karakteristik lokasi gedung perkantoran baru di …

KARAKTERISTIK LOKASI GEDUNG PERKANTORAN BARU DI KAWASAN SEGITIGA EMAS JAKARTA

Rahmat Kurniawan1, Triarko Nurlambang2dan Dewi Susiloningtyas2

1Mahasiswa Departemen Geografi, FMIPA UI, Kampus UI Depok 164242Dosen Departemen Geografi, FMIPA UI, Kampus UI Depok 16424

E-mail: [email protected], [email protected], [email protected]

Abstrak

Sampai saat ini Kawasan Segitiga Emas Jakarta masih tetap mempertahankan eksistensinya sebagai lokasi utama gedung perkantoran. Hal ini dapat dilihat dari banyaknya gedung perkantoran baru di Jakarta, dimana 45 dari 85 gedung perkantoran baru terdapat di Kawasan Segitiga Emas Jakarta yang tersebar di sepanjang koridor jalan utama maupun kawasan. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui karakteristik lokasi gedung perkantoran baru berdasarkan site dan situation dan faktor-faktor yang mempengaruhi keputusan lokasi gedung perkantoran baru di Kawasan Segitiga Emas Jakarta. Metode yang digunakan adalah metode deskriptif dengan analisis spasial. Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa sebagian besar gedung perkantoran baru memiliki karakteristik lokasi yaitu site dengan gedung perkantoran baru grade A dan memiliki harga sewa maupun jual ruang kantor dari sedang sampai tinggi. Sedangkan situation dengan kombinasi penggunaan tanah di sekitar gedung perkantoran baru yang seragam, tersebar di jalan arteri dengan tingkat kemacetan yang tinggi, memiliki beberapa akses jalan alternatif menuju gedung perkantoran baru, serta memiliki nilai tanah (NJOP) tinggi. Adapun faktor utama yang mempengaruhi keputusan lokasi gedung perkantoran baru adalah karena memiliki tingkat aksesibilitas yang tinggi dan image Kawasan Segitiga Emas Jakarta sebagai lokasi yang prestige.

Characteristic Location New Office Building in Jakarta’s Golden Triangle Area

Abstract

Until now Jakarta's Golden Triangle District still retains its existence as a prime location office buildings. It can be seen from the number of new office buildings in Jakarta, where 45 of the 85 new office buildings located in Jakarta's Golden Triangle District scattered along the main road corridor or region. This study aims to investigate the characteristics of the location of the new office building based on the site and the situation and the factors that influence the location decisions of new office buildings in Jakarta's Golden Triangle District. The method used is descriptive method with spatial analysis. The results of this study indicate that the majority of new office buildings have characteristic locations is the site with the new office building grade A and has a rental price and the selling price of office space from moderate to high. While the situation with a combination of land use around the new office building uniform, dispersed on arterial roads with high levels of congestion,has several alternative road access to the new office building and has a land value (NJOP) high. The main factors influencing the location decisions of new office buildings is because it has a high level of accessibility and image of Jakarta's Golden Triangle District as a prestige location.

Keywords: new office building, site, situation, location decision, Jakarta's Golden Triangle District.

Karakteristik lokasi ..., Rahmat Kurniawan, FMIPA UI, 2016

• Pendahuluan

Ciri-ciri suatu kota dengan pelayanan skala internasional adalah adanya sebuah kawasan dengan penggunaan lahan yang diperuntukkan untuk kegiatan komersil, seperti perdagangan, industri, dan jasa yang umumnya menempati gedung-gedung perkantoran (Syaukat, 2006). Masih menurut sumber yang sama, bahwa lokasi gedung perkantoran cenderung mengelompok di pusat kota sebagai pusat kegiatan komersil atau yang lebih dikenal sebagai Central Business District (CBD). Kota Jakarta mengalami perkembangan wilayah yang lebih pesat dan dinamis dibandingkan dengan kota-kota lain di Indonesia dalam hal pembangunan gedung perkantoran. Persebaran gedung perkantoran ini cenderung terkonsentrasi di pusat kota atau yang lebih dikenal sebagai Kawasan Segitiga Emas Jakarta. Kawasan ini memiliki empat koridor jalan utama yaitu Jalan Jenderal Sudirman/Thamrin, Jalan Gatot Subroto, Jalan HR. Rasuna Said, dan Jalan Prof. Dr. Satrio. Dimana di sepanjang koridor jalan utama tersebut diisi oleh gedung-gedung tinggi dengan peruntukkan yang didominasi oleh perkantoran, perdagangan dan jasa. Pembangunan gedung perkantoran yang dominan di Kawasan Segitiga Emas Jakarta ini, menjadi daya tarik tersendiri bagi pengembang (developer) untuk memilih lokasi gedung perkantoran karena berada di pusat kota sehingga memiliki tingkat aksesibilitas yang tergolong tinggi. Hal ini menyebabkan terjadinya persaingan lahan yang kompetitif dan berdampak pada nilai tanah serta harga sewa ruang kantor yang lebih tinggi diantara kawasan atau wilayah di Jakarta. Berdasarkan laporan pasar properti PT. Colliers International, pada tahun 2015 sedang berlangsung proyek pembangunan gedung perkantoran berskala besar yang tersebar di seluruh wilayah Jakarta dan menyebabkan munculnya ruang-ruang untuk gedung perkantoran baru. Adapun status dari proyek pembangunan gedung perkantoran sebagain besar sudah memasuki tahap konstruksi (under construction) dan beberapa masih dalah tahap perencanaan (in planning) yang akan beroperasi pada tahun 2015-2019. Dari 85 proyek pembangunan gedung perkantoran di Jakarta, 45 diantaranya tersebar di Kawasan Segitiga Emas Jakarta. Gedung perkantoran baru tersebut tersebar di sepanjang koridor jalan utama maupun kawasan seperti Jalan Sudirman/Thamrin, Jalan Gatot Subroto, Jalan HR. Rasuna Said, Jalan Prof. Dr. Satrio, dan Mega Kuningan. Masing-masing dari kelima lokasi tersebut memiliki karakteristik lokasi yang berbeda berdasarkan site dan situation. Berdasarkan uraian diatas, penelitian ini bertujuan untuk mengetahui karakteristik lokasi gedung perkantoran berdasarkan site dan situation dan untuk mengetahui faktor-faktor apa saja yang mempengaruhi keputusan lokasi gedung perkantoran baru di Kawasan Segitiga Emas Jakarta.

