GUGATAN INTERVENSI PIHAK KETIGA

PERTAHANKAN HAK HIPOTIK

Kronologi Kasus

Setelah mereka membeli toko tersebut, Umar mengajukan permohonan sertifikat tanah atas

toko Mayko yang telah dibeli oleh kongsi dagang tersebut atas nama Umar pribadi tanpa

sepengetahuan Abdul Ghani dan istrinya. Tidak lama kemudian, terbitlah sertifikat tanah atas

nama Umar.

Kemudian dengan menggunakan sertifikat hak milik tanah atas toko Mayko tersebut, Umar

secara pribadi mengajukan kredit dari Bank BNI dengan jaminan tanah atas toko Mayko.

Jaminan kredit yang diberikan oleh Umar berupa Sertifikat tanah tersebut kemudian oleh Bank

BNI dibebani dengan hak hipotik no. 205 dan sertifikat tanah No. 59, Toko Mayko, Jalan Andalas

Bireuen, dipegang oleh Bank.

Pada tahun 1968, timbul sengketa dalam kongsi dagang antara Abdul Ghani dan istrinya Aisyah

dengan Umar tentang masalah pembagian hak atas toko Mayko tersebut. Mereka berusaha

menyelesaikan sengketa ini dengan jalan musyawarah, dan akhirnya pada tanggal 28

September 1968 tercapai perdamaian atas tanah dengan bangunan toko Mayko di Jalan

Andalas di Bireuen dengan kesepakatan sebagai berikut:

1. Abdul Ghani berhak 40%

2. Aisyah berhak 20%

3. Umar berhak 40%

Namun pada kenyataannya, perjanjian yang telah disepakati oleh tiga orang tersebut, tidak

ditaati oleh Umar, dalam arti Umar tetap memegang kekuasaan penuh atas toko Mayko.

Berangkat dari ketidaktaatan Umar terhadap perjanjian tersebut, maka terungkap pula

kecurangan Umar selama ini mengenai penyalahgunaan sertifikat tanah atas toko Mayko. Dan

pihak Abdul Ghani dan Aisyah baru menyadari bahwa selama ini mereka telah dirugikan oleh

Umar, kemudian Abdul Ghani dan Aisyah mengajukan gugatan terhadap Umar di Pengadilan

Negeri. Selama gugatan Abdul Ghani dan Aisyah diproses, pihak Bank BNI mengajukan gugatan

intervensi bahwa Umar terikat perjanjian kredit 19 Desember 1960 dengan menyerahkan

jaminan berupa bangunan toko, Sertifikat hak milik No. 59, dan telah diikat dan dibebani hak

hipotik dengan akta dan Sertifikat Hipotik No. 205.

Kemudian berdasarkan berbagai pertimbangan, maka Hakim memberi putusan bahwa sertifikat

yang dimiliki Umar adalah tidak mempunyai kekuatan hukum, sehingga Umar dihukum dengan

ketentuan menyerahkan 40% bagian kepada Abdul Ghani dan 20% kepada Aisyah. Kemudian

terhadap gugatan intervensi yang diajukan oleh Bank, Hakim menyatakn bahwa sesuai dengan

apa yang seharusnya di berikan kepada pihak yang dirugikan, Pengadilan menyatakan bahwa

sertifikat yang telah dibebani hipotik hanya berlaku untuk 40% saja.

Mungkin putusan pengadilan telah dianggap adil, akan tetapi pihak Umar mengajukan banding

ke Pengadilan Tinggi untuk dapat memenangkan perkara ini. Kemudian hasil dari banding itu

sendiri adalah membatalkan putusan pengadilan Negeri Biruen dan menyatakan bahwa

setifikat yang dimilki oleh Umar adalah sah dan berharga. Putusan di tingkat banding ini

didasari dengan pertimbangan bahwa toko Mayko adalah sah milik Umar karena didasari bukti

Sertifikat Hak Milik atas Tanah dengan nama Umar, dan kongsi dagang seperti yang telah

disebut-sebut kini sudah tidak ada lagi karena sudah dibongkar dalam rangka peremajaan kota.

Setelah putusan banding ini, ternag saja pihak Abdul Ghani dan Aisyah merasa dirugikan.

