BAB VII

MANAJEMEN KONTRAK

A. TEORI

Pengaturan Hukum Kontrak Kerja Proyek Konstruksi

Kontrak Proyek Konstruksi termasuk perjanjian untuk melakukan pekerjaan (KUHP

pasal 1601 b)

Isinya diatur oleh: Pihak-pihak yang terlibat dan sesuai dengan ketentuan peraturan

dan perundang-undangan yang berlaku

Bentuk Kontrak Proyek Konstruksi tertulis, mengandung resiko tinggi menyangkut

keselamatan umum dan tertib bangunan

Kontrak dengan luar negeri formatnya sesuai kesepakatan

Jenis-jenis Kontrak Proyek Konstruksi

Menurut Cara Terjadinya:

–        Hasil tender

–        Penunjukan

–        Negosiasi

Menurut Cara Penentuan Harga:

–        Fixed price or lump sum price contract

–        Fixed unit price contract

–        Escalation contract

–        Cost plus fee contract

–        Target estimate with penalty and incentive fee contract

Jenis-Jenis Kontrak Konstruksi Menurut Keppres 80 Tahun 2003

Berdasarkan Bentuk Imbalan

–        Lump sum

–        Harga satuan

–        Gabungan lump sum dan harga satuan

–        Terima jadi (turn key)

–        Persentase

--      Berdasarkan jangka waktu pelaksanaan

–        Tahun tunggal

–        Tahun jamak

Berdasarkan Jumlah Pengguna Barang/Jasa:

–        Kontrak pengadaan tunggal

–        Kontrak pengadaan bersama

Pengertian Sistem Kontrak Proyek Konstruksi

Kontrak Proyek Sistem Lump Sum Kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian

seluruh pekerjaan  dalam batas waktu tertentu, dengan  jumlah harga yang pasti dan tetap,

dan  semua risiko yang mungkin terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan sepenuhnya

ditanggung penyedia barang/jasa.

Kontrak Proyek Sistem Harga Satuan Kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian

seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu, berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap

untuk setiap satuan/unsur pekerjaan dengan spesifikasi teknis tertentu, yang volume

pekerjaannya masih bersifat sementara. Pembayarannya didasarkan pada hasil pengukuran

bersama atas volume pekerjaan yang benar-benar telah dilaksanakan  oleh penyedia

barang/jasa.

Kontrak Proyek Sistem Gabungan Lump Sum dan Harga Satuan Kontrak pengadaan

barang/jasa yang merupakan gabungan lump sum dan harga satuan dalam satu pekerjaan

yang diperjanjikan.

Kontrak Proyek Sistem Terima Jadi Kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian

seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu dengan jumlah harga pasti dan tetap sampai

seluruh bangunan/konstruksi peralatan dan jaringan utama maupun penunjangnya dapat

berfungsi dengan baik sesuai dengan kriteria kinerja yang telah ditetapkan.

Kontrak Proyek Sistem Persentase Kontrak pelaksanaan jasa konsultan bidang

konstruksi atau pekerjaan pemborongan tertentu, dimana konsultan yang bersangkutan

menerima imbalan jasa berdasarkan persentase tertentu dari nilai pekerjaan fisik

konstruksi/pemborongan tersebut.

Jenis-Jenis Kontrak Proyek Konstruksi Yang Lain

Kontrak Rancang Bangun (Design and Build Contract)

Kontrak Putar Kunci (Turn Key Contract)

Contractors Full Pre Financing

Build Operate and Transfer (BOT)

Build Operate and Own (BOO)

Build Lease and Transfer (BLT)

Kontrak Proyek Sistem Rancang Bangun (Design and Build Contract)

¨       Secara teknis istilah rancang bangun (design build atau design construct) adalah lebih

jelas menggambarkan pembagian tugas dalam kontrak tersebut

¨       manajemen/kontraktor/”target=”_parent”rel=”external”title=”kontraktor” >Kontraktor

melaksanakan perencanaan dan pembangunan, perencanaan dapat dilakukan melalui

konsultan perencana, tetapi kontrak perencanaan kepada kontraktor bukan kepada pengguna

jasa

¨       Selain dapat keuntungan, kontraktor sekaligus juga mendapat bayaran untuk jasa

perencanaannya, Pembayaran pertermin

¨       Pengguna jasa tidak lagi menempatkan konsultan pengawas tetapi cukup menunjuk

wakil yang fungsi dan tugasnya mengamati jalannya pekerjaan apakah sesuai spesifikasi

teknis dan jadwal

¨       Diperlukan jaminan kemampuan membayar dari pengguna jasa yang besarnya senilai

kontrak dan masa berlaku selama masa pelaksanaan.

