ASSALAMUALAIKUM WR.WB

OLEH :

KELOMPOK 6

Syarif Hidayat S (1307123449)

M. Gilang Indra (1307122537)

Sofyan Kurniadi (1307113391)

TUGAS KELOMPOKMANAJEMEN KONSTRUKSI

JENIS–JENIS KONTRAK

Kontrak adalah Perjanjian atau persetujuan antara dua pihak secara sukarela dan mengikatkan diri mereka masing-masing dalam persetujuan tersebut yang dianggap sebagai “Hukum” yang harus ditaati dan harus dipenuhi.

KONTRAK

PENGERTIAN KONTRAK KONSTRUKSI

Kontrak konstruksi adalah suatu ikatan perjanjian atau negosiasi antara pemilik proyek dengan agen-agen mengkoordinasi seluruh kegiatan proyek dengan tujuan untuk meminimalkan biaya dan jadwal serta menjaga mutu proyek.

Faktor – faktor keanekaragaman jenis kontrak pekerjaan proyek :

Kepentingan (urgensi)

Penyiapan dan sumber dananya

Pola pemanfaatan proyek

Pengaturan jadwal, dan

Situasi dan kondisi setempat.

JENIS KONTRAK

Jenis-jenis kontrak konstruksi dibedakan dari berbagai segi/sudut

pandang/aspek termasuk beberapa permasalahan/salah pengertian.

Diuraikan susunan dokumen kontrak baik yang lazim terdapat di

Indonesia maupun yang terdapat dinegara-negara Barat (AS, Eropa,

Inggris)

Jenis-jenis kontrak konstruksi diuraikan dari 4 Aspek/sudut pandang :

1. Aspek Perhitungan Biaya

2. Aspek Perhitungan Jasa

3. Aspek Cara Pembayaran

4. Aspek Pembagian Tugas

Jenis – Jenis Kontrak

A. Build – Contract

B. Design & Build Contract

C. Design / Management Contract

Bentuk imbalanJangka waktu pelaksanaan

Jumlah pengguna

barang dan jasa

1. Lumpsum2. Harga Satuan3. Gabungan

Lumpsum dan Harga Satuan

4. Turn Key/ Terima Jadi

5. Persentase

1. TahunTunggal2. Tahun Jamak

1. Kontrak Pengadaan Tunggal

2. Kontrak Pengadaan Bersama

Jenis Kontrak menurut pasal 30 Keppres No. 80 Th.2003

A. Build ContractsJenis ini menitikberatkan kepada implementasi dari rencana desain proyek , pemborong hanya membangun fisik.

1. FIXED PRICE CONTRACT

Lump – SumUnit - Price

2.PRIME COST CONTRACT

Cost Plus PercantageCost Plus FeeCost plus fixed feeCost plus variable feeTarget EstimateGuaranteed max

Jenis ini terbagi 2 :

1.Fixed Price Contracts

Gambar, bestek, harga,dan disain sudah fix dan desain tidak dapat di ubah lagi.Semua yang akan dikerjakan sudah jelas.

Keuntungan :

1. Mengetahui berapa biaya secara pasti yang akan dikeluarkan pada awal pekerjaan dan biaya akhir pekerjaan.

2. Mendapat harga yang bersaing dari para kontraktor dengan melalui Pelelangan.

1. ASPEK PERHITUNGAN BIAYA

Berdasarkan aspek perhitungan biaya, kontrak dibedakan atas :

A. Fixed Lump Sum Price :

Pada fixed lump sum price yang perlu diperhatikan adalah sebagai berikut:

• Yang pasti dan tak berubah adalah jumlah harga kecuali ada perintah perubahan

• Volume pekerjaan dalam kontrak tidak boleh diukur ulang

• Nilai kontrak berubah bila ada perintah perubahan (kerja tambah, kurang, perubahan spek)

• Resiko salah hitung volume ada pada Penyedia Jasa• Menuntut lengkap dan jelasnya gambar bestek, dan spesifikasi teknis,

dimana kedua kedua belah pihak mempunyai kesamaan interpretasi terhadap isi dan maksud dari dokumen tender/kontrak tersebut.

