pengadilan tinggi medan filedesember 1950, pekerjaan wiraswasta, alamat jalan timor baru ii no....

PENG

ADIL

AN T

INGG

I MED

AN

Halaman 1 dari 25 Halaman Putusan Nomor 434/Pdt/2017/PTMDN.

P U T U S A N Nomor 434/Pdt/2017/PT MDN

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

Pengadilan Tinggi Medan, yang memeriksa dan mengadili perkara

perdata dalam pengadilan tingkat banding, telah menjatuhkan putusan sebagai

berikut dalam perkara antara:

SIA TIONG BIO ALIAS SEHAN, Laki-laki, Lahir di Medan, Tanggal 08

Desember 1950, Pekerjaan Wiraswasta, Alamat Jalan

Timor Baru II No. 29-31 Kelurahan Gang Buntu,

Kecamatan Medan Timur, Kota Medan, selanjutnya

disebut sebagai Pembanding, dahulu Tergugat Dalam Konpensi/ Penggugat Dalam Rekonpensi;

l a w a n : 1. R O B I N, Laki-laki, Lahir di Tebing Tinggi, Tanggal 30 Mei 1973,

Pekerjaan Wiraswasta, Beralamat di Jalan Veteran No. 15

Tebing Tinggi, dalam hal ini memberi kuasa kepada

MARWAN, SH, Advokat/Pengacara pada Lembaga

Bantuan Hukum (LBH) KNPI Medan berkantor di Jalan

Merbabu (Lantai II) No. 28 Kelurahan Pusat Pasar,

Kecamatan Medan Kota, Kota Medan, berdasarkan Surat

Kuasa Khusus tertanggal 21 November 2016, selanjutnya

disebut sebagai Terbanding, dahulu Penggugat Dalam

Konpensi/ Tergugat Dalam Rekonpensi; 2. NOTARIS SUSAN WIJAYA, SH, Berkantor di Komplek CBD Polonia

Blok A No. 65 Kelurahan Suka Damai, Kecamatan Medan

Polonia, Kota Medan, selanjutnya disebut sebagai Turut

Terbanding I dahulu Turut Tergugat I; 3. KEPALA KANTOR PERTANAHAN KOTA MEDAN, Beralamat di

Jalan Jend. Abdul Haris Nasution, Kelurahan Pangkalan

Masyhur, Kecamatan Medan Johor, Kota Medan,

selanjutnya disebut sebagai Turut Terbanding II dahulu

Turut Tergugat II; Pengadilan Tinggi tersebut;

Setelah membaca:

• Surat Penetapan Ketua Pengadilan Tinggi Medan tanggal 21 Desember

2017 Nomor 434/Pdt/2017/PT MDN tentang penunjukan Hakim Majelis

untuk memeriksa dan mengadili perkara ini dalam tingkat banding;

PENG

ADIL

AN T

INGG

I MED

AN


• Surat Penunjukan Panitera Pengganti Nomor 434/Pdt/2017/PT MDN

tanggal 21 Desember 2017 oleh Panitera Pengadilan Tinggi Medan untuk

membantu Majelis Hakim memeriksa dan mengadili perkara tersebut;

• Berkas perkara No.680/Pdt.G/2016/PN Mdn, tanggal 23 Mei 2017, dan

surat-surat yang berhubungan dengan perkara ini:

TENTANG DUDUK PERKARA;

Menimbang, bahwa Penggugat telah mengajukan gugatan pada Para

Tergugat dengan surat gugatannya tertanggal 30 November 2016 yang terdaftar

di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Medan di bawah register Nomor.

680/Pdt.G/2016/PN.Mdn tanggal 30 November 2016, dengan mengemukakan

yang pada pokoknya, sebagai berikut :

1. Bahwa Penggugat dan Tergugat ada membuat kesepakatan tentang

pembangunan 45 (empat puluh lima) pintubangunanrumah toko (Ruko)

permanen bertingkat dua (tiga lantai) di atas tanah milik Tergugat seluas

5.379 m2 (lima ribu tiga ratus tujuh puluh sembilan meter persegi), yang

terletak di Jalan dari Medan ke Deli Tua Kilometer 5,6 atau tepatnya Jalan

Brigjend. Katamso Gang Pembangunan Kelurahan Titi Kuning, Kecamatan

Medan Johor, Kota Medan ;

2. Bahwa kesepakatan antara Penggugat dan Tergugat tersebut tertuang

dalam suatu perjanjian sebagaimana yang dimaksud dalam Surat Perjanjian

tertanggal 8 Mei 2006, yang telah dilegalisasi Turut Tergugat I dengan

Nomor : 583/V/Leg/2006 tanggal 8 Mei 2006, yang pada pokoknya

menerangkan dan mengatur hal-hal sebagai berikut :

2.1. Bahwa Penggugat selaku Pihak Kedua (Pemborong) berkewajiban

untuk mengerjakan pembangunan 45 (empat puluh lima) pintu

bangunan ruko bertingkat dua (tiga lantai), dengan mendapat upah

kerja dan biaya bahan-bahan dari Tergugat selaku Pihak Pertama

sebesar Rp. 5.000.000.000,-(lima milyard rupiah);

2.2. Bahwa Pembayaran sebesar Rp. 5.000.000.000,-(lima milyard rupiah)

tersebut dilakukan secara bertahap yakni :

- Rp. 2.360.000.000,-(dua milyard tiga ratus enam puluh juta rupiah)

dibayar sesuai dengan termin pekerjaan;

- Rp. 2.640.000.000,-(dua milyard enam ratus empat puluh juta

rupiah) dikonpensasikan dengan 11 (sebelas) pintu bangunan ruko

permanen bertingkat dua (tiga lantai).

3. Bahwa pada awalnya kesepakatan tersebut berjalan dengan baik, dimana

pembayaran upah dan biaya bahan-bahan yang diperlukan secara bertahap

PENG

ADIL

AN T

INGG

I MED

AN


direalisasi oleh Tergugat sehingga Penggugat dapat menyelesaikan

pekerjaan pembangunan 45 (empat puluh lima) pintu bangunan ruko

permanen sebagaimana yang diperjanjikan dan selanjutnya

menyerahkannya kepada Tergugat ;

4. Bahwa akan tetapi pada waktu Penggugat meminta hak Penggugat atas 11

(sebelas) pintu bangunan ruko sebagai kompensasi sisa pembayaran

sebesar Rp. 2.640.000.000,-(dua milyard enam ratus empat puluh juta

rupiah) sebagaimana yang tertuang dalam Surat Perjanjian tertanggal 8 Mei

2006, ternyata Tergugat keberatan dan hanya mau memberikan 9

(sembilan) pintu bangunan ruko saja dengan alasan bahwa Penggugat

masih mempunyai hutang pekerjaan;

5. Bahwa awalnya Penggugat sangat keberatan dengan alasan Tergugat yang

mengatakan Penggugat masih mempunyai hutang pekerjaan sehingga

harus menerima 9 (sembilan) pintu bangunan ruko saja, sebab Penggugat

merasa telah melakukan semua kewajibannya sesuai yang diperjanjikan,

akan tetapi mengingat Penggugat sangat membutuhkan ruko tersebut,

sehingga Penggugat mengalah dan mau tidak mau harus menuruti

permintaan Tergugat dengan menerima 9 (sembilan) pintu bangunan ruko

saja, sedangkan sisa 2 (dua) pintu ruko lagi atau tepatnya ruko No. 2

sebagaimana yang dimaksud dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) No.

4365/Titi Kuning dan ruko No. 18 sesuai Sertifikat Hak Milik (SHM) No.

4372/Titi Kuning, keduanya masih atas nama SIA TIONG BIO (ic. Tergugat)

akan diserahkan Tergugat kepada Penggugat apabila Penggugat

membayar hutang pekerjaannya kepada Tergugat sebesar Rp.

478.000.000,-(empat ratus tujuh puluh delapan juta rupiah);

6. Bahwa selanjutnya kesepakatan pembayaran hutang pekerjaan sebesar Rp.

478.000.000,-(empat ratus tujuh puluh delapan juta rupiah) dituangkan

dalam suatu surat perjanjian yang dikenal dengan Surat Kesepakatan

Bersama tertanggal 23 Juli 2010 yang dibuat dan ditandatangani oleh

Penggugat dan Tergugat, yang pada pokoknya mengatur dan menerangkan

hal-hal sebagai berikut :

Bahwa Pembayaran hutang pekerjaan Penggugat sebesar Rp.

478.000.000,- tersebut dibayar secara bertahap dengan Bilyet Giro Panin

Bank, yaitu :

- No. B-251305 tanggal 3 Agustus 2010 senilai Rp. 50.000.000,-;



- No. B-251309 tanggal 11 September 2010 senilai Rp. 50.000.000,-;

PENG

ADIL

AN T

INGG

I MED

AN



- No. B-251315 tanggal 4 September 2010 senilai Rp. 25.000.000,-.

