TEORI & PRAKTEK PENDAFTARAN TANAH (TPPT)

Pendaftaran Tanah sebelum UUPAPendaftaran Tanah :1. rechts kadaster / legal cadastre2. fiskaal kadaster / fiscal cadastre

Rechts kadaster/Legal Kadaster:Tujuan :Pemilik tanah dg mudah akan dapat membuktikan h.a.t yang dikuasai dan dimilikinya, karena mereka diberikan Surat Tanda Bukti Hak oleh Pemerintah.Mereka yg memerlukan keterangan ttg tanah dapat dg mudah memperoleh keterangan2 ttg tanah yg akan diperolehnya. Karena keterangan2 tsb disimpan di Kantor Penyelenggaran Pendaftaran Tanah (KPPT) yg bersifat Terbuka untuk Umum.

Fiskaal Kadaster / Fiscal Cadastre:Untuk tanah2 Adat ada kegiatan PT yg menyelenggarakan Pemerintah, namun tujuan bukan utk kepentingan rakyat (pemberian jaminan kepastian hk kepemilikan tnh) melainkan utk keperluan Negara sebagai dasar utk keperluan pemungutan pajak.Kegiatan ini disebut Fiskaal Kadaster/Fiscal cadastre

Sebelum PP 10 Th 1961 ada 3 macam pemungutan pajak tanah (Fiscal cadastre) :1. untuk tanah2 Barat : Verponding Eropa2. untuk tanah2 HM Adat yg berada di dalam kota praja (Gemeente) : Verponding Indonesia3. untuk tanah2 HM Adat yg berada di luar wil kota praja :Pajak Bumi/Landrente.

Dasar penentu :1. Obyek Pajak : status tanah (tnh Barat/tnh Adat;2. Wajib Pajak : pemegang hak/pemilik tanahBiarpun yg menguasai tanah meminta utk dipungut pajak, tapi kalau tanahnya bukan tanah Barat/tanah Adat, maka tidak akan dikenakan pajak Verponding/Landrente.

Pengenaan pajak dilakukan dg penerbitan Srt Pengenaan Pjk a/n pemlk tnh, yg dikalangan rakyat dikenal dg sebutan petuk pajak, girik, pipil,dllKrn pajak dikenakan pd yg memiiki tnh, shg petuk pajak yg fungsinya sbg Srt PengenaanPjk dan tanda pembyran pajak tnhnya dikalangan rakyat dianggap dan diperlakukan sbg tanda bukti pemilikan tanah ybs

Pengenaan & penerimaan pembayaran pajak oleh Pemerintahpun oleh rakyat diartikan sbg pengakuan hak pembayar pajak atas tanah ybs oleh Pem.Jika ada gangguan pembayar pajak mengharapkan memperoleh perlindungan dr Pem.Sehub dg sikap dan anggapan di atas org blm merasa aman, selama petuk pajak tnh yg dibelinya blm diganti dg yg baru ats namanya

kepemilikan tanah yg dikenal dg Petuk pajak oleh Pengadilan tdk diterima sebagai tanda bukti tanah yg dikenakan pajak.Tus Ma, tgl 10 Feb 1960 No.34/K/Sip 1960: Surat pp bumi bkn merpkn suatu bukti mutlak, bahwa sawah sengketa adl milik org yg namanya tercantum dlm pp tsb,akan ttpi pp itu hanyamerupakan suatu tanda siapakah yg harus membayar pajak dari suatu sawah tersebut

PP sekarang ini oleh BPN berfungsi sebagai petunjuk yg kuat dalam penegasan konversi untuk pendaftaran tanah yg pertamakali bahwa:1. tanahnya adl HM Adat2. si pemilik tanah adalh yg tercantm dlm pp tsb adl pembayar pajak tnh ybs

Setelah UUPA ? (tgl 24 Sept 1960)Unifikasi Hukum Agraria : tidak ada lagi tanah Barat dan tanah Adat, karena dilakukan Konversi (perubahan secara yuridis dr tanah lama ) menjadi hak atas tanah dlm UUPA)Sejak Tahun 1961 (keluar PP 10 Th 1961 ttg PT), ke 3 jenis Pajak tanah tsb diganti dengan pungutan Pajak Bumi yaitu : IPEDA dan kemudian diganti lagi dg UU No. 12 Tahun 1985 disebut dg PBB

Dlm pemungutan PBB status tanah dan hubungan hk wajib pajak dengan tanahnya yg menjadi obyek pajak tidak merupakan faktor penentu pengenaan pajakSubyek pajak : orang / BH yg secara nyata memperoleh manfaat atas bumi dan/bangunanYang membayar PBB diterbitkan SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang)SPPT sebagai Tanda Pembayaran/pelunasan pajak PBB bukan merupakan bukti kepemilikan tanah.

