KERJASAMA OPERASI - Bangun Guna Serah (Built Operate and Transfer)

DASAR HUKUM: KMK 248/KMK.04/1995tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Terhadap Pihak-Pihak yang Melakukan Kerjasama dalam Bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah ("Built Operate and Transfer") SE 38/PJ.4/1995(tanggal 14 Juli 1995)tentang Perlakuan Pajak Penghasilan atas Penghasilan Sehubungan dengan Perjanjian Bangun Guna Serah (Seri PPh Umum Nomor 17)DEFINISI:PengertianBangun Guna Serah("Built Operate and Transfer (BOT)")(Pasal 1KMK 248/KMK.04/1995) Bentuk perjanjian kerjasama antarapemegang hak atas tanahdenganinvestor, pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian, setelah masa perjanjian berakhir, investor mengalihkan kepemilikan atas bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah. bangunan yang didirikan investor dapat berupa gedung perkantoran, apartemen, pusat perbelanjaan, rumah toko, hotel, dan/atau bangunan lainnya.PIHAK-PIHAK YANG MELAKUKAN PERJANJIAN BOT:1. Investoradalah pihak yang diberikan hak untuk membangun bangunan dan menggunakan atau mengusahakan bangunan tersebut selama masa perjanjian BOT.2. Pemegang hak atas tanahadalah pihak yang memberikan hak untuk mendirikan bangunan, menggunakan dan mengusahakan bangunan selama masa perjanjian BOT.Investor

NoBiayaKeterangan:

1Biaya yang dikeluarkan untuk mendirikan bangunan dalam rangka BOT, dianggap sebagai nilai perolehan investor untuk mendapatkan hak menggunakan/ mengusahakan bangunan tersebut. Nilai peroleh tersebut diamortisasi dalam jumlah yang sama besar setiap tahun selama masa yang sama besar setiap tahun selama masa perjanjian BOT (Bangun Guna Serah/Build Operate and Transfer).Pasal 2 ayat (1)KMK 248/KMK.04/1995, Angka II, bagian 2.2SE 38/PJ.4/1995 Amortisasi dimulai pada tahun bangunan tersebut mulai digunakan atau diusahakan oleh investor. Apabila pembangunan bangunan tersebut meliputi masa lebih dari satu tahun sebelum dapat digunakan atau diusahakan, maka biaya yang telah dikeluarkan harus dikapitalisasi.Pasal 2 ayat (2)KMK 248/KMK.04/1995, Angka II, bagian 2.5SE 38/PJ.4/1995Contoh 1:Investor PT ABC mendirikan bangunan gedung perkantoran 12 lantai di atas tanah milik PT PG berdasarkan perjanjian bangun guna serah dengan biaya Rp30Milyar untuk masa selama 15 tahun. Amortisasi yang dilakukan oleh PT ABC setiap tahun adalah sebesar Rp2Milyar (Rp30Milyar : 15tahun)Angka II, bagian 2.2SE 38/PJ.4/1995

2Jika masa perjanjian BOT menjadi lebih pendekdari masa yang ditentukan dalam perjanjian:Maka sisa biaya pembangunan gedung yang belum diamortisasi,diamortisasi sekaligus oleh investor pada tahun berakhirnya masa BOT yang lebih pendek tersebut.DASAR HUKUM:Pasal 2 ayat (3)KMK 248/KMK.04/1995Angka II, bagian 2.3SE 38/PJ.4/1995Contoh 2:Angka II, bagian 2.3SE 38/PJ.4/1995Berdasarkan contoh 1, PT ABC pada akhir tahun ke-12 menyerahkan bangunan kepada PT PG dengan diperpendeknya masa perjanjian BOT, kepada PT ABC diberikan imbalan oleh PT PG sebesar Rp5Milyar pada akhir tahun ke-12 (tahun berakhirnya masa perjanjian BOT). Maka: PT ABC memperoleh tambahan penghasilan sebesar Rp5Milyar.Pasal 2 ayat (4)KMK 248/KMK.04/1995 PT ABC juga harus mengamortisasi sisa biaya yang masih tersisa sebesar Rp6Milyar (Rp30Milyar - (12 tahun x Rp2Milyar) sekaligus pada akhir tahun ke-12.Pasal 2 ayat (3)KMK 248/KMK.04/1995

3Jika masa perjanjian BOT menjadi lebih panjangdari masa yang ditentukan dalam perjanjiankarena adanya penambahan bangunan:Maka biaya penambahan bangunan tersebut ditambahkan dengan sisa biaya yang belum diamortisasi dan kemudian jumlah semua biaya tersebut diamortisasi hingga masa BOT yang lebih panjang tersebut berakhir.DASAR HUKUM:Pasal 2 ayat (5)KMK 248/KMK.04/1995Angka II, bagian 2.4SE 38/PJ.4/1995Contoh 3:Angka II, bagian 2.4SE 38/PJ.4/1995Berdasarkan contoh 1, PT ABC pada tahun ke-11 menambah bangunan dengan biaya Rp 20Milyar dan masa BOT diperpanjang 5 tahun sehingga menjadi 20 tahun. Penghitungan amprtisasi PT ABC mulai tahun ke-11 sebagai berikut: sisa yang belum diamortisasi pada awal tahun ke-11 Rp10Milyar; Nilai perolehan hak atas penambahan bangunan pada tahun ke-11 Rp20Milyar; dasar amortisasi yang baru Rp 30Milyar masa amortisasi adalah 10 tahun (20 tahun - 10 tahun) Amortisasi setiap tahun mulai tahun ke-11 adalah sebesar Rp 3Milyar (Rp 30Milyar : 10 tahun)