Bahwa setelah 6 (enam) lembar Bilyet Giro tersebut dapat dicairkan atau

diuangkan oleh Pihak Pertama (ic. Tergugat), maka Tergugat

berkewajiban untuk menandatangani AktaJual terhadap Ruko No. 2 di

Kompleks Permata Residence kepada Pihak Ketiga;

Bahwa selanjutnya sisa pembayaran hutangnya dibayar dengan

menggunakan Bilyet Giro Panin Bank, yaitu :


- No. B-251311 tanggal 09 Oktober 2010 senilai Rp. 50.000.000,-;

- No. B-251312 tanggal 23 Oktober 2010 senilai Rp. 50.000.000,-;

- No. B-251314 tanggal 23 Nopember 2010 senilai Rp. 50.000.000,-.

Bahwa setelah 10 (sepuluh) lembar Bilyet Giro tersebut dapat dicairkan

atau diuangkan oleh Pihak Pertama (ic. Tergugat), maka Tergugat

berkewajiban untuk menandatangani Akta Jual terhadap Ruko No. 18 di

Kompleks Permata Residence kepada Pihak Ketiga;

7. Bahwa yang dimaksud dengan Kompleks Permata Residence sebagaimana

yang tersebut dalam Surat Kesepakatan Bersama tertanggal 23 Juli 2010

adalah nama kompleks perumahan tempat berdirinya 45 (empat puluh lima)

pintu bangunan ruko yang dibangun oleh Penggugat ;

8. Bahwa akan tetapi setelah Tergugat menerima dan mencairkan uang yang

terdapat dalam 10 (sepuluh) lembar Bilyet Giro sebagaimana tersebut pada

poin 6 di atas, ternyata Tergugat mengulah lagi, yang mana Tergugat tidak

bersedia menyerahkan dan melakukan jual beli atas 2 (dua) pintu bangunan

ruko yakni ruko No. 2 sesuai SHM No. 4365/Titi Kuning dan ruko No. 18

sesuai SHM No. 4372/Titi Kuning tanpa dasar dan alasan jelas, padahal hal

tersebut telah disepakati bersama sebagaimana yang tertuang dalam Surat

Kesepakatan Bersama tertanggal 23 Juli 2010 ;

9. Bahwa atas tindakan Tergugat tersebut, Penggugat melaporkan Tergugat

ke Polresta Medan dengan sangkaan telah melakukan tindak pidana

Penipuan dan atau Penggelapan sebagaimana yang diatur dalam pasal 378

dan atau 372 KUH Pidana, dan selanjutnya diteruskan sampai ketingkat

Pengadilan sehingga Tergugat diproses dan diperiksa selaku Terdakwa,

dan mendapatkan putusan hukum yang amarnya berbunyi sebagai berikut :

- Putusan Pengadilan Negeri Medan No. 3.082/Pid.B/2014/PN.Mdn. :

1. Menyatakan Terdakwa SIA TIONG BIO Als. SEHAN di atas telah

terbukti secara sah dan meyakinkan bersalah melakukan tindak pidana

“Penipuan”.

PENG

ADIL

AN T

INGG

I MED

AN


2. Menjatuhkan pidana terhadap Terdakwa oleh karena itu dengan

pidana penjara selama 6 (enam) bulan.

3. Menetapkan masa penahanan yang telah dijalani Terdakwa

dikurangkan seluruhnya dari pidana yang dijatuhkan.

4. Menetapkan Terdakwa tetap ditahan.

5. Menetapkan barang bukti berupa Sertifikat Rumah No. 2 dan Sertifikat

Rumah No. 18 Kompleks Perumahan Permata Residen Jalan Brigjend.

Katamso Gg. Pembangunan Medan dikembalikan kepada Saksi

korban ROBIN.

6. Membebani Terdakwa untuk membayar biaya perkara sebesar Rp.

1.000,-(seribu rupiah).

- Putusan Pengadilan Tinggi Medan No. 333/PID/2015/PT.MDN. :

1. Menerima permintaan banding dari Terdakwa.

2. Menguatkan Putusan Pengadilan Negeri Medan tanggal 20 April 2015

No. 3.085/Pid.B/2014/PN.Mdn. yang dimintakan banding tersebut.

3. Memerintahkan agar Terdakwa tetap berada dalam tahanan.

4. Membebankan biaya perkara kepada Terdakwa dalam kedua tingkat

peradilan, yang pada tingkat banding sebesar Rp. 2.500,-(dua ribu

lima ratus rupiah).

10. Bahwa setelah Tergugat selesai menjalani masa hukumannya sesuai

putusan hukum di atas, Penggugat kembali meminta dan menegur Tergugat

baik secara lisan maupun melalui surat tertanggal 2 Nopember 2015 dan 16

Nopember 2015 untuk menandatangani akta jual beli atas 2 (dua) pintu

bangunan ruko yakni ruko No. 2 dan No. 18 tersebut, tetapi Tergugat tetap

bertahan tidak bersedia melakukan permintaan Penggugat tersebut tanpa

dasar dan alasan yang jelas ;

11. Bahwa dengan demikian perbuatan Tergugat yang tidak menjalankan

kewajibannya yakni tidak bersedia melakukan jual beli atas 2 (dua) pintu

bangunan ruko No. 2 sesuai SHM No. 4365/Titi Kuning dan ruko No. 18

sesuai SHM No. 4372/Titi Kuning, sebagaimana yang telah diatur dalam

Surat Kesepakatan Bersama tertanggal 23 Juli 2010 adalah merupakan

perbuatan ingkar janji (wanprestasi), dan untuk menjaga kepentingan

hukum Penggugat maka sudah sepatutnya Majelis Hakim Pengadilan

Negeri Medan untuk menyatakan Tergugat telah melakukan perbuatan

ingkar janji (wanprestasi) ;

12. Bahwa selanjutnya juga, berbekal 2 (dua) SHM No. 4365/Titi Kuning dan

No. 4372/Titi Kuning yang telah diserahkan kepada Penggugat berdasarkan

Putusan Pengadilan Negeri Medan No. 3.082/Pid.B/2014/PN.Mdn. jo.

PENG

ADIL

AN T

INGG

I MED

AN


Pengadilan Tinggi Medan No. 333/PID/2015/PT.MDN., Penggugat

bermohon kepada Turut Tergugat II untuk memproses balik nama atas

kedua sertifikat tersebut, akan tetapi ditolak dengan alasan belum adanya

putusan perdata dalam masalah tersebut, sehingga Penggugat mengajukan

gugatan ini kehadapan Pengadilan Negeri Medan guna mendapatkan

penyelesaian secara hukum ;

13. Bahwa akibat perbuatan Wanprestasi yang dilakukan Tergugat, maka telah

menimbulkan kerugian bagi Penggugat, sehingga karenanya secara hukum

Penggugat berhak menuntut Tergugat untuk membayar ganti rugi baik

materil maupun moril sebagaimana diuraikan dibawah ini :

13.1. Kerugian Materil :

a. Bahwa apabila Tergugat tidak wanprestasi dan mau melakukan jual

beli atas 2 (dua) pintu ruko tersebut sesuai waktu yang telah

ditentukan yakni setelah pencairan Bilyet Giro terakhir tanggal 23

Nopember 2010, maka Penggugat dapat menjual kembali 2 (dua)

pintu ruko tersebut dengan harga Rp. 1.200.000.000,-(harga 1 pintu

ruko Rp. 600.000.000,-), dan kemudian uang tersebut setidak-

tidaknya dimasukkan sebagai deposito pada salah satu bank, yang

mana deposito bank rata-rata pertahun sebesar 13% (tiga belas

persen), maka Penggugat akan mendapatkan Bunga Deposito

sebesar Rp. 936.000.000,-(sembilan ratus tiga puluh enam juta

rupiah) dengan perincian Rp. 1.200.000.000,- x 13% x 6 tahun

(Nopember 2010 s/d Nopember 2016).

b. Bahwa Penggugat telah menggunakan jasa Advokat/Pengacara

dalam perkara ini dengan biaya yang telah dikeluarkan sebesar Rp.

100.000.000,-(seratus juta rupiah) dan begitu juga biaya jasa

Advokat/Penasihat dalam mengurus perkara pidana sebesar Rp.

100.000.000,-(seratus juta rupiah), sehingga biaya yang telah

dikeluarkan Penggugat untuk menggunakan jasa

Advokat/Pengacara/Penasihat Hukum adalah sebesar Rp.

200.000.000,-(dua ratus juta rupiah).

13.2. Kerugian Moril :

Bahwa akibat perbuatan wanprestasi Tergugat, secara moril telah

menimbulkan kekecewaan yang sangat mendalam bagi Penggugat,

kerugian Penggugat berupa waktu, tenaga, pikiran dan nama baik

Penggugat dimata konsumen dan khalayak ramai serta relasi-relasi

lainnya. Kesemua itu sebenarnya tidak dapat dinilai dengan uang,

PENG

ADIL

AN T

INGG

I MED

AN


tetapi demi untuk kepastian hukumnya ditetapkan sebesar Rp.