Kontrak berdasarkan total biaya yang disepakati waktu negosiasi. Resiko ditanggung oleh pemborong Pembayaran dilakukan secara bertahap

Keuntungan :

- Pelaksanaan pekerjaan dapat diprogramkan - Memungkinkan melaksanakan kontrol dengan efisien - lengkap dan jelasnya dokumen pelaksanaan akan memperkecil terjadinya pekerjaan tambah-kurang

Contoh : Volume Kontrak 1.000 m3, bila diukur ulang 1100 m3,

maka yang dibayar tetap 1000 m3 bukan 1100 m3. Diperintahkan pengurangan 200 m3, maka yang dibayar

1.000 - 200 = 800 m3 dan bukan 1100 - 200 = 900 m3.

B. Unit Price (Harga Satuan)

Merupakan penyelesaian pekerjaan berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap dengan volume pekerjaan berdasarkan hasil pengukuran bersama atas pekerjaan yang benar-benar dilaksanakan.

Hal-hal yang perlu diperhatikan adalah :

• Tidak ada resiko kelebihan membayar (Pengguna Jasa)

• Tidak ada keuntungan mendadak (Penyedia Jasa)

• Banyak pekerjaan pengukuran ulang bisa terjadi kolusi

• Menitikberatkan biaya per unit volume, per unit panjang, per unit meter persegi, per unit berat

• Kontrak dipakai apabila kualitas dan bentuk dari pekerjaan tersebut tdk dapat dispesifikasikan

• Pemilik pekerjaan harus aktif memantau pekerjaan yang dilaksanakan kontraktor

• Cara pembayarannya dilakukan bulanan berdasarkan nilai minimal yang disepakati.

Contoh :

Nilai pembayaran yang disepakati minimal sebesar Rp.10.000.000,- , maka apabila pada suatu bulan kontraktor menagih kurang dari pada Rp.10.000.000,- belum dapat dibayar.

2. ASPEK PERHITUNGAN JASA

Kontrak yg berada dibawah predikat ini memiliki persamaan yaitu pemilik mengganti ongkos yg di keluarkan kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan nya di tambah dengan sesuatu bentuk tambahan ongkos untuk biaya kerja pemborong.

Berdasarkan aspek perhitungan jasa, jenis kontrak terbagi atas :

A. Cost plus Percentage Fee Contract (Biaya tanpa jasa) : Yang dibayar hanya biaya, tanpa ada imbalan jasa. Contoh : pekerjaan sosial (tempat ibadat, panti asuhan) Masih bisa dapat laba dari efisiensi, contohnya : Proyek YAMP

B. Biaya tambah jasa (Cost Plus Fee)

Yang dibayarkan selain biaya juga imbalan jasa. Persentase jasa biasanya 10% atas biaya (tidak ada batasan biaya).

Makin tinggi biaya - makin tinggi jasa Pengaturan ini paling tidak menguntungkan, karena

tidak ada rangsangan pengawasan biaya, malahan yang ada rangsangan menaikkan biaya.

Tidak dianjurkan untuk dipakai, namum bila terpaksa batasi pekerjaan kecil dan masanya pendek.

Contoh : Proyek Kartika Plaza & Proyek ICCI di Saudi Arabia.

C. Biaya ditambah jasa pasti (Cost Plus Fixed Fee)

Fixed Fee disini dimaksudkan jumlah fee yg tertentu, tidak tergantung pada besar nya biaya fisik pekerjaan kontrak ini lebih baik dari Cost Plus Percentage.Keuntungan nya owner dapat mengetahui biaya yg akan di keluarkan pada awal dan akhir pekerjaan serta mendapatkan harga yg bersaing dari para kontraktor dari cara pelelangan.

Hampir sama dengan Cost Plus Fee, hanya feenya sudah pasti dan tetap Sedikit lebih baik dari Cost Plus Fee, tapi tetap tak ada kepastian mengenai biaya. Penyedia Jasa tidak memiliki rangsangan untuk menaikkan biaya, karena kenaikan biaya tidak menambah jasa (fee)

D. Cost Plus Variable Fee

Kontrak ini merupakan perbaikan dari yg sebelum nya, dimana kontraktor di dorong untuk bekerja lebih efisien karna fee kontraktor dikaitkan dengan biaya yg sebenar nya (actual cost) dari pekerjaan konstruksi.

Atau bisa disebut juga biaya variabel, yg merupakan biaya yg dikeluarkan untuk biaya operasional, contoh : biaya produksi, upah lembur, pembelian alat, pembelian bahan bakar.

