naskah cara mudah memahami bisnis plan -...

Ir. Hutrema Arif

CARA MUDAH

MEMAHAMI BUSINESS PLAN

Penerbit

Grasindo

2

CARA MUDAH MEMAHAMI BUSINESS PLAN

Oleh: Ir Hutrema Arif

Copyright © 2010 by Hutrema Arif

Penerbit

Grasindo

Desain Sampul:

(Nama Disainer pembuat sampul)

Diterbitkan melalui:

www.nulisbuku.com

3

Kata Pengantar

Studi kelayakan sangat diperlukan oleh banyak kalangan, khususnya terutama bagi para investor yang selaku pemrakarsa, bank selaku pemberi kredit, dan pemerintah yang memberikan fasilitas tata peraturan hukum dan perundang-undangan, yang tentunya kepentingan semuanya itu berbeda satu sama lainya. Investor berkepentingan dalam rangka untuk mengetahui tingkat keuntungan dari investasi, bank berkepentingan untuk mengetahui tingkat keamanan kredit yang diberikan dan kelancaran pengembaliannya, pemerintah lebih menitik-beratkan manfaat dari investasi tersebut secara makro baik bagi perekonomian, pemerataan kesempatan kerja, dll. Mengingat bahwa kondisi yang akan datang dipenuhi dengan ketidakpastian, maka diperlukan pertimbangan-pertimbangan tertentu karena didalam studi kelayakan terdapat berbagai aspek yang harus dikaji dan diteliti kelayakanya sehingga hasil daripada studi tersebut digunakan untuk memutuskan apakah sebaiknya proyek atau bisnis layak dikerjakan atau ditunda atau bahkan dibatalkan. Hal tersebut diatas adalah menunjukan bahwa dalam studi kelayakan akan melibatkan banyak tim dari berbagai ahli yang sesuai dengan bidang atau aspek masing-

4

masing seperti ekonom, hukum, psikolog, akuntan, perekayasa teknologi dan lain sebagainya. Dan studi kelayakan biasanya digolongkan menjadi dua bagian yang berdasarkan pada orientasi yang diharapkan oleh suatu perusahaan yaitu berdasarkan orientasi laba, yang dimaksud adalah studi yang menitik-beratkan pada keuntungan yang secara ekonomis, dan orientasi tidak pada laba (social), yang dimaksud adalah studi yang menitik-beratkan suatu proyek tersebut bisa dijalankan dan dilaksanakan tanpa memikirkan nilai atau keuntungan ekonomis.

Sebagai seorang konsultan penulis sering berhadapan dengan banyak pemilik perusahaan, direktur dan manajer. Di dalam melakukan tugas penyusunan studi kelayakan sering kita bertemu dengan klien yang tidak memahami tujuan dari studi tersebut, sehingga kadang-kadang harus menjelaskan semua yang ada dalam laporan tersebut dari awal sampai akhir. Berlatar belakang itulah penulis berkeinginan menyusun buku ini sebagai pengantar bagi para pihak untuk mengerti apa yang dibuat oleh konsultan. Selain itu buku ini juga bermanfaat bagi para membaca yang tertarik untuk menyusun studi kelayakan suatu proyek.

Secara umum kemampuan dalam menyusun studi kelayakan terutama pada aspek keuangan dapat dijadikan bekal yang baik untuk kelangsungan karir dan profesi tertentu khususnya konsultan keuangan..

5

Harapan penulis agar buku ini bermanfaat dan memberikan informasi bagi pembaca yang ingin mempelajari lebih lanjut tentang Studi Kelayakan. Saran dan kritik dari pembaca , penulis harapkan untuk perbaikannya dimasa yang akan datang. Jakarta, Oktober 2008 Penulis

6

DAFTAR ISI

DAFTAR ISI

Kata Pengantar

BAB I PENDAHULUAN

1.1 Tujuan Penyusunan .....................................................

1.2 Metode Penyusunan Studi Kelayakan .........................

1.3 Ruang Lingkup Pembahasan Laporan Studi Kelayakan ............................................................

1.4 Ruang Lingkup Buku Ini ...........................................

BAB II RENCANA INVESTASI

2.1 Pengertian Investasi ....................................................

2.2 Sumber Pendanaan Investasi ........................................

7

BAB III ASPEK PRODUKSI

3.1 Pengertian Produksi ...................................................

3.2 Kapasitas Produksi .....................................................

3.3 Proses Produksi ..........................................................

BAB IV PERHITUNGAN HPP

4.1 Pengertian Biaya Produksi .........................................4.2 Biaya Bahan Baku ........................................................4.3 Biaya Tenaga Kerja ......................................................4.4 Biaya Overhead Pabrik ...............................................4.5 Perhitungan Harga Pokok Produksi ............................4.6 HPP dalam penyusunan Studi Kelayakan .....................4.7 Fungsi Perhitungan HPP .............................................

BAB V MENGHITUNG RUGI LABA

5.1 Pengertian Rugi Laba ..................................................

5.2 Cara Menghitung Rugi Laba .......................................

5.3 Pajak Perusahaan ........................................................

5.4 Laba Rugi Bersih ........................................................

8

BAB VI MEMAHAMI ARUS KAS

6.1 Pengertian Arus Kas ....................................................

6.2 Item – item Arus Kas ..................................................

BAB VII ANALISA KELAYAKAN PROYEK

7.1 Pengertian Analisa Kelayakan Proyek ........................

7.2 Cara Menghitung Analisa Kelayakan Proyek ..................................................................................

Lampiran Contoh Perhitungan Analisa Kelayakan Proyek

9

BBaabb 11 PENDAHULUAN

Para manager dan direktur sering kali apabila ingin mengajukan kredit ke pihak bank, selalu dimintakan kepada pihak perusahaan agar mengajukan business plan perusahaan. Terlebih dahlu Pihak perusahaan dalam hal ini seringkali tidak mempunyai tenaga ahli untuk menyusun tersebut. Maka biasanya pihak bank mengusulkan agar menunjuk konsultan untuk membantu menyusun business pan yang dimaksud. Mungkin untuk masalah yang pertama, dapat diselesaikan dengan menunjuk konsultan yang dapat dimintakan oleh bank. Kesulitan baru timbul adalah bagaimana cara memahami isi dari laporan konsultan tersebut. Buku ini bermaksud membantu para manager dan direktur untuk memahami laporan yang dimaksud dengan tahapan-tahapan yang akan diuraikan pada bab-bab berikut.

10

1.1 Tujuan Penyusunan

Penyusunan studi kelayakan atau business plann bertujuan untuk mengetahui tingkat kelayakan dari rencana pembangunan suatu proyek yang direncanakan.

Untuk mendukung akurasi perhitungan tingkat kelayakan proyek, studi kelayakan biasanya menyajikan berbagai aspek dan penganalisaan yang meliputi aspek yuridis, aspek teknis, aspek pemasaran, aspek organisasi dan manajemen, tinjauan dampak lingkungan, aspek keuangan, dan analisa risiko. Selain itu, studi kelayakan diharapkan dapat menjadi informasi awal bagi investor maupun para kreditur dalam melaksanakan pertimbangan dan penilaian lebih lanjut yang mendalam tentang berbagai hal sebagai dasar pengambilan keputusan tentang pembiayaan rencana investasi.

Hasil studi kelayakan diharapkan juga merupakan salah satu pegangan yang penting bagi para pengelola

11

perusahaan atau manajemen untuk menerapkan kebijaksanaan dalam perencanaan perusahaan, serta untuk mengambil keputusan dan teknis pelaksanaan di kemudian hari, sehingga diharapkan pelaksanaan rencana pembangunan sesuai dengan yang direncanakan.

1.2 Metode Penyusunan Studi Kelayakan

Penyusunan studi kelayakan dilakukan dengan melalui beberapa tahapan evaluasi dan kajian yang meliputi pengumpulan data dan penyusunan laporan. Data yang dikumpulkan meliputi data yang bersumber dari perusahaan sebagai data prime seperti laporan keuangan perusahaan sedangkan data sekunder meliputi data tentang prospek pemasaran dan kebijaksanaan pemerintah serta informasi atau publikasi lain yang terkait.

Pengumpulan data yang dilakukan dengan melakukan peninjauan lokasi, wawancara, diskusi, dan penelaahan literature.

12

Pendekatan yang digunakan dalam menyusun studi kelayakan dibagi menjadi 3 metode. Antara metode yang satu dihubungkan dengan metode yang lain, sehingga dihasilkan suatu studi yang komprehensip.

• Pengumpulan dan Pengkajian Data. Data ini diperoleh secara langsung dari wawancara ( Interview ) dengan berbagai pihak, antara lain dengan pihak manajemen, demikian juga data penting lainnya yang diberikan oleh perusahaan. yang menyangkut masalah teknis maupun yuridis dan laporan keuangan intern perusahaan.

• Studi Kepustakaan Buku-buku perpustakaan termasuk majalah, literartur, brosur yang mendukung dalam penyusunan studi kelayakan ini, menyangkut tentang pola manajemen yang akan diterapkan.

• Pengamatan Lapangan Untuk lebih meyakinkan data dan informasi yang diperoleh tersebut dilakukan peninjauan dan

13

pengamatan langsung ke lokasi dan daerah sekitarnya.

1.3 Sistematika Pembahasan

Sistematika pembahasan dalam studi kelayakan biasanya adalah sebagai berikut :

1. Pendahuluan

Dalam bab ini akan diuraikan mengenai latar belakang, tujuan penyusunan studi kelayakan, metode yang digunakan dan sistematika pembahasan.

2. Aspek Yuridis

Dalam aspek ini ditelaah mengenai status yuridis perusahaan, bidang usaha, permodalan, para pemegang saham, komisaris dan direksi serta izin-izin yang telah dimiliki oleh perusahaan sampai saat ini.

14

3. Aspek Teknis t

Dalam aspek ini akan dibahas mengenai kondisi proyek tersebut saat ini (misalnya kondisi kebun kelapa sawi)t, rencana pembangunan atau pengembangan, pelaksanaan pembangunan, target produksi, dan pembangunan lainnya.

4. Aspek Teknis

Dalam aspek ini dibahas mengenai rencana pembangunan pabrik, proses produksi, , bahan baku, dan analisis kebutuhan bahan baku serta pabrik pengolahan yang telah beroperasi di sekitar proyek.

5. Aspek Pasar

Dalam aspek ini ditelaah mengenai evaluasi meliputi perkembangan pasar produk yang dihasilkan, harga jual, serta strategi pemasaran yang digunakan perusahaan.

15

6. Aspek Organisasi dan Manajemen

Dalam aspek ini ditelaah mengenai struktur organisasi, pembagian tugas dan tanggung jawab, dan para pengurus perusahaan.

7. Tinjauan Dampak Lingkungan

Dalam aspek ini akan ditinjau mengenai dampak positif dan negatif yang timbul dari kegiatan pembangunan pabrik tersebut serta dampak sosial ekonomi terhadap penduduk sekitar pada khususnya maupun negara pada umumnya

8. Aspek Keuangan

Dalam aspek ini ditelaah mengenai pembiayaan proyek, kajian biaya investasi, sumber pembiayaan, asumsi-asumsi, proyeksi arus kas, proyeksi laba rugi, proyeksi neraca, analisa kelayakan proyek, dan analisa sensitivitas.

16

9. Analisa Risiko

Untuk mengetahui sejauh mana risiko yang dihadapi perusahaan, yang meliputi resiko internal maupun risiko eksternal dalam operasional perusahaan.

10. Kesimpulan dan Saran

Setelah mengadakan pembahasan seperti tersebut diatas, terutama mengenai perhitungan analisa dan evaluasi mengenai aspek keuangan, maka akan dikemukakan pendapat mengenai kelayakan dari pembangunan pabrik atau proyek yang dimaksud..

17

BBaabb 22

Rencana investasi

2.1 Pengertian Investasi

Berdasarkan teori ekonomi, investasi berarti

pembelian (dan berarti juga produksi) dari

kapital/modal barang-barang yang tidak dikonsumsi

tetapi digunakan untuk produksi yang akan datang

(barang produksi). Contoh termasuk membangun rel

kereta api, atau suatu pabrik, pembukaan lahan, atau

seseorang sekolah di universitas. Untuk lebih

jelasnya, investasi juga adalah suatu komponen dari

18

PDB dengan rumus PDB = C + I + G + (X-M).

