6

Bab II Tinjauan Pustaka

II.1 Pengembangan Perumahan

Pengembangan perumahan adalah kegiatan yang dilakukan oleh pengembang

secara mandiri maupun bersama dengan pihak lain untuk mencapai tujuan

ekonomi dan sosialnya dengan cara mengembangkan lahan dan bangunan rumah

untuk ditempati sendiri atau ditempai oleh pihak lain (Byrne, 1996). Rumah

merupakan bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan

sarana pembinaan keluarga. Sedangkan perumahan merupakan kelompok rumah

yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang

dilengkapi dengan sarana dan prasarana lingkungan (UU No. 4/1992 tentang

Perumahan dan Permukiman). Sarana perumahan dapat berupa sarana olah raga,

sarana pendidikan, rumah ibadah, sarana kesehatan, dan sebagainya. Sedangkan

prasarana perumahan terdiri dari jalan, saluran drainase, jembatan, utilitas air

bersih, utilitas listrik, dan lain-lain.

Pada umumnya perumahan yang ditawarkan oleh pengembang terdiri dari tiga

kelas yang dibedakan berdasarkan kelengkapan fasilitas sarana dan prasarana

perumahan (Sastra, dkk, 2006), yaitu sebagai berikut:

1. Perumahan sederhana, yaitu jenis perumahan yang memiliki sarana dan

prasarana yang masih sangat minim. Hal ini dikarenakan pengembang tidak

dapat menaikkan harga jual perumahan seperti pada perumahan menengah dan

mewah, dimana harga sarana dan prasarana perumahan dibebankan kepada

konsumen. Perumahan kelas sederhana pada umumnya hanya dilengkapi

dengan prasarana yang berupa jaringan jalan, saluran drainase, utilitas air

bersih, serta utilitas listrik.

2. Perumahan menengah, yaitu jenis perumahan yang memiliki sarana dan

prasarana yang sudah lengkap. Selain tersedianya prasarana yang lebih baik,

perumahan kelas menengah juga dilengkapi dengan sarana yang lebih

lengkap, seperti sarana kesehatan, pendidikan, sosial kemasyarakatan, serta

sarana umum lainnya.

7

3. Perumahan mewah, yaitu jenis perumahan yang memiliki sarana dan

prasarana yang sudah lengkap. Selain dilengkapi dengan sarana dan prasarana

yang sudah sangat lengkap dan lebih baik, perumahan ini juga dilengkapi

dengan ketersediaan ruang terbuka yang mendukung kegiatan informal bagi

para penghuninya.

II.1.1. Proses Pengembangan Perumahan

Menurut Byrne (1996), proses pengembangan perumahan secara umum dibagi

menjadi tiga tahapan utama, yaitu tahap akuisisi, tahap produksi atau tahap

konstruksi, dan tahap disposal. Tahap akuisisi terdiri dari kegiatan akuisisi lahan

dan perizinan. Tahap produksi atau tahap konstruksi terdiri dari kegiatan desain

dan pelaksanaan konstruksi perumahan. Sedangkan tahap disposal terdiri dari

kegiatan penyewaan atau penjualan rumah.

Menurut Santoso (2000), proses pengembangan perumahan terdiri dari tahap

persiapan, tahap produksi, dan tahap penjualan. Tahap persiapan terdiri dari

kegiatan akuisisi lahan, pengurusan perizinan, perencanaan, serta studi kelayakan.

Tahap produksi terdiri dari pelaksanaan konstruksi prasarana, pelaksanaan

konstruksi sarana, serta pelaksanaan konstruksi unit-unit rumah. Sedangkan tahap

penjualan terdiri dari kegiatan promosi dan pemasaran untuk penjualan rumah.

Berdasarkan penjelasan diatas, secara umum proses pengembangan perumahan

dapat digambarkan sebagai berikut:

Gambar II.1. Proses Pengembangan Perumahan

TAHAP

AKUISISI

1. Akuisisi lahan

2. Perizinan 3. Studi

Kelayakan

TAHAP

PRODUKSI

1. Desain 2. Pelaksanaan konstruksi

prasarana 3. Pelaksanaan konstruksi

sarana 4. Pelaksanaan Konstruksi

unit-unit rumah

TAHAP

DISPOSAL

Penjualan unit-unit

rumah

8

Tahap akuisisi terdiri dari kegiatan akuisisi lahan, pengurusan perizinan untuk

pengembangan lahan, serta studi kelayakan pengembangan perumahan bagi

pengembang. Tahap produksi terdiri dari kegiatan desain perumahan serta

pelaksanaan konstruksi perumahan. Pelaksanaan konstruksi perumahan terdiri dari

pelaksanaan konstruksi prasarana, sarana, serta unit-unit rumah. Sedangkan tahap

disposal meliputi kegiatan penjualan unit-unit rumah.

II.1.2. Pelaksanaan Konstruksi Perumahan

Perumahan dapat berupa unit-unit rumah tinggal yang dikembangkan diatas lahan

secara horizontal (landed house) atau hunian bertingkat yang dikembangkan

diatas lahan secara vertikal (Hendrickson, 1989). Pelaksanaan konstruksi

perumahan pada perumahan kelas menengah dan mewah pada umumnya bersifat

custom-built project, dimana pelaksanaan konstruksi perumahan dilakukan sesuai

dengan permintaan dari konsumen, yaitu pemilik rumah.

