PEMBUATAN PERENCANAAN BISNIS UNTUK PERSEWAAN ASET DI PDAM SURABAYA

Mudjahidin1, Raras Tyasnurita1, Irasmanda Soedibyo1

1Fakultas Teknologi Informasi,

Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS), Surabaya, 60111, Indonesia E-mail : irkointermilan@yahoo.co.id

Abstrak – PDAM Surabaya memerlukan suatu perencanaan, agar dapat mencapai tujuan bisnis yaitu mengoptimalkan sumber daya perusahaan berupa ruangan yang ada, yang sesuai dengan yang telah ditetapkan oleh perusahaan tersebut. Selama ini sebagian asset milik PDAM Surabaya baik berupa rumah maupun gedung kosong atau tidak digunakan. Dalam tugas akhir ini, penulis memilih untuk membuat perencanaan bisnis persewaan asset berupa gedung. Perencanaan bisnis ini meliputi : Penentuan harganya, Perencanaan lokasinya, Perencanaan strategi promosi, dan Perencanaan SDM. Membuat perencanaan bisnis dengan cara manual (perencanaan bisnisnya tanpa bantuan tools/software) dapat beresiko menimbulkan kesalahan pada saat melakukan analisis. Oleh karena itu pada tugas akhir ini peneliti menggunakan software Business Plan Pro untuk merancang perencanaan bisnis, sehingga resiko terjadinya kesalahan dapat diminimalisir. Hasil akhir dari perencanaan bisnis yang dibuat dalam tugas akhir ini adalah berupa rekomendasi kelayakan bisnis persewaan asset di PDAM Surabaya. Kata kunci : Bisnis, Software Business Plan Pro, Persewaan Aset.

1 PENDAHULUAN

Setiap orang yang tinggal di kota maupun di desa pasti sudah mengenal yang namanya PDAM Surabaya. Selama ini ruangan di PDAM Surabaya sangatlah besar dan hanya digunakan sebagian saja, oleh karena itu peneliti Tugas Akhir ini menggunakan studi kasus di PDAM Surabaya Surabaya karena ingin memaksimalkan ruangan yang ada dengan cara disewakan kepada umum agar tidak ada ruangan yang tidak terpakai (kosong) dan dapat digunakan semestinya.

Perusahaan merencanakan untuk menjalankan bisnis persewaan aset dengan tujuan mencari keuntungan. Bisnis ini dimulai pada bulan Maret 2010. Modal ada dua macam yaitu yang berwujud aset dengan nilai jual objek pajak sebesar Rp 279.500.000,- maupun berwujud uang tunai yg diambil dari jumlah modal perusahaan pada tahun lalu sebesar Rp 170.000.000,-.

Rencana bisnis untuk organisasi profit biasanya berfokus pada tujuan keuangan, seperti keuntungan atau penciptaan kekayaan. Rencana bisnis untuk organisasi non-profit dan agen pemerintah cenderung berfokus pada misi organisasi. Rencana bisnis juga dapat menargetkan perubahan dalam persepsi dan branding oleh pelanggan, klien, pembayar pajak, atau komunitas yang lebih luas.

Business Plan Pro menggunakan EasyPlan Wizard untuk membantu melalui pembuatan rencana bisnis langkah demi langkah, membantu membuat sebuah konsep bisnis, memperjelas tujuan bisnis dan menetapkan struktur bisnis yang cocok. The EasyPlan Wizard dapat membantu menentukan apa yang akan dijual oleh bisnis tersebut, siapakah pelanggannya, peramalan penjualan yang masuk akal dan banyak lagi.

2 DASAR TEORI

Bagian ini menjelaskan mengenai teori-teori yang digunakan dalam pengerjaan Tugas Akhir ini, meliputi teori-teori tentang PEMBUATAN PERENCANAA BISNIS UNTUK PERSEWAAN ASET DI PDAM SURABAYA.

1. Perencanaan Bisnis

Rencana Bisnis adalah pernyataan formal dari serangkaian tujuan bisnis, alasan mengapa tujuan itu harus dicapai, dan rencana untuk mencapai tujuan tersebut. Bisa juga berisi latar belakang informasi tentang organisasi atau tim yang berusaha untuk mencapai tujuan-tujuan tersebut.

