masalah pembangunan jalan tol surabaya - mojokerto

1

Pengadaan Lahan Bagi Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Lahan adalah bagian dari bentang alam (landscape) yang mencakup pengertian

lingkungan fisik termasuk iklim, topografi, tanah, hidrologi, dan bahkan keadaan vegetasi

alami yang semuanya secara potensial akan berpengaruh terhadap penggunaan lahan (FAO

1976 dalam Niin 2010). Penggunaan lahan merupakan setiap bentuk campur tangan

manusia terhadap sumber daya lahan dalam rangka memenuhi kebutuhan hidupnya baik

materil maupun spiritual (Vink 1975 dalam Gandasasmita 2001). Setiap bentuk campur

tangan manusia baik langsung maupun tidak langsung dapat berupa pemanfaatan lahan

yaitu seperti pertanian, permukiman, fasilitas umum, industri, rekreasi dan transportasi,

sehingga dapat dikatakan bahwa lahan merupakan sumberdaya alam yang sangat penting

bagi kelangsungan hidup manusia.

Saat ini tidak dapat dielakkan bahwa bentuk pengadaan lahan di suatu wilayah

berkaitan erat dengan pertumbuhan penduduk dan aktivitasnya. Semakin meningkatnya

jumlah penduduk dan semakin intensif aktivitas penduduk, maka akan berdampak pada

makin meningkatnya kebutuhan terhadap pengadaan lahan. Namun tidak hanya itu,

pengadaan lahan juga disebabkan karena adanya kebutuhan akan pergerakan dari tempat

asal ke tempat tujuan. Pergerakan ini akan semakin meningkat, yang kemudian harus

diimbangi dengan peningkatan sarana dan prasarana transportasi, diantaranya seperti

penambahan jaringan jalan dan peraturan lalu lintas.

Pada pembahasan ini, penulis lebih menitikberatkan pada pengadaan lahan untuk

fasilitas umum yaitu transportasi. Dan studi kasus yang dipilih adalah pengadaan lahan bagi

pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto. Proyek pembangunan Jalan Tol Surabaya-

Mojokerto ini dimaksudkan sebagai jalan alternatif lain untuk menggantikan peran dari jalan

yang lama dan mempermudah aksesibilitas antar wilayah di Jawa Timur.

Jawa Timur merupakan propinsi yang mengalami perkembangan lalu lintas yang

sangat pesat, sehingga dengan adanya pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto akan

berdampak positif pada pertumbuhan Jawa Timur, terutama di bidang ekonomi. Dengan

demikian diperlukan adanya pengadaan lahan untuk merealisasikan proyek tersebut, di

samping perencanaan metode pelaksanaan, waktu, serta perhitungan anggaran biaya.

2


1.2 Tujuan Penulisan

Tujuan dari penulisan makalah ini adalah:

Mengidentifikasi kasus pengadaan lahan untuk pembangunan Jalan Tol Surabaya-

Mojokerto

Menganalisis isu, potensi, dan permasalahan kasus pengadaan lahan untuk

pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto

Merumuskan strategi dan program penanganan kasus pengadaan lahan untuk

pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto

1.3 Sistematika Penulisan

Sistematika dari penulisan makalah ini adalah:

BAB I PENDAHULUAN

Berisi latar belakang yang memberikan gambaran singkat mengenai pokok bahasan,

tujuan penulisan, dan sistematika penulisan yang menjabarkan substansi dimasing-

masing bab.

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

Berisi teori-teori dan kajian dari berbagai literature yang berhubungan dengan pengadaan

lahan untuk pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto.

BAB III GAMBARAN UMUM

Berisi orientasi wilayah studi dan identifikasi berbagai potensi dan permasalahan

pengadaan lahan untuk pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto.

BAB IV ANALISIS

Berisi hasil analisis disertai dengan skema penanganan terkait pengadaan lahan untuk

pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto.

BAB V PENUTUP

Berisi kesimpulan dari hasil pembahasan dan rekomendasi yang merupakan usulan

strategi dan program penanganan pengadaan lahan untuk pembangunan Jalan Tol

Surabaya-Mojokerto.

3


BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Pola Pembatasan Pemilikan Tanah Menurut UUPA

Sebagai landasan hukum di bidang pertanahan adalah UU No. 5 Tahun 1960 yang

dikenal dengan UUPA yang mendasarkan pada pasal 33 ayat 3 UUD 1945. Sesuai dengan

dasar falsafahnya maka ketentuan pertanahan ditujukan untuk tercapainya keadilan sosial

bagi seluruh masyarakat dalam kaitannya dengan perolehan dan pemanfaatan sumber daya

alam, khususnya tanah.

Pada bagian penjelasan umum UUPA ditegaskan bahwa tujuan dibentuknya UUPA

adalah:

Meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan hukum agraria nasional, yang akan merupakan

alat untuk membawakan kemakmuran, kebahagiaan dan keadilan bagi negara dan

rakyat, terutama rakyat tani, dalam rangka mencapai masyarakat yang adil dan makmur;

Meletakkan dasar-dasar untuk mengadakan kesatuan dan kesederhanaan dalam hukum

pertanahan;

Meletakkan dasar-dasar untuk memberikan kepastian hukum mengenai hak-hak atas

tanah bagi rakyat seluruhnya.

Kepastian hukum hak-hak atas tanah itu, khususnya mengenai pemilikan tanah dan

penguasaannya akan memberikan kejelasan mengenai orang atau badan hukum yang

menjadi pemegang hak atas tanah (subyek hak), maupun kepastian mengenai letak, batas-

batasnya, luasnya dan sebagainya (obyek hak). Beberapa hal penting terkait pola

pembatasan pemilikan tanah menurut UUPA adalah:

Konsep pemilikan hak atas tanah menurut UUPA adalah bersifat komunalistik, yang

senantiasa memperhatikan keseimbangan antara kepentingan pribadi dan kepentingan

umum sesuai dengan esensi tanah bersifat sosial.

Pola pembatasan pemilikan tanah secara umum yang telah diamanatkan UUPA bersifat

kualitatif dengan membatasi kewenangannya maupun bersifat kuantitatif dengan

membatasi luasnya, pengaturannya lebih lanjut dalam bentuk UU maupun Peraturan

Pemerintah.

Pembatasan terhadap pemilikan tanah pertanian telah dilakukan dengan UU No. 56 PRP

Tahun 1960, tentang Penetapan Luas Tanah Pertanian dengan memperhatikan jumlah

kepadatan penduduk daerah Tk. II setempat.

4


Pembatasan terhadap pemilikan tanah non-pertanian masih bersifat parsial dan insidental

yakni berupa perijinan serta dalam bentuk ketentuan yang belum sesuai dengan amanat

UUPA sendiri yang harus berbentuk UU ataupun PP.

2.2 Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan

Umum menurut PP No. 65 Tahun 2006

Pengadaan tanah adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara

memberikan ganti rugi kepada yang melepaskan atau menyerahkan tanah, bangunan,

tanaman, dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah. Beberapa ketentuan tentang

pengadaan tanah untuk kepentingan umum menurut PP No. 65 Tahun 2006 adalah:

Pasal 2

1. Pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum oleh

Pemerintah atau Pemerintah Daerah dilaksanakan dengan cara pelepasan atau

penyerahan hak atas tanah.

2. Pengadaan tanah selain bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum oleh

Pemerintah atau Pemerintah atau Pemerintah Daerah dilakukan dengan cara jual beli,

tukar menukar, atau cara lain yang disepakati secara sukarela oleh pihak-pihak yang

bersangkutan.

