bisnis properti mutiara jingga
TRANSCRIPT
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
1/43
BAB I
PEDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Di tahun 2012 ini, bisnis properti merupakan hal paling menguntungkan di
Indonesi. Alasannya, menurut data BPS tahun 2011, masih ada sekitar 14 juta
keluarga, atau 23% dari 61 juta keluarga di Indonesia, yang belum memiliki rumah.
Hal ini membuat prospek properti di Indonesia sangat luar biasa.
Di sisi lain, pemerintah juga terlihat semakin sulit menyediakan rumah bagi
keluarga berpenghasilan menengah ke bawah. Demand rumah mencapai 900 ribu unit
per tahun, sementara suplai hanya 80 ribu per tahun. Di Indonesia semua segmen
pasar properti sangat terbuka sebagai investasi atau bisnis bagi investor dan
pengembang termasuk pasar untuk kelas paling bawah.
Pertumbuhan sektor properti terbesar di Indonesia barat adalah Jabodetabek.
Dan kawasan timur Indonesia pun mulai menggeliat memperlihatkan perkembangan
signifikan. Menurut Ketua DPP Real Estat Indonesia provinsi dengan bisnis properti
paling berkembang di timur Indonesia adalah Jawa Timur.
Jawa Timur memiliki pertumbuhan tertinggi karena beberapa faktor.
Pertama, kesepahaman antara pemerintah provinsi dan pemerintah kota, sehingga
stabilitas terjamin. Kedua, Jawa Timur memiliki regulasi yang memudahkan
pembangunan real estat. Jawa Timur adalah satu-satunya provinsi yang punya tim
Percepatan Pembangunan Rumah Sederhana Tapak yang diketuai langsung oleh
Wakil Gubernur.
Di samping sektor industri dan perdagangan, sektor pendidikan juga
memiliki daya tarik tersendiri bagi para pendatang. Jawa Timur punya sekolah-
sekolah favorit seperti Universitas Airlangga (Surabaya), Universitas Brawijaya
(Malang), dan lain-lain, yang menjadi magnet bagi mahasiswa dari luar Jawa Timur.
Berdasar data tersebutsebagai kota kawasan pendidikan, Malang adalah salah
satu contoh target proyek besar bisnis property terutama perumahan dan pertokoan.
Oleh karena itu diambil salah satu sampel/contoh sebagai oyek kajian, yaitu
perumahan yang sedang masa pembangunan, Perumahan Mutiara Jingga di daerah
Tunggulwulung yang sekarang kawasan tersebut sedang dalam kondisi dijadikan
daerah proyek besar pembangunan perumahan oleh banyak pengembang.
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
2/43
1.2 Rumusan Masalah
1. Bagaimana karakteristik perumahan kelas menengah ke bawah di daerah
Malang dan sekitarnya?
2. Bagaimana konsep desain urban perumahan dan tata lingkungan yang diterapkan
dan kaitannya dengan aspek bisnis properti?
3. Masalah apa yang mungkin terjadi pada perumahan tersebut berkaitan desain
arsitektural, fisik kawasan, sosial budaya, dan regulasi dalam lingkup perancangan
suatu lingkungan hunian perumahan?
1.3 Batasan Dan Lingkup Pembahasan
Pembahasan meliputi pengamatan Perumahan Mutiara Jingga Residence di
daearh Tunggulwulung, Malang. Beserta kajian obyek komparasinya yaitu
perumahan sejenis di kawasan Malang dan sekiotarnya.
Pembahasan meliputi tahapan pengenalan karakter perumahan menengah ke
bawah, potensi dan kekurangan obyek kajian dalam penerapan desain arsitektur
dan tata urbannya yang diwujudkan melalui perancangan sebuah resort di kawasan
studi. Serta bagaimana kaitannya dalam aspek bisnis property.
1.4 Tujuan
1. Mengidentifikasi dan menganalisis karakteristik perumahan kelas menengah ke
bawah di daerah Malang dan sekitarnya
2. Memahami konsep desain urban perumahan dan tata lingkungan yang diterapkan
dan kaitannya dengan aspek bisnis properti
3. Menemukan masalah yang tengah terjadi pada perumahan tersebut berkaitan
desain arsitektural, fisik kawasan, sosial budaya, dan regulasi dalam lingkup
perancangan suatu lingkungan hunian perumahan, serta menemukan solusi
pemecahan masalahnya.
1.5 Metode Pengamatan
1.5.1 Metode Pengumpulan Data
a. Data Primer ( Observasi lapangan, Wawancara dan Studi Obyek
Komparasi )
Metode pengumpulan data primer merupakan pengamatan secara
langsung melihat obyek kajian. Data Primer ini didapatkan melalui proses
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
3/43
wawancara kepada narasumber yang ada-kantor pemasaran perumahan
Mutiara Jingga, dalam hal ini penyusun mendapatkan informasi dari
beberapa pengelola dan masyarakat yang ada yang tahu bagaimana kondisi
sehari-hari lingkungan perumahan tersebut. Kemudian juga pengambilan
gambar/foto hasil pengamatan langsung untuk dokumentasi.