• Tinjauan Teoritis

• Pusat Kota (CBD)

Pusat kota atau yang lebih dikenal sebagai Central Business District (CBD) merupakan unsur terpenting dari model penggunaan tanah di perkotaan. CBD dapat dikatakan sebagai mesin pertumbuhan kota dimana dapat menyaring dampak dari bagian lain suatu kota. Selain itu CBD juga seringkali disebut sebagai titik fokus dari suatu kota dan penduduknya karena di dalamnya terdapat berbagai kegiatan yang bernilai tinggi (Adnan, Yasmin Mohd dan Md Nasir Daud, 2010). Menurut (Pacione, 2009) suatu pusat kota atau CBD biasanya memiliki ciri-ciri sebagai berikut:

• Pusat komersil utama dalam suatu kota • Pusat ritel (perdagangan)


• Suatu daerah dimana pabrik-pabrik pernah terkonsentrasi disana dan industri ringan mungkin masih terdapat disana • Tempat berkumpulnya industri jasa, gedung perkantoran, dan institusi keuangan • Sebuah zona dimana penggunaan tanah untuk perumahan atau permukiman masih terbatas.

• Lokasi

Menurut Thrall dalam bukunya yang berjudul “Business Geographyand New Real Estate Market Analysis” tahun 2002 mengatakan bahwa semua real estate memiliki sebuah lokasi. Para geograf mengukur lokasi baik secara absolut maupun relatif. Lokasi spasial absolut membutuhkan sepasang koordinat geografis seperti lintang dan bujur. Sedangkan lokasi spasial relatif memerlukan pengukuran jarak tunggal seperti jarak dari pusat kota. Pada abad ke-19, seorang ekonom Alfred Marshall menciptakan persyaratan site dan situation untuk menggambarkan lokasi secara geografis dan pentingnya untuk real estate. Site adalah properti itu sendiri yang memiliki lebar, bentuk, dan kedalaman. Namun untuk analisis pasar, situation lebih penting daripada site. Artinya analisis pasar lebih tertarik pada suatu properti yang diposisikan secara geografis dengan berbagai fenomena yang berkontribusi terhadap properti yang diinginkan ataupun yang tidak diinginkan. Situation membahas penggunaan di sekitar lahan, kedekatan dengan volume lalu lintas, aksesibilitas menuju site, dan sebagainya. Menurut Fellmann et al (2005) site adalah karakteristik fisik, budaya, dan atribut dari tempat itu sendiri. Sedangkan situation adalah lokasi relatif dengan referensi khusus untuk hal-hal yang menunjukkan ke tempat yang dimaksud.

• Lokasi Gedung Perkantoran

Secara historis, lokasi gedung perkantoran memilih untuk mengelompok di sebuah pusat yang menawarkan keunggulan komparatif. Hal ini menimbulkan konsentrasi tinggi tenaga kerja dan terjadinya aglomerasi ekonomi di CBD. Terjadinya aglomerasi ekonomi bertujuan untuk memaksimalkan peran tatap muka antar perusahaan yang saling berintegrasi di CBD (Adnan, Yasmin Mohd dan Md Nasir Daud, 2010). Selain itu Alexander (1979) dalam Adnan, Yasmin Mohd dan Md Nasir Daud (2010) menambahkan bahwa terdapat faktor lain yang mempengaruhi memusatnya lokasi gedung perkantoran diantaranya yakni sebagai suatu tradisi, jarak dari alamat yang paling bergengsi, dekat dengan stasiun kereta api dalam kota, terintegrasi dengan kereta komuter dan jaringan bus serta kedekatan dengan pusat perbelanjaan utama. Terdapat sejumlah faktor yang mempengaruhi lokasi gedung perkantoran yaitu:

Tabel 2.1 Faktor-faktor yang mempengaruhi lokasi gedung perkantoran

Lokasi 1. Image/Branding dari lokasi 2. Akses ke fasilitas 3. Aksesibilitas ke angkutan umum & terminal 4. Kondisi lalu lintas 5. Tingkat kriminalitas


6. Aksesibilitas untuk kendaraan Pribadi 7. Dekat dengan klien misalnya tatap muka 8. Akses ke pasar 9. Kedekatan untuk mendukung layanan misalnya bank, pos 10. Akses ke tenaga kerja terampil 11. Kedekatan dengan jalan utama

Sumber : (Adnan, Yasmin Mohd dan Md Nasir Daud, 2010) Sedangkan menurut (Farrely dalam Fuaad, et al 2013) terdapat beberapa faktor yang mempengaruhi penghuni atau penyewa memilih kantor di CBD yaitu:

• Image/ status bergengsi yaitu bahwa lokasi yang berada di pusat dinilai memiliki unsur “prestige”. • Dekat dengan klien, tenaga kerja, dan mitra bisnis. Terdapat efek pengelompokkan untuk sektor-sektor yang sama untuk dioperasikan dalam daerah yang sama. • Lebih dekat dengan fasilitas masyarakat dan fasilitas penunjang yang dapat menarik perusahaan multinasional untuk menyewa dan berinvestasi di CBD dan juga penting untuk mempertahankan penyewa.

