laporan penilaian properti (2 unit ruko) · 2020. 12. 8. · penilaian properti milik/atas nama pt...

LAPORAN PENILAIAN PROPERTI

(2 UNIT RUKO)

DI

JL. PIERRE TENDEAN NO. 176/E DAN NO. 177 KELURAHAN SEKAYU

KECAMATAN SEMARANG TENGAH KOTA SEMARANG

PROPINSI JAWA TENGAH

MILIK/ATAS NAMA

PT DAFAM PROPERTY INDONESIA Tbk

TANGGAL PENILAIAN

19 NOVEMBER 2020

Kantor Cabang Jakarta Komplek Kalibata Indah Blok K16-17

Jl. Rawajati Timur, Pancoran Jakarta Selatan 12750

T (021) 7970913 / 799-4521 E [email protected]

Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)

SUWENDHO RINALDY & REKAN KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Penilai Properti dan Bisnis

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk i





SUWENDHO RINALDY DAN REKAN KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Penilai Properti dan Bisnis

23 November 2020

No. : 00429/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2020

Kepada Yth.

PT DAFAM PROPERTY INDONESIA Tbk Menara Suara Merdeka Lt. 11Jl. Pandanaran No. 30Semarang 50134

U.p. : Direksi

Hal : Penilaian Properti Milik/Atas NamaPT Dafam Property Indonesia Tbk

Dengan hormat, Sehubungan dengan penugasan yang diberikan kepada kami, Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Suwendho Rinaldy dan Rekan (“SRR” atau “kami”), oleh manajemen PT Dafam Property Indonesia Tbk (“Perseroan”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas nilai pasar properti yang berupa 2 unit rumah toko (ruko) yang terletak di Jl. Pierre Tendean No. 176/E dan No. 177, Kelurahan Sekayu, Kecamatan Semarang Tengah, Kota Semarang, Propinsi Jawa Tengah (“Obyek Penilaian”), sesuai dengan surat penawaran kami No. 201102.002/SRR-JK/SPN-A/DFAM/OR tanggal 2 November 2020 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan, maka dengan ini kami sebagai KJPP resmi dengan Izin Usaha No. 2.09.0059 berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 1056/KM.1/2009 tanggal 20 Agustus 2009 yang terdaftar sebagai profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar (STTD) Profesi Penunjang Pasar Modal No. STTD.PPB-05/PM.2/2018 tanggal 4 Juni 2018 (Penilaian Properti dan Bisnis) (pengganti dari STTD No. 02/BL/STTD-P/AB/2006 tanggal 31 Mei 2006 [Penilai Properti dan Penilai Usaha]) menyatakan bahwa kami telah melakukan penilaian atas Obyek Penilaian dengan tujuan untuk mengungkapkan pendapat mengenai nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 19 November 2020.

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk ii

RUANG LINGKUP PENILAIAN 1. Tujuan dan Maksud Penugasan

Tujuan penilaian Obyek Penilaian adalah untuk memberikan pendapat tentang nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 19 November 2020 yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah. Sebagai informasi tambahan, kurs tengah Bank Indonesia (BI) untuk mata uang Dollar Amerika Serikat terhadap Rupiah pada tanggal penilaian adalah 1 US$ = Rp 14.167,00. Penugasan penilaian atas Obyek Penilaian dilaksanakan untuk memberikan informasi kepada manajemen Perseroan yang akan digunakan untuk kepentingan transaksi penjualan Obyek Penilaian.

2. Asumsi-Asumsi dan Kondisi Pembatas Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebagai berikut: a. Laporan penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion.

b. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah melakukan penelaahan atas

dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses penilaian.

c. Data dan informasi yang digunakan dalam penilaian ini bersumber dari dan atau divalidasi oleh MAPPI.

d. Laporan penilaian ini bersifat terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan.

e. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan bertanggung jawab atas laporan penilaian ini dan kesimpulan nilai akhir.

f. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah melakukan penelaahan atas status hukum Obyek Penilaian.

g. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memperkenankan penggunaan seluruh, ataupun sebagian dari laporan penilaian ini sebagai rujukan dalam bentuk dokumen, edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam bentuk apapun juga tanpa izin tertulis dari KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan.

h. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan seperti yang telah disebutkan dalam laporan penilaian ini dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk iii

tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di pihak pemberi tugas.

i. Nilai yang disebutkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan penilaian ini yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang disebutkan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.

j. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah mempertimbangkan kondisi Obyek Penilaian, namun tidak berkewajiban untuk memeriksa bagian-bagian dari Obyek Penilaian yang tertutup, tidak terlihat, dan tidak dapat dijangkau. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memberikan jaminan bila ada kerusakan yang tidak terlihat. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lainnya. Kecuali diinformasikan lain, pada penilaian ini kami berasumsi bahwa seluruh aspek tersebut dipenuhi dengan baik.

k. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, penilaian ini didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran yang tidak wajar atau keterlambatan dalam masa pembangunan.

l. Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa memperhitungkan adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait dengan transaksi penjualan. Obyek Penilaian yang dinilai diasumsikan bebas dari segala hipotik, persengketaan dan premi serta biaya lain yang belum terselesaikan.

m. Gambar, denah, ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survey/pemetaan dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.

n. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh secara tertulis dan atau secara lisan yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa Obyek Penilaian yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan dan Obyek Penilaian maupun kondisi penggunaan baik saat ini ataupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku.

o. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan yang sah secara hukum dan bebas dari hak atas jalan dan pelanggaran apapun juga, termasuk pula bebas dari batasan yang memberatkan, halangan-halangan ataupun pengeluaran tidak wajar lainnya. Untuk tujuan pengungkapan luasan Obyek

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk iv

Penilaian dalam laporan ini, KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan Obyek Penilaian secara detail, namun menggunakan data dari sertifikat dan gambar bangunan yang diterima dari Perseroan.

p. Penilaian ini didasarkan pada asumsi bahwa Obyek Penilaian dibangun sesuai dengan peraturan yang berlaku, serta telah memiliki atau dalam proses memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Izin Penggunaan Bangunan (IPB) yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang.

q. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai Obyek Penilaian yang diperoleh atau yang tercantum dalam laporan penilaian ini.

r. Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Penilai dari KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan.

3. Asumsi-Asumsi Pokok Kami tegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam Standar Penilaian Indonesia Edisi VII 2018 (“SPI 2018”). Dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa: a. Nilai yang tercantum dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan ini

yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini tidak dapat digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.

b. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan Obyek Penilaian yang sah secara hukum, dapat dialihkan/dipindahtangankan, dan bebas dari ikatan, tuntutan atau batasan apapun selain yang disebutkan dalam laporan ini.

c. Batasan lainnya, kondisi, komentar, dan detail telah tercantum di dalam laporan ini.

Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan Bapepam dan LK No. VIII.C.4 tentang “Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal” yang dimuat dalam Keputusan Ketua Bapepam dan LK No. Kep-478/BL/2009 tanggal 31 Desember 2009 (“Peraturan VIII.C.4”) dan SPI 2018. Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas Obyek Penilaian.

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk v

Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun dari Obyek Penilaian yang kami nilai serta nilai yang kami laporkan, baik pada saat ini maupun di masa yang akan datang.

4. Dasar Nilai yang Digunakan Untuk keperluan penilaian atas Obyek Penilaian, dasar nilai yang kami pergunakan dalam laporan penilaian ini adalah nilai pasar (market value), yang berdasarkan Peraturan VIII.C.4 didefinisikan sebagai “perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian (cut off date), yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu obyek penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan”.

5. Obyek Penilaian Obyek yang dinilai dalam penilaian ini adalah Obyek Penilaian, yaitu properti milik/atas nama Perseroan yang berupa: a. Ruko (tanah [152,00 m²] dan bangunan [393,00 m²]) yang terletak di Jl. Pierre

Tendean No. 176/E, Kelurahan Sekayu, Kecamatan Semarang Tengah, Kota Semarang, Propinsi Jawa Tengah (“Ruko No. 176/E”), dan

b. Ruko (tanah [101,00 m²] dan bangunan [287,00 m²]) yang terletak di Jl. Pierre Tendean No. 177, Kelurahan Sekayu, Kecamatan Semarang Tengah, Kota Semarang, Propinsi Jawa Tengah (“Ruko No. 177”).

Obyek Penilaian merupakan aset operasional. Berdasarkan Peraturan VIII.C.4, aset operasional didefinisikan sebagai “aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang digunakan secara berkelanjutan” (Peraturan VIII.C.4–1.a.9), sedangkan aset non operasional didefinisikan sebagai “aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan dan terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang (reserve asset), Aset Surplus, atau Aset Investasi” (Peraturan VIII.C.4–1.a.10).

6. Inspeksi Obyek Penilaian Peninjauan fisik atas Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal 19 November 2020 sampai dengan tanggal 20 November 2020.

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk vi

7. Data yang Perlu Diteliti Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar dari Obyek Penilaian, kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan informasi sebagai berikut: a. Salinan bukti kepemilikan tanah yang berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan

(SHGB) No. 00303 dan SHGB No. 00304,

b. Salinan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No. WAS/270/1L/II/2019,

c. Salinan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun 2020,

d. Data hasil inspeksi lapangan, dan

e. Dokumen lainnya yang berhubungan dengan penilaian.

TANGGAL PENILAIAN Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 19 November 2020. Tanggal ini dipilih mengingat bahwa awal inspeksi Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal tersebut. Sesuai dengan ketentuan dalam Peraturan VIII.C.4, laporan penilaian ini berlaku selama 6 (enam) bulan sejak tanggal penilaian, yaitu tanggal 19 November 2020, kecuali terdapat hal-hal yang dapat mempengaruhi kesimpulan nilai lebih dari 5% (lima persen). KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 19 November 2020, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang dapat mempengaruhi hasil penilaian secara signifikan. IDENTITAS PEMBERI TUGAS Pemberi tugas adalah Perseroan atau PT Dafam Property Indonesia Tbk. Perseroan adalah sebuah perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (public company) yang bergerak dalam bidang properti dan perhotelan. Perseroan berkantor pusat di Jl. Menara Suara Merdeka Lt. 11, Jl. Pandanaran No. 30, Semarang 50134, dengan nomor telepon (024) 356 9595, nomor faksimili (024) 356 9222, dan alamat email [email protected].

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk vii

PENDEKATAN PENILAIAN Pendekatan-pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebagai berikut: - Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Dalam melakukan penilaian Obyek Penilaian yang berupa properti yang memiliki potensi untuk menghasilkan pendapatan namun relatif sederhana, metode penilaian yang digunakan adalah metode Gross Income Multiplier (GIM). Dalam penilaian menggunakan metode GIM, indikasi nilai pasar obyek penilaian dihasilkan dari konversi pendapatan kotor tahunan (potential gross income) yang mencerminkan dan mewakili pendapatan tahunan obyek penilaian di masa yang akan datang dengan konstanta tertentu yang biasa disebut dengan GIM. Untuk melaksanakan penilaian dengan metode GIM, kami memperhatikan penjualan dan sewa properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan karakteristik baik dalam hal fisik, lokasi, dan karakteristik investasi, bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti dan harga sewa di daerah itu serta penawaran yang sebanding. Data tersebut kemudian dianalisa untuk memperoleh GIM dari obyek penilaian. Untuk mendapatkan indikasi nilai pasar obyek penilaian, GIM yang telah diperoleh tersebut dikalikan dengan potential gross income (PGI) atau pendapatan kotor tahunan obyek penilaian. Pendekatan pendapatan dengan menggunakan metode GIM digunakan dalam penilaian Obyek Penilaian yang berupa ruko dengan mempertimbangkan bahwa Obyek Penilaian merupakan properti yang memiliki potensi untuk menghasilkan pendapatan namun relatif sederhana.

- Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) Pendekatan data pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan obyek penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian. Pendekatan data pasar dilakukan dengan memperhatikan dan mempertimbangkan data penjualan dan atau data penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan karakteristik baik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, dan mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), serta lain-lain bila ada, antara obyek penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan indikasi nilai pasar obyek penilaian.

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk viii

Penilaian atas Obyek Penilaian yang berupa ruko dilakukan dengan menggunakan pendekatan data pasar. Pendekatan data pasar digunakan dalam penilaian Obyek Penilaian yang berupa ruko dengan mempertimbangkan bahwa pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek Penilaian yang dapat digunakan dalam proses penilaian.

Mengingat bahwa Obyek Penilaian dinilai dengan menggunakan 2 (dua) pendekatan, selanjutnya indikasi nilai pasar yang diperoleh dari tiap-tiap pendekatan tersebut direkonsiliasi dengan melakukan pembobotan tertimbang untuk memperoleh kesimpulan nilai pasar Obyek Penilaian. Kami telah memeriksa sendiri Obyek Penilaian dan menyelidiki kondisi pasar setempat. SISTEMATIKA LAPORAN PENILAIAN Laporan penilaian ini terdiri atas: Surat ini, yang mengidentifikasi Obyek Penilaian dan merinci hasil dari

pemeriksaan kami;

Pernyataan;

Daftar isi;

Daftar istilah;

Resume yang menunjukkan perincian nilai pasar dari Obyek Penilaian;

Laporan penilaian Obyek Penilaian;

Foto-foto dari Obyek Penilaian;

Lokasi data pembanding; dan

Gambar denah dan peta situasi (lot & plat plan).

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk ix

KESIMPULAN PENILAIAN Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan penilaian, kami berkesimpulan bahwa:

Rp 6.199.000.000,00 ( ENAM MILIAR SERATUS SEMBILAN PULUH SEMBILAN JUTA RUPIAH ) merupakan nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 19 November 2020. Hormat kami, KJPP SUWENDHO RINALDY DAN REKAN Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert) Rekan Izin Penilai Publik : PB-1.09.00242 No. S T T D : 02/BL/STTD-P/AB/2006 No. M A P P I : 95-S-00654

OR/af

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk x





SUWENDHO RINALDY DAN REKAN KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Penilai Properti dan Bisnis

P E R N Y A T A A N 1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar

adanya dan sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik dari Penilai dan dapat dipertanggungjawabkan.

2. Penilai telah melakukan suatu inspeksi atau penelitian fisik secara langsung atas Obyek Penilaian.

3. Dalam melakukan penilaian, Penilai telah berlaku independen dan tidak memiliki/terkait kepentingan-kepentingan sebagai berikut: • Tidak mempunyai kepentingan keuangan langsung atau tidak langsung yang

material pada Perseroan; • Tidak mempunyai hubungan pekerjaan dengan Perseroan; • Tidak mempunyai hubungan usaha yang material secara langsung atau tidak

langsung dengan Perseroan, atau dengan karyawan kunci yang bekerja pada Perseroan, atau dengan pemegang saham utama atau pengendali Perseroan. Hubungan usaha dalam ketentuan ini tidak termasuk hubungan usaha dalam hal penilai, KJPP, atau orang dalam kantor jasa penilai publik memberikan jasa penilaian kepada Perseroan, atau merupakan konsumen dari produk barang atau jasa Perseroan dalam rangka menunjang kegiatan rutin;

• Tidak memberikan jasa-jasa lain kepada Perseroan yang dapat menimbulkan benturan kepentingan; atau

• Tidak memberikan jasa atau produk kepada Perseroan dengan dasar fee kontinjen atau komisi, atau menerima fee kontinjen atau komisi dari Perseroan.

4. Nilai dicantumkan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalennya atas

permintaan pemberi tugas.

5. Dalam melakukan penilaian, penilai telah memenuhi lingkup pekerjaan sebagai berikut: • Proses identifikasi (identifikasi batasan, tujuan dan obyek penilaian, definisi

penilaian, dan tanggal penilaian); • Pengumpulan data dan wawancara; • Analisis data; • Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian; • Pembuatan laporan penilaian.

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk xi

6. Tidak ada penilai lainnya selain yang tertera dan bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam pelaksanaan inspeksi, analisis, dan pembuatan kesimpulan dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini.

7. Penilai telah menyelesaikan persyaratan pendidikan profesional yang dilaksanakan/diselenggarakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).

8. Penilai memiliki pengetahuan yang cukup dan memadai tentang sifat dan/atau jenis Obyek Penilaian.

9. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan penilaian telah dibuat dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan VIII.C.4 dan SPI 2018.

10. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Obyek Penilaian pada tanggal penilaian (cut off date).

11. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan sebagai kesimpulan nilai.

12. Kesimpulan nilai telah disesuaikan dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.

13. Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian, laporan penilaian, serta kesimpulan nilai akhir.

14. Penilai telah melakukan analisis untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam laporan penilaian ini.

15. Penilai telah mengungkapkan lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa dalam laporan penilaian ini.

16. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dan SRR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penawaran SRR No. 201102.002/SRR-JK/SPN-A/DFAM/OR tanggal 2 November 2020 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk xii

Signing Partner:

Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert) .......................................... Izin Penilai Publik : PB-1.09.00242 No. M A P P I : 95-S-00654

Reviewer: Hendro Warsito, SE .......................................... No. M A P P I : 12-T-03795 No. Register : RMK-2017.01701

Tim Penilai/Surveyor: Naufal Zulfahmi, S.ST .......................................... No. M A P P I : 18-P-08622 No. Register : RMK-2020.03185

********************

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk xiii

DAFTAR ISI NO. U R A I A N HALAMAN

- Daftar Istilah xiv

- Resume Penilaian xv

- Penilaian 2 Unit Ruko di Jl. Pierre Tendean No. 176/E dan No. 177 Kelurahan Sekayu Kecamatan Semarang Tengah Kota Semarang Propinsi Jawa Tengah

A. Ringkasan Eksekutif A.1

B. Uraian Umum B.1

C. Pendekatan dan Prosedur Penilaian C.1

D. Uraian Penilaian D.1

E. Uraian Obyek Penilaian E.1

********************

Penilaian Properti untuk PT Dafam Property Indonesia xiv

DAFTAR ISTILAH - BI : Bank Indonesia - GIM : Gross Income Multiplier - IMB : Ijin Mendirikan Bangunan - KJPP : Kantor Jasa Penilai Publik - MAPPI : Masyarakat Profesi Penilai Indonesia - Obyek Penilaian : 2 unit ruko yang terletak di yang terletak di Jl. Pierre

Tendean No. 176/E dan No. 177, Kelurahan Sekayu, Kecamatan Semarang Tengah, Kota Semarang, Propinsi Jawa Tengah

- OJK : Otoritas Jasa Keuangan - Peraturan VIII.C.4 : Peraturan No. VIII.C.4 tentang “Pedoman Penilaian

dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal”

- Perseroan : PT Dafam Property Indonesia Tbk - RDG : Rapat Dewan Gubernur - Ruko No. 176/E : Ruko (tanah [152,00 m²] dan bangunan [393,00 m²])

yang terletak di Jl. Pierre Tendean No. 176/E, Kelurahan Sekayu, Kecamatan Semarang Tengah, Kota Semarang, Propinsi Jawa Tengah

- Ruko No. 177 : Ruko (tanah [101,00 m²] dan bangunan [287,00 m²]) yang terletak di Jl. Pierre Tendean No. 177, Kelurahan Sekayu, Kecamatan Semarang Tengah, Kota Semarang, Propinsi Jawa Tengah

- SHGB : Sertifikat Hak Guna Bangunan - SHM : Sertifikat Hak Milik - SPI 2018 : Standar Penilaian Indonesia 2018 - SPPT PBB : Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi

dan Bangunan - SRR atau kami : KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan

Penilaian Properti untuk PT Dafam Property Indonesia xv

RESUME PENILAIAN No. U r a i a n Nilai Pasar (Rp .000,00)

- 2 Unit Ruko di Jl. Pierre Tendean No. 176/E dan No. 177 Kelurahan Sekayu Kecamatan Semarang Tengah Kota Semarang Propinsi Jawa Tengah 1. Ruko No. 176/E 3.583.000 2. Ruko No. 177 2.616.000

─────── Total 1-2 6.199.000 ═══════

********************

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk A.1

A. RINGKASAN EKSEKUTIF Pemberi Tugas : Perseroan, atau PT Dafam Property

Indonesia Properti yang Dinilai : Ruko No. 176/E dan Ruko No. 177 Lokasi : Jl. Pierre Tendean No. 176/E dan

No. 177, Kelurahan Sekayu, Kecamatan Semarang Tengah, Kota Semarang, Propinsi Jawa Tengah

Luas Tanah : 152,00 m² dan 101,00 m² Luas Bangunan : 393,00 m² dan 287,00 m² Bukti Kepemilikan Tanah : SHGB No. 00303 dan SHGB

No. 00304 Peruntukan Tata Kota : Kawasan perdagangan dan jasa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik : Penggunaan saat ini sebagai ruko sudah

memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik

Tanggal Inspeksi : 19 November 2020 sampai dengan

tanggal 20 November 2020 Tanggal Penilaian : 19 November 2020 Tujuan Penilaian : Untuk kepentingan transaksi penjualan

Obyek Penilaian Definisi Nilai : Nilai Pasar Pendekatan Penilaian : Pendekatan data pasar dan pendekatan

pendapatan Opini Nilai (Nilai Pasar) : Rp 6.199.000.000,00 (Enam Miliar Seratus Sembilan Puluh

Sembilan Juta Rupiah)

*******************

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk B.1

B. URAIAN UMUM

- OBYEK PENILAIAN a. Ruko No. 176/E, dan

b. Ruko No. 177 Obyek Penilaian merupakan aset operasional. Berdasarkan Peraturan VIII.C.4, aset operasional didefinisikan sebagai “aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang digunakan secara berkelanjutan” (Peraturan VIII.C.4–1.a.9), sedangkan aset non operasional didefinisikan sebagai “aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan dan terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang (reserve asset), Aset Surplus, atau Aset Investasi” (Peraturan VIII.C.4–1.a.10).

- TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN Tujuan penilaian Obyek Penilaian adalah untuk memberikan pendapat tentang nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 19 November 2020 yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah. Sebagai informasi tambahan, kurs tengah BI untuk mata uang Dollar Amerika Serikat terhadap Rupiah pada tanggal penilaian adalah 1 US$ = Rp 14.167,00. Penugasan penilaian atas Obyek Penilaian dilaksanakan untuk memberikan informasi kepada manajemen Perseroan yang akan digunakan untuk kepentingan transaksi penjualan Obyek Penilaian. Kami tegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam SPI 2018. Dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa: 1. Nilai yang tercantum dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan

ini yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini tidak dapat digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.

2. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan Obyek Penilaian yang sah secara hukum, dapat dialihkan/dipindahtangankan, dan bebas dari ikatan, tuntutan atau batasan apapun selain yang disebutkan dalam laporan ini.