¨       Perlu kehati-hatian pengguna jasa dalam memelih kontraktor karena semua aspek

pembangunan proyek dipercayakan kepada satu perusahaan. Jadi profesionalisme dan

bonafidifitas perusahaan harus benar-benar dipertimbangkan dalam memilih kontraktor

Kontrak proyek sistem Pendanaan Penuh dari Penyedia Jasa (Contractor full

prefinancing)

¨       Penyedia jasa mendanai seluruh  pekerjaan sesuai kontrak, setelah pekerjaan selesai

100% diterima dengan baik Pengguna jasa, barulah Penyedia jasa dibayar sekaligus 95%, 5%

untuk retensi

¨       Pengguna jasa harus memberi jaminan bank kepada penyedia jasa dan harus tetap

berlaku selama masa pelaksanaan pekerjaan.

¨       Jaminan pembayaran bukan instrumen pembayaran dan baru dapat docairkan jika ada

permasalahan pengguna jasa cedera janji

¨       Dalam kontrak sistem ini pengguna jasa harus menanggung biaya uang (cost of money)

dan dibebankan pada nilai kontrak.

Kontrak Proyek Sistem BOT/BOO/BLT

¨       Kontrak ini merupakan pola kerjasama antara pemilik tanah/lahan dengan investor

untuk menjadikan lahan menjadi satu fasilitas tertentu

¨       Setelah pembangunan fasilitas selesai, investor diberi hak untuk mengelola dan

memungut hasil dari fasilitas tersebut selama kurun waktu tertentu.

¨       Setelah masa pengoperasian selesai, fasilitas tadi dikembalikan kepada pengguna jasa.

¨       Selama masa pengoperasian fasilitas harus masih dalam keadaan baik, sehingga untuk

perawatan ini diperlukan kontrak tersendiri.

¨       Bentuk kontrak BOO, disini setelah dibangun, investor diberi hak untuk untuk

mengelola dan pada akhirnya memiliki sebagian dari fasilitas yang ada sesuai dengan

perjanjian yang disepakati.

¨       Bentuk kontrak BLT sedikit berbeda dengan BOT. disini setelah fasilitas selesai

dibangun, pemilik fasilitas seolah-olah menyewa untuk satu kurun waktu kepada investor

untuk dipakai sebagai angsuran dari investasi yang sudah ditanam. Atau fasilitas bisa juga

disewakan kepada pihak lain dengan perjanjian sewa yang hasilnya diserahkan kepada

investor.

Unsur-Unsur Dalam Kontrak Proyek Konstruksi

¨       Yang terlibat langsung:

–        Pemberi tugas (pengguna Jasa)

–        Kontraktor (Penyedia Jasa Pelaksanaan)

–        Konsultan (Penyedia Jasa Perencanaan dan Penyedia Jasa Pengawasan/MK)

¨       Yang terlibat dalam proses pembangunan

–        Pemberi tugas

–        Kontraktor

–        Konsultan

–        Pemerintah

–        Bank

B. DATA

Jenis Kontrak : Lump Sum

Jenis Pelelangan : Terbuka

Nilai Kontrak : Rp 31.676.895.768,18

Jenis Pekerjaan:

I. Pekerjaan Gedung

a. Pekerjaan Persiapan

b. Pekerjaan Konstruksi 1

1. Pekerjaan Galian dan Urugan

2. Pekerjaan Pondasi

3. Pekerjaan Beton

4. Pekerjaan Pasangan

5. Pekerjaan Plesteran

6. Pekerjaan Shaft

7. Pekerjaan Lantai

8. Pekerjaan Atap

9. Pekerjaan Kusen, Daun Pintu dan Kaca

10. Pekerjaan Plafon

11. Pekerjaan Kunci dan Penggantung

12. Pekerjaan Cat dan Plitur

13. Pekerjaan Lain-Lain

c. Pekerjaan Elektrikal

1. Pekerjaan Penerangan dan Stop Kontak

2. Pekerjaan Panel dan Grounding

3. Pekerjaan Kabel Feeder

4. Pekerjaan Penangkal Petir dan Grounding

5. Pengadaan Genset dan Pemasangan

d. Pekerjaan Elektronik

1. Instalasi Lantai 1-5

2. Pekerjaan Kabel Elektronik

e. Pekerjaan Instalasi Hydrant

1. Peralatan Hydrant dalam Gedung

2. Peralatan Utama Hydrant

3. Pekerjaan Pemipaan Hydrant Halaman

f. Pekerjaan Mekanikal dan Plumbing

1. Pekerjaan Utilitas

2. Pekerjaan Air Bersih

3. Pekerjaan Air Kotor, Air Bekas, dan Vent Dalam Gedung

4. Pekerjaan Pemipaan Ruang Pompa

II. Biaya Lain-Lain

a. Pekerjaan Paving

b. Perijinan Penyambungan Listrik ke PLN

c. Pengadaan dan Pemasangan Travo

d. Pipa Distribusi Air Bersih dan Perijinan ke PDAM

e. Pemasangan JTM dan PJU

f. Pekerjaan Tandon Bawah

g. Pekerjaan Drainase Saluran

Contoh Surat Perjanjian Kerja (SPK) / Kontrak dari Kontraktor pada Subkontraktor

- SPK / Kontrak disepakati pada Rabu tanggal 1 September 2010

1. Nama : Ir. H. Dirgahayu Gadjah Perdana

Jabatan : Direktur

Selanjutnya disebut sebagai : PIHAK PERTAMA

2. Nama : HUSNUL ANAM

Jabatan : Pelaksana Mekanikal Elektrikal

Telp. : 081330762145

Selanjutnya disebut sebagai : PIHAK KEDUA

Kedua pihak telah sepakat untuk mengadakan perjanjian kontrak hubungan kerja, dengan

ketentuan-ketentuan yang diatur sebagai berikut :

Pasal 1

DASAR PERJANJIAN

Dasar perjanjian dan pelaksanaan pekerjaan yang menjadi lampiran dan bagian yang mengikat serta

tidak terpisahkan dalam perjanjian ini adalah seluruh persyaratan yang terdapat didalam kontrak

kerja antara Pihak Pertama dengan Pemilik Proyek (Kontrak Induk), yang meliputi antara lain ;

a. Gambar rencana kerja

b. Rencana Kerja dan Syarat-Syarat (RKS)

c. Dasar Perjanjian dan pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan Peraturan

Perundang-Undangan yang berlaku.

Pasal 2

NAMA DAN JENIS PEKERJAAN

PIHAK PERTAMA memberikan kepada PIHAK KEDUA, dan PIHAK KEDUA sanggup

melaksanakan pekerjaan yang diberikan oleh PIHAK PERTAMA, yaitu ;

PEMBANGUNAN RUSUNAWA GUNUNGSARI KEL. SAWUNG GALING,

KEC. WONOKROMO, KOTA SURABAYA

Lingkup pekerjaan dalam Surat Perjanjian Kerja ini adalah ;

PEK. ELEKTRIKAL

Pasal 3

BAHAN DAN ALAT

1. Bahan-bahan dan alat-alat terpasang yang diperlukan dalam pelaksanaan pekerjaan

tersebut, dalam pasal 1 Perjanjian ini harus disediakan dalam keadaan baru oleh PIHAK

KEDUA.

2. PIHAK KEDUA wajib membuat tempat atau gudang yang baik dan aman untuk

menyimpan bahan-bahan dan alat-alat serta menyediakan angkutan untuk memindahkan

bahan-bahan dan alat-alat tersebut guna lancarnya pekerjaan.

3. PIHAK PERTAMA / Direksi berhak menolak bahan-bahan dan alat-alat yang disediakan

oleh PIHAK KEDUA jika kualitas dan spesifikasinya tidak sesuai / memenuhi persyaratan.

4. Jika bahan-bahan dan alat-alat tersebut ditolak oleh PIHAK PERTAMA / Direksi , maka

PIHAK KEDUA harus menyingkirkan bahan-bahan dan alat-alat tersebut dari lokasi

pekerjaan selambat-lambatnya 2 x 24 jam, dan kemudian menggantinya dengan bahan dan

alat baru yang memenuhi persyaratan.

5. PIHAK KEDUA harus mengajukan contoh bahan dan peralatan yang akan digunakan

untuk mendapat persetujuan tertulis dari PIHAK PERTAMA.