2.000.000.000,-(dua milyard rupiah).

14. Bahwa dengan demikian jumlah kerugian yang dialami oleh Penggugat dan

yang harus dibayar oleh Tergugat kepada Penggugat adalah sebesar Rp.

3.136.000.000,-(tiga milyard seratus tiga puluh enam juta rupiah) dengan

perincian Rp. 936.000.000,- + Rp. 200.000.000,- (kerugian materil) + Rp.

2.000.000.000,-(kerugian moril), yang pembayaran dilakukan secara tunai

dan sekaligus setelah putusan dalam perkara ini berkekuatan hukum tetap;

15. Bahwa selanjutnya agar gugatan ini tidak illusoir, kabur dan tidak bernilai,

serta guna menjamin putusan dalam perkara ini dapat dilaksanakan, maka

wajar apabila Majelis Hakim Pengadilan Negeri Medan meletakkan Sita

Jaminan (Conservatoir Beslaag) atas harta milik Tergugat, baik berupa

benda bergerak maupun benda tidak bergerak, teristimewa terhadap

sebidang tanah berikut bangunan rumah di atasnya yang terletak di Jalan

Timor Baru II No. 29 -31 Kelurahan Gang Buntu, Kecamatan Medan Timur,

Kota Medan ;

16. Bahwa mengingat gugatan ini diajukan dengan berdasarkan bukti-bukti

yang sah menurut hukum dan tidak dapat disangkal lagi kebenarannya,

serta dapat dipertanggung jawabkan secara hukum, maka sangatlah patut

apabila putusan dalam perkara ini dapatdilaksanakan dengan serta merta

(uit voerbaar bij voorraad)) meskipun Tergugat melakukan upaya hukum

perlawanan, banding maupun kasasi ;

17. Bahwa untuk menjamin pelaksanaan putusan, maka wajar jika Tergugat

dihukum untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp. 1.000.000,-

(satu juta rupiah) perharijika Tergugat lalai dalam melaksanakan putusan ini

yang telah berkekuatan hukum tetap ;

Berdasarkan hal-hal yang telah diuraikan di atas, Penggugat mohon

kepada Ketua Pengadilan Negeri Medan untuk menerima, memeriksa dan

mengadili perkara ini dengan memanggil para pihak yang berperkara dalam

suatu persidangan yang telah ditentukan untuk itu, dan selanjutnya memberikan

putusan hukum sebagai berikut :

1. Mengabulkan gugatan Penggugat seluruhnya.

2. Menyatakan sah dan berharga Sita Jaminan (Conservatoir beslaag) yang

telah diletakkan dalam perkara ini.

3. Menyatakan sah dan berkekuatan hukum Surat Perjanjian tertanggal 8 Mei

2006 yang dilegalisasi Turut Tergugat I dengan Nomor : 583/V/Leg/2006

tanggal 8 Mei 2006 dan Surat Kesepakatan Bersama tertanggal 23 Juli

2010.

PENG

ADIL

AN T

INGG

I MED

AN


4. Menyatakan Tergugat yang tidak bersedia menyerahkan dan

menandatangani Akta Jual atas 2 (dua) pintu bangunan ruko permanen

yakni Ruko No. 2 dan Ruko No. 18 sebagaimana yang dimaksud dalam

Surat Kesepakatan Bersama tertanggal 23 Juli 2010 telah melakukan

perbuatan ingkar janji (wanprestasi).

5. Menghukum Tergugat untuk menandatangani Akta Jual atas 2 (dua) pintu

bangunan ruko permanen yakni ruko No. 2 sesuai Sertifikat Hak Milik No.

4365/Titi Kuning dan ruko No. 18 sesuai Sertifikat Hak Milik No. 4372/Titi

Kuning kepada Penggugat atau pihak ketiga yang ditunjuk oleh Penggugat.

6. Menghukum Tergugat untuk membayar kerugian materil sebesar Rp.

1.136.000.000,-(satu milyard seratus tiga puluh enam juta rupiah) dan

kerugian morilsebesar Rp. 2.000.000.000,-(dua milyard rupiah), yang

pembayarannya dilakukan secara tunai dan sekaligus setelah putusan

dalam perkara ini berkekuatan hukum tetap.

7. Memerintahkan kepada Turut Tergugat II untuk menerbitkan dan melakukan

proses balik namaatas Sertifikat Hak Milik No. 4365/Titi Kuning dan No.

4372/Titi Kuning yang keduanya masih atas nama SIA TIONG BIO (ic.

Tergugat) ke atas nama Penggugat atau pihak ketiga yang ditunjuk oleh

Penggugat.

8. Menghukum Tergugat, Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II untuk

mematuhi dan menjalankan putusan ini, serta membayar uang paksa

(dwangsom) sebesar Rp. 1.000.000,-(satu juta rupiah) perhari kepada

Penggugat jika lalai melaksanakan putusan yang berkekuatan hukum tetap

dalam perkara ini.

9. Menyatakan putusan ini dapat dijalankan dengan serta merta (uit voerbaar

bij voorraad) walaupun Tergugat melakukan upaya hukum perlawanan,

banding maupun kasasi.

10. Menghukum Tergugat, Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II untuk

membayar biaya yang timbul dalam perkara ini.

Atau,

Apabila Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara ini

berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya bagi diri Penggugat (ex

aequo et bono);

Menimbang, bahwa atas gugatan Penggugat tersebut, Tergugat telah

mengajukan jawaban sekaligus gugatan rekonpensi dengan suratnya tertanggal

08 Februari 2017, yang pada pokoknya, sebagai berikut :

DALAM KONPENSI.

PENG

ADIL

AN T

INGG

I MED

AN


- Bahwa Tergugat menolak secara tegas seluruh dalil-dalil yang dikemukakan

Penggugat baik dalam Posita maupun Petitum gugatannya, sepanjang tidak

ada hal-hal yang diakui secara tegas di bawah ini;

- Bahwa terhadap dalil posita gugatan Penggugat pada lembar pertama angka

1 bersambung ke lembar ke 2, 3 dan 4 angka 2 s/d 11 seterusnya lembar ke

5 angka 12 yang pada pokoknya mengkontruksi fakta bahwa Tergugat ingkar

janji (wanprestasi) karena tidak melaksanakan Surat Kesepakatan Bersama

tertanggal 23 Juli 2010 sebagai tindak lanjut penyelesaian masalah

pelaksanaan Surat Perjanjian tertanggal 8 Mei 2006, legalisasi Notaris Susan

Wijaya, SH (ic. Turut Tergugat-I) Nomor : 583/V/Leg/2006 tanggal 8 Mei 2006

tentang pembangunan 45 pintu bangunan rumah toko (Ruko) permanen

bertingkat dua (tiga lantai) yang berlokasi di Jalan Brigjend. Katamso Gang

Pembangunan, Kel. Titi Kuning, Kec. Medan Johor, Kota Medan...dstnya,

adalah merupakan dalil yang keliru (Rechtsdwaling), sebagai bentuk

pemutarbalikan fakta dari yang sebenarnya, dengan argumentasi hukum

sebagai berikut :

a. Bahwa dalam kaitannya dengan Surat Kesepakatan Bersama tertanggal

23 Juli 2010 perlu ditegaskan, tidak benar Tergugat telah melakukan

perbuatan ingkar janji (wanprestasi) kepada Penggugat, karena konteks

persoalan Surat Kesepakatan Bersama tersebut berbeda atau merupakan

hal yang terpisah dengan Surat Perjanjian tertanggal 8 Mei 2006,

legalisasi Notaris Susan Wijaya, SH (ic. Turut Tergugat-I) Nomor :

583/V/Leg/2006 tanggal 8 Mei 2006, selanjutnya disebut “Perjanjian

Borongan”;

b. Bahwa konteks persoalan Surat Kesepakatan Bersama tertanggal 23 Juli

2010 adalah mengenai solusi penyelesaian hutang Penggugat kepada

Tergugat. Sedangkan konteks persoalan dalam Surat Perjanjian tertanggal 8

Mei 2006 adalah menyangkut persoalan kewajiban Penggugat yang belum

menyelesaikan tanggung jawab pengerjaan fisik bangunan komplek

sebagaimana tersebut Pasal 4 ayat (2) dan Pasal 7 huruf k & l perjanjian

tersebut yang meliputi pemasangan kunci 45 unit bangunan (ruko) sesuai

merek serta pengerjaan pintu besi, pos dan pintu gerbang kompleks (ic.

