal ini tercantum didalam surata gugatan yang telah dibacakan
dihadapan Hakim/ persidangan yang lalu, maka pengakuan tersebut adalah
memberikan bukti yang sempurna memberatkan orang yang
mengucapkannya, baik sendiri maupun dengan bantuan orang lain yang
khusus dikuasakan untuk itu (Pasal 311 Rbg/174 HIR/Pasal 1925 KUH
Perdata).
Dengan demikian jelas bahwa secara hukum sewa menyewa antara
Penggugat dengan Tergugat I adalah sah, sehingga didalam perjanjian
Sewa Menyewa tersebut Tergugat I telah melakukan iktikat baik.
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 12 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
4. Bahwa, berdasarkan ketentuan dalam Pasal 4.a dari Akta Perjanjian No. 17
tanggal 11 Agustus 1979 yang dibuat dihadapan Barnang Armino
Poeloengan, SH, Notaris di Medan tercantum antara lain :
“sewa menyewa dilakukan selama waktu yang tidak ditentukan atau
selama Ruko tersebut masih tetap berdiri, sewa menyewa tersebut berlaku
pula untuk Para Ahli Warisnya.”
Berdasarkan Pasal 1338 KUH Perdata : semua persetujuan yang
dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-Undang bagi mereka yang
membuatnya. Oleh sebab itu, Penggugat wajib mematuhi perjanjian yang
telah diperbuat dengan Akta Perjanjian No. 17 tanggal 11 Agustus 1979
tersebut diatas, hal tersebut diperkuat dengan Yurisprudensi Mahkamah
Agung tanggal 26-2-1973 No.79 K/Sip/1972 yang menyatakan Pasal 1338
KUH Perdata masih tetap berlaku dalam hukum perjanjian.
5. Bahwa, posita gugatan Penggugat angka 7 adalah merupakan pengakuan,
yang mana Penggugat mengakui dengan menjelaskan syarat-syarat dan
ketentuan-kententuan yang tercantum dalam Pasal 4 Akta Perjanjian No.
17 tanggal 11 Agustus 1979 yang dibuat dihadapan Barnang Armino
Poeloengan, SH, Notaris di Medan.
6. Bahwa Tergugat II s/d tergugat XII membantah perjanjian sewa menyewa
tersebut dibuat dengan ketentuan tanpa batas waktu yang mana telah
bertentangan dengan UU No. 4 Tahun 1972.
Karena menurut asa hukum lex specialis derogate legi generalis
adalah salah satu asa hukum, yang mengandung makna bahwa aturan
hukum yang harus akan mengesampingkan aturan hukum yang umum.
Oleh sebab itu Perjanjian tercantum dalam Akta Perjanjian No. 17
tanggal 11 Agustus 1979 yang dibuat dihadapan Barnang Armino
Poeloengan, SH, Notaris di Medan adalah merupaka perjanjian khusus
yang diatur dalam Pasal 1338 KUH Perdata, sedangkan UU No. 4 Tahun
1972 adalah Peraturan Hukum yang Umum.
Berarti, Akta Perjanjian No. 17 tersebut adalah merupakan aturan
khusus yang mengenyampingkan aturan umum berupa UU No. 4 Tahun
1972.
Dengan demikian jelas bahwa secara hukum Akta Perjanjian No. 17
tanggal 11 Agustus 1979 yang dibuat dihadapan Barnang Armino
Poeloengan, SH, Notaris di Medan tetap berlaku sebagai Undang-Undang
yang harus dipatuhi oleh Penggugat maupun Tergugat II s/d Tergugat XII.
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 13 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
7. Bahwa, dalam posita gugatan Penggugat angka 9 anatara lain
menyatakan:
“Terhadap Akta Sewa Menyewa No. 10 tanggal 8 Desember 1979 yang
dibuat dihadapan Barnang Armino Poeloengan, SH, Notaris di Medan telah
berakhir demi hukum karena telah waktu selama 25 tahun”.
Posita angka 9 tersebut tidak jelas materi/ isi dari Akta Sewa Menyewa
No. 10 tersebut karena tidak diuraikan oleh Penggugat tentang sewa
menyewa mengenai apa.
Dengan demikian dalil posita angka 9 tersebut secara hukum tidak
dapat ditanggapi karena tidak diuraikan oleh Penggugat.
8. Bahwa, Tergugat II s/d Tergugat XII keberatan terhadap posita gugatan
Penggugat angka 10. Pertama : Penggugat tidak menjelaskan atau
menguraikan apa materi/ isi dari Akta Sewa Menyewa No. 10 tersebut.
Kedua : Penggugat dalam posita angka 10 tersebut hanya menyatakan
pihak Tergugat tidak member tahu kepada pihak Penggugat mengenai
pengalihan sewa menyewa kepada pihak Ketiga.
Pertanyaan Tergugat II s/d Tergugat XII kepada Penggugat, Tergugat
yang mana yang tidak member tahu kepada Penggugat mengenai
pengalihan sewa menyewa kepada pihak Ketiga tersebut. Karena didalam
perkara a quo subjek hukum Tergugat ada 12 (dua belas) yaitu : Tergugat I
s/d Tergugat XII.
9. Bahwa, Tergugat II s/d Tergugat XII keberatan terhadap posita gugatan
Penggugata angka 10 yang anatara lain menyatakan :
“….. perbuatan Tergugat dapat dikatakan perbuatan melawan hukum
(onrechtmatige daad).”
Tergugat mana yang dapat dikatakan perbuatan melawan hukum
karena didalam perkara a quo subjek hukum Tergugat ada 12 (dua belas)
yaitu : Tergugat I s/d Tergugat XII.
Dengan demikian jelas bahwa secara hukum gugatan yang diajukan
Penggugat tidak memenuhi ketentuan hukum sebagai dalil fundamentum
petendi.
10. Bahwa, Tergugat II s/d Tergugat XII keberatan terhadap posita gugatan
Penggugat angka 11 yang antara lain menyatakan :
“disamping telah berakhir sewa menyewa tersebut menurut Undang-
Undang bahwa tanah dan bangunan Rumah Toko tersebut akan
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 14 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
Penggugat pergunakan oleh Yayasan India Muslim Selatan Sumatera
Utara (YASIMM) sendiri.”
Karena berdasarkan Putusan yang telah mempunyai Kekuatan Hukum
Tetap, yaitu : Putusan Pengadilan Negeri Medan tanggal 14 September
2009 No. 26/Pdt.G/2009/PN-Mdn Jo Putusan Pengadilan Tinggi Medan
tanggal 05 pril 2010 No. 53/PDT/2010/PT Mdn Jo. Putusan Kasasi
Mahkamah Agung RI tanggal 30 Maret 2011 No. 3043 K/Pdt/2010,
sebagaimana yang telah diuraikan dalam Eksepsi Nebis In Idem point 3
diatas anatara lain :
“Menyatakan bahwa :
a. Surat Perjanjian tanggal 22 Februari 1978,
b. Akta Perjanjian No. 17 tanggal 11 Agustus 1979 yang dibuat dihadapan
Barnang Armino Poeloengan, SH, Notaris di Medan adalah sah.”
Oleh karena Akta Perjanjian No. 17 tanggal 11 Agustus 1979 yang
dibuat dihadapan Barnang Armino Poeloengan, SH, Notaris di Medan
adalah sah, maka menurut ketentuan hukum, sewa menyewa tersebut
belum berakhir. Sedangkan Akta Perjanjian sewa menyewa No. 10 tanggal
8 Desember 1976 tersebut yang tidak dijelaskan dan tidak diuraikan
materi/ isi perjanjian sewa menyewanya oleh penggugat belum dapat
ditentukan masalah lewat waktunya.
11. Bahwa, dasar hukum terbitnya Akta Perjanjian No. 17 tanggal 11 Agustus
1979 yang dibuat dihadapan Barnang Armino Poeloengan, SH, Notaris di
Medan adalah :
- Surat Perjanjian tanggal 22 Februari 1978, dalam Pasal 1 :
Penggugat (Yayasan The South India Muslim Mosque & Welfare
Committee)member tugas kepada Tengku Nurdin (Direktur CV.
CIPTA JAYA) untuk membongkar Mesjid milik Penggugat yang
terletak di Jalan H. Zainul Arifin Medan dan kemudian membangun
Mesjid yang baru sesuai dengan gambar yang terdiri dari Gedung
Permanent dan menyediakan sebuah gang dengan ukuran lebar 3m.
- Untuk membongkar Mesjid milik Penggugat yang terletak di Jalan H.
Zainul Arifin Medan dan kemudian membangun Mesjid yang baru
sesuai dengan gambar sebagaimana tersebut didalam Pasal 1 dari
Surat Perjanjian tanggal 22 Februari 1978, Penggugat tidak
mengeluarkan uang atau biaya satu sen pun, melainkan seluruh
biaya untuk bahan bangunan dan ongkos – ongkos, Tengku Nurdin
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 15 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
(Direktur CV. CIPTA JAYA) yang mengeluarkan uang atau biaya
dalam rangka membongkar Mesjid milik Penggugat dan kemudian
membangun Mesjid yang baru sebagaimana berdirinya Mesjid
tersebut saat ini.
- Selanjutnya Penggugat member Kuasa kepada Tengku Nurdin
(Direktur C. CIPTA JAYA) untuk mengurus izin kepada Pemerintah
dalam rangka pembongkaran dan pembangunan kembali Mesjid
tersebut.
- Untuk mengurus perizinan tersebut, Penggugat juga tidak
mengeluarkan uang atau biaya apapun yang sehubungan dengan
penerbitan izin yang dimaksud, malah Tengku Nurdin (Direktur CV.
CIPTA JAYA) member uang kepada Penggugat sebanyak Rp.
5.000.000,- (lima juta rupiah) sesuai kwitansi tanda terima tanggal 23
Februari 1978.
- Sebagai imbalan atau kompensasi dari embangunan Mesjid tersebut,
Penggugat memberikan hak kepada Tengku Nurdin (Direktur CV.
CIPTA JAYA) untuk membangun gedung diatas tanah Penggugat
dengan hak sewa selama pakai, selama bangunan tersebut masih
ada berdiri, kemudian Tengku Nurdin (Direktur CV. CIPTA JAYA)
diberi hak untuk mengoverkan hak sewa selama pakai tersebut atau
selama ruko tersebut masih ada kepada pihak Ketiga.