Data data yang diperoleh dari proses tersebut berupa data mengenai
pelaku dan aktivitas , tata ruang dan lingkungan serta fasilitas secara
kualitas, kuantitas.
Dalam hal pembanding, diambil obyek komparasi yang merupakan
perumahan sejenis di kawasan Malang untuk disurvey secara langsung.
b. Data Sekunder ( Dokumentasi dari Literatur)
Mengumpulkan data melalui foto, gambar, dokumen, yang terkait
dengan masalah yang akan dikaji dalam. Dokumentasi ini bertujuan untuk
mendapatkan kefalidan dari sumber yang telah ada dan memberikan
gambaran yang lebih jelas mengenai koneksi atau kesinambungan ruang
ruang yang fleksibel, serta mengenai ruang yang fleksibel itu sendiri.
Data yang didapat dari proses ini antara lain isu masalah yang terjadi di
lingkungan perumahan tersebut, kesinambungan info dari data primer
dengan info yang beredar di masyarakat.
Dokumentasi ini juga bertujuan untuk mencari obyek komparasi yang
berbeda dari obyek komparasi lapangan namun masih sejenis masalahnya.
Pengumpulan data data dokumentasi dilakukan dengan mengambil
sumber dari buku buku literatur , internet dan majalah, serta brosur
property yang disebarkan dalam pameran properti. Data yang diambil
merupakan data yang memiliki sumber yang jelas dan benar
benar tidak
mengadaada.
1.5.2 Metode Pengolahan Data
Data yang terkumpul selanjutnya dibedakan, dipilih yang berkaitan
dengan aspek bisnis property dan arsitektural, meliputi kelebihan dan
kekurangan obyek kajian, aspek harga, menejemen property, marketing,
urban desainnya, serta kesesuaian dengan peraturan pemerintah setempat.
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
4/43
Selanjutnya dianalisis dan digunakan untuk acuan dan masukan dalam
memperoleh solusi pemecahan masalah yang muncul dalam perancangan
property tersebut. Dari kondisi tapak dan lingkungan obyek kajian, building
and site use,hubungan urban planning pemerintah dengan obyek kajian,dsb.
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
5/43
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA DAN DESKRIPSI PROYEK
2.1 Sifat Dasar
2.1.1. Definisi Bisnis
Menurut Boone dan Kurtz (2000), bisnis (business) terdiri dari semua aktivitas yang
bertujuan mencari laba dan perusahaan yang menghasilkan barang serta jasa yang
dibutuhkan oleh sebuah sistem ekonomi. Sementara itu pengertian laba (profit) yaitu imbalan
bagi para pelaku bisnis yang mengambil resiko dalam memadukan manusia, teknologi, dan
informasi untuk menciptakan serta memasarkan barang yang diinginkan dan jasa yang
memuaskan. Bisnis dalam pengertian ekonomi adalah istilah umum yang menggambarkan
semua aktifitas dan institusi yang memproduksi barang serta jasa dalam kehidupan sehari-
hari.
Dari beberapa pendapat di atas dapat disimpulkan bahwa bisnis adalah kegiatan yang
dilakukan oleh individu dan sekelompok orang (organisasi) yang menciptakan nilai (create
value) melalui penciptaan barang dan jasa (create of good and service) untuk memenuhi
kebutuhan masyarakat dan memperoleh keuntungan melalui transaksi.
2.1.2. Definisi Istilah Properti
Properti is something that is owned, yaitu sesuatu yang dapat dimiliki atau apa saja yang
dapat dijadikan objek kepemilikan. Sementara itu pengertian dari Real Property is the
interest, benefit and rights inherent in the ownership of real estate yang berarti kepentingan,
keuntungan dan hak-hak yang menyangkut kepemilikan tanah dan bangunan beserta
perbaikan yang menyatu terhadapnya (Rafitas, 2005) . Properti terdiri dari :
a ) Aset berwujud (Tangible Property) yang terdiri dari:
1. Real Property yang terdiri dari tanah, bangunan dan prasarana, serta pengembangan
lainnya.
2. Personal Property yang terdiri dari mesin dan peralatan, kendaraan, peralatan kantor,
fixtures danfurnitures serta building equipment
b ) Aset tak berwujud (Intangible Property) yang terdiri dari goodwill,personal guarantee,
francises, trade mark, patent, dan copy right.
c ) Surat-surat berharga (Marketable Securities) yang terdiri dari saham, tabungan dan
promissary notes.
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
6/43
Dalam perkembangannya, real properti yang dibangun dan dikembangkan di muka bumi
sesuai dengan pemilik dan pelaksana pembangunannya/pengembang terbagi atas:
1) Properti Primer (Primary), yaitu properti yang dibangun dan dimiliki oleh badan institusi
yang tergabung dalam Asosiasi Real Estate Indonesia (REI) sebagai developeranggota REI
yang terdiri dari beberapa grup besar properti, konsorsium, dan/atau joint venture.