Pasal 5

Pembangunan untuk kepentingan umum yang dilaksanakan Pemerintah atau

Pemerintah Daerah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2, yang selanjutnya dimilki oleh

Pemerintah atau Pemeritah Daerah, meliputi :

a. Jalan umum da jalan tol, rel kereta api (diatas tanah, di ruang atas tanah, ataupun di

ruang bawah tanah), saluran air minum/air bersih, saluran pembuangan air dan

sanitasi;

b. Waduk, bendungan, bendungan irigasi dan bangunan pengairan lainnya;

c. Pelabuhan, bandar udara, stasiun kereta api, dan terminal;

d. Fasilitas keselamatn umum, seperti tanggul penanggulangan bahaya banjir, lahar, dan

lain-lain bencana;

e. Tempat pembuangan sampah;

f. Cagar alam dan cagar budaya;

g. Pembangkit, transmisi, distribusi tenaga listrik.

5


Pasal 6

1. Pengadaan tanah untuk kepentingan umum di wilayah Kabupaten/Kota dilakukan

dengan bantuan panitia pengadaan tanah Kabupaten/Kota yang dibentuk oleh

Bupati/Walikota.

2. Panitia Pengadaan Tanah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta dibentuk oleh

Gubernur.

3. Pengadaan tanah yang terletak di dua wilayah Kabupaten/kota atau lebih, dilakukan

dengan bantuan panitia pengadaan tanah provinsi yang dibentuk oleh Gubernur.

4. Pengadaan tanah yang terletak di dua wilayah provinsi atau lebih, dilakukan dengan

bantuan panitia pengadaan tanah yang dibentuk oleh Menteri Dalam Negeri yang terdiri

atas unsur Pemerintah dan nsur Pemerintah Daerah terkait.

5. Susunan keanggotaan panitia pengadaan tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1),

ayat (2), dan ayat (3) terdiri atas unsur perangkat daerah terkait dan unsur Badan

Pertanahan Nasional.

Pasal 7

Panitia pengadaan tanah bertugas:

a. mengadakan penelitian dan inventarisasi atas tanah, bangunan, tanaman dan benda-

benda lain yang ada kaitannya dengan tanah yang haknya akan dilepaskan atau

diserahkan;

b. mengadakan penelitian mengenai status hukum tanah yang haknya akan dilepaskan

atau diserahkan dan dokumen yang yang mendukungnya;

c. menetapkan besarnya ganti rugi atas tanah yang haknya akan dilepaskan atau

diserahkan;

d. memberikan penjelasan atau penyuluhan kepada masyarakat yang terkena rencana

pembangunan dan/atau pemegang hak atas tanah menegnai rencana dan tujuan

pengadaan tanah tersebut dalam bentuk konsultasi publik baik melalui tatap muka,

media cetak, maupun media elektronik agar dapat diketahui oleh seluruh masyarakat

yang terkena rencana pembangunan dan/atau pemegang hak atas tanah;

e. mengadakan musyawarah dengan para pemegang hak atas tanah dan instansi

pemerintah dan/atau pemerintah daerah yang memerlukan tanah dalam rangka

menetapkan bentuk dan/atau besarnya ganti rugi;

f. menyaksikan pelaksanaan penyerahan ganti rugi kepada para pemegang hak atas

tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda lain yang ada di atas tanah;

g. membuat berita acara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah;

6


h. mengadministrasikan dan mendokumentasikan semua berkas pengadaan tanah dan

menyerahkan kepada pihak yang berkompeten.

Pasal 10

1. Dalam hal kegiatan pembangunan untuk kepentingan umum yang tidak dapat dialihkan

atau dipindahkan secara teknis tata ruang ketempat atau lokasi lain, maka musyawarah

dilakukan dalam jangka waktu paling lama 120 (seratuh dua puluh ) hari kalender

terhitung sejak tanggal undangan pertama.

2. Apabila setelah diadakan musyawarah sebagimana dimaksud pada ayat (1) tidak

tercapai kesepakatan, panitia pengadaan tanah menetapkan besarnya ganti rugi

sebagaimana dimaksud dalam pasal 13 huruf a dan menitipkan ganti rugi uang kepada

Pengadilan Negeri wilayah hukumnya meliputi lokasi tanah yang bersangkutan.

3. Apabila terjadi sengketa kepemilikan setelah penetapan ganti rugi sebagaimana

dimaksud pada ayat (2), maka panitia menitipkan uang ganti rugi kepada Pengadilan

Negeri yang wilayah hukumnya meliputi lokasi tanah yang bersangkutan.

Pasal 13

Bentuk ganti rugi dapat berupa:

a. Uang; dan/atau

b. Tanah pengganti; dan/atau

c. Pemukiman kembali; dan/atau

d. Gabungan dari dua atau lebih bentuk ganti kerugian sebagaimana dimaksud dalam

huruf a, huruf b, dan huruf c;

e. Bentuk lain yang disetujui oleh pihak-pihak yang bersangkutan.

Pasal 15

1. Dasar perhitungan besarnya ganti rugi didasarkan atas:

a. Nilai Jual Obyek pajak (NJOP) atau nilai nyata/sebenarnya dengan memperhatikan

Nilai Jual Obyek Pajak tahun berjalan berdasarkan penilaian Lembaga/Tim Penilai

harga Tanah yang ditunjuk oleh panitia.

b. Nilai jual bangunan yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab di

bidang bangunan.

c. Nilai jual tanaman yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab di

bidang pertanian.

2. Dalam rangka menetapkan dasar perhitungan ganti rugi, Lembaga/Tim Penilai harga

Tanah ditetapkan oleh Bupati/Walikota atau Gubernur bagi Provinsi Daerah Khusus

Ibukota Jakarta.

7


Pasal 18A

Apabila yang berhak atas tanah atau benda-benda yang ada di atasnya yang haknya

dicabut tidak bersedia menerima ganti rugi sebagaimana ditetapkan dalam keputusan

presiden, karena dianggap jumlahnya kurang layak, maka yang bersangkutan dapat

menerima banding kepada Pengadilan Tinggi agar menetapkan ganti rugi sesuai Undang-

Undang Nomor 20 tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah dan Benda-Benda

yang Ada di Atasnya dan Peraturan Pemerintah Nomor 39 tahun 1973 tentang Acara

Penetapan Gati Kerugian oleh Pengadilan Tinggi Sehubungan dengan Pencabutan Hak-Hak

Atas Tanah dan Benda-Benda yang ada di Atasnya.

2.3 Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum menurut

UU No. 2 Tahun 2012

Pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti

kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak. Beberapa ketentuan tentang

pengadaan tanah untuk kepentingan umum menurut UU No. 2 Tahun 2012 adalah:

Pasal 4

1. Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah menjamin tersedianya tanah untuk

Kepentingan Umum.

2. Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah menjamin tersedianya pendanaan untuk

Kepentingan Umum.

Pasal 5

Pihak yang berhak wajib melepaskan tanahnya pada saat pelaksanaan pengadaan

tanah untuk Kepentingan Umum setelah pemberian ganti kerugian atau berdasarkan

putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.

Pasal 6

Pengadaan tanah untuk Kepentingan Umum diselenggarakan oleh Pemerintah.

Pasal 7

1. Pengadaan tanah untuk Kepentingan Umum diselenggarakan sesuai dengan:

a. Rencana Tata Ruang Wilayah;

b. Rencana Pembangunan Nasional/Daerah;

c. Rencana Strategis; dan

d. Rencana Kerja setiap Instansi yang memerlukan tanah.

2. Dalam hal pengadaan tanah dilakukan untuk infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi,

pengadaannya diselenggarakan berdasarkan Rencana Strategis dan Rencana Kerja

8


Instansi yang memerlukan tanah sebagaimana dimaksud pada ayat 1 huruf c dan huruf

d.

3. Pengadaan tanah untuk Kepentingan Umum diselenggarakan melalui perencanaan

dengan melibatkan semua pengampu dan pemangku kepentingan.

Pasal 8

Pihak yang berhak dan pihak yang menguasai Obyek Pengadaan Tanah untuk

Kepentingan Umum wajib mematuhi ketentuan dalam Undang-Undang ini.

Pasal 9

1. Penyelenggaraan pengadaan tanah untuk Kepentingan Umum memperhatikan

keseimbangan antara kepentingan pembangunan dan kepentingan masyarakat.

2. Pengadaan tanah untuk Kepentingan Umum dilaksanakan dengan Ganti Kerugian yang

layak dan adil.

Pasal 10

Tanah untuk Kepentingan Umum sebagimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat 1

digunakan untuk pembangunan:

a. Pertanahan dan keamanan nasional;

b. Jalan umum, jalan tol, terowongan, jalur kereta api, stasiun kereta api, dan fasilitas

operasi kereta api;

c. waduk, bendungan, bendung, irigasi, saluran air minum, saluran pembuangan air dan

sanitasi, dan bangunan pengairan lainnya;

d. pelabuhan, bandar udara, dan terminal;

e. infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi;

f. pembangkit, transmisi, gardu, jaringan, dan distribusi tenaga listrik;

g. jaringan telekomunikasi dan informatika Pemerintah;

h. tempat pembuangan dan pengolahan sampah;

i. rumah sakit Pemerintah/Pemerintah Daerah;

j. fasilitas keselamatan umum;

k. tempat pemakaman umum Pemerintah/Pemerintah Daerah;

l. fasilitas sosial, fasilitas umum, dan ruang terbuka hijau publik;

m. cagar alam dan cagar budaya;

n. kantor Pemerintah/Pemerintah Daerah/desa;

o. penataan permukiman kumuh perkotaan dan/atau konsolidasi tanah, serta perumahan

untuk masyarakat berpenghasilan rendah dengan status sewa;

9


p. prasarana pendidikan atau sekolah Pemerintah/Pemerintah Daerah;

q. prasarana olahraga Pemerintah/Pemerintah Daerah; dan

r. pasar umum dan lapangan parkir umum.

Pasal 11

1. Pengadaan tanah untuk Kepentingan Umum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10

wajib diselenggarakan oleh Pemerintah dan tanahnya selanjutnya dimiliki Pemerintah

dan tanahnya selanjutnya dimiliki Pemerintah atau Pemerintah Daerah.

2. Dalam hal instansi yang memerlukan pengadaan tanah untuk Kepentingan Umum

sebagiamana dimaksud dalam Pasal 10 adalah Badan Usaha Milik Negara, tanahnya

menjadi milik Badan Usaha Milik Negara.

Pasal 12

1. Pembangunan untuk Kepentingan Umum sebagaimana dimaskud dalam Pasal 10 huruf

b sampai dengan huruf r wajib diselenggarakan Pemerintah dan dapat bekerja sama

dengan Badan Usaha Milik Negara, Badan Usaha Milik Daerah, atau Badan Usaha

Swasta.

2. Dalam hal pembangunan pertanahan dan keamanan nasional sebagaimana dimaksud

Pasal 10 huruf a, pembangunannya diselenggarakan sesuai dengan ketentuan

peraturan perundang-undangan.

Pasal 13

Pengadaan tanah untuk Kepentingan Umum diselenggarakan melalui tahapan:

a. Perencanaan;

b. Persiapan;

c. Pelaksanaan; dan

d. Penyerahan hasil.

Pasal 17

Pemberitahuan rencana pembangunan disampaikan kepada masyarakat pada rencana

lokasi pembangunan untuk Kepentingan Umum, baik langsung maupun tidak langsung.

Pasal 27 Ayat 2

Pelaksanaan pengadaan tanah untuk Kepentingan Umum meliputi:

a. inventarisasi dan identifikasi penguasaan pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan

tanah;

b. penilaian Ganti Kerugian;

c. musyawarah penetapan Ganti Kerugian;

d. pemberian Ganti Kerugian; dan

e. pelepasan tanah Instansi.

10


Pasal 33

Penilaian besarnya nilai Ganti Kerugian oleh Penilai dilakukan bidang per bidang tanah,

meliputi:

a. tanah;

b. ruang atas tanah dan bawah tanah;

c. bangunan;

d. tanaman;

e. benda yang berkaitan dengan tanah; dan/atau

f. kerugian lain yang dapat dinilai.

Pasal 36

Pemberian Ganti Kerugian dapat diberikan dalam bentuk:

a. uang;

b. tanah pengganti;

c. permukiman kembali;

d. kepemilikan saham; atau

e. bentuk lain yang disetujui oleh kedua belah pihak.

2.4 Batasan Jalan Tol

Definisi jalan terdapat dalam Pasal 1 butir 4 Undang-undang No. 38 tahun 2004

Tentang Jalan. Yang dimaksud dengan jalan adalah prasarana transportasi darat yang

meliputi segala bagian jalan, termasuk bangunan pelengkap dan perlengkapan yang

diperuntukkan bagi lalu lintas, yang berada pada permukaan tanah, di atas permukaan

tanah, di bawah permukaan tanah dan / atau air, serta di atas permukaan air, kecuali jalan

kereta api, jalan lori dan jalan kabel. Dalam Pasal 1 Undang - Undang No. 38 Tahun 2004,

jalan dibagi menjadi 3(tiga) macam, yaitu :

Jalan umum, yaitu jalan yang diperuntukkan bagi lalu lintas umum (Pasal 1butir 5).

Jalan khusus, yaitu jalan yang dibangun oleh instansi, badan usaha, perseorangan, atau

kelompok masyarakat untuk kepentingan sendiri (Pasal 1butir 6).

Jalan Tol, yaitu jalan umum yang merupakan bagian sistem jaringan jalan dan sebagai

jalan nasional yang penggunaannya diwajibkan membayar tol.

Jalan tol diselenggarakan dengan maksud untuk mewujudkan pemerataan

pembangunan dan hasil-hasilnya serta keseimbangan dalam pengembangan wilayah dengan

memperhatikan keadilan, yang dapat dicapai dengan membina jaringan jalan yang dananya

berasal dari pengguna jalan. Penyelenggaraan jalan tol bertujuan meningkatkan efisiensi

pelayanan jasa distribusi guna menunjang peningkatan pertumbuhan ekonomi terutama di

11


wilayah yang sudah tinggi tingkat perkembangannya (Pasal 2 ayat (1) dan (2) Peraturan

Pemerintah RI No. 15 Tahun 2005 tentang Jalan Tol).

Wewenang penyelenggaraan jalan tol berada pada pemerintah yang meliputi

pengaturan, pembinaan, pengusahaan, dan pengawasan, yang kesemuanya dilaksanakan

oleh suatu badan pemerintah yaitu Badan Pengatur Jalan Tol, dibentuk oleh Menteri, ada di

bawah, dan bertanggung jawab kepada Menteri.

Masyarakat pengguna jalan tol diwajibkan untuk membayar tol, yaitu sejumlah uang

tertentu yang dibayar untuk penggunaan jalan tol. Ketentuan mengenai tarif tol terdapat

dalam Pasal 48 Undang-undang No. 38 Tahun 2004, bahwa tarif tol dihitung berdasarkan

kemampuan bayar pengguna jalan, besar keuntungan biaya operasi kendaraan, dan

kelayakan investasi. Tarif tol yang besarnya tercantum dalam perjanjian pengusahaan jalan

tol ditetapkan pemberlakuannya bersamaan dengan penetapan pengoperasian jalan

tersebutsebagai jalan tol. Tarif tol mengalami evaluasi dan penyesuaian yang dilakukan

setiap 2 (dua) tahun sekali berdasarkan pengaruh laju inflasi.

Jalan Tol yang dibangun memiliki ketentuan yang berbeda dengan jalan umum

lainnya. Dalam hal syarat teknis, jalan tol mempunyai tingkat pelayanan keamanan dan

kenyamanan yang lebih tinggi dari jalan umum yang ada dan dapat melayani arus lalu lintas

jarak jauh dengan mobilitas tinggi. Untuk jalan tol yang digunakan untuk lalu lintas

antarkota didesain berdasarkan kecepatan rencana paling rendah 80 kilometer per jam, dan

untuk jalan tol di wilayah perkotaan didesain dengan kecepatan rencana paling rendah 60

kilometer per jam. Pasal 6 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 15 Tahun 2005 menentukan

spesifikasi, yaitu:

Tidak ada persimpangan sebidang dengan ruas jalan lain atau dengan prasarana

transportasi lainnya

Jumlah jalan masuk dan jalan keluar je dan dari jaln tol dibatasi secara efisien dan semua

jalan masuk dan jalan keluar harus terkendali secara penuh

Jarak antarsimpang susun, paling rendah 5 kilometer untuk jalan tol luar perkotaan dan

paling rendah 2 kilometer untuk jalan tol dalam perkotaan

Jumlah lajur sekurang-kurangnya dua lajur per arah

Menggunakan pemisah tengah atau median

Lebar bahu jalan sebelah luar harus dapat dipergunakan sebagai jalur lalu lintas

sementara dalam keadaan darurat

12


2.5 Badan Pengatur Jalan Tol menurut PP No. 15 Tahun 2005

Badan Pengatur Jalan Tol yang selanjutnya disebut BPJT adalah badan yang dibentuk

oleh Menteri, ada di bawah, dan bertanggung jawab kepada Menteri.

Pasal 72

BPJT merupakan badan non struktural yang dibentuk oleh, berada di bawah dan

bertanggung jawab kepada Menteri.

Pasal 73

BPJT berkedudukan di Ibukota Negara Republik Indonesia.

Pasal 74

BPJT mempunyai wewenang melakukan sebagian pengaturan, pengusahaan, dan

pengawasan Badan Usaha jalan tol untuk memberikan manfaat yang maksimal bagi negara

dan sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.

Pasal 75

1. Dalam menjalankan wewenang sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 74, BPJT

mempunyai tugas dan fungsi:

a. merekomendasikan tarif awal dan penyesuaian tarif tol kepada Menteri;

b. melakukan pengembilalihan hak pengusahaan jalan tol yang telah selesai masa

konsesinya kepada Menteri;

c. melakukan pengambilalihan hak sementara pengusahaan jalan tol yang gagal dalam

pelaksanaan konsesi, untuk kemudian dilelangkan kembali pengusahaannya;

d. melakukan persiapan pengusahaan jaan tol yang meliputi analisa kelayakan finansila,

studi kelayakan, dan penyiapan amdal;

e. melakukan pengadaan investasi jalan tol melalui pelelangan secara transparan dan

terbuka;

f. membantu proses pelaksanaan pembebasan tanah dalam hal kepastian tersedianya

dana yang berasal dari Badan Usaha dan membuat mekanisme penggunaannya;

g. memonitor pelaksanaan perencanaan dan pelaksanaan kontruksi serta

pengoperasian dan pemeliharaan jalan tol yang dilakukan Badan Usaha; dan

h. melakukan pengawasan terhadap Badan Usaha atas pelaksanaan seluruh kewajiban

perjanjian pengusahaan jalan tol dan melaporkannya secara periodik kepada

Menteri.

2. Ketentuan lebih lanjut mengenai pelaksanaan fungsi, tugas dan wewenang BPJT

ditetapkan oleh Menteri.

13


BAB III

GAMBARAN UMUM

3.1 Orientasi Wilayah Studi

Jalan Tol Surabaya-Mojokerto adalah jalan tol yang menghubungkan Kota Surabaya

dengan Kota Mojokerto sepanjang 37 kilometer atau melewati 37 desa/kelurahan dengan

kebutuhan lahan seluas 310.55 hektare. Ruas jalan tol ini merupakan salah satu ruas dari

proyek Jalan Tol Trans-Jawa dan tidak dapat dipungkiri bahwa pembangunan Jalan Tol

Trans-Jawa dari Cikampek, Jawa Barat sampai Surabaya, Jawa Timur dianggap sebagai

kunci bagi perkembangan ekonomi di pulau Jawa khususnya sektor industri. Para perencana

dan pengambil keputusan menganggap bahwa dengan kondisi prasarana transportasi saat

ini, khususnya jalan raya, tidak mendukung perkembangan sektor industri untuk bersaing

global. Kondisi jalan raya saat ini dianggap penghambat daya saing sektor industri di pulau

Jawa.

Seiring dengan jalannya waktu, kota kota di Jawa Timur terutama yang dekat

dengan kota Surabaya terkena pengaruh perkembangan kota sedikit demi sedikit. Kota-kota

tersebut beranjak meningkat pada sektor ekonomi, karena diakibatkan oleh pertumbuhan

ekonomi global secara internasional. Dan dalam kurun dua dasawarsa terakhir ini

peningkatan perekonomian Jawa Timur telah menjadi pesat, terutama di kota kota di

kabupaten Sidoarjo, Gresik, Bangkalan, Mojokerto dan Lamongan.

Dengan adanya hal tersebut diatas maka secara simultan peningkatan lalu lintas

kendaraan yang melalui jaringan jalan juga menjadi sangat padat hingga melampaui

kapasitas jalan yang tersedia, walau Bina Marga secara periodik telah meningkatkan kelas

serta kapasitas jalan yang ada. Pemerintah daerah dalam hal ini Badan Pengatur Jalan Tol

(B.P.J.T.) dengan seksama selalu mengamati hal tersebut, sehingga menurut hasil survey

disimpulkan perlunya pembangunan jalan tol disekitar kota Surabaya, salah satunya adalah

ruas Jalan Tol Surabaya Mojokerto ini. Maksud dan Tujuan pemerintah membangun Jalan

Tol Surabaya Mojokerto adalah:

Untuk meningkatkan pelayanan para pengguna jasa transportasi, yang pada akhirnya

demi meningkatkan perekonomian dan taraf hidup masyarakat terutama di sekitar daerah

yang dilalui jalan tol tersebut.

Untuk mengalihkan arus lalu lintas dari jalur utama supaya tidak mengalami overload

atau kemacetan yang akan mengganggu kegiatan perekonomian daerah tersebut.

14


Jalan Tol SurabayaMojokerto melewati 4 Daerah Tingkat II yaitu Kota Surabaya,

Kabupaten Sidoarjo, Kabupaten Gresik, dan Kabupaten Mojokerto. Jalan Tol Surabaya-

Mojokerto dibagi dalam dua karakter, yaitu:

Jalan tol dalam kota (urban section) yang dimulai dari km 8+800 sampai dengan km

14+200.

Jalan tol luar kota (rural section) yang dimulai dari km 14+200 sampai dengan km

42+840 dan mulai dari km 50+00 sampai dengan km 52+470.

Gambar 1. Trase Jalan Tol Surabaya-Mojokerto

Sumber: loketpeta.pu.go.id

3.2 Permasalahan

Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto terbagi dalam 5 seksi yaitu Seksi IA

(Waru-Sepanjang) dengan jarak 2,3 kilometer, Seksi IB (Sepanjang Western Ring Road,

WRR) dengan jarak 4,3 kilometer, Seksi II (WRR Driyorejo) dengan jarak 5,1 kilometer,

Seksi III (Driyorejo-Krian) dengan jarak 6,1 kilometer, dan Seksi IV (Krian-Mojokerto)

sepanjang 18,47 kilometer. Jalur tol Seksi IA sudah selesai dan memiliki 4 gerbang tol yaitu

Gerbang Tol Waru-4, Gerbang Tol Waru-6, Gerbang Tol-3, dan Gerbang Tol-5 (Kepala BPN

Sidoarjo Yusuf Purnama). Sedangkan untuk seksi yang lain masih sangat memprihatinkan

dikarenakan pembebasan lahan yang belum sepenuhnya, seperti pembebasan lahan pada

Seksi IB masih sekitar 58%, pada Seksi II masih sekitar 41%, pada Seksi III masih sekitar

54% dan seksi IV sekitar 74% (Direktur Pengembangan Usaha PT Jasa Marga Tbk Abdul

Hadi).

15


Gambar 2: Eksisting Seksi I.A.1


Gambar 3: Rencana Seksi I.B.1 dan Seksi I.B.2


Gambar 4: Rencana Seksi II A dan Seksi II B


100 % Selesai

Pembebasan tanah masih sekitar 58 %


16


Gambar 5: Rencana Seksi III A dan Seksi III B


Gambar 6: Rencana Seksi IV


Penyelengaraan pengadaan lahan untuk Jalan Tol Surabaya-Mojokerto telah dimulai

pada tahun 2007 yang mencakup 4 wilayah pemerintah daerah, yaitu Kota Surabaya,

Kabupaten Sidoarjo, Kabupaten Gresik dan Kabupaten Mojokerto. Namun dalam

pelaksanaannya terjadi penghambatan pengadaan lahan yang disebabkan oleh beberapa

hal, yaitu:

Warga/pemilik lahan enggan melepaskan aset yang dimiliki karena besaran harga tanah

yang disodorkan oleh pemerintah dianggap kecil. Harga yang diperoleh pemilik tanah

tidak memungkinkan untuk memperoleh tanah didaerah yang sama. Beberapa kasus

seperti ini, meliputi:



IV A IV B IV C IV D

IV E IV F IV G

17


a. Desa Penompo Kecamatan Jetis Kabupaten Mojokerto, adanya pemilik tanah yang

menghendaki tanahnya dibeli pemerintah dengan harga di atas Rp 250 ribu/m2.

Namun, pemerintah mau membeli tanah mereka antara Rp 80 ribu/m2 hingga Rp

150 ribu/m2, yang mana berdasarkan perhitungan Nilai Jual Obyek Pajak dan

harga umum tanah yang berlaku di wilayah itu. Karena, kedua belah pihak tidak

menemukan kata sepakat, akhirnya pemerintah menempuh pembelian tanah

warga itu dengan menerapkan sistem konsinyasi yang pembayarannya melalui

Pengadilan Negeri.

b. Adanya 5 bidang tanah kas desa yang belum bisa dibebaskan karena belum

ditemukan lokasi pengganti lahan tersebut.

c. Adanya warga yang secara sengaja mengganti lahan basah menjadi lahan kering

yang harganya lebih mahal, sehingga Tim P2T tidak bisa membebaskan lahan

tersebut karena status lahan di Badan Pertanahan Nasional (BPN) adalah lahan

basah.

Status kepemilikan tanah, seperti tanah berstatus Letter C dan tanah yang telah

diwakafkan oleh pemilik terdahulu hanya melalui lisan tanpa ada perubahan sertifikat.

Tanah berstatus Letter C adalah tanah yang belum bersertifikat dan hanya terdaftar

dalam peta kelurahan setempat dimana letak tanah tersebut berada.

Proses administrasi pembebasan tanah milik TNI AL, tanah milik Dinas Pekerjaan Umum

Pengairan dan tanah milik Perusahaan Jawatan Kereta Api (PJKA).

Adanya penguasaan lahan oleh 2 warga seluas 12 hektare yang dibeli setelah surat

persetujuan penetapan lokasi pembangunan (SP2LP) diterbitkan (Direktur

Pengembangan Usaha PT Jasa Marga Tbk Abdul Hadi).

3.3 Potensi

Jalan tol diselenggarakan dengan tujuan meningkatkan efisiensi pelayanan jasa

distribusi guna menunjang peningkatan pertumbuhan ekonomi terutama di wilayah yang

tinggi tingkat perkembangannya. Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto membawa

harapan pada peningkatan ekonomi di Jawa Timur (Direktur Pengembangan Usaha PT Jasa

Marga Tbk Abdul Hadi). Keberadaan jalan tol nantinya akan dirasakan masyarakat yang

wilayahnya dilintasi jalan tol, dimana roda perekonomian mereka akan semakin cepat

berputar atau berkembang. Selain itu, arus pergerakan barang dan penumpang pun juga

akan semakin cepat, sehingga semakin banyak pengusaha dan masyarakat yang

diuntungkan dengan adanya jalan tol ini.

18


Dampak positif pembangunan jalan tol, bukan hanya ketika jalan tol tersebut selesai

dibangun dan dioperasikan, tapi pada saat pembangunan pun sudah memberi manfaat bagi

banyak pihak. Ribuan tenaga kerja akan terlibat langsung maupun tidak langsung dalam

pembangunan jalan tol ini. Industri yang berkaitan dengan kebutuhan material jalan tol,

seperti semen atau besi, juga akan semakin meningkat. Bahkan untuk memenuhi kebutuhan

pasir pun melibatkan banyak pekerja, mulai dari penambangan pasir sampai dengan

pembongkaran di lokasi proyek (Direktur Pengembangan Usaha PT Jasa Marga Tbk Abdul

Hadi). Apalagi seluruh material dan tenaga kerja yang terlibat dalam pembangunan jalan tol

ini semuanya berasal dari dalam negeri. Dan tidak ada campur tangan asing dalam

pembangunan jalan tol ini.

19


BAB IV

ANALISIS

4.1 Analisis Permasalahan

Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto yang telah direncanakan sejak 2007 dan

dipastikan beroperasi pada tahun 2014, saat ini justru terhambat. Hal ini dikarenakan

adanya beberapa lahan yang belum dibebaskan di setiap seksi (dari seksi II sampai IV).

Sulitnya pembebasan lahan tersebut dikarenakan beberapa hal, yaitu:

Adanya warga yang meminta ganti rugi lebih tinggi

Pengadaan lahan bagi kepentingan umum merupakan tuntutan yang tidak dapat

dielakkan oleh pemerintah mana pun. Semakin maju masyarakat, semakin banyak

diperlukan lahan-lahan untuk kepentingan umum. Sebagai konsekuensi dari hidup bernegara

dan bermasyarakat, jika hak milik individu berhadapan dengan kepentingan umum maka

kepentingan umumlah yang harus didahulukan. Pada penjelasan UUPA dinyatakan dengan

tegas, bahwa tanah-tanah di daerah-daerah dan pulau-pulau tidak semata-mata menjadi

hak rakyat secara individual dari rakyat yang tinggal di daerah itu. Namun demikian, negara

harus tetap menghormati hak-hak warga negaranya kalau tidak ingin dikatakan melanggar

hak azasi manusia.

Pengadaan lahan bagi kepentingan umum di Indonesia dilaksanakan dengan cara

pelepasan atau penyerahan hak atas tanah (pasal 2 PP No. 65 Tahun 2006). Dimana alur

pelaksanaan pengadaan lahan tersebut meliputi inventarisasi dan identifikasi penguasaan

pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah; penilaian ganti kerugian; musyawarah

penetapan ganti kerugian; pemberian ganti kerugian; dan pelepasan tanah instansi (pasal

27 ayat 2 UU No. 2 Tahun 2012). Namun saat ini, proyek pembangunan Jalan Tol Surabaya-

Mojokerto masih tersendat pada tahap musyawarah terkait penetapan ganti

kerugian.

Musyawarah dengan berbagai pihak terkait telah dilaksanakan, namun belum ada kata

sepakat terkait nilai ganti rugi. Dengan kondisi demikian, pemerintah dapat menitipkan ganti

rugi tersebut kepada Pengadilan Negeri (10 PP No. 65 Tahun 2006). Penitipan ganti rugi ini

dilakukan karena tidak ada kesepakatan nilai ganti rugi sedangkan musyawarah telah

melewati jangka waktu 120 hari dan tanah yang bersangkutan masih dipersengketakan

kepemilikannya.

20


Besarnya ganti rugi yang diajukan pemerintah dalam pengadaan lahan bagi

pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto dirasa sudah layak dan adil (pasal 9 ayat 2 UU

No.2 Tahun 2012) yaitu telah didasarkan pada NJOP, nilai jual bangunan dan tanaman atau

harga pasar (pasal 15 PP No.65 Tahun 2006). Namun, warga tetap enggan melepaskan

tanahnya. Hal ini dikarenakan besaran ganti rugi tersebut dirasa kurang (tidak cukup untuk

memperoleh tanah didaerah yang sama).

Dengan demikian, kiranya dibutuhkan musyawarah sekaligus sosialisasi kepada

masyarakat sekali lagi, terkait poyek pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto dan

keputusan besarnya ganti rugi. Apabila dari pihak masyarakat tetap tidak bersedia

menerima ganti rugi karena dianggap jumlahnya kurang layak, maka yang bersangkutan

dapat menerima banding kepada Pengadilan Tinggi agar menetapkan ganti rugi sesuai

Undang-Undang Nomor 20 tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah dan

Benda-Benda yang Ada di Atasnya dan Peraturan Pemerintah Nomor 39 tahun 1973 tentang

Acara Penetapan Gati Kerugian oleh Pengadilan Tinggi Sehubungan dengan Pencabutan

Hak-Hak Atas Tanah dan Benda-Benda yang ada di Atasnya (pasal 18A PP No.65 Tahun

2006).

Adanya tanah kas desa yang belum bisa dibebaskan

Tanah kas desa merupakan tanah bengkok bagian dari tanah desa, yang mana

diperuntukkan bagi gaji pamong desa, yaitu Kepala Desa dan Perangkat Desa. Mereka

mempunyai hak untuk memperoleh penghasilan dari tanah tersebut, untuk memelihara

kehidupan keluarganya dengan cara mengerjakan hasilnya dari hasil tanah itu karena

jabatannya, jika di lain waktu yang bersangkutan tidak lagi menjabat sebagai pamong desa,

maka tanah bengkok tersebut menjadi tanah kas desa. Tanah ini adalah bagian dari

kekayaan desa yang menjadi milik desa. Kekayaan desa tersebut dibuktikan dengan

dokumen kepemilikan yang sah atas nama desa.

Kekayaan desa yang berupa tanah kas desa tidak diperbolehkan dilakukan pelepasan

hak kepemilikan kepada pihak lain, kecuali diperlukan untuk kepentingan umum. Pelepasan

hak kepemilikan tanah kas desa untuk kepentingan umum dilakukan setelah mendapat

ganti rugi sesuai harga yang menguntungkan desa dengan memperhatikan harga pasar dan

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Penggantian ganti rugi berupa uang harus digunakan untuk

membeli tanah lain yang lebih baik dan berlokasi di desa setempat (pasal 15 Permendagri

4/2007).

Tanah kas desa yang belum bisa dibebaskan pada proyek pembangunan Jalan Tol

Surabaya-Mojokerto ini lebih dikarenakan belum adanya lokasi pengganti. Dengan

21


demikian, kiranya perlu dilanjutkan upaya pencarian lokasi pengganti. Walaupun tidak pada

desa setempat, apabila lokasinya pada kecamatan yang sama masih dirasa tidak bermasalah

karena yang terpenting adalah jaraknya yang tidak jauh. Apabila berada pada jarak yang

relatif jauh maka nantinya akan berpengaruh pada biaya transportasi pemilik tanah kas

desa. Selain itu diupayakan pula lokasi pengganti tidak terpisah-pisah antara satu dengan

lainnya, karena jika terpisah pemanfaatan antara lahan satu dengan lalinnya akan

mengeluarkan biaya pengelolaan yang lebih besar dibandingkan sebelumnya. Kemudian,

apabila lokasi pengganti sudah didapatkan maka masih diperlukan pengecekan kualitas

tanah untuk menjamin tingkat kesuburannya.

Adanya warga yang mengganti lahan basah menjadi lahan kering

Lahan basah merupakan wilayah-wilayah dimana tanahnya jenuh dengan air karena

tergenangi air yang dangkal, sedangkan lahan kering merupakan kebalikannya. Lahan basah

dan kering memiliki perbedaan dari segi pemanfaatan maupun penjualan. Lahan kering lebih

mudah dan cepat dimanfaatkan daripada lahan basah. Penjualan lahan yang berstatus lahan

basah dan lahan kering memiliki perbedaan harga jual yang lebar. Dimana harga jual lahan

kering lebih tinggi dibandingkan harga jual lahan basah. Hal ini dikarenakan besaran pajak

pada lahan kering lebih tinggi dibandingakan pada lahan basah walaupun luasan dan lokasi

yang sama.

Penggantian lahan basah menjadi lahan kering pada proyek pembangunan Jalan Tol

Surabaya-Mojokerto dilakukan oleh warga secara sengaja, agar mendapatkan

harga jual yang lebih mahal. Namun, upaya yang dilakukan warga itu justru membuat

Tim P2T tidak bisa membebaskan lahan tersebut karena status lahan di Badan Pertanahan

Nasional (BPN) adalah lahan basah. Dengan demikian, kiranya perlu mematuhi peraturan

atau hukum yang berlaku. Hal ini dikarenakan aspek hukum atas lahan menjadi rujukan

utama untuk mengetahui makna tersurat dari status lahan tersebut.

4.2 Analisis SWOT

Setelah melakukan analisis permasalahan terkait pengadaan lahan untuk

pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto, maka perlu adanya penyusunan strategi.

Strategi yang dirumuskan harus mempertimbangkan kondisi internal (strength and

weakness) serta eksternal (opportunity and threat). Pengambil kebijakan dapat menentukan

prioritas pada aspek mana yang akan dibenahi, namun biasanya mereka berfokus pada

kondisi internal terlebih dahulu (Houben, et.al, 1999:126). Berdasarkan identifikasi dan

analisis permasalahan maka diperoleh poin penting dalam merumuskan strategi, bahwa

22


pengadaan lahan untuk pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto harus

mempertimbangkan kondisi internal dan eksternal tersebut (SWOT).

Tabel 1. Matriks SWOT dan Alternatif Strategi

FAKTOR INTERNAL

FAKTOR EKSTERNAL

STRENGHT

Terdapat lahan-lahan yang telah memiliki surat persetujuan penetapan lokasi pembangunan (SP2LP).

Terdapat kesediaan masyarakat dalam upaya pembebasan lahan.

WEAKNESS

Terdapat ketidaksepakatan masyarakat terkait harga pembebasan lahan.

Terdapat ketidakmerataan sosialisasi kepada masyarakat.

OPPORTUNITY

Terdapat dukungan pemerintah propinsi dan pusat.

Terdapat regulasi pembebasan lahan yang sudah sistematis.

Terdapat panitia pengadaan lahan yang telah dibentuk.

S O Melaksanakan pembebasan lahan berdasarkan regulasi yang sudah

ada dan menjalin komunikasi yang intens antara panitia pengadaan

lahan dan masyarakat.

W O Melaksanakan sosialisasi dan

musyawarah mengenai pembangunan Jalan Tol Surabaya-

Mojokerto, pembebasan lahan, dan kesepakatan harga pada

masyarakat oleh panitia pengadaan lahan.

THREAT

Terdapat pembengkakan dana yang dialokasikan untuk pembebasan lahan.

S T Melakukan pembebasan lahan sesuai dengan NJOP dan harga

pasar.

W T Melaksanakan sosialisasi mengenai

harga lahan yang sesuai dengan NJOP dan harga pasar.

Sumber: Hasil Analisis, 2013

4.3 Alternatif Perhitungan Ganti Rugi

Pengadaan lahan untuk pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto dilakukan

dengan pembebasan tanah, dimana tanah-tanah tersebut telah memiliki fungsi atau

pemanfaatannya masing-masing, sehingga menimbulkan perbedaan pada besaran ganti rugi

yang diberikan. Berdasarkan sistem perhitungan ganti rugi yang diberikan kepada pemilik

tanah, hasil diskusi dengan BPN dan Subdit Pengadaan Tanah, selama ini telah

memperhitungkan penilaian fisik dan penilaian non fisik. Penilaian fisik adalah nilai fisik dari

hak atas tanah menggunakan atau berbasis nilai pasar. Nilai non fisik merupakan nilai

kehilangan finansial akibat kehilangan aset tanah yang diwakili oleh nilai premium, nilai

selain akibat kehilangan finansial seperti nilai kosmis religious magis atau ikatan emosional

yang dimiliki tanah tidak diperhitungkan. Perumusan perhitungan ganti rugi yang telah

dilakukan adalah:

23


Berdasarkan Standar Operasional Prosedur (SOP) penilaian tanah yang dikeluarkan

oleh Badan Pertanahan Nasional, kehilangan finansial akibat pengadaan tanah yaitu:

Kerugian akibat nilai tanah yang menurun akibat tanah terbebaskan sebagian.