3. Batasan lainnya, kondisi, komentar, dan detail telah tercantum di dalam laporan ini.

Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan VIII.C.4 dan SPI 2018. Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas Obyek Penilaian. Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun dari Obyek Penilaian yang kami nilai serta nilai yang kami laporkan, baik pada saat ini maupun di masa yang akan datang.

- DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN Untuk keperluan penilaian atas Obyek Penilaian, dasar nilai yang kami pergunakan dalam laporan penilaian ini adalah nilai pasar (market value), yang berdasarkan Peraturan VIII.C.4 didefinisikan sebagai “perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian (cut off date), yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu obyek penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan”.

- TANGGAL PENILAIAN DAN TANGGAL INSPEKSI LAPANGAN Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 19 November 2020. Tanggal ini dipilih mengingat bahwa awal inspeksi Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal tersebut. Peninjauan fisik atas Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal 19 November 2020 sampai dengan tanggal 20 November 2020. Sesuai dengan ketentuan dalam Peraturan VIII.C.4, laporan penilaian ini berlaku selama 6 (enam) bulan sejak tanggal penilaian, yaitu tanggal 19 November 2020, kecuali terdapat hal-hal yang dapat mempengaruhi kesimpulan nilai lebih dari 5% (lima persen).

- KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 19 November 2020, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang dapat mempengaruhi hasil penilaian secara signifikan.


- IDENTITAS PEMBERI TUGAS Pemberi tugas adalah Perseroan atau PT Dafam Property Indonesia Tbk. Perseroan adalah sebuah perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (public company) yang bergerak dalam bidang properti dan perhotelan. Perseroan berkantor pusat di Jl. Menara Suara Merdeka Lt. 11, Jl. Pandanaran No. 30, Semarang 50134, dengan nomor telepon (024) 356 9595, nomor faksimili (024) 356 9222, dan alamat email [email protected].

- DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar dari Obyek Penilaian, kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan informasi sebagai berikut: 1. Salinan bukti kepemilikan tanah yang berupa SHGB No. 00303 dan SHGB

No. 00304,

2. Salinan IMB No. WAS/270/1L/II/2019,

3. Salinan SPPT PBB tahun 2020,

4. Data hasil inspeksi lapangan, dan

5. Dokumen lainnya yang berhubungan dengan penilaian.

- PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENILAIAN Pendekatan-pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebagai berikut: - Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Dalam melakukan penilaian Obyek Penilaian yang berupa properti yang memiliki potensi untuk menghasilkan pendapatan namun relatif sederhana, metode penilaian yang digunakan adalah metode Gross Income Multiplier (GIM). Dalam penilaian menggunakan metode GIM, indikasi nilai pasar obyek penilaian dihasilkan dari konversi pendapatan kotor tahunan (potential gross income) yang mencerminkan dan mewakili pendapatan tahunan obyek penilaian di masa yang akan datang dengan konstanta tertentu yang biasa disebut dengan GIM.


Untuk melaksanakan penilaian dengan metode GIM, kami memperhatikan penjualan dan sewa properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan karakteristik baik dalam hal fisik, lokasi, dan karakteristik investasi, bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti dan harga sewa di daerah itu serta penawaran yang sebanding. Data tersebut kemudian dianalisa untuk memperoleh GIM dari obyek penilaian. Untuk mendapatkan indikasi nilai pasar obyek penilaian, GIM yang telah diperoleh tersebut dikalikan dengan potential gross income (PGI) atau pendapatan kotor tahunan obyek penilaian. Pendekatan pendapatan dengan menggunakan metode GIM digunakan dalam penilaian Obyek Penilaian yang berupa ruko dengan mempertimbangkan bahwa Obyek Penilaian merupakan properti yang memiliki potensi untuk menghasilkan pendapatan namun relatif sederhana.

- Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) Pendekatan data pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan obyek penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian. Pendekatan data pasar dilakukan dengan memperhatikan dan mempertimbangkan data penjualan dan atau data penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan karakteristik baik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, dan mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), serta lain-lain bila ada, antara obyek penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan indikasi nilai pasar obyek penilaian. Penilaian atas Obyek Penilaian yang berupa ruko dilakukan dengan menggunakan pendekatan data pasar. Pendekatan data pasar digunakan dalam penilaian Obyek Penilaian yang berupa ruko dengan mempertimbangkan bahwa pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek Penilaian yang dapat digunakan dalam proses penilaian.

Mengingat bahwa Obyek Penilaian dinilai dengan menggunakan 2 (dua) pendekatan, selanjutnya indikasi nilai pasar yang diperoleh dari tiap-tiap pendekatan tersebut direkonsiliasi dengan melakukan pembobotan tertimbang untuk memperoleh kesimpulan nilai pasar Obyek Penilaian.


- TINJAUAN EKONOMI INDONESIA Rapat Dewan Gubernur (RDG) Bank Indonesia pada 12-13 Oktober 2020 memutuskan untuk mempertahankan BI 7-Day Reverse Repo Rate (BI7DRR) sebesar 4,00%, suku bunga Deposit Facility sebesar 3,25%, dan suku bunga Lending Facility sebesar 4,75%. Keputusan ini mempertimbangkan perlunya menjaga stabilitas nilai tukar Rupiah, di tengah inflasi yang diprakirakan tetap rendah. Bank Indonesia menekankan pada jalur kuantitas melalui penyediaan likuiditas, termasuk dukungan Bank Indonesia kepada Pemerintah dalam mempercepat realisasi APBN tahun 2020, guna mendorong pemulihan ekonomi dari dampak pandemi COVID-19. Di samping keputusan tersebut, Bank Indonesia menempuh pula langkah-langkah sebagai berikut: 1. Melanjutkan kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah agar sejalan dengan

fundamental dan mekanisme pasar; 2. Memperkuat strategi operasi moneter guna memperkuat stance kebijakan

moneter akomodatif; 3. Mempercepat langkah-langkah pendalaman pasar uang dan pasar valuta

asing melalui pengembangan infrastruktur sarana penyelenggara transaksi berbasis sistem elektronik (Electronic Trading Platform/ETP) dan lembaga sentral kliring, novasi, dan transaksi (Central Counterparty/CCP);

4. Memperkuat implementasi kebijakan untuk mendorong UMKM melalui korporatisasi, peningkatan kapasitas, akses pembiayaan, dan digitalisasi sejalan dengan Gerakan Nasional Bangga Buatan Indonesia (Gernas BBI);

5. Memperkuat ekosistem ekonomi dan keuangan digital melalui penggunaan instrumen pembayaran digital, kolaborasi bank, fintech, dan e-commerce untuk mendukung program Pemulihan Ekonomi Nasional (PEN);

Bank Indonesia akan terus menempuh langkah-langkah kebijakan lanjutan yang diperlukan dalam mempercepat program PEN dengan mencermati dinamika perekonomian dan pasar keuangan global serta penyebaran COVID-19 dan dampaknya terhadap prospek perekonomian Indonesia dari waktu ke waktu. Koordinasi kebijakan yang erat dengan Pemerintah dan Komite Stabilitas Sistem Keuangan (KSSK) terus diperkuat untuk menjaga stabilitas makroekonomi dan sistem keuangan, serta mempercepat pemulihan ekonomi nasional. Perbaikan perekonomian global berlanjut sesuai prakiraan sebelumnya. Pertumbuhan ekonomi dunia terus membaik dipengaruhi besarnya stimulus fiskal di beberapa negara maju, terutama Amerika Serikat (AS). Perbaikan juga didukung oleh pemulihan ekonomi Tiongkok sebagai dampak dari besarnya stimulus fiskal dan berkurangnya penyebaran COVID-19, yang meningkatkan investasi di sektor manufaktur, di tengah terbatasnya perbaikan ekonomi negara berkembang lainnya. Pemulihan ekonomi global mendorong peningkatan beberapa indikator dini bulan September 2020, seperti mobilitas masyarakat global, Purchasing Managers' Index (PMI) Manufaktur dan Jasa di beberapa negara, serta keyakinan konsumen di AS dan kawasan Eropa. Ke depan, berlanjutnya perbaikan ekonomi global didorong oleh berkurangnya penyebaran


COVID-19, meningkatnya mobilitas masyarakat, dan berlanjutnya stimulus kebijakan. Perbaikan ekonomi global tersebut mendorong kenaikan volume perdagangan dan harga komoditas dunia sesuai prakiraan sebelumnya. Sementara itu, ketidakpastian pasar keuangan global tetap tinggi, dipicu isu geopolitik seperti ketidakpastian pemilu AS dan perundingan Brexit, serta ketegangan hubungan dagang AS-Tiongkok. Perkembangan ini berdampak pada terbatasnya aliran modal ke negara berkembang dan menahan penguatan mata uang berbagai negara, termasuk Indonesia. Pertumbuhan ekonomi domestik secara perlahan juga membaik, terutama didorong stimulus fiskal dan perbaikan ekspor. Perkembangan Agustus-September 2020 menunjukkan belanja Pemerintah meningkat didorong stimulus fiskal terkait perlindungan sosial dan dukungan UMKM. Ekspor lebih baik dari prakiraan ditopang berlanjutnya permintaan global, terutama dari AS dan Tiongkok, untuk beberapa komoditas seperti besi dan baja, pulp dan waste paper, serta tekstil dan produk tekstil (TPT). Secara spasial, perbaikan ekspor juga didorong oleh beberapa daerah luar Jawa, seperti Sumatera, Bali-Nusa Tenggara, dan Sulawesi-Maluku-Papua. Peran positif stimulus fiskal dan kenaikan ekspor serta investasi bangunan yang tetap baik sejalan berlanjutnya berbagai Proyek Strategis Nasional (PSN), menyangga pemulihan ekonomi, di tengah konsumsi rumah tangga yang masih terbatas. Perbaikan ekonomi Indonesia tercermin pada kenaikan sejumlah indikator dini seperti penjualan eceran dan online, job vacancy, serta pendapatan masyarakat. Ke depan, pemulihan ekonomi domestik diprakirakan berlanjut dipengaruhi oleh membaiknya perekonomian global serta meningkatnya realisasi anggaran Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah, kemajuan dalam program restrukturisasi kredit, dan berlanjutnya stimulus moneter dan makroprudensial Bank Indonesia. Bank Indonesia melalui bauran kebijakannya akan terus memperkuat sinergi dengan Pemerintah dan otoritas terkait agar berbagai kebijakan yang ditempuh semakin efektif mendorong pemulihan ekonomi. Ketahanan sektor eksternal Indonesia pada triwulan III 2020 tetap terjaga, di tengah dinamika penyesuaian aliran modal global. Transaksi berjalan triwulan III 2020 diprakirakan mencatat surplus dipengaruhi perbaikan ekspor dan penyesuaian impor sejalan permintaan domestik yang belum kuat. Prakiraan ini didorong potensi kenaikan surplus neraca perdagangan triwulan III 2020 yang relatif besar dibandingkan dengan surplus pada triwulan sebelumnya. Pada Juli-Agustus 2020, neraca perdagangan mencatat surplus 5,57 miliar dolar AS. Dengan prospek surplus neraca transaksi berjalan tersebut dan surplus neraca finansial, secara keseluruhan neraca pembayaran pada triwulan III 2020 diprakirakan mengalami surplus, meskipun terdapat aliran keluar investasi portofolio asing (net outflows) sebesar 1,24 miliar dolar AS. Pada awal Oktober 2020, aliran masuk modal asing secara berangsur membaik sehingga per 9 Oktober 2020 tercatat net inflows sebesar 0,33 miliar dolar AS. Posisi cadangan devisa Indonesia akhir September 2020 tetap tinggi, yakni 135,2 miliar dolar AS, setara pembiayaan 9,5 bulan impor atau 9,1 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan internasional


