pemerintah kota tegal

ii

Pemerintah Kota Tegal

LAPORAN AKHIRKegiatan :

PENYUSUNAN PERENCANAANPENGEMBANGAN EKONOMI MASYARAKAT

Pekerjaan :PENYUSUNAN KAJIAN PASAR KETUREN

BAPPEDA KOTA TEGALJl. Ki.Gede Sebayu, Kota Tegal, Jawa Tengah 52131

ii

DAFTAR ISI

Daftar Isi .......................................................................................... iiDaftar Gambar ................................................................................... ivDaftar Tabel ....................................................................................... vBab I Pendahuluan ............................................................................ 1

A. Latar belakang ............................................................................... 1

B. Maksud dan Tujuan ...................................................................... 3

C. Target dan Sasaran ....................................................................... 3

D. Ruang Lingkup .............................................................................. 3

E. Sistematika Laporan Pendahuluan ................................................ 5

Bab II Metode Pelaksanaan Pekerjaan ................................................ 6

A. Pendekatan .................................................................................... 6

B. Metodologi ..................................................................................... 7

1. Pengertian ................................................................................ 7

2. Obyek dan Lokasi ..................................................................... 8

3. Tahapan Kegiatan .................................................................... 8

4. Metode Pengumpulan Data ....................................................... 11

5. Metode Pengolahan Data .......................................................... 13

6. Kerangka Pikir .......................................................................... 20

Bab III Gambaran Umum Kota Tegal .................................................. 21

A. Kondisi Geografis ........................................................................... 21

B. Kondisi Demografis ........................................................................ 22

C. Kondisi Perekonomian ................................................................... 24

D. Kondisi Pasar di Kota Tegal ........................................................... 32

Bab IV Tinjauan Regulasi ................................................................... 38A. Undang-undang ............................................................................. 38

B. Peraturan Presiden......................................................................... 40

C. Peraturan Menteri .......................................................................... 42

D. Peraturan Daerah........................................................................... 55

Bab V Kelayakan Teknis..................................................................... 57A. Analisis Kesenjangan...................................................................... 57

B. Analisis SWOT................................................................................ 66

Bab VI Kelayakan Keuangan dan Ekonomi ......................................... 74A. Asumsi Dasar................................................................................. 74

B. Kelayakan Keuangan dan Ekonomi ................................................ 81

iii

Bab VII Penutup................................................................................. 88A. Kesimpulan .................................................................................... 88

B. Rekomendasi .................................................................................. 90

iv

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1 Kerangka Kerja “Penyusunan Kajian Pasar Keturen”.............. 20

Gambar 3.1 Peta Administratif Kota Tegal.................................................. 21

Gambar 3.2 Perkembangan Pertumbuhan Ekonomi Kota Tegal, Provinsi

Jawa Tengah dan Nasional Tahun 2012-2016 (%) .................. 25

Gambar 3.3 Posisi Relatif Pertumbuhan Ekonomi Kota Tegal Dengan Kota

Sekitar, Jawa Tengah Dan Nasional Tahun 2016 (%).............. 24

Gambar 3.4 Laju Pertumbuhan PDRB Per Kapita ADHB Kota Tegal

Dengan Jawa Tengah Dan Nasional Tahun 2012-2016 (ribu

Rp) ......................................................................................... 30

Gambar 3.5 Posisi Relatif PDRB Per Kapita ADHB Kota Tegal Dengan Kota

Lainnya Di Provinsi Jawa Tengah, Jawa Tengah Dan

Nasional Tahun 2016 ............................................................. 31

Gambar 3.6 Perbandingan Laju Inflasi Kota Tegal Dengan Jawa Tengah

Dan Nasional Tahun 2012-2017 (YoY) Desember (%).............. 32

Gambar 5.1 Pedagang Makanan di Keturen ............................................... 61

Gambar 5.2 Pedagang Jajanan di Keturen ................................................. 62

Gambar 5.3 Odong-odong di Keturen......................................................... 63

Gambar 5.4 Jalan Utama di Keturen ......................................................... 64

Gambar 5.5 Persimpangan Kereta Api di Keturen ...................................... 65

Gambar 5.6 Lahan Terbuka di Keturen...................................................... 66

v

DAFTAR TABEL

Tabel 2.1. Tahapan Pelaksanaan Kegiatan ............................................. 9

Tabel 2.2. Matrik Analisisi TOWS............................................................ 16

Tabel 3.1. Jumlah Kelurahan, RW dan RT Menurut kecamatan Kota

Tegal....................................................................................... 22

Tabel 3.2. Jumlah Penduduk Menurut Kecamatan di Kota Tegal Tahun

2016....................................................................................... 23

Tabel 3.3. Luas Wilayah dan Kepadatan Penduduk Kota Tegal Tahun

2016....................................................................................... 23

Tabel 3.4. Penduduk Menurut Kelompok Umur,Jenis Kelamin di Kota

Tegal Tahun 2016................................................................... 24

Tabel 3.5. PDRB Menurut Lapangan Usaha ADHB dan ADHK Kota

Tegal Tahun 2012-2016 ( Juta Rupiah) .................................. 27

Tabel 3.6. PDRB Kota Tegal Menurut Lapangan Usaha Atas Dasar

Harga Konstan Tahun 2012-2016 (Juta Rupiah) .................... 27

Tabel 3.7. PDRB Kota Tegal Menurut Lapangan UsahaAtas Dasar Harga

Berlaku Tahun 2012-2016 (Juta Rupiah) ............................... 28

Tabel 5.1. Analisis Kesenjangan Rencana Pembangunan,

Pengembangan, dan Pengelolaan Pasar Keturen..................... 58

Tabel 5.2. Analisis SWOT Rencana Pembangunan, Pengembangan, dan

Pengelolaan Pasar Keturen ..................................................... 67

Tabel 5.3. AspekTataruang, Sosiokultural, dan Demand-Supply

Rencana Pembangunan Pasar Keturen .................................. 71

Tabel 6.1. Estimasi Investasi Rencana Pembangunan, Pengembangan,

dan Pengelolaan Pasar Keturen (Rp) ....................................... 76

Tabel 6.2. Estimasi Biaya Operasi dan Perawatan Pengelolaan Pasar

Keturen (Rp) ........................................................................... 77

Tabel 6.3. Estimasi Pendapatan Rencana Pembangunan,

Pengembangan, dan Pengelolaan Pasar Keturen (Rp).............. 78

Tabel 6.4. Benefit Rencana Pembangunan, Pengembangan, dan

Pengelolaan Pasar Keturen (Rp) .............................................. 80

Tabel 6.5. Asumsi Keuangan dan Ekonomi Rencana Pembangunan,

Pengembangan, dan Pengelolaan Pasar Keturen..................... 83

vi

Tabel 6.6. Tingkat Kelayakan Keuangan dan Ekonomi Rencana

Pembangunan, Pengembangan, dan Pengelolaan Pasar

Keturen .................................................................................. 84

1 | P e n d a h u l u a n

BAB IPENDAHULUAN

A. Latar BelakangKebutuhan akan sarana dan prasarana pasar yang

representatif, sebagai tempat bertemunya antara penjual dan pembeli

dalam memenuhi kebutuhan ekonomi, semakin meningkat seiring

dengan pertambahan jumlah penduduk dan perkembangan ekonomi

di Kota Tegal. Namun demikian, perlu pengkajian untuk mendirikan

pasar baru atau merevitalisasi pasar yang sudah ada karena

perkembangan manusia yang semakin modern telah mengundang

berdirinya pasar-pasar modern seperti mall dan pusat perbelanjaan

modern sehingga hal ini berpengaruh terhadap kehidupan ekonomi

para pedagang di pasar tradisional yang notabene memiliki banyak

keterbatasan baik modal maupun skill.

Berdasarkan hasil dialog interaktif antara Walikota Tegal

dengan warga Kelurahan Keturen Kecamatan Tegal Selatan pada

tanggal 9 Februari 2017 muncul permohonan masyarakat yang

diwakili oleh Ketua LPMK Kelurahan Keturen (Bapak Sunaryo) untuk

membangunan pasar tradisional karena adanya aktivitas pasar

tumpah yang menempati ruas jalan lingkungan di Jl. Ir. Juanda

Kelurahan Keturen dimana pada ruas jalan tersebut terdapat palang

pintu perlintasan kereta api jurusan Jakarta dan Surabaya. LPMK

Kelurahan Keturen melalui ketuanya mengusulkan lahan milik

Pemerintah Kota Tegal yang berlokasi di Jalan Juanda sebelah utara

jalur perlintasan kereta api dan Tempat Pengolahan Sampah Terpadu

(TPST) Kelurahan Keturen sebagai lokasi pembangunan pasar

tradisional. Lahan tersebut masih berupa lahan sawah yang saat ini

masih disewa oleh seorang warga untuk usaha pertanian.

Saat ini aktivitas pasar tumpah yang ada di Jl. Ir. Juanda

Kelurahan Keturen sebatas pada aktivitas jual beli dengan barang

yang dijual berupa makanan/ jajanan sehari-hari dan berbagai

mainan anak yang dijajakan dalam lapak-lapak yang dibuat oleh


penjual itu sendiri. Pengunjung yang datang ke daerah tersebut

adalah masayarakat yang sebatas mencari hiburan diakhir pekan

bersama anak-anak dan itu terjadi dipagi hari. Daya tarik pada lokasi

tejadinya pasar tumpah adalah adanya perlinatsan rel kereta api yang

dijadikan sebagai sarana hiburan oleh masyarakat terutama anak-

anak dipagi hari sedari menunggu kereta api melintas.

Semakin bertambahnya penjual yang datang pada lokasi

tersebut, menyebabkan lokasi Jl. Ir. Juanda seperti pasar dadakan

yang berpengaruh pada aktivitas lainnya. Adanya kegiatan aktivitas

seperti pasar tumpah tersebut menyebabkan permasalahan lain yang

mengganggu aktivitas lainnya, antara lain :

1. Jalan Ir Juanda relatif sempit dengan lebar jalan kurang lebih 3 –

4 m. Pada setiap hari ahad pagi jalan terlihat sangat padat yang

dipenuhi dengan pedagang yang berjualan di pinggir-pinggir jalan

dan para pejalan kaki yang memenuhi badan jalan sehingga

mengganggu kendaraan yang melintas.

2. Paska kegiatan menimbulkan tumpukan sampah baru karena

kesadaran pengunjung dan pedagang yang kurang terhadap

kebersihan lingkungan serta tidak tersedianya tempat

pembuangan sampah.

3. Potensi rawan kecelakaan dan menimbulkan korban jiwa karena

keberadaan pengunjung yang berada di jalur rel kereta api yang

sewaktu-waktu tanpa disadari adanya kereta api yang sedang

melintas.

Dengan memperhatikan kondisi dan permasalahan tersebut

maka keberadaan pasar tumpah di Kelurahan Keturen perlu

mendapatkan perhatian apakah keberadaan pasar tersebut perlu

dipertahankan, direlokasi atau ditertibkan. Sebagai bagian dari upaya

perhatian terhadap keberadaan pasar tersebut, pemerintah akan

melakukan kajian terhadap kondisi kelayakan keberlanjutan

keberadaan pasar sehingga dapat dihasilkan rekomendasi

tindaklanjut yang memberikan alternatif piliah solusi atas kegiatan

pasar tumpah di Kelurahan Keturen.


B. Maksud Dan TujuanMaksud dari kegiatan penyusunan kajian tentang kelayakan

pembangunan pasar tradisional di Kelurahan Keturen dalam rangka

untuk menyelesaikan masalah pasar tumpah di ruas Jalan Juanda

Kelurahan Keturen. Adapun tujuan kegiatan ini dilakukan adalah :

1. Mengidentifikasi faktor utama dan pendukung pembangunan

Pasar Keturen.

2. Menyusun studi kelayakan pembangunan pasar di Kelurahan

Keturen.

3. Mengkaji tipe atau model pasar yang representatif di Kelurahan

Keturen.

4. Merumuskan rekomendasi kebijakan dalam penyelesaian

masalah pasar tumpah di Kelurahan Keturen.

5. Merumuskan rekomendasi kebijakan dalam pembangunan

Pasar Keturen.

C. Target Dan Sasaran1. Target

a) Teridentifikasinya faktor-faktor yang menjadi alasan

dibangunnya sebuah pasar di Kelurahan Keturen.

b) Tersusunnya dokumen kajian kelayakan pembangunan pasar

di Kelurahan Keturen.

c) Gambar site plan dan model pasar yang representatif di

Kelurahan Keturen.

2. Sasaran

a) Lahan milik Pemerintah Kota Tegal di Jalan Juanda Kelurahan

Keturen.

b) Potensi ekonomi dan sosial masyarakat sekitar pasar tumpah.

c) Pedagang dan pembeli pasar tumpah.

D. Ruang Lingkup1. Ruang lingkup pekerjaan


a) Mengkaji kelayakan pembangunan pasar di Kelurahan

Keturen dari aspek ekonomi dan keuangan, aspek sosial,

aspek tata ruang, aspek aksesbilitas, aspek kesesuaian tata

ruang dan aspek ketersediaan lahan.

b) Rekomendasi kelayakan pemmbangunan pasar Keturen.

c) Rekomendasi dan alternatif pilihan kegiatan ekonomi di lokasi

kegiatan.

2. Lokasi kegiatan

a) Lokasi kelayakan lahan.

Lokasi yang dikaji kelayakannya untuk dibangun pasar

tradisional yaitu lahan milik Pemerintah Kota Tegal di Jalan

Juanda Kelurahan Keturen yang letaknya di sebelah utara

TPST Kelurahan Keturen.

b) Lokasi survei

Wilayah yang disurvei untuk mendukung kelayakan

pembangunan pasar tradisional di lahan yang diusulkan yaitu

wilayah Kecamatan Tegal Selatan di Kelurahan Keturen,

Kelurahan Sumurpanggang, Kelurahan Kalinyamat Kulon dan

Kelurahan Kalinyamat Wetan.

3. Tahapan :

a) Persiapan. Pada tahap persiapan dilakukan studi literatur dan

survey untuk mendapatkan data dan informasi terkait dengan

kelayakan pembangunan pasar tradisional di lahan yang

diusulkan.

b) Pembahasan. Pada tahap pembahasan dilakukan pembahasan

laporan kajian antara penyedia jasa dengan tim teknis dengan

tahapan :

1) Pendahuluan : Membahas permasalahan kerangka

pemikiran, data dan informasi, dan metode analisis.

2) Antara : Membahas hasil kajian secara analisis akademis

terhadap data dan informasi.

3) Akhir : Membahas simpulan hasil kajian dan rumusan

rekomendari kebijakan.


c) Pelaporan : Setelah dilakukan pembahasan antara penyedia

jasa dengan tim teknis pada setiap tahapannya, penyedia jasa

menyusun laporan yang diserahkan kepada pihak pemberi

pekerjaan.

E. Sistematika Laporan AkhirSistematika laporan akhir pekerjaan Penyusunan Kajian Pasar

Keturen adalah sebagai berikut :

1. Bab I Pendahuluan

Pada bab I menguraikan tentang latar belakang, maksud dan

tujuan, ruang lingkup dan sasaran pekerjaan kajian pasar

Keturen Kota Tegal.

2. Bab II Pendekatan dan Metode Pelaksanaan

Pada bab II menguraikan tentang metode pelaksanaan yang

meliputi kerangka teori, teknik pengumpulan data, teknik analisis

data dan teknik penyusunan laporan kajian.

3. Bab III Kondisi Umum Kota Tegal

Pada bab III ini menguraikan tentang kondisi geografis,

kependudukan, perekonomian dan ketersediaan pasar di Kota

Tegal.

4. Bab IV Tinjauan Regulasi tentang Pasar

Pada bab IV ini memuat tinjauan regulasi tentang pembangunan

pasar tradisional.

5. Bab V Kelayakan Teknis

Pada bab V ini memuat analisis kelayakan teknis pembangunan

pasar tradisional di Kelurahan Keturen dengan menggunakan

analisis kesenjangan, analisis SWOT, dan hasil analisis

6. BAB VI Kelayakan Keuangan

Pada bab VI ini memuat tentang perhitungan kelayakan keuangan

dan ekonomi dari pembangunan Pasar Keturen.

7. Bab VII Penutup

Pada bab VII ini memuat tentang kesimpulan dan rekomendasi

hasil penelitian.

6 | P e n d e k a t a n d a n M e t o d o l o g i

BAB IIPENDEKATAN DAN METODOLOGI

A. PendekatanKota, jika dilihat secara kepentingan ekonomi, adalah

kehidupan nonagraris, yang memiliki fungsi khas kultural, yaitu

industri dan perdagangan. Dimana kegiatan perdagangan merupakan

interaksi antara penjual dan pembeli, yang melakukan pertukaran

harta, dalam bentuk uang dengan barang dan jasa, perpindahan hak

dari harta dan barang/jasa seseorang kepada orang lain, sehingga

ada perolehan manfaat oleh kedua belah pihak, yang disertai dengan

regulasi atau peraturan yang berkaitan dengan legalitas jual beli.

Interaksi semacam ini membutuhkan ruang untuk mewadahi

kegiatan jual beli yang ada, salah satunya adalah pasar tradisional.

Keberadaan pasar, khususnya toko tradisional, merupakan

salah satu indikator paling nyata kegiatan ekonomi masyarakat di

suatu wilayah tertentu. Pasar tradisional memiliki keunggulan

bersaing alamiah yang tidak dimiliki secara langsung oleh pusat

perdagangan lainnya, seperti toko tradisional, toko modern, maupun

mall. Perkembangan jaman dan perubahan gaya hidup memang

membuat eksistensi pasar tradisional menjadi sedikit terusik. Namun

demikian, pasar ternyata masih mampu untuk bertahan dan bersaing

ditengah serbuan pasar modern.

Namun demikian ada beberapa keunggulan mendasar pasar

tradisional yang tidak dimiliki oleh pasar modern. Dimana di pasar

tradisonal masih terjadi proses tawar menawar harga, sedangkan di

pasar modern harga sudah pasti ditandai dengan label harga, dalam

proses tawar menawar terjalin kedekatan personal dan emosional

antara penjual dan pembeli yang tidak mungkin didapat ketika

berbelanja di pasar modern serta harga yang relatif murah. Alasan

inilaha yang banyak Pemerintah Daerah yang merevitalisasi pasar

tradisional agar pasar tradisional lagi identik sebagai tempat belanja

yang kumuh, becek, bau, serta minimnya jaringan utilitas.


Untuk itu diperlukan beberapa pendekatan untuk

menyelesaikan pekerjaan “Penyusunan Kajian Pasar Keturen”,

diantaranya adalah pendekatan gabungan teoritikal-legalitas-empiris

dan pendekatan gabungan kualitatif-kuantitaif.

1. Pendekatan Gabungan Teoritikal-Legalitas-EmpirisKajian ini menggunakan pendekatan yang menggabungkan

antara pendekatan teoritikal, pendekatan legalitas, dan

pendekatan empiris untuk memperoleh penyelesaian yang

terbaik/paling optimal. Apabila dalam pendekatan teoritikal lebih

banyak memandang persoalan yang hendak diselesaikan dengan

sudut pandang teori, sebaliknya dalam pendekatan empiris lebih

banyak melihat dari sudut pandang kejadian empiris yang terjadi

di realitas yang harus diselesaikan. Pendekatan legalitas lebih

melihat pada sudut pandang aspek legal/normatif pada

penyelesaian setiap persoalan yang hendak dipecahkan.

2. Pendekatan Gabungan Kualitatif-KuantitatifPendekatan kualitatif adalah pendekatan yang lebih

mementingkan aspek kedetailan informasi pada suatu fenomena

daripada distribusi kejadian pada suatu populasi. Pendekatan ini

lebih melihat pentingnya informasi yang dapat menggambarkan

aspek kualitas yang terjadi pada fenomena yang dipelajari dan

dipecahkan, daripada frekuensi kejadian. Sedangkan pendekatan

kuantitatif dalam menggambarkan dan memecahkan fenomena,

lebih memandang pada frekuensi/distribusi kejadian dalam suatu

populasi untuk dapat mewakili kejadian dalam populasi.