Kerugian akibat kehilangan usaha yang sedang berjalan.

Biaya yang ditimbulkan akibat relokasi/biaya pindah ke tempat baru.

Biaya yang timbul akibat relokasi / pindah ke tempat baru.

Langkah awal dalam melakukan evaluasi ekonomi terhadap suatu barang atau jasa

adalah dengan mengidentifikasikan komponen-komponen perhitungan ganti rugi yang

diklasifikasikan sesuai peruntukan suatu tanah atau lahan. Pengklasifikasi terdiri atas :(1)

Permukiman; (2) Perkantoran; (3) Pertokoan/Warun; (4) Tanah Pertanian/Perkebunan;

(5)Tanah Kehutanan; (6)Tanah HGU; (7)Tanah Eks HGU; (8)UtilitasPLN/PDAM; (9)Aset

PT.KAI; (10) Aset TNI/POLRI; (11) Aset Desa; (12) Tanah Wakaf dan (13) Fasus/Fasos.

Usulan komponen-komponen alternatif perhitungan ganti rugi pembebasan tanah, yaitu:

- Permukiman

Keterangan : X1 = nilai pasar tanah X2 = nilai bangunan X3 = factor kehilangan waktu tempuh untuk beraktifitas X4 = biaya kontrak/sewa X5 = biaya pindah a,b,c = nilai pengali

- Perkantoran

Keterangan : X1 = nilai pasar tanah X2 = nilai bangunan Y3 = biaya pemulihan pendapatan X4 = biaya kontrak/sewa X5 = biaya pindah

Kompesasi Permukiman = X1 + X2 + X3 + bX4 + cX5

Kompesasi Perkantoran= X1 + X2 + X3 + bX4 + cX5

24


a,b,c = nilai pengali

- Pertokoan/warung

Keterangan : X1 = nilai pasar tanah X2 = nilai bangunan Y1 = biaya pemulihan pendapatan Y2 = biaya promosi X5 = biaya pindah Y3 = kompessasi jarak tempat usaha ke sumber modal g,h,i,j = nilai pengali

- Tanah Pertanian/Perkebunan

Keterangan : X1 = nilai pasar tanah X2 = nilai bangunan Y1 = biaya pemulihan pendapatan X6 = nilai tanaman Y3 = kompessasi jarak tempat tinggal ke tempat aktivitas k,l= nilai pengali

- Tanah Kehutanan

Keterangan :

X1 = nilai pasar tanah

Y4 = biaya appraisal

- Tanah HGU

Kompesasi

= X1 + X2 + gY1 + hY2+ iX5 + jY3

Kompesasi

= X1 + X2 + kY1 + X6+ + lY3

Kompesasi Kehutanan = 2X1 + Y4

Kompesasi HGU= X1 + X2 + mX5 + X6 + nY5

25


Keterangan : X1 = nilai pasar tanah X2 = nilai bangunan X6 = nilai tanaman X5 = biaya pindah Y5 = biaya pelatihan/modal m,n = nilai pengali

- Tanah Eks HGU

Keterangan : X2 = nilai bangunan X6 = nilai tanaman X5 = biaya pindah Y5 = biaya pelatihan/modal m,n = nilai pengali

- Utilitas PLN/PDAM Keterangan : Y6 = biaya relokasi instalasi Y7 = biaya konstruksi instalasi baru Y8 = biaya bongkar instalasi lama

- Aset PT. KAI

Keterangan :


- Aset TNI/POLRI

Ketrengan :


Kompesasi Eks HGU= X2 + mX5 + X6 + nY5

Kompesasi PLN/PDAM = Y6 + Y7 + Y8

Kompesasi PT. KAI = X2

Kompesasi TNI/POLRI = X1 + X2

26


X2 = nilai bangunan

- Aset Desa

Keterangan :


Y4 = biaya appraisal

Kompesasi Aset Desa = X1 + Y4

27


Gambar 7: Mind Map Usulan Komponen Alternatif Perhitungan Ganti Rugi Pembebasan Tanah

Sumber: Balai Penelitian dan Pengembangan Sosial Ekonomi Lingkungan Bidang Jalan dan Jembatan Tahun Anggaran 2011

28


4.4 Alternatif Pemberian Ganti Rugi

Pemberian ganti rugi terkait pengadaan lahan untuk pembangunan Jalan Tol

Surabaya-Mojokerto sebetulnya terdapat beberapa pilihan alternatif. Dimana beberapa

alternatif tersebut telah di tentukan dalam regulasi-regulasi yang membahas pembebasan

tanah. Namun, pemilihan alternatif tersebut tergantung pada kesepakatan masing-masing

pihak akan memakainya atau tidak. Beberapa alternatif tersbut seperti, pemberian ganti rugi

dapat dilakukan dalam bentuk selain uang tunai yaitu tanah pengganti, permukiman

kembali, kepemilikan saham, atau bentuk lain yang disetujui oleh kedua belak pihak (pasal

36 UU No. 2 Tahun 2012). Jadi bentuk ganti rugi tersebut tidak harus selalu terpaku dengan

uang tunai, walaupun solusi cash (tunai) sering dianggap oleh berbagai pihak sebagai solusi

yang paling baik dalam pembebasan tanah yang terkena infrastruktur. Dengan demikian,

ketika tidak ada kesepakan yang muncul dalam pengadaan lahan untuk pembangunan Jalan

Tol Surabaya-Mojokerto apa salahnya jika mencoba menggunakan solusi lain seperti solusi

non tunai.

Gambar 8: Proses Pembebasan Tanah dengan Cara Tunai dan Non Tunai

Sumber: teknikplanologi.com

Pembangunan

Infrastruktur Jalan

Kebutuhan Tanah

Pemberian

Kompesasi

PerPres

PerKaBPN

Uang Tunai Non Uang Tunai

ALTERNATIF

KOMPESASI NON

UANG TUNAI

Model LARAP IFC

Model Resetlement

ADB

29


Pada beberapa daerah solosi non tunai ini dapat dimanfatkan sebagai pembebasan

tanah untuk infrastruktur. Beberapa solusi ini antara lain sebagai berikut :

Pemberian sertifikat tanah bagi masyarakat yang belum memiliki sertifikat tanah,

solusi ini adalah memberikan sertifikat tanah kepada warga yang terkena

pembebasan tanah. Solusi ini dapat diberikan karena dana pembangunan tidak akan

cukup bila harus beserta penggantian lahan tanah.

Pemberian fasilitas umum dan sosial, solusi ini dapat diberikan dimana menggunakan

tanah adat. Karena tanah adat merupakan tanah milik bersama, maka alternatif

pengganti untuk pembebasan tanah tersebut dapat berupa pemberian fasilitas umum

dan sosial.

Selain contoh di atas terdapat berbagai solusi lainnya yang dapat dilakukan yaitu

pengantian rumah dengan rumah, tanah dengan lahan pertanian, dan sebagainya.

Sayangnya berbagai solusi itu terkendala dengan aturan yang dibuat oleh pemerintah.

Masalah ini diakibatkan oleh aturan tentang pembangunan/pembelian rumah yang dilakukan

dengan dana APBN maka akan menjadi aset milik negara dan tidak boleh

dipindahtangankan pada orang lain.