Pada tahap pelaksanaan konstruksi perumahan, pengembang mengadakan

hubungan kerjasama dengan penyedia barang dan jasa profesional yang bergerak

di bidang industri konstruksi dalam usahanya mewujudkan perumahan untuk

dijual kepada konsumennya, dalam hal ini adalah pemilik rumah. Penyedia barang

dan jasa tersebut terdiri dari konsultan desain perumahan serta kontraktor

perumahan.

Seperti pelaksanaan konstruksi bangunan lainnya, pelaksanaan konstruksi

perumahan juga menuntut pengerjaan dengan keahlian yang khusus sehingga

menuntut adanya keahlian tertentu atau spesialisasi. Dengan karakteristik tersebut,

kegiatan konstruksi perumahan menjadi terfragmentasi. Hal ini menyebabkan

terjadinya pembagian pekerjaan konstruksi perumahan menjadi paket-paket

pekerjaan yang melibatkan banyak pelaku dengan spesialisasi masing-masing

serta tingkat spesialisasi yang tinggi. Dengan demikian terdapat banyak kontraktor

yang melaksanakan setiap paket pekerjaan konstruksi perumahan. Keseluruhan

kontrakor tersebut disebut sebagai kontraktor perumahan, yang terdiri dari

9

kontraktor yang melaksanakan konstruksi prasarana perumahan, sarana

perumahan, serta unit-unit rumah.

II.2 Konsep Rantai Pasok

Rantai pasok merupakan keterlibatan jaringan organisasi mulai dari hubungan

hulu (upstream) hingga ke hilir (downstream), dalam proses dan kegiatan yang

berbeda untuk menghasilkan layanan dan jasa yang bernilai hingga sampai kepada

konsumen terakhir (Vrijhoef, 1999). Dalam rantai pasok, terjadi aliran produk

yang berupa barang dan jasa, dari pemasok paling awal hingga konsumen paling

akhir. Sebaliknya, dalam rantai pasok juga terjadi aliran informasi dan aliran kas,

mulai dari konsumen paling akhir hingga ke pemasok paling awal (Pujawan,

2005).

Konsep rantai pasok pertama kali diperkenalkan oleh perusahaan otomotif Jepang

melalui sistem Just In Time pada Sistem Produksi Toyota. Tujuan utama

diterapkannya sistem ini adalah untuk mengurangi sistem inventori secara

signifikan dan mengatur hubungan antara para pemasok dengan lini produksi

menjadi semakin efektif. Melalui mekanisme tersebut, perusahaan Toyota berhasil

mengurangi pemborosan yang terjadi di perusahaan dan melakukan perubahan

paradigma perusahaan otomotif secara radikal hingga mencapai tingkat efisiensi

dan produktivitas yang tinggi.

Hubungan kerjasama antara pemasok paling awal hingga konsumen paling akhir

dalam suatu rantai pasok akan memberikan dampak yang signifikan terhadap

efisiensi dan produktifitas pelaksanaan kegiatan itu sendiri. Untuk itu hubungan

kerjasama antar pelaku yang terlibat dalam rantai pasok harus diatur dengan tepat,

yaitu melalui desain pola rantai pasok yang tepat. Dengan desain pola rantai pasok

yang tepat, diharapkan setiap pelaku rantai pasok memberikan kontribusi yang

besar bagi efisiensi dan produktivitas pelaksanaan kegiatannya.

10

II.2.1. Rantai Pasok Pengembangan Perumahan

Rangkaian kegiatan yang terjadi dalam rantai pasok pengembangan perumahan

sejalan dengan rangkaian kegiatan ekonomi, dimana terdapat produsen yang

memasok barang dan jasa kepada konsumen. Pada saat yang sama terjadi aliran

kas atau aliran uang dari kegiatan pasokan tersebut. Pelaku yang selalu

memberikan aliran uang kepada produsen sehingga memungkinkan berjalannya

rantai pasok adalah konsumen. Dengan demikian semua proses rantai pasok pada

akhirnya harus bisa memberikan nilai (value) kepada konsumen akhir.

Berdasarkan deskripsi di atas, maka rantai pasok yang terjadi pada kegiatan

pengembangan perumahan harus memberikan nilai kepada pemilik rumah sebagai

konsumen akhir dari rantai pasok tersebut. Rangkaian kegiatan ekonomi yang

terjadi pada rantai pasok pengembangan perumahan dapat digambarkan sebagai

berikut:

Gambar II.2 Rangkaian Kegiatan Ekonomi Pada Rantai Pasok Pengembangan Perumahan

(Sumber: Sukirno, 1996)

Keterlibatan berbagai pelaku dalam proses dan kegiatan yang berbeda untuk

menghasilkan perumahan hingga sampai kepada pemilik rumah sebagai

konsumen paling akhir membentuk rantai pasok pengembangan perumahan.