Adapun imbalan atau kompensasi tersebut diatas hanya
berbentuk hak sewa dan s ewa tersebut dapat dioverkan kepada
pihak lain, karena didalam Akta Pendiriaan Yayasan The South India
Muslim Mosque & Welfare Committee menyatakan : Harta benda
Yayasan tidak boleh digadaikan (diagunkan) dan diperjual belikan.
Oleh karena Harta benda Yayasan tidak boleh digadaikan
(diagunkan) dan diperjual belikan, maka Penggugat member hak
sewa selama pakai, selama bangunan tersebut masih ada berdiri
kepada Tengku Nurdin (Direktur CV. CIPTA JAYA) dan hak sewa
tersebut dapat dioverkan oleh Tengku Nurdin kepada pihak lain
sebagai imbalan atau kompensasi dari pembongkaran dan
pembanguna Mesjid Chaudiyah serta pembangunan 6 (enam) pintu
rumah toko bertingkat permanent yang terletak di Jalan H. Zainul
Arifin No. 200 A (Mesjid Chaudiyah), No. 200 B, No. 200 C, No. 200
D, No. 200 E, No. 200 F, dan No. 200 G Medan (rumah – rumah
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 16 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
toko/ruko), sebagaimana tercantum didalam Akta Perjanjian No. 17
tanggal 11 Agustus 1979 yang diperbuat dihadapan Barnang Armino
Poeloengan SH, Notaris di Medan.
- Berdasarkan Pasal 3 Akta Perjanjian No. 17 tanggal 11 Agustus
1979, Penggugat mengikatkan diri kepada Tengku Nurdin (Direktur
CV. CIPTA JAYA), sehingga sewa menyewa selama pakai, selama
bangunan masih ada berdiri secara hukum berkaitan sekali antara
Penggugat dan setiap orang yang melakukan perjanjian sewa
menyewa dengan Tengku Nurdin (Direktur CV. CIPTA JAYA).
- Akta Perjanjian No. 17 tanggal 11 Agustus 1979 tersebut diatas
adalah merupakan Akta Autentik dan tidak merugikan Penggugat,
karena didalam pembangunan Mesjid Chaudiyah serta pembangunan
6 (enam) pintu rumah toko bertingkat permanent yang terletak di
Jalan H. Zainul Arifin No. 200 A (Mesjid Chaudiyah), No. 200 B, No.
200 C, No. 200 D, No. 200 E, No. 200 F, dan No. 200 G Medan
(rumah – rumah toko/ruko), Penggugat tidak mengeluarkan uang
atau biaya satu sen pun, malah Penggugat mendapat uang sebanyak
Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) dari Tengku Nurdin (Direktur CV.
CITA JAYA) .
Walaupun didalam Pasal 1 Akta Perjanjian No. 17 tanggal 11
Agustus 1979 tersebut, antara lain tercantum kalimat : “selama waktu
yang tidak ditentukan dengan perkataan lain selama rumah toko
tersebut masih tegak berdiri dan dapat ditempati.”
Tetapi, didalam Pasal 4 huruf d Akta Perjanjian No. 17 tanggal
11 Agustus 1979 tersebut, antara lain diperjanjikan :”setelah jangka
waktu 5 (lima) tahun tersebut berakhir besarnya uang sewa
selanjutnya disesuaikan dengan uang sewa rumah toko lainnya yang
bersifat sewa menyewanya sama.”
Pengertiannya adalah setiap 5 (lima) tahun sekali besarnya
uang sewa akan disesuaikan menurut situasi dan kondisi pada saat
itu.
Dengan demikian Penggugat tidak dirugikan, karena objek
sengketa secara Juridis tetap milik Penggugat dan Penggugat
senantiasa menerima hasil atau uang sewa dari rumah toko yang
manjadi objek sengketa, yang setiap 5 (lima) tahun sekali
disesuaikan uang sewanya dengan ruko – ruko lainnya, sehingga
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 17 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
terbitlah Putusan yang telah mempunyai Kekuatan Hukum Tetap
sebagaimana yang telah diuraikan Dalam Pokok Perkara angka 10
(Putusan Pengadilan Negeri Medan tanggal 14 September 2009 No.
26/Pdt.G/2009/PN-Mdn Jo. Putusan Pengadilan Tinggi Medan
tanggal 05 April 2010 No. 53/PDT/2010/PT-Mdn Jo. Putusan Kasasi
Mahkamah Agung RI tanggal 30 Maret 2011 No. 3043 K/Pdt/2010).
12. Bahwa, Tergugat II s/d Tergugat XII keberatan mengenai Uitvoerbaar bij
voorraad, karena gugatan Penggugat tidak mempunyai dasar hukum.
Berdasarkan alasan-alasan tersebut diatas Tergugat II s/d Tergugat
XII mohon semoga Majelis Hakim Pengadilan Negeri Medan menolak
gugatan Penggugat seluruhnya.
B. DALAM REKONPENSI.
Bahwa, Para Penggugat d.r d/h. Tergugat II s/d Tergugat XII d.k dengan ini
mengajukan Gugatan Balik (Rekonpensi) terhadap Tergugat d.r d/h Penggugat
d.k sebagai berikut :
1. Para Penggugat d.r mohon segala sesuatu yang tercantum dalam
konpensi tersebut diatas secara mutatis mutandis sudah termasuk dalam
rekonpensi ini.
2. Bahwa, berdasarkan Surat Perjanjian tanggal 22 Februari 1978 dari
Tergugat d.r (Yayasan The South India Muslim Mosque & Welfare
Committee) kepada CV. CIPTA JAYA (Direktur Tengku Nurdin dan
Komisaris Amiruddin) yang mana Tergugat d.r member tugas kepada
Tengku Nurdin selaku Direktur CV. CIPTA JAYA untuk membongkar
Mesjid Tergugat d.r yang terletak di Jl. H. Zainul Arifin Medan dan
kemudian membangun Mesjid baru sesuai dengan gambar yang terdiri
gedung permanen dan menyediakan sebuah gang dengan ukuran 3 meter.
Selnjutnya Tergugat d.r menguasakan kepada Tengku Nurdin selaku
Direktur CV. CIPTA JAYA untuk mengurus perizinan kepada Pemerintah.
Kemudian, sebagai imbalan dari pembangunan Mesjid baru tersebut
Tergugat d.r member hak kepada Tengku Nurdin delaku Direktur CV.
CIPTA JAYA untuk membangun 6 (enam) unit rumah toko berlantai III
yang seluruh biayanya ditanggung oleh Tengku Nurdin selaku Direktur CV.
CIPTA JAYA. Pembangunan Mesjid baru dan 6 (enam) unit rumah toko
berlantai III tersebut diatas tanah Tergugat d.r yang berukuran ± 24 meter
x 16 meter dengan hak sewa selama pakai atau dengan kata lain hak
sewa selama-lamanya dan Tengku Nurdin selaku Direktur CV. CITA JAYA
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 18 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
diberi hak juga untuk mengoperkan 6 (enam) unit rumah toko tersebut
kepada pihak lain. Selanjutnya Tengku Nurdin selaku Direktur CV. CIPTA
JAYA membayar kepada Tergugat d.r uang sebanyak Rp. 5.000.000,-
(lima juta rupiah).
Oleh karena adanya kesepakatan / persetujuan yang tertuang
didalam Surat Perjanjian tanggal 22 Februari 1978 tersebut jelas secara
hukum antara Tengku Nurdin selaku Direktur CV. CIPTA JAYA dengan
Tergugat d.r mempunyai hubungan hukum (rechts handeling) dalam
masalah pembangunan 1 (satu) Mesjid dan 6 (enam) unit rumah toko yang
terletak di Jl. H. Zainul Arifin Medan.
3. Bahwa, surat Perjanjian tanggal 22 Februari 1978 tersebut adalah
merupakan Akta yang dibuat di bawah tangan, maka untuk meningkatkan
akta yang dibuat di bawah tangan tersebut dibuatlah Akta Perjanjian No.
17 tanggal 11 Agustus 1979 yang dibuat dihadapan Barnang Armino
Poeloengan, SH, Notaris di Medan.
Para Penggugat d.r d/h Tergugat II s/d Tergugat XII d.h mohon uraian
fundamentum petendi dari rekonpensi ini cukup menunjuk pada jawaban
Pokok perkara angka 11 di atas, hanya yang diganti Penggugat d.k
menjadi Tergugat d.r sedangkan Tergugat II s/d Tergugat XII d.k diganti
menjadi Para Penggugat d.r.
4. Bahwa, bangunan-bangunan yang didirikan oleh Tengku Nurdin (Direktur
CV. CIPTA JAYA) terletak di Jl. H. Zainul Arifin Medan terdiri dari :
4.1 Satu bangunan Mesjid Chaudiyah, Jl. H. Zainul Arifin Medan No. 200
A.
4.2 Enam bangunan rumah toko (ruko), Jl. H. Zainul Arifin Medan No. 200
B, No. 200 C, No. 200 D, No. 200 E, No. 200 F dan No. 200 G.
Oleh karena bangunan- bangunan (Mesjid dan ruko-ruko) tersebut
secara yuridis atas nama Tergugat d.r maka Tergugat d.r berhak
menyewakannya kepada Penggugat d.r d/h. TERGUGAT xii D.K
(Amiruddin) berdasarkan Akta Perjanjian sewa menyewa No. 40 tanggal
11 September 1989 yang diperbuat dihadapan Roesli, SH, Notaris di
Medan, untuk jangka waktu yang tidak ditentukan lamanya terhitung sejak
1 juli 1989 dengan uang sewa ditentukan sebulan sebesar USD 23 (dua
puluh tiga dolar amerika) atau per tahun = 12 bulan x USD 23 = USD 276.
Walaupun sewa menyewa ini dilakukan antara Tergugat d.r dengan
Amiruddin (Tergugat XII d.k) tetapi berdasarkan Pasal 3 Akta Perjanjian
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 19 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
No. 17 tanggal 11 Agustus 1979, Tergugat d.r mengikatkan diri kepada
Tengku Nurdin (Direktur CV. CIPTA JAYA), sehingga sew menyewa
tersebut secara hukum berkaitan sekali antara Tergugat d.r dan Amiruddin
(Tergugat XII d.k) dengan Tengku Nurdin (Direktur CV. CIPTA JAYA).
