KEBIJAKAN & REGULASI

TENTANG BANGUNAN

GEDUNGGAMBAR KERJA

SPESIFIKASI TEKNIS

KONTRAK &

DOKUMEN TERKAIT

BALAI PENERAPAN TEKNOLOGI

KONSTRUKSI

MANAJEMEN REKAYASA

KONSTRUKSI UNTAD

ANDI ASNUDIN

1. Fungsi Bangunan Gedung(menurut UU No. 28 Tahun 2002)

Bangunan gedung berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk

maupun kegiatan khusus.

hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan,

kegiatan usaha, kegiatan sosial dan budaya,

Tujuan UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung:

1. Mewujudkan bangunan gedung yang fungsional (berfungsi

sesuai fungsinya) dan sesuai dengan tata bangunan gedung yang serasi dan selaras dengan lingkungannya

Bangunan Reaktor Nuklir

;

PasiltasPublik

Tempat Tinggal

Mesjid

Terminal Udara

2. Penyelenggaraan Bangunan Gedung

Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi

Tujuan UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung:Mewujudkan tertib penyelenggaraan bangunan gedungMewujudkan

kepastian hukum dalam penyelenggaraan bangunan gedung. yangmenjamin keandalan teknis bangunan gedung dari aspek

keselamatan, kesehatan, kenyamana & kemudahan

kegiatan pemanfaatan, pelestarian & pembongkaran.

yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air.

Penyelenggaraan bangunan gedung adalah kegiatan pembangunan (pekerjaan konstruksi)yang meliputi proses perencanaan teknis dan pelaksanaan konstruksi,

Pekerjaan Konstruksi Kegiatan Pemanfaatan Kegiatan Pelestarian

Pelestarian

Kegiatan Pembangunan

Perencanaan Teknis

Pelaksanaan Konstruksi

Pemeliharaan &

Perawatan

Pemanfaatan

Bangunan gedung dibongkarHasil pekerjaan konstruksi: Bangunan Gedung atau dilestarikan

TahunKeg

iata

n

Keg. Pemanfaatan,Pemeliharaan &

Perawatan

Jalan

K

A

As

Jalan

Tepi

Sunga

i

3. Persyaratan Administratif Bangunan

GedungPersyaratan Bangunan GedungSyarat-syarat bangunan gedung sesuai fungsi bangunan gedung

Persyaratan Teknis

Persyaratan Status Hak atas Tanah dan/atau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas tanah

Persyaratan Status Kepemilikan Bangunan Gedung

Persyaratan Izin Mendirikan Bangunan Gedung (IMB)

Persyaratan

Administratif

Tanah/

Lahan

Tapak/dasar

bangunan

gedungIMB Status Kepemilikan

Bangunan Gedung

4. Persyaratan Teknis Bangunan Gedung

Persyaratan Teknis

Persyaratan Tata Bangunan

Persyaratan Keandalan Bangunan Gedung

Persyaratan Peruntukan dan Intensitas Bangunan Gedung

Persyaratan Arsitektur Bangunan Gedung

Persyaratan Pengendalian Dampak Lingkungan

Persyaratan Keselamatan

Persyaratan Kesehatan

Persyaratan Kenyamanan

Persyaratan Kemudahan

4.1 Persyaratan Tata Bangunan: (1) Persyaratan Peruntukan dan Intensitas Bangunan Gedung

Persyaratan Peruntukan dan Intensitas Bangunan Gedung

Persyaratan Peruntukan Lokasi

Persyaratan Jarak Bebas Bangunan Gedung

Garis Sempadan BangunanGedung dengan as jalan, tepi sungai, tepi pantai, jalan KA, jaringan tegangan tinggi

Persyaratan Kepadatan dan Ketinggian Bangunan

KDB (Koef. Dasar Bangunan)

= LD/LT [%]

KLB (Koef. Lantai Bangunan)

= LL/LT

Berdasarkan Ketentuan Tata Ruang

Jalan

K

A

As Jalan

Tepi Sungai

Jarak antara bgn gdg dg batas-batas persil & jarak antara as jalan dan pagar halaman

Garis Sempadan

Bangunan Gedung

LL = Luas total lantai bangunan (m2)

LT = Luas

TANAH (m2)

LD = Luas

Dasar

Bangunan

(m2)Ketinggian Bangunan (hmax)

hmax

4.1 Persyaratan Tata Bangunan: (2) Persyaratan Arsitektur Bangunan Gedung

Persyaratan Arsitektur Bangunan Gedung

Persyaratan Penampilan Bangunan Gedung

Persyaratan Tata Ruang Dalam Bangunan

Persyaratan Keseimbangan, Keserasian, dan Keselarasan Bangunan Gedung dg Lingkungannya