Komplek Permata Residence);

c. Bahwa dalam kaitannya dengan persoalan Surat Perjanjian tertanggal 8 Mei

2006 justeru Penggugat yang sebenarnya telah melakukan perbuatan

ingkar janji (wanprestasi) kepada Tergugat dengan faktualita sebagai

berikut :

PENG

ADIL

AN T

INGG

I MED

AN


1. Bahwa Surat Perjanjian tertanggal 8 Mei 2006, legalisasi Notaris Susan

Wijaya, SH (ic.Turut Tergugat-I) Nomor : 583/V/Leg/2006 tanggal 8 Mei

2006 di atas berkenaan dengan pembangun 45 (Empat puluh lima) unit

pintu bangunan rumah toko (Ruko) permanen bertingkat dua (tiga

lantai), selanjutnya dalam hal ini disebut “Kompleks Permata

Residence”;

2. Bahwa di dalam perjanjian pemborongan tersebut, maka selaku Pihak

Pertama Tergugat diterangkan sebagai pemilik dari sebidang tanah HGB

Nomor : 735 seluas + 5.379 M2 (Lima ribu tiga ratus tujuh puluh sembilan

meter persegi), terletak di Jln. dari Medan ke Deli Tua Km. 5, 6/Jalan

Brigjend. Katamso Gang Pembangunan, Kel. Titi Kuning, Kec. Medan

Johor, Kota Medan, Propinsi Sumatera Utara;

3. Bahwa sedangkan selaku Pihak Kedua, maka Penggugat diterangkan

sebagai pihak yang mengikatkan diri mengerjakan atau melaksanakan

pembangunannya dengan materi, teknis serta spesifikasi pekerjaan

sebagaimana tersebut dalam Pasal 2 s/d 5 Perjanjian Pemborongan

tersebut;

4. Bahwa adapun biaya pembangunannya sebesar Rp.5.000.000.000.- (Lima

milyar rupiah) disepakati dibayar secara bertahap sesuai termin pekerjaan

oleh Pihak Pertama (ic.Tergugat) yang di dalamnya sebesar

Rp.2.640.000.000.- (Dua milyar enam ratus empat puluh juta rupiah), adalah

bagian dari Pihak Kedua yang realisasinya di- konpensasi dengan 11

(Sebelas) unit pintu bangunan dari 45 (Empat puluh lima) unit pintu

bangunan rumah toko (Ruko) komplek permata residence;

5. Bahwa sesuai ketentuan Pasal 6 Surat Perjanjian Borongan tersebut,

maka tenggang waktu pengerjaannya dilakukan Pihak Kedua selambat-

lambatnya dalam tempo 1 ½ (Satu setengah) tahun terhitung sejak

tanggal perjanjian ditandatangani, sehingga secara limitatif tenggang

waktu bagi Penggugat adalah dari tanggal 8 Mei 2006 s/d 08 Nopember

2007 ditambah selama 1 (satu) bulan setelah tenggang waktu perjanjian

berakhir;

6. Bahwa akan tetapi, Pihak Kedua (ic. Penggugat) tidak dapat memenuhi

kewajibannya sesuai yang diperjanjikan, karena hingga batas waktu

sebagaimana tersebut Pasal 6 di atas, Penggugat belum juga

menyelesaikan kewajibannya atas pemasangan kunci 45 unit bangunan

(ruko) sesuai merek serta pengerjaan pembuatan pintu besi, pos dan pintu

gerbang komplek sebagaimana uraian Pasal 4 ayat (2) dan Pasal 7 huruf k

& l perjanjian borongan;

PENG

ADIL

AN T

INGG

I MED

AN


7. Bahwa terhadap persoalan tersebut, Tergugat telah berulangkali

mengingatkan Penggugat untuk memenuhi sesuai perjanjian, namun tidak

terlihat adanya suatu itikad baik dari Penggugat dalam merealisirnya;

8. Bahwa tindakan Penggugat yang tidak menyelesaikan kewajibannya

tersebut menimbulkan protes (komplain) dari para konsumen yang telah

menempati atau menghuni sebagian besar unit bangunan di area

komplek permata residence, sehingga tindakan Pihak Kedua (ic.

Penggugat) demikian jelas terkualifikasi sebagai suatu perbuatan ingkar

janji (Wan prestasi) ;

9. Bahwa atas hal tersebut, maka sesuai ketentuan klausul Pasal 6 perjanjian

pemborongan tertanggal 8 Mei 2006, Penggugat berkewajiban membayar

uang denda keterlambatan kepada Tergugat serta dengan sendirinya

pelaksanaan sisa pekerjaan pembangunan bangunan ruko Permata

Residence beralih kepada Tergugat;

- Bahwa berdasarkan faktualita tersebut, tidak beralasan hukum dalil Penggugat

menyatakan Tergugat telah melakukan perbuatan ingkar janji (Wan prestasi),

karena faktualita sebenarnya justru Penggugat lah yang ingkar janji (Wan

prestasi) kepada Tergugat karena lalai atau tidak melaksanakan kewajibannya

dalam Surat Perjanjian tertanggal 8 Mei 2006;

- Bahwa oleh karena itu, sangat beralasan hukum bagi Yth. Majelis Hakim

yang memeriksa, mengadili dan memutus perkara ini untuk

mengenyampingkan serta menolak dalil posita gugatan Penggugat pada

lembar ke 5 angka 13 bersambung ke lembar ke 6 angka 14 seterusnya

lembar 7 angka 6 dalil Petitum Penggugat yang pada pokoknya menuntut

Tergugat untuk mengganti kerugian materil dan moril kepada Penggugat atas

perbuatan wanprestasi yang dituduhkannya kepada Tergugat, karena

substansi keberadaan Surat kesepakatan bersama tertanggal 23 Juli 2010 dan

Surat Perjanjian tertanggal 8 Mei 2006 (perjanjian borongan) merupakan dua

hal yang berbeda, yakni antara persoalan penyelesaian hutang dan

persoalan tanggung jawab penyelesaian pengerjaan fisik bangunan,

notabene dalam hal ini pemasangan kunci 45 unit bangunan (ruko) sesuai

merek serta pengerjaan pintu besi, pos dan pintu gerbang kompleks Permata

Residence sesuai perjanjian;

- Bahwa oleh karena itu, terhadap Uang Paksa (Dwangsom) yang dimohonkan

oleh Penggugat dalam dalil gugatannya aquo harus ditolak oleh Majelis

Hakim yang memeriksa, mengadili dan memutus perkara ini, sebab

permohonan Penggugat tersebut tidak berdasar atas hukum ;

PENG

ADIL

AN T

INGG

I MED

AN


- Bahwa demikian juga, maka terhadap dalil gugatan Penggugat yang memohon

supaya Pengadilan Negeri Medan meletakkan Sita Jaminan (Conservatoir

Beslag) terhadap harta milik Tergugat, baik berupa benda bergerak maupun

benda tidak bergerak dalam hal ini berupa sebidang tanah berikut bangunan

rumah di jalan Timor Baru II No. 29 – 31 Kelurahan Gang Buntu, Kecamatan

Medan Timur, Kota Medan, hal tersebut harus ditolak oleh Majelis Hakim yang

memeriksa, mengadili dan memutus perkara ini, sebab permohonan Sita

Penggugat tersebut tidak sesuai dengan ketentuan Pasal 261 R.Bg/227 H.I.R;

- Bahwa selanjutnya terhadap dalil Posita dan Petitum gugatan Penggugat yang

memohon agar Majelis Hakim yang memeriksa, mengadili dan memutus

perkara ini menjatuhkan putusan serta merta (Uitvoerbaar Bij Voerraad), hal

tersebut juga harus ditolak oleh Majelis Hakim, sebab gugatan Penggugat di

dalam perkara ini tidak didukung oleh bukti-bukti yang authentik sebagaimana

dikehendaki oleh ketentuan Pasal 191 R.Bg/180 HIR;

Berdasarkan uraian-uraian dan dalil-dalil hukum yang telah Tergugat

kemukakan pada bagian Konpensi di atas, dengan segala kerendahan hati

Tergugat memohon kehada pan Majelis Hakim Yang Terhormat dalam

memeriksa, mengadili, serta memutuskan perkara ini kiranya berkenan :

“Menolak Gugatan Penggugat Untuk Seluruhnya“.

DALAM REKONPENSI.