2) Properti Sekunder (Secondary), yaitu properti yang dibangun dan dimiliki oleh individual
seperti kontraktor, investor, owner, dan user sendiri.
Bangunan dalam bisnis properti berdasarkan penggunaannya dibagi atas:
1. Bangunan Komersial yang terdiri dari bangunan perkantoran, ruko, pertokoan, serta hotel
dan motel.
2. Bangunan Perumahan yang terdiri dari rumah tinggal dan kondominium/apartemen.
3. Bangunan Industri yang terdiri dari industri berat, industri ringan dan gudang, gudang dan
kantor, pergudangan, dan industrial parks.
4. Bangunan Fasilitas Umum yang terdiri dari rumah sakit, perguruan tinggi, gedung-gedung
pemerintah, dan SPBU/pompa bensin
5. Bangunan Hiburan yang terdiri dari bioskop, lapangan golf, museum, sarana olahraga,
convention center, dll.
2.1.3. Definisi Bisnis Properti
Pengertian mengenai bisnis properti sebagaimana diungkapkan Wurtzebach dalam Saputra
(1999), Bisnis properti adalah sebuah usaha yang berkaitan dengan semua hal yang berwujud
kebendaan, terdapat hak atas kepemilikan, dan mempunyai masa waktu dari pemakaian.
2.1.4. Teori Kredit
Kredit berasal dari bahasa latin yaitu credere yang artinya mempercayai, karena memang
pada dasarnya kredit diberikan atas dasar kepercayaan orang/pihak lain yang memberikannya
terhadap kecakapan dan kejujuran pihak peminjam. Dalam Undang-Undang Nomor 10 Tahun
1998 tentang Perbankan, kredit merupakan penyediaan uang atau tagihan yang dapat
dipersamakan dengan itu, berdasarkan tujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank
dengan pihak lain, yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah
jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga. Dalam ensiklopedi umum, kredit dijelaskan
sebagai sistem keuangan untuk memudahkan pemindahan modal dari pemilik kepada
pemakai dengan harapan memperoleh keuntungan.
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
7/43
2.1.5. Definisi Kredit Properti
Maraknya industri properti saat ini tidak terlepas dari dukungan pembiayaan industri
perbankan dalam bentuk kredit properti. Industri properti sendiri, secara teoritis mempunyai
hubungan yang erat dengan sektor perbankan melalui kredit dan Non Perform Loan (NPL)
properti. Besar kecilnya NPL berpengaruh terhadap pembiayan industri properti pada periode
berikutnya karena NPL memiliki lag waktu (Direktorat Penelitian dan Pengaturan Perbankan
Bank Indonesia, 2007).
Berdasarkan definisi Bank Indonesia, kredit properti merupakan semua pembiayaan dari
perbankan untuk bidang usaha yang kegiatannya berkaitan dengan pengadaan tanah,
bangunan dan fasilitasnya untuk dijual atau disewakan. Kredit properti ini diberikan dalam
bentuk kredit investasi, kredit modal kerja maupun kredit konsumsi. Kredit investasi dan
kredit modal kerja diberikan kepada pengembang untuk proses pembangunan proyek
properti, sementara kredit konsumsi diberikan kepada masyarakat sebagai konsumen dari
produk-produk properti.
Dilihat dari komposisinya, kredit properti terdiri dari 3 jenis kredit, yaitu kredit konstruksi,
kredit real estate serta Kredit Pemilikan Rumah dan Apartemen (KPRA). Ketiga jenis kredit
tersebut berbeda peruntukan dan segmen pasarnya. Kredit konstruksi umumnya diberikan
kepada para usahawan atau kontraktor untuk membangun perkantoran, mall, ruko dan pusat
bisnis lainnya. Kredit real estate diberikan kepada para pengembang untuk membangun
kompleks perumahan kelas atas. Sedangkan KPRA diberikan kepada perorangan yang akan
membeli atau memperbaiki rumah atau apartemen.
2.2 Definisi dan Tujuan Investasi
2.2.1. Definisi Istilah Investasi
Menurut para ahli, Jack Clark Francis (Francis,Jack C., Investment:Analysis and
Management,5th edition, McGraw-Hill Inc.,Singapore,1991,hal.1) Investasi adalah
penanaman modal yang diharapkan dapat menghasilkan tambahan dana.
Investasi dapat dibedakan menjadi dua jenis, yaitu:
1.Investasi aktiva wujud fisik, seperti emas, batu mulia, dan sebagainya.
2.Investasi dalam bentik surat berharga
2.2.2. Tujuan Investasi
Dalam hal ini, berkaitan dengan investasi property perumahan sederhana investasi
bertujuan untuk mendapatkan keuntungan sekaligus bekerjasama dengan pemerintah untuk
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
8/43
menyediakan fasilitas hunian berupa perumahan untuk kalangan masyarakat menengah ke
bawah.
