laporan akhir - e-jurnal.tegalkota.go.id

LAPORAN AKHIRPenyusunan Kajian asar Beras Kota Tegal i

Puji syukur Alhamdulillah penyusun ucapkan atas kehadirat Allah SWT, karena berkat rahmatdan hidayah-Nya Laporan Akhir Penyusunan Kajian Pengembangan Pasar Beras Kota TegalTahun Anggaran 2017 dapat tersusun dan terselesaikan sesuai dengan jadwal kegiatan yangtelah direncanakan di awal kegiatan ini.

Laporan akhir ini merupakan kelanjutan dari laporan awal dan laporan antara PenyusunanKajian Pengembangan Pasar Beras Kota Tegal. Laporan ini berisi Pendahuluan, GambaranUmum Wilayah Perencanaan, Kajian Teori, Analisis Wilayah Perencanaan, Kesimpulan danRekomendasi.

Kami ucapkan terimakasih kepada pihak-pihak yang telah membantu dalam prosespenyusunan Laporan Akhir ini, khususnya kepada Tim Teknis yang telah memberikanmasukan-masukan, arahan, dan bimbingan sehingga Laporan Akhir ini dapat tersusundengan baik.

TIM PENYUSUN,

LAPORAN AKHIRPenyusunan Kajian asar Beras Kota Tegal ii

Kata Pengantar ............................................................................................. iDaftar Isi ....................................................................................................... iiDaftar Tabel .................................................................................................. ivDaftar Gambar............................................................................................... v

Bab 1 Pendahuluan1.1. Latar Belakang ..........................................................................1 - 11.2. Maksud, Tujuan dan Manfaat...................................................... 1 - 31.3. Lokasi Studi ..............................................................................1 - 31.4. Lingkup Pekerjaan .....................................................................1 - 31.5. Waktu Pelaksanaan ...................................................................1 - 41.6. Prinsip Dasar Pelaksanaan Pekerjaan...........................................1 - 41.7. Dasar Hukum ............................................................................1 - 51.8. Sistematika Pembahasan............................................................ 1 - 5

Bab 2 Gambaran Umum Wilayah Perencanaan2.1. Kondisi Kewilayahan ..................................................................2 - 12.2. Aspek Fisik Dasar ......................................................................2 - 12.3. Aspek Kependudukan.................................................................2 - 72.4. Lokasi Perencanaan ...................................................................2 - 11

Bab 3 Kajian Teori3.1. Perencanaan Pembangunan Kawasan Kota ..................................3 - 13.2. Perancangan Kawasan Kota........................................................ 3 - 33.3. Pasar Tradisional .......................................................................3 - 43.4. Kuliner...................................................................................... 3 - 6

Bab 4 Analisis Wilayah Perencanaan4.1. Orientasi Wilayah Kajian.............................................................. 4 - 14.2. Analisis Kesesuaian Lahan Pada Lokasi Pasar Beras ...................... 4 – 2

LAPORAN AKHIRPenyusunan Kajian asar Beras Kota Tegal iii

4.3. Analisis Kebutuhan dan Penyediaan ............................................4 – 44.4 Analisis Tata Bangunan .............................................................. 4 - 7

4.4.1.Kriteria Bangunan Fisik ...................................................... 4 - 74.4.2. Kajian Teknis Bangunan Gedung .......................................4 - 104.4.3.Persyaratan Teknis Bangunan Gedung ................................ 4 – 154.4.4.Pengendalian Dampak Lingkungan .....................................4 – 334.4.5 Persyaratan Keselamatan Bangunan Gedung ....................... 4 – 344.4.6 Persyaratan Kemampuan Bangunan Terhadap Bahaya

Kebakaran .......................................................................4 – 424.4.7 Persyaratan Kemampuan Bangunan Terhadap Bahaya

Petir dan Bahaya Kelistrikan ..............................................4 – 514.4.8 persyaratan Kesehatan bangunan Gedung........................... 4 – 52

4.5 Analisis SWOT...........................................................................4 - 59

Bab 5 Kesimpulan dan Rekomendasi5.1. Kesimpulan ...............................................................................5 - 15.2. Rekomendasi ............................................................................5 - 3

LAPORAN AKHIRPenyusunan Kajian asar Beras Kota Tegal iv

Tabel 2.1. Luas Wilayah Menurut Kelurahan Kota Tegal .....................................2 - 2Tabel 2.2. Jumlah Penduduk Berdasarkan Jenis Kelamin di Kota Tegal Tahun

2010-2014...................................................................................... 2 - 7Tabel 2.3. Luas Wilayah, Jumlah Penduduk dan Kepadatan Penduduk Menurut....

Kota Tegal...................................................................................... 2 – 8Tabel 2.4 Komposisi Penduduk Kota Tegal Berdasarkan Kelompok Umur ............2 -10Tabel 2.5 Jumlah Penduduk Berdasarkan sektor Lapangan Usaha ...................... 2 -11Tabel 3.1. Implementasi Pembangunan Berkelanjutan .......................................3 – 1Tabel 4.1 Ilustrasi Pembagian Blok Pasar Beras................................................4 – 5Tabel 4.2 Matrik EFE Pasar Beras Kota Tegal....................................................4 – 60Tabel 4.3 Matrik IFE Pasar Beras Kota Tegal ....................................................4 – 62Tabel 4.4 Matrik SWOT Pasar Beras Kota Tegal ................................................4 – 64

LAPORAN AKHIRPenyusunan Kajian asar Beras Kota Tegal v

Gambar 2.1. Peta Wilayah Administrasi Kota Tegal................................................2 - 6Gambar 2.2. Lokasi Perencanaan.........................................................................2 - 12Gambar 2.3. Pasar Beras Tampak Atas.................................................................2 - 13Gambar 2.4. Pasar Beras Tampak Depan.............................................................. 2 - 14Gambar 2.5. Kegiatan Perdagangan di Pasar Beras ...............................................2 - 14Gambar 2.6. Pasar Beras di Pinggir Jalan Raya Martoloyo Tegal ............................. 2 - 15Gambar 2.7. Akses Jalan di tengah dan Belakang Pasar Beras................................ 2 - 15Gambar 2.8. Pasar Beras yang Terbagi Menjadi Dua Bagian dan Dibatasi dengan

Jalan .............................................................................................. 2 - 16Gambar 2.9. Akses Jalan Masuk di Bagian Tengah dan Belakang Pasar yang

Terhubung dengan Jalan Raya Martoloyo ..........................................2 – 17Gambar 4.1 Peta Orientasi Lokasi Pasar Beras Kota Tegal.....................................4 – 1Gambar 4.2 Kondisi eksisting Pasar Beras Kota Tegal ...........................................4 – 2Gambar 4.3 Peta Penggunaan Lahan Pasar Beras Kota Tegal ................................ 4 – 3Gambar 4.4 Site Plane rencana Pengembangan Pasar Beras .................................4 – 6

LAPORAN AKHIRPenyusunan Kajian Pasar Beras Kota Tegal 1 - 1

1.1. LATAR BELAKANGPembangunan perdagangan sangat penting dalam upaya mempercepatpertumbuhan ekonomi dan memberikan sumbangan yang cukup berarti dalampenciptaan lapangan usaha serta perluasan kesempatan kerja dan peningkatanpendapatan. Salah satu jenis perdagangan adalah pasar tradisional, pasar tradisionalmerupakan perdagangan rakyat yang harus mendapat perhatian mengingat pasartradisional memberikan kontribusi yang sangat besar terhadap perkonomian rakyatsehingga panataan pasar tradisional perlu mendapat perhatian.

Penataan pasar tradisional perlu dilakukan pertimbangan-pertimbangan yangmenyangkut kebijakan yang berlaku, karasteristik sosial masyarakat setempat, sertafungsi dan skala pelayanan pasar. Pengaturan diperlukan agar pertumbuhan pasar-pasar tradisional dapat dikendalikan, dikembangkan dan dikelola dengan baik agarmemenuhi kebutuhan para penggunanya. Penyediaan dan penataan fasilitaspelayanan publik harus memperhatikan fungsi dan skala pelayananya (Eriawan,2003), begitu pula dalam penyediaan fasilitas pasar, suatu pasar yang diperuntukkansebagai induk atau pasar grosir akan berbeda pola penyediaan fasilitas danpenataannya dengan pasar. Fungsi pasar dalam ruang kota harus disesuaikandengan arahan kebijakan penataan ruang, karakteristik masyarakat serta kesesuaiandengan masyarakat sekitarnya.

Kota Tegal berada pada jalur Pantai Utara Pulau Jawa termasuk pada salah satuwilayah di Provinsi Jawa Tengah. Guna memenuhi kebutuhan akan barang harianrumah tangga masyarakat Kota Tegal, saat ini Kota Tegal terdapat 14 PasarTradisional, salah satu diantaranya adalah pasar Beras. pasar beras terletak di Jl.Martoloyo berdekatan dengan jalur pantura Kota Tegal, pasar beras memiliki luastanah sebesar 3.896 m2 dengan luas bangunan sebesar 1.480 m2. Pasar beras inidibangun sudah cukup lama dan merupakan salah satu pasar di Kota Tegal yangpernah menjadi tujuan utama wilayah sekitar dan luar kota lainnya untukbertransaksi beras dalam jumlah besar. Pasar beras itu telah ada ada sekitar tahun1966/1967. Bangunannya sejak dulu sampai sekarang tidak banyak berubah. Hanya


lapak yang sudah mengalami perubahan dari bentuk semula, dari beratap kayumenjadi atap berangka baja. Keberadaan pasar itu dapat memberi pemasukan untukpendapatan asli daerah (PAD), Pemkot Tegal pun kemudian mengajukan hak pakaitanah pasar itu, juga untuk memperjelas status kepemilikannya pada 20 Juli 1989.Hal ini agar pasar bisa dikelola Pemkot Tegal dan digunakan untuk kepentinganumum, yaitu untuk Pasar Beras.

Pasar beras merupakan pasar yang berperan penting dalam memajukanpertumbuhan ekonomi di Kota Tegal dan memiliki peran yang strategis. Keberadaanpasar beras sangat membantu, tidak hanya bagi pemerintah daerah tetapi jugamasyarakat yang menggantungkan hidupnya dalam kegiatan berdagang, karenadidalam pasar beras terdapat banyak aktor yang memiliki arti penting dan berusahauntuk mensejahterakan kehidupannya baik itu pedagang, pembeli, pekerja pangguldan sebagainya. Mereka semua adalah aktor yang berperan penting dalammempertahankan eksistensi pasar beras. Salah satu keberadaan pasar beras memilikipotensi yang dapat dikembangkan mengingat lokasinya yang strategis, penataanpasar beras perlu dilakukan pertimbangan-pertimbangan yang menyangkutkebijakan yang berlaku, karakteristik sosial masyarakat setempat, serta fungsi danskala pelayanan pasar. Pengaturan diperlukan agar pertumbuhan pasar beras dapatdikendalikan, dikembangkan dan dikelola baik agar memenuhi kebutuhan parapenggunanya.

Permasalahan yang muncul saat ini adalah kondisi bangunan yang sudah terlihatkurang layak, terutama apabila dikaitkan dengan keberadaannya yang terletak ditengah kota dan di tepi jalan pantura. Kondisi bangunann yang berhimpitan denganjalan raya pantura akibat pelebaran jalan menjadikan permasalahan sendiri dalamhal garis sempadan bangunan, selain itu fungsi dan keberadaaan pasar beras dapatlebih dioptimalkan. mengingat keberadannya bisa mendukung peningkatanperekonomian serta wisatawan. Salah satu prospek yang dapat dikembangkan padakawasan pasar beras adalah kegiatan atau aktifitas kuliner, mengingat lokasi pasarberas sangat strategis. Dilihat dari sisi akses keluar masuk pada pasar berasmenunjukkan kondisi sangat mudah karena kendaraan langsung masuk jalurpantura. Guna menata lokasi pasar beras dengan mengakomodir kebutuhan kulinertentunya perlu kajian terhadap prospek dan kapasitas lokasi pasar beras, kedepanbisa mencerminkan dan menggerakkan roda perekonomian di Kota Tegal.


1.2. MAKSUD, TUJUAN DAN MANFAATKegiatan "Kajian Pasar Beras" dimaksudkan sebagai bahan analisis untukmemberikan masukan dan memberikan data dan informasi bagi pengambil kebijakansejauh mana pemanfaatan Pasar Beras berserta potensinya, untuk dapatdimanfatkan sebagai pengembangan kegiatan kuliner.Tujuan :1. Menganalisa potensi dan dinamika keberadaan pasar beras saat ini serta prospek

ke depan sebagai tempat kuliner.2. Kajian pengembangan pasar beras sebagai lokasi kuliner yang memiliki tempat

yang refresentatif serta terwadahinya sebagai lokasi wisata kuliner.3. Menyiapkan dokumen kajian terhadap pengembangan pasar beras dan rumusan

kebijakan teknis dan non teknis terhadap rencana pengembangan pasar berasManfaat :1. Bagi pemerintah Kota Tegal dapat dimanfaatkan sebagai acuan dalam rangka

menyiapkan peraturan dan kebijakan pemanfaatan ruang kawasan perdagangandan jasa.

2. Bagi masyarakat serta pelaku pembangunan (stakeholder) sebagai acuan untukmenyelenggarakan pemanfaatan ruang sesuai rencana tata ruang pada kawasan.

3. Memberikan dukungan dalam upaya mendorong pengembangan investasisebagai kegiatan usaha kuliner di Kota Tegal.

1.3. LOKASI STUDILokasi pelaksanaan studi dilaksanakan di Wilayah administrasi Kota Tegal / lokasiPasar Beras baik survey data primer maupun sekunder untuk Kajian pengembanganPasar Beras.

1.4. LINGKUP PEKERJAANLingkup kegiatan kajian pengembangan Pasar Beras Kota Tegal meliputi :a. Mengidentifikasi terhadap aset pemkot di lokasi Pasar Beras.b. Melakukan analisis terhadap potensi dan permasalahan terkait pengembangan

Pasar Beras dan pusat kuliner.c. Melakukan kajian pengembangan pasar beras sebagai wisata kuliner.d. Melakukan analisis terhadap proyeksi kebutuhan sarana dan prasarana

pengembangan kuliner dimasa yang akan datang.


e. Memberikan rekomendasi terhadap kebijakan pengembangan kuliner di PasarBeras.

1.5. WAKTU PELAKSANAANPelaksanaan pekerjaan selama 90 hari kalender sejak dikeluarkannya SPMK (SuratPerintah Mulai Kerja)

1.6. PRINSIP DASAR PELAKSANAAN PEKERJAANBeberapa hal yang merupakan prinsip dasar dan dapat dilakukan dalam pelaksanaanpekerjaan ini adalah sebagai berikut :1. Pemahaman terhadap karakteristik dan budaya lokal

Seringkali budaya dan karakteristik lokal diabaikan dalam proses perencanaandan penataan ruang kota, terutama untuk ruang-ruang publik dan semi publik.Pelibatan budaya lokal secara emosional dapat dilakukan sejauh dapat memberidampak positif bagi perkembangan kota.

2. Pelibatan peran serta masyarakat secara lebih luasPeran serta masyarakat sebenarnya dapat dilakukan dalam proses penyusunankajian. Peran atau pelibatan masyarakat ini menjadi penting, karena menjadipenyeimbang dan obyektifitas dalam setiap tahapan perencanaan.

3. Pengkajian terhadap wacana-wacana yang munculWacana pengembangan kawasan yang inovatif tentunya dapat dijadikan bahanpertimbangan dalam penyusunan kajian. Hendaknya dapat dijadikan bahankajian dalam yang dapat dijadikan pertimbangan dalam penentuan perencanaan.

4. Upaya pelaksanaan kajian yang telah direncanakan dapat diterapkan secaraoptimalSeringkali produk kajian dapat dengan mudah sekali berubah-ubah diselaraskandengan kepentingan-kepentingan tertentu. Hal ini tentu saja tidak diharapkandalam esensi penyusunan tata ruang. Untuk menghindari hal tersebut, tentunyadilakukan proses-proses penyusunan secara matang dan lebih terfokus padapermasalahan yang muncul sehingga dapat ditentukan solusi pemecahannya.

5. Penghindaran terhadap konflik kepentinganKonfilk kepentingan sebenarnya sangat sulit dihindarkan dalam penyusunankajian kawasan, baik antar sektor, komponen masyarakat maupun instansiterkait. Hal ini dapat diatasi dengan upaya koordinasi optimal dalam semangatkebersamaan membangun kota kearah yang lebih baik


1.7. DASAR HUKUM1. Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang penataan Ruang;2. Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2012 tentang Pajak dan Restribusi Daerah;3. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2008 tentang Usaha Mikro, Kecil dan

Menengah;4. Undang-Undang Nomor 7 tahun 2014 tentang Perdagangan;5. Peraturan Daerah Kota Tegal Nomor 4 tahun 2012 tentang Rencana Tata Ruang

Wilayah Kota Tegal Tahun 2011-2031;6. Peraturan Daerah Kota Tegal Nomor 1 tahun 2012 tentang Retribusi Jasa Umum;7. Peraturan Daerah Kota Tegal Nomor 2 tahun 2012 tentang Restribusi Jasa

Usaha;8. Peraturan Daerah Kota Tegal Nomor 18 tahun 2014 tentang Rencana

Pembangunan Jangka Panjang Daerah Kota Tegal;9. Peraturan Daerah Kota Tegal Nomor 3 tahun 2014 tentang Rencana

Pembangunan Jangka Menengah Daerah Kota Tegal.

1.8. SISTEMATIKA PEMBAHASANLaporan Pendahuluan ini terbagi menjadi beberapa bab, yaitu :Bab 1 Pendahuluan, berisikan tentang latar belakang, maksud, tujuan danmanfaat, lokasi studi, lingkup pekerjaan, waktu pelaksanaan, prinsip dasarpelaksanaan pekerjaan, dasar hukum dan sistematika pembahasan.Bab 2 Kajian Teori, berisikan teori-teori yang berkaitan dengan penataan kawasandan kawasan kuliner.Bab 3 Gambaran Umum Wilayah Perencanaan, berisikan tentang gambaranumum Kota Tegal dan lokasi Pasar Beras.Bab 4 Analisis Wilayah Perencanaan, berisikan tentang analisi terhadap wilayahperencanaanBab 5 Kesimpulan dan Rekomendasi, berisikan kesimpulan hasil analisa danrekomendasi yang dapat diberikan untuk pengembangan pasar Beras Kota Tegal.


2.1. KONDISI KEWILAYAHANKota Tegal merupakan salah satu dari 35 Kabupaten/Kota di Jawa Tengah. KotaTegal berada pada posisi strategis yaitu berada pada segitiga jalur kota besar yaituYogyakarta-Tegal-Jakarta dan Semarang-Tegal Jakarta, membentang pada jalurpantai utara (Pantura) Jawa Tengah. Luas wilayah Kota Tegal relatif sempit jikadibandingkan dengan wilayah kabupaten/kota di sekitarnya yaitu 39,68 km2 atausekitar 0,11% dari luas wilayah Provinsi Jawa Tengah. Secara administratif KotaTegal, terbagi dalam 4 wilayah Kecamatan dan 27 Kelurahan. Kecamatan Tegal Baratmemiliki wilayah seluas 15,13 km2. Kecamatan Margadana seluas 11,76 km2,Kecamatan Tegal Selatan 6,43 km2, dan Kecamatan Tegal Timur memiliki luas 6,36km2.Iklim Kota Tegal adalah tropis, dalam setahun hanya ada dua musim yaitu musimkemarau dan musim penghujan, dengan temperatur udara rata-rata per bulanminimum 24,5° C, maksimum 31,2° C, jadi secara umum suhu udara Kota Tegaltergolong panas. Jumlah hari hujan adalah 10 hari perbulan dengan curah hujan 135mm. Topografi Kota Tegal adalah dataran rendah, dengan tinggi dari permukaan airlaut 1 – 2 meter DPL.

2.2. ASPEK FISIK DASARA. Letak Geografis dan Batas Administrasi

Kota Tegal merupakan salah satu kota yang terletak di pantai utara pulau Jawayang berbatasan dengan Kabupaten Brebes dan Kabupaten Tegal. Secarageografis Kota Tegal terletak antara 1090 08’ BT – 1090 10’ BT dan 60 50 LS – 60

53’ LS.Adapun batas-batas administrasi sebagai berikut :Sebelah Utara : Laut JawaSebelah Timur : Kabupaten TegalSebelah Selatan : Kabupaten TegalSebelah Barat : Kabupaten BrebesKota Tegal secara administratif mempunyai luas 3.968 ha atau sekitar 0,11% dariluas Propinsi Jawa Tengah. Kota Tegal terbagi menjadi 4 wilayah kecamatan dan


27 kelurahan, dengan wilayah terluas adalah Kecamatan Tegal Barat sebesar1.513 ha disusul Kecamatan Margadana seluas 1.176 ha, sedangkan KecamatanTegal Selatan dan Kecamatan Tegal Timur mempunyai luas masing-masing 643ha dan 636 ha, secara lebih rinci dapat dilihat pada tabel berikut.

Tabel 2.1.Luas Wilayah Menurut Kelurahan Kota Tegal

No. Kecamatan/Kelurahan Luas Wilayah (Ha)I TEGAL SELATAN 643,001. Kalinyamat Wetan 89,012. Bandung 59,003. Debong Kidul 35,004. Tunon 75,005. Keturen 62,006. Debong Kulon 74,007. Debong Tengah 111,008. Randugunting 138,00II TEGAL TIMUR 636,001. Kejambon 86,002. Slerok 139,003. Panggung 223,004. Mangkukusuman 47,005. Mintaragen 141,00

III TEGAL BARAT 1.513,001. Pesurungan Kidul 72,002. Debong Lor 56,003. Kemandungan 56,004. Pekauman 96,005. Kraton 123,006. Tegalsari 219,007. Muarareja 891,00IV MARGADANA 1.176,001. Kaligangsa 253,002. Krandon 120,003. Cabawan 128,004. Margadana 241,005. Kalinyamat Kulon 152,006. Sumurpanggang 100,007. Pesurungan Lor 182,00

Jumlah 3.968,00Sumber : Kota Tegal Dalam Angka Tahun 2015

B. TopografiTopografi Kota Tegal terbagi dalam 2 bagian yaitu daerah pantai dan daerahdataran rendah. Sebelah utara merupakan daerah pantai yang relatif datar dan disebelah selatan merupakan daerah dataran rendah. Rata-rata elevasi ketinggiandi wilayah Kota Tegal antara 0-7 meter di atas permukaan air laut dengan


kemiringan sungai rata-rata 0-2% (Sumber: Kompilasi Data RTRW Kota Tegal2011-2031)Adapun bentuk topografi Kota Tegal banyak diwarnai oleh tiga buah sungaibesar, yaitu Kali Ketiwon, Kali Kemiri, dan Kali Gangsa (dari timur ke barat). Olehkarena itu dijumpai “flood plain” (endapan di sekitar muara sungai besar) sebagaiberikut :1) Dengan elevasi maksimum + 3.00 meter, terdapat endapan flood plain Kali

Gangsa yang membentuk Kecamatan Margadana. Karena rendahnya elevasitanah, terutama di sebelah utara jalan propinsi, maka lahan yang adadipergunakan sebagai kawasan tambak sehingga air asin mudah mengalir kedalam tambak tersebut. Di sebelah selatan jalan negara terdapat tanah yangrelatif lebih tinggi dan dipakai sebagai kawasan permukiman, tetapi tetapberada di bawah tanggul Kali Gangsa elevasinya.

2) Di bagian timur, terdapat lokasi yang elevasinya relatif lebih tinggi(maksimum + 3.00 meter), dimana terdapat sebuah bendungan irigasi, yaituBendung Pesayangan. Hali ini memungkinkan ditatanya suatu sistem irigasiyang berada di selatan kota. Oleh karena itu, pada belahan timur Kota Tegalini, banyak kawasan pemukiman (kota lama), dengan elevasi rendah disebelah utara (dekat pantai utara Jawa).