Bahwa segala sesuatu yang telah Tergugat dk/Penggugat dr

kemukakan pada bagian Konpensi di atas, secara mutatis mutandis agar tidak

diulangi lagi, mohon dianggap telah diulang dan dimasukkan kembali kedalam

bagian Rekonpensi sebagai berikut di bawah ini :

- Bahwa sebagaimana telah Tergugat dk/Penggugat dr tegaskan dalam bagian

pokok perkara di atas, persoalan hukum antara Tergugat dk/Penggugat dr

dengan Penggugat dk/Tergugat dr dalam perkara aquo sebenarnya adalah

sehubungan dengan adanya Surat Perjanjian tertanggal 8 Mei 2006, legalisasi

Notaris Susan Wijaya, SH (ic. Turut Tergugat-I) Nomor : 583/V/Leg/2006

tanggal 8 Mei 2006 (Perjanjian Borongan);

- Bahwa akan tetapi, hingga batas waktu sebagaimana ketentuan Pasal 6

perjanjian tersebut, Pihak Kedua (ic. Penggugat dk/Tergugat dr) tidak dapat

menyelesaikan kewajibannya sesuai yang diperjanjikan, diantaranya tidak

menyelesaikan kewajibannya sebagaimana tersebut Pasal 4 ayat (2) dan Pasal 7

huruf k & l isi perjanjian yang meliputi pemasangan kunci 45 unit bangunan

(ruko) sesuai merek serta pengerjaan pintu besi, pos dan pintu gerbang

kompleks Permata Residence;

PENG

ADIL

AN T

INGG

I MED

AN


- Bahwa terhadap persoalan tersebut, Tergugat dk/Penggugat dr telah berulang kali

mengingatkan Penggugat dk/Tergugat dr untuk memenuhi kewajibannya sesuai

perjanjian, namun tidak terlihat adanya suatu itikad baik dari Penggugat

dk/Tergugat dr untuk memenuhinya ;

- Bahwa tindakan Penggugat dk/Tergugat dr yang tidak menyelesaikan

kewajibannya tersebut menimbulkan protes (komplain) dari para konsumen

yang telah menghuni sebagian besar unit bangunan di area komplek permata

residence, sehingga tindakan Pihak Kedua (ic. Penggugat dk/Tergugat dr)

demikian jelas terkualifikasi sebagai suatu perbuatan ingkar janji

(Wanprestasi);

- Bahwa adapun Tergugat dk/Penggugat dr, maka sesuai yang diperjanjikan telah

menyerahkan 10 (Sepuluh) dari 11 (sebelas) unit bangunan (ruko) komplek

permata residence sebagai hak Penggugat dk/Tergugat dr sesuai spesifikasi

sebagaimana tersebut ayat 3 Pasal 8 dan foto copy gambar situasi perjanjian

borongan, dan sisanya 1 (Satu) unit bangunan (ruko) No.12 terkendala akibat

tindakan ingkar janji Penggugat dk/Tergugat dr, sehingga oleh karena itu

penyelesaiannya diperhitungkan sesuai mekanisme ketentuan Pasal 6 ayat (3)

perjanjian pemborongan tertanggal 8 Mei 2006 ini;

- Bahwa oleh karena Penggugat dk/Tergugat dr tidak menyelesaikan

kewajibannya sesuai yang diperjanjikan sebagai suatu perbuatan ingkar janji,

maka berlakulah ketentuan denda keterlambatan sebagaimana tersebut

klausul Pasal 6 perjanjian pemborongan tertanggal 8 Mei 2006 ;

- Bahwa lebih 1 ½ tahun setelah batas waktu pelaksanaan perjanjian pemborongan

tertangga 08 Mei 2006 berlalu, Penggugat dk/Tergugat dr datang menawarkan

solusi penyelesaian hutang-hutangnya kepada Tergugat dk/Penggugat dr +

sebesar Rp.478. 000.000.- (Empat ratus tujuh puluh delapan juta rupiah) dengan

suatu surat Kesepakatan Bersama;

- Bahwa oleh karena selama ini Tergugat dk/Penggugat dr sangat percaya dengan

Penggugat dk/Tergugat dr selaku mitra usaha yang baik dan tidak berpikir ada hal

lain diluar penyelesaian hutang Penggugat kepada Tergugat, maka Tergugat

dk/Penggugat dr menandatangi saja surat kesepakatan bersama tertanggal 23

Juli 2010;

- Bahwa setelah penandatanganan, baru Tergugat dk/Penggugat dr menyadari

ternyata isinya dikaitkan Penggugat dk/Tergugat dr dengan penyelesaian

persoalan perjanjian pemborongan tertanggal 8 Mei 2006 dan menyelipkan

suatu klausul prihal adanya kewajiban Tergugat dk/Penggugat dr untuk

menandatangani akta jual Ruko No.18 dengan konpensasi pembayaran

PENG

ADIL

AN T

INGG

I MED

AN


uang sebagaimana tersebut angka 5 lembar ke 2 klausul Surat Kesepakatan

Bersama tertanggal 23 Juli 2010;

- Bahwa faktualita demikian jelas merupakan suatu penyimpangan dari isi dan

maksud perjanjian pemborongan tertanggal 8 Mei 2006, karena persoalan

kewajiban hukum bagi Penggugat dk/Tergugat dr dalam kaitannya dengan

perjanjian borongan di atas adalah menyangkut penyelesaian pengerjaan fisik

bangunan komplek sebagaimana tersebut Pasal 4 ayat (2) dan Pasal 7 huruf k

& l perjanjian pemborongan yang meliputi pemasangan 45 unit bangunan (ruko)

sesuai merek serta pengerjaan pintu besi, pos dan pintu gerbang komplek,

bukan penyelesaian dengan konpensasi pembayaran uang sebagaimana isi

surat kesepakatan bersama tertanggal 23 Juli 2010;

- Bahwa selain itu, isi perjanjian borongan tertanggal 8 Mei 2006 tidak pernah

mencantumkan klausul penandatanganan akta jual serta penyerahan Ruko

No.18 dari 11 (sebelas) unit kepada Penggugat dk/Tergugat dr, karena

berdasarkan ketentuan ayat 3 Pasal 8 dan lampiran foto copy gambar situasi

perjanjian borongan tertanggal 8 Mei 2006, porsi atau bagian Penggugat

dk/Tergugat dr selaku pelaksana pekerjaan adalah Ruko No.1, 2, 12, 15, 25,

26, 36, 37, 47, 50 dan 51, atau dengan kata lain tidak termasuk di dalamnya

bangunan Ruko No.18;

- Bahwa lagi pula, sejak berakhirnya tenggang waktu sebagaimana Pasal 6

Perjanjian Borongan tanggal 08 Mei 2006 di atas, maka dengan sendirinya

tanggung jawab hukum kelanjutan pelaksanaan pembangunan komplek Permata

Residence beralih kepada Tergugat dk/Peng- gugat dr, sehingga tindakan

Penggugat dk/Tergugat dr yang masih mempersoalkan serta mengaitkan

bangunan ruko No. 2 dan No.18 dalam Kesepakatan Bersama tertanggal 23

Juli 2010 jelas suatu hal yang dilandasi suatu itikad yang tidak baik;

- Bahwa oleh karena keberadaan Surat Kesepakatan Bersama tertanggal 23

Juli 2010 dilandasi oleh adanya suatu itikad tidak baik dari Penggugat

dk/Tergugat dr terhadap Tergugat dk/Penggugat dr, maka dengan sendirinya

berkonsekwensi batal atau tidak sah kesepakatan bersama tersebut;

- Bahwa sedangkan dalam kaitannya dengan Perjanjian Borongan tanggal 08 Mei

2006, maka perbuatan Penggugat dk/Tergugat dr yang tidak melaksanakan

penyelesaian pengerjaan pembangunan 45 unit bangunan ruko bertingkat

dua (tiga lantai) sesuai yang diperjanjikan jelas dan nyata adalah sebagai

suatu perbuatan ingkar janji (wanprestasi) sebagaimana dimaksud dalam

Pasal 1239 KUH Perdata;

- Bahwa konsekwensi perbuatan Penggugat dk/Tergugat dr di atas, sudah

sewajarnya Tergugat dk/Penggugat dr menuntut Penggugat dk/Tergugat dr untuk

PENG

ADIL

AN T

INGG

I MED

AN


membayar denda keterlambatan pelaksanaannya kepada Tergugat dk/Penggugat

dr, terhitung sejak tanggal 08 Mei 2006 s/d tanggal 08 Pebruari 2017 dimana

Tergugat dk/Penggugat dr mengajukan gugatan balik (rekonvensi) dalam perkara

ini yakni 3.925 hari x Rp.500.000.- = Rp.1.962.500.000.- (Satu milyar sembilan

ratus enam puluh dua juta lima ratus ribu rupiah);

- Bahwa untuk menjamin agar gugatan balik (Rekonpensi) dari Tergugat

dk/Penggugat dr tidak nihil, maka dimohonkan kepada Majelis Hakim yang

terhormat kiranya berkenan meletakkan Sita Jaminan (Conservatoir Beslag)

terhadap 2 (dua) dari 45 unit bangunan ruko bertingkat dua (tiga lantai) yakni

ruko No. 2 dan No. 18, objek perkara yang terletak di Jalan dari Medan ke

Deli Tua Km. 5,6 atau tepatnya Jalan Brigjend. Katamso Gang

Pembangunan, Kelurahan Titi Kuning, Kecamatan Medan Johor, Kota

Medan, Propinsi Sumatera Utara (ic. Komplek Permata Residence);

- Bahwa oleh karena gugatan balik (Rekonpensi) yang diajukan Tergugat

dk/Peng- gugat dr didasarkan dengan bukti hukum yang authentik sebagai-

mana dikehendaki Pasal 191 Rbg, maka sudah sewajarnya putusan dalam

perkara Rekonpensi ini dapat dijalankan dengan serta merta meskipun ada

Perlawanan, Banding maupun Kasasi (Uitvoerbar bij Voorraad);

