kontrak_konstruksi

7/23/2019 Kontrak_Konstruksi

http://slidepdf.com/reader/full/kontrakkonstruksi 1/42

1

KontrakKontrakKontrakKontrak

KonstruksiKonstruksiKonstruksiKonstruksi by

M. Akbar Kurdin, ST, M.Eng.Sc.



2CopyrightCopyrightCopyrightCopyright by M. Akbar Kurdin, ST, M.Eng.Sc.by M. Akbar Kurdin, ST, M.Eng.Sc.by M. Akbar Kurdin, ST, M.Eng.Sc.by M. Akbar Kurdin, ST, M.Eng.Sc.

PENDAHULUANPENDAHULUANPENDAHULUANPENDAHULUAN

Kontrak atau Perjanjian Pemborongan adalah suatu perjanjian

antara dua pihak atau lebih yg mengikat diri untuk mengadakan suatu

transaksi, dan apabila satu pihak mengingkari janji akan mendapatsanksi/denda

Perjanjian berlaku antara pengguna jasa (pemilik

proyek/owner) dengan penyedia jasa (pelaksanaproyek/kontraktor/konsultan)

Syarat terbentuknya kontrak :◘ saling menyetujui (mutual consent)

◘ ada penawaran & penerimaan (offer and acceptance)

Masing-masing pihak mempunyai hak dan kewajiban yang

terikat dalam perjanjian



PembentukanPembentukanPembentukanPembentukan Kontrak Kontrak Kontrak Kontrak




Bentuk Bentuk Bentuk Bentuk –––– bentuk bentuk bentuk bentuk Kontrak Kontrak Kontrak Kontrak KonstruksiKonstruksiKonstruksiKonstruksi





Kontrak Kontrak Kontrak Kontrak Aspek Aspek Aspek Aspek PerhitunganPerhitunganPerhitunganPerhitungan BiayaBiayaBiayaBiaya

Fixed Price ContractFixed Price ContractFixed Price ContractFixed Price Contract

Lump Sump

Unit Price



Kontrak Kontrak Kontrak Kontrak Aspek Aspek Aspek Aspek PerhitunganPerhitunganPerhitunganPerhitungan Jasa Jasa Jasa Jasa

Prime Cost ContractPrime Cost ContractPrime Cost ContractPrime Cost Contract

Cost Plus Percentage

Cost Plus Fixed Fee

Cost Plus Variable Fee Target Estimate




Kontrak Kontrak Kontrak Kontrak Aspek Aspek Aspek Aspek PembayaranPembayaranPembayaranPembayaran

1. Cara Pembayaran Bulanan (Monthly

Payment)

2. Cara Pembayaran Atas Prestasi (Stage

Payment)3. Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia Jasa

(Contractor Full Prefinanced)




Kontrak Kontrak Kontrak Kontrak Aspek Aspek Aspek Aspek PemberianPemberianPemberianPemberian Tugas Tugas Tugas Tugas

1. Bentuk Kontrak Konvensional

2. Bentuk Kontrak Spesialis3. Bentuk Kontrak Rancang Bangun (Design

Construct/Build, Turn Key)

4. Bentuk Kontrak Engineering, Procurement, Construction(EPC)

5. Bentuk Kontrak BOT/BLT)

6. Bentuk Kontrak Swakelola (Force Account Method)

7. Metode Manajemen Konstruksi Profesional (Construction

Manajemen Method)





FIXED PRICE CONTRACTFIXED PRICE CONTRACTFIXED PRICE CONTRACTFIXED PRICE CONTRACT

Merupakan suatu penyelesaian kontrak

pelaksanaan dimana kontraktor menyelesaikansuatu pekerjaan berdasarkan harga yg disetujui &

pelaksanaannya menurut bestek yg telah

ditetapkan & disetujui oleh kontraktor

Fixed = gambar pelaksana, bestek & desainnya

tidak berubah lagi

Keuntungan : biaya pekerjaan yg sudah pasti

Kerugian : biaya yg ditawarkan kontraktor cenderung

tinggi untuk mengantisipasi kenaikan harga




FIXED PRICE CONTRACTFIXED PRICE CONTRACTFIXED PRICE CONTRACTFIXED PRICE CONTRACT (lanj.)(lanj.)(lanj.)(lanj.)