Tabel 2. Solusi Non Tunai dalam Pengadaan Lahan untuk Pembangunan

Infrastruktur

Kegiatan yang

terjadi diatas tanah

Bentuk Kompesasi

Tanah

Bangunan Bentuk Lain

Rumah Toko Warung Pagar Kantor Lain-lain Sertifikasi Bantuan

Modal Pelatihan

Lain-lain

Pertanian v

Sawah v v Bibit

tanaman Pupuk

Perkebunan v

Kebun/ladang

v v Bibit

tanaman Pupuk

Pertenakan v

Kanda

ng v v

Bibit tanaman

Makanan Hewan

Kehutanan v v Bibit Tanaman

Perikanan v Kolam

Tamba

k

v v Bibit hewan Makanan

hewan

Pertambangan

v

Industri v Pabrik v

Utilitas

Bantuan Pemindahan Jaringan

Permukiman v v v v

Perkantoran v v v Tukar

30


Sumber: teknikplanologi.com

4.5 Alternatif Sistem Komunikasi di Wilayah Studi

Komunikasi pada proyek pembangunan melibatkan masyarakat dan pemerintah,

dimulai proses perencanaan, pelaksanaan, dan evaluasi pembangunan. Dalam arti sempit,

merupakan upaya, cara, dan teknik penyampaian sebuah gagasan dan keahlian

pembangunan. Gagasan ini bersumber dari pihak yang memprakarsai pembangunan.

Pembangunan diwujudkan pada masyarakat yang menjadi sasaran yang bisa ikut serta

dalam pembangunan.

Setiap pembangunan dalam suatu negara memegang peranan penting. Oleh karena

itu, pemerintah dalam melancarkan komunikasinya perlu memperhatikan strategi apa yang

dapat digunakan untuk menyampaikan pesan sehingga efek yang diharapkan sesuai dengan

tujuan yang telah ditetapkan. Dengan demikian, dibutuhkan pula alternatif sistem

komunikasi terkait pengadaan lahan untuk pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto,

agar informasi pembangunan ini dari pemerintah ke masyarakat dapat tersampaikan dengan

baik dan sistematis.

guling

Pemerintahan

v v v Tukar guling

BUMN v v v Tukar guling

Pertokoan v v v v

Pendidikan v v v

Sekolah

Ruang Kuliah/belajar

31


Gambar 9: Model Komunikasi Pengadaan Lahan untuk Pembangunan Infrastruktur

Sumber: Balai Penelitian dan Pengembangan Sosial Ekonomi Lingkungan Bidang Jalan dan Jembatan Tahun Anggaran 2011

Program Pembebasan

Lahan

Permen PU No. / PRT/M/2007

mengatur MOU dengan investor agar

pada masa operational melakukan

Corporate Social Responsibilty

Investor TPT

P2T merupakan kepanitian Ad Hoc yang berfungsi sebagai

pengesahan proses pelepasan hak atas tanah dalam

kegiatan pengadaan tanah untuk umum, sebgaimana

layaknya Notaris yang memilki fungsi hukum.

Tokoh masyarakat dapat berperan dalam kegiatan

sosialisasi dengan dibentuk Satgas kegiatan sosialisasi

yang mengikutsertakan tomagada di dalamnnya.

Petugas SATGAS terdiri dari pejabat instansi yang terkait

pengadaan tanah merupakan wewenang P2T. Tugas

SATGAS sebaiknya diperjelas menghindari kecurigaan

mengintimidasi. Kementerian PU tidak dapat mencampuri

wewenang tersebut.

Pemerintah P2T Warga SATGAS

Masyarakat dijelaskan pemilihan metode penilaian tanah

(system zona atau system bidang) saat sebelum

pelaksanaan penilaian.

Menghindari teknik sosialisasi yang mengandalkan janji.

Progres pengadaan tanah yang menampilkan bidang

tanah mana saja (berdasarkan nama pemilik) yang telah

terbebaskan dapat ditempelkan di papan pengumuman di

Balai Desa. Disampaikan dengan bahasa yang mudah

dipahami masyarakat.

Fasilitasi Pemerintah

Desa

Sosialisasi

Musyawarah

Pemberian Ganti

Untung

Relokasi

Ganti Uang

atau Bukan

Uang

Posko Pengaduan

(Information Center)

Bagan Alur Pengadaan tanah sesuai

PerPres No. 36 Tahun 2005 jo

Perpres No. 65 tahun 2006 dan Perka

BPN No. 3 tahun 2007, dapat

ditempelkan pada papan

pengumuman di Balai Desa.

Disampaikan dengan bahasa yang

mudah dipahami masyarakat.

Media Diseminasi

32


BAB V

PENUTUP

5.1 Kesimpulan

Jalan Tol Surabaya-Mojokerto adalah jalan tol yang menghubungkan Kota Surabaya

dengan Kota Mojokerto sepanjang 37 kilometer atau melewati 37 desa/kelurahan dengan

kebutuhan lahan seluas 310.55 hektare. Jalan Tol SurabayaMojokerto melewati 4 Daerah

Tingkat II yaitu Kota Surabaya, Kabupaten Sidoarjo, Kabupaten Gresik, dan Kabupaten

Mojokerto. Namun dalam pelaksanaannya terjadi penghambatan pengadaan lahan yang

disebabkan oleh beberapa hal, yaitu seperti adanya warga yang meminta ganti rugi

pembebasan tanah lebih tinggi, adanya tanah kas desa yang belum bisa dibebaskan, dan

adanya warga yang mengganti lahan basah menjadi lahan kering.

5.2 Rekomendasi

Beberapa rekomendasi upaya yang perlu dilakukan terkait penanganan permasalahan

pengadaan lahan untuk pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto, yaitu:

Adanya musyawarah sekaligus sosialisasi kepada masyarakat secara merata, terkait

poyek pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto, pembebasan lahan, dan

keputusan besarnya ganti rugi.

Adanya kelanjutan upaya pencarian lokasi pengganti untuk tanah kas desa.

Adanya kapatuhan terhadap peraturan atau hukum yang berlaku terkait dengan

status lahan.

Adanya pemanfaatan alternatif perhitungan ganti rugi dengan mengidentifikasikan

komponen-komponen perhitungan yang diklasifikasikan sesuai peruntukan suatu

tanah atau lahan.

Adanya pemanfaatan alternatif pemberian ganti rugi dengan solusi non tunai.

Adanya pemanfaatan sistem komunikasi terkait pembebasan lahan dari pemerintah

ke masyarakat secara sistematik.

33


Daftar Pustaka

Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk

Kepentingan Umum

Peraturan Pemerintah No. 65 Tahun 2006 Tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan

Pembangunan untuk Kepentingan Umum

Peraturan Pemerintah No. 15 Tahun 2005 Tentang Jalan Tol

_____. 2013. Lahan Basah (http://id.wikipedia.org/wiki/Lahan_basah). Diakses pada tanggal

4 Desember 2013

Arfani, Fiqih. 2011. Tol Surabaya-Mojokerto Diharapkan Selesai Awal 2013

(http://www.antarajatim.com/lihat/berita/68969/tol-surabaya-mojokerto-diharapkan-selesai-

awal-2013). Diakses pada tanggal 3 Desember 2013

_____. 2013. Rencana Jalan Tol Surabaya-Mojokerto (Ruas Driyo-Kriyan 2)

(http://loketpeta.pu.go.id/peta/rencana-jalan-tol-surabaya-mojokerto-ruas-driyo-kriyan-1-

2/). Diakses pada tanggal 3 Desember 2013

Suhendra, Zulfi. 2012. Tol Surabaya-Mojokerto Selesai 2014 Bertarif Rp.25.000

(http://finance.detik.com/read/2012/10/15/134941/2062823/4/tol-surabaya-mojokerto-

selesai-2014-bertarif-rp-25000). Diakses pada tanggal 3 Desember 2013

masalah pembangunan jalan tol surabaya - mojokerto

Documents