bab ii deskripsi perancangan kantor sewa

Seminar Arsitektur Kantor Sewa (Rental Office)

M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 10

BAB II

DESKRIPSI PERANCANGAN

2.1. Analisa Lokasi

2.1.1. Letak Geografis

Kota Pekanbaru terletak antara 101°14' - 101°34' Bujur Timur dan

0°25' - 0°45' Lintang Utara. Dengan ketinggian dari permukaan laut

berkisar 5 - 50 meter. Permukaan wilayah bagian utara landai dan

bergelombang dengan ketinggian berkisar antara 5 - 11 meter.

Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 19 Tahun 1987 Tanggal 7

September 1987 Daerah Kota Pekanbaru diperluas dari ± 62,96 Km²

menjadi ± 446,50 Km², terdiri dari 8 Kecamatan dan 45

Kelurahan/Desa. Dari hasil pengukuran/pematokan di lapangan oleh

BPN Tk. I Riau maka ditetapkan luas wilayah Kota Pekanbaru

adalah 632,26 Km². Dengan meningkatnya kegiatan pembangunan

menyebabkan meningkatnya kegiatan penduduk disegala bidang

yang pada akhirnya meningkatkan pula tuntutan dan kebutuhan

masyarakat terhadap penyediaan fasilitas dan utilitas perkotaan serta

kebutuhan Lainnya. Untuk lebih terciptanya tertib pemerintahan dan

pembinaan wilayah yang cukup luas, maka dibentuklan Kecamatan

Baru dengan Perda Kota Pekanbaru No. 4 Tahun 2003 menjadi 12

Kecamatan dan Kelurahan/Desa baru dengan Perda tahun 2003

menjadi 58 Kelurahan/Desa.

Kota Pekanbaru berbatasan dengan daerah Kabupaten/Kota :

Sebelah Utara : Kabupaten Siak dan Kabupaten Kampar

Sebelah Selatan : Kabupaten Kampar dan Kabupaten Pelalawan

Sebelah Timur : Kabupaten Siak dan Kabupaten Pelalawan

Sebelah Barat : Kabupaten Kampar


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 11

Gambar 2.1. Peta Provinsi Rau

(Sumber : Bappeda Provinsi Riau)

2.1.2. Iklim

Kota Pekanbaru pada umumnya beriklim tropis dengan suhu udara

maksimum berkisar antara 34,1º C - 35,6º C dan suhu minimum

antara 20,2º C - 23,0º C. Curah hujan antara 38,6 - 435,0 mm/tahun

dengan keadaan musim berkisar :

Musim hujan jatuh pada bulan Januari s/d April dan September

s/d Desember.

Musim Kemarau jatuh pada bulan Mei s/d Agustus

Kelembapan maksimum antara 96% - 100%.

Kelembapan minimum antara 46% - 62%.

Tabel 2.1. Suhu Udara Pekanbaru

Bulan Maksimum Minimum Rata-rata

Januari 33.1 23.2 27.3

Febuari 32.6 23.1 26.6

Maret 32.9 23.1 27.3


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 12

April 33.2 23.3 27.3

Mei 32.2 23.6 27.6

Juni 33.8 23.6 28.1

Juli 32.8 23.0 27.3

Agustus 32.4 23.3 27.3

September 33.1 23.1 27.1

Oktober 32.6 23.5 26.9

November 32.8 24.2 27.6

Desember 32.8 24.2 27.6

(sumber: http://pekanbarukota.bps.go.id/)

2.1.3. Jarak Ibukota

Kota Pekanbaru merupakan ibukota provinsi Riau yang mempunyai

jarak lurus dengan kota-kota lain sebagai Ibukota Propinsi lainnya

sebagai berikut :

Tabel 2.2. Tabel Jarak Daerah Lain ke Pekanbaru

Antara Jarak

Bangkinang 51

Siak Sri Indrapura 74

Pasir Pengarayan 134

Dumai 127

Bagan siapi-api 194

Teluk Kuantan 118

Rengat 156

Tembilahan 211

Pangkalan Kerinci 48

Bengkalis 130

Perawang 23

Simpang Buatan 43

Buatan 48

Teluk Masjid 94

Mengkapan 151

http://pekanbarukota.bps.go.id/


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 13

Dalu-Dalu 148

Minas 25

Kandis 43

(sumber: http://pekanbarukota.bps.go.id/)

Dengan demikian, kota Pekanbaru dapat diakses dari berbagai

daerah di provinsi Riau. Ditambah lagi dengan Pekanbaru

merupakan ibukota dan menjadi kota metropolitan di Riau. Banyak

yang datang ke Pekanbaru untuk melksanakan aktifitas seperti

bisnis, pendidikan, perekonomian dan lain-lain.