2.3 Keuntungan dan Kerugian Properti
Berinvestasi dan berbisnis perumahan atau ruko memiliki keuntungn dan kerugian yang
hamper sama seperti investasi lain pada umumnya. Mengenai perumahan sederhana dan
ruko dapat dikatakan sebagai berikut
1. Keuntungan:
Permintaan tinggi karena meningkatnya jumlah kebutuhan tempat tinggal di
kalangan masyarakat.
Harga property selalu cenderung naik tiap waktunya
Nilai pertumbuhan asset property biasanya diatas angka inflasi
Surat kepemilikan property dapat dijadikan jaminan untuk peminjaman dana
dari bank atau pihak lain
Untuk ruko produk ini dapat menjadi penggerak ekonomi di area tersebut
Dalam jangka waktu tertentu biaya sewa property ruko dapat menjadi
passive income
Resiko untuk berinvestasi lebih kecil
Keuntungan ekonomi oleh investor besar
Dapat menggunakan pinjaman dari pihak lain untuk berinvestasi
Cash flow relative rutin
2. Kerugian:
Terkadang memerlukan waktu relative lama untuk terjual seluruhnya
Menejemen dan pemeliharaan perlu mengeluarkan danadan disiplin
memelihara lingkungan property
Perlu modal awal cukup besar
Adanya pajak bagi perusahaan property
Campur tangan pemerintah sangat signifikan
2.4 Keutamaan Tema Properti
Pada kasus ini proyek property ini berkaitan dengan perumahan sederhana
(untuk masyarakat menengah bawah) berkonsep minimalis memiliki keutamaan sebagai
produk property yang mudah terjual karena sangat dibutuhkan kalangan masyarakat
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
9/43
terutama dengan desain yang sedang marak di pasaran dapat meningkatkan daya jual
property.
2.5 Lokasi
2.6 Site Use and Condition
Perumahan Mutiara Jingga Residence ini memiliki luas kawasan total 3,2 Ha
Kawasan ini awalnya berupa area persawahan yang kemudian perlahan-lahan
dibangun Mutiara Jingga Residence. Pada kawasan tersebut sudah terdapat banyak
perumahan menengah yang juga sedang dibangun.
Tata guna lahan tapak ini berdasar RTRW Kota Malang 2010-2030 memang
difungsikan sebagai daerah pemukiman Dan saat ini direncanakan dan dalam proses
pelaksanaan lokasi ini akan didirikan unit-unit rumah hunian dengan rumah took di bagian
Gambar 2.1 Peta menuju lokasi yang
tercantum pada brosur promosi
Gambar 2.2 Peta menuju lokasi berdasar
peta garis kota Malang
Pada brosur dipromosikan hanya
5 menit dari Jalan Soekarno Hatta.
Namun pada kenyataannya lokasi ini
relatif cukup jauh dari keramaian dan
merupakan area persawahan yang
beberapa diantaranya juga sedang
dibangun perumahan.
Dengan kendaraan bermotor
bisa diperkirakan antara 15-30 menit
karena kepadatan kendaraan di
sepanjang Jalan Candi Panggung.
FAKTA:Lokasi Perumahan Mutiara
Jingga Residence ini berada di Jl.
Akordion Kelurahan Tunggulwulung,
Kecamatan Lowokwaru bagian utara.
yang lokasinya berada 3km dari jalan
Sukarno Hatta.
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
10/43
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
11/43
Kondisi Sosial
Tanggapan masyarakat terhadap pembangunan cukup posistif, dengan memikirkan
kemajuan fasilitas pelengkap kebutuhan.
Kondisi masyarakat sekitar dapat dikatakan baik akrab satu sama lain. Dengan
perumahan ini diharapkan penghuni perumahan baru ini juga dapat memajukan kawasan
yang relatif tenang dan aman ini.
2.7 Building Use and Condition
Dibawah ini merupakan table dari bangunan yang akan dan sudah dibangun di dalam
tapak Mutiara Jingga Residence.
Type Luas Jumlah
unit
Sudah
Terjual
Kondisi
Rumah Indent 1 Lantai(Tengah) 38/72 26 14 Tahap Finishing 50%,
proses pembangunan 10%
Gambar2.5 Suasana di sekitar ta ak
Gambar2.6 Pintu masuk Perumahan Mutiara Jingga Residence
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
12/43
48/98 11 11 Tahap finishing 20%
Tahap pembangunan 20%
58/112 14 11 Finishing 50%
Rumah Indent 1 Lantai (Pojok) 60/162 15 8 Tahap finishing 50%
Ruko Indent 2 Lantai((tengah) 106/54
96/48
9
5
9
550% dalam tahap
finishingRuko Indent 2 Lantai(pojok) 102/51 2 1
Ruko Indent 2 Lantai(pojok hook) 120/60 2 2
JUMLAH 84 61
Musholla 63 1 - Dalam proses
pembangunan
Ruko
Ukuran : 4m x 12m
4,5m x 12m
4,2m x 12m
5m x 12 m
Harga : 300 juta - 350 juta
Listrik : 1300 volt
(tidak termasuk telepon, air, shm)
Gambar2.7 Suasana pertokoan thematic pada brosur
Tabel 1.Buildin condition
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
13/43
2.8 Marketing dan Harga Pemasaran
Mutiara Jingga Residence ini masih satu pengembang dengan developer Villa
Puncak Tidar) yaitu Developer PT. Panorama Argotirta dengan kantor pemasaran
beralamat di Villa Puncak Tidar 36 Sukun Malang
. Mereka pun menggunakan cara pemasaran yang umum yaitu dengan dengan
membuka layanan kantor pemasaran di lokasi memberikan info melalui internet,
brosur, membuka pameran properti di beberapa tempat seperti mall (di Malang ini
Gambar2.8 Kondisi unit bangunan mulai dari dalam proses hingga selesai pembangunan
Gambar2.9 Kondisi unit ruko mulai dari dalam proses hingga selesai pembangunan
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
14/43
biasanya di MOG dan MATOS). Selain itu dengan menawarkan kredit dengan
alasan mempermudah pembeli yang sebenarnya untuk mengambil keuntungan lebih.