- Bahwa atas perbuatan melawan hukum Penggugat dk/Tergugat dr terhadap

Tergugat dk/Penggugat dr, maka sudah sepatutnya Penggugat dk/Tergugat dr

harus di hukum untuk membayar Uang Paksa (Dwangsom) sebesar

Rp.10.000.000,- (Sepuluh juta rupiah) perhari apabila Penggugat dk/Tergugat dr

lalai melaksanakan putusan dalam perkara ini;

Berdasarkan uraian dan dalil-dalil hukum yang telah Tergugat

dk/Penggugat dr kemukakan pada bagian Rekonpensi di atas, dengan segala

kerendahan hati Tergugat dk/ Penggugat dr memohon kepada Majelis Hakim

Yang Terhormat dalam memeriksa dan mengadili perkara ini kiranya berkenan

mengambil putusan hukum, sebagai berikut :

Dalam Konpensi :

- Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya;

Dalam Rekonpensi :

- Mengabulkan Gugatan Balik (Rekonpensi) Tergugat dk/Penggugat dr untuk

seluruhnya;

- Menyatakan batal atau tidak sah Surat Kesepakatan Bersama tertanggal 23

Juli 2010;

- Menyatakan Penggugat dk/Tergugat dr telah melakukan perbuatan ingkar

janji (wanprestasi) karena tidak melaksanakan penyelesaian pengerjaan

pembangunan 45 unit bangunan ruko bertingkat dua (tiga lantai) sesuai Surat

PENG

ADIL

AN T

INGG

I MED

AN


Perjanjian tertanggal 8 Mei 2006 legalisasi Notaris Susan Wijaya, SH Nomor :

583/V/Leg/2006 tanggal 8 Mei 2006 (Perjanjian Borongan);

- Menghukum Penggugat dk/Tergugat dr untuk membayar denda keterlambatan

pelaksanaan Surat Perjanjian tertanggal 8 Mei 2006 legalisasi Notaris Susan

Wijaya, SH Nomor : 583/ V/Leg/2006 tanggal 8 Mei 2006 kepada Tergugat

dk/Penggugat dr, terhitung sejak tanggal 08 Mei 2006 s/d tanggal 08 Pebruari

2017 dimana Tergugat dk/Penggugat dr mengajukan gugatan balik

(Rekonvensi) dalam perkara ini yakni 3.925 hari x Rp.500.000.-= Rp.1.962.

500.000.-(Satu milyar sembilan ratus enam puluh dua juta lima ratus ribu rupiah);

- Menyatakan sah dan mengikat peralihan tanggung jawab penyelesaian

pembangunan 45 unit bangunan ruko bertingkat dua (tiga lantai) sesuai Surat

Perjanjian tertanggal 8 Mei 2006 dari Penggugat dk/Tergugat dr kepada

Tergugat dk/Penggugat dr;

- Menyatakan sah dan berharga sita jaminan (Conservatoir Beslag) yang telah

diletakkan dalam perkara ini;

- Menghukum Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II untuk mematuhi putusan

dalam perkara ini;

- Menghukum Penggugat dk/Tergugat dr untuk membayar Uang Paksa

(Dwangsom) sebesar Rp.10.000.000,- (Sepuluh juta rupiah) perhari apabila

Penggugat dk/Tergugat dr lalai melaksanakan putusan dalam perkara ini;

- Menyatakan putusan dalam perkara rekonpensi ini dapat dijalankan dengan serta

merta meskipun ada Perlawanan, Banding maupun Kasasi (Uitvoerbar bij

Voorraad).

Dalam Konpensi dan Rekonpensi :

- Menghukum Penggugat dk/Tergugat dr untuk membayar segala biaya-biaya

yang timbul dalam perkara ini ;

S u b s i d a i r :

- Apabila Majelis Hakim Yang Terhormat berpendapat lain, mohon diputus

dengan putusan yang seadil-adilnya (Exaequo et bono) ;

Menimbang, bahwa Turut Tergugat-II telah mengajukan jawaban

dengan suratnya tertanggal Februari 2017, yang pada pokoknya

mengemukakan sebagai berikut :

I. Dalam Eksepsi :

1. Tentang Kompetensi Absolut (Pasal 160 R.Bg/134 H.I.R.).

a) Bahwa berdasarkan Pasal 160 R.Bg/134 H.I.R.Bahwa yang menjadi

objek gugatan dalam perkara aquo adalah menyangkut tentang Surat

Keputusan Tata Usaha Negara yang diterbitkan oleh Turut Tergugat II

PENG

ADIL

AN T

INGG

I MED

AN


berupa Sertipikat Hak Milik No.4365/Titi Kuning dan Sertifikat Hak Milik

No.4372/Titi Kuning atas nama SIA TIONG BIO;

b) Bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 53 ayat 1 Undang-Undang No.5

Tahun 1986 jo. Undang-Undang No.9 Tahun 2004, disebutkan bahwa

“orang atau badan hukum perdata yang merasa kepentingannya

dirugikan oleh suatu Keputusan Tata Usaha Negara dapat mengajukan

gugatan tertulis kepada Pengadilan yang berwenang yang berisi

tuntutan agar Keputusan Tata Usaha Negara yang disengketakan

dinyatakan batal atau tidak sah, dengan atau tanpa disertai tuntutan

ganti rugi dan/atau direhabilitasi”;

c) Bahwa seandainya benar (quod noon) Penggugat menggugat untuk

menerbitkan dan melakukan proses balik nama atas Sertifikat Hak Milik

No. 4365/ Titi Kuning dan No. 4372/ Titi Kuning atas nama SIO TIONG

BIO (ic. Tergugat) ke atas nama Penggugat atau Pihak Ketiga yang

ditunjuk oleh Penggugat, maka peralihan karena proses balik nama

tersebut harus didasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun jo.

Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional

Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksana Peraturan

Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah yaitu :

(1) Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilaksanakan dengan

pendaftaran perubahan data fisik dan atau data yuridis obyek

pendaftaran tanah yang telah terdaftar dengan mencatatnya di

dalam daftar umum sesuai dengan ketentuan di dalam peraturan ini;

(2) Perubahan data yuridis sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

berupa :

a. Peralihan hak karena jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan

dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak

lainnya;

b. Peralihan hak karena pewarisan;

c. Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan

atau koperasi;

d. Pembebanan Hak Tanggungan;

e. Peralihan Hak Tanggungan

f. Hapusnya hak atas tanah, Hak Pengelolaan, Hak Milik Atas

Satuan Rumah Susun dan Hak Tanggungan;

g. Pembagian hak bersama;

h. Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan

pengadilan atau penetapan Ketua Pengadilan;

PENG

ADIL

AN T

INGG

I MED

AN


i. Perubahan nama akibat pemegang hal yang ganti nama

j. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah.

d) Bahwa selanjutnya kewenangan untuk menyatakan batal atau tidak sah

suatu Keputusan Tata Usaha Negara menurut ketentuan (Vide Pasal 1

Ayat 3 Undang-Undang No. 5 Tahun 1986 jo. Undang-Undang No. 9

Tahun 2004 jo. Undang-Undang No. 51 Tahun 2009 tentang Peradilan

Tata Usaha Negara) yang diterbitkan oleh Turut Tergugat II sebagai

Pejabat Tata Usaha Negara berupa Sertipikat Hak Milik No. 4365/Titi

Kuning dan Sertifikat Hak Milik No. 4372/Titi Kuning, sehingga adalah

tidak tepat objek gugatan untuk diperiksa Majelis Hakim aquo, karena

nyata-nyata telah bertentangan dengan ketentuan Pasal 47, Pasal 53,

Pasal 77 ayat (1) Undang-Undang No. 5 Tahun 1986 jo. Undang-

Undang No. 9 Tahun 2004 jo. Undang-Undang No. 51 Tahun 2009

tentang Peradilan Tata Usaha Negara, dimana kewenangan untuk

mengadili perkara ini berada pada Peradilan Tata Usaha Negara. Untuk

itu beralasan hukum kiranya mohon Majelis Hakim aquo berkenan

menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima (Niet Onvankelijke

Verklaard) ;

2. Eksepsi Kapasitas dan Kualitas Penggugat.

- Bahwa dalil gugatan penggugat pada Dalil yang meminta Turut

Tergugat II menerbitkan dan melakukan proses balik nama atas

Sertifikat Hak Milik No. 4365/Titi Kuning dan Sertifikat Hak Milik No.