2.1.4. Tenaga Kerja dan Ekonomi Kerakyatan

Kota Pekanbaru merupakan kota metropolitan yang ada di provinsi

Riau. Yang mana banyak terdapat potensi-potensi yang ada

didaerah tersebut. Sehingga membuat kota Pekanbaru menjadi kota

bisnis dan menjadi kota destinasi para investor baik dari dalam

negeri maupun manca negara. Adapun potensi dari kota Pekanbaru

itu sendiri adalah meliputi:

1. Tenaga Kerja

Pekanbaru merupakan kota industri yang meliputi perhotelan,

perdagangan, restoran, keuangan, sewa dan jasa perusahaan.

Dalam Pertumbuhan ekonomi secara umum dapat ditunjukkan

oleh angka Penyerapan Tenaga kerja di Pekanbaru. Ini dinilai

karena pesatnya pertumbuhan perekonomian di kota Pekanbaru,

sehingga dapat memberikan gambaran bahwasanya sangat

diperlukan fasilitas untuk pengolahan perekonomian tersebut.

Tabel 2.3. Kontribusi Tenaga Kerja Terhadap Pertumbuhan Ekonomi di Pekanbaru

Mata Pencaharian Jumlah Tenaga Kerja

2009 2010 2011

Pertanian 16,029 16,228 18,062

Pertambangan /

Penggalian 4,730 4,106 3,005

http://pekanbarukota.bps.go.id/


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 14

Industri 28,309 28,351 25,062

Listrik Air dan Gas 3,163 3,910 2,345

Bangunan 40,338 40,356 36,684

Perdagangan 139,749 139,760 153,842

Angkutan / Komunikasi 21,000 20,100 20,934

Jasa 122,000 122,007 99,445

Lainnya 15,595 13,061 5,351

(Sumber : http://migas.bisbak.com/1471.html)

Sektor Perdagangan menyerap tenaga kerja paling dominan selama

tiga tahun terakhir mencapai 153.842 tenaga kerja pada tahun 2011.

Angka ini mempunyai korelasi dengan perkembangan kota

Pekanbaru sebagai kota besar yang mempunyai salah satu visi

menjadi pusat perdagangan dan Jasa.

(sumber: http://migas.bisbak.com/1471.html)

2. Ekonomi Kerakyatan

Sebagai pusat perdagangan dan jasa, Kota Pekanbaru juga

memiliki program pembangunan ekonomi kerakyatan yang

memberikan perhatian khusus kepada upaya peningkatan

ekonomi dan partisipasi rakyat, yang merupakan bagian dari

upaya mempercepat pengentasan kemiskinan di perkotaan. Di

Kota Pekanbaru, yang tercakup di ekonomi kerakyatan, yaitu

industri kecil dan menengah serta koperasi dan pengusaha kecil.

Gambaran perkembangan koperasi di Pekanbaru dapat dilihat

pada Tabel 2.5. berikut ini.

Tabel 2.4. Data Keragaman Koperasi di Kota Pekanbaru Tahun 2006-2010

No Keragaman Satuan 2006 2007 2008 2009 2010

1 Jumlah Koperasi Unit 771 814 880 904 930

2 Koperasi Aktif Unit 558 601 558 710 735

3 Koperasi Tidak Aktif Unit 213 213 292 194 195

4 Jumlah Anggota Orang 83.264 101.020 105.467 105.485 105.593

5 Rat Unit 129 152 149 202 359


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 15

6 Manajer Orang 30 50 57 57 63

7 Karyawan Orang 401 928 1.042 1.031 1.174

8 Modal Sendiri Rp M 59.01 137.77 157.00 163.28 202.88

9 Modal Luar Rp M 37.07 251.41 291.00 317.80 381.38

10 Volume Usaha Rp M 188.24 547,60 483.00 574.91 722.29

11 SHU Rp M 12.01 22.72 24.81 24.67 29.97

(Sumber: Dinas Koperasi UMKM Kota Pekanbaru, Des 2010)