Dengan demikian jelas bahwa Akta Perjanjian No. 17 tanggal 11
Agustus 1979 yang dibuat dihadapan Barnang Armino Poeloengan, SH,
Notaris Medan dan Akta Perjanjian sewa menyewa No. 40 tanggal 11
September 1989 yang diperbuat dihadapan Roesli, SH, Notaris di Medan
adalah sah demi hukum.
5. Bahwa, oleh karena Akta Perjanjian No. 17 tanggal 11 Agustus 1979 yang
diperbuat dihadapan Barnang Armino Poeloengan, SH, Notaris di Medan
dan Akta Perjanjian sewa menyewa No. 40 tanggal 11 September 1989
yang diperbuat dihadapan Roesli, SH, Notaris di Medan adalah sah demi
hukum, maka cukup alasan para penggugat d.r memohon semoga Majelis
Hakim Pengadilan Negeri Medan menyatakan sah demi hukum kedua
Akta tersebut.
6. Bahwa, sampai saat ini antara Tergugat d.r dengan Amiruddin (Tergugat
XII d.k) mempunyai ikatan sewa menyewa karena setiap tahun Amiruddin
(Tergugat XII d.k) tetap membayar sewa sebagaimana yang telah
disepakati.
Dengan demikian cukup alasan Majelis Hakim Pengadilan Negeri
Medan menyatakan Tergugat d.r telah melakukan ingkar janji (Wan
Prestasi).
7. Bahwa, didalam gugatan yang diajukan oleh Tergugat d.r d/h. Penggugat
d.k sangat merugikan Para Penggugat d.r terutama Ahli Waris dari Alm.
Tengku Nurdin (Direktur CV. CIPTA JAYA) karena telah mencemarkan
nama baik Ahli Waris tersebut. Oleh karena tuntutan ganti rugi terhadap
pencermaran nama baik tidak dapat diperinci, maka para Penggugat (Ahli
Waris Tengku Nurdin) mohon semoga Majelis Hakim Pengadilan Negeri
Medan menghukum Tergugat d.r untuk membayar kepada Para
Penggugat d.r ganti rugi tersebut sebesar Rp. 1.000.000.000,- (satu
milyard rupiah) dengan pertimbangan mohon keadilan yang sepantasnya.
Bedasarkan alasan-alasan tersebut diatas Para Penggugat d.r d/h
Tergugat II s/d Tergugat XII d.k mohon semoga Majelis Hakim Pengadilan
Negeri Medan memutus yang Amarnya sebagai berikut :
PRIMAIR.
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 20 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
1. Mengabulkan gugatan para penggugat d.r seluruhnya.
2. Menyatakan Tergugat d.r telah melakukan ingkar janji (Wan Prestasi).
3. Menyatakan sah demi hukum :
a. Akta Perjanjian No. 17 tanggal 11 Agustus 1979 yang diperbuat
dihadapan Barnang Armino Poeloengan, SH, Notaris di Medan.
b. Akta Perjanjian sewa menyewa No. 40 tanggal 11 September 1989
yang diperbuat dihadapan Roesli, SH, Notaris di Medan.
4. Menghukum Tergugat d.r untuk membayar uang ganti kerugian
pencemaran nama baik kepada para Penggugat d.r sebesar Rp.
1.000.000.000,- (satu milyard rupiah).
5. Menghukum Tergugat d.r membayar ongkos-ongkos perkara.
SUBSIDAIR.
“ Mohon Putusan yang seadil-adilnya.”
Membaca putusan Pengadilan Negeri Medan tanggal 23 Januari 2017
Nomor 198/Pdt.G/2016/PN.Mdn atas gugatan Penggugat yang amar selengkapnya
berbunyi sebagai berikut ;
DALAM KONPENSI
DALAM EKSEPSI
- Menolak Eksepsi Tergugat-Tergugat ;
DALAM POKOK PERKARA
1. Mengabulkan gugatan Penggugat sebagian ;
2. Menyatakan batal demi hukum Akta Perjanjian Nomor 17 tanggal 11 Agustus
1979 yang dibuat dihadapan Barnang Armino Poeloengan, SH. Notaris di
Medan, sepanjang mengenai sewa-menyewa yang disebut untuk selama-
lamanya (Pasal 4 huruf a) ;
3. Menyatakan batal demi hukum Akte perjanjian sewa-menyewa Nomor : 10
Tanggal 8 Desember 1979 yang dibuat dihadapan Barnang Armino
Poeloengan, SH dikarenakan sudah kaderluasa dan lewat waktu.
4. Menyatakan Tergugat telah melakukan perbuatan melanggar hukum;
5. Menolak gugatan Penggugat selain dan selebihnya;
DALAM REKONPENSI
1. Mengabulkan gugatan Penggugat sebagian ;
2. Menyatakan sah Akta Perjanjian Nomor 17 tanggal 11 Agustus 1979 yang
dibuat dihadapan Barnang Armino Poeloengan, SH. Notaris di Medan,
kecuali sepanjang mengenai sewa-menyewa yang disebut untuk selama-
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 21 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
lamanya (Pasal 4 huruf a) ;
3. Menyatakan sah Akte perjanjian sewa-menyewa Nomor : 38 Tanggal 11
September 1989 yang dibuat dihadapan Roesli, SH. Notaris di Medan
kecuali ketentuan dalam Pasal 1 yang menyebutkan Perjanjian sewa-
menyewa ini diperbuat untuk jangka waktu yang tidak ditentukan lamanya;
4. Menolak gugatan Penggugat selain dan selebihnya;
DALAM KONPENSI DAN REKONPENSI
Menghukum Penggugat d.k./Tergugat d.r. dan Tergugat-tergugat d.k./Penggugat-
penggugat d.r. untuk membayar ongkos perkara masing-masing untuk setengah
bagian dari sejumlah Rp. 9.964.000,- (sembilan juta sembilan ratus enam puluh
empat ribu rupiah); Membaca Surat Pemberitahuan isi putusan yang dilakukan oleh Jurusita
Penggangti pada Pengadilan Negeri Medan kepada Tergugat 1 dan kepada
Tergugat-2 s/d Tergugat-12 masing-masing pada tanggal 1 Maret 2017 ;
Membaca akta pernyatan permohonan banding yang dibuat oleh Panitera
Pengadilan Negeri Medan yang menyatakan bahwa pada tanggal 7 Maret 2017
Tergugat-2 s/d 12 /Pembanding-I s/d XI telah mengajukan permohonan agar
Perkara yang diputus oleh Pengadilan Negeri Medan tanggal 23 Januari 2017
Nomor:198/Pdt.G/2016/PN.Mdn untuk diperiksa dan diputus dalam pengadilan
tingkat banding ;
Membaca surat pemberitahuan pernyataan banding yang dibuat oleh Juru
Sita Pengganti pada Pengadilan Negeri Medan yang menyatakan bahwa pada
tanggal 13 April 2017 permohonan banding tersebut telah
diberitahukan/disampaikan secara sah dan seksama kepada pihak
Penggugat/Terbanding dan pada tanggal 15 Juni 2017 kepada Tergugat-1/Turut
Terbanding ;
Membaca surat memori banding yang diajukan oleh Tergugat/ Pembanding
tanggal 13 April 2017 dan surat memori banding tersebut telah diberitahukan
dengan cara seksama kepada pihak Penggugat/Terbanding pada tanggal 25 April
2017 dn kepada Tergugat-1/Turut Terbanding pada tanggal 15 Juni 2017, yang
pada pokoknya mengemukakan hal-hal sebagai berikut:
DALAM KONPENSI.
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 22 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
1. Bahwa, berdasarkan Akta Perseroan Komanditer No. 73 tanggal 10-4-1975
yang dibuat dihadapan Roesli, SH, Notaris di Medan (Bukti T.II s/d T.XI-12),
Alm. Tengku Nurdin (orang tua Pembanding I s/d Pembanding X) bersama-
sama dengan Pembanding XI (Amiruddin) telah mendirikan CV. Cipta Jaya.
Dan modal CV. Cipta Jaya tersebut adalah disetor oleh T. Nurdin dan
Pembanding XI (Amiruddin).
2. Bahwa, pada tanggal 22 Februari 1978, diperbuat Perjanjian antara
Terbanding (Yayasan The South Indian Muslim Mosque & Walfare Committe)
dengan CV. Cipta Jaya (Direktur T. Nurdin) (Bukti T.II s/d T.XI-2) untuk
membongkar Mesjid Terbanding / Penggugat yang terletak di Jl. H. Zainul
Arifin Medan dan membangun Mesjid yang baru (permanen), sesuai dengan
gambar yang terdiri dari Gedung Permanen dan menyediakan Gang lebar 3
meter, dan sebagai imbalan dari pembangunan Mesjid tersebut, Terbanding
memberi hak kepada Pembanding-Pembanding I s/d XI untuk membangun
Ruko sebanyak 6 (enam) pintu diatas tanah Terbanding / Penggugat yang
berukuran + 24 m x 16 m, dan Pembanding-Pembanding I s/d XI diberi hak
untuk mengover gedung (bangunan Ruko) tersebut kepada Pihak Ketiga.
Bahwa, disamping itu, CV. Cipta Jaya membayar uang sebanyak Rp.
5.000.000,- (lima juta rupiah) kepada Terbanding / Penggugat (Bukti T.II s/d
T.XI-3).
3. Bahwa, oleh karena Perjanjian tanggal 22 Februari 1978 tersebut diperbuat
dibawah tangan dan merupakan Perjanjian Sementara, maka dibuat Perjanjian
yang tetap, yakni Akta Perjanjian No. 17 tanggal 11 Agustus 1979 yang
diperbuat dihadapan B. Ar. Poeloengan, SH, Notaris di Medan (Bukti T.II s/d
T.XI-4).
