KAJIAN LOKASI APARTEMENDI KAWASAN PERKOTAANStudi Kasus : Kota SemarangReza H. V 1 Haryanto R 2hendy.reza14@pwk.undip.ac.id1ragil.haryanto@pwk.undip.ac.id2Jurusan Teknik Perencanaan Wilayah & Kota, Universitas Diponegoro1,2ABSTRAKKota Semarang merupakan salah satu kota metropolitan yang berada di Provinsi Jawa Tengah. Kota ini menjadi pusat pemerintahan yang memberikan pengaruh pada peningkatan pertumbuhan ekonomi. Pada saat ini, perkembangan properti terus mengalami peningkatan dengan terus bertambahnya bangunan-bangunan bertingkat, sedangkan jumlah lahan yang tersedia terbatas. Oleh karena itu, apartemen dijadikan solusi untuk mengatasi permasalahan tersebut. Saat ini sudah berdiri 2 apartemen yaitu Best Western and Star Apartemen dan apartemen Mutiara Garden, namun akan segera berdiri apartemen Candiland, Pinnacle dan Warhol Residence. Selain itu juga terdapat Sentraland Apartemen dan Paltrow City. Sebagian besar apartemen berada di pusat kota namun, hanya Paltrow City yang berada di pinggir Kota, tepatnya di kawasan pendidikan tinggi Tembalang. Pada penelitian ini bertujuan untuk mengkaji keberadaan apartemen di pusat Kota Semarang. Variabel yang digunakan dalam penelitian ini adalah kriteria lokasi bangunan bertingkat yang terdiri dari segmen pasar, tingkat aksesibilitas, serta lahan dan karakteristik lingkungan. Metode penelitian yang digunakan adalah deskriptif kuantitatif dan analisis linkert/skoring. Hasil penelitiannya adalah bahwa beberapa unit apartemen masih belum habis terjual dikarenakan harga lahan yang terlalu tinggi sehingga berdampak pada kenaikan harga tiap unit apartemen, selain itu, apartemen yang berada dekat dengan permukiman memberikan pengaruh terhadap masyarakat dan lingkungan disekitarnya misalnya ketersediaan air menjadi berkurang dan dapat menimbulkan banjir pada saat musim hujan, serta terdapat apartemen yang dibangun di lahan berkontur dan daerah resapan air. Secara keseluruhan, apartemen di Kota Semarang memiliki aksesibilitas yang dapat menjangkau segala kebutuhan dan pusat kegiatan masyarakat, baik pusat perbelanjaan, sekolah, rumah sakit, dan sebagainya. Untuk kelengkapan prasarana perkotaan, seluruh apartemen sudah memadai mulai dari listrik, air bersih, dan drainase. Hal ini didukung oleh hasil analisis statistik dimana kedekatan terhadap sarana perkotaan menjadi variabel yang berpengaruh dalam kriteria lokasi bangunan bertingkat. Kata Kunci : Apartemen, Aglomerasi, Keberadaan, Kriteria Lokasi

1. PENDAHULUANKota Semarang merupakan salah satu kota metropolitan yang berada di Provinsi Jawa Tengah. Kota ini berfungsi sebagai pusat pemerintahan dan perdagangan provinsi. Hal tersebut berdampak pada peningkatan pertumbuhan ekonominya, dimana setiap tahunnya terus mengalami peningkatan termasuk kesejahteraan ekonomi dan kualitas hidup masyarakatnya. Pada saat ini, perkembangan properti yang ada terus meningkat dengan terus bertambahnya bangunan-bangunan bertingkat (High Rise Building), hal ini disebabkan karena jumlah penduduk dan kebutuhan tempat tinggal yang semakin meningkat namun, lahan yang tersedia di perkotaan sangat terbatas. Keberadaan hunian vertikal/apartemen dapat dijadikan solusi untuk hunian, hanya saja, keberadaan hunian-hunian eksklusif seperti apartemen perlu untuk dianalisis dan dikaji. Hal ini sesuai dengan teori dari Kuswara (2004), yang menjelaskan bahwa pembangunan permukiman harus sesuai dengan arah perkembangan kota dan juga jenis lokasi perumahannya. Pada saat ini terdapat 2 apartemen yang sudah berdiri yaitu Best Western and star apartemen, Mutiara Garden dan segera berdiri apartemen Candiland, Pinnacle dan Warhol Residence. Selain itu juga terdapat Sentraland Apartement dan Paltrow City. Sebagian besar apartemen berada di pusat kota namun, hanya Paltrow City yang berada di pinggir Kota, tepatnya di kawasan pendidikan tinggi Tembalang. Lokasi apartemen pada saat ini berada di pusat kota namun menimbulkan persoalan baru terkait lokasi karena berada di daerah dengan kepadatan tinggi. Kemudian persoalan lokasi apartemen memikirkan persoalan fasilitas yang menunjang keberadaan apartemen, seperti kedekatan dengan commercial area (mall, pasar ataupun rumah sakit). Pada beberapa apartemen unit yang ditawarkan belum terjual habis, selain itu juga terdapat apartemen yang berada di tengah permukiman warga sehingga memberikan dampak langsung bagi masyarakat dan lingkungan disekitarnya serta terdapat apartemen yang dibangun di lahan berkontur dan daerah resapan air. Maka salah satu tugas yang paling penting dalam perencanaan kota saat ini adalah mengkaji keberadaan apartemen di pusat Kota Semarang. Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui kesesuaian dan prefrensi stakeholder terkait terhadap lokasi apartemen di pusat Kota Semarang. Ruang lingkup wilayah pada penelitian ini adalah lokasi apartemen yang berada di Kawasan Perkotaan yaitu Kecamatan Semarang Tengah, Kecamatan Gajahmungkur dan Kecamatan Candisari. Sedangkan ruang lingkup substansi pada penelitian ini hanya terbatas pada pemerintah selaku pemberi izin lokasi apartemen, developer selaku pihak yang menentukan lokasi apartemen dan konsumen selaku target pemasaran pada lokasi apartemen. Berikut adalah lokasi apartemen di Kota Semarang pada gambar 1