Berkaitan dengan perkembangan usaha kecil akan menjadi

tantangan dimasa akan datang, melihat kepada data tersebut,

perkembangan usaha kecil tidak terjadi perkembangan yang

cukup signifikan yaitu sebanyak 716 usaha kecil pertahun,

sedangkan perkembangan usaha mikro di kota Pekanbaru terjadi

peningkatan walaupun pergerakannya tidak terlalu tinggi.

2.2. Gambaran Umum Site Lokasi

2.2.1. Kriteria Pemilihan Lokasi

Kota Pekanbaru berdasarkan Rancangan Peraturan Daerah

(RAPERDA) tahun 2006. Kota pekanbaru telah memiliki rancangan

yang sesuai dengan peraturan daerah tersebut. Yang mana setiap

kecamatan di Pekanbaru memiliki peranan masing-masing dalam

penentuan pemanfaatan lahan yang digunakan menurut RTRW

Pekanbaru. Dapat dilihat dari table peraturan RTRW di kota

Pekanbaru yang telah ditetapkan jenis pemanfaatan menurut lokasi

kecamatan.

Tabel 2.5. Peraturan RTRW Pekanbaru

No Jenis Pemanfaatan KDB Lokasi

1. Permukiman

Kepadatan Tinggi

60 – 75

Kawasan Pusat Kota

Kec. Bukit Raya (Parit

Indah dan sekitarnya)

Kec. Payung Sekaki

(Sekitar Jalan Riau dan

Jalan Sukarno Hatta)

Kec. Rumbai Pesisir

(Sekitar Jalan Kayangan)


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 16

Kepadatan Sedang

Kepadatan Rendah

45 – 60

30 – 45

Kec. Tenayan Raya Barat

(antara S. Tenayan dan S.

Teleju)

Kec. Tenayan Raya

Selatan (antara S. Sail dan

S. Pembatuan)

Kec. Bukit Raya (Sekitar

Kampus UIR)

Kec. Tampan (Sidomulyo

Barat, Delima, Simpang

Baru dan Tuah Karya)

Kec. Payung Sekaki (Jalan

Riau Ujung)

Jalur Patahan di Kec.

Payung Sekaki, Tampan

dan Marpoyan Damai.

Kec. Rumbai

Kec. Rumbai Pesisir

(sekitar Danau

Lembah Sari hingga

Okura)

2. Pemerintahan dan

Perkantoran

60

Sepanjang Jl. Sudirman

dan Jl.

Gajah Mada, Jl. Riau, Jl.

Subrantas.

Sekitar Parit Indah

Jl. M.S Amin


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 17

3. Perdagangan, Jasa, dan

Komersial

Regional

Lokal

70 – 80

90

Simpang SKA

Jl. Siak II

Terusan Jl. T. Tambusai

Jl. Air Hitam Raya

Simpang Jalan Lingkar

(sekitar Jembatan Siak V

Tenayan)

Jl. T. Tambusai

Jl. Riau

Jl. Sudirman

Jl. A. Yani

Jl. Siak II

Jl. Subrantas

Jl. H. Imam Munandar

Jl. Sukarno Hatta

Jl. Rencana Menuju

Perawang

Jl. Raya Pekanbaru –

Rengat

Jl. Garuda Sakti

4. Fasiiltas Umum dan Sosial

Pendidikan Tinggi

Fasum dan Fasos Lainnya

30

50

50

Kec. Rumbai

Kec. Tampan

Kec. Bukit Raya

Kec. Tenayan Raya

Kawasan Pusat Kota

Seluruh Kecamatan


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 18

5. Industri

Bangunan Pabrik

Bangunan Gudang

50 – 60

50

Kec. Tenayan Raya

Kec. Lima Puluh

Kec. Tampan

Kec. Marpoyan Damai

Kec. Tenayan Raya

Kec. Payung Sekaki

6. Ruang Terbuka Hijau 0 – 5 Seluruh Kecamatan

Sumber : RAPERDA Pekanbaru Tahun 2006

Adapun kriteria dilihat dari :