2. Aspek Organisasi

Jumlah karyawan yang terlibat dalam bisnis persewaan asset ada 8 orang. Dari

8 orang tersebut, diantaranya dapat dijabarkan sebagai berikut :

1 orang menjabat sebagai Kepala Seksi

1 orang menjabat sebagai Wakil Kepala Seksi

1 orang menjabat sebagai Sekretaris 1 orang menjabat sebagai Bendahara 1 orang menjabat sebagai Manajer

HRD 1 orang menjabat sebagai Pegawai

Internal 2 orang menjabat sebagai Tenaga

Outsource

3. Analisa Pasar

Analisa Pasar yang dijelaskan di sini akan mengacu pada penggunaan teknik forecasting. “Forecasting merupakan alat yang sangat penting untuk membuat estimasi berapa besarnya permintaan (demand).” (Freddy Rangkuti, 2005)

Metode yang digunakan adalah Moving Average. Metode ini sangat bermanfaat apabila dapat membuat asumsi bahwa demand cenderung stabil sepanjang waktu. Rumus metode moving average adalah :

n

n periode pada demandAverage Moving

……….(1)

Di mana n adalah jumlah periode yang dipakai dalam moving average.

4. Analisa Teknis

Biaya yang termasuk di dalam industri jasa ada beberapa macam, yaitu :

a) Biaya operasional, yaitu biaya yang dihasilkan terkait dengan operasional perusahaan.

b) Biaya non-operasional, yaitu biaya yang timbul selama bisnis berjalan,

akan tetapi tidak terkait dengan operasional perusahaan.

5. Analisa Keuangan

Analisa keuangan terdiri atas analisa aliran kas (cash flow), rugi/laba (profit and loss) dan neraca (balance sheet).

Aliran kas (cash flow) adalah gerakan aliran kas masuk dan kas keluar.

CEE-RCF .......................(2)

Di mana : CF : Cash Flow (Aliran Kas) R : Revenue (Pendapatan) E : Expenses (Biaya) CE : Capital Expenditure (Penggunaan Modal)

Laporan laba/rugi adalah bagian dari laporan keuangan suatu perusahaan yang dihasilkan pada suatu periode akuntansi yang menjabarkan unsur-unsur pendapatan dan beban perusahaan sehingga menghasilkan suatu laba (atau rugi) bersih.

BiayaPendapatanLaba …………(4) Neraca atau laporan posisi keuangan adalah bagian dari laporan keuangan suatu entitas yang dihasilkan pada suatu periode akuntansi yang menunjukkan posisi keuangan entitas tersebut pada akhir periode tersebut.

EkuitasKewajibanAset …………..(5)

6. Definisi Business Plan Pro

Business Plan Pro telah dibangun untuk memanfaatkan teknologi terbaru untuk meningkatkan kecepatan dan untuk memanfaatkan fitur sehingga dapat membuat perencanaan bisnis lebih mudah. Business Plan Pro menyertakan contoh-contoh untuk setiap bagian dari rencana bisnis. Ketika menemukan sebuah contoh yang baik untuk rencana bisnis tersebut, salin dan latakkan (copy dan

paste) ke dalam rencana tersebut dan kemudian mengeditnya dengan informasi bisnis tersebut. Business Plan Pro menawarkan peningkatan kemampuan tool untuk membuat garis besar (outline) dan tasklist, yang menampilkan apa yang telah selesai pada rencana bisnis dan apa yang masih perlu dilakukan.

7. Wizard Utama Business Plan Pro

Wizard utama yang terdapat pada software Business Plan Pro adalah sebagai berikut ini : Plan Setup, Concept Kick-start, Your Company, What You’re Selling, Your Market, The Business You’re In, Your Sales Forecast, Your Marketing Plan, Your Web Plan, Your Management Team, The Bottom Line, Cash Is King, Financial Plan, dan Finish and Polish.

8. Definisi Break-even Analysis

Break-Even Analysis adalah suatu keadaan dimana seluruh penerimaan (total revenues) secara persis hanya mampu menutup seluruh pengeluaran (total cost).