3) Arah kemiringan topografi adalah dari selatan ke utara, dimana elevasi mukatanah di kaki tanggul dengan sungai tersebut berkisar antara 1 sampai 2meter. Keadaan tanah yang datar ini menyebabkan Kota Tegal berdiri di atasdaerah endapan yang berasal dari pegunungan di sebelah selatan kota.(Sumber: Kompilasi Data RTRW Kota Tegal 2011-2031)

C. Geologi dan HidrogeologiSecara umum fisiografi wilayah Kota Tegal termasuk bagian dari fisiografi dataranpantai utara Jawa Tengah. Dataran pantai utara Jawa Tengah topografinyasangat landai dan tersusun oleh endapan alluvial pantai. Litologi endapan alluvialpantai tersusun oleh lempung, lanau, pasir dan kadang-kadang mengandungkerikil.Batuan penyusun dataran pantai Kota Tegal terbagi menjadi dua yaitu endapanalluvial gunung api dan endapan alluvial pantai. Endapan alluvial gunung apiterdapat di bagian selatan, meliputi Kabupaten Tegal dan sebagian Kota Tegalbagian selatan. Endapan ini tersusun oleh pasir lanauan bercampur dengan


bongkah batuan beku andesit dan basalt. Batuan ini merupakan hasil pelapukanendapan breksi gunung api bagian lereng utara Gunung Slamet. Endapan alluvialpantai terdapat hampir di seluruh Kota Tegal. Endapan ini tersusun oleh pasir,lanau dan lempung. Batuan ini merupakan endapan hasil pengendapan sungaidan pengendapan pantai atau endapan fluviomarin.Hidrogeologi Kota Tegal mempunyai ciri-ciri sebagai berikut :a. Sungai yang besar di daerah ini antara lain Kali Gangsa, Kali Kemiri dan Kali

Ketiwon, dengan arah aliran ke utara ke Laut Jawa.b. Litologi penyusun daerah ini berupa endapan alluvial yang tersusun oleh

endapan pasir, lanau dan lempung.c. Berdasarkan litologinya merupakan akifer air tanah antar butir.d. Litologi di bagian utara dominan berupa lempung bersifat kedap air,

kelulusan air rendah, muka air tanah dangkal kurang dari 1 meter, termasukakifer produktifitas rendah.

e. Litologi bagian selatan berupa lanau, pasir dan kadang mengandung boulderbatuan bersifat tidak kedap air, kelulusan air sedang-tinggi, muka air tanahlebih dalam 5 sampai 10 meter, termasuk akifer produktifitas sedang.

f. Arah aliran air tanah ke arah utara dan pada bagian paling utara sudahterintrusi air asin.(Sumber: Kompilasi Data RTRW Kota Tegal 2011-2031)

D. Jenis TanahJenis-jenis tanah yang terdapat di wilayah Kota Tegal meliputi :a. Tanah Alluvial, yaitu tanah yang beraneka sifatnya, berwarna kelabu, cokelat

atau hitam, produktivitasnya rendah sampai tinggi dan bisa digunakan untuktanah pertanian utama dan permukiman.

b. Tanah Latosol, yaitu tanah yang agak masam sampai masam berwarnakuning cokelat atau merah, produktivitasnya sedang sampai tinggi danbiasanya merupakan tanah pertanian yang sangat baik.

c. Tanah Litasol, yaitu tanah yang beraneka sifat dan warnanya,produktivitasnya rendah dan biasanya merupakan tanah pertanian yangkurang baik atau padang rumput.

Keanekaragaman sifat tanah tersebut di atas memungkinkan pemanfaatan lahanyang bervariasi sesuai dengan sifat dan kekhasan lahan untuk kegunaantertentu. Kota Tegal merupakan daerah perkotaan yang peruntukan tanahnya


digunakan untuk perumahan, pertanian (sawah) dan tambak, sedangkan arealuntuk hutan tidak ada.(Sumber: Kompilasi Data RTRW Kota Tegal 2011-2031)

E. IklimSesuai dengan letak geografis, iklim di Kota Tegal merupakan iklim daerah tropis,dalam setahun hanya ada 2 musim yaitu musim kemarau antara bulan April-September dan musim penghujan antara bulan Oktober -Maret. Pada tahun 2015temperatur udara rata-rata perbulan minimum 24,10oC dan maksimum 31,70oC,sehingga Kota Tegal secara umum bersuhu udara panas. Sedangkan rata-ratahari hujan perbulan pada tahun 2014 adalah 10 hari dengan jumlah curah hujanrata-rata 129 mm.


Gambar 2.1.Peta Wilayah Administrasi Kota Tegal

LAPORAN AKHIRPenyusunan Kajian Pasar Beras Kota Tegal 2 -7

2.3. ASPEK KEPENDUDUKANAspek kependudukan mempunyai peranan penting dalam setiap kegiatanperencanaan. Terutama yang nantinya berkaitan langsung dengan kepentinganmasyarakat. Jumlah penduduk dan kecenderungan perkembangannya atau proyeksikedepan, menjadi dasar perhitungan bagi pemenuhan sarana dan prasarana yangdibutuhkan masyarakat.A. Jumlah penduduk

Dari data Badan Pusat Statistik Kota Tegal tahun 2015 dapat diketahui bahwaterjadi peningkatan jumlah penduduk dari tahun 2013 sampai dengan tahun2015. Jumlah penduduk Kota Tegal tahun 2013 adalah sebesar 243.860 jiwa,tahun 2014 sebesar 275.982 dan tahun 2015 adalah sebesar 276.734 jiwa. Untuklebih jelasnya dapat dilihat pada tabel berikut

Tabel 2.2.Jumlah Penduduk Berdasarkan Jenis Kelamin

Kota Tegal Tahun 2010-2014NO Kecamatan/Kelurahan Laki-laki Perempuan Jumlah

I TEGAL SELATAN 33.508 32.398 65.9061. Kalinyamat Wetan 2.731 2.626 5.3572. Bandung 3.132 3.033 6.1653. Debong Kidul 2.858 2.683 5.5414. Tunon 3.337 3.193 6.5305. Keturen 2.548 2.380 4.9286. Debong Kulon 2.568 2.355 4.9237. Debong Tengah 6.800 6.574 13.3748. Randugunting 9.534 9.554 19.088II TEGAL TIMUR 40.819 40.958 81.7771. Kejambon 6.149 6.242 12.3912. Slerok 8.527 6.358 14.8853. Panggung 15.067 15.081 30.1484. Mangkukusuman 2.661 2.759 5.4205. Mintaragen 8.415 8.518 16.933III TEGAL BARAT 34.460 33.894 68.3541. Pesurungan Kidul 2.833 2.717 5.5502. Debong Lor 2.039 2.005 4.0443. Kemandungan 1.921 1.926 3.8474. Pekauman 4.069 4.132 8.2015. Kraton 7.742 7.827 15.5696. Tegalsari 12.142 11.886 24.0287. Muarareja 3.714 3.401 7.115


NO Kecamatan/Kelurahan Laki-laki Perempuan Jumlah

IV MARGADANA 30.842 29.855 60.6971. Kaligangsa 6.154 5.771 11.9252. Krandon 3.669 3.622 7.2913. Cabawan 3.401 3.363 6.7644. Margadana 8.111 7.816 15.9275. Kalinyamat Kulon 3.106 3.031 6.1376. Sumurpanggang 3.698 3.639 7.3377. Pesurungan Lor 2.703 2.613 5.316

JUMLAH 139.629 137.105 276.7342014 139.342 136.640 275.9822013 120.773 123.087 243.860

Sumber : Kota Tegal Dalam Angka Tahun 2015

B. Kepadatan dan Persebaran PendudukDari data Kota Tegal dalam angka dapat diketahui bahwa distribusi pendudukKota Tegal dapat dikatakan tersebar secara merata untuk masing-masingkecamatan. Persebaran penduduk di Kota Tegal terbesar berada di KecamatanTegal Timur yaitu mencapai 30.9%, kemudian di wilayah Kecamatan Tegal Barat25.9%, Kecamatan Tegal Selatan 24,3% dan jumlah penduduk terendah ada diwilayah Kecamatan Margadana yaitu 18,9%.Kepadatan penduduk rata-rata di Kota Tegal pada Tahun 2014 adalah 6.109jiwa/km2. Kepadatan penduduk tertinggi berada di Kelurahan Debong KidulKecamatan Tegal Selatan yaitu 14.677 jiwa/km2, sedangkan kepadatan pendudukterendah berada di Kelurahan Muarareja Kecamatan Tegal Barat sebesar 716jiwa/km2. Secara lebih rinci dapat dilihat pada tabel berikut.

Tabel 2.3.Luas Wilayah, Jumlah Penduduk dan Kepadatan Penduduk

Kota Tegal

No. Kecamatan/KelurahanLuas

(Km2)Jumlah

PendudukKepadatanPenduduk

I TEGAL SELATAN 6.430 58.926 9.1641. Kalinyamat Wetan 0.890 4.051 4.552

2. Bandung 0.590 5.155 8.737

3. Debong Kidul 0.350 5.137 14.677

4. Tunon 0.750 5.714 7.619


No. Kecamatan/KelurahanLuas

(Km2)Jumlah

PendudukKepadatanPenduduk

5. Keturen 0.620 4.217 6.802

6. Debong Kulon 0.740 4.723 6.382

7. Debong Tengah 1.110 12.473 11.237

8. Randugunting 1.380 17.456 12.649

II TEGAL TIMUR 6.360 74.851 11.7691. Kejambon 0.860 11.658 13.556

2. Slerok 1.390 15.015 10.802

3. Panggung 2.230 27.756 12.447

4. Mangkukusuman 0.470 4.818 10.251

5. Mintaragen 1.410 15.614 11.074

III TEGAL BARAT 15.130 62.757 4.1481. Pesurungan Kidul 0.720 5.215 7.243

2. Debong Lor 0.560 3.892 6.950

3. Kemandungan 0.560 3.666 6.546

4. Pekauman 0.960 7.514 7.827

5. Kraton 1.230 14.276 11.607

6. Tegalsari 2.190 21.815 9.961

7. Muarareja 8.910 6.379 0.716

IV MARGADANA 11.760 45.871 3.9011. Kaligangsa 2.530 9.633 3.808

2. Krandon 1.200 4.457 3.714

3. Cabawan 1.280 4.294 3.355

4. Margadana 2.410 11.732 4.868

5. Kalinyamat Kulon 1.520 4.513 2.969

6. Sumurpanggang 1.000 6.488 6.488

7. Pesurungan Lor 1.820 4.754 2.612

JUMLAH 39.680 276.734 6.109Sumber : Kota Tegal Dalam Angka Tahun 2015

C. Komposisi Penduduk Menurut Kelompok UsiaStruktur penduduk menurut umur di wilayah Kota Tegal dapat menggambarkan usiaproduktif, usia anak-anak dan usia tidak produktif. Penduduk yang termasuk dalam


kelompok usia non produktif dibedakan menjadi dua yaitu usia balita sampai sekolah(di bawah 15 tahun) dan usia yang sudah tidak produktif lagi (di atas 60 tahun).Kelompok usia balita sampai sekolah adalah antara usia 0 - 14 tahun yangmerupakan tanggungan dari orangtua, karena mereka belum bisa bekerja, dan yangtermasuk dalam kelompok usia yang tidak produktif lagi adalah usia 60 tahun keatas. Sedangkan kelompok usia yang termasuk dalam usia produktif adalah usia 15-59 tahun. Komposisi penduduk Kota Tegal pada tahun 2015 berdasarkan kelompokumur dapat dilihat pada tabel berikut:

Tabel 2.4Komposisi Penduduk Kota Tegal

Berdasarkan Kelompok UmurNo Kategorisasi Usia Jumlah1. 4 - 6 Tahun 13,7532. 7 - 12 Tahun 28,2863. 13 - 15 Tahun 14,1104. 16 - 18 Tahun 12,4095. 19 - 24 Tahun 27,0876. 25- 29 Tahun 22,3967. 30 - 34 Tahun 26,3038. 35 - 39 Tahun 25,2779. 40 - 44 Tahun 20,76710. 45 - 49 Tahun 17,64211. 50 - 54 Tahun 14,79912. 55 - 59 Tahun 13,16213. > 65 Tahun 15,129

Sumber: Kota Tegal Dalam Angka, Tahun 2015

Berdasarkan tabel di atas menunjukkan bahwa komposisi penduduk usia anakmencapai 56.149 jiwa, sedangkan kelompok usia produktif mencapai 179.842 jiwadan kelompok usia tidak produktif (manula) sebanyak 15.129 jiwa. Dengan kata lainmayoritas penduduk Kota Tegal merupakan mereka yang tergolong usia produktifdan sangat potensial untuk peningkatan pembangunan di daerah.

D. Komposisi Penduduk Menurut Mata PencaharianKomposisi penduduk menurut mata pencaharian merupakan salah satu sarana untukmengetahui dominasi kegiatan masyarakat. Penduduk yang berusia 10 tahun ke ataswilayah Kota Tegal yang telah bekerja adalah 121.674 jiwa dari jumlah pendudukseluruhnya (49,92%). Berikut adalah komposisi penduduk berdasarkan bidanglapangan usahanya:


Tabel 2.5Jumlah Penduduk Berdasarkan Sektor Lapangan Usaha

Kota TegalJumlah Penduduk Bekerja Menurut

Lapangan Usaha 2011 2012 2013 2014 2015

1. Pertanian, Kehutanan, Perkebunandan Perikanan 19.592 19.649 9,063 9,974 9,974

2. Pertambangan dan Penggalian 0 0 0 0 03. Industri Pengolahan 17.055 19,877 16,694 17 174. Listrik, Gas dan Air 301 526 540 5405. Bangunan 14.311 14.353 390 426 4266. Perdagangan Besar, Eceran, Rumah

Makan dan Hotel 24.902 24.975 19,425 20,530 20,530

7. Angkutan, Penggudangan danKomunikasi 5.396 5.412 461 493 493

8. Keuangan, Asuransi, Usaha SewaBangunan, Tanah dan JasaPerusahaan

0 2345 1 1 1

9. Jasa Kemasyarakatan 29.819 29.906 21,467 933 933Sumber: SIPD Kota Tegal, 2015

Pada tahun 2015, masyarakat Kota Tegal banyak yang bekerja di sektorperdagangan besar, eceran, rumah makan dan hotel. Dari tabel di atas dapatdiketahui jumlah penduduk yang bekerja di bidang pertanian, kehutanan,perkebunan, dan perikanan cenderung kembali meningkat pada tahun 2014 dan2015. Hal yang sama juga terjadi pada masyarakat yang bekerja di bangunan,angkutan, penggudangan, dan komunikasi. Namun jika dibandingkan dengan jumlahpenduduk yang bekerja pada sektor yang sama di tahun 2011 dan 2012, jumlahnyaberkurang drastis.

2.4. LOKASI PERENCANAANLokasi perencanaan adalah Pasar Beras yang terletak di Jalan Martoloyo KelurahanMintaragen Kecamatan Tegal Timur Kota Tegal. Pasar beras ini memiliki luas tanahsebesar 3.525 m2 dengan luas bangunan sebesar 1.480 m2.


Gambar 2.2.Lokasi Perencanaan

Gambar 3.1Orientasi Lokasi Pasar Beras Terhadap Kota Tegal


Gambar 2.3.Pasar Beras Tampak Atas


Adapun data-data awal dari Pasar Beras Kota Tegal adalah sebagai berikut :Pasar beras Kota Tegal merupakan salah satu pasar tradisonal yang terdapat di KotaTegal. Dengan status tanah merupakan hak pakai bersertikat nomor 33 dan 34 tahun1990.Untuk fungsinya selain untuk pedagang beras juga terdapat jenis usaha lain sepertiwarung makan, penjahit dan penjual sembako yang terdiri atas kios sebanyak 42unit dan loos sebanyak 66 loos.

Gambar 2.4.Pasar Beras Tegal Tampak Depan

Gambar 2.5.Kegiatan Perdagangan di Pasar Beras


Dari aspek lokasi, Pasar Beras terletak pada kawasan yang cukup strategis, yaitu dipinggir Jalan Pantura Tegal (jalan raya Martoloyo) yang merupakan akses utama danterdapat jalan akses masuk ke bagian tengah dan belakang pasar, sehingga semakinmemudahkan aksesibilitas untuk beraktifitas di lokasi tersebut.

Gambar 2.6.Pasar Beras terletak di Pinggir Jalan Raya Martoloyo Tegal

Gambar 2.7.Akses Jalan di Tengah dan Belakang Pasar Beras


Secara fisik Pasar Beras terbagi menjadi dua bagian. Bagian pertama adalahbangunan memanjang yang menempel pada Jalan Raya Martoloyo dan bagian yanglain berada di belakangnya yang dibatasi dengan jalan. Bagian pertama merupakanlahan yang bersertifikat nomor 33 dengan luas lahan sekitar 1.752 m2 dan bangunankedua yang merupakan lahan yang bersertifikat nomor 34 dengan luas lahan sekitar2.144 m2 dengan total luas lahan 3.896 m2.

Gambar 2.8.Pasar Beras yang Terbagi Menjadi Dua Bagian

dan Dibatasi dengan Jalan


Gambar 2.9.Akses Jalan Masuk di Bagian Tengah dan Belakang Pasar yang Terhubung dengan Jalan Raya Martoloyo


Untuk kegiatan ataupun aktifitas yang terdapat di Pasar Beras sekarang ini dapat di uraikansebagai berikut:

Kondisi Eksisting Kegiatan di Pasar Beras

No Keterangan Foto

1. Aktifitas perdagangan beras di PasarBesar, kegiatan bongkar muat yangdilakukan setiap hari. Hal inimenunjukan bahwa aktifitasperdagangan di Pasar Beras Tegalmasih berlangsung.

Beras –beras tersebut akan dilakukankegiatan penyosohan yangberlangsung di dalam bagian lokasiyang ada di Pasar Beras tersebut

2.

Beras yang akan di sosoh di tata dandikeluarkan isinya untuk dimasukkandidalam alat penyosoh beras


No Keterangan Foto

3. Alat Penyosoh beras yang terdapat disalah satu ruangan di Lokasi PasarBeras Tegal. Baras yang akandisososh dimasukan dalam alattersebut.

4. Hasil dari penyosohan beraskemudian dimasukkan dan dikemaskembali dalam karung-karung baru

5.Hasil beras yang sudah disosoh,dikemas dalam karung baru dan siapuntuk dipasarkan


Pada umumnya seluruh bangunan dilokasi pasar besar terlihat kumuh ,karena sudah berusi tua dan kurangterawat


No Keterangan Foto

Lokasi Pasar Beras Tegal yangberada di tepi jalan nasional (jalanMartoloyo) dengan kondisi bangunanyang ada tidak berjarak dengan jalanatau berhimpitan dengan jalan rayasehingga tidak mempunyai sempadanjalan

Kondisi sarana dan prasaranalingkungan yang kurang memadaidan terlihat kurang adanyapemeliharaan


3.1 PERENCANAAN PEMBANGUNAN KAWASAN KOTAPembangunan kawasan kota berkelanjutan adalah konsep dan strategi untukmemberikan tata kehidupan yang menerus (dengan pewarisan) baik bentuk fisik dan ataukegiatan non fisik kota kepada generasi penerus. Konsep ini diajukan oleh kesepakatanyang disebut dengan Strategi Konservasi Dunia 1991 (IUCN, WWF dan UNEP). Secarakonseptual terdapat 3 butir perhatian dalam strategi tersebut, yakni:

Tabel 3.1Implentasi Pembangunan Berkelanjutan

No Strategi Konservasi Dunia Implementasi dalam Perencanaankawasan

1 Melindungi segenap proses prosesekologi dan sistem penopangkehidupan

Melindungi warga dari seluruh proseskehidupan perkotaan guna memenuhikebutuhan dasarnya tanpamenimbulkan perusakan lingkunganfisik

2 Melindungi keaneragaman genetik Melindungi kelompok basis masyarakatdan individu yang tumbuh denganberbagai gaya dan cara hidup

3 Memanfaatkan spesies atau ekosistemdengan kebijaksanaan pelestarian

Merencanakan kota/ kawasan dalamjangka panjang

Secara mendasar, pembangunan kota berkelanjutan membutuhkan 3 unsur dasar, yaknipembangunan ekonomi, pembangunan komunitas dan pembangunan lingkungan.Ketiganya saling berinteraksi secara seimbang dan kuat membentuk sistempembangunan menyeluruh.


Keterangan :A : Pemikiran Konservasionis/ Eco-economicB : Pemikiran Utopianis/ deep ecologyC : Pemikiran Pengembangan sosial ekonomi komunitasABC : Pembangunan berkelanjutan

Apabila dilihat secara sektoral maka pembangunan lingkungan akan memiliki imperatif: Minimasi dampak negatif/kota bening Keterbatasan daya dukung lahan, Hemat energi, dll.

Sedangkan pembangunan ekonomi akan memiliki interaktif: Pertumbuhan makro ekonomi kota, Keuntungan maksimal, Ekspansi pasar, dll

Pembangunan komunitas dengan imperatif seperti: Ketahanan komunitas, Keadilan dan hak asasi, Hak-hak komunitas, Komunikasi dan interaksi, dll.

Hanya dengan memikirkan pembangunan komunitas dan lingkungan (=B) maka akanmenciptakan pola pikir secara pesimistik atau deep-ecology, yang mengisyaratkan man-

C

ABCA

PEMBANGUNANEKONOMI

PEMBANGUNANKOMUNITAS

B

PEMBANGUNANLINGKUNGAN


in-nature atau inklusionis. Alam menjadi determinan keputusan manusia yang tak bolehdiganggu.Berpikir dengan cara pembangunan komunitas dan ekonomi (=C), memunculkan sikapkonservatif. Setiap pembangunan ekonomi harus menghitung kepentingan dampaklingkungan. Negara Jerman, Swis dan Belanda konsekuen dengan pola ini.Berpikir dengan imperatif komunitas dan ekonomi, akan mengabaikan dampaklingkungan negatif, karena mengabaikan persoalan lingkungan.Dengan istilah umum, maka strategi kota berkelanjutan didasarkan pemikiran:a. Berpikir holistik, seluruh bagian atau sektor pembangunan wilayah/ kota dipandang

sebagai kesatuan yang utuhb. Merencanakan wilayah/ kota untuk jangka panjangc. Wilayah/ Kota adalah rangkaian sejarah pengalaman manusia yang jalin menjalin

dan tidak dapat dipangkas dikategorikan kurun waktunyad. Menghargai seluruh biosistem alam (manusia, flora, fauna, dan habitatnya)e. Membangun wilayah/ kota demokratik yang aspiratif dan dimiliki warga kota, mulai

dengan kelompok basisf. Perlu penetapan standart kenyamanan, kesejahteraan dan keamanan wilayah dan

kota.

3.2 PERANCANGAN KAWASAN KOTAMenurut (Budiharjo & Sujarto, 1996), Perancangan Kota (Urban Design) adalah sebuahperpaduan kegiatan antara profesi perencana kota, arsitektur, lansekap, rekayasa sipil, dantransportasi dalam wujud fisik. Perancangan kota lazimnya lebih memperhatikan padabentuk fisik kota. Perancangan kota dapat mewujudkan dirinya dalam betuk tampak depanbangunan, desain sebuah jalan, atau sebuah rencana kota atau dapat dikatakan pulabahwa perancangan kota berkaitan dengan bentuk wilayah perkotaan. Ruang-ruangterbuka berbentuk jalan, taman, dan akhirnya ruang yang lebih besar, dirancangbersamaan dengan perancangan fisik bangunannya, sehingga kota tersebut merupakanproses dan produk dari perancangan kota. Produk perancangan kota tersebut dapatdikategorikan dalam dua bentuk umum yang disebut Ruang Kota (Urban Space) dan RuangTerbuka (Open Space).


Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam merancang sebuah kota adalah elemen citra kota(Path, Edge,District, Node, dan Landmark) dan elemen urban design (Land Use, BuildingFormand Massing, Sirculation and Parking, Open Space, Pedestrian Ways, Activity Support,Signage, dan Preservation)

3.3 PASAR TRADISIONALMenurut definisi dari peraturan Menteri Perdagangan RI Nomor 70/M-DAG/PER/12/2013tentang Pedoman Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan danToko Modern, pasar adalah area tempat jual beli barang dengan penjual lebih darisatu, baik yang disebut sebagai Pusat Perbelanjaan, Pasar Tradisional, Pertokoan. Mall,Plasa, Pusat Perdagangan maupun sebutan lainnya.Secara umum definisi pasar adalah tempat bertemunya calon penjual dan pembeli (baikbarang maupun jasa). Di dalamnya (pasar) terdapat penjual dan pembeli yangmelakukan suatu transaksi, yaitu suatu kesepakatan dalam kegiatan jual-beli. Suatutransaksi memiliki syarat yang semuanya harus dipenuhi, yaitu: (a) ada barang yangdiperjual belikan, (b) ada pedagang dan pembeli, (c) ada kesepakatan harga barang dan(d) tidak ada paksaan dari pihak mana pun. Menurut tata cara transaksinya, pasardibedakan menjadi dua macam, yaitu pasar tradisional dan pasar modern.Sedangankan definisi pasar tradisional menurut Menteri Perdagangan RI Nomor 70/M-DAG/PER/12/2013 tentang Pedoman Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, PusatPerbelanjaan dan Toko Modern, adalah pasar yang dibangun dan dikelola olehPemerintah, Pemerintah Daerah, Swasta, Badan Usaha Milik Negara dan Badan UsahaMilik Daerah termasuk kerjasama dengan swasta dengan tempat usaha berupa toko,kios, los dan tenda yang dimiliki/dikelola oleh pedagang kecil, menengah, swadayamasyarakat atau koperasi dengan usaha skala kecil, modal kecil dan dengan proses jualbeli barang dagangan melalui tawar menawar.Pasar tradisional adalah satu bentuk pasar nyata -sebagaimana definisi pasar di awal-,dimana barang yang diperjualbelikan bisa dipegang oleh pembeli, dan memungkinkanterjadinya tawar menawar secara langsung antara penjual dan pembeli. Barang yangdiperjualbelikan di pasar tradisional biasanya adalah barang-barang kebutuhan sehari-hari. Pasar tradisional menyediakan barang/komoditas yang beraneka macam/jenisseperti beras, sayur, ikan, daging, dll, dan tidak spesifik. Kebanyakan, atau sebagian


besar pasar tradisional secara keleluasaan distribusi dapat dikategorikan sebagai pasarlokal, karena hanya menjangkau daerah tertentu yang luas cakupannya adalah sempit.Sebagaimana dijelaskan di atas, pasar tradisional dapat dikatakan merupakan pasaryang paling sederhana. Dalam pasar tradisional tidak terdapat peraturan yang ketat,hanya ada aturan antar pedagang saja. Hal tersebut yang menjadikan mudahnya parapenjual masuk dan keluar pasar. Di dalam aturan pasar tradisional sangatmemungkinkan beberapa pedagang berbeda menjual komoditas yang sama, misalsayur, ikan ataupun bahan-bahan dapur, karenanya pasar tradisional dapat dikatakansebagai salah satu bentuk pasar persaingan sempurna.Kelonggaran pasar tradisional dalam hal hukum dan peraturan yang menyebabkanmudahnya masuk dan keluar para penjual, dapat memberi dampak tersendiri, baik itunegatif maupun positif bagi penjual maupun pembeli. Salah satunya adalah mudahnyaakses penjual untuk masuk dalam pasar. Selain itu, dalam hal lain seperti persainganharga antar pedagang, menyebabkan harga semakin murah. Hal itu dijadikan sebagaitempat paling tepat untuk mencari kebutuhan harian bagi sebagian rumah tangga,sehingga konsumen atau pembeli dari pasar tradisional pun akan semakin meningkat.Kemudahan dalam masuknya penjual dalam pasar tersebut menyebabkan meledaknyajumlah penjual yang berjualan dalam pasar. Walaupun dalam hal tempat berjualan(lapak) masih memungkinkan untuk ikut masuk, tetapi dalam hal lain (pada pasar-pasartertentu) seperti penampungan limbah sudah tidak mencukupi untuk kebutuhan penjualyang lebih banyak. Oleh karena itu, limbah yang berlebihan tersebut dapat menjadisuatu pemandangan atau soroan tersendiri yang akhirnya dapat menjadi persoalan yangberkepanjangan.Masalah pembuangan atau limbah yang paling banyak mendapat sorotan adalah limbahpasar sayur, ikan dan daging, terlebih pada pasar sayur. Limbah tersebut hampir bisadikatakan sangat banyak dan berlebih karena sifat dari sayur adalah meruah, memakantempat. Sayur, buah dan komoditas semacamnya adalah barang yang mudah busukatau kadaluarsa, sehingga limbah yang dibuang pun bisa menjadi busuk ditempat jikapenanganan lambat. Jika dipikir, walau sekilas dan dalam jumlah sedikit, bau atauaroma sayur yang membusuk lebih ringan daripada aroma daging atau ikan busuk,tetapi jika dalam jumlah sayur yang sangat melimpah akan jauh berbeda. Limbah sayurakan berbau tidak sedap jika dalam keadaan seperti itu. Terlebih lagi jika lokasi pasar


terletak di tengah pemukiman penduduk atau di pusat kota, maka hal tersebut akansangat mengganggu.Keadaan tersebut terjadi karena beberapa sebab salah satu di antaranya adalah tidakada pengelolaan yang jelas dari pemerintah daerah maupun dari organisasi atauperhimpunan para pedagang setempat. Pengelolaan yang sangat minim dan lemah tidakdapat memenuhi kebutuhan pasar tersebut yang seharusnya dan selayaknyamendapatkan perhatian yang lebih sebagai pusat keramaian dan pusat ekonomi. Kamibelum mengetahui alasan lemahnya pengelolaan tersebut, tetapi yang kami dapati,pemerintah lebih berkonsentrasi pada sektor ekonomi modern atau pasar modernseperti supermarket, hipermarket, dan sejenisnya. Para ahli berpendapat bahwa akanlebih baik jika pengelolaan pasar tradisional diserahkan pada pihak swasta ataukalangan profesional lain, karena mereka tentunya akan lebih fokus dalam halpengelolaan, walaupun kelemahannya para pengelola pasar tersebut profit-oriented

3.4 KULINERKuliner merupakan segala sesuatu yang berhubungan dengan makanan (Sutanto &Anggoro, 2014). Kata kuliner merupakan unsur serapan bahasa Inggris yaitu culinary yangberarti berhubungan dengan memasak. Jenis penyediaan kuliner berbentuk pujasera

(foodcourt), restoran, ataupun PKL. Dengan penyajian makanan berupa lesehan,Angkringan, Makan di Bale- Bale, dan Makan dengan Meja Kursi.Beberapa jenis kuliner atau makanan khas yang ada di Kota Tegal dapat disebutkanantara lain1. Sate Kambing

Makanan khas Tegal ini adalah Sate khas Tegal yang berupa sate kambing. Satekambing untuk masyarakat Indonesia adalah menu khas favorit.. Biasanya sate akandibakar menggunakan bumbu kecap. Oleh karena itu rasanya benar-benar khas dagingkambing. Untuk menyantapnya dengan bumbu kecap, dicampur sambal dan sayuran.

2. Nasi lengkoSega Lengko atau nasi lengko adalah makanan khas Tegal yang memiliki cita rasa khasdan enak.. Nasi lengko berisi tempe, tahu yang telah diiris dadu, sayur kol, tauge,sambal kacang dan kerupuk. Karena isinya sayuran dan tempe, sega lengko merupakankuliner Tegal yang rendah kalori namun bernilai protein tinggi. Meskipun di beberapa


daerah di pantai utara juga memiliki sajian seperti sega lengko, namun sega lengkotegal punya cita rasa yang khas dan enak.

3. Teh TegalTegal adalah salah satu daerah berdekatan dengan wilayah yang mempunyaiperkebunan teh. Oleh karena itu tidak salah kalau minuman khas Tegal dengan bahanutama teh yaitu teh tegal. Teh tegal adalah teh asli Tegal yang disajikan menggunakanpoci tanah liat. Untuk menambah manis, bisa menambahkan gula batu kedalam cangkirteh. Minum teh merupakan tradisi dari nenek moyang orang Tegal.

4. Nasi PonggolSeperti namanya, makanan khas tegal satu ini termasuk dalam santapan berat.. NasiPonggol sendiri adalah makanan sehari hari masyarakat Kota Tegal. Yang menjadi cirikhasnya adalah lauk yang berupa tempe goreng tepung atau oseng oseng tempe dantahu, ditambah dengan ikan asin, bihun, atau petis tempe. Santapan ini bisa dilengkapidengan kerupuk dan disajikan dengan minuman teh tawar hangat

5. Kupat GlabedKupat Glabed terdiri dari ketupat yang dipotong potong lalu dikasih tempe goreng,kerupuk dan taburan bawang goreng. Selanjutnya kupat dan tempe goreng, semuanyadisiram dengan kuah glabed, makanya namanya disebut dengan kupat glabed (kental)..Bisa juga ditambah dengan sate ayam maupun sate kerang

6. Tahu AciTahu aci terbuat dari tahu kuning persegi empat yang kemudian dibelah dua secaramelintang. Masing-masing belahannya diberi adonan yang terbuat dari tepung kanji atauaci, potongan daun kucai, dan bumbu lainnya. Tahu kuning yang digunakan punberbeda dengan tahu kuning daerah lain. Tahu kuning khas tegal ini akan lebih melekatdengan aci. Tahu aci juga biasa digoreng dengan minyak yang banyak dan api yangbesar sehingga tahunya lebih mengembang..


7. Sauto TaucoSoto khas Tegal ini berbeda dengan soto-soto yang ada di daerah lainnya. Perbedaansoto ini karena rasanya manis, asam, dan asin yang berasal dari rasa dan aroma tauco.Dalam semangkuk kecil sauto tegal, kita akan mendapatkan daging ayam yang disuwir-suwir, potongan babat rebus, tauge, bawang prei, brambang goreng, dan tauco. Sautotegal ini bisa dinikmati dengan lontong ataupun nasi. Tauco inilah yang menandaistrategisnya posisi Tegal, sebagai jalur perdagangan. Karena tauco ini konon sejarahnyadibawa oleh pendatang atau pedagang dari Tiongkok.

8. GlotakGlotak merupakan makanan khas Tegal yang terbuat dari gembus, aneka bumbu, dankaldu yang terbuat dari tulang ayam atau sapi. Sebagai catatan tambahan sebutanorang Tegal untuk tulang ayam atau sapi ini adalah balungan. Glotak biasanya bisadinikmati untuk cocolan kerupuk antor atau kerupuk mie goreng. Glotak dinikmatidengan alas daun pisang.

9. PilusPilus merupakan makanan ringan berntuk bulat-bulat kecil , berwarna putih dan berasarenyah apabila dimakan. Pilus dari Tegal biasanya adalah produk "home made", terbuatdari tepung terigu, tepung kanji, bawang putih dan daun kancai. Pilus asli khas Tegaltidak dipadu dengan bumbu-bumbu rasa seperti yang diproduksi oleh pabrik dan tidakdijual per bungkus, tetapi dijual per kilo atau ada juga yang menjual per bungkus.


4.1 ORIENTASI WILAYAH KAJIANKota Tegal berada pada jalur Pantai Utara Pulau Jawa termasuk pada salah satuwilayah di Provinsi Jawa Tengah. Guna memenuhi kebutuhan akan barang harianrumah tangga masyarakat Kota Tegal, saat ini Kota Tegal terdapat 14 PasarTradisional, salah satu diantaranya adalah pasar Beras. pasar beras terletak di Jl.Martoloyo berdekatan dengan jalur pantura Kota Tegal, pasar beras memiliki luastanah sebesar 3.525 m2 dengan luas bangunan sebesar 1.480 m2.

Gambar 4.1Peta Orientasi Lokasi Pasar Beras Kota Tegal

Sumber : Interpretasi Citra Google Earth, 2017

Pasar beras merupakan pasar yang berperan penting dalam memajukan pertumbuhanekonomi di Kota Tegal dan memiliki peran yang strategis. Keberadaan pasar berassangat membantu, tidak hanya bagi pemerintah daerah tetapi juga masyarakat yang


menggantungkan hidupnya dalam kegiatan berdagang, karena didalam pasar berasterdapat banyak aktor yang memiliki arti penting dan berusaha untukmensejahterakan kehidupannya baik itu pedagang, pembeli, pekerja panggul dansebagainya.

Gambar 4.2Kondisi Eksisting Pasar Beras Kota Tegal

Sumber : Suvey Lokasi, 2017

Berikut gambaran lokasi pasar beras yang berada di Kota Tegal, keberadaan pasarberas memiliki potensi yang dapat dikembangkan mengingat lokasinya yang strategis,penataan pasar beras perlu dilakukan pertimbangan-pertimbangan yang menyangkutkebijakan yang berlaku, karakteristik sosial masyarakat setempat, serta fungsi danskala pelayanan pasar.

4.2 ANALISA KESESUAIAN LAHAN PADA LOKASI PASAR BERASAnalisa kesesuaian lahan ini bertujuan untuk mengetahui bagaimana kondisi dandinamika keberadaan pasar beras serta potensi lokasi lahan pasar beras, Untukmengetahui kesesuaian lahan pada lokasi pasar beras maka ada beberapa aspek yangakan di kaji, antara lain adalah kondisi fisik alam wilayah (Lokasi Pasar Beras),Penggunaan Lahan, dan fungsi kawasan.


Berdasarkan kondisi fisik wilayah lokasi pasar beras memiliki kondisi topografi yangdatar dengan nilai 0 – 8%, kondisi topografi ini cocok dengan penggunaan lahansebagai perdagangan dan jasa, lokasi pasar beras juga memiliki jenis tanah alluvialyaitu jenis tanah dengan karakteristik tanah yang subur dengan tekstur tanah liatberpasir sehingga tidak peka terhadap rawan bencana banjir. Berdasarkan RTRW KotaTegal tahun 2010 – 2030 penggunaan lahan pada lokasi pasar beras di plotkansebagai lokasi peruntukan perdagangan dan jasa, penggunaan lahan perdagangandan jasa dilokasi pasar beras ini didukung oleh penggunaan lahan disekitar pasarberas yaitu penggunaan lahan permukiman dan penggunaan lahan perdagangan jasalainnya, dengan demikian proses distribusi pemasaran beras akan lebih mudah dankonsumen pun lebih mudah untuk mengakses beras sebagai kebutuhan primermanusia. Berikut peta penggunaan lahan lokasi pasar beras di Kota Tegal

Gambar 4.3Peta Penggunaan Lahan Pasar Beras Kota Tegal

Sumber : RTRW Kota Tegal 2010 – 2030

Berdasarkan fungsi kawasan di lokasi pasar beras ini, kota tegal memiliki fungsikawasan sebagai kawasan budidaya sehingga lokasi pasar beras ini termasuk pada


fungsi kawasan budidaya, fungsi kawasan budidaya adalah wilayah yang ditetapkandengan fungsi utama untuk dibudidayakan atas dasar kondisi dan potensi sumberdaya alam, sumber daya manusia, dan sumber daya buatan.

4.3 ANALISIS KEBUTUHAN DAN PENYEDIAANKota Tegal merupakan sebuah kota yang saat ini pertumbuhan ekonominyadikarenakan berada pada jalur utama pantai utara Provinsi Jawa Tengah. Denganberkembangnya sektor ekonomi kota yang sangat pesat, sehingga diperlukanpengembangan pengembangan Pasar Beras yang bersih, sehat, nyaman, teratur danmemberikan kepastian terhadap kegiatan perdagangan informal sebagai upayapemberian pelayanan kepada masyarakat. Disamping menciptakan pasar yang bersih,sehat dan nyaman, keberadaan Pasar Beras diharapkan dapat menjadi sentra kawasankuliner. Pengembangan Pasar Beras disini sangat memungkinkan apabila melihatlokasinya yang berada di Kelurahan Mintaragen Kecamatan Tegal Timur, lokasi initermasuk kedalam SPPK Kejambon yang mempunyai fungsi pelayanan pemukiman,pendidikan, perdagangan dan jasa. Pada kawasan ini pula diarahkan peningkatanintensitas jalur utama pantai utara Kota Tegal dimana jalan yang berbatasan langsungdengan Pasar Beras yaitu Ruas Jalan Mertoloyo – Yos Sudarso merupakan jaringanjalan arteri primer dengan status jalan nasional.Didalam wacana pengembangan Pasar Beras akan memiliki fungsi ganda, disampingfungsi jual beli bahan pokok rumah tangga juga fungsi wisata dalam hal penyediaansentra kuliner dan pusat oleh – oleh khas Kota Tegal. Dengan adanya rencanapengembangan Pasar Beras ini secara otomatis akan membawa dampak yang besarkepada perkembangan ekonomi masyarakat secara keseluruhan karena memilikibeberapa kelebihan antara lain : Posisi letak pasar yang berada di pusat Kecamatan Tegal Timur

Kemudahan akses angkutan dan berada pada jalan arteri primer status nasional Menempati areal yang cukup luas dengan status tanah Hak Pakai dari Pemerintah

Kota TegalDari data yang diperoleh, Pasar Beras saat ini ditempati oleh 108 pedagang (108petak) yang terbagi dalam 42 toko / kios dan 66 los yang tersebar merata padaseluruh bagian pasar. Kondisi ini menunjukkan bahwa daya tampung pasar saat inikurang dari kapasitas, hal ini dikarenakan luas dari pasar bagian utara yaitu 2.144 m2

baru terisi oleh loss pedagang dengan total luasan 1.998 m2. Sedangkan untuk bagian


selatan pasar sendiri dari total luas lahan sebesar 1.752 m2 baru terisi 660 m2. Kondisitersebut diperburuk oleh keadaan eksisting pasar dimana kios dan loss yang terisidalam kondisi kumuh dan tidak terdapat aktivitas jual beli. Dari 42 toko / kios hanyaterisi 32 toko / kios yang didominasi oleh kios penyosohan (sortir) beras, sembako danjasa yang melakukan aktivitas tiap harinya.Pengembangan Pasar Beras Kota Tegal dapat diliutrasikan sebagai berikut: Denganmelakukan pemindahan pedagang yang berada di bagian selatan pasar yangberbatasan langsung dengan Jl. Yos Sudarso – Jl. Mertoloyo. Pemindahan pedagangdari lokasi tersebut diarahkan untuk menempati bangunan pasar baru yang berada dibagian utara. Bangunan Pasar Beras dapat dilustrasikan menjadi 2 (dua) lantai dengantotal rencana petak yang akan dibangun sebanyak 108 petak. Sedangkan lahan bekasyang dilakukan pemindahan (yang disebelah selatan) nantinya dapat difungsikansebagai lahan parkir, bangunan parkir dan bangunan fasilitas MCK serta Musholla. Darijumlah petak yang akan dibangun tersebut, nantinya akan dibagi kedalam 3 blokantara lain :

Tabel 4.1Ilustrasi Pembagian Blok Pasar Beras

Blok Ukuran masingmasing petak

Peruntukkan

Blok A 8 m x 5 m Kios Beras dan SembakoBlok B 3 m x 3,5 m Tempat kuliner dan oleh- olehBlok C 5 m x 5 m Loss Penyosohan Beras


Pembagian blok tersebut diperuntukkan bagi total keseluruhan kios / toko dan lossyang sebelumnya sudah menempati di lokasi Pasar Beras. Untuk beberapa petak yangselama ini tidak terisi dan tidak ada aktivitas jual beli nantinya akan dilakukanmusyawarah dengan pemilik petak / pedagang mengenai keberlanjutan hak pakaipada petak tersebut. Harga yang disediakan pada blok – blok tersebut nantinya jugabervariasi tergantung ukuran dan peruntukkan pada tiap petak nya yang mengacupada peraturan daerah setempat sehingga tidak menimbulkan masalah di kemudianhari dan untuk menentukan lokasi akan dilakukan undian sesuai dengan jenisdagangannya. Pembangunan Pasar Beras ini merupakan solusi dalam rangkamemenuhi kebutuhan penyediaan sarana usaha bagi pedagang yang saat ini memilikitempat untuk berdagang namun tidak representatif sehingga menurunkan daya belimasyarakat dan juga sebagai upaya dari pemerintah Kota Tegal untuk mengatur danmemberikan tempat yang lebih baik bagi pedagang yang menempati disana.

Adapun untuk alternatif site plan yang ada terdapat 2 (dua) alternatif, dan masing-masing gambarnya dapat dilihat pada gambar berikut :


4.4 ANALISIS TATA BANGUNANUntuk kondisi pasar beras eksisting tentunya perlu adanya pembenahaan danperencanaan yang lebih baik, agar dapat meningkatkan fungsi pasar beras menjadilebih fungsional dan dapat menampung aktifitas lain yang diharapkan menjadi dayatarik, yaitu kegiatan kuliner dan pusat oleh-oleh khas Kota Tegal. Untuk itu perludirencanakan sesuai dengan persyaratan-persyaratan dalam perencanaan danperancangan bangunan gedung seperti berikut ini :

4.4.1 Kriteria Bangunan Fisik1. Kriteria Umum

Pekerjaan yang akan dilaksanakan oleh penyedia jasa memperhatikan kriteriaumum disesuaikan berdasarkan fungsi dan kebutuhan bangunan, yaitu :a. Persyaratan Peruntukan dan Intensitas

1) Menjamin bangunan yang akan dibangun sesuai dengan ketentuantata ruang dan fungsi yang ditetapkan di daerah yang bersangkutan;

2) Menjamin bangunan dimanfaatkan sesuai dengan fungsinya;3) Menjamin keselamatan pengguna, masyarakat dan lingkungan.

b. Persyaratan Arsitektur dan Lingkungan1) Menjamin terwujudnya bangunan yang memiliki karakteristik dan

ketentuan wujud bangunan;2) Menjamin terwujudnya bangunan yang memiliki tata ruang dan seni

artistik bangunan yang berhubungan dengan fasilitas gedung.c. Persyaratan Struktur dan Fungsi Bangunan

1) Menjamin terwujudnya bangunan tetap dapat mendukung bebanyang timbul akibat perilaku alam, manusia dan beban kerja;

2) Menjamin keselamatan manusia dari kemungkinan cidera atau lukayang disebabkan oleh kegagalan struktur bangunan dan fungsibangunan;

3) Menjamin kepentingan manusia dari kehilangan atau kerusakanbenda yang disebabkan oleh perilaku struktur

4) Menjamin perlindungan properti lainnya dari kerusakan fisik yangdisebakan oleh kegagalan struktur dan fungsi bangunan.

d. Persyaratan Ketahanan terhadap Kebakaran


1) Menjamin terwujudnya bangunan gedung yang dapat mendukungbeban yang timbul akibat perilaku alam dan manusia.

2) Menjamin terwujudnya bangunan gedung yang dibangunsedemikian rupa sehingga mampu secara struktural stabil selamakebakaran, sehingga :a. Cukup waktu bagi penghuni melakukan evakuasi secara aman,b. Cukup waktu bagi pasukan pemadam kebakaran memasuki lokasi

untuk memadamkan api.c. Dapat menghindari kerusakan pada properti lainnya.

e. Persyaratan Sarana Jalan Masuk dan Keluar1) Menjamin tenwujudnya bangunan gedung yang mempunyai akses

yang layak, aman dan nyaman ke dalam bangunan dan fasilitasserta layanan di dalamnya.

2) Menjamin terwujudnya upaya melindungi penghuni darikesakitan atau luka saat evakuasi pada keadaan darurat.

3) Menjamin tersedianya aksesibilitas bagi penyandangcacat,khususnya untuk bangunan fasilitas umum dan sosial.

f. Persyaratan Transportasi dalam Gedung1) Menjamin tersedianya sarana transportasi yang layak., aman, dan

nyaman di dalam bangunan gedung.2) Menjamin tersedianya aksesbilitas bagi penyandang cacat,

khususnya untuk bangunan fasilitas umum dan sosial.g. Persyaratan Pencahayaan Darurat, Tanda arah Keluar, dan Sistem

Peringatan Bahaya.1) Menjamin tersedianya pertandaan dini yang informatif di dalam

bangunan gedung apabila terjadi keadaan darurat.2) Menjamin penghuni melakukan evakuasi secara mudah dan aman,

apabila terjadi keadaan darurat.h. Persyaratan Instalasi Listrik, Penangkal Petir dan Komunikasi.