Berdasarkan aliran barang dan jasa serta aliran informasi dari setiap pelaku yang

terlibat pada kegiatan pengembangan perumahan, rantai pasok pengembangan

perumahan dapat digambarkan seperti berikut ini:

11

Gambar II.3. Konfiguransi Umum Rantai Pasok Pengembangan Perumahan (Sumber: Vrijhoef dan Koskela, 1999)

Berdasarkan gambar di atas, terlihat bahwa rantai pasok pengembangan

perumahan terbentuk karena adanya keterlibatan berbagai pelaku, mulai dari

pemilik rumah, pengembang, konsultan desain, kontraktor perumahan, serta

pemasok dan subkontraktor. Pemilik rumah memiliki peran dalam pembentukan

rantai pasok pengembangan perumahan, karena inisiatif adanya kegiatan

pengembangan perumahan berawal dari adanya kebutuhan pemilik terhadap

rumah. Pemilik rumah merupakan konsumen paling akhir dari rantai pasok

pengembangan perumahan, karena setelah kegiatan pengembangan perumahan

selesai dilaksanakan, rumah akan diserahkan kepada pemilik untuk digunakan.

Pengembang merupakan pelaku dalam rantai pasok pengembangan perumahan

yang diserahi wewenang oleh pemilik rumah untuk mengembangkan rumah

beserta sarana dan prasarananya sesuai dengan kriteria kebutuhan pemilik rumah.

Karena pada umumnya lingkup bisnis pengembang hanya pada bidang penjualan

perumahan, maka pekerjaan desain dan pelaksanaan konstruksi perumahan

diserahkan kepada konsultan dan kontraktor perumahan.

Desain perumahan ditetapkan oleh konsultan desain. Konsultan desain dapat

berasal dari divisi dalam organisasi pengembang itu sendiri atau berasal dari luar

organisasi pengembang. Desain perumahan kelas menengah pada umumnya telah

mengakomodasi kebutuhan pemilik sebagai konsumen akhir dari kegiatan

pengembangan perumahan.

12

Untuk pekerjaan konstruksi perumahan, pengembang menyerahkan

pelaksanaannya kepada kontraktor. Pengembang memberikan wewenang yang

besar kepada kontraktor dalam hal pengadaan barang dan jasa yang diperlukannya

untuk pelaksanaan konstruksi perumahan. Pengadaan barang dan jasa untuk

kontraktor berasal dari pemasok, baik pemasok langsung maupun pemasok tidak

langsung. Pemasok langsung adalah penyedia barang dan jasa yang memberikan

pasokan barang dan jasanya langsung kepada kontraktor. Sedangkan pemasok

tidak langsung adalah penyedia barang dan jasa yang memberikan pasokan barang

dan jasanya kepada pemasok barang dan jasa langsung untuk kontraktor.

II.2.2. Rantai Pasok Konstruksi Perumahan

Semakin tingginya tuntutan terhadap efisiensi dan produktivitas telah mendorong

perusahaan untuk lebih fokus pada bisnis intinya, dan menyerahkan aktifitas

pendukungnya kepada pelaku lain diluar perusahaan tersebut. Pada kegiatan

konstruksi yang memiliki tingkat fragmentasi yang tinggi, tuntutan terhadap

efisiensi dan produktivitas menyebabkan terpecah-pecahnya kegiatan konstruksi

menjadi paket-paket pekerjaan sehingga menuntut pengerjaan oleh pelaku tertentu

dengan tingkat keahlian tertentu.

Pelaku-pelaku yang terlibat pada pelaksanaan konstruksi saling berhubungan dan

membentuk suatu pola hubungan yang menempatkan satu pihak sebagai salah satu

mata rantai dalam suatu rangkaian rantai proses produksi yang menghasilkan

produk konstruksi, yang disebut rantai pasok konstruksi (Capo, dkk, 2004)

Keterlibatan berbagai pelaku dalam rantai pasok konstruksi berkaitan dengan

aliran informasi serta aliran barang dan jasa dari pemasok paling awal hingga

pemilik produk konstruksi yang menjadi konsumen paling akhir.

Gambaran konseptual rantai pasok pengadaan barang dan jasa untuk pelaksanaan

suatu kegiatan konstruksi dapat digambarkan seperti Gambar II.4. Gambar

tersebut menunjukkan kompleksitas dari rantai pasok yang terjadi pada

pelaksanaan konstruksi, dimana rantai pasok konstruksi terbentuk dari banyak

13

pelaku atau organisasi yang saling memiliki ketergantungan dalam pengadaan

barang dan jasa untuk pelaksanaan konstruksi.

Gambar II.4 Gambaran Konseptual Rantai Pasok Konstruksi

(Sumber: O’Brien dkk, 2002)

Pada pelaksanaan pekerjaan konstruksi, aliran barang dan jasa terpusat kepada

kontraktor, karena kontraktor bertindak sebagai pelaku utama pelaksana pekerjaan

konstruksi sesuai dengan spesifikasi yang telah ditetapkan oleh pemilik. Para

pelaku yang terlibat dalam pengadaan barang dan jasa bagi kontraktor untuk

pelaksanaan konstruksi dapat dilihat pada gambar di bawah ini:

Gambar II.5 Aliran Barang dan Jasa Pada Pelaksanaan Konstruksi

(Sumber: Toruan, 2005)

Berdasarkan gambaran konseptual rantai pasok konstruksi pada Gambar II.4

serta aliran barang dan jasa yang terjadi pada pelaksanaan konstruksi seperti

ditunjukkan pada Gambar II.5, maka rantai pasok pelaksanaan konstruksi dapat

digambarkan seperti ditunjukkan pada Gambar II.6.

