kuliah 5

KONTRAK KONTRAK KONSTRUKSI KONSTRUKSI

oleholeh

I.B.Rai AdnyanaI.B.Rai Adnyana

PEMBENTUKAN KONTRAKPEMBENTUKAN KONTRAK((Contract FormationContract Formation))

Kontrak terbentuk manakala ada dua pihak atau lebih telah saling menyetujui untuk mengadakan suatu transaksi

Persetujuan dapat dilanjutkan dalam bentuk kontrak bila memenuhi dua aspek :• Saling menyetujui (mutual consent)• Penawaran dan penerimaan (offer and acceptance)

Saling Menyetujui (Saling Menyetujui (Mutual Mutual ConsenConsenSuatu Transaksi harus disetujui oleh kedua belah pihak, dan persetujuan ini harus mengikat dan berlaku terhadap semua aspek prinsipiil yang menyangkut persetujuan tersebut.

Persetujuan yang disepakati harus bebas dari semua terminologi yang dapat mempunyai arti samar atau ganda (ambiguous)

Offer and AcceptanceOffer and Acceptance

Suatu kesepakatan harus dilandasi pada asas keadilan, agar sesuatu terbentuk secara adil, maka kedua pihak yang akan mengadakan transaksi harus bebas dan diberi kesempatan yang sama untuk melakukan penawaran dan penerimaan

BENTUK-BENTUK KONTRAK BENTUK-BENTUK KONTRAK KONSTRUKSIKONSTRUKSI

Bentuk-bentuk kontrak konstruksi ditinjau dari 4 aspek/sisi pandang • Aspek Perhitungan Biaya

Kontrak disini didasarkan kepada cara perhitungan biaya pekerjaan/harga borongan yang akan dicantumkan dalam kontrak

• Aspek Perhitungan Jasa

Kontrak disini didasarkan kepada cara pembayaran jasa yang akan dibayarkan oleh pengguna jasa kepada penyedia jasa

• Aspek Cara Pembayaran

Kontrak disini didasarkan kepada cara pembayaran prestasi pekerjaan yang sudah dilakukan oleh penyedia jasa• Aspek Pembagian Tugas

Kontrak disini didasarkan kepada cara pembagian tugas pada pihak yang terkontrak

ASPEK PERHITUNGAN BIAYAASPEK PERHITUNGAN BIAYA Ada 2 (dua) macam bentuk kontrak konstruksi yang sering dipergunakan yaitu :

1. Fixed Lump Sum Price1. Fixed Lump Sum PriceSecara umum adalah suatu kontrak dimana volume pekerjaan yang tercantum dalam kontrak tidak boleh diukur ulang atau dalam bhs inggris : ““A Fixed Lump Sum Price Contract ia a contract A Fixed Lump Sum Price Contract ia a contract where the Bill of Quantity is not subject to remeasurementwhere the Bill of Quantity is not subject to remeasurement” ”

Dalam Peraturan Pemerintah (PP) No 29/2000, Pasal 27 ayat 6, mengatakan bahwa Kontrak kerja konstruksi dengan bentuk imbalan Lump Sum merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka waktu tertentu dengan jumlah harga yang pasti dan tetap serta semua resiko yang mungkin terjadi selama proses penyelesaian pekerjaan yang sepenuhnya ditanggung oleh Penyedia Jasa sepanjang Gambar dan Spesifikasi tidak berubah

Suatu harga yang pasti dan tertentu telah disetujui para pihak sebelum kontrak ditandatangani. Harga ini tetap tidak berubah selama berlakunya kontrak dan tidak dapat dirubah kecuali karena perubahan lingkup pekerjaan atau kondisi pelaksanaan dan perintah tambahan dari Pengguna Jasa

Dari definisi tersebut di atas dapat disimpulkan bahwa :• Tidak satupun difinisi di atas yang menyatakan bahwa volume pekerjaan asli dalam kontrak boleh diukur kembali dan nilai kontrak tidak boleh berubah.• Dalam kontrak seperti ini penyedia jasa memikul resiko yang cukup besar

2. Unit Price2. Unit PriceSecara umum adalah suatu kontrak dimana volume pekerjaan yang tercantum dalam kontrak hanya merupakan perkiraan dan akan diukur ulang untuk menentukan volume pekerjaan yang benar-benar dilaksanakan, atau dalam bahasa Inggris ””A Unit A Unit Price Contract is a contract where the Bill of Quantity Price Contract is a contract where the Bill of Quantity is a is a subject to remeasurementsubject to remeasurement””

Dalam Peraturan Pemerintah (PP) No 29/2000, Pasal 21 ayat 2, mengatakan bahwa Kontrak kerja konstruksi dengan bentuk imbalan Harga Satuan (Unit Price) merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka waktu tertentu berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap untuk setiap satuan/unsur pekerjaan dengan spesifikasi teknis tertentu yang volume pekerjaannya didasarkan pada hasil pengukuran bersama atas volume pekerjaan yang benar-benar sudah dikerjakan oleh penyedia jasa.