Memperhatikan bentuk dan karakteristik arsitektur danlingkungan yg ada disekitarnya

Memperhatikan fungsi ruang, arsitektur bangunan gedung& keandalan bangunan gedung

Mempertimbangkan terciptanya ruang luar bgn gdg,ruang terbuka hijau yang seimbang, serasi, dan selaras denganlingkungannya

4.1 Persyaratan Tata Bangunan: (3)

Persyaratan Pengendalian Dampak Lingkungan

Penerapan persyaratan pengendalian dampak lingkungan hanya berlaku bagi bangunan gedung yang dapat menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan.

Contoh:

Bangunan gedung untuk pabrik harus memiliki IPAL (Instalasi Pengolahan Air Limbah)

4.2 Persyaratan Keandalan BangunanGedung: (1) Persyaratan Keselamatan

Persyaratan Keselamatan

Terhadap bahaya kebakaran

Terhadap bahaya petir

Sistem proteksi aktif

Sistem proteksi pasif

Struktur bangunan gedungyang kuat dan stabil dalam menerima, mendistribusikandan memikul beban muatan

Sistem penangkal petir

Sistem bangunan gedung yang mampu mencegah dan menanggulangi bahaya kebakaran

Sistem bangunan gedung yang mampu melindungidari bahaya sambaran petir

Terhadap beban muatan

4.2 Persyaratan Keandalan BangunanGedung: (2) Persyaratan Kesehatan

Persyaratan Kesehatan

Persyaratan sistem penghawaan

Persyaratan sistem pencahayaan

Persyaratan sistem sanitasi

Penggunaan bahan bangunan gedung

Ventilasi alami

Ventilasi buatan

Pencahayaan alami

Pencahayaan buatan

Pencahayaan darurat

Saluran air bersih

Saluran pembuangan air kotor

Tempat pembuangan Kotoran dan sampah

Saluran air hujan

Bahan bangunan yang digunakan aman bagi kesehatan pengguna bangunan maupun lingkungan

4.2 Persyaratan Keandalan BangunanGedung: (3) Persyaratan Kenyamanan

Persyaratan Kenyamanan

Kenyamanan ruang gerak

Kenyamanan hubungan antarruang

Kenyamanan pandangan

Kenyamanan tingkat getaran & kebisingan

Kenyamanan kondisi udara dalam ruang

Indikator:dimensi ruang

dantata letak ruang

Indikator:temperaturdan kelembaban di dalam ruang

Indikator:tata letak ruang &

sirkulasi antarruang dalam bangunan gedung

Indikator:Pengguna & fungsi bgn gdg tidak terganggu oleh getaran dan/atau kebisingan daridalam bgn gdgmaupun lingkungannya

Indikator:hak pribadi orangdalam berkegiatandi dalam bgn gdg-nya tidak terganggu dari bgn gdg lain di sekitarnya

4.2 Persyaratan Keandalan BangunanGedung: (4) Persyaratan Kemudahan

Persyaratan Kemudahan

Kemudahan hubungan ke, dari, dan di dalam bangunan gedung

Kelengkapan prasarana dan sarana dalam pemanfaatan bangunan gedung

tersedianya fasilitas dan aksesibilitasyang mudah, aman, dan nyaman termasuk bagi penyandang cacat dan lanjut usia.

penyediaan fasilitas yang cukupuntuk ruang ibadah, ruang ganti, ruangan bayi, toilet, tempat parkir, tempat sampah, serta fasilitas komunikasi dan informasi.

Undang

-Unda

ng

No. 28 T

ah

un

20

02

Te

nta

ng

Bang

un

an

Ge

du

ng

Pendahuluan

Fungsi Bangunan Gedung

Persyaratan Bangunan Gedung

Definisi/Ketentuan Umum

Persyaratan Administrasi

Persyaratan Teknis

Persyaratan Tata Bangunan: Persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan gedung,

Persyaratan arsitektur bangunan gedung, Persyaratan pengendalian lingkungan

Persyaratan Keandalan Bangunan: Persyaratan keandalan bangunan gedung,

Persyaratan keselamatan, Persyaratan kesehatan, Persyaratan kenyamanan, Persyaratan

Kemudahan

Persyaratan Bangunan Gedung Khusus

Penyelenggaraan Bangunan Gedung

Definisi/Umum

Hak & Kewajiban Pemilik/Pengguna

Peran Masyarakat

Pembinaan

Sanksi

Ketentuan Peralihan

Ketentuan Penutup

Pembentukan Kerjasama (Kontrak): Pengadaan Barang/Jasa

Pembentukan ikatan/perjanjian kerjasama (kontrak) adalah proses terjadinya suatu ikatan/perjanjian kerjasama (kontrak) antara dua pihak yang terlibat dalam proyek konstruksi yaitu pihak pengguna jasa dan pihak penyedia jasa.

