8

BAB II

TINJAUAN DAN LANDASAN TEORI

II.1. Tinjauan Umum

II.1.1. Pengertian Rusun

Adapun definisi rumah susun menurut pasal 1 ayat (1) Undang-Undang

No.16 Tahun 1985 adalah “Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam

suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara

fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan

yang masing-masing dapat dimiliki dan dipergunakan secara terpisah, terutama

untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan

tanah bersama”.

Pengertian rumah susun manurut Pasal 1, BAB I, Permen.P.U 60 / PRI /

1992 adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang

terbagi dalam bangunan-bangunan yang distrukturkan secara fungsional dalam arah

horizontal maupun vertical dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing

dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang

dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Jadi,

pengadaan Rumah Susun, adalah didasarkan alasan penghematan lahan dan

kemampuan daya tampung / kapasitas yang tinggi dari bangunannya yang

peruntukannya bagi warga masyarakat tergusur dan kalangan berpenghasilan

rendah yang belum memiliki rumah pribadi.

9

Rusun adalah kepanjangan dari rumah susun. Kerap dikonotasikan

sebagai apartemen versi sederhana , walaupun sebenarnya apartemen bertingkat

sendiri bisa dikategorikan sebagai rumah susun. Rusun menjadi jawaban atas

terbatasnya lahan untuk pemukiman di daerah perkotaan. Karena mahalnya harga

tanah di kota besar maka masyarakat terpaksa membeli rumah di luar kota. Hal ini

adalah pemborosan. Pemborosan terjadi pada :

• pemborosan waktu

• pemborosan biaya

• pemborosan lingkungan (karena pencemaran)

• pemborosan sosial (karena tersitanya waktu untuk bersosialisasi)

Adapun tujuan pemerintah menempatkan warga masyarakat golongan

berpenghasilan rendah / tergusur di dalam Rumah Susun adalah agar mereka, dapat

hidup secara layak-dalam rumah yang sehat, manusiawi serta sekaligus menuntun

kehidupannya. (Data UU RI No.16,Tahun 1985, Tentang “Rumah Susun”). Sebagai

studi banding, ditentukan rumah susun yang penghuninya cukup lama dan berasal

dari kalangan berpenghasilan rendah, sehinggga ini dapat mewakili keberadaan

rumah susun yang sejenis ditempat lainnya.

Persyaratan teknis Rusun:

1. Memenuhi persyaratan penghawaan pencahayaan suara dan bau.

2. Rusun hunian mempunyai fungsi utama sebagai tempat tinggal & tempat

pelayanan

10

3. Struktur bangunan mempunyai keawetan sekurangnya 50 Th dan bahan non

struktur sekurangnya 20 Th

4. Railing lantai 2 ke atas sekurangnya setinggi 120 Cm.

5. Salah satu dinding kaca dapat di pecah untuk penyelamatan kebakaran.

6. Beban bergerak yang dapat ditahan struktur sekurangnya 200 Kg/Cm2

7. Rusun harus dilengkapi alat transportasi bangunan, pintu dan tangga darurat

kebakaran, alat dan sistem alarm kebakaran, alat pemadam kebakaran,

penangkal petir dan jaringan-jaringan air bersih, saluran pembuangan air kotor,

tempat sampah, jaringan listrik, generator listrik, tempat jaringan telepon & alat

komunikasi

8. Alat transportasi bangunan, tangga, lift atau eskalator.

9. Lift & ekskalator untuk Rusun 5 lantai keatas.

Persyaratan Umum Rusun berdasarkan pusat litbang permukiman:

a. Untuk kenyamanan dan keselamatan penyewa, kebutuhan ruang untuk 1 orang

adalah 9 m. Daya tampung rusun dapat dilihat pada tabel berikut

No T ipe Daya Tampung maksimum 1 F-18 Hanya untuk 2 orang (dewasa pasangan muda atau pasangan

manula) 2 F-21 dan F-24 Hanya mampu menampung 2 orang dewasa dan 2 anak

hingga usia 10 tahun 3 F-27 Hanya mampu menampung 2 orang dewasa dan 2 anak

hingga usia 10 tahun, atau 3 orang dewasa 4 F-36 Hanya mampu menampung 4 orang dewasa (orang tua dan 2

anak dewasa)

Tabel 1. Daya tampung rusun berdasarkan luas unit

11

b. Ruang yang tersedia berfungsi untuk kegiatan yang paling pokok, seperti pada

tabel berikut

No Wadah Aktivitas 1 Ruang

multifungsi T idur, ibadah, makan, belajar, bekerja, bercengkrama, setrika, istirahat, terima tamu keluarga, dan lain-lain

2 Ruang dapur Menyiapkan bahan masakan, mencuci bahan masakan mentah, memasak, menyiapkan masakan matang, mencuci alat makan

3 Ruang tidur Beristirahat dan tidur 4 Ruang jemur Menjemur pakaian dan alat t idur 5 Ruang mandi

cuci kakus Mandi, mencuci pakaian, mencuci alat masak dan kakus

II.1.2. Pengertian Pasar

Pada intinya pengertian pasar tradisional lebih difokuskan terhadap fungsi

dan keberadaanya pasar secara kronologis. Kegiatan pasar merupakan salah satu

kegiatan paling tua, diawali dengan pasar barter kemudian berkembang, diawali

dengan pasar barter kemudian berkembang karena digunakan alat pembayaran

berupa uang. Perbedaan dan perubahan tampak jelas pada sistem perdagangan yang

berpengaruh pada cara beli, yaitu adanya kegiatan saling tawar menawar ketika

berbelanja. Apabila dalam pasar barter, unsur berdagang dalam pengertian mencari

keuntungan belum tampak nyata, maka selanjutnya pasar menjadi kegiatan

ekonomi. (majalah femina, No 17 April 1989)

Definisi lain mengenai pasar adalah menurut Endy Marlina dala bukunya

“Paduan Perancangan Bangunan Komersial” Pasar merupakan kelompok fasilitas

perbelanjaan sederhana (los, toko, kios, dan sebagainya) yang berada dalam suatu

area tertentu pada suatu wilayah. Fasilitas perbelanjaan ini dapat bersifat terbuka

Tabel 2. Jenis ruang rusun pokok berdasarkan aktivitas

12

ataupun berada dalam bangunan, biasanya berada dekat kawasan permukiman

karena merupakan fasilitas perbelanjaan untuk memenuhi kebutuhan (biasanya

sehari-hari) masyarakat sekitarnya.

Pasar tradisional merupakan tempat bertemunya penjual dan pembeli serta

ditandai dengan adanya transaksi penjual pembeli secara langsung dan biasanya ada

proses tawar-menawar, bangunan biasanya terdiri dari kios-kios atau gerai, los dan

dasaran terbuka yang dibuka oleh penjual maupun suatu pengelola pasar.

Kebanyakan menjual kebutuhan sehari-hari seperti bahan-bahan makanan berupa

ikan, buah, sayur-sayuran, telur, daging, kain, pakaian barang elektronik, jasa dan

lain-lain. Selain itu, ada pula yang menjual kue-kue dan barang-barang lainnya.

Pasar mempunyai dua fungsi pokok dan fungsi pada skala kecil sebagai

berikut :

1. Fungsi pokok

Pasar sebagai sarana pelayanan dan penyedia kebutuhan sehari-hari bagi

masyarakat, juga sebagai sumber pendapatan daerah yang diperoleh dari jasa

pelayanan dan perpasaran serta merupakan sarana distribusi perekonomian yang

dapat menciptakan tambahan tempat usaha bidang jasa dan pencipta

kesempatan.

2. Fungsi pada skala kecil

Pasar sebagai tempat bertemunya penjual dan pembeli untuk saling

memenuhi kebutuhannya masing-masing baik untuk kebutuhan yang bersifat

konsumtif maupun untuk bidang jasa.

13

Jenis-jenis pasar berdasarkan klasifikasinya :

1. Pasar Menurut Jenisnya

• Pasar Konsumsi

Pasar Konsumsi menjual barang-barang untuk keperluan konsumsi.

Misalnya menjual beras, sandal, lukisan, dll. Contohnya adalah Pasar

Mergan di Malang, Pasar Kramat Jati, dll.

• Pasar Faktor Produksi

Pasar Faktor Produksi menjual barang-barang untuk keperluan produksi.

Misalnya menjual mesin-mesin untuk memproduksi, lahan untuk pabrik, dll.

2. Pasar Menurut Luas Jangkauan

• Pasar Lokal

Pusat perbelajaan yang mempunya jangkauan pelayanan meliputi 5000

sampai 40.000 penduduk (skala lingkungan), dengan luas bangunan berkisar

antara 2.787-9.290 m². Unit penjualan terbesar pada pusat perdagangan

golongan ini adalah supermarket.

14

• Pasar Distrik

Pusat perbelanjaan kelas ini mempunyai jangkauan pelayanan 40.000

sampai 150.000 penduduk (skala wilayah), dengan luas bangunan berkisar

antara 9.290 – 27.870 m². Unit penjualannya terdiri atas junior department

store, supermarket, dan toko-toko.

• Pasar regional

Pusat perbelanjaan kelas ini mempunyai jangkauan pelayanan seluas daerah

dengan 150.000 sampai 400.000 penduduk, dengan luas bangunan 27.870 –

92.990 m². Pusat perbelanjaan golongan ini terdiri dari 1-4 department store

dan 50-100 toko retail, yang tersusun mengitari pedestrian, dan dikelilingi

oleh area parkir. (the Community Builders Council of ULI- the Urban Land

Institute)

3. Pasar Menurut Wujud

• Pasar Konkret

Pasar Konkret adalah pasar yang lokasinya dapat dilihat dengan kasat mata.

Misalnya ada los-los, toko-toko, dll. Di pasar konkret, produk yang dijual

dan dibeli juga dapat dilihat dengan kasat mata. Konsumen dan produsen

juga dapat dengan mudah dibedakan.

15

• Pasar Abstrak

Pasar Abstrak adalah pasar yang lokasinya tidak dapat dilihat dengan kasat

mata.konsumen dan produsen tidak bertemu secara langsung.Biasanya

dapat melalui internet, pemesanan telepon, dll. Barang yang diperjual

belikan tidak dapat dilihat dengan kasat mata, tapi pada umumnya melalui

brosur, rekomendasi, dll. Kita juga tidak dapat melihat konsumen dan

produsen bersamaan, atau bisa dikatakan sulit membedakan produsen dan

konsumen sekaligus.

4. Pasar Menurut Sistem Transaksi

• Toko Grosir

Adalah toko yang menjual barang dalam partai besar. Barang-barang

tersebut biasanya disimpan digudang atau di tempat lain, sedangkan yang

ada di toko grosir hanya contohnya saja.

• Toko Eceran

Menjual barang dalam partai kecil atau per satuan barang. Pada toko

semacam ini, area display barang dagangan memerlukan ruang dengan

dimensi yang cukup relatif besar untuk mewadahi variasi barang dagangan

yang tinggi.

(Sumber : Panduan Perancangan Bangunan Komersial)

16

Pusat perbelanjaan sebagai sistem perilaku yang terdiri atas bentuk

kegiatan, pelaku kegiatan dan sifat kegiatan. Berikut ini adalah contoh

identifikasi fungsi dan aktivitas pada proses menentukan kebutuhan ruang

bangunan pada pasar :

No Bentuk kegiatan Lingkup kegiatan Kebutuhan ruang 1 Transaksi dan

distribusi Jual / beli Ruang penjualan Promosi Etalase Penyediaan barang Ruang display Penyimpanan barang Gudang Pengepakan Ruang pengepakan Pembayaran Kasir

2 Pengelolaan Manajemen Ruang-ruang kantor Ruang rapat Ruang administrasi Keuangan Ruang istirahat karyawan

Operasional Ruang-ruang administrasi Ruang kenyamanan Ruang karyawan

Pemeliharaan Ruang ME Ruang-ruang utilitas Ruang kontrol Gudang Ruang karyawan

Maka kesimpulan yang dapat ditarik oleh penulis mengenai proyek pasar

modern adalah pasar yang mengusung prinsip dan nilai-nilai tradisi dalam

kehidupan masyarakat yang masih dilakukan saat ini. Misalnya, tradisi tawar

menawar yang masih sangat lekat, masih ada interaksi yang kental antara

penjual dan pembeli. Namun yang dijadikan pembeda antara pasar tradisional

dan pasar modern adalah sistem pengelolaannya, mulai dari pengorganisasian

jenis barang yang dijual, sistem management pasar, fasilitas yang tersedia bagi

Tabel 3. Ruang pasar berdasarkan aktivitas

17

pengunjung pasar, sistem kebersihan, perawatan bangunan, dll yang dikelola

secara baik dan modern.

II.1.3. Pengertian Mixed used Building

Mixed use Building adalah salah satu upaya pendekatan perancangan yang

berusaha menyatukan berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian area

suatu kota (luas area terbatas, harga tanah mahal, letak strategis, nilai ekonomi

tinggi) sehingga terjadi satu struktur yang kompleks dimana semua kegunaan dan

fasilitas saling berkaitan dalam kerangka integrasi yang kuat (sumber : Panduan

Perancangan Bangunan Komersial).

Upaya tersebut dimaksudkan untuk mengeliminasi ruang-ruang mati,

sehingga penggunaan lahan lebih efektif dan efisien, pelayanan kebutuhan lebih

mudah, dan lingkungan menjadi lebih nyaman dihuni.

Berdasarkan latar belakang ini, dapat dirumuskan ciri-ciri Mixed Use

Development Project sebagai berikut :

1. Mewadahi tiga fungsi urban atau lebih misalnya terdiri dari retail, perkantoran,

hunian, hotel, dan entertainment/cultural/recreation

2. Terjadi integrasi dan sinergi fungsional, dan

3. Terdapat ketergantungan kebutuhan antara masing-masing fungsi bangunan

yang memperkuat sinergi dan integrasi antar fungsi tersebut

(sumber : Mixed Use Development Hand-book)

18

II.1.4. Jenis fasilitas yang direncanakan

Fasilitas – fasilitas yang direncanakan :

- Pasar

- Rusun

- Kids playground

- ATM

- Kantin

- Gedung parkir

- Lapangan olahraga (futsal)

- Ruang serba guna

- Taman

Jenis kios-kios perdagangan yang direncanakan untuk pasar :

- Sayur-sayuran

- Buah-buahan

- Daging, ikan, dll

- Tekstil, pakaian jadi

- Alat-alat kebutuhan rumah tangga

- Sepatu, tas, sendal, dll

- Barang-barang elektronik

- Pecah belah

- Emas/perak

- Buku-buku

19

II.2. Tinjauan Khusus

II.2.1. Lokasi proyek

• Lokasi : Jl.Tanjung Duren Raya

• Pemilik proyek : PD. Pasar Jaya

• Klasifikasi pasar : Wilayah

• Luas lahan : ± 9.072 m²

• Batas-batas :

- Barat : Jl. Tanjung Duren Raya ( kantor kecamatan , Masjid )

- Timur : Perumahan penduduk

- Utara : Jl.Tanjung Duren barat 6, Ruko-ruko, restaurant

- Selatan : Jl.Tanjung Duren barat 5, Ruko-ruko, restaurant

• KDB : 60%

• KLB : 4

• GSB : Depan (barat) → 11,5 m

Samping kanan (utara) → 7,7 m

Samping kiri (selatan) → 9,68 m

Belakang (timur) → 7,5 m

20

Gambar 1. Peta lokasi proyek

Foto 1. Tampak atas lokasi

21

II.2.2. Studi Banding

Studi banding bangunan dilakukan dengan dua cara yang pertama yaitu

dengan survey secara langsung kebeberapa tempat di jakarta mengenai bangunan

rumah susun dan pasar. Kedua dengan cara survey literatur dari beberapa

kepustakaan maupun browsing melalui internet. Dari survey yang telah dilakukan

dibeberapa tempat menyangkut rumah susun antara lain Rumah Susun Tanah

Abang, didapatkan data-data sebagai berikut:

A. Studi Banding Lapangan Rusun

1. Rumah Susun Tanah Abang

Luas lahan : 3,96 Ha

KDB : 28,61 %

Gambar 2. Site plan

22

Tipe unit : F-36

Jumlah lantai : 4 lantai

Jumlah unit : 960

Peruntukkan : pedagang pasar tanah abang dan umum

Foto 3. Fasilitas masjid Foto 2. Fasad rusun

Foto 4. Jarak antar bangunan Foto 5. Fasilitas lapangan olahraga

23

2. Rumah Susun Kebon kacang II

Alamat : Kelurahan Kebon Kacang, Kecamatan Tanah Abang

DKI Jakarta

Luas lahan : 18.208 m²

Jumlah unit : - Tipe → F21 = 368 unit =

- Tipe → F42 = 166 unit

- Tipe → F51 = 66 unit

- Tipe → kios = 32 unit ( 21 m² )

R.tidur

R.tidur

Dapur + R.makan + R.keluarga

R.tidur

R.tidur

Dapur + R.makan + R.keluarga

T A N G G A

Dapur + R.makan + R.keluarga

R.tidur

R.tidur

Dapur + R.makan + R.keluarga

R.tidur

R.tidur

Gambar 3. Denah unit-unit rusun tipe 36

3 m 3 m 3 m 3 m 2,5 m

3 m

3 m

3 m

24

- Tipe → warunr = 32 unit ( 9 m² )

Jumlah lantai : 8 lantai

Peruntukkan : Umum

Kepadatan rumah : 440 unit/Ha

Fasilitas :

- Ruang pertemuan serba guna seluas 300 m²

- Kios luar untuk pedagang makanan kecil

- Gardu listrik melayani tiap unit sebesar 45 KVA

- Air bersih dari PAM DKI Jakarta

- Instalasi gas dengan kompor dan meteran

- Palataran parkir untuk 51 mobil dan 50 motor

- Bak penampungan sampah satu buah, dan 10

buah ukuran kecil

- Lapangan olahraga basket dan futsal

- Jalan setapak dibuat dari coble stone

- Ruang terbuka taman

- Sekolah dasar

Proporsi penggunaan tanah : - Kavling perumahan = 54,9 %

- Jalan di dalam lingkungan = 20,7 %

- Kavling fasilitas lingkungan = 13,5 %

- Taman / jalur hijau = 10,9 %

25

Berikut ini adalah denah tipe-tipe unit :

Tipe unit Denah Keterangan 32 kios 32 unit

Persentase unit = 4,8 % 32 warung 32 unit

Persentase unit = 4,8 % Tipe 51

Jumlah unit 66 unit Persentase unit = 9,93 %

Tipe 42

166 unit Persentase unit = 25 %

Tipe 21

368 unit Persentase unit = 55,42 %

1,5 m 1,5 m 3 m

Km.tidur

Km.tidur

Km.tidur Teras

dapur Km. mandi

R.tamu R.makan

3 m

2 m

2 m

3 m 3 m

R.tamu R.makan

Teras

Km.tidur

Km.tidur

Km.mandi

Dapur

1 m

1,5

3 m

R.serba guna

R.makan

Dapur

Km. mandi

Teras

3 m

3 m

1,5 m

1,5 m

Tabel 4. Tipe- tipe unit rusun

26

Foto 9. Jarak antar bangunan Foto 8. Koridor

Foto 7. Tempat pembuangan sampah Foto 6. Fasad bangunan

Foto 10. Sirkulasi dalam bangunan Foto 11. Tangga darurat

27

Dari survey yang dilakukan, penulis melakukan wawancara dengan

penghuni rumah susun mengenai jenis kegiatan-kegiatan yang sering dilakukan.

Hasil wawancara yang bisa didapat antara lain :

Pelaku Jenis kegiatan Tempat yang biasa digunakan

keterangan

Ibu-ibu Kegiatan PKK

Koridor per lantai rusun

PKK, Pengajian, Penyuluhan tingkat Rukun Tetangga,

Bapak-bapak dan ibu-ibu

Pengajian Koridor per lantai rusun

Penghuni rusun Usaha kecil Ruang Luar/Ruang Terbuka antar blok Rumah Susun

warung, rombong makanan/minuman, parkir kendaraan, olah raga, bermain anak - anak, dan sebagainya.

Penghuni rusun Kegiatan keagamaan

Musholla perlantai (pendalaman dan tafsir Al- Qur’an, pengajian, tahlil dan sebagainya

pihak pemerintah/pengurus kampung

Penyuluhan Ruang Serba Guna dalam kompleks

penyuluhan oleh aparat Pemerintah, dan sebagainya.

Penghuni rusun (umumnya remaja)

Kegiatan Karang Taruna

- melaksanakan kebersihan lingkungan, perbaikan bangunan dan sarana/prasarananya

Penghuni yang bertugas menjaga keamanan

Siskamling untuk keamanan lingkungan Rumah Susun

Pos keamanan

Penghuni rusun Hajat Perkawinan / Khitanan/ Lamaran

Ruang Serba Guna dalam kompleks

Penghuni rusun Perayaan hari-hari besar

Ruang Serba Guna dalam kompleks, lapangan olah raga

Perlombaan 17-an, TPS pemilu, pemotongan hewan-hewan kurban

Tabel 5. Wadah yang perlu ditunjang dalam rusun

28

Dari tabel diatas dapat dilihat bahwa ada kegiatan-kegiatan yang tidak

ditunjang dengan fasilitas yang baik. Oleh karena itu, maka dapat

dipertimbangkan ketersediaan ruang-ruang tertentu yang mendukung aktivitas

tersebut.

B. Studi Banding Literatur Rusun

Berdasarkan sumber Kementrian Negara Perumahan Rakyat, data lokasi

pembangunan rusunami di wilayah JABODETABEK adalah sebagai berikut :

No Lokasi Luas lahan (Ha) Realisasi menara 1 Pulo Gebang, Jakarta Timur 0,40 1 2 Cawang, Jakarta T imur 0,50 1 3 Penggilingan, Jakarta T imur 1,10 3

Gambar 4. Proyek pembangunan rusunami di Jabodetabek

29

4 Cengkareng, Jakarta Barat 3,70 10 5 Cibubur, Jakarta T imur 0,46 4 6 Perumahan Modernland, Tanggerang 1,70 3 7 Pasar Sumber Artha, Bekasi 2,70 7 8 Kamayoran Jakarta Pusat 1,90 5 9 Pulo Gebang, Jakarta Timur 6,00 6 10 Kebon Jeruk, Jakarta Barat 0,47 1 11 Kelapa Gading Jakarta Utara 4,00 14 12 Ciledug Raya, Jakarta Selatan 0,74 1 13 Kalibata Jakarta Selatan 5,28 6 14 Daan Mogot, Jakarta Barat 3,80 9 15 Pegadungan, Kalideres, Jakarta Barat 1,00 4

No Lokasi Luas lahan (Ha) Realisasi menara 1 Kebagusan, Jakarta Utara 10,00 5 2 BPLIP Pulo Gadung, Jakarta T imur 7,10 2

Gambar 5. Proyek pembangunan rusunami di Jabodetabek

Tabel 6. Proyek pembangunan rusunami di Jabodetabek

30

3 Pulo Jahe, Cakung, Jakarta Timur 3,50 3 4 Cibubur, Jakarta T imur 1,15 5 5 Kalibata, Jakarta Selatan 4,50 3 6 Bintaro Jaya, Jakarta Selatan 12,00 3 7 Daan Mogot, Jakarta Barat 3,02 3 8 Karang Tengah, Jakarta Barat 1,00 3 9 Matraman, Jakarta Pusat 1,40 4 10 Latumenten, Jakarta Barat 1,10 2 11 Duri Kepa, Jakarta Barat 2,20 4 12 Pekayon, Pasar Rebo Jakarta T imur 2,80 9 13 Pesanggerahan, Jakarta Selatan 2,00 4 14 Pulo Gadung, jakarta T imur 3,00 6 15 Cengkareng, Jakarta Barat 21,80 36

16 Jombang, Tanggerang 0,40 2 17 Pondok Lestari, Ciledug Tanggerang 1,00 3 18 Ahmad Yani, Kota Bekasi 1,40 3 19 Kemanggisan, Jakarta Barat 0,80 2

20 Kedaung Kota depok 1,94 6 21 Lebak Bulus, Jakarta Selatan 2,40 3

22 Bintara, Bekasi Barat 0,50 2

23 Bangbarung Raya, Bogor 0,60 2

1. Menara kebon jeruk

- Lokasi : Jl. Arjuna Utara, Kebon Jeruk Jakarta Utara

- Luas lahan : 4.800 m²

- Fasilitas : Ruko, kolam renang, childern playground, parkir, keamanan, empat

buah lift, klinik, ruang serba guna, tempat ibadah, TV cable.

- Jumlah tower : 1 tower

Tabel 7. Proyek pembangunan rusunami di Jabodetabek

31

2. Kemanggisan Residence

- Lokasi : Jl. Kemanggisan No 17, Kebon Jeruk, Jakarta Barat

- Luas lahan : 8.000 m²

- Fasilitas : Foodcourt, fitness center, kolam renang, ruang serba guna, ATM

center, pertokoan, masjid

- Jumlah tower : 1 tower

Gambar 7. Tipe unit rusun

Gambar 6. Menara kebon jeruk

32

3. Greenpark View

- Lokasi : Jl. Daan Mogot Km 14, Jakarta Barat

- Luas lahan : 4,7 Ha

- Fasilitas : mini market, fitness center, mini golf, kolam renang, jogging track,

parkir, lapangan tenis, rumah makan, tempat ibadah, dll

- Jumlah tower : 3 tower

Gambar 8. Kemanggisan Residence

Gambar 9. Tipe-tipe unit rusun

Gambar 10. Green Parkview

33

4. Kalibata Residence

- Lokasi : Jl. Kalibata Raya No 1, Jakarta Selatan 12750

- Luas lahan : 2,2 Ha

- Fasilitas : Lapangan olah raga, Balai warga, puskesmas, sekolah, pasar

tradisional modern, tempat ibadah, dll

- Jumlah tower : 3 tower

Gambar 12. Kalibata

Residence

Gambar 11. Tipe-tipe unit rusun

34

5. Crown Executive Apartement

- Lokasi : Jl. Daan Mogot Km 14, Jakarta Barat

- Luas lahan : 3,1 Ha

- Fasilitas : Supermarket, pertokoan, lapangan tenis, lapangan fitsal, tempat

bermain anak, kolam renang, keamanan, dll

- Jumlah Tower : 6 tower

Gambar 13. Tipe-tipe unit rusun

Gambar 14. Grown Executive Apartment

35

Berikut ini adalah perbandingan studi literatur rusun di Jakarta :

Nama Rusun Tipe unit Jumlah

kamar

Harga

Menara Kebon Jeruk - luas 24 m² - luas 30 m² - luas 30 m²

1 1 2

125 juta 144 juta 144 juta

Kemanggisan Residence

- luas 25 m² - luas 50 m²

1 3

114 juta 288 juta

Green Parkview - luas 20,25 m² - luas 23,75 m² - luas 21,50 m² - luas 24,75 m² - luas 33,75 m² - luas 35,00 m²

1 1 1 1 2 2

89 – 144 juta

Kalibata Residence - luas 20,30 m² - luas 33,80 m² - unit komersil 6-12 m²

1 2

88-144 juta 96,5-158 juta 130-300 juta

Crown Executive Apartement

- luas 25 m² - luas 28 m² - luas 36 m² - luas 45 m²

Studio 2 2 2

112,5 -270 juta

Gambar 15. Tipe-tipe unit rusun

Tabel 8. Perbandingan studi banding literatur rusun

36

Hasil dari survey rumah susun

Masalah teknis yang masih ada yaitu :

1. Sistem perparkiran yang tidak didisain sejak awal sesuai dengan jumlah penghuni

rumahnya. sehingga setelah Rusun operasional lebih 10 tahun terjadi permasalahan

perparkiran.

2. Fasilitas sosial dan umum, serta fasilitas perniagaan yang tidak asessible, dalam arti

tidak memberikan cukup pelayanan dan maknanya sebagai sebuah prasarana

kurang mendapat perhatian warga rusun.

3. Mengenai besaran ruang yang dirasa masih kurang memenuhi kenyamanan

penghuni seperti halnya di dapur tempat memasak dan kamar mandi.

4. Adanya keinginan untuk menambah jumlah ruang tidur yang selama ini dirasa tidak

sesuai dengan perkembangan jumlah jiwa penghuninya.

5. Terdapat sejumlah penghuni yang ingin mempunyai ruang makan sendiri sebagai

sebuah private zone dalam rumahnya.

Aspek - aspek yang berpengaruh

Aspek - aspek yang berpengaruh terhadap gaya hidup masyarakat berpenghasilan

rendah, antara lain :

* Aspek Sosial: guyub, kekerabatannya sangat kuat / komunal, masih kampungan.

* Aspek Etika: kecenderungan mementingkan kelompoknya, namun tetap

menghormati kepentingan orang luar. Hanya saja, secara tidak langsung

tindakannya terkadang merugi kan pihak lain; dan kondisi ini sering kali tidak

terpikirkan sebelumnya.

37

* Aspek Ekonomi: Kecenderungan bergotong royong dan hidup sederhana, untuk

meringankan beban ekonomi keluarga.

A. Studi Banding Lapangan Pasar

1. Pasar modern BSD

Luas tanah : 3 Ha

Luas bangunan : 64 m x 143 m

Jumlah unit : - Lapak : 137 unit

- kios : 320 unit

- Ruko : 100 unit

Harga sewa : - lapak : Rp.475.000 – Rp.600.000 / bulan

- kios : Rp.20.000.000 / tahun

- Ruko : (jual)

Foto 13. Suasana belanja Foto 16. Sistem pen-zoning-an

38

2. Fresh Market Pantai Indah Kapuk

Foto 16. Sistem pencahayaan dan pengahawaan

Foto 14. Zoning produk yang dijual Foto 15. Sistem irigasi limbah

Foto 17. Ruko-ruko di fasad bangunan

Gambar 16. Fasad fresh Market

39

Gambar 17. Hall pasar

Gambar 18. Lapak basah

Gambar 19. Penzoningan pasar lantai 1

40

Gambar 22. Parkiran pasar

Gambar 20. Penzoningan pasar lantai 2

Gambar 21. Luasan toko

41

B. Studi Banding Literatur Pasar

1. Stuttgart Market Hall, Germany

Perbandingan yang diambil dalam sebuah perancangan tidak hanya

berupa bangunan yang ada di Indonesia saja, namun diambil contoh jenis pasar

yang berada di luar negeri untuk sekedar sebagai pengetahuan yang mungkin

dapat membantu membandingkan kondisi pasar yang ada. Studi banding

literatur yang diambil adalah sebuah pusat perbelanjaan tradisional yang berada

di Studgartt, Jerman.

Pasar yang didirikan di Jerman pada tahun 1914 ini menggunakan

banguna tua dan digunakan oleh para pedagang yang berasal dari beberapa

negara seperti Itali, Yunani, Hongaria, Asia, dll. Kios-kios yang tertata secara

modern tampak dari kesamarataan bentuk dan ukuran, pemberian banner yang

teratur di setiap masing-masing kios. Jenis barang yang diperdagangkanpun

umumnya hampir sama dengan pasar-pasar yang berada di Jakarta. Dilantai

dasar terdapat 38 kios yang khusus menjual bahan-bahan makanan, produk-

Foto 18. Hall Judgenstill Foto 19. Sistem pencahayaan dan pengudaraan

42

produk yang dijualpun masih segar karena terlebih dahulu mengalami uji

makanan lalu diatur di atas bak-bak yang disediakan. Sedangkan dilantai dua

khusus menjual makanan kering dan barang-barang keperluan rumah tangga.

Bangunan ini juga menggunakan konsep hemat energi terlihat dari

sistem pengahawaan dan pencahayaan sebagian berasal dari void yang berada

tepat diatas hall bangunan ini.

II.3. Kesimpulan studi banding

Kesimpulan dari rusun

* Adanya ruang bersama, tetap diperlukan dalam rumah susun golongan

berpenghasilan rendah karena keberadaanya untuk menampung kegiatan warga

yang tidak memiliki ruang keluarga didalam unit huniannya

Foto 20. Suasana berbel anja

43

* Keberadaan ruang bersama, sebaiknya yang penempatannya relatif dekat

dengan lokasi hunian warga, namun penempatannya sedemikian rupa sehingga

tidak mengganggu privasi keluarga (terhindar dari suasana bising dan tidak

tertib), direalisasikan perencanaan ruang bersama yang berdekatan dengan

tangga dan cukup luas, untuk menampung kegiatan-kegiatan yang bersifat rutin

(berjualan, lesehan dan sebagainya), selanjutnya selasar sebaiknya hanya

menampung luapan warga dari ruang bersama yaitu pada pelaksanaan kegiatan

formal yang tidak menerus (seperti; pengajian, Pkk, dan sebagainya). Dengan

cara ini maka suasana selasar menjadi lebih tenang, sehingga hunian yang

langsung berdekatan letaknya tidak terganngu privasinya.

* Keberadaan Ruang Bersama, untuk kegiatan “ keagamaan”, dapat diterima apa

adanya, sesuai dengan perencanaan yang telah ditetapkan, (yang penting sudah

benar-benar sesuai dengan persyaratan agama Islam; yang dianut oleh

mayoritas warga Rumah Susun kalangan berpenghasilan rendah).

* Keberadaan ruang bersama, untuk menunjang kehidupan warga (seperti; Cuci

KM/WC) masih tetap diperlukan warga, sedangkan fasilitas jemuran

diinginkan, agar masing-masing unit memilikinya untuk memudahkan

pengawasan. Sebaiknya letak kelompok ruang bersama ini berdekatan dengan

ruang tangga, sehingga ketenangan hunian tetap terjamin, mengingat area cuci

juga berfungsi sebagai tempat mengobrol warga (bising).

* Keberadaan dapur bersama, masih tetap diperlukan warga, namun kondisinya

dibuat lebih private (mungkin dibuat lebih tertutup), sehingga masing-masing

keluarga tidak saling mengontrol satu sama lain. Sebaiknya letak dapur

44

bersama, juga berdekatan dengan kelompok KM/WC/Cuci untuk menjaga

kemungkinan penanganan yang langsung bila terjadi kebakaran, selain untuk

menjaga ketenangan hunian, karena area dapur juga berfungsi sebagai tempat

mengobrol warga (bising)

Kesimpulan dari pasar

* Diperlukan adanya penzoningan yang baik

* Pengaturan pasar sesuai dengan jenis produk yang dijual

* Pengelolaan limbah yang baik

* Sirkulasi jalan yang jelas

* Sistem manajemen pasar yang baik

* Disediakan tempat khusus untuk penjual makanan tenda

* Adanya batasan yang jelas pada setiap masing-masing unit

II.4. Tinjauan Terhadap Topik Tema

II.4.1 Pengertian hemat energi

Penghematan energi atau konservasi energi adalah tindakan mengurangi

jumlah penggunaan energi. Penghematan energi dapat dicapai dengan penggunaan

energi secara efisien dimana manfaat yang sama diperoleh dengan menggunakan

energi lebih sedikit, ataupun dengan mengurangi konsumsi dan kegiatan yang

menggunakan energi. Penghematan energi dapat menyebabkan berkurangnya biaya,

serta meningkatnya nilai lingkungan, keamanan negara, keamanan pribadi, serta

kenyamanan. Organisasi-organisasi serta perseorangan dapat menghemat biaya

45

dengan melakukan penghematan energi, sedangkan pengguna komersial dan

industri dapat meningkatkan efisiensi dan keuntungan dengan melakukan

penghemaan energi. (Sumber : Jurnal.bl.ac.id/wp-content/hemat energi)

Desain bangunan hemat energi, membatasi lahan terbangun, layout

sederhana, ruang mengalir, kualitas bangunan bermutu, efisiensi bahan, dan

material ramah lingkungan. Atap-atap bangunan dikembangkan menjadi taman atap

(roof garden, green roof) yang memiliki nilai ekologis tinggi (suhu udara turun,

pencemaran berkurang, ruang hijau bertambah).

(sumber: Seri Rumah Ide Hemat Energi 2009)

II.4.2 Aspek-aspek hemat energi

Adapun prinsip-prinsip arsitektur yang memiliki keterkaitan dengan topik

tema berdasarkan Ken Yeang dalam bukunya ”Skycrapper Building” adalah

sebagai berikut :

Parameter disain arsitektur

Prinsip-prinsip perancangan arsitektur Bioklimatik Hemat

energi Surya Hijau Lain-lain

Bioclimatic architecture

Energy-efficiency

architecture

Solar architecture

Green architecture

Architecture

Konfigurasi bangunan

Dipengaruhi iklim

Dipengaruhi iklim

Dipengaruhi matahari

Dipengaruhi lingkungan

Pengaruh lingkungan

Orientasi bangunan

Krusial Krusial Sangat krusial

Krusial Relatif t idak penting

Fasad bangunan

Responsif iklim

Responsif iklim

Responsif matahari

Responsif lingkungan

Pengaruh lainnya

Sumber energi

Natural non-renewable

Pembangkit non-renewable

Pembangkit renewable

Natural & pembangkit renewable & non-renewable

Pembangkit non-renewable

Energy lost Krusial Krusial Krusial Krusial

46

Sistem operasional

Passive + mixed

Active + mixed

Productive Passive + active + mixed + productive

Passive + active

Tingkat kenyamanan

Variabel Konsisten Konsisten Variabel + konsisiten

Konsisten

Konsumsi energi

Rendah Rendah Rendah Rendah T inggi / medium

Sumber material

Tidak penting T idak penting T idak penting Minimum dampak lingkungan

T idak penting

Material output

Tidak penting T idak penting T idak penting Pause-recycle-reconfigure

T idak penting

Ekologi tapak

Penting Penting Penting Krusial T idak penting

Ada beberapa aspek penting yang perlu diperhatikan dalam konsep arsitektur hijau,

antara lain :

1. Skala ruangan

2. Jumlah ruangan yang berlebihan

3. Semakin banyak pepohonan dan aliran udara jendela yang benar

4. Memakai konsep penyinaran hijau

Menurut Fred Smith dalam bukunya ” Ecological Design Handbook”

Tujuan Hemat Energi :

1. Nilai ekonomi bangunan

2. Menurunkan jumlah konsumsi terhadap sumber daya alam

3. Meningkatkan produktivitas penghuni

4. meningkatkan kesehatan penghuni

Tabel 9. Prinsip-prinsip arsitektur hemat energi

47

II.4.3 Teori Aplikasi hemat energi

Pada dasarnya prinsip arsitektur hemat energi adalah arsitektur yang

berlandaskan pada pemikiran “meminimalkan penggunaan energi tanpa membatasi

atau merubah fungsi bangunan, kenyamanan maupun produktivitas penghuninya

“ dengan memanfaatkan sains dan teknologi mutakhir secara aktif.

Fakta akibat pemanasan global mendorong lahirnya berbagai inovasi produk

industri terus berkembang dalam arsitektur dan bahan bangunan. Konsep

pembangunan arsitektur hemat energi menekankan peningkatan efisiensi dalam

penggunaan air, energi, dan material bangunan, mulai dari disain, pembangunan,

hingga pemeliharaan bangunan itu kedepan. Desain arsitektur bangunan yang

respek terhadap kondisi iklim setempat, sinar matahari dan gerakan udara untuk

kenyamanan penghuni dalam beraktifitas merupakan satu langkah maju. Bangunan

tropis hemat energi juga bentuk atas konteks sosial yang terjadi, yaitu krisis listrik,

gerakan hemat energi, dan pemanasan global. Dr. Ir. Eddy Priyanto, CES, penerima

Award PII 2007 untuk Konsep Rumah Hemat Energi, mencatat rata-rata bangunan

(rumah dan gedung) menghabiskan 35-40% energy untuk AC. Belum lagi

penggunaan lampu pada siang hari (karena desain bangunannya kurang

memaksimalkan pemanfaatan cahaya alami). Beliau juga dengan tegas menyatakan

bahwa bangunan yang tidak hemat energy adalah 80% kesalahan desain

arsitekturnya. Sebuah fakta dan justifikasi yang menyakitkan namun merupakan

tantangan bagi para arsitek pada masa kini.

Tantangan Utama bagi Indonesia, dengan iklim tropis, perlu diterapkan

pendekatan enam strategi rumah hijau, yaitu mencakup pelapis bangunan,

48

penerangan, pemanasan, pendinginan, konsumsi energi, dan pengelolaan limbah.

bangunan dengan sistem pencahayaan hijau dapat mengurangi konsumsi energi.

Karena semakin banyak pepohonan tumbuh di sekitar bangunan, semakin

berkurang intensitas panas. Selain kenyamanan dari sisi thermal, tersedia juga

kenyamanan dari sisi visual Dalam mengatasi masalah terkait dengan bangunan

konsep hemat energi terdapat dua cara, yaitu dengan menggunakan rancangan pasif

atau rancangan aktif. Namun dalam hal ini lebih ditekankan untuk menerapkan

rancangan pasif terlebih dahulu.

Perancangan pasif merupakan cara penghematan energi melalui

pemanfaatan energi matahari secara pasif, yaitu tanpa mengonversikan energi

matahari menjadi energi listrik. Rancangan pasif lebih mengandalkan kemampuan

arsitek bagaimana rancangan bangunan dengan sendirinya mampu

“mengantisipasi” permasalahan iklim luar. Perancangan pasif di wilayah tropis

basah seperti Indonesia umumnya dilakukan untuk mengupayakan bagaimana

pemanasan bangunan karena radiasi matahari dapat dicegah, tanpa harus

mengorbankan kebutuhan penerangan alami. Sinar matahari yang terdiri atas

cahaya dan panas hanya akan dimanfaatkan komponen cahayanya dan menepis

panasnya.

49

Perancangan aktif, yaitu energi matahari dikonversi menjadi energi listrik

sel solar, kemudian energi listrik inilah yang digunakan memenuhi kebutuhan

bangunan. Dalam perancangan secara aktif, secara simultan arsitek juga harus

menerapkan strategi perancangan secara pasif. Tanpa penerapan strategi

perancangan pasif, penggunaan energi dalam bangunan akan tetap tinggi apabila

tingkat kenyamanan termal dan visual harus dicapai. (Tri Harso Karyono, Harian

Kompas, 21 Febuari 2008)

Gambar 24. Photovoltaic

Gambar 23. Sistem Cross Ventilation

50

Desain rancang bangunan untuk memecahkan fakta terhadap pemborosan

energi yaitu dengan:

• Memperhatikan banyak bukaan untuk memaksimalkan sirkulasi udara

dan cahaya alami.

• Sedikit mungkin menggunakan penerangan lampu dan pengondisi udara

pada siang hari.

• Desain bangunan hemat energi membatasi lahan terbangun, layout

sederhana, ruang mengalir, kualitas bangunan bermutu, efisiensi bahan,

dan material ramah lingkungan.

• Penggunaan material bahan bangunan yang tepat juga turut berperan

besar dalam menghasilkan bangunan berkualitas yang ramah lingkungan.

Beberapa jenis bahan bangunan ada yang memiliki tingkat kualitas yang

memengaruhi harga.

• Penetapan anggaran biaya sebaiknya sesuai dengan anggaran biaya yang

tersedia dan dilakukan sejak awal perencanaan sebelum konstruksi

untuk mengatur pengeluaran sehingga bangunan tetap berkualitas.