1) Menjamin terpasangnya instalasi listrik secara cukup dan amandalam menunjang terselenggaranya kegiatan di dalambengunan gedung sesuai fungsinya.

2) Menjamin terwujudnya keamanan bangunan gedung danpenghurinya dari bahaya akibat petir.


3) Menjamin tersedianya sarana komunikasi yang memadai dalammenunjang terselenggaranya kegiatan di dalam bangunan gedungsesuai dengan fungsinya.

i. Persyaratan Sanitasi dalam Bangunan.1) Menjamin tersedianya sarana sanitasi yang memadai dalam

menunjang terselenggaranya kegiatan di dalam bangunan gedungsesuai dengan fungsinya.

2) Menjamin terwujudnya kebersihan, kesehatan dan memberikankenyamanan bagi penghuni bangunan dan lingkungan.

3) Menjamin upaya beroperasinya peralatan dan perlengkapan sanitasisecara baik.

j. Persyaratan Ventilasi dan Pengkondisian Udara.1) Menjamin terpenuhnya kebutuhan udara yang cukup, baik alami

maupun buatan dalam menunjang terselenggaranya kegiatan dalambangunan gedung sesuai dengan fungsinya.

2) Menjamin upaya beroperasinya peralatan dan perlengkapan tataudara secara baik

k. Persyaratan Pencahayaan.1). Menjamin terpenuhinya kebutuhan pencahayaan yang cukup, baik

alami maupun buatan dalam menunjang terselenggaranya kegiatandalam bangunan gedung sesuai dengan fungsinya.

2). Menjamin upaya beroperasinya peralatan dan perlengkapanpencahayaan secara baik.

l. Persyaratan Kebisingan dan Getaran1). Menjamin terwujudnya kehidupan yang nyaman dari gangguan

suara dan getaran yang tidak diinginkan.2). Menjamin adanya kepastian bahwa setiap usaha atau kegiatan yang

menimbulkan dampak negatif suara dan getaran perlu melakukanupaya pengendalian pencemaran dan atau mencegah perusakanlingkungan.


2. Kriteria Khusus / Azas – AzasSelain kriteria umum diatas, didalam melaksanakan tugasnya penyedia jasahendaknya memperhatikan azas - azas bangunan sebagai berikut :a. Bangunan hendaknya fungsional, efisien, menarik tetapi tidak berlebihan;b. Kreatifitas desain hendaknya tidak ditekankan pada peralatan gaya dan

kemewahan material, tetapi pada kemampuan mengadakan sublimasiantara fungsi teknik dan fungsi sosial bangunan, terutama sebagaibangunan pelayanan kepada masyarakat.

c. Dengan batasan tidak mengganggu produktivitas kerja, biaya investasi danpemeliharaan bangunan sepanjang umurnya, hendaknya diusahakanserendah mungkin.

d. Desain hendaknya dibuat sedemikian rupa, sehingga bangunan dapatdilaksanakan dalam waktu yang pendek dan dapat dimanfaatkansecepatnya.

e. Bangunan hendaknya dapat meningkatkan kualitas lingkungan, danmenjadi acuan tata bangunan dan lingkungan disekitarnya.

4.4.2Kajian Teknis Bangunan GedungBangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatudengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atasdan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusiamelakukan kegiatannya. Untuk kegiatan di Pasar beras ini tentunya adalahkegiatan perdagangan dan jasa1.Persyaratan Teknik Bangunan Gedung

Persyaratan teknis bangunan gedung meliputi:a. Persyaratan tata bangunan dan lingkungan yang terdiri dari:

1) Peruntukan lokasi dan intensitas bangunan gedung;2) Arsitektur bangunan gedung;3) Pengendalian dampak lingkungan;4) Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL); dan5) Pembangunan bangunan gedung di atas dan/atau di bawah tanah, air

dan/atau prasarana/sarana umum.b. Persyaratan keandalan bangunan gedung yang terdiri dari:

1) Persyaratan keselamatan bangunan gedung;


2) Persyaratan kesehatan bangunan gedung;3) Persyaratan kenyamanan bangunan gedung; dan4) Persyaratan kemudahan bangunan gedung.

2. Fungsi Bangunan GedungSetiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan fungsi utamabangunan. Fungsi bangunan gedung dapat dikelompokkan dalam fungsihunian, fungsi keagamaan, fungsi usaha, fungsi sosial dan budaya, dan fungsikhusus. Untuk kegiatan di pasar beras ini termasuk dalam fungsi usahayaitu :Fungsi usaha merupakan bangunan gedung dengan fungsi utama sebagaitempat manusia melakukan kegiatan usaha yang terdiri dari : bangunanperdagangan:, pertokoan, pusat perbelanjaan, tempat makan/kuliner, dansejenisnya;

3. Klasifikasi Bangunan GedungFungsi bangunan gedung diklasifikasikan berdasarkan tingkat kompleksitas,tingkat permanensi, tingkat risiko kebakaran, zonasi gempa, lokasi,ketinggian, dan/atau kepemilikan.a. Klasifikasi berdasarkan tingkat kompleksitas meliputi: bangunan gedung

sederhana, bangunan gedung tidak sederhana, dan bangunan gedungkhusus.Untuk bangunan pasar beras termasuk dalam bangunan gedungsederhana

b. Klasifikasi berdasarkan tingkat permanensi meliputi: bangunan gedungpermanen, bangunan gedung semi permanen, dan bangunan gedungdarurat atau sementara.Untuk bangunan pasar beras termasuk dalam bangunan gedungpermanen.

c. Klasifikasi berdasarkan tingkat risiko kebakaran meliputi: bangunangedung tingkat resiko kebakaran tinggi, tingkat resiko kebakaran sedang,dan tingkat resiko kebakaran rendah.Untuk bangunan pasar beras termasuk dalam tingkat resiko kebakaransedang


d. Klasifikasi berdasarkan lokasi meliputi: bangunan gedung di lokasi padat,bangunan gedung di lokasi sedang, dan bangunan gedung di lokasirenggang.Untuk bangunan pasar beras termasuk dalam bangunan gedung di lokasisedang.

e. Klasifikasi berdasarkan ketinggian meliputi: bangunan gedung bertingkattinggi, bangunan gedung bertingkat sedang, dan bangunan gedungbertingkat rendah.Untuk bangunan pasar beras direncanakan termasuk dalam bangunangedung bertingkat rendah

f. Klasifikasi berdasarkan kepemilikan meliputi: bangunan gedung miliknegara, bangunan gedung milik badan usaha, dan bangunan gedung milikperorangan.

Untuk bangunan pasar beras termasuk dalam bangunan milik Negara.

Penentuan Klasifikasi Bangunan Gedung Penentuan klasifikasi bangunan gedungatau bagian dari bangunan gedung ditentukan berdasarkan fungsi yangdigunakan dalam perencanaan, pelaksanaan, atau perubahan yang diperlukanpada bangunan gedung.1. Klas 1: Bangunan gedung hunian biasa

Adalah satu atau lebih bangunan gedung yang merupakan:a. Klas 1a: bangunan gedung hunian tunggal yang berupa:

i. satu rumah tunggal; atauii. satu atau lebih bangunan hunian gandeng, yang masing-masing

bangunannya dipisahkan dengan suatu dinding tahan api, termasukrumah deret, rumah taman, villa; atau

b. Klas 1b: rumah asrama/kost, rumah tamu, hostel, atau sejenisnya dengan

luas total lantai kurang dari 300 m2dan tidak ditinggali lebih dari 12 orang

secara tetap, dan tidak terletak di atas atau dibawah bangunan hunian lainatau bangunan klas lain selain tempat garasi pribadi.

2. Klas 2: Bangunan gedung hunian yang terdiri atas 2 atau lebih unit hunianyang masing-masing merupakan tempat tinggal terpisah.


3. Klas 3: Bangunan gedung hunian diluar bangunan klas 1 atau 2, yang umumdigunakan sebagai tempat tinggal lama atau sementara oleh sejumlah orangyang tidak berhubungan, termasuk:a. rumah asrama, rumah tamu, losmen; ataub. bagian untuk tempat tinggal dari suatu hotel atau motel; atauc. bagian untuk tempat tinggal dari suatu sekolah; ataud. panti untuk orang berumur, cacat, atau anak-anak; ataue. bagian untuk tempat tinggal dari suatu bangunan perawatan kesehatan

yang menampung karyawan-karyawannya.4. Klas 4: Bangunan gedung hunian campuran

Adalah tempat tinggal yang berada didalam suatu bangunan klas 5, 6, 7, 8atau 9 dan merupakan tempat tinggal yang ada dalam bangunan tersebut.

5. Klas 5: Bangunan gedung kantorAdalah bangunan gedung yang dipergunakan untuk tujuan-tujuan usahaprofesional, pengurusan administrasi, atau usaha komersial, diluar bangunanklas 6, 7, 8, atau 9.

6. Klas 6: Bangunan gedung perdaganganAdalah bangunan gedung toko atau bangunan gedung lain yangdipergunakan untuk tempat penjualan barang-barang secara eceran ataupelayanan kebutuhan langsung kepada masyarakat, termasuk:a. ruang makan, kafe, restoran; ataub. uang makan malam, bar, toko atau kios sebagai bagian dari suatu hotel

atau motel; atauc. tempat potong rambut/salon, tempat cuci umum; ataud. pasar, ruang penjualan, ruang pamer, atau reparasi.

7. Klas 7: Bangunan gedung penyimpanan/gudangAdalah bangunan gedung yang dipergunakan penyimpanan, termasuk:a. tempat parkir umum; ataub. gudang, atau tempat pamer barang-barang produksi untuk dijual atau cuci

gudang.8. Klas 8: Bangunan gedung laboratorium, industri, pabrik, dan/atau bengkel

mobilAdalah bangunan gedung laboratorium dan bangunan yang dipergunakanuntuk tempat pemrosesan suatu produksi, perakitan, perubahan, perbaikan,


pengepakan, finishing, atau pembersihan barang-barang produksi dalamrangka perdagangan atau penjualan.

9. Klas 9: Bangunan gedung umumAdalah bangunan gedung yang dipergunakan untuk melayani kebutuhanmasyarakat umum, yaitu:a. Klas 9a: bangunan gedung perawatan kesehatan, termasuk bagian-

bagian dari bangunan tersebut yang berupa laboratorium;b. Klas 9b: bangunan gedung pertemuan, termasuk bengkel kerja,

laboratorium atau sejenisnya di sekolah dasar atau sekolah lanjutan, hall,bangunan peribadatan, bangunan budaya atau sejenis, tetapi tidaktermasuk setiap bagian dari bangunan yang merupakan klas lain.

10. Klas 10: Adalah bangunan gedung atau struktur yang merupakansarana/prasarana bangunan gedung yang dibangun secara terpisah, seperti:a. Klas 10a: bangunan gedung bukan hunian yang merupakan garasi

pribadi, garasi umum, atau sejenisnya;b. Klas 10b: struktur yang berupa pagar, tonggak, antena, dinding

penyangga atau dinding yang berdiri bebas, kolam renang, atausejenisnya.

Untuk bangunan pasar beras masuk di dalam klasifikasi kelas 6 yaitu bangunangedung perdagangan

4.4.3Persyaratan Teknis Bangunan Gedung1. Persyaratan Tata Bangunan dan Lingkungan

A. Peruntukan Lokasia. Bangunan gedung harus diselenggarakan sesuai dengan peruntukan

lokasi yang diatur dalam ketentuan tata ruang dan tata bangunan darilokasi yang bersangkutan.

b. Ketentuan tata ruang dan tata bangunan ditetapkan melalui :i. Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota;ii. Rencana Detail Tata Ruang Kota; daniii. Peraturan bangunan setempat dan Rencana Tata Bangunan dan

Lingkungan (RTBL).c. Peruntukan lokasi merupakan peruntukan utama sedangkan peruntukan

penunjangnya sebagaimana ditetapkan di dalam ketentuan tata


bangunan yang ada di daerah setempat atau berdasarkanpertimbangan teknis dinas yang menangani bangunan gedung.

d. Setiap pihak yang memerlukan keterangan atau ketentuan tata ruangdan tata bangunan dapat memperolehnya secara terbuka melalui dinasyang terkait.

e. Keterangan atau ketentuan sebagaimana dimaksud pada butir dmeliputi keterangan tentang peruntukan lokasi dan intensitasbangunan, seperti kepadatan bangunan, ketinggian bangunan, dangaris sempadan bangunan.

f. Pembangunan bangunan gedung diatas jalan umum, saluran, atausarana lain perlu pertimbangan sebagai berikut :i. Tidak bertentangan dengan rencana tata ruang dan tata bangunan

daerah;ii. Tidak mengganggu kelancaran arus lalu lintas kendaraan, orang,

maupun barang;iii. Tidak mengganggu fungsi sarana dan prasarana yang berada

dibawah dan/atau diatas tanah; daniv. Tetap memperhatikan keserasian bangunan terhadap

lingkungannya.g. Pembangunan bangunan gedung dibawah tanah yang melintasi sarana

dan prasarana jaringan kota dengan pertimbangan sebagai berikut :i. Tidak bertentangan dengan rencana tata ruang dan tata bangunan

Daerah;ii. Tidak untuk fungsi hunian atau tempat tinggal;iii. Tidak mengganggu fungsi sarana dan prasarana yang berada

dibawah tanah;iv. Penghawaan dan pencahayaan bangunan telah memenuhi

persyaratan kesehatan sesuai fungsi bangunan; danv. Memiliki sarana khusus untuk kepentingan keamanan dan

keselamatan bagi pengguna bangunan.

B. Intensitas Bangunan Gedunga. Kepadatan dan Ketinggian Bangunan Gedung


i. Bangunan gedung yang didirikan harus memenuhi persyaratankepadatan dan ketinggian bangunan gedung berdasarkan rencana tataruang wilayah daerah yang bersangkutan, rencana tata bangunan danlingkungan yang ditetapkan, dan peraturan bangunan setempat.

ii. Kepadatan bangunan sebagaimana dimaksud dalam butir i, meliputiketentuan tentang Koefisien Dasar Bangunan (KDB), yang dibedakandalam tingkatan KDB padat, sedang, dan renggang.

iii. Ketinggian bangunan sebagaimana dimaksud dalam butir i, meliputiketentuan tentang Jumlah Lantai Bangunan (JLB), dan Koefisien LantaiBangunan (KLB) yang dibedakan dalam tingkatan KLB tinggi, sedang,dan rendah.

iv. Persyaratan kinerja dari ketentuan kepadatan dan ketinggianbangunan ditentukan oleh:(1) kemampuannya dalam menjaga keseimbangan daya dukung

lahan dan optimalnya intensitas pembangunan;(2) kemampuannya dalam mencerminkan keserasian bangunan

dengan lingkungan;(3) kemampuannya dalam menjamin kesehatan dan kenyamanan

pengguna serta masyarakat pada umumnya.

b. Penetapan KDB dan Jumlah Lantai/KLBi. Penetapan besarnya kepadatan dan ketinggian bangunan gedung

sebagaimana dimaksud dalam butir a.ii dan a.iii di atas ditetapkandengan mempertimbangkan perkembangan kota, kebijaksanaanintensitas pembangunan, daya dukung lahan/ lingkungan, sertakeseimbangan dan keserasian lingkungan.

iii. Ketentuan besarnya KDB dan JLB/KLB dapat diperbarui sejalan denganpertimbangan perkembangan kota, kebijaksanaan intensitaspembangunan, daya dukung lahan/lingkungan, dan setelahmendengarkan pendapat teknis para ahli terkait.


iv. Dengan pertimbangan kepentingan umum dan ketertibanpembangunan, rencana perpetakan dalam suatu kawasan/lingkungandengan persyaratan :(1) Setiap bangunan yang didirikan harus sesuai dengan rencana

perpetakan yang telah diatur di dalam rencana tata ruang;(2) Apabila perpetakan tidak ditetapkan, maka KDB dan KLB

diperhitungkan berdasarkan luas tanah di belakang garissempadan jalan (GSJ) yang dimiliki;

(3) Untuk persil-persil sudut bilamana sudut persil tersebutdilengkungkan atau disikukan, untuk memudahkan lalu lintas,maka lebar dan panjang persil tersebut diukur dari titik pertemuangaris perpanjangan pada sudut tersebut dan luas persildiperhitungkan berdasarkan lebar dan panjangnya;

(4) Penggabungan atau pemecahan perpetakan dimungkinkandengan ketentuan KDB dan KLB tidak dilampaui, dan denganmemperhitungkan keadaan lapangan, keserasian dan keamananlingkungan serta memenuhi persyaratan teknis yang telahditetapkan;

(5) Dimungkinkan adanya pemberian dan penerimaan besaranKDB/KLB diantara perpetakan yang berdekatan, dengan tetapmenjaga keseimbangan daya dukung lahan dan keserasianlingkungan.

v. Dimungkinkan adanya kompensasi berupa penambahan besarnyaKDB. JLB/KLB bagi perpetakan tanah yang memberikan sebagian luastanahnya untuk kepentingan umum.

vi. Penetapan besarnya KDB, JLB/KLB untuk pembangunan bangunangedung di atas fasilitas umum adalah setelah mempertimbangkankeserasian, keseimbangan dan persyaratan teknis sertamendengarkan pendapat teknis para ahli terkait.

c. Perhitungan KDB dan KLB Perhitungan KDB maupun KLB ditentukandengan pertimbangan sebagai berikut :i. Perhitungan luas lantai bangunan adalah jumlah luas lantai yang

diperhitungkan sampai batas dinding terluar;


ii. Luas lantai ruangan beratap yang sisi-sisinya dibatasi oleh dindingyang tingginya lebih dari 1,20 m di atas lantai ruangan tersebutdihitung penuh 100 %;

iii. Luas lantai ruangan beratap yang bersifat terbuka atau yang sisi-sisinya dibatasi oleh dinding tidak lebih dari 1,20 m di atas lantairuangan dihitung 50 %, selama tidak melebihi 10 % dari luas denahyang diperhitungkan sesuai dengan KDB yang ditetapkan;

iv. Overstek atap yang melebihi lebar 1,50 m maka luas mendatarkelebihannya tersebut dianggap sebagai luas lantai denah;

v. Teras tidak beratap yang mempunyai tinggi dinding tidak lebih dari1,20 m di atas lantai teras tidak diperhitungkan sebagai luas lantai;

vi. Luas lantai bangunan yang diperhitungkan untuk parkir tidakdiperhitungkan dalam perhitungan KLB, asal tidak melebihi 50 % dariKLB yang ditetapkan, selebihnya diperhitungkan 50 % terhadap KLB;

vii. Ram dan tangga terbuka dihitung 50 %, selama tidak melebihi 10 %dari luas lantai dasar yang diperkenankan;

viii. Dalam perhitungan KDB dan KLB, luas tapak yang diperhitungkanadalah yang dibelakang GSJ;

ix. Batasan perhitungan luas ruang bawah tanah (besmen) ditetapkandengan pertimbangan keamanan, keselamatan, kesehatan, danpendapat teknis para ahli terkait;

x. Untuk pembangunan yang berskala kawasan (superblock),perhitungan KDB dan KLB adalah dihitung terhadap total seluruh lantaidasar bangunan, dan total keseluruhan luas lantai bangunan dalamkawasan tersebut terhadap total keseluruhan luas kawasan;

xi. Dalam perhitungan ketinggian bangunan, apabila jarak vertikal darilantai penuh ke lantai penuh berikutnya lebih dari 5 m, makaketinggian bangunan tersebut dianggap sebagai dua lantai;

xii. Mezanin yang luasnya melebihi 50 % dari luas lantai dasar dianggapsebagai lantai penuh.

d. Garis Sempadan (Muka) Bangunan Gedungi. Garis Sempadan Bangunan ditetapkan dalam rencana tata ruang,

rencana tata bangunan dan lingkungan, serta peraturan bangunansetempat.


ii. Dalam mendirikan atau memperbarui seluruhnya atau sebagian darisuatu bangunan, Garis Sempadan Bangunan yang telah ditetapkansebagaimana dimaksud dalam butir a. tidak boleh dilanggar.

iv. Penetapan Garis Sempadan Bangunan didasarkan pada pertimbangankeamanan, kesehatan, kenyamanan, dan keserasian dengan lingkunganserta ketinggian bangunan.

v. Daerah menentukan garis-garis sempadan pagar, garis sempadan mukabangunan, garis sempadan loteng, garis sempadan podium, garissempadan menara, begitu pula garis-garis sempadan.

vi. Pada suatu kawasan/lingkungan yang diperkenankan adanyabeberapa klas bangunan dan di dalam kawasan peruntukan campuran,untuk tiap-tiap klas bangunan dapat ditetapkan garis-garissempadannya masing-masing.

vii. Dalam hal garis sempadan pagar dan garis sempadan muka bangunanberimpit (GSB sama dengan nol), maka bagian muka bangunan harusditempatkan pada garis tersebut.

viii. Daerah berwenang untuk memberikan pembebasan dari ketentuandalam butir g, sepanjang penempatan bangunan tidak mengganggujalan dan penataan bangunan sekitarnya.

ix. Ketentuan besarnya GSB dapat diperbarui dengan pertimbanganperkembangan kota, kepentingan umum, keserasian denganlingkungan, maupun pertimbangan lain dengan mendengarkanpendapat teknis para ahli terkait.

e. Garis Sempadan (Samping Dan Belakang) Bangunan Gedungi. dengan pertimbangan keselamatan, kesehatan, dan kenyamanan, juga

ditetapkan garis sempadan samping kiri dan kanan, serta belakangbangunan terhadap batas persil, yang diatur di dalam rencana tataruang, rencana tata bangunan dan lingkungan, dan peraturanbangunan setempat.

ii. Sepanjang tidak ada jarak bebas samping maupun belakang bangunanyang ditetapkan, maka ditetapkan besarnya garis sempadan tersebutdengan setelah mempertimbangkan keamanan, kesehatan dankenyamanan, yang ditetapkan pada setiap permohonan perizinanmendirikan bangunan.


f. Jarak Bebas Bangunan Gedungi. Pada daerah intensitas bangunan rendah/renggang, maka jarak bebas

samping dan belakang bangunan harus memenuhi persyaratan:(1) jarak bebas samping dan jarak bebas belakang ditetapkan

minimum 4 m pada lantai dasar, dan pada setiap penambahanlantai/tingkat bangunan, jarak bebas di atasnya ditambah 0,50 mdari jarak bebas lantai di bawahnya sampai mencapai jarak bebasterjauh 12,5 m, kecuali untuk bangunan rumah tinggal, dansedangkan untuk bangunan gudang serta industri dapat diaturtersendiri;

(2) sisi bangunan yang didirikan harus mempunyai jarak bebas yangtidak dibangun pada kedua sisi samping kiri dan kanan serta bagianbelakang yang berbatasan dengan pekarangan.

ii. Pada dinding batas pekarangan tidak boleh dibuat bukaan dalam bentukapapun.

iii. Jarak bebas antara dua bangunan dalam suatu tapak diatur sebagaiberikut:(1) dalam hal kedua-duanya memiliki bidang bukaan yang saling

berhadapan, maka jarak antara dinding atau bidang tersebutminimal dua kali jarak bebas yang ditetapkan;

(2) dalam hal salah satu dinding yang berhadapan merupakan dindingtembok tertutup dan yang lain merupakan bidang terbuka dan/atauberlubang, maka jarak antara dinding tersebut minimal satu kalijarak bebas yang ditetapkan;

(3) dalam hal kedua-duanya memiliki bidang tertutup yang salingberhadapan, maka jarak dinding terluar minimal setengah kali jarakbebas yang ditetapkan.