4365/Titi Kuning Dan Sertifikat Hak Milik No.4372/Titi Kuning yang

keduanya masih atas nama SIA TIONG NIO (ic. Tergugat) ke atas

nama Pengugat atau Pihak Ketiga yang ditunjuk oleh Pengugat;

- Sehingga sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 53 ayat (1)

Undang-Undang No. 5 Tahun 1986 jo. Undang-undang No. 9 Tahun

2004 telah ditegaskan bahwa pihak yang mempunyai kapasitas dalam

mengajukan gugatan harus terdapat adanya suatu kepentingan yang

dirugikan. Dalam perkara a quo Turut Tergugat II tegaskan bahwa

Penggugat bukanlah sebagai pihak yang mempunyai kapasitas dan

kualitas secara hukum untuk mengajukan gugatan, hal tersebut

dikarenakan dalam gugatannya Penggugat tidak melampirkan yang

menyatakan kepemilikan atas yang telah diterbitkan Sertifikat Hak Milik

No. 4372/Tanjung Selamat dan Sertifikat Hak Milik No . 4365/Titi

Kuning. Sehingga dalil gugatan Penggugat tersebut tidak berkapasitas

dan haruslah ditolak;

PENG

ADIL

AN T

INGG

I MED

AN


- Bahwa untuk mendukung argumentasi tersebut diatas Turut

Tergugat II (ic.Kepala Kantor Pertanahan Kota Medan menghunjuk

kepada Yurispudensi Mahkamah Agung RI No.442 K/Sip/1973

bertanggal 8 Oktober 1973 yang amarnya berbunyi sebagai berikut:

“Gugatan dari seseorang yang tidak berhak memajukan gugatan

tersebut harus dinyatakan tidak dapat diterima ”

3. Tentang Kepentingan Penggugat Tidak ada dirugikan

Bahwa penerbitan Sertipikat aquo telah menempuh prosedur

sebagaimana yang ditentukan didalam ketentuan Pasal 19 ayat 1 dan 2

Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-

Pokok Agraria jo. Pasal 3 ayat 1, 2, 3, 4, 7, Pasal 4 Peraturan Pemerintah

No. 10 Tahun 1961 jo. Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 tentang

Pendaftaran Tanah, yaitu telah dilaksanakan pemeriksaan data fisik dan

data juridis atas bidang tanah aquo, dan ternyata atas tanah aquo tidak

ada hubungan hukumnya dengan pihak Tergugat, sehingga penerbitan

Sertipikat Hak Milik No.4365/Titi Kuning dan Sertifikat Hak Milik No. 4372/

Titi Kuning sah dan berkekuatan hukum, dengan demikian berdasarkan

hukum atas penerbitan Sertipikat tersebut tidak ada merugikan

kepentingan Penggugat, maka beralasan hukum kiranya jika Majelis

Hakim aquo menyatakan untuk menolak gugatan Penggugat untuk

seluruhnya ;

Dalam Pokok Perkara :

1. Bahwa benar Turut Tergugat II menerbitkan Sertifikat Hak Milik No. 4372/Titi

Kuning terdaftar atas nama SIA TIONG BIO terbit tanggal 09 Agustus 2006

dan diterbitkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kota Medan No. 5477-

A/1996 Hak Guna Bangunan No. 735 (Pemisahan diatas namanya sendiri)

Permohonan Pemecahan/Pemisahan tanggal 18 Juli 2006 sesuai Surat

Ukur No. 69/Titi Kuning /2006 seluas 64 m2.

2. Bahwa benar Turut Tergugat II Sertifikat Hak Milik No. 4372/Titi Kuning

terdaftar atas nama SIA TIONG BIO berdasarkan Keputusan Menteri

Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998,

tanggal 26 Juni 1998 Hak Guna Bangunan / Hak Pakai Nomor 1419

Kelurahan Titi Kuning hapus dan diubah menjadi Hak Milik Nomor 4372

Kelurahan Titi Kuning dengan pembayaran uang pemasukan sebesar Rp.0,.

3. Bahwa benar Turut Tegugat II menerbitkan Sertifikat Hak Milik No. 4365/Titi

Kuning terdaftar atas nama SIA TIONG BIO terbit tanggal 09 Agustus 2006

dan diterbitkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kota Medan No. 5477-

A/1966 Hak Guna Bangunan No. 735 (Pemisahan di atas namanya sendiri)

PENG

ADIL

AN T

INGG

I MED

AN


Permohonan Pemecahan/Pemisahan tanggal 18 Juli 2006 sesuai Surat

Ukur No. 56/Titi Kuning/2006 seluas 64 m2 .

4. Bahwa benar Turut Tergugat II Sertifikat Hak Milik No. 4365/ Titi Kuning

atas nama SIA TIONG BIO berdasarkan Keputusan Menteri Negara Agraria

/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998, tanggal 26 Juni

1998 Hak Guna Bangunan / Hak Pakai Nomor 1419 Kelurahan Titi Kuning

hapus dan diubah menjadi Hak Milik Nomor 4372 Kelurahan Titi Kuning

hapus dan diubah menjadi Hak Milik Nomor 4372 Kelurahan Titi Kuning

dengan pembayaran uang pemasukan sebesar Rp. 0,-

5. Bahwa proses peralihan Sertifikat Hak Milik No. 4365/Titi Kuning dan

Sertifikat Hak Milik No. 4372/Titi Kuning mengacu kepada Peraturan

Pemerintah Nomor 24 Tahun jo. Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala

Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan

Pelaksana Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang

Pendaftaran Tanah yaitu :

Pasal 94

(1) Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilaksanakan dengan

pendaftaran perubahan data fisik dan atau data yuridis obyek

pendaftaran tanah yang telah terdaftar dengan mencatatnya di

dalam daftar umum sesuai dengan ketentuan di dalam peraturan

ini.

(2) Perubahan data yuridis sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

berupa :

a. Peralihan hak karena jual beli, tukar menukar, hibah,

pemasukan dalam perusahaan, dan perbuatan hukum

pemindahan hak lainnya;

b. Peralihan hak karena pewarisan;

c. Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan

atau koperasi;

d. Pembebanan Hak Tanggungan;

e. Peralihan Hak Tanggungan;

f. Hapusnya hak atas tanah, Hak Pengelolaan, Hak Milik Atas

Satuan Rumah Susun dan Hak Tanggungan;

g. Pembagian hak bersama;

h. Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan

pengadilan atau penetapan Ketua Pengadilan;

i. Perubahan nama akibat pemegang hal yang ganti nama;

j. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah.

PENG

ADIL

AN T

INGG

I MED

AN


Maka berdasarkan hal-hal tersebut diatas, Turut Tergugat II mohon

kepada Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara ini berkenan

memutuskan sebagai berikut :

Dalam Eksepsi :

- Menerima eksepsi dari Turut Tergugat II untuk seluruhnya ;

Dalam Pokok Perkara

1. Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya atau setidak-tidaknya

menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima;

2. Menghukum Penggugat untuk membayar biaya yang timbul dalam perkara

ini;

Menimbang, bahwa atas gugatan tersebut Pengadilan Negeri Medan

telah menjatuhkan putusan Nomor 680/Pdt.G/2016/PN Mdn, tanggal 23 Mei

2017, dengan amar sebagai berikut:

M E N G A D I L I :

DALAM KONPENSI :

1. DALAM EKSEPSI :

- Menolak Eksepsi Turut Tergugat-II;

2. DALAM POKOK PERKARA;

1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebahagian;

2. Menyatakan sah dan berkekuatan hukum Surat Perjanjian tertanggal 08

Mei 2006 yang dilegalisasi Turut Tergugat I dengan Nomor :

583/V/Leg/2006 tanggal 08 Mei 2006 dan Surat Kesepakatan Bersama

tertanggal 23 Juli 2010;

3. Menyatakan Tergugat yang tidak bersedia menyerahkan dan

menandatangani Akta Jual atas 2 (dua) pintu bangunan ruko permanen

yakni Ruko No. 2 dan Ruko No. 18 sebagaimana yang dimaksud dalam

Surat Kesepakatan Bersama tertanggal 23 Juli 2010 telah melakukan

perbuatan ingkar janji (wanprestasi);

4. Menghukum Tergugat untuk menandatangani Akta Jual atas 2 (dua) pintu

bangunan ruko permanen yakni ruko No. 2 sesuai Sertifikat Hak Milik No.