• Aksesibilitas

Menurut Black (1981) aksesibilitas adalah kemudahan suatu lokasi yangdihubungkan dengan lokasi lainnya melalui jaringan transportasi yang ada, berupa prasarana jalan dan alat angkut yang bergerak di atasnya, atau dapat dikatakan sebagai ukuran kemudahan dan kenyamanan mengenai cara lokasi petak guna lahan yang saling berpencar dan dapat berinteraksi satu sama lain (Syaukat, 2006, hal. 71). Aksesibilitas menjadi faktor paling kritis yang dapat membedakan antara satu lokasi dengan lokasi yang lain. Lokasi dengan tingkat aksesibilitas terbaik yaitu lokasi dengan biaya pergerakan terendah, waktu terkecil, dan kenyamanan terbaik.

• Nilai Tanah

Terdapat beberapa faktor yang mempengaruhi penggunaan dari suatu bidang tanah yaitu karakteristik fisik bidang tanah, kebijakan administrasi suatu kota, lokasi bidang tanah dalam konteks spasial kota, dan nilai bidang tanah tersebut. Nilai tanah merupakan harga moneter dari suatu tanah dalam pasar. Nilai tanah dapat dipertimbangkan dalam 2 konteks yaitu nilai pasar dan nilai taksiran. Nilai pasar merupakan harga dari bidang tanah berdasarkan waktu penjualan dari bidang tanah tersebut. Sedangkan nilai taksiran merupakan harga dari bidang tanah yang diperkirakan dan dibuat oleh ahli penaksir publik/ privat seperti penilai pajak daerah (Northam, 1979).

• Metode Penelitian

Penelitian menggunakan analisis spasial dengan metode deskripstif untuk menjabarkan karakteristik lokasi gedung perkantoran baru dan faktor-faktor yang mempengaruhi keputusan


lokasi gedung perkantoran baru di Kawasan Segitiga Emas Jakarta. Variabel dalam penelitian ini terdiri dari dua variabel yaitu site dan situation. Variabel site terdiri dari dua komponen yaitu kelas gedung kantor dan harga ruang kantor. Sedangkan variabel situation terdiri dari tiga komponen seperti penggunaan tanah di sekitar gedung perkantoran baru dalam radius 300 meter, aksesibilitas berdasarkan kelas jalan, tingkat kemacetan, dan akses jalan menuju gedung perkantoran baru, serta nilai tanah menurut NJOP. Selain itu variabel site dan situation juga akan dikaitkan dengan faktor-faktor yang mempengaruhi keputusan lokasi gedung perkantoran seperti adanya fasilitas penunjang sebagai faktor site dan image dari lokasi, dekat dengan klien, dan dekat dengan mitra bisnis sebagai faktor situation

Kawasan Segitiga Emas

Gedung Perkantoran Baru

Lokasi

Sitution: -Penggunaan tanah -Aksesibilitas Kelas Jalan Tingkat Kemacetan Akses jalan -Nilai Tanah -Image dari lokasi -Dekat dengan klien -Dekat dengan mitra bisnis Site: -Harga ruang kantor -Kelas gedung kantor -Adanya fasilitas penunjang

Karakterisitk Lokasi Gedung Perkantoran


Keputusan Lokasi Gedung Perkantoran Baru di Kawasan Segitiga Emas Jakarta

Gambar 1. Diagram Alur Pikir Penelitian Data yang diperlukan dalam penelitian ini terbagi menjadi dua yaitu data sekunder dan data primer. Data sekunder diperoleh dengan identifikasi gedung perkantoran baru melalui citra google earth, data kelas gedung kantor dan harga ruang kantor baik sewa maupun jual melalui situs pemasaran properti di internet, data tingkat kemacetan dari Dinas Perhubungan, dan peta administrasi dan jaringan jalan provinsi DKI Jakarta dari BIG. Sedangkan data primer diperoleh dengan observasi lapang, dokumentasi, dan wawancara dengan pengelola/marketing gedung perkantoran baru dengan menggunakan teknik area probability sample. Selanjutnya akan dilakukan pengelolahan data dalam bentuk peta, tabel, dan grafik. Adapun data yang diolah ke dalam bentuk peta menggunakan Arc. GIS 10.1 diantaranya:

• Peta Kawasan Segitiga Emas Jakarta • Peta Sebaran Gedung Perkantoran Baru di Kawasan Segitiga Emas Jakarta • Peta Penggunaan Tanah di sekitar Gedung Perkantoran Baru di Kawasan Segitiga Emas Jakarta • Peta Kelas Jalan Lokasi Gedung Perkantoran Baru di Kawasan Segitiga Emas Jakarta • Peta Prediksi Tingkat Kemacetan Tahun 2016 pada setiap koridor jalan yang menjadi lokasi gedung perkantoran baru di Kawasan Segitiga Emas Jakarta. • Sketsa Akses Jalan menuju Gedung Perkantoran Baru di Kawasan Segitiga Emas Jakarta • Peta Nilai Tanah (NJOP) Lokasi Gedung Perkantoran Baru di Kawasan Segitiga Emas Jakarta • Peta Karakteristik Lokasi Gedung Perkantoran Baru di Kawasan Segitiga Emas Jakarta

Sedangkan data yang diolah ke dalam bentuk tabel dan grafik merupakan data tabular seperti data kelas gedung dan harga ruang kantor dalam bentuk grafik dan data hasil wawancara dalam bentuk tabel.