Fungsi investasi pada aspek tersebut dibagi pada

investasi non-residential (seperti pabrik, mesin, dll)

dan investasi residential (rumah baru). Investasi

adalah suatu fungsi pendapatan dan tingkat bunga,

dilihat dengan kaitannya I= (Y,i). Suatu pertambahan

pada pendapatan akan mendorong investasi yang

lebih besar, dimana tingkat bunga yang lebih tinggi

akan menurunkan minat untuk investasi sebagaimana

hal tersebut akan lebih mahal dibandingkan dengan

meminjam uang. Walaupun jika suatu perusahaan

lain memilih untuk menggunakan dananya sendiri

untuk investasi, tingkat bunga menunjukkan suatu

biaya kesempatan dari investasi dana tersebut

daripada meminjamkan untuk mendapatkan bunga.

Setiap investor yang akan membelanjakan uangnya,

akan selalu merencanakan terlebih dahulu apa yang

akan diproduksinya, berapa biaya yang harus dia

keluarkan dan berapa hasil yang akan dia peroleh.

19

Tahap pertama memahami studi kelayakan atau

business plan adalah Total Investasi yang

dibutuhkan. Rincian biaya investasi ini perlu

diketahui untuk mengetahui kewajaran masing-

masing item biaya investasi. Yang termasuk biaya

investasi adalah :

1. Tanah

2. Bangunan

3. Mesin-mesin Pabrik

4. Sarana prasarana

5. Kendaraan

6. Pra Operasi

Memang rincian investasi ini akan beragam sesuai

dengan kompleksitas sebuah proyek. Total dari nilai

investasi ini menjadi titik tolak dari kewajaran

sebuah investasi. Selain itu nilai investasi ini juga

menggambar kelayakan investasi yang kita

rencanakan. Apabila nilai investasi ini lebih besar

dibandingkan dengan proyek sejenis dengan asumsi

20

kapasitas dan hal-hal yang mempengaruhi nilai

pendapatan sama, maka hal ini perlu dicermati.

Tanah

Tanah yang dimaksud disini adalah nilai perolehan

tanah. Sebagian besar proyek-proyek yang bersifat

jangka panjang biasanya memerlukan tanah. Seperti

perkebunan, pabrik-pabrik , jalan toll dan sebagainya.

Perolehan tanah dapat diperoleh dari pemerintah atau

pembebasan dari masyarakat. Investasi perkebunan

biasanya perolehan tanahnya berasal dari

pemerintah. Sedangkan untuk dengan luas lebih

kecil maka biasanya diperoleh dari pembebasan dari

masyarakat.

Surat bukti kepemilikan tanah untuk perkebunan

biasanya adalah Hak Guna Usaha ( HGU), sedangkan

untuk pabrik atau industry menengah berupa Hak

Guna Bangunan (HGU).

21

Nilai tanah akan dipengaruhi oleh letak, lokasi,

aksesibilitasnya serta kondisi tanahnya ( misalnya

daerah perbukitan, daerah datar (flat) , daerah

rendahan atau rawa dan gambut).

Bangunan

Bangunan adalah asset dibangun sesuai dengan

kebutuhan dan speknya. Nilai bangunan akan

dipengruhi oleh spek serta jenis bahan. Bangunan

dengan konstruksi baja akan berbeda dengan

konstruksi beton. Bangunan bertingkat akan berbeda

dengan bangunan tanpa tingkat. Bangunan pabrik

beda dengan bangunan gudang. Untuk diperlukan

rincian dari bangunan yang akan dibangun.

Mesin-mesin Pabrik

Mesin-mesin pabrik ini adalah bagian yang cukup

penting diketahui. Banyak mesin yang tersedia untuk

produk yang sama. Mesin-mesin ini harus

disesuaikan dengan kapasitas dan jumlah poduksi

22

yang direncanakan. Apabila mesin yang

direncanakan lebih besar, maka perlu diingat bahan

baku yang tersedia. Selain itu banyak perusahaan

pemasok mesin-mesin dari dalam negeri juga dari

impor. Semua itu harus diperhatikan dan dikaji lebih

dalam. Hal ini dapat ditanyakan kepada penyusun

mesin dan spesifikasi dari mesin-mesin tersebut.

Mesin yang tersedia beserta teknologinya juga

beragam. Ada mesin baru dan ada juga mesin

recondition (mesin lama yang direhab). Ada juga

yang menggunakan tekhnologi mutahir dan ada juga

yang relative sudah usang ( conventional).

Semua kondisi mesin-mesin diatas mempengaruhi

nilai investasi pabrik tersebut.

Sarana pra sarana

Sarana prasarana banyak arti baik berupa utilitas

seperti genset, mesin pompa, pagar dan lain

sebagainya. Intinya sarana prasarana adalah alat

yang membantu dalam proses produksi dan setelah

produksi.

23

Kendaraan

Meliputi jenisnya, jumlah unitnya serta

penggunaanya.

Biaya Pra Operasi

Meliputi biaya perijinan, biaya operasional sebelum

proyek menghasilkan seperti gaji, dan lain-lain.

2.2 Sumber Pendanaan

Sumber pendanaan atau pembiayaan dapat diperoleh

dengan berbagai cara, diantaranya modal sendiri (

usaha sendiri, warisan dan lain sebagainya), pinjaman

( dari bank, rentenir, lembaga non bank dan lain

sebagainya) dan obligasi atau surat utang). Berikut

ini akan kita fokuskan hanya pada kredit bank.

Kredit merupakan suatu fasilitas keuangan yang

memungkinkan seseorang atau badan usaha untuk

meminjam uang untuk membeli produk dan

membayarnya kembali dalam jangka waktu yang

24

ditentukan. UU No. 10 tahun 1998 menyebutkan

bahwa kredit adalah penyediaan uang atau tagihan

yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan

persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam

antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan

pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah

jangka watu tertentu dengan pemberian bunga. Jika

seseorang menggunakan jasa kredit, maka ia akan

dikenakan bunga tagihan.

Syarat kredit

Ketika bank memberikan pinjaman uang kepada

nasabah, bank tentu saja mengharapkan uangnya

kembali. Karenanya, untuk memperkecil resiko

(uangnya tidak kembali, sebagai contoh), dalam

memberikan kredit bank harus mempertimbangkan

beberapa hal yang terkait dengan itikad baik

(willingness to pay) dan kemampuan membayar

(ability to pay) nasabah untuk melunasi kembali

pinjaman beserta bunganya. Hal-hal tersebut terdiri

dari Character (kepribadian), Capacity (kapasitas),

25

Capital (modal), Colateral (jaminan), dan Condition

of Economy (keadaan perekonomian), atau sering

disebut sebagai 5C (panca C).

Karakter

Watak, sifat, kebiasaan debitur (pihak yang berutang)

sangat berpengaruh pada pemberian kredit. Kreditur

(pihak pemberi utang) dapat meneliti apakah calon

debitur masuk ke dalam Daftar Orang Tercela (DOT)

atau tidak. Untuk itu kreditur juga dapat meneliti

biodatanya dan informasi dari lingkungan usahanya.

Informasi dari lingkungan usahanya dapat diperoleh

dari supplier dan customer dari debitur. Selain itu

dapat pula diperoleh dari Informasi Bank Sentral,

namun tidak dapat diperoleh dengan mudah oleh

masyarakat umum, karena informasi tersebut hanya

dapat di akses oleh pegawai Bank bidang perkreditan

dengan menggunakan password dan komputer yang

terhubung secara on-line dengan Bank sentral.

Kapasitas

26

Kapasitas adalah berhubungan dengan kemampuan

seorang debitur untuk mengembalikan pinjaman.

Untuk mengurukurnya, kreditur dapat meneliti

kemampuan debitur dalam bidang manajemen,

keuangan, pemasaran, dan lain-lain.

Modal

Dengan melihat banyaknya modal yang dimiliki

debitur atau melihat berapa banyak modal yang

ditanamkan debitur dalam usahanya, kreditur dapat

menilai modal debitur. Semakin banyak modal yang

ditanamkan, debitur akan dipandang semakin serius

dalam menjalankan usahanya.

Jaminan

Jaminan dibutuhkan untuk berjaga-jaga seandainya

debitur tidak dapat mengembalikan pinjamannya.

Biasanya nilai jaminan lebih tinggi dari jumlah

pinjaman.

27

Kondisi ekonomi

Keadaan perekonomian di sekitar tempat tinggal

calon debitur juga harus diperhatikan untuk

memperhitungkan kondisi ekonomi yang akan terjadi

di masa datang. Kondisi ekonomi yang perlu

diperhatikan antara lain masalah daya beli

masyarakat, luas pasar, persaingan, perkembangan

teknologi, bahan baku, pasar modal, dan lain

sebagainya.

Hal-hal yang Diperjanjikan Dalam Perjanjian

Kredit

• Jangka waktu kredit

• Suku bunga

• Cara penbayaran

• Agunan/ jaminan kredit

• Biaya administrasi

• Asuransi jiwa dan tagihan

28

Bab 3

Aspek Produksi

3.1 Pengertian Produksi

Aspek produksi adalah kegiatan produksi untuk

menghasilkan barang. Sedangkan untuk tanaman

misalnya kelapa sawit produksi merupakan hasil dari

investasi penanaman. Dalam bab ini aspek produksi

lebih ditekankan kepada proyeksi produksi suatu

barang.

29

3.2 Kapasitas Produksi

Dalam proyeksi produksi ditentukan oleh beberapa

variable yaitu :

1. Jumlah hari kerja dalam setahun misalnya 365

hari,300 hari atau 330 hari. Jumlah hari ini

disesuaikan dengan jenis barang yang

dihasilkan. Untuk produksi barang sekunder,

tidak harus berproduksi tiap hari. Sedangkan

misalnya produksi listrik, maka harus

diperhitungkan 24 jam dan 365 hari.

2. Kapasitas produksi, untuk pabrik yang baru

maka mungkin belum bisa bekerja dengan

kapasitas full atau 100%. Mungkin tahun

tahun berikutnya baru bisa mencapai 100%.

Namun secara umum kapasitas penuh atau

30

100% jarang yang bisa terpenuhi disebabkan

oleh banyak kendala, misalnya ketersediaan

bahan baku, kerusakan mesin dan lain

sebagainya Kalau untuk tanaman, maka

biasanya tanaman mempunyai kemampuan

produksi per tahunnya berbeda-beda. Maka

didalam proyeksi produksi tanaman, kita

menggunakan standar produksi per tahun lalu

dikalikan dengan target yang mungkin

dicapai.

3. Jumlah Jam kerja per hari, hal ini jika

kapasitas produksi dikaitkan dengan jam

kerja atau jam olah. Biasanya pabrik

pengolahan buah kelapa sawit akan di

operasionalkan mencapai 20 jam per hari.

Dengan demikian pihak manager perlu

menyiapkan bahan baku sebesar

kebutuhannya.

31

Tabel 3.1 Proyeksi Produksi Produk A

3.3 Proses produksi

Proses produksi yaitu menghasilkan barang

melalui perakitan, pengolahan, fermentasi,

pemeliharaan khusus untuk tanaman dan lain

sebagainya. Dalam proses produksi ini

membutuhkan :

- Mesin-mesin pengolahan.

PROJ PROJ PROJ PROJ PROJDescription unit 2010 2011 2012 2013 2014

Installed Capacity / Year KL 45,000

45,000

45,000

45,000

45,000

Total Operating Day / Year day 300 300 300 300 300

Production Capacity/day : - Fuel Grade Alcohol KL 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00

Capacity Utilization % 90% 100% 100% 100% 100%

Productions / day - Fuel Grade Alcohol KL 135.00 150.00 150.00 150.00 150.00

Productions / year - Fuel Grade Alcohol KL 40,500 45,000 45,000 45,000 45,000

32

- Bahan baku

- Tenaga kerja

- Bahan pembantu

- Energi ( Listrik dan BBM)

- Dan lain-lain.

33

Bab 4

Perhitungan Harga Pokok Produksi (HPP)

4.1 Pengertian Biaya Produksi

Dalam arti luas biaya adalah pengorbanan sumber

ekonomi yang diukur dalam satuan uang, yang telah

terjadi atau yang kemungkinan akan terjadi untuk

tujuan tertentu. Sedangkan dalam arti sempit, biaya

dapat diartikan sebagai pengorbanan sumber ekonomi

untuk memperoleh aktiva.