Rumus nya : F = R (2E-A)

Keterangan : F : fee pemborong

E : estimasi biaya tanpa fee

A :biaya proyek aktual tanpa fee

R : prensentase pokok

E. Target Estimate Contract

Kontrakan jenis ini, fee aktual yg dibayarkan kepada pemborong akan bertambah atau berkurang berkaitan dengan devisiasi yg terjadi dari biaya yg sebenar nya terhadap biaya yg diperkirakan.

Target cost ditetapkan oleh pemborong. Jadi kontraktor diberikan “hadiah” atas keberhasilan nya menghemat biaya.

Rumus : F = Ls +n(T+A)

Keterangan : F : fee pemborong

Ls : Lump – sump fee

T : Target Estimate Cost

A : Actual Cost

n : 0.3-0.6

F. Guarenteed Maximum Cost Contract

Kontraktor menawarkan fee nya dan sekaligus menjamin bahwa harga total proyek tidak akan melebihi dari suatu harga tertentu (maksimum).

Pengeluaran yg terjadi diatas harga maksimum akan menjadi beban kontraktor.

Sebaliknya bilamana biaya total lebih kecil dari maksimum, maka selisih biaya yg terjadi dapat dibagi antara pemilik dan kontraktor sesuai dengan peraturan yang telah disepakati sebelum nya.

3. ASPEK CARA PEMBAYARAN

Dibedakan 3 cara pembayaran, yaitu :

A. Cara Pembayaran Bulanan (Monthly Payment) Setiap prestasi diukur pada akhir bulan, lalu dibayar Kelemahannya : sekecil apapun prestasi harus dibayar Di modifikasi dengan syarat prestasi minimum/bulan Masih belum aman, karena Penyedia Jasa memasukkan prestasi bahan. Hal ini diatasi dengan membatasi prestasi bahan (bahan yang sudah difabrikasi/setengah jadi).

B. Cara pembayaran atas prestasi (Stage Payment) Pembayaran atas dasar prosentase kemajuan fisik yang telah dicapai. Biasanya dengan memperhitungkan uang muka dan uang Jaminan atas Cacat. Masih tetap belum sepenuhnya aman karena kemungkinan prestasi bahan yang banyak. Penyedia Jasa meningkatkan prestasi dengan cara menimbun bahan yang lazim disebut "front end loading".

C. Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia Jasa (Contractor’s Full Pre Financed)

Pekerjaan didanai penuh terlebih dulu oleh Penyedia Jasa sampai selesai Setelah pekerjaan selesai dan diterima baik oleh Pengguna Jasa baru mendapatkan pembayaran dari Pengguna Jasa. Sering dirancukan dengan Design Build / Turnkey. Dari cara pembayaran memang sama, tapi Penyedia Jasa tidak ditugasi pekerjaan perencanaan/design Perlu Jaminan Pembayaran dari Pengguna Jasa Jaminan Pembayaran bukan instrumen pembayaran kecuali diatur secara tegas. Jaminan Pembayaran baru boleh dicairkan bila terbukti Pengguna Jasa ingkar janji untuk membayar Bentuk kontrak dapat dikombinasi dengan bentuk lain; pekerjaan struktur : pra pendanaan penuh, pekerjaan finishing berdasarkan prestasi Dalam sistim ini, Penyedia Jasa menanggung biaya uang (cost of money) dalam bentuk Interest During Construction- (IDC) Nilai kontrak sedikit lebih tinggi dari sistim pembayaran termyn karena ada IDC.

4. ASPEK PEMBAGIAN TUGAS

Berdasarkan aspek pembagian tugas, jenis kontrak terbagi atas :

A. Kontrak Biasa/Konvensional Pengguna Jasa menugaskan Penyedia Jasa untuk melaksanakan salah satu aspek pembangunan saja Setiap aspek satu Penyedia Jasa: perencanaan, pengawasan, pelaksanaan dilakukan Penyedia Jasa berbeda Pengawas pekerjaan diperlukan untuk mengawasi pekerjaan Penyedia Jasa Jadi terdapat 3 kontrak terpisah yaitu :

• Kontrak Perencanaan

• Kontrak Pengawasan

• Kontrak Pelaksanaan.

