HAK ATAS TANAH

SEKUNDER/DERIVATIF

YAITU HAK ATAS TANAH YANG TIDAK LANGSUNG BERSUMBER PADA HAK BANGSA INDONESIA DAN YANG DIBERIKAN OLEH PEMILIK TANAH DENGAN CARA PERJANJIAN PEMBERIAN HAK ANTARA PEMILIK TANAH DENGAN CALON PEMEGANG HAK YANG BERSANGKUTAN.

YANG TERMASUK HAK ATAS TANAH SEKUNDER ADALAH:

- HAK GUNA BANGUNAN

- HAK PAKAI

- HAK SEWA

- HAK USAHA BAGI HASIL

- HAK GADAI

- HAK MENUMPANG

Hak Sewa, Hak Gadai, Hak Usaha Bagi

Hasil dan Hak Menumpang, sifatnya

adalah sementara, artinya sebagai suatu

lembaga pada suatu ketika akan

dihapuskan karena pada asasnya Hukum

Agraria tidak memperbolehkan adanya

pemerasan.

Khusus untuk tanah pertanian pada

dasarnya wajib dikerjakan sendiri

(Pasal 10 UUPA).

HAK SEWA

Peraturan (dasar hukumnya)

Pasal 44 dan 45 UUPA.

Pengertian

Hak Sewa adalah hak yang memberi

wewenang untuk menggunakan tanah

milik pihak lain dengan kewajiban

membayar uang sewa pada tiap-tiap

waktu tertentu.

Hak sewa ini dalam hukum adat dikenal

dengan istilah “jual tahunan”.

UANG SEWA

penguasaan yuridis penguasaan

fisik

(Hak Milik) ( Hak Sewa)

Pemilik Penyewa

TANAH

Sifat dan Ciri-ciri

(1) Bersifat pribadi, dalam arti tidak dapat dialihkan tanpa izin pemiliknya;

(2) Dapat diperjanjikan, hubungan sewa putus bila penyewa meninggal dunia;

(3) Tidak terputus bila Hak Milik dialihkan;

(4) Tidak dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan;

(5) Dapat dilepaskan;

(6) Tidak perlu didaftar, cukup dengan perjanjian yang dituangkan diatas akta otentik atau akta bawah tangan

.

Subyek (pasal 45 UUPA)

(1) Warganegara Indonesia;

(2) Badan Hukum Indonesia;

(3) Warganegara asing yang

berkedudukan di Indonesia;

(4) Badan hukum asing yang mempunyai

perwakilan di Indonesia.

Jangka waktu

Tergantung perjanjian, dengan memperhatikan pasal 26 ayat 2 UUPA.

Terjadinya

(1) karena perjanjian;

(2) konversi.

Luas Tanah

(1) Untuk tanah pertanian: dibatasi dengan UU No. 56/Prp/1960;

(2) Untuk tanah bangunan : tidak ada pembatasan.

HAK GADAI

Peraturan (dasar hukumnya)

(1) Pasal 53 UUPA;

(2) UU No. 56/Prp/1960

Pengertian

Hak Gadai adalah hubungan hukum

antara seseorang dengan tanah milik

orang lain yang telah menerima uang

gadai daripadanya, yang memberi

wewenang kepadanya untuk

menggunakan atau mengambil manfaat

dari tanah tersebut.

UANG GADAI

penguasaan yuridis penguasaan

fisik

(Hak Milik) ( Hak Gadai)

Pemilik Pemegang gadai

TANAH

Sifat dan Ciri-ciri (1) Jangka waktunya terbatas;

(2) Hak menebus dapat beralih kepada ahli waris;

(3) Tidak berakhir dengan meninggalnya pemegang gadai;

(4) Dapat dibebani hak atas tanah yang lain, dalam arti dapat dianak-gadaikan (onderverpanden);

HAK GADAI I HAK GADAI II

TANAH TANAH

UANG GADAI I UANG GADAI II

S1 S2 S3

(5) Dapat dialihkan kepada pihak ketiga (=

memindah-gadaikan/doorverpanden);

UANG GADAI

TANAH TANAH

Uang Gadai Penebusan uang gadai

S1 S2 S3

(6) Tidak hapus bila hak atas tanah dialihkan kepada pihak lain;

uang gadai

Tanah Pengalihan HM

Uang Gadai

(7) Uang gadai dapat ditambah (= mendalami gadai);

S2 S1 S3

Jangka waktu

(1) Untuk tanah pertanian adalah 7 tahun

(pasal 7 UU No. 56/Prp/1960);

(2) Untuk tanah bangunan, tidak tertentu

(hukum adat).

Subyek (Pasal 45 UUPA)

Warganegara Indonesia (pasal 9 ayat 2 UUPA);

Terjadinya

(1) karena jual gadai; dan

(2) konversi.