Dalam Akta Perjanjian No. 17 tersebut, tegas dinyatakan antara lain :
“ Terbanding (Yayasan The South Indian Muslim Mosque & Walfare
Committe) memberi izin kepada CV. Cipta Jaya dan atas biaya CV. Cipta
Jaya untuk membongkar bangunan Mesjid tersebut dan sebagai gantinya
mendirikan 1 (satu) Mesjid baru permanen dan 6 (enam) Ruko bertingkat
permanen. “
4. Bahwa, dalam Pasal 1 dari Akta No. 17 tanggal 11 Agustus 1979 tersebut,
tercantum antara lain :
“ Terbanding (i.c. Yayasan The South Indian Muslim Mosque & Walfare
Committe) memberi izin dan kesempatan kepada CV. Cipta Jaya untuk
menempati baik untuk diri sendiri sebagai Penyewa maupun menunjuk
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 23 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
Pihak Lain untuk menyewa 6 (enam) Ruko tersebut, selama waktu yang tidak ditentukan dengan perkataan lain, selama Ruko tersebut masih tegak berdiri. Dan CV. Cipta Jaya berhak dan berwenang menerima dari
Para Penyewa uang ganti rugi untuk CV. Cipta Jaya. Uang ganti rugi
tersebut merupakan imbalan atau kontra prestasi untuk CV. Cipta Jaya.“
5. Bahwa, dalam Pasal 4 huruf a dari Akta No. 17 tersebut dengan tegas
ditentukan :
“ Sewa menyewa dilakukan selama waktu yang tidak ditentukan,
dengan perkataan lain selama Ruko tersebut masih tetap tegak berdiri dan dapat ditempati menurut ketentuan yang berwenang, karena itu
sewa-menyewa berlaku selain untuk Penyewa dan keluarganya,
demikian pula Para Ahli Warisnya. “
Kemudian dalam Pasal 4 huruf b tercantum antara lain :
“ Sewa menyewa tidak akan berakhir karena peralihan hak atas tanah
berikut bangunannya dengan ketentuan setiap pemegang hak tetap
mengakui syarat dan ketentuan-ketentuan sewa menyewa. “
Dan dalam Pasal 4 huruf e tercantum antara lain :
“ Penyewa dapat memindahkan hak sewanya kepada Pihak Lain dan
demikian juga Pihak Lain tersebut berhak memindahkan hak sewanya
dan demikian seterusnya. “
6. Bahwa, berdasarkan Ketentuan tersebut, jelas bahwa sewa menyewa Ruko
tersebut adalah selama pakai atau selama Ruko tersebut masih tetap tegak
berdiri dan sewa menyewa tersebut sampai kepada Ahli Waris Si Penyewa.
7. Bahwa, berdasarkan Putusan Pengadilan Negeri Medan No.
26/Pdt.G/2009/PN-Mdn tanggal 14 September 2009 (Bukti T.II s/d T.XI-6) telah
diputuskan dengan Amarnya antara lain :
Dalam Konpensi :
“ Menyatakan bahwa :
a. Surat Perjanjian tanggal 22 Februari 1978
b. Akta Perjanjian No. 17 tanggal 11 Agustus 1979, yang diperbuat
dihadapan Barnang Armino Poeloengan, SH, Notaris di Medan.
Adalah sah “
“ Menetapkan Pelawan (T. Nurdin) adalah selaku bekas Para
Perseroan Komanditer CV. Cipta Jaya adalah Penyewa Sah untuk
selama-lamanya atau selama pakai atas bangunan rumah toko yang
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 24 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
terletak di Jl. H. Zainul Arifin No. 200 B, 200 C, 200 D, 200 E, 200 F
dan 200 G. “
8. Bahwa, Putusan Pengadilan Negeri Medan No. 26/Pdt.G/2009/PN-Mdn
tersebut diatas, telah dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi Medan dengan
Putusannya No. 53/PDT/2010/PT-Mdn tanggal 05 April 2010 (Bukti T.II s/d
T.XI-7) dan oleh Mahkamah Agung dengan Putusannya No. 3043 K/PDT/2010
tanggal 30 Maret 2011 (Bukti T.II s/d T.XI-8).
9. Bahwa, oleh karena Putusan tersebut diatas mempunyai Kekuatan Hukum
Tetap (inkracht van gewijsde), maka jelas objek perkara dalam perkara a quo,
yakni : Ruko No. 200 C salah satu dari 6 (enam) Ruko yang dibangun oleh CV.
Cipta Jaya adalah hak sewa selama-lamanya atau hak sewa selama pakai
dari CV. Cipta Jaya.
10. Bahwa, semua biaya atau modal untuk membangun Mesjid dan ke 6 (enam)
pintu Ruko tersebut adalah ditanggung oleh CV. Cipta Jaya yang dalam hal ini
Tengku Nurdin dan Pembanding XI (i.c. Amiruddin) juga sebagai Pendiri dan
menyetor modal kepada CV. Cipta Jaya, maka jelas CV. Cipta Jaya dan
Direkturnya Tengku Nurdin termasuk Pembanding XI (i.c. Amiruddin) adalah
mempunyai hak sewa selama-lamanya atau selama pakai bahkan sampai
kepada Ahli Waris.
Maka secara Hukum dan moral justice, CV. Cipta Jaya (Tengku Nurdin)
dan Pembanding XI (Amiruddin) yang telah menyewa 6 (enam) Ruko tersebut
selama pakai atau selama-lamanya wajar dilindungi oleh hukum, karena
MODAL MEMBANGUN MESJID DAN ENAM PINTU RUMAH TOKO DIBIAYAI
/ DITANGGULANGI OLEH TENGKU NURDIN DAN AMIRUDDIN SEBAGAI
PESERO DARI PERSEROAN KOMANDITER “ C.V. CIPTA JAYA“.
11. Bahwa, oleh karena modal membangun Mesjid dan enam pintu Ruko dibiayai /
ditanggulangi oleh Tengku Nurdin dan Amiruddin sebagai Pesero dari CV.
Cipta Jaya, yang tertuang didalam Bukti T.II s/d T.XI-2 berupa Surat Perjanjian
tanggal 22 Februari 1978 Jo. Bukti T.II s/d T.XI-3 berupa Kwitansi tanggal 23
Februari 1978 Jo. Bukti T.II s/d T.XI-4 berupa Akta Perjanjian No. 17 tanggal 11
Agustus 1979 yang diperbuat dihadapan Barnang Armino Poeloengan, SH,
Notaris di Medan, maka sebagai imbalan atau kontra prestasi untuk Terlawan I
s/d Terlawan XI, Terbanding memberi izin dan kesempatan untuk menempati
baik untuk diri sendiri sebagai Penyewa maupun menunjuk pihak lain untuk
menyewa 6 (enam) pintu ruko selama waktu yang ditentukan.
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 25 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
12. Bahwa, Putusan Pengadilan Negeri Medan tanggal 23 Januari 2017 No.
198/Pdt.G/2016/PN-Mdn pada halaman 27 alinea ketiga dari bawah
menyatakan :
“ Menimbang, bahwa untuk menerapkan nilai-nilai Hukum dan rasa
keadilan karena terdapatnya isi perjanjian yang bertentangan dengan
Ketentuan Undang-Undang yang berlaku, menurut Majelis Hakim untuk
menerapkan nilai-nilai hukum dan rasa keadilan serta tuntutan subsidairitas
(ex aequo et bono), maka sangat beralasan untuk membatalkan isi Akta
Perjanjian No. 17 tanggal 11 Agustus 1979 sepanjang mengenai Pasal 4
huruf a menyebutkan : Sewa Menyewa dilakukan selama waktu yang tidak
ditentukan dengan perkataan lain selama rumah toko tersebut masih tetap
tegak berdiri dan dapat ditempati menurut Ketentuan yang berwenang,
karena itu sewa menyewa berlaku selain untuk penyewa dan keluarganya
demikian pula dengan Ahli Warisnya. “
Pertimbangan Hukum tersebut diatas adalah pertimbangan yang
KELIRU, karena ada beberapa hal yang sangat bertentangan baik dengan
hukum maupun keadilan, yaitu :
1. Pertimbangan Hukum tersebut diatas adalah sangat keliru dan satu
kesalahan yang fatal karena Undang-Undang No.4 Tahun 1992 tersebut
tidak dapat diterapkan dalam Perkara ini sebab yang membangun rumah
toko tersebut bukanlah Terbanding / Penggugat tetapi adalah CV. Cipta
Jaya, yang mana Direkturnya adalah Tengku Nurdin dan Pembanding XI
(Amiruddin) juga ikut menyetor modal untuk CV. Cipta Jaya tersebut.
Seandainya CV. Cipta Jaya dan Pembanding XI tidak bisa menyewa ruko
tersebut untuk selama-lamanya, yakni selama ruko tersebut masih berdiri
dan dapat dialihkan kepada keluarga maupun ahli waris Pembanding XI,
maka jelas CV. Cipta Jaya dan Pembanding XI tidak akan membangun
ruko tersebut karena semua modal untuk membangun 6 (enam) ruko
tersebut adalah dari CV. Cipta Jaya dan Pembanding XI. Jadi jelas Pertimbangan Hukum tersebut di atas adalah sangat keliru
dan melanggar azas keadilan dan kepatutan.
Disamping itu, berdasarkan Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata jelas menyatakan Perjanjian yang dibuat, yakni yang dituangkan
didalam Surat Perjanjian tanggal 22 Februari 1978 Jo. Akta Perjanjian No.
17 tanggal 11 Agustus 1979 adalah sebagai Undang-Undang yang
mengikat antara Pesero-Persero CV. Cipta Jaya, Direkturnya Tengku
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 26 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
Nurdin dan Amiruddin (Pembanding XI) dengan Terbanding (d/h. Yayasan
The South Indian Muslim Mosque & Welfare Committee sekarang Yayasan
India Muslim Selatan Sumatera Utara).
2. Undang-Undang No. 4 Tahun 1992 tanggal 10 Maret 1992 Tentang
Perumahan dan Pemukiman (Lembaran Negara RI 1992 No. 23) tidak
berlaku surut karena Akta Perjanjian No. 17 tanggal 11 Agustus 1979
yang diperbuat dihadapan Barnang Armino Poeloengan, SH, Notaris di
Medan telah terlebih dahulu dibuat berdasarkan Ketentuan Hukum Pasal
1338 KUH Perdata, maka menurut Yurisprudensi Mahkamah Agung RI
tanggal 26 Februari 1973 No. 791 K/Sip/1972 : “ Pasal 1338 KUH Perdata
tetap berlaku dalam Hukum Perjanjian, oleh sebab itu sesuai
dengan Pertimbangan Hukum Pengadilan Tinggi pihak-pihak harus mentaati apa yang telah mereka setuju dan yang telah dikukuhkan dalam
Akta Otentik tersebut. “
Oleh karena perjanjian sewa menyewa antara Terbanding dengan CV.
