peluang & prospek bisnis apartemen di dki jakarta

PELUANG & PROSPEK BISNIS APARTEMEN DI DKI JAKARTA

nvestasi di sektor properti memerlukan dana yang sangat besar. Alokasi dana untuk pembangunan apartemen, hotel pusat perkantoran (office tower), pusat perbelanjaan (shopping mall) dapat menyerap dana ratusan milyar bahkan triliunan rupiah. Sebelum investor menanamkan modalnya, diperlukan pengetahuan tentang aspek pasar, prospek pasar serta peluang pasar seluas-luasnya, agar bisnis propertinya dapat berhasil secara optimal.

Prospek Pasar Apartemen

Pada sub bab ini akan dianalisa beberapa aspek pasar yang terkait serta berpengaruh terhadap tingkat penghunian atau tingkat penjualan dari unit apartemen yang ditawarkan pada konsumen. Aspek pasar yang diperkirakan sangat berpengaruh antara lain mencakup perkembangan apartemen yang ditawarkan, kredibilitas pengembang/investor, tipe apartemen, motivasi konsumen, persaingan tarif/harga jual, masa sewa atau kepemilikan apartemen dan lain-lain.

Pasokan Apartemen Strata Title

Pembangunan gedung apartemen umumnya akan membutuhkan waktu cukup lama, yaitu antara satu sampai dua tahun. oleh karena itu jarang ada pengembang yang menawarkan produknya setelah selesai dibangun. Bahkan sejak masa pra konstruksi upaya-upaya pemasaran melalui media masa, elektronik, telemarketing sudah mulai dilakukan, sehingga tidak mengherankan bila unit-unit apartemen yang ditawarkan sudah laku terjual jauh sebelum masa konstruksi selesai.

Dari data dan informasi dari berbagai sumber serta hasil survey lapangan, diperoleh gambaran bahwa jumlah unit strata title selama tiga tahun terakhir terus meningkat, sampai akhir tahun 2010 tercatat ± 82.105 unit apartemen, mengalami pertumbuhan dari tahun sebelumnya sebesar 8,7%. Namun bila dibandingkan pertumbuhan pada tahun 2009 yang mencapai 8.135 unit terjadi penurunan suplai sekitar 3,3%.

Hal ini diakibatkan karena adanya penundaan dan pengunduran jadwal penyelesaian poyek apartemen. Dengan adanya penundaan beberapa proyek penyelesaian, diharapkan pada tahun 2011

I

pertumbuhan unit apartemen baru semakin signifikan, diperkirakan pertumbuhannya akan mencapai 125.000 unit di tahun 2012 mendatang. Pasokan apartemen selama tahun 2010 didapat dari penyelesaian 13 proyek, kecuali untuk proyek Sentra Timur Residence yang sudah diselesaikan secara bertahap sejak tahun lalu.

Penyelesaian proyek pada tahun 2010 difokuskan pada kelas menengah keatas yang tersebar di beberapa wilayah DKI Jakarta. Wilayah Jakarta Timur terpasok tambahan 330 unit dari penyelesaian seluruh 3 tower Sentra Timur Residence Phase-1, sehingga jumlah pasokan total 4.102 unit.

Jumlah apartemen di wilayah Jakarta Selatan di akhir tahun 2010 menjadi 11.205 unit dari tahun 2009 yang masih dibawah 10.000 unit, atau baru memenuhi 13,6% dari total pasokan seluruh apartemen di DKI Jakarta. Pasokan terbesar masih terdapat di Jakarta Utara dengan selesainya apartemen Gading Nias Tower Emerald, sehingga total menjadi 18.113 unit menyumbang kontribusi pasokan apartemen sebesar 22%. Di wilayah barat sebagai salah satu primadona pembangunan apartemen sampai akhir tahun 2010 terdapat 18.173 unit, mendapat pasokan baru sebesar 1.560 unit, sedangkan wilayah CBD mencapai 21,7% sebesar 17.818 unit.

Pasokan Apartemen Sewa

Jumlah pasokan apartemen sewa sampai dengan tahun 2010 sedikit pertumbuhannya karena beberapa penyelesaian proyek dengan kumulatif 7.875 unit, dan kemungkinan ada penambahan pasokan apartemen sewa pada 2012 dan 2013.

Perkembangan bisnis pembangunan apartemen sewa belum menjadi andalan bagi pengembang di Jakarta. Alasannya, minat untuk menempati apartemen sewa diperkirakan tak melonjak pesat. Hal tersebut karena minat investor untuk datang ke Jakarta belum terlalu bagus, selain itu pengusaha lokal juga kurang tertarik menempati apartemen sewa.

Pembangunan apartemen sewa sebaiknya difokuskan ke wilayah bisnis, seperti di kawasan Kuningan serta Jalan Sudirman. Diperkirakan investor asing akan lebih banyak menanamkan modal di Indonesia beberapa tahun ke depan. Para pekerja asing akan mencari hunian yang lebih dekat dengan areal bisnis.

Tipe Apartemen yang Dipasarkan

Luas dan tata letak ruangan akan sangat berpengaruh terhadap kenyamanan penghuni apartemen. Dalam hal ini yang menjadi perhatian konsumen adalah luas total per unit, karena setiap unit dapat ditawarkan dengan desain dan ukuran yang berbeda meski jumlah kamarnya sama.

Tipe-tipe unit tersebut antara lain tipe studio, dimana dalam ruangan tersebut tidak memiliki kamar khusus untuk ruang tidur. dalam jenis ini biasanya tersedia wc, pantry dan perabot-perabot lainnya. Tipe 1 kamar berarti unit tersebut memiliki sebuah kamar tidur beserta ruang-ruang penunjangnya, begitu pula dengan tipe 2 kamar atau 3 kamar. Tipe penthouse berarti unit tersebut memiliki jumlah ruang yang setara dengan sebuah rumah (bahkan bisa lebih mewah) tipe ini umumnya berada pada lantai paling atas bangunan.

Sebagai contoh untuk apartemen tingkat menengah ada beberapa tipe seperti berikut:

q Tipe Studio biasanya berukuran < 30 m2.q Tipe 1 kamar tidur, berukuran 30-60 m2.q Tipe 2 kamar tidur, berukuran 60-90 m2.q Tipe 3 kamar tidur, berukuran 90-125 m2.