• Hasil dan Pembahasan • Harga Sewa dan Harga Jual Ruang Kantor Baru

Secara spasial, terdapat perbedaan harga sewa ruang kantor baru di beberapa lokasi di Kawasan Segitiga Emas Jakarta. Dimana pada Jalan Sudirman, Jalan Gatot Subroto, dan Jalan Rasuna Said terdapat gedung perkantoran baru yang menetapkan harga sewa ruang kantor dengan klasifikasi sedang dan tinggi. Sedangkan pada Jalan Prof. Dr. Satrio dan Mega Kuningan, seluruh gedung perkantoran baru menetapkan harga sewa ruang kantor yang rendah. Perbedaan harga sewa ruang kantor di beberapa lokasi ini dipengaruhi oleh image dari lokasi gedung perkantoran. Dimana Jalan Sudirman, Jalan Gatot Subroto, dan Jalan Rasuna Said memiliki image yang lebih kuat karena memang di sepanjang koridor tersebut sebagain besar merupakan penggunaan tanah yang diperuntukkan untuk perkantoran. Sedangkan Jalan Prof. Dr. Satrio dikenal sebagai salah satu koridor shopping di Jakarta karena di sepanjang koridor tersebut terdapat beberapa pusat perbelanjaan dan Mega Kuningan yang dikenal sebagai perhimpunan antar bangsa karena di kawasan tersebut terdapat beberapa gedung kedutaan besar.


Gambar 2. Harga Sewa Ruang Kantor Baru di beberapa lokasi di Kawasan Segitiga Emas Jakarta

Sedangkan untuk harga jual ruang kantor baru juga terjadi perbedaan di beberapa lokasi di Kawasan Segitiga Emas Jakarta. Perbedaan harga jual ruang kantor di beberapa lokasi juga dipengaruhi oleh image dari lokasi gedung perkantoran. Dimana Kawasan Niaga Terpadu Sudirman (SCBD) mengambil sodetan dari Jalan Sudirman dan memakai nama “Sudirman” sebagai branding dari kawasannya sehingga harga jual ruang kantornya menjadi tinggi. Sedangkan image dari Mega Kuningan dikenal sebagai perhimpunan antar bangsa karena di dalam kawasan tersebut terdapat beberapa gedung kedutaan besar seperti Kedutaan Besar Thailand, Kedutaan Besar Qatar, dan Kedutaan Besar Cina. Selain itu pada pintu masuk Mega Kuningan dari arah Jalan Prof. Dr. Satrio terdapat bendera-bendera negara asing. Namun saat ini di Mega Kuningan sedang gencar dilakukan pembangunan gedung perkantoran terutama gedung perkantoran Strata Title (tipe jual), tetapi sayanganya pembangunan infrastrukur yang berkembang secepat itu tidak diimbangi dengan lebar jalan yang tergolong kecil.

Gambar 3. Harga Jual Ruang Kantor Baru di beberapa lokasi di Kawasan Segitiga Emas Jakarta

• Kelas Gedung Kantor Baru Semua kelas gedung perkantoran baru yang terdapat di Kawasan Segitiga Emas Jakarta merupakan gedung perkantoran kelas atas (up class) yaitu premium dan grade A. Hal ini disebabkan gedung perkantoran baru yang terletak pada lokasi yang strategis yaitu berada di pusat kota (CBD) sehingga memiliki tingkat aksesibilitas yang tinggi. Dari 29 gedung perkantoran baru yang tersebar di Kawasan Segitiga Emas Jakarta, 18 gedung perkantoran baru merupakan gedung perkantorangrade A dengan persentasi sebesar 62%. Sedangkan gedung perkantoran baru kelas premium memiliki jumlah yang lebih sedikit dari gedung perkantoran baru grade A yaitu sebanyak 11 gedung perkantoran baru dengan persentase sebesar 38%. Secara kualitas, gedung perkantoran kelas premium memiliki kualitas diatas gedung perkantoran grade A yang dapat dilihat dari harga ruang kantornya (Laporan Riset Pasar Colliers, 2012).

Gambar 4. Kelas Gedung Kantor Baru di Kawasan Segitiga Emas Jakarta

• Penggunaan Tanah di sekitar Gedung Perkantoran Baru

Conzen dalam Pacione (2009) membagi lanskap perkotaan menjadi 3 elemen utama yaitu rencana kota, bentuk bangunan, dan penggunaan tanah. Diantara 3 elemen utama tersebut yang paling berpengaruh besar terhadap lanskap perkotaan adalah penggunaan tanah. Secara keseluruhan, bahwa penggunaan tanah yang terdapat di sekitar gedung perkantoran baru di Kawasan Segitiga Emas Jakarta merupakan kombinasi penggunaan tanah yang seragam. Sebagian penggunaan tanah dalam radius 300 meter dari gedung perkantoran baru di Kawasan Segitiga Emas Jakarta merupakan penggunaan tanah yang diperuntukkan untuk


perkantoran, perdagangan dan jasa (pusat perbelanjaan, hotel, dan restoran), permukiman (apartemen), dan ruang terbuka hijau.