B. Metodologi1. Pengertian

Pekerjaan “Penyusunan Kajian Pasar Keturen” merupakan

kegiatan untuk menganalisis fisibilitas dari aspek sosial, ekonomi,

keuangan, dan teknis terhadap usulan pembangunan,

pengembangan, dan pengelolaan Pasar Keturen untuk


menampung aktivitas pasar tumpah di sekitar Kelurahan Keturen

Kota Tegal. Oleh sebab itu pekerjaan ini bertujuan untuk:

a. Mengidentifikasi faktor utama dan pendukung usulan

pembangunan, pengembangan, dan pengelolaan Pasar

Keturen.

b. Menyusun studi kelayakan usulan pembangunan,

pengembangan, dan pengelolaan pasar di Kelurahan Keturen.

c. Mengkaji tipe atau model pasar yang representatif di

Kelurahan Keturen.

d. Merumuskan rekomendasi kebijakan dalam penyelesaian

masalah pasar tumpah di Kelurahan Keturen.

e. Merumuskan rekomendasi kebijakan dalam usulan

pembangunan, pengembangan, dan pengelolaan Pasar

Keturen.

2. Obyek Dan LokasiFokus pelaksanaan perkerjaan "Penyusunan Kajian Pasar

Keturen" adalah usulan pembangunan, pengembangan, dan

pengelolaan Pasar Keturen Kota Tegal sebagai pusat perdagangan

msyarakat di sekitar Kelurahan Keturan Kota Tegal. Oleh sebab

itu lokasi kajian ini berada di Kelurahan Keturen Kota Tegal.

3. Tahapan KegiatanPenyusunan tahapan kegiatan dilakukan berdasarkan KAK

pekerjaan "Penyusunan Kajian Pasar Keturen", agar dalam

melaksanakan semua pekerjaan dapat berjalan sesuai dengan

target yang tertuang dalam KAK. Oleh sebab itu tahapan kegiatan

ini disusun dengan menggunakan pencapaian target sebagai

acuan.


Tabel 2.1Tahapan Pelaksanaan Kegiatan

No Tahapan Penjelasan TahapanTeknik

Analisis/PengambilanKeputusan

Hasil

1. Mengidentifikasidan menganalisisperaturanperundang-undangan yangterkait denganpembangunan,pengembangan,dan pengelolaanpasar.

Melakukan identifikasiuntuk mengumpulkan,mengetahui, danmenganalisis berbagaiperaturan perundang-undangan terkait denganpembangunan,pengembangan, danpengelolaan pasar, dalambentuk: Undang-undang (UU). Peraturan Pemerintah

(PP). Peraturan Presiden

(Perpres). Peraturan Menteri

(Permen). Peraturan Daerah

(Perda)

Studidokumentasi.

UU, PP,Perpres,Permen yangterkait denganpembangunan,pengembangan,danpengelolaanpasar.

2. Mengindentifikasidan menganalisiskelebihan,kelemahan,peluangan, danancamanterhadap usulanpembangunan,pengembangan,dan pengelolaanPasar Keturen.

Melakukan identifikasiuntuk menganalisiskelebihan, kelemahan,peluangan, dan ancamanterhadap usulanpembangunan,pengembangan, danpengelolaan Pasar Keturensebagai dasar untukmengetahui fisibilitasusulan pembangunan,pengembangan, danpengelolaan Pasar Keturendari aspek sosial danekonomi.

AnalisisSWOT.

AnalisisTOWS

Fisibilitasaspek sosialdan ekonomiusulanpembangunan,pengembangan,danpengelolaanPasar Keturen.

3. Menganalisis danmembuat gambarteknik usulanpembangunanPasar Keturen.

Menyiapkan danmerancang gambar teknikdari bangunan PasarKeturen sesuai denganstandar, denganmempertimbangkankebutuhan kios, los,dasaran, dan fasilitasumum pendukungnya,

Studidokumentasi.

Analisisdeduksinalar.

Teknikmenggamb

Gambarteknis PasarKeturen.

Fisibilitasaspek teknisusulanpembangunan,pengembang


No Tahapan Penjelasan TahapanTeknik

Analisis/PengambilanKeputusan

Hasil

seperti area parkir, kamarmandi, dan sebagainya.

ar bidangsipil danarsitek.

an, danpengelolaanusulan PasarKeturen.

4. Menganalisis danmembuat modelkelembagaanusulanpengelolaanPasar Keturen.

Menyiapkan dan membuatbentuk kelembagaan yangsesuai dengan kebutuhanpengelolaan Pasar Keturendenganmempertimbangkancakupan pelayanan,kompetensi yangdibutuhkan, ketersediaansumberdaya, dansebagainya.

Studidokumentasi.


Strukturorganisasipengelola PasarKeturen.

5. Mengidentifikasidan menganalisiskebutuhaninvestasi usulanpembangunanPasar Keturen.

Mengindetifikasi danmenghitung kebutuhaninvestasi untukpembangunan PasarKeturen sebagai dasaruntuk menentukanfisibilitas dari aspekfinansial kegiatanpembangunan,pengembangan, danpengelolaan PasarKeturen.

Studidokumentasi.


Fisibilitasaspekkeuanganusulanpembangunan,pengembangan,danpengelolaanPasar Keturen.

6. Mengidentifikasidan menganalisisbiaya operasionaldan perawatanuntukpengelolaanusulan PasarKeturen.

Mengindetifikasi danmenghitung kebutuhanbiaya operasional danperawatan untukpengembangan danpengelolaan Pasar Keturensebagai dasar untukmenentukan fisibilitas dariaspek finansial kegiatanpembangunan,pengembangan, danpengelolaan PasarKeturen.

Studidokumentasi.


Fisibilitasaspekkeuanganusulanpembangunan,pengembangan,danpengelolaanPasar Keturen.

Sumber: Data primer diolah, 2018.


4. Metode Pengumpulan DataDidalam pelaksanaan pekerjaan ini pengumpulan data

digunakan beberapa cara, yaitu:

a. DokumentasiMetode dokumentasi diartikan sebagai suatu cara

pengumpulan data yang diperoleh dari dokumen-dokumen

yang ada atau catatan-catatan yang tersimpan, baik itu

berupa catatan transkrip, buku, surat kabar, dan lain

sebagainya.

b. ObservasiObservasi adalah suatu cara pengumpulan data dengan

mengadakan pengamatan langsung terhadap suatu obyek

dalam suatu periode tertentu dan mengadakan pencatatan

secara sistematis tentang hal-hal tertentu yang diamati.

Banyaknya periode observasi yang perlu dilakukan dan

panjangnya waktu pada setiap periode observasi tergantung

kepada jenis data yang dikumpulkan. Apabila observasi itu

akan dilakukan pada sejumlah orang, dan hasil observasi itu

akan digunakan untuk mengadakan perbandingan antar

orang-orang tersebut, maka hendaknya observasi terhadap

masing-masing orang dilakukan dalam situasi yang relatif

sama.

c. Indepth InterviewWawancara mendalam (indepth interview) adalah

pertemuan antara dua orang untuk bertukar informasi dan ide

melalui tanya jawab sehingga dapat dikontruksikan makna

dalam suatu topik tertentu. Wawancara mendalam merupakan

alat mengecek ulang atau pembuktian terhadap informasi atau

keterangan yang diperoleh sebelumnya dan juga merupakan

teknik komunikasi langsung antara peneliti dan sampel.

Keunggulannya ialah memungkinkan peneliti mendapatkan

jumlah data yang banyak, sebaliknya kelemahan ialah karena

wawancara melibatkan aspek emosi, maka kerjasama yang


baik antara pewawancara dan yang diwawancari sangat

diperlukan.

d. Focus Group Discussion (FGD)FGD adalah diskusi terfokus dari suatu group untuk

membahas suatu masalah tertentu, dalam suasana informal

dan santai. Berbeda dengan riset kuantitatif yang

metodologinya memiliki sifat pasti (exact), metode FGD yang

bersifat kualitatif memiliki sifat tidak pasti, berupa

eksploratori atau pendalaman terhadap suatu masalah dan

tidak dapat digeneralisasi. FGD juga dapat didefinisikan

sebagai teknik pengumpulan data yang umumnya dilakukan

pada penelitian kualitatif dengan tujuan menemukan makna

sebuah tema menurut pemahaman sebuah kelompok. Teknik

ini digunakan untuk mengungkap pemaknaan dari suatu

kelompok berdasarkan hasil diskusi yang terpusat pada suatu

permasalahan tertentu. FGD juga dimaksudkan untuk

menghindari pemaknaan yang salah dari seorang peneliti

terhadap fokus masalah yang sedang diteliti.

FGD membutuhkan seorang moderator yang berperan sebagai

fasilitator dalam diskusi. Moderator dalam FGD dilengkapi

dengan moderator guideline, yang merupakan dokumen yang

berisi panduan bagi moderator mengenai topik FGD. Manfaat

dari FGD adalah FGD dapat fokus terhadap penelitian dan

mengembangkan hipotesis penelitian yang relevan dengan

mengeksplorasi secara lebih mendalam masalah untuk

diselidiki dan kemungkinan penyebabnya, dapat merumuskan

pertanyaan yang tepat untuk lebih terstruktur, menyurvei

skala yang lebih besar, dan sebagainya.


5. Metode Pengolahan Dataa. Analisis Komparatif

Analisis komparatif adalah analisis yang bersifat

membandingkan. Penelitian ini dilakukan untuk

membandingkan persamaan dan perbedaan dua atau lebih

fakta-fakta dan sifat-sifat objek yang diteliti berdasarkan

kerangka pemikiran tertentu. Pada penelitian ini variabelnya

masih mandiri tetapi untuk sampel yang lebih dari satu atau

dalam waktu yang berbeda.

Menurut Nazir (2005), analisis komparatif adalah sejenis

penelitian deskriptif yang ingin mencari jawaban secara

mendasar tentang sebab-akibat, dengan menganalisis faktor-

faktor penyebab terjadinya ataupun munculnya suatu

fenomena tertentu.

b. Analisis Deduksi NalarMetode berpikir deduktif adalah metode berpikir yang

menerapkan hal-hal yang umum terlebih dahulu untuk

seterusnya dihubungkan dalam bagian-bagiannya yang

khusus atau dari pernyataan yang bersifat umum ditarik

kesimpulan yang bersifat khusus. Penarikan kesimpulan

secara deduktif biasanya mempergunakan pola berpikir yang

dinamakan silogismus. Silogismus disusun dari dua buah

pernyataan dan sebuah kesimpulan.

c. SWOT AnalysisAnalisis SWOT adalah metode perencanaan strategis

yang digunakan untuk mengevaluasi kekuatan (strengths),

kelemahan (weaknesses), peluang (opportunities), dan

ancaman (threats) dalam suatu proyek atau suatu spekulasi

bisnis. Keempat faktor itulah yang membentuk akronim SWOT

(strengths, weaknesses, opportunities, dan threats). Proses ini

melibatkan penentuan tujuan yang spesifik dari spekulasi


bisnis atau proyek dan mengidentifikasi faktor internal dan

eksternal yang mendukung dan yang tidak dalam mencapai

tujuan tersebut. Analisis SWOT dapat diterapkan dengan cara

menganalisis dan memilah berbagai hal yang mempengaruhi

keempat faktornya, kemudian menerapkannya dalam gambar

matrik SWOT, dimana aplikasinya adalah bagaimana

kekuatan (strengths) mampu mengambil keuntungan

(advantage) dari peluang (opportunities) yang ada, bagaimana

cara mengatasi kelemahan (weaknesses) yang mencegah

keuntungan (advantage) dari peluang (opportunities) yang ada,

selanjutnya bagaimana kekuatan (strengths) mampu

menghadapi ancaman (threats) yang ada, dan terakhir adalah

bagaimana cara mengatasi kelemahan (weaknesses) yang

mampu membuat ancaman (threats) menjadi nyata atau

menciptakan sebuah ancaman baru.

Gambar 3.1: Diagram SWOT

Kuadran 1: Ini merupakan situasi yang sangat

menguntungkan dari sebuah wilayah/organisasi, karena pada

situasi ini wilayah/organisasi memiliki peluang dan kekuatan

untuk memanfaatkan peluang yang ada. Strategi yang harus

diterapkan dalam kondisi ini adalah mendukung kebijakan

pertumbuhan yang agresif (growth oriented strategy).


Kuadran 2: Meskipun menghadapi berbagi ancaman,

wilayah/organisasi masih memiliki kekuatan dari segi internal.

Strategi yang harus diterapkan adalah menggunakan

kekuatan untuk memanfaatkan peluang jangka panjang.

Kuadran 3: Wilayah/organisasi menghadapi peluang

yang sangat besar, tetapi dilain pihak sebuah

wilayah/organisasi menghadapi berbagai kendala/kelemahan

internal. Pada kondisi ini fokus strategi adalah meminimalkan

masalah-masalah internal sehingga dapat merebut peluang

yang lebih baik.

Kuadran 4: Ini merupakan situasi yang sangat tidak

menguntungkan, dimana sebuah wilayah/organisasi

menghadapi berbagai ancaman dan kelemahan.

d. Analisis TOWSPada dasarnya analisis TOWS merupakan

pengembangan atau lanjutan dari skema analisis SWOT.

Tetapi pada skema TOWS lebih mengetengahkan komponen-

komponen eskternal ancaman dan peluang sebagai basis

untuk melihat sejauh mana kapabilitas potensi internal yang

sesuai dan cocok dengan faktor-faktor eksternal tersebut.


Tabel 2.2Matriks Analisis TOWS

Internal

Strengths Weaknesses

Eks

tern

al

Opportunities

Strategi SO:

Menggunakan kekuatan

untuk memanfaatkan

peluang

Strategi WO:

Menanggulangi

kelemahan dengan

memanfaatkan peluang

Threats

Strategi ST:

Menggunakan potensi

untuk mengatasi

ancaman

Strategi WT:

Memperkecil kelemahan

dan menghindari

ancaman

Sumber: Data sekunder diolah, 2017.

Berdasarkan matriks tersebut, maka dapat dilihat

beberapa rencana strategis yang dapat dilakukan, yaitu:

Strategi SO (Strengths–Opportunities): Strategi SO

dipakai untuk menarik keuntungan dari peluang yang tersedia

dalam lingkungan eksternal. Dengan kata lain,

penyelenggaraan dan pengelolaan pengembangan harus

mampu meraih semua peluang berdasarkan kekuatan-

kekuatan yang dimiliki, bukan sekedar karena adanya peluang

tersebut.

Strategi WO (Weaknesses–Opportunities): Strategi WO

bertujuan untuk memperbaiki kelemahan internal dengan

memanfaatkan peluang dari lingkugan yang terdapat dari luar.

Setiap peluang yang tidak dapat dipenuhi karena adanya

kekurangan yang dimiliki, harus dicari jalan keluarnya dengan

memanfaatkan kekuatan-kekuatan lainnya yang tersedia di

lingkungan sekitarnya.

Strategi ST (Strengths–Threats): Strategi ST

digunakan untuk menghindari, paling tidak memperkecil

dampak negatif dari ancaman atau tantangan yang akan


datang dari luar. Jika ancaman tersebut tidak bisa diatasi

dengan kekuatan internal dan menghindari ancaman

eksternal yang ada, maka perlu dicari jalan keluarnya, agar

ancaman tersebut tidak akan memberikan dampak negatif

yang terlalu besar.

Strategi WT (Weaknesses–Threats): Strategi WT adalah

taktik mempertahankan kondisi pengembangan yang

diusahakan dengan memperkecil kelemahan internal dan

menghindari ancaman eksternal. Dengan kata lain, jika

sekiranya ancaman yang akan datang lebih kuat dari

pengembangan, maka hal yang perlu dilakukan misalnya

adalah dengan menghentikan sementara usaha ekspansi

pengembangan, dengan menunggu ancaman eksternal yang

datang menjadi hilang atau reda.

e. Analisis KesenjanganAnalisis kesenjangan adalah suatu metode/alat membantu

suatu lembaga membandingkan performansi actual dengan

performansi potensi. Operasionalnya dapat diungkapkan

dengan dua pertanyaan berikut: “Dimana kita sekarang?” dan

“Dimana kita inginkan?”.

Tujuan analisis kesenjangan untuk mengidentifikasi

kesenjangan antara alokasi optimis dan integrasi input, serta

ketercapaian sekarang. Analisis kesenjangan membantu

organisasi/lembaga dalam mengungkapkan yang mana harus

diperbaiki. Proses analisis gap mencakup penetapan,

dokumentasi, dan sisi positif keragaman keinginan dan

kapabilitas (sekarang).

Analisis kesenjangan dapat ditinjau dari perbedaan

perspektif tentang: lembaga/organisasi, arah organisasi,

proses organisasi, teknologi informasi. Analisis kesenjangan

dapat menjadi dasar untuk mengukur investasi waktu, uang,

dan tenaga kerja yang dipakai, variabel ini dapat diukur


melalui skala interval: ’baik, rata-rata, dan kurang’.

Kebanyakan analisis kesenjangan ditinjau dari kesenjangan

produk dan kesenjangan kompetitif.

f. Analisis KomparatifAnalisis komparatif adalah analisis yang bersifat

membandingkan. Penelitian ini dilakukan untuk

membandingkan persamaan dan perbedaan dua atau lebih

fakta-fakta dan sifat-sifat objek yang diteliti berdasarkan

kerangka pemikiran tertentu. Pada penelitian ini variabelnya

masih mandiri tetapi untuk sampel yang lebih dari satu atau

dalam waktu yang berbeda.

Menurut Nazir (2005), analisis komparatif adalah sejenis

penelitian deskriptif yang ingin mencari jawaban secara

mendasar tentang sebab-akibat, dengan menganalisis faktor-

faktor penyebab terjadinya ataupun munculnya suatu

fenomena tertentu.

g. Analisis KeuanganAnalisis terhadap aspek keuangan dilakukan dengan

menguji apakah, dari sisi finansial proyek pembangunan,

pengembangan, dan pengelolaan infrastruktur PBL dan

Banbgkim layak dilaksanakan atau tidak, yaitu dengan

melihat beberapa indikator keuangan, khususnya internal rate

of return (IRR), net present value (NPV), cost-benefit ratio (B/C

ratio), dan pay back period.

Internal Rate of Return (IRR). Digunakan untuk menilai

tingkat bunga yang menyamakan PVpengeluaran dengan

PVpenerimaan, dengan ketentuan (a) semakin tinggi nilai IRR

menunjukkan semakin layak investasi yang dilakukan dan

(b) decision rule of IRR: menerima investasi yang

memberikan IRR ≥ tingkat bunga yang dipandang layak

(suku bunga simpanan yang berlaku).


Net Present Value (NPV). Digunakan untuk menilai

seberapa besar investasi diharapkan dapat meningkatkan

kekayaan pemodal (menguntungkan), dengan ketentuan (a)

semakin tinggi nilai NPV menunjukkan semakin layak

investasi yang dilakukan dan (b) decision rule of NPV :

NPVpositif = PVpenerimaan > PVpengeluaran: investasi yang

diharapkan akan meningkatkan kekayaan pemodal

(menguntungkan).

Benefit Cost Ratio (B/C Ratio). Digunakan untuk menilai

perbandingan benefit (manfaat) yang diterima perusahaan

dengan cost (biaya) yang harus ditanggung perusahaan,

dengan ketentuan semakin tinggi nilai B/C ratio

menunjukkan semakin layak investasi yang dilakukan.

Payback Period. Digunakan untuk mengetahui seberapa

lama pengembalian investasi yang diharapkan, dengan

ketentuan (a) payback period yang mendekati angka di

bawah lima tahun menunjukkan bahwa investasi tersebut

semakin cepat pengembalian investasinya dan (b) decision

rule of payback period: semakin cepat pengembalian

investasi maka semakin layak investasi tersebut dilakukan.


6. KERANGKA PIKIR

Gambar 2.2: Kerangka Kerja “Penyusunan Kajian Pasar Keturen”

21 | G a m b a r a n K o n d i s i D a e r a h

BAB IIIGAMBARAN UMUM WILAYAH

A. Kondisi GeografisKota Tegal terletak antara 60 50’-60 53’ Lintang Selatan dan

109 08’ – 109 10’ Bujur Timur. Kota Tegal memiliki luas daerah 39,68

km2 (0,11%) dari luas wilayah Jawa Tengah. Wilayah Kota Tegal ini

terbagi atas 4 kecamatan, yaitu Kecamatan Tegal Barat (15,13 km2),

Margadana (11,76 km2), Tegal Selatan (6,43 km2) dan Tegal Timur

(6,36 km2). Kota Tegal berbatasan dengan Laut Jawa di bagian utara,

Kabupaten Tegal di bagian selatan dan timur, serta Kabupaten Brebes

di bagian barat. Secara geografis, Kota Tegal memiliki lokasi yang

sangat strategis karena berada pada jalur utama transportasi di

pantai utara Pulau Jawa (pantura) serta menjadi penghubung antara

daerah Pantura dengan Kawasan Selatan Jawa Tengah (Banyumas,

Cilacap dsb). Posisi tersebut membuat Kota Tegal menjadi kota transit

dan menjadi jalur perdagangan yang potensial.