Gambar 1.Peta Lokasi Apartemen Kota Semarang (Bappeda Kota Semarang, 2011 update 2015)2. KAJIAN PUSTAKAPengertian apartemenApartemen adalah Bangunan hunian yang dipisahkan secara horizontal dan vertikal agar tersedia hunian yang berdiri sendiri dan mencakup bangunan bertingkat rendah atau bangunan tinggi, dilengkapi berbagai fasilitas yang sesuai dengan standart yang ditentukan. (Ernst Neufert, 1980, p: 86). Secara umum apartemen dapat disimpulkan sebagai bangunan bertingkat yang lebih dari satu yang didalamnya merupakan kumpulan dari beberapa unit hunian, dengan tiap unit hunian memiliki ruang yang lengkap untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari dan para penghuninya saling berbagi fasilitas yang sama.

Pemahaman Lokasi

Teori lokasi adalah ilmu yang menyelidiki tata ruang (spatial order) kegiatan ekonomi, atau ilmu yang menyelidiki alokasi geografis dari sumber-sumber yang potensial, serta hubungannya dengan atau pengaruhnya terhadap keberadaan berbagai macam usaha/kegiatan lain baik ekonomi maupun sosial (Tarigan, 2006: 77). Definisi lain menyebutkan teori lokasi adalah suatu penjelasan teoretis yang dikaitkan dengan tata ruang dari kegiatan ekonomi. Hal ini selalu dikaitkan pula dengan alokasi geografis dari sumber daya yang terbatas yang pada gilirannya akan berpengaruh dan berdampak terhadap lokasi berbagai aktivitas baik ekonomi maupun sosial (Sirojuzilam, 2006 : 22)Kriteria Lokasi High Rise Building/Apartemen1) Segmen PasarSegmen pasar terdiri dari kelas apartemen dan fasilitas apartemen. Kelas apartemen adalah pengelompokkan jenis apartemen berdasarkan kelasnya, pengelompokkan apartemen jenis ini terdiri dari apartemen golongan bawah, golongan menengah, dan golongan bawah (Apartments:Their Design and Development, 1967 : 42-43). Fasilitas apartemen adalah pengelompokkan apartemen berdasarkan golongan ekonominya terdiri dari 3 jenis yaitu apartemen golongan bawah, golongan menengah, dan apartemen mewah. Perbedaan ketiganya terletak pada ukuran ruang tiap hunian, semakin besar ruang semakin banyak fasilitas tersedia. Apartments:Their Design and Development, 1967)2) AksesibilitasAksesibilitas terdiri dari aksesibilitas ke pusat kota dan aksesibilitas ke transportasi umum. Aksesibilitas ke pusat kota merupakan kriteria utama menentukan lokasi apartemen, karena apartemen berada di CBD (Central Districk Bussiness) suatu kota. Tingkat aksesibilitas adalah tingkat kemudahan untuk mencapai suatu lokasi ditinjau dari lokasi lain di sekitarnya (Tarigan, 2006:78). Aksesibilitas ke transportasi umum merupakan aksesibilitas yang baik dengan ketersediaan angkutan umum dan kedekatan dengan jaringan jalan maupun pusat kota.3) Harga Lahan

Lokasi apartemen bisanya berada pada lokasi yang strategis dengan harga lahan yang tinggi karena berada dekat dengan pusat kota, sehingga harga unit bangunan yang ditawarkan juga tinggi. Teori harga lahan ini berawal dari Teori Von Thunen dan dikembangkan lagi oleh William Alonso (1964). Teorinya adalah (1) semakin dekat jarak lokasi tempat tanah tersebut ke CBD maka semakin mahal harganya (2) Perbedaan harga tanah antar lokasi karena faktor perbedaan jarak pada daerah CBD adalah paling tinggi, kemudian diikuti oleh daerah transisi, 4) Penggunaan Lahan