Analisa break even memberikan penerapan yang luas untuk menguji tindakan-tindakan yang diusulkan dalam mempertimbangkan alternatif-alternatif atau tujuan pengambilan keputusan yang lain. Rumus :

……...(6)

Rumus tersebut digunakan untuk mengetahui berapa unit volume penjualan yang harus dilakukan untuk mencapai BEP. Untuk menghitung berapa pendapatan hingga mencapai BEP dapat dilakukan dengan rumus sebagai berikut :

)Per Unit Jual Harga

Per Unit Variabel Biaya(-1

Tetap Biaya Total(Rupiah) BEP

...................(7)

9. Definisi ROI (Return On Investment)

ROI (Return On Investment) merupakan rasio uang yang diperoleh atau hilang pada suatu investasi, relatif terhadap jumlah uang yang diinvestasikan. Istilah investment selalu mengacu pada total asset atau net asset. (Freddy Rangkuti, 2005).

10. Definisi Rasio

Rasio keuangan biasanya diklasifikasikan sesuai dengan karakteristik mereka mengukur.

11. Pengukuran Likuiditas

Likuiditas merujuk pada kemampuan perusahaan untuk memenuhi obligasi jangka pendek.

Rasio Tetap, yaitu perbandingan harta tetap dengan hutang tetap dalam bentuk rasio. Hal ini didefinisikan sebagai :

Tetap Hutang

Tetap HartaTetap Rasio .......................

..........(8)

Rasio Cepat, yaitu perbandingan harta tetap tanpa melibatkan persediaan, dibandingkan dengan hutang tetap. Rumusnya adalah :

Tetap Hutang

Dagang PiutangSahamKasCepat Rasio

..(9)

12. Pengukuran Efisiensi

Rasio efisiensi mengukur seberapa efisien perusahaan mengatur hartanya. Macam-macam pengukuran efisiensi dapat dijelaskan sebagai berikut :

Perputaran Persediaan, mengukur hubungan antara tingkat persediaan

perusahaan dengan hasil penjualan, dengan rumus :

Persediaan

Penjualan BiayaPersediaan Perputaran

................(10)

Perputaran Aset, yang mengukur efisiensi perusahaan dalam menggunakan harta yang dimilikinya. Rumusnya sebagai berikut :

Aset Total

BersihPenjualan Aset Perputaran ............

..............(11)

13. Pengukuran Leverage Keuangan

Solvabilitas keuangan mewakili derajat peminjaman dana yang dilakukan oleh perusahaan untuk membeli hartanya.

Pengukuran solvabilitas modal dapat dilakukan dengan 2 macam, yaitu :

Rasio Hutang terhadap Modal, yaitu pengukuran jumlah pembayaran jangka panjang melalui hutang dibandingkan dengan modal. Rumusnya adalah sebagai berikut :

Pemilik Modal

Panjang Jangka HutangModal thdpHutang

......(12)

Perkalian Bunga Diperoleh, yaitu pengukuran kemampuan perusahaan untuk membayar bunga. Hal ini dilakukan dengan cara :

Tahunan Bunga Biaya

Bunga &Pajak sebelum PendapatanPBD

...........(13)

14. Pengukuran Profitabilitas

Pengukuran profitabilitas menandakan pencapaian operasi perusahaan selama periode yang diberikan.

Marjin Laba Bersih, yaitu pengukuran pendapatan bersih sebagai prosentase penjualan. Rasio ini mengukur proporsi

setiap jumlah penjualan yang dihasilkan akhirnya menjadi pendapatan bersih.

BersihPenjualan

Bersih PendapatanBersih LabaMarjin ....

..........(14)

Return on Assets, yaitu mengukur nilai pengembalian (pendapatan bersih) perusahaan sebagai prosentase jumlah total harta yang digunakan oleh perusahaan.

Asset Total

Bersih PendapatanAssetsOn Return .......

...........(15)

Return on Equity, yaitu mengukur nilai pengembalian kepada para pemegang saham sebagai prosentase investasi mereka di perusahaan.

Pemilik Modal

Bersih PendapatanEquityOn Return .......

.............(16)

3 PENCARIAN DATA

Bagian ini menjelaskan hal-hal yang berkaitan pencarian data yang dilakukan di PDAM Surabaya. Data yang akan digunakan diantaranya sebagai berikut :

1. Data Awal Rencana Bisnis

Pada awal rencana bisnis, terdapat hal-hal yang harus diketahui, diantaranya sebagai berikut. Dapat dilihat pada gambar 1.