Kemudian mereka mengajukan kasasi kepada Mahkamah Agung, yang mana Mahkamah Agung

menyatakan bahwa putusan Pengadilan tinggi dianggap batal dan memutuskan sendiri bahwa

Umar hanya mempunyai hak 40% atas tanah dan dikenai hak hipotik.

A. Hak Hipotik dalam Konsep Hukum Perdata

1. Pengertian

Dalam KUH Perdata, hipotik diatur dalam bab III pasal 1162 s/d 1232. Sedangkan definisi dari

hipotik itu sendiri adalah hak kebendaan atas suatu benda tak bergerak untuk mengambil

pergantian dari benda bagi pelunasan suatu hutang.

Hak Hipotik merupakan hak kebendaan yang memberikan kekuasaan atas suatu benda tidak

untuk dipakai, tetapi untuk dijadikan jaminan bagi hutang seseorang. Menurut pasal 1131 B.W.

tentang piutang-piutang yang diistimewakan bahwa “segala kebendaan si berutang, baik yang

bergerak maupun yang tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada

dikemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatan perseorangan.” Yang mana dalam

pembahasan yang dikaji dalam makalah ini khusus kepada kebendaan si berutang berupa

benda yang tidak bergerak yang dijadikan sebagai jaminan untuk hutang, inilah yang termasuk

dalam pengertian hak Hipotik seperti yang telah disebutkan di atas. Apabila orang yang

berhutang tidak dapat menepati kewajibannya, maka orang berpihutang dapat dengan pasti

dan mudah melaksanakan haknya terhadap si berhutang, atau sederhananya si berpiutang

dapat meminta benda yang dijadikan sebagai jaminan, meskipun barang itu sudah berada di

tangan orang lain.

1. Azas-azas Hipotik

1. Azas publikasi, yaitu mengharuskan hipotik itu didaftarkan supaya diketahui oleh umum.

Hipotik didaftarkan pada bagian pendaftaran tanah kantor agrarian setempat.

2. Azas spesifikasi, hipotik terletak di atas benda tak bergerak yang ditentukan secara khusus

sebagai unit kesatuan, misalnya hipotik diatas sebuah rumah. Tapi tidak aada hipotik di atas

sebuah pavileum rumah tersebut, atau atas sebuah kamar dalam rumah tersebut.

Benda tak bergerak yang dapat dibebani sebagai hipotik adalah hak milik, hak guna bangunan,

hak usaha baik yang berasal dari konvensi hak-hak barat, maupun yang berasal dari konvensi

hak-hak adaptasi, serta yang telah didapatkan dalam daftar buku tanah menurut ketentaun PP

no. 10 tahun 1961 sejak berlakunya UUPA no. 5 tahun 1960 tanggal 24 september 1960.

1. Subyek Hipotik

Sesuai dengan pasal 1168 KUH perdata, di sana dijelaskan bahwa tidak ada ketentuan

mengenai siapa yang dapat memberikan hipotik dan siapa yang dapat menerima atau

mempunyai hak hipotik.

Sedangkan badan hukum menurut tata hukum tanah sekarang tidak berhak memiliki hak milik,

kecuali badan-badan hukum tertentu yang telah ditunjuk oleh pemerintah, seperti yang

tertuang dalam pasal 21 ayat 2 UUPA. Ada empat golongan badan hukum yang berhak

mempunyai tanah berdasarkan PP no. 38 tahun 1963 yaitu:

1. Badan-badan pemerintah

2. Perkumpulan-perkumpulan koperasi pertanian

3. Badan-badan social yang ditunjuk oleh menteri dalam negeri

4. Badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh menteri dalam negeri.

Mengenai siapa-siapa yang dapat memberikan hipotik ialah warga negara Indonesia dan badan

hukum Indonesia sebagaimana ketentuan-ketentuan yang ada pada UUPA sendiri.

2. Obyek Hipotik

Pasal 1164 KUH perdata mengatakan bahwa yang dapat dibebani dengan hipotik ialah:

1. Benda-benda tak bergerak yang dapat dipindah tangankan beserta segala perlengkapannya.

2. Hak pakai hasil atas benda-benda tersebut beserta segala perlengkapannya

3. Hak numpang karang dan hak guna usaha

4. Bunga tanah baik yang harus dibayar dengan uang maupun yang harus dibayar dengan hasil

dengan hasil tanah dalam wujudnya.