LUMP SUMP CONTRACTLUMP SUMP CONTRACTLUMP SUMP CONTRACTLUMP SUMP CONTRACT

Nilainya akan tetap sepanjang tidak ada perubahan lingkuppekerjaan, kualitas maupun kuantitas

Volume pd BQ & RAB dijadikan sebagai dasar penawaran

Sangat sesuai untuk :

◘ Pekerjaan tidak begitu besar◘ Pekerjaan yg dapat dihitung secara pasti sampai pd bagian2 yg detail

◘ Tidak mengalami perubahan besar selama pekerjaan

Keuntungan : tidak diperlukan banyak pengukuran & perhitungan terhadapkuantitas pekerjaan, serta memberi jaminan kpd owner ttg bahwa proyek

akan selesai dgn harga yg pasti

Kerugian : owner atau tenaga ahli tidak akan mengubah desain apabilakontrak sudah ditandatangani. Jika berubah, akan diadakan perhitungankembali





UNIT PRICE CONTRACTUNIT PRICE CONTRACTUNIT PRICE CONTRACTUNIT PRICE CONTRACT

Kontrak yg menitikberatkan pada biaya per unit volume

Dipakai bilamana kualitas & bentuk dari pekerjaan secaramendetail dapat dideskripsikan, tetapi jumlah pekerjaanbelum dapat diketahui dgn pasti

Pada umumnya nilai kontrak akan berubah pada akhirmasa kontrak, dimana volume pekerjaan akhir akandihitung kembali berdasarkan keadaan lapangan

Gambar pelaksanaan (construction drawing), gambarkerja (shop drawing), gambar detail & gambar realisasi (asbuilt drawing) dibuat oleh kontraktor & disetujui olehdireksi





UNIT PRICE CONTRACTUNIT PRICE CONTRACTUNIT PRICE CONTRACTUNIT PRICE CONTRACT

Keuntungan :◘ Kontraktor dibayar sesuai dgn volume yg dikerjakan

◘ Memberi kebebasan untuk mengubah bagian pada

waktu pelaksanaan◘ Harga satuan pada waktu penawaran adalah tetap,

tetapi pembayaran sesuai volume realisasi

Kerugian :◘ Jumlah & besarnya pekerjaan belum dapat diketahui

secara tepat




PRIME COST CONTRACT PRIME COST CONTRACT PRIME COST CONTRACT PRIME COST CONTRACT

Cost Plus Percentage Fee ContractCost Plus Percentage Fee ContractCost Plus Percentage Fee ContractCost Plus Percentage Fee Contract

Biaya disepakati pada saat penandatanganan kontrak

Jika ada CCO, biaya yg dikeluarkan kontraktor berubah,tetapi prosentase keuntungan tidak berubah

Contoh :Penandatanganan KontrakPenandatanganan KontrakPenandatanganan KontrakPenandatanganan Kontrak RealisasiRealisasiRealisasiRealisasi

Biaya Rp. 100 jt Rp. 110 jt

Fee (10%) Rp. 10 jt Rp. 11 jt

SUB JUMLAHSUB JUMLAHSUB JUMLAHSUB JUMLAH Rp. 110 jt Rp. 110 jt Rp. 110 jt Rp. 110 jt Rp. 121 jt Rp. 121 jt Rp. 121 jt Rp. 121 jt

Pajak 10% Rp. 11 jt Rp. 12,1 jt

JUMLAHJUMLAHJUMLAHJUMLAH Rp. 121 jtRp. 121 jtRp. 121 jtRp. 121 jt RpRpRpRp. 131,1. 131,1. 131,1. 131,1 jt jt jt jt




PRIME COST CONTRACTPRIME COST CONTRACTPRIME COST CONTRACTPRIME COST CONTRACT (lanj)(lanj)(lanj)(lanj)

Cost Plus Fixed Fee ContractCost Plus Fixed Fee ContractCost Plus Fixed Fee ContractCost Plus Fixed Fee Contract