Gambar 3.1 Peta Administratif Kota Tegal


Jumlah kecamatan di Kota Tegal terdiri dari empat kecamatan,

yaitu Kecamatan Tegal Selatan, Tegal Timur, Tegal Barat, dan

Margadana. Kecamatan dengan luas wilayah terkecil adalah

Kecamatan Tegal Timur yang terdiri dari 5 (lima) kelurahan dengan

luas wilayah sebesar 6,36 km² atau sekitar 16,03% dari total luas

wilayah. Sementara itu, kecamatan dengan luas wilayah terbesar

adalah Kecamatan Tegal Barat yang terdiri dari 7 (tujuh) kelurahan

dengan luas wilayah sebesar 15,13 km² atau sekitar 38,13% dari total

luas wilayah. Secara rinci dapat dilihat pada Tabel berikut.

Tabel 3.1.Jumlah Kelurahan, RW dan RT Menurut kecamatan Kota Tegal

No Kecamatan LuasWilayah(km2)

JumlahKeluraha

n

Jumlah RW

Jumlah RT

1 Kec. TegalSelatan

6,43 8 42 239

2 Kec. Tegal Timur 6,36 5 41 2663 Kec. Tegal Barat 15,13 7 45 3004 Kec. Margadana 11,76 7 35 195

Kota Tegal 39,68 27 163 1100Sumber : Buku Kota Tegal Dalam Angka 2017

B. Kondisi DemografisJumlah penduduk Kota Tegal pada tahun 2016 berjumlah

247.212 jiwa. Dari jumlah tersebut, penduduk laki-laki jumlahnya

lebih rendah dibandingkan penduduk perempuan. Jumlah penduduk

laki-laki sebanyak 122.415 jiwa, sedangkan penduduk perempuan

sejumlah 124.797 jiwa. Kecamatan dengan jumlah penduduk paling

banyak adalah Kecamatan Tegal Timur yaitu sebanyak 78.065 jiwa

dengan jumlah penduduk laki-laki sebanyak 38.365 jiwa dan

penduduk perempuan sebanyak 39.700 jiwa. Sementara itu,

kecamatan dengan jumlah penduduk paling rendah adalah

Kecamatan Margadana dengan jumlah penduduk sebanyak 45.969

jiwa terbagi menjadi penduduk laki-laki sebanyak 23.090 jiwa dan

penduduk perempuan sebanyak 22.879 jiwa. Rasio jenis kelamin (sex


ratio) Kota Tegal sebesar 98,09. Adapun secara rinci dapat dilihat

pada tabel berikut.

Tabel 3.2.Jumlah Penduduk Menurut Kecamatan di Kota Tegal Tahun 2016No. Kecamatan Jumlah Penduduk Rasio Jenis

KelaminL P Total1 Tegal Selatan 29.726 28.642 58.368 100,282 Tegal Timur 38.365 39.700 78.065 96,643 Tegal Barat 31.234 32.576 63.810 95,884 Margadana 23.090 22.879 45.969 100,92Jumlah 122.41

5124.79

7247.21

298,09

Sumber: Buku Kota Tegal Dalam Angka Tahun 2017

Kepadatan penduduk Kota Tegal pada tahun 2016 sebesar

6.230 jiwa per km2. Kepadatan tertinggi terdapat pada Kecamatan

Tegal Timur sebesar 12.274 jiwa per km2 dengan jumlah penduduk

sebesar 78.065 jiwa, dan kepadatan terendah ada pada Kecamatan

Margadana 3.909 jiwa per km2 dengan jumlah penduduk sebesar

45.969 jiwa. Kepadatan penduduk secara rinci dapat dilihat pada

tabel berikut.

Tabel 3.3.Luas Wilayah dan Kepadatan Penduduk Kota Tegal Tahun 2016

No KecamatanLuas

Wilayah(Km2)

JumlahPenduduk

KepadatanPendudukPer Km2

1 Kec. TegalSelatan

6,43 19.368 9.233

2 Kec. TegalTimur

6,36 78.065 12.274

3 Kec. Tegal Barat 15,13 63.810 4.2174 Kec. Margadana 11,76 45.969 3.909

Kota Tegal 39,68 247.212 6.230Sumber: BPS,Buku Kota Tegal Dalam Angka, 2017

Penduduk Kota Tegal pada tahun 2016 lebih banyak didominasi

oleh penduduk produktif, sebanyak 130.543 Jiwa lebih besar

dibandingkan dengan usia non produktif (0-14 dan 65 tahun keatas)

sebanyak 12.872 Jiwa. Perbandingan jumlah penduduk non


produktif terhadap jumlah penduduk produktif menunjukkan bahwa

angka ketergantungan Kota Tegal pada tahun 2016 sebesar 52,96%

yang berarti sebanyak 100 penduduk produktif menanggung

sebanyak 53 orang non produktif. Jumlah penduduk berdasarkan

kelompok umur secara rinci dapat dilihat pada tabel berikut.

Tabel 3.4.Penduduk Menurut Kelompok Umur,Jenis Kelamin di Kota Tegal

Tahun 2016Kelompok

UmurJumlah Penduduk

Laki-laki Perempuan Jumlah0−4 10.507 9.923 20.4305−9 10.468 9.885 20.353

10−14 10.223 9.733 19.95615−19 11.482 10.885 22.36720−24 10.412 10.279 21.10625−29 10. 412 9.969 20.38130−34 10. 115 10.066 20.18135−39 9.233 9.580 18.81340−44 8 .090 8.361 16.45145−49 7.279 8.138 15.41750−54 7.202 8.124 15.32655−59 6.405 6.946 13.35160-64 4.433 4.704 9.13765+ 5.739 8.204 13.943

Jumlah 122.415 124.797 247.212Sumber: Buku Kota Tegal Dalam Angka 2017

C. Kondisi Perekonomian1. Pertumbuhan Ekonomi

Pertumbuhan ekonomi memberikan gambaran mengenai

dampak dari kebijaksanaan pembangunan yang telah diambil oleh

pemerintah, khususnya dalam bidang ekonomi. Pertumbuhan

ekonomi juga menggambarkan tingkat perubahan ekonomi yang

terjadi. Pertumbuhan yang tinggi menjadi salah satu tolak ukur

keberhasilan pembangunan daerah. Pertumbuhan ekonomi secara

riil dari tahun ke tahun tergambar dari pertumbuhan PDRB atas

dasar harga konstan (ADHK) dan harga berlaku (ADHB).


Tren pertumbuhan ekonomi Kota Tegal selama periode tahun

2012 hingga tahun 2016 cenderung fluktuatif. Pada tahun 2012

pertumbuhan ekonomi Kota Tegal sebesar 4,21%, mengalami

peningkatan pada tahun 2013 menjadi sebesar 5,67% dan pada

tahun 2014 menurun menjadi sebesar 5,04% dan mengalami

kenaikan menjadi sebesar 5,46% tahun 2016. Sama hal nya dengan

pertumbuhan ekonomi Jawa Tengah yang juga kondisi nya

mengalami kenaikan, berbeda dengan kondisi pertumbuhan

ekonomi Nasional yang mengalami penurunan. Secara rinci dapat

dilihat pada gambar berikut.

Sumber : BPS, buku produk domestik regional bruto kabupaten kotadi indonesia 2012 2016

Gambar 3.2 Perkembangan Pertumbuhan Ekonomi Kota Tegal,Provinsi Jawa Tengah dan Nasional Tahun 2012-2016 (%)

Posisi relatif pertumbuhan ekonomi Kota Tegal tahun 2016

sebesar 5,46%, berada di atas rata-rata Provinsi Jawa tengah

sebesar 5,28% dan di atas rata-rata nasional sebesar 5,28%,

dibandingkan dengan Kota lainnya di Jawa Tengah Kota Tegal

menempati posisi kedua tertinggi setelah Kota Semarang. Secara

rinci dapat dilihat pada gambar berikut.

5,34

5,11

5,27 5,47 5,28

4,21

5,67

5,04

5,45 5,46

6,71

5,715,21

4,99 5,16

33,5

44,5

55,5

66,5

7

2012 2013 2014 2015 2016

Jawa Tengah Kota Tegal nasional


Sumber : BPS, buku produk domestik regional bruto kabupaten kotadi Indonesia 2012-2016, 2017

Gambar 3.3 Posisi Relatif Pertumbuhan Ekonomi Kota TegalDengan Kota Sekitar, Jawa Tengah Dan NasionalTahun 2016 (%)

2. Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) Kota Tegal

Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) merupakan salah

satu indikator untuk mengetahui kondisi ekonomi di suatu wilayah

dalam suatu periode tertentu yang dihitung berdasarkan 17 sektor

strategis dan diterbitkan setiap tahun. PDRB yang diyakini masih

merupakan indikator penting dalam menentukan arah dan capaian

keberhasilan pembangunan, baik secara nasional maupun daerah.

Penghitungan PDRB dilakukan atas harga berlaku (harga-harga

pada tahun penghitungan) dan harga konstan (harga-harga pada

tahun yang dijadikan tahun dasar penghitungan) untuk dapat

melihat pendapatan yang dihasilkan dari lapangan usaha (sektoral)

maupun dari sisi penggunaan.

Selama kurun waktu tahun 2012 hingga tahun 2016, PDRB

atas dasar harga berlaku (ADHB) Kota Tegal selalu mengalami

peningkatan. Pada tahun 2012, PDRB ADHB Kota Tegal sebesar

Rp.8.371.206.01 kemudian meningkat menjadi Rp.11.886.655,93

pada tahun 2016. Sementara itu, PDRB Atas Dasar Harga Konstan

(ADHK) juga mengalami peningkatan dari tahun ke tahun. Pada

tahun 2012, sebesar Rp.7.650.479,56 meningkat menjadi

5,17

5,23

5,32

5,36

5,46

5,69

5,28

5,16

4,804,905,005,105,205,305,405,505,605,705,80

KotaMagelang

Kota Salatiga KotaSurakarta

KotaPekalongan

Kota Tegal KotaSemarang

Kota Jawa Tengah nasional


Rp.9.442.940,97 pada tahun 2016. Untuk lebih jelasnya,

pertumbuhan PDRB ADHB dan ADHK Tahun 2010 Kota Tegal

dapat kita lihat padaTabel berikut.

Tabel 3.5.PDRB Menurut Lapangan Usaha ADHB dan ADHK Kota Tegal

Tahun 2012-2016 ( Juta Rupiah)No

PDRB 2012 2013 2014 2015 2016

1 Atas DasarHarga Berlaku

8.371.206,01

9.136.585,52

10.060.187,39

10.984.998,70

11.886.655,93

2 Atas DasarHarga Konstan

7.650.479,56

8.084.175,73

8.491.325,37

8.953.879,56

9.442.940,97

Sumber : BPS Kota Tegal, 2017

Berdasarkan lapangan usaha sektor yang memberi kontribusi

sumbangan terbesar PDRB ADHK Kota Tegal tahun 2016 adalah

sektor Perdagangan Besar dan Eceran, Reparasi Mobil dan Sepeda

Motor yaitu dengan sumbangan sebesar Rp.2.733.743,52.

Kemudian diikuti sektor Konstruksi yaitu sebesar Rp.1.585.670,78.

sementara penyumbang PDRB ADHK Kota tegal paling rendah yaitu

sektor Pengadaan Air Rp. 66.119,42. Sektor yang tidak memiliki

sumbangan terhadap PDRB di Kota tegal adalah pertambangan dan

penggalian sehingga sumbangan terhadap PDRB nol. Selengkapnya

dapat dilihat pada Tabel berikut.

Tabel 3.6.PDRB Kota Tegal Menurut Lapangan Usaha Atas Dasar Harga

KonstanTahun 2012-2016 (Juta Rupiah)

No Sektor PDRB LapanganUsaha seri 2010 2012 2013 2014 2015 2016

A Pertanian, Kehutanan, danPerikanan

418.360,67 432.279,82 424.186,44 435.553,90 458.522,05

B Pertambangan dan Penggalian - - - - -C Industri Pengolahan 1.017.508,

091.121.203,

811.205.038,

221.279.112,

511.337.906,

04D Pengadaan Listrik dan Gas 14.277,47 14.757,43 15.226,79 15.342,48 16.859,24E Pengadaan Air, Pengelolaan

Sampah, Limbah dan DaurUlang

5.734,36 5.741,19 5.914,90 6.011,56 6.119,42

F Konstruksi 1.315.763,81

1.363.404,12

1.410.517,72

1.495.209,93

1.585.670,78

G Perdagangan Besar dan Eceran;Reparasi Mobil dan Sepeda

2.285.275,30

2.404.082,02

2.510.611,89

2.614.519,39

2.733.743,52


No Sektor PDRB LapanganUsaha seri 2010 2012 2013 2014 2015 2016

MotorH Transportasi dan Pergudangan 291.241,51 313.311,97 366.740,47 400.468,85 425.352,69I Penyediaan Akomodasi dan

Makan Minum401.392,64 432.178,41 464.849,74 497.763,35 542.236,94

J Informasi dan Komunikasi 442.205,02 469.928,31 500.937,67 533.644,01 567.211,39K Jasa Keuangan dan Asuransi 348.343,32 358.684,48 365.439,72 385.875,99 412.527,37L Real Estate 174.413,41 184.866,47 194.906,44 206.798,43 219.234,86

M,N Jasa Perusahaan 25.087,53 28.291,31 31.034,00 33.519,03 35.779,33O Administrasi Pemerintahan,

Pertahanan dan Jaminan SosialWajib

470.385,56 482.683,10 474.888,18 496.529,12 516.566,90

P Jasa Pendidikan 247.101,69 266.736,61 292.739,78 313.462,06 333.957,04Q Jasa Kesehatan dan Kegiatan

Sosial95.209,07 102.296,96 115.889,47 124.060,18 131.566,34

R,S,T,U

Jasa lainnya 98.180,13 103.729,71 112.403,91 116.008,78 119.687,06

PRODUK DOMESTIK REGIONALBRUTO

7.650.479,56

8.084.175,73

8.491.325,37

8.953.879,56

9.442.940,97

Sumber : Buku PDRB Menurut Lapangan Usaha 2012-2016, BPS KotaTegal

Sementara itu, PDRB ADHB kota tegal dalam kurun waktu

lima tahun (2012-2016) juga mengalami peningkatan pada tahun

2012 sebesar Rp.8.371.206,01 meningkat menjadi sebesar

Rp.11.886.655,93 pada tahun 2016. sektor usaha yang menjadi

penyumbang terbesar adalah sektor Perdagangan Besar dan

Eceran, Reparasi Mobil dan Sepeda Motor yaitu sebesar

Rp.3.359.237,57, dan diikuti oleh sektor Konstruksi yaitu sebesar

Rp.1.992.375,93. Kota Tegal merupakan salah satu kota di Provinsi

Jawa Tengah yang tidak memiliki sektor pertambangan dan

penggalian, sehingga sektor tersebut memiliki nilai nol karena tidak

masuk pada perhitungan PDRB ADHB. Selengkapnya dapat dilihat

pada Tabel berikut.

Tabel 3.7.PDRB Kota Tegal Menurut Lapangan UsahaAtas Dasar Harga Berlaku

Tahun 2012-2016 (Juta Rupiah)

No Sektor PDRB Lapangan Usahaseri 2010 2012 2013 2014 2015 2016

A Pertanian, Kehutanan, danPerikanan

463.827,26

506.583,52

536.898,93

577.465,06

621.194,31

B Pertambangan dan Penggalian - - - - -C Industri Pengolahan 1.158.566 1.301.089, 1.480.052 1.653.633 1.769.077


No Sektor PDRB Lapangan Usahaseri 2010 2012 2013 2014 2015 2016

,42 46 ,56 ,22 ,05D Pengadaan Listrik dan Gas 14.109,11 14.084,26 14.708,52 15.159,56 17.677,89E Pengadaan Air, Pengelolaan

Sampah, Limbah dan DaurUlang

5.833,12 6.098,13 6.365,02 6.567,61 6.875,31

F Konstruksi 1.413.119,61

1.509.166,29

1.684.015,41

1.849.408,02

1.992.375,93

G Perdagangan Besar dan Eceran;Reparasi Mobil dan Sepeda Motor

2.485.578,73

2.705.923,44

2.910.196,89

3.113.267,63

3.359.237,57

H Transportasi dan Pergudangan 299.438,99

327.874,45

404.522,18

461.522,91

505.932,00

I Penyediaan Akomodasi danMakan Minum

435.412,41

493.519,12

557.216,07

613.993,96

706.254,38

J Informasi dan Komunikasi 446.903,40

472.936,64

498.741,20

538.667,50

579.016,84

K Jasa Keuangan dan Asuransi 405.725,02

439.035,23

469.894,54

519.426,29

573.465,77

L Real Estate 179.631,07

191.798,19

209.023,18

226.802,17

243.794,79

M,N

Jasa Perusahaan 27.509,03 32.148,56 36.514,14 41.486,29 44.540,79

O Administrasi Pemerintahan,Pertahanan dan Jaminan SosialWajib

532.222,85

571.067,67

594.921,73

649.195,44

696.873,91

P Jasa Pendidikan 291.992,21

330.163,30

381.598,93

417.044,08

448.599,64

Q Jasa Kesehatan dan KegiatanSosial

108.567,53

122.254,56

145.407,24

161.740,36

174.555,38

R,S,T,U

Jasa lainnya 102.769,26

112.842,72

130.110,83

139.618,60

147.184,37

PRODUK DOMESTIK REGIONALBRUTO

8.371.206,01

9.136.585,52

10.060.187,39

10.984.998,70

11.886.655,93

Sumber : Buku PDRB Menurut Lapangan Usaha 2012-2016, BPS Kota Tegal

3. PDRB Per Kapita

PDRB per kapita adalah nilai PDRB per satu orang

penduduk, PDRB perkapita menjadi salah satu indikator yang

menggambarkan tingkat kesejahteraan masyarakat di suatu

daerah. Perkembangan PDRB perkapita Kota Tegal Atas Dasar

Harga Berlaku dalam kurun waktu tahun 2012 hingga tahun 2016

menunjukkan kinerja yang positif, terjadi peningkatan PDRB


perkapita dari sebesar Rp.34.490 ribu menjadi sebesar Rp.48.083

ribu pada tahun 2016. Sama hal nya dengan kondisi Provinsi Jawa

Tengah dan Nasional yang sama-sama mengalami kenaikan.

Kondisi ini menunjukkan bahwa terjadi peningkatan pendapatan

masyarakat di Kota Tegal. Secara rinci dapat dilihat pada Gambar

berikut.

Sumber : BPS, buku PDRB Kabupaten Kota di Indonesia 2012 2016Gambar 3.4 Laju Pertumbuhan PDRB Per Kapita ADHB Kota

Tegal Dengan Jawa Tengah Dan Nasional Tahun2012-2016 (ribu Rp)

Posisi relatif PDRB per kapita Kota Tegal pada tahun 2016

sebesar Rp.48.083 ribu berada di atas rata-rata nasional

(Rp.32.101 ribu) dan provinsi jawa tengah (Rp.47.960 ribu)

sedangkan dibandingkan dengan Kota sekitar, kota tegal berada di

posisi rendah ke dua setelah kota pekalongan (Rp.28.432 ribu).

Secara rinci dapat dilihat pada gambar berikut.

34.49037.460

41.06644.633

48.083

22.86524.952

27.51829.959

32.101

35.10538.366

41.92045.140 47.960

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

45.000

50.000

2012 2013 2014 2015*) 2016**)

Kota Tegal Jawa Tengah Nasional


Sumber : BPS, buku PDRB Kabupaten Kota di Indonesia 2012 2016Gambar 3.5 Posisi Relatif PDRB Per Kapita ADHB Kota Tegal

Dengan Kota Lainnya Di Provinsi Jawa Tengah,Jawa Tengah Dan Nasional Tahun 2016

4. Laju Inflasi

Inflasi merupakan proses meningkatnya harga-harga secara

umum dan terus-menerus berkaitan dengan mekanisme pasar yang

dapat disebabkan oleh berbagai faktor antara lain konsumsi

masyarakat yang meningkat, berlebihnya likuiditas di pasar yang

memicu konsumsi atau bahkan spekulasi sampai termasuk juga

akibat adanya ketidak lancaran distribusi barang. Perkembangan

angka inflasi di Kota Tegal tahun 2013-2017 YoY bulan Desember

trennya cenderung mengalami fluktuatif. Laju inflasi di Kota Tegal

tahun 2013 sebesar 5,80% mengalami peningkatan menjadi 7,40%

pada tahun 2014 dan menurun menjadi sebesar 3,95% pada tahun

2015 dan sebesar 2,71% pada tahun 2016, kemudian mengalami

kenaikan pada tahun 2017 year on year bulan Desember sebessar

4,03%. Secara umum pergerakan inflasi Kota Tegal relatif tidak

stabil sama dengan inflasi Provinsi Jawa Tengah dan Nasional yang

fluktuatif naik pada tahun 2017 year on year bulan Desember.