C. Arsitektur Bangunan Gedung1. Persyaratan Penampilan Bangunan Gedung

a. Ketentuan Umumi. Bentuk denah bangunan gedung sedapat mungkin simetris dan

sederhana, guna mengantisipasi kerusakan yang diakibatkan olehgempa.


ii. Dalam hal denah bangunan gedung berbentuk T, L, atau U, makaharus dilakukan pemisahan struktur atau dilatasi untuk mencegahterjadinya kerusakan akibat gempa atau penurunan tanah.

iii. Denah bangunan gedung berbentuk sentris (bujursangkar,segibanyak, atau lingkaran) lebih baik daripada denah bangunanyang berbentuk memanjang dalam mengantisipasi terjadinyakerusakan akibat gempa.

iv. Atap bangunan gedung harus dibuat dari konstruksi dan bahanyang ringan untuk mengurangi intensitas kerusakan akibat gempa.


v. Penempatan bangunan gedung tidak boleh mengganggu fungsiprasarana kota, lalu lintas dan ketertiban umum.

vi. Pada lokasi-lokasi tertentu dapat menetapkan secara khusus arahanrencana tata bangunan dan lingkungan.

vii. Pada jalan-jalan tertentu, perlu ditetapkan penampang-penampang(profil) bangunan untuk memperoleh pemandangan jalan yangmemenuhi syarat keindahan dan keserasian.

ix. Bentuk bangunan gedung harus dirancang dengan memperhatikanbentuk dan karakteristik arsitektur lingkungan yang ada disekitarnya, atau yang mampu sebagai pedoman arsitektur ataupanutan bagi lingkungannya.

x. Setiap bangunan gedung yang didirikan berdampingan denganbangunan yang dilestarikan, harus serasi dengan bangunan yangdilestarikan tersebut.


xi. Bangunan yang didirikan sampai pada batas samping persil, tampakbangunannya harus bersambungan secara serasi dengan tampakbangunan atau dinding yang telah ada di sebelahnya.

xii. Bentuk bangunan gedung harus dirancang denganmempertimbangkan terciptanya ruang luar bangunan yang nyamandan serasi terhadap lingkungannya.

xiii. Bentuk, tampak, profil, detail, material maupun warna bangunanharus dirancang memenuhi syarat keindahan dan keserasianlingkungan yang telah ada dan/atau yang direncanakan kemudian,dengan tidak menyimpang dari persyaratan fungsinya.

xiv. Bentuk bangunan gedung sesuai kondisi daerahnya harusdirancang dengan mempertimbangkan kestabilan struktur danketahanannya terhadap gempa.

xv. Syarat-syarat lebih lanjut mengenai tinggi/tingkat dan segalasesuatunya ditetapkan berdasarkan ketentuan-ketentuan dalamrencana tata ruang, dan/atau rencana tata bangunan danlingkungan yang ditetapkan untuk daerah/lokasi tersebut.

b. Tapak Bangunani. Tinggi rendah (peil) pekarangan harus dibuat dengan tetap menjaga

keserasian lingkungan serta tidak merugikan pihak lain.ii. Penambahan lantai atau tingkat suatu bangunan gedung

diperkenankan apabila masih memenuhi batas ketinggian yangditetapkan dalam rencana tata ruang kota, dengan ketentuan tidakmelebihi KLB, harus memenuhi persyaratan teknis yang berlaku dankeserasian lingkungan.

iii. Penambahan lantai/tingkat harus memenuhi persyaratan keamananstruktur.

iv. Pada daerah/lingkungan tertentu dapat ditetapkan:(1) ketentuan khusus tentang pemagaran suatu pekarangan

kosong atau sedang dibangun, pemasangan nama proyek dansejenisnya dengan memperhatikan keamanan, keselamatan,keindahan dan keserasian lingkungan;

(2) larangan membuat batas fisik atau pagar pekarangan;


(3) ketentuan penataan bangunan yang harus diikuti denganmemperhatikan keamanan, keselamatan, keindahan dankeserasian lingkungan;

(4) perkecualian kelonggaran terhadap ketentuan butir (2) di atasdapat diberikan untuk bangunan perumahan dan bangunansosial dengan memperhatikan keserasian dan arsitekturlingkungan.

c. Bentuk Bangunani. Bentuk bangunan gedung harus dirancang sedemikian rupa

sehingga setiap ruang-dalam dimungkinkan menggunakanpencahayaan dan penghawaan alami.

ii. Ketentuan sebagaimana dimaksudkan pada butir i di atas tidakberlaku apabila sesuai fungsi bangunan diperlukan sistempencahayaan dan penghawaan buatan.

iii. Ketentuan pada butir ii harus tetap mengacu pada prinsip-prinsipkonservasi energi.

iv. Untuk bangunan dengan lantai banyak, kulit atau selubungbangunan harus memenuhi persyaratan konservasi energi.

v. Aksesibilitas bangunan harus mempertimbangkan kemudahan bagisemua orang, termasuk para penyandang cacat dan lansia.

vi. Suatu bangunan gedung tertentu berdasarkan letak, ketinggian danpenggunaannya, harus dilengkapi dengan perlengkapan yangberfungsi sebagai pengaman terhadap lalu lintas udara dan/ataulalu lintas laut.

2. Tata Ruang Dalama. Ketentuan Umum

i. Penempatan dinding-dinding penyekat dan lubang-lubangpintu/jendela diusahakan sedapat mungkin simetris terhadapsumbu-sumbu denah bangunan mengantisipasi terjadinyakerusakan akibat gempa.


ii. Bidang-bidang dinding sebaiknya membentuk kotak-kotak tertutupuntuk mengantisipasi terjadinya kerusakan akibat gempa.

iii. Tinggi ruang adalah jarak terpendek dalam ruang diukur daripermukaan bawah langit-langit ke permukaan lantai.

iv. Ruangan dalam bangunan harus mempunyai tinggi yang cukupuntuk fungsi yang diharapkan.

v. Ketinggian ruang pada lantai dasar disesuaikan dengan fungsiruang dan arsitektur bangunannya.

vi. Dalam hal tidak ada langit-langit, tinggi ruang diukur daripermukaan atas lantai sampai permukaan bawah dari lantai diatasnya atau sampai permukaan bawah kaso-kaso.


vii. Bangunan atau bagian bangunan yang mengalami perubahanperbaikan, perluasan, penambahan, tidak boleh menyebabkanberubahnya fungsi/penggunaan utama, karakter arsitekturbangunan dan bagian-bagian bangunan serta tidak bolehmengurangi atau mengganggu fungsi sarana jalan keluar/masuk.

viii. Perubahan fungsi dan penggunaan ruang suatu bangunan ataubagian bangunan dapat diizinkan apabila masih memenuhiketentuan penggunaan jenis bangunan dan dapat menjaminkeamanan dan keselamatan bangunan serta penghuninya.

ix. Ruang penunjang dapat ditambahkan dengan tujuan memenuhikebutuhan kegiatan bangunan, sepanjang tidak menyimpang daripenggunaan utama bangunan.

b. Perancangan Ruang Dalami. Bangunan toko sekurang-kurang memiliki ruang-ruang fungsi

utama yang mewadahi kegiatan toko, kegiatan umum danpelayanan.

ii. Perhitungan ketinggian bangunan, apabila jarak vertikal dari lantaipenuh ke lantai penuh berikutnya lebih dari 5 meter, makaketinggian bangunan dianggap sebagai dua lantai.

iii. Mezanin yang luasnya melebihi 50% dari luas lantai dasar,dianggap sebagai lantai penuh.

iv. Penempatan fasilitas kamar mandi dan kakus untuk pria dan wanitaharus terpisah.

v. Ruang rongga atap hanya dapat diizinkan apabila penggunaannyatidak menyimpang dari fungsi utama bangunan sertamemperhatikan segi kesehatan, keamanan dan keselamatanbangunan dan lingkungan.

vi. Ruang rongga atap untuk rumah tinggal harus mempunyaipenghawaan dan pencahayaan alami yang memadai.

vii. Ruang rongga atap dilarang dipergunakan sebagai dapur ataukegiatan lain yang potensial menimbulkan kecelakaan/ kebakaran.

viii. Setiap penggunaan ruang rongga atap yang luasnya tidak lebih dari50% dari luas lantai di bawahnya, tidak dianggap sebagaipenambahan tingkat bangunan.


ix. Setiap bukaan pada ruang atap, tidak boleh mengubah sifat dankarakter arsitektur bangunannya.

x. Pada ruang yang penggunaannya menghasilkan asap dan/atau gas,harus disediakan lobang hawa dan/atau cerobong hawasecukupnya, kecuali menggunakan alat bantu mekanis.

xi. Cerobong asap dan/atau gas harus dirancang memenuhipersyaratan pencegahan kebakaran.

xii. Tinggi ruang-dalam bangunan tidak boleh kurang dari ketentuanminimum yang ditetapkan.

xiii. Tinggi lantai dasar suatu bangunan diperkenankan mencapaimaksimal 1,20 m di atas tinggi rata-rata tanah pekarangan atautinggi rata-rata jalan, dengan memperhatikan keserasianlingkungan.

xiv Tinggi Lantai Denah: Permukaan atas dari lantai denah (dasar)harus:(1) Sekurang-kurangnya 15 cm di atas titik tertinggi dari

pekarangan yang sudah dipersiapkan;(2) Sekurang-kurangnya 25 cm di atas titik tertinggi dari sumbu

jalan yang berbatasan.Dalam hal-hal yang luar biasa, ketentuan dalam butir (1) tersebut,tidak berlaku jika letak lantai-lantai itu lebih tinggi dari 60 cm diatas tanah yang ada di sekelilingnya, atau untuk tanah-tanah yangmiring.

xv. Lantai tanah atau tanah dibawah lantai panggung harusditempatkan sekurang-kurangnya 15 cm di atas tanah pekaranganserta dibuat kemiringan supaya air dapat mengalir.

3. Keseimbangan, Keserasian dan Keselarasan dengan LingkunganBangunan Gedunga. Ketentuan Umum

Keseimbangan, keserasian dan keselarasan dengan lingkunganbangunan gedung adalah perlakuan terhadap lingkungan di sekitarbangunan gedung yang menjadi pertimbangan penyelenggaraan


bangunan gedung baik dari segi sosial, budaya, maupun dari segiekosistem.

b. Persyaratan Ruang Terbuka Hijau Pekarangan (RTHP)i. Ruang Terbuka Hijau (RTH) secara makro berfungsi untuk

kepentingan ekologis, sosial, ekonomi maupun estetika dari suatukota. Secara ekologis dimaksudkan sebagai upaya konservasi airtanah, paru-paru kota, dan dapat menjadi tempat hidup danberkembangnya plasma nutfah (flora fauna dan ekosistemnya).

ii. Ruang Terbuka Hijau yang berhubungan langsung denganbangunan gedung dan terletak pada persil yang sama disebutRuang Terbuka Hijau Pekarangan (RTHP).

iii. RTHP berfungsi sebagai tempat tumbuhnya tanaman, peresapanair, sirkulasi, unsur-unsur estetik, baik sebagai ruang kegiatan danmaupun sebagai ruang amenity.

iv. Sebagai ruang transisi, RTHP merupakan bagian integral daripenataan bangunan gedung dan sub-sistem dari penataan lansekapkota.

v. Syarat-syarat RTHP ditetapkan dalam rencana tata ruang dan tatabangunan baik langsung maupun tidak langsung, dalam bentukketetapan GSB, KDB, KDH, KLB, parkir dan ketetapan lainnya.

vi. RTHP yang telah ditetapkan dalam rencana tata ruang dan tatabangunan tidak boleh dilanggar dalam mendirikan ataumemperbaharui seluruhnya atau sebagian dari bangunan.

vii. Apabila RTHP sebagaimana dimaksud pada butir v belumditetapkan dalam rencana tata ruang dan tata bangunan, makadapat dibuat ketetapan yang bersifat sementara untuklokasi/lingkungan yang terkait dengan setiap permohonanbangunan.

viii. Ketentuan sebagaimana dimaksud pada butir v dapatdipertimbangkan dan disesuaikan untuk bangunan perumahan danbangunan sosial dengan memperhatikan keserasian dan arsitekturlingkungan.


ix. Setiap perencanaan bangunan baru harus memperhatikan potensiunsur-unsur alami yang ada dalam tapak seperti danau, sungai,pohon-pohon menahun, tanah dan permukaan tanah.

x. Dalam hal terdapat makro lansekap yang dominan seperti laut,sungai besar, gunung dan sebagainya, terhadap suatukawasan/daerah dapat diterapkan pengaturan khusus untukorientasi tata letak bangunan yang mempertimbangkan potensiarsitektural lansekap yang ada.

xi. Sebagai perlindungan atas sumber-sumber daya alam yang ada,dapat ditetapkan persyaratan khusus bagi permohonan IMB denganmempertimbangkan hal-hal pencagaran sumber daya alam,keselamatan pemakai dan kepentingan umum.

xii. Ketinggian maksimum/minimum lantai dasar bangunan dari mukajalan ditentukan untuk pengendalian keselamatan bangunan,seperti dari bahaya banjir, pengendalian bentuk estetika bangunansecara keseluruhan/ kesatuan lingkungan, dan aspek aksesibilitas,serta tergantung pada kondisi lahan.

c. Persyaratan Ruang Sempadan Bangunan Gedungi. Pemanfaatan Ruang Sempadan Depan Bangunan harus

mengindahkan keserasian lansekap pada ruas jalan yang terkaitsesuai dengan ketentuan rencana tata ruang dan tata bangunanyang ada. Keserasian tersebut antara lain mencakup pagar dangerbang, vegetasi besar/pohon, bangunan penunjang seperti posjaga, tiang bendera, bak sampah dan papan nama bangunan.

ii. Bila diperlukan dapat ditetapkan karakteristik lansekap jalan atauruas jalan dengan mempertimbangkan keserasian tampak depanbangunan, ruang sempadan depan bangunan, pagar, jalur pejalankaki, jalur kendaraan dan jalur hijau median jalan berikut utilitasjalan lainnya seperti tiang listrik, tiang telepon di kedua sisijalan/ruas jalan yang dimaksud.

iii. Koefisien Dasar Hijau (KDH) ditetapkan sesuai dengan peruntukandalam rencana tata ruang wilayah yang telah ditetapkan. KDHminimal 10% pada daerah sangat padat/ padat. KDH ditetapkan


meningkat setara dengan naiknya ketinggian bangunan danberkurangnya kepadatan wilayah.

iv. Ruang terbuka hijau pekarangan sebanyak mungkin diperuntukkanbagi penghijauan/penanaman di atas tanah. Dengan demikian areaparkir dengan lantai perkerasan masih tergolong RTHP sejauhditanami pohon peneduh yang ditanam di atas tanah, tidak didalam wadah/ kontainer yang kedap air.

v. KDH tersendiri dapat ditetapkan untuk tiap-tiap klas bangunandalam kawasan-kawasan bangunan, dimana terdapat beberapa klasbangunan dan kawasan campuran.

d. Persyaratan Tapak Besmen Terhadap Lingkungani. Kebutuhan besmen dan besaran koefisien tapak besmen (KTB)

ditetapkan berdasarkan rencana peruntukan lahan, ketentuanteknis, dan kebijaksanaan daerah setempat.

ii. Untuk keperluan penyediaan RTHP yang memadai, lantai besmenpertama (B-1) tidak dibenarkan keluar dari tapak bangunan (di atastanah) dan atap besmen kedua (B-2) yang di luar tapak bangunanharus berkedalaman sekurangnya 2 (dua) meter dari permukaantanah tempat penanaman.

e. Hijau Pada Bangunani. Daerah Hijau Bangunan (DHB) dapat berupa taman-atap (roof-

garden) maupun penanaman pada sisi-sisi bangunan seperti padabalkon dan cara-cara perletakan tanaman lainnya pada dindingbangunan.

ii. DHB merupakan bagian dari kewajiban pemohon bangunan untukmenyediakan RTHP. Luas DHB diperhitungkan sebagai luas RTHPnamun tidak lebih dari 25% luas RTHP.

f. Tata Tanamani. Pemilihan dan penggunaan tanaman harus memperhitungkan

karakter tanaman sampai pertumbuhannya optimal yang berkaitandengan bahaya yang mungkin ditimbulkan. Potensi bahaya terdapatpada jenis-jenis tertentu yang sistem perakarannya destruktif,batang dan cabangnya rapuh, mudah terbakar serta bagian-bagianlain yang berbahaya bagi kesehatan manusia.


ii. Penempatan tanaman harus memperhitungkan pengaruh angin, air,kestabilan tanah/wadah sehingga memenuhi syarat-syaratkeselamatan pemakai.

iii. Untuk memenuhi fungsi ekologis khususnya di perkotaan, tanamandengan struktur daun yang rapat besar seperti pohon menahunharus lebih diutamakan.

g. Sirkulasi dan Fasilitas Parkiri. Sistem sirkulasi yang direncanakan harus saling mendukung, antara

sirkulasi eksternal dengan internal bangunan, serta antara individupemakai bangunan dengan sarana transportasinya. Sirkulasi harusmemberikan pencapaian yang mudah dan jelas, baik yang bersifatpelayanan publik maupun pribadi.

ii. Sistem sirkulasi yang direncanakan harus telah memperhatikankepentingan bagi aksesibilitas pejalan kaki.

iii. Sirkulasi harus memungkinkan adanya ruang gerak vertikal(clearance) dan lebar jalan yang sesuai untuk pencapaian daruratoleh kendaraan pemadam kebakaran, dan kendaraan pelayananlainnya.

iv. Sirkulasi perlu diberi perlengkapan seperti tanda penunjuk jalan,rambu-rambu, papan informasi sirkulasi, elemen pengarah sirkulasi(dapat berupa elemen perkerasan maupun tanaman), gunamendukung sistem sirkulasi yang jelas dan efisien sertamemperhatikan unsur estetika.

v. Penataan jalan tidak dapat terpisahkan dari penataan pedestrian,penghijauan, dan ruang terbuka umum.

vi. Penataan ruang jalan dapat sekaligus mencakup ruang-ruang antarbangunan yang tidak hanya terbatas dalam Rumija, dan termasukuntuk penataan elemen lingkungan, penghijauan, dll.

vii. Pemilihan bahan pelapis jalan dapat mendukung pembentukanidentitas lingkungan yang dikehendaki, dan kejelasan kontinuitaspedestrian.

viii. Jalur utama pedestrian harus telah mempertimbangkan sistempedestrian secara keseluruhan, aksesibilitas terhadap subsistem


pedestrian dalam lingkungan, dan aksesibilitas dengan lingkungansekitarnya.

ix. Jalur pedestrian harus berhasil menciptakan pergerakan manusiayang tidak terganggu oleh lalu lintas kendaraan.

x. Penataan pedestrian harus mampu merangsang terciptanya ruangyang layak digunakan/manusiawi, aman, nyaman, dan memberikanpemandangan yang menarik.

xi. Elemen pedestrian (street furniture) harus berorientasi padakepentingan pejalan kaki.

xii. Setiap bangunan bukan rumah hunian diwajibkan menyediakanarea parkir kendaraan sesuai dengan jumlah area parkir yangproporsional dengan jumlah luas lantai bangunan.

xiii. Penyediaan parkir di pekarangan tidak boleh mengurangi daerahpenghijauan yang telah ditetapkan.

xiv. Prasarana parkir untuk suatu rumah atau bangunan tidakdiperkenankan mengganggu kelancaran lalu lintas, ataumengganggu lingkungan di sekitarnya.

xv. Jumlah kebutuhan parkir menurut jenis bangunan ditetapkan sesuaidengan standar teknis yang berlaku.

xvi. Penataan parkir harus berorientasi kepada kepentingan pejalankaki, memudahkan aksesibilitas, dan tidak terganggu oleh sirkulasikendaraan.

xvii. Luas, distribusi dan perletakan fasilitas parkir diupayakan tidakmengganggu kegiatan bangunan dan lingkungannya, sertadisesuaikan dengan daya tampung lahan.

xviii. Penataan parkir tidak terpisahkan dengan penataan lainnyaseperti untuk jalan, pedestrian dan penghijauan.

h. Pertandaan (Signage)i. Penempatan pertandaan (signage), termasuk papan iklan/reklame,

harus membantu orientasi tetapi tidak mengganggu karakterlingkungan yang ingin diciptakan/dipertahankan, baik yangpenempatannya pada bangunan, kaveling, pagar, atau ruangpublik.


ii. Untuk penataan bangunan dan lingkungan yang baik untuklingkungan/kawasan tertentu, dapat diatur pembatasan-pembatasan ukuran, bahan, motif, dan lokasi dari signage.

i. Pencahayaan Ruang Luar Bangunan Gedungi. Pencahayaan ruang luar bangunan harus disediakan dengan

memperhatikan karakter lingkungan, fungsi dan arsitekturbangunan, estetika amenity, dan komponen promosi.

ii. Pencahayaan yang dihasilkan harus memenuhi keserasian denganpencahayaan dari dalam bangunan dan pencahayaan dari jalanumum.

iii. Pencahayaan yang dihasilkan dengan telah menghindaripenerangan ruang luar yang berlebihan, silau, visual yang tidakmenarik, dan telah memperhatikan aspek operasi danpemeliharaan.

4.4.4 Pengendalian Dampak Lingkungan1. Dampak Penting

a. Setiap kegiatan dalam bangunan dan/atau lingkungannya yangmengganggu dan menimbulkan dampak penting terhadap lingkunganharus dilengkapi dengan AMDAL (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan)sesuai ketentuan yang berlaku.

b. Setiap kegiatan dalam bangunan dan/atau lingkungannya yangmenimbulkan dampak tidak penting terhadap lingkungan, atau secarateknologi sudah dapat dikelola dampak pentingnya, tidak perlu dilengkapidengan AMDAL, tetapi diharuskan melakukan Upaya PengelolaanLingkungan (UKL) dan Upaya Pemantauan Lingkungan (UPL) sesuaiketentuan yang berlaku.

c. Kegiatan yang diperkirakan mempunyai dampak penting terhadaplingkungan adalah bila rencana kegiatan tersebut akan:i. menyebabkan perubahan pada sifat-sifat fisik dan/atau hayati

lingkungan, yang melampaui baku mutu lingkungan menurut peraturanperundang-undangan yang berlaku;

ii. menyebabkan perubahan mendasar pada komponen lingkungan yangmelampaui kriteria yang diakui, berdasarkan pertimbangan ilmiah;


iii. mengakibatkan spesies-spesies yang langka dan/atau endemik,dan/atau dilindungi menurut peraturan perundang-undangan yangberlaku terancam punah; atau habitat alaminya mengalami kerusakan;

iv. menimbulkan kerusakan atau gangguan terhadap kawasan lindung(hutan lindung, cagar alam, taman nasional, suaka margasatwa, dansebagainya) yang telah ditetapkan menurut peraturan perundang-undangan;

v. merusak atau memusnahkan benda-benda dan bangunan peninggalansejarah yang bernilai tinggi;

vi. mengubah atau memodifikasi areal yang mempunyai nilai keindahanalami yang tinggi;

vii. mengakibatkan/menimbulkan konflik atau kontroversi denganmasyarakat, dan/atau pemerintah.

d. Kegiatan yang dimaksud pada butir c merupakan kegiatan yangberdasarkan pengalaman dan tingkat perkembangan ilmu pengetahuandan teknologi mempunyai potensi menimbulkan dampak penting terhadaplingkungan hidup.

2. Ketentuan Pengelolaan Dampak LingkunganJenis-jenis kegiatan pada pembangunan bangunan gedung dan/ataulingkungannya yang wajib AMDAL, adalah sesuai ketentuan pengelolaandampak lingkungan yang berlaku.

3. Ketentuan Upaya Pengelolaan Lingkungan (UKL) dan UpayaPemantauan Lingkungan (UPL)Jenis-jenis kegiatan pada pembangunan bangunan gedung dan/ataulingkungannya yang harus melakukan Upaya Pengelolaan Lingkungan (UKL)dan Upaya Pemantauan Lingkungan (UPL) adalah sesuai ketentuan yangberlaku.

4.4.5Persyaratan Keselamatan Bangunan Gedung1. Umum

Persyaratan keselamatan bangunan gedung meliputi persyaratan kemampuanbangunan gedung terhadap beban muatan, persyaratan kemampuanbangunan gedung terhadap bahaya kebakaran, dan persyaratan kemampuanbangunan gedung terhadap bahaya petir dan bahaya kelistrikan.