Bagaimana kedudukan hk dr IPEDA?Sbg Surat Pengenaan Pajak (Petuk) TDK DPT dipakai sebagaipetunjuk bahwa pemegang petuk IPEDA/SPPT PBB sebagai wajib pajak mempunyai hak atas tanah.Krn ocupan illegal bisa menjadi pemegang petuk IPEDA/ SPPT PBB

Pendaftaran Tanah ?Teori :I. Pendaftaran Tanah Menurut UUPAII. Pendaftaran Tanah Sebelum UUPAIII.Sistem Pendaftaran TanahIV.Sistem / Stelsel Publikasi Pendaftaran TanahV. Sertipikat Hak Atas tanah

Praktek :I. Pelaksanaan Pendaftaran TanahII. PPATIII.Analisis Kasus Pendaftaran Tanah

Pendaftaran Tanah ?Adalah rangkaian kegiatan yg dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian sertipikat sebagai surat tanda bukti haknya bagi bidang2 tanah yg sudah ada haknya dan HM atas Sarusun serta hak tertentu yang membebaninya.

Unsur-unsur :Kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah. proses yg merupakan kewajiban pemerintah (d.h.i. BPN c.q Kantor Pertanahan Kab/Kota)

Terus menerus, berkesinambungan dan teratur. artinya sekali bidang tanah dilakukan pendaftaran, maka untuk selanjutnya setiap kali terjadi perubahan data atas tanah harus diikuti dengan pendaftaran.

Pengumpulan, pengolahan data data : - data fisik : letak, batas, luas, ada/tidak bangunan & atau tanaman di atasnya;

- data yuridis : siapa pemegang hak, haknya, ada/tidak beban2 di atasnya

Pemeliharaan data setiap kali terjadi perubahan terhadap bidang tanah yg sudah didaftar, wajib diikuti dengan pendaftaran agar mencapai asas yg mutakhir.Penerbitan / pemberian sertipikat sebagai surat tanda bukti hak. sertipikat hak atas tanah, sertipikat Hak Tanggungan, tanah wakaf, sertipikat Rusun.

Landasan Pokok Pendaft Tanah:1. UUPAPasal 19 UUPA :ayat (1) : untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wil RI menurut ketetuan2 yg diatur dengan Peraturan Pemerintah;ayat (2) : pendaftaran ini meliputi:a. Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanahb. Pendaft hak2 ats tanah dan pemeliharaan hak2 tsb.c. Pemberian surat2 tanda bukti hak yg berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

ayat (3) : pendaft tnh diselenggarakan dg mengingat keadaan Negara dan masy, keperluan la-lin sos-ek serta kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria;ayat (4) : dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya2 ybs dg pendaft tnh di atas, dg ketentuan bahwa rakyat yg tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya2 tersebut.

Pasal 19 ini ditujukan kepada Pemerintah sebagai suatu instruksi, agar di seluruh wilayah Ind diadakan pendaft tanah yg bersifat recht-kadaster, artinya yg bertujuan menjamin kepastian hukum.

Pasal 23, 32 dan 38 UUPA yg ditujukan kepada para memegang hak yang bersangkutan, dg maksud agar mereka memperoleh kepastian tentang haknya.

Peraturan Pelaksanaannya :- PP 24 Th 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagai pengganti dr PP 10 Th 1961 tentang Pendaftaran Tanah

- PMA/Ka BPN No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan2 Pelaksanaan dari PP 24 Tahun 1997 ttg Pendaft Tanah.

- Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) { LNRI 1998;TLN 3746}

- Peraturan Ka BPN Nomor 1 Tahun 2006 ttg Ketentuan Pelaksanaan PP 37 Tahun 1998

Pendaftaran Tanah menurut PP 24 Tahun 1997

Peraturan Pemerintah 24 tahun 1997Diundangkan pada tanggal 8 Juli 1997Diundangkan dalam Lembaran Negara RI Nomor 57 tahun 1997 Penjelasannya dalam Tambahan Lembaran Negara RI nomor 3696PP 24 tahun 1997 mulai berlaku 3 bulan sejak tanggal diundangkan yaitu pada tanggal 8 Oktober 1997

Asas-asas PT:SederhanaAmanTerjangkauMutakhirTerbuka

Asas-asas Pendaftaran tanah:Pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas-asas :1. asas sederhana : ketentuan2 pokoknya maupun prosedurnya dg mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yg berkepentingan, terutama para pemegang hak atas tanah;

2. asas aman : pendaft tanah diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dpt memberikan jaminan kepastian hk sesuai tujuan dr penaftaran tanah;

3. Asas terjangkau : keterjangkauan bagi pihak2yg memerlukan, khususnya dg memperhatikan kebutuhan dan kemampuan GEL. Pelayanan yg diberikan dlm penyelenggaraan PT harus bisa terjagkau oleh para pihak yg memerlukan.

4. Asas Mutakhir : kelengkapan dalam pelaksanaannya dan keseimbangan dalam pemeliharaan data. Data yg tersedia harus selalu menunjukkan keadaan yg mutakhir. Untuk itu perlu diikuti kewajiban mendaftar dan mencatat perubahan2 yg terjadi dikamudian hari.

Asas mutakhir menuntut dipeliharanya data PT sec terus menerus dan berkesinambungan, shg data yg tersimpan di KP selalu sesuai dg keadaan nyata dilapangan, dan masyarakat dpt memperoleh keterangan mengenai data yg benar setiap saat.untuk itu diberlakukan asas mutakhir.

5. Asas Terbuka : masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai data yang benar setiap saat

Tujuan Pendaftaran tanah:Tujuan Utama PT (dlm Pasal 19 UUPA) : untuk memberikan jaminan kepastian hukum. Tujuan Khusus (Ps 3 PP 24 tahun 2997)1. untuk memberikan jaminan kepastian hukum & perlindungan hk kepada pemegang hak atas tanah agar dg mudah dpt membuktikan dirinya sebagai pemegang hak ybs.2. utk menyediakan informasi kepada pihak2 yg berkepentingan termasuk Pemerintah agar dg mudah dpt memperoleh data yg diperlukan dalam mengadakan perbuatan hk mengenai bidang2 tanah & sarusunyang sudah terdaftar.

3. untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. Artinya bahwa seluruh berkas2 dari KP tersebut hrs sudah tersimpan dg baik dan teratur shg sangat mudah sekali jika akan mencari suatu data yg diperlukan.

Obyek PT:tanah-tanah HM, HGU, HGB dan HPTanah HPLTanah WakafHak Milik atas Satuan Rumah SusunHak TanggunganTanah Negara.Pendaftaran Tanah Negara dilakukan dg mencatatdalam daftar tanah dan tidak diterbitkan sertipikat

PERATURAN MENGENAI PT

Pasal 19 UUPAPP no 10 tahun 1961 tentang Pendaftaran TanahPP no 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran TanahPermeneg Agraria/Kepala BPN 3/1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP no 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

- Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) { LNRI 1998;TLN 3746}Peraturan Ka BPN Nomor 1 Tahun 2006 ttg Ketentuan Pelaksanaan PP 37 Tahun 1998

SERTIPIKAT HAK ATAS TANAHSERTIPIKAT hak atas tanah adalah Salinan Buku Tanah dan Surat Ukur yang dijahit jadi satu dengan diberi sampul yang telah ditentukan dan diberikan kepada seseorang yang mempunyai hak atas tanah sebagai tanda bukti hak dan tanda bukti telah dilakukan pendaftaran bidang tanah ybs.

KUSecara Fisik sertipikat terdiri dari salinan BT dan SU yang dijahit jadi satu dalam sampulSecara Yuridis sertipikat hak atas tanah adalah surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat bukti yang kuatSertipikat sebagai alat bukti yang kuat artinya adalah sepanjang data fisik dan data yuridis sesuai data yang tertera dalam Buku Tanah dan Surat Ukur ybs, harus dianggap sebagai yang benar, kecuali dibuktikan sebaliknya di Pengadilan

Syarat pemberian jaminan kepastian hukum dalam Hk Tanah:Ada 2 macam :1. tersedianya perangkat hukum tertulis, yang lengkap dan jelas serta dilaksanakan secara konsisten;2. penyelenggaraan pendaftaran yang efektif.