Cipta Jaya (Direktur Tengku Nurdin) dan Pesero lainnya Pembanding XI
(Amiruddin) dituangkan didalam Akta Otentik, yaitu Akta Perjanjian No. 17
tanggal 11-08-1979 yang diperbuat dihadapan Barnang Armino
Poeloengan, SH, Notaris di Medan, maka perjanjian sewa menyewa yang
tertuang di dalam Akta Perjanjian No. 17 tersebut adalah sejalan dengan
Yurisprudensi Mahkamah Agung tanggal 26-2-1973 No. 791 K/Sip/1972.
Dengan demikian jelas bahwa Pertimbangan Hukum Pengadilan
Negeri Medan tersebut di atas adalah Pertimbangan Hukum yang SALAH
DAN KELIRU.
3. Dalam Hukum Perdata dikenal dengan azas hukum lex specialis derogat
dan lex generalis.
Oleh karena Perjanjian Sewa yang diperbuat berdasarkan Akta
Perjanjian No. 17 tersebut adalah Lex Specialis, maka Pesero-Pesero CV.
Cipta Jaya, Tengku Nurdin dan Amiruddin (Pembanding XI) sebagai
Penyewa selama-lamanya atau selama pakai, sudah sewajarnya lah
Pesero-Pesero CV. Cipta Jaya tersebut mendapat perlindungan hukum.
Karena yang membangun 1 (satu) bangunan Mesjid Chaudiyah yang
terletak di Jl. H. Zainul Arifin No. 200 A Medan dan 6 (enam) pintu ruko
yang terletak di Jalan H. Zainul Arifin, No. 200 B, No. 200 C, No. 200 D, No.
200 E, No. 200 F dan No. 200 G adalah CV. Cipta Jaya, yaitu : Tengku
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 27 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
Nurdin selaku Direktur CV. Cipta Jaya, sedangkan Terbanding tidak satu
sen pun mengeluarkan biaya pembangunan Mesjid dan ruko-ruko tersebut.
4. Berdasarkan Putusan Pengadilan Negeri Medan No. 26/Pdt.G/2009/PN-
Mdn tanggal 14 September 2009 (Bukti T.II s/d T.XI-6) Jo. Putusan
Pengadilan Tinggi Medan dengan Putusannya No. 53/PDT/2010/PT-Mdn
tanggal 05 April 2010 (Bukti T.II s/d T.XI-7) Jo. Putusan Mahkamah Agung
dengan Putusannya No. 3043 K/PDT/2010 tanggal 30 Maret 2011 (Bukti T.II
s/d T.XI-8) Surat Perjanjian tanggal 22 Februari 1978 dan Akta Perjanjian
No. 17 tanggal 11 Agustus 1979 yang diperbuat dihadapan Barnang Armino
Poeloengan, SH, Notaris di Medan adalah SAH dan telah mempunyai Kekuatan Hukum Tetap, sehingga Majelis Hakim tidak berwenang menilai
kembali Putusan tersebut.
Berdasarkan uraian-uraian tersebut diatas jelas bahwa Pertimbangan
Hukum Putusan Pengadilan Negeri Medan dalam perkara a quo adalah sangat keliru dan bertentangan dengan hukum dan keadilan.
13. Bahwa, Pembanding I s/d XI keberatan terhadap Pertimbangan Hukum
Putusan Pengadilan Negeri Medan pada halaman 27 alinea kedua yang
menyatakan : “ Menimbang bahwa, Penggugat sebagai Pemilik objek sengketa
setelah perjanjian sewa menyewa tersebut berlangsung hingga kini merasa
adanya
ketimpangan dengan isi perjanjian yang menyebutkan : sewa menyewa
dilakukan selama waktu yang tidak ditentukan dengan perkataan lain selama
rumah toko tersebut masih tetap tegak berdiri dan dapat ditempati menurut
Ketentuan yang berwenang, karena itu sewa menyewa berlaku selain untuk
Penyewa dan keluarganya demikian pula para ahli warisnya. “
Majelis Hakim didalam mempertimbangkan Putusan tersebut diatas
kurang peka dan tidak mempergunakan akal sehat karena Akta Perjanjian No.
17 tersebut dibuat karena pembangunan ruko-ruko tersebut adalah dibiayai oleh Pesero-Pesero CV. Cipta Jaya (Tengku Nurdin dan Amiruddin).
Adapun dasar Akta Perjanjian No. 17 tersebut dibuat adalah disebabkan
pada saat itu Terbanding tidak memiliki modal untuk melakukan pembangunan Mesjid dan ruko-ruko tersebut, sehingga ditawarkanlah
kepada CV. Cipta Jaya untuk membiayai pembangunan ruko-ruko tersebut dan
sebagai kompensasi adalah sewa menyewa selama pakai yang tertuang
didalam Akta Perjanjian No. 17 tersebut.
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 28 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
Berarti, pada saat itu tidak ada ketimpangan-ketimpangan dalam
perjanjian yang termaktub dalam Akta Perjanjian No. 17. Terbanding pada saat
itu tidak keberatan terhadap perjanjian sewa menyewa selama pakai tersebut
dibuat karena telah sesuai dengan Ketentuan Hukum dan Terbanding merasa
perjanjian tersebut sangat adil. Keadilan yang dimaksud adalah tanah milik
Terbanding sedangkan biaya-biaya pembongkaran Mesjid lama dan
pembangunan Mesjid baru serta membangun 6 (enam) pintu Ruko ditanggung
oleh Pesero-Pesero CV. Cipta Jaya ditambah lagi dengan uang kontan
sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) sebagaimana tanda terima berupa
Kwitansi tanggal 23 Februari 1978 (Bukti T.II s/d XI-3), dan uang Izin Bangunan
juga ditanggung oleh CV. Cipta Jaya.
Seandainya pada waktu itu tidak disetujui untuk sewa selama pakai, tentu
Pembanding I s/d Pembanding XI tidak akan membongkar dan membangun
Mesjid baru dan juga tidak akan membangun 6 (enam) Ruko tersebut.
Dan Pengurus Yayasan The South Indian Muslim Mosque & Welfare
Committee pada waktu itu tidak ada yang keberatan. Jadi, ke 6 (enam) Ruko
tersebut adalah milik Pembanding-Pembanding I s/d XI (d/h. CV. Cipta Jaya)
karena Pembanding I s/d XI (CV. Cipta Jaya) yang membangun dan membiayai
pembangunan 6 (enam) Ruko tersebut sedang tanahnya adalah kepunyaan
Terbanding (i.c. Yayasan The South Indian Muslim Mosque & Welfare
Committee) yang diperoleh berdasarkan wakaf dari Sultan Deli.
Dengan demikian cukup alasan Pembanding I s/d XI mengajukan
keberatan terhadap Pertimbangan Hukum tersebut karena Pertimbangan
Hukum Putusan Pengadilan Negeri Medan a quo sangat bertentangan dengan
hukum dan rasa keadilan.
Berdasarkan alasan-alasan tersebut diatas, Pembanding II s/d XI mohon
semoga Majelis Hakim Pengadilan Tinggi Medan mengadili sendiri perkara a
quo dengan menyatakan menerima permohonan banding dari Pembanding II
s/d XI dahulu Tergugat II s/d XII dan menolak gugatan Terbanding dahulu
Penggugat.
DALAM REKONPENSI.
1. Bahwa, Para Penggugat d.r / Para Pembanding d/h Tergugat II s/d XII d.k
mohon segala sesuatu yang tercantum Dalam Konpensi tersebut diatas secara
mutatis mutandis sudah termasuk Dalam Rekonpensi ini.
2. Bahwa, bangunan-bangunan yang didirikan oleh Tengku Nurdin dan Amiruddin
(CV. CIPTA JAYA) terletak di Jl. H. Zainul Arifin Medan terdiri dari:
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 29 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
2.1. Satu bangunan Masjid Chaudiyah, Jl. H. Zainul Arifin Medan No. 200 A.
2.2. Enam bangunan rumah toko (ruko), Jl. H. Zainul Arifin Medan No. 200 B,
No. 200 C, No. 200 D, No. 200 E, No. 200 F dan No. 200 G.
Biaya pembangunannya samua ditanggung oleh CV. Cipta Jaya
Oleh karena bangunan-bangunan (Masjid dan ruko-ruko) tersebut secara
yuridis atas nama Terbanding / Tergugat d.r / Penggugat d.k, maka
Terbanding / Tergugat d.r (Yayasan The South Indian Muslim Mosque &
Welfare Committee) berhak menyewakan kepada Amiruddin (Tergugat XII d.k)
berdasarkan Akta Perjanjian Sewa Menyewa No. 40 tanggal 11 September
1989 yang diperbuat dihadapan Roesli, SH, Notaris di Medan, untuk jangka
waktu yang tidak ditentukan lamanya terhitung sejak 1 Juli 1989 dengan uang
sewa ditentukan sebulan sebesar USD 23 (dua puluh tiga dolar amerika) atau
per tahun = 12 bulan x USD 23 = USD 276.
Walaupun sewa menyewa ini dilakukan antara Terbanding / Tergugat d.r
dengan Amiruddin (Tergugat XII d.k) tetapi berdasarkan Pasal 3 Akta
Perjanjian No. 17 tanggal 11 Agustus 1979, Terbanding / Tergugat d.r
mengikatkan diri kepada Tengku Nurdin (Direktur CV. CIPTA JAYA), sehingga
sewa menyewa tersebut secara hukum berkaitan sekali antara Terbanding /
Tergugat d.r dan Amiruddin (Tergugat XII d.k) dengan Tengku Nurdin (Direktur
CV. CIPTA JAYA).
Dengan demikian jelas bahwa Akta Perjanjian No. 17 tanggal 11 Agustus
1979 yang diperbuat dihadapan Barnang Armino Poeloengan, SH, Notaris di
Medan dan Akta Perjanjian Sewa Menyewa No. 40 tanggal 11 September
1989 yang diperbuat dihadapan Roesli, SH, Notaris di Medan adalah sah demi
hukum.