2. Persyaratan Struktur Bangunan Gedunga. Struktur Bangunan Gedung

i. Setiap bangunan gedung, strukturnya harus direncanakan dandilaksanakan agar kuat, kokoh, dan stabil dalam memikulbeban/kombinasi beban dan memenuhi persyaratan keselamatan(safety), serta memenuhi persyaratan kelayanan (serviceability)selama umur layanan yang direncanakan dengan mempertimbangkanfungsi bangunan gedung, lokasi, keawetan, dan kemungkinanpelaksanaan konstruksinya.

ii. Kemampuan memikul beban diperhitungkan terhadap pengaruh-pengaruh aksi sebagai akibat dari beban-beban yang mungkin bekerjaselama umur layanan struktur, baik beban muatan tetap maupunbeban muatan sementara yang timbul akibat gempa, angin, pengaruhkorosi, jamur, dan serangga perusak.

iii. Dalam perencanaan struktur bangunan gedung terhadap pengaruhgempa, semua unsur struktur bangunan gedung, baik bagian dari substruktur maupun struktur gedung, harus diperhitungkan memikulpengaruh gempa rencana sesuai dengan zona gempanya.

iv. Struktur bangunan gedung harus direncanakan secara daktailsehingga pada kondisi pembebanan maksimum yang direncanakan,apabila terjadi keruntuhan kondisi strukturnya masih dapatmemungkinkan pengguna bangunan gedung menyelamatkan diri.

v. Apabila bangunan gedung terletak pada lokasi tanah yang dapatterjadi likuifaksi, maka struktur bawah bangunan gedung harusdirencanakan mampu menahan gaya likuifaksi tanah tersebut.

vi. Untuk menentukan tingkat keandalan struktur bangunan, harusdilakukan pemeriksaan keandalan bangunan secara berkala sesuaidengan ketentuan dalam Pedoman/Petunjuk Teknis Tata CaraPemeriksaan Keandalan Bangunan Gedung.

vii. Perbaikan atau perkuatan struktur bangunan harus segera dilakukansesuai rekomendasi hasil pemeriksaan keandalan bangunan gedung,sehingga bangunan gedung selalu memenuhi persyaratankeselamatan struktur.


viii. Perencanaan dan pelaksanaan perawatan struktur bangunan gedungseperti halnya penambahan struktur dan/atau penggantian struktur,harus mempertimbangkan persyaratan keselamatan struktur sesuaidengan pedoman dan standar teknis yang berlaku.

ix. Pembongkaran bangunan gedung dilakukan apabila bangunan gedungsudah tidak laik fungsi, dan setiap pembongkaran bangunan gedungharus dilaksanakan secara tertib dengan mempertimbangkankeselamatan masyarakat dan lingkungannya.

x. Pemeriksaan keandalan bangunan gedung dilaksanakan secaraberkala sesuai klasifikasi bangunan, dan harus dilakukan ataudidampingi oleh ahli yang memiliki sertifikasi sesuai.

xi. Untuk mencegah terjadinya keruntuhan struktur yang tidakdiharapkan, pemeriksaan keandalan bangunan harus dilakukan secaraberkala sesuai dengan pedoman/ petunjuk teknis yang berlaku.

b. Pembebanan pada Bangunan Gedungi. Analisis struktur harus dilakukan untuk memeriksa respon struktur

terhadap beban-beban yang mungkin bekerja selama umur kelayananstruktur, termasuk beban tetap, beban sementara (angin, gempa) danbeban khusus.

ii. Penentuan mengenai jenis, intensitas dan cara bekerjanya bebanharus mengikuti:(1) SNI 03-1726-2002 Tata cara perencanaan ketahanan gempa

untuk rumah dan gedung, atau edisi terbaru; dan(2) SNI 03-1727-1989 Tata cara perencanaan pembebanan untuk

rumah dan gedung, atau edisi terbaru.Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum tertampung,atau yang belum mempunyai SNI, digunakan standar baku dan/ataupedoman teknis.

c. Struktur Atas Bangunan Gedungi. Konstruksi beton

Perencanaan konstruksi beton harus mengikuti:


(1) SNI 03-1734-1989 Tata cara perencanaan beton dan strukturdinding bertulang untuk rumah dan gedung, atau edisi terbaru;

(2) SNI 03-2847-1992 Tata cara penghitungan struktur beton untukbangunan gedung, atau edisi terbaru;

(3) SNI 03-3430-1994 Tata cara perencanaan dinding strukturpasangan blok beton berongga bertulang untuk bangunan rumahdan gedung, atau edisi terbaru;

(4) SNI 03-3976-1995 atau edisi terbaru; Tata cara pengadukanpengecoran beton.

(5) SNI 03-2834-2000 Tata cara pembuatan rencana campuran betonnormal, atau edisi terbaru; dan

(6) SNI 03-3449-2002 Tata cara rencana pembuatan campuran betonringan dengan agregat ringan, atau edisi terbaru.

Sedangkan untuk perencanaan dan pelaksanaan konstruksi betonpracetak dan prategang harus mengikuti:(1) Tata Cara Perencanaan dan Pelaksanaan Konstruksi Beton

Pracetak dan Prategang untuk Bangunan Gedung;(2) Metoda Pengujian dan Penentuan Parameter Perencanaan Tahan

Gempa Konstruksi Beton Pracetak dan Prategang untuk BangunanGedung; dan

(3) Spesifikasi Sistem dan Material Konstruksi Beton Pracetak danPrategang untuk Bangunan Gedung.

Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum tertampung,atau yang belum mempunyai SNI, digunakan standar baku dan/ataupedoman teknis.

ii. Konstruksi BajaPerencanaan konstruksi baja harus mengikuti:(1) SNI 03-1729-2002 Tata cara perencanaan bangunan baja untuk

gedung, atau edisi terbaru;(2) Tata Cara dan/atau pedoman lain yang masih terkait dalam

perencanaan konstruksi baja;(3) Tata Cara Pembuatan atau Perakitan Konstruksi Baja; dan(4) Tata Cara Pemeliharaan Konstruksi Baja Selama Pelaksanaan

Konstruksi.



iii. Konstruksi Kayu Perencanaan konstruksi kayu harus mengikuti:(1) SNI 03-2407-1994 Tata cara pengecatan kayu untuk rumah dan

gedung, atau edisi terbaru;(2) Tata Cara Perencanaan Konstruksi Kayu untuk Bangunan Gedung;

dan(3) Tata Cara Pembuatan dan Perakitan Konstruksi Kayu;Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum tertampung,

atau yang belum mempunyai SNI, digunakan standar bakudan/atau pedoman teknis.

iv. Konstruksi BambuPerencanaan konstruksi bambu harus memenuhi kaidah-kaidahperencanaan konstruksi berdasarkan pedoman dan standar teknis yangberlaku.

v. Konstruksi dengan Bahan dan Teknologi Khusus(1) Perencanaan konstruksi dengan bahan dan teknologi khusus

harus dilaksanakan oleh ahli struktur yang terkait dalam bidangbahan dan teknologi khusus tersebut;

(2) Perencanaan konstruksi dengan memperhatikan standar-standarteknis padanan untuk spesifikasi teknis, tata cara, dan metoda ujibahan dan teknologi khusus tersebut.

vi. Pedoman Spesifik Untuk Tiap Jenis KonstruksiSelain pedoman yang spesifik untuk masing-masing jenis konstruksi,standar teknis lainnya yang terkait dalam perencanaan suatubangunan yang harus mengikuti:(1) SNI 03-1736-1989 Tata cara perencanaan struktur bangunan

untuk pencegahan bahaya kebakaran pada bangunan rumah dangedung, atau edisi terbaru;

(2) SNI 03-1745-1989 Tata cara pemasangan sistem hidran untukpencegahan bahaya kebakaran pada bangunan rumah dangedung, atau edisi terbaru;


(3) SNI 03-1977-1990 Tata cara dasar koordinasi modular untukperancangan bangunan rumah dan gedung, atau edisi terbaru;

(4) SNI 03–2394-1991 Tata cara perencanaan dan perancanganbangunan kedokteran nuklir di rumah sakit, atau edisi terbaru;

(5) SNI 03–2395-1991 Tata cara perencanaan dan perancanganbangunan radiologi di rumah sakit, atau edisi terbaru;

(6) SNI 03–2397-1991 Tata cara perancangan bangunan sederhanatahan angin, atau edisi terbaru;

(7) SNI 03–2404-1991 Tata cara pencegahan rayap pada pembuatanbangunan rumah dan gedung, atau edisi terbaru;

(8) SNI 03–2405-1991 Tata cara penanggulangan rayap padabangunan rumah dan gedung dengan termitisida, atau edisiterbaru;

(9) SNI 03-1735-2000 Tata cara perencanaan bangunan danlingkungan untuk pencegahan bahaya kebakaran pada bangunanrumah dan gedung, atau edisi terbaru;


d. Struktur Bawah Bangunan Gedungi. Pondasi Langsung

(1) Kedalaman pondasi langsung harus direncanakan sedemikian rupasehingga dasarnya terletak di atas lapisan tanah yang mantapdengan daya dukung tanah yang cukup kuat dan selamaberfungsinya bangunan tidak mengalami penurunan yangmelampaui batas.

(2) Perhitungan daya dukung dan penurunan pondasi dilakukan sesuaiteori mekanika tanah yang baku dan lazim dalam praktek,berdasarkan parameter tanah yang ditemukan dari penyelidikantanah dengan memperhatikan nilai tipikal dan korelasi tipikaldengan parameter tanah yang lain.

(3) Pelaksanaan pondasi langsung tidak boleh menyimpang darirencana dan spesifikasi teknik yang berlaku atau ditentukan olehperencana ahli yang memiiki sertifikasi sesuai.


(4) Pondasi langsung dapat dibuat dari pasangan batu atau konstruksibeton bertulang.

ii. Pondasi Dalam(1) Pondasi dalam pada umumnya digunakan dalam hal lapisan tanah

dengan daya dukung yang cukup terletak jauh di bawahpermukaan tanah, sehingga penggunaan pondasi langsung dapatmenyebabkan penurunan yang berlebihan atau ketidakstabilankonstruksi.

(2) Perhitungan daya dukung dan penurunan pondasi dilakukansesuai teori mekanika tanah yang baku dan lazim dalam praktek,berdasarkan parameter tanah yang ditemukan dari penyelidikantanah dengan memperhatikan nilai tipikal dan korelasi tipikaldengan parameter tanah yang lain.

(3) Umumnya daya dukung rencana pondasi dalam harus diverifikasidengan percobaan pembebanan, kecuali jika jumlah pondasidalam direncanakan dengan faktor keamanan yang jauh lebihbesar dari faktor keamanan yang lazim.

(4) Percobaan pembebanan pada pondasi dalam harus dilakukandengan berdasarkan tata cara yang lazim dan hasilnya harusdievaluasi oleh perencana ahli yang memiliki sertifikasi sesuai.

(5) Jumlah percobaan pembebanan pada pondasi dalam adalah 1 %dari jumlah titik pondasi yang akan dilaksanakan denganpenentuan titik secara random, kecuali ditentukan lain olehperencana ahli serta disetujui oleh Dinas Bangunan.

(6) Pelaksanaan konstruksi bangunan gedung harus memperhatikangangguan yang mungkin ditimbulkan terhadap lingkungan padamasa pelaksanaan konstruksi.

(7) Dalam hal lokasi pemasangan tiang pancang terletak di daerahtepi laut yang dapat mengakibatkan korosif harus memperhatikanpengamanan baja terhadap korosi.

(8) Dalam hal perencanaan atau metode pelaksanaan menggunakanpondasi yang belum diatur dalam SNI dan/atau mempunyai patendengan metode konstruksi yang belum dikenal, harus mempunyaisertifikat yang dikeluarkan instansi yang berwenang.


(9) Apabila perhitungan struktur menggunakan perangkat lunak,harus menggunakan perangkat lunak yang diakui oleh asosiasiterkait. Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belumtertampung, atau yang belum mempunyai SNI, digunakan standarbaku dan/atau pedoman teknis.

e. Keandalan Bangunan Gedungi. Keselamatan Struktur

(1) Untuk menentukan tingkat keandalan struktur bangunan, harusdilakukan pemeriksaan keandalan bangunan secara berkala sesuaidengan ketentuan dalam Pedoman/Petunjuk Teknis Tata CaraPemeriksaan Keandalan Bangunan Gedung.

(2) Perbaikan atau perkuatan struktur bangunan harus segeradilakukan sesuai rekomendasi hasil pemeriksaan keandalanbangunan gedung, sehingga bangunan gedung selalu memenuhipersyaratan keselamatan struktur.

(3) Pemeriksaan keandalan bangunan gedung dilaksanakan secaraberkala sesuai klasifikasi bangunan, dan harus dilakukan ataudidampingi oleh ahli yang memiliki sertifikasi sesuai.

ii. Keruntuhan StrukturUntuk mencegah terjadinya keruntuhan struktur yang tidakdiharapkan, pemeriksaan keandalan bangunan harus dilakukan secaraberkala sesuai dengan pedoman/ petunjuk teknis yang berlaku.

iii. Persyaratan Bahan(1) Bahan struktur yang digunakan harus sudah memenuhi semua

persyaratan keamanan, termasuk keselamatan terhadaplingkungan dan pengguna bangunan, serta sesuai standar teknis(SNI) yang terkait.

(2) Bahan yang dibuat atau dicampurkan di lapangan, harus diprosessesuai dengan standar tata cara yang baku untuk keperluan yangdimaksud.

(3) Bahan bangunan prefabrikasi harus dirancang sehingga memilikisistem hubungan yang baik dan mampu mengembangkankekuatan bahan-bahan yang dihubungkan, serta mampu bertahanterhadap gaya angkat pada saat pemasangan/pelaksanaan.



4.4.6Persyaratan Kemampuan Bangunan Gedung Terhadap BahayaKebakarana. Sistem Proteksi Pasif

Setiap bangunan gedung, kecuali rumah tinggal tunggal dan rumah deretsederhana, harus mempunyai sistem proteksi pasif terhadap bahayakebakaran yang memproteksi harta milik berbasis pada desain ataupengaturan terhadap komponen arsitektur dan struktur bangunan gedungsehingga dapat melindungi penghuni dan benda dari kerusakan fisik saatterjadi kebakaran.Penerapan sistem proteksi pasif didasarkan pada fungsi/klasifikasi resikokebakaran, geometri ruang, bahan bangunan terpasang, dan/atau jumlah dankondisi penghuni dalam bangunan gedung.Pada sistem proteksi pasif yang perlu diperhatikan meliputi: persyaratankinerja, ketahanan api dan stabilitas, tipe konstruksi tahan api, tipe konstruksiyang diwajibkan, kompartemenisasi dan pemisahan, dan perlindungan padabukaan.Sistem proteksi pasif tersebut harus mengikuti:(1) SNI 03-1736-2000 Tata cara perencanaan sistem proteksi pasif untuk

pencegahan bahaya kebakaran pada bangunan gedung; dan(2) SNI 03-1746-2000 Tata cara perencanaan dan pemasangan sarana jalan

ke luar untuk penyelamatan terhadap bahaya kebakaran pada bangunangedung.

Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum tertampung, atau yangbelum mempunyai SNI, digunakan standar baku dan/atau pedoman teknis.

b. Sistem Proteksi AktifSetiap bangunan gedung, kecuali rumah tinggal tunggal dan rumah deretsederhana, harus dilindungi terhadap bahaya kebakaran dengan proteksiaktif.


Penerapan sistem proteksi aktif didasarkan pada fungsi, klasifikasi, luas,ketinggian, volume bangunan, dan/atau jumlah dan kondisi penghuni dalambangunan gedung.Pada sistem proteksi aktif yang perlu diperhatikan meliputi:- Sistem Pemadam Kebakaran;- Sistem Deteksi & Alarm Kebakaran;- Sistem Pengendalian Asap Kebakaran; dan- Pusat Pengendali Kebakaran(1) Pusat Pengendali Kebakaran

Pusat Pengendali Kebakaran adalah sebuah ruang untuk pengendaliandan pengarahan selama berlangsungnya operasi penanggulangankebakaran atau penanganan kondisi darurat lainnya, dengan persyaratansebagai berikut:(i) dilengkapi sarana alat pengendali, panel kontrol, telepon, mebel,

peralatan dan sarana lainnya yang diperlukan dalam penanganankondisi kebakaran;

(ii) tidak digunakan bagi keperluan lain, selain:(a) kegiatan pengendalian kebakaran; dan(b) kegiatan lain yang berkaitan dengan unsur keselamatan atau

keamanan bagi penghuni bangunan.(iii) Konstruksi

Ruang Pusat Pengendali Kebakaran pada bangunan gedung yangtinggi efektifnya lebih dari 50 meter harus merupakan ruangterpisah, dimana:(a) konstruksi penutupnya dari beton, dinding atau sejenisnya

mempunyai kekokohan yang cukup terhadap keruntuhan akibatkebakaran dan dengan nilai TKA tidak kurang dari 120/120/120;

(b) bahan lapis penutup, pembungkus atau sejenisnya harusmemenuhi persyaratan terhadap kebakaran;

(c) peralatan utilitas, pipa, saluran udara dan sejenisnya, yang tidakdiperlukan untuk berfungsinya ruang pengendali, tidak bolehlewat ruang tersebut;

(d) bukaan pada dinding, lantai atau langit-langit yang memisahkanruang pengendali dengan ruang-dalam bangunan dibatasi hanya


untuk pintu, ventilasi dan lubang perawatan lainnya, yangkhusus untuk melayani fungsi ruang pengendali tersebut.

(iv) Proteksi pada bukaanSetiap bukaan pada ruang pengendali kebakaran, seperti pada lantai,langit-langit dan dinding dalam, untuk jendela, pintu, ventilasi,saluran, dan sejenisnya harus mengikuti persyaratan teknis proteksibukaan.

(v) Pintu Keluar(a) Pintu yang menuju ruang pengendali harus membuka ke arah

dalam ruang tersebut, dapat dikunci dan ditempatkansedemikian rupa sehingga orang yang menggunakan ruteevakuasi dari dalam bangunan tidak menghalangi atau menutupijalan masuk ke ruang pengendali tersebut.

(b) Ruang pengendali haruslah dapat dimasuki dari dua arah, yaitu:- arah pintu masuk di depan bangunan; dan- arah langsung dari tempat umum atau melalui jalan terusan

yang dilindungi terhadap api, yang menuju ke tempat umumdan mempunyai nilai TKA tidak kurang dari -/120/30.

(vi) Ukuran dan sarana(a) Ruang pengendali kebakaran harus dilengkapi dengan sekurang-

kurangnya:- Panel indikator kebakaran, sakelar kontrol dan indikator visual

yang diperlukan untuk semua pompa kebakaran, kipaspengendali asap, dan peralatan pengamanan kebakaranlainnya yang dipasang di dalam bangunan;

- telepon sambungan langsung;- sebuah papan tulis dan sebuah papan tempel (pin-up board)

berukuran cukup;- sebuah meja berukuran cukup untuk menggelar gambar dan

rencana taktis, dan- rencana taktis penanggulangan kebakaran.

(b) Sebagai tambahan, di ruang pengendali dapat disediakan:


- Panel pengendali utama, panel indikator lif, sakelarpengendali jarak jauh untuk gas atau catu daya listrik,genset darurat; dan

- sistem keamanan bangunan, sistem pengamatan, dansistem manajemen, jika dikehendaki terpisah total darisistem lainnya.

(c) Ruang pengendali harus:- mempunyai luas lantai tidak kurang dari 10 m2, dan salah

satu panjangnya dari sisi bagian dalam tidak kurang dari 2,50m;

- jika hanya menampung peralatan minimum, luas lantai bersihtidak kurang dari 8 m2 dan luas ruang bebas di depan panelindikator tidak kurang dari 1,50 m2;

- jika dipasang peralatan tambahan, luas lantai bersih daerahtambahan adalah 2 m2 untuk setiap penambahan alat, ruangbebas di depan panel indikator tidak kurang dari 1,50 m2 danruang untuk tiap rute evakuasi penyelamatan dari ruangpengendali ke ruang lainnya harus disediakan sebagaitambahan persyaratan (2) dan (3) di atas.

(d) Ventilasi dan pemasok dayaRuang pengendali harus diberi ventilasi dengan cara:- ventilasi alami dari jendela atau pintu pada dinding luar

bangunan yang membuka langsung ke ruang pengendali; atau- Sistem udara bertekanan yang hanya melayani ruang

pengendali, dan:a) dipasang sesuai ketentuan yang berlaku seperti untuk

tangga kebakaran yang dilindungi;b) beroperasi otomatis melalui aktivitas sistem alarm atau

sistem springkler yang dipasang pada bangunan;c) mengalirkan udara segar ke ruangan tidak kurang dari 30

kali pertukaran udara per-jamnya pada waktu sistemberoperasi dengan dan salah satu pintu ruangan terbuka;

d) mempunyai kipas, motor dan pipa-pipa saluran udara yangmembentuk bagian dari sistem , tetapi tidak berada di


dalam ruang pengendali dan diproteksi oleh dinding yangmempunyai TKA tidak lebih kecil dari 120/120/120;

e) mempunyai catu daya listrik ke ruang pengendali atauperalatan penting bagi beroperasinya ruang pengendali.

(vii) Pencahayaan darurat sesuai ketentuan yang berlaku harus dipasangdalam ruang pusat pengendali, dan tingkat iluminasi diatas mejakerja tak kurang dari 400 Lux.

(viii) Beberapa peralatan seperti motor bakar, pompa pengendalispringkler, pemipaan dan sambungan-sambungan pipa tidak bolehdipasang dalam ruang pengendali, tetapi boleh dipasang di ruangan-ruangan yang dapat dicapai dari ruang pengendali tersebut.

(ix) Tingkat suara (ambient) dalam ruang pengendali kebakaran yangdiukur pada saat semua peralatan penanggulangan kebakaranberoperasi ketika kondisi darurat berlangsung tidak melebihi 65 dbAbila ditentukan berdasarkan ketentuan tingkat kebisingan didalambangunan. Sistem proteksi aktif tersebut harus mengikuti:(1) SNI 03-1745-2000 Tata cara perencanaan dan pemasangan

sistem pipa tegak dan slang untuk pencegahan bahayakebakaran pada bangunan gedung;

(2) SNI 03-3985-2000 Tata cara perencanaan, pemasangan danpengujian sistem deteksi dan alarm kebakaran untukpencegahan bahaya kebakaran pada bangunan gedung;

(3) SNI 03-3989-2000 Tata cara perencanaan dan pemasangansistem springkler otomatik untuk untuk pencegahan bahayakebakaran pada bangunan gedung;

(4) SNI 03-6571-2001 Sistem pengendalian asap kebakaran padabangunan gedung; dan

(5) SNI 03-0712-2004 Sistem manajemen asap dalam mal, atrium,dan ruangan bervolume besar.


c. Persyaratan Jalan Keluar dan Aksesibilitas untuk Pemadaman Kebakaran


Persyaratan jalan keluar dan aksesibilitas untuk pemadaman kebakaranmeliputi perencanaan akses bangunan dan lingkungan untuk pencegahanbahaya kebakaran pada bangunan gedung, dan perencanaan danpemasangan sarana jalan keluar untuk penyelamatan terhadap bahayakebakaran.Persyaratan jalan keluar dan aksesibilitas untuk pemadaman kebakarantersebut harus mengikuti:(1) SNI 03-1735-2000 Tata cara perencanaan akses bangunan dan akses

lingkungan untuk pencegahan bahaya kebakaran pada bangunan rumahdan gedung; dan

(2) SNI 03-1736-2000 Tata cara perencanaan dan pemasangan sarana jalankeluar untuk penyelamatan terhadap bahaya kebakaran pada gedung.


d. Persyaratan Pencahayaan Darurat, Tanda Arah Keluar/Eksit, dan SistemPeringatan BahayaPersyaratan pencahayaan darurat, tanda arah keluar/eksit, dan sistemperingatan bahaya dimaksudkan untuk memberikan arahan yang jelas bagipengguna bangunan gedung dalam keadaan darurat untuk dapatmenyelamatkan diri, yang meliputi:i. Sistem pencahayaan darura;ii. Tanda arah keluar/eksit; daniii. Sistem Peringatan Bahaya.Pencahayaan darurat, tanda arah keluar, dan sistem peringatan bahayadalam gedung harus mengikuti SNI 03-6573-2001 Tata cara perancanganpencahayaan darurat, tanda arah dan sistem peringatan bahaya padabangunan gedung.Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum tertampung, atau yangbelum mempunyai SNI, digunakan standar baku dan/atau pedoman teknis.

e. Persyaratan Komunikasi Dalam Bangunan GedungPersyaratan komunikasi dalam bangunan gedung dimaksudkan sebagaipenyediaan sistem komunikasi baik untuk keperluan internal bangunanmaupun untuk hubungan ke luar, pada saat terjadi kebakaran dan/atau


kondisi darurat lainnya. Termasuk antara lain: sistem telepon, sistem tatasuara, sistem voice evacuation, dll.Penggunaan instalasi tata suara pada waktu keadaan darurat dimungkinkanasal memenuhi pedoman dan standar teknis yang berlaku.

i. Perencanaan Komunikasi dalam Gedung(1) Sistem instalasi komunikasi telepon dan sistem tata komunikasi gedung

dan lain-lainnya, penempatannya harus mudah diamati, dioperasikan,dipelihara, tidak membahayakan, mengganggu dan merugikanlingkungan dan bagian bangunan serta sistem instalasi lainnya, sertadirencanakan dan dilaksanakan berdasarkan standar, normalisasi teknikdan peraturan yang berlaku.