Gambar 5. Penggunaan Tanah di sekitar Gedung Perkantoran Baru

• Aksesibilitas menuju Gedung Perkantoran Baru

4.4.1 Kelas Jalan Lokasi Gedung Perkantoran Baru

Sebagian besar gedung perkantoran baru yang terdapat di Kawasan Segitiga Emas Jakarta tersebar di jalan arteri dengan persentase sebesar 53%. Gedung perkantoran baru ini tersebar di beberapa koridor utama seperti Jalan Sudirman/Thamrin, Jalan Gatot Subroto, Jalan Rasuna Said, dan Jalan Prof. Dr. Satrio. Kemudian terdapat gedung perkantoran baru yang tersebar di jalan kolektor dengan persentase sebesar 22%. Gedung perkantoran ini tersebar di dua kawasan yaitu Kawasan Niaga Terpadu Sudirman (SCBD) dan Jalan Lingkar Mega Kuningan yang terdapat di dalam Mega Kuningan. Selain itu juga terdapat gedung perkantoran baru yang dilalui oleh jalan arteri berbayar (jalan tol) yang juga berintegrasi dengan jalan arteri yaitu Jalan Gatot Subroto dengan persentase sebesar 17%. Adapun sebaran gedung perkantoran yang paling sedikit terdapat di jalan lokal dengan persentase sebesar 8%. Gedung perkantoran baru ini terdapat di Jalan Mega Kuningan Barat Gambar 6. Kelas Jalan Lokasi Gedung Perkantoran Baru Gambar 7. Persentase Gedung Perkantoran Baru berdasarkan kelas jalan 4.4.2 Tingkat Kemacetan Lokasi Gedung Perkantoran Baru

Sebagian besar gedung perkantoran baru berada pada tingkat pelayanan jalan (LoS) F. LoS F ini menunjukkan tingkat kemacetan yang tinggi. Adapun gedung perkantoran yang terletak pada tingkat kemacetan yang tinggi tersebar di Jalan Sudirman/Thamrin, Jalan Gatot Subroto, Jalan Prof. Dr. Satrio dan Jalan Lingkar Mega Kuningan Barat. Kemudian terdapat gedung perkantoran baru yang berada pada tingkat pelayanan jalan (LoS E). LoS E ini menunjukkan tingkat kemacetan yang sedang. Gedung perkantoran baru yang terletak pada tingkat kemacetan yang sedang tersebar di Jalan Rasuna Said. Namun ada juga gedung perkantoran baru yang berada pada tingkat pelayanan jalan (LoS A). LoS A ini menunjukkan arus lalu lintas stabil atau tidak macet. Gedung perkantoran baru yang terletak pada arus lalu lintas stabil/tidak macet ini tersebar di Jalan Mega Kuningan Barat.

Gambar 8. Tingkat Kemacetan Lokasi Gedung Perkantoran Baru


• Akses Jalan Menuju Gedung Perkantoran Baru Secara keseluruhan, selain akses jalan utama yang dapat mencapai gedung perkantoran baru, juga terdapat beberapa akses jalan alternatif menuju gedung perkantoran baru di Kawasan Segitiga Emas Jakarta. Akses jalan alternatif ini sebagai jalan kedua yang bertujuan untuk mengurangi tingkat kemacetan yang tinggi di beberapa jalan arteri yang menjadi lokasi gedung perkantoran baru. Akses jalan alternatif ini merupakan jalan penghubung dari beberapa jalan arteri menuju gedung perkantoran baru di Kawasan Segitiga Emas Jakarta.

• Nilai Tanah (NJOP) Lokasi Gedung Perkantoran Baru Di Kawasan Segitiga Emas Jakarta memiliki nilai jual objek pajak (NJOP) yang bervariasi mulai dari rendah, sedang, hingga tinggi yang tersebar di beberapa lokasi. NJOP tertinggi terdapat di Jalan Sudirman/Thamrin yaitu diatas Rp 60.000.000. Hal ini disebabkan bahwa penggunaan tanah yang tersebar pada koridor Jalan Sudirman/Thamrin hampir seluruhnya diperuntukkan untuk gedung perkantoran swasta dimana terjadi persaingan antar pengembang (developer) dalam membuat gedung perkantoran agar lebih dikenali dan mencerminkan identitas dari gedung perkantoran tersebut Kemudian NJOP sedang terdapat di Jalan Gatot Subroto dan Jalan Rasuna Said yaitu antara Rp 40.000.000 – Rp 60.000.000.Hal ini disebabkan bahwa penggunaan tanah yang tersebar di sepanjang koridor Jalan Gatot Subroto dan Jalan Rasuna Said tidak hanya diperuntukkan untuk gedung perkantoran swasta tetapi gedung pemerintahan seperti gedung kedutaan besar, instansi pemerintah, dan lain-lain. Hal tersebut akan berdampak pada image dari koridor Jalan Gatot Subroto dan Jalan Rasuna Said yang tidak se-prestige koridor Jalan Sudirman/Thamrin sehingga harga sewa ruang kantor pada kedua koridor Jalan ini cenderung lebih rendah dari harga sewa ruang kantor di Jalan Sudirman/Thamrin. Adapun NJOP terendah terdapat di Jalan Prof. Dr. Satrio dan Mega Kuningan yaitu antara Rp 20.000.000 – Rp 40.000.000. Hal tersebut disebabkan oleh penggunaan tanah yang terletak pada koridor jalan dan kawasan tersebut tidak didominasi oleh gedung perkantoran swasta melainkan lebih bersifat perkantoran, perdagangan dan jasa seperti pusat perbelanjaan, restoran, dan apartemen. Hal ini menimbulkan image dari kedua lokasi tersebut bukansebagai lokasi utama gedung perkantoran sehingga nilai jual objek pajak (NJOP) tersebut menjadi paling rendah diantara koridor jalan lainnya di Kawasan Segitiga Emas Jakarta. Selain itu kedua lokasi tersebut juga dapat dikatakan baru berkembang menjadi pusat kegiatan komersial diantara keempat koridor jalan lainnya yang sudah lebih dulu dikenal sebagai pusat kegiatan komersil dimana keempat koridor jalan ini sudah diisi dan ditempati oleh gedung-gedung perkantoran yang tinggi sejak lama dan menjadi ikon terbentuknya Kawasan Segitiga Emas Jakarta.