Pada penggunaan lahan perkotaan berhubungan dengan nilai ekonomi salah satu teori yang digunakan dalam penggunaan lahan perkotaan adalah teori jalur sepusat atau Teori Konsentrik (Consentric Zone Theory) E.W. Burgess, mengemukakan bahwa kota terbagi sebagai berikut: (Jayadinata, 1999:129) Pada lingkaran dalam terletak pusat kota (central business district atau CBD) yang terdiri atas: bangunan kantor, hotel, bank, bioskop, pasar, dan toko pusat perbelanjaan;

Pada lingkaran tengah pertama terdapat jalur alih: rumah sewaan, perumahan buruh;

Pada lingkaran tengah kedua jalur wisma buruh, kawasan perumahaan pekerja pabrik

5) Daya Dukung Fisik Lingkungan

Daya dukung fisik lingkungan terdiri dari karakteristik lahan, topografi lahan, kerentanan bencana, pengaruh apartemen, lingkungan apartemen. Karakteristik lahan melihat kelayakan lahan tersebut untuk dibangun bangunan bertingkat. Lokasi bangunan bertingkat harus mempunyai kondisi geologi dan topografi yang menjamin keamanan dengan mempertimbangkan: tanah padat anorganik, tebalnya lapisan tanah dari permukaan tanah haws sampai bahan baku induk. Kemiringan lahan tidak melebihi 15 % . lokasi untuk kawasan hunian/bangunan bertingkat harus memperhatikan peta potensi bencana (gempa, lumpur panas, longsor, banjir, dll) dan memenuhi Tata cara pengelolaan Resiko Bencana (Risk Management). Kawasan perumahan harus mempunyai tingkat kemantapan dan kestabilan tinggi serta mempunyai tingkat kelerengan rendah (Departemen P U, 1981).6) Ketersediaan Sarana pendukung

Lokasi apartemen membutuhkan sarana pendukung untuk menunjang aktivitas apartemen. Semakin dekat dengan lokasi sarana akan menambah nilai apartemen, berikut standar jarak permukiman ke sarana umum berdasarkan SNI no 2003-1733 Tahun 2004 : Sarana pendidikan dengan jarak 500-1000 m. Sarana Kesehatan dengan jarak 500-1000 m. Sarana Perdagangan dengan jarak 300-2000 m. Sarana Hiburan dengan jarak 100-1000 m. Sarana Perkantoran, tergantung lokasi kerja berkisar dari jarak 500 m.7) Ketersediaan Prasarana pendukung

Keberadaan apartemen harus disertai dengan ketersediaan prasarana pendukungnya, hal ini sesuai dengan Permen PU no 5 tahun 2007 tentang pedoman teknis pembangunan rumah susun sederhana tingkat tinggi, untuk mendukung aktivitas yang ada. Penyediaan listrik pada lokasi apartemen harus tersedia dengan baik. Lingkungan perumahan/bangunan bertingkat harus mendapatkan daya listrik dari PLN atau dari sumber lain. Dilayani daya listrik minimum 450 VA per jiwa dan sarana lingkungan sebesar 40 % dari total kebutuhan rumah tangga Penyediaan air bersih pada lokasi apartemen dapat berasal dari PDAM, sumur artesis, sumur pantek, mata air, penjernihan air sungai, dan sebaginya (Kepmen PU Nomor 378/KPTS/1987). Kebutuhan air bersih dari tiap rumah tangga yaitu 100 liter/hari untuk setiap anggota keluarga, dengan kualitas jernih. Penyediaan drainase lokasi apartemen harus memadai, sebagai saluran pembuangan limbah. Bangunan bertingkat memiliki sistem pengelolaan air limbah dan air hujan yang dapat diolah dulu, sebelum dibuang ke drainase kota, agar tidak mencemari lingkungan.3. METODE PENELITIAN

Metodologi yang digunakan dalam penelitian ini menggunakan pendekatan kuantitatif yaitu deskriptif kuantitatif dan analisis linkert/skoring. Metode ini sesuai karena dapat menjelaskan kesesuaian dan prefrensi stakeholder terkait terhadap lokasi apartemen. Stakeholder yang dimaksud adalah pemerintah, developer dan konsumen apartemen. Instrumen penelitian yang digunakan adalah wawancara dan kuesioner. Wawancara dilakukan kepada developer dan pemerintah, untuk mendapatkan penjelasan terkait lokasi apartemen secara mendetail, sedangkan kuisioner dillakukan kepada konsumen dan calon konsumen apartemen untuk melihat prefrensi konsumen terhadap lokasi apartemen.

Pada analisis statistik yang digunakan menggunakan analisis linkert/skoring, data yang digunakan adalah data berupa skala yang memiliki ukuran berjenjang. Skala linkert digunakan untuk mengukur sikap, pendapat dan persepsi seseorang atau sekelompok orang terhadap suatu fenomena social. Skala tersebut tersusun atas: Sangat Setuju (skor 5), Setuju (skor 4), Cukup Setuju (skor 3), Tidak Setuju (skor 2), Sangat Tidak Setuju (skor 1). Teknik sampling yang digunakan adalah simple random sampling, jumlah sampel adalah 32 tiap apartemen dengan total terdapat 160 responden.