(2) Peralatan dan instalasi sistem komunikasi harus tidak memberi dampak,dan harus diamankan terhadap gangguan seperti interferensi gelombangelektro magnetik, dan lain-lain.

(3) Secara berkala dilakukan pengukuran/pengujian terhadap EMC (ElectroMagnetic Campatibility). Apabila hasil pengukuran terhadap EMCmelampaui ambang batas yang ditentukan, maka langkahpenanggulangan dan pengamanan harus dilakukan.

ii. Instalasi Telepon(1) Saluran masuk sistem telepon harus memenuhi persyaratan:

(i) Tempat pemberhentian ujung kabel harus terang, tidak adagenangan air, aman dan mudah dikerjakan.

(ii) Ukuran lubang orang (manhole) yang melayani saluran masuk kedalam gedung untuk instalasi telepon minimal berukuran 1,50 m x0,80 m dan harus diamankan agar tidak menjadi jalan air masuk kebangunan gedung pada saat hujan dll.

(iii) Diupayakan dekat dengan kabel catu dari kantor telepon dan dekatdengan jalan besar.

(2) Penempatan kabel telepon yang sejajar dengan kabel listrik, minimalberjarak 0,10 m atau sesuai ketentuan yang berlaku.

(3) Ruang PABX/TRO sistem telepon harus memenuhi persyaratan:(i) Ruang yang bersih, terang, kedap debu, sirkulasi udaranya cukup

dan tidak boleh kena sinar matahari langsung, serta memenuhipersyaratan untuk tempat peralatan;


(ii) Tidak boleh digunakan cat dinding yang mudah mengelupas;(iii) Tersedia ruangan untuk petugas sentral dan operator telepon.

(4) Ruang batere sistem telepon harus bersih, terang, mempunyai dindingdan lantai tahan asam, sirkulasi udara cukup dan udara buangnya harusdibuang ke udara terbuka dan tidak ke ruang publik, serta tidak bolehkena sinar matahari langsung.

iii. Instalasi Tata Suara(1) Setiap bangunan dengan ketinggian 4 lantai atau 14 m keatas, harus

dipasang sistem tata suara yang dapat digunakan untuk menyampaikanpengumuman dan instruksi apabila terjadi kebakaran atau keadaandarurat lainnya.

(2) Sistem peralatan komunikasi darurat sebagaimana dimaksud pada butir adiatas harus menggunakan sistem khusus, sehingga apabila sistem tatasuara umum rusak, maka sistem telepon darurat tetap dapat bekerja.

(3) Kabel instalasi komunikasi darurat harus terpisah dari instalasi lainnya,dan dilindungin terhadap bahaya kebakaran, atau terdiri dari kabel tahanapi.

(4) Harus dilengkapi dengan sumber/pasokan daya listrik untuk kondisinormal maupun pada kondisi daya listrik utama mengalami gangguan,dengan kapasitas dan dapat melayani dalam waktu yang cukup sesuaiketentuan yang berlaku.

f. Persyaratan Instalasi Bahan Bakar Gasi. Jenis bahan bakar gas yang dimaksud meliputi:

(1) Gas Kota.Gas kota yang dipakai umumnya berupa gas alam (natural gas), yangterdiri dari kandungan methane (CH4) dan ethane (C2H6). Ketentuanteknis dari gas ini mengikuti standar yang dileluarkan oleh pemasok gastersebut.

(2) Gas elpiji (LPG = Liquefied Petroleum Gasses).Gas elpiji, terdiri dari propane (C3H8) dan butane (C4H10). Ketentuanteknis dari gas ini mengikuti standar yang dileluarkan oleh pemasok gastersebut. Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belumtertampung, atau yang belum mempunyai SNI, digunakan standar bakudan/atau pedoman teknis.


ii. Instalasi Gas Kota(1) Rancangan sistem distribusi gas pembakaran, pemilihan bahan dan

konstruksinya mengikuti peraturan yang berlaku dari instansi yangberwenang, atau ketentuan lainnya sepanjang tidak bertentangan.

(2) Instalasi pemipaan untuk rumah dan gedung (mulai dari katuppenutup, meter-gas atau regulator) mengikuti peraturan yangberlaku dari instansi yang berwenang, atau ketentuan lainnyasepanjang tidak bertentangan. Katup penutup, meter-gas atauregulator harus ditempatkan di luar bangunan.

(3) Pada instalasi untuk pembakaran, harus dilengkapi dengan peralatankhusus untuk mendeteksi kebocoran gas yang secara otomatismematikan aliran gas.

iii. Instalasi gas elpji (LPG).(1) Rancangan sistem distribusi gas pembakaran, pemilihan bahan dan

konstruksinya mengikuti peraturan yang berlaku dari instansi yangberwenang, atau ketentuan lainnya sepanjang tidak bertentangan.

(2) Instalasi pemipaan untuk rumah tangga (domestik) dan gedung(komersial) mengikuti peraturan yang berlaku dari instansi yangberwenang, atau ketentuan lainnya sepanjang tidak bertentangan.

(3) Bila pasokan dari beberapa tabung silinder digabung ke dalam satumanipol (manifold atau header), maka harus mengikuti peraturanyang berlaku dari instansi yang berwenang, atau ketentuan lainnyasepanjang tidak bertentangan. Tabung-tabung silinder yangdigabung harus ditempatkan di luar bangunan. Dalam hal tabung-tabung tersebut harus ditempatkan dalam bangunan, maka harusdiletakkan di lantai dasar dan salah satu dinding ruangan gastersebut merupakan dinding luar dari bangunan dan dinding lainnyaharus memiliki TKA 120/120/120. Tabung-tabung tersebut dapatpula diletakkan di lantai teratas bangunan gedung.

(4) Pada instalasi untuk pembakaran, harus dilengkapi dengan peralatankhusus untuk mendeteksi kebocoran gas yang secara otomatismematikan aliran gas, dan tanda “DILARANG MEROKOK”.

iv. Pemeriksaan dan pengujian.


Instalasi gas beserta kelengkapannya harus diperiksa dan diuji sebelumdigunakan dan diperiksa secara berkala oleh instansi yang berwenangsesuai ketentuan yang berlaku, serta merupakan bagian pertimbangankeandalan bangunan.Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum tertampung, atauyang belum mempunyai SNI, digunakan standar baku dan/atau pedomanteknis.

g. Manajemen Penanggulangan KebakaranSetiap bangunan gedung dengan fungsi, klasifikasi, luas, jumlah lantai,dan/atau dengan jumlah penghuni tertentu harus memiliki unit manajemenpengamanan kebakaran.Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum tertampung, atau yangbelum mempunyai SNI, digunakan standar baku dan/atau pedoman teknis.

4.4.7 Persyaratan Kemampuan Bangunan Gedung Terhadap Bahaya Petirdan Bahaya Kelistrikana. Persyaratan Instalasi Proteksi Petir

Persyaratan proteksi petir ini memberikan petunjuk untuk perancangan,instalasi, dan pemeliharaan instalasi sistem proteksi petir terhadap bangunangedung secara efektif untuk proteksi terhadap petir serta inspeksi, dalamupaya untuk mengurangi secara nyata risiko kerusakan yang disebabkan olehpetir terhadap bangunan gedung yang diproteksi, termasuk di dalamnyamanusia serta perlengkapan bangunan lainnya.Persyaratan proteksi petir harus memperhatikan sebagai berikut:i. Perencanaan sistem proteksi petir;ii. Instalasi Proteksi Petir; daniii. Pemeriksaan dan PemeliharaanPersyaratan sistem proteksi petir harus memenuhi SNI 03-7015-2004 Sistemproteksi petir pada bangunan gedung.Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum tertampung, atau yangbelum mempunyai SNI, digunakan standar baku dan/atau pedoman teknis.

b. Persyaratan Sistem KelistrikanPersyaratan sistem kelistrikan meliputi sumber daya listrik, panel hubungbagi, jaringan distribusi listrik, perlengkapan serta instalasi listrik untuk


memenuhi kebutuhan bangunan gedung yang terjamin terhadap aspekkeselamatan manusia dari bahaya listrik, keamanan instalasi listrik besertaperlengkapannya, keamanan gedung serta isinya dari bahaya kebakaranakibat listrik, dan perlindungan lingkungan.Persyaratan sistem kelistrikan harus memperhatikan:i. Perencanaan instalasi listrik;ii. Jaringan distribusi listrik;iii. Beban listrik;iv. Sumber daya listrik;v. Transformator distribusi;vi. Pemeriksaan dan pengujian; danvii. PemeliharaanPersyaratan sistem kelistrikan harus mengikuti:(1) SNI 04-0227-1994 Tegangan standar, atau edisi terbaru;(2) SNI 04-0225-2000 Persyaratan umum instalasi listrik (PUIL 2000), atau

edisi terbaru;(3) SNI 04-7018-2004 Sistem pasokan daya listrik darurat dan siaga, atau

edisi terbaru;(4) SNI 04-7019-2004 Sistem pasokan daya listrik darurat menggunakan

energi tersimpan, atau edisi terbaru.Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum tertampung, atau yangbelum mempunyai SNI, digunakan standar baku dan/atau pedoman teknis.

4.4.8Persyaratan Kesehatan Bangunan Gedung1. Umum

Persyaratan kesehatan bangunan gedung meliputi persyaratan sistempenghawaan, pencahayaan, sanitasi, dan penggunaan bahan bangunangedung.

2. Persyaratan Sistem Penghawaana. Persyaratan Ventilasi

i. Setiap bangunan gedung harus mempunyai ventilasi alami dan/atauventilasi mekanik/buatan sesuai dengan fungsinya.


ii. Bangunan gedung tempat tinggal, bangunan gedung pelayanankesehatan khususnya ruang perawatan, bangunan gedung pendidikankhususnya ruang kelas, dan bangunan pelayanan umum lainnya harusmempunyai bukaan permanen, kisi-kisi pada pintu dan jendeladan/atau bukaan permanen yang dapat dibuka untuk kepentinganventilasi alami.

iii. Persyaratan UmumJika ventilasi alami tidak mungkin dilaksanakan, maka diperlukan ventilasimekanis seperti pada bangunan fasilitas tertentu yang memerlukanperlindungan dari udara luar dan pencemaran.Persyaratan teknis sistem ventilasi, kebutuhan ventilasi, harus mengikuti:(a) SNI 03-6390-2000 Konservasi energi sistem tata udara pada bangunan

gedung;(b) SNI 03-6572-2001 Tata cara perancangan sistem ventilasi dan

pengkondisian udara pada bangunan gedung, atau edisi terbaru;(c) Standar tentang tata cara perencanaan, pemasangan, dan

pemeliharaan sistem ventilasi;(d) Standar tentang tata cara perencanaan, pemasangan, dan

pemeliharaan sistem ventilasi mekanis.Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum tertampung, atauyang belum mempunyai SNI, digunakan standar baku dan/atau pedomanteknis.

3. Persyaratan Sistem PencahayaanPersyaratan sistem pencahayaan pada bangunan gedung meliputi:i. Setiap bangunan gedung untuk memenuhi persyaratan sistem

pencahayaan harus mempunyai pencahayaan alami dan/ataupencahayaan buatan, termasuk pencahayaan darurat sesuai denganfungsinya.

ii. Bangunan gedung tempat tinggal, pelayanan kesehatan, pendidikan, danbangunan pelayanan umum harus mempunyai bukaan untukpencahayaan alami.


iii. Pencahayaan alami harus optimal, disesuaikan dengan fungsi bangunangedung dan fungsi masing-masing ruang di dalam bangunan gedung.

iv. Pencahayaan buatan harus direncanakan berdasarkan tingkat iluminasiyang dipersyaratkan sesuai fungsi ruang-dalam bangunan gedungdengan mempertimbangkan efisiensi, penghematan energi yangdigunakan, dan penempatannya tidak menimbulkan efek silau ataupantulan.

v. Pencahayaan buatan yang digunakan untuk pencahayaan darurat harusdipasang pada bangunan gedung dengan fungsi tertentu, serta dapatbekerja secara otomatis dan mempunyai tingkat pencahayaan yangcukup untuk evakuasi yang aman.

vi. Semua sistem pencahayaan buatan, kecuali yang diperlukan untukpencahayaan darurat, harus dilengkapi dengan pengendali manual,dan/atau otomatis, serta ditempatkan pada tempat yang mudahdicapai/dibaca oleh pengguna ruang.

vii. Pencahayaan alami dan buatan diterapkan pada ruangan baik di dalambangunan maupun di luar bangunan gedung.

Persyaratan pencahayaan harus mengikuti:(1) SNI 03-6197-2000 Konservasi energi sistem pencahayaan buatan pada

bangunan gedung, atau edisi terbaru;(2) SNI 03-2396-2001 Tata cara perancangan sistem pencahayaan alami

pada bangunan gedung, atau edisi terbaru;(3) SNI 03-6575-2001 Tata cara perancangan sistem pencahayaan buatan

pada bangunan gedung, atau edisi terbaru.Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum tertampung, atau yangbelum mempunyai SNI, digunakan standar baku dan/atau pedoman teknis.

4. Persyaratan Sanitasia. Persyaratan Plambing Dalam Bangunan Gedung

i. Sistem air minum harus direncanakan dan dipasang denganmempertimbangkan sumber air minum, kualitas air bersih, sistemdistribusi, dan penampungannya.


ii. Sumber air minum dapat diperoleh dari sumber air berlangganandan/atau sumber air lainnya yang memenuhi persyaratan kesehatansesuai pedoman dan standar teknis yang berlaku.

iii. Perencanaan sistem distribusi air minum dalam bangunan gedungharus memenuhi debit air dan tekanan minimal yang disyaratkan.

iv. Penampungan air minum dalam bangunan gedung diupayakansedemikian rupa agar menjamin kualitas air.

v. Penampungan air minum harus memenuhi persyaratan kelaikan fungsibangunan gedung.

Persyaratan plambing dalam bangunan gedung harus mengikuti:(1) Kualitas air minum mengikuti Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun

2005 tentang Pengembangan sistem Air Minum dan Permenkes907/2002, sedangkan instalasi perpipaannya mengikuti PedomanPlambing;

(2) SNI 03-6481-2000 Sistem Plambing 2000, atau edisi terbaru.Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum tertampung, atauyang belum mempunyai SNI, digunakan standar baku dan/atau pedomanteknis.vi. Sistem Pengolahan dan Pembuangan Air Limbah/Kotor

(1) Sistem pembuangan air limbah dan/atau air kotor harusdirencanakan dan dipasang dengan mempertimbangkan jenis dantingkat bahayanya.

(2) Pertimbangan jenis air limbah dan/atau air kotor diwujudkandalam bentuk pemilihan sistem pengaliran/pembuangan danpenggunaan peralatan yang dibutuhkan.

(3) Pertimbangan tingkat bahaya air limbah dan/atau air kotordiwujudkan dalam bentuk sistem pengolahan danpembuangannya.

(4) Air limbah yang mengandung bahan beracun dan berbahaya tidakboleh digabung dengan air limbah domestik.

(5) Air limbah yang berisi bahan beracun dan berbahaya (B3) harusdiproses sesuai dengan ketentuan yang berlaku.


(6) Air limbah domestik sebelum dibuang ke saluran terbuka harusdiproses sesuai dengan pedoman dan standar teknis yangberlaku.

Persyaratan teknis air limbah harus mengikuti:(1) SNI 03-6481-2000 Sistem plambing 2000, atau edisi terbaru;(2) SNI 03-2398-2002 Tata cara perencanaan tangki septik dengan

sistem resapan, atau edisi terbaru;(3) SNI 03-6379-2000 Spesifikasi dan pemasangan perangkap bau,

atau edisi terbaru;(4) Tata cara perencanaan, pemasangan, dan pemeliharaan sistem

pembuangan air limbah dan air kotor pada bangunan gedungmengikuti standar baku serta ketentuan teknis yang berlaku.

Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum tertampung, atauyang belum mempunyai SNI, digunakan standar baku dan/ataupedoman teknis.

b. Persyaratan Penyaluran Air Hujani. Umum

(1) Sistem penyaluran air hujan harus direncanakan dan dipasangdengan mempertimbangkan ketinggian permukaan air tanah,permeabilitas tanah, dan ketersediaan jaringan drainaselingkungan/kota.

(2) Setiap bangunan gedung dan pekarangannya harus dilengkapidengan sistem penyaluran air hujan.

(3) Kecuali untuk daerah tertentu, air hujan harus diresapkan ke dalamtanah pekarangan dan/atau dialirkan ke sumur resapan sebelumdialirkan ke jaringan drainase lingkungan/kota sesuai denganketentuan yang berlaku.

(4) Pemanfaatan air hujan diperbolehkan dengan mengikuti ketentuanyang berlaku.

(5) Bila belum tersedia jaringan drainase kota ataupun sebab lain yangdapat diterima, maka penyaluran air hujan harus dilakukan dengancara lain yang dibenarkan oleh instansi yang berwenang.


(6) Sistem penyaluran air hujan harus dipelihara untuk mencegahterjadinya endapan dan penyumbatan pada saluran.

Persyaratan penyaluran air hujan harus mengikuti:(1) SNI 03-4681-2000 Sistem plambing 2000, atau edisi terbaru;(2) SNI 03-2453-2002 Tata cara perencanaan sumur resapan air

hujan untuk lahan pekarangan, atau edisi terbaru;(3) SNI 03-2459-2002 Spesifikasi sumur resapan air hujan untuk

lahan pekarangan, atau edisi terbaru;(4) Standar tentang tata cara perencanaan, pemasangan, dan

pemeliharaan sistem penyaluran air hujan pada bangunangedung;

Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum tertampung, atauyang belum mempunyai SNI, digunakan standar baku dan/ataupedoman teknis.

d. Persyaratan Fasilitasi Sanitasi Dalam Bangunan Gedung (SaluranPembuangan Air Kotor, Tempat Sampah, Penampungan Sampah, dan/atauPengolahan Sampah)

i. Sistem pembuangan sampah padat direncanakan dan dipasang denganmempertimbangkan fasilitas penampungan dan jenisnya.

ii. Pertimbangan fasilitas penampungan diwujudkan dalam bentukpenyediaan tempat penampungan kotoran dan sampah pada masing-masing bangunan gedung, yang diperhitungkan berdasarkan fungsibangunan, jumlah penghuni, dan volume kotoran dan sampah.

iii. Pertimbangan jenis sampah padat diwujudkan dalam bentuk penempatanpewadahan dan/atau pengolahannya yang tidak mengganggu kesehatanpenghuni, masyarakat dan lingkungannya.

iv. Ketentuan pengelolaan sampah padat(1) Sumber sampah padat permukiman berasal dari: perumahan, toko,

ruko, pasar, sekolah, tempat ibadah, jalan, hotel, rumah makan danfasilitas umum lainnya.

(2) Setiap bangunan baru dan/atau perluasan bangunan dilengkapidengan fasilitas pewadahan yang memadai, sehingga tidakmengganggu kesehatan dan kenyamanan bagi penghuni,masyarakat dan lingkungan sekitarnya.


(3) Bagi pengembang perumahan wajib menyediakan wadah sampah,alat pengumpul dan tempat pembuangan sampah sementara,sedangkan pengangkutan dan pembuangan akhir sampah bergabungdengan sistem yang sudah ada.

(4) Potensi reduksi sampah padat dapat dilakukan dengan mendaurulang, memanfaatkan kembali beberapa jenis sampah seperti botolbekas, kertas, kertas koran, kardus, aluminium, kaleng, wadahplastik dan sebagainya.

(5) Sampah padat kecuali sampah Bahan Beracun dan Berbahaya (B3)yang berasal dari rumah sakit, laboratorium penelitian, atau fasilitaspelayanan kesehatan harus dibakar dengan insinerator yang tidakmengganggu lingkungan.

Dalam hal masih ada persyaratan lainnya yang belum tertampung, atauyang belum mempunyai SNI, digunakan standar baku dan/atau pedomanteknis.

5. Persyaratan Penggunaan Bahan Bangunan Gedungi. Bahan bangunan gedung yang digunakan harus aman bagi kesehatan

pengguna bangunan gedung dan tidak menimbulkan dampak negatifterhadap lingkungan.

ii. Penggunaan bahan bangunan yang aman bagi kesehatan penggunabangunan gedung harus tidak mengandung bahan-bahan berbahaya/beracun bagi kesehatan, aman bagi pengguna bangunan gedung.

iii. Penggunaan bahan bangunan yang tidak berdampak negatif terhadaplingkungan harus:(1) menghindari timbulnya efek silau dan pantulan bagi pengguna

bangunan gedung lain, masyarakat, dan lingkungan sekitarnya;(2) menghindari timbulnya efek peningkatan temperatur lingkungan

di sekitarnya;(3) mempertimbangkan prinsip-prinsip konservasi energi; dan(4) Menggunakan bahan-bahan bangunan yang ramah lingkungan.

iv. Harus menggunakan bahan bangunan yang menunjang pelestarianlingkungan.



4.4 ANALISIS SWOTAnalisis strength, weakness, opportunity dan threat (SWOT) adalah identifikasiberbagai faktor secara sistematis untuk merumuskan strategi pengembangan PasarBeras. Analisis ini didasarkan pada logika yang dapat memaksimalkan strength –opportunity, namun secara bersamaan dapat meminimalkan weakness – threat.Analisis ini merupakan strategi dalam membantu perencana melalui empat strategiyaitu strategi strength – opportunity (SO), weakness – opportunity (WO), strength –threat (ST), dan weakness – threat (WT).1) Matriks External Factor Evaluation (EFE)

Matriks EFE ini digunakan untuk mengevaluasi faktor – faktor eksternal pada PasarBeras Kota Tegal. Pengumpulan data eksternal dimaksudkan untuk menganalisishal – hal menyangkut persoalan ekonomi, sosial, budaya, demografi, lingkungandan persaingan dalam pasar. Semua persoalan ini akan terangkum dalam peluangdan ancaman pada matriks EFE. Matriks EFE mempunyai ketentuan sebagaiberikut(Husein Umar dan Freddy Rangkuti, 2005) : Jumlahkan total rata – rata rating pada masing – masing faktor peluang dan

ancaman, apabila total rata – rata skor sebesar 4,0 maka hal ini mengindikasikanbahwa posisi eksternal pasar adalah sangat kuat. Apabila total skor sebesar 1,0maka hal ini mengindikasikan bahwa faktor eksternal pasar adalah sangatlemah.

Jumlahkan total rata – rata skor dari faktor eksternal untuk mendapatkan skortotal bagi pasar yang dinilai. Nilai rata – ratanya adalah 2,5. Apabila nilai rata –ratanya diatas 2,5 hal ini mengindikasikan bahwa Pemerintah Kota Tegalmerespon secara luar biasa terhadap peluang yang ada dan menghindariancaman – ancaman diluarpasar, sedangkan jika nilai rata – rata beradadibawah 2,5 mengindikasikan bahwa Pemerintah Kota Tegal belummemanfaatkan peluang – peluang yang ada dalam menghindari ancaman.