Secara rinci dapat dilihat pada gambar berikut.

28.4

32

48.0

83

56.6

00

57.9

25

73.5

03

84.4

34

32.101

47.960

010.00020.00030.00040.00050.00060.00070.00080.00090.000

KotaPekalongan

Kota Tegal KotaSalatiga

KotaMagelang

KotaSurakarta

KotaSemarang

Kota Jawa Tengah Nasional


Sumber : Berita Resmi Statistik Kota Tegal, Provinsi Jawa Tengah danNasional, 2017Gambar 3.6 Perbandingan Laju Inflasi Kota Tegal Dengan Jawa

Tengah Dan Nasional Tahun 2012-2017 (YoY)Desember (%)

D. Kondisi Pasar di Kota Tegal

Pasar Tradisional atau pasar rakyat merupakan pasar yang

dibangun dan dikelola oleh pemerintah, pemerintah daerah, swasta,

badan usaha milik negara dan badan usaha milik daerah termasuk

kerjasama dengan swasta dengan tempat usaha berupa toko, kios, los

dan tenda yang dimiliki/dikelola oleh pedagang kecil, menengah,

swadaya masyarakat atau koperasi dengan usaha skala kecil, modal

kecil dan dengan proses jual beli barang dagangan melalui tawar

menawar. Proses jual beli yang dilakukan pada pasar tradisional

secara langsung berhadap-hadapan antara penjual dan pembeli.

Barang yang diperjualbelikan bisa dipegang oleh pembeli diwaktu

yang sama dan terjadi tawar menawar dalam menentukan harga.

Jenis barang yang diperjualbelikan pada pasar tradisional merupakan

barang kebutuhan sehari-hari. Barang yang diperjualbelikan pada

umumnya berupa barang-barang sembako seperti beras, sayur, ikan,

daging, gula dan bahan pokok lainnya.

Untuk memenuhi kebutuhan akan barang harian rumah tangga

masyarakat Kota Tegal, berdasarkan hasil kajian kondisi pasar di

7,99 8,22

2,73

2,36

3,71

8,38 8,36

3,35 3,022,95

5,80

7,40

3,95

2,71

4,03

0,001,002,003,004,005,006,007,008,009,00

2013 2014 2015 2016 2017 *

Provinsi Jawa Tengah Nasional Kota Tegal


Kota Tegal pada tahun 2015, jumlah pasar yang tersedia adalah

sebagai berikut :

1. Pasar Pagi Blok APasar pagi Kota Tegal terletak di Jl. A. Yani, salah satu jalan

yang terdapat di jantung Kota Tegal. Pasar Pagi memiliki luas

bangunan sebesar 6.975 m2 dengan luas tanah sebesar 3.387 m2.

Bangunan pasar terdiri dari 3 lantai, yang meliputi 109 los dan

100 kios. Jumlah pedagang yang terdaftar di Pasar Pagi Kota Tegal

sebanyak 209 pedagang.

2. Pasar Pagi Blok B, CPasar Pagi Blok B, C merupakan yang berlokasi di Jl.

Kaloran Kota Tegal. Pasar ini menjual berbagai macam barang

keperluan sehari-hari seperti sayur-sayuran, buah-buahan,

daging, ikan, makanan ringan, sampai pakaian jadi. Pasar ini

berdiri sejak tahun 1913, merupakan pasar paling tua di Kota

Tegal. Pasar ini memiliki luas areal 4.901 m2 dengan luas

bangunan sebesar 9.802 m2. Bangunan pasar terdiri dari 2 lantai

yang diisi oleh kios-kios penjual berbagai macam kebutuhan

sehari-hari. Letak pasar ini tepat berada di belakang Pasar Pagi

Blok A. Operasional pasar setiap hari dengan jam buka dari jam

04.30 – 16.30.

3. Pasar SumurpanggangPasar Sumurpanggang, merupakan pasar tradisional yang

menjual berbagai kebutuhan pokok baik sandang maupun pangan

termasuk menjual makanan dan minuman. Pasar

Sumurpanggang terletak di Jalur Pantura Jalan Dr. Cipto

Mangunkusumo di sisi utara jalan. Pasar

Sumurpanggang merupakan salah satu simbol kemajuan

wilayah Kecamatan Margadana dan menjadi salah satu pusat

perekonomian di wilayah KotaTegal bagian barat.


Pasar Sumurpanggang berdiri pada tahun 2014 di atas

lahan seluas 2.00 m2, dengan luas bangunan pasar mencapai

2.210 m2. Pasar ini dibangun dalam 1 lantai dengan jumlah kios

sebanyak 46 buah, los sebanyak 220 buah dan dasaran sebanyak

105 tempat. Total jumlah pedagang di Pasar Sumurpanggang

sebanyak 344 pedagang yang terdiri pedagangan yang menempati

kios sebanyak 45 pedagang, menempati los sebanyak 195

pedagang dan yang menempati dasaran sebanyak 105 pedagang.

Kondisi ini menunjukkan masih terdapat kios, los dan dasaran

yang masih kosong atau belum beroperasi.

4. Pasar RanduguntingPasar Randugunting terletak di Jl. KS. Tubun Kota Tegal

yang dibangun pada tahun 2004 ini memliki luas bangunan

sebesar 1.860 m2, dengan luas tanah mencapai sebesar 3.568 m2.

Kondisi operasional pasar ini termasuk dalam kondisi kategori

baik. Bangunan Pasar Randugunting hanya memiliki 1 lantai

dengan jumlah kios tersedia sebanyak 44 kios dan jumlah los

sebanyak 195 los. Selain kios dan los, tersedia juga dasaran

sebanyak 105 unit. Semua unit kios, los dan dasaran yang

disediakan di Pasar Randugunting terisi semua oleh pedagang.

5. Pasar MartoloyoPasar Anyar berlokasi di Jl. Perintis Kemerdekaan

Kelurahan Panggung Kecamatan Tegal Timur. Pasar ini didirikan

pada tahun 2005 dengan memiliki luas areal 3.757 m2 dan luas

bangunan 1.787 m2. Bangunan utama pasar hanya terdiri dari 1

lantai. Jumlah kios di pasar martoloyo sebanyak 40 kios, jumlah

los sebanyak 280 los dan terdapat 36 dasaran. Sejumlah kios, los,

maupun dasaran rata-rata sudah terisi oleh pedagang. Barang

yang dijual di pasar ini cukup lengkap, dari bahan pokok sehari-

hari seperti sayuran, beras, daging, barang kelontong, sampai

pakaian anak-anak dan dewasa. Di beberapa segmen pasar,


sudah ada pengelompokkan barang dagangan yang sejenis,

namun di segmen lainnya pengelompokkan barang dagangan

masih tidak tertata.

6. Pasar BandungPasar Bandung terletak di Jl. Teuku Cik Ditiro Kelurahan

Bandung Kecamatan Tegal Selatan. Pasar Bandung didirikan pada

tahun 2009, dan sejak pertama kali didirikan, pasar ini belum

mengalami renovasi. Luas seluruh areal pasar ini 3.200 m2

dengan bangunan seluas 2.300 m2. Bangunan pasar ini memiliki

1 lantai tempat berjualan yang terdiri dari 10 kios, 480 los dan 50

dasaran. Dari seluruh tempat yang disediakan, masih ada sekitar

70 los yang masih kosong atau belum ditempati. Sistem

pemakaian tempat di Pasar Bandung yaitu dengan model sewa.

7. Pasar LangonPasar Langon berdiri di atas lahan seluah 2.570 m2,

bangunan yandi diperuntukkan untuk pasar seluas 1.368 m2.

Pasar yang terletak di Jalan Arjuna ini dibangun pada tahun 2005

dengan bangunan 1 lantai. Untuk para pedagang, Pasar Langon

menyediakan 192 los, 18 kios dan 90 dasaran. Kios yang

digunakan oleh para pedagang pemakaianannya berdasarkan

sistem sewa. Dari jumlah tempat berjualan yang disediakan

seluruhnya terisi oleh pedagang.

8. Pasar KejambonPasar Kejambon merupakan pasar yang terletak di pintu

masuk ke Kabupaten Tegal. Pasar kejambon beroperasi mulai

pukul 06.00 sampai dengan pukul 12.00 WIB. Pengunjung pasar

kejambon, rata- rata juga dari warga kabupaten Tegal. Pasar

Kejambon berdiri pada tahun 1960, termasuk pasar tua setelah

pasar pagi. Bangunan pasar terlihat kecil dengan luas area secara

keseluruhan sebesar 1.233 m2, total luas bangunan yang


digunakan untuk pasar adalah sebesar 1.232 m2. Bangunan

Pasar Kejambon terdiri dari 13 kios, 132 los dan 80 dasaran. Dari

keseuruhan tempat yang disediakan, terdapat 39 kios/los tidak

dikenakan sewa karena prosesnya melalui lelang, hanya

dikenakan retribusi pelayanan pasar. Letak Pasar Kejambon

berada di perempatan lampu merah, berhadapan langsung dengan

Rumah Sakit Kardinah.

9. Pasar KrandonPasar Krandon berada di Jl. Dr. Cipto Mangunkusumo, arah

bara Kota Tegal dan sudah mendekati dengan wilayah perbatasn

Kota Tegal dengan Kabupaten Brebes. Pasar Krandon berada

persis di jalur pantura, merupakan jalur cepat kendaraan kecil

maupun besar. Kondisi Pasar Krandon berada di wilayah

permukiman penduduk dengan berbatasan langsung dengan

permukiman penduduk. Pasar Krandon merupakan salah satu

pasar baru di Kota Tegal, didirikan pada tahun 2014 dan sampai

saat ini dilihat dari kondisi bangunannya masih sangat baik.

Pasar ini mempunyai luas area pasar 1.250 m2 dengan luas

bangunan 535 m2. Bangunan pasar ini hanya terdiri dari 1 lantai

dan memiliki 210 los dan 40 dasaran. Data terakhir menunjukkan

jumlah pedagang yang berjualan di Pasar Krandon sebanyak 145

di los dan 40 di dasaran.

10. Pasar KarangdawaPasar Karangdawa yang terletak di Kampung Karangdawa

Kelurahan Mangkukusuman Kecamatan Tegal Timur Kota Tegal

merupakan salah satu pasar yang berada di tengah-tengah

permukiman cukup padat. Akses menuju pasar ini tidak seperti

pasar lainnya yang dekat dengan jalan utama atau jalan raya,

tetepi melewati jalan permukiman/ perumahan. Pasar yang

berlokasi di Jalan Kenanga ini dibangun pada tahun 2005. Luas


area pasar mencapai 1.068 m2 dengan luas bangunan pasar

sebesar 395 m2.

11. Pasar Muara AnyarPasar Muaraanyar terletak di Jalan Brawijaya, Kelurahan

Muarareja Kecamatan Tegal Barat. Pasar yang berdiri pada tahun

1995 ini memiliki 20 los dan 5 dasaran. Pasar Muaraanyar

merupakan pasar kecil yang melayani penduduk wilayah sekitar

Muaranyar. Pasar ini dibangun di atas tanah seluas 850 m2

dengan luas bangunan sebesar 430 m2. Bangunan pasar hanya

terdiri dari 2 bangunan lajur dengan dipisah 2 gang kecil untuk

lalu lintas pembeli.

12. Pasar BerasPasar beras Kota Tegal terletak di Jl. Raya Martoloyo,

berdekatan dengan jalur Pantura Kota Tegal. Pasar Beras memiliki

luas tanah sebesar 3.525 m2 dengan luas bangunan sebesar

1.480 m2. Pasar Beras ini dibangun sudah cukup lama dan

merupakan salah satu pasar di Kota Tegal yang pernah menjadi

pasar tujuan utama wilayah sekitar dan luar kota lainnya untuk

transaksi beras dalam jumlah besar.

38 | T i n j a u a n R e g u l a s i

BAB IVTINJAUAN REGULASI

A. Undang-undang1. Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2014 Tentang Perdagangan

Pasal 12(1) Pemerintah, Pemerintah Daerah, dan/atau Pelaku

Usaha secara sendiri-sendiri atau bersama-sama

mengembangkan sarana Perdagangan berupa:

a. Pasar rakyat;

b. pusat perbelanjaan;

c. toko swalayan;

d. gudang;

e. perkulakan;

f. pasar lelang komoditas;

g. pasar berjangka komoditi; atau

h. sarana Perdagangan lainnya.

(2) Pemerintah, Pemerintah Daerah, dan/atau Pelaku

Usaha dalam mengembangkan sarana Perdagangan

sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus mengacu

pada ketentuan peraturan perundang-undangan.

Pasal 13(1) Pemerintah bekerja sama dengan Pemerintah Daerah

melakukan pembangunan, pemberdayaan, dan

peningkatan kualitas pengelolaan Pasar rakyat dalam

rangka peningkatan daya saing.

(2) Pembangunan, pemberdayaan, dan peningkatan

kualitas pengelolaan Pasar rakyat sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) dilakukan dalam bentuk:

a. pembangunan dan/atau revitalisasi Pasar rakyat;

b. implementasi manajemen pengelolaan yang


profesional;

c. fasilitasi akses penyediaan Barang dengan mutu

yang baik dan harga yang bersaing; dan/atau

d. fasilitasi akses pembiayaan kepada pedagang Pasar

di Pasar rakyat.

(3) Ketentuan lebih lanjut mengenai pembangunan,

pemberdayaan, dan peningkatan kualitas pengelolaan

Pasar rakyat diatur dengan atau berdasarkan

Peraturan Presiden.

Pasal 14(1) Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah sesuai

dengan kewenangannya melakukan pengaturan

tentang pengembangan, penataan dan pembinaan

yang setara dan berkeadilan terhadap Pasar rakyat,

pusat perbelanjaan, toko swalayan, dan perkulakan

untuk menciptakan kepastian berusaha dan

hubungan kerja sama yang seimbang antara pemasok

dan pengecer dengan tetap memperhatikan

keberpihakan kepada koperasi serta usaha mikro,

kecil, dan menengah.

(2) Pengembangan, penataan, dan pembinaan

sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan

melalui pengaturan perizinan, tata ruang, zonasi

dengan memperhatikan jarak dan lokasi pendirian,

kemitraan, dan kerja sama usaha.

(3) Ketentuan lebih lanjut mengenai pengaturan perizinan,

tata ruang, dan zonasi sebagaimana dimaksud pada

ayat (2) diatur dengan atau berdasarkan Peraturan

Presiden.


B. Peraturan Presiden1. Peraturan Presiden Nomor 112 Tahun 2007 Tentang Penataan

Dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan, DanToko Modern

Pasal 1(1) Pasar adalah area tempat jual beli barang dengan

jumlah penjual lebih dari satu baik yang disebut

sebagai pusat perbelanjaan, pasar tradisional,

pertokoan, mall, plasa, pusat perdagangan maupun

sebutan lainnya;

(2) Pasar Tradisional adalah pasar yang dibangun dan

dikelola oleh Pemerintah, Pemerintah Daerah, Swasta,

Badan Usaha Milik Negara dan Badan Usaha Milik

Daerah termasuk kerjasama dengan swasta dengan

tempat usaha berupa toko, kios, los dan tenda yang

dimiliki/dikelola oleh pedagang kecil, menengah,

swadaya masyarakat atau koperasi dengan usaha

skala kecil, modal kecil dan dengan proses jual beli

barang dagangan melalui tawar menawar;

Pasal 2(1) Lokasi pendirian Pasar Tradisional wajib mengacu

pada Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota,

dan Rencana Detail Tata Ruang Kabupaten/Kota,

termasuk Peraturan Zonasinya.

(2) Pendirian Pasar Tradisional wajib memenuhi

ketentuan sebagai berikut:

a. Memperhitungkan kondisi sosial ekonomi

masyarakat dan keberadaan Pasar Tradisional,

Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern serta Usaha

Kecil, termasuk koperasi, yang ada di wilayah yang

bersangkutan;


b. Menyediakan areal parkir paling sedikit seluas

kebutuhan parkir 1 (satu) buah kendaraan roda

empat untuk setiap 100 m2 (seratus meter per segi)

luas lantai penjualan Pasar Tradisional; dan

c. Menyediakan fasilitas yang menjamin Pasar

Tradisional yang bersih, sehat (hygienis), aman,

tertib dan ruang publik yang nyaman.

(3) Penyediaan areal parkir sebagaimana dimaksud pada

ayat (2) huruf b dapat dilakukan berdasarkan

kerjasama antara pengelola Pasar Tradisional dengan

pihak lain.

Pasal 15Pemerintah dan Pemerintah Daerah baik secara

sendiri-sendiri maupun bersama-sama sesuai dengan

bidang tugas masing-masing melakukan pembinaan

dan pengawasan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan

dan Toko Modern.

Dalam rangka pembinaan Pasar Tradisional,

Pemerintah Daerah:

a. Mengupayakan sumber-sumber alternatif

pendanaan untuk pemberdayaan Pasar Tradisional

sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan

yang berlaku;

b. Meningkatkan kompetensi pedagang dan pengelola

Pasar Tradisional;

c. Memprioritaskan kesempatan memperoleh tempat

usaha bagi pedagang Pasar Tradisional yang telah

ada sebelum dilakukan renovasi atau relokasi Pasar

Tradisional;

d. Mengevaluasi pengelolaan Pasar Tradisional.

Dalam rangka pembinaan Pusat Perbelanjaan dan

Toko Modern, Pemerintah Daerah agar:


a. Memberdayakan Pusat Perbelanjaan dan Toko

Modern dalam membina Pasar Tradisional;

b. Mengawasi pelaksanaan kemitraan sebagaimana

dimaksud dalam Peraturan Presiden ini.

Pasal 16Dalam rangka pengawasan oleh Pemerintah

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 15, atas

permintaan Menteri maka Pusat Perbelanjaan dan

Toko Modern wajib memberikan data dan/atau

informasi penjualan sesuai ketentuan peraturan

perundang-undangan.

C. Peraturan Menteri1. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 20 Tahun 2012

Tentang Pengelolaan Dan Pemberdayaan Pasar TradisionalPasal 11 Pengelolaan pasar tradisional adalah penataan pasar

tradisional yang meliputi perencanaan, pelaksanaan

dan pengendalian pasar tradisional.

2 Pemberdayaan pasar tradisional adalah segala upaya

pemerintah daerah dalam melindungi keberadaan

pasar tradisional agar mampu berkembang lebih

baik.

Pasal 2


Tujuan pengelolaan dan pemberdayaan pasar

tradisional meliputi:

a. menciptakan pasar tradisional yang tertib,

teratur, aman, bersih dan sehat;

b. meningkatkan pelayanan kepada masyarakat;

c. menjadikan pasar tradisional sebagai penggerak

roda perekonomian daerah; dan

d. menciptakan pasar tradisional yang berdaya saing

dengan pusat perbelanjaan dan toko modern.

Pasal 4Kriteria pasar tradisional antara lain:

a. dimiliki, dibangun dan/atau dikelola oleh

pemerintah daerah;

b. transaksi dilakukan secara tawar menawar;

c. tempat usaha beragam dan menyatu dalam lokasi

yang sama; dan

d. sebagian besar barang dan jasa yang ditawarkan

berbahan baku lokal.

Pasal 6(1) Bupati/walikota melalui kepala SKPD melakukan

peencanaan pasar tradisional.

(2) Perencanaan pasar tradisional sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) meliputi perencanaan fisik

dan perencanaan non fisik.

Pasal 7(1) Perencanaan fisik sebagaimana dimaksud dalam

Pasal 5 ayat (2) meliputi:

a. penentuan lokasi;

b. penyediaan fasilitas bangunan dan tata letak

pasar; dan


c. sarana pendukung.

(2) Perencanaan fisik sebagaimana dimaksud pada ayat

(1) berlaku untuk pembangunan pasar baru.

