PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN

KELOMPOK 2I0613004 Anisah

I0613010 Dini Nurdiani

I0613011 Dewa Putu Aris Sadana

I0613021 Ghavi Yuda Sefaji

I0613033 Rakhmawati

I0613039 Tirta Aji Setyo Pamungkas

BOOT(Build Own Operate Transfer)

Pengertian

Menurut Andjar P. Wirana dalam Desak (2003), perjanjian bangun

guna serah (build, operate and transfer) adalah suatu perjanjian

baru, dalam arti peraturan perundang-undangan secara khusus

tidak mengatur masalah ini dimana pemilik lahan menyerahkan

studi kelayakan, pengadaan barang dan peralatan, pembangunan

serta pengoperasian hasil pembangunanya kepada investor, dan

investor ini dalam jangka waktu tertentu diberi hak

mengoperasikan, memelihara serta mengambil manfaat ekonomi

dari bangunan bersangkutan dengan maksud untuk mengganti biaya

yang telah dikeluarkan investor dalam membangun proyek tersebut,

kemudian setelah jangka waktu tersebut selesai bangunan beserta

fasilitas yang melekat padanya diserahkan kepada pemilik hak

eksklusif atau pemilik lahan.

Build – Operate - Transfer (BOT) adalah bentuk pembiayaan

proyek, dimana badan/perusahaan swasta menerima konsesi dari

sektor swasta atau publik untuk membiayai, merancang,

membangun, dan mengoperasikan fasilitas tercantum dalam

kontrak konsesi. Hal ini memungkinkan pendukung proyek untuk

memulihkan biaya investasi, operasi dan pemeliharaan dalam

proyek tersebut.

Contoh negara yang menggunakan BOT adalah Thailand, Turki,

Taiwan, Arab Saudi, Israel, India, Iran, Kroasia, Jepang, Cina,

Vietnam, Malaysia, Filipina, Mesir, Myanmar dan beberapa negara

bagian AS (California, Florida, Indiana, Texas, dan Virginia).

Namun, di beberapa negara, seperti Kanada, Australia, Selandia

Baru dan Nepal, istilah yang digunakan adalah Build-Own-

Operate-Transfer (BOOT).

Skema Pembiayaan BOOTDiambil dari http://www.slideshare.net/wanrempit/buildoperateowntransfer-boot

■ Principal

Dalam proyek BOT, principal adalah BUMN yang mengakui kebutuhan untuk fasilitas - fasilitas tetapi tidak mampu

mendukung proyek secara finansial. Agen pemerintah dengan demikian dipaksa untuk mencari alternatif pilihan.

■ Konsesi

Setelah mengidentifikasi kebutuhan fasilitas, pemerintah, memberikan konsesi kepada pemilik konsesi atau

Promoter. Para Promoter biasanya sebuah konsorsium dan mengambil tanggungjawab pengembangan (merancang,

pembiayaan dan membangun), memelihara dan mengoperasikan fasilitas, atas nama principal. Para Promoter

adalah pemilik fasilitas selama masa konsesi dan menyadari keuntungan dari investasi awal melalui penggunaan

fasilitas.

■ Investor

Pembiayaan disediakan oleh sektor swasta dan investor mencakup pemegang saham dan pemberi pinjaman. Para

pemegang saham menginvestasikan uang sebagai imbalan untuk ekuitas, dan pemberi pinjaman mendukung

Promoter selama negosiasi dengan principal bahwa pinjaman tersedia selama pengembangan proyek. pemberi

pinjaman (lender) adalah bank, perusahaan asuransi dan pemegang obligasi.

■ Kontraktor

Promoter bekerjasama dengan kontraktor dalam membangun sebuah fasilitas.

Dalam kebanyakan kasus, kontraktor merupakan bagian dari pemilik konsesi. Pada

akhirnya, kontraktor bertanggung jawab untuk pembangunan proyek dan untuk

menyewa subkontraktor, pemasok dan konsultan.

■ Operator

Mirip kontraktor, operator biasanya bagian dari Promoter, karena, operatorlah yang

mengerti masalah aliran pendapatan (revenue stream), masalah pengetahuan

operasional, pembiayaan, desain dan konstruksi yang diperlukan. Sering kali

operator didukung oleh sebuah badan pemerintah.