14

Subkontraktor

PemasokTenaga Kerja

Pemasok Peralatan Konstruksi

Pemasok Material

Kontraktor Pemilik

PemasokTenaga Kerja

Pemasok Peralatan Konstruksi

Pemasok Material

Konsultan Desain

Konsultan Pengawas

Gambar II.6 Rantai Pasok Pelaksanaan Konstruksi

Gambar diatas sejalan dengan konsep pelaku-pelaku yang terlibat dalam rantai

pasok pelaksanaan konstruksi bangunan gedung, yang dikemukakan oleh

Susilawati (2005). Rantai pasok yang terjadi pada pelaksanaan konstruksi

bangunan gedung terbentuk karena adanya kerjasama dari pemilik yang juga

berperan sebagai pemberi tugas pelaksanaan konstruksi, kontraktor sebagai

pelaksana konstruksi, serta penyedia barang dan jasa bagi kontraktor, yang terdiri

dari subkontraktor, pemasok material, pemasok peralatan, dan pemasok tenaga

kerja.

Gambar II.7 Pola Umum Rantai Pasok Pelaksanaan Konstruksi Gedung

(Sumber: Susilawati, 2005).

15

Pada pelaksanaan konstruksi perumahan, pelaku-pelaku yang terlibat membentuk

suatu pola hubungan yang disebut rantai pasok konstruksi perumahan. Pada

perumahan yang dibangun dengan sistem pesanan, seperti perumahan kelas

menengah dan kelas mewah, terjadi aliran informasi yang berasal dari pemilik

rumah kepada pemasok langsung hingga pemasok paling awal. Sebaliknya terjadi

aliran barang dan jasa yang dimulai dari pemasok paling awal hingga konsumen

paling akhir yaitu pemilik rumah. Aliran barang dan jasa serta informasi dalam

rantai pasok konstruksi perumahan dapat digambarkan sebagai berikut:

Gambar II.8 Rantai Pasok Konstruksi Perumahan

(Sumber: Ribeiro)

Aliran informasi dalam rantai pasok konstruksi perumahan berawal dari pemilik

rumah yang disampaikan kepada pengembang. Informasi tersebut berkaitan

dengan kebutuhan atau kriteria mutu yang diharapkan oleh pemilik rumah.

Selanjutnya informasi yang berasal dari pemilik rumah diterjemahkan oleh

pengembang menjadi spesifikasi yang disampaikan kepada kontraktor. Spesifikasi

tersebut menjadi persyaratan yang harus dipenuhi oleh kontraktor dalam

pelaksanaan konstruksi perumahan. Spesifikasi tersebut menjadi persyaratan bagi

pemasok yang memberikan aliran barang dan jasa untuk kontraktor.

Selain terjadinya aliran informasi, dalam rantai pasok konstruksi perumahan juga

terjadi aliran barang dan jasa. Aliran barang dan jasa berasal dari pemasok paling

awal. Pada Gambar II.8, aliran barang dan jasa berawal dari pemasok atau

subkontraktor yang disampaikan kepada kontraktor untuk pelaksanaan konstruksi

perumahan. Setelah pelaksanaan konstruksi perumahan selesai dilaksanakan,

16

kontraktor melakukan serah terima perumahan kepada pengembang. Jika

perumahan yang diserahkan oleh kontraktor memenuhi persyaratan yang

ditetapkan oleh pengembang, selanjutnya perumahan tersebut diserahkan kepada

konsumennya yaitu pemilik rumah untuk ditempati.

II.2.3. Pelaku Rantai Pasok Konstruksi Perumahan

Telah dikemukakan sebelumnya bahwa rantai pasok pelaksanaan konstruksi

terdiri dari banyak pelaku yang memberikan aliran barang dan jasa serta aliran

informasi untuk pelaksanaan konstruksi itu sendiri. Pada pelaksanaan konstruksi

perumahan, para pelaku yang terlibat dan membentuk rantai pasok konstruksi

perumahan terdiri dari:

1. Pemilik Rumah

Pemilik rumah memiliki peran yang sangat besar dalam pembentukan rantai

pasok pada pelaksanaan konstruksi perumahan, karena inisiatif pelaksanaan

konstruksi berasal dari pemilik dan akan berakhir kepada pemilik ketika

produk (perumahan) tersebut selesai diproduksi (Vrijhoef, 1999).