(3) Perencanaan fisik sebagaimana dimaksud pada ayat

(1) huruf b, dan huruf c berlaku untuk rehabilitasi

pasar lama.

Pasal 8Penentuan lokasi sebagaimana dimaksud dalam

Pasal 6 ayat (1) huruf a antara lain:

a. mengacu pada RTRW Kabupaten/Kota;

b. dekat dengan pemukiman penduduk atau pusat

kegiatan ekonomi masyarakat; dan

c. memiliki sarana dan prasarana transportasi yang

menghubungkan ibukota kabupaten/kota dan

ibukota kecamatan dengan lokasi pasar baru yang

akan dibangun.

Pasal 9Fasilitas bangunan dan tata letak pasar

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) huruf

b antara lain:

a. bangunan toko/kios/los dibuat dengan ukuran

standar ruang tertentu;

b. petak atau blok dengan akses jalan pengunjung

ke segala arah;

d. pencahayaan dan sirkulasi udara yang cukup;

e. penataan toko/kios/los berdasarkan jenis barang

dagangan; dan

f. bentuk bangunan pasar tradisional selaras

dengan karakteristik budaya daerah.


Pasal 10(1) Perencanaan non fisik sebagaimana dimaksud dalam

Pasal 5 ayat (2) untuk melaksanakan kegiatan-

kegiatan sesuai dengan standar operasional dan

prosedur yang ditetapkan.

(2) Standar operasional dan prosedur sebagaimana

dimaksud pada ayat (1), antara lain:

a. Sistem penarikan retribusi;

b. Sistem keamanan dan ketertiban;

c. Sistem kebersihan dan penanganan sampah;

d. Sistem perparkiran;

e. Sistem pemeliharaan sarana pasar;

g. Sistem penteraan; dan

h. Sistem penanggulangan kebakaran.

2. Peraturan Menteri Perdagangan Nomor 77 Tahun2017 Tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri PerdaganganNomor 37/M-DAG/PER/5/2017 Tentang PedomanPembangunan Dan Pengelolaan Sarana Perdagangan

Pasal 14 Pasar Rakyat adalah suatu area tertentu tempat

bertemunya pembeli dan penjual, baik secara

langsung maupun tidak langsung, dengan proses

jual beli berbagai jenis barang konsumsi melalui

tawar menawar.

Pasal 3(1) Pasar Rakyat terdiri atas toko, kios, los, dan/atau

tenda.

(2) Toko, kios, los, dan/atau tenda yang berada dalam

Pasar Rakyat sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

dapat dimiliki/dikelola oleh pedagang kecil dan

menengah, swadaya masyarakat, dan/atau koperasi.


Pasal 4Pasar Rakyat dapat ditata, dibangun, dan/atau

dikelola oleh pemerintah pusat, pemerintah daerah,

badan usaha milik negara, badan usaha milik

daerah, koperasi dan/atau swasta.

Pasal 5(1) Pasar Rakyat diklasifikasikan atas 4 (empat) tipe,

yaitu:

a. Pasar Rakyat tipe A;

b. Pasar Rakyat tipe B;

c. Pasar Rakyat tipe C; dan

d. Pasar Rakyat tipe D.

(2) Pasar Rakyat tipe A sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) huruf a merupakan Pasar Rakyat dengan

operasional pasar harian, jumlah kapasitas

pedagang paling sedikit 400 (empat ratus) orang,

dan/atau luas lahan paling sedikit 5.000 m2 (lima

ribu meter persegi).

(3) Pasar Rakyat tipe B sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) huruf b merupakan Pasar Rakyat dengan

operasional pasar paling sedikit 3 (tiga) hari dalam 1

(satu) minggu, jumlah kapasitas pedagang paling

sedikit 275 (dua ratus tujuh puluh lima) orang,

dan/atau luas lahan paling sedikit 4.000 m2 (empat

ribu meter persegi).

(4) Pasar Rakyat tipe C sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) huruf c merupakan Pasar Rakyat dengan

operasional pasar paling sedikit 2 (dua) kali dalam 1


sedikit 200 (dua ratus) orang, dan/atau luas lahan

paling sedikit 3.000 m2 (tiga ribu meter persegi).


(5) Pasar Rakyat tipe D sebagaimana dimaksud dalam

ayat (1) huruf d merupakan Pasar Rakyat dengan

operasional pasar paling sedikit 1 (satu) kali dalam 1


sedikit 100 (seratus) orang, dan/atau luas lahan

paling sedikit 2.000 m2 (dua ribu meter persegi).

Pasal 6Dalam hal Pasar Rakyat dibangun tidak berdasarkan

prototipe sebagaimana diatur dalam Peraturan

Menteri ini, Pasar Rakyat dapat dibangun dengan

ketentuan:

a. luas bangunan paling sedikit 6.000 m2 (enam ribu

meter persegi);

b. jumlah pedagang paling sedikit 2.500 (dua ribu

lima ratus) pedagang;

c. jenis barang yang diperdagangkan tidak terbatas

pada barang kebutuhan sehari-hari dan/atau

komoditi tertentu;

d. memiliki nilai sejarah yang perlu dipertahankan;

dan/atau memiliki sumbangan terhadap Produk

Domestik Bruto daerah.

Pasal 7Pasar Rakyat sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6

dan Pasal 7 harus dilengkapi dengan sarana dan

prasarana penunjang paling sedikit berupa kantor

pengelola, toilet, pos ukur ulang, pos keamanan,

ruang menyusui, ruang peribadatan, sarana

pemadam kebakaran, tempat parkir, dan tempat

penampungan sampah sementara.


Pasal 19(1) Pembangunan/Revitalisasi Sarana Perdagangan

berupa Pasar Rakyat harus:

a. berada di lokasi yang telah ada embrio Pasar

Rakyat;

b. berada di lokasi yang strategis, dan dekat

pemukiman penduduk atau pusat kegiatan

ekonomi masyarakat;

c. memiliki akses jalan menuju pasar dan didukung

sarana transportasi umum, serta memperhatikan

kondisi sosial ekonomi daerah;

d. berpedoman pada SNI Pasar Rakyat; dan

e. berpedoman pada desain Prototipe Pasar Rakyat

dengan gambar tampak tercantum dalam

Lampiran yang merupakan bagian tidak

terpisahkan dan Peraturan Menteri ini.

(2) Petunjuk teknis lebih lanjut mengenai Prototipe

Pasar Rakyat sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

huruf e termasuk detail engineering design dan

spesifikasi bangunan ditetapkan oleh Direktur

Jenderal Perdagangan Dalam Negeri.

(3) Embrio Pasar Rakyat sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) huruf a memiliki kriteria:

a. Area atau tempat yang tetap dan tidak

berpindahpindah;

b. adanya interaksi jual beli barang dagangan yang

dilakukan secara terus menerus;

c. adanya penjual dengan jumlah paling sedikit 30

(tiga puluh) orang;

d. bangunan belum dalam bentuk permanen atau

semi permanen; dan

e. Pasar Rakyat yang mengalami kerusakan akibat

bencana alam, konflik sosial, dan/atau


kebakaran.

(4) Kondisi sosial ekonomi daerah sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) huruf c dimaksudkan untuk

memperhatikan daerah yang belum pernah

mendapatkan bantuan Pembangunan/Revitalisasi

Sarana Perdagangan berupa berupa Pasar Rakyat,

daerah tertinggal, terluar, dan terpencil, dan/atau

daerah perbatasan.

(5) Dalam hal Pasar Rakyat yang telah ditata, dibangun,

dikelola, dan/atau dimiliki oleh Pemerintah Pusat

dan/atau Pemerintah Daerah mengalami bencana

berupa kebakaran, bencana alam, atau konflik

sosial, pembangunan kembali Pasar Rakyat

dilakukan sendiri oleh Pemerintah Pusat dan/atau

Pemerintah Daerah.

(6) Dalam hal Pembangunan/Revitalisasi Sarana

Perdagangan berupa Pasar Rakyat dilakukan di

daerah perbatasan sebagaimana dimaksud pada ayat

(4), selain memperhatikan ketentuan sebagaimana

dimaksud pada ayat (2), Pasar Rakyat harus berada

dekat pos keluar atau pos masuk (exit/entry point)

perbatasan antarnegara.

(7) Dalam rangka memastikan pelaksanaan

Pembangunan/Revitalisasi Sarana Perdagangan

berupa Pasar Rakyat agar berjalan sesuai dengan

desain Prototipe Pasar Rakyat sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) huruf e, Direktur Jenderal

Perdagangan Dalam Negeri dapat menunjuk tim

independen untuk melakukan pengawasan

pelaksanaan Pembangunan/Revitalisasi Sarana

Perdagangan berupa Pasar Rakyat.


Pasal 22(1) Pembangunan/Revitalisasi Sarana Perdagangan

berupa Pasar Rakyat sebagaimana dimaksud dalam

Pasal 18 ayat (1) dilakukan melalui:

a. Pembangunan/revitalisasi fisik;

b. revitalisasi manajemen;

c. revitalisasi ekonomi; dan

d. revitalisasi sosial budaya.

(2) Pembangunan/Revitalisasi Sarana Perdagangan

berupa Pasar Rakyat melalui

pembangunan/revitalisasi fisik sebagaimana

dimaksud pada ayat (1)huruf a merupakan upaya

perbaikan dan peningkatan sarana dan prasarana

fisik Pasar Rakyat dengan berpedoman kepada:

a. SNI Pasar Rakyat atau perubahannya;

b. desain Prototipe Pasar Rakyat;

c. ketentuan mengenai kebersihan, kesehatan,

keamanan, dan lingkungan (K3LH); dan

d. kemudahan akses transportasi.


berupa Pasar Rakyat melalui revitalisasi manajemen

sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b

merupakan upaya perbaikan manajemen

pengelolaan Pasar Rakyat dengan berpedoman

kepada:

a. SNI Pasar Rakyat atau perubahannya;

b. upaya peningkatan profesionalisme pengelola

Pasar Rakyat;

a. upaya pemberdayaan pelaku usaha perdagangan;

b. upaya penerapan standar operasional prosedur

pengelolaan dan pelayanan Pasar Rakyat; dan

c. upaya penerapan ketentuan produk yang


diperdagangkan hams bebas dari bahan

berbahaya.


berupa Pasar Rakyat melalui revitalisasi ekonomi

sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf c

merupakan upaya perbaikan intermediasi hulu ke

hilir Pasar Rakyat, melalui:

a. penerapan ketentuan produk yang

diperdagangkan harus bebas dari bahan

berbahaya;

b. peningkatan akses terhadap pasokan barang,

khususnya terhadap barang kebutuhan pokok;

d. peningkatan instrumen stabilisasi harga,

khususnya terhadap barang kebutuhan pokok;

dan

e. program membangun konsumen cerdas.

(5) Pembangunan/ Revitalisasi Sarana Perdagangan

berupa Pasar Rakyat melalui revitalisasi sosial

budaya sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf d

merupakan upaya perbaikan dan peningkatan

sistem interaksi sosial budaya antarpemangku

kepentingan Pasar Rakyat, melalui:

a. penyediaan ruang terbuka untuk interaksi sosial;

b. program untuk menjadikan Pasar Rakyat sebagai

etalase produk lokal;

c. pemanfaatan Pasar Rakyat sebagai tempat

pertunjukan budaya; dan

d. pembinaan terhadap pedagang kaki lima.

(6) Pemerintah Pusat dan/atau Pemerintah Daerah

dapat bekerja sama dengan swasta, koperasi, badan

usaha milik negara dan/atau badan usaha milik

daerah dalam membangun dan/atau merevitalisasi

Sarana Perdagangan berupa Pasar Rakyat,


kepemilikan Pasar Rakyat diatur sesuai dengan

ketentuan peraturan perundang-undangan.

Pasal 24Pembangunan/Revitalisasi Sarana Perdagangan

harus memenuhi persyaratan administratif dan

persyaratan teknis.

Pasal 25Persyaratan administratif sebagaimana dimaksud

dalam Pasal 23 meliputi:

a. status lahan hams dalam penguasaan penuh atau

merupakan hak milik pemerintah daerah provinsi

atau pemerintah daerah kabupaten/kota dan

tidak dalam keadaan sengketa yang dibuktikan

dengan sertifikat kepemilikan lahan atau surat

keterangan instansi yang membidangi

pertanahan;

b. dalam hal lahan yang akan dibangun Sarana

Perdagangan merupakan tanah adat atau hak

ulayat, seluruh tetua adat dan/atau pewaris

tanah adat atau hak ulayat tersebut hams

menyampaikan surat perjanjian penyerahan

pengelolaan lahan kepada pemerintah daerah;

c. lahan yang akan dibangun harus dalam keadaan

siap bangun, memiliki sarana jalan dan akses

transportasi, dan sesuai dengan Rencana Tata

Ruang Wilayah setempat atau surat pernyataan

dari gubernur atau bupati/wali kota; dan

d. memiliki Izin Mendirikan Bangunan dan izin

lainnya sesuai dengan ketentuan peraturan

perundangundangan.


D. Peraturan DaerahA. Peraturan Daerah Kota Tegal Nomor 4 Tahun 2012 Tentang

Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tegal Tahun 2011– 2031Pasal 51(1) Kawasan perdagangan dan jasa sebagaimana

dimaksud dalam Pasal 40 ayat (3) huruf b meliputi:

a. pasar tradisional; dan

b. pusat perbelanjaan dan toko modern.

(2) Rencana pengembangan pasar tradisional

sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a

meliputi:

a. peningkatan kualitas pasar skala pelayanan

regional dan/atau kota meliputi:

1. Pasar Pagi di Kelurahan Mangkukusuman;

2. Pasar Malam Kelurahan Panggung; dan

3. Pasar Beras di Kelurahan Mintaragen.

b. peningkatan dan pengembangan pasar skala

pelayanan kecamatan dan/atau kelurahan

meliputi:

1. Pasar Langon di Kelurahan Slerok;

2. Pasar Kejambon di Kelurahan Kejambon;

3. Pasar Randugunting di Kelurahan

Randugunting;

4. Pasar Martoloyo di Kelurahan Panggung;

5. Pasar Bandung di Kelurahan Bandung;

6. Pasar Sumurpanggang di Kelurahan

Sumurpanggang; dan

7. Pasar Krandon di Kelurahan Krandon;

c. peningkatan dan pengembangan pasar skala

pelayanan lingkungan meliputi:

1. Pasar Karangdawa di Kelurahan

Mangkukusuman;

2. Pasar Cinde di Kelurahan Kraton;


3. Pasar Muaraanyar di Kelurahan Muarareja; dan

4. Pasar Debong Kimpling di Kelurahan Bandung.

(3) Rencana pengembangan pusat perbelanjaan dan toko

modern sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b

meliputi:

a. pengembangan pusat perbelanjaan dan toko

modern ada di pusat SPPK;

b. pengembangan toko modern di kawasan pusat

pelayanan lingkungan harus memperhatikan

kondisi perekonomian setempat;

c. pengembangan pusat perbelanjaan dan toko

modern direncanakan secara terpadu dengan

kawasan sekitarnya dan wajib memperhatikan

kepentingan semua pelaku sektor perdagangan

dan jasa;

d. pengembangan kawasan pertokoan dengan

dukungan akses sekurang-kurangnya jalan lokal

sekunder dan sesuai dengan rencana pola ruang;

dan

e. pengaturan pengembangan pusat perbelanjaan

dan toko modern diatur lebih lanjut dalam

Peraturan Daerah tentang Rencana Detail Tata

Ruang Kota.

(4) Pengembangan pasar tradisional, pusat perbelanjaan

dan toko modern diwajibkan menyediakan ruang

parkir, RTH dan RTNH.

(5) Rencana penggunaan lahan untuk kawasan

perdagangan dan jasa adalah 415 (empat ratus lima

belas) hektar atau sekitar 10,5% (sepuluh koma lima

persen) dari luas wilayah kota.


B. Peraturan Daerah Kota Tegal Nomor 6 Tahun 2017 TentangPenataan Dan Pembinaan Toko Eceran, Pasar Rakyat, PusatPerbelanjaan, Dan Toko SwalayanPasal 15 Pasar adalah area tempat jual beli barang dengan

jumlah penjual lebih dari satu yang disebut sebagai

pusat perbelanjaan, pasar tradisional, pertokoan,

mall, plasa, pusat perdagangan maupun sebutan

lainnya.

6 Pasar rakyat adalah tempat usaha yang ditata,

dibangun, dan dikelola oleh Pemerintah, Pemerintah

Daerah, Swasta, Badan Usaha Milik Negara,

dan/atau Badan Usaha Milik Daerah dapat berupa

toko, kios, los, dan tenda yang dimiliki/dikelola oleh

pedagang kecil dan menengah, swadaya masyarakat,

atau koperasi serta usaha mikro, kecil, dan

menengah dengan proses jual beli barang melalui

tawar-menawar.

Pasal 5(1) Lokasi Pendirian untuk Pasar Rakyat, Pusat

Perbelanjaan dan Toko Swalayan wajib mengacu

pada Rencana Tata Ruang dan Rencana Detail Tata

Ruang, termasuk Peraturan Zonasinya.

(2) Pendirian Pasar Rakyat wajib menyediakan fasilitas

yang menjamin Toko Eceran dan Pasar Rakyat yang

bersih, sehat (hygienis), aman, tertib dan ruang

publik yang nyaman.

(3) Pendirian Toko Swalayan wajib memenuhi

ketentuan:

a. jarak lokasi pendirian Toko Swalayan dengan

Pasar Rakyat paling dekat 500 meter (lima ratus

meter); dan


b. jarak lokasi pendirian Toko Swalayan satu dengan

Toko Swalayan lainnya paling dekat 500 meter

(lima ratus meter).

(4) Pendirian Pusat Perbelanjaan wajib memenuhi

ketentuan:

a. jarak lokasi pendirian Pusat Perbelanjaan dengan

Pasar Rakyat paling dekat 1000 meter (seribu

meter) kecuali di kawasan perdagangan dan jasa;

dan

b. jarak lokasi pendirianPusat Perbelanjaan satu

denganToko Swalayan lainnya paling dekat 300

meter (tiga ratus meter) kecuali di kawasan

perdagangan dan jasa.

c.

Pasal 7(1) Pasar Rakyat, Pusat Perbelanjaan dan Toko

Swalayan wajib menyediakan areal parkir yang

cukup dan sarana umum lainnya.

(2) Pasar Rakyat wajib menyediakan areal parkir paling

sedikit seluas kebutuhan parkir 1 (satu) buah

kendaraan roda empat untuk setiap 100 m2 (seratus

meter persegi) luas lantai penjualan Pasar Rakyat.

(3) Pusat Perbelanjaan dan Toko Swalayan wajib

menyediakan areal parkir paling sedikit seluas

kebutuhan parkir 1 (satu) unit kendaraan roda

empat untuk setiap 60 m2 (enam puluh meter

persegi) luas lantai penjualan Pusat Perbelanjaan

dan/atau Toko Swalayan.

(4) Penyediaan sarana parkir sebagaimana dimaksud

pada ayat (2) dan (3) dapat dilakukan berdasarkan

kerjasama antara pengelola Pasar Rakyat, Pusat

Perbelanjaan dan Toko Swalayan dengan pihak lain.

57 | K e l a y a k a n T e k n i s

BAB VKELAYAKAN TEKNIS

A. Analisis KesenjanganKelayakan teknis dilakukan dengan melakukan analisis

kesenjangan (gap analysis), yang pada dasarnya dilakukan untuk

mengetahui gap atau kesenjangan antara kondisi ideal yang

diharapkan dengan kondisi riil di lapangan. Kondisi ideal yang

diharapkan merupakan prasyarat yang harus dipenuhi dalam proses

pembangunan, pengembangan, dan pengelolaan pasar rakyat sesuai

dengan peraturan perundang-undangan. Sementara kondisi riil di

lapangan merupakan kondisi eksisting dari embrio pasar rakyat yang

akan dibangun, dikembangkan, dan dikelola.

Analisis kesenjangan dalam kajian ini menggunakan beberapa

peraturan perundang-undangan yang terkait untuk mengembangkan

indikator kelayakan rencana pembangunan, pengembangan, dan

pengelolaan pasar Keturen, khususnya:

1. Permendag Nomor 77 Tahun 2017 tentang Perubahan Atas

Permendag Nomor 37/M-DAG/PER/5/2017 tentang Pedoman

Pembangunan dan Pengelolaan Sarana Perdagangan.