Gambar 9. Nilai Tanah (NJOP) Lokasi Gedung Perkantoran Baru

• Karakteristik Lokasi Gedung Perkantoran Baru

Karakteristik lokasi merupakan ciri atau keunikan yang membedakan antara suatu lokasi dengan lokasi lainnya. Di Kawasan Segitiga Emas Jakarta terdapat delapan lokasi gedung perkantoran baru yang masing-masing memiliki karakteristik lokasi yang berbeda berdasarkan site dan situation. Tabel 1. Matriks Karakteristik Lokasi Gedung Perkantoran Baru berdasarkansite dan situation

No


Lokasi Gedung Perkantoran Baru Site

Situation

Kelas Gedung Kantor Harga Sewa/Jual Ruang Kantor

Penggunaan Tanah di sekitar Gedung Perkantoran Baru Aksesibilitas

Nilai Tanah (NJOP) Kelas Jalan Tingkat Kemacetan

1 Jalan Jenderal Sudirman Premium dan Grade A Harga sewa rendah, sedang, tinggi Perkantoran, perdagangan, dan jasa, permukiman, dan RTH Jalan Arteri Tinggi Tinggi

2 Jalan MH. Thamrin Grade A Harga jual sedang Perkantoran, perdagangan, dan jasa, permukiman, dan RTH. Jalan Arteri Tinggi Tinggi

3 Kawasan Niaga Terpadu Sudirman (SCBD) Grade A Harga sewa rendah dan harga jual sedang dan tinggi Perdagangan dan jasa, perkantoran, permukiman, dan RTH. Jalan Kolektor Tinggi Tinggi

4 Jalan Gatot Subroto Premium dan Grade A Harga sewa rendah, sedang, tinggi dan harga jual sedang Perkantoran, perdagangan dan jasa, permukiman, dan RTH. Jalan Arteri dan Jalan Arteri Berbayar Tinggi Sedang

5 Jalan HR. Rasuna Said Premium dan Grade A Harga sewa rendah, sedang Perkantoran, perdagangan dan jasa, permukiman, dan RTH. Jalan Arteri Sedang Sedang

6


Jalan Prof. Dr. Satrio Premium Harga sewa rendah dan harga jual sedang Perdagangan dan jasa, perkantoran, permukiman, dan tanah kosong. Jalan Arteri Tinggi Rendah

7 Jalan Lingkar Mega Kuningan Premium dan Grade A Harga sewa rendah dan harga jual rendah Perkantoran, perdagangan, dan jasa, permukiman dan RTH Jalan Kolektor Tinggi Rendah

8 Jalan Mega Kuningan Barat Premium dan Grade A Harga jual yang rendah Perkantoran, perdagangan dan jasa, permukiman, dan RTH. Jalan Lokal Tidak Macet Rendah Dari matriks tersebut, dapat dilihat bahwa sebagai besar gedung perkantoran baru yang tersebar di delapan lokasi tersebut memiliki karateristik lokasi dengan site yaitu gedung perkantoran baru grade A dan harga sewa dan harga jual ruang kantor yang sedang. Sedangkan situation terdiri dari kombinasi penggunaan tanah di sekitar gedung perkantoran baru yang seragam yaitu perkantoran, perdagangan dan jasa, permukiman, dan ruang terbuka hijau (RTH), memiliki tingkat aksesibilitas yang tinggi karena gedung perkantoran baru tersebar di jalan arteri namun memiliki hambatan dengan tingkat kemacetannya yang tergolong tinggi, serta memiliki nilai jual objek pajak (NJOP) yang tinggi. Tabel 2. Hasil Scoring Variabel Site dan Situation