Pemilihan apartemen biasanya dipengaruhi juga dengan jumlah anggota keluarga dan fungsinya, seperti untuk keluarga kecil, kenyamanan adalah faktor yang diutamakan, umumnya memiliki dua kamar tidur atau lebih dan memiliki luas ruangan cukup besar serta dilengkapi dengan dapur, tempat cuci dan tempat tidur pembantu. Untuk kalangan profesional muda yang masih single dan mahasiswa lebih menyukai tipe studio, karena alasan kepraktisan baik dari segi arsitektur maupun layout ruang. Umumnya tipe studio dengan ruangan serba terbuka tidak terlalu banyak dinding pembatas dan bentuknya sederhana serta simple.

Dengan mengambil sample apartemen yang laris dipasarkan akhir-akhir ini, maka dapat dilihat bahwa satuan apartemen yang paling diminati adalah tipe kecil dan menengah, luas tiap satuan apartemen tersebut berkisar antara 60 m2 – 90 m2. Tipe ini cocok untuk keluarga-keluarga muda dengan 2 anak. Model apartemen seperti ini semakin diminati karena dalam perkembangan selanjutnya pola keluarga lebih mengarah ke “keluarga inti”.

Keluarga-keluarga muda ini umumnya adalah profesional dengan level manajer dan para eksekutif muda yang mempunyai mobilitas tinggi. Bagi mereka telah terjadi pergeseran persepsi terhadap kebutuhan ruang gerak sehari-harinya, dalam hal ini yang diutamakan adalah efisiensi. Perwujudannya adalah komposisi ruang yang kompak dan fleksibel dengan maintenance yang mudah.

Pada tabel berikut memperlihatkan beberapa satuan apartemen yang paling diminati konsumen dalam arti pada waktu pelucuran perdana/pemasaran tipe-tipe tersebut lebih cepat laku dibanding tipe-tipe lain yang ada. Walaupun pada akhirnya semua tipe yang ditawarkan habis.

Bila melihat, komposisi ruang satuan apartemen menengah seperti di atas, terlihat bahwa ruang-ruang dan satuan apartemen di Taman Rasuna dapat dikatakan sesuai dengan kebutuhan keluarga Indonesia. Komposisi ruang dan konsep rancangan ruang apartemen tersebut berhasil mengadaptasikan kehidupan di apartemen dengan kehidupan sosial masyarakat Indonesia. Hal tersebut tercermin dengan dibuatkannya kamar tidur dan kamar mandi pembantun dengan akses sendiri untuk unit yang minimal memiliki 2 kamar tidur.

Bila dilihat dari kelas apartemen yang dibangun, maka selama tahun 2010, jumlah pasokan apartemen murah baru sebesar 28%, dibandingkan dengan pembangunan apartemen kelas menengah sebesar 61%. Apartemen kelas atas dan lux mencapai 12%. Klasifikasi kelas partemen ini ditentukan oleh lokasi apartemen, material bahan dan finishing interiornya, fasilitas pendukung yang ditawarkan dll. Semakin tinggi kelas apartemen umumnya biaya per m2 semakin mahal, sehingga harga jualnya semakin tinggi juga Untuk saat ini masyarakat lebih banyak meminati apartemen murah dan menengah.

Masa Sewa Apartemen di Jakarta

Dalam menetapkan masa sewa unit apartemen, satu apartemen dengan apartemen lainnya ternyata berbeda-beda. Pada umumnya apartemen-apartemen di Jakarta, menetapkan minimum leasingnya selama 1 atau 2 tahun. tetapi ada juga yang menetapkan hanya sekitar 1 atau 3 bulan saja. Jelas ini akan merupakan kelebihan dari apartemen tersebut, karena tenaga kerja asing yang kebetulan hanya tinggal di Indonesia untuk 1-2 bulan saja, tidak perlu menginap di hotel berbintang.

Namun expatriate yang bekerja untuk jangka waktu lama juga beruntung, karena biasanya bila memesan (booking) untuk masa yang lebih lama, akan mendapat potongan pembayaran yang cukup besar pula, walaupun total pembayaran uang sewa tetap harus di muka.

Karena permintaan pasar untuk apartemen cukup tinggi ada kalanya calon penyewa harus menunggu dalam jangka waktu lama, untuk dapat menempati apartemen yang diinginkannya, biasanya calon tenant tidak segan-segan menyerahkan deposit sampai 6 bulan sebelum menempati apartemen tersebut. Cara seperti ini biasanya terjadi di apartemen-apartemen yang tergolong favorit, seperti Hilton Residence, Park Royale, Garden Wings, Palm Court, Rasuna Sky Garden, Senopati

Apartemen, dan Wisma Calindra. Berikut ini beberapa apartemen dengan masa sewanya dan potongan harga di Jakarta.

Kelengkapan Fasilitas Apartemen yang Ditawarkan

Dalam beberapa tahun belakangan ini, sudah mulai terlihat ada apartemen dengan konsep desain yang baru dan disukai banyak konsumen karena berwawasan lingkungan, di desain banyak bukaan karena ditopang oleh ruang terbuka hijau dengan mengokupansi luas lahan untuk bangunan apartemen sekitar 40% dan 60% diperuntukkan bagi taman-taman, kolam dan unsur-unsur alam lainnya. Tujuannya untuk menciptakan suasana seperti perumahan landed house sehingga memberi kesan ramah pada bangunan-bangunan beton tersebut.

Desain-desain apartemen tersebut berkaitan erat dengan fasilitas-fasilitas yang disediakan di dalam kompleks yang menjadi fasilitas bersama. Dari hasil survey ternyata fasilitas pokok yang diinginkan ada di apartemennya dapat di klasifikasikan dalam 4 jenis, yaitu; fasilitas olah raga seperti kolam renang dan pusat kebugaran, restoran/kantin/toko, taman rekreasi/tempat bermain dan pelayanan service antara lain : keamanan 24 jam, jasa laundry, ATM, salon dll dengan presentase seperti pada tabel berikut.

Apartemen/kondominium di Jakarta menyediakan berbagai fasilitas yang lengkap dan berkualitas tinggi. Kelengkapan fasilitas ini menyamai hotel bintang 3 sampai 5. Hal inilah yang membedakan apartemen dengan jenis hunian lain.