Gambar 2. Kerangka Analisis (Hasil Analisis, 2015)4. HASIL DAN PEMBAHASANDeskripsi Keberadaan Apartemen Terhadap Kriteria lokasi high rise building 1) Kelas ApartemenPada Apartemen Best Western and Star sebagian besar konsumennya memiliki penghasilan per bulan Rp 10 juta s/d 20 juta sebanyak 16 orang atau 50 %, Pada Apartemen Mutiara Garden sebagian besar konsumennya memiliki penghasilan Rp > 20 juta/bulan sebanyak 19 orang atau 59 %, Pada Apartemen Candiland sebagian besar calon konsumennya memiliki penghasilan per bulan Rp 10 juta s/d 20 juta sebanyak 19 orang atau 59 %, Pada Apartemen Pinnacle sebagian besar calon konsumennya memiliki penghasilan per bulan Rp > 20 juta sebanyak 22 orang atau 68 %, Pada Apartemen Warhol Residence sebagian besar calon konsumennya memiliki penghasilan per bulan Rp >20 juta sebanyak 20 orang atau 62 %, secara umum konsumen apartemen memiliki karakteristik yang sama yaitu konsumen golongan menengah atas yang dihuni kalangan bisnisman, profesional, orang asing dan pejabat tinggi. Hal ini dikarenakan harga per unit apartemen sangat tinggi sehingga hanya masyarakat berpenghasilan tinggi yang mampu membelinya.2) Fasilitas Apartemen

Pada Apartemen Best Western and Star fasilitas yang disediakan apartemen sudah cukup lengkap. Penyediaan fasilitas parkir konsumen berpendapat ruang parkir lebih sebanyak 17 orang atau 53 %. Pada Apartemen Mutiara Garden fasilitas yang disediakan apartemen sudah sangat lengkap. Penyediaan fasilitas parkir konsumen berpendapat ruang parkir lebih sebanyak 21 orang atau 65 %. Pada Apartemen Candiland fasilitas yang disediakan apartemen cukup lengkap. Penyediaan fasilitas parkir calon konsumen berpendapat ruang parkir lebih sebanyak 27 orang atau 84 %. Pada Apartemen Pinnacle fasilitas yang disediakan apartemen sangat lengkap. Penyediaan fasilitas parkir calon konsumen berpendapat ruang parkir lebih sebanyak 24 orang atau 75 %. Pada Apartemen Warhol Residence fasilitas yang disediakan apartemen sangat lengkap. Penyediaan fasilitas parkir calon konsumen berpendapat ruang parkir lebih sebanyak 21 orang atau 65 %. Ruang parkir lebih yang dimaksud adalah ruang parkir yang luas dan nyaman bagi konsumen apartemen. Secara keseluruhan fasilitas yang disediakan sudah mampu memenuhi kebutuhan sehari-hari.Penjelasannya terdapat pada lampiran gambar 3;3) Jarak ke Pusat KotaPada Apartemen Best Western and Star aksesibilitas ke pusat kota konsumen menjawab sangat bagus sebanyak 18 orang atau 56 % dan jarak menuju ke pusat kota konsumen menjawab dekat (1 -2 km) sebanyak 21 orang atau 65 %. Pada Apartemen Mutiara Garden aksesibilitas ke pusat kota konsumen menjawab sangat bagus sebanyak 24 orang atau 75 % dan jarak menuju ke pusat kota konsumen menjawab sangat dekat (< 1 km) sebanyak 23 orang atau 71 %. Pada Apartemen Candiland aksesibilitas ke pusat kota calon konsumen menjawab sangat bagus sebanyak 29 orang atau 90 % dan jarak menuju ke pusat kota calon konsumen menjawab sangat dekat (< 1 km) sebanyak 30 orang atau 93 %. Pada Apartemen Pinnacle aksesibilitas ke pusat kota calon konsumen menjawab sangat bagus sebanyak 30 orang atau 93 % dan jarak menuju ke pusat kota calon konsumen menjawab sangat dekat (< 1 km) sebanyak 29 orang atau 90 %. Pada Apartemen Warhol Residence aksesibilitas ke pusat kota calon konsumen menjawab sangat bagus sebanyak 30 orang atau 93 % dan jarak menuju ke pusat kota calon konsumen menjawab sangat dekat (< 1 km): sebanyak 31 orang atau 96 %, secara keseluruhan lokasi apartemen berada di pusat kota dengan aksesibilitas yang baik.4) Jarak ke Transportasi UmumPada Apartemen Best Western and Star sebagian besar konsumennya menggunakan kendaraan pribadi sebanyak 26 orang atau 81 %, sisanya menggunakan taksi. Pada Apartemen Mutiara Garden sebagian besar konsumennya menggunakan kendaraan pribadi sebanyak 28 orang atau 87 %, sisanya menggunakan taksi. Pada Apartemen Candiland sebagian besar calon konsumennya menggunakan kendaraan pribadi sebanyak 27 orang atau 84 %, sisanya menggunakan taksi. Pada Apartemen Pinnacle sebagian besar calon konsumennya menggunakan kendaraan pribadi sebanyak 28 orang atau 87 %, sisanya menggunakan taksi, Pada Apartemen Warhol Residences sebagian besar calon konsumennya menggunakan kendaraan pribadi sebanyak 29 orang atau 90 %, sisanya menggunakan taksi. Total jumlah responden pada tiap apartemen adalah 32 orang. Penggunaan taksi pada konsumen apartemen bertujuan untuk memudahkan akses menuju sarana transportasi lainnya, secara keseluruhan lokasi apartemen dekat dengan transportasi umum yang berada di pusat kota. Penjelasannya terdapat pada lampiran gambar 4;Deskripsi Keberadaan Apartemen Terhadap Peraturan yang Ada di Kota Semarang