6. PIHAK PERTAMA berhak melakukan pengujian terhadap bahan dan peralatan yang

diajukan PIHAK KEDUA dan biaya pengujian akan ditanggung oleh PIHAK KEDUA,

apabila ternyata bahan dan peralatan tersebut tidak sesuai dengan spesifikasi yang

ditentukan maka PIHAK KEDUA wajib mengganti / memperbaiki tanpa berhak menuntut

kerugian.

7. Jika bahan dan peralatan tidak terdapat dipasaran, tidak dapat dijadikan alasan

untuk keterlambatan pekerjaan.

8. PIHAK KEDUA wajib menjaga kebersihan lokasi / lingkungan dari kotoran dan polusi

serta keselamatan bangunan lainnya disekitar lokasi yang ditimbulkan penggunaan bahan

dan peralatan dalam pelaksanaan pekerjaan.

9. PIHAK KEDUA diwajibkan memaksimalkan penggunaan bahan dan peralatan produksi

dalam negeri.

Pasal 4

HARGA BORONGAN PEKERJAAN

1. Harga borongan ditetapkan sebesar :

Rp -

Terbilang :

Rincian anggaran biaya terlampir yang menjadi bagian tak terpisahkan dari Surat

Perjanjian Kerja ini.

2. Jenis kontrak adalah Kontrak Unit Price sesuai dengan dokumen dan gambar yang

telah dipelajari dan disetujui oleh kedua belah pihak.

3. Nilai Kontrak tersebut telah meliputi biaya-biaya overhead dan keuntungan

4. Apabila Pihak Kedua tidak dapat melaksanakan pekerjaan sesuai dengan Schedule

Lapangan, maka Pihak Pertama berhak mengambil alih pekerjaan untuk dikerjakan

oleh Pihak Ketiga, sedangkan biayanya dibebankan kepada Pihak Kedua.

Pasal 5

KESELAMATAN DAN KESEHATAN KERJA (K3)

Untuk menjamin kelancaran pekerjaan pelaksanaan sampai dengan selesainya masa

pemeliharaan, PIHAK KEDUA harus memiliki komitmen bahwa K3 merupakan prioritas

utama untuk diterapkan dalam ranga menciptakan kondisi aman, sehat, efisien serta

produktif. Untuk itu PIHAK KEDUA harus melakukan hal-hal dibawah ini ;

1. Memperhatikan keselamatan semua orang yang berhak berada di lokasi proyek dan

menjaga lokasi proyek serta pekerjaan selama sebelum selesai dan diserahkan

kepada PIHAK PERTAMA, secara teratur menyiapkan hal-hal untuk menghindari

timbulnya bahaya untuk orang-orang tersebut, antara lain ;

a. Menyediakan Alat Pelindung Diri (APD) : helm, sepatu, safety-belt, kaos

tangan, dan lain-lain sesuai dengan kebutuhan.

b. Menyediakan Alat Pemadam Api Ringan (APAR) sesuai dengan kebutuhan

dan peraturan yang berlaku.

c. Menyediakan Material Safety Data Sheet (MSDS) / membuat catatan yang

dapat dengan mudah diketahui tentang penanganan material dan alat-alat

khusus.

d. Menyediakan penerangan / listrik kerja yang memadai.

e. Memasang rambu-rambu pengaman.

f. Menjaga kebersihan dan kesehatan tempat kerja dan pekerja.

2. Mengambil langkah-langkah yang wajar untuk menjaga lingkungan didalam dan

diluar proyek dan menghindari kerusakan atau menghindari polusi atau hal-hal lain

yang timbul sebagai konsekuensi cara bekerja.

3. Mengikuti program K3 yang telah ditentukan oleh PIHAK PERTAMA.

Pasal 6

TATA CARA PEMBAYARAN

1. Uang Muka = 20% x

-

= Rp -

2. Pembayaran sesuai Progress Mingguan di Lapangan dan disetujui oleh kedua belah pihak.

3 Tata cara pembayaran :

a. Pembayaran Uang Muka sebesar 20% dari nilai kontrak

b.