Kelengkapan fasilitas ini pulalah yang merupakan salah satu penyebab harga sewa dan harga jual apartemen menjadi lebih mahal dan menjadi daya tarik antara yang satu dengan yang lainnya.

Fasilitas yang ditawarkan tentu saja berkualitas tinggi dan dikelola secara professional. Maksudnya agar para penyewa/penghuni merasa betah dan nyaman. Bagi para expatriate di Indonesia, fasilitas yang paling disukai adalah sistem keamanan 24 jam dan bebagai kemudahan (convenience) yang didapat oleh penghuni untuk memenuhi kebutuhannya. Mengenai kelengkapan fasilitas dapat dilihat dari beberapa apartemen yang ditawarkan belakangan ini.

Tarif Sewa dan Harga Unit Apartemen

Tarif Sewa Pada Beberapa Apartemen di Jakarta

Tinggi rendahnya tarif sewa apartemen di Jakarta umumnya dipengaruhi oleh beberapa faktor, sehingga antara satu apartemen dengan yang lainnya sangat bervariasi dan tidak ada suatu ketentuan khusus dari lembaga tertentu, seperti halnya hotel berbintang. Faktor-faktor yang mempengaruhi tarif antara lain faktor lokasi, luas kompleks apartemen dan luas per unitnya (komposisi ruang), juga pengaruh posisi unit di gedung apartemen tersebut dan kelengkapan fasilitas-fasilitas yang ditawarkan.

Lokasi tampaknya memegang peranan penting dalam penentuan tarif sewa. Lokasi apartemen selalu dipilih yang dekat dengan berbagai kebutuhan pokok, apakah di kawasan perkantoran, perumahan, dekat dengan shopping center, sekolah-sekolah nasional dan internasional, sport center, juga infrastruktur di sekitar lokasi. Selain itu fasilitas-fasilitas yang lengkap di kompleks maupun di tiap unitnya, serta desain eksterior termasuk lansekapnya akan memberikan nilai tambah bagi apartemen tersebut dimata calon penyewa.

Luas per unit apartemen akan membedakan pula besarnya tarif sewa. Unit apartemen dengan 1 bed room tarif sewanya akan berbeda dengan unit yang memiliki 2 atau 3 bed room, atau yang terdiri dari 2 lantai (penthouse).

Tarif pada suatu tipe apartemen yang sewa biasa tidak sama apabila lama sewanya berbeda. Contoh: untuk sewa 1 tahun tarifnya lebih mahal dibandingkan yang menyewa 2 atau 3 tahun. Lokasi apartemen juga mempengaruhi harga sewa perbulannya, dikawsan CBD mulai dari yang terendah US$ 1.200 sampai dengan US$ 5.000 per m2. Kawasan Jakarta Selatan mulai dari harga US$ 900 – US$ 1.700 per m2, sedangkan diluarke 2 wilayah tersebut berkisar antara US$ 350 – US$ 1.250 per m2.

Untuk pertumbuhan harga sewa, kenaikan tarif rata-rata sangatlah tipis. Sejak tahun 2005 s/d tahun 2010 biaya sewa (base rent) apartemen di Jakarta hanya mengalami pertumbuhan 6%-7%. Rendahnya harga sewa di sebabkan terutama oleh ketatnya persaingan yang ada akibat terus bertambahnya proyek-proyek baru, terutama kondominium strata title yang ditawarkan untuk disewakan oleh pemiliknya. Makin banyak pasokan unit-unit hunian sewa yang ada membuat tingkat hunian tetap pada tingkat kisaran yang ada (tidak bergerak/meningkat), walaupun ada peningkatan permintaan dari waktu ke waktu. Selain itu calon penyewa memiliki lebih banyak pilihan dengan kualitas proyek dan harga yang beragam. Dalam hal ini sesungguhnya apartemen sewa yang baru memiliki keuntungan lebih karena gedung beserta fasiltasnya dan isi (interior) dari hunian yang ada di dalamnya relatif lebih baru dibanding dengan kebanyakan proyek lama tahun 1990an.

Untuk antisipasi persaingan dengan proyek-proyek yang baru, sejumlah pengelola apartemen lama melakukan renovasi baik interior maupun eksterior bangunan, dengan tujuan menarik calon penyewa baru dan membuat penyewa yang sudah ada tetap betah tinggal. Selain tentunya pemberian tarif sewa yang lebih kompetitif.

Dengan tingginya pasokan apartemen baru yang masuk pasar beberapa tahun mendatang, tingkat hunian diperkirakan hanya sedikit mengalami kenaikan bahkan cenderung stagnan. Sehubungan dengan hal tersebut, kemungkinan harga sewa rata-rata pasar pun tidak banyak mengalami perubahan. Proyek-proyek yang berlokasi di daerah strategis dan memiliki fitur-fitur fasilitas yang lengkap dan pelayanan yang baik berpotensi menyerap sebagian besar permintaan yang ada, sehingga kemungkinan bisa menikmati pertumbuhan harga sewa yang lebih tinggi dari harga sewa rata-rata pasar yang ada.

Harga Per Unit Apartemen

Ada beberapa komponen yang menjadi dasar pertimbangan bagi calon pembeli dalam menentukan pilihannya terhadap berbagai jenis apartemen. Adapun komponen tersebut adalah mencakup masalah keamanan, kenyamanan, privasi, lokasi strategis, suasana lingkungan, desain bangunan dan kebersihan/sanitasi. Bagi pengembang, tuntutan calon pembeli terhadap komponen tersebut justru menjadi bahan pertimbangan utama dalam menetapkan harga jual setiap unit apartemennya.

Harga unit apartemen yang ditawarkan ke pasar dari tahun 2010 untuk kelas atas dan lux antara Rp. 900 juta sampai Rp. 3,9 Milyar, kemudian kelas menengah berkisar antara Rp. 300 juta sampai Rp. 800 juta. Untuk memberikan gambaran lebih jelas dapat dilihat pada tabel berikut :

Dalam rangka memasarkan produk unit apartemen biasanya pengembang telah memiliki berbagai program termasuk penentuan sasaran dan target pasar yang dituju. Pada awalnya pasar apartemen hanya ditawarkan untuk golongan masyarakat berpenghasilan menengah atas, namun dengan dicanangkannya Program Pembangunan 1.000 Menara dari Pemerintah khususnya terkait dengan pembangunan rumah susun sederhana bersubsidi (rusunami), maka makin banyak ditawarkan jenis apartemen murah ini. Harga rusunami yang bersubsidi dipatok Pemerintah maksimal Rp. 144 juta per unit dengan luas min 36 m2. Tetapi karena regulasi yang tidak konsisten, perubahan skema subsidi dan ketiadaan intensif membuat banyak pengembang kesulitan memenuhi patokan harga tersebut. Akibatnya banyak pengembang akhirnya merubah konsep pengembangannya menjadi apartemen menengah dan ternyata direspon secara baik oleh pembeli.