Lokasi Gedung Perkantoran Baru Site

Situation Jumlah

Karakteristik Lokasi

Kelas Gedung Kantor Harga Sewa/Jual Ruang Kantor

Penggunaan Tanah Aksesibilitas

Nilai Tanah (NJOP) Kelas Jalan Tingkat Kemacetan Jalan Jend. Sudirman

2


3 1 3 1 3

12 lokasi 1 Jalan Thamrin

1 2 1 3 1 3

11 lokasi 1 SCBD

1 3 1 2 1 3

11 lokasi 1 Jalan Rasuna Said

1 2 1 3 2 2

11 lokasi 1 Jalan Gatot Subroto

1 2 1 3 1 2

10 lokasi 2 Jalan Prof. Dr. Satrio

2 1 1 3 1 1 9

lokasi 2 Jalan Mega Kuningan Barat

1 1 1 1 4 1 9

lokasi 2 Jalan Lingkar Mega Kuningan

1 1 1 2 1


1 7

lokasi 3

Berdasarkan hasil scoring pada tabel 2, dapat dilihat terdapat tiga tipe lokasi gedung perkantoran baru di Kawasan Segitiga Emas Jakarta yang diklasifikasi menjadi lokasi 1, lokasi 2, dan lokasi 3. Lokasi 1 memiliki karakteritik lokasi dengan site yaitu gedung perkantoran baru kelas premium dan grade A dan memiliki harga sewa ataupun jual ruang kantor dari sedang hingga tinggi. Sedangkan situation terdiri dari kombinasi penggunaan tanah di sekitar gedung perkantoran baru yang seragam, tersebar di jalan arteri dan juga kolektor dengan tingkat kemacetan dari sedang sampai tinggi, serta memiliki nilai jual objek pajak (NJOP) dari sedang sampai tinggi.

Lokasi 2 memiliki karakteristik lokasi dengan site yaitu gedung perkantoran kelas premium dan grade A serta memiliki harga sewa ataupun jual ruang kantor dari kecil hingga sedang. Sedangkan situation terdiri dari kombinasi penggunaan tanah di sekitar gedung perkantoran baru yang seragam, tersebar di jalan arteri dan jalan lokal dengan tingkat kemacetan yang tinggi dan arus lalu lintas yang stabil (tidak macet), serta memiliki nilai jual objek pajak (NJOP) dari rendah hingga sedang.

Lokasi 3 memiliki karakteristik lokasi dengan site yaitu gedung perkantoran grade A dan memiliki harga sewa ataupun jual ruang kantor yang rendah. Sedangkan situation terdiri dari kombinasi penggunaan tanah di sekitar gedung perkantoran baru yang seragam, tersebar di jalan kolektor tetapi memiliki tingkat kemacetan yang tinggi, serta memiliki nilai jual objek pajak (NJOP) yang rendah. Berikut peta karakteristik lokasi gedung perkantoran baru di Kawasan Segitiga Emas Jakarta.

Gambar 10. Karakteristik Lokasi Gedung Perkantoran Baru Berdasarkan gambar 5.14, dapat dilihat sebaran gedung perkantoran baru di beberapa lokasi di Kawasan Segitiga Emas Jakarta yang diklasifikasi menjadi tiga lokasi yaitu lokasi 1, lokasi 2, dan lokasi 3. Lokasi 1 merupakan lokasi yang paling banyak ditempati gedung perkantoran yang meliputi empat lokasi gedung perkantoran baru diantaranya Jalan Sudirman, Jalan Thamrin, Kawasan Niaga Terpadu Sudirman (SCBD), dan Jalan Rasuna Said. Lokasi 2 merupakan lokasi yang meliputi tiga lokasi gedung perkantoran baru yaitu Jalan Gatot Subroto, Jalan Prof. Dr. Satrio, dan Jalan Mega Kuningan Barat. Adapun lokasi 3 merupakan lokasi yang hanya meliputi satu lokasi gedung perkantoran baru yakni Jalan Lingkar Mega Kuningan Barat.

• Faktor-faktor yang mempengaruhi keputusan lokasi gedung perkantoran baru

Di Kawasan Segitiga Emas Jakarta terdapat tujuh faktor yang mempengaruhi keputusan lokasi gedung perkantoran baru. Masing-masing faktor tersebut diklasifikasi ke dalam dua faktor yaitu faktor site dan faktor situation. Faktor site terdiri dari dua faktor yaitu adanya fasilitas penunjang dan status tanah milik pengembang (developer). Sedangkan faktor situation terdiri dari lima faktor yaitu aksesibilitas, image dari lokasi, kedekatan dengan klien, kedekatan dengan mitra bisnis, dan Rencana Detail Tata Ruang (RTRW) dan Peraturan Zonasi (PZ) dari Kawasan Segitiga Emas Jakarta yang diperuntukkan untuk perkantoran, perdagangan, dan jasa.