Pasal 1167 KUH perdata menyebutkan pula bahwa benda bergerak tidak dapat dibebani

dengan hipotik. Maksudnya adalah sebagai berikut:

1. Benda tetap karena sifatnya (pasal 506 KUH Perdata)

2. Benda tetap karena peruntukan (pasal 507 KUH Perdata)

3. Benda tetap karena UU (pasal 508 KUH Perdata)

1. Prosedur Pengadaan Hak Hipotik

Syarat-syarat yang harus dipenuhi ketika akan mengadakan hipotik adalah: 1) Harus ada

perjanjian hutang piutang, 2) Harus ada benda tak bergerak untuk dijadikan sebagai jaminan

hutang.

Setelah syarat di atas dipenuhi, kemudian dibuat perjanjian hipotik secara tertulis dihadapan

para pejabat pembuat akta tanah atau disingkat PPAT (pasal 19 PP no. 10 tahun 1961), yang

dihadiri oleh kresitur, debitur dan dua orang saksi yang mana salah satu saksi tersebut biasanya

adalah kepala desa atau kelurahan setempat di mana tanah itu terletak. Kemudian akta hipotik

itu didaftarkan pada bagian pendaftaran tanah kantor agrarian yang bersangkutan.

E. Hapusnya Hipotik

Menurut pasal 1209 ada tiga cara hapusnya hipotik, yaitu:

2. Karena hapusnya ikatan pokok

3. Karena pelepasan hipotik oleh si berpiutang atau kreditur

4. Karena penetapan oleh hakim

Adapun hapusnya hipotik di luar ketentuan KUH Perdata yaitu:

1. Hapusnya hutang yang dijamin oleh hipotik

2. Afstan hipotik

3. Lemyapnya benda hipotik

4. Pencampuran kedudukan pemegang dan pemberi hipotik

5. Pencoretan, karena pembersihan atau kepailitan

6. Pencabutan hak milik

Mungkin juga apabila ada penghapusan hak atas tanah yang bersangkutan berdasarkan surat

menteri dalam negeri. Namun dalam hal ini yang hapus hanya perjanjian hipotiknya, tidak

menghapuskan perutangan yang pokok. Oleh karenanya, pihak perbankan harus berhati-hati

dan seksama dalam menghadapi segala kemungkinan yang terjadi, agar tidak mengakibatkan

kerugian bagi kreditur dengan mencantumkan janji-janji tertentu di dalam pembebanannya.

Dan perlu dingat, bahwa hak hipotik ini sudah tidak berlaku lagi karena telah dicabut dengan

UU no. 4 tahun 1996 tentang hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan

dengan tanah, karena dianggap sudah tidak sesuai lagi dengan kebutuhan kegiatan perkreditan

di Indonesia, akan tetapi secara substansial mempunyai kesamaan.

A. Analisis Kasus

Hak hipotik sebenarnya sudah tidak berlaku lagi karena telah dicabut dengan UU no. 4 tahun

1996 tentang hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah,

karena dianggap sudah tidak sesuai lagi dengan kebutuhan kegiatan perkreditan Indonesia.

Namun karena kasus yang dianalisis oleh penulis dalam makalah ini terjadi pada tahun 1960,

maka kasus ini tetap dapat dijadikan sebagai bahan analisis kasus hukum perdata khususnya

mengenai hak hipotik.

Pada awalnya terjadi kerjasama dagang antara tiga orang yaitu Abdul Ghani, Aisyah (istri Abdul

Ghani) dan Umar dalam bentuk kongsi. Setelah itu mereka membeli tanah di atas toko, untuk

kemudian dijadikan sebagai tempat usaha dagang sebagaimana tujuan kerjasama itu diadakan.

Dari sini bisa dilihat, bahwa sebidang tanah yang dibeli dengan uang bersama tiga orang, maka

tanah tersebut adalah hak milik bersama tiga orang tersebut. Masing-masing berhak atas

bagian tertentu (prosentase) dari tanah tersebut, sesuai dengan jumlah/besarnya uang yang

diserahkan masing-masing orang untuk membeli tanah tersebut.

Namun pada kenyataannya setelah mereka membeli tanah, tidak dilakukan pembagian tanah,

sehingga kesempatan ini dimanfaatkan Umar untuk diam-diam mengajukan permohonan

sertifikat tanah atas toko Mayko yang telah dibeli oleh kongsi dagang tersebut atas nama Umar

pribadi.