Kontraktor dibayar dengan harga yg nyata ditambahdengan fee (upah) yg tetap dalam bentuk lump sump ygtelah disetujui sebelumnya

Contoh :

Penandatanganan KontrakPenandatanganan KontrakPenandatanganan KontrakPenandatanganan Kontrak RealisasiRealisasiRealisasiRealisasi

Biaya Rp. 100 jt Rp. 110 jt

Fee (10%) Rp. 10 jt Rp. 10 jt

SUB JUMLAHSUB JUMLAHSUB JUMLAHSUB JUMLAH Rp. 110 jt Rp. 110 jt Rp. 110 jt Rp. 110 jt Rp. 120 jt Rp. 120 jt Rp. 120 jt Rp. 120 jt

Pajak 10% Rp. 11 jt Rp. 12 jt

JUMLAHJUMLAHJUMLAHJUMLAH Rp. 121 jtRp. 121 jtRp. 121 jtRp. 121 jt Rp. 132 jtRp. 132 jtRp. 132 jtRp. 132 jt





Cost Plus Variable ContractCost Plus Variable ContractCost Plus Variable ContractCost Plus Variable Contract

Kontraktor dimotivasi untuk bekerja lebih efisien, karenafee kontraktor berkaitan dengan biaya sebenarnya

Rumus : F = R (2EF = R (2EF = R (2EF = R (2E –––– A)A)A)A)

F = fee kontraktor

R = prosentase pokokE = estimasi biaya tanpa fee

A = biaya sesungguhnya

Contoh :Contoh :Contoh :Contoh :

Dik : R = 0,1 ; E = 100 jt ; A = 110 jtDik : R = 0,1 ; E = 100 jt ; A = 110 jtDik : R = 0,1 ; E = 100 jt ; A = 110 jtDik : R = 0,1 ; E = 100 jt ; A = 110 jt ⇒⇒⇒⇒ F = 0,1 (2.100F = 0,1 (2.100F = 0,1 (2.100F = 0,1 (2.100 –––– 110) =110) =110) =110) = 9 jt9 jt9 jt9 jt

Sehingga :Sehingga :Sehingga :Sehingga :

Nilai ProyekNilai ProyekNilai ProyekNilai Proyek ==== 110 jt + 9 jt = 119 jt110 jt + 9 jt = 119 jt110 jt + 9 jt = 119 jt110 jt + 9 jt = 119 jt

Pajak 10%Pajak 10%Pajak 10%Pajak 10% ==== 11,9 jt11,9 jt11,9 jt11,9 jt

TotalTotalTotalTotal ==== 130,9 jt130,9 jt130,9 jt130,9 jt





Target Estimate ContractTarget Estimate ContractTarget Estimate ContractTarget Estimate Contract

Dipakai bilamana pernyataan untuk memakai Unit Price Contract masih

belum terpenuhi Kontraktor menerima fee yang tetap, yg dibayarkan bertambah/berkurang

dari harga yg sesungguhnya

Rumus : F = Ls + n (TF = Ls + n (TF = Ls + n (TF = Ls + n (T –––– A)A)A)A)

F = fee kontraktor

Ls = fee yg ditetapkan

A = actual cost

n = konstanta pendekatan (0,3 - 0,6)

T = target estimasi

Contoh :

Dik : Ls = 10 jt ; A = 110 jt ; n = 0,3 ; T = 100 jt ⇒ F = 7 jt

Sehingga :Sehingga :Sehingga :Sehingga :

Nilai ProyekNilai ProyekNilai ProyekNilai Proyek ==== 110 jt + 7 jt = 117 jt110 jt + 7 jt = 117 jt110 jt + 7 jt = 117 jt110 jt + 7 jt = 117 jt

Pajak 10%Pajak 10%Pajak 10%Pajak 10% ==== 11,7 jt11,7 jt11,7 jt11,7 jt

TotalTotalTotalTotal ==== 128,7 jt128,7 jt128,7 jt128,7 jt





CaraCaraCaraCara PembayaranPembayaranPembayaranPembayaran BulananBulananBulananBulanan