Robert D Gilbreat, Kontrak harga satuan menggambarkan variasi dari kontrak lump sum. Mengingat Lump Sum meliputi satu harga pasti atau tetap untuk semua atau beberapa bagian pekerjaan, harga satuan hanya mengatur harga satuan. Total nilai kontrak ditetapkan dengan mengalikan harga satuan dengan volume pekerjaan yang dilaksanakan.

Dari definisi tersebut di atas dapat disimpulkan Dari definisi tersebut di atas dapat disimpulkan bahwa :bahwa :1. Tidak menggandung resiko pengguna jasa membayar lebih

karena volume pekerjaan pekerjaan yang tercantum di dalam kontrak lebih besar.

2. Penyedia jasa juga tidak mengandung resiko rugi apabila volume pekerjaan yang sesungguhnya lebih besar daripada yang tercantum di dalam kontrak.

3. ang menjadi masalah adalah banyaknya pengukuran ulang yang harus dilakukan bersama antara penyedia jasa dan pengguna jasa.

ASPEK PERHITUNGAN JASAASPEK PERHITUNGAN JASA Terdapat 3 (tiga) macam bentuk yang sering dipergunakan dalam aspek perhitungan jasa :

1. Biaya Tanpa Jasa (1. Biaya Tanpa Jasa (Cost Without FeeCost Without Fee))Dari namanya dapat diketahui dengan mudah bahwa kontrak biaya tanpa jasa adalah bentuk kontrak dimana dimana penyedia jasa hanya dibayar biaya pekerjaan yang dilaksanakan tanpa mendapat imbalan jasa.

2. Biaya Ditambah Jasa (2. Biaya Ditambah Jasa (Cost Plus FeeCost Plus Fee))Dalam kontrak seperti ini, penyedia jasa dibayar seluruh biaya untuk melaksanakan pekerjaan, ditambah dengan jasa yang biasanya dalam bentuk persentase dari biaya (misalnya 10%)

3. Biaya Ditambah Jasa Pasti (3. Biaya Ditambah Jasa Pasti (Cost Plus Fixed FeeCost Plus Fixed Fee))Bentuk kontrak seperti ini pada dasarnya sama dengan Biaya ditambah Jasa (Cost Plus Fee) sebelumnya, perbedaannya terletak pada jumlah imbalannya (fee) untuk penyedia jasa

Dalam cost plus fee besarnya imbalan/jasa bervariasi tergantung dari besarnya biaya yang dikeluarkan, sedangkan dalam kontrak ini sejak awal sudah ditetapkan besarnya imbalan/jasa Penyedia Jasa yang pasti dan tetap (fixed fee) walaupun biayanya berubah.

ASPEK CARA PEMBAYARANASPEK CARA PEMBAYARAN Cara pembayaran prestasi pekerjaan penyedia jasa dibedakan ke dalam 3 (tiga) macam :

1. Cara Pembayaran Bulanan (1. Cara Pembayaran Bulanan (Monthly PaymentMonthly Payment))Dalam sistem/cara pembayaran seperti ini, prestasi penyedia jasa dihitung setiap akhir bulan. Setelah prestasi tersebut diakui Pengguna Jasa maka penyedia jasa dibayar sesuai prestasi tersebut.

2. Cara Pembayaran Atas Prestasi (2. Cara Pembayaran Atas Prestasi (Stage PaymentStage Payment))Dalam bentuk kontrak semacam ini pembayaran kepada penyedia jasa dilakukan atas dasar prestasi/kemajuan pekerjaan yang telah dicapai sesuai dengan ketentuan dalam kontrak. Jadi tidak atas dasar prestasi yang dicapai dalam satuan waktu (bulan)

Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia Jasa Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia Jasa ((Contractor’s Full PrefinancedContractor’s Full Prefinanced))Dalam bentuk kontrak seperti ini, Penyedia jasa harus mendanai dahulu seluruh pekerjaan sesuai dengan kontrak. Setelah pekerjaan selesai 100 % dan diterima dengan baik oleh Pengguna Jasa barulah penyedia jasa mendapatkan pembayaran sekaligus.