Dari sini penulis menganalisis bahwa bilamana salah seorang yang mempunyai hubungan kerja

sama dengan orang lain, kemudian secara diam-diam membuat Sertifikat Hak Milik Tanah atas

namanya pribadi, maka Sertifikat Hak Milik Tanah tersebut adalah cacat hukum dan tidak

mempunyai kekuatan hukum. Akan tetapi Umar tidak memperhatikan hal itu, karena dia dapat

dengan mudah membuat sertifikat tanah atas toko Mayko tersebut dikarenakan dua hal, yaitu:

1. Data yang dibutuhkan untuk membuat sertifikat tanah yang berupa sertifikat jual beli atas

toko Mayko ditandatangani oleh Umar atas nama orang bertiga yang mempunyai kongsi

dagang tersebut.

2. Memang tanda tangan Umar tersebut mengatasnamakan Abdul Ghani dan Aisyah, Namun

mungkin dalam serttifikat jual beli tanah atas toko Mayko tersebut tidak mencantumkan

nama Abdul Ghani dan Aisyah, sehingga Umar dengan mudah memproses pembuatan

Sertifikat Tanah tersebut.

Setelah pembuatan sertifikat hak tanah atas nama Umar terbit, sertifikat ini digunakan Umar

untuk mengajukan kredit pada Bank BNI, yang kemudian dibebankan hak hipotik no. 205, dan

sertifikat tanah No. 59, Toko Mayko, Jalan Andalas Bireuen, dipegang oleh Bank.

Hak Hipotik merupakan hak kebendaan yang memberikan kekuasaan atas suatu benda yang

tidak bergerak untuk dijadikan jaminan bagi hutang seseorang. Maka yang dilakukan Umar

dengan menjadikan tanah atas toko Mayko tersebut sebagai benda yang dibebani hipotik sudah

sesuai dengan KUH Perdata pasal 1162 yang berbunyi “Hipotik adalah suatu hak benda atas

benda-benda tak bergerak, untuk mengambil pergantian dari padanya bagi pelunasan suatu

perikatan”, dan pasal 1164 KUH Perdata tentang hak yang dapat dibebani hipotik pada

ketentuan pertama, yaitu benda-benda tak bergerak yang dapat dipindah tangankan beserta

segala perlengkapannya.

Kemudian berdasarkan pasal 1166 KUH Perdata mengenai bagian yang tak terbagi dalam benda

tak bergerak yang menjadi milik kelompok, dapat difahami bahwa setelah Umar membuat

sertifikat tanah atas toko Mayko dan menjadikannya sebagai benda hipotik, maka hipotiknya

adalah seluruh bagian dari hak milih atas tanah Mayko tersebut, karena disana tidak ada

pembagian benda yang mengatur dan sertifikat yang digunakan sebagai jaminan itu dapat

ditunjukkan Umar atas namanya pribadi, bukan atas nama tiga orang. Sehingga dengan

sertifikat itu, pihak Bank juga mengakui bahwa sertifikat hak milik tanah tersebut adalah milik

Umar sepenuhnya.

Berdasarkan kronologi kasus yang telah disebutkan, di sana tidak dijelaskan apakah Umar telah

melaksanakan hipotik sesuai dengan prosedur pengadaan hipotik?, kemudian berapa jumlah

uang yang dikreditkan Bank kepada Umar?, kredit itu digunakan untuk apa oleh Umar?, dan

kapan batas waktu kredit pengembalian hutang tersebut?

Jika Umar memanfaatkan hak hipotik ini untuk kepentingan pribadi seluruhnya, maka hal ini

jelas sangat merugikan pihak Abdul Ghani dan Aisyah. Namun apabila pada waktu batas yang

telah ditentukan untuk mengembalikan hutang, dan ternyata Umar tidak bisa melunasinya,

maka kecurangan Umar terhadap Abdul Ghani dan Aisyah akan terungkap, dan Bank juga akan

mengetahui bahwa sertifikat Hak Miik Tanah tersebut ternyata bukan miik Umar sepenuhnya.

Melalui dua pihak ini Umar bisa dituntut ke pengadilan.