Tingkat Hunian dan Penjualan Apartemen

Segmen pasar apartemen baik bersistemkan sewa maupun yang menerapkan sistem strata title atau penjualan langsung tentunya berbeda, meskipun pada akhirnya banyak apartemen strata title berubah menjadi apartemen sewa karena motivasi pembelinya untuk investasi.

Indikator untuk melihat tingkat produktivitas dari apartemen sewa adalah dengan mengetahui tingkat hunian (occupancy rate) apartemen tersebut sama halnya seperti tingkat hunian hotel. Pada apartemen strata title indikatornya adalah dengan melihat seberapa besar tingkat penjualan yang terjadi selama apartemen tersebut dipasarkan.

Tingkat Hunian Apartemen Sewa

Melihat semakin banyaknya apartemen yang terbangun khususnya apartemen sewa, maka dapat diamati seberapa besar peminatan apartemen sewa melalui tingkat occupancy apartemen sewa di Jakarta tiap tahunnya. Diamati dari tahun 2007 hingga kuartal pertama 2009 ini kondisi occupancy rate dari apartemen sewa cenderung fluktuatif. Pada tahun 2007 tingkat hunian apartemen sewa di Jakarta mencapai 70 % dan pada tahun 2008 mengalami kenaikan mencapai 71,5% naik 1,5 %. Namun pada tahun 2009 justru mengalami penurunan occupancy rate hingga mencapai 69,5% turun sebesar 2%. Pada tahun 2010 mengalami penurunan kembali hingga mencapai 68,9%, Adanya angka penurunan tingkat hunian ataupun penyewa disebabkan oleh dampak dari krisis global yang menyebabkan sebagian besar perusahaan asing yang yang berkantor di Jakarta mengurangi karyawan ekspatriatnya, terutama di perusahaan berbasis minyak dan gas (migas), ekspor-impor, serta manufaktur. Selama ini, mayoritas penyerapan apartemen sewa memang berasal dari pekerja asing.

Hal tersebut dilakukan guna menjaga efisiensi biaya perusahaan, dan hal tersebut menjadi faktor utama pangsa pasar apartemen sewa yang didominasi kaum ekspatriat tampaknya mulai berkurang.

Tingkat hunian apartemen sewa masih di dominasi pada kawasan CBD, karena sangat dekat dengan sentra bisnis, yang mendominasi hampir 72% pasokan apartemen sewa yang ada di daerah tersebut. Lokasi wilayah Jakarta Selatan yang menjadi favorit para ekspatiriat bermukim tingkat huniannya sekitar 70%, sedangkan wilayah sisanya (Non CBD dan Jakarta Selatan) sisanya sebesar 63%.

Selain pangsa pasar ekspatriat dan pebisnis lokal, permintaan subsektor ini juga ditopang oleh permintaan dari kalangan eksekutif yang memerlukan hunian di dekat tempat mereka bekerja. Tren ini terlihat cukup dominant khusnya di daerah di CBD, dimana sebagian besar unit-unit apartemen yang ada (khususnya apartemen kelas menengah atau grade B) ditawarkan untuk

disewakan dengan tariff yang lebih murah, bahkan bisa hanya separuh harga saja dibandingkan dengan tariff yang ditawarkan untuk kalangan pekerja asing.

Hunian sewa yan diminati saat ini adalah hunian yang menawarkan fasilitas dan kenyamanan lingkungan yang baik, dan kualitas pelayanan dan servis bagi para penghuninya. Beberapa proyek banyak mengusung konsep taman (nature park) dengan fasilitas lengkap cukup sukses menpertahankan permintaan.

Tingkat Penjualan Apartemen Strata Title

Berbeda dengan apartemen yang menerapkan sistem sewa, pada apartemen strata title indikatornya dapat dilihat dari jumlah unit yang terjual selama apartemen tersebut dipasarkan. Tingkat penjualan diperoleh dengan cara membandingkan jumlah unit terjual dengan jumlah unit apartemen yang dipasarkan.

Besaran tingkat penjualan dinotasikan dengan presentase dan menjadi tolak ukur sukses tidaknya developer atau pengembang dalam membangun serta memasarkan unit apartemen. Pemasaran yang dilakukan jauh sebelum apartemen beroperasi merupakan suatu keuntungan bagi developer karena jangka waktu pemasaran relative menjadi lebih lama, sehingga pada saat apartemen selesai dibangun siap beroperasi kemungkinan besar seluruh unit apartemen dapat terjual.

Secara keseluruhan rata-rata tambahan pasok unit apartemen strata title selama periode tahun 2007 – 2010 adalah sebanyak 8.250 unit per tahun dengan rata-rata tingkat penjualan sebesar 70% per tahun, memberikan petunjuk bahwa prospek pasar apartemen strata title di DKI Jakarta dan sekitarnya masih cukup prospektif.

Pada tahun 2010 dari pasokan apartemen di DKI Jakarta sudah terjual rata-rata diatas 70%, kecuali di wilayah CBD yang sudah terjual diatas 80% dan banyak diisi oleh kalangan atas dan ekspatriat. Lokasi di wilayah segitiga emas, Jl. Gatot Subroto, Jl. Sudirman dan Jl. HR. Rasuna Said masih menjadi primadona bagi pemilihan hunian strata title, karena berdekatan dengan pusat bisnis dan pemerintahan. Wilayah Jakarta Barat menjadi tempat ke 2 sebagai wilayah yang digemari untuk membeli apartemen, dari jumlah 18.000an unit sudah terjual 14.000 unit, atau telah mencapai 77% kepemilikan. Demikian halnya untuk wilayah selatan, utara dan pusat menjadi pilihan lokasi alternatip lainnya dengan tingkat kepemilikan rata-rata diatas 70%.

Tingkat penjualan apartemen strata title yang dipasarkan di DKI Jakarta dan sekitarnya selama tahun 2010 masih tinggi. Hasil penelitian dari 22 apartemen dengan jumlah ± 31.746 unit yang tersebar di DKI Jakarta diperoleh gambaran bahwa presentase tingkat penjualan apartemen

terendah adalah sebesar 50 % yaitu pada apartemen Westmark dan Green Park View, tertinggi pada apartemen Menara Cawang, Kalibata City, Seasons City dan Apartement St Moritz (100%). Secara keseluruhan tingkat penjualan pada ke 22 apartemen yang menjadi obyek penelitian adalah rata-rata sebesar 87% memberikan indikasi bahwa pasar apartemen strata title di DKI Jakarta dan sekitarnya masih prospektif, lihat tabel berikut :

Jenis Apartemen Yang Diminati

Berdasarkan kelompok harga, 61% pasokan apartemen yang diminati didominasi oleh segmen menengah diikuti oleh segmen bawah sekitar 28%. Namun penyerapan masih rendah pada segmen apartemen kelas atas dan lux. Calon pembeli asing yang diharapkan mampu mendongkrak penjualan segmen ini belum dapat diharapkan karena belum jelasnya regulasi status kepemilikan rumah yang masih disusun Pemerintah. Indikasinya terlihat dari minimnya permintaan apartemen kelas tersebut hanya sekitar 2-12% dibanding pembeli domestik yang banyak menyerap kelas menengah.

Kategori harga dipasaran yang diminati (tidak termasuk rusunami) :1. Kelas Menengah Bawah < Rp. 10 juta per m2

2. Kelas Menegah Rp. 10 juta – 13 juta per m2

3. Kelas Atas Rp. 13 juta – 17 juta per m2

4. Kelas Lux > Rp. 17 juta per m2

Kawasan CBD masih menjadi tempat favorit yang menyediakan apartemen kelas menengah dan atas. Untuk pembeli domestik favorit sebagai second home dan transit. Pilihan yang sangat diminati adalah type studio dan type 1 kamar. Umumnya pembeli di area CBD berasal dari luar kota. Mereka menganggap karena fasilita syang ada dapat mengakomodasi segala kebutuhan saat tiba dan tinggal di Jakarta. Kelompok ini lebih memilih area bisnis yang terletak dekat kantor mereka. Sedangkan segmen keluarga lebih menyukai apartemen yang lebih besar > 100 m2 dengan pertimbangan faktor kesediaan dan kelengkapan fasilitas yang dapat memnuhi kebutuhan anak dan keluarga.

Potensi Pasar Apartemen

Seperti telah diketahui sebelumnya, bahwa segmen pasar dari apartemen sewa dan strata title agak sedikit berbeda, belum adanya ketentuan pasti mengenai masa kepemilikan apartemen untuk warga negara asing dari pemerintah akan menjadikan ekspatriat tetap sebagai segmen pasar apaertemen sewa.

Potensi Penyewa Apartemen

Potensi Ekspatriat Kementerian Tenaga Kerja dan Transmigrasi mencatat penurunan drastis tenaga kerja asing di Indonesia. Pada akhir tahun 2009 hanya mencapai 59.000 orang lebih atau turun drastis pada tahun 2008 yang mencapai 90.000 orang lebih. Kecenderungannya ini menurun karena akibat krisis global dan pengendalian yang ketat. Pengendalian jumlah tenaga kerja asing setidaknya pemerintah mempertimbangkan beberapa aspek diantaranya soal asas manfaat yaitu apakah penggunaan tenaga kerja asing mendorong pembukaan lapangan kerja yang luas terutama bagi pekerja lokal. Selain itu aspek legalitas dan kebutuhan akan menjadi pertimbangan utama bagi tenaga kerja asing.

Berdasarkan data kementerian tenaga kerja hingga akhir tahun 2009 jumlah tenaga kerja asing hanya mencapai 59.577 orang, dengan prosentase jumlahnya adalah sebagai berikut :

Bila dilihat dari urutan investasi perusahaan asing di DKI Jakarta sampai dengan tahun 2009, terbesar berasal dari Singapura mencapai 131 perusahaan, Peringkat kedua dipegang Korea Selatan mencapai 202 perusahaan dan Malaysia sebanyak 153. Sedangkan perusahaan asal Jepang yang beroperasi di DKI Jakarta sebanyak 134 perusahaan.

Jumlah pekerja asing terus meningkat setiap tahunnya di Indonesia dengan semakin baiknya kondisi ekonomi. Sebanyak 60% tenaga kerja asing berdomisili di DKI Jakarta. Penyebaran TKA terbesar itu merupakan hal yang wajar, karena wilayah DKI Jakarta sebagai pusat pemerintahan dan pusat perekonomian Indonesia. DKI Jakarta juga merupakan sentra lokasi kegiatan sebagian besar kantor pusat, baik perusahaan nasional maupun asing (penanaman modal asing/PMA). Bagi kebanyakan TKA yang bekerja di kawasan industri sekitar Jakarta seperti di Tangerang dan Bekasi, dapat dipastikan mereka juga akan lebih memilih tinggal di Jakarta yang memiliki fasilitas infrastruktur lengkap. Sebagai pusat perekonomian, Jakarta juga dijadikan sebagai basis operasional sehari-hari.

Tenaga kerja asing yang bekerja sebagai profesional sebanyak 36%, bekerja sebagai teknisi sebanyak 26%, yang menduduki jabatan manager & direktur diberbagai sektor sebanyak 15%, sebagai pemilik perusahaan sebanyak 8%, dan dengan jabatan lainnya sebanyak 15%.

Survei dilakukan terhadap 400 orang asing yang mayoritas berada di pulau Jawa (83%) dan responden yang berasal dari luar Jawa (17%). Dari survei tersebut diketahui, mayoritas tenaga kerja asing ini memiliki rata-rata gaji (regular) di kisaran Rp. 25 juta – Rp. 50 juta/bulan (38%). Di samping gaji regular, sebagian responden (16%) menyatakan memperoleh tunjangan jabatan (compensation salary) yang berkisar antara Rp. 10 juta – Rp. 25 juta/bulan (27%).

Sebagian besar tenaga kerja asing yang menduduki jabatan sebagai direktur menerima gaji antara Rp50 juta – Rp75 juta/bulan (35%) dan antara Rp75 juta – Rp100 juta/bulan (25%). Pada level jabatan direktur itu tunjangan di luar jabatan ada yang di atas Rp 50 juta.

Potensi Wisatawan Manca Negara

Wisatawan mancanegara (wisman) dari Januari-Desember 2010 sebesar 7.002.900 orang atau naik 10,74 persen dibanding jumlah wisman pada periode yang sama tahun 2009 sebanyak 6.323.700 orang, Sebesar 27% dari mereka mengambil tujuan utama ke DKI Jakarta.

Berdasarkan data tersebut di atas dengan asumsi situasi kondisi keamanan, politik dan perekonomian terus membaik dan stabil maka dapat diproyeksikan bahwa jumlah kedatangan wisatawan manca negara ke DKI Jakarta akan terus meningkat seperti terlihat pada tabel berikut :

Jakarta masih menjadi destinasi wisata bagi wisatawan mancanegara maupun nusantara. Rata-rata mereka menginap di hotel berbintang selama periode 2010 adalah 2 s/d 3 hari. Untuk kunjungan wisatawan mancanegara, terbanyak berasal dari Malaysia dengan 23.821 kunjungan. Posisi kedua terbanyak berasal dari Singapura dengan 15.034 kunjungan. Disusul Cina dengan 11.608 kunjungan, Jepang sebanyak 10.280 kunjungan, Korea Selatan sebanyak 7.288 kunjungan, Australia sebanyak 5.912 kunjungan, Amerika Serikat sebanyak 4.931, Belanda 4.674 kunjungan, Filipina sebanyak 4.470 kunjungan, dan India sebanyak 4.416 kunjungan.

Secara kumulatif, selama tahun 2010, jumlah kunjungan wisatawan mancanegara ke DKI mencapai 1.893.00 kunjungan, meningkat sebesar 30% dibanding tahun 2009. Sedangkan untuk wisatawan nusantara, jumlah kunjungan ke DKI Jakarta di tahun 2010 sebesar 18 juta jiwa, naik 11% dari kunjungan selama tahun 2009.

Untuk wisatawan mancanegara, mereka berkunjung ke kota Jakarta melalui 3 pintu masuk yakni, Bandara Soekarno-Hatta, Pelabuhan Tanjungpriok, dan Bandara Halim Perdana Kusuma. Mayoritas, wisatawan mancanegara memilih masuk melalui Bandara Soekarno Hatta, yakni sebanyak 1.822.770 kunjungan. Kunjungan melalui Pelabuhan Tanjung Priok sebanyak 63.859, dan Bandara Halim Perdana Kusuma sebanyak 5.371 kunjungan.

Terkait dengan wisatawan manca negara, Departemen Kebudayaan dan Pariwisata menginformasikan, bahwa selama periode tahun 2008 – 2010 wisatawan mancanegara di DKI Jakarta rata-rata sebesar 55% dari seluruh wisatawan mancanegara menginap pada hotel berbintang. Di samping itu belakangan ini mulai terlihat ada kecenderungan beralihnya wisatawan mancanegara

yang tadinya menginap di hotel pindah ke apartemen sewa dan pengamatan di lapangan mencatat rata-rata sebanyak 0.74% per tahun wisatawan mancanegara yang pindah ke apartemen.

Dengan mengacu pada analisa di atas maka dapat diperkirakan perkembangan jumlah wisatawan mancanegara yang berpotensi sebagai penyewa apartemen di DKI Jakarta seperti pada tabel berikut.

Potensi Pembeli Apartemen

Melalui perangkat sistem kepemilikan yang semakin jelas dan harga bersaing, maka satuan apartemen semakin diminati khususnya oleh masayrakat kota Jakarta dan sekitarnya. Dengan pertimbangan efisiensi waktu, tenaga dan kemudahan-kemudahan yang ditawarkan maka apartemen menjadi satu alternative tempat hunian yang perlu diperhitungkan dibanding real estate di pinggiran kota.

Potensi Mahasiswa

Pengembangan apartemen baru mulai tahun ini difokuskan untuk kaum menengah dengan target spesifik, yaitu mahasiswa dan karyawan. Lokasi yang berdekatan dengan target pasar, dekat kampus perguruan tinggi dan areal bisnis akan makin diminati. Potensi mahasiswa dibidik karena keterbatasan lahan untuk pembangunan tempat kos untuk mahasiswa. Disamping itu kecenderungan lokasi kampus banyak beralih ke pinggiran Jakarta untuk mendapatkan areal kampus yang luas dan memadai, sehingga kelak jarak tempat tinggal dan kampus akan semakin pendek. Pasar mahasiswa diperkirakan terdiri dari 2 macam tipikal :

Orangtua yang anaknya sedang kuliah, dari pada mengeluarkan uang untuk membayar sewa kos, lebih baik membeli apartemen yang ditinggali tersebut sekaligus untuk investasi. Setelah kuliah selesai, apartemen dapat djiual dengan harga yang lebih tinggi atau disewakan.

Investor yang tidak memiliki uang cukup untuk membangun rumah kos, mereka membeli banyak unit untu kemudian disewakan kepada mahasiswa.

Di wilayah selatan tepatnya di daerah Depok dan sekitarnya berdiri kampus Universitas Indonesia, Universitas Pancasila, ISTN dan Universitas Gunadarma, di wilayah barat terdapat Universitas Trisakti, Universitas Tarumanegara, Ukrida. Di wilayah Serpong pengembang mulai melirik target pasar mahasiswa Universitas Bina Nusantara dan Universitas Multimedia Nusantara. Di sekitaran Ciputat membidik potensi mahasiswa dari UIN Syarif Hidayatullah dan Universitas

Muhamadiyah, begitu pula Universitas Budi Luhur yang lokasinya di daerah Cileduk perbatasan propinsi Banten dan Jakarta.

Berdasarkan data BPS tahun 2009 jumlah mahasiswa baru di DKI Jakarta sebanyak 298.361 orang per tahun, kalau kita asumsikan sebesar 1,5 % saja dari seluruh mahasiswa memerlukan pemondokan disekitar kampusnya, maka terdapat potensi pasar sebesar ± 4.475 unit apartemen menengah pertahun. Sedangkan jumlah mahasiswa yang terdaftar diseluruh universitas negeri dan swasta di DKI Jakarta pada tahun 2009 berjumlah 1.171.441 orang. Jika diasumsikan dari jumlah tersebut sebesar 0,05%-nya tinggal di rumah kos dan kelak berniat beralih tinggal di apartemen, maka akan terdapat potensi pasar sebesar ±586 unit.