Pembayaran Opname Fisik 1 dengan progress kumulatif 25% - (angsuran uang muka +

retensi 5%)

c. Pembayaran Opname Fisik 2 dengan progress kumulatif 50% - (angsuran uang muka +

retensi 5% + kumulatif opname terbayar)

d. Pembayaran Opname Fisik 2 dengan progress kumulatif 75% - (angsuran uang muka +

retensi 5% + kumulatif opname terbayar)

e. Pembayaran Opname Fisik 2 dengan progress kumulatif 100% - (angsuran uang muka +

retensi 5% + kumulatif opname terbayar)

f. Pembayaran Retensi 5% setelah masa pemeliharaan berakhir

Pasal 7

WAKTU PELAKSANAAN

1. Waktu pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan Schedule Lapangan yang disepakati oleh

kedua belah pihak, yaitu 60 hari.

2. Pekerjaan dimulai setelah lapangan siap untuk dikerjakan.

Pasal 8

PENYERAHAN PEKERJAAN

1. Apabila seluruh pekerjaan sudah selesai serta lulus dari setiap pengujian akhir yang

ditentukan dalam perjanjian maka PIHAK KEDUA dapat mengirimkan surat

pernberitahuan kepada PIHAK PERTAMA.2. Selambat lambatnya dalam waktu 7 (tujuh) hari sejak diterimanya surat tersebut, PIHAK

PERTAMA akan menyerahkan kepada PIHAK KEDUA Berita Acara Serah Terima

Pertama yang mencantumkan tanggal Serah Terima Pertama.

Pasal 9

PEMELIHARAAN PEKERJAAN

PIHAK PERTAMA menetapkan dan PIHAK KEDUA menyetujui dengan masa pemeliharaan

mengikuti kontrak kerja PIHAK PERTAMA dengan OWNER. Selama masa tersebut PIHAK

KEDUA berkewajiban melakukan perbaikan-perbaikan yang diperlukan atas adanya kekurangan /

cacat-cacat tersembunyi sampai dengan pekerjaan diterima oleh PIHAK PERTAMA.

Pasal 10

PEKERJAAN TAMBAH / KURANG

1. Pekerjaan Tambah / Kurang harus ada perintah tertulis dari pihak pertama dan harganya

diperhitungkan sesuai dengan harga satuan dalam surat perjanjian.

2. Bila harga satuannya tidak ada dalam surat perjanjian ini, maka Pihak Kedua mengajukan

penawaran dan harganya dimusyawarahkan kedua belah pihak dan dilaksanakan setelah

ada persetujuan harga.

Pasal 11

PENYERAHAN & PENUNJUKAN PIHAK LAIN

1. PIHAK KEDUA tidak diperkenankan untuk menyerahkan atau mengalihkan sebagian dari

pekerjaan kepada pihak lain tanpa pemberitahuan kepada PIHAK PERTAMA.

2. Pengalihan sebagian atau seluruh pekerjaan tersebut dalam ayat (1) pasal ini tidak akan

membebaskan tanggung jawab atau kewajiban PIHAK KEDUA dari Perjanjian.

Pasal 12

PENGAKHIRAN KERJA SAMA OLEH PIHAK PERTAMA

1. PIHAK PERTAMA dapat melakukan pengakhiran Perjanjian secara sepihak, bilamana:

a. PIHAK KEDUA dalam waktu 20 (dua puluh) hari terhitung sejak ditanda-

tanganinya kontrak PIHAK PERTAMA tidak atau belum melaksanakan Pekerjaan

yang dimulai di lokasi proyek.

b. PIHAK KEDUA nyata nyata tidak dapat melaksanakan kewajibannya yang telah

ditentukan dalam perjanjian ini.

2. Project Manager dengan segera menetapkan, menentukan jumlah dan membayar uang yang

menjadi hak PIHAK KEDUA berkaitan, dengan pekerjaan yang telah dilaksanakan berikut

nilai bahan yang belum dipergunakan PIHAK KEDUA setelah terjadinya pengakhiran

Perjanjian oleh PIHAK PERTAMA.

Pasal 13

P E N U T U P

Demikian surat perjanjian ini dibuat antara Pihak Pertama bersama Pihak Kedua tanpa adanya unsur

paksaan atau ancaman dari pihak lain, dan apabila ada hal-hal yang belum tertuang dalam perjanjian

ini akan dimusyawarahkan kedua belah pihak, dan surat perjanjian ini berlaku dan mengikat serta

mempunyai kekuatan hukum yang sama bagi kedua belah pihak sejak ditandatanganinya surat

perjanjian ini.