Kemudian pada tahun 1968 terjadi pesersengketaan antara mereka bertiga tentang pembagian

hak milik atas tanah tersebut. Persengketaan itu dapat diselesaikan dengan perdamaian atas

tanah dengan bangunan toko Mayko. Namun hasil perjanjian itu tidak ditaati oleh Umar,

mengingat dia telah menjadikan seluruh hak milik tanah toko Mayko tersebut sebagai hipotik.

Secara otomatis pihak Abdul Ghani dan Aisyah merasa dirugikan oleh tindakan Umar tersebut,

sehingga mereka berdua menggugat Umar di Pengadilan Negeri dengan berbagai tuntutan

seperti yang telah ditulis dalam kronologi kasus.

Apabila pihak Abdul Ghani dan Aisyah mengetahui bahwa sejak awal bahwa sebenarnya Umar

telah menyelewengkan Sertifikat Hak Milik atas tanah, maka mereka bisa menggugat Umar,

sehingga kerugian yang dirasakan oleh mereka berdua tidak memakan jangka waktu yang lama.

Bersamaan dengan itu pihak Bank juga mengajukan gugat intervensi kepada pengadilan. Pihak

Bank menyatakan bahwa tanah dan bangunan Toko sengketa Sertifikat Hak Milik No. 59, adalah

hak milik syah dari Umar yang dibebani akta hipotik dan Sertifikat Hipotik No. 205. Dari sini

dapat diketahui bahwa pihak Bank hanya ingin mempertahankan hipotiknya atas tanah

sengketa dan bukan untuk melaksanakan eksekusi hipotiknya. Karena di awal perjanjian Umar

menyerahkan sertifikat yang menunjukkan bahwa Umar berhak penuh atas tanah tersebut. Jadi

Bank tidak mau dirugikan karena ternyata Umar hanya mempunyai hak sebesar 40% dari obyek

tanah sengketa.

Hasil sidang yang dinginkan atas gugatan pihak Abdul Ghani dan aisyah adalah, bahwa karena

Umar mengetahui bahwa tanah dengan bangunan toko tersebut masih dalam sengketa dengan

Abdul Gani, namun Umar menjaminkan tanah tersebut kepada Bank BNI 46 diatas kredit yang

diterimanya dan oleh Bank, Tanah tersebut dibebani dengan hipotik. Sehingga gugatan ini

dapat dikabulkan dan menghukum Umar dengan menyerahkan 40% harga tanah sengketa

kepada Abdul Ghani dan 20% kepada Aisyah. Dan menyatakan bahwa Sertifikat Hak Milik Tanah

No. 59/1978 atas tanah sengketa yang diatasnamakan Umar adalah tidak mempunyai kekuatan

hukum.

Kemudian dari gugatan yang diajukan oleh Bank, hendaknya hakim memutuskan bahwa 40%

dari tanah sengketa, sebagai jaminan hutang yang diberikan Umar kepada Bank sesuai dengan

Perjanjian Kredit.

A. Catatan

1. Sebidang tanah yang dibeli dengan uang bersama, maka tanah tersebut adalah hak milik

bersama. Masing-masing berhak atas bagian tertentu (prosentase) dari tanah tersebut,

sesuai dengan jumlah/besarnya uang yang diserahkan masing-masing peserta untuk

membeli tanah tersebut. Bilamana salah seorang, secara diam-diam, tanpa setahu yang lain

lalu membuat Sertifikat Hak Milik tanah atas namanya pribadi, maka Sertifikat Hak Milik

Tanah tersebut adalah cacat hukum dan tidak mempunyai kekuatan hukum.

2. Agar tidak terjadi penyelewengan atas sertifikat atas hak milik tanah, maka apabila kerjasama

tersebut telah melakukan jual beli, hendaknya diadakan pembagian atas benda tersebut.

3. Hakim berkewajiban memeriksa dan mengadili gugatan intervensi yang diajukan oleh pihak

ketiga dalam gugatan pokok perkara yang sedang berlangsung persidangannya.

Saifullah, Konsep Dasar Hukum Perdata, (Malang: Fakultas Syari’ah UIN Malang, 2004), Hal. 61

Ibid., Hal. 64

Ibid., hal. 66

Ibid.

Subekti, Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, (Jakarta: PT Pradnya Paramita,

2006), hlm. 300

Ibid., hal. 301