2. Pengembang

Pengembang terlibat dalam setiap tahapan pengembangan perumahan, mulai

dari tahap akuisisi, tahap konstruksi, hingga tahap disposal perumahan. Pada

tahap konstruksi, pengembang dapat terlibat secara langsung maupun tidak

langsung dalam pelaksanaan konstruksi perumahan. Besarnya keterlibatan

pengembang ditentukan oleh lingkup pekerjaan konstruksi yang

dilaksanakannya. Besarnya keterlibatan pengembang juga ditunjukkan dengan

adanya intervensi dalam penunjukan langsung pihak yang terlibat pada

pelaksanaan konstruksi perumahan, seperti penunjukan langsung

subkontraktor atau pemasok bagi kontraktor. Pada kegiatan pengembangan

perumahan, pengembang mengatur hubungan kontrak untuk pekerjaan desain,

pelaksanaan konstruksi, pengaturan pendanaan, hingga penjualan perumahan

yang telah selesai dibangun.

17

3. Kontraktor Perumahan

Kontraktor perumahan merupakan pelaku rantai pasok yang memberikan

layanan pelaksanaan konstruksi perumahan berdasarkan perencanaan teknis

dan spesifikasi yang sudah disepakati dengan pengembang. Kontraktor

perumahan terdiri dari kontraktor yang melaksanakan konstruksi prasarana

perumahan, sarana perumahan, serta unit-unit rumah. Saat ini banyak

organisasi yang berperan sebagai kontraktor, mulai dari perusahaan individu

hingga perusahaan besar. Lingkup pekerjaan yang ditawarkan oleh kontraktor

juga sangat bervariasi, mulai dari lingkup pekerjaan yang sangat sempit

hingga keseluruhan lingkup pekerjaan konstruksi pada suatu proyek

konstruksi.

Kontraktor dibedakan berdasarkan tugas-tugasnya. General contractor atau

kontraktor utama bertugas mengkoordinasikan semua pekerjaan dalam suatu

proyek konstruksi. Sedangkan kontraktor spesialis melaksanakan tugas sesuai

dengan spesialisasinya. Biasanya kontraktor spesialis bertindak sebagai

subkontraktor bagi kontraktor utama pada suatu proyek konstruksi. Kontraktor

spesialis juga dapat berupa pemasok material atau peralatan utama. Pemasok

material dan peralatan biasanya bertindak sebagai installation contractor.

Beberapa pemasok melakukan pekerjaan pemasangan di lokasi proyek (on site

installation) untuk memenuhi persyaratan dan spesifikasi kontrak. Semakin

banyak dan besar bagian struktur yang dipabrikasi di luar lokasi (off site),

maka perbedaan antara kontraktor spesialis dengan pemasok material menjadi

semakin sulit dibedakan. Installation contractor memiliki peran yang

signifikan dalam proyek konstruksi karena bertanggung jawab dalam

pengadaan material dan peralatan, yang akan mempengaruhi kualitas, biaya,

dan waktu penyelesaian proyek.

4. Subkontraktor dan Pemasok

Subkontraktor dan Spesialis

Subkontraktor adalah penyedia jasa konstruksi yang mengadakan hubungan

kontrak dengan kontraktor utama untuk melaksanakan beberapa bagian dari

18

pekerjaan kontraktor utama. Penggolongan subkontraktor berdasarkan jenis

aktifitasnya dibedakan menjadi subkontraktor pada aktifitas dasar,

subkontraktor pada pekerjaan yang membutuhkan teknik khusus, serta

subkontraktor pada pekerjaan khusus dan yang berkaitan dengan material

khusus. Berdasarkan sumber daya yang diberikan, subkontraktor dibedakan

menjadi subkontraktor yang memberikan jasa pelaksanaan saja (labor-only

subcontractor); subkontraktor yang memberikan sumber daya berupa pekerja

dan material; subkontraktor yang memberikan sumber daya yang berupa

pekerja, material, dan perencanaan (design); serta subkontraktor yang

memberikan sumber daya berupa pekerja, material, perencanaan (design), dan

jasa pemeliharaan.

Sedangkan specialist trade contractor dibedakan menjadi dua, yaitu

kontraktor spesialis (specialist contractor) yang memberikan jasa perencanaan

(design service) bagi item yang diproduksi dan dipasang pada konstruksi

bangunan; dan trade contractor, yang melaksanakan pekerjaan dengan skill

tertentu dalam konstruksi bangunan, tanpa melakukan perencanaan.

Untuk keperluan penelitian ini, maka terminologi subkontraktor akan dipakai

untuk pekerjaan yang dilakukan oleh kontraktor tertentu yang hanya

memerlukan material, alat, dan pekerja, dan tidak menuntut perencanaan

(design engineering), serta kebutuhan teknologi tinggi. Adapun spesialis,

selain memiliki kelebihan didalam jenis pekerjaan yang ditanganinya, juga

memiliki kemampuan teknologi tertentu, kemampuan finansial, serta

knowledge tertentu yang spesifik, yang didukung oleh skill pekerjanya.

Subkontraktor Tenaga Kerja

Pemasok tenaga kerja yang menyediakan jasa kepada kontraktor untuk

mengkonversikan material menjadi intermediate product disebut mandor.

Mandor bertindak sebagai labor only subcontractor dengan berbagai keahlian

yang spesifik dan tingkat keahlian yang berbeda-beda.

19

Pemasok dan Manufaktur Konstruksi

Terdapat dua jenis pihak yang terlibat dalam aliran material yang dibutuhkan

pada suatu proyek konstruksi bangunan, yang terdiri dari:

a. Manufaktur konstruksi, yang memproduksi material-material konstruksi

dengan mengolah material-material alam hingga menghasilkan komponen

bangunan tertentu.

b. Pemasok, yang mendistribusikan material yang diperoleh atau peralatan

kepada penggunanya. Dari jenis material yang didistribusikan, pemasok

dibedakan menjadi pemasok material alam dan pemasok komponen

bangunan. Lingkup pemasok adalah menjual material atau peralatan

kepada kontraktor, tanpa melaksanakan pekerjaan seperti halnya

subkontraktor (Jervis,1988). Namun beberapa pemasok material bangunan

saat ini memberikan produknya dengan sistem fabrikasi, sehingga siap

untuk dipasang di site konstruksi.

Berdasarkan hubungan yang terjadi antar pelaku serta spektrum barang dan jasa

yang diberikan oleh setiap pelaku dalam rantai pasok konstruksi, maka

penyusunan pola rantai pasok konstruksi dilakukan seperti digambarkan pada

Gambar II.9.

20

Gambar II.9 Kerangka Dasar Penyusunan Pola Rantai Pasok Konstruksi (Sumber: Susilawati, 2005)

21

II.3 Identifikasi Risiko Kontraktor Dalam Rantai Pasok Pengembangan

Perumahan

Risiko merupakan kemungkinan terjadinya kerugian atau kehilangan yang

merupakan hasil dari tidak dapat diperkirakannya dampak suatu ketidakpastian

dalam situasi pengambilan keputusan (Hertz, 1983). Sedangkan menurut Porfirio

(2003), risiko berkaitan dengan semua situasi yang mempengaruhi nilai

perusahaan sehingga menyimpang dari tujuan bisnis. Risiko tidak hanya

memungkinkan terjadinya kejadian negatif seperti terjadinya kerugian, tetapi juga

dapat mengakibatkan terjadinya kejadian positif. Berdasarkan definisi-definisi

diatas, maka dapat disimpulkan bahwa risiko terjadi karena adanya ketidakpastian

pada saat pengambilan keputusan yang dapat berdampak pada terjadinya kejadian

positif maupun kejadian negatif.

Risiko dan ketidakpastian dapat dinilai menggunakan berbagai metode,

diantaranya adalah metode probabilitas, metode utility, serta metode simulasi dan

analisis sensitivitas. Probabilitas diukur menggunakan skala 0.0 yang menyatakan

outcome tidak akan terjadi hingga skala 1.0 yang menyatakan outcome pasti

terjadi. Pengukuran probabilitas itu sendiri dilakukan melalui dua pendekatan,

yaitu pendekatan relative frequency dimana probabilitas diukur berdasarkan

eksperimen yang dilakukan berulang kali, serta metode subjective assessment

dimana probabilitas diukur berdasarkan pengalaman dari kejadian sebelumnya

menurut tingkat keyakinan pihak yang menilai.

II.3.1. Proses Identifikasi Risiko

Risiko dapat mengakibatkan terjadinya kejadian positif dan kejadian negatif.

Untuk memaksimalkan kejadian positif dan meminimalisasi konsekuensi dari

kejadian negatif, diperlukan kegiatan manajemen risiko. Manajemen risiko adalah

sistem yang bertujuan untuk mengidentifikasi dan mengkuantifikasi semua risiko

sehingga dapat ditetapkan metode penanganan risiko yang tepat.

Kerangka kerja manajemen risiko terdiri dari kegiatan identifikasi risiko,

klasifikasi risiko, analisis risiko, serta penanganan risiko. Penanganan risiko

22

sangat ditentukan oleh sikap pengambil keputusan terhadap risiko. Kerangka kerja

manajemen risiko dapat digambarkan sebagai berikut:

Gambar II.10 Kerangka Kerja Manajemen Risiko

(Sumber: Flanagan & Norman, 1993).

Identifikasi risiko merupakan kegiatan pertama dalam kerangka kerja manajemen

risiko. Identifikasi risiko dilakukan untuk menentukan penyebab dan dampak dari

risiko. Identifikasi risiko pada proyek konstruksi berkaitan dengan risiko waktu,

risiko mutu, serta risiko biaya. Beberapa risiko dapat dikendalikan, sedangkan

beberapa risiko lainnya tidak dapat dikendalikan sehingga harus diterima. Risiko

yang dapat dikendalikan pada umumnya berasal dari dalam proyek, sedangkan

risiko yang tidak dapat dikendalikan pada umumnya berasal dari luar proyek.

Penyebab dan dampak dari risiko dapat saling terkait satu sama lain atau tidak

saling terkait satu dengan lainnya. Penyebab dan dampak risiko dikatakan saling

terkait satu sama lain jika terjadinya satu risiko dapat menyebabkan terjadinya

risiko lainnya. Hubungan antara penyebab dan dampak risiko dapat dilihat pada

gambar berikut ini:

Gambar II.11 Hubungan Penyebab dan Dampak Risiko

(Sumber: Flanagan & Norman, 1993).