3. Bahwa, oleh karena Akta Perjanjian No. 17 tanggal 11 Agustus 1979 yang
diperbuat dihadapan Barnang Armino Poeloengan, SH, Notaris di Medan dan
Akta Perjanjian Sewa Menyewa No. 40 tanggal 11 September 1989 yang
diperbuat dihadapan Roesli, SH, Notaris di Medan adalah sah demi hukum,
maka cukup alasan Para Penggugat d.r / Para Pembanding d/h. Tergugat II
s/d XII d.k memohon semoga Majelis Hakim Pengadilan Negeri Medan
menyatakan sah demi hukum kedua Akta tersebut.
4. Bahwa, berdasarkan Bukti T.II s/d T.XI-9 : Kwitansi Pembayaran Sewa Ruko
Jl. H. Zainul Arifin, Kel. Petisah Tengah No. 200 B untuk sewa 5 (lima) tahun
terhitung mulai dari tanggal 1 Januari 2015 s/d 31 Desember 2019.
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 30 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
Berarti, sampai saat ini antara Terbanding / Tergugat d.r dengan
Amiruddin (Tergugat XII d.k) mempunyai ikatan sewa menyewa karena setiap
tahun Amiruddin (Tergugat XII d.k) tetap membayar sewa sebagaimana yang
telah disepakati.
Oleh karena adanya gugatan dalam perkara pokok yang terdaftar di
Pengadilan Negeri Medan dengan Reg. No. 198/Pdt.G/2016/PN-Mdn, maka
secara hukum Terbanding / Tergugat d.r / Penggugat d.k telah melakukan
ingkar janji (wan prestasi) karena Pembanding XI / Tergugat XII d.k
(Amiruddin) selama ini dan sampai saat ini tetap melakukan kewajibannya
membayar sewa kepada Terbanding / Tergugat d.r / Penggugat d.k (Yayasan
The South Indian Muslim Mosque & Welfare Committee).
Dengan demikian cukup alasan Majelis Hakim Pengadilan Tinggi Medan
menyatakan Terbanding / Tergugat d.r / Penggugat d.k (Yayasan The South
Indian Muslim Mosque & Welfare Committee) telah melakukan ingkar janji
(Wan Prestasi).
5. Bahwa, Para Pembanding keberatan terhadap Pertimbangan Hukum Putusan
Pengadilan Negeri Medan Dalam Rekonpensi pada halaman 28 alinea ketiga
yang menyatakan : “ Menimbang bahwa dari bukti-bukti yang diajukan tidak
ada perbuatan wan prestasi yang dilakukan oleh Tergugat d.r d/h Penggugat
d.k hingga diajukan perkara ini masih berlaku perjanjian sewa menyewa
tersebut. “
Majelis Hakim Pengadilan Negeri Medan dalam mempertimbangkan
Putusan tersebut adalah mengenyampingkan hukum dan tidak
mempertimbangkan rasa keadilan.
Ad.1. Mengenyampingkan Hukum. - Bahwa, Akta Perjanjian No. 17 tanggal 11 Agustus 1979 yang diperbuat
dihadapan Barnang Armino Poeloengan, SH, Notaris di Medan
mempunyai hubungan hukum (rechts handeling) dengan Akta Perjanjian
Sewa Menyewa No. 40 tanggal 11 September 1989 yang diperbuat
dihadapan Roesli, SH, Notaris di Medan.
- Bahwa, hubungan hukum (rechts handeling) tersebut tercantum di dalam
Pasal 2 Akta Perjanjian No. 17 tanggal 11 Agustus 1979 yang menyatakan
: “ sewa menyewa ini telah dimulai pada tanggal 1-4-1979 baik untuk pihak
kedua maupun pihak lain “.
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 31 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
Pihak kedua dalam Pasal 2 ini adalah Tengku Nurdin sebagai
Direktur CV. Cipta Jaya, sedangkan pihak lain adalah siapa saja yang
melakukan penyewaan terhadap ruko-ruko tersebut.
Kemudian, dalam Pasal 3 Akta Perjanjian No. 17 tersebut
menyatakan antara lain : “ seketika pihak kedua menerima uang ganti rugi
yang dimaksud dalam Pasal 1 Akta ini dari pihak lain, sewa menyewa telah
terjadi antara pihak pertama dengan pihak lain dimaksud, maka pihak
pertama mengikatkan diri kepada Pihak Kedua dan Pihak Lain tersebut
untuk membuat Akta Perjanjian Sewa Menyewa ... dst “
Pihak kedua dalam Pasal 3 ini adalah Tengku Nurdin sebagai
Direktur CV. Cipta Jaya yang menerima uang ganti rugi, sedangkan pihak
lain adalah siapa saja yang melakukan penyewaan terhadap ruko-ruko
tersebut.
Jadi, pada prinsipnya sewa menyewa yang dilakukan oleh Yayasan
The South Indian Muslim Mosque & Welfare Committee dengan pihak lain,
maka Yayasan The South Indian Muslim Mosque & Welfare Committee
mengikatkan diri kepada Tengku Nurdin sebagai Direktur CV. Cipta Jaya
dan pihak lain tersebut untuk membuat Akta Perjanjian sewa menyewa.
Oleh sebab itu, Akta Perjanjian Sewa Menyewa No. 40 tanggal 11-
09-1989 yang dibuat antara Yayasan The South Indian Muslim Mosque &
Welfare Committee dengan Amiruddin yang mempunyai hubungan hukum
karena mengikatkan diri terhadap Tengku Nurdin sebagai Direktur CV.
Cipta Jaya yang tercantum di dalam Pasal 3 Akta Perjanjian No. 17
tanggal 11-08-1979 tersebut.
- Bahwa, Dasar Hukum Pembuatan Akta Perjanjian No. 17 dan Akta Sewa
Menyewa No. 40 tersebut diatas adalah Pasal 1338 KUH Perdata yang
menyatakan : “ semua perjanjian yang dibuat secara sah adalah berlaku
sebagai Undang-Undang bagi para pihak yang membuatnya. “
Oleh karena Terbanding melakukan gugatan terhadap Para
Pembanding untuk menyatakan batal demi hukum Akta Perjanjian No. 17
tanggal 11 Agustus 1979 yang dibuat dihadapan Barnang Armino
Poeloengan, SH, Notaris di Medan, maka jelas secara hukum bahwa
Terbanding / Tergugat d.r / Penggugat d.k telah mengenyampingkan
hukum dengan melanggar Pasal 1338 KUH Perdata karena Terbanding
telah ingkar terhadap kesepakatan yang tertuang di dalam Akta Perjanjian
No. 17 dan Akta Perjanjian Sewa Menyewa No.40 tersebut .
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 32 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
Ad.2. Tidak mempertimbangkan rasa keadilan. - Bahwa, yang membangun 1 (satu) bangunan Mesjid Chaudiyah yang
terletak di Jl. H. Zainul Arifin No. 200 A Medan dan 6 (enam) pintu ruko
yang terletak di Jalan H. Zainul Arifin, No. 200 B, No. 200 C, No. 200 D,
No. 200 E, No. 200 F dan No. 200 G adalah CV. Cipta Jaya, yaitu :
Tengku Nurdin selaku Direktur CV. Cipta Jaya, sedangkan Terbanding
tidak satu sen pun mengeluarkan biaya pembangunan Mesjid dan ruko-
ruko tersebut.
Prestasi tersebut diatas telah dituangkan didalam Surat Perjanjian di
bawah tangan tanggal 22 Februari 1978 bermaterai cukup (Bukti T.II s/d
T.XI-2), yang kemudian dituangkan kembali ke dalam Akta Perjanjian No.
17 (Bukti T.II s/d T.XI-4) sebagai Akta Otentik. Selanjutnya, Pihak Yayasan
The South Indian Muslim Mosque & Welfare Committee (Terbanding)
menerima uang sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) tanggal 23
Februari 1978 dari Tengku Nurdin sebagai Direktur CV. Cipta Jaya (Bukti
T.II s/d T.XI-3).
- Bahwa, sebagai kompensasi / imbalan atau kontraprestasi yang disepakati
antara Yayasan The South Indian Muslim Mosque & Welfare Committee
dengan Tengku Nurdin sebagai Direktur CV. Cipta Jaya, yaitu : “ Yayasan
memberi izin dan kesempatan kepada Tengku Nurdin sebagai Direktur CV.
Cipta Jaya untuk menempati baik untuk diri sendiri sebagai penyewa
maupun menunjuk pihak lain untuk menyewa 6 (enam) pintu rumah toko,
selama waktu yang tidak ditentukan dengan perkataan lain selama rumah
toko tersebut masih tegak berdiri dan dapat ditempati menurut ketentuan
yang berwenang. “
Kontraprestasi tersebut juga dituangkan di dalam Akta Perjanjian No.
17 tersebut, sehingga Yayasan The South Indian Muslim Mosque &
Welfare Committee dan Tengku Nurdin sebagai Direktur CV. Cipta Jaya
masing-masing mendapatkan keadilan daripada persetujuan yang
disepakati bersama tersebut.
- Bahwa, Majelis Hakim Pengadilan Negeri Medan dalam memutus perkara
a quo tidak mempertimbangkan prestasi maupun kontraprestasi
sebagaimana yang tertuang didalam Surat Perjanjian tanggal 22 Februari
1978 Jo. Akta Perjanjian No. 17 tanggal 11 Agustus 1979 yang diperbuat
dihadapan Barnang Armino Poeloengan, SH, Notaris di Medan.
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 33 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
Dengan demikian jelas bahwa Putusan Pengadilan Negeri Medan
didalam perkara a quo mengenyampingkan dan tidak mempertimbangkan rasa
keadilan yang tertuang didalam Surat Perjanjian dan Akta Perjanjian No. 17
tersebut.
6. Bahwa, didalam gugatan yang diajukan oleh Terbanding / Tergugat d.r sangat
merugikan Para Penggugat d.r / Para Pembanding d/h Tergugat II s/d XII d.k
terutama Ahli Waris dari Alm. Tengku Nurdin (Direktur CV. CIPTA JAYA)
karena telah mencemarkan nama baik Ahli Waris tersebut. Oleh karena
tuntutan ganti rugi terhadap pencemaran nama baik tidak dapat diperinci,
maka Para Penggugat d.k (Ahli Waris Tengku Nurdin) mohon semoga Majelis
Hakim Pengadilan Tinggi Medan menghukum Terbanding / Tergugat d.r untuk
membayar kepada Para Penggugat d.r / Para Pembanding d/h Tergugat II s/d
XII d.k ganti rugi tersebut sebesar Rp. 1.000.000.000,- (satu milyard rupiah)
dengan pertimbangan mohon keadilan yang sepantasnya.