Gambar 1 Data Awal Rencana Bisnis

2. Data Konsep Awal

Untuk konsep awal rencana bisnis, terdapat hal-hal yang harus diketahui, diantaranya sebagai berikut. Dapat dilihat pada gambar 2.

Gambar 2 Data Konsep Awal

3. Data Perusahaan

Data-data perusahaan dapat dilihat diantaranya sebagai berikut. Dapat dilihat pada gambar 3.

Gambar 3 Data Konsep Awal

Data ini berisi akun pembukuan untuk mengestimasi modal awal, seperti belanja awal (notaris dan legalitas, alat kantor, sewa, computer dll) dan asset awal (kas, gedung, kendaraan dll). Dapat dilihat pada gambar 4.

Gambar 4 Data Tabel Awal

4. Data Jasa Yang Ditawarkan

Ada 2 ruangan yang ditawarkan oleh PDAM Surabaya memiliki 2 level yang berbeda, yaitu :

a) Bisnis.

b) VIP.

5. Data Pangsa Pasar

Data ringkasan analisa pasar dapat dilihat pada gambar 5 di bawah ini.

Gambar 5 Data Ringkasan Pemasaran

Didalam data analisa pasar ada 2 jenis customer, pertumbuhan tiap tahunnya naik berapa %, yaitu: a) Instansi Pemerintah pertumbuhan

tiap tahunnya naik 5% ditahun pertama(2010) ada 34 jenis instansi pemerintah.

b) Instansi Swasta pertumbuhan tiap tahunnya naik 10% ditahun pertama(2010) ada 1.209 jenis instansi swasta.

Dapat dilihat pada gambar 6.

Gambar 6 Data Ringkasan Pemasaran

6. Data Penjelasan Bisnis

PDAM Surabaya, selain bergerak dalam bidang jasa distribusi air mineral, juga akan mengembangkan bisnis di bidang persewaan aset. Pesaing utama dalam bidang persewaan aset adalah hotel dan gedung pemerintah kota (pemkot).

Di kota Surabaya sendiri ada lebih dari 1.000 perusahaan. Persaingan utama berupa hotel dalam usaha jasa persewaan aset, seperti Novotel dan Grand city menjadi pesaing dominan dalam pangsa pasar. Namun, PDAM Surabaya menawarkan persewaan aset dengan biaya 5 sampai 10% lebih rendah daripada pesaing-pesaing utama di atas.

7. Data Ramalan Penjualan

Peramalan penjualan di sini menggunakan rumus Moving Average. Dapat dilihat pada gambar 7.

Gambar 7 Data Ringkasan Pemasaran

Diketahui pada 3 bulan pertama, untuk kelas VIP terdapat transaksi sewa ruangan dengan jumlah berturut-turut 5x, 5x dan 2x. Dengan menggunakan rumus Moving Average, transaksi sewa ruangan pada bulan ke 4 dapat dihitung sebagai berikut :

43

2)5(54- keBulan Transaksi

45- keBulan Transaksi3

4)2(5

36- keBulan Transaksi3

4)4(2

Demikian seterusnya hingga mencapai 1 tahun, jumlah transaksi persewaan ruangan VIP mencapai 47 kali. Dengan cara yang sama untuk meramalkan jumlah transaksi pada tahun-tahun berikutnya maupun jumlah transaksi untuk kelas Bisnis.

8. Data Rencana Pemasaran

Strategi pemasaran yang akan dilakukan ada beberapa macam, antara lain sebagai berikut : 1. Periklanan. 2. Pemberian Diskon. 3. Refferal Share (Bagi Hasil). Jadwal kegiata digunakan untuk merencanakan kegiatan yang berkaitan dengan awal bisnis. Lihat gambar 8.

Gambar 8 Data Jadwal Kegiatan

9. Data Rencana Web

Website perusahaan, PDAM Surabaya Online, dapat dijadikan peluang untuk menawarkan informasi terkini mengenai waktu yang tersedia untuk sewa aset, berikut jenis aset serta harga sewa yang ditawarkan. Website PDAM Surabaya Online, selain menampilkan informasi berupa bisnis utama PDAM Surabaya dalam hal distribusi air minum, juga akan menampilkan informasi mengenai bisnis baru yang akan dikembangkan, yaitu bisnis persewaan aset.