Biaya produksi adalah biaya-biaya yang yang terjadi

untuk mengolah bahan baku menjadi produk jadi

yang siap untuk dijual. Menurut objek

pengeluarannya, secara garis besar biaya produksi

34

dibagi menjadi biaya bahan baku, biaya tenaga kerja

langsung, dan biaya overhead pabrik (factory

overhead cost).

4.2 Biaya Bahan Baku

Biaya bahan baku langsung adalah semua biaya

bahan yang membentuk bagian integral dari barang

jadi dan yang dapat dimasukkan langsung dalam

kalkulasi biaya produk. Contoh bahan baku langsung

adalah kayu untuk pembuatan meubel dan tanah liat

untuk pembuatan genteng. Pertimbangan utama

dalam mengelompokkan bahan ke dalam bahan baku

langsung adalah kemudahan penelusuran proses

pengubahan bahan tersebut sampai menjadi barang

jadi. Sebagai contoh, paku untuk membuat peralatan

meubel merupakan bagian dari barang jadi, namun

agar perhitungan biaya meubel tersebut bisa

dilakukan secara cepat, bahan ini dapat

diklasifikasikan sebagai bahan baku tidak langsung.

35

4.3 Biaya Tenaga Kerja

Biaya tenaga kerja langsung adalah karyawan atau

karyawati yang dikerahkan untuk mengubah bahan

langsung menjadi barang jadi. Biaya untuk ini

meliputi gaji para karyawan yang dapat dibebankan

kepada produk tertentu.

4.4 Biaya Overhead Pabrik

Biaya overhead pabrik disebut juga biaya produk

tidak langsung, yaitu kumpulan dari semua biaya

untuk membuat suatu produk selain biaya bahan baku

langsung dan tidak langsung.

Overhead pabrik pada umumnya didefinisikan

sebagai bahan tidak langsung, pekerja tidak langsung,

dan bahan pabrik lainnya yang tidak secara mudah

diidentifikasikan atau dibebankan langsung ke

pekerjaan produk atau tujuan akhir biaya.

Biaya overhead pabrik (FOH) terdiri dari biaya FOH

tetap dan biaya FOH variabel. Biaya tetap adalah

biaya yang jumlah totalnya tetap untuk tingkat

36

volume kegiatan tertentu, biaya variabel adalah biaya

yang jumlah totalnya berubah sebanding dengan

perubahan volume kegiatan. Ada juga yang

dinamakan biaya semi variabel adalah biaya yang

berubah tak sebanding dengan perubahan volume

kegiatan.

4.5 Perhitungan Harga Pokok Produksi

Di dalam akuntansi biaya yang konvensional

komponen-komponen harga pokok produk terdiri dari

biaya bahan baku, biaya tenaga kerja langsung dan

biaya overhead pabrik, baik yang bersifat tetap

maupun variable. Konsep harga pokok tersebut tidak

selalu relevan dengan kebutuhan manajemen. Oleh

karena itu timbul konsep lain yang tidak

diperhitungkan semua biaya produksi sebagai

komponen harga pokok produk. Jadi di dalam

akuntansi biaya, dimana perusahaan industri sebagai

modal utamanya, terdapat dua metode perhitungan

37

harga pokok yaitu Full/Absortion/Conventional

Costing dan Variable/Marginal/Direct Costing.

Perbedaan pokok diantara kedua metode tersebut

adalah terletak pada perlakuan terhadap biaya

produksi yang bersifat tetap. Adanya perbedaan

perlakuan terhadap FOH Tetap ini akan mempunyai

pengaruh terhadap perhitungan harga pokok produk

dan penyajian laporan rugi-laba.

4.5.1 Metode Full Costing

Full Costing adalah metode penentuan harga pokok

produk dengan memasukkan seluruh komponen biaya

produksi sebagai unsur harga pokok, yang meliputi

biaya bahan baku, biaya tenaga kerja langsung, biaya

overhead pabrik variabel dan biaya overhead pabrik

tetap. Di dalam metode full costing, biaya overhead

pabrik yang bersifat variabel maupun tetap

dibebankan kepada produk yang dihasilkan atas dasar

tarif yang ditentukan di muka pada kapasitas normal

atau atas dasar biaya overhead pabrik sesungguhnya.

38

Oleh karena itu biaya overhead pabrik tetap akan

melekat pada harga pokok persediaan produk selesai

yang belum dijual, dan baru dianggap sebagai biaya

(elemen harga pokok penjualan) apabila produk

selesai tersebut tidak dijual.

Menurut metode full costing, karena produk yang

dihasilkan ternyata menyerap jasa FOH Tetap

walaupun tidak secara langsung, maka wajar apabila

biaya tadi dimasukkan sebagai komponen pembentuk

produk tersebut.

4.5.2 Metode Variable Costing

Variable Costing adalah metode penentuan harga

pokok yang hanya memasukkan komponen biaya

produksi yang bersifat variabel sebagai unsur harga

pokok, yang meliputi biaya bahan baku, biaya tenaga

kerja langsung dan biaya overhead pabrik variabel.

39

Variable costing beranggapan bahwa FOH

Tetap tadi tidak secara langsung membentuk produk,

maka tidak relevan kalau dimasukkan sebagai

komponen harga pokok. Sebaiknya FOH Tetap

dimasukkan dalam kelompok period cost (biaya

periode).

4.6 HPP Dalam Penyusunan Studi Kelayakan

Didalam penyusunan Studi kelayakan perhitungan

HPP adalah sebagai berikut :

HPP atau Harga Pokok Penjualan adalah biaya yang

telah dikeluarkan perusahaan untuk menghasilkan

barang. Yang termasuk di dalam biaya HPP adalah :

1. Biaya Bahan Baku

2. Biaya Pengolahan ;

Ad. 1 Biaya Bahan baku : biaya bahan baku adalah

biaya untuk membeli atau mengadakan barang

tersebut sampai ke pabrik. Biaya bahan baku ini akan

40

diperhitungkan per unit atau berdasarkan standar

terhadap ukuran produk itu dipasaran.

Ad.2 Biaya pengolahan, yang termasuk biaya

pengolahan adalah :

‐ Biaya Tenaga kerja langsung

‐ Biaya energy

‐ Biaya Penyusutan mesin-mesin

‐ Biaya bahan penolong

‐ Biaya Asuransi

‐ Biaya Pemeliharaan mesin -mesin

Setelah semua biaya-biaya tersebut dihitung dan

diproyeksikan pada tahun depan sesuai dengan

jumlah produksi, maka akan diperoleh Total Harga

Pokok Produksi per tahun. Untuk menghitung

Harga Pokok Penjualan maka dilakukan penyesuaian

dengan persediaan awal dan persediaan akhir .

41

4.7 Fungsi Perhitungan HPP

Ada dua manfaat dari harga pokok penjualan :

1. Sebagai patokan untuk menentukan harga

jual.

2. Untuk mengetahui laba yang diinginkan

perusahaan. Apabila harga jual lebih besar

dari harga pokok penjualan maka akan

diperoleh laba, dan sebaliknya apabila harga

jual lebih rendah dari harga pokok penjualan

akan diperoleh kerugian.

42

Contoh Perhitungan HPP

Adapun rinciaan Biaya Overhead adalah sebagai berikut

PROJ PROJ PROJ PROJ PROJ Description 2010 2011 2012 2013 2014

Raw material inventory beginning balance -

2,598,750

2,945,250

3,004,155

3,064,238 Raw material purchase 11,640,873

10,308,727

10,216,016

10,454,675

10,699,825

Raw material ready to be used 11,640,873

12,907,477

13,161,266

13,458,830

13,764,063 Raw material inventory ending balance (2,598,750)

(2,945,250)

(3,004,155)

(3,064,238)

(3,125,523)

Raw Material Use 9,042,123

9,962,227

10,157,111

10,394,592

10,638,540

Supporting material inventory beginning balance -

7,226

8,430

8,852

9,295 Supporting material purchase 93,939

102,369

106,644

111,977

117,576

Supporting material ready to be used 93,939

109,595

115,075

120,829

126,870 Supporting material inventory ending balance (7,226)

(8,430)

(8,852)

(9,295)

(9,759)

Supporting Material Use 86,713

101,165

106,223

111,534

117,111

Total Raw and Supporting Material Use 9,128,835

10,063,391

10,263,334

10,506,126

10,755,651

Factory Overhead 2,670,565

2,823,938

2,965,879

3,114,173

3,269,882

Finished Goods Inventory beginning balance 1,174,500

1,305,000

1,305,000

1,305,000 Finished Goods Inventory ending balance (1,174,500)

(1,305,000)

(1,305,000)

(1,305,000)

(1,305,000)

Cost of Goods Sold 10,624,900

12,756,829

13,229,213

13,620,299

14,025,533

43

PROJ PROJ PROJ PROJ PROJDescription 2010 2011 2012 2013 2014

Production Direct Labor 50,356 52,874 55,518 58,294 61,208Indirect Labor Cost (Overhead) 34,900 36,645 38,477 40,401 42,421Repair & Maintenance 10,000

10,500

11,025

11,576

12,155

Water 212,211 222,821 233,962 245,660 257,943 Electricity ( PLTU) 2,100,000 2,205,000 2,315,250 2,431,013 2,552,563Recycling Water Treatment 10,000

10,500

11,025

11,576

12,155

Insurance 5,000

5,250

5,513

5,788

6,078 Laboratory 11,000

11,550

12,128

12,734

13,371

Toll Fee Utk Pipa Ethanol 115,425

141,041

148,838

156,279

164,093 Others (5% Total OHC) 121,673

127,757

134,145

140,852

147,895

Total 2,670,565

2,823,938

2,965,879

3,114,173

3,269,882

44

Bab 5

Menghitung Rugi Laba

5.1 Pengertian Rugi Laba

Laporan laba/rugi adalah bagian dari laporan

keuangan suatu perusahaan yang dihasilkan pada

suatu periode akuntansi yang menjabarkan unsur-

unsur pendapatan dan beban perusahaan sehingga

menghasilkan suatu laba (atau rugi) bersih.

Unsur-unsur laporan biasanya terdiri dari

• Pendapatan dari penjualan

o Dikurangi Biaya penjualan

• Laba/rugi kotor

o Dikurangi Biaya operasi

• Laba/rugi operasi

45

o Ditambah atau dikurangi

Pendapatan/pengeluaran lain

• Laba/rugi sebelum pajak

o Dikurangi Biaya pajak

• Laba/rugi bersih

Adalah laporan hasil kerja suatu periode perusahaan

yang mengambarkan apakah perusahaan itu untung

atau rugi.

5.2 Cara menghitung Rugi Laba

1. Menghitung semua penjualan dalam satu periode

2. Menghitung HPP (seperti ) yang diuraikan dalam

Bab 4

Selisih dari hasil penjualan dengan HPP disebut

dengan Laba Kotor perusahaan .

Tahap berikutnya adalah menghitung biaya

Usaha

46

Biaya usaha merupakan biaya umum dan

administrasi pabrik, biaya usaha ini diperkirakan

berdasarkan pendekatan realisasi biaya usaha pabrik

standar untuk jenis usaha tertentu secara umum dan

diasumsikan tetap.

Biaya administrasi dan umum terdiri dari :

1. Biaya gaji pengawai tetap admnistrasi ,

direksi serta komisaris

2. Biaya ATK

3. Biaya Asuransi kantor

4. Biaya perjalanan dinas

5. Biaya Konsultan, akuntan dan lain-lain

6. Biaya pemeliharaan kantor

7. Biaya Transportasi management

8. Dan lain sebagainya

Setelah biaya admnistrasi dihitung maka hasil laba

kotor dikurangkan lagi dengan biaya admnistrasi ini .

47

Adapun cantoh penghitungan Laba rugi adalah

sebagai berikut

:

Dari table diatas dapat dilihat bahwa setelah biaya admnistrasi dikurangkan dari laba kotor, maka diperolehlah Laba (rugi) usaha. Setelah itu dikeluarkan lagi pendapatan( beban) lain-lain.


