kata pengantar - repository.uph.edurepository.uph.edu/6762/3/toc.pdf · kata pengantar segala puji...
TRANSCRIPT
KATA PENGANTAR
Segala puji dan syukur penulis naikkan kepada Tuhan Yesus Kristus atas
kebaikan, kasih setia serta rahmat-Nya yang tak berkesudahan sehingga penulis
dapat menyelesaikan tugas akhir yang berjudul “Kedudukan Akta Pengoperan
Hak Dan Kuasa Menjual Atas Tanah Dan Bangunan Yang Belum Terbit
Sertipikat Pecahannya Sebagai Jaminan Bank”. Penulisan tugas akhir ini
merupakan persyaratan untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan pada
Program Strata Dua (S2) Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan.
Pada kesempatan ini, penulis juga ingin menyampaikan ucapan terima
kasih dan penghargaan kepada pihak-pihak yang sangat berperan dalam
mendukung penyelesaian studi penulis, termasuk menyelesaikan Tugas Akhir ini.
Ucapan terimakasih secara khusus penulis sampaikan kepada:
1. Bapak Prof. Dr. Bintan Saragih, S.H. selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Pelita Harapan;
2. Ibu Dr. Susi Susantijo, S.H., LL.M. selaku Ketua Program Studi
Magister Kenotariatan;
3. Ibu Dr. Endang Pandamdari, S.H., C.N., M.H. selaku Dosen
Pembimbing yang telah membimbing dengan penuh kesabaran dan
ketelitian, memberikan berbagai kritik dan masukan yang sangat
berarti bagi kemajuan penulis, juga telah meluangkan waktu, tenaga
dan pikiran di tengah-tengah kesibukan beliau;
4. Semua dosen yang telah mengajar penulis selama mengikuti
perkuliahan di Universitas Pelita Harapan;
ix
5. Staf Program Studi Magister Kenotariatan, terutama Saudari Steffi
Yan dan staf Perpustakaan yang telah membantu penulis dalam
kegiatan administratif dan penelitian;
6. Suami, Andreas Gunawan, S.H., M.Kn. serta Anak-Anak, Yosef
Raynard Gunawan, Anneke Catlynne Gunawan dan Megan Patricia
Gunawan untuk cinta kasih, dukungan doa, kesabaran dan yang
selalu menyemangati selama proses perkuliahan;
7. Almarhum Papa, Wilyan Poerwanto dan Mama, Elmi Sulistio untuk
cinta kasih dan pengorbanannya dalam membesarkan, mendidik dan
tanpa lelah berdoa untuk penulis serta Saudara-Saudara Kandung
dan Saudara Ipar, Wilyan Levin, Wilyan Candra, Merinda Bong,
Wilyan Erline dan Roby Kurniawan yang selalu mendoakan dan
mengasihi penulis apa adanya;
8. Papa Mertua, Adi Gunawan, S.H., dan Mama Mertua, Daisy Agnes
Uyanto untuk cinta kasih dan kesabarannya dalam membimbing
serta selalu mendoakan penulis, terutama Papa Mertua yang telah
berjerih payah membantu pencarian data-data dan atas sumbangsih
pikiran dalam penulisan tesis ini serta Adik Ipar, Sylvia Gunawan,
S.H., M.Kn. yang telah menyediakan data-data yang diperlukan
untuk penulisan tesis ini dan Listiani Gunawan atas dukungannya;
9. Teman-teman seperjuangan UPH Kenotariatan Batch X Kelas
Weekend terutama Ing-Ing, Lavita Juliani Harsono, Monica
Hardiyono, Raquel Issabela, Devi Selviana, Mario Raynold
Alexander, Andrew Landl Widjaja untuk teamwork yang solid
x
nuansa kekeluargaan serta semangat dan bantuan yang diberikan
kepada penulis;
10. Sahabat terkasih, Raynaldi Ryanda yang selalu mendorong,
menyemangati, dan mendoakan penulis; sahabat dalam pelayanan,
Amelia Anggono, Erna, Winda, Ibu Asih, Meylianti, Fenny; para
pemimpin rohani terutama Pak Hanafi dan Ibu Lilik serta seluruh
anggota CG Spirit BB GMS yang senantiasa mendukung dalam doa.
11. Semua pihak, keluarga dan teman-teman yang tidak dapat disebutkan
satu persatu namun telah memberikan kontribusi secara langsung
maupun tidak langung dalam kehidupan pribadi penulis.
Akhir kata, penulis menyadari bahwa masih terdapat banyak kekurangan
dalam Tugas Akhir ini baik dari segi isi maupun penulisannya. Oleh karena itu,
penulis menghargai setiap saran dan kritik yang membangun. Semoga Tugas
Akhir ini dapat bermanfaat bagi perkembangan Ilmu Hukum dan menambah
wawasan bagi pembacanya.