10. Data Tim Manajemen

Tim manajemen yang akan terlibat langsung dalam bisnis persewaan asset di PDAM Surabaya dapat dilihat pada gambar 9 berikut ini.

Gambar 9 Data Tim Manajemen

Besaran kenaikan gaji setiap bulan pada setiap jabatan berbeda-beda, sesuai dengan Daftar Gaji PNS tahun 2010 yang telah dirilis pemerintah.

11. Data Proyeksi Keuangan

Data Proyeksi Keuangan ada 3 macam, yaitu data neraca kas awal, data proyeksi rugi/laba dan data analisa modal kembali.

Data neraca kas awal bisnis persewaan asset dapat dilihat pada gambar 10.

Gambar 10 Data Neraca Kas Awal

Data proyeksi laporan rugi/laba dapat dilihat pada gambar 11. Hal-hal yang termasuk biaya penyusutan tersebut dapat dilihat pada gambar 12. Data proyeksi laporan aliran kas dapat dilihat pada gambar 13.

Gambar 11 Data Proyeksi Laporan Rugi/Laba

Gambar 12 Data Detail Penyusutan

Gambar 13 Data Proyeksi Laporan Aliran Kas

Gambar 14 Data Neraca Akhir

Dari perhitungan bulanan proyeksi rugi/laba, dapat diketahui data-data sebagai berikut : Rata-rata Pendapatan Per Unit

sebesar Rp 8.178.571,43 Rata-rata Biaya Variabel Per Unit

sebesar Rp 1.425.632,44

Estimasi Biaya Tetap Bulanan sebesar Rp 49.982.933,00

Dengan menggunakan rumus Analisa Pulang Pokok, yaitu :

Variabel Biaya Pendapatan

Tetap Biaya(Unit) BEP

441.425.632,-438.178.571,

49.982.933

996.752.938,

49.982.933

unit 7 unit 401,7(Unit) BEP

)Per Unit Pendapatan

Per Unit Variabel Biaya(-1

Tetap Biaya Total(Rupiah) BEP

)438.178.571,

441.425.632,(-1

(Rupiah) BEP49.982.933

,1740-1(Rupiah) BEP

49.982.933

,8260(Rupiah) BEP

49.982.933

975.534.60(Rupiah) BEP

Data neraca akhir bisnis persewaan asset dapat dilihat pada gambar 14. Data neraca akhir bisnis persewaan asset dapat dilihat pada gambar 15.

12. Data Akhir Rencana Bisnis

PDAM Surabaya memiliki beberapa strategi yang akan diimplementasikan untuk dapat menjalankan bisnis

persewaan aset ini. Strategi tersebut diantaranya sebagai berikut :

1. Pemberian Diskon.

2. Refferal Share (Bagi Hasil).

4 ANALISA DATA

Pada bab ini dijelaskan mengenai penyususnan rencana bisnis menggunakan software Business Plan Pro berdasarkan data-data yang telah diperoleh dari PDAM Surabaya.

5 STUDI KELAYAKAN

Uji coba dilakukan untuk menguji Perencanaan Bisnis mulai dari proses input sampai dengan proses output dan mengetahui kesesuaian antara analisa dengan hasil laporannya. Data-data yang digunakan dalam proses uji coba ini menggunakan data yang diperoleh dari Unit Teknologi Sistem Informasi (TSI) di PDAM Surabaya. Perencanaan bisnis sewa aset bisa dikatakan lulus uji coba apabila data dinyatakan valid dan analisa kelayakan investasi dinilai layak. Beberapa uji coba yang akan dilakukan adalah sebagai berikut: 1. Validasi Data dengan Start-up Review 2. Validasi Data dengan Total Sales

Review 3. Validasi Data dengan Direct Cost of

Sales Review 4. Validasi Data dengan Sales Growth

Review 5. Validasi Data dengan Payroll Review 6. Validasi Data dengan Net Profit Review 7. Validasi Data dengan Negative Accounts