Revenue from Sales - Ethnaol 22,315,500

25,969,500

26,100,000

26,100,000

26,100,000

Ethanol 22,315,500

25,969,500

26,100,000

26,100,000

26,100,000


12,756,829

13,229,213

13,620,299

14,025,533

Operating Profit 11,690,600

13,212,671

12,870,787

12,479,701

12,074,467

Operating Expense- Marketing Expense 211,997

246,710

247,950

247,950

247,950

- General and Administrative Expense 712,739

771,727

799,568

827,541

856,912 - Depreciation 1,749,848

1,749,848

1,749,848

1,749,848

1,749,848

Total Operating Expense 2,674,584

2,768,286

2,797,367

2,825,339

2,854,710

Operating Profit (Loss) 9,016,015

10,444,385

10,073,421

9,654,361

9,219,757

Other Income (Expense)Interest Expense (1,801,368)

(1,830,133)

(1,551,297)

(966,084)

(306,419)

Total Other Income (Expense) (1,801,368)

(1,830,133)

(1,551,297)

(966,084)

(306,419)

Profit (Loss) Before Tax 7,214,648

8,614,252

8,522,123

8,688,278

8,913,338

Estimated Income Tax 2,146,894

2,566,775

2,539,137

2,588,983

2,656,501

Net Income (Loss) After Tax 5,067,753

6,047,476

5,982,986

6,099,294

6,256,837

48

Yang dimaksud dengan pendapatan ( beban Lain-lain) ini meliputi :

‐ Pendapatan dari bunga deposito ‐ Pendapatan dari penjualan asset perusahaan ‐ Pendapatan dari komisi , dll ‐ Biaya bunga ( ini adalah beban)

Biaya bunga disebut juga biaya finansial adalah biaya bunga atas fasilitas kredit yang akan diterima dari bank berupa kredit investasi dan kredit modal kerja dengan tingkat suku bunga tertentu.

Setelah pendapatan dan beban lain-lain dikurangkan, maka diperolehlah laba(rugi) sebelum pajak. 5.3 Pajak Perusahaan Pajak penghasilan (PPh) dihitung sesuai dengan Undang-Undang Pokok Perpajakan yang berlaku di Indonesia dengan tarif sebagai berikut:

Laba sampai dengan Rp 50 juta dikenakan pajak 10%

Laba Rp 50 juta s.d Rp 100 juta dikenakan pajak

49

15% Laba lebih dari Rp 100 juta dikenakan pajak 30%

5.4 Laba Rugi Bersih Inilah akhir dari perhitungan laba bersih perusahaan per tahun yang bersangkutan, yaitu laba (rugi) sebelum pajak dikurangi pajak.

50

Bab 6

Memahami Arus Kas (Cash Flow) 6.1 Pengertian Arus Kas

Laporan arus kas (cash flow statement atau statement of cash flows) adalah bagian dari laporan keuangan suatu perusahaan yang dihasilkan pada suatu periode akuntansi yang menunjukkan aliran masuk dan keluar uang (kas) perusahaan.

Manfaat informasi arus kas

51

• Informasi arus kas berguna sebagai indikator jumlah arus kas di masa yang akan datang, serta berguna untuk menilai kecermatan atas taksiran arus kas yang telah dibuat sebelumnya.

• Laporan arus kas juga menjadi alat pertanggungjawaban arus kas masuk dan arus kas keluar selama periode pelaporan.

• Apabila dikaitkan dengan laporan keuangan lainnya, laporan arus kas memberikan informasi yang bermanfaat bagi pengguna laporan dalam mengevaluasi perubahan kekayaan bersih/ekuitas dana suatu entitas pelaporan dan struktur keuangan pemerintah (termasuk likuiditas dan solvabilitas).

6.2 Item-item Arus Kas

Secara umum Arus kas terdiri dari :

1. Cash Flow from Operating Activities a. Cash Inflow . Penjualan . Piutang

52

b. Cash Outflow . Pembelian Bahan Baku . Pembelian bahan pembantu . Biaya Overhead . Biaya operasional . Hutang bahan baku

c. Cash Flow from Operating Activities Yaitu selisih antara pendapatan dengan pengeluaran seperti yang diuraikan di atas

.

2. Cash Flow from Financing Activities Yaitu kegiatan aruskas yang berasal dari

aktivitas pendanaan.

a. Cash Inflow . Modal disetor . Kredit Investasi dari bank . Kredit Modal Kerja . Kredit IDC . Pinjaman pemegang saham b. Cash Outflow . Pembangunan pabrik . Pembayaran pokok KI

53

. Pembayaran bunga KI

. Pembayaran pokok KMK

. Pembayaran pokok IDC

. Pembayaran bunga IDC

c. Cash Flow from Financing Activities Yaitu selisih dari perolehan dana dikurangi dengan penggunaan dana.

Berikut ini contoh arus kas perusahan masa investasi dan masa produksi

54

PROJ PROJ PROJ PROJ PROJ2008 2009 2010 2011 2012

Cash Flow from Operating ActivitiesSales - Ethanol 22,315,500 25,969,500 26,100,000 Acc. Receivable - Beginning - Beginning - 1,859,625 2,164,125 - Ending (1,859,625) (2,164,125) (2,175,000) Total Cash Inflow - 20,455,875 25,665,000 26,089,125

Cash Outflow Purchase of Raw Material 11,640,873 10,308,727 10,216,016 Purchase of Supporting Material 93,939 102,369 106,644 Overhead Expense 2,670,565 2,823,938 2,965,879 Operating Expense 924,736 1,018,438 1,047,518 Acc. Payable - Beginning - 977,901 867,591 - Ending (977,901) (867,591) (860,222) Corporate Income Tax 2,146,894 2,566,775 2,539,137 Total Cash Outflow - 16,499,106 16,930,557 16,882,564

Cash Flow from Operating Activities - - 3,956,769 8,734,443 9,206,561

Cash Flow from Financing Activities

Cash Inflow Paid in Capital 11,000,000 Deposit from KMK Shareholders 1,524,660 - - KMK Bank Loan 3,557,540 - - KI of Shareholders - 1,771,584 KI Effective 5,891,395 14,774,500 - - KI IDC 107,076 841,431 - - - Total Cash Inflow 16,998,470 17,387,515 5,082,200 - -

Arus Kas Keluar Dari Aktivitas PembiayaanPembangunan Pabrik 9,228,416 24,024,509 - Pembayaran pokok KMK - - - Pembayaran bunga KMK 142,302 284,603 284,603 Pembayaran pokok KI 1,032,000 3,100,000 3,720,000 Pembayaran bunga KI 1,622,312 1,477,712 1,211,112 Pembayaran pokok KI IDC 47,425 142,276 170,731 Pembayaran bunga KI IDC 36,755 67,818 55,582 Total Cash Outflow 9,228,416 24,024,509 2,880,793 5,072,409 5,442,028

Cash Outflow from Financing Activities 7,770,054 (6,636,994) 2,201,407 (5,072,409) (5,442,028)

Cash Increase (Decrease) 7,770,054 (6,636,994) 6,158,176 3,662,034 3,764,532

Beginning Cash Flow 0 7,770,054 1,133,060 7,291,236 10,953,271

Cash Ending Balance 7,770,054 1,133,060 7,291,236 10,953,271 14,717,803

Description

55

Bab 7

ANALISA KELAYAKAN PROYEK

7.1 Pengertian Analisa Kelayakan Proyek

Kelayakan suatu proyek biasanya diukur dengan

empat macam kelayakan, yaitu Kelayakan teknis,

kelayakan ekonomi dan finansial, kelayakan politis,

dan kelayakan administratif. Keempat kelayakan ini

diprediksi sebelum suatu proyek dijalankan.

Kelayakan teknis berkaitan dengan pertanyaan

apakah secara teknis, proyek tersebut dapat

dilaksanakan? Misal: apakah jembatan yang

diusulkan dapat menahan beban lalu lintas yang akan

terjadi diatasnya? Kelayakan ekonomi dan finansial

berkaitan dengan biaya dan keuntungan, sedangkan

56

kelayakan politis berkaitan dengan perkiraan

pengaruh proyek terhadap berbagai peran atau

kekuatan politik di masyarakat dan pemerintahan

yang terkait dengan proyek tersebut. Kelayakan

administratif mengukur apakah proyek tersebut dapat

diimplementasikan dalam sistem administrasi

pemerintahan yang ada. Dalam buku kita hanya

akan merngkaji kelayakan secara financial saja.

Kelayakan Ekonomi dan Finansial

Salah satu alasan mengapa disiplin ekonomi

mencapai kepopulerannya dalam analisis kebijakan

adalah karena mempunyai konsep-konsep yang

terukur. Analis dan pengambil keputusan lebih

menyukai analisis dan informasi yang "keras" yang

dapat dikomunikasikan dengan istilah-istilah

kuantitatif. Tiga konsep yang sering dijumpai dalam

kelayakan ekonomi, yaitu: kriteria yang terlihat dan

yang tidak terlihat, dapat atau tidak dapat diukur

57

secara moneter, dan langsung atau tak langsung

diukur dengan analisis biaya-keuntunga (cost benefit

analysis).

Secara umum, biaya dan keuntungan yang terlihat

(tangible) adalah yang bisa dihitung dengan jelas.

Biaya dan keuntungan yang dapat diukur secara

moneter (moneterizable) bahkan lebih jauh lagi, yaitu

dapat dinyatakan dalam ukuran satuan uang (misal:

Rupiah); hal ini dimungkinkan karena kita dapat

mengukurnya di pasaran. Dalam hal langsung atau

tidak langsung, tergantung pada tujuan utama proyek.

Keuntungan yang menjadi tujuan utama merupakan

pengaruh langsung. Contoh, pembangunan

bendungan dengan pembangkit tenaga listrik

mempunyai pengaruh langsung (direct) yaitu

bertambahnya tenaga listrik (yang dapat diukur

secara moneter), disamping itu, mempunyai pengaruh

tak langsung (indirect) yaitu menigkatnya kegiatan

58

rekreasi dan perikanan (yang juga dapat diukur secara

moneter).

Pengaruh negatif tak langsung juga dapat muncul,

misal dalam contoh bendungan di atas, yaitu

tenggelamnya lahan pertanian menjadi bendungan.

Di samping itu, dikenal juga biaya peluang

(opportunity cost), yaitu selisih nilai yang didapat

bila tidak ada proyek dengan nilai yang didapat

setelah terkena proyek. Misal, nilai lahan sebelum

ada proyek sebesar Rp. 5 juta,sedangkan setelah

terkena proyek menjadi Rp. 2 juta, maka biaya

peluangnya adalah Rp. 3 juta Efisiensi ekonomis

berkaitan dengan pemakaian sumber daya (biaya)

yang ada dalam mencapai keuntungan yang

maksimal (maksimal dari segi kepuasan

masyarakat).Catatan: efiseinsi dan efektivitas

berkaitan tapi tidak boleh dicampur-adukkan. Sebuah

proyek bisa efisien (hemat dalam pembiayaan), tapi

mungkin tidak efektif (tidak mencapai tujuan).

59

Cara yang populer untuk mengukur efisiensi adalah

analisis perbandingan biaya lawan keuntungan (cost-

benefit analysis). Proyek efisien bila nilai keuntungan

yang (dapat) diperoleh melebihi nilai biaya yang

(akan) dikeluarkan. Hal yang perlu diingat dalam

mengukur keuntungan proyek adalah keterbatasan

sumber daya (untuk dipakai bersama -sama oleh

banyak proyek). Bila mengukur proyek satu per satu,

maka mungkin layak, tapi bila dikaji pemakaian

bersama sumber daya, mungkin sekali tidak layak

(kehabisan sumber daya).

Profitabilitas (profitability) merupakan salah satu

ukuran yang dipakai pemerintah daerah dalam

mengkaji usulan proyek atau program. Ukuran ini

memperlihatkan selisih antara pendapatan yang akan

diterima pemerintah dikurangi biaya yang harus

dikeluarkan oleh pemerintah berkaitan dengan proyek

yang diusulkan. Bila berkaitan dengan

60

proyekpembangunan fisik (misal: perumahan/ real-

estat), profitabilitas ini biasa disebut sebagai analisis

dampak fiskal (fiscal impact analysis).

Efektivitas biaya merupakan ukuran lain, yang berarti

dapat mencapai tujuan dengan biaya yang minimal.

Dalam hal ini, semua upaya yang dapat dianggap

mencapai tujuan diperbandingkan dalam hal biaya

yang dikeluarkan. Salah satu yang paling sedikit

memerlukan biaya itulah yang paling tinggi efektif

biayanya.

7.2 Cara Mengitung Analisa Kelayakan

Proyek

Analisa kelayakan proyek dimaksudkan untuk

mengetahui kelayakan proyek ditinjau dari berbagai

indikator investasi seperti IRR, NPV, dan payback

period.