ASPEK PEMBAGIAN TUGASASPEK PEMBAGIAN TUGAS Kontrak konstruksi dapat dibedakan atas pembagian tugas pihak-pihak yang berkontrak :

1. Bentuk Kontrak Konvensional 1. Bentuk Kontrak Konvensional Kontrak yang paling tua yang dikenal di Indonesia dan masih banyak dipakai sampai dengan saat ini. Mungkin hal ini pula yang menyebabkan mengapa kontrak ini disebut konvensional/biasa

1. Kontrak antara pengguna jasa dan konsultan perencana sebagai penyedia jasa dalam perencanaan proyek

2. Kontrak antara pengguna jasa dan konsultan pengawas sebagai penyedia jasa dalam pengawasan proyek

3. Kontrak antara pengguna jasa dan penyedia jasa yang mengerjakan proyek

Dalam kontrak seperti ini sedikitnya diperlukan 3 kontrak terpisah yaitu :

PEMILIK PROYEKPEMILIK PROYEK

KONTRAKTOR UTAMA

KONTRAKTOR UTAMA

Pekerja SendirPekerja Sendir PemasokPemasokSub KontraktorSub Kontraktor

PekerjaPekerjaPemasokPemasok

KONSULTANKONSULTAN

METODA KONTRAK UMUM

2. Bentuk Kontrak Spesialis 2. Bentuk Kontrak Spesialis

Dalam kontrak spesialis terdapat lebih dari satu kontrak konstruksi. Pengguna jasa membagi-bagi kontrak menjadi beberapa buah berdasarkan bidang pekerjaan khusus/spesial Seperti : pekerjaan pondasi, pekerjaan ME, pekerjaan supers struktur dsb.

1. Penghematan Waktu 2. Mutu Pekerjaan yang lebih andal

3. Penghematan Biaya

4. Keleluasaan dan kemudahan untuk mengganti Penyedia Jasa

Dalam kontrak seperti ini sedikitnya diperlukan 4 (empat) hal yang sekurang-kurangnya ingin dicapai :


Kontraktor AKontraktor A PemasokPemasok


KONSULTANKONSULTAN


Kontraktor BKontraktor B

METODA KONTRAK SPESIALIS

3. Bentuk Kontrak Rancang Bangun (Design 3. Bentuk Kontrak Rancang Bangun (Design Construct/Build, Turn Key)Construct/Build, Turn Key)Dalam kontrak Rancang bangun Penyedia jasa memiliki tugas membuat suatu perencanaan proyek yang lengkap dan sekaligus melaksanakannya dalam satu kontrak konstruksi.


PekerjaPekerja PemasokPemasokSub KontraktorSub Kontraktor

KONSULTAN/ KONTRAKTORKONSULTAN/

KONTRAKTOR

4. Bentuk Kontrak Engineering, Procurement & 4. Bentuk Kontrak Engineering, Procurement & Construction (EPC)Construction (EPC)Kontrak ini sesungguhnya adalah kontrak rancang bangun yang dikenal dengan istilah Design Build/Turnkey. Dalam Turnkey lebih banyak dipergunakan untuk pekerjaan konstruksi sipil/bangunan, sedangkan kontrak EPC lebih banyk dipergunakan untuk pekerjaan industri minyak, gas bumi dan petrokimia.5. Bentuk Kontrak BOT/BLT5. Bentuk Kontrak BOT/BLTKontrak ini merupakan pola kerjasama antara Pemilik anah/Lahan dan investor yang akan menjadikan lahan tersebut menjadi suatu fasilitas untuk perdagangan, hotel, resort, atau jalan tol dan lain-lain.

6. Bentuk Kontrak Swakelola (Force Account Method)6. Bentuk Kontrak Swakelola (Force Account Method)Sebenarnya swakelola bukan merupakan bentuk kontrak, karena pekerjaan dilaksanakan sendiri tanpa memborongkan pekerjaankepada penyedia jasa.


PekerjaPekerja PekerjaPekerja

KONSULTANKONSULTAN

PekerjaPekerja

METODA KONTRAK SWAKELOLA

7. Metoda Manajemen Konstruksi Profesional 7. Metoda Manajemen Konstruksi Profesional (Construction Management Method)(Construction Management Method)Pada metoda ini pemilik proyek meminta perusahaan manajemen konstruksi profesional untuk memberikan layanan profesional dalam bentuk layanan manajemen konstruksi

PekerjaPekerja Sub KontraktorSub Kontraktor

KONTRAKTOR UMUM KONTRAKTOR UMUM


Konsultan PerancangKonsultan Perancang

Manajemen Konstruksi Manajemen Konstruksi



METODA KONTRAK MANAJEMEN KONSTRUKSI PROFESIONAL

ASPEK YANG TERKANDUNG ASPEK YANG TERKANDUNG DALAM KONTRAK KONSTRUKSIDALAM KONTRAK KONSTRUKSI

1. Aspek Teknis

2. Aspek Hukum

3. Aspek Keuangan/Perbankan

4. Aspek Perpajakan

5. Aspek Perasuransian

6. Aspek Sosial Ekonomi

7. Aspek Administrasi

Dalam suatu kontrak konstruksi atau dokumen kontrak mengandung aspek-aspek seperti :

ASPEK TEKNISASPEK TEKNIS Pada umumnya aspek Teknis yang tercakup dalam dokumen kontrak adalah sebagai beikut :