sekitar 3 bulan impor. Ke depan, defisit transaksi berjalan keseluruhan tahun 2020 diprakirakan tetap rendah, di bawah 1,5% dari PDB, sehingga terus mendukung ketahanan sektor eksternal. Nilai tukar Rupiah tetap terkendali didukung langkah-langkah stabilisasi Bank Indonesia. Pada September 2020, Rupiah tercatat melemah 2,13% (ptp) dipengaruhi tingginya ketidakpastian pasar keuangan, baik karena faktor global maupun faktor domestik. Pada awal Oktober 2020, nilai tukar Rupiah per 12 Oktober kembali menguat 1,22% (ptp) atau 0,34% secara rerata dibandingkan dengan level September 2020. Penguatan Rupiah pada Oktober 2020 didorong kembali masuknya aliran modal asing ke pasar keuangan domestik dipengaruhi meningkatnya likuiditas global dan tetap terjaganya keyakinan investor terhadap prospek perekonomian domestik. Dengan perkembangan ini, Rupiah sampai dengan 12 Oktober 2020 mencatat depresiasi sekitar 5,56% dibandingkan dengan level akhir 2019. Ke depan, Bank Indonesia memandang penguatan nilai tukar Rupiah berpotensi berlanjut seiring levelnya yang secara fundamental masih undervalued. Hal ini didukung defisit transaksi berjalan yang rendah, inflasi yang rendah dan terkendali, daya tarik aset keuangan domestik yang tinggi, dan premi risiko Indonesia yang menurun, serta likuiditas global yang besar. Bank Indonesia terus memperkuat kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah sesuai dengan fundamentalnya dan bekerjanya mekanisme pasar, melalui efektivitas operasi moneter dan ketersediaan likuiditas di pasar. Inflasi tetap rendah sejalan permintaan yang belum kuat dan pasokan yang memadai. Indeks Harga Konsumen (IHK) pada September 2020 tercatat deflasi 0,05% (mtm) sehingga inflasi IHK sampai September 2020 tercatat 0,89% (ytd). Secara tahunan, inflasi IHK tercatat rendah yakni sebesar 1,42% (yoy), meskipun lebih tinggi dari inflasi Agustus 2020 sebesar 1,32% (yoy). Inflasi yang rendah dipengaruhi turunnya inflasi inti sejalan permintaan domestik yang belum kuat serta konsistensi Bank Indonesia mengarahkan ekspektasi inflasi dalam kisaran target dan menjaga stabilitas nilai tukar. Inflasi kelompok volatile food tetap rendah dipengaruhi berlanjutnya penurunan harga bahan pangan seiring permintaan domestik yang belum kuat, pasokan yang memadai sejalan panen di beberapa sentra produksi, distribusi yang terjaga, dan harga komoditas pangan global yang rendah. Selain itu, inflasi kelompok administered prices melambat terutama didorong berlanjutnya penurunan tarif angkutan udara. Bank Indonesia memprakirakan inflasi 2020 lebih rendah dari batas bawah target inflasi dan kembali ke dalam sasarannya 3,0% ± 1% pada 2021. Bank Indonesia konsisten menjaga stabilitas harga dan memperkuat koordinasi kebijakan dengan Pemerintah, baik di tingkat pusat maupun daerah, guna mengendalikan inflasi tetap dalam kisaran targetnya. Sejalan dengan kebijakan moneter dan makroprudensial akomodatif yang ditempuh Bank Indonesia, kondisi likuiditas tetap longgar sehingga mendorong suku bunga terus menurun dan mendukung pembiayaan perekonomian. Hingga 9 Oktober 2020, Bank Indonesia telah menambah likuiditas (quantitative easing) di perbankan sekitar Rp667,6 triliun, terutama bersumber dari penurunan Giro


Wajib Minimum (GWM) sekitar Rp155 triliun dan ekspansi moneter sekitar Rp496,8 triliun. Longgarnya kondisi likuiditas mendorong tingginya rasio Alat Likuid terhadap Dana Pihak Ketiga (AL/DPK) yakni 31,23% pada September 2020 dan rendahnya rata-rata suku bunga PUAB overnight, sekitar 3,29% pada September 2020. Kebijakan pelonggaran likuiditas dan penurunan suku bunga kebijakan (BI7DRR) mendorong penurunan suku bunga deposito dan kredit pada September 2020 dari 5,49% dan 9,92% pada Agustus 2020 menjadi 5,18% dan 9,88%. Imbal hasil SBN 10 tahun turun dari 6,93% pada akhir September 2020 menjadi 6,87% per 12 Oktober 2020. Dari besaran moneter, pertumbuhan besaran moneter M1 dan M2 pada September 2020 tetap tinggi, yaitu sebesar 17,6% (yoy) dan 12,3% (yoy). Ke depan, ekspansi moneter Bank Indonesia serta percepatan realisasi anggaran dan program restrukturisasi kredit perbankan diharapkan dapat mendorong penyaluran kredit dan pembiayaan bagi pemulihan ekonomi nasional. Sinergi ekspansi moneter Bank Indonesia dengan akselerasi stimulus fiskal Pemerintah dalam mendorong pemulihan ekonomi nasional terus diperkuat. Bank Indonesia melanjutkan komitmen untuk pendanaan APBN Tahun 2020 melalui pembelian SBN dari pasar perdana dalam rangka pelaksanaan UU No.2 Tahun 2020, baik berdasarkan mekanisme pasar maupun secara langsung, sebagai bagian upaya mendukung percepatan implementasi program PEN, dengan tetap menjaga stabilitas makroekonomi. Sampai dengan 8 Oktober 2020, Bank Indonesia telah membeli SBN di pasar perdana melalui mekanisme pasar sesuai dengan Keputusan Bersama Menteri Keuangan dan Gubernur Bank Indonesia tanggal 16 April 2020, sebesar Rp60,18 triliun, termasuk dengan skema lelang utama, Greenshoe Option (GSO) dan Private Placement. Sementara itu, realisasi pendanaan dan pembagian beban untuk pendanaan Public Goods dalam APBN oleh Bank Indonesia melalui mekanisme pembelian SBN secara langsung sesuai dengan Keputusan Bersama Menteri Keuangan dan Gubernur Bank Indonesia tanggal 7 Juli 2020, berjumlah Rp229,68 triliun. Selain itu, Bank Indonesia juga telah merealisasikan pembagian beban dengan Pemerintah untuk pendanaan Non Public Goods-UMKM sebesar Rp90,88 triliun sesuai dengan Keputusan Bersama Menteri Keuangan dan Gubernur Bank Indonesia tanggal 7 Juli 2020. Dengan sinergi ini, Pemerintah dapat lebih memfokuskan pada upaya akselerasi realisasi APBN untuk mendorong pemulihan perekonomian nasional. Ketahanan sistem keuangan tetap kuat, meskipun risiko dari meluasnya dampak COVID-19 terhadap stabilitas sistem keuangan terus dicermati. Rasio kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR) perbankan Agustus 2020 tetap tinggi yakni 23,39%, dan rasio kredit bermasalah (Non Performing Loan/NPL) tetap rendah yakni 3,22% (bruto) dan 1,14% (neto). Namun demikian, fungsi intermediasi dari sektor keuangan masih lemah akibat pertumbuhan kredit yang terbatas sejalan dengan permintaan domestik yang belum kuat dan kehati-hatian perbankan akibat berlanjutnya pandemi COVID-19. Pertumbuhan kredit pada September 2020 kembali menurun dari 1,04% (yoy) pada Agustus 2020 menjadi 0,12% (yoy). Sementara itu, pertumbuhan Dana Pihak Ketiga (DPK) naik dari


11,64% (yoy) pada Agustus 2020 menjadi 12,88% (yoy) didorong ekspansi keuangan Pemerintah. Ke depan, intermediasi perbankan diperkirakan akan membaik sejalan dengan prospek perbaikan kinerja korporasi dan pemulihan ekonomi domestik serta konsistensi sinergi kebijakan yang ditempuh. Kinerja korporasi triwulan III 2020 terindikasi secara perlahan membaik, tercermin dari peningkatan penjualan, kemampuan bayar, serta penerimaan perpajakan terutama pada sektor Industri dan Perdagangan. Selain itu, restrukturisasi kredit perbankan masih berlanjut, termasuk untuk UMKM yang mencapai 36% dari total kredit, ditopang likuiditas yang meningkat. Bank Indonesia terus memperkuat koordinasi kebijakan makroprudensialnya dengan kebijakan fiskal oleh Pemerintah, pengawasan mikroprudensial oleh OJK, dan penjaminan simpanan oleh LPS untuk memperkuat stabilitas sistem keuangan serta mendorong penyaluran kredit dan pembiayaan bagi pemulihan ekonomi nasional. Transaksi Sistem Pembayaran baik tunai maupun nontunai menunjukkan peningkatan sejalan dengan perbaikan ekonomi, disertai dengan percepatan digitalisasi ekonomi dan keuangan. Uang Kartal Yang Diedarkan (UYD) tumbuh meningkat dari 5,82% (yoy) pada Agustus 2020 menjadi 7,20% (yoy) sehingga pada September 2020 tercatat Rp762,1 triliun. Transaksi pembayaran menggunakan ATM, Kartu Debet, Kartu Kredit, dan Uang Elektronik (UE) menunjukkan perbaikan dengan lebih rendahnya kontraksi pertumbuhan dari 13,94% (yoy) pada Juli 2020 menjadi 6,86% (yoy) pada Agustus 2020. Di lain pihak, transaksi ekonomi dan keuangan digital meningkat pesat sejalan dengan penggunaan platform dan instrumen digital di masa pandemi, serta semakin kuatnya preferensi dan akseptasi masyarakat akan transaksi digital. Pertumbuhan nilai transaksi UE pada Agustus 2020 tercatat 33,80% (yoy), meningkat tinggi dibandingkan dengan pertumbuhan bulan sebelumnya sebesar 24,42% (yoy). Volume transaksi digital banking juga mencatat pertumbuhan tinggi sebesar 52,69% (yoy) pada Agustus 2020, meningkat dari capaian bulan sebelumnya sebesar 38,81% (yoy). Ke depan, Bank Indonesia terus mempercepat digitalisasi pembayaran dan perluasan ekosistem digital melalui kolaborasi dengan Pemerintah, bank, fintech, dan e-commerce untuk pemulihan ekonomi nasional, khususnya program bansos Pemerintah, penyaluran kredit dan digitalisasi UMKM, sejalan dengan Gernas BBI. Sejumlah langkah terus dilakukan, termasuk perluasan ekosistem QRIS, penggunaan big data, aplikasi API (Application Programming Interface), serta penguatan pengawasan fraud dan siber pada pembayaran digital.