61

a. Perhitungan Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return adalah tingkat balikan suatu

investasi dimana pada saat itu Net Present Value

adalah 0. Suatu investasi dikatakan layak dan

menguntungkan untuk dijalankan apabila IRR lebih

besar dari cost of capital yang diasumsikan.

b. Perhitungan Net Present Value (NPV)

Net Present Value adalah selisih antara serangkaian

penerimaan di masa yang akan datang setelah dinilai

saat ini (menggunakan discount factor) dengan

pengeluaran (investasi) yang dilakukan pada saat ini.

Suatu investasi dikatakan layak dan menguntungkan

untuk dijalankan apabila NPV menunjukkan angka

positif.

c. Payback Period

Analisa payback period adalah untuk mengetahui

berapa lama suatu investasi yang dilakukan akan

62

kembali dengan cara mengurangkan investasi dengan

rangkaian proceed (laba bersih + penyusutan + bunga

(1-pajak) + nilai sisa) yang akan diterima.

Berikut ini cara menghitung IRR, NPV dan Pay back

Period

Dari table di atas dapat dilihat bahwa :

DESCRIPTION PROJ PROJ PROJ PROJ PROJ 2008 2010 2011 2012 2013

Outlay (33,252,925)

-

-

-

-

Proceeds EAT -

5,067,753

6,047,476

5,982,986

6,099,294

Interest (I-t) -

1,260,957

1,281,093

1,085,908

676,259 Depreciation & Amortization -

1,749,848

1,749,848

1,749,848

1,749,848

Book Value

Proceed (33,252,925)

8,078,559

9,078,417

8,818,743

8,525,401 Outlay - Cash Flow (33,252,925)

(25,174,366)

(16,095,949)

(7,277,206)

1,248,195

Internal Return Rate (IRR) 23.84%

Net Present Value (NPV) @ 9.75% 25,632,809

Benefit To Cost Ratio (BCR) 1.77 Payback Period 4 year 10 month

63

1. Outlay adalah nilai investasi yang kita masukkan dalam suatu proyek, yang didalam computer masukkan negative.

2. Proceeds : terdiri dari EAT ( Earning After Tax), interest ( 1- tax), depreciation& amortation serta book value. EAT dapat kita peroleh dari pehitungan rugi laba, juga interest atau bunga dapat kita hitung dari perhitungan rugi laba dan dikalikan 0.7 ( 1- tax=0,3). Perhitungan lainnya adalah Depreciation & amortation yang dapat ambil sheet tersendiri dalam perhiungan penyusutan. Terakhir dari kolom Proceed ini adalah Book Value atau nilai buku asset yang biayanya kita tempatkan diakhir proyeksi proyek.

3. Dalam menghitung kelayakan proyek ini kita gunakan program spread sheet Excel dari Microsoft atau program sejenis. Untuk menghitung IRR kita akan sorot Baris (row) proceed dari tahun 1 s.d tahun n = tergantung umur proyek diperhitungkan. Dengan menggunakan rumus @IRR ( Bx1..Yxn), maka secara otomatis kita akan dapatkan nilai IRR dari proyek tersebut .

64

4. Sedangkan untuk menghitung NPV, sebelumnya kita hitung discount factor. Dalam menghitung discount factor banyak teori yang digunakan, namun dalam buku ini kita menggunakan WACC seperti perhitungan berikut ini :

5.

Dari table di atas dapat dilihat bahwa WACC diperoleh dari komposisi pembiayaan dana sendiri dan dana bank serta dikaitkan dengan resiko masing-masing pihak. Dari table di atas terlihat DF untuk proyek di atas diperhitung sebesar 9,75% yan berasal dari :

- Loan 65% X 8 % ( suku bunga kredit) = 5,20%

- Self Financing 35% x 13% ( bunga deposito + resiko) = 4.55%

Sources of Fund Total Proportion Average DF Interest

Loan 21,614,401 65.00% 8.00% 5.20% Self Finance 11,638,524 35.00% 13.00% 4.55% Total 33,252,925 100.00%Weighted Average Cost of Capital (WACC) 9.75%

65

- Total = 9.75%

Setelah Discount Factor kita dapatkan maka kita hitung NPV sebagai berikut @NPV (9,75%; Bx….Yx..), maka secara otomatis kita akan dapatkan nilai NPV proyek tersebut.

6. Sedangkan untuk menghitung Pay Back Period, yaitu menghitung lama kembalinya modal adalah dengan menghitung total nilai kembalian dari investasi ditambah pemasukan tiap tahun, seperti contoh dibawah ini :

66

LLaammppiirraann PPeerrhhiittuunnggaann KKeeuuaannggaann

67

Appendix 1 AssumptionAppendix 2 Investment Cost BudgerAppendix 3 Schedule of DevelopmentAppendix 4 Project Financing ScheduleAppendix 5 Projected Balance SheetAppendix 6 Profit / Loss ProjectionAppendix 7 Cash Flow ProjectionAppendix 8 Calculation of DepreciationAppendix 9 Calculation of Working CapitalAppendix 10 Schedule of Installment of KMKAppendix 11 Schedulue of Effective KI InstallmentAppendix 12 Schedule of KI IDC InstallmentAppendix 13 Production PlanAppendix 14 Projected SalesAppendix 15 Calculation of Cost of Goods SoldAppendix 16 Raw Material Requirement (Ton)Appendix 17 Raw Material Requirement CostAppendix 18 Supporting Material RequirementAppendix 19 Supporting Material CostAppendix 20 Factory OverheadAppendix 21 Marketing ExpenseAppendix 22 General and Administrative ExpenseAppendix 23 Calculation of Salary ExpenseAppendix 24 Ratio AnalysisAppendix 25 Project Feasibility AnalysisAppendix 26 Calculation of Discount Rate Appendix 27 Sensitivity AnalysisAppendix 28 Debt Covered Service Ratio Analysis

PT Perencana

Feasibility Study of the Ethanol Plant Erection in Gresik - Jatim

68

Appendix 1

Feasibility Study of the Ethanol Plant Erection in Gresik - JatimPT Perencana AssumptionIn USD

PROJ PROJ PROJ PROJ PROJUraian 2010 2011 2012 2013 2014

USD Rate 9,500

9,500

9,500

9,500

9,500

Increase of Selling Price 0% 0% 0% 0% 0%Increase of Salary Expense 5% 5% 5% 5% 5%Increase of Raw Material Price 2% 2% 2% 2% 2%Increase of Support Raw Material Price 5% 5% 5% 5% 5%Repair & Maintenance 5% 5% 5% 5% 5%Recycling Water Treatment 5% 5% 5% 5% 5%

Buying Price- Molasses 55.00 56.10

57.22

58.37

59.53

- Casava 0.00 -

-

-

-

Selling Price Ethanol 580 580

580

580

580

Material Requirement Per Ton- Molasses 3.50

3.50

3.50

3.50

3.50

Raw Material Usage Percentage - Molasses 100% 100% 100% 100% 100%

Supporting Material Requirement (Kg) - U r e a (Fermentation) 3.33 3.33 3.33 3.33 3.33 - Posphat Acid/H3PO4 (Fermentation) 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 - Antifoam (Fermentation) 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 Water Use Composition - Lake Water 100% 100% 100% 100% 100% - Spring Water 0% 0% 0% 0% 0%

Supporting Material Price (USD/Kg) - U r e a (Fermentation) 0.13

0.133

0.139

0.146

0.154

- Posphat Acid/H3PO4 (Fermentation) 0.67

0.704

0.739

0.776

0.814 - Antifoam (Fermentation) 2.10

2.205

2.315

2.431

2.553

Water Price /M3 - Lake Water 0.37

0.387

0.406

0.426

0.448

Water Price /M3 0.37

0.39

0.41

0.43

0.45 Coal/Kl ethanol 0.047

0.049

0.051

0.054

0.057

Toll Fee/KL 3.00

3.150

3.308

3.473

3.647 Transport Expense for Molasses/Kg 0.007

0.007

0.007

0.008

0.008

Other Product Raw Material Vertilizer (180 m3/day) 0 0 0 0 0 Interest Rate (%) p.a 8.0%

69

Appendix 2

Feasibility Study of the Ethanol Plant Erection in Gresik - JatimPT Perencana Investment Cost BudgerIn USD

Description USD

Land (60.000 M2 @ Rp. 417,000/M2) 2,633,684

Buildings & Other Facilities, including : 9,280,000 - Civil & Architecture Work 4,700,000 - Storage section 2,200,000 - Piping, figting, Water Treatment, Electriical Syncronisation 2,380,000

Machinery & Equipments, including : 18,230,000 - Equipment 13,080,000 - Erection & Commissioning 3,500,000 - Packing & Forwarding, Transportation, Insurance 1,650,000

Electric & Instrument Work, including : 1,650,000 - Equipment 1,650,000 - Erection Work

Pre Operating Cost, including : - - Training Work - Over head & Profit (10%)

TOTAL INVESTMENT 31,793,684

70

Appendix 3

Feasibility Study of the Ethanol Plant Erection in Gresik - JatimPT PerencanaSchedule of DevelopmentIn USD

2008 2009Uraian TW 3 TW 4 TW 1 TW 2 TW 3 TW 4

Land (60.000 M2 @ Rp. 417,000/M2) 100.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%

Buildings & Other Facilities, including : - Civil & Architecture Work 10.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 10.00% - Storage section 10.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 10.00% - Piping, figting, Water Treatment, Electriical Syncronisation 10.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 10.00%

Machinery & Equipments, including : - Equipment 0.00% 20.00% 20.00% 25.00% 25.00% 10.00% - Erection & Commissioning 0.00% 20.00% 20.00% 25.00% 25.00% 10.00% - Packing & Forwarding, Transportation, Insurance 0.00% 20.00% 20.00% 25.00% 25.00% 10.00%

Electric & Instrument Work, including : - Equipment 0.00% 0.00% 20.00% 30.00% 40.00% 10.00% - Erection Work 0.00% 0.00% 20.00% 30.00% 40.00% 10.00%

Pre Operating Cost, including : - Training Work 0.00% 0.00% 30.00% 30.00% 40.00% 0.00% - Over head & Profit (10%) 10.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 10.00% TOTAL INVESTMENT

71

Appendix 4

Feasibility Study of the Ethanol Plant Erection in Gresik - JatimPT Perencana Project Financing Schedule In USD

2008 2008Description Total TW 3 TW 4 TW 1 TW 2 TW 3 TW 4

Land (60.000 M2 @ Rp. 417,000/M2) 2,633,684

2,633,684

-

-

-

-

-

Buildings & Other Facilities, including : 9,280,000

928,000

1,856,000

1,856,000

1,856,000

1,856,000

928,000 - Civil & Architecture Work 4,700,000

470,000

940,000

940,000

940,000

940,000

470,000

- Storage section 2,200,000

220,000

440,000

440,000

440,000

440,000

220,000 - Piping, figting, Water Treatment, Electriical Syncronisation 2,380,000

238,000

476,000

476,000

476,000

476,000

238,000

Machinery & Equipments, including : 18,230,000

-

3,646,000

3,646,000

4,557,500

4,557,500

1,823,000

- Equipment 13,080,000

-

2,616,000

2,616,000

3,270,000

3,270,000

1,308,000 - Erection & Commissioning 3,500,000

-

700,000

700,000

875,000

875,000

350,000

- Packing & Forwarding, Transportation, Insurance 1,650,000

-

330,000

330,000

412,500

412,500

165,000

Electric & Instrument Work, including : 1,650,000

-

-

330,000

495,000

660,000

165,000 - Equipment 1,650,000

-

-

330,000

495,000

660,000

165,000

- Erection Work -

-

-

-

-

-

-

Pre Operating Cost, including : -

-

-

-

-

-

- - Training Work -

-

-

-

-

-

-

- Over head & Profit (10%) -

-

-

-

-

-

- Total 31,793,684

3,561,684

5,502,000

5,832,000

6,908,500

7,073,500

2,916,000

Composition of Investment Financing- Internal Fund 11,127,789

1,246,589

1,925,700

2,041,200

2,417,975

2,475,725

1,020,600

- Bank Fund 20,665,895

2,315,095

3,576,300

3,790,800

4,490,525

4,597,775

1,895,400 Total 31,793,684

3,561,684

5,502,000

5,832,000

6,908,500

7,073,500

2,916,000

IDC 1,459,241

46,302

118,430

195,785

288,141

383,842

426,740

Composition of IDC Financing- Internal Fund 510,734

16,206

41,450

68,525

100,849

134,345

149,359

- Bank Fund 948,507

30,096

76,979

127,261

187,292

249,498

277,381 Total 1,459,241

46,302

118,430

195,785

288,141

383,842

426,740

Total Composition of Investment Financing - Internal Fund 11,638,524

1,262,795

1,967,150

2,109,725

2,518,824

2,610,070

1,169,959

- Bank Fund 21,614,401

2,345,191

3,653,279

3,918,061

4,677,817

4,847,273

2,172,781 Total 33,252,925

3,607,986

5,620,430

6,027,785

7,196,641

7,457,342

3,342,740

72

Appendix 5

Feasibility Study of the Ethanol Plant Erection in Gresik - JatimPT Perencana Projected Balance SheetIn USD