CaraCaraCaraCara PembayaranPembayaranPembayaranPembayaran AtasAtasAtasAtas PrestasiPrestasiPrestasiPrestasi




PraPraPraPra PendanaanPendanaanPendanaanPendanaan PenuhPenuhPenuhPenuh daridaridaridari PenyediaPenyediaPenyediaPenyedia JasaJasaJasaJasa




Bentuk Bentuk Bentuk Bentuk Kontrak Kontrak Kontrak Kontrak KonvensionalKonvensionalKonvensionalKonvensional




Bentuk Bentuk Bentuk Bentuk Kontrak Kontrak Kontrak Kontrak SpesialisSpesialisSpesialisSpesialis




Bentuk Bentuk Bentuk Bentuk Kontrak Kontrak Kontrak Kontrak Rancang Rancang Rancang Rancang BangunBangunBangunBangun (Turn Key)(Turn Key)(Turn Key)(Turn Key)




Bentuk Bentuk Bentuk Bentuk Kontrak Kontrak Kontrak Kontrak EPCEPCEPCEPC




Bentuk Bentuk Bentuk Bentuk Kontrak Kontrak Kontrak Kontrak BOT/BLT BOT/BLT BOT/BLT BOT/BLT


Kontrak ini merupakan pola kerjasama

antara pemilik lahan/tanah dan investoryang akan menjadikan lahan tersebut

menjadi suatu fasilitas untuk perdagangan,

hotel, resort, atau jalan tol, dll



Bentuk Bentuk Bentuk Bentuk Kontrak Kontrak Kontrak Kontrak SwakelolaSwakelolaSwakelolaSwakelola




Metode Manajemen Konstruksi Profesional




Aspek Aspek Aspek Aspek Kontrak Kontrak Kontrak Kontrak KonstruksiKonstruksiKonstruksiKonstruksi




Aspek Aspek Aspek Aspek Teknis Teknis Teknis Teknis




Aspek Aspek Aspek Aspek Teknis Teknis Teknis Teknis ((((LanjtLanjtLanjtLanjt))))




Aspek Aspek Aspek Aspek HukumHukumHukumHukum




Aspek Aspek Aspek Aspek KeuanganKeuanganKeuanganKeuangan / / / / PerbankanPerbankanPerbankanPerbankan




Aspek Aspek Aspek Aspek PerpajakanPerpajakanPerpajakanPerpajakan




Aspek Aspek Aspek Aspek PengasuransianPengasuransianPengasuransianPengasuransian




Aspek Aspek Aspek Aspek SosialSosialSosialSosial EkonomiEkonomiEkonomiEkonomi




Aspek Aspek Aspek Aspek Administrasi Administrasi Administrasi Administrasi





ISI KONTRAKISI KONTRAKISI KONTRAKISI KONTRAK

1. Surat Perintah Kerja (SPK), berisi tentang:a) Pihak yang memerintahkan (pemilik) dan yang menerima perintah (kontraktor/konsultan)

b) Pokok-pokok pekerjaan yang diperjanjikan

c) Harga yang tetap & pasti serta tata cara & syarat pembayaran

d) Persyaratan dan spesifikasi teknis

e) Jangka waktu penyelesaian/penyerahan

f) Sanksi dalam hal rekanan tidak memenuhi kewajibannya

2. Surat Perjanjian, berisi tentang:

a) Pokok yang diperjanjikan (jenis & jumlahnya)

b) Harga yg tetap & pastic) Spesifikasi teknis yg jelas & rinci

d) Jangka waktu pelaksanaan disertai Time Schedule, syarat-syarat penyerahannya, jaminan

e) Sanksi/denda

f) Cara menyelesaikan perselisihan

g) Status hukum

h) Hak dan kewajiban masing-masing pihak

i) Penggunaan barang dalam negeri secara tegas dinyatakan dalam kontrak

j) Apabila jangka waktu kontrak melebihi 1 tahun (multi years contract ), dapat dicantumkanrumusan eskalasi




ISI KONTRAKISI KONTRAKISI KONTRAKISI KONTRAK (lanjut.)(lanjut.)(lanjut.)(lanjut.)

3. Dokumen Kontrak, terdiri dari :a) Dokumen Tender : undangan lelang, petunjuk kepada peserta lelang, formulir penawaran dan

lampiran-lampirannya, syarat-syarat umum & khusus yang akan ditetapkan dalam surat perjanjian,spesifikasi teknis, gambar, Bill of Quantity, Addendum

b) Surat Penunjukkanc) Surat Perjanjian

d) Syarat-syarat perjanjian

e) Bill of Quantities (rincian pekerjaan & harga)

f) Dokumen lainnya : Berita Acara Anwijzing, Berita Acara Klarifikasi, dll

4. Pasal-pasal penting dalam kontraka. Lingkup Pekerjaan, berisi tentang uraian pekerjaan

b. Jangka Waktu Pelaksanaan, menjelaskan tentang

Total durasi/jangka waktu pelaksanaan

Pentahapan (mile stone) bila ada

Perpanjangan waktu

Ganti rugi/denda keterlambatan

c. Harga/nilai Kontrak, menjelaskan tentang:

Nilai yang harus dibayarkan

Bentuk kontrak

Biaya-biaya yang termasuk dalam harga borongan




ISI KONTRAKISI KONTRAKISI KONTRAKISI KONTRAK (lanjut.)(lanjut.)(lanjut.)(lanjut.)

d. Cara Pembayaran, berisi ketentuan tentang:

Cara/tahapan pembayaran

Cara pengukuran prestasi fisik

Jangka waktu proses pembayaran Besarnya retensi, jaminan pelaksanaan

Denda keterlambatan

e. Pekerjaan tambah atau kurang, berisi:

Definisi pekerjaan tambah/kurang

Dasar untuk melaksanakan pekerjaan tambah/kurang

Dampaknya terhadap harga borongan

Dampaknya terhadap waktu pelaksanaan

Cara pembayaran pekerjaan tambah/kurang

f. Pengakhiran Perjanjian, berisi:

Hal-hal yang dapat mengakhiri pekerjaan

Hak untuk mengakhiri pekerjaan

FORMAT STANDAR KONTRAKFORMAT STANDAR KONTRAKFORMAT STANDAR KONTRAKFORMAT STANDAR KONTRAK




FORMAT STANDAR KONTRAK FORMAT STANDAR KONTRAK FORMAT STANDAR KONTRAK FORMAT STANDAR KONTRAK

Belum ada standar baku tentang format kontrak

Secara umum berisi 2 bagian utama

Bagian I

Berisi ketentuan-ketentuan yang dapat berlaku umum untuksemua jenis proyek⇒ Syarat-syarat Umum Perjanjian, yang berisi

antara lain : pemilik, kontraktor, definisi kontrak, dll

Bagian II

Berisi ketentuan-ketentuan yang khusus diperlukan bagi proyek

yang bersangkutan⇒ Syarat-syarat Khusus Perjanjian, yang berisi

antara lain : lingkup pekerjaan, nilai kontrak, jangka waktu pelaksanaan, spesifikasi teknik, lokasi proyek, dll




MEMILIH JENIS KONTRAK MEMILIH JENIS KONTRAK MEMILIH JENIS KONTRAK MEMILIH JENIS KONTRAK

1. Lengkap atau tidaknya definisi lingkup kerja Kontraktor akan kesulitan menghitung biaya penawaran

Hindari kontrak lumps sump jika definisi lingkup kerja tidak lengkap

2. Insentif Masukan bonus (positif) atau penalti (negatif) terhadap pencapaian jadwal, biaya

& mutu

3. Eskalasi Eskalasi dirancang untuk melindungi kontraktor dari kenaikan harga karena

inflasi Sangat sesuai memakai lump sump contract

4. Kurun waktu pelaksanaan proyek Makin panjang waktu proyek, makin banyak faktor ketidakpastian yg dihadapi

kontraktor

Hindari lump sump contract

5. Sifat Proyek Untuk proyek yg masih asing/belum pernah dilaksanakan, akan lebih sesuai

memakai Prime Cost Contract




SEE YOU

NEXT WEEK……..BYE

kontrak_konstruksi

Documents