- PERKEMBANGAN INDUSTRI PROPERTI INDONESIA 2020 Pada triwulan II-2020, Indeks Harga Properti Komersial secara tahunan tumbuh melambat. Secara tahunan, Indeks Harga Properti Komersial tumbuh 0,29% (yoy), lebih rendah dibandingkan 0,31% (yoy) pada triwulan sebelumnya dan 1,50% (yoy) pada triwulan II-2019 (Grafik 1). Kinerja properti komersial yang semakin melambat tersebut dipengaruhi oleh kategori sewa yang tercatat mengalami kontraksi yang cukup dalam sebesar -5,38% (yoy), terutama akibat


penurunan indeks harga pada segmen hotel sebesar -25,43% (yoy) dan apartemen sewa sebesar -5,39% (yoy). Penurunan pertumbuhan indeks harga hotel tersebut sejalan dengan menurunnya permintaan akibat pandemi COVID-19 yang mendorong diterapkannya berbagai pembatasan aktivitas baik bisnis maupun yang bersifat leisure. Selama triwulan II-2020, banyak hotel menerapkan promosi potongan harga. Sementara itu, properti komersial untuk kategori jual tercatat tumbuh stabil sebesar 0,33% (yoy), sama dibandingkan triwulan sebelumnya. Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial tumbuh relatif sama dengan triwulan sebelumnya. Pada triwulan II-2020, Indeks Harga Properti Komersial tercatat tumbuh sebesar 0,12% (qtq), relatif sama dibandingkan 0,11% (qtq) pada triwulan sebelumnya (Grafik 2). Hal tersebut dipengaruhi oleh peningkatan terbatas pada kategori jual, khususnya pada segmen warehouse complex sejalan dengan peningkatan kebutuhan pergudangan di Jakarta dari perusahaan e-commerce. Bisnis e-commerce merupakan salah satu lini usaha yang lebih sedikit terdampak kebijakan pemerintah terkait Pembatasan Sosial Berskala Besar (PSBB) yang diberlakukan sejak April 2020 di wilayah Jakarta, sehingga landlord melakukan penyesuaian harga pada kawasan pergudangan. Peningkatan harga secara terbatas juga terjadi pada segmen lahan industri khususnya di wilayah Bodebek yang dipengaruhi oleh stagnasi pasokan dan depresiasi Rupiah yang sempat terjadi di awal triwulan II-2020. Pertumbuhan Tahunan Indeks Harga Properti Komersial


Pertumbuhan Tahunan Indeks Harga Properti Komersial

Pada triwulan II-2020, Indeks Pasokan Properti Komersial periode triwulan menunjukan perlambatan. Pertumbuhan Indeks Pasokan Properti Komersial tercatat sebesar 0,01% (yoy), atau lebih rendah dibandingkan 0,04% (yoy) pada triwulan sebelumnya dan 3,26% (yoy) pada triwulan yang sama tahun lalu (Grafik 3). Perlambatan pasokan terjadi baik pada kategori sewa maupun jual. Pada kategori sewa, penurunan terjadi utamanya pada segmen hotel dan ritel sewa yang disebabkan penerapan beragam pembatasan aktivitas akibat pandemi COVID-19, sehingga berdampak pada penutupan sementara beberapa hotel karena tingginya biaya operasional. Selain itu, penurunan pasokan juga terjadi pada ritel, akibat penutupan sementara sejumlah pusat ritel di beberapa daerah cakupan survei, seiring penerapan kebijakan pembatasan sosial berskala besar (PSBB). Penutupan tersebut menyebabkan tenant tidak memperpanjang atau memutus kontrak sewanya. Sementara pada kategori jual, perlambatan pasokan terjadi pada segmen perkantoran jual/strata dan lahan industri. Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial terindikasi stagnan dengan pertumbuhan 0% (qtq) selama 3 triwulan terakhir dan turun dibandingkan 0,03% (qtq) pada triwulan II-2019 (Grafik 4). Kondisi tersebut dipengaruhi oleh stagnasi pasokan di berbagai segmen dalam kategori jual seperti ritel, lahan industri maupun warehouse complex .Pasokan berbagai segmen seperti lahan industri, ritel, warehouse complex yang stagnan dipengaruhi oleh land lord yang masih menunda rencana ekspansi karena belum berakhirnya pandemi COVID-19.


Pertumbuhan Tahunan Indeks Supply Properti Komersial

Pertumbuhan Trilwulanan Indeks Supply Properti Komersial

Secara tahunan, pertumbuhan Indeks Permintaan Properti Komersial mengalami perlambatan. Melanjutkan tren sejak setahun terakhir, Indeks Permintaan Properti Komersial triwulan II-2020 tumbuh 0,20% (yoy), melambat dari 0,41% (yoy) pada triwulan I-2020 dan 1,19% (yoy) pada triwulan II-2019 (Grafik 5). Berdasarkan segmennya, penurunan terjadi pada kagetori sewa khususnya segmen convention hall dan hotel. Penurunan pada segmen convention hall disebabkan turunnya permintaan sejalan dengan penerapan pembatasan sosial di


banyak daerah akibat pandemi COVID-19, yang mengakibatkan ditundanya berbagai MICE pada triwulan II-2020. Pada segmen hotel, permintaan juga menunjukkan penurunan sejalan dengan kegiatan leisure yang minim dilakukan karena anjuran pemerintah terkait dengan pembatasan untuk berpergian, maupun kegiatan bisnis oleh swasta dan pemerintah. Turunnya permintaan hotel kemudian mempengaruhi keputusan pengusaha hotel untuk menurunkan tarifnya melalui berbagai program diskon. Secara triwulanan, permintaan properti komersial kembali menurun pada triwulan II-2020. Indeks Permintaan Properti Komersial triwulan II-2020 tumbuh -0,07% (qtq), menurun dibandingkan 0,02% (qtq) pada triwulan I-2020 dan 0,13% (qtq) pada triwulan II-2019 (Grafik 6). Penurunan permintaan terutama disebabkan pada kategori sewa pada seluruh segmen, dengan penurunan terdalam terjadi segmen convention hall, hotel dan apartemen. Penurunan pertumbuhan convention hall, hotel dan apartemen masing-masing mencapai -100,0% (qtq), -72,49% (qtq) dan -24,83% (qtq) pada triwulan laporan dipengaruhi oleh terbatasnya kegiatan sesuai dengan aturan pemerintah akibat wabah Covid-19, sehingga berpengaruh pada pembatalan kegiatan MICE, akomodasi untuk keperluan bisnis maupun leisure. Adapun tingkat hunian apartemen sewa juga menunjukkan penurunan pada triwulan II-2020 yang disebabkan oleh kebijakan pengembang apartemen di beberapa daerah yang meningkatkan keamanan hunian dengan tidak menerima penghuni baru selama beberapa periode terkait dengan pandemi COVID-19. Pertumbuhan Tahunan Indeks Demand/Hunian Properti Komersial


Pertumbuhan Triwulanan Indeks Demand/Hunian Properti Komersial

********************

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk C.1

C. PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENILAIAN Pendekatan-pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebagai berikut: - Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Dalam melakukan penilaian Obyek Penilaian yang berupa properti yang memiliki potensi untuk menghasilkan pendapatan namun relatif sederhana, metode penilaian yang digunakan adalah metode Gross Income Multiplier (GIM). Dalam penilaian menggunakan metode GIM, indikasi nilai pasar obyek penilaian dihasilkan dari konversi pendapatan kotor tahunan (potential gross income) yang mencerminkan dan mewakili pendapatan tahunan obyek penilaian di masa yang akan datang dengan konstanta tertentu yang biasa disebut dengan GIM. Untuk melaksanakan penilaian dengan metode GIM, kami memperhatikan penjualan dan sewa properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan karakteristik baik dalam hal fisik, lokasi, dan karakteristik investasi, bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti dan harga sewa di daerah itu serta penawaran yang sebanding. Data tersebut kemudian dianalisa untuk memperoleh GIM dari obyek penilaian. Untuk mendapatkan indikasi nilai pasar obyek penilaian, GIM yang telah diperoleh tersebut dikalikan dengan potential gross income (PGI) atau pendapatan kotor tahunan obyek penilaian. Pendekatan pendapatan dengan menggunakan metode GIM digunakan dalam penilaian Obyek Penilaian yang berupa ruko dengan mempertimbangkan bahwa Obyek Penilaian merupakan properti yang memiliki potensi untuk menghasilkan pendapatan namun relatif sederhana.

- Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) Pendekatan data pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan obyek penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian. Pendekatan data pasar dilakukan dengan memperhatikan dan mempertimbangkan data penjualan dan atau data penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan karakteristik baik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk C.2

permukaan tanah, dan mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), serta lain-lain bila ada, antara obyek penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan indikasi nilai pasar obyek penilaian. Penilaian atas Obyek Penilaian yang berupa ruko dilakukan dengan menggunakan pendekatan data pasar. Pendekatan data pasar digunakan dalam penilaian Obyek Penilaian yang berupa ruko dengan mempertimbangkan bahwa pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan data pembanding properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek Penilaian yang dapat digunakan dalam proses penilaian.

Mengingat bahwa Obyek Penilaian dinilai dengan menggunakan 2 (dua) pendekatan, selanjutnya indikasi nilai pasar yang diperoleh dari tiap-tiap pendekatan tersebut direkonsiliasi dengan melakukan pembobotan tertimbang untuk memperoleh kesimpulan nilai pasar Obyek Penilaian.

********************

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk D.1

D. URAIAN PROSES PENILAIAN

D.1. PENILAIAN OBYEK PENILAIAN DENGAN MENGGUNAKAN PENDEKATAN DATA PASAR Dalam melakukan penilaian Obyek Penilaian digunakan pendekatan data pasar. Pendekatan data pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek Penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian. Pendekatan data pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau data penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga transaksi serta harga penawaran yang sebanding. Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian (adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada, antara Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar Obyek Penilaian. PROSEDUR PENILAIAN Sesuai dengan pendekatan dan metode penilaian yang telah diuraikan di atas, untuk menentukan indikasi nilai pasar Obyek Penilaian berdasarkan pendekatan data pasar, kami melakukan perhitungan berdasarkan kondisi pasar dengan prosedur yang dijelaskan dalam uraian berikut ini. 1. Mengumpulkan Data Penawaran/Transaksi Properti Pembanding

Data penawaran atau transaksi atas properti pembanding yang sejenis dan sebanding yang tersedia di pasar dan memiliki kesamaan karakteristik dengan Obyek Penilaian harus dikumpulkan terlebih dahulu untuk dapat melakukan proses penilaian selanjutnya.

2. Penyesuaian (Adjustment) Penyesuaian dilakukan dengan langsung membandingkan secara keseluruhan perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan


bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada antara Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil dikumpulkan. Prosedur penyesuaian yang dilakukan dalam proses penilaian dengan menggunakan pendekatan data pasar adalah sebagai berikut: a. Data pembanding yang berupa data penawaran properti yang sebanding

dan sejenis dengan Obyek Penilaian diberi diskon untuk merefleksikan estimasi harga transaksi.

b. Setelah estimasi harga transaksi untuk masing-masing data pembanding diperoleh, dilakukan penyesuaian untuk perbedaan-perbedaan dalam hal karakteristik antara Obyek Penilaian dan tiap-tiap data pembanding, antara lain lokasi, ukuran, aksesibilitas, dan tanda bukti kepemilikan dengan tujuan untuk sedapat mungkin menyamakan masing-masing data pembanding dengan Obyek Penilaian. Apabila data pembanding memiliki karakteristik yang lebih baik daripada Obyek Penilaian, maka dilakukan penyesuaian negatif, sedangkan apabila data pembanding memiliki karakteristik yang lebih jelek daripada Obyek Penilaian, maka dilakukan penyesuaian positif.

c. Setelah penyesuaian untuk masing-masing data pembanding dilakukan, kesimpulan indikasi nilai pasar Obyek Penilaian diperoleh dengan melakukan rata-rata tertimbang dari indikasi nilai masing-masing data pembanding yang telah disesuaikan. Bobot dari tiap-tiap data pembanding ditentukan berdasarkan besar kecilnya penyesuaian yang dilakukan. Data pembanding dengan penyesuaian yang lebih besar (secara absolut) diberi bobot yang lebih kecil, sedangkan data pembanding dengan penyesuaian yang lebih kecil (secara absolut) diberi bobot yang lebih besar.