PROJ PROJ PROJ PROJ PROJ PROJ PROJDescription 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

ASSETS Current Assets - Cash and Cash Equivalent 7,770,054

1,133,060

7,291,236

10,953,271

14,717,803

9,504,186

17,185,465

- Accounts Receivable -

1,859,625

2,164,125

2,175,000

2,175,000

2,175,000 - Raw Material Inventory 2,598,750

2,945,250

3,004,155

3,064,238

3,125,523

- Supporting Material Inventory 7,226

8,430

8,852

9,295

9,759 - Finished Goods Inventory 1,174,500

1,305,000

1,305,000

1,305,000

1,305,000

- Total Current Assets 7,770,054

1,133,060

12,931,337

17,376,076

21,210,810

16,057,719

23,800,747

Fixed Assets - Cost 9,228,416

33,252,925

33,252,925

33,252,925

33,252,925

33,252,925

33,252,925

- Accumulated Depreciation -

-

(1,749,848)

(3,499,696)

(5,249,545)

(6,999,393)

(8,749,241) Book Value 9,228,416

33,252,925

31,503,077

29,753,229

28,003,381

26,253,532

24,503,684

Total Assets 16,998,470

34,385,986

44,434,415

47,129,305

49,214,190

42,311,251

48,304,431

LIABILITIES AND EQUITY Current Liabilities- KMK bank loan 3,557,540

3,557,540

3,557,540

3,557,540

3,557,540

- Accounts Payable -

977,901

867,591

860,222

880,554

901,450 - KMK Shareholders Loan 1,524,660

1,524,660

1,524,660

1,524,660

1,524,660

- Tax payables -

-

-

-

- - Accrual Costs -

-

-

-

-

Total Current Liabilities -

6,060,101

5,949,791

5,942,422

5,962,754

5,983,650

Long Term Liabilities- Effective KI bank loan 5,891,395

20,665,895

19,633,895

16,533,895

12,813,895

-

-

- IDC KI bank loan 107,076

948,507

901,081

758,805

588,074

379,403

94,851 - Shareholders Loan -

1,771,584

1,771,584

1,771,584

1,771,584

1,771,584

1,771,584

Total Long Term Liabilities 5,998,470

23,385,986

22,306,560

19,064,284

15,173,553

2,150,987

1,866,435

Equity- Paid in Capital 11,000,000

11,000,000

11,000,000

11,000,000

11,000,000

11,000,000

11,000,000

- Planned Paid in Capital -

-

-

-

-

-

- - Retained Earning (Loss) -

-

5,067,753

11,115,229

17,098,216

23,197,510

- Current Profit (Loss) -

5,067,753

6,047,476

5,982,986

6,099,294

6,256,837 Total Equity 11,000,000

11,000,000

16,067,753

22,115,229

28,098,216

34,197,510

40,454,347

Total Liabilities and Equity 16,998,470

34,385,986

44,434,415

47,129,305

49,214,190

42,311,251

48,304,431

73

Appendix 6

Feasibility Study of the Ethanol Plant Erection in Gresik - JatimPT PerencanaProfit / Loss ProjectionIn USD


Revenue from Sales - Ethnaol 22,315,500

25,969,500

26,100,000

26,100,000

26,100,000

Ethanol 22,315,500

25,969,500

26,100,000

26,100,000

26,100,000


12,756,829

13,229,213

13,620,299

14,025,533

Operating Profit 11,690,600

13,212,671

12,870,787

12,479,701

12,074,467

Operating Expense- Marketing Expense 211,997

246,710

247,950

247,950

247,950

- General and Administrative Expense 712,739

771,727

799,568

827,541

856,912 - Depreciation 1,749,848

1,749,848

1,749,848

1,749,848

1,749,848

Total Operating Expense 2,674,584

2,768,286

2,797,367

2,825,339

2,854,710

Operating Profit (Loss) 9,016,015

10,444,385

10,073,421

9,654,361

9,219,757

Other Income (Expense)Interest Expense (1,801,368)

(1,830,133)

(1,551,297)

(966,084)

(306,419)

Total Other Income (Expense) (1,801,368)

(1,830,133)

(1,551,297)

(966,084)

(306,419)

Profit (Loss) Before Tax 7,214,648

8,614,252

8,522,123

8,688,278

8,913,338

Estimated Income Tax 2,146,894

2,566,775

2,539,137

2,588,983

2,656,501

Net Income (Loss) After Tax 5,067,753

6,047,476

5,982,986

6,099,294

6,256,837

74

Appendix 7

Feasibility Study of the Ethanol Plant Erection in Gresik - JatimPT PerencanaCash Flow ProjectionIn USD

PROJ PROJ PROJ PROJ PROJ PROJ PROJ2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Cash Flow from Operating ActivitiesSales - Ethanol 22,315,500

25,969,500

26,100,000

26,100,000

26,100,000

Acc. Receivable - Beginning - Beginning -

1,859,625

2,164,125

2,175,000

2,175,000 - Ending (1,859,625)

(2,164,125)

(2,175,000)

(2,175,000)

(2,175,000)

Total Cash Inflow -

20,455,875

25,665,000

26,089,125

26,100,000

26,100,000

Cash OutflowPurchase of Raw Material 11,640,873

10,308,727

10,216,016

10,454,675

10,699,825

Purchase of Supporting Material 93,939

102,369

106,644

111,977

117,576 Overhead Expense 2,670,565

2,823,938

2,965,879

3,114,173

3,269,882

Operating Expense 924,736

1,018,438

1,047,518

1,075,491

1,104,862 Acc. Payable - Beginning -

977,901

867,591

860,222

880,554

- Ending (977,901)

(867,591)

(860,222)

(880,554)

(901,450) Corporate Income Tax 2,146,894

2,566,775

2,539,137

2,588,983

2,656,501

Total Cash Outflow -

16,499,106

16,930,557

16,882,564

17,324,967

17,827,750

Cash Flow from Operating Activities -

-

3,956,769

8,734,443

9,206,561

8,775,033

8,272,250

Cash Flow from Financing Activities Cash InflowPaid in Capital 11,000,000

Deposit from KMK Shareholders 1,524,660

-

-

-

- KMK Bank Loan 3,557,540

-

-

-

-

KI of Shareholders -

1,771,584 KI Effective 5,891,395

14,774,500

-

-

KI IDC 107,076

841,431

-

-

- Total Cash Inflow 16,998,470

17,387,515

5,082,200

-

-

-

-

Arus Kas Keluar Dari Aktivitas PembiayaanPembangunan Pabrik 9,228,416

24,024,509

-

Pembayaran pokok KMK -

-

-

-

- Pembayaran bunga KMK 142,302

284,603

284,603

284,603

284,603

Pembayaran pokok KI 1,032,000

3,100,000

3,720,000

12,813,895

- Pembayaran bunga KI 1,622,312

1,477,712

1,211,112

640,695

-

Pembayaran pokok KI IDC 47,425

142,276

170,731

208,671

284,552 Pembayaran bunga KI IDC 36,755

67,818

55,582

40,786

21,816

Total Cash Outflow 9,228,416

24,024,509

2,880,793

5,072,409

5,442,028

13,988,650

590,971

Cash Outflow from Financing Activities 7,770,054

(6,636,994)

2,201,407

(5,072,409)

(5,442,028)

(13,988,650)

(590,971)

Cash Increase (Decrease) 7,770,054

(6,636,994)

6,158,176

3,662,034

3,764,532

(5,213,617)

7,681,279

Beginning Cash Flow 0 7,770,054

1,133,060

7,291,236

10,953,271

14,717,803

9,504,186

Cash Ending Balance 7,770,054

1,133,060

7,291,236

10,953,271

14,717,803

9,504,186

17,185,465

Description

75

Appendix 8

Feasibility Study of the Ethanol Plant Erection in Gresik - JatimPT PerencanaCalculation of DepreciationIn USD

PROJ PROJ PROJ PROJ PROJ PROJ PROJDescription 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Addition (Deduction) Land 2,633,684

-

Buildings & Other Facilities 2,784,000

6,496,000 Machinery & Equipments 3,646,000

14,584,000

Electric & Instrument Work -

1,650,000 Pre Operating Cost -

-

IDC 164,732

1,294,509 Total 9,228,416

24,024,509

-

-

-

-

-

Accumulated Cost Land 2,633,684

2,633,684

2,633,684

2,633,684

2,633,684

2,633,684

2,633,684


9,280,000

9,280,000

9,280,000

9,280,000

9,280,000


18,230,000

18,230,000

18,230,000

18,230,000

18,230,000

18,230,000


1,650,000

1,650,000

1,650,000

1,650,000

1,650,000


-

-

-

-

-

-

IDC 164,732

1,459,241

1,459,241

1,459,241

1,459,241

1,459,241

1,459,241 Total 9,228,416

33,252,925

33,252,925

33,252,925

33,252,925

33,252,925

33,252,925

Depreciation per Year Land Buildings & Other Facilities 464,000

464,000

464,000

464,000

464,000

Machinery & Equipments 911,500

911,500

911,500

911,500

911,500 Electric & Instrument Work 82,500

82,500

82,500

82,500

82,500

Pre Operating Cost -

-

-

-

- IDC 291,848

291,848

291,848

291,848

291,848

Total -

-

1,749,848

1,749,848

1,749,848

1,749,848

1,749,848

Accumulation Depreciation Land -

-

-

-

-

-

-

Buildings & Other Facilities -

-

464,000

928,000

1,392,000

1,856,000

2,320,000 Machinery & Equipments -

-

911,500

1,823,000

2,734,500

3,646,000

4,557,500


-

82,500

165,000

247,500

330,000

412,500 Pre Operating Cost -

-

-

-

-

-

-

IDC -

-

291,848

583,696

875,545

1,167,393

1,459,241 Total -

-

1,749,848

3,499,696

5,249,545

6,999,393

8,749,241

Book Value of Fixed Assets Land 2,633,684

2,633,684

2,633,684

2,633,684

2,633,684

2,633,684

2,633,684


9,280,000

8,816,000

8,352,000

7,888,000

7,424,000


18,230,000

17,318,500

16,407,000

15,495,500

14,584,000

13,672,500


1,650,000

1,567,500

1,485,000

1,402,500

1,320,000


-

-

-

-

-

-

IDC 164,732

1,459,241

1,167,393

875,545

583,696

291,848

- Total 9,228,416

33,252,925

31,503,077

29,753,229

28,003,381

26,253,532

24,503,684

76

Appendix 9

Feasibility Study of the Ethanol Plant Erection in Gresik - JatimPT Perencana Calculation of Working CapitalIn USD

Description Assumption Total(USD)

Working Capital Required1. Raw Material Inventory of Molases 4 Bulan 2,598,750 2. Persediaan Batubara 2 Bulan 420,000 3. Average Raw Material Inventory 1 Bulan 7,226 4. Average Finished Goods Inventory 0.5 Bulan 1,174,500 5. Accounts Receivable 1 Bulan 1,859,625 6. Accounts Payable 1 Bulan (977,901)

Total Working Capital Requirement 5,082,200

Financing Composition- Internal Fund 30% 1,524,660 - Bank Loan Fund 70% 3,557,540

77

Appendix 10

Feasibility Study of the Ethanol Plant Erection in Gresik - JatimPT Perencana Schedule of Installment of KMK Loan Balance 3,557,540

Loan Type KMKInterest 8.00%

Description Year Year Year Year Year Year Year2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Drawdown Quarter I Quarter II 3,557,540