Berdasarkan hasil analisis diketahui bahwa pembangunan apartemen di pusat kota Semarang sesuai dengan perda no 14 tahun 2011 tentang RTRW Kota Semarang Tahun 2011-2031. Lokasinya pada lahan perdagangan dan jasa atau kawasan campuran. Fasilitas pada lokasi apartemen sebaiknya berupa ruang terbuka hijau minimal 20 %, ruang parkir 1 kamar 1 lot parkit dan pengelolaan sampah terpadu sementara. Pada aksesibilitas apartemen sebaiknya mempertimbangkan dan memperhatikan kenyamanan akses pejalan kaki, pengguna sepeda dan kendaraan umum lainnya. Pada aksesibilitas transportasi umum diintegrasikan dengan pembangunan trotoar, halte dan arah perkembangan kota. Keberadaan apartemen harus memperhatikan kondisi lahan karena Kota Semarang rentan akan penurunan tanah. Pembangunan apartemen harus memiliki fasilitas terintegrasi dengan fasilitas perkotaan seperti sarana pendidikan, kesehatan, perdagangan jasa, perkantoran, dan hiburan. Penyediaan sarana prasarana juga harus memadaiAnalisis Lahan dan Karakteristik Lingkungan

1) Harga Lahan

Pada Apartemen Best Western and Star harga lahan yang sangat tinggi namun masih dalam tahap yang wajar, harga lahannya mencapai Rp 18 juta/m. Pada Apartemen Mutiara Garden harga lahan yang tinggi namun masih dalam tahap yang wajar, harga lahannya mencapai Rp 25 juta/m. Pada Apartemen Candiland harga lahan pada lokasi tersebut tidak terlalu tinggi namun sesuai harga lahan 10 juta/m. Pada Apartemen Pinnacle harga lahan yang sangat fantastis, harga lahannya bisa mencapai Rp 80 juta/m. Pada Apartemen Warhol Residence harga lahannya bisa mencapai Rp 70 juta/m, secara keseluruhan memiliki harga lahan untuk lokasi apartemen sangat mahal, dikarenakan lokasinya yang berada di kawasan perkotaan, khususnya apartemen Pinnacle berada di pusat kota. Penjelasannya terdapat pada lampiran gambar 5;2) Kesesuaian Penggunaan Lahan

Secara keseluruhan keberadaan apartemen di Kota Semarang sudah sesuai dengan fungsinya sebagai kawasan perdagangan jasa yang didukung oleh adanya peraturan RTRW Kota Semarang tahun 2011-2031. Dari segi lokasinya lokasi apartemen Pinnacle, apartemen Warhol Residence dan apartemen Best Western and Star lebih baik dari apartemen lainnya hal ini dikarenakan lokasinya didukung oleh kawasan perdagangan jasa yang ada disekitarnya. Namun, pada apartemen Candiland lokasinya berada di daerah perbukitan dengan 30 % lahan terbangun dan apartemen Mutiara Garden lokasinya berada di tengah permukiman warga dan berdampak langsung terhadap masyarakat dan lingkungan yang ada disekitarnya, walaupun secara umum sudah sesuai dengan peraturan yang ada karena telah mendapatkan izin lokasi pembangunan apartemen dari pemerintah Kota Semarang. Penjelasannya terdapat pada lampiran gambar 6;3) Daya Dukung Fisik LingkunganPada Apartemen Best Western and Star memiliki karakteristik tanah cadas dan tidak ada pengurukan, apartemen ini mendorong aktivitas masyarakat disekitarnya seperti bertambahnya warung/toko, serta berada pada tingkat kerentanan bencana sangat rendah. Pada Apartemen Mutiara Garden Star memiliki karakteristik tanah cadas dan tidak ada pengurukan, lahan sebelumnya permukiman sehingga cocok untuk bangunan bertingkat, keberadaannya mendukung aktivitas disekitarnya, muncul toko/warung disekitarnya, serta memiliki tingkat kerentanan bencananya yangrendah. Pada Apartemen Candiland memiliki karakteristik tanah perbukitan sehingga perlu pengurukan, lahan luas sehingga dapat memilih area untuk bangunan bertingkat, muncul perdagangan jasa baru, serta memiliki kerentanan bencana yang rendah tapi perlu antisipasi longsor. Pada Apartemen Pinnacle memiliki karakteristik tanah cadas dan tidak ada pengurukan, apartemen ini mendukung aktivitas disekitarnya dengan pelibatan masyarakat, serta memiliki tingkat kerentanan bencana yang sangat rendah. Pada Apartemen Warhol Residence memiliki karakteristik tanah cadas dan tidak ada pengurukan, apartemen ini mendukung aktivitas disekitarnya, harga lahan meningkat, serta memiliki tingkat kerentanan bencana sangat rendah. Penjelasannya terdapat pada lampiran gambar 7;4) Kelengkapan prasarana pendukung