2. Standar Nasional Indonesia (SNI) 8152:2015 tentang Pasar

Rakyat.

Oleh sebab itu langkah awal dalam kajian ini adalah menyusun

indikator kelayakan rencana pembangunan, pengembangan, dan

pengelolaan Pasar Keturen dari aspek regulatif sesuai dengan

Permendag Nomor 77 Tahun 2017 yang membagi pasar rakyat

menjadi 4 tipe, yaitu tipe A, tipe B, tipe C, dan tipe D. Dimana

masing-masing tipe dibedakan atas jumlah pedagang, luasan

bangunan, dan operasionalisasinya dalam satu minggu, seperti di

bawah ini:

1. Tipe A: Operasional pasar harian, Jumlah kapasitas pedagang

paling sedikit 400 orang, dan luas lahan paling sedikit 5,000

m2.


2. Tipe B: Operasional pasar paling sedikit 3 hari dalam 1

minggu, jumlah kapasitas pedagang paling sedikit 275 orang,

dan luas lahan paling sedikit 4,000 m2.

3. Tipe C: Operasional pasar paling sedikit 2 kali dalam 1



4. Tipe D: Operasional pasar paling sedikit 1 kali dalam 1



Berdasarkan klasifikasi di atas dapat disimpulkan bahwa

embrio pasar Keturen dapat digolongkan menjadi pasar Tipe D,

karena embrio pasar Keturen memang beroperasi satu hari dalam

satu minggu, jumlah pedagang/pengusaha sekitar 100 orang, dan

luas lahan kurang lebih 2,000 m2. Oleh sebab itu indikator kelayakan

rencana pembangunan, pengembangan, dan pengelolaan pasar

Keturen akan dikembangkan dengan menggunakan persyaratan

pembangunan dan pengelolaan pasar rakyat Tipe D.

Tabel 5.1Analisis Kesenjangan Rencana Pembangunan, Pengembangan, dan

Pengelolaan Pasar KeturenNo Aspek Kondisi Ideal Kondisi Riil1. Jumlah Pedagang 100 pedagang/pengusaha. Jumlah

pedagang/pengusaha diembrio pasar Keturensebanyak 49 orang, yangterdiri dari penjualanmakanan, minuman, danmainan anak-anak sertapengusaha permainan anak-anak (odong-odong).

Sebagianpedagang/pengusaha diembrio pasar Keturen adalahpedagang/pengusahamusiman yang membukalapaknya hanya di embriopasar Keturen pada hariMinggu.

Tidak ada pedagang diembrio pasar Keturen yangberjualan komoditas utamauntuk memenuhi kebutuhanprimer masyarakat, yaitusembako.


No Aspek Kondisi Ideal Kondisi Riil Sebagian besar

pedagang/pengusaha diembrio pasar Keturenmerupakanpedagang/pengusaha kelilingkarena barang/usaha yangditawarkan merupakan jeniskomoditas yang dibawamendekat dengan pusat-pusat keramaian agar laku.

2. Luas Lahan: Ruang dagang Area parkir Area bongkar muat

barang Akses kendaraan Koridor/Gangway Kantor pengelola Toilet/Kamar mandi Tempat cuci tangan Ruang menyusui Ruang peribadatan Ruang kesehatan Ruang keamanan Area merokok Area penghijauan Akses untuk kursi

roda Jalur evakuasi TPS Sementara

Lahan yang akan digunakansebagai lokasi pembangunanpasar rakyat Tipe D minimalmempunyai luas 2,000 m2, agarbisa digunakan untukmembangun berbagai fasilitassebuah pasar seperti yangdipersyaratkan dalam SNI8152:2015.

Lahan dengan luasan yangrelatif cukup memadai untukmembangun pasar rakyatTipe D dan berbagai fasilitaspendukungnya yang beradadi sekitar embrio pasarKeturen adalah lahan milikKota Tegal.

Lahan milik Kota Tegal yangberada di sekitar embriopasar Keturen merupakanlahan yang akan digunakansebagai Ruang Terbuka Hijau(RTH) berdasarkan PerdaKota Tegal Nomor 4 Tahun2012 tentang Rencana TataRuang Wilayah Kota TegalTahun 2011-2013.

Pemanfaatan lahan RTH yangberada di sekitar embriopasar Keturen sebagai lokasipembangunan pasar rakyattidak mudah dilakukankarena saat ini Pemkot Tegaljustru sedang berupayamemperluas danmemperbanyak RTH di KotaTegal.

3. Embrio pasar rakyat Pasar rakyat yang akandibangun, dikembangkan, dandikelola merupakan sutu areatertentu yang selama ini sudahdigunakan sebagai tempatbertemunya pembeli dan penjualuntuk melakukan proses jualbeli berbagai jenis barangkonsumsi melalui tawarmenawar.

Embrio pasar Keturen selamaini sudah digunakan sebagailokasi transaksi antarapedagang/pengusaha danmasyarakat beberapa jeniskomoditas, khususnyajajanan, makanan, minuman,mainan, dan permainananak-anak tanpa prosestawar menawar.

Embrio pasar Keturen hanyaberoperasi pada hari Mingguselama beberapa jam dimulaipukul 06.00 sampai denganpukul 08.00, denganbeberapa jenis barangdagangan, khususnyajajanan, makanan, minuman,mainan, dan permainan


No Aspek Kondisi Ideal Kondisi Riilanak-anak.

Di embrio pasar Keturentidak ada pedagang yangmenjual komoditas utamayang dibutuhkan masyarakatuntuk memenuhi kebutuhansehari-hari, yaitu sembako.

4. Berada di lokasi yangstrategis dan dekatpemukiman pendudukatau pusat kegiatanekonomi masyarakat.

Pasar rakyat yang akandibangun, dikembangkan, dandikelola berada di sekitarpermukiman dan pusat kegiatanperekonomian masyarakat,sehingga bisa menjadi treageruntuk meningkatkankemampuan perekonomianmasyarakat sekitarnya.

Embiro pasar Keturen beradaJl. Juanda yang berlokasi disekitar kawasan permukimanKecamatan Tegal Selatanyang mempunyai jumlahpenduduk sebanyak 59,368jiwa.

Embrio pasar Keturenberlokasi sangat dekatdengan jalur rel kereta apijurusan Semarang-Jakartayang mempunyai tingkatkepadatan perjalanan KAcukup tinggi, sehingga relatifmembahayakan bagipedagang/pengusaha danpembeli yang beraktivitas disekitarnya.

Embrio pasar Keturenterbentuk dari berkumpulnyamasyarakat Keturen dansekitarnya untuk berolahraga, jalan-jalan, danmenonton kereta api yanglewat yang dianggap sebagaipeluang usaha bagi parapedagang/pengusaha kecil.

5. Memiliki akses jalanmenuju pasar dandidukung saranatransportasi umum,serta memperhatikankondisi sosial ekonomidaerah.

Ada prasarana dan saranatransportasi menuju pasarrakyat yang memudahkanmasyarakat,pedagang/pengusaha, pemasok,dan stakeholder lain dalammelaksanakan kegiatan di pasartersebut.

Embrio pasar Keturen beradadi lahan milik Kota Tegal diJl. Juanda, yang merupakansalah satu akses lalu lintasantar kampung di Keturendan sekitarnya.

Salah satu ujung Jl. Juandamerupakan titikpersimpangan dengan jalurkereta api Semarang-Jakartadengan insensitas trafficcukup tinggi.

Embrio pasar Keturen beradadi sekitar Jl. Juanda yangmempunyai tingkatkepadatan lalu lintas relatifrendah karena memangbukan jalan utama di KotaTegal dan terdiri dari dualajur sehingga hanyakendaraan-kendaraan kecilyang leluasa melewatinya.



Tabel di atas menyajikan hasil analisis kesenjangan untuk


Keturen, dimana beberapa faktor menunjukkan bahwa rencana

tersebut memang tidak layak untuk direalisasikan, khususnya aspek

jumlah pedagang/pengusaha, keberadaan embrio pasar rakyat,

berada di lokasi yang relatif strategis, memiliki akses transportasi

yang memadai jenis dagangan yang ditawarkan, pekerjaan utama

pedagang/pengusaha, motivasi para pedagang/pengusaha, dan jam

operasionalnya.

Gambar 5.1: Pedagang Makanan di Keturen

Dari aspek jumlah pedagang, saat ini ada sekitar 49

pedagang/pengusaha yang membuka lapaknya di sekitar embrio

pasar Keturen. Para pedagang/pengusaha tersebut menyediakan

berbagai macam barang dagangan yang bukan merupakan bahan

pokok kebutuhan sehari-hari, seperti beras, sayuran, daging, telor,

bumbu masakan, dan sebagainya. Jenis barang dagangan yang

banyak dijual di embrio pasar Keturen adalah jajanan, makanan,

minuman, mainan, dan permainan anak-anak (odong-odong).


Gambar 5.2: Pedagang Jajanan di Keturen

Dari aspek keberadaan embrio pasar rakyat, saat ini memang

telah terjadi proses transaksi jual beli antara pedagang/pengusaha

dan pembeli di sekitar Jl. Juanda yang merupakan embrio pasar

Keturen. Namun demikian embrio pasar Keturen hanya beroperasi

pada hari Minggu selama beberapa jam, yaitu sekitar pukul 06.00-

08.00. Sementara pada hari-hari lainnya, di embrio pasar Keturen

hanya beroperasi pada saat-saat tertentu selama beberapa jam saja,

khususnya pedagang kupat blengong yang membuka lapaknya pada

sore hari.

Jam operasional embrio pasar Keturen yang terbatas disebabkan

terbatasnya keramaian yang terjadi di sekitar kawasan tersebut.

Alasannya, masyarakat mendatangi kawasan Keturen bukan karena

ingin berbelanja namun karena ingin berjalan-jalan, berolah raga,

dan menonton kereta api yang lewat. Hingga ketika matahari mulai

tinggi dan panas, sekitar pukul 07.30-08.00, masyarakat mulai

membubarkan diri. Kondisi inilah yang menyebabkan embrio pasar

Keturen berangsung-angsur sepi setelah pukul 08.00 pagi.


Gambar 5.3: Odong-odong di Keturen

Oleh sebab itu, terbatasnya jam operasional embrio pasar

Keturen tersebut, tentu akan membuat tarif sewa kios, los, dan

dasaran pasar rakyat di Keturen menjadi terlalu mahal bagi para

pedagang/pengusaha. Hal ini dikarenakan perhitungan tarif sewa

ruangan pasar Keturen tentu akan membebankan seluruh investasi

pembangunan, pengembangan, dan pengelolaan infrastruktur

tersebut selama satu periode secara penuh dalam tarifnya. Hingga,

dengan jam operasional hanya pada hari-hari tertentu sementara

tarifnya yang dibayarkan untuk satu periode penuh,

pedagang/pengusaha akan kesulitan membayar sewa kios, los,

maupun dasaran.

Padahal meningkatkan jam operasional pasar rakyat tersebut

juga tidak mudah dilakukan. Karena sebagian besar

pedagang/pengusaha yang membuka lapaknya di embrio pasar

Keturen merupakan pedagang keliling yang selalu menawarkan

dagangan/usahanya di pusat-pusat keramaian, seperti SD, alun-alun

Kota Tegal, dangdutan, dan sebagainya. Apalagi barang/jasa yang

dijualnya memang termasuk komoditas yang mesti ditawarkan di

lokasi-lokasi seperti itu. Dan bukan komoditas yang bisa menarik

pembeli untuk mencarinya, seperti sembako.


Gambar 5.4: Jalan Utama di Keturen

Selain itu sebagian pedagang/pengusaha di embrio pasar

Keturen merupakan pedagang/pengusaha musiman yang hanya

membuka lapaknya pada event-event tertentu. Karena para

pedagang/pengusaha musiman ini mempunyai pekerjaan utama

lainnya diluar berdagang/berusaha membuka lapak di embrio pasar

Keturen, yaitu tukang batu, pembuat mainan anak-anak, dan

sebagainya. Para pedagang/pengusaha ini membuka lapak di embrio

pasar Keturen untuk mencari penghasilan tambahan karena

pekerjaan utamanya libur setiap hari Minggu.

Dari aspek keberadaannya, lokasi embrio pasar Keturen sebenarnya

tidak relatif kurang strategis karena berada di Jl. Juanda yang

merupakan penghubung antar kampung, yang mempunyai lebar

terbatas kurang dari 4 empat meter. Dimana salah satu ujungnya

merupakan titik persimpangan dengan jalur kereta api dengan

intensitas traffic yang cukup padat, sehingga cukup menghambat

kelancaran lalu lintas di sekitar kawasan Keturen. Untuk pelebaran

juga tidak mudah dilakukan karena di satu sisi merupakan kawasan

permukiman sementara sisi lainnya adalah sawah/tegalan milik

Pemkot Tegal dan masyarakat.


Gambar 5.5: Persimpangan Kereta Api di Keturen

Terbatasnya akses lalu lintas tersebut membuat embrio pasar

Keturen yang berada di Jl. Juanda juga relatif tidak mudah dijangkau

oleh angkutan roda empat, khususnya dengan tonase cukup besar,

seperti truk. Padahal sebuah pasar mestinya harus relatif mudah

diakses oleh berbagai macam kendaraan yang akan mendistribusikan

berbagai barang dagangan dari berbagai daerah. Oleh sebab itu,

dengan salah satu ujungnya merupakan titik persimpangan dengan

jalur kereta api, Jl. Juanda menjadi tidak layak digunakan sebagai

jalur distribusi barang dagangan. Sejalan dengan potensi kemacetan

lalu lintas yang cukup besar pada saat ada kereta api yang lewat.

Lokasi embrio pasar Keturen juga merupakan kawasan

permukiman di Kota Tegal, sesuai dengan Perda Kota Tegal Nomor 4

Tahun 2012 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tegal Tahun

2011-2031. Perda tersebut mengatur bahwa Kelurahan Keturen

merupakan permukiman dengan tingkat kepadatan sedang. Namun

demikian sebagian lokasi embrio pasar Keturen ternyata juga berada

di sekitar jalur rel kereta api (KA) Semarang-Jakarta, yang

mempunyai tingkat kepadatan perjalanan KA cukup tinggi. Oleh

sebab itu pembangunan embrio pasar Keturen sebagai pasar rakyat

mestinya harus dilakukan di lokasi yang letaknya relatif jauh dari

jalur rel KA tersebut.

Lahan yang relatif cukup luas untuk digunakan membangun,

mengembangkan, dan mengelola pasar tradisional di sekitar embrio

pasar Keturen adalah tanah milik Pemkot Tegal, yang saat ini telah


direncanakan sebagai Ruang Terbuka Hijau (RTH). Hal ini juga sudah

diatur dalam Perda Kota Tegal Nomor 4 Tahun 2012 tentang Rencana

Tata Ruang Wilayah Kota Tegal Tahun 2011-2031. Hingga

memanfaatkan tanah milik Pemkot Tegal untuk membangun,

mengembangkan, dan mengelola embrio pasar Keturen juga tidak

mudah dilakukan, khususnya dalam jangka pendek. Karena harus

merubah peraturan perundang-undangan tersebut. Apalagi Pemkot

Tegal saat ini justru tengah memperluas dan memperbanyak RTH di

Kota Tegal.

Gambar 5.6: Lahan Terbuka di Keturen

B. Analisis SWOTAnalisis SWOT merupakan analisis yang digunakan untuk

mencermati kekuatan (strengths), kelemahan (weaknesses), peluang

(opportunities), dan tantangan atau ancaman (threats) secara

bersama-sama. SWOT sendiri merupakan analisis mengenai hal-hal

pokok yang ada di lingkungan yang diasumsikan berpegaruh

terhadap apa yang terjadi dan yang akan terjadi terkait dengan


Keturen. Lingkungan itu sendiri mencakup dua lingkungan pokok,

yaitu lingkungan internal (kekuatan dan kelemahan) dan lingkungan

eksternal (kesempatan dan ancaman).

Hasil analisis SWOT dengan memperhatikan beberapa aspek internal

dan eksternal yang dimiliki Pemkot Tegal untuk membangun,


mengembangkan, dan mengelola embrio pasar Keturen disajikan

dalam tabel di bawah ini.

Tabel 5.2Analisis SWOT Rencana Pembangunan, Pengembangan, dan Pengelolaan

Pasar KeturenKekuatan Peluang

Kota Tegal mempunyai instansi yang

mempunyai tupoksi khusus untuk

melakukan pengembangan,

pembinaan, dan pengawasan

terhadap pengelolaan pasar, yaitu

Dinas Perdagangan, Koperasi, dan

UKM.

Kota Tegal mempunyai 12 pasar

rakyat (Kota Tegal Dalam Angka

2017).

Sudah ada embrio pasar rakyat yang

menjadi tempat terjadinya transaksi

antara pedagang/pengusaha dan

pembeli, yang memanfaatkan bahu

jalan dan beroperasi pada hari

Minggu mulai pukul 06.00 sampai

dengan 08.00.

Masyarakat Keturen dan sekitarnya

membutuhkan tempat hiburan dan

belanja bersama keluarga pada hari

Minggu yang murah dan mudah

diakses didekat tempat tinggalnya.

Pemerintah Kelurahan dan

masyarakat Keturen dan sekitarnya

membuka diri jika daerahnya

digunakan sebagai lokasi

pembangunan dan pengembangan

pasar tradisional sebagai tempat

untuk mencari, memenuhi, dan

membeli kebutuhan sehari-hari.

Permendag Nomor 77 Tahun 2017

membuka kemungkinan untuk

membangun pasar tradisional

dengan jumlah pedagang sekitar 100

orang dan buka hanya pada hari-hari

tertentu.

Kelemahan Tantangan

Lahan milik Pemkot Tegal yang relatif

cukup luas untuk membangun pasar

rakyat yang berada di sekitar

kawasan embrio pasar Keturen

Sosiokultural masyarakat dalam

berbelanja mulai mengalami

perubahan dari di pasar/toko

tradisional menjadi di mini market


sudah dialokasikan untuk RTH

berdasarkan Perda Kota Tegal Nomor

4 Tahun 2012 tentang Rencana Tata

Ruang Wilayah Kota Tegal Tahun

2011-2013.

Lokasi embrio pasar Keturen relatif

kurang strategis karena berada di Jl.

Juanda yang relatif sempit,

bersimpangan dengan jalur kereta

api, serta sulit dilebarkan karena

berada di antara permukiman dan

lahan pertanian, sehingga menjadi

tidak mudah diakses dan dilalui

kendaraan dengan tonase tertentu.

seiring dengan tumbuhnya mini

market di berbagai lokasi yang relatif

dekat dengan permukiman, jenis

barang relatif lengkap, harga

bersaing, serta tempat yang nyaman

dan bersih.

Jumlah pedagang/pengusaha yang

membuka lapak di embrio pasar

Keturen relatif terbatas karena

sebagian pedagang/pengusaha

adalah pedagang/pengusaha

musiman yang mempunyai pekerjaan

lain diluar berdagang/menjalan

usahanya di embrio pasar Keturen.

Barang dagangan yang

diperjualbelikan di embrio pasar

Keturen terdiri dari beberapa jenis

komoditas yang bukan merupakan

kebutuhan masyarakat sehari-hari,

khususnya sembako, tetapi

merupakan jajanan, makanan,

minuman, mainan, dan permainan

anak-anak.

Embrio pasar Keturen berada di

Kecamatan Tegal Selatan yang saat

ini sudah mempunyai 3 buah pasar

rakyat, yaitu Pasar Randugunting di

Kelurahan Randuguntig, Pasar

Bandung di Kelurahan Bandung di

Kelurahan Bandung.


Tabel di atas menyajikan hasil analisis SWOT untuk rencana

pembangunan, pengembangan, dan pengelolaan pasar Keturen,

dimana beberapa faktor menunjukkan bahwa rencana tersebut

memang tidak layak untuk direalisasikan, khususnya jika melihat

ketiadaan lahan yang siap digunakan sebagai lokasi pembangunan,

pengembangan, dan pengelolaan pasar Keturen. Karena lahan yang


ada dan relatif luas di sekitar embrio pasar Keturen merupakan tanah

milik Pemkot Tegal yang sudah direncanakan untuk digunakan

sebagai RTH sesuai dengan Perda Kota Tegal Nomor 4 Tahun 2012

tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tegal Tahun 2011-2031.