Jakarta, 10 Januari 2020
Penulis
Oey Wilyan Shinta
DAFTAR ISI
Halaman
HALAMAN JUDUL
PERNYATAAN KEASLIAN TUGAS AKHIR
PERSETUJUAN DOSEN PEMBIMBING
PERSETUJUAN TIM PENGUJI TUGAS AKHIR
PERNYATAAN TENTANG TUGAS AKHIR DAN PENYERAHAN
HAK NONEKSLUSIF TANPA ROYALTI
ABSTRAK ..................................................................................................... vi
ABSTRACT ................................................................................................... vii
KATA PENGANTAR ................................................................................... viii
DAFTAR ISI .................................................................................................. xi
DAFTAR LAMPIRAN ................................................................................. xiv
BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang ................................................................. 1
1.2 Rumusan Masalah ............................................................ 15
1.3 Tujuan Penelitian .............................................................. 16
1.4 Manfaat Penelitian ............................................................ 17
1.5 Sistematika Penulisan ....................................................... 17
BAB II TINJAUAN KEPUSTAKAAN
2.1 LANDASAN TEORI
2.1.1 Perjanjian .............................................................. 20
2.1.1.1 Pengertian Perjanjian .............................. 20
2.1.1.2 Syarat Sahnya Perjanjian ........................ 23
2.1.1.3 Unsur-Unsur Perjanjian .......................... 29
2.1.1.4 Asas-Asas Umum Dalam Hukum
Perjanjian ................................................ 30
2.1.1.5 Hapus Atau Berakhirnya Perjanjian ....... 33
2.1.2 Perjanjian Kredit ................................................... 36
2.1.2.1 Unsur-Unsur Kredit ................................ 37
2.1.2.2 Penggolongan Dan Jenis Kredit ............. 38
xii
2.1.3 Jaminan ................................................................. 42
2.1.3.1 Pengertian Jaminan ................................. 42
2.1.3.2 Penggolongan Lembaga Jaminan ........... 42
2.1.3.3 Unsur-Unsur Dalam Hukum Jaminan .... 51
2.1.3.4. Asas-Asas Dalam Hukum Jaminan ........ 51
2.2 LANDASAN KONSEPTUAL
2.2.1 Perbankan ............................................................. 53
2.2.1.1 Bank ........................................................ 54
2.2.1.2 Kredit ...................................................... 55
2.2.2 Hukum Jaminan ................................................... 55
2.2.3 Tanah .................................................................... 56
2.2.4 Sertipikat ............................................................... 57
2.2.5 Akta Pengoperan Hak Dan Kuasa Menjual .......... 58
BAB III METODE PENELITIAN
3.1 Pengertian Metode Penelitian ........................................... 59
3.2 Jenis Penelitian ................................................................. 61
3.3 Sifat Penelitian ................................................................. 61
3.4 Jenis Data ......................................................................... 62
3.5 Cara Perolehan Data ......................................................... 64
3.6 Pendekatan Masalah ......................................................... 66
3.7 Metode Analisis Data ....................................................... 69
BAB IV PEMBAHASAN DAN ANALISIS
4.1 Prosedur Pemberian Fasilitas Kredit Pemilikan Rumah
(KPR) Kepada Debitur Oleh Bank ................................... 70
4.2 Kedudukan Akta Pengoperan Hak Dan Kuasa Menjual
Atas Tanah Dan Banginan Yang Belum Terbit
Sertipikat Pecahannya ...................................................... 82
4.3 Penyelesaian Pelaksanaan Akta Pengoperan Hak Dan
Kuasa Menjual Dalam Hal Debitur Wanprestasi ............. 86
4.3.1 Kewajiban-Kewajiban Bank Apabila Debitur
Tidak Dapat Membayar Pinjamannya
Kepada Bank ......................................................... 86
4.3.2 Manajemen Atas Kredit Bermasalah .................... 91
xiii
4.3.3 Kelemahan Dalam Penggunaan Akta Pengoperan
Hak Dan Kuasa Menjual Atas Tanah Dan
Bangunan Yang Belum Terbut Sertipikat
Pecahannya Sebagai Jaminan Bank ...................... 92
4.3.4 Upaya Bank Dalam Mengatasi Kredit Macet
Yang Jaminannya Hanya Berupa Akta Pengoperan
Hak Dan Kuasa Menjyal ....................................... 100
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
5.1 Kesimpulan ....................................................................... 108
5.2 Saran ............................................................................... 110
DAFTAR PUSTAKA .................................................................................... 114
LAMPIRAN .................................................................................................. 120
DAFTAR LAMPIRAN
Halaman
Lampiran 1. Contoh-Contoh Order Dari Bank Untuk Pembuatan Akta
Pengoperan Hak Dan Kuasa Menjual .................................... 120
Lampiran 2. Order Dari PT. Bank Panin Tbk Untuk Debitur
Tuan DARWIN TAMAJAYA .............................................. 129
Lampiran 3. Akta Pengoperan Hak Dan Kuasa Menjual Antara Debitur
Tuan DARWIN TAMAJAYA dan PT. Bank Panin Tbk ...... 131
Lampiran 4. Akta Jual Beli Antara PT. Putra Balikpapan Adiperkasa
dan Tuan DARWIN TAMAJAYA ........................................ 147
Lampiran 5. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Antara
Tuan DARWIN TAMAJAYA dan PT. Bank Panin Tbk ...... 155
Lampiran 6. Akta Pengoperan Hak Antara Debitur
Tuan EKO SULISTIONO dan
PT. Bank Tabungan Negara (Persero), Tbk .......................... 168
Lampiran 7. Akta Jaminan Untuk Membeli Kembali (Buy Back Guarantee)
Antara PT. Nusantara Megah Raya (Developer) dan
PT. Bank Tabungan Negara (Persero), Tbk untuk
Debitur Tuan EKO SULISTIONO ......................................... 183
Lampiran 8. Surat Peringatan I, II dan III dan Surat Peringatan Buyback
Guarantee Dari PT. Bank Tabungan Negara (Persero), Tbk
Untuk Debitur Tuan EKO SULISTIONO ............................. 196
Lampiran 9. Contoh Sertipikat Jaminan Fidusia Untuk Objek Jaminan
Berupa Bangunan Yang Berdiri Di Atas Bidang Tanah ....... 201
Lampiran 10. Contoh Akta Perjanjian Kerjasama Pemberian Fasilitas
Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Dengan Jaminan Antara
Bank dan Developer ............................................................... 204