1.1. Syarat-syarat umum kontrakSyarat-syarat umum kontrak (General condition (General condition of contract)of contract)

2.2. Lampiran-lampiranLampiran-lampiran (appendices) (appendices)

3.3. Syarat-syarat khusus kontrakSyarat-syarat khusus kontrak (Special condition (Special condition of contract/condition of contract-particulars) of contract/condition of contract-particulars)

4.4. Spesifikasi TeknisSpesifikasi Teknis (Technical Specification) (Technical Specification)

5.5. Gambar-gambar KontrakGambar-gambar Kontrak (Contract Drawing) (Contract Drawing)

Beberapa contoh aspek teknis yang perlu diperhatikan dalam pembuatan kontrak antara lain :

1.1. Lingkup pekerjaan (Lingkup pekerjaan (Scope of WorkScope of Work))

2.2. Waktu Pelaksanaan (Waktu Pelaksanaan (Construction PeriodConstruction Period))

3.3. Metoda Pelaksanaan (Metoda Pelaksanaan (Construction MethodConstruction Method))

4.4. Jadwal Pelaksanaan (Jadwal Pelaksanaan (Time ScheduleTime Schedule))

5.5. Cara/Metode Pengukuran (Cara/Metode Pengukuran (Method of Method of MeasurementMeasurement))

ASPEK HUKUMASPEK HUKUM Beberapa aspek hukum yang perlu diperhatikan dalam pembuatan dokumen kontrak antara lain :

1.1. Penghentian sementara pekerjaan Penghentian sementara pekerjaan (Suspension (Suspension of work)of work)

2.2. Pengakhiri perjanjian/Pemutusan KontrakPengakhiri perjanjian/Pemutusan Kontrak

3.3. Ganti Rugi keterlambatan (Ganti Rugi keterlambatan (Liquidity DamageLiquidity Damage))

4.4. Penyelesaian perselisihan (Penyelesaian perselisihan (Settlement of disputeSettlement of dispute))

5.5. Keadaan memaksa (Keadaan memaksa (Force MajeureForce Majeure))

6.6. Hukum yang Berlaku (Hukum yang Berlaku (Governing LawGoverning Law))

7.7. Bahasa Kontrak (Bahasa Kontrak (Contract LanguageContract Language))

8.8. Domisili Domisili

ASPEK KEUANGAN/PERBANKANASPEK KEUANGAN/PERBANKAN Aspek Keuangan/Perbankan yang penting dalam suatu kontrak konstruksi antara lain :

1.1. Nilai Kontrak (Nilai Kontrak (Contract AmountContract Amount)/Harga borongan )/Harga borongan

2.2. Cara Pembayaran (Cara Pembayaran (Method of PaymentMethod of Payment))

3.3. Jaminan-jaminan (Jaminan-jaminan (Guarantee/BondGuarantee/Bonds)s)

Jaminan-jaminan tersebut antara lain adalahJaminan-jaminan tersebut antara lain adalah

1. Jaminan Uang Muka (Advance Payment Bonds)

2. Jaminan Pelaksanaan (Performance Bonds)

3. Jaminan Perawatan Atas Cacad (Defect Liability Bonds)

4. Jaminan Pembayaran (Payment Bonds)

ASPEK PERPAJAKAN ASPEK PERPAJAKAN Dalam kontrak konstruksi terdapat komponen perpajakan terutama yang berkaitan dengan nilai kontrak sebagai pendapatan dari penyedia jasa, baik Pajak Pertambahan Nilai (PPN) maupun Pajak Penghasilan (PPh)

ASPEK PERASURANSIAN ASPEK PERASURANSIAN Aspek perasuransian yang biasanya terdapat dalam kontrak konstruksi adalah asuransi yang mencakup seluruh proyek termasuk jaminan kepada pihak ketiga dengan masa pertanggungan proyek berlangsung.

Jaminan asuransi ini umum dikenal dengan istilah Contractors All Risk & Third Party Liability Assurance (CAR & TPL)

ASPEK SOSIAL EKONOMIASPEK SOSIAL EKONOMI Dalam kontrak konstruksi tidak jarang memasukan aspek sosial ekonomi sebagai syarat-syarat kontrak seperti misalnya : keharusan menggunankan tenaga kerja tertentu, keharusan menggunakan bahan dan peralatan dalam negeri, dan dampak lingkungan

ASPEK ADMINISTRASIASPEK ADMINISTRASISelain aspek-aspek di atas maka aspek administrasi juga perlu diperhatikan dalam kontrak konstruksi, antara lain : Keterangan para pihak yang terlibat, Laporan Kemajuan Pekerjaan, Laporan Keuangan, Korespodensi, hubungan kerja antara pihak yang terlibat dan sebagainya.

kuliah 5

Documents