Untuk mengubah peraturan perundang-undangan tersebut

membutuhkan waktu yang cukup lama, bisa 2-3 tahun karena

penyusunan sebuah peraturan harus diawali dengan penyusunan

kajian, pembahasan internal Pemerintah, sampai dengan persetujuan

DPRD. Itupun bisa terganjal karena Pemkot Tegal justru berencana

menambah dan memperluas RTH untuk memenuhi aturan dalam

Permen PU Nomor 05/PRT/M/2008 tentang Pedoman Penyediaan

dan Pemanfaatan RTH di Kawasan Perkotaan yang mengatur luas

minimal RTH adalah 30% dari total luas wilayah perkotaan

bersangkutan.

Jenis dagangan yang ditawarkan oleh para

pedagang/pengusaha yang membuka lapak di embrio pasar Keturen

juga bukan merupakan komoditas yang biasa dijual di pasar-pasar

tradisional pada umumnya, seperti sembako. Namun barang dan jasa

yang sifatnya melengkapi kebutuhan sehari-hari, yaitu makanan dan

minuman siap santap, mainan, serta permainan anak. Jenis barang

dan usaha semacam itu biasanya hanya sebagai pelengkap dalam

pasar tradisonal dan lebih banyak ditawarkan di pusat-pusat

keramaian masyarakat, seperti pasar tiban, dangdutan, sekolahan,

dan sebagainya.

Selain itu jumlah pedagang dan pengusaha yang membuka

lapak di embrio pasar Keturen juga relatif tidak banyak karena

sebagian dari mereka ternyata pedagang/pengusaha musiman.

Dimana pekerjaan utamanya tidak ada kaitannya dengan berdagang

sama sekali karena berprofesinya sebagai ukang batu, pembuatan

mainan anak-anak, dan sebagainya. Orang-orang seperti ini biasanya

memanfaatkan libur dari pekerjaan utama di hari Minggu untuk

mencari penghasilan tambahan di embrio pasar Keturen.


Jam operasional embrio pasar Keturen ternyata juga relatif

sangat terbatas, yaitu jam 06.00-08.00 sejalan dengan keramaian

yang terjadi di sekitar kawasan tersebut. Masyarakat mengunjungi

kawasan yang menjadi embrio pasar Keturen sebenarnya bertujuan

ingin berjalan-jalan, berolah raga, dan menonton kereta api yang

lewat. Keramaian masyarakat inilah yang kemudian ditangkap oleh

para pedagang/pengusaha sebagai peluang usaha untuk

menawarkan barang dan usahanya. Maka tidak mengherankan jika

embrio pasar Keturen mulai sepi dengan pengunjung ketika

masyarakat bersangsur-angsur pergi karena matahari mulai meninggi

dan panas.

Oleh sebab itu tidak mengherankan jika bagi sebagian

pedagang/pengusaha membuka lapak di embrio pasar Keturen

merupakan upaya untuk memperoleh penghasilan tambahan.

Karenanya setelah embrio pasar Keturen sepi dan bubar para

pedagang/pengusaha ini akan pulang ke rumahnya atau melanjutkan

berdagang/berusaha di lokasi lain. Para pedagang/pengusaha

tersebut biasanya akan memilih lokasi yang dianggap ramai karena

sifat barang dan jasa yang dijualnya memang harus mendekati pusat-

pusat keramaian. Bukan sebaliknya, jenis barang dan jasa yang bisa

menciptakan keramaian.

Saat ini di Kota Tegal sudah ada 14 pasar rakyat yang

diklasifikasikan menjadi tiga skala pelayanan, yaitu regional (Pasar

Pagi, Pasar Malam, dan Pasar Beras), kecamatan (Pasar Langon,

Pasar Kejambon, Pasar Randugunting, Pasar Martoloyo, Pasar

Bandung, Pasar Sumurpanggang, dan Pasar Kradon), dan lingkungan

(Pasar Karangdawa, Pasar Cinde, dan Pasar Muaraanyar). Pasar

rakyat tersebut tersebar di empat kecamatan di Kota Tegal, yaitu

Kecamatan Tegal Timur (7 buah), Kecamatan Tegal Selatan (3 buah),

Kecamatan Tegal Barat (2 buah), dan Kecamatan Margadana (2 buah).

Jika melihat letak geografisnya, sebagian besar masyarakat

Kelurahan Keturen kemungkinan besar memilih berbelanja di pasar

rakyat yang ada di Kecamatan Tegal Selatan, yaitu Pasar


Randugunting, dan Pasar Bandung. Masyarakat Kelurahan Keturen

bisa memilih berbelanja di beberapa pasar rakyat yang berada di

Kecamatan lain yang relatif dekat dengan tempat tinggalnya. Selain

itu masyarakat Kelurahan Keturen juga bisa memilih beberapa mini

market yang ada di sekitar rumahnya.

C. Hasil AnalisisAnalisis kesenjangan dan analisis SWOT di atas selanjutnya

akan digunakan sebagai dasar untuk melakukan analisis aspek tata

ruang, sosiokultural masyarakat dalam berbelanja, dan demand and

supply pasar. Analisis tata ruang pada dasarnya dilakukan untuk

menilai kesesuaian rencana pembangunan dan pengembangan

embrio pasar Keturen dengan kebijakan tata ruang yang sudah

ditetapkan oleh Pemkot Tegal.

Analisis sosiokultural masyarakat digunakan untuk menilai

perubahan gaya hidup masyarakat dalam berbelanja untuk

memenuhi kebutuhan sehari-hari yang sudah mulai bergeser dari

pasar rakyat menjadi berbelanja di pasar modern. Sedangkan analisis

demand and supply pasar untuk menilai apakah rencana

pembangunan dan pengembangan embrio pasar Keturen mempunyai

penawaran dan permintaan sebagaimana pasar rakyat pada

umumnya.

Tabel 5.3Aspek Tata Ruang, Sosiokultural, dan Demand-Supply Pasar Rencana

Pembangunan, Pengembangan, dan Pengelolaan Pasar KeturenNo Aspek Hasil1. Tata ruang Lahan yang cukup luas di sekitar embrio

pasar Keturen yang memenuhi persyarakatsebagai lokasi pembangunan pasar rakyattipe D dimiliki oleh Kota Tegal, yang sudahdirencanakan sebagai Ruang Terbuka Hijau(RTH).

Perda Kota Tegal Nomor 4 Tahun 2012tentang Rencana Tata Ruang Wilayah KotaTegal Tahun 2011-2013 sudah mengaturbahwa lahan milik Kota Tegal yang beradadi sekitar embrio pasar Keturen akandigunakan sebagai Ruang Terbuka Hijau


No Aspek Hasil(RTH).

Untuk mengubah peraturan perundang-undangan tersebut membutuhkan waktuyang cukup lama, bisa 2-3 tahun karenapenyusunan sebuah peraturan harusdiawali dengan penyusunan kajian,pembahasan internal Pemerintah, sampaidengan persetujuan DPRD.

Saat ini Pemkot Tegal sedang berusahamemenuhuni Permen PU Nomor05/PRT/M/2008 tentang PedomanPenyediaan dan Pemanfaatan RTH diKawasan Perkotaan mengatur luas minimalRTH adalah 30%, sehingga kemungkinanmenggunakan lahan di Keturen yang sudahdirencanakan sebagai RTH sebagai lokasipembangunan embrio pasar Keturen relatifsulit dilaksanakan.

Lokasi embrio pasar Keturen relatif tidakstrategis karena terletak di tepi jalan yangmenjadi lintasan kereta api yang tingkatkepadatan lalu lintasnya cukup tinggi,padahal pasar rakyat membutuhkan sebuahlokasi yang bisa diakses dengan mudah,baik untuk konsumen yang akan belanjamaupun kendaraan yang akanmendistribusikan barang dagangan.

2. Sosiokultural Beberapa pedagang di embrio pasar Keturenmerupakan pedagang musiman yangmempunyai pekerjaan lain serta hanyamembuka lapaknya pada hari Mingguuntuk mengisi hari liburnya dan mencaripenghasilan tambahan.

Kebiasan masyarakat sekitar Keturen dalamberbelanja untuk memenuhi kebutuhansehari-harinya mulai berubah dari pasarpasar menjadi pasar modern/mini marketyang banyak beroperasi di kawasan Keturendan sekitarnya, khususnya Indomaret danAlfamaret.

Masyarakat Keturen dan sekitarnyamembutuhkan tempat hiburan yang murahdan mudah diakses untuk menikmati hariliburnya dengan keluarga, baik untukberjalan-jalan, berolah raga, maupunmenonton kereta api yang lewat, yang padaakhirnya menciptakan pusat keramaian dikawasan Keturen dan menarik para


No Aspek Hasilpedagang untuk menawarkan barang danjasanya.

3. Demand dansupply

Tujuan utama masyarakat mendatangiembrio pasar Keturen adalah untukberjalan-jalan, berolah raga, dan menontonkereta api dengan keluarganya, bukanuntuk berbelanja makanan dan minumanyang sudah siap dikonsumsi, mainan anak,serta odong-odong (wahana permainananak).

Jumlah pedagang yang membuka lapak diembrio pasar Keturen adalah 47 orang,dengan berbagai jenis barang dan jasadagangan, dimana sebagian dari pedagangtersebut adalah pedagang musiman yangmempunyai pekerjaan diluar berdagang.w

Tidak ada pedagang yang membuka lapak diembrio pasar Keturen yang menawarkanbahan pokok kebutuhan sehari-hari, sepertiberas, sayuran, daging, telor, bumbumasakan, dan sebagainya.

Jenis barang dan jasa yang ditawarkan olehpedagang yang membuka lapak embriopasar Keturen merupakan barang dan jasadagangan yang harus mendekatikan diridengan pusat-pusat keramaian, bukan jenisbarang dan jasa dagangan yang bisamenciptakan keramaian.

Jam operasional embrio pasar Keturenrelatif sangat terbatas, yaitu mulai pukul06.00 sampai dengan sekitar pukul 08.00,yaitu saat masyarakat melaksanakankegiatan di sekitar embrio pasar Keturen,baik untuk berjalan-jalan, berolah raga, danmenonton kereta api dengan keluarga.


74 | K e l a y a k a n K e u a n g a n d a n E k o n o m i

BAB VIKELAYAKAN KEUANGAN DAN EKONOMI

A. Asumsi Dasar1. Site Plan

Kajian pembangunan, pengembangan, dan pengelolaan

embrio pasar Keturen ini akan menggunakan site plan pasar

rakyat Tipe D seperti yang diatur dalam Permendag Nomor 77

Tahun 2017 tentang Perubahan Atas Permendag Nomor Nomor

37/M-DAG/PER/5/2017 tentang Pedoman Pembangunan dan

Pengelolaan Sarana Perdagangan. Site plan pasar rakyat Tipe D

dalam peraturan ini dibuat menjadi 2 (dua lantai), dimana

masing-masing lantai akan digunakan sebagai tempat berdagang,

baik dalam bentuk kios, los, maupun dasaran.

Site plan pasar rakyat Tipe D juga sudah dilengkapi dengan

berbagai fasilitas pendukung sebuah tempat niaga sesuai dengan

standar sebuah pasar yang diatur dalam SNI 8152:2015 tentang

Pasar Rakyat, sebagai berikut: Ruang dagang, Area parkir, Area

bongkar muat barang, Akses kendaraan, Koridor/Gangway,

Kantor pengelola, Toilet/Kamar mandi, Tempat cuci tangan,

Ruang menyusui, Ruang peribadatan, Ruang kesehatan, Ruang

keamanan, Area merokok, Area penghijauan, Akses untuk kursi

roda, Jalur evakuasi, dan TPS Sementara. Site plan pasar rakyattipe D selanjutnya dapat dilihat dalam Lampiran I.

2. InvestasiAnalisis kelayakan terhadap rencana pembangunan,

pengembangan, dan pengelolaan infrastruktur yang digunakan

untuk pelayanan publik tidak bisa hanya dinilai dengan

menggunakan indikator kelayakan finansial, namun juga

dilengkapi dengan penilaian dari aspek ekonomi. Maka analisis

kelayakan terhadap proyek tersebut harus dilengkapi dengan


upaya untuk menilai kelayakan secara ekonomi, dimana proses

penentuan kelayakan ditentukan dengan menggunakan

pendekatan ekonomi untuk mengidentifikasi benefit.

Cost untuk proyek pembangunan, pengembangan, dan

pengelolaan infrastruktur publik ditentukan berdasarkan nilai

investasi yang dikeluarkan oleh Pemerintah untuk membangun,

mengembangkan, dan mengelola infrastruktur bersangkutan.

Sedangkan benefit dihitung dari manfaat yang bisa diterima oleh

stakeholder, khususnya masyarakat, dari keberadaan

infrastruktur tersebut.

Untuk itu langkah awal dalam melakukan analisis benefit

terhadap rencana pembangunan, pengembangan, dan pengelolaan

embrio pasar Keturen adalah dengan mengindentifikasi

kebutuhan pengeluaran investasi serta operasional dan

pemeliharaan (operational and maintenance cost/OM). Jenis

investasi yang dibutuhkan pada dasarnya terdiri dari pengadaan

gedung dan bangunan pasar serta fasilitas pendukungnya.

Sedangkan biaya OM merupakan pengeluaran periodik yang

diperlukan untuk kegiatan operasionalisasi dan pemeliharaan

pasar.

Untuk menghitung estimasi investasi pembangunan embrio

pasar Keturen dilakukan dengan menggunakan site plan pasar

rakyat Tipe D seperti yang diatur dalam Permendag Nomor 77

Tahun 2017. Oleh sebab itu estimasi investasi dilakukan dengan

menggunakan plafon anggaran pembangunan pasar rakyat tipe D

seperti yang diatur dalam Pasal 12 (2) peraturan perundang-

undangan tersebut, yaitu sebesar Rp 4,000,000,000 (empat milyar

rupiah).

Demikian juga dengan estimasi luas lahan yang digunakan

untuk pembangunan embrio pasar Keturan. Kajian ini mengikuti

apa yang diatur dalam Pasal 5 (5) Permendag Nomor 77 Tahun

2017 bahwa luas lahan untuk pasar rakyat tipe D minimal 2,000

m2. Selanjutnya dengan menggunakan harga rata-rata lahan di


Kelurahan Keturen sebesar Rp 2,000,000 dapat dihitung

kebutuhan investasi untuk pengadaan lahan.

Tabel 6.1Estimasi Investasi Rencana Pembangunan, Pengembangan, dan

Pengelolaan Pasar Keturen (Rp)

No Jenis Investasi JumlahUnit Harga Satuan Jumlah

InvestasiAset Fisik

1. Lahan* 2,000 2,000,000 4,000,000,0002. Gedung dan Bangunan** 1 4,000,000,000 4,000,000,0003. Perlengkapan Kantor*** 1 400,000,000 400,000,000

Sub Total Investasi AsetFisik

4,400,000,000

Pre Operational dan DED1. Pre Operational**** 420,000,000 420,000,0002. Detail Engineering Design

(DED)**** 420,000,000 420,000,000Sub Total Pre Operationaldan DED

820,000,000

Total Investasi 5,240,000,000Sumber: Data primer diolah, 2018.Keterangan:* : Luas gedung dan bangunan dihitung dari site plan pasar

rakyat Tipe D seperti yang diatur dalam Permendag Nomor 77Tahun 2017.

** : Nilai investasi gedung dan kantor menggunakan plafonanggaran pembangunan pasar rakyat Tipe D seperti yangdiatur dalam Permendag Nomor 77 Tahun 2017.

*** : Perlengkapan kantor diperkirakan sebesar 5% dari investasigedung dan bangunan.

**** : Pre operational dan DED cost diperkirakan sebesar 5.00% dariinvestasi gedung dan bangunan.

Dengan menggunakan data estimasi inventasi

pembangunan embrio pasar Keturen tersebut akan dihitung biaya

penyusutan atau depresiasi aset fisik yang digunakan dalam

proyek embrio pasar Keturen. Biaya penyusutan dilakukan

dengan mengasumsikan bahwa aset tersebut akan disusut selama

10 tahun, kecuali untuk peralatan kantor yang akan disusut

selama 5 tahun. Jangka waktu penyusutan ini disesuaikan

dengan UU Nomor 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan yang

mengatur umur ekonomis untuk aset tetap adalah 5 sampai

dengan 10 tahun.


Selain biaya penyusutan aset fisik, komponen biaya lain

yang harus diidentifikasi dan dihitung adalah biaya OM

diperlukan dalam proyek tersebut. Biaya OM terdiri dari biaya

pemeliharaan gedung, bangunan, dan peralatan kantor, biaya

administrasi dan umum, serta biaya lain-lain, seperti disajikan


Tabel 6.2Estimasi Biaya Operasi dan Perawatan Pengelolaan Pasar Keturen (Rp)

No Jenis Biaya Jumlah Biaya perBulan*

Biaya perTahun

Personalia1. Kepala Pasar** 1 3,261,000 39,132,0002. Administrasi dan

Keuangan***2 2,445,750 58,698,000

3. Juru Pungut**** 2 1,630,500 78,264,0004. Keamanan***** 8 1,630,500 156,528,0005. Kebersihan****** 4 1,630,500 78,264,000

Sub Total Personalia 410,886,000Non Personalia

1. Operasi danPerawatan*******

205,443,000

Sub Total NonPersonalia

205,443,000

Total Biaya Operasidan Perawatan

616,329,000

Sumber: Data primer diolah, 2018.Keterangan:* : Menggunakan UMK Kota Tegal sebesar Rp 1,630,500

seperti diatur dalam Pergub Jawa Tengah Nomor560/94 Tahun 2017 tentang Upah Minimum Pada 35(Tigapuluh Lima) Kabupaten/Kota di Provinsi JawaTengah Tahun 2018.

** : Diasumsikan besarnya 2 kali UMK Kota Tegal.*** : Diasumsikan besarnya 1.5 kali UMK Kota Tegal.**** : Diasumsikan satu orang juru pungut bertugas melayani

50 pedagang.***** : Diasumsikan satu orang petugas keamanan menjaga

keamanan untuk area seluas 500 m2, dengan 2 kalishift kerja.

****** : Diasumsikan satu orang petugas kebersihan menjagakebersihan untuk area seluas 500 m2.

******* : Diasumsikan besarnya 50.00% dari total biayapersonalia.


Biaya operasi dan perawatan tersebut selanjutnya

diperkirakan akan meningkat nilainya sebesar 5% atau sebesar

rata-rata tingkat inflasi yang berlaku secara nasional selama

beberapa tahun terakhir. Estimasi peningkatan biaya operasi dan

perawatan dilakukan untuk menyesuaikan dengan kondisi riil

perekonomian nasional, yang cenderung selalu mengalami

kenaikan harga karena inflasi.

3. PendapatanIdentifikasi potensi pendapatan dalam kajian pembangunan,

pengembangan, dan pengelolaan embrio pasar Keturen ini

dilakukan terhadap pendapatan dari sewa kios, los, dan dasaran

yang direncanakan dibangun di embrio pasar Keturen. Selain itu

potensi pendapatan yang lain adalah retribusi pasar, kebersihan,

toilet, dan parkir.

Pendapatan sewa merupakan hasil perkalian antara jumlah

ruangan yang tersedia dengan tarif sewa kios, los, dan dasaran

yang tersedia di embrio pasar Keturen. Sementara pendapatan

retribusi dan kebersihan dihitung berdasarkan besarnya retribusi

yang dibayarkan oleh pedagang kios, los, dan dasaran di embrio

pasar Keturen. Pendapatan toilet dihitung dari estimasi jumlah

pedagang dan pengunjung pasar yang memanfaatkan fasilitas

toilet dikalikan tarifnya. Sedangkan pendapatan parkir

merupakan perkalian dari estimasi jumlah kendaraan roda dua

dan empat dengan retribusi parkir di Kota Tegal.

Tabel 6.3Estimasi Pendapatan Rencana Pembangunan, Pengembangan, dan

Pengelolaan Pasar Keturen (Rp)

No JenisPendapatan

Jumlah* Tarif* Jumlah

Pendapatan1. Sewa Ruangan:

Kios 50 0 0Los 25 0 0Dasaran 25 0 0

2. Retribusi:Pasar*** 100 350 15,120,000


No JenisPendapatan

Jumlah* Tarif* Jumlah

PendapatanParkir**** 250 2,000 24,000,000

TotalPendapatan

39,120,000

Sumber: Data primer diolah, 2018.Keterangan:* : Jumlah pedagang kios diasumsikan sebanyak 50

orang, pedagang los sebanyak 25 orang, danpedagang dasaran sebanyak 25 orang.

** : Jam operasional embrio pasar Keturen yang terbataspada hari Minggu selama beberapa jam akanmembuat pedagang menolak membayar sewatempat.