1. Potensi Fisik

Memiliki topografi kawasan pusat kota dan sekitarnya relatif

datar dengan ketinggian rata-rata antara 10-20 meter di atas

permukaan laut. Sedangkan kawasan tenayan dan sekitarnya

umumnya mempunyai ketinggian antara 25-50 meter di atas

permukaan laut dan sebagian besar wilayah kota Pekanbaru

(44%) mempunyai tingkat kemiringan antara 0-2% atau

relatif datar. Yang mana sangat layak untuk perkembangan

kota karena dapat dimanfaatkan bagi semua jenis kegiatan

perkotaan.

Tanah yang ada dikota Pekanbaru umumnya memiliki

satuan morfologi yang tersusun oleh batu lumpur, batu pasir,

sedikit batu lanau, batuan malihan, dan granit. Kawasan ini

terletak pada ketinggian antara 20-35 meter di atas

permukaan laut, dengan kemiringan kurang dari 20%.

2. Masalah Fisik

Dengan adanya beberapa kendala ini maka akan dapat diketahui

teknik yang digunakan dan sesuai dalam pengembangannya


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 19

pada masa yang akan datang. adapun masalah yang ada di kota

Pekanbaru seperti berikut :

Lahan-lahan dengan kategori yang datar dimana kota

Pekanbaru umunya merupakan dataran.

Perlunya perhatian yang lebih serius terutama pada jenis

tanah yang berlumpur dan endapan sungai atau rawa. Jenis

tanah ini akan mudah turun, dan harus memaksimalkan

pengawasan untuk kategori tanah tersebut dengan

penimbunan bahkan dengan struktur tertentu.

Perhatian secara dini oleh pemerintah kota Pekanbaru pada

masa yang akan datang adalah kemungkinan terjadinya

bencana alam, seperti : Banjir, dan Hal ini dikarenakan

terdapat beberapa daerah yang rawan akan banjir karena

sebagian kota Pekanbaru secara topografi terletak pada

daerah yang relatif rendah dengan ketinggian elevasi antara

1,50 sampai 2,50 meter di atas permukaan air laut dan setiap

musim hujan sering mengalami banjir yang disebabkan oleh:

Meluapnya Sungai Siak.

Tingginya curah hujan, terutama di bagian hulu.

Disamping masalah tersebut, anak-anak sungai dan saluran

drainase dalam kota yang mengalir ke Sungai Siak sering tidak

lancar dan berpotensi terjadinya genangan lokal dan banjir di

beberapa lokasi. Dengan pertimbangan segi fungsi, maka

diperlukan kriteria dalam pemilihan lokasi yang mendukung

tujuan dari bangunan dan membantu kelancaran aktifitas yang

berlangsung didalamnya. Table dibawah ini terdapat beberapa

factor yang harus diperhatikan dalam pemilihan lokasi bangunan

Kantor sewa.


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 20

(Sumber: perda Pekanbaru tahun 2006 dan KKOP)

Dari kriteria tersebut maka dipilihlah lokasi di jalan Datuk Setia

Maha Raja, Pekanbaru, Provinsi Riau yang cocok untuk kriteria

perencanaan Kantor Sewa di Pekanbaru.

2.2.2. Alasan Pemilihan Lokasi

Ada beberapa alasan yang digunakan dalam pemilihan site kantor

sewa tersebut yang mana dapat dimanfaatkan untuk sarana dalam

pembangunan bangunan itu sendiri. Untuk lokasi terpilih memiliki

beberapa potensi-potensi yang dapat dijadikan salah satu alasan

NO KRITERIA LOKASI

1 Tinjauan terhadap

peruntukan lahan

kota

Berada di dekat dengan jalan utama. Dan

merupakan lokasi pengembangan dari

perkantoran menurut RTRW kota

Pekanbaru.

2 Pencapaian Dapat diakses dari seluruh penjuru kota,

dari berbagai arah. Karena pekanbaru

merupakan ibukota provinsi Riau.

3 Area pelayanan Lingkungan sekitar dapat menjadi

penunjang dan saling menguntungkan,

karena terdapat fasilitas yang mendukung.

4 Struktur bangunan Sistem struktur harus sesuai dengan

kondisi tanah yang pada umumