bab ii tinjauan pustaka 2.1 pengertian apartemen...
TRANSCRIPT
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Pengertian Apartemen dan Persyaratan Pembangunan Apartemen
Dalam Undang-Undang Rumah Susun, Pasal 1 menyebutkan bahwa yang diartikan dengan
apartemen adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan dan
terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun
vertikal yang merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara
terpisah, terutama untuk hunian yang dilengkapi dengan bagian-bagian bersama, benda bersama,
dan tanah bersama.
Apartemen di Indonesia juga mengenal istilah apartemen strata title dan banyaknya istilah
yang dipergunakan kalangan masyarakat di Indonesia, seperti apartemen, flat, condominium,
rumah susun (rusun) akan semakin membingungkan orang awam. Dalam Perkembangannya
muncul berbagai istilah lain dari apartemen seperti: rumah susun strata title, condominium, flat
dan lain sebagainya namun arti maknanya sama sekali tidak berbeda dengan rumah susun
sehingga tetap tunduk dan berlaku Undang-Undang tentang rumah susun.
Sering kali kita terkecoh dengan istilah ”Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun”. Penggalan
kata hak milik tersebut dapat membuat orang memiliki anggapan keliru bahwa strata title identik
dengan ”Hak Milik” dimana jangka waktu yang diberikan tak terbatas. Perlu ditegaskan disini
bahwa jangka waktu dari strata title adalah sama dengan jangka waktu hak atas tanah
bersamanya. Dengan demikian strata title dari sebuah unit apartement yang dibangun di atas
tanah Hak Guna Bangunan (HGB) akan memiliki jangka waktu yang sama yaitu 20 tahun.
Dengan demikian pada tahun kedua puluh pemilik strata title, wajib secara bersama-sama
memperpanjang Hak Atas Guna Bangunan (HGB) atas tanah tersebut.
Undang-Undang Pokok Agraria Tahun 1960 menjelaskan bahwa perusahaan (kecuali
BUMN) dan Warga Negara Asing tidak dapat memiliki Hak Milik. Hal ini juga berarti
perusahan tersebut tidak dapat memiliki strata title yang melekat di atas tanah bersama berupa
Hak Milik. Lebih jauh seorang Warga Negara Asing memungkinkan untuk memilki tanah dalam
bentuk kepemilikan hak pakai. Hal ini berarti bahwa warga negara asing hanya dapat memiliki
sebuah unit apartemen yang dibangun di atas tanah yang memiliki Hak Pakai.
Keterangan berikutnya dari sebuah strata title disebut ”gambar denah”. Gambar denah
merupakan gambar yang menunjukkan letak dilantai berapa terdapat unit (satuan) apartemen
yang bersangkutan. Selanjutnya di dalam gambar denah lantai tersebut ditunjukkan pula letak
atau posisi unit tersebut. Calon pemilik satuan apartemen wajib mencermati keterangan spesial
yang ada digambar dengan keadaan fisik dilantai apartemen yang bersangkutan. Sering kali
terjadi keluhan bahwa luas fisik satuan apartemen lebih kecil dari pada yang disajikan digambar
denah. Hal ini dapat terjadi mengingat unit yang digambarkan diukur sesuai dengan garis “AS”
atau titik tengah dari tembok atau kolom struktur suatu unit, sedangkan jika pemilik melakukan
pengukuran di dalam ruangan yang didapat adalah luas dari interior unit tersebut.
Tahap untuk memulai menghuni apartemen strata title merupakan momentum yang
paling membahagiakan bagi pembeli ataupun pemilik apartemen strata title. Setidaknya ada
beban yang sebelumnya oleh pengembang lepas masa penantian pembangunan hingga siap huni.
Dengan selesainya tahapan pembangunan apartemen yang begitu panjang dan melelahkan, pada
saat serah terima pemilik berkesempatan bisa lebih cermat memperhatikan karakter bangunan
apartemen secara lebih detail. Hal ini untuk mengukur sejauh mana kelayakan apartemen itu bisa
dihuni dengan segera.
Sebagai pemilik satuan apartemen strata title tentu saja kita berhak untuk mencermati
struktur fisik bangunannya. Apakah bangunan yang sudah dibeli sesuai dengan standar bangunan
yang aman, apakah fasilitasnya mendukung dan sesuai dengan apa yang dijanjikan sebelumnya
oleh pengembang. Ada beberapa tahap yang penting yang perlu diketahui pemilik apartemen
Sebelum menerima serah terima unit satuan apartemen:
2.1.1 Pembangunan Struktur Apartemen
Tujuan pembangunan apartemen selain untuk memenuhi kebutuhan hunian yang layak dan
sehat juga untuk mewujudkan pemukiman yang serasi, selaras dan seimbang. Demi terwujudnya
tujuan tersebut, pemilik satuan apartemen berhak
untuk mendapatkan jaminan dari pengembang, seperti keselamatan, keamanan,
ketentraman, ketertiban penghuni dan tentu saja keserasian dengan lingkungan sekitarnya,
bagaimanapun semua itu sudah menjadi kewajiban yang harus dipenuhi pengembang apartemen.
Sebagai konsumen, kita berhak mengetahui sejauh mana prosedur administratif dan teknis
pembangunan apartemen yang dijalankan pengembang.
2.1.2 Pertelaan
Yang menjadi bagian dari strata title adalah ”Pertelaan”. Pertelaan merupakan penjelasan
mengenai besarnya proporsi atau bagian hak atas bagian hak atas bagian bersama, benda-
bersama, dan tanah bersama. Proporsi ini akan berdampak pada pengeluaran yang dilakukan
untuk perawatan semua atribut yang dimiliki bersama sebagai contoh adalah: biaya bulanan
perawatan atau maintenance fee atau biaya renovasi yang biasanya terjadi beberapa tahun sekali
atau perpanjangan hak atas tanah bersama. Sebaliknya proporsi tersebut juga digunakan jika
diperoleh aliran dana masuk. Kasus yang ekstrim jika bangunan yang ada sudah tidak layak
digunakan dan seluruh pemilik sepakat untuk menjual keseluruhan asset diareal apartemen
tersebut. Masing-masing pemegang hak milik atas satuan apartemen akan memperoleh bagian
sebesar proporsi yang disebutkan dalam pertelaan dari jumlah keseluruhan uang yang diterima
dari hasil penjualan.
2.1.3 Tanggung Jawab Bersama Atas Tanah dan Bangunan Dengan Sistem Strata Title.
Undang-Undang Perumahan dan Pemukiman, common property ini disebut dengan
fasilitas sosial (fasos) dan fasilitas umum (fasum), hal ini sesuai dengan Peraturan Menteri
Dalam Negeri Nomor 1 Tahun 1987 Tentang Penyerahan Prasarana Lingkungan, fasilitas umum
dan fasilitas sosial perumahan kepada Pemerintahan Daerah dengan komposisi 60% bangunan
dibanding 40% fasilitas sosial dan fasilitas umum.
Tanggung jawab setiap pemilik ruang bangunan pada setiap tingkatan melekat tanggung
jawab untuk mengelola dan menjalankan seluruh kewajiban yang berhubungan tanah pertapakan
bangunan yang dihuni. Di samping itu, dalam sistem apartemen atau pengertian menurut
Undang-Undang Rumah Susun menerangkan:
1. Bagian bersama, dalam satu kesatuan fungsi dengan apartemen itu. Bagian bersama ini
merupakan satu struktur bangunan apartemen yang terdiri atas:
a. Pondasi.
b. Sloof.
c. Dinding Struktur Utama.
d. Pintu Masuk Tangga Darurat.
e. Jalan Masuk dan Keluar Apartemen.
f. Koridor.
g. Selasar.
Bagian ini tidak dapat dimiliki dan dimonopoli pemilik apartemen, melainkan hak bersama.
2. Benda bersama, yakni benda yang yang bukan bagian apartemen yang untuk pemakaian
bersama dan dimiliki bersama secara yaitu bagian apartemen yang dimiliki secara tidak
terpisah untuk pemakaian bersama terpisah, bagian ini melengkapiapartemen agar berfungsi
secara optimal yang terdiri atas:
a. Jaringan Air Bersih
b. Jaringan Listrik
c. Jaringan Gas (bagi hunian)
d. Saluran Pembuangan Air Limbah
e. Lift dan atau Eskalator
f. Taman, dan
g. Pelataran Parkir.
3. Tanah bersama, yakni tanah yang digunakan atas hak bersama secara tidak terpisah.
Sementara itu, pengertian Hak Milik Satuan Apartemen adalah Hak Milik atas satuan
apartemen yang bersifat perorangan dan terpisah. Selain pemilikan atas Satuan Apartemen,
Hak Milik Satuan Apartemen yang bersangkutan juga meliputi hak pemilikan bersama atas
apa yang disebut “bagian bersama”, “tanah bersama”, dan “benda bersama”. Dimana
semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan pemilikan Satuan
Apartemen bersangkutan (Pasal 8 (2) dan (3) UURS).
Macam-macam kriteria strata title di Indonesia dibagi menjadi 3 (tiga) yaitu:
a. Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu
lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional
dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satu satuan yang masing-masing
dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, dilengkapi
dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.
b. Apartemen adalah kepemilikan bersama, bangunan yang terdiri dari beberapa unit untuk
tempat tinggal. Biasanya dikonsumsi oleh masyarakat konsumen menengah ke atas.
c. Condominium, adalah milik bersama, daerah yang dikuasai bersama-sama,gedung
bertingkat.
Semua pembangunan rumah susun, apartemen, condominium, tersebut di atas termasuk
flat, town house (pembangunan secara vertikal) semuanya mengacu kepada Undang-Undang
Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun sebagai dasar hukum pengaturannya. Hal ini
disebabkan dalam Bahasa Hukum semuanya disebut rumah susun dan saat ini belum ada
ketentuan yang secara khusus mengatur tentang apartemen dan condominium. Di samping itu,
rusun, apartemen, dan condominium memiliki kesamaan dalam fungsi dan pendefinisian hak dan
kewajiban pemilik unitnya dalam kerangka strata title sehingga saat ini semuanya menggunakan
Undang-Undang Rumah Susun sebagai acuan.
Perbedaan utama dari ketiganya adalah dari segi kelas atau tingkat kemewahan antara lain
dalam aspek luas ruang-ruang di dalam unit, bahan bangunan yang digunakan, jenis dan
kecanggihan fasilitas (bagian bersama dan benda bersama) yang tersedia yang semuanya akan
mempengaruhi harga jual dan otomatis juga menentukan segmentasi dari pembeli unit property
tersebut. Pembangunan apartemen berlandaskan pada asas kesejahteraan umum, keadilan, dan
pemerataan serta keserasian dan keseimbangan dalam perikehidupan. Menurut Arie S.
Hutagalung, arah kebijaksanaan apartemen sebagaimana tercantum dalam UURS berisi 3 (tiga)
unsur pokok, yaitu sebagai berikut:
1. Konsep tata ruang dan pembangunan perkotaan dengan mendayagunakan tanah secara
optimal dan mewujudkan pemukiman dengan kepadatan tinggi.
2. Konsep pengembangan hukum dengan menciptakan hak kebendaan baru, yaitu Satuan
Apartemen yang dapat dimiliki secara perseorangan dengan pemilikan bersama atas
benda, bagian dan tanah dan menciptakan hukum baru yaitu Perhimpunan Penguhuni,
yang dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangganya dapat bertindak ke luar
dan ke dalam atas nama pemilik Satuan Apartemen.
3. Konsep pembangunan ekonomi dan kegiatan usaha, dengan dimungkinkannya kredit
konstruksi dengan pembeban hipotik atau fidusia atas tanah beserta gedung yang masih
akan dibangun.
Berdasarkan arah kebijaksanaan tersebut di atas, tujuan pembangunan pembangunan
apartemen menurut Arie S. Hutagalung yaitu untuk :
1. Pemenuhan kebutuhan perumahan yang layak dalam lingkungan yang sehat.
2. Mewujudkan pemukiman yang serasi, selaras, dan seimbang.
3. Meremajakan daerah-daerah kumuh.
4. Mengoptimalkan sumber daya tanah perkotaan.
5. Mendorong pemukiman yang berkepadatan penduduk.
Dalam Pasal 5 ayat 2 UURS disebutkan bahwa pembangunan apartemen dapat
diselenggarakan oleh :
1. BUMN atau BUMD.
2. Koperasi.
1. Badan Usaha Milik Swasta.
2. Swadaya masyarakat.
3. Kerjasama antar badan-badan tersebut sebagai penyelenggara.
Yang dimaksud BUMN atau BUMD adalah badan hukum yang modalnya seluruh atau
sebagian milik negara, yaitu Pemerintah Pusat/Pemerintah Daerah (Pemda), antara lain :
Perusahaan Daerah, Perusahaan Umum, Persero. Sebaliknya, yang dimaksud Badan Usaha Milik
Swasta adalah BUM Swasta yang modalnya modal nasional, BUM Swasta yang modalnya
campuran asing dan nasional, dan BUM Swasta yang 100% modal asing. Sepanjang BUM
Swasta tersebut memenuhi syarat sebagai Badan Hukum Indonesia, Developer wajib
memberitahukan hal-hal yang menjadi kewajiban calon pemilik Satuan Apartemen sebelum
dijual.
Dengan lahirnya Perpres No. 23 Tahun 2006 tentang pengadaan tanah bagi pelaksanaan
pembangunan untuk kepentingan umum, Apartemen telah dimasukkan sebagai salah satu bidang
pembangunan untuk kepentingan umum. Pemerintah/Pemda dapat melakukan pencabutan hak
atas tanah milik masyarakat untuk membangun apartemen (Pasal 2 (1.b) Jo Pasal 5 (e), dimana
pencabutan hak tersebut akan dilakukan berdasarkan UU No. 20 Tahun 1961 tentang pencabutan
hak-hak atas tanah dan benda-benda yang ada di atasnya.
Selanjutnya, penyelenggara pembangunan apartemen (BUMN-Perumnas/BUM Swasta)
seyogianya harus mengetahui hak-hak atas tanah yang boleh dibangunnya (Pasal 7 UURS), yaitu
: Hak Milik, HGB, Hak Pakai, dan Hak Pengelolaan. Pembangunan apartemen harus memenuhi
berbagai persyaratan teknis dan administratif yang ditetapkan dalam Pasal 6 UURS Jo. PP No. 4
Tahun 1988 tentang Rumah Susun. Pembangunan apartemen memerlukan persyaratan teknis dan
administratif yang lebih berat karena apartemen memiliki bentuk dan keadaan khusus yang
berbeda dengan perumahan biasa. Apartemen merupakan gedung bertingkat yang akan dihuni
banyak orang sehingga perlu dijamin keamanan, keselamatan, dan kenikmatan dalam
penghuninya.
Dalam penjelasan Pasal 6 UURS, persyaratan teknis antara lain mengatur tentang: ruang,
struktur, komponen dan bahan bangunan, Satuan Apartemen, bagian dari benda bersama,
kepadatan dan tata letak bangunan, dan prasarana dan fasilitas lingkungan. Adapun persyaratan
administratif yang dimaksud adalah izin lokasi (Surat Persetujuan Prinsip Pembebasan Lahan
(SP3L) dan Surat izin Peruntukan Penggunaan Tanah (SIPPT), Izin Mendirikan Bangunan
(IMB), izin layak huni, dan sertifikat tanahnya). Berdasarkan persyaratan administratif tersebut,
pembangunan apartemen dan lingkungannya harus dilaksanakan berdasarkan perizinan yang
dikeluarkan Pemda setempat.
Perumahan merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia baik itu sebagai tempat tinggal,
usaha perkantoran, usaha berjualan dan lain sebagainya. Namun demikian tidak semua
masyarakat dapat menikmati dan memiliki rumah yang layak,sehat, aman dan serasi, terutama di
daerah perkotaan yang berpendudukan padat. Kita semua mengetahui bahwa untuk mencari
rumah yang layak diperkotaan sangatlah sulit hal ini disebabkan karena keterbatasan tanah. Oleh
karena keterbatasan tanah tersebut, maka pemerintah mengambil langkah dan tindakan
membangun perumahan secara vertikal yang dikenal dengan Apartemen yang tidak
membutuhkan lahan atau tanah yang luas berdasarkan Undang-Undang No.16 Tahun 1985.
Jadi apartemen merupakan suatu pengertian yuridis dari pada bangunan gedung bertingkat,
yang senantiasa mengandung pemilikan perseorangan atau individual dan hak bersama, yang
penggunaannya untuk hunian, secara mandiri ataupun secara terpadu sebagai satu kesatuan
sistem pembangunan. Peraturan Pemerintah ini lebih banyak mengarah kepada pengaturan teknis
pelaksanaan apartemen sampai kepada syarat-syarat apartemen tersebut, izin layak huni.
2.1.4. Hak Milik Atas Tanah Berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA)
Konsep hak-hak atas tanah yang terdapat dalam Undang-Undang Pokok Agraria
membagi hak-hak atas tanah dalam dua bentuk, yaitu: Hak-hak atas tanah yang bersifat primer,
dan hak-hak atas tanah yang bersifat sekunder. Pengertian hak-hak atas tanah yang bersifat
primer adalah hak-hak atas tanah yang dapat dimiliki atau dikuasai secara langsung oleh seorang
atau badan hukum yang mempunyai waktu lama dan dapat dipindah tangankan kepada orang lain
atau ahli warisnya. Dalam UUPA terdapat beberapa hak atas tanah yang bersifat primer, yaitu:
a. Hak Milik Atas Tanah (HM)
b. Hak Guna Usaha (HGU)
c. Hak Guna Bangunan (HGB)
d. Hak Pakai (HP)
Selain hak primer atas tanah di atas terdapat pula hak atas tanah yang bersifat sekunder.
Pengertian hak-hak atas tanah yang bersifat sekunder adalah hak-hak atas tanah yang bersifat
sementara. Dikatakan bersifat sementara karena hak-hak tersebut di nikmati dalam waktu
terbatas, dan dimiliki oleh orang lain. Hal ini sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 53 UUPA
yang mengatur mengenai hak-hak atas tanah yang bersifat sementara (Sekunder) yaitu :
a. Hak Gadai
b. Hak Usaha Bagi Hasil
c. Hak Menumpang
d. Hak Menyewa Atas Tanah Pertanian
Menurut Pasal 7 ayat (1) UURS Nomor 16 Tahun 1985, apartemen hanya dapat dibangun
di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah negara atau hak pengelolaan
sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Selanjutnya menurut Pasal 7 ayat (2)
UURS Nomor 16 Tahun 1985 dinyatakan bahwa penyelenggaraan pembangunan yang
membangun apartemen di atas tanah yang dikuasai dengan hak pengelolaan wajib menyelesaikan
status hak guna bangunan di atas hak pengelolaan tersebut sesuai dengan peraturan perundang-
undangan yang berlaku sebelum menjual satuan apartemen yang bersangkutan. Salah satu aspek
yang penting dalam hukum tanah menurut UUPA adalah hubungan antara tanah dengan benda
yang melekat padanya. Kepastian akan kedudukan hukum dari benda yang melekat pada tanah
itu sangat penting karena menyangkut pengaruh yang sangat luas terhadap segala hubungan
hukum yang berkenaan dengan tanah dan benda yang melekat padanya. Sedangkan konsep
kepemilikan hak atas tanah pada satuan apartemen tidaklah sepenuhnya menganut asas
pemisahan horizontal. Karena kepemilikan atas tanah pada satuan apartemen merupakan
kepemilikan bersama dari seluruh pemegang hak milik atas satuan bangunan apartemen, bukan
merupakan kepemilikan perorangan sebagaimana yang dianut dalam asas pemisahan horizontal
dalam UUPA tersebut.
2.1.5. Hak Milik Atas Tanah Pada Satuan Apartemen Berdasarkan Undang-Undang
Rumah Susun
Menurut Pasal 8 ayat (1) UURS Nomor 16 Tahun 1985, satuan apartemen dimiliki oleh
perseorangan atau badan hukum yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah. Pasal
8 ayat (2) UURS Nomor 16 Tahun 1985 menyatakan: “Hak milik atas satuan rumah susun
adalah hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah”. Pasal 8 ayat (3) UURS
Nomor 16 Tahun 1985 menegaskan bahwa:“Hak milik atas satuan rumah susun sebagaimana
dimaksud dalam ayat (2) meliputi juga hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah
bersama, yang semuanya menyatakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang
bersangkutan”. Pasal 8 ayat (4) UURS Nomor 16 Tahun 1985 menegaskan:“Hak atas bagian
bersama, benda bersama dan hak atas tanah bersama didasarkan atas luas atau nilai satuan rumah
susun yang bersangkutan pada waktu satuan tersebut diperoleh pemiliknya yang pertama”.
Pasal 10 ayat (1) UURS Nomor 16 Tahun 1985 menyatakan:“Hak milik atas satuan rumah
susun yang meliputi hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama dapat beralih
dengan cara pemindahan hak sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku”. Pasal 10 ayat (2)
UURS Nomor 16 Tahun 1985:“Pemindahan hak satuan rumah susun tersebut dilakukan dengan
akta Pejabat Pembuat Akta Tanah dan didaftarkan pada Kantor Agraria Kabupaten/Kotamadya
yang bersangkutan menurut peraturan pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19
Undang-Undang No. 5 Tahun 1960”.
2.1.6. Status Kepemilikan Hak Atas Tanah pada Satuan Apartemen Berdasarkan KUH
Perdata
Hak Milik Satuan Apartemen merupakan suatu lembaga baru hak kebendaan yang
diperkenalkan melalui Undang-Undang Rumah Susun. Menurut UURS, Hak Milik Satuan
Apartemen ini bersifat perorangan dan terpisah. Selain pemilikan atas Satuan Apartemen, Hak
Milik Satuan Apartemen yang bersangkutan meliputi juga hak pemilikan bersama atas apa yang
disebut “bagian bersama”, “tanah bersama”, dan “benda bersama”, dimana semuanya merupakan
satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan Satuan Apartemen yang bersangkutan. Oleh karena
pemilik Satuan Apartemen meliputi atas tanah bersama, Satuan Apartemen hanya dapat dimiliki
perorangan/badan hukum yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah bersama
(Pasal 8 UURS).
Pemisahan hak dan batas pemilikan atas Satuan Apartemen tersebut telah diatur lebih
lanjut dalam peraturan pelaksanaannya, yaitu: Pasal 38 dan 41 PP No. 4 Tahun 1988 tentang
Rumah Susun. Hak Milik Satuan Apartemen ini bukan merupakan hak kebendaan atas tanah
sebagaimana yang diatur dalam UUPA tersebut di atas. Bagian bersama adalah bagian apartemen
yang dimiliki secara terpisah untuk pemakaian bersama dalam satu kesatuan fungsi dengan
Satuan Apartemen. Misalnya: kolom-kolom, tangga, atap, jalan keluar-masuk dari apartemen,
ruangan untuk umum, pondasi dan lain-lain. Bagian bersama ini tidak dapat dimanfaatkan sendiri
oleh pemilik Satuan Apartemen karena merupakan hak bersama para pemilik Satuan Apartemen.
Tanah bersama adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara
terpisah, yang di atasnya berdiri apartemen dan ditetapkan batas-batasnya dengan persyaratan
izin bangunan. Pasal 7 UURS menetapkan bahwa:“Rumah susun hanya dapat dibangun di atas
tanah Hak Milik, HGB, Hak Pakai atas tanah Negara, atau Hak Pengelolaan”. Hak atas tanah
bersama ini sangat menentukan dapat tidaknya seseorang atau badan hukum memiliki Satuan
Apartemen. Benda bersama adalah benda-benda yang bukan merupakan bagian dari apartemen
melainkan dimiliki bersama serta tidak terpisahkan untuk pemakaian bersama. Misalnya: taman,
fasilitas olah raga dan rekreasi, alat pemadam kebakaran, jaringan air bersih, listrik, gas atau
telepon, saluran pembuangan limbah/hujan/sampah, lift atau eskalator, dan lain-lain. Menurut
Imam Kuswahyono, sistem pemilikan atas suatu gedung bertingkat dapat dibagi 2 (dua), yaitu :
1. Pemilikan tunggal (single ownership);
2. Pemilikan bersama (multi ownership).
Pemilikan tunggal dilihat dari pemilikan tanah tempat gedung bertingkat itu berdiri
sehingga pemegang sertifikat juga merupakan pemilik gedung. Adapun sistem pemilikan
bersama dibagi dua dengan melihat adanya atau tidaknya ikatan hukum yang lebih dulu ada
diantara pemilik gedung bertingkat itu, yaitu sebagai berikut:
1. Pemilik bersama yang terikat, dasar utamanya adanya ikatan hukum lebih
dahulu antara pemilik. Dasar pengaturannya Permendagri No. 14 Tahun 1975.
2. Pemilikan bersama yang bebas, yaitu antara para pemilik tidak ada hubungan
hukum lebih dahulu selain hak bersama menjadi pemilik untuk dipergunakan
bersama. Dasar pengaturannya UURS juncto PP No. 4 Tahun 1988 tentang
rumah susun. Sistem pemilikan bersama yang bebas inilah yang dikenal
sebagai kondominium.
Dengan demikian, kepemilikan hak atas tanah pada Satuan Apartemen di dalam kerangka
hukum benda mengacu kepada sistem kondominium sebagaimana yang diatur dalam buku II
KUHPerdata, dimana terdapat pemilikan individual atas Satuan Apartemen yang merupakan hak
penghuni. Di samping itu terdapat hak kepemilikan bersama atas tanah dimana bangunan
tersebut terletak (common areas) dan hak milik bersama atas sarana-sarana bangunan (common
elements).
Menurut Pasal 6 dan 77 PP No. 4 Tahun 1988 tentang rumah susun menyatakan bahwa
:“Satuan Rumah Susun dapat berada pada permukaan tanah, di atas tanah, di bawah permukaan
tanah, sebagian di bawah dan sebagian lagi di atas permukaan tanah. Satuan Apartemen harus
mempunyai hubungan langsung keluar atau mempunyai penghubung ke jalan umum.”Pasal 7
(1):“Status sertifikat dapat diberikan kepada setiap orang sebagai sertifikat kepemilikan unit.
Corporation akan memberikan sertifikat dalam tempo 10 hari setelah pembayaran kepada
perusahaan. Apabila dibandingkan dengan negara-negara lain di luar negeri, menurut Arie S.
Hutagalung, istilah “strata title” lebih memungkinkan adanya kepemilikan bersama secara
horizontal di samping pemilikan secara vertikal. Hal senada juga disampaikan Maria SW
Sumardjono, bahwa Strata title adalah suatu sistem yang memungkinkan pembagian tanah dan
bangunan dalam unit-unit yang disebut satuan(parcels), yang masing-masing merupakan hak
yang terpisah.
Namun, di samping pemilikan secara individual, dikenal pula adanya tanah, benda, dan
bagian yang merupakan milik bersama (common property). Di dalam UU Perumahan dan
pemukiman, common property ini disebut dengan fasilitas sosial dan fasilitas umum, berdasarkan
Permendagri No. 1 Tahun 1987 tentang penyerahan prasarana lingkungan, fasilitas umum, dan
fasilitas sosial perumahan kepada Pemda dengan komposisi 60% (bangunan) : 40% (fasos dan
fasum).
Konsep strata title ini dapat diterapkan pada highrise building, residential,town house,
pabrik, perkantoran, dan retail. Menurut Djuhaendah Hasan pada beberapa negara termasuk:
Australia, Selandia Baru, Singapura, Malaysia, dan Hongkong, problem penyediaan pemilikan
tanah bagi pembangunan rumah secara horizontal dipecahkan dengan pembangunan perumahan
secara vertikal dengan menggunakan sistem Strata Title, yaitu sistem yang mengatur tentang
bagian tanah yang terdiri dari lapisan-lapisan (strata), yaitu: lapisan bawah dan atas, dengan
strata. Strata adalah bentuk plural dari stratum diartikan sebagai berikut:”Stratum means any part
of land consisting of a space ofany shape below on or above the surface of the land, the
dimensions of which are delineated.”
Untuk menjamin kepastian hukum dan keteraturan hukum dalam hal kepemilikan
seseorang akan Satuan Apartemen di dalam kerangka hukum benda, pemilikan seseorang atas
Satuan Apartemen haruslah mempunyai suatu tanda bukti hak atas benda tanah. Menurut Arie S.
Hutagalung, sebagai tanda bukti adanya hak milik atas Satuan Apartemen maka disediakan alat
pembuktian yang kuat berupa Sertifikat Hak Milik atas satuan apartemen. Hak Milik Satuan
Apartemen diatur lebih rinci dalam Peraturan Ka. BPN No. 4 Tahun 1989. Adapun pembukuan
Hak Milik Satuan Apartemen dan penerbitan sertifikat didasarkan atas keterangan/data yang
dimuat dalam akta pemisahan yang telah memperoleh pengesahan Pemerintah Daerah.
UURS dan PP No. 4 Tahun 1988 tentang rumah susun telah menetapkan bahwa sertifikat
Hak Milik Satuan Apartemen adalah salah satu produk dari suatu rangkaian proses perizinan
pada sistem apartemen yang sangat tergantung kepada produk-produk perizinan yang dihasilkan
sebelumnya, antara lain izin lokasi dan IMB. Berbagai perizinan yang ditetapkan PP No. 4
Tahun 1988 tersebut dinyatakan harus diatur oleh Pemda, sehingga harus ada Perda sebagai
landasan pengaturan lebih lanjut. Untuk itu, Menteri Dalam Negeri menerbitkan Permendagri
No. 3 Tahun 1992 tentang Pedoman Penyusunan Perda Rumah Susun. Permendagri ini
diterbitkan agar Pemda mempunyai pedoman dalam menyusun Perda tentang pembangunan
apartemen.Hal-hal yang diatur oleh Perda tentang apartemen tersebut, antara lain sebagai berikut
:
a. Penyusunan rencana jangka panjang dan jangka pendek pembangunanan apartemen.
Pengaturan dan pembinaan yang meliputi ketentuan-ketentuan mengenai persyaratan
teknis dan administratif, izin layak huni pemilikan satuan apartemen, penghunian,
pengelolaan, dan tata cara pengawasannya yang mempunyai karakteristik lokal
berhubungan dengan tata kota dan tata daerah.
b. Pengesahan pertelaan, pengesahan akta pemisahan apartemen atas satuan-satuan
apartemen
c. Pengesahan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni
dalam rangka mengawasi apakah materi keduanya memenuhi ketentuan yang ada.
Rangkaian perizinan yang akhirnya sampai pada sertifikasi apartemen antara lain: izin
lokasi, pembebasan tanah, IMB, pengesahan pertelaan, izin layak huni, pengesahan akta
pemisahan apartemen menjadi satuan-satuan apartemen, pendaftaran akta pemisahan, dan
penerbitan sertifikat Hak Milik Satuan Apartemen. Proses pengesahan pertelaan merupakan
suatu penunjukan batas masing-masing Satuan Apartemen, bagian bersama, benda bersama,
tanah bersama beserta nilai perbandingan proporsionalnya dalam bentuk gambar dan uraian yang
dibuat pengembang adalah sebagai berikut:
1. Developer mengajukan surat permohonan secara tertulis melalui Kanwil BPN kepada
Gubernur Kepala Daerah.
2. Berkas permohonan tersebut di atas dilampiri dengan :
a. Pertelaan apartemen yang bersangkutan;
b. IMB;
c. Salinan sertifikat tanah bersama.
3. Menerima berkas permohonan tersebut Ka. Kanwil BPN akan mengundang instansi yang
terkait (Dinas Pengawasan Pembangunan Kota, Dinas Perumahan, Biro Hukum Pemda
dan Asisten Bidang Pemerintahan)
Berdasarkan penelitian instansi terkait tersebut, disusunlah Surat Keputusan Pengesahan
Pertelaan yang akan ditandatangani Wakil Gubernur bidang pemerintahan. Pertelaan merupakan
pernyataan untuk Satuan Apartemen yang terdiri dari gambar,uraian dan NPP. Dalam NPP ini
diatur hak dan kewajiban penghuni Satuan Apartemen. Hak penghuni berdasarkan akta
pemisahan apartemen yang terbit setelah izin layak huni sebagai dasar pemecahan sertifikat
tanah menjadi Sertifikat Hak Milik Apartemen. Keikutsertaan penghuni membentuk
perhimpunan penghuni berdasarkan suatu badan hukum sesuai SK Menpera No.
06/KPTS/BPKP4N/1995. Nilai Perbandingan Proporsional (NPP) mengatur hal-hal sebagai
berikut:
1. Hak yaitu hak pemilik Hak Milik Satuan Apartemen terhadap hak atas tanah, benda dan
bagian bersama.
2. Kewajiban, yaitu beban biaya pemeliharaan dan perbaikan kepemilikan bersama (tanah,
benda dan bagian).
3. Nilai, yaitu dasar penentuan nilai/besarnya pinjaman terhadap Hak Milik Satuan
Apartemen dan royal partial.
Adapun mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Apartemen kepunyaan bersama
atau beberapa orang atau badan hukum diterbitkan satu sertifikat yang diterimakan kepada salah
satu pemegang hak bersama atas dasar penunjukan tertulis para pemegang hak bersama yang
lain. Mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Satuan Apartemen kepunyaan bersama tersebut
dapat diterbitkan sertifikat sebanyak jumlah pemegang hak bersama untuk diberikan kepada
setiap pemegang hak bersama yang bersangkutan yang memuat nama serta besarnya bagian
masing-masing dari hak bersama. Bentuk, isi, cara pengisian, dan penandatanganan sertifikat
tersebut ditetapkan oleh Menteri (Pasal 31 PP No. 24 Tahun 1997) tentang Pendaftaran Tanah,
yaitu berdasarkan Ka. BPN No. 2 Tahun 1989 tentang bentuk dan tata cara pengisian serta
pendaftaran akta pemisahan rumah susun. Dengan demikian berdasarkan Satuan Apartemen,
sertifikat Hak Milik Atas Satuan Apartemen diterbitkan sebanyak jumlah pemiliknya.Menurut
Pasal 9 (2) UURS, Sertifikat Hak Milik Satuan Apartemen tersebut terdiri atas hal-hal berikut:
a. Salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama sebagaimana yang
dimaksud dalam Pasal 19 UUPA.
b. Gambar denah tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan Satuan
Apartemen yang dimiliki.
c. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, tanah
bersama, dimana kesemuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan,
dimana dapat dilihat dalam buku tanah Hak Milik Satuan Apartemen-nya.
Selanjutnya, di dalam Pasal 3 PP No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah juga
menyebutkan bahwa pendaftaran tanah bertujuan untuk :
a. Memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas
suatu bidang tanah, Satuan Apartemen, dan hak-hak lainnya yang terdaftar.
b. Menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk
pemerintah mengenai bidang tanah dan Satuan Apartemen yang sudah terdaftar
tersebut.
c. Tertibnya administrasi pertanahan.
Dengan demikian, sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai
pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang
data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis
tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
Dalam hal atas suatu bidang tanah tersebut, sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama
orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata
menguasainya. Jadi, pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi
menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu lima tahun sejak diterbitkannya
sertifikat itu tidak ada yang mengajukan keberadaan secara tertulis (Pasal 32 ayat (1) dan (2) PP
No. 24 Tahun 1997). Dalam bahasa Inggris sertifikat hak atas tanah disebut dengan titel deed,
penguasaan hak atas tanah biasa disebut land tenure, dan pemilikan hak atas tanah disebut land
ownership, serta bidang tanah disebut dengan parcel atau lot.
Pembangunan Apartemen di dalam kerangka hukum benda tanah membutuhkan investasi
atau dana yang sangat besar. Dana yang besar itu sulit tersedia secara tunai di kalangan pihak
penyelenggara. Untuk mengatasi masalah pembiayaan pembangunan apartemen atau Satuan
Apartemen tersebut, timbul pranata baru berupa hak tanggungan dalam UURS. Apartemen dapat
dijadikan sebagai jaminan kredit. Kemungkinan tersebut ditegaskan dalam Pasal 12 dan 13
UURS. Pasal 13 UURS menyatakan bahwa Hak Milik Satuan Apartemen sebagaimana yang
dimaksud dalam Pasal 8 ayat (3) UURS dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak
tanggungan jika tanahnya hak milik atau HGB, atau fidusia jika tanahnya hak pakai atas tanah
negara. Namun, menurut Pasal 4 ayat 2 (UUHT) menyatakan bahwa Hak Pakai atas tanah negara
yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftarkan dan menurut sifatnya dapat
dipindahtangankan dan juga dibebankan hak tanggungan. Menurut Pasal 3 ayat (a) UU No. 42
Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia menyatakan UU ini tidak berlaku terhadap hak tanggungan
yang berkaitan dengan tanah dan bangunan, sepanjang peraturan perundang-undangan yang
berlaku menentukan jaminan atas benda-benda tersebut wajib didaftarkan.
Berdasarkan ketentuan di atas, yang menjadi objek pokok jaminan hak tanggungan
bukannya tanah melainkan Hak Milik Satuan Apartemen-nya. Dengan demikian, hak tanggungan
yang dibebankan meliputi selain Satuan Apartemen yang bersangkutan, juga bagian bersama,
benda bersama, dan tanah bersama sebesar bagian pemilik Hak Milik Satuan Apartemen yang
dijaminkan. Ketentuan ini diadakan untuk memungkinkan diperolehnya KPR guna membayar
lunas harga satu Satuan Apartemen yang dibeli yang pengembaliannya dapat dilakukannya
secara angsuran. KPR dapat diberikan setelah Satuan Apartemen yang bersangkutan selesai
dibangun dan telah dilakukan pemisahan dalam satuan-satuan apartemen yang bersertifikat.
2.2 Investasi
Dalam investasi terdapat beberapa unsur di dalamnya, yaitu: pengertian investasi, tujuan
investasi, dan investasi perorangan. Berikut merupakan penjelasan dari beberapa unsur tersebut.
2.2.1 Pengertian Investasi
Kegiatan investasi merupakan kegiatan penting yang memerlukan biaya besar dan
berdampak jangka panjang terhadap kelanjutan usaha (Giatman, 2006). Oleh karena itu, analisa
sistematis dan rasional sangat dibutuhkan sebelum kegiatan itu direalisasikan. Suatu investasi
merupakan kegiatan menanamkan modal jangka panjang, dimana selain investasi tersebut perlu
pula disadari dari awal bahwa investasi akan diikuti sejumlah pengeluaran lain yang secara
periodik perlu disiapkan. Pengeluaran tersebut terdiri dari biaya operasional (operation cost),
biaya perawatan (maintenance cost), dan biaya-biaya lainnya yang tidak dapat dihindarkan.
2.2.2 Tujuan Investasi
Tujuan utama investasi adalah memperoleh berbagai manfaat yang cukup layak di kelak
kemudian hari. Manfaat tadi bisa berupa imbalan keuangan misalnya laba, manfaat non-
keuangan atau kombinasi dari kedua-duanya. Sebagai contoh: manfaat non keuangan adalah
penciptaan lapangan kerja baru, peningkatan ekspor, subsidi impor, ataupun pendayagunaan
bahan baku dalam negeri yang berlimpah (Giatman, 2006).
2.2.3 Investasi Perorangan
Investasi perorangan adalah investasi yang dilakukan oleh seseorang atau pribadi. Pada
kasus apartemen investasi perorangan adalah seseorang yang melakukan investasi untuk dirinya
sendiri tanpa mengikutsertakan perusahaan atau perseroan. Sebagai contoh investasi perorangan
pada apartemen yaitu: seseorang atau pribadi yang menginvestasikan sejumlah uangnya untuk
membeli sebuah unit kamar pada apartemen. Dimana unit kamar yang dibeli nantinya akan
disewakan kembali dan pengelolaannya diserahkan pada manajemen apartemen.
2.2.4 Pengertian Return On Investment (ROI)
Dalam dunia keuangan, Return On Investment (ROI) atau terkadang biasa disebut
dengan return, adalah suatu rasio perolehan atau kehilangan uang dari sebuah investasi
berhubungan dengan jumlah uang yang telah diinvestasikan. Jumlah perolehan ataupun
kehilangan uang merujuk kepada bunga, profit/loss, gain/loss atau netincome, sedangkan uang
yang telah diinvestasikan merujuk pada aset, modal/capital, uang pokok/principal atau basis
biaya/costbasis dari investasi tersebut (Pudjosumarto, 1998).
()
ROI juga dikenal sebagai tingkat laba (rate of profit). ROI adalah hasil suatu investasi
saat ini atau masa lampau, atau hasil yang diperkirakan dari suatu investasi masa depan. ROI
pada umumnya dinyatakan sebagai persentase perbandingan bukannya nilai sistem desimal. ROI
tidak mengindikasikan berapa lama suatu investasi dikelola. Bagaimanapun, ROI paling sering
dinyatakan sebagai suatu tingkat pengembalian tahunan, dan paling sering dinyatakan untuk
suatu tahun fiskal atau penanggalan.
ROI digunakan untuk membandingkan laba atas investasi antara investasi-investasi yang
sulit dibandingkan dengan menggunakan nilai moneter. Sebagai contoh, suatu investasi senilai
1000 rupiah yang menghasilkan bunga 50 rupiah jelas memberikan lebih banyak uang daripada
investasi senilai 100 rupiah yang memberikan bunga 20 rupiah. Tapi investasi 100 rupiah
memberikan ROI yang lebih besar. Maka bisa dikatakan bahwa ROI digunakan oleh kebanyakan
perusahaan untuk membandingkan hasil investasi di mana uang yang diperoleh atau hilang (atau
uang yang telah diinvestasikan), dan tidaklah mudah melakukan perbandingan tersebut dengan
menggunakan nilai moneter.
2.2.5 Pendapatan dan Proyeksi Tingkat Hunian
Yang dimaksud dengan pendapatan adalah jumlah pembayaran yang diterima oleh
perusahaan dari penjualan barang atau jasa. Pendapatan dihitung dengan mengalikan kuantitas
barang terjual dengan harga satuannya (Soeharto, 1997).
Rumus pendapatan adalah:
(2.1)
Dimana:
P = pendapatan
D = jumlah terjual
H = harga satuan per unit
Sedangkan yang dimaksud dengan Proyeksi Tingkat Hunian adalah perkiraan dana yang
masuk/pemasukan sebagai hasil penjualan barang atau jasa dari unit usaha yang bersangkutan.
Dalam penulisan tugas akhir ini, Proyeksi Tingkat Hunian menggunakan metode Time Series
atau Data Berkala. Metode ini didasarkan pada data dan keadaan masa lalu. Teknik peramalan
(forecasting) menggunakan garis dengan metode Kuadrat Terkecil/Trend Linear,Trend Parabola
(Kuadratik), dan Trend Eksponensial (Logaritma). Umumnya metode trend digunakan untuk
peramalan jangka menengah dan jangka panjang.
1. Metode Kuadrat Terkecil (Trend Linier)
Metode ini dapat digunakan jika data masa lalu yang ada cenderung membentuk garis lurus.
Perumusan dari metode ini adalah:
⏞ (2.2)
Koefisien a dan b diperoleh dengan
∑
(2.3)
∑
∑ (2.4)
Dimana:
Y = Nilai observasi
⏞ = Nilai trend
X = Variabel waktu
N = Jumlah data
2. Metode Trend Parabola (Kuadratik)
Persamaan garis trend parabola adalah sebagai berikut:
⏞ . (2.5)
Koefisien a, b, dan c diperoleh dengan:
∑ ∑
(2.6)
∑
∑ (2.7)
{ ∑ ∑ ∑ }
{ ∑ ∑ } (2.8)
3. Metode Trend Exponensial (Logaritma)
Metode Trend Exponensial sering dipergunakan untuk meramalkan kejadian yang
berkembang dengan cepat sekali.
Persamaan garis Trend Exponansial adalah sebagai berikut:
(2.9)
Jika ∑ , maka koefisien a dan b dapat dicari dengan:
∑
(2.10)
{∑ }
∑ (2.11)
Metode trend yang paling tepat adalah trend yang memberikan nilai MAPE dan MAD
terkecil.
MAPE (Mean Absolute Percentage Error) merupakan nilai mutlak presentase rata-rata
kesalahan dimana nilai ini mengukur ketelitian dari kelayakan Time Series. Rumus MAPE
adalah sebagai berikut:
∑ |( ) |
(2.12)
Y ≠ 0
Dimana: Y = Nilai actual
= Nilai trend
N = Jumlah data
MAD (Mean Absolute Devation) merupakan nilai mutlak rata-rata simpangan. Nilai ini
mengukur ketepatan dari nilai Time Series. Rumus MAD adalah sebagai berikut:
∑ | |
(2.13)
2.3 Analisa Investasi Kepemilikan Apartemen
Investasi apartemen jika ditinjau dari aspek ekonomi perlu dilakukan pengukuran dengan
beberapa kriteria. Adapun kriteria yang dapat digunakan untuk menentukan kelayakan suatu
investasi/usaha adalah:
1. Payback Period (PP)
Metode Payback Period (PP) merupakan teknik penilaian terhadap jangka waktu (periode)
pengembalian investasi tehadap suatu proyek/usaha. Perhitungan ini dapat dilihat dari
perhitungan kas bersih (proceed) yang diperoleh setiap tahun. Dimana payback period
dapat dirumuskan sebagai berikut:
(2.14)
2. Net Present Value (NPV)
Merupakan nilai bersih sekarang yang menunjukkan perbandingan antara Present Value
(PV of Proceed) dan Present Value Investasi (Capital Outlays) selama umur investasi.
Selisih antara nilai kedua Present Value tersebutlah yang disebut dengan Net Present Value
(NPV). Jika NPV bernilai positif, maka sebaiknya investasi dijalankan tetapi jika NPV
bernilai negatif maka sebaiknya investasi ditolak. Dimana Net Present Value dapat
dirumuskan sebagai berikut:
(2.15)
Keterangan:
r = tingkat bunga pengembalian yang diinginkan (cost of capital)
3. Internal Rate of Return (IRR)
Merupakan alat untuk mengkur tingkat pengembalian hasil intern. Jika IRR lebih besar (>)
dari bunga pinjaman, maka investasi diterima. Jika IRR lebih kecil (<) dari bunga
pinjaman, maka investasi ditolak. Dimana IRR dapat dirumuskan sebagai berikut:
(2.16)
Keterangan:
= tingkat bunga 1 (tingkat discount rate yang menghasilkan NPV 1)
= tingkat bunga 2 (tingkat discount rate yang menghasilkan NPV 2)
= net present value 1.
= net present value 2.
4. Profittability Index (PI)
Profittability Index (PI) atau benefit and cost ratio (B/C Ratio) merupakan rasio aktivitas
dari jumlah nilai sekarang penerimaan bersih dengan nilai sekarang pengeluaran investasi
selama umur investasi. Apabila PI lebih besar (>) dari 1 maka investasi dapat diterima,
Apabila PI lebih kecil (<) dari 1 maka investasi ditolak. Dimana PI dapat dirumuskan
sebagai berikut:
∑
∑ (2.17)
5. Bunga
Bunga (interest) adalah sejumlah uang yang harus dibayarkan akibat pemakaian uang yang
dipinjam sebelumnya. Penarikan bunga pada dasarnya merupakan kompensasi dari
penurunan nilai uang selama waktu peminjam sehingga besarnya bunga relatif sama
besarnya dengan penurunan nilai uang tersebut. Besarnya bunga adalah selisih antara
jumlah uang dengan utang semula.
a. Tingkat Suku Bunga
Tingkat suku bunga (rate of interest) merupakan rasio antara bunga yang dibebankan per
periode waktu dengan jumlah uang yang dipinjam awal periode dikalikan 100% atau:
(2.18)
b.Bunga Sederhana
Sistem bunga sederhana (simple interest), yaitu sistem perhitungan bunga yang didasarkan
atas besarnya pinjaman semula, dan bunga periode sebelumnya yang belum dibayar tidak
termasuk faktor pengali bunga. Secara formula sistem bunga sederhana dapat dihitung
sebagai berikut:
(2.19)
Keterangan:
i = suku bunga
P = pinjaman semula
n = jumlah Period pinjaman
c. Bunga Majemuk
Sistem bunga majemuk (compound interest), yaitu sistem perhitungan bunga di mana
bunga tidak hanya dihitung terhadap pinjaman awal, tetapi perhitungan didasarkan atas
besarnya utang awal periode yang bersangkutan, dengan kata lain bunga berbunga
(Giatman, 2006).