Kontrak Konsesi

Kontrak konsesi ditandatangani antara principal dan Promoter. Kontrak ini berjalan dari tahap desain

awal sampai transfer terakhir, dan termasuk alokasi risiko. Isu-isu utama dalam kontrak konsesi adalah:

Lamanya masa konsesi; tanggal awal dan tanggal transfer.

Struktur dari proyek perusahaan (Promoter).

Skema keuangan.

jaminan keuangan (pokok dan Promoter).

Materi yang menjamin (jika pemegang izin tidak dapat memberikan fasilitas, principal memiliki hak untuk “ikut campur” dan mengambil alih).

Financial ceilings dan biaya pembangunan.

Financial ceilings dan biaya pemakaian.

Proses konstruksi.

Penyelesaian waktu konstruksi.

Metode operasi proyek.

■ Kesepakatan Finansial

Kesepakatan keuangan dilakukan secara personal antara Promoter dan mitra (sponsor) dan para

pemberi pinjaman (yaitu, bank, lembaga keuangan). Persetujuan pemegang saham mengandung

rasio hutang terhadap ekuitas dan rencana rinci untuk distribusi pendapatan yang diharapkan

selama operasi. Persetujuan kreditur, antara penyedia utang dan Promoter, menentukan berbagai

jaminan dan return-on-investment yang telah disepakati. Jaminan yang paling penting adalah

disediakan oleh pemerintah untuk ikut campur jika tingkat pendapatan yang diharapkan lebih

rendah. Salah satu jaminan ekstrim jaminan untuk kreditur adalah hak untuk mengambil alih

fasilitas jika Promoter tidak sanggup memenuhi kewajiban keuangan.

■ Kontrak Konstruksi

Kontrak antara Promoter dan kontraktor biasanya dengan fixed price contract atau design-build

contract. Para Promoter ingin mendelegasikan risiko dengan menuliskan klausul denda dalam

keterlambatan pelaksanaan isi kontrak, karena tanggung jawab Promoter terhadap principal, para

pemberi pinjaman, dan pengguna akhir fasilitas.

■ Kontrak Operasional

Kontrak operasional ditandatangani antara Promoter dan operator (pelaksana). Tarif untuk

penggunaan fasilitas dimasukkan dalam kontrak, sebagaimana disetujui oleh principal dan

Promoter. Sebuah aspek utama untuk perjanjian operasional adalah prognosis bagi

penggunaan fasilitas. Semua kontrak secara ketat terkait satu sama lain dan akhirnya

membentuk sebuah desain, konstruksi dan pengoperasian fasilitas yang menjelaskan

tanggung jawab dan risiko. Oleh karena itu, penting untuk mendapatkan kontrak yang

transparan dimana semua risiko dan pihak-pihak penanggungjawab secara jelas

didefinisikan. Struktur informasi yang terbuka dan manajemen kontrak didefinisikan

dengan baik dengan menyetujui pembagian risiko akan membatasi kesalahpahaman.

Tahapan

Tahapan dalam perjanjian Build Own Operate Transfer, yaitu:

1. Tahap pembangunan: Pihak pertama menyerahkan tanahnya kepada pihak lain untuk

dibangun.

2. Tahap pemilikan dan operasional : Berfungsi mendapatkan penggantian biaya atas

pembangunan dalam jangka waktu tertentu. Dalam tahapan operasional ini dibedakan

atas 2: Perjanjian BOOT dengan fee (Pemilik tanah mendapat sejumlah fee dari pihak

kedua). Perjanjian BOOT tanpa fee (Pemilik tanah tidak dapat fee dari pihak kedua)

3. Tahap transfer : Pihak kedua menyerahkan kepemilikan bangunan komersial kapada

pemilik tanah.

Contoh

■ Pemprov. DKI Jakarta bekerjasama dengan PT.

Jakarta Monorail untuk pengembangan MRT.

■ Proyek monorail akan dikelola selama 30

tahun oleh PT Jakarta Monorail dalam bentuk

BOT (Build Operate Transfer). Artinya, setelah

30 tahun monorail milik Pemprov DKI Jakarta.