23

Alat dan teknik identifikasi risiko proyek dapat berupa checklist, diagram alir

(flowchart), dan wawancara langsung dengan berbagai pihak yang terlibat

didalam proyek yang sedang ditangani. Hasil akhir dari proses identifikasi risiko

adalah berupa penyebab risiko, risiko potensial/dominan, serta gejala risiko. Hasil

akhir dari proses identifikasi risiko akan menjadi input untuk kegiatan manajemen

risiko selanjutnya

Proses identifikasi risiko dapat dilihat pada gambar berikut:

Gambar II.12 Proses Identifikasi Risiko (Sumber: Project Management Institute, 1996).

II.3.2. Risiko Pada Kegiatan Pengembangan Perumahan

Risiko pada kegiatan pengembangan perumahan berkaitan dengan risiko biaya,

risiko waktu, serta risiko mutu. Risiko biaya pada pengembangan perumahan

terjadi pada tahap akuisisi, tahap produksi, serta tahap disposal (Flanagan dan

Norman, 1993).

Pengembang berpotensi mengalami terjadinya risiko biaya pada tahap akuisisi,

tahap produksi, serta tahap disposal. Pengembang yang mengembangkan

perumahan dengan sistem persediaan memiliki probabilitas kejadian dan dampak

risiko biaya yang lebih besar dari pada pengembang yang mengembangkan

perumahan berdasarkan sistem pesanan konsumen. Hal tersebut dikarenakan tidak

adanya kepastian tingkat penjualan pada perumahan yang dikembangkan dengan

sistem persediaan. Sebaliknya, pada perumahan yang dikembangkan dengan

sistem pesanan, tingkat penjualan pengembang memiliki kepastian yang lebih

tinggi, karena perumahan dikembangkan sesuai dengan pesanan dari konsumen

yang akan menjadi pemilik rumah. Dampak dari terjadinya risiko biaya adalah

24

terjadinya penurunan pendapatan dan peningkatan pengeluaran sehingga

menurunkan keuntungan pengembang.

Pengembang juga berpotensi mengalami terjadinya risiko mutu pada tahap

produksi perumahan. Perumahan yang dikembangkan berdasarkan sistem pesanan

harus memenuhi kriteria mutu yang ditetapkan oleh pemilik rumah. Kriteria mutu

perumahan tersebut meliputi mutu desain, kesesuaian dengan kebutuhan pemilik,

mutu material, persyaratan pemeliharaan yang minimum, serta persyaratan

ketahanan bangunan /perumahan, (Flanagan dan Norman, 1993).

Sebagai pelaksana pekerjaan konstruksi, kontraktor berpotensi mengalami

terjadinya risiko biaya, risiko waktu, serta risiko mutu pada pelaksanaan

konstruksi perumahan. Menurut Flanagan dan Norman (1993), risiko biaya bagi

kontraktor berkaitan dengan biaya pelaksanaan konstruksi dimana biaya yang

dikeluarkan oleh kontraktor harus lebih kecil dari nilai tender yang telah disetujui

antara kontraktor dengan pengembang. Biaya pelaksanaan konstruksi meliputi

biaya untuk pengadaan material, peralatan, serta tenaga kerja. Jika biaya total

untuk pelaksanaan konstruksi melebihi nilai tender, kontraktor berpotensi

mengalami terjadinya penurunan keuntungan.

Risiko waktu bagi kontraktor berkaitan dengan masa pelaksanaan konstruksi

perumahan yang harus memenuhi jadwal penyelesaian pekerjaan sesuai dengan

kesepakatan antara kontraktor dengan pengembang. Risiko waktu sangat

dipengaruhi oleh ketersediaan material, peralatan, serta tenaga kerja untuk

pelaksanaan konstruksi perumahan. Sedangkan risiko mutu berkaitan dengan

mutu material, mutu tenaga kerja, koordinasi dan komunikasi yang baik antara

kontraktor dengan pengembang serta pemasok-pemasoknya. Terjadinya risiko

waktu dan risiko mutu pada akhirnya akan menyebabkan terjadinya risiko biaya

bagi kontraktor, yang memberikan dampak terhadap menurunnya keuntungan

kontraktor.

25

II.3.3. Risiko Kontraktor Dalam Rantai Pasok Pengembangan Perumahan

Berdasarkan penjelasan sebelumnya, dapat disimpulkan bahwa risiko kontraktor

dalam rantai pasok pengembangan perumahan terjadi pada tahap pelaksanaan

konstruksi perumahan. Risiko yang potensial terjadi pada kontraktor berkaitan

dengan pengadaan barang dan jasa untuk pelaksanaan konstruksi perumahan.

Berbagai penelitian menunjukkan bahwa pelaksanaan pekerjaan konstruksi tidak

efektif dan memiliki banyak permasalahan. Sebagian besar masalah tersebut

diakibatkan oleh rantai pasok yang terjadi pada pelaksanaan konstruksinya.

Permasalahan dalam rantai pasok konstruksi terjadi karena adanya hubungan antar

pihak yang terlibat didalam rantai pasok itu sendiri (Vrijhoef, 2001).