1. Pengguna barang/ jasa menawarkan pekerjaan tertentu kepada calon penyedia jasa (pengadaan barang atau jasa) disertai dokumen pengadaan.

Pengguna barang/ jasa

Penyediabarang/ jasa

3

1

2

3. Bila pengguna barang/ jasa sepakat dengan sejumlah uang (biaya) sebagai imbalan

yang diminta calon penyedia barang/jasa terbentuklah kesepakatan antara pengguna barang/jasa dan penyedia barang/jasa yang tertuang dalam bentuk dalam suatu ikatan/perjanjian kerjasama (kontrak).

2. Penyedia barang/ jasa mempelajari tawaran tersebut, bila sepakat dengan tawaran tersebut calon penyedia barang/jasa mengajukan sejumlah uang (biaya) sebagai imbalan jasa untuk melaksanakan tawaran pekerjaan pengguna barang dan jasa.

Surat/Dokumen Ikatan/Perjanjian Kerjasama

(KONTRAK)

Dalam Bentuk Surat/Dokumen

Ikatan/Perjanjian Kerjasama(KONTRAK)

Dituangkan

KESEPAKATAN ANTARA

DUA PIHAK atau LEBIH

UNTUK SALING BEKERJA SAMA

PERUNDANGAN dan PERATURAN berkaitan dengan

PERIKATAN/PERJANJIAN KERJASAMA (KONTRAK)

Melahirkan

PROSES KESEPAKATAN

DUA PIHAK ATAU LEBIH

Skema Pembentukan Kerjasama (Kontrak)

sesuai

mempunyai KEKUATAN HUKUM

Jenis-jenis Kerjasama (Kontrak) Konstruksi

JENIS-JENIS KERJASAMA (KONTRAK) KONSTRUKSI

Menurut Nilai Kontrak

Menurut Cara Pembayaran

Menurut Tahapan pihak-pihak yang terlibat&lingkup tugasnya

Pembayaran 100% di muka

Pembayaran

100% di belakang (Turn Key)

Pembayaran bertahap (progress

payment)

Pembayaran dengan

uang muka

Pembayaran dengan uang

retensi (pembayaran ditahan)

Pembayaran dengan

uang muka dan uang retensi

Kontrak dengan biaya tetap

(Fixed Price Contract)

Kontrak biaya ditambah jasa

(Cost Plus Fee Contract)

Kontrak tradisional

Kontrak pemilik dan pelaksana

konstruksi (owner-builder)

Kontrak perencana

teknis/desain/perancang &

pelaksana konstruksi

(design-build)

Kontrak perencana

teknis/desain/perancang &

manajemen konstruksi

(design-manager)

Kontrak

kontraktor umum/utama

(general contractor)

Kontrak manajemen konstruksi

(construction manager)

• Kontrak Lumpsum

• Kontrak Harga Satuan

(Unit Price)

• Kontrak Cost plus sliding

fee berupa bonus atau

penalti

• Kontrak Cost plus sliding

fee

• Kontrak Cost plus fixed fee

Pengadaan (Procurement) bertujuan untuk mengadakan berbagai pihak yang berfungsi sebagai penyedia jasa konstruksi pada setiap tahapan proyek konstruksi.

Calon-calon

yang berminat

menjadi

Penyedia

Jasa

konstruksi

Contoh

Calon Penyedia

Jasa Pelaksanaan

Konstruksi:

Kontraktor 1

Kontraktor 2

Kontraktor 3

Kontraktor 4

Kontraktor 5

Kontraktor 6

Kontraktor 7

Kontraktor 8

Kontraktor 9

Prakualifikasi (PK)

Lulus

PK ?

Lelang (LL) Kontrak

Menang

LL ?

Calon penyedia

jasa lulus PK:

Kontraktor 1

Kontraktor 3

Kontraktor 5

Kontraktor 8Calon penyedia

jasa tidak lulus

PK:

Kontraktor 2

Kontraktor 4

Kontraktor 6

Kontraktor 7

Kontraktor 9

Calon penyedia

jasa yang

Kalah LL:

Kontraktor 1

Kontraktor 5

Kontraktor 8

Pemenang lelang:

Kontraktor 3

Tanda tangan

kontrak

Ya

Tidak

Ya

Tidak

Pengadaan (Procurement) Kontrak

Diagram Alir Pengadaan (Procurement) dan Kontrak

Kualifikasi penyedia jasa konstruksi ditentukan oleh kualitasnya.