Jika diasumsikan kenaikan potensi hunian untuk mahasiswa baru sebesar 25% per tahun, dan potensi untuk mahasiswa lama (telah terdaftar) tidak mengalami pertumbuhan, maka potensi pasar mahasiswa sebagai berikut :

Potensi Penduduk Berpendapatan Menengah Atas

Segmen pasar potensial pembeli apartemen adalah penduduk berpenghasilan menengah – atas di DKI Jakarta dan sekitarnya. Sesuai data dari Biro Pusat Statistik bahwa penduduk yang diperkirakan merupakan pangsa pasar pembeli apartemen adalah para penduduk yang dikategorikan menengah atas, adalah penduduk yang memiliki pendapatan minimal Rp 120 juta pertahun atau Rp. 10 juta perbulan. Kelompok inilah yang memenuhi jalan-jalan di Jakarta dengan kendaraan mobil dan motor, meramaikan mal dan pusat perbelanjaan dan belanja property. Jumlah penduduk ini berjumlah 20% dari total penduduk DKI Jakarta. Bila diteliti lebih lanjut, ternyata dari jumlah tersebut ada kelompok masyarakat yang memiliki pendapatan minimal Rp. 500 juta rupiah pertahun atau Rp. 40 juta perbulan, kelompok ini memiliki portofolio investasi di saham, obligasi dan reksadana. Kelompok ini hanya 5% dari seluruh penduduk DKI Jakarta.

Mereka-mereka adalah calon pembeli potensial apatemen menengah atas baik untuk sebagai tempat tinggal atau hanya sekedar investasi. Di dalam studi ini diasumsikan 15% penduduk yang mememiliki pendapatan minimal Rp. 10 juta perbulan (golongan mampu) yang memilih untuk membeli apartemen sebesar 60%. Sedangkan yang memiliki pendapatan minimal Rp. 40 juta perbulan (golongan mewah) sebanyak 15% berpotensi membeli apartemen sebanyak 60% juga. Berikut proyeksi jumlah penduduk DKI Jakarta yang berpotensi membeli apartemen menengah ke atas sebagai berikut :

Setiap tahun, ada sebagian dari 10% teratas kelompok menengah yang naik peringkat ke level paling atas. Tren inilah yang membuat Indonesia menarik bagi perbankan dan perusahaan sekuritas.

Dari kelompok penduduk DKI Jakarta yang dikategorikan makmur dan mewah diperkirakan menghabiskan pendapatannya sebesar 30% di sektor properti, beli rumah, apartemen, tanah atau perbaikan/ peningkatan nilai dari properti yang sudah mereka miliki sebelumnya. Diperkirakan potensi memilih untuk berinvestasi apatemen sebesar 60%.

Berdasarkan analisis tersebut diatas, maka dapat diperkirakan potensi pasar dari penduduk yang memiliki pendapatan menengah keatas seperti terlihat pada tabel berikut.

Peluang Pasar Apartemen di DKI Jakarta

Untuk mengetahui sampai sejauh mana peluang pasar apartemen di wilayah DKI Jakarta pada beberapa tahun mendatang, akan dianalisa dengan cara membandingkan pasokan/supply unit apartemen dan demand yaitu potensi pembeli apartemen.

Peluang Pasar Apartemen Sewa

Mayoritas pasokan unit apartemen yang dipasarkan di wilayah DKI Jakarta terbanyak adalah berasal dari kondominium atau apartemen strata title yaitu sebesar 91% disusul oleh apartemen sewa (service dan non service) 9%. Banyaknya pasokan yang berasal dari kondominium menunjukkan bahwa motivasi pembeli apartemen di DKI Jakarta selain untuk dihuni sendiri banyak juga untuk investasi.

Ditinjau dari segi pengalokasiannya, konsentrasi apartemen sewa terbanyak berada di CBD (Central Business District) 42% kemudian disusul di wilayah selatan sebesar 38%, dan sisanya tersebar diwilayah lainnya. Apartemen sewa yang berada di CBD memiliki peluang pasar baik, karena merupakan kawasan tempat konsentrasi para ekspatriat dan dibuktikan oleh beberapa apartemen pada kawasan tersebut rata-rata memiliki okupansi sebesar 70-80%.

Dari proses analisa data serta peninjauan lapangan ditemukan adanya kecenderungan bahwa beberapa tahun belakangan distribusi apartemen sewa mulai bergeser ke wilayah Selatan Jakarta. Colliers Indonesia memberikan informasi seperti berikut :

Apartemen sewa yang berada di wilayah Jakarta Selatan, khususnya di kawasan Kemang memiliki prospek dan peluang pasar cukup baik. Umumnya warga berkebangsaan Amerika dan

Eropa senang tinggal di kawasan tersebut, terbukti apartemen The residence, Darmawangsa, Golf Pondok Indah, Sailendra, Aston dan Batavia tingkat huniannya cukup tinggi yaitu berkisar antara 76%-85%.

Telah diuraikan pada bab sebelumnya bahwa pengaruh krisis keuangan global tahun 2008 – 2009 berdampak terhadap tertundanya pembangunan baik apartemen sewa, karena banyak perusahaan yang memulangkan tenaga ekspatriatnya ke negara asal, sehingga selama periode tersebut praktis tambahan pasok unit apartemen sewa dan okupansinya tidak banyak. Pada tahun 2008 jumlah unit apartemen sewa ada sebanyak 6.750 unit, terisi sebanyak 4.826 (71,5%). Sedangkan unit pasok kumulatif pada tahun 2009 menjadi 7.725 dengan catatan tingkat hunian pada tahun tersebut menurun menjadi sebesar 69,5%. Pada awal tahun 2011 belum ada catatan akan dibangunnya apartemen sewa, sehingga selama periode tahun 2011-2014 diproyeksikan jumlah unit apartemen sewa hanya naik sampai 8.500 unit.