Dalam brosur itu pun ditawarkan banyak hal yang diharapkan dapat menarik
perhatian. Yaitu memasang harga terendah (mulai dari 290 jutaan) yang sudah
seperti kita ketahui itu sebenarnya belum termasuk perlengkapan dan fasilitas lain
yang dibutuhkan butuhkan, oleh karena itu syarat dan ketentuan berlaku.
Terkadang juga menawarkan free design yang berarti desain berbeda sesuai
selera konsumen.
Dibawah ini merupakan table daftar harga jual dan kredit tiap unit yang
disediakan.
Target pemasaran utama dari Mutiara jingga Residence ini adalah untuk
masyarakat menengah bawah, mahasiswa yang kuliah di universitas-universitas
sekitar.
2.9 Pelaku dan Peran Bisnis Properti
Dalam setiap bisnis selalu ada pelaku bisnis yang terdiri atas pembeli, penjual dengan
atau tanpa perantara. Dalam hal ini secara hirarki, pelaku bisnis ini antara lain:
Penjual/PengembangDeveloper PT. Panorama Argotirta
PembeliMasyarakat dari Malang dan berbagai daerah
Perantara
Tanpa perantara, langsung ke kantor pemasaran
Tabel 2.Da tar Har a
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
15/43
Pihak Investor Perumahan
Pihak Kreditor
Pihak Manajemen Perusahaan
Mutiara Jingga ini sendiri memiliki struktur organisasi kepengurusan sendiri yaituoraganisasi campuran (fungsional dan tim kerja/proyek).Terdiri:
General Manager- wakil pihak pemilik(pemegang saham/developer)
Human Resources Department - bagian yang mengurusi masalah
kepegawaian, administrasi,surat menyurat antar instansi, dan penyedia
kebutuhan kantor.
Marketing Management
o Bagian Promosimengurusi publikasi/promosi penjualan properti dalam
bentuk pameran, brosur, spanduk,dsb
o Bagian Penjualanmenangani masalah jual-beli properti dengan klien.
o Bagian menejemen properti menangani masalah penyewaan
gedung/fasilitas/utilitas, maintenance
Management Information System - bertugas mengumpulkan informasi yang
dibutuhkan perusahaan berkaitan pengembangan bisnis,dsb.
Production Management - Sebagai perencana dan perancang/pendesain
properti(scheduling, masterplan, dan engineering)
Construction Management bertanggungjawab atas pekerjaan konstruksi
pembangunan properti dari pra hingga pasca konstruksi.
2.10 Visi Misi Mutiara Jingga Residence
Gaya Minimalis adalah jawaban dari
gaya masa kini. Cluster baru yang kami
hadirkan akan melengkapi kehidupan
anda dengan keluarga. Hunian asri yang
berada di tengah kota, dekat dengan
sarana pendidikan dan pusat
perbelanjaan akan menyempurnakan
keutuhan hidup anda.
Hunian eksklusif, nyaman, keamanan 24 jam,
dekat dengan Tempat Ibadah, Sarana Pendidikan,
Pusat Perbelanjaan dan Sarana Olah Raga.
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
16/43
16
BAB III
ANALISA PROYEK BISNIS PROPERTI
3.1 Analisa Desain Urban
3.1.1 Urban Planning
Berdasarkan RTRW Kota Malang 2010-2030, pada kawasan ini akan di
bangun Jalan Tembus dari Dinoyo,meliputi rute jalan belakang UMM - Jalan Saxophone
- Tunggul Wulung.
Hal ini memungkinkan perkembangan kawasan ini akan berjalan dengan baik,
dapat dilihat dengan berkembangnya banyak perumahan di sekitar Mutiara Jingga
Residence misalnya saja perumahan baru terdekat yaitu Patraland Place, Maharaja
Residence, Permata Land, Arumba Residence,dsb.
Dengan adanya proyek perumahan dan ruko disini diharapkan kebutuhan
warga sekitar lebih mudah terpenuhi, sehingga mereka tak perlu berjjalan jauh ke daerah
Jalan Soekarno-Hatta.
3.1.2 Struktur Ruang Makro
Pada hal ini struktur ruang makro memperlihatkan hubungan lokasi perumahan
obyek kajian dengan beberapa obyek sejenis di kawasan tersebut. Pada gambar
dibawah ini terlihat beberapa perumahan menengah sejenis di sekitar Mutiara
Jingga Residence.
Gambar 3.1 Perumahan sekitar kawasan
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
17/43
17
3.1.3 Struktur Ruang Mikro
Rumah tipe 38 dan 48 diletakkan berdampingan dan letaknya di tengah
perumahan dengan lebar jalan yang lebih sempit
Rumah tipe 58/112 berada pada bagian hook jalan dan memiliki jalan yang
lebih lebar. Ruko diletakkan di bagian depan perumahan agar akses dari luar
perumahan lebih mudah
Perumahan yang masih dalam proses pembangunan ini rencananya akan
dibangun secara radial-linear dengan taman(Ruang Terbuka Hijau) di bagian
tengah kawasan MJ dan bagian depan tiap unit rumah.
Dengan pola ruang berbentuk linier penataan rumah dapat efisien dan
menghasilkan jumlah unit yang banyak.
Gambar 3.3 Pola sirkulasi
Gambar 3.2 Penataan rumah tipikal
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
18/43
18
3.1.4 Sarana dan Prasarana Utilitas
Berdasarkan peraturan tersebut dapat diketahui bahwa Mutiara Jingga Residence
memiliki :
a. Sarana
sarana perniagaan/perbelanjaan;
sarana peribadatan;
sarana pertamanan dan ruang terbuka hijau; dan
sarana parkir.
(minus sarana pelayanan umum dan pemerintahan, sarana pendidikan,
sarana kesehatan, sarana rekreasi dan olah raga, dan sarana pemakaman)
Untuk sarana pendidikan disini Mutiara Jingga Residence tak menyediakan
fasilitas tersebut dikarenakan lokasi Mutiara Jingga Residence sendiri dekat dengan
beberapa Universitas(ITN,UM,dsb) juga beberapa Sekolah Dasar dan SMK/SMP.
Lokasi Perumahan ini juga cukup mudah untuk mencapai sarana pemakaman
yaitu Taman Makam Tunggulwulung
b.Gambar 3.4 Posisi MJR terhadap
sarana penunjang di kawasan
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
19/43
19
c. Utilitas
jaringan air bersih;
jaringan listrik;
jaringan telepon;
jaringan transportasi
sarana penerangan jasa umum
(minus jaringan gas, pemadam kebakaran)
d. Prasarana
jaringan jalan;
jaringan saluran pembuangan air hujan (drainase); dan
tempat pembuangan sampah.
(minus jaringan saluran pembuangan air limbah)
Pada jalur distribusi listrik Mutiara Jingga Residence ini gardu listrik utama
berada di luar area perumahan yang kemudian disalurkan melalui udara-kabel dan
tiang listrik (jarak antar tiangnya adalah 1 buah setiap 4 rumah ).
Untuk jalur distribusi air, air bersih berasal dari saluran kota yaitu air PDAM.
Ilustrasi dapat dilihat seperti gambar berikut ini.
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
20/43
20
Berikut ini adalah jalur sirkulasi MJR. Perumahan ini menggunakan One GateSystem untuk menjaga keamanan kawasannya.
Lebar jalan utama 6m dan jalan dalam perumahan 4m.
Untuk saluran drainasenya terdapat saluran di sepanjang depan rumah.
Gambar 3.5 Potongan jalan
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
21/43
21
3.1.5 Analisa Tata Bangunan dan Lingkungan
Perumahan menghadap ke barat daya dan timur laut dengan view persawahan dan
pegunungan
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
22/43
22
3.2 Analisa SWOT
3.2.1 Kekuatan(Strength)
Manajemen berpengalaman bidangnya
Reputasi perusahaan telah diakui di kawasan Malang (Villa Puncak Tidar,dll)
Responsif kondisi pasar,siap dan adaptasi menghadapi perubahan dari keuntungan
produk yang ditawarkan
3.2.2 Kelemahan(Weakness)
Lokasi relative jauh karena kemacetan lalu lintas di jalur menuju lokasi
Konsep dan desain proyek yang sama sedangkan karakter dan selera konsumen
berbeda tiap orangnya
Mencari cara pemasaran yang tepat sedikit sulit
3.2.3 Peluang(Opportunity)
Jumlah penduduk semakin besar meningkatkan kebutuhan akan hunian
(Permintaan perumahan di Indonesia Melebihi 700 ribu unit pertahun)
Gambar 3.5 Orientasi dan view
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
23/43
23
Adanya rencana pengembangan jalan tembus Dinoyo-Tunggulwulung
mempermudah pengembangan kawasan
Kawasan yang tergolong masih sepi dan jarang pertokoan memungkinkan
Mutiara Jingga dan pertokoannya menjadi tempat jujugan para warga sekitar
Insentif dan keringanan pajak dari pemerintah setempat
3.2.4 Ancaman(Threat)
Isu sosial dan penolakan warga lokal karena pembangunan menyebabkan polusi
lingkungan dan kebisingan
Golongan ekonomi yang menjadi pelanggan toko ini adalah menengah kebawah
Tingkat suku bunga menghambat pembelian secara kredit dan meningkatkan
biaya bunga modal
Cara pembayaran pelanggan yang menggunakan sitem kredit, dan beresiko kredit
macet.