Oleh karena Putusan Majelis Hakim Pengadilan Negeri Medan tanggal 23
Januari 2017 No. 198/Pdt.G/2016/PN-Mdn telah salah dan keliru bahkan
melanggar hukum dan keadilan, sehingga cukup alasan bagi Majelis Hakim
Pengadilan Tinggi Medan untuk membatalkan Putusan Pengadilan Negeri Medan
tersebut dan mengadili sendiri dengan Amarnya sebagai berikut :
MENGADILI :
- Menerima permohonan banding dari Para Pembanding;
- Membatalkan Putusan Pengadilan Negeri Medan tanggal 23 Januari 2017
No. 198/Pdt.G/2016/PN-Mdn yang dimohon banding;
MENGADILI SENDIRI :
Dalam Konpensi :
- Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya;
Dalam Rekonpensi :
- Mengabulkan gugatan rekonpensi Para Penggugat d.r untuk seluruhnya;
Dalam Konpensi dan Rekonpensi :
- Menghukum Penggugat d.k / Tergugat d.r untuk membayar biaya-biaya
yang timbul dalam perkara ini; Membaca surat kontra memori banding yang diajukan oleh
Penggugat/Terbanding tanggal 9 Mei 2017 dan surat kontra memori banding
tersebut telah pula diberitahukan dengan cara seksama pada tanggal 21 Juni 2017
kepada pihak Tegugat-2 s/d 12 /Pembanding I s/d XI dan Kepada Tergugat 1/Turut
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 34 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
Terbanding tanggal 15 Juni 2017, yang pada pokoknya menemukakan hal-
halsebagaiberikut:
DALAM KONPENSI
- Bahwa, Putusan Pengadilan Negeri Medan No. 198/Pdt.G/2016/PN-Mdn yang
telah di Putus pada tanggal 23 Januari 2017 setelah Terbanding teliti dengan
cermat ternyata telah TEPAT dan BENAR pertimbangan hukumnya. Oleh
karena itu patut untuk dikuatkan Pengadilan Tinggi Medan;
- Bahwa, pertimbangan hukum Pengadilan Negeri Medan tanggal 23 Januari
2017 No. 198/Pdt.G/2016/PN-Mdn pada halaman 27 alinea ketiga dibawah
antara lain yang menyatakan :
Menimbang, bahwa untuk menerapkan nilai-nilai hukum dan rasa keadilan
karena terdapatnya isi Perjanjian yang bertentangan dengan ketentuan
Undang-Undang yang berlaku, menurut Majelis Hakim untuk menerapkan nilai-
nilai hukum dan rasa keadilan serta tuntutan subsidairitas (ex aequo et bono)
maka sangat beralasan untuk membatalkan isi Akta Perjanjian No. 17 tanggal
11 Agustus 1979 sepanjang mengenai Pasal 4 huruf ‘a’ menyebutkan : Sewa
Menyewa dilakukan selama waktu yang tidak ditentukan dengan perkataan lain
selama Rumah Toko tersebut masih tetap tegak berdiri dan dapat ditempati
menurut ketentuan yang berwenang, karena itu Sewa Menyewa berlaku selain
untuk Penyewa dan keluarganya demikian pula para Ahli Warisnya.
Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut di atas Petitum
yang menyatakan batal demi hukum Akte Perjanjian No. 17 tanggal 11 Agustus
1979 yang dibuat dihadapan Barnang Armino Poeloengan, SH Notaris di
Medan sepanjang mengenai Pasal 4 huruf ‘a’ beralasan hukum untuk
dikabulkan;
- Bahwa, TIDAK BENAR pertimbangan hukum diatas sebagaimana yang
diuraikan oleh Pembanding adalah KELIRU. Hal ini TIDAK BENAR, dan sebab
uraian Pembanding tidak mempunyai dasar hukum menyatakan keliru, karena
pertimbangan hukum tersebut diatas sudah TEPAT dan BENAR;
- Bahwa, pertimbangan hukum Pengadilan Negeri Medan cukup akurat
sebagaimana di atur dalam Undang-Undang No. 4 tahun 1992 tentang
Perumahan (Ruko) dan Permukiman sebagaimana diatur dalam Pasal 12 ayat
6 menyebutkan : Sewa Menyewa Rumah dengan Perjanjian Tidak Tertulis
maupun Tertulis tanpa Batas Waktu yang telah berlangsung sebelum Undang-
Undang ini dinyatakan telah berakhir waktu 3 (tiga) tahun setelah berlaku
Undang-Undang ini;
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 35 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
- Bahwa, oleh karena itu pertimbangan hukum Pengadilan Negeri Medan patut
untuk dikuatkan karena pertimbangan hukum Pengadilan Negeri Medan telah
melekat pada Akta Perjanjian No. 17 tanggal 11 Agustus 1979 pada Pasal 4
huruf ‘a’ menyebut Sewa Menyewa untuk selama-lamanya, dengan demikan
menyebut Sewa Menyewa selama-lamanya PASTI bertentangan dengan
Undang-Undang No. 4 tahun 1992 pasal 12 ayat 6;
- Bahwa, Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata sebagai Undang-
Undang yang mengikat bagi Pembuatnya atau di Perjanjikan, hal ini tidak
berlaku terhadap Perkara ini sebab walaupun Pasal 1338 KUHPerdata tersebut
menyebut mengikat adalah TIDAK TEPAT apabila Perjanjian tersebut
bertentangan dengan Undang-Undang dan sebab suatu yang tidak halal. Oleh
karena itu alasan Pembanding harus dikesampingkan dan harus ditolak;
Maka, oleh karena itu pertimbangan hukum Pengadilan Negeri Medan tersebut
diatas TIDAK BENAR, SALAH dan KELIRU. Sebab berdasarkan Undang-Undang
No. 4 tahun 1992 tanggal 10 Maret 1992 tentang Perumahan dan Permukiman
(Ruko). Pertimbangan hukum Pengadilan Negeri Medan SUDAH BENAR DAN
TEPAT menurut hukum dan Undang-Undang.
- Tentang Lex Specialist Derogate Lex Generalist yang didalilkan oleh Pemohon
Banding TIDAK TEPAT terhadap Akta Perjanjian No. 17 tanggal 11 Agustus
1979 yang dibuat dihadapan Barnang Armino Poeloengan, SH Notaris di
Medan, karena bila kita teliti Akta No. 17 tersebut tidak ada menjanjikan
membuat kata-kata Lex Specialist Derogate Lex Generalist dan tidak ada
secara tegas diatur dalam Perjanjian tersebut mengenyampingkan Peraturan
umum. Oleh karena itu Lex Specialist Derogate Lex Generalist yang
dikemukakan oleh Pembanding TIDAK TEPAT terhadap Perjanjian No. 17 ini,
oleh karena itu patut untuk DIKESAMPINGKAN DAN DI TOLAK;
- Bahwa, pokok isi Gugatan Penggugat sekarang Terbanding adalah terhadap
Perjanjian Tertulis tanpa Batas Waktu dalam Akta No. 17 tanggal 11 Agustus
1979 yang dibuat oleh dihadapan Barnang Armino Poeloengan, SH Notaris di
Medan yang telah BERTENTANGAN DENGAN UNDANG-UNDANG No. 4
tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman di dalam Pasal 12 ayat 6
yang menyebutkan bahwa Sewa Menyewa rumah dengan Perjanjian tidak
tertulis atau tertulis tanpa batas waktu yang telah berlangsung sebelum
Undang-Undang ini dinyatakan telah berakhir dalam waktu 3 (tiga) tahun
setelah berlaku Undang-Undang ini;
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 36 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
Maka, oleh karena itu berdasarkan Undang-Undang diatas dibatalkan
Perjanjian Sewa Menyewa No. 17 tanggal 11 Agustus 1979 tersebut sepanjang
terhadap mengenai Sewa Menyewa yang disebut untuk selama-lamanya (Pasal 4
huruf ‘a’) atau selama waktu yang tidak ditentukan telah benar berdasarkan hukum
dan Undang-Undang;
- Bahwa, oleh karena itu Majelis Hakim di dalam pertimbangan hukum dalam
Putusan Perkara No. 198/Pdt.G/2016/PN-Mdn sudah cukup Peka dan tetap
MEMPERGUNAKAN AKAL SEHAT karena Putusan Perkara tersebut telah
di TELITI dengan BENAR dan dipertimbangkan sesuai dengan Undang-
Undang yang berlaku;
Berdasarkan alasan-alasan serta uraian diatas pada Kontra Memori Banding
Terbanding diatas sudah sepatutnya menurut hukum menerima Kontra Memori
Banding dari Terbanding seluruhnya. Oleh karena itu, mohon kehadapan Ketua
Pengadilan Tinggi Medan untuk MENGUATKAN PUTUSAN Pengadilan Negeri
Medan No. 198/Pdt.G/2016/PN-Mdn seluruhnya.
DALAM REKONPENSI
- Tergugat dalam Rekonpensi/Penggugat dalam Konpensi mohon segala
sesuatu dalil-dalil yang telah dicantumkan dalam Kontra pada Konpensi diatas
telah termasuk secara Mutatis Mutandis dalam Rekonpensi ini;
- Bahwa, pertimbangan hukum Pengadilan Negeri Medan No.
198/Pdt.G/2016/PN-Mdn telah TEPAT dan BENAR serta patut untuk
dipertahankan seluruhnya.
Karena telah mencerminkan hukum dan keadilan menurut Undang-Undang,
maka oleh karena itu Terbanding menolak isi Memori Pembanding seluruhnya;
- Bahwa, dalam Putusan Pengadilan Negeri Medan terhadap Akta No. 17
tanggal 11 Agustus 1979, masih tetap berlaku kecuali terhadap Sewa
selamanya atau yang tidak mempunyai masa berlaku artinya sepanjang Sewa
Menyewa yang disebut selamanya (Pasal 4 huruf ‘a’);
- Bahwa, pembatalan demi hukum Sewa Menyewa selamanya karena telah
bertentangan dengan Undang-Undang No. 4 tahun 1992 Pasal 12 ayat 6, maka
Putusan Pengadilan Negeri Medan sudah TEPAT dan BENAR serta PATUT
UNTUK DIKUATKAN.
Berdasarkan uraian-uraian Terbanding diatas patut dan adil, dan mohon
kehadapan Ketua Pengadilan Tinggi Medan atau Majelis Hakim yang mengadili
Perkara Reg. No. 198/Pdt.G/2016/PN-Mdn untuk menolak Memori Banding dari
Pembanding seraya mohon untuk MENGUATKAN Putusan Pengadilan Negeri
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 37 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
Medan No. 198/Pdt.G/2016/PN-Mdn aquo, seraya menghukum Pembanding
untuk membayar ongkos Perkara.
Membaca risalah pemberitahuan pemeriksaan berkas perkara (Inzage)
Nomor 198/Pdt.G/2016/PN.Mdn yang dibuat oleh Jurusita Pengganti pada
Pengadilan Negeri Medan telah memberi kesempatan kepada pihak
Penggugat/Terbanding pada tanggal 15 Juni 2017 dan kepada Tergugat 2 s/d 12/
Pembanding I s/d XI pada tanggal 21 Juni 2017 serta kepada Tergugat 1/ Turut
Terbanding tanggal 13 April 2017 untuk mempelajari berkas perkara di
Kepaniteraan Pengadilan Negeri Medan sebelum berkas dikirim ke Pengadilan
Tinggi Medan;
TENTANG PERTIMBANGAN HUKUM
Menimbang, bahwa permohonan banding dari Tergugat 2 s/d 12 /
Pembanding I s/d XI telah diajukan dalam tenggang waktu dan menurut tata cara
serta memenuhi persyaratan yang ditentukan oleh Undang-undang, oleh karena itu
permohonan banding tersebut secara formal dapat diterima;
Menimbang, bahwa Majelis Hakim Tingkat Banding setelah memperhatikan
dengan seksama memori banding dari Tergugat 2 s/d 12 / Pembanding I s/d XI
ternyata mengenai materi banding tersebut kesemuanya telah dipertimbangkan
dengan cermat dan seksama oleh majelis hakim tingkat pertama dalam
putusannya dan pertimbangan hukum majelis hakim tingkat pertama tersebut
diambil alih dan dijadikan sebagai pertimbangan Majelis Hakim Tingkat Banding
sendiri dalam memutus perkara ini dalam tingkat banding ;
Menimbang, bahwa Majelis Hakim Tingkat Banding setelah memeriksa dan
meneliti serta mencermati dengan seksama berkas perkara beserta turunan
putusan Pengadilan Negeri Medan tanggal 23 Januari 2017 Nomor:
198/Pdt.G/2016/PN.Mdn dan telah pula membaca serta memperhatikan dengan
seksama surat memori banding yang diajukan oleh pihak Tergugat 2 s/d 12
/Pembanding I s/d XI dan surat kontra memori banding yang diajukan oleh
Penggugat/Terbanding yang ternyata tidak ada hal-hal yang baru yang perlu
dipertimbangkan, maka Majelis Hakim Tingkat Banding dapat menyetujui dan
membenarkan putusan majelis hakim tingkat pertama, oleh karena dalam
pertimbangan-pertimbangan hukumnya telah memuat dan menguraikan dengan
tepat dan benar semua keadaan serta alasan-alasan yang menjadi dasar dalam
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 38 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
putusan dan dianggap telah tercantum pula dalam putusan di tingkat banding,
kecuali mengenai pertimbangan majelis hakim tingkat pertama tentang
pembebanan ongkos perkara akan dipertimbangkan sebagai berikut ;
Menimbang, bahwa majelis hakim tingkat pertama dalam pertimbangan
hukumnya pada halaman 29 Alinea ke-3 menyatakan “bahwa oleh karena
gugatan konvensi dan rekonvensi dikabulkan untuk masing-masing sebagian,
maka terhadap ongkos perkara dibebankan kepada kedua belah pihak” dan
selanjutnya didalam amar putusan Dalam Konpensi Dan Rekonpensi “
Menghukum Penggugat d.k/Tergugat d.r dan Tergugat-tergugat d.k/Penggugat-
penggugat d.r untuk membayar ongkos perkara masing-masing untuk setengah
bagian dari sejumlah Rp.9.964.000,- (sembilan juta sembilan ratus enam puluh
empat ribu rupiah) menurut Majelis Hakim Tingkat Banding adalah merupakan
pendapat yang keliru, karena yang selalu diperhitungkan adalah ongkos perkara
dalam gugat konvensi, sedangkan mengenai ongkos perkara dalam gugat
rekonpensi akan selalu nihil karena hanya menempel pada gugat konvensi;
Menimbang, bahwa dengan memperhatikan pertimbangan-pertimbangan
tersebut diatas Majelis Hakim Tingkat Banding memutus menguatkan putusan
Pengadilan Negeri Medan tanggal 23 Januari 2017 Nomor
198/Pdt.G/2016/PN.Mdn yang dimohonkan banding tersebut dengan memperbaiki
sekedar mengenai pembebanan ongkos perkara sebagaimana dibawah ini;
Menimbang, bahwa oleh karena pihak Tergugat/ Pembanding tetap dipihak
yang dikalahkan, baik dalam pengadilan tingkat pertama maupun dalam
pengadilan tingkat banding, maka semua biaya perkara dalam kedua tingkat
pengadilan tersebut dibebankan kepadanya ;
Mengingat peraturan hukum dari perundang-undangan yang berlaku,
khususnya Undang-undang Nomor 48 Tahun 2009 tentang Kekuasaan
Kehakiman, Undang-undang Nomor 2 Tahun 1986 jo Undang-Undang Nomor 8
Tahun 2004 jo Undang-Undang Nomor 49 Tahun 2009 tentang Peradilan Umum
dan RBG ;
M E N G A D I L I
- Menerima permohonan banding dari Pembanding I s/d Pembanding-XI,
semula Tergugat-2 s/d Tergugat-12;
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 39 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
- Menguatkan putusan Pengadilan Negeri Medan tanggal 23 Januari 2017
Nomor 198/Pdt.G/2016/PN.Mdn yang dimohonkan banding tersebut, dengan
memperbaiki sekedar mengenai pembebanan ongkos perkara, sehingga
selengkapnya sebagai berikut ;
DALAM KONPENSI
DALAM EKSEPSI
- Menolak Eksepsi Tergugat-Tergugat ;
DALAM POKOK PERKARA
1. Mengabulkan gugatan Penggugat sebagian;
2. Menyatakan batal demi hukum Akta Perjanjian Nomor 17 tanggal 11 Agustus
1979 yang dibuat dihadapan Barnang Armino Poeloengan, SH. Notaris di
Medan, sepanjang mengenai sewa-menyewa yang disebut untuk selama-
lamanya (Pasal 4 huruf a) ;
3. Menyatakan batal demi hukum Akte perjanjian sewa-menyewa Nomor : 10
Tanggal 8 Desember 1979 yang dibuat dihadapan Barnang Armino
Poeloengan, SH dikarenakan sudah kaderluasa dan lewat waktu.
4. Menyatakan Tergugat telah melakukan perbuatan melanggar hukum;
5. Menolak gugatan Penggugat selain dan selebihnya;
DALAM REKONPENSI.
1. Mengabulkan gugatan Penggugat sebagian ;
2. Menyatakan sah Akta Perjanjian Nomor 17 tanggal 11 Agustus 1979 yang
dibuat dihadapan Barnang Armino Poeloengan, SH. Notaris di Medan,
kecuali sepanjang mengenai sewa-menyewa yang disebut untuk selama-
lamanya (Pasal 4 huruf a) ;
3. Menyatakan sah Akte perjanjian sewa-menyewa Nomor : 38 Tanggal 11
September 1989 yang dibuat dihadapan Roesli, SH. Notaris di Medan
kecuali ketentuan dalam Pasal 1 yang menyebutkan Perjanjian sewa-
menyewa ini diperbuat untuk jangka waktu yang tidak ditentukan lamanya ;
4. Menolak gugatan Penggugat selain dan selebihnya;
DALAM KONPENSI DAN REKONPENSI
- Menghukum Pembanding I s/d Pembanding XI semula Tergugat 2 s/d
Tergugat 12 untuk membayar seluruh biaya perkara yang timbul dalam
kedua tingkat pengadilan, yang ditingkat pertama sebesar Rp.9.964.000,00
(sembilan juta sembilan ratus enam puluh empat ribu rupiah) dan di tingkat
banding sebesar Rp.150.000,00 ( seratus lima puluh ribu rupiah );
PENG
ADIL
AN T
INGG
I MED
AN
Halaman 40 dari 40 Putusan Nomor 244/PDT/2017/PT MDN
Demikianlah diputuskan dalam rapat musyawaratan Majelis Hakim
Pengadilan Tinggi Medan pada hari KAMIS tanggal 23 NOPEMBER 2017 oleh
kami YANSEN PASARIBU,SH selaku Ketua Majelis dengan ADI
SUTRISNO,SH,MH dan NUR HAKIM,SH,MH masing-masing sebagai Hakim
Anggota berdasarkan Penetapan Ketua Pengadilan Tinggi Medan tanggal 18
Agustus 2017 Nomor 244/PDT/2017/PT MDN untuk memeriksa dan mengadili
perkara ini dalam tingkat banding dan putusan tersebut pada hari SELASA tanggal
5 DESEMBER 2017 diucapkan dalam sidang terbuka untuk umum oleh Hakim
Ketua Majelis tersebut dengan dihadiri Hakim-hakim Anggota, serta dibantu oleh
LUHUT BAKO,SH Panitera Pengganti pada Pengadilan Tinggi tersebut akan tetapi
tanpa dihadiri kedua belah pihak dalam perkara ini ;
Hakim Anggota : Hakim Ketua :
ttd ttd
1. ADI SUTRISNO,SH,MH YANSEN PASARIBU,SH
ttd
2. NUR HAKIM,SH,MH
Panitera Pengganti :
ttd
LUHUT BAKO,SH
Rincian biaya perkara: - Meterai : Rp. 6.000,- - Redaksi : Rp. 5.000,- - Pemberkasan : Rp.139.000,-
Jumlah : Rp.150.000,- (seratus lima puluh ribu rupiah)