Luas Tanah

(1) Untuk tanah pertanian: dibatasi dengan UU No. 56/Prp/1960;

(2) Untuk tanah bangunan, tidak tertentu (hukum adat).

Hapusnya

(1) Penebusan oleh pemberi gadai (=pemilik

tanah);

(2) 7 tahun untuk tanah pertanian;

(3) Dicabut untuk kepentingan umum;

(4) Tanahnya musnah.

Besarnya uang penebusan gadai

(Pasal 7 ayat 2 UU No. 56/Prp/1960)

Rumus : (7 + 1/2) - waktu berlangsungnya gadai x uang gadai

7

HAK USAHA BAGI HASIL

Peraturan (dasar hukumnya)

(1) UUPA : Pasal 5;

(2) Luar UUPA:

- UU No. 2/1960 tentang Perjanjian Bagi Hasil;

- PMPA Nomor 4/1964 tentang Penetapan Perimbangan Khusus dalam Pelaksanaan Perjanjian Bagi Hasil;

- Inpres No. 13/1980 tentang Pedoman Pelaksanaan UU No. 2/1960;

- Keputusan Bersama Mendagri dan Menteri Pertanian No. 211/1980 - 714/KPTSUM/9/1980 tentang Juklak Inpres No. 13 Tahun 1980.

Pengertian

Hak Usaha Bagi Hasil adalah hak

seseorang atau badan hukum

(Penggarap) untuk menyelenggarakan

usaha pertanian di atas tanah kepunyaan

pihak lain (pemilik), dengan perjanjian

bahwa hasilnya akan dibagi di antara

keduanya menurut imbangan yang telah

disetujui.

Sifat dan Ciri-ciri

(1) Jangka waktunya terbatas;

(2) Tidak dapat dialihkan tanpa izin pemilik;

(3) Tidak dapat hapus bila hak milik beralih;

(4) Tidak hapus bila penggarap meninggal dunia,

tetapi hapus apabila pemilik meninggal;

(5) Didaftar menurut peraturan khusus

(UU No. 2/1960);

(6) Pada waktunya akan dihapuskan.

Jangka waktu

(1) Untuk tanah sawah, minimum 3 tahun;

(2) Untuk tanah kering, minimum 5 tahun (Pasal 4 UU No. 2/1960).

Subyek : Warganegara Indonesia

(1) Subyek yang membagi-hasilkan:

- Pemilik;

- Penyewa;

- Pemegang Hak Gadai.

(2) Subyek dapat menjadi Penggarap:

- Warganegara Indonesia (pasal 9 UUPA);

- Koperasi Tani/Desa (Inpres No. 13/1980).

Terjadinya

(1) karena perjanjian; dan

(2) konversi.

Luas Tanah

Maksimum 3 hektar

(Pasal 4 UU No. 2/1960).

Hapusnya

(1) Jangka waktunya berakhir;

(2) Atas persetujuan kedua belah pihak sebelum

jangka waktu berakhir;

(3) Dengan izin Kepala Desa atas tuntutan

pemilik, dalam hal apabila pemilik ternyata

kepentingannya dirugikan oleh penggarap,

misalnya penggarap tidak jujur, tidak

mengusahakan dengan baik tanah garapannya,

dan lain-lain;

(4) Tanahnya musnah.

HAK MENUMPANG

Peraturan (dasar hukumnya)

Pasal 53 UUPA.

Pengertian

Hak Menumpang adalah hak yang memberi kepada seseorang untuk mendirikan dan menempati rumah di atas tanah pekarangan orang lain.

(istilah: numpang sari/magersari).

Hak menumpang ini sebenarnya termasuk species Hak Pakai, akan tetapi pada Hak Menumpang hubungan hukumnya lemah, mudah diputuskan oleh pemilik tanah pekarangan, karena dalam hak menumpang ini tidak dikenal bayaran (gratis).

Sifat dan Ciri-ciri

(1) Hak yang sangat lemah;

(2) Tidak ada pembayaran sewa;

(3)Sewaktu-waktu jika pemilik tanah

memerlukan tanahnya, hak tersebut

hapus;

(4) Turun temurun;

(5) Tidak dapat dialihkan

Jangka waktu

Tidak tetap, tergantung si pemilik tanah.

Subyek

Warganegara Indonesia

Terjadinya

(1) karena perjanjian (izin pemilik tanah);

(2) karena konversi.

Hapusnya

(1) Pengakhiran hubungan;

Tukon tali: “pesangon” yang diberikan

pemilik kepada yang menumpang yang

terkena pengosongan;

(2) Dicabut untuk kepentingan umum;

(3) Dilepaskan oleh pemilik;

(4) Tanahnya musnah.