Dari analisa sebelumnya diketahui bahwa jumlah penyewa apartemen dari segmen pasar ekspatriat, wisatawan manca negara dan tamu perusahaan untuk beberapa tahun kedepan diproyeksikan terus meningkat seperti terlihat pada tabel berikut :

Dari tabel diatas terlihat pasok kumulatif dari tahun 2011- 2014 diproyeksikan tetap 8.505 unit, sedangkan potensi penyewa diproyeksikan cenderung terus meningkat dan mulai tahun 2011 potensi penyewa lebih besar dari pasok unit apartemen. Oleh karena itu tingkat hunian tahun ini diproyeksikan akan optimal 100%. secara keseluruhan proyeksi tingkat hunian pad tahun 2010 -2014 rat-rata sebesar 94% per tahun mengindikasikan bahwa prospek dan peluang pasar apartemen sewa di DKI Jakarta masih sangat memungkinkan.

Perumahan Ekspatriat VS Apartemen

Daerah Jakarta Selatan memiliki fasilitas yang lengkap untuk hunian sewa orang asing karena terdapat sekolah internasional, klub internasional, rumah sakit standar internasional, pusat hiburan, mall perkantoran dan lain-lain. Di wilayah ini terdapat Jakarta Internasional School (JIS), Australian School, British International School, Japaneese School dan Lycee International Francais yang menjadikan magnet orang asing untuk memilih wilayah selatan Jakarta ini sebagai tempat tinggal. Wilayah ini tersebar disekitar Kemang, Cilandak, Cipete dan Pejaten dengan sewa mulai dari US$ 2.000 s/d US$ 7.000 per bulan. Terdapat pula di wilayah Pondok Indah dan Kebayoran Baru dengan jumlah stok rumah sewa yang terbatas dengan harga sewa bisa mencapai US$ 15.000 per bulan. Umumnya yang menyewa rumah didaerah tersebut adalah mereka yang bekerja di perusahaan perminyakan, tambang dan perbankan.

Dengan adanya pembangunan apatemen di wialyah Jakarta Selatan memberikan alternatif menarik bagi tenaga kerja asing, karena secara umum dapat memangkas biaya hidup yang ada jika mereka tetap memilih tempat tinggal di rumah sewaan seperti selama ini. Biaya yang bisa dihemat antara lain : perbaikan rumah apabila terjadi kerusakan, biaya pengamanan (satpam), biaya untuk house keeping, dan lain-lain. Apabila mereka memilih tempat tinggal di apartemen, maka biaya tersebut sudah tidak ada lagi. Disamping itu biaya sewa apartemen masih lebih kompetitif dibanding biaya sewa rumah di lokasi yang sama. Berikut tabel perbandingannya :

Berdasarkan tabel diatas terlihat bahwa potensi pembangunan apatemen di wilayah selatan Jakarta, dari segi harga masih menarik bagi penghuni berasal dari tenaga kerja asing. Okupansinya rata-rata mencapai 80%. Tenaga kerja asing cenderung memilih apartemen yang dekat dengan pusat aktivitas atau tempat mereka suka berkumpul. Ini menjelaskan kenapa banyak apartemen ditawarkan di Jakarta Selatan, seperti di Pondok Indah, Kebayoran Baru, Kemang, dan TB Simatupang. Apartemen di Jakarta Pusat cenderung untuk bisnis, sedangkan di Jakarta Selatan untuk family.

Peluang Pasar Apartemen Strata Title

Tidak berbeda dengan apartemen sewa, pada apartemen strata title pun masalah keberadaan lokasi akan sangat menentukan terhadap tingkat penjualan unit apartemen itu sendiri. Hasil pengamatan pada beberapa apartemen berbeda lokasi, dipasarkan dalam kurun waktu yang sama (masa konstruksi), menunjukkan tingkat penjualan bebeda.

Apartemen yang berada di pusat kota atau CBD tingkat penjualannya paling tinggi antara 90-95%, diikuti secara berurutan oleh apartemen yang lokasinya berada di kawasan KBBK 80-90%, koridor Slipi – Grogol 75-80 %, koridor MT. Hayono dan koridor Simatupang 70-80%.

Selama periode tahun 2008 dan 2009 segmen apartemen kelas menengah merupakan apartemen terbanyak ditawarkan pengembang kepada pasar. Pada tahun 2008 tercatat ada tambahan pasok apartemen strata title sejumlah 10.374 unit dan 89% dari pasokan tersebut teridiri atas unit apartemen kelas menengah serta 11% kelas menengah atas. Kemudian tahun 2010 diperkirakan akan terdapat tambahan pasok baru sebanyak 17.696 unit yang ditujukan untuk segmen pasar kelas menengah 66,2%, kelas atas 6% dan sisanya bagi kelas menengah ke bawah 27,8%. Hal tersebut memberikan petunjuk bahwa pasar apartemen strata title di masa datang akan dipenuhi oleh apartemen kelas menengah sesuai analisa potensi pasar.

Berdasarkan hasil analisa, potensi pembeli apartemen di DKI Jakarta pada tahun 2010 – 2014 diprediksi akan terdiri para pengusaha, eksekutif muda dan penduduk golongan ekonomi kelas menengah atas. Secara keseluruhan potensi pembeli apartemen pada tahun 2010 sampai 2014 diproyeksikan cenderung terus meningkat dengan rata-rata jumlah pembeli 80.000 orang per tahun.

Sementara itu dari pengamatan lapangan diperoleh gambaran pasokan unit apartemen strata title pada periode yang sama secara kumulatif cenderung meningkat pula. Pada tahun 2010 akan ada apartemen yang selesai dibangun sebanyak 18.727 unit, kemudian tahun 2011 terdapat pasok baru 6.559 unit, tahun 2012 sebanyak 3.879 unit dan tahun 2013 sebanyak 90 unit, lihat tabel berikut.

Dengan membandingkan kedua faktor tesebut antara perkembangan jumlah pembeli dan jumlah pasok unit apartemen maka dapat diproyeksikan tingkat penjualan apartemen strata title empat tahun mendatang.

Secara keseluruhan tingkat penjualan apartemen di DKI Jakarta selama periode 2011 – 2013 diproyeksikan berkisar anatara 79%-91% atau rata-rata sebesar 86,75% per tahun. hasil proyeksi tersebut memberikan petunjuk bahwa prospek dan peluang bisnis apartemen strata title di masa 4 – 5 tahun mendatang tetap masih baik.

peluang & prospek bisnis apartemen di dki jakarta

Documents