Kualitas penyedia jasa konstruksi (konsultan atau kontraktor) adalah kesesuaian penyedia jasa konstruksi dengan kebutuhan pengguna jasa konstruksi.

Karakteristik Kualitas (Quality Characteristic) meliputi berbagai aspek antara lain: Aspek Legal (Hukum)berkaitan dengan aspek legal perusahaan, SDM, dst. Aspek Sumber Daya Manusia berkaitan dengan eksekutif perusahaan, engineer, dst. Aspek Teknis berkaitan dengan peralatan, bangunan, dst. Aspek Keuangan berkaitan dengan pemodalan, kondisi neraca keuangan, dst.

Prakualifikasi adalah proses penilaian kualitas penyedia jasa konstruksi (kompetensi dan kemampuan usaha serta pemenuhan persyaratan tertentu lainnya) sebelum mengikuti proses lelang, seleksi, dll.

Pengadaan (Procurement): Prakualifikasi (Prequalification)

Karakteristik kualitas yang menjadi kriteria prakualifikasi antara lain:

Legalitas perusahaan.

Kompetensi teknis dan pengalaman perusahaan pada lingkup jasa yang akan ditawarkan.

Sumber daya manusia dan lainnya.

Keuangan perusahaan.

Pekerjaan (jumlah dan lingkup) yang sedang dilaksanakan saat prakualifikasi.

Dan lain-lain, seperti sejarah perselisihan/sengketa.

Kriteria tambahan yang sering digunakan antara lain:

Berkaitan dengan penanganan risiko, seperti jaminan (bond) dan asuransi.

Program pemerintah, seperti penggunaan produk dalam negeri, K3, dst.

Kriteria Prakualifikasi (Prequalification)

Pengumuman

prakualifikasi oleh

pengguna jasa

Pemasukan dokumen

prakualifikasi oleh

calon penyedia jasa

Pengambilan dokumen

prakualifikasi oleh

calon penyedia jasa

Penilaian Dokumen

Prakualifikasi:

Lulus?

Tidak

Pengumuman Calon Penyedia Jasa yang Gagal Prakualifikasi

Pengumuman Calon Penyedia Jasa yang Lulus

Prakualifikasi

Ya

Dilakukan oleh

Pengguna Jasa Konstruksi

Dilakukan oleh

Penyedia Jasa Konstruksi

Keterangan:

Prosedur Prakualifikasi (Prequalification)

Contoh dokumen lelang pada pengadaan penyedia jasa pelaksanakonstruksi (kontraktor):

- Persyaratan lelang

- Bentuk penawaran

- Bentuk persyaratan umum kontrak

- Bentuk persyaratan khusus kontrak

- Bentuk Perjanjian/kontrak

- Gambar rencana

- Spesifikasi teknis

- Bill of Quantity

Tata cara dan syarat mengikuti lelang

Proposal/penawaran pengguna jasa mengenai bentuk kontrak

Proposal/penawaran pengguna jasa mengenai persyaratan teknis bangunan

Dokumen Lelang (Tender/Bidding)

Dokumen kontrak adalah dokumen lelang yang telah disempurnakan dengan berbagai perbaikan dalam proses pelelangan yang memiliki kekuatan hukum.

Contoh dokumen kontrak pada pengadaan penyedia jasa pelaksana konstruksi (kontraktor):

- Surat penawaran

- Persyaratan umum kontrak

- Persyaratan khusus kontrak- Surat Perjanjian/kontrak

- Gambar rencana

- Spesifikasi teknis- Bill of Quantity

Biaya yang telah disepakati oleh pengguna jasa konstruksi

Kesepakatan kedua belah pihak mengenai berbagai aspek kontrak

Persyaratan teknis bangunan yang telah disepakati oleh kontraktor

- Berita Acara

- AddendumKelengkapan tambahan

Dokumen Kontrak

Kerjasama (Kontrak) dan Alternatif Penyelesaian Perselisihan

• Negosiasi

• Mediasi

• Arbitrase

• Litigasi

• Makin

komplek,

butuh waktu

dan biaya

• Substansi

makin kecil

Beberapa permasalahan aspek hukum yang menjadi isu penting dalam

kerjasama (kontrak) konstruksi, antara lain :

Klaim tentang kompensasi terhadap waktu dan biaya

Perselisihan (dispute), dimana mekanisme penyelesaian perselisihan (dispute

resolution) mengikuti urutan berikut :

Dispute are costly, but resolving disputes may even be costlier

Mengawasi pelaksanaan pekerjaan

konstruksi yang dilaksanakan oleh

Penyedia Jasa Konstruksi agar

sesuai dengan gambar rencana

dan spesifikasi sertaprosedur yang

telah ditentukan dalam

dokumenkontrak;

Mengukur kuantitas pekerjaan dan

pengesahan pembayaran bulanan

serta pembayaran akhir kepada

Penyedia Jasa Konstruksi;

Memeriksa dan menganalisa hasil

pengujian bahan-bahan yang

digunakan serta mutu pekerjaan;

Menjamin bahwa konstruksi

tersebut telah memenuhi syarat;

Memberikan nasehat dan justifikasi

teknis mengenai perubahan

pekerjaan dan tuntutan (claims );

Memberikan rekomendasi

pengoperasian dan pemeliharaan

peralatan yang digunakan;

Faktor-faktor lain yang terkait yang

diperlukan atau diminta, misalnya :

tinjauan kembali desain,

pembuatan dan atau pemerikasaan

gambar terlaksana.

Jenis & Jumlah Material

Sistem Resquest

Material

Sistem Pembayaran

Sistem suplay/angkutan

Bentuk Kemasan

Sistem Penyimpanan

Pengujian u material

tertentu

Waste Material

Kuantitas & Kualitas

Material

Schedule pengadaan

Kebijaakn pengedalian

wasre material

Report Form

Hasil Uji Lab

TEMPATA

KTIVITAS

• PROYEK

KONSTRUK

SI

JENIS MATERIAL

1. Kualitas

Material

2. Kuantitas

MaterialKarakteristik &

Spesifikasi

(kebutuhan

Owner/User)

Product Designer

WASTE MATERIAL

FA

KT

OR

-FA

KT

OR

1.PERENCANAAN

& DESAIN

2.VOLUME &

JENIS

MATERIAL

• DIMENSI & MODUL RUANG

3. KUALITAS

MATERIAL

4. PENYIMPANA

N MATERIAL

5. PENGAWASAN

6. PEKERJA

7. PERALTAN &

METODE

KERJA

• MINIMUM OREDER &

SISTEM REQUEST

• UKURAN & STANDAR YG

ADA DIPASARAN

• KERUSAKAN

1. HANCUR

2. PATAH

3. BERJAMUR

4. MENGERAS

• KERUSAKAN

• REWORK

• KESALAHAN

PENGUKURAN

JE

NIS

WA

ST

E M

AT

ER

IAL

• POTONGAN

KERAMIK

• POTONGAN

BESI

• KAYU EKS

PERANCAH &

ALAT BANTU

• POTONGAN

BATU BATA

• KEMASAN

MATERIAL

• SISA MORTAR

Asal tenaga kerja

Kompetensi

Sistem pengupahan

Sistem Pembayaran

Upah Kerja

Jam Kerja

K3

Jaminan Sosial Tenaga

Kerja

Kompetensi

Jam Kerja

Beban Kerja

Usia Pekerja

Kemampuan Finansial

Uang Muka

Pinjaman

Periode Pelaksanaan

Lingkup Kerja

Spesifikasi & Standar

Gambar

Keamanan &

Keselamatan

Metode Kerja

Dokumentasi awal

Report Form

Seperti apa pendapat anda ? Kuantitas/Volume Pekerjaan

Bobot Pekerjaan

Kualitas Pekerjaan

Uji Mutu

Diameter Besi Baja

Hasil Uji Lab (Tarik

Baja)

Mix Design

Kadar Lumpur Agregat

Kontrak Kerja

Standar Mutu / Spesifikasi

Diameter Besi Baja

Hasil Uji Lab (Tarik

Baja)

Mix Design

Kadar Lumpur Agregat

Kontrak Kerja

Standar Mutu / Spesifikasi

Acuan/ Perancah

Metode Kerja

Uji Slump Test

Uji Tekan

Curing

Batu Bata direndam

sblm digunakan

BETON BERTULANG

Standar Mutu / Spesifikasi

HASIL MIX DESIGN

BETON DENAH

BANGUNAN SEBAIKNYA

SEDERHANA &

SIMETRIS, CONTOH

KURANG BAIK

BAIK

BAIK

BAIK

KURANG BAIK

KURANG BAIK