Berdasarkan hasil penelitian, didapat bahwa faktor yang paling mempengaruhi keputusan lokasi gedung perkantoran baru di Kawasan Segitiga Emas Jakarta berasal dari faktor situation. Dimana lima pengelola/marketing gedung perkantoran baru menjawab karena memiliki tingkat aksesibilitas yang tinggi dan image Kawasan Segitiga Emas Jakarta sebagai lokasi yang prestige sebagai faktor utama dalam memilih dan memutuskan lokasi untuk membangun gedung perkantoran. Hal ini disebabkan bahwa Kawasan Segitiga Emas Jakarta berada di pusat kota yang dapat dilalui oleh berbagai moda transportasi baik transportasi umum (public transportation) maupun transportasi pribadi. Selain itu Kawasan Segitiga Emas Jakarta juga dikelilingi oleh gedung-gedung tinggi yang tersebar di sepanjang koridor utama maupun kawasan-kawasan yang menjadikan Kawasan Segitiga Emas Jakarta sebagai lokasi yang prestige. Kemudian faktor berikutnya yang turut mempengaruhi keputusan lokasi gedung perkantoran baru di Kawasan Segitiga Emas Jakarta Rencana Detail Tata Ruang (RTRW) dan Peraturan Zonasi (PZ) sebagai situation gedung perkantoran baru. Berdasarkan RTRW dan PZ yang dibuat oleh Dinas Penataan Kota disebutkan bahwa di dalam Kawasan Segitiga Emas Jakarta khususnya di sepanjang koridor utama maupun beberapa kawasan yang ada di dalamnya seperti Mega Kuningan dan Kawasan Niaga Terpadu Sudirman (SCBD) memang diperuntukkan untuk kegiatan komersil seperti perkantoran, perdagangan, dan jasa. Penetapan zonasi tersebut berdampak pada nilai koefisien dasar bangunan (KDB) dan koefisien lantai bangunan (KLB) yang lebih tinggi dibandingkan dengan wilayah lainnya di Jakarta. Selanjutnya faktor berikutnya yaitu kedekatan dengan klien yang menunjukkan situation gedung perkantoran baru dan status tanah sebagai suatu site dari gedung perkantoran baru. Dimana tiga pengelola/marketing gedung perkantoran baru mengatakan bahwa kedekatan dengan klien dan status tanah juga berpengaruh dalam memilih lokasi gedung perkantoran di Kawasan Segitiga Emas Jakarta. Klien yang dimaksud merupakan pembeli atau penyewa unit properti. Sedangkan status tanah yang dimaksud merupakan tanah yang sudah dimiliki oleh pengembang (developer) pada suatu lokasi di Kawasan Segitiga Emas Jakarta. Pihak pengembang (developer) menggunakan tanah tersebut untuk membangun gedung perkantoran baru di Kawasan Segitiga Emas Jakarta. Berikutnya faktor lain yang juga mempengaruhi keputusan lokasi gedung perkantoran baru adalah karena kedekatan dengan mitra bisnis yang menunjukkan situation gedung perkantoran baru dan adanya fasilitas penunjang sebagai site dari gedung perkantoran baru. Mitra bisnis yang dimaksud biasanya diartikan sebagai rekan kerja dimana dalam properti menjadi bagian dari pembangun (developer). Mitra bisnis ini membuat perjanjian penanaman modal/menyetor investasi dalam jumlah yang sama atau lebih kecil atau lebih besar untuk bisnis perkantoran. Sedangkan adanya fasilitas penunjang merupakan fasilitas yang dapat mendukung jalannya bisnis perkantoran. Dalam hal ini fasilitas penunjang merupakan fasilitas dalam kantor yang terdiri dari persediaan listrik, telepon, air, pengolahan air limbah, dan akses data melalui internet.

• Kesimpulan Sebagian besar gedung perkantoran baru di Kawasan Segitiga Emas Jakarta memiliki karakteristik lokasi dengan site yaitugedung perkantoran barugrade A dan memiliki harga sewa maupun jual ruang kantor dari sedang sampai tinggi. Sedangkan situation terdiri dari kombinasi penggunaan tanah di sekitar gedung perkantoran baru yang seragam, tersebar di jalan arteri dengan tingkat kemacetan yang tinggi dan terdapat beberapa akses jalan alternatif menuju gedung perkantoran baru, serta memiliki nilai tanah (NJOP) tinggi. Adapun faktor utama yang mempengaruhi keputusan lokasi gedung perkantoran baru adalah karena memiliki tingkat aksesibilitas yang tinggi dan image Kawasan Segitiga Emas Jakarta sebagai lokasi yang prestige. Selain itu kedekatan dengan klien, kedekatan dengan mitra


bisnis, adanya fasilitas penunjang, Rencana Detail Tata Ruang (RTRW) dan Peraturan Zonasi (PZ), dan status tanah yang sudah dimiliki pengembang (developer) juga turut berpengaruh dalam memilih lokasi gedung perkantoran baru di Kawasan Segitiga Emas Jakarta. Daftar Referensi

Adnan, Yasmin Mohd dan Md Nasir Daud. (2010). Identification of Important Factors for Office Space Decisions by Tenant in Kuala Lumpur City Centre- Expert’ View. Department of Estate Management Faculty of Built Environment University of Malaya Kuala Lumpur, Malaysia.

Anonymous. (2012). Jakarta Property Market Report. Colliers International.

Arikunto, Suharsimi. (1996). PROSEDUR PENELITIAN SUATU PENDEKATAN PRAKTEK EDISI REVISI III. Rineka Cipta

Fellmann, Jerome D, et al. (2005). Student Study Guide to Accompany Human Geography Eight Edition. University of Illinois, Urbana-Champaign. Fuaad, Siti Sarah Binti Ahmad., et al. (2013). Factors Affecting The Location Choice. Department of Estate Management Faculty of Built Environment University of Malaya, Malaysia.

Northam, RM. (1979). Urban Geography. Oregon State University, New York.

Pacione, Michael. (2009). URBAN GEOGRAPHY A GLOBAL PERSPECTIVE THIRD EDITION. University of Strathclyde.

Syaukat, Syarifah F. (2006). Persebaran Gedung Perkantoran di DKI Jakarta. (Thesis). Program Kajian Pengembangan Perkotaan Pasca Sarjana : Jakarta.

Thrall, Grant Ian. (2002). BUSINESS GEOGRAPHY AND NEW REAL ESTATE MARKET ANALYSIS. Oxford. University Press.


karakteristik lokasi gedung perkantoran baru di …

Documents