Berikut ini ditampilkan matriks EFE dengan total rata – rata skor didapat dari ratingpada masing – masing point pada peluang dan ancaman :

Tabel 4.2Matriks EFE Pasar Beras Kota Tegal

Key Eksternal Faktor Total Rata – Rata SkorPELUANG ( OPPORTUNITY )


Key Eksternal Faktor Total Rata – Rata SkorLokasi Pasar Beras yang strategis berada pada jalurarteri primer Kota Tegal

3

Berdasarkan Perda No 4 Tahun 2012 tentang RTRWKota Tegal mengamanatkan bahwa kawasan sekitarPasar Beras merupakan kawasan strategispertumbuhan ekonomi SPPK Kejambon

4

Terdapat wacana dan pengembangan fungsi lokasitersebut menjadi sentra kuliner dan pusat oleh olehKota Tegal

4

ANCAMAN ( THREAT)Kurangnya daya beli masyarakat sekitar dikarenakankondisi pasar yang tidak layak sebagai tempat jual belidan tidak menawarkan sesuatu yang lain sebagai dayatarik

2,5

Kemungkinan terjadinya Kemacetan lalu lintas di sekitarpasar karena bangunan pasar tidak memiliki sempadanterhadap jalan arteri primer Kota Tegal.

3

Dari perencanaan jalan tol, tidak ada pintu keluar/exitjalan tol yang berada di Kota Tegal, sehingga adanyakecenderungan masyarakat dari luar kota Tegal tidakmelakukan transit di Kota tegal pada saat melakukanperjalanan.

2

Sumber : Analisis Penyusun, 2017

Berdasarkan tabel tersebut diketahui bahwa total rata – rata skor tertinggi peluangterletak pada keberadaan Pasar Beras dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)Kota Tegal sebagai kawasan strategis pertumbuhan ekonomi skala regional dankota serta adanya wacana pengembangan fungsi lokasi tersebut menjadi sentrakuliner dan pusat oleh oleh Kota Tegal. Berdasarkan data tersebut, dapat diketahuibahwa lokasi pasar menunjukan bahwa Pasar Beras Kota Tegal telah diarahkanoleh sebagai kawasan strategis pertumbuhan ekonomi dengan didukung lokasipelayanan yang strategis. Hal ini akan berdampak baik terhadap peningkatanaktifitas perdagangan wilayah SPPK Kejambon ataupun Kota Tegal. Faktor eksternal


ancaman diketahui total rata – rata skor tertinggi terletak pada lokasi pasar yangberhimpitan langsung dan tidak memiliki sempadan jalan dengan JL. Yos Sudarso –Jl. Mertoloyo dimana ruas jalan tersebut merupakan jalan arteri primer statusnasional. Hal ini juga menyebabkan keberadaan pasar dinilai tidak layak sebagaitempat aktivitas jual beli. Berdasarkan pengamatan di lapangan terdapat duapenyebab atas ancaman tersebut, yaitu :1. Penyebab dari tidak adanya sempadan jalan pada lokasi pasar dikarenakan

bangunan pasar lebih dahulu dibangun daripada jaringan jalan arteri yang makinberkembang tiap tahunnya. Selain itu pada awal pembangunan pasar, kurangmemperhatikan proyeksi perkembangan wilayah setempat dalam kurun waktubeberapa tahun kedepan.

2. Beberapa masyarakat cenderung tidak berminat untuk melakukan aktivitas jualbeli di Pasar Beras dikarenakan bangunan pasar yang cenderung tua dan tidakterawat justru menyebabkan kekumuhan dan rasa tidak nyaman apabilaberkunjung ke lokasi tersebut

Berdasarkan analisis data EFE maka didapatkan total rata – rata skor faktoreksternal pada masing – masing point yaitu sebesar 3,05. Hal ini menunjukanbahwa Pemerintah Kota Tegal telah merespon terhadap peluang – peluang yangada di Pasar Beras Kota Tegal.

2) Matriks Internal Factor Evaluation (IFE)Matriks IFE ini digunakan untuk mengevaluasi faktor – faktor internal pada PasarBeras Kota Tegal. Pengumpulan data faktor internal ini diambil dari aspekpengaturan pasar, kondisi pasar, pedagang dan produk – produk yang dijual didalam pasar. Semua persoalan ini akan terangkum dalam matriks IFE. Matriks IFEmempunyai ketentuan sebagai berikut (Husein Umar danFreddy Rangkuti, 2005):1. Jumlahkan total rata – rata rating pada masing-masing faktor kekuatan dan

kelemahan, apabila total rata – rata skor sebesar 4,0 maka hal ini menandakanposisi internal yang sangat kuat. Apabila total skor sebesar 1,0 maka hal inimenandakan bahwa secara internal pasar adalah sangat lemah.

2. Jumlahkan total rata-rata skor dari faktor internal untuk mendapatkan skor totalbagi pasar yang dinilai. Nilai rata – ratanya adalah 2,5. Apabila nilai rata –ratanya dibawah 2,5 mengindikasikan bahwa Pemerintah Kota Tegal tidakmemanfaatkan kekuatan yang ada atau tidak menghindari kelemahan dari faktor


internal pasar, sedangkan jika nilai rata – rata berada diatas 2,5mengindikasikan bahwa Pemerintah Kota Tegal merespon secara luar biasaterhadap kekuatan yang ada dan menghindari kelemahan – kelemahan didalampasar.

Berikut ini ditampilkan matriks IFE dengan total rata – rata skor didapat dari ratingpada masing – masing point pada kekuatan dan kelemahan :

Tabel 4.3Matriks IFE Pasar Beras Kota Tegal

Key Eksternal Faktor Total Rata – Rata SkorKEKUATAN ( STRENGTH )Adanya proses tawar – menawar 3,5

Keberadaan pasar sebagai pemasokkebutuhan primer masyarakat sekitar

3

KELEMAHAN ( WEAKNESS)

Kondisi sarana dan prasarana lingkunganyang kurang memadai dan terlihat kurangadanya pemeliharaan

1,5

Tidak adanya komoditi lain, selain berasyang paling dominan yang diperjulabelikandan kurang menjadi daya tarik

1,75

Sumber : Analisis Penyusun, 2017Berdasarkan tabel tersebut diketahui bahwa total rata – rata skor kekuatan tertinggiberada pada adanya proses tawar menawar yang terjadi di dalam pasar, sedangkantotal rata – rata kekuatan terendah yaitu pada keberadaan pasar sebagai pemasokkebutuhan primer masyarakat sekitar. Pasar tradisional masih memiliki potensi danpangsa pasar untuk dapat terus beroperasi sekalipun muncul pasar modern.Berdasarkan pengamatan di lapangan, yang masih menjadi kekuatan pasartradisional terhadap pasar modern adalah budaya dan perilaku konsumen yanggemar tawar – menawar adalah faktor penting yang dapat dikatakan sebagaikeunggulan dari pasar tradisional, sebab hal ini hampir tidak mungkin diterapkanoleh pasar – pasar modern. Keunggulan lain adalah kedekatan antara penjual danpembeli yang biasanya ada di pasar tradisional dan jarang ditemukan pada pasarmodern. Persepsi pelanggan mengenai harga pasar tradisional yang lebih murah jugamenjadi faktor lain, belum lagi di pasar tradisional pelanggan bisa membeli sesuai


jumlah barang minimum yang diperlukan sementara di pasar modern sudah dikemasdengan ukuran – ukuran standar. Berdasarkan kelengkapan barang kebutuhan pokokyang dijual dalam pasar tradisional dapat dikatakan sama dengan di pasar modern,hanya saja di pasar modern kebersihan bahan makanan lebih terjamin dan barangyang ditawarkan jauh lebih lengkap dibandingkan pasar tradisional. Total skortertinggi pada faktor internal kelemahan terletak pada fasilitas Pasar Beras yangkurang memadai. Berdasarkan pengamatan di lapangan dan wawancara denganpedagang dan pembeli, Pasar Beras dapat dikatakan sangat minim denganpenyediaan fasilitas – fasilitas yang memadai pada umumnya. Minimnya penyediaanfasilitas di Pasar Beras Kota Tegal yaitu:

1. Fasilitas tempat parkir dan bongkar muat yang belum memadai dan hanyadengan menggunakan ruas – ruas jalan sehingga akan berdampak padakemacetan jalan/aksespada lokasi pasar pada jam – jam tertentu.

2. Fasilitas drainase dan pembuang limbah yang kurang baik yang akanmengakibatkan bercampurnya air kotor dan limbah yang akan menimbulkandampak lingkungan di lingkungan pasar.

3. Fasilitas penataan tandon air yang buruk yang akan berakibat masuknya airhujan saat aktivitas pasar berlangsung.

4. Tidak adanya fasilitas pemadaman api untuk mencegah terjadinya kebakaran.

Total rata-rata skor terendah pada faktor internal kelemahan terletak pada tidakadanya barang lain selain kebutuhan primer yang diperjualbelikan. Denganmenganalisis faktor – faktor internal pada masing – masing point dalam tabelanalisis didapatkan total rata – rata skor pada matriks IFE sebesar 2,44. Olehkarena itu rata – rata skor berada dibawah 2,5 maka dalam hal ini menunjukanbahwa Pemerintah Kota Tegal belum mengembangkan kekuatan dalammeminimalkan kelemahan yang ada.

TABEL 4.4MATRIKS SWOT PASAR BERAS KOTA TEGAL


FAKTOR INTERNAL

FAKTOR EKSTERNAL

KEKUATAN(STRENGTH )

1. Adanya proses tawar –menawar

2. Keberadaan pasar sebagaipemasok kebutuhan primermasyarakat sekitar

KELEMAHAN(WEAKNESS )

1. Kondisi sarana dan prasaranalingkungan yang kurang memadaidan terlihat kurang adanyapemeliharaan

2. Tidak adanya komoditi lain, selainberas yang paling dominan yangdiperjulabelikan dan kurangmenjadi daya tarik.

PELUANG(OPPORTUNITY )

1. Lokasi Pasar Beras yangstrategis berada pada jalurarteri primer Kota Tegal

2. Berdasarkan Perda No 4 Tahun2012 tentang RTRW KotaTegal mengamanatkan bahwakawasan sekitar Pasar Berasmerupakan kawasan strategispertumbuhan ekonomi SPPKKejambon

3. Terdapat wacana danpengembangan fungsi lokasitersebut menjadi sentrakuliner dan pusat oleh olehKota Tegal

Strategy Strength –Opportunity (SO)

Menjadikan pengembanganpasar beras Kota Tegalmenjadi sentra kuliner danpusat oleh oleh tanpamengesampingkan budayapasar tradisional yaitu adaproses tawar menawar

Memanfaatkan penjualankebutuhan primermasyarakat di kawasanstrategis pertumbuhanekonomi Kota Tegal.

Strategy Weakness –Opportunity (WO)

Pengembangan sarana danprasarana lingkungan di pasarberas Kota Tegal sehingga mampumeningkatkan kualitas lokasitersebut menjadi sentra kulinerdan pusat oleh oleh

Pengembangan jaringan distribusidengan memanfaatkan lokasipasar beras yang strategis beradapada jalur arteri primer KotaTegal.

ANCAMAN(THREAT )

1. Kurangnya daya belimasyarakat sekitardikarenakan kondisi pasaryang tidak layak sebagaitempat jual beli dan tidakmenawarkan sesuatu yang lainsebagai daya tarik

2. Kemungkinan terjadinyaKemacetan lalu lintas di sekitarpasar karena bangunan pasartidak memiliki sempadanterhadap jalan arteri primerKota Tegal

3. Dari perencanaan jalan tol,tidak ada pintu keluar/exitjalan tol yang berada di KotaTegal, sehingga adanyakecenderungan masyarakatdari luar kota Tegal tidakmelakukan transit di Kota tegalpada saat melakukanperjalanan.

Strategy Strength – Threats(ST)

Meningkatkan kondisi pasarmenjadi layak sebagaitempat jual beli sehinggadaya beli kebutuhan primermasyarakat dapat meningkat

Meningkatkan Aksebilitas danKondisi lokasi pasar sehinggapasar beras yang difungsikansebagai pemenuhankebutuhan primer dapatberkeja secara optimal.

Strategy Weakness – Threats(WT)

Peningkatan kuantitas dankualitas sarana prasaranapenunjang kegiatan pasar

Peningkatan jenis kebutuhan yangdiperjualbelikan di dalam pasar

Pengembangan sempadan jalanyang berbatasan langsung denganlokasi pasar sesuai ketentuan danaturan daerah yang berlaku

Sumber : Analisis Penyusun, 20174.5 PERSEPSI MASYARAKAT


Persepsi masyarakat ini adalah pendapat, pandangan dan pemikiran yang muncul darimasyarakat mengenai adanya kegiatan pengembangan Pasar beras khususnya untukdikembangkan menjadi pusat kuliner dan oleh-oleh khas Tegal.

Masyarakat dalam hal ini terbagi menjadi tiga kelompok , yaitu;1. Pedagang di pasar beras eksisting2. Masyarakat pengguna dan masyarakat sekitar3. Lembaga pemerintah/ Dinas terkait (OPD yang berkaitan seperti Dinas Pasar dll).

Berakaitan dengan persepsi masyarakat, dari hasil wawancara terhadap masyarakatdidapat hal-hal sebagai berikut;1. Masyarakat dari kelompok pedagang di pasar beras eksisting :

a. Sangat setuju apabila dilakukan penataan dilingkungan pasar Beras tersebut,karena kekumuhan lokasi dan mempunyai kondisi yang relatif tidak terawat,sehingga menimbulkan kekurangnyamanan dalam melakukan aktifitas jual beli.

b. Sebagian besar masih menginginkan berjualan dan mencari nafkah pada lokasitersebut

c. Terdapat kekhawatiran akan digusur apabila pengembangan pasar berasbenar-benar terlaksana.

d. Mengharap dari kebijakan pemerintah kota berkaitan dengan nasib pedagangdan mendapat prioritas utama dalam menempati lokasi bangunan baru daripengembangan fungsi Pasar beras dengan harga kios yang relatif murah dandapat dijangkau.

2. Masyarakat dari kelompok pengguna dan masyarakat sekitar :a. Berharap ada penataan pasar beras secara menyeluruh, meliputi:

kelengkapan sarana dan prasarana.

tampak bangunan (sehingga tidak terkesan kumuh). penataan parkir. penataan bongkar muat.

penataan dan penempatan kios dan los. Pengaturan arus lalu lintas.

b. Setuju dengan adanya pengembangan fungsi pasar beras menjadi sentra kulinerdan oleh-oleh, karena lokasi yang stategis, dengan melakukan penataan danperencanaan yang representatif dan komprehensif.


c. Berharap agar dapat terlibat apabila pengembangan pasar beras dapatterlaksana. Keterlibatan tersebut dapat berupa : keikutsertaan menjadi tenaga kerja dalam proses pembangunan fisik

pengembangan pasar beras. Keikutsertaan menjadi pedagang kuliner maupun sentra oleh-oleh

keikutsertaan menjadi tenaga kerja informal (pedagang kali lima, juruparkir, petugas kebersihan dll)

3. Masyarakat dari kelompok lembaga pemerintah/ Dinas terkait (OPD yang berkaitanseperti Dinas Pasar dll) mempunyai persepsi sebagai beikuta. Tetap menjalankan apa yang menjadi visi dan misi yang tertuang didalam

RPJMD Kota Tegal khususnya yang berkaitan dengan aspek perekonomian danmenjadi kebijakan Walikota Tegal.

b. Bekerja sama dengan masyarakat dalam menjalankan dan mengamankan apayang sudah menjadi kebijakan Walikota Tegal yang bermuara padakepentingan dan kesejahteraan masyarakat.

c. Mendukung wacana pengembangan fungsi pasar beras menjadi sentra kulinerdan oleh-oleh dengan tetap memperhatikan kaidah-kaidah peraturanperundangan yang berlaku.


5.1 KESIMPULAN

Dari uraian bab-bab sebelumnya dapat diambil kesimpulan sebagai berikut ;1. Pemerintah Kota Tegal memiliki aset Pasar Beras Martoloyo yang terletak di Jalan

Martoloyo Kelurahan Mintaragen Kecamatan Tegal Timur Kota Tegal. Pasar beras inimemiliki luas tanah sebesar 3.896 m2 dengan luas bangunan sebesar 1.480 m2.

2. Pasar beras tersebut saat ini masih berfungsi sebagai tempat penjualan danpenyosohan beras.

3. Kondisi eksisting pasar beras dirasa kurang representatif dan cenderung tidak tertatadan terawat dengan baik sehingga diharapkan dapat ditingkatkan fungsinya agar bisalebih menjadi daya tarik, mengingat lokasi pasar beras tersebut berada pada lokasiyang cukup strategis, di pinggir jalan utama. (jalan nasional jalur Tegal – Jakarta)

4. Berdasarkan RTRW Kota Tegal tahun 2011 – 2031 penggunaan lahan pada lokasipasar beras di plotkan sebagai lokasi peruntukan perdagangan dan jasa, beradadidalam wilayah Kelurahan Mintaragen Kecamatan Tegal Timur dan termasuk dalamSPPK Kejambon yang mempunyai fungsi pelayanan pemukiman, pendidikan,perdagangan dan jasa. Sehingga dari aspek legalitas tata ruang sudah sesuai sebagaipusat kegiatan perdagangan barang dan jasa.

5. Untuk kondisi pasar beras eksisting tentunya perlu adanya pembenahan danperencanaan yang lebih baik, agar dapat meningkatkan fungsi pasar beras menjadilebih fungsional dan dapat menampung aktifitas lain yang diharapkan menjadi dayatarik, yaitu kegiatan kuliner dan pusat oleh-oleh khas Kota Tegal. Untuk itu perludirencanakan sesuai dengan persyaratan-persyaratan dalam perencanaan danperancangan bangunan gedung.

6. Berdasarkan analisa SWOT dapat diamnbil kesimpulan bahwa terdapat beberapa faktorkekuatan dan peluang yang dapat dikembangkan antara lain:a. Keberadaan pasar sebagai pemasok kebutuhan primer masyarakat sekitarb. Lokasi Pasar Beras yang strategis berada pada jalur arteri primer Kota Tegal


c. Berdasarkan Perda No 4 Tahun 2012 tentang RTRW Kota Tegal mengamanatkanbahwa kawasan sekitar Pasar Beras merupakan kawasan perdagangan dan jasayang dapat dikembangkan diwilayah SPPK Kejambon

d. Terdapat wacana dan pengembangan fungsi lokasi tersebut menjadi sentra kulinerdan pusat oleh oleh Kota Tegal

e. Masih dipergunakan sebagai aktifitas jual beli dan penyosohan beras

Selain itu ada beberapa faktor kelemahan dan tantangan yang harus diminimalisir yaitu:a. Kondisi sarana dan prasarana lingkungan yang kurang memadai dan terlihat kurang

adanya pemeliharaanb. Tidak adanya daya tarik konsumen untuk datang ke lokasi Pasar Beras karena tidak

adanya aktifitas lain seperti misalnya pusat oleh-oleh ataupun kuliner yangrepresentatif

c. Kurangnya daya tarik masyarakat sekitar dikarenakan kondisi pasar yang tidak layaksebagai tempat jual beli

d. Kemungkinan terjadinya Kemacetan lalu lintas di sekitar pasar karena bangunanpasar tidak memiliki sempadan terhadap jalan arteri primer Kota Tegal

e. Dari perencanaan jalan tol, tidak ada pintu keluar/exit jalan tol yang berada di KotaTegal, sehingga adanya kecenderungan masyarakat dari luar kota Tegal tidakmelakukan transit di Kota Tegal pada saat melakukan perjalanan.

7. Adanya persepsi masyarakat yang positif berkaitan dengan pengembangan danpeningkatan fungsi pasar beras menjadi sentra kuliner dan pusat oleh-oleh khas Tegaldengan merencanakan dan mendesain ulang bangunan fisik pasar beras sesuai dengankaidah-kaidah perencanaan bangunan.

8. Hasil kajian ini diharapkan dapat dijadikan pedoman awal untuk ditindaklajuti dengankajian lain yang kebih detail seperti misalnya penyusunan masterplan dan Detail DesignEngineering (DED)

5.2 REKOMENDASI

Dari kesimpulan-kesimpulan seperti tersebut diatas dapat dirumuskan rekomendasisebagai berikut:


1. Bahwa Pasar beras yang terletak di Jalan Martoloyo Kota Tegal merupakan salah satuaset Pemerintah Kota Tegal yang terletak dilokasi strategis dan layak untukdikembangkan fungsinya dengan melakukan pembenahan fisik bangunan dan tatakelola yang lebih baik lagi.

2. Menjadikan pengembangan pasar beras Kota Tegal menjadi sentra kuliner dan pusatoleh oleh tanpa mengesampingkan budaya pasar tradisional yaitu ada proses tawarmenawar serta tetap menyediakan tempat untuk kegiatan Pasar beras.

3. Mengembangkan sarana dan prasarana lingkungan di Pasar beras Kota Tegal sehinggamampu meningkatkan kualitas dan fungsi sebagai sentra kuliner dan pusat oleh oleh.

4. Pasar beras Martoloyo dapat dikembangkan fungsinya dengan ketentuan sebagaiberikut :a. Pengembangan Pasar Beras dilakukan dengan memanfaatkan lahan yang berada di

belakang atau yang bersertifikat nomor 33 dan mempunyai luas sekitar 2.144 m2,sedangkan lahan yang berada di depan atau yang bersertifikat nomor 34 denganluas 1.752 m2 direkomendasikan sebagai tempat parkir dan taman.

b. Karena keterbatasan lahan, maka direkomendasikan bangunan yang nantinyadirencanakan dapat dibuat menjadi dua lantai, dengan lantai satu dibagian belakanguntuk kios penjual beras dan penyosohan untuk memudahkan proses bongkarmuat dan lantai satu yang menghadap depan serta lantai dua dapat dipergunakanuntuk kegiatan kuliner.Alternatif site plan yang direkomendasikan adalah alternatif yang ke 2 (dua) denganpertimbangan antara lain:

Memenuhi aspek keseimbangan dalam filosofi perencanaan desain tapak

bangunan. Relatif lebih mudah dalam operasional pelaksanaan desainnya. Terdapat kelengkapan rencana sarana dan prasaran yang lebih mudah untuk

disempurnakan.c. Adapun sentra kuliner direncanakan dengan mengutamakan jenis makanan khas

Kota Tegal, seperti : Sate Kambing, Kupat Glabed, Nasi Lengko, Nasi Ponggol, Sototauco, Teh tegal (poci), Tahu Aci, pilus, Glotak.

d. Untuk pembagian blok dapat dikelompokkan menjadi beberapa bagian, lantai satudapat dibagi menjadi dua blok, blok pertama untuk kegiatan kuliner makanan khas


Tegal dengan posisi mengahdap jalan utama dan blok kedua untuk toko berasdengan posisi menghadap jalan lingkungan di bagian belakang. Sedangkan lantaidua dibagi menjadi blok untuk makanan khas dan pusat oleh-oleh. Dengandilengkapi dengan sarana dan prasarana penunjang seperti toilet, mushola, taman,tempat parkir, tempat pembuangan sampah, jaringan listrik, jaringan telepon,jaringan air bersih dan drainase.

5. Perlu disusun kajian pengembangan Pasar beras yang lebih detail dan teknisoperasional seperti Penyusunan Master Plan kawasan Pasar beras dan PenyusunanDetail Design Engineering (DED) Pasar beras.

PEMERINTAH KOTA TEGALBADAN PERENCANAAN PEMBANGUNANPENELITIAN

DAN PENGEMBANGAN DAERAH(BP4D)

Jalan Ki GedeSebayu No. 03 TegalTelp / Faks. (0283) 351452 Kode Pos 52123RINTAH KOTA TEGAL

PENYUSUNAN KAJIAN PASAR BERASKOTA TEGAL

TAHUN ANGGARAN 2017

laporan akhir - e-jurnal.tegalkota.go.id

Documents