Keseluruhan lokasi apartemen sudah dialiri listrik dengan baik oleh jaringan PLN dengan daya yang besar. Terdapat Get-Set sebagai tenaga listrik cadangan. Rata-rata penyediaan listrik untuk apatemen sekitar 2200 watt/unitnya dan dirasa sudah cukup dan mampu untuk memenuhi kebutuhan. Secara umum pada penyediaan air bersih untuk apartemen sudah memadai, penyediaan air bersih yang berasal dari PAM. Hampir semua konsumen dan calon konsumen menjawab bahwa ketersediaan air bersih sangat baik (sangat lancar tidak macet). Selain itu juga pihak pengelola apartemen menyediakan sumber air bersih yang berasal dari sumur artesis. Pada penyediaan saluran drainase secara keseluruhan apartemen sudah memiliki sistem jaringan drainase sangat baik (sangat lancar tidak mampet), yang dapat menampung air dan mengelolanya kembali sebelum dibuang ke drainase kota. Dengan system pengolahan air yang baik maka dapat menjadikan kualitas drainase kota yang tetap bersih. Hal ini tentunya bermanfaat dalam keberlanjutan lingkungan disekitar apartemen. Penjelasannya terdapat pada lampiran gambar 8;5) Kelengkapan sarana pendukung

Lokasi apartemen di Kota Semarang dekat dengan sarana pendidikan, berada dekat dengan Jalan Pemuda yang sebagian besar selain diisi oleh sarana perkantoran juga terdapat sarana pendidikan. Lokasi apartemen sudah menjangkau sarana pendidikan yang ada di sekitarnya, sehingga memudahkan konsumen untuk mencapainya.

Lokasi apartemen yang ada di Kota Semarang sangat dekat dengan sarana kesehatan, sebagian besar lokasinya berdekatan dengan Rumah Sakit Telogorejo yang berada di jalan KH ahmad Dahlan sebagai salah satu rumah sakit besar dan juga dekat dengan Rumah Sakit Kariadi. Namun, secara umum dari segi lokasi maka apartemen yang ada di Kota Semarang sudah mampu untuk menjangkau sarana kesehatan.

Lokasi apartemen di Kota Semarang berada di kawasan perdagangan jasa, sehingga untuk menjangkau kawasan tersebut sangat mudah hanya berjarak beberapa meter saja. Namun, untuk apartemen Candiland lokasinya tidak begitu dekat dengan kawasan perdagangan jasa karena berjarak 1,2 km menuju ke kawasan simpang lima. Lokasi apartemen yang ada di Kota Semarang sangat dekat dengan sarana perkantoran. Sarana perkantoran yang ada sebagian besar berada di Jalan Pahlawan yaitu Kantor Gubernuran, Pengadilan Tinggi, Kantor DPR, kantor Dinas Sosial, Kantor Dinas Tanaga Kerja, kantor Kepolisian dll. Untuk Sarana perkantoran yang ada di Jalan Pemuda terdiri dari Balai Kota, Gedung Pandanaran, Perbankan, Bappeda, dan Kantor Dinas Pendidikan provinsi Jateng. Lokasi apartemen di Kota Semarang sangat dekat dengan sarana hiburan, karena berada di kawasan perdagangan jasa sehingga banyak sarana hiburan di sekitarnya. Apartemen yang ada di pusat kota dekat dengan kawasan simpang lima yang merupakan salah satu sarana hiburan yang besar di Kota Semarang. Dimana terdapat banyak sarana hiburan seperi E-Plasa, Rest Area, Bioskop, Karaoke, Executive Club, Biliyard dan lain-lain. Penjelasannya terdapat pada lampiran gambar 9;Analisis Statistik

Analisis ini digunakan untuk melihat secara keseluruhan kesesuaian lokasi apartemen di Kota Semarang berdasarkan hasil kuisioner konsumen dan calon konsumen apartemen menggunakan 9 variabel. Hasil penelitian dibuat dalam bentuk skala interval. Pada penelitian ini dibuat dalam bentuk skala interval. Nilai skor tersebut dibuat berdasarkan karakteristik pertanyaan pada masing-masing variabel dari variabel X1-X9. Sehingga mengalami perubahan keterangan, namun dengan persepsi yang sama. Hasil kuisioner secara keseluruhan dapat dilihat pada lampiran Tabel 1Berdasarkan hasil skoring pada lampiran Tabel 1, dapat diketahui bahwa kondisi keberadaan apartemen di Kota Semarang sudah sangat baik. Hal ini dapat dilihat dari nilai pada masing-masing variabel indeksnya rata-rata diatas 0,9, ini menunjukkan bahwa aspek kesesuaian lokasi apartemen menurut prefrensi konsumen dan calon konsumen apartemen sudah tepat. Berikut adalah pengklasifikasiannya pada Tabel 2Tabel 2. Prosentase klasifikasi Kesesuaian Lokasi ApartemenSkorKeteranganFrekuensiProsentase