3. Indikasi Nilai Pasar Obyek Penilaian

Indikasi nilai pasar Obyek Penilaian diperoleh dengan membandingkan data transaksi atau penawaran yang tersedia di pasar atas properti yang sebanding dan sejenis kemudian dilakukan penyesuaian atas Obyek Penilaian dengan memberikan pembobotan untuk masing-masing perbedaan karakteristik antara Obyek Penilaian dengan properti pembanding.


PENILAIAN a. Ruko No. 176/E

Indikasi nilai pasar Obyek Penilaian yang dihasilkan dengan menggunakan pendekatan data pasar adalah sebesar Rp 3.843.000.000,00 dengan ringkasan perhitungan sebagai berikut: No Properti Yang Dinilai

1. Nama Jalan Jl. Piere TendeanKelurahan SekayuKecamatan Semarang Tengah Kotamadya Semarang Propinsi Jawa Tengah

2. Luas tanah (m²) 152,00 3. Luas bangunan (m²) 393,00 4. Harga Penawaran (Rp)5. Status6. Diskon7. Peruntukan sesuai tata kota Ruko8. Tanda bukti kepemilikan SHGB9. Penggunaan Ruko 3,5 Lantai

10. Harga setelah diskon (Rp)11. Asumsi kondisi bangunan 80%12. Indikasi harga pasar ruko (Rp)13. Indikasi harga pasar ruko (Rp/m²)

14. Analisa penyesuaian nilai rukoa. Waktu 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0b. Lokasi

- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Jarak thdp pusat keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Kondisi/sifat tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Posisi Ruko 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Kelas jalan 0,0% 0 0,0% 0 -2,5% -235.577 -2,5% -298.780- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Kenyamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Jumlah Lantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0

c. Ukuran 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Ukuran Tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Ukuran Bangunan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0

d. Kondisi Ruko 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0e. Asesibilitas/pencapaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0f. Tanda bukti kepemilikan -5,0% -473.958 0,0% 0 -5,0% -471.154 -5,0% -597.561g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0h. Penggunaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0j. Peruntukan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0

- Aset 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Lingkungan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0

m. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0

Total -5,0% -473.958 0,0% 0 -7,5% -706.731 -7,5% -896.341

15. Indikasi Nilai Pasar Bangunan Ruko (per m2)

16. Persentase pembobotan 100,00%

17. Nilai hasil pembobotan (Rp)

18. Nilai Pasar Bangunan Ruko (per m2) 9.777.933

19. Nilai Pasar Ruko Dibulatkan (Rp) 3.843.000.000

DATA

U r a i a n Data 1 Data 2 Data 3 Data 01 2 3 0

Jl. Imam Bonjol Jl. Piere Tendean Jl. Imam Bonjol Jl. Imam Bonjol Sekayu Sekayu Sekayu Sekayu

Semarang Tengah Semarang Tengah Semarang Tengah Semarang Tengah Semarang Semarang Semarang Semarang

Jawa Tengah Jawa Tengah Jawa Tengah Jawa Tengah 278,00 100,00 96,00 166,00 480,00 210,00 260,00 205,00

6.500.000.000 3.000.000.000 3.500.000.000 3.500.000.000 Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran

30,0% 30,0% 30,0% 30,0% Ruko Ruko Ruko Ruko SHM SHGB SHM SHM

Ruko 3 Lt Ruko 3 Lt Ruko 3 Lt Ruko 3 Lt1 1 1 0ANALISA

4.550.000.000 2.100.000.000 2.450.000.000 2.450.000.000 80,0% 70,0% 80,0% 85,0%

4.550.000.000 2.100.000.000 2.450.000.000 2.450.000.000 9.479.167 10.000.000 9.423.077 11.951.220

9.005.208 10.000.000 8.716.346 11.054.878

12,00% 80,00% 8,00% 0,00%

1.080.625 8.000.000 697.308 -

Contact PersonPak Iwan Pak Beni Cing-Cing Steve Adrian

0813 2626 7070 0811 2881 911 0856 2756 222 0817 214 157 Berikut adalah rincian dasar-dasar penyesuaian yang dilakukan dalam melakukan penilaian ruko: - Tanda bukti kepemilikan

Obyek Penilaian memiliki tanda bukti kepemilikan tanah berupa SHGB, sedangkan Data 1, Data 3, dan Data 4 berupa SHM, sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor tanda bukti kepemilikan.


b. Ruko No. 177 Indikasi nilai pasar Obyek Penilaian yang dihasilkan dengan menggunakan pendekatan data pasar adalah sebesar Rp 2.806.000.000,00 dengan ringkasan perhitungan sebagai berikut: No Properti Yang Dinilai

1. Nama Jalan Jl. Piere TendeanKelurahan SekayuKecamatan Semarang Tengah Kotamadya Semarang Propinsi Jawa Tengah

2. Luas tanah (m²) 101,00 3. Luas bangunan (m²) 287,00 4. Harga Penawaran (Rp)5. Status6. Diskon7. Peruntukan sesuai tata kota Ruko8. Tanda bukti kepemilikan SHGB9. Penggunaan Ruko 3,5 Lantai

10. Harga setelah diskon (Rp)11. Asumsi kondisi bangunan 80%12. Indikasi harga pasar ruko (Rp)13. Indikasi harga pasar ruko (Rp/m²)

14. Analisa penyesuaian nilai rukoa. Waktu 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0b. Lokasi

- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Jarak thdp pusat keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Kondisi/sifat tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Posisi Ruko 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Kelas jalan 0,0% 0 0,0% 0 -2,5% -235.577 -2,5% -298.780- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Kenyamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Jumlah Lantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0

c. Ukuran 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Ukuran Tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Ukuran Bangunan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0

d. Kondisi Ruko 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0e. Asesibilitas/pencapaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0f. Tanda bukti kepemilikan -5,0% -473.958 0,0% 0 -5,0% -471.154 -5,0% -597.561g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0h. Penggunaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0j. Peruntukan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0

- Aset 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0- Lingkungan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0

m. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0

Total -5,0% -473.958 0,0% 0 -7,5% -706.731 -7,5% -896.341

15. Indikasi Nilai Pasar Bangunan Ruko (per m2)

16. Persentase pembobotan 100,00%

17. Nilai hasil pembobotan (Rp)

18. Nilai Pasar Bangunan Ruko (per m2) 9.777.933

19. Nilai Pasar Ruko Dibulatkan (Rp) 2.806.000.000

DATA

U r a i a n Data 1 Data 2 Data 3 Data 01 2 3 0

Jl. Imam Bonjol Jl. Piere Tendean Jl. Imam Bonjol Jl. Imam Bonjol Sekayu Sekayu Sekayu Sekayu

Semarang Tengah Semarang Tengah Semarang Tengah Semarang Tengah Semarang Semarang Semarang Semarang

Jawa Tengah Jawa Tengah Jawa Tengah Jawa Tengah 278,00 100,00 96,00 166,00 480,00 210,00 260,00 205,00

6.500.000.000 3.000.000.000 3.500.000.000 3.500.000.000 Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran

30,0% 30,0% 30,0% 30,0% Ruko Ruko Ruko Ruko SHM SHGB SHM SHM

Ruko 3 Lt Ruko 3 Lt Ruko 3 Lt Ruko 3 Lt1 1 1 0ANALISA

4.550.000.000 2.100.000.000 2.450.000.000 2.450.000.000 80,0% 80,0% 80,0% 80,0%

4.550.000.000 2.100.000.000 2.450.000.000 2.450.000.000 9.479.167 10.000.000 9.423.077 11.951.220

9.005.208 10.000.000 8.716.346 11.054.878

12,00% 80,00% 8,00% 0,00%

1.080.625 8.000.000 697.308 -

Contact PersonPak Iwan Pak Beni Cing-Cing Steve Adrian

0813 2626 7070 0811 2881 911 0856 2756 222 0817 214 157 Berikut adalah rincian dasar-dasar penyesuaian yang dilakukan dalam melakukan penilaian ruko: - Tanda bukti kepemilikan

Obyek Penilaian memiliki tanda bukti kepemilikan tanah berupa SHGB, sedangkan Data 1, Data 3, dan Data 4 berupa SHM, sehingga perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor tanda bukti kepemilikan.


D.2. PENILAIAN OBYEK PENILAIAN DENGAN MENGGUNAKAN PENDEKATAN PENDAPATAN Pendekatan pendapatan merupakan suatu pendekatan penilaian dimana nilai suatu properti ditentukan berdasarkan kemampuan properti tersebut untuk menghasilkan keuntungan di masa mendatang selama umur ekonomisnya. Dalam penilaian Obyek Penilaian, nilai Obyek Penilaian dihasilkan dari konversi pendapatan kotor tahunan (potential gross income) yang mencerminkan dan mewakili pendapatan tahunan Obyek Penilaian di masa yang akan datang dengan konstanta tertentu yang biasa disebut dengan GIM. Dengan demikian metode yang digunakan dalam penilaian Obyek Penilaian adalah metode GIM. Untuk melaksanakan penilaian dengan metode GIM, kami memperhatikan penjualan dan sewa properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan karakteristik baik dalam hal fisik, lokasi, dan karakteristik investasi, bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti dan harga sewa di daerah itu serta penawaran yang sebanding. Data tersebut kemudian dianalisa untuk memperoleh GIM dari Obyek Penilaian. Untuk mendapatkan indikasi nilai pasar Obyek Penilaian, GIM yang telah diperoleh tersebut dikalikan dengan potential gross income (PGI) atau pendapatan kotor tahunan Obyek Penilaian. PROSEDUR PENILAIAN Sesuai dengan pendekatan dan metode penilaian yang telah diuraikan di atas, untuk menentukan indikasi nilai pasar Obyek Penilaian kami melakukan perhitungan berdasarkan kondisi pasar dengan prosedur yang akan dijelaskan dalam uraian berikut ini: 1. Pendapatan Kotor Tahunan

Mengestimasi pendapatan kotor tahunan dari Obyek Penilaian yang diperoleh dari properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek Penilaian. Pendapatan kotor tahunan yang dimaksud adalah PGI.

2. Harga Jual Mengestimasi harga jual Obyek Penilaian dengan melakukan penyesuaian yang diperoleh dari pembanding properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek Penilaian.


3. Penentuan GIM

Harga jual (value) GIM =

Potential gross income (PGI) 4. Penentuan Nilai

Indikasi nilai pasar Obyek Penilaian dihitung dengan cara mengalikan PGI dengan rata-rata GIM yang diperoleh.