KeuntunganSistem BOOT merupakan solusi alternatif yang efektif dan saling menguntungkan bagi kedua

belah pihak. Bagi Pemprov DKI Jakarta , pembangunan proyek monorel dengan metode BOOT

menguntungkan, karena dapat membangun infrastruktur dengan biaya perolehan dana dan

tingkat bunga yang relatif rendah, dapat mengurangi penggunaan dana anggaran

public dan juga mengurangi jumlah pinjaman publik, serta setelah masa konsensi bangunan

dan fasilitas yang ada akan diserahkan kepada pemerintah. Pemprov DKI Jakarta juga tidak

menanggung resiko kemungkinan terjadinya perubahan kurs.

Sementara bagi investor, pembangunan infrasruktur dengan pola BOT merupakan pola yang

menarik, karena memiliki hak penguasaan yang tinggi terhadap infrastruktur yang

dibangunnya, adanya kesempatan untuk memasuki bidang usaha dengan hak ekslusif

yang hanya dimiliki oleh pemerintah atau BUMN atau juga BUMD yang bersangkutan serta

mendapatkan keuntungan saat pengoperasian.

KerugianDi sisi lain, kekurangan skema BOOT memerlukan dana yang besar dan rentan terhadap sejumlah risiko. Risiko

yang umum terjadi pada BOOT antara lain adanya

■ Risiko Konstruksi proyek yang diinginkan tidak dapat terealisasi hingga waktu yang telah ditentukan;

■ Risiko Membengkaknya Biaya yang melebihi perkiraan biaya semula;

■ Risiko Politik, yaitu risiko yang timbul dari stabilitas negara yang terganggu seperti huru- hara, unjuk

rasa yang takterkendali, atau perang;

■ Risiko Musibah yang disebabkan oleh bencana alam seperti banjir, gempa, badai;

■ Risiko Pasar, yaitu produk yang akan dijual atau jasa yang akan dilakukan ternyata tidak dapat menutupi

semua pengeluaran yang telah dilakukan. Oleh karena itu,untuk mengantisipasi segala resiko tersebut,

pelaksanaan BOT harus dipersiapkan,dilaksanakan dan diawasi dengan baik agar tidak merugikan daerah

baik dari sisi pendapatan, lingkungan, kepemilikan aset maupun dari sisi potensi hilangnya aset daerah

KPS

Pengertian

KPS berarti pengaturan antara pemerintah atau badan hukum atau badan milik pemerintah

di satu sisi dan badan swasta di sisi lain, untuk penyediaan aset publik dan atau pelayanan

untuk kepentingan publik, melalui investasi yang dibuat oleh badan swasta dalam jangka

waktu tertentu, di mana ada pembagian risiko antara sektor publik dengan sektor swasta

dimana sektor swasta menerima pembayaran terkait kinerja yang dihasilkan dengan mengacu

pada standar kinerja yang terukur

(Departemen Ekonomi, Kementerian Keuangan, Pemerintah India, 2010).

Dukungan Pemerintah , bisa dilakukan melalui: (a)Pendanaan pembebasan lahan; (b)Pembiayaan sebagian konstruksi; (c) Pemberian Viability Gap Fund (VGF)

Peran dan Fungsi Swasta dalam Pembangunan

Infrastruktura. Pembiayaan infrastruktur melalui Skema KPS/PPP: Percepatan peran Swasta dalam pembiayaan

infrastruktur dengan memanfaatkan dukungan Pemerintah antara lain:

1. Guarantee Fund

2. Infrastructure Fund

3. Land Revolving Fund dan Land Capping

4. Viability Gap Fund (VGF)

b. Pembiayaan infrastruktur untuk kawasan industri/khusus/KEK: Swasta dapat membangun dan

membiayai infrastruktur untuk pemakaian sendiri. Untuk itu, Pemerintah akan memberikan insentif fiskal

Sumber

■ https://www.academia.edu/9959993/Skema_Build_Operate_Transfer_BOT_dalam_Proyek_Pembangunan_Monorel_Kota_Bandung

■ https://mustafit.wordpress.com/2010/12/15/skema-build-operate-transfer/

■ SMI.2014.Panduan Penyelenggaraan Kerjasama Pemerintah-Swasta (KPS) dalam Penyediaan Infrastruktur. SMI : Jakarta.

■ www.slideshare.net/OswarMungkasa/prosedur-pelaksanaan-kps-gunsairi

■ https://tfkn.wordpress.com/tag/kerjasama-pemerintah-dan-swasta/

■ http://www.bappenas.go.id/files/4313/5228/3148/alternatif-pembiayaan-infrastruktur__20121217143142__3712__2.pdf