4Biaya yang boleh dikurangkan dari penghasilan bruto investor adalah biaya dalam Pasal 6 ayat (1) UU PPh dengan memperhatikan Pasal 9 ayat (1) UU PPh, berkenaan dengan pengusahaan bangunan yang didirikan berdasarkan perjanjian bangun guna serah tersebut.Contoh:Biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan, menagih dan memelihara penghasilan.

NoPenghasilanPenghasilan Investor sehubungan dengan BOT adalah penghasilan yang diterima/diperoleh investor dari pengusahaan bangunan yang didirikan, antara lain dapat berupa:Keterangan:

1sewa dan penghasilan sehubungan dengan penggunaan harta;Contoh:Investor setelah membangun bangunan melalui perjanjian BOT, kemudian bangunan tersebut disewakan kepada pihak lain. Maka investor akan memperoleh penghasilan dari sewa bangunan.

2Penghasilan sehubungan dengan hak penguasaan bangunan seperti: penghasilan dari pengusahaan hotel; pusat fasilitas olah raga ("Sport Center") tempat hiburan; dan sebagainya.Contoh:Setelah investor membangun bangunan melalui perjanjian BOT, bangunan tersebut dijadikan hotel, maka investor akan memperoleh penghasilan dari pengusahaan hotel.

3penggantian atau imbalan yang diterima atau diperoleh dari pemegang hak atas tanah apabila perjanjian BOT diperpendek dari masa yang telah ditentukan. Lihat contoh 2.Contoh 2:Angka II, bagian 2.3SE 38/PJ.4/1995Berdasarkan contoh 1, PT ABC pada akhir tahun ke-12 menyerahkan bangunan kepada PT PG dengan diperpendeknya masa perjanjian BOT, kepada PT ABC diberikan imbalan oleh PT PG sebesar Rp 5Milyar pada akhir tahun ke-12 (tahun berakhirnya masa perjanjian BOT). Maka: PT ABC memperoleh tambahan penghasilan sebesar Rp 5Milyar.Pasal 2 ayat (4)KMK 248/KMK.04/1995 PT ABC juga harus mengamortisasi sisa biaya yang masih tersisa sebesar Rp 6Milyar (Rp 30Milyar - (12xRp 2Milyar) sekaligus pada akhir tahun ke-12.Pasal 2 ayat (3)KMK 248/KMK.04/1995

Pemegang Hak Atas Tanah

NoBiayaKeterangan:

1Biaya dalam Pasal 6 ayat (1) UU PPh dengan memperhatikan Pasal 9 ayat (1) UU PPh.Contoh:Biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan, menagih dan memelihara penghasilan.

NoPenghasilanKeterangan:

1Penghasilan yang diperoleh pemegang hak atas tanah sehubungan dengan perjanjian BOT dapat berupa:1. pembayaran berkala yang dilakukan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah selama masa BOT;2. bagian dari uang sewa bangunan;3. bagian keuntungan dari pengusahaan bangunan dengan nama dan dalam bentuk apapun yang telah diberikan oleh investor;4. penghasilan lainnya sehubungan dengan perjanjian BOT yang diterima atau diperoleh pemegang hak atas tanah.

2Apabila bangunan yang didirikan investor tidak seluruhnya menjadi hak investor, tetapi sebagian diserahkan kepada pemegang hak atas tanah dalam tahun pajak yang bersangkutan. Maka, atas penyerahan tersebut terutang PPh sebesar 5% dari jumlah bruto nilai tertinggi anatara nilai pasar dengan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) bagian bangunan yang diserahkan, dan harus dilunasi selambat-lambatnya tanggal 15 bulan berikutnya setelah penyerahan.Catatan:Dikecualikan dari pengenaan PPh sebesar 5% atas pengalihan bangunan tersebut apabila pemegang hak atas tanah adalah badan pemerintah.Nilai bangunan yang diterima oleh pemegang hak atas tanah, merupakan nilai perolehan bangunan apabila bangunan tersebut dialihkan kepada pihak lain.

3Bangunan yang diserahkan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah setelah masa perjanjian BOT berakhir, merupakan penghasilan bagi pemegang hak atas tanah, dan terutang PPh sebesar 5% FINAL dari jumlah bruto nilai yang tertinggi antara nilai pasar dengan NJOP(Nilai Jual Objek Pajak) bangunan yang telah diserahkan. Dan harus dilunasi paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah masa BOT berakhir.Catatan:Dikecualikan dari pengenaan PPh sebesar 5% atas pengalihan bangunan tersebut apabila pemegang hak atas tanah adalah badan pemerintah.Nilai bangunan yang diterima oleh pemegang hak atas tanah, merupakan nilai perolehan bangunan apabila bangunan tersebut dialihkan kepada pihak lain.