*** : Tarif retribusi pelayanan pasar tertinggi dalamPerwali Kota Tegal Nomor 6 Tahun 2007 tentangRetribusi Pelayanan Pasar dan Pertokoan, denganasumsi setiap pedagang membutuhkan lapak seluas9 m2.

****

: Asumsi jumlah pengunjung yang membawakendaraan bermotor.

4. Benefit EkonomiAnalisis kelayakan terhadap rencana pembangunan,

pengembangan, dan pengelolaan embrio pasar Keturen tidak bisa

hanya dinilai dengan menggunakan indikator-indikator kelayakan

finansial. Hal ini mengingat bahwa rencana proyek tersebut

dilakukan untuk meningkatkan pelayanan yang diberikan kepada

masyarakat. Maka analisis kelayakan terhadap rencana proyek

tersebut terfokus pada upaya untuk menilai kelayakan secara

ekonomi, dimana proses penentuan kelayakan ditentukan dengan

menggunakan pendekatan cost-benefit.

Cost untuk proyek pembangunan, pengembangan, dan

pengelolaan embrio pasar Keturen ditentukan berdasarkan nilai

investasi yang dikeluarkan untuk membangun, mengembangkan,

dan mengelola pasar rakyat tersebut. Sedangkan benefit dihitung

dari manfaat yang bisa diterima oleh stakeholder, khususnya

masyarakat, dari keberadaan pasar rakyat tersebut.

Secara konseptual benefit adalah manfaat adalah kegunaan

suatu keluaran yang dirasakan langsung oleh masyarakat, dapat


berupa tersedianya jasa atau fasilitas yang dapat diakses oleh

publik. Pengertian lain menyebutkan bahwa manfaat adalah

indikator kinerja berdasarkan tingkat kemanfaatan yang dapat

dirasakan sebagai nilai tambah bagi masyarakat dan Pemerintah

Daerah dari hasil (outcome). Untuk itu, sesuai dengan kebutuhan

kajian ini, dilakukan identifikasi untuk menentukan benefit yang

bisa diterima dan dirasakan oleh masyarakat dengan adanya

pasar rakyat yang diusulkan untuk dibangun, dikembangkan, dan

dikelola di Kelurahan Keturen, khususnya utuk manfaat yang bisa

diukur.

Kajian kelayakan rencana pembangunan, pengembangan,

dan pengelolaan embrio pasar Keturen ini akan menghitung

benefit dari proyek tersebut dengan menggunakan estimasi rata-

rata pendapatan yang diterima oleh pedagang yang berjualan di

embrio pasar Keturen, baik pedagang kios, pedagang los, maupun

pedagang dasaran.

Tabel 6.4Benefit Rencana Pembangunan, Pengembangan, dan Pengelolaan Pasar

Keturen (Rp)No

KomponenJumlah per

Tahun

1. Jumlah Pedagang (Orang) 100

2. Rata-rata Omset per Hari 100,000

3. Rata-rata Keuntungan Bersih

(50%)

50,000

Total Benefit Ekonomi* 120,000,000

Sumber: Data primer diolah, 2018.Keterangan:* : Jumlah hari efektif adalah 4 hari per

bulan.


B. Kelayakan Keuangan dan EkonomiAnalisis kelayakan keuangan dan ekonomi pada dasarnya

dilakukan dengan menggunakan pendekatan yang tidak jauh berbeda

dengan analisis finansial. Namun, berbeda dengan analisis finansial,

analisis cost-benefit dilakukan dengan membandingkan antara

pengeluaran investasi dan OM dengan benefit yang diperoleh dari

sebuah kegiatan investasi.

Untuk itu menunjukkan tingkat kelayakan (feasibility)

keuangan dan ekonomi tersebut akan menggunakan 4 indikator

sebagai berikut:

1. Internal Rate of Return (IRR). Digunakan untuk menilai tingkat

pengembalian (return) yang menyamakan PVpengeluaran dengan

PVpenerimaan. Semakin tinggi nilai IRR menunjukkan semakin layak

investasi yang dilakukan. Decision rule of IRR: menerima investasi

yang memberikan IRR ≥ tingkat bunga yang dipandang layak

(suku bunga simpanan yang berlaku).

2. Net Present Value (NPV). Digunakan untuk menilai seberapa besar

pengeluaran investasi diharapkan dapat meningkatkan manfaat

bagi stakeholder. Semakin tinggi nilai NPV menunjukkan semakin

layak pengeluaran untuk investasi yang dilakukan. Decision rule

of NPV: NPVpositif = PVpenerimaan > PVpengeluaran:investasi yang

diharapkan akan meningkatkan manfaat bagi stakeholder

(menguntungkan).

3. B/C Ratio. Digunakan untuk menilai perbandingan benefit

(manfaat) yang diterima stakeholder dengan cost (biaya) yang

harus ditanggung Pemerintah. Semakin tinggi nilai B/C Ratio

menunjukkan semakin layak pengeluaran untuk investasi yang

dilakukan.

4. Payback Period. Digunakan untuk menilai seberapa lama

pengembalian pengekuaran untuk investasi yang diharapkan.

Payback Period yang mendekati angka di bawah lima tahun

menunjukkan bahwa pengeluaran investasi tersebut semakin

cepat memperoleh manfaat. Decision rule of Payback Period:


semakin cepat pengeluaran investasi memberikan manfaat bagi

stakolder maka semakin layak pengeluaran investasi tersebut

dilakukan.

Meski secara konseptual keempat indikator tersebut dapat

dipakai secara mandiri atau independen, namun dalam model ini

keempat indikator tersebut dipakai secara bersama-sama. Artinya,

meski, misalnya, IRR menunjukkan tingkat return yang

memungkinkan pengeluaran investasi bisa diterima, namun jika

indikator yang lain menunjukkan hal yang berbeda, maka rencana

investasi secara agregat ditolak. Atau dengan kata lain, semua

indikator harus secara bersama-sama menunjukkan nilai yang yang

memungkinkan rencana investasi dapat diterima.

Untuk menghitung IRR, NPV, B/C Ratio, dan Payback Period

maka semua manfaat (benefit) yang diperkirakan akan diterima dari

pengelolaan embrio pasar Keturen dimasukkan dalam model analisis

untuk menentukan tingkat kelayakan investasi tersebut. Demikian

juga dengan pengeluaran. Semua bentuk pengeluaran yang

diperkirakan akan diperlukan untuk rencana pembangunan,

pengembangan, dan pengelolaan embrio pasar Keturen akan

digunakan untuk menentukan tingkat kelayakan investasi,

khususnya revenue expenditure (expense atau pengeluaran yang

digunakan untuk membiayai kegiatan sehari-hari) dan capital

expenditure (cost atau pengeluaran yang digunakan untuk

memperoleh barang-barang modal).

1. Asumsi Keuangan dan EkonomiSebelum dilakukan analisis keuangan dan ekonomi perlu

ditentukan terlebih dahulu asumsi keuangan dan ekonomi sebagai

dasar melakukan analisis. Asumsi tersebut pada dasarnya diperlukan

untuk menyederhanakan permasalahan yang akan diselesaikan,

karena situasi perekonomian sebenarnya relatif sulit diprediksi

(uncertainty). Hal itu dikarena perekonomian dalam negeri tidak saja

dipengaruhi kondisi internal namun juga situasi dan kondisi

perekonomian luar negeri dan global.


Maka asumsi dasar yang dipakai dalam model kelayakan

keuangan dan ekonomi rencana pembangunan, pengembangan, dan

pengelolaan embrio pasar Keturen adalah cateris parebus.

Sedangkan asumsi yang lain akan dibuat sedemikian rupa sehingga

tetap mengikuti kaidah-kaidah baku sehingga tidak terlalu

menyimpang dari nilai yang berlaku umum, misalnya tingkat inflasi,

suku bunga, pajak, dan sebagainya. Selain asumsi ekonomi di atas,

maka juga digunakan beberapa asumsi yang lain, yaitu biaya operasi

dan perawatan (operation and maintenance cost), kenaikan benefit per

tahun, dan kenaikan biaya per tahun.

Tabel 6.5Asumsi Keuangan dan Ekonomi Rencana Pembangunan,

Pengembangan, dan Pengelolaan Pasar Keturen

No Keterangan AsumsiDasar

1. Inflasi (%) 5.002. Kenaikan biaya OM (%) 5.003. Umur ekonomis asset

fisik (Tahun) 5-104. Pajak (%) 5.00


Asumsi keuangan dan ekonomi merupakan dasar untuk

melakukan perhitungan-perhitungan bidang keuangan dan ekonomi,

termasuk analisis kelayakan investasi. Alasannya, asumsi ekonomi

merupakan salah satu usaha untuk mendekatkan model analisis

dengan kondisi perekonomian mikro dan makro, karena perhitungan

keuangan memang tidak bisa dipisahkan dengan kondisi eksisting

perekonomian tersebut.

2. Tingkat Kelayakan Keuangan dan EkonomiKelayakan keuangan dan ekonomi yang dilakukan untuk

menilai apakah rencana pembangunan, pengembangan, dan

pengelolaan embrio pasar Keturen layak dilaksanakan dengan

mempertimbangkan kebutuhan investasi dan manfaat yang bisa

diperoleh dari keberadaan proyek tersebut. Seperti yang telah


dijelaskan sebelumnya, penilaian kelayakan ekonomi sebuah kegiatan

investasi secara konseptual tidak berbeda dengan penilaian

kelayakan finansial, karena juga menggunakan indikator-indikator

tertentu untuk menentukan tingkat kelayakannya. Namun, berbeda

dengan kelayakan finansial yang ditentukan berdasarkan kebutuhan

investasi dan proyeksi pendapatan (revemue), kelayakan ekonomi

ditentukan ditentukan dengan menggunakan data investasi dan

manfaat yang akan diterima dari proyek tersebut, yang dikuantifikasi

dengan nilai moneter (rupiah).

Berdasarkan analisis yang dilakukan dengan model economicprojection yang disusun untuk menentukan tingkat kelayakan

keuangan dan ekonomi rencana pembangunan, pengembangan, dan

pengelolaan embrio pasar Keturen dengan hasil seperti disajikan


Tabel 6.6Tingkat Kelayakan Keuangan dan Ekonomi Rencana Pembangunan,

Pengembangan, dan Pengelolaan Pasar Keturen

No IndikatorKeuangan

Periode Analisis5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun

Discount Factor(%)

5.00 5.00 5.00

1. IRR (%) 0.00 0.00 0.002. NPV (Rp) (5,046,504,7

62)(5,102,533,

333)(5,158,561,

905)3. B/C Ratio (kali) 0.40 0.42 0.444. Payback Period

(tahun)- - -


Tabel di atas menunjukkan hasil analisis dengan menggunakan

model analisis kelayakan keuangan dan ekonomi rencana

pembangunan, pengembangan, dan pengelolaan embrio pasar

Keturen. Sesuai rencana untuk menentukan apakah rencana

pembangunan, pengembangan, dan pengelolaan embrio pasar

Keturen layak dilaksanakan atau tidak maka dipakai empat indikator,

yaitu IRR, B/C Ratio, NPV, dan Payback Period.

IRR : Hasil analisis menunjukkan bahwa proyek


mempunyai IRR dibawah discount factor

pada periode analisis 5, 10, dan 15 tahun,

yaitu sebesar 0.00%. Hal ini menunjukkan

bahwa rencana pembangunan,

pengembangan, dan pengelolaan embrio

pasar Keturen tidak layak untuk

dilaksanakan dari aspek keuangan dan

ekonomi.

NPV : Hasil analisis menunjukkan bahwa proyek

mempunyai NPV negatif pada periode

analisis 5, 10, dan 15 tahun. Hal ini

menunjukkan bahwa rencana

pembangunan, pengembangan, dan

pengelolaan embrio pasar Keturen tidak

layak untuk dilaksanakan dari aspek

keuangan dan ekonomi.

BC

Ratio

: Hasil analisis menunjukkan bahwa proyek

mempunyai B/C Ratio sebesar 0.40 kali,

yang artinya proyek tidak mampu

memberikan manfaat terhadap rencana

investasi yang akan dilakukan. Hal ini

menunjukkan bahwa rencana

pembangunan, pengembangan, dan

pengelolaan embrio pasar Keturen tidak

layak untuk dilaksanakan dari aspek

keuangan dan ekonomi.

Payback

Period

: Nilai negatif pada arus kas (cashflow)

membuat rencana pembangunan,

pengembangan, dan pengelolaan embrio

pasar Keturen sulit mencapai titik dimana

pendapatan dapat menutup investasi dan

biaya periodiknya.


C. Hasil AnalisisAnalisis ekonomi dan keuangan di atas menunjukkan bahwa

rencana pembangunan, pengembangan, dan pengelolaan embrio

pasar Keturen menjadi pasar rakyat tipe D tidak layak dilaksanakan.

Hal tersebut bisa dilihat dari beberapa indikator ekonomi dan

keuangan yang mempunyai nilai dibawah standar yang telah

ditetapkan.

Tabel 6.7Aspek Ekonomi dan Keuangan Rencana Pembangunan, Pengembangan,

dan Pengelolaan Pasar KeturenNo Aspek Hasil1. Ekonomi Jumlah pedagang yang membuka lapak di

embrio pasar Keturen relatif sedikit, yaitu47 orang, dimana sebagian merupakanpedagang musiman yang mempunyaipekerjaan diluar berdagang dan hanyaberjualan hanya pada hari Minggu untukmencari penghasilan tambahan.

Jam operasional embrio pasar Keturenrelatif pendek, yaitu pukul 06.00-08.00,sesuai dengan keramaian masyarakat yangmendatangi kawasan Keturen untuk“berwisata”, berjalan-jalan, maupun berolahraga dengan keluarganya.

Rata-rata pendapatan kotor para pedagangadalah Rp 100,000 dengan margin 50.00%,tanpa dengan membebankan biaya tenagakerja dan biaya modal.

Rendahnya perputaran uang yang terjadi diembrio pasar Keturen membuat kegiatanekonomi belum bisa menjadi penggerakperekonomian warga Kelurahan Keturendan sekitarnya.

2. Keuangan Investasi untuk membangun pasar Keturencukup tinggi, yaitu Rp 4,000,000,000,demikian juga dengan biaya operasional danperawatan, padahal estimasi penerimaanrelatif sangat rendah, karena pedagang yangsaat ini membuka lapak di embrio pasarKeturen pasti menolak untuk menyewa kios,los, atau dasaran karena jam operasionalpasar tersebut sangat terbatas.

Pasar merupakan bagian dari jasa usahayang dijalankan oleh Pemerintah Daerah,


No Aspek Hasildimana Pemerintah Daerah bisamenggunakan pendekatan komersial untukpengelolaannya, sehingga minimnyaestimasi penerimaan membuat sebuahrencana investasi menjadi sangat tidaklayak untuk dilaksanakan.

Penerimaan tunai yang dapat diterima daripengelolaan Pasar Keturen adalah retribusipasar dan retribusi parkir yang dipungutsetiap kali pasar tersebut beroperasi, yaitupada hari Minggu.


88 | K e s i m p u l a n d a n R e k o m e n d a s i

BAB VIIKESIMPULAN DAN REKOMENDASI

A. KesimpulanKegiatan “Penyusunan Kajian Pasar Keturen” merupakan

kegiatan untuk menganalisis fisibilitas dari aspek sosial, ekonomi,

keuangan, dan teknis terhadap usulan pembangunan,

pengembangan, dan pengelolaan embiro pasar Keturen untuk

menampung aktivitas pedagang/pengusaha di sekitar Kelurahan

Keturen Kota Tegal. Penentuan kelayakan pembangunan,

pengembangan, dan pengelolaan pasar pada dasarnya ditentukan

dengan beberapa aspek sebagai berikut (1) baik secara infrastruktur,(2) cakap secara pengelolaan, bermutu dan higienis dalampenyajian bahan pangan lokal, dan (3) mendukung pertumbuhanekonomi lokal. Oleh sebab itu ada beberapa analisis yang telah

dilakukan untuk menilai tingkat fisibilitas rencana pembangunan dan

pengembangan embrio pasar Keturen, dengan kesimpulan sebagai

berikut:

1. Dari aspek teknis, dengan menggunakan analisis kesenjangan

(gap analysis) dan analisis SWOT, embrio pasar Keturen tidak

layak untuk dibangun, dikembangkan, dan dikelola sebagai pasar

rakyat. Ada beberapa alasan yang mendasari, yaitu:

a. Pedagang yang membuka lapak di embrio pasar Keturen

merupakan pedagang keliling yang biasanya menawarkan

dagangan di tempat-tempat tertentu, karena produknya

memang termasuk komoditas yang bisa menarik pembeli

untuk mencarinya, seperti sembako, sehingga harus

ditawarkan di pusat keramaian masyarakat.

b. Sebagian pedagang di embrio pasar Keturen merupakan

pedagang musiman, seperti tukang batu, pembuat mainan

anak-anak, dan sebagainya, yang membuka lapaknya untuk

mencari penghasilan tambahan karena pekerjaan utama libur

setiap hari Minggu.


c. Lokasi relatif kurang strategis karena berada di jalan

penghubung antar kampung, yang lebarnya terbatas dan salah

satu ujungnya bersimpangan dengan jalur kereta api dengan

intensitas traffic yang cukup padat, sehingga cukup

menghambat kelancaran lalu lintas di sekitar kawasan

Keturen.

d. Kondisi jalan membuat akses lalu lintas menjadi relatif

terbatas untuk angkutan roda empat, khususnya dengan

tonase cukup besar, seperti truk. Padahal sebuah pasar

mestinya harus relatif mudah diakses oleh berbagai macam

kendaraan yang akan mendistribusikan berbagai barang

dagangan.

e. Lahan yang relatif cukup luas untuk digunakan membangun,

mengembangkan, dan mengelola pasar tradisional di sekitar

embrio pasar Keturen adalah tanah milik Pemkot Tegal, yang

saat ini telah direncanakan sebagai Ruang Terbuka Hijau

(RTH).

f. Jam operasional embrio pasar Keturen relatif masih sangat

terbatas karena sangat tergantung keramaian di sekitar

kawasan tersebut, yang terjadi karena masyarakat ingin

berjalan-jalan, berolah raga, dan menonton kereta api yang

lewat, sehingga ketika matahari mulai tinggi dan panas,

masyarakat mulai membubarkan diri.

2. Dari aspek keuangan dan ekonomi, dengan menggunakan

beberapa indikator keuangan dan ekonomi, embrio pasar Keturen

tidak layak untuk dibangun, dikembangkan, dan dikelola sebagai

pasar rakyat. Ada beberapa alasan yang mendasari, yaitu:

a. Semua indikator keuangan menunjukkan hasil negatif yang

mengindikasikan bahwa manfaat keuangan (financial benefit)

dan manfaat ekonomi (economic benefit) jauh lebih kecil

dibandingkan dengan investasi serta biaya operasi dan

perawatan yang dibutuhkan untuk pembangunan,

pengembangan, dan pengelolaan embrio pasar Keturen.


b. Rendahnya manfaat keuangan (financial benefit) dan manfaat

ekonomi (economic benefit) tersebut dikarenakan jam

operasinal pasar yang terbatas, jenis barang dagangan bukan

merupakan kebutuhan sehari-hari masyarakat, sebagian

pedagang merupakan pedagang musiman, dan sebagainya.

B. RekomendasiTerhadap kesimpulan di atas, dapat disajikan beberapa

rekomendasi sebagai berikut:

1. Pemkot Tegal melakukan penataan Jl. Juanda sebagai pusat

keramaian dan kegiatan masyarakat di hari Minggu, khususnya

dengan menyediakan tempat yang lebih layak untuk berdagang,

menutup lalu lintas agar masyarakat, pedagang, dan kendaraan

tidak saling mengganggu, serta dibentuk “unit penyelenggara”

yang mengurusi keamanan dan kebersihan di kawasan tersebut.

2. Pemkot Tegal segera merealisasi pembangunan RTH yang

direncanakan akan dibangun di Keluran Keturen untuk

mengakomodasi penataan embiro pasar Keturen, agar keramaian

di kawasan tersebut tidak lagi mengganggu kelancaran lalu lintas

dengan menyediakan lapak yang lebih layak untuk tempat

terdagang dan dibentuk “unit penyelenggara” yang mengurusi

keamanan dan kebersihan di kawasan tersebut.

91 | L a m p i r a n

Lampiran 1: Siteplan Pasar Rakyat Tipe D

pemerintah kota tegal

Documents