B. Kontrak Spesialis. Pekerjaan dibagi berdasarkan spesialisasi masing-masing Penyedia Jasa tidak ada Penyedia Jasa Utama/Umum; Masing-masing Penyedia Jasa menutup kontrak dengan Pengguna Jasa Banyak resiko karena kontrak banyak, mungkin perlu Manajemen Konstruksi (banyak pengawasan) Keuntungan-keuntungan :

• Mutu lebih handal

• Hemat waktu (perlu diuji)

• Hemat biaya (perlu diuji) = efisiensi

• Mudah mengganti Penyedia Jasa yang bermasalah

C. Kontrak Rancang Bangun (Design Construct/Turnkey). Pekerjaan Perencanaan/Design dan pelaksanaan diborongkan kepada satu Penyedia Jasa Istilah Rancang Bangun/Design Build lebih tepat FIDIC membedakan Design Build dengan Turn Key dari aspek pembayaran. Penyedia Jasa mendapatkan imbalan jasa perencanaan dan biaya pelaksanaan Penyedia Jasa – Perencanaan, menerima tugas dari Penyedia Jasa yang biasa disebut Turn Key Builder (bukan dari Pengguna Jasa) Biasanya tidak ada Pengawas dari Pengguna Jasa, tapi yang ada wakil (Owner’s Representative) Perlu Jaminan Pembayaran dari Pengguna Jasa, bila proyek

didanai sepenuhnya lebih dulu oleh Penyedia Jasa (Turn Key) Isi kontrak tidak beda dengan bentuk kontrak lain Pengguna Jasa perlu sangat berhati-hati memilih Penyedia Jasa, bila ada masalah baik perencanaan maupun pelaksanaan sulit mengganti Penyedia Jasa

D. Kontrak EPC (Engineering, Procurement & Construction) Bentuk ini mirip dengan Design-Build, bedanya bentuk ini biasanya dipakai untuk industri (minyak, gas, petro kimia). Tahapan pekerjaan terdiri dari:

• Perencanaan (Engineering – E)

• Pengadaan Bahan & Peralatan (Procurement – P)

• Konstruksi/Pembangunan (Construction – C) Pembayaran dilaksanakan sesuai tahapan pekerjaan yang telah diselesaikan Yang dinilai bukan saja pekerjaan selesai, tapi unjuk kerja yang harus sesuai TOR (Term Of Reference) yang diminta oleh Pengguna Jasa. Penjelasan UU. No.18/1999 Pasal 16 ayat 3 berbuyi : Penggabungan ketiga fungsi tersebut dikenal antara lain dalam model penggabungan, perencanaan, pengadaan dan pembangunan (engineering, procurement and construction) serta model ……………….dst Bentuk kontrak ini banyak dipakai di Indonesia dalam dunia

perminyakan dan gas bumi (PERTAMINA)

E. Kontrak BOT/BLT. Pola kerjasama antara Pemilik lahan dan Investor yang punya modal/dana Setelah fasilitas dibangun (Build), Investor mendapatkan konsesi untuk mengoperasikan dan memungut hasil (Operate) dalam kurun waktu tertentu. Setelah konsesi selesai, fasilitas dikembalikan ke Pemilik (Transfer). Mirip dengan Rancang Bangun. Bedanya terletak pada masa konsesi yang di perlukan untuk pengembalian investasi. Jadi perlu kontrak untuk membangun, mengoperasikan dan mengembalikan fasilitas yang biasa disebut kontrak BOT atau kontrak Konsesi. Dalam kontrak Konsesi biasanya lebih disukai termasuk masa membangun agar ada rangsangan mempercepat pembangunan → masa konsesi lebih lama → menambah keuntungan. Selain itu perlu kontrak operasi & pemeliharaan untuk menjamin fasilitas dikembalikan kepada pemilik dalam kondisi yang masih memiliki nilai. Build, Lease & Transfer (BLT) beda sedikit dengan BOT dimana Pemilik seolah-olah menyewa kepada Investor (Lease) untuk mengembalikan dana Investor secara bertahap

F. Kontrak Swakelola. Sesungguhnya bukan kontrak Pekerjaan dilakukan sendiri – dibayar sendiri Variasinya menyewa pemborong upah Pemborong upah tidak memikul resikoBanyak kendala :

- Reaksi pihak luar

- Keterbatasan SDM

- Biaya pelatihan pegawai

- Kesulitan pekerjaan konstruksi

- Resiko kenaikan biaya, transport, logistik, dsb atas dasar prosentase

SELESAI

TERIMA KASIH