Lokasi yang sedikit jauh dari jalan raya membuat kurang minatnya calon pembeli
yang mengakibatkan penurunan harga jual.
SO Strategies :
Mengsinergikan keunggulan dari mitra bisnis dengan pengetahuan manajemen dan
reputasi perusahaan untuk meningkatkan produktivitas
Melalui reputasi, pengalaman, dan konsep unik yang dimiliki, perusahaan dapat
berekspansi ke beberapa daerah
WO Strategies :
Tingkatkan portfolio dan variasi produk dengan mengenalkan free desain
Meningkatkan program training and development agar SDM-nya semakin kreatif
dan inovatif menciptakan produk yang sesuai dengan selera konsumen dan tren pasar
ST Strategies :
Menggandeng kompetitor agar mengurangi pesaing dan memperoleh pengetahuan
baru dari competitor
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
24/43
24
Mulai membawa perusahaan untuk go public agar memperoleh dana untuk
mengembangkan bisnis dan meningkatkan kepercayaan publik
WT Strategies :
Menetapkan harga yang terjangkau dengan tetap mempertahankan kualitas
Mencari cara pemasaran yang efisien dan efektif
Desain baru yang inovatif dan mengikuti tren pasar
3.3 Kajian Komparasi
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
25/43
25
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
26/43
26
Kesimpulan:
Memiliki kesamaan jenis lokasi yang cukup jauh dari jalan raya dan pusat aktifitas kota.
Rata-rata memiliki kendala pencapaian masalah kemacetan jalan.
Pencapaian dari jalan besar harus menggunakan kendaraan/angkutan umum
Keterkaitan dan kesesuaian lokasi dengan Standar Pemerintah (SNI 03-1733-2004)
Kriteria Keamanan, lokasi tersebut merupakan kawasan pemukiman,bukan merupakan
kawasan lindung (catchment area), hutan produksi, daerah buangan limbah pabrik,
daerah bebas bangunan pada area Bandara, daerah dibawah jaringan listrik tegangan
tinggi.
Kriteria Kesehatan, lokasi tersebut bukan daerah yang mempunyai pencemaran udara di
atas ambang batas, pencemaran air permukaan dan air tanah dalam;
Kriteria Kenyamanan, kemudahan pencapaian (aksesibilitas), kemudahan
berkomunikasi (internal/eksternal, langsung atau tidak langsung), kemudahan berkegiatan
(prasarana dan sarana lingkungan tersedia) = dinilai masih kurang
Kriteria Keindahan/ Keserasian/ Keteraturan (kompatibilitas), masih dalam proses
pengembangan daerah hijau.
Kriteria Fleksibilitas, dicapai dengan mempertimbangkan kemungkinan pertumbuhan
fisik/pemekaran lingkungan perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan danketerpaduan prasarana. Karena disekitar masih banyak lahan kosong kemungkinan ada
pengembangan-sesuai kebutuhan.
Kriteria Keterjangkauan Jarak, sangat disayangkan lokasi harus dicapai dengan
kendaraan bermotor dari jalan besar dan pusat kegiatan kota..
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
27/43
27
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
28/43
28
KESIMPULAN
View persawahan dan pegunungan yang sama dikarenakan kesamaan jenis lokasi yaitu
daerah pedesaan.
Beberapa bagian di sebagian besar perumahan rata-rata view yang ditawarkan justru kurang
terlihat akibat pemadatan unit rumah di kawasan tersebut.
Peluang
Di kawasan ini pegunungan dan area terbuka masih cukup menonjol meskipun sudah
terbangun rumah-rumah.
Area yang masih luas di belakang lokasi untuk pengembangan masih dapat diolah untuk
penyediaan ruang terbuka untuk peningkatan kualitas visual dalam kawasan hunian ini
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
29/43
29
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
30/43
30
Kesimpulan
Desain minimalis yang sama dengan Mutiara Jingga Residence.
Kesamaan ide desain dan model rumah yang hampir sama menjadi kekurangan dari
perumahan-perumahan tersebut dimana mereka kurang memiliki ciri khas/keunikan
desain tiap perumahan.
Kekurangan Mutiara Jingga yaitu kurang memiliki ciri yang khas dari segi desainnya
yang minimalis.
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
31/43
31
KESIMPULAN
Setiap perumahan memiliki keunggulan fasilitas tersendiri. Dan yang terlihat selalu ada antara
lain masjid/mushola, pos keamanan, ruko.
Untuk kelemahan MJ sendiri jika dibandingkan dengan beberapa perumahan yaitu kurangnya
fasilitas ruang terbuka dan fasilitas rekreasi yang sebenarnya cukup penting untuk kualitas
sebuah kawasan hunian.