Payable Review 8. Validasi Data dengan Payment Days

Review 9. Validasi Data dengan Negative

Inventory Check Review 10. Validasi Data dengan Cash Balance

Review 11. Validasi Data dengan Average Per-unit

Variable Cost Review 12. Validasi Data dengan Average Per-unit

Revenue Review 13. Validasi Data dengan Average Percent

Variable Cost Review

14. Validasi Data dengan Monthly Fixed Cost Review

15. Analisa Kelayakan Investasi menggunakan analisa ROI (Return On Investment)

6 PENUTUP

A KESIMPULAN

Berdasarkan hasil tugas akhir yang dilakukan, maka dapat disimpulkan beberapa hal sebagai berikut : 1. Perencanaan bisnis telah berhasil

dibuat, dengan menggunakan bantuan software Business Plan Pro.

2. Data-data yang digunakan dalam perencanaan bisnis ini telah valid karena lolos dalam proses Plan Review pada tahap akhir dari EasyPlan Wizard software Business Plan Pro.

3. Rencana bisnis ini layak untuk diimplementasikan, karena hasil analisa ROI menunjukkan nilai positif 41%.

B SARAN

Beberapa hal yang diharapkan dapat dikembangkan pada masa mendatang adalah sebagai berikut : 1. Mengintegrasikan pembuatan

perencanaan bisnis dengan software Business Plan Pro dengan pembukuan menggunakan software QuickBooks dan perencanaan pemasaran (marketing plan) menggunakan software Marketing Plan Pro.

7 DAFTAR PUSTAKA

Madura, Jeff. 2001. Pengantar Bisnis. Jakarta : Penerbit Salemba Empat.

Madura, Jeff. 2004. Intruduction to 3E Business. Canada : Penerbit Thomson.

Rangkuti, Freddy. 2005. Business Plan : Teknik Membuat Perencanaan Bisnis Dan Analisis Kasus. Jakarta : Penerbit PT Gramedia Pustaka Utama.

Anonymous. 2009. Perencanaan Bisnis Kewirausahaan, <URL: http://organisasi.org/perencanaan-bisnis-kewirausahaan-ringkasan-rangkuman-resume-ekonomi-manajemen>

Somantri, G.R. 2005. ”Memahami Metode Kualitatif”. Makara, Sosial Humaniora 9, 2 : 57-65.

Wikipedia, April. 2010. Wikipedia : Laporan Laba/Rugi, <http://id.wikipedia.org/wiki/Laporan_laba/rugi >

Wikipedia, April. 2010. Wikipedia : Neraca (Akuntansi), <http://id.wikipedia.org/wiki/Neraca_%28akuntansi%29>

Achun, Maret. 2009. Laporan Neraca, <http://zulidamel.wordpress.com/2009/03/04/laporan-neraca/>

Wikipedia, Maret. 2010. Wikipedia : Business Plan, <http://en.wikipedia.org/wiki/Business_plan >

Helmy, Syafrizal, Maret. 2009. Break Even, <http://shelmi.wordpress.com/2009/03/30/break-even>

Wikipedia, Maret. 2010. Wikipedia : Forecasting, <http://en.wikipedia.org/wiki/Forecasting>

Wikipedia, Maret. 2010. Wikipedia : Exponential Smoothing, <http://en.wikipedia.org/wiki/Exponential_smoothin>

Wikipedia, Maret. 2010. Wikipedia : Moving Average <http://en.wikipedia.org/wiki/Moving_average>

Wikipedia, Maret. 2010. Wikipedia : Business Plan <http://www.vcaonline.com/store/bizplan/bizplanpro.asp>

Suryanto, S.E, M.Si., Juli. 2008. Analisis Break Even <www.aniunpad.wordpress.com>

Wikipedia, Januari. 2010. Wikipedia : Break-even <http://en.wikipedia.org/wiki/Break-even>

Wikipedia, Januari. 2010. Wikipedia : Cash_flow <http://en.wikipedia.org/wiki/Cash_flow>

Wikipedia, Januari. 2010. Wikipedia : Laporan_laba/rugi <http://id.wikipedia.org/wiki/Laporan_laba/rugi>

Wikipedia, Januari. 2010. Wikipedia : Market_analysis <http://en.wikipedia.org/wiki/Market_analysis>

Wikipedia, Mei. 2010. Wikipedia : Rate of Return <http://en.wikipedia.org/wiki/Rate_of_return>