PENENTUAN GIM Dalam penilaian ini GIM diperoleh dari perbandingan harga jual properti dengan pendapatan kotor tahunan properti tersebut tanpa mempertimbangkan faktor-faktor biaya seperti utilitas, pajak, pemeliharaan, dan tingkat kekosongan. Harga jual properti adalah harga ruko yang berasal dari data penawaran penjualan ruko sejenis, yang memiliki karakteristik yang sama dengan Obyek Penilaian, sedangkan pendapatan kotor tahunan adalah pendapatan sewa tahunan dari ruko tanpa dikurangi dengan biaya apapun. Untuk menghitung pendapatan kotor tahunan, kami mengacu pada data pasar penawaran sewa ruko yang berlaku saat tanggal penilaian. Selanjutnya, dari hasil perhitungan diperoleh rata-rata GIM ruko adalah sebesar 27 kali. Rata-rata GIM yang diperoleh tersebut digunakan untuk menentukan nilai pasar Obyek Penilaian. PENILAIAN a. Ruko No. 176/E

Dari perhitungan dengan menggunakan pendekatan pendapatan diperoleh indikasi nilai pasar Obyek Penilaian adalah Rp 3.279.000.000,00, dengan ringkasan perhitungan sebagai berikut:


Lokasi Harga PenawaranSewa (Rp/tahun)

Harga PenawaranJual (Rp)

1 Jl. Piere Tendean 157.500.000 3.150.000.000 20 2 Jl. Piere Tendean 157.500.000 3.500.000.000 22 3 Jl. Imam Bonjol 56.000.000 2.100.000.000 38

27 Analisa Penentuan Indikasi Nilai Pasar Obyek Penilaian

Luas Tanah (m²) 152 Luas Bangunan (m²) 393 Harga Sewa Rata-Rata (Rp/m²/Tahun) 314.000 Pendapatan Kotor (Rp/Tahun) 123.402.000 GIM 27 Indikasi Nilai Pasar Obyek Penilaian dengan Metode GIM 3.279.293.889 Indikasi Nilai Pasar Obyek Penilaian (Dibulatkan) 3.279.000.000

Gross IncomeMuliplier (GIM)No.

Rata-Rata GIM

b. Ruko No. 177 Dari perhitungan dengan menggunakan pendekatan pendapatan diperoleh indikasi nilai pasar Obyek Penilaian adalah Rp 2.394.000.000,00, dengan ringkasan perhitungan sebagai berikut:

Lokasi Harga PenawaranSewa (Rp/tahun)

Nilai Ruko ObyekPenilaian (Rp/m²)

1 Jl. Piere Tendean 157.500.000 1.542.500.000 20 2 Jl. Piere Tendean 157.500.000 1.568.750.000 22 3 Jl. Imam Bonjol 56.000.000 1.385.000.000 38

27 Analisa Penentuan Indikasi Nilai Pasar Obyek Penilaian

Luas Tanah (m²) 101 Luas Bangunan (m²) 287 Harga Sewa Rata-Rata (Rp/m²/Tahun) 314.000 Pendapatan Kotor (Rp/Tahun) 90.118.000 GIM 27 Indikasi Nilai Pasar Obyek Penilaian dengan Metode GIM 2.394.802.407 Indikasi Nilai Pasar Obyek Penilaian (Dibulatkan) 2.394.000.000

No. Gross IncomeMuliplier (GIM)

Rata-Rata GIM

D.3. REKONSILIASI NILAI a. Ruko No. 176/E

Untuk mendapatkan nilai pasar yang mewakili nilai dari kedua pendekatan penilaian yang digunakan, dilakukan rekonsiliasi dengan terlebih dahulu melakukan pembobotan terhadap indikasi nilai pasar yang dihasilkan dari kedua pendekatan tersebut, dengan bobot 46,04% untuk pendekatan pendapatan dan 53,96% untuk pendekatan data pasar. Kami memberikan bobot 46,04% untuk pendekatan pendapatan dan 53,96% untuk pendekatan data pasar sesuai dengan Peraturan VIII.C.4 yaitu dengan menggunakan metode rata-rata tertimbang (gross weighted method) dengan cara menetapkan faktor tertimbang (weighting factor) berdasarkan besarnya indikasi nilai yang didapatkan dari pendekatan yang digunakan, kemudian


mengalikan faktor tertimbang dengan indikasi nilai yang didapatkan dari masing-masing pendekatan. Berdasarkan hasil rekonsiliasi tersebut, diperoleh hasil bahwa nilai pasar Obyek Penilaian adalah sebesar Rp 3.583.000.000,00, dengan ringkasan perhitungan sebagai berikut:

(Rp Ribu)Nilai PasarTertimbang

Pendekatan Pendapatan 3.279.000 46,04% 1.509.666 Pendekatan Data Pasar 3.843.000 53,96% 2.073.666

Nilai Pasar (Dibulatkan) 7.122.000 100,00% 3.583.000

Uraian IndikasiNilai Pasar Bobot

b. Ruko No. 177 Untuk mendapatkan nilai pasar yang mewakili nilai dari kedua pendekatan penilaian yang digunakan, dilakukan rekonsiliasi dengan terlebih dahulu melakukan pembobotan terhadap indikasi nilai pasar yang dihasilkan dari kedua pendekatan tersebut, dengan bobot 46,04% untuk pendekatan pendapatan dan 53,96% untuk pendekatan data pasar. Kami memberikan bobot 46,04% untuk pendekatan pendapatan dan 53,96% untuk pendekatan data pasar sesuai dengan Peraturan VIII.C.4 yaitu dengan menggunakan metode rata-rata tertimbang (gross weighted method) dengan cara menetapkan faktor tertimbang (weighting factor) berdasarkan besarnya indikasi nilai yang didapatkan dari pendekatan yang digunakan, kemudian mengalikan faktor tertimbang dengan indikasi nilai yang didapatkan dari masing-masing pendekatan. Berdasarkan hasil rekonsiliasi tersebut, diperoleh hasil bahwa nilai pasar Obyek Penilaian adalah sebesar Rp 2.616.000.000,00, dengan ringkasan perhitungan sebagai berikut:

(Rp Ribu)Nilai PasarTertimbang

Pendekatan Pendapatan 2.394.000 46,04% 1.102.000 Pendekatan Data Pasar 2.806.000 53,96% 1.514.000

Nilai Pasar (Dibulatkan) 5.200.000 100,00% 2.616.000

Uraian IndikasiNilai Pasar Bobot


D.4. KESIMPULAN PENILAIAN Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan penilaian, kami berkesimpulan bahwa:

Rp 6.199.000.000,00 ( ENAM MILIAR SERATUS SEMBILAN PULUH SEMBILAN JUTA

RUPIAH ) merupakan nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 19 November 2020.

*******************

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk E.1

E. URAIAN OBYEK PENILAIAN

E.1. TANAH Obyek Penilaian adalah 2 unit ruko yang berdiri di atas 2 (dua) bidang tanah dengan 2 (dua) buah dokumen kepemilikan. Deskripsi tanah tersebut dapat dilihat dalam uraian berikut: LETAK DAN IDENTIFIKASI Ruko dalam penilaian ini berdiri di atas sebidang tanah yang terletak di Propinsi Jawa Tengah, Kota Semarang, Kecamatan Semarang Tengah, Kelurahan Sekayu, dan dapat diidentifikasikan sebagai Jl. Pierre Tendean No. 176/E dan No. 177. DATA TANAH Tanah tersebut dilengkapi dengan 2 (dua) buah dokumen kepemilikan sebagai berikut:

1. SHGB No. 00303 yang diterbitkan di Semarang pada tanggal 24 Oktober

2005 dan akan berakhir pada tanggal 24 Juni 2025, terakhir tercatat atas nama PT Dafam Property Indonesia Tbk yang berkedudukan di Semarang, dan Surat Ukur No. 15/Sekayu/2005 tanggal 18 Oktober 2005, di Kelurahan Sekayu, Kecamatan Semarang Tengah, Kota Semarang, Propinsi Jawa Tengah, luas 152,00 m².

2. SHGB No. 00304 yang diterbitkan di Semarang pada tanggal 24 Oktober 2005 dan akan berakhir pada tanggal 24 Juni 2025, terakhir tercatat atas nama PT Dafam Property Indonesia Tbk yang berkedudukan di Semarang, dan Surat Ukur No. 16/Sekayu/2005 tanggal 18 Oktober 2005, di Kelurahan Sekayu, Kecamatan Semarang Tengah, Kota Semarang, Propinsi Jawa Tengah, luas 101,00 m².

ANALISIS LINGKUNGAN Lokasi tanah terletak di daerah perdagangan dan jasa yang merupakan daerah bebas banjir. Daerah tersebut mudah dicapai dari Tugu Muda Semarang, melalui Jl. Imam Bonjol ke arah timur laut, dan kemudian pada perempatan dengan Jl. Kapten Pierre Tendean membelok ke timur ± 50 m′ menuju lokasi yang dimaksud.


Di sebelah selatan dari lokasi dengan jarak ± 150 m′ terdapat Hotel Dafam Semarang, di sebelah barat daya dari lokasi dengan jarak ± 700 m′ terdapat Tugu Muda Semarang, sedangkan pusat Kota Semarang terletak di sebelah tenggara dengan radius ± 1,5 km′. Di sekitarnya pada umumnya adalah pusat perbelanjaan, kantor, gudang, dan pemukiman dengan kondisi rata-rata baik dan bersifat permanen. Kami juga mengidentifikasi beberapa sisi positif dan negatif dari lokasi Obyek Penilaian sebagai berikut: Positif: - Akses dari dan menuju lokasi Obyek Penilaian mudah dicapai, karena dilalui

oleh angkutan umum. - Letak Obyek Penilaian berada di kawasan pusat perekonomian dan tidak jauh

dari pusat pemerintahan Kota Semarang.

Negatif: - Aksesibilitas menuju lokasi terbatas mengingat jalan di depan Obyek

Penilaian merupakan jalan satu arah. ANALISIS SITE Lokasi tanah terletak di sebelah utara dari Jl. Kapten Pierre Tendean. Bentuk tanah menyerupai persegi panjang dengan ukuran lebar depan yang sejajar dengan jalan di depan lokasi ± 15 m′ dan panjang ke belakang maksimum ± 20 m′. Kontur tanah pada umumnya datar dengan ketinggian kurang lebih sama dengan permukaan jalan di depan lokasi. Sifat tanah pada umumnya adalah tanah keras. Di atas tanah telah ada bangunan ruko. Batas-batas tanah adalah sebagai berikut: - Sebelah utara : Ruko. - Sebelah timur : Ruko. - Sebelah selatan : Jl. Pierre Tendean. - Sebelah barat : Ruko.