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
32/43
32
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
33/43
33
Kesimpulan:
Dari tinjauan lokasi juga, harga unit rumah di perumahan relatif sama.
Ada selisih kecil beberapa,yang lebih murah di daerah yang lebih jauh dari jalan besar.
Harga jual di daerah yang masuk area kota pun dapat lebih tinggi.
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
34/43
34
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
35/43
35
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
36/43
36
Umumnya pedestrian hanya dianggap sebagai pelengkap dan bukan sebagai standar kebutuhan
utama. Padahal pada kenyataan pedestrian sangat dibutuhkan juga termasuk syarat bagi
perumahan.
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
37/43
37
Kesimpulan:
Umumnya semua jenis perumahan memiliki masalah dengan area parkir yang kurang
memadai,meskipun memang umumnya masyarakat kelas bawah jarang memiliki kendaraan roda
empat, namun dirasa perlu disediakan juga untuk tamu/saudara warga.
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
38/43
38
Kesimpulan:
Bisa dikatakan tak ada masalah dengan utilitas karena telah disediakan. Hanya saja terkadangada harga khusus untuk mengurus kelengkapan utilitas.
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
39/43
39
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
40/43
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
41/43
41
Asssesibilitas 1 5 7 4 2 6 3
Fasilitas 3 1 6 7 2 5 4
Harga 3 6 5 7 1 2 4
Marketing 2 1 7 3 6 4 5
Pedestrian 3 1 2 4 6 5 7
Parkir 2 1 4 3 5 6 7
Utilitas 1 2 4 3 5 7 6
Tata Massa 5 3 1 2 6 4 7
Seperti pada umumnya perumahan menengah ke bawah, Perumahan Mutiara Jingga juga minim
fasilitas standar sebuah perumahan seperti pedestrian, parkir, ruang terbuka hijau dan sarana
peribadatan
Tabel 4 Kesim ulan Kom arasi
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
42/43
41
BAB IV
PENUTUP
4.1 Kesimpulan
Kesimpulan umum bisnis property:
Bisnis Property
Berdasarkan hasil pengamatan dan membandingkan beberapa perumahan di kawasan
Malang, dapat disimpulakan bahwa bisnis property merupakan suatu ide yang sangat
menjanjikan di masa depan. Dan dalam penyelenggaraannya sangat penting melakukan
survei tentang pangsa pasar dan mendalami minat para konsumen dalam pasar tertentu,
melakukan usaha yang banyak untuk pengembangan bisnis, menentukan keseimbangan
biaya antara modal dan pengeluaran, mampu menaksir prospek keuntungan bisnis dan
rentang waktu pengembalian modal secepatnya, serta menentukan lokasi strategis untuk
pelaksanaan bisnis.
Ide Desain
Dalam membuka bisnis property sangat diperlukan adanya ide desain. Hal ini
ditentukan berdasarkan analisa aksesibilitas, sirkulasi, view ke dalam tapak dan luar tapak,
keistimewaan lahan utama, keistimewaan lahan lingkungan sekitar, posisi bangunan terhadap
lingkungan, dan pertimbangan investasi di dalam besaran ruang keterkaitan dengan program
pemerintah dan regulasinya. Ide Harga
Ide untuk rekomendasi harga pemasaran perumahan sederhana, terutama untuk
kalangan menengah ke bawah, harga sangat perlu diperhatikan. Hal ini ditentukan melalui
kondisi existing lahan dan letaknya terhadap kondisi lingkungan sekitar. Rata-rata cara
mendapatkan laba yang banyak dari usaha bisnis properti yaitu dengan membeli tanah di
daerah yang kurang strategis kemudian mengolahnya dengan tepat dapat membuat harga jual
kembalinya lebih tinggi.
Kesimpulan berkaitan obyek kajian
Berkaitan dengan obyek kajian, saat ini unit rumah pada perumahan Mutiara Jingga
Residence sudah 80% terjual.
-
8/12/2019 Bisnis Properti Mutiara Jingga
43/43
Harga jualnya pun berada di posisi tarif rata-rata perumahan sejenis pada umumnya.
Dan bisnis ini memiliki nilai investasi tinggi dibuktikan dengan semakin banyaknya
perumahan sejenis namun tetap diminati oleh pembeli.
Permasalahannya, perumahan ini memiliki kekurangan yang sama dengan
kekurangan umumnya perumahan di Indonesia, yaitu kurangnya sarana dan prasarana standar
kelayakan kawasan hunian. Terutama jika dilihat dari peraturan pemerintah, rata-rata
masalah terbesar yang muncul berkaitan dengan minimnya ruang terbuka hijau di satu area
tersebut.
4.2 Saran
Sebaiknya para pengusaha property lebih diperhatikan untuk penyediaan Ruang
Terbuka Hijau
Selain itu perlu juga memperhatikan kelayakan dan kelengkapan fasilitas perumahan
dan penunjang lainnya seperti lahan parkir dan pedestrian.
Perhatikan kesesuaian tatanan pola bangunan berkaitan lingkungan dan view