4365/Titi Kuning dan ruko No. 18 sesuai Sertifikat Hak Milik No. 4372/Titi

Kuning kepada Penggugat atau pihak ketiga yang ditunjuk oleh

Penggugat;

5. Menghukum Tergugat untuk membayar kerugian materil sebesar Rp.

300.000.000,-(tiga ratus juta rupiah), yang pembayarannya dilakukan

PENG

ADIL

AN T

INGG

I MED

AN


secara tunai dan sekaligus setelah putusan dalam perkara ini berkekuatan

hukum tetap;

6. Memerintahkan kepada Turut Tergugat II untuk menerbitkan dan

melakukan proses balik nama atas Sertifikat Hak Milik No. 4365/Titi Kuning

dan No. 4372/Titi Kuning yang keduanya masih atas nama SIA TIONG

BIO (ic. Tergugat) ke atas nama Penggugat atau pihak ketiga yang

ditunjuk oleh Penggugat;

7. Menghukum Tergugat, Turut Tergugat-I dan Turut Tergugat-II untuk

mematuhi dan menjalankan putusan ini;

8. Menolak gugatan Penggugat untuk yang lain dan selebihnya;

DALAM REKONPENSI :

- Menolak gugatan Penggugat dalam Rekonpensi/ Tergugat dalam Konpensi;

DALAM KONPENSI / REKONPENSI :

- Menghukum Tergugat dalam Konpensi / Penggugat dalam Rekonpensi

untuk membayar seluruh biaya yang timbul dalam perkara ini yang sampai

saat ini ditaksir berjumlah Rp. 1.661.000,- (satu juta enam ratus enam puluh

satu ribu rupiah);

Menimbang, bahwa berdasarkan relas pemberitahuan putusan

Pengadilan Negeri Medan Kelas I-A Khusus, yang dilaksanakan oleh Jurusita

Pengganti terhadap Turut Tergugat II, telah diberitahukan isi putusan ini pada

tanggal 18 Agustus 2017, dan terhadap Turut Tergugat I, pada tanggal 18

Agustus 2017;

Menimbang, bahwa berdasarkan Akte Permohonan Banding yang

dibuat oleh Wakil Panitera Pengadilan Negeri Medan Kelas I-A Khusus, yang

menerangkan bahwa Kuasa Hukum Pembanding semula Tergugat, dengan

No.Akta 62/2017, pada tanggal 31 Mei 2017, telah mengajukan permohonan

banding terhadap putusan Pengadilan Negeri Medan Nomor

680/Pdt.G/2016/PN Mdn, tanggal 23 Mei 2017, dan permohonan banding

tersebut telah diberitahukan kepada Kuasa Hukum Terbanding/ Penggugat,

tanggal 12 Juli 2017; kepada Turut Tergugat I/ Turut Terbanding I, pada tanggal

15 Juni 2017; kepada Turut Tergugat II/ Turut Terbanding II, pada tanggal 2 Juni

2017;

Menimbang, bahwa berdasarkan akta tanda terima memori banding,

tanggal 13 September 2017, melalui Kuasanya Pembanding/ Tergugat

mengajukan memori banding tertanggal 13 September 2017; memori banding

tersebut telah diberitahukan kepada Kuasa Hukum Terbanding/ Penggugat,

pada tanggal 20 September 2017; kepada Turut Tergugat I/ Turut Terbanding I,

PENG

ADIL

AN T

INGG

I MED

AN


pada tanggal 20 September 2017; kepada Turut Tergugat II/ Turut Terbanding

II, pada tanggal 25 September 2017;

Menimbang, bahwa berdasarkan akta tanda terima kontra memori

banding tanggal 11 Oktober 2017, Penggugat/ Terbanding melalui kuasanya

menyerahkan memori bandingnya tertanggal 11 Oktober 2017; kontra memori

banding tersebut telah diberitahukan kepada Kuasa Hukum Pembanding/

Tergugat, pada tanggal 23 Oktober 2017; kepada Turut Tergugat I/ Turut

Terbanding I, pada tanggal 20 Nopember 2017; kepada Turut Tergugat II/ Turut

Terbanding II, pada tanggal 23 Oktober 2017;

Menimbang, bahwaRelas Pemberitahuan Untuk Melihat, Membaca dan

Memeriksa Berkas Perkara Pengadilan Negeri Medan, yang disampaikan

kepada Kuasa Hukum Pembanding dahulu Tergugat pada tanggal 5 Juni 2017,

kepada Kuasa Hukum Terbanding/ Penggugat, pada tanggal 12 Juli 2017,

kepada kuasa Turut Tergugat I/ Turut Terbanding I, pada tanggal 15 Juni 2017,

kepada Turut Tergugat II/ Turut Terbanding II, pada tanggal 2 Juni 2017, yang

menerangkan bahwa dalam tenggang waktu 14 (empat belas) hari setelah

tanggal pemberitahuan tersebut kepada kedua belah pihak berperkara telah

diberi kesempatan untuk memeriksa dan mempelajari berkas perkara tersebut

sebelum dikirim ke Pengadilan Tinggi;

TENTANG PERTIMBANGAN HUKUMNYA;

Menimbang, bahwa permohonan banding dari Kuasa Hukum

Pembanding semula Tergugat, telah diajukan dalam tenggang waktu dan

menurut tata cara serta memenuhi persyaratan yang ditentukan oleh Undang-

Undang, oleh karena itu permohonan banding tersebut secara formal dapat

diterima;

Menimbang, bahwa Majelis Hakim Tingkat Banding setelah mempelajari

memori banding yang diajukan oleh Pembanding semula Tergugat tersebut,

ternyata tidak ditemukan adanya hal-hal yang dapat melemahkan atau

membatalkan putusan Pengadilan tingkat pertama, melainkan hanya

pengulangan yang telah disampaikan di persidangan dan ternyata telah

dipertimbangkan dengan tepat dan benar oleh Majelis Hakim Tingkat Pertama,

sedangkan kontra memori banding yang diajukan oleh Terbanding semula

Penggugat tersebut pada prinsipnya mendukung putusan Pengadilan Tingkat

Pertama, oleh karenanya terhadap memori banding tersebut Majelis Hakim

Tingkat Banding tidak mempertimbangkan lebih lanjut dan harus

dikesampingkan;

PENG

ADIL

AN T

INGG

I MED

AN


Menimbang, bahwa setelah membaca, meneliti dan mempelajari

dengan seksama berkas perkara dan surat-surat yang berhubungan dengan

perkara ini, turunan resmi putusan Pengadilan Negeri Medan

Nomor 680/Pdt.G/2016/PN Mdn, tanggal 23 Mei 2017, Hakim Tingkat Banding

berpendapat alasan dan pertimbangan hukum yang telah diambil oleh Hakim

Tingkat Pertama dalam putusannya berkenaan dengan hal-hal yang

disengketakan oleh kedua belah pihak dan berdasarkan fakta fakta

persidangan, telah tepat dan benar menurut hukum, maka Hakim Tingkat

Banding mengambil alih alasan dan pertimbangan hukum Hakim Tingkat

Pertama yang telah tepat, benar dan beralasan menurut hukum tersebut dan

dijadikan sebagai alasan dan pertimbangan sendiri dalam mengadili perkara ini

ditingkat banding;

Menimbang, bahwa dari uraian tersebut diatas, maka putusan

Pengadilan Negeri Medan Nomor 680/Pdt.G/2016/PN Mdn, tanggal 23 Mei

2017, dapat dipertahankan dan harus dikuatkan sebagaimana amar tersebut

dibawah ini;

Menimbang, bahwa oleh karena Pembanding semula Tergugat, tetap

dipihak yang kalah, maka dihukum untuk membayar biaya perkara dalam kedua

tingkat pengadilan;

Mengingat R.B.g, KUHPerdata, Undang-Undang No.48 tahun 2009,

Undang-Undang No.49 tahun 2009 serta peraturan lain yang bersangkutan;

M E N G A D I L I:

- Menerima permohonan banding dari Kuasa hukum Pembanding dahulu

Tergugat tersebut;

- Menguatkan Putusan Pengadilan Negeri Medan Nomor 680/Pdt.G/2016/PN

Mdn, tanggal 23 Mei 2017, yang dimohonkan banding tersebut;

- Menghukum Pembanding semula Tergugat, untuk membayar biaya perkara

dalam kedua tingkat pengadilan, pada tingkat banding ditetapkan sebesar

Rp.150.000.00. (seratus lima puluh ribu rupiah);

Demikian diputuskan dalam rapat permusyawaratan Majelis Hakim

Pengadilan Tinggi Medan pada hari Rabu, tanggal 31 Januari 2018, oleh kami:

Dharma E. Damanik, S.H., M.H. sebagai Hakim Ketua, H. Dasniel, S.H.,M.H.

PENG

ADIL

AN T

INGG

I MED

AN


dan Prasetyo Ibnu Asmara, S.H.M.Hmasing-masing sebagai Hakim Anggota,

dan diucapkan pada hari ini Senin tanggal 5 Februari 2018 di dalam sidang

yang terbuka untuk umum oleh Hakim Ketua tersebut didampingi oleh kedua

Hakim Anggota tersebut, dibantu oleh Rahmad Parulian, S.H., M.Hum. sebagai

Panitera Pengganti, tanpa dihadiri oleh para pihak yang berperkara.

HAKIM ANGGOTA

1. H. Dasniel, S.H., M.H.

HAKIM KETUA

Dharma E. Damanik, S.H., M.H

2.Prasetyo Ibnu Asmara, S.H., M.H.

PANITERA PENGGANTI

Rahmad Parulian, S.H., M.Hum.

Perincian Biaya :

Meterai Rp. 6.000.00.

Redaksi Rp. 5.000.00.

Pemberkasan Rp 139.000.00.

Jumlah Rp. 150.000.00.(seratus lima puluh ribu rupiah).

NIP. 1956016031003

pengadilan tinggi medan filedesember 1950, pekerjaan wiraswasta, alamat jalan timor baru ii no....

Documents