Perkerasan jalan di depan lokasi (Jl. Kapten Pierre Tendean) pada umumnya terbuat dari aspal hotmix dengan lebar ± 12 m′ dan dilengkapi dengan saluran air tertutup, trotoar, dan lampu penerangan jalan. Lokasi tersebut dapat dicapai dari arah selatan melalui Jl. Imam Bonjol - Jl. Pierre Tendean. PERENCANAAN KOTA Berdasarkan data yang kami terima di lapangan, lokasi Obyek Penilaian terletak di areal yang memiliki peruntukan sebagai kawasan pedagangan dan jasa. FASILITAS LINGKUNGAN Lalu lintas umum terdapat di Jl. Kapten Pierre Tendean, yang merupakan lalu lintas di daerah tersebut yang terletak di depan lokasi dan merupakan lalu lintas satu arah dari barat ke timur dengan intensitas pemakaian yang tinggi. Perkerasan jalan terbuat dari aspal hotmix dengan lebar ± 12 m′ dan dilengkapi dengan saluran air tertutup, trotoar, dan lampu penerangan jalan. Di daerah tersebut telah tersedia fasilitas listrik dari PT PLN (Persero), air bersih dari PDAM, dan telepon dari PT Telkom (Persero) Tbk, yang semuanya sudah disambungkan ke lokasi. PEMANFAATAN TERTINGGI DAN TERBAIK (HIGHEST AND BEST USE) Berdasarkan Peraturan VIII.C.4, dalam melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use atau HBU) penilai wajib memenuhi ketentuan sebagai berikut: 1. Penggunaan HBU dari obyek penilaian wajib memenuhi peraturan

perundang-undangan yang berlaku pada saat penilaian. 2. Melakukan analisis kelayakan fisik dari obyek penilaian. 3. Melakukan analisis kelayakan finansial dari obyek penilaian yang didukung

dengan kondisi pasar. 4. Melakukan analisis yang menunjukkan produktivitas optimal dari obyek

penilaian. 5. Tidak diperkenankan untuk mempertimbangkan adanya perubahan

peruntukan obyek penilaian, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, koefisien dasar hijau, dan ketinggian bangunan.


Analisis pemanfaatan tertinggi dan terbaik atas tanah dengan kondisi ruko terbangun saat ini (as improved) adalah sebagai berikut: 1. Penggunaan Secara Hukum

Pemenuhan peraturan perundang-undangan yang berlaku pada saat penilaian. Analisis kelayakan secara peraturan berkaitan dengan apakah suatu properti ataupun alternatif properti yang akan dikembangkan di atas suatu bidang tanah tertentu didukung atau diijinkan oleh ketentuan peraturan yang ada. Ketentuan peraturan berupa zoning (peruntukan tanah), KDB (Koefisisen Dasar Bangunan), KLB (Koefisisen Luas Bangunan), ketinggian maksimal bangunan, sempadan jalan dan ketentuan tentang Rencana Umum Tata Ruang/Wilayah (RUTR/W) lainnya serta peraturan berkaitan dengan lalu lintas dan lingkungan hidup sangat berpengaruh terhadap alternatif properti yang dapat dikembangkan. Berdasarkan informasi yang kami terima, lokasi Obyek Penilaian terletak di areal yang memiliki peruntukan sebagai kawasan perdagangan dan jasa. Ketentuan tersebut di atas telah dapat dipenuhi oleh Obyek Penilaian. Dengan demikian, Obyek Penilaian telah sesuai dengan peruntukan dan atau peraturan yang berlaku.

2. Penggunaan Secara Fisik Kelayakan fisik dari obyek penilaian. Analisis kelayakan secara fisik berkaitan dengan apakah suatu properti (bangunan) atau alternatif properti layak untuk didirikan di atas satu bidang tanah tertentu dengan karakteristik tanah yang tertentu pula. Karakteristik fisik tanah berupa lokasi, luas, bentuk, kontur, ataupun sifat tanah sangat berpengaruh terhadap alternatif properti yang dapat dikembangkan di atasnya. Berdasarkan pengamatan kami di lapangan, kondisi fisik tanah Obyek Penilaian adalah sebagai berikut: - Lokasi : Strategis - Luas tanah : 253,00 m² - Bentuk tanah : Proporsional - Kontur tanah : Datar - Sifat tanah : Stabil Dengan memperhatikan kondisi fisik tanah Obyek Penilaian tersebut di atas, maka Obyek Penilaian memiliki potensi untuk dapat dikembangkan dengan memenuhi penggunaan yang layak secara fisik.


3. Penggunaan Secara Finansial Kelayakan finansial dari obyek penilaian. Analisis kelayakan secara keuangan berkaitan dengan apakah properti ataupun alternatif properti dapat memberikan keuntungan atau pendapatan bersih (net income) yang positif. Untuk menentukan kelayakan secara keuangan, perlu diestimasi dan diekspektasikan dari setiap potensial kegunaan terbaik dan tertinggi. Prospek masa depan dapat diestimasi dengan cara membandingkan dengan properti sejenis yang sudah berjalan. Analisis pasar, mikro dan makro ekonomi sangat diperlukan. Selanjutnya, halhal yang juga harus diperhatikan adalah mengenai pendapatan potensial (potential income), tingkat kekosongan (vacancy rate), biaya operasi (operating cost), pendapatan bersih (net income), dan tingkat pengembalian (discount rate/capitalization rate). Sebuah properti dikatakan layak secara keuangan bilamana dapat memberikan pendapatan bersih yang positif. Seberapa besar pendapatan bersih yang dapat dikatakan layak sangat tergantung pada preferensi masing-masing investor. Obyek Penilaian adalah ruko yang memiliki potensi untuk menghasilkan pendapatan.

4. Penggunaan Berdasarkan Nilai Tertinggi Produktivitas optimal dari obyek penilaian. Sebuah properti atau alternatif properti dikatakan memiliki produktivitas yang maksimal bilamana memiliki tolok ukur finansial yang lebih baik dibanding properti atau alternatif properti lainnya. Tolok ukur finansial yang biasanya digunakan adalah Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period, Return on Investment (ROI), Benefit Cost Ratio. Bilamana dua atau lebih alternatif properti sama-sama menunjukan hasil analisis layak secara fisik, diijinkan secara peraturan, dan layak secara keuangan, maka alternatif properti yang memenuhi kriteria HBU adalah alternatif properti yang memiliki tolok ukur finansial yang lebih baik dibanding alternatif properti lainnya. Demikian pula untuk HBU atas obyek penilaian lainnya. Dalam menyusun proyeksi keuangan, Perseroan telah mempertimbangakan dan memperhatikan lokasi sekitar, situasi pasar, tolok ukur finansial, dan pengembangan di sekelilingnya, sehingga Obyek Penilaian memiliki potensi untuk dapat memberikan nilai yang tertinggi.

Mengingat uraian-uraian di atas dan memperhatikan penggunaan tanah di sekitarnya, maka menurut hemat kami penggunaan/pemanfaatan tanah sebagai ruko diperkirakan merupakan penggunaan/pemanfaatan yang tertinggi dan terbaik dari tanah tersebut.


E.2. BANGUNAN

- Ruko No. 176/E Tipe bangunan : Ruko. Jumlah lantai : 3,5 (tiga setengah). Konstruksi bangunan : Beton bertulang. - Pondasi : Tiang pancang. - Dinding pengisi : Pasangan batu bata. - Konstruksi atap : Beton bertulang. Bahan-bahan yang dipergunakan untuk: Lantai : Keramik. Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat. Kusen, pintu, dan jendela : Alumunium, pintu kaca dengan rangka

alumunium, dan jendela kaca dengan rangka alumunium.

Langit-langit : Gypsumboard. Penutup atap : Dak beton. Fasilitas lainnya : - Daya listrik diperoleh dari PT PLN

(Persero) dan dari genset sendiri.

- Sambungan telepon dari PT Telkom (Persero) Tbk.

- Sumber air bersih diperoleh dari

PDAM yang disalurkan menggunakan pompa listrik.

Luas bangunan efektif : 393,00 m². Kondisi*) : Baik.

- Ruko No. 177/E Tipe bangunan : Ruko.


Jumlah lantai : 3,5 (tiga setengah). Konstruksi bangunan : Beton bertulang. - Pondasi : Tiang pancang. - Dinding pengisi : Pasangan batu bata. - Konstruksi atap : Beton bertulang. Bahan-bahan yang dipergunakan untuk: Lantai : Keramik. Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat. Kusen, pintu, dan jendela : Alumunium, pintu kaca dengan rangka

alumunium, dan jendela kaca dengan rangka alumunium.

Langit-langit : Gypsumboard. Penutup atap : Dak beton. Fasilitas lainnya : - Daya listrik diperoleh dari PT PLN

(Persero) dan dari genset sendiri.

- Sambungan telepon dari PT Telkom (Persero) Tbk.

- Sumber air bersih diperoleh dari

PDAM yang disalurkan menggunakan pompa listrik.

Luas bangunan efektif : 287,00 m². Kondisi*) : Baik.

*) Keterangan: Sangat baik : 91%–100% Baik : 71%–90% Cukup : 51%–70% Sedang : 31%–50% Buruk : 11%–30% Sangat buruk : 0%–10%

*******************

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk

LAMPIRAN-LAMPIRAN


LAMPIRAN I

FOTO-FOTO OBYEK PENILAIAN


FOTO-FOTO OBYEK PENILAIAN DI JL. PIERRE TENDEAN NO. 176/E DAN NO. 177

KELURAHAN SEKAYU

KECAMATAN SEMARANG TENGAH KOTA SEMARANG

PROPINSI JAWA TENGAH


SITUASI JALAN DI DEPAN LOKASI (JL. PIERRE TENDEAN) DARI ARAH TIMUR

SITUASI JALAN DI DEPAN LOKASI (JL. PIERRE TENDEAN) DARI ARAH BARAT


RUKO NO. 176/E

RUKO NO. 177


RUANG KANTOR

RUANG MEETING


RUANG TUNGGU

RUANG KANTOR


LAMPIRAN II

VICINITY DAN LAY OUT OBYEK PENILAIAN


Lokasi Data Pembanding Ruko diJl. Pierre Tendean No. 176/E dan No. 177Kelurahan SekayuKecamatan Semarang TengahKota SemarangPropinsi Jawa Tengah

DATAPEMBANDING 2

LOKASIPROPERTI

DATAPEMBANDING 1

DATAPEMBANDING 3

DATAPEMBANDING 4

DINAS KESEHATAN PROV. JAWA TENGAH

TUGU MUDA SEMARANG

DIGAMBAR DIPERIKSA

PEMBERI TUGAS :

VICINITY MAP

GAMBAR 1

Situasi Tanah di

Jl. Pierre Tendean

No. 176/E dan No. 177

Kelurahan Sekayu

Kecamatan Semarang Tengah

Kota Semarang

Propinsi Jawa Tengah

SKALA : 1 : 500

PT DAFAM PROPERTYINDONESIA Tbk

U

SH No. GB 303Luas m152,00 2

SH No. GB 304Luas m101,00 2

SUWENDHO RINALDY DAN REKANKANTOR JASA PENILAI PUBLIKNomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059Nomor Izin CabangKJPP: 1138/KM.1/2017Penilai Properti dan Bisnis

TANGGAL : 23 November 2020

GBR. NO : 201123 1/GB/SRR.00

LOKASIPROPERTI


TUGU MUDA SEMARANG

DIGAMBAR DIPERIKSA

PEMBERI TUGAS :

VICINITY MAP

GAMBAR 2

Situasi Tanah dan Bangunan di

Jl. Pierre Tendean

No. 176/E dan No. 177

Kelurahan Sekayu

Kecamatan Semarang Tengah

Kota Semarang

Propinsi Jawa Tengah

SKALA : 1 : 500

TANGGAL : 23 November 2020

GBR. NO : 201123 1/GB/SRR.00

U

BANGUNANRUKO NO. 176/E

SUWENDHO RINALDY DAN REKANKANTOR JASA PENILAI PUBLIKNomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059Nomor Izin CabangKJPP: 1138/KM.1/2017Penilai Properti dan Bisnis

PT DAFAM PROPERTYINDONESIA Tbk

LOKASIPROPERTI


TUGU MUDA SEMARANGBANGUNAN

RUKO NO. 177

laporan penilaian properti (2 unit ruko) · 2020. 12. 8. · penilaian properti milik/atas nama pt...

Documents