< 25,0Lokasi sangat tidak sesuai0/1600 %

>25,0-30,0Lokasi tidak sesuai0/1600 %

>30,0-35,0Lokasi cukup sesuai0/1600 %

>35,0-40,0Lokasi sesuai29/16018,13 %

>40,0-45,0Lokasi sangat sesuai131/16081,88 %

Berdasarkan tabel diatas, dapat diketahui bahwa nilai total kesesuaian lokasi apartemen terhadap variable (X1-X9) berada pada skor >40,0-45,0 berarti Lokasi Sangat Sesuai dengan jumlah 131 atau sekitar 81,88 % dan hanya 29 responden atau sekitar 18,13 % yang menyatakan Lokasi Sesuai. Hal ini menunjukkan bahwa secara keseluruhan keberadaan apartemen di Kota Semarang sudah sangat baik terhadap variabel kelas apartemen, fasilitas apartemen, jarak pusat kota, jarak transportasi umum, harga lahan, kesesuaian penggunaan lahan, daya dukung fisik lingkungan, sarana perkotaan dan prasarana perkotaan. Keberadaan apartemen di Kota Semarang sudah sangat baik dan memudahkan konsumen dalam melakukan aktivitas Sehari-hari, untuk menjangkau sarana dan prsarana yang ada di perkotaan.5. KESIMPULANDari hasil penelitian dapat disimpulkan bahwa lokasi apartemen di Kota Semarang menumpuk di pusat Kota, hal ini dikarenakan dekat dengan sarana dan prasarana perkotaan, yang berdampak pada pertumbuhan kota yang hanya terpusat di tengah kota. Secara umum keberadaan apartemen memberikan dampak bagi masyarakat dan lingkungan yang ada disekitarnya, dampaknya adalah lokasi disekitarnya menjadi bertambah ramai dengan bertambahnya toko/warung, harga lahan yang meningkat, dan pada beberapa titik lokasi terjadi peningkatan arus lalu lintas. Pada apartemen yang berada di tengah permukiman yaitu apartemen Mutiara Garden mengakibatkan banjir saat musim hujan, serta sumur warga menjadi keruh karena menggunakan sumur artesis. Pada apartemen Candiland lokasinya berada pada lahan berkontur dan daerah resapan air sehingga hanya 30 % lahan terbangun. Dampak lainnya belum terlihat karena masih tahap pembangunan.

Berdasarkan hasil kuisioner terhadap konsumen apartemen dan calon konsumen apartemen, maka keseluruhan apartemen memiliki aksesibilitas yang mudah menjangkau segala kebutuhan dan pusat kegiatan masyarakat, baik itu pasar, sekolah, rumah sakit dan lain sebagainya. Kondisinya mudah dijangkau oleh kendaraan pribadi dan angkutan umum. Kelengkapan sarana pendukung semua apartemen sudah memadai mulai dari listrik, air bersih, drainase dan mampu untuk memenuhi kebutuhan konsumen apartemen saat ini. Apartemen yang ada saat ini diperuntukkan masyarakat golongan atas, hal ini karena unit yang ditawarkan sangat mahal, sehingga hanya masyarakat yang berpenghasilan tinggi yang mampu membelinya. Ini terlihat dari rata-rata konsumen apartemen berpenghasilan per bulan Rp>20 Juta. Hasil analisis statistic menunjukkan bahwa variabel Sarana Perkotaan menjadi salah satu variabel penting untuk menunjang keberadaan apartemen. Berdasarkan persepsi konsumen, maka sebesar 81,88 % konsumen menyatakan lokasi sangat sesuai. Ini menunjukkan bahwa lokasi apartemen saat ini sudah mampu untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari dalam hal kemudahan menjangkau sarana perkotaan.6. DAFTAR PUSTAKAAulia, Belinda. (2013). Land Suitability for High Rise Building Based of Land Developers preference and soil vulnerability index. International Journal of Social and behavioral science 135. Pp 147-151

Benjamin, John (1996). Mass Transportation, Apartment Rent and Property Values. Journal of Real Estate Research: 1996, Vol. 12, No. 1, pp. 1-8.

Creswell, John W. (2002). Research Design : Qualitative, Quantitative, and Mixed Methods Approaches Second Edition. London: Sage Publications,Inc

Gomes,Orlando.(2007). Space, Growth and Technology: an Integrated Dynamic Approach

Kuswara. (2004). Penataan Sistem Perumahan dan Permukiman Dalam Rangka Gerakan Nasional Pengembangan Satu Juta Rumah. Jurnal Penelitian Permukiman. 20

Kryvobokov, Marko. (2007). Analysing location attributes with a hedonic model for apartment prices in Donetsk, Ukraine. International Journal of Strategic Property Management 11, 157-178.