Quarter III Quarter IVTotal 3,557,540

-

Principal Installment Quarter I -

-

-

-

-

-

889,385

Quarter II -

-

-

-

-

-

889,385 Quarter III -

-

-

-

-

-

889,385

Quarter IV -

-

-

-

-

-

889,385 Total -

-

-

-

-

-

3,557,540

Loan Balance Quarter I -

3,557,540

3,557,540

3,557,540

3,557,540

3,557,540

2,668,155

Quarter II 3,557,540

3,557,540

3,557,540

3,557,540

3,557,540

3,557,540

1,778,770 Quarter III 3,557,540

3,557,540

3,557,540

3,557,540

3,557,540

3,557,540

889,385

Quarter IV 3,557,540

3,557,540

3,557,540

3,557,540

3,557,540

3,557,540

-

Interest PaymentQuarter I -

71,151

71,151

71,151

71,151

71,151

71,151

Quarter II -

71,151

71,151

71,151

71,151

71,151

53,363 Quarter III 71,151

71,151

71,151

71,151

71,151

71,151

35,575

Quarter IV 71,151

71,151

71,151

71,151

71,151

71,151

17,788 Total 142,302

284,603

284,603

284,603

284,603

284,603

177,877

78

Appendix 11 Feasibility Study of the Ethanol Plant Erection in Gresik - JatimPT Perencana Schedulue of Effective KI InstallmentLoan Balance 20,665,895 Loan Type KIInterest 8.00%

Description Year Year Year Year Year Year2008 2009 2010 2011 2012 2013

Drawdown Quarter I 3,790,800 - Quarter II 4,490,525 - Quarter III 2,315,095 4,597,775 - Quarter IV 3,576,300 1,895,400 - Total 5,891,395 14,774,500 -

Principal Installment Quarter I - 258,000 775,000 930,000 3,203,474 Quarter II - 258,000 775,000 930,000 3,203,474 Quarter III - 258,000 775,000 930,000 3,203,474 Quarter IV - 258,000 775,000 930,000 3,203,474 Total - - 1,032,000 3,100,000 3,720,000 12,813,895

Loan Balance Quarter I - 9,682,195 20,407,895 18,858,895 15,603,895 9,610,421 Quarter II - 14,172,720 20,149,895 18,083,895 14,673,895 6,406,947 Quarter III 2,315,095 18,770,495 19,891,895 17,308,895 13,743,895 3,203,474 Quarter IV 5,891,395 20,665,895 19,633,895 16,533,895 12,813,895 -

interest Quarter I - 413,318 392,678 330,678 256,278 Quarter II - 408,158 377,178 312,078 192,208 Quarter III - 402,998 361,678 293,478 128,139 Quarter IV - 397,838 346,178 274,878 64,069 Total - 1,622,312 1,477,712 1,211,112 640,695

79

Appendix 12 Feasibility Study of the Ethanol Plant Erection in Gresik - JatimPT Perencana Schedule of KI IDC Installment Loan Balance 948,507

Loan Type KI IDCInterest 8.00%

Description Year Year Year Year Year Year Year Year2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Drawdown Quarter I 127,261

-

Quarter II 187,292

- Quarter III 30,096

249,498

-

Quarter IV 76,979

277,381

- Total 107,076

841,431

-

Principal Installment Quarter I -

11,856

35,569

42,683

52,168

71,138

23,713

Quarter II -

11,856

35,569

42,683

52,168

71,138

23,713 Quarter III -

11,856

35,569

42,683

52,168

71,138

23,713

Quarter IV -

11,856

35,569

42,683

52,168

71,138

23,713 Total -

-

47,425

142,276

170,731

208,671

284,552

94,851

Loan Balance Quarter I -

234,336

936,650

865,512

716,123

535,906

308,265

71,138

Quarter II -

421,628

924,794

829,943

673,440

483,738

237,127

47,425 Quarter III 30,096

671,125

912,938

794,374

630,757

431,571

165,989

23,713

Quarter IV 107,076

948,507

901,081

758,805

588,074

379,403

94,851

-

Interest PaymentQuarter I -

-

18,022

15,176

11,761

7,588

1,897

Quarter II -

-

17,310

14,322

10,718

6,165

1,423 Quarter III -

18,496

16,599

13,469

9,675

4,743

949

Quarter IV -

18,259

15,887

12,615

8,631

3,320

474 Total -

36,755

67,818

55,582

40,786

21,816

4,743

80

Appendix 13

Feasibility Study of the Ethanol Plant Erection in Gresik - JatimPT PerencanaProduction PlanIn USD

PROJ PROJ PROJ PROJ PROJDescription unit 2010 2011 2012 2013 2014

Installed Capacity / Year KL 45,000

45,000

45,000

45,000

45,000

Total Operating Day / Year day 300 300 300 300 300

Production Capacity/day : - Fuel Grade Alcohol KL 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00

Capacity Utilization % 90% 100% 100% 100% 100%

Productions / day - Fuel Grade Alcohol KL 135.00 150.00 150.00 150.00 150.00

Productions / year - Fuel Grade Alcohol KL 40,500 45,000 45,000 45,000 45,000

81

Appendix 14

Feasibility Study of the Ethanol Plant Erection in Gresik - JatimPT Perencana Projected Sales In USD


Ethanol :

- Net Production to sale (KL) 40,500 45,000 45,000 45,000 45,000

- Inventory (KL) - Beginning 0 2,025 2,250 2,250 2,250 - Ending 2,025 2,250 2,250 2,250 2,250

- Sales (KL) 38,475 44,775 45,000 45,000 45,000

- Selling Price (USD/KL) 580 580 580 580 580

- Revenue (USD) 22,315,500 25,969,500 26,100,000 26,100,000 26,100,000

Methane Gas :

- Penjualan (Nm3) - - - - -

- Harga Jual (USD/Nm3) 0.11 0.11 0.11 0.11 0.11

- Penerimaan (USD) - - - - -

Total Pendapatan (USD) 22,315,500 25,969,500 26,100,000 26,100,000 26,100,000

- Revenue (000 USD) 22,316 25,970 26,100 26,100 26,100

82

Appendix 15

Feasibility Study of the Ethanol Plant Erection in Gresik - JatimPT PerencanaCalculation of Cost of Goods Sold In USD


Raw material inventory beginning balance -

2,598,750

2,945,250

3,004,155

3,064,238 Raw material purchase 11,640,873

10,308,727

10,216,016

10,454,675

10,699,825

Raw material ready to be used 11,640,873

12,907,477

13,161,266

13,458,830

13,764,063 Raw material inventory ending balance (2,598,750)

(2,945,250)

(3,004,155)

(3,064,238)

(3,125,523)

Raw Material Use 9,042,123

9,962,227

10,157,111

10,394,592

10,638,540

Supporting material inventory beginning balance -

7,226

8,430

8,852

9,295 Supporting material purchase 93,939

102,369

106,644

111,977

117,576

Supporting material ready to be used 93,939

109,595

115,075

120,829

126,870 Supporting material inventory ending balance (7,226)

(8,430)

(8,852)

(9,295)

(9,759)

Supporting Material Use 86,713

101,165

106,223

111,534

117,111

Total Raw and Supporting Material Use 9,128,835

10,063,391

10,263,334

10,506,126

10,755,651

Factory Overhead 2,670,565

2,823,938

2,965,879

3,114,173

3,269,882

Finished Goods Inventory beginning balance 1,174,500

1,305,000

1,305,000

1,305,000 Finished Goods Inventory ending balance (1,174,500)

(1,305,000)

(1,305,000)

(1,305,000)

(1,305,000)


12,756,829

13,229,213

13,620,299

14,025,533

83

Appendix 16

Feasibility Study of the Ethanol Plant Erection in Gresik - JatimPT PerencanaRaw Material Requirement (Ton)Ton


Raw Material Requirement- Molasses 141,750 157,500 157,500 157,500 157,500

Beginning Inventory- Molasses - 47,250 52,500 52,500 52,500

Ending Inventory- Molasses 47,250 52,500 52,500 52,500 52,500

Purchase of Raw Material - Molasses 189,000 162,750 157,500 157,500 157,500

84

Appendix 17

Feasibility Study of the Ethanol Plant Erection in Gresik - JatimPT PerencanaRaw Material Requirement CostIn USD


Raw Material Requirement- Molasses 7,796,250 8,835,750 9,012,465 9,192,714 9,376,569

Beginning Inventory- Molasses - 2,598,750 2,945,250 3,004,155 3,064,238

Ending Inventory- Molasses 2,598,750 2,945,250 3,004,155 3,064,238 3,125,523

Purchase of Raw Material - Molasses 10,395,000 9,182,250 9,071,370 9,252,797 9,437,853

- Transport Expense of Molasses 1,245,873 1,126,477 1,144,646 1,201,878 1,261,972

Total 11,640,873 10,308,727 10,216,016 10,454,675 10,699,825

85

Appendix 18

Feasibility Study of the Ethanol Plant Erection in Gresik - JatimPT Perencana Supporting Material RequirementKg


Raw material requirement (ton) - U r e a (Fermentation) 135,000

150,000

150,000

150,000

150,000

- Posphat Acid/H3PO4 (Fermentation) 40,500

45,000

45,000

45,000

45,000 - Antifoam (Fermentation) 20,250

22,500

22,500

22,500

22,500

Total 195,750

217,500

217,500

217,500

217,500

Beginning Inventory - U r e a (Fermentation) -

11,250

12,500

12,500

12,500

- Posphat Acid/H3PO4 (Fermentation) -

3,375

3,750

3,750

3,750 - Antifoam (Fermentation) -

1,688

1,875

1,875

1,875

Total -

16,313

18,125

18,125

18,125

Ending Inventory - U r e a (Fermentation) 11,250

12,500

12,500

12,500

12,500


3,750

3,750

3,750


1,875

1,875

1,875

1,875

Total 16,313

18,125

18,125

18,125

18,125

Purchase of Raw Material - U r e a (Fermentation) 146,250

151,250

150,000

150,000

150,000


45,375

45,000

45,000


22,688

22,500

22,500

22,500

Total 212,063

219,313

217,500

217,500

217,500

86

Appendix 19

Feasibility Study of the Ethanol Plant Erection in Gresik - JatimPT Perencana Supporting Material CostIn USD


Raw material requirement (ton) - U r e a (Fermentation) 17,053

19,895

20,889

21,934

23,031


31,658

33,240

34,902


49,613

52,093

54,698

57,433

Total 86,713

101,165

106,223

111,534

117,111

Beginning Inventory - U r e a (Fermentation) -

1,421

1,658

1,741

1,828

- Posphat Acid/H3PO4 (Fermentation) -

2,261

2,638

2,770

2,909 - Antifoam (Fermentation) -

3,544

4,134

4,341

4,558

Total -

7,226

8,430

8,852

9,295

Ending Inventory - U r e a (Fermentation) 1,421

1,658

1,741

1,828

1,919


2,638

2,770

2,909


4,134

4,341

4,558

4,786

Total 7,226

8,430

8,852

9,295

9,759

Purchase of Raw Material - U r e a (Fermentation) 18,474

20,132

20,972

22,021

23,122


32,034

33,372

35,041


50,203

52,300

54,915

57,661

Total 93,939

102,369

106,644

111,977

117,576

87

Appendix 20

Feasibility Study of the Ethanol Plant Erection in Gresik - JatimPT PerencanaFactory OverheadIn USD


Production Direct Labor 50,356 52,874 55,518 58,294 61,208Indirect Labor Cost (Overhead) 34,900 36,645 38,477 40,401 42,421Repair & Maintenance 10,000

10,500

11,025

11,576

12,155

Water 212,211 222,821 233,962 245,660 257,943 Electricity ( PLTU) 2,100,000 2,205,000 2,315,250 2,431,013 2,552,563Recycling Water Treatment 10,000

10,500

11,025

11,576

12,155

Insurance 5,000

5,250

5,513

5,788

6,078 Laboratory 11,000

11,550

12,128

12,734

13,371

Toll Fee Utk Pipa Ethanol 115,425

141,041

148,838

156,279

164,093 Others (5% Total OHC) 121,673

127,757

134,145

140,852

147,895

Total 2,670,565

2,823,938

2,965,879

3,114,173

3,269,882

88

Appendix 21

Feasibility Study of the Ethanol Plant Erection in Gresik - JatimPT PerencanaMarketing ExpenseIn USD