Dalam situasi normal, rantai pasok yang terjadi pada pelaksanaan konstruksi

memiliki permasalahan dan pemborosan dalam jumlah yang besar. Sebagian besar

masalah dan pemborosan tersebut diakibatkan oleh tahap sebelumnya atau pelaku

sebelumnya dari rantai pasok yang ditinjau. Permasalahan dan pemborosan yang

terjadi pada rantai pasok konstruksi sebagian besar juga diakibatkan oleh kontrol

yang tidak jelas terhadap rantai pasok karena diperlukan kontrol yang saling

terkait dari setiap tahap rantai pasok konstruksi (Vrijhoef & Koskela, 1999).

Berdasarkan penjelasan diatas, dapat disimpulkan bahwa risiko kontraktor dalam

rantai pasok disebabkan oleh hubungan antara kontraktor dengan penyedia barang

dan jasa yang menjadi pemasoknya. Risiko tersebut akan memberikan dampak

terhadap menurunnya keuntungan kontraktor perumahan. Semakin tinggi tingkat

integrasi vertikal yang terjadi pada rantai pasok, semakin panjang jumlah rantai

yang terjadi, sehingga semakin berdampak pada aliran informasi dan produk,

harga, bahkan keuntungan bagi kontraktor.

Beberapa penelitian telah mengidentifikasi berbagai risiko bagi kontraktor yang

berkaitan dengan pasokan barang dan jasa untuk kontraktor. Fang, dkk (2004)

mengidentifikasi berbagai risiko bagi kontraktor yang berkaitan dengan hubungan

antara kontraktor dengan pemasok dan subkontraktor dalam pengadaan barang

26

dan jasa untuk pelaksanaan konstruksi. Risiko yang diidentifikasi pada penelitian

disebabkan oleh:

1. Rendahnya kompetensi subkontraktor dalam hal kemampuan manajemen dan

kemampuan teknologi.

2. Mutu material yang tidak baik dari pemasok

3. Pelanggaran kontrak yang dilakukan oleh subkontraktor dan terjadinya

perselisihan antara subkontraktor dengan kontraktor

4. Keterlambatan pasokan material dari pemasok

Shen, dkk (2001) mengidentifikasi berbagai risiko pada pelaksanaan konstruksi

dengan sistem Joint Ventures. Dalam penelitian ini, risiko bagi kontraktor

berkaitan dengan risiko teknis, yaitu risiko yang terjadi berkaitan dengan

pelaksanaan konstruksi yang dilakukan oleh kontraktor. Terkait dengan

pengadaan barang dan jasa untuk kontraktor, risiko kontraktor dalam penelitian ini

disebabkan oleh:

1. Peralatan berat tidak dapat beroperasi dengan baik

2. Terbatasnya ketersediaan material

3. Rendahnya kualitas material yang dipasok

4. Terbatasnya tenaga kerja terampil

5. Rendahnya kredibilitas dari subkontraktor

Smith, dkk (1999) mengidentifikasi risiko yang berkaitan dengan kontraktor untuk

penetapan nilai kontingensi. Dalam penelitian ini, risiko kontraktor yang berkaitan

dengan pengadaan barang dan jasa bagi kontraktor diklasifikasikan sebagai risiko

logistik. Risiko logistik bagi kontraktor dalam penelitian ini disebabkan oleh:

1. Keterlambatan pasokan material

2. Kerusakan material

Kangari (1995) mengidentifikasi berbagai risiko pada pelaksanaan konstruksi

yang dialokasikan sebagai risiko bagi kontraktor. Hasil survei pada penelitian ini

menghasilkan berbagai risiko bagi kontraktor yang berkaitan dengan pengadaan

barang dan jasa untuk kontraktor, dimana risiko tersebut disebabkan oleh:

27

1. Rendahnya produktivitas peralatan dan tenaga kerja

2. Terbatasnya ketersediaan material, peralatan, dan tenaga kerja

3. Kerusakan material

4. Perselisihan antar tenaga kerja

Berdasarkan hasil identifikasi risiko yang telah dilakukan pada beberapa

penelitian diatas, maka daftar penyebab risiko bagi kontraktor dapat disimpulkan

seperti terdapat pada Tabel II.1:

Tabel II.1. Penyebab Risiko Kontraktor No Penyebab Risiko Fang,

dkk (2004)

Shen, dkk

(2001)

Smith, dkk

(1999)

Kangari,(1995)

1 Rendahnya kualitas material dari pemasok √ √ - -

2 Keterlambatan pasokan material dari pemasok √ - √ -

3 Terbatasnya ketersediaan material bagi kontraktor - √ - √

4 Terjadinya kerusakan material - - √ √

5 Rendahnya kemampuan operasional (produktivitas)

peralatan

- √ - √

6 Terbatasnya ketersediaan peralatan bagi kontraktor - - - √

7 Terbatasnya ketersediaan tenaga kerja terampil - √ - √

8 Perselisihan antar tenaga kerja - - - √

9 Rendahnya kompetensi subkontraktor √ √ - -

10 Pelanggaran kontrak oleh subkontraktor √ - - -