Nova, nadya Angaraini. (2010), Perumusan Pola Lokasi Apartemen Menengah Atas Di Surabaya . Program Studi Perencanaan Wilayah Dan Kota Fakultas Teknik Sipil Dan Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh Nopember

Samuel, Paul. (1967). Apartment Their Design and Development. (Rainhold. New York)Tamosaitiene, Jolanta. (2013). Integrated Model for Assessment of High-Rise Building Locations. International Journal of Engineering 57. pp 1151-1155

Zhen-Dong Cui.(2010). Land subsidence and pore structure of soils caused by the high-rise building group through centrifuge model test. Engineering Vol 113 pp 44-52

Lampiran

Tabel 1. Hasil skoring apartemen di Kota SemarangVariabel (X)AspekFrekuensi Jawaban RespondenIndeks

12345

Kelas Apartemen (X1)Pendapatan0/1600/16011/16064/16085/1600.893

Fasilitas Apartemen (X2)Parkir0/1600/16028/160110/16022/1600.793

Cleaning Services0/1600/16033/16026/160101/1600.885

Jarak ke Pusat Kota (X3)Akses ke pusat Kota0/1600/1600/16029/160131/1600.964

Jarak ke Pusat Kota0/1600/1600/16036/160124/1600.955

Waktu tempuh pusat Kota0/1600/1600/16039/160121/1600.951

Jarak Transportasi Umum (X4)Jarak Transportasi Umum0/1600/1600/16044/160116/1600.945

Harga Lahan (X5)Harga Lahan pada apartemen0/1600/16010/16052/16098/1600.910

Harga Apartemen0/1600/1607/16061/16092/1600.906

Kesesuaian Penggunaan Lahan (X6)Kesesuaian Lahan0/1600/1600/16016/160114/1600.893

Status Lahan Apartemen0/1600/1600/1602/160158/1600.998

Daya Dukung Fisik ingkungan (X7)Karakteristik Lahan0/1600/1600/1603/160157/1600.996

Topografi Lahan0/1600/1600/1604/160156/1600.995

Kerentanan Bencana0/1600/1600/1605/160155/1600.994

Pengaruh Apartemen0/1600/1602/16023/160136/1600.973

Lingkungan Apartemen0/1600/1600/16020/160140/1600.975

Sarana Perkotaan (X8)Jarak Sarana Pendidikan0/1600/1600/16031/160129/1600.961

Jarak Sarana Kesehatan0/1600/1600/16024/160136/1600.970

Jarak Sarana Perdagangan Jasa0/1600/1600/1609/160151/1600.989

Jarak Sarana Perkantoran0/1600/1600/16027/160133/1600.966

Jarak Sarana Hiburan0/1600/1600/16025/160135/1600.969

Prasarana Perkotaan (X9)Ketersediaan Listrik0/1600/1600/1609/160151/1600.989

Ketersediaan Air Bersih0/1600/1600/16013/160147/1600.984

Ketersediaan Saluran Pembuangan0/1600/1600/16010/160150/1600.988

Gambar 3. Peta analisa segmen pasar (Hasil Analisis, 2015)

Gambar 4. Peta analisa aksesibilitas (Hasil Analisis, 2015)

Gambar 5. Peta analisa harga lahan (Hasil Analisis, 2015)Gambar 6. Peta Kesesuaian Penggunaan Lahan (Hasil Analisis, 2015)

Gambar 7. Peta analisa daya dukung fisik lingkungan (Hasil Analisis, 2015)

Gambar 8. Peta analisa prasarana pendukung (Hasil Analisis, 2015)

Gambar 9. Peta analisa sarana pendukung (Hasil Analisis, 2015)OUTPUT

PROSES

INPUT

Data masyarakat yang menjadi konsumen property (apartemen)

Data Fasilitas Apartemen

Data Konsumen Apartemen

Analisis segmen pasar sebagai target konsumen

Analisis aksesibilitas pada lokasi apartemen

Lokasi apartemen berdasarkan tingkat aksesibilitas (strategis)

1. Data lokasi apartemen

Data titik lokasi

transportasi umum

Peraturan Daerah Kota Semarang terkait Lokasi Bangunan Bertingkat

Analisis Terhadap Peraturan Daerah Kota Semarang

Peraturan Daerah No 14 Tahun 2011 Tentang RTRW Kota Semarang 2011-2031

Data harga lahan

Data penggunaan lahan

Data topografi

Data Kesesuaian lahan

Data lokasi bencana

Analisis karakteristik lahan

Analisis Prasarana pendukung

Analisis lahan dan karakteristik lingkungan

Data kebutuhan listrik

Data kebutuhan air bersih

Data jaringan drainase

Lahan dan karakteristik lingkungan di lokasi apartemen

Pendidikan (Sekolah)

Kesehatan (Rumah Sakit)

Perdagangan (Mall)

Hiburan

Perkantoran

Analisis Sarana pendukung

Kondisi keberadaan apartemen di pusat Kota Semarang

Analisis kondisi keberadaan apartemen berdasarkan segmen pasar, aksesibilitas, lahan dan karakteristik lingkungan dan daya tarik konsumen

Kesimpulan dan Rekomendasi

Sumber : Hasil Survei 2015

| 10