Seaport Handling Expenses (0,45% of Sales) 100,420 116,863 117,450 117,450 117,450 Selling Expenses (0,50% of Sales) 111,578 129,848 130,500 130,500 130,500 Total Marketing Expense 211,997 246,710 247,950 247,950 247,950

89

Appendix 22

Feasibility Study of the Ethanol Plant Erection in Gresik - JatimPT PerencanaGeneral and Administrative ExpenseIn USD


Salary Expenses 507,436 532,808 559,448 587,421 616,792Maintenance Expenses (0,22% of Sales) 49,094 57,133 57,420 57,420 57,420 Entertainment Expenses (0,22% of Sales) 49,094 57,133 57,420 57,420 57,420 On duty trip Expenses (0,22% of Sales) 49,094 57,133 57,420 57,420 57,420 Donation (0,04% of Sales) 8,926 10,388 10,440 10,440 10,440 Professional Service (0,09% of Sales) 20,084 23,373 23,490 23,490 23,490 Others (0,13% of Sales) 29,010 33,760 33,930 33,930 33,930 Total 712,739 771,727 799,568 827,541 856,912

90

Appendix 23

Feasibility Study of the Ethanol Plant Erection in Gresik - JatimPT PerencanaCalculation of Salary Expense

In USD Number of employee Sal/Month/person Total Sal/Month Total Salary/Year USD Rate Cost/Year

No. Description (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (USD)

1. Production Direct Labor - Salary, Ethanol Fermentation & Destilation Operator 3 Pers x 3 Group = 9 Person 1,500,000 13,500,000 162,000,000 9,500 17,053 - Salary, Assistant to Shift Supervisor 1 Pers x 3 Group = 3 Person 2,500,000 7,500,000 90,000,000 9,500 9,474 - Salary, Shift Supervisor 1 Pers x 3 Group = 3 Person 3,500,000 10,500,000 126,000,000 9,500 13,263 - Allowance for Public Holiday (1 x Salary) 31,500,000 9,500 3,316 - Annual Bonus (1 x Salary) 31,500,000 9,500 3,316 - Employee Insurance (4.89 % THP) 18,484,200 9,500 1,946 - Allowance for Employee Income Tax (assumption 5 % THP) 18,900,000 9,500 1,989 T o t a l 15 Person 478,384,200 9,500 50,356

2. Indirect Labor Cost (Overhead) - Salary, Cooling Tower, Compressor, Diesel & Panel Operator 3 Pers x 3 Group = 9 Person 1,500,000 13,500,000 162,000,000 9,500 17,053 - Salary, Boiler & Water Treatment Operator 5 Pers x 3 Group = 15 Person 1,500,000 22,500,000 270,000,000 9,500 28,421 - Salary, Evaporator, Waste Water Treatment & Dryer Operator 2 Pers x 3 Group = 6 Person 1,500,000 9,000,000 108,000,000 9,500 11,368 - Salary, Maintenance Mechanic Operator 1 Pers x 3 Group = 3 Person 1,500,000 4,500,000 54,000,000 9,500 5,684 - Salary, Electricity & Instrument Maintenance Operator 1 Pers x 3 Group = 3 Person 1,500,000 4,500,000 54,000,000 9,500 5,684 - Salary, PC Laboratory Analyst 1 Pers x 3 Group = 3 Person 1,500,000 4,500,000 54,000,000 9,500 5,684 - Salary, Safety Man = 2 Person 1,500,000 3,000,000 36,000,000 9,500 3,789 - Salary, QA Laboratory Analyst = 2 Person 1,500,000 3,000,000 36,000,000 9,500 3,789 - Public Holiday Allowance (1 x Salary) 64,500,000 9,500 6,789 - Annual Bonus (1 x Salary) 64,500,000 9,500 6,789 - Employee Insurance (4.89 % THP) 37,848,600 9,500 3,984 - Employee Income Tax Allowance (assumption 5 % THP) 38,700,000 9,500 4,074 T o t a l 43 Person 331,548,600 9,500 34,900

3. Administrative & General Employee Cost - Salary Security 10 Pers x 3 Group = 30 Person 1,000,000 30,000,000 360,000,000 9,500 37,895 - Salary Drop Receipt Operator = 3 Person 1,000,000 3,000,000 36,000,000 9,500 3,789 - Salary Filing & Shipping Operator = 4 Person 1,000,000 4,000,000 48,000,000 9,500 5,053 - Salary Scale Bridge Operator = 3 Person 1,000,000 3,000,000 36,000,000 9,500 3,789 - Salary Logistic & Warehouse Administrativon = 2 Person 1,000,000 2,000,000 24,000,000 9,500 2,526 - Salary Personnel Administration = 2 Person 1,000,000 2,000,000 24,000,000 9,500 2,526 - Salary Accounting Administration = 3 Person 1,000,000 3,000,000 36,000,000 9,500 3,789 - Salary Finance Administration = 1 Person 1,000,000 1,000,000 12,000,000 9,500 1,263 - Salary Marketing Administration = 2 Person 1,000,000 2,000,000 24,000,000 9,500 2,526 - Salary Purchase Administration = 2 Person 1,000,000 2,000,000 24,000,000 9,500 2,526 - Salary Policlinic Paramedic = 2 Person 1,000,000 2,000,000 24,000,000 9,500 2,526 - Salary Driver = 4 Person 1,000,000 4,000,000 48,000,000 9,500 5,053 - Salary Canteen Personnel 4 Pers x 3 Group = 12 Person 750,000 9,000,000 108,000,000 9,500 11,368 - Salary Telephone Operator = 1 Person 750,000 750,000 9,000,000 9,500 947 - Salary Office Boy = 3 Person 750,000 2,250,000 27,000,000 9,500 2,842 - Salary Cleaning Service = 4 Person 750,000 3,000,000 36,000,000 9,500 3,789 - Salary Miscellaneous = 2 Person 750,000 1,500,000 18,000,000 9,500 1,895 - Salary Cashier = 1 Person 2,000,000 2,000,000 24,000,000 9,500 2,526 - Salary Secretary = 1 Person 2,000,000 2,000,000 24,000,000 9,500 2,526 - Salary Company Pharmacist = 1 Person 2,000,000 2,000,000 24,000,000 9,500 2,526 - Salary General Shift Supervisor 1 Pers x 3 Group = 3 Person 3,000,000 9,000,000 108,000,000 9,500 11,368 - Salary Supervisor Administration = 1 Person 3,000,000 3,000,000 36,000,000 9,500 3,789 - Salary Production Department Head = 1 Person 7,500,000 7,500,000 90,000,000 9,500 9,474 - Salary Administrative Department Head = 1 Person 6,500,000 6,500,000 78,000,000 9,500 8,211 - Salary General Department Head = 1 Person 5,500,000 5,500,000 66,000,000 9,500 6,947 - Salary Manager = 1 Person 10,000,000 10,000,000 120,000,000 9,500 12,632 - Salary Director = 1 Person 12,500,000 12,500,000 150,000,000 9,500 15,789 - Management Disbursement 150,000,000 1,800,000,000 9,500 189,474 - Public Holiday Allowance (1 x Salary) 284,500,000 9,500 29,947 - Annual Bonus (1 x Salary) 284,500,000 9,500 29,947 - Employee Insurance (4.89 % THP) 166,944,600 9,500 17,573 - Employee Income Tax Allowance (assumption 5 % THP) 170,700,000 9,500 17,968 T o t a l 92 Person 4,320,644,600 9,500 454,805

4. Employee Health Care Insurance Cost (BAU) 200,000,000 9,500 21,053 5. Employee Uniform Cost (BAU) 50,000,000 9,500 5,2636. Employee Social & Recreation Activities Cost 50,000,000 9,500 5,2637. Employee Consumption Cost 200,000,000 9,500 21,053

500,000,000 52,632 T O T A L 150 Person 5,630,577,400 9,500 592,692

91

Appendix 24

Feasibility Study of the Ethanol Plant Erection in Gresik - Jatim PT Perencana

Ratio AnalysisDESCRIPTION PROJ PROJ PROJ PROJ PROJ

2010 2011 2012 2013 2014

LiquidityCurrent Ratio 213% 292% 357% 269% 398%Quick Ratio 151% 220% 284% 196% 324%

SolvabilityTotal Debt to Total Assets Ratio 64% 53% 43% 19% 16%Total Debt to Equity Ratio 177% 113% 75% 24% 19%

Time Interest Earned 17% 15% 13% 8% 3%(Ebit to Interest Ratio)

Earning Power 11% 13% 12% 14% 13%(EAT to Total Assets) Return On Equity 32% 27% 21% 18% 15%(EAT to Equity Ratio)

Gross Profit on Sales 52% 51% 49% 48% 46%(Gross Profit to Sales Ratio)

Net Profit Margin 23% 23% 23% 23% 24%(EAT to Net Sales)

Return on Invesment 24.23% 25.87% 24.02% 26.95% 22.71% (EBIT to Total Assets) Assets Turn Over 0.50

0.55

0.53

0.62

0.54

(Sales to Total Assets)

92

Appendix 25 Feasibility Study of the Ethanol Plant Erection in Gresik - JatimPT Perencana Project Feasibility Analysis USD

DESCRIPTION PROJ PROJ PROJ PROJ PROJ2008 2010 2011 2012 2013

Outlay (33,252,925)

-

-

-

-

Proceeds EAT -

5,067,753

6,047,476

5,982,986

6,099,294

Interest (I-t) -

1,260,957

1,281,093

1,085,908

676,259 Depreciation & Amortization -

1,749,848

1,749,848

1,749,848

1,749,848

Book Value

Proceed (33,252,925)

8,078,559

9,078,417

8,818,743

8,525,401 Outlay - Cash Flow (33,252,925)

(25,174,366)

(16,095,949)

(7,277,206)

1,248,195

Internal Return Rate (IRR) 23.84%

Net Present Value (NPV) @ 9.75% 25,632,809

Benefit To Cost Ratio (BCR) 1.77 Payback Period 4 year 10 month

93

Appendix 26

Feasibility Study of the Ethanol Plant Erection in Gresik - JatimPT PerencanaCalculation of Discount RateUSD

Sources of Fund Total Proportion Average DFInterest

Loan 21,614,401 65.00% 8.00% 5.20% Self Finance 11,638,524 35.00% 13.00% 4.55% Total 33,252,925 100.00%Weighted Average Cost of Capital (WACC) 9.75%

94

Appendix 27

Feasibility Study of the Ethanol Plant Erection in Gresik - JatimPT PerencanaSensitivity Analysis

Uraian IRR NPV BCR Payback Period

Normal 23.84% 25,632,809

1.771

4 year 10 month

Selling Price- Decrease by 10% 17.98% 14,659,116

1.441

3 year 22 month

- Decrease by 20% 11.87% 3,685,422

1.111

3 year 43 month

Raw and Supporting Material Price- Increase by 10% 21.76% 21,669,251

1.652

3 year 14 month

- Increase by 20% 19.66% 17,705,693

1.532

3 year 18 month

Selling- Decrease by 10% 20.35% 19,119,125

1.575

3 year 17 month

- Decrease by 20% 16.81% 12,605,441

1.379

3 year 26 month

Total Investment- Increase by 10% 21.12% 22,307,517

1.610

3 year 15 month

- Increase by 20% 18.78% 18,982,224

1.476

3 year 20 month

95

DAFTAR PUSTAKA Djamin, Zulkarnain, 1993. Perencanaan dan Analisis

Proyek. Edisi Kedua. Lembaga Penerbit Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia, Jakarta.

Downey, W.D. dan S.P. Erickson, 1992. Manajemen

Agribisnis. Edisi Kedua. Penerbit Erlangga, Jakarta.

Gray, C.; P. Simanjuntak; L.K. Sabur; P.F.L.

Maspaitella dan R.C.G. Varley, 1997 Pengantar Evaluasi Proyek. Edisi Kedua. PT. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta.

Sutojo, Siswanto, 1996. Studi Kelayakan Proyek:

Teori dan Praktek. Seri Manajemen No 66. PT. Sapdodadi, Jakarta.

96

Tentang Penulis…. Ir. Hutrema Arif adalah seorang Konsultan yang berpengalaman dalam menyusun studi kelayakan berbagai bidang industry, perkebunan, property, pertambangan, power plant dan lain sebagainya. Selain sebagai konsultan juga aktif dibidang penilaian asset dan penulisan artikel dibeberapa Koran ibukota dan daerah.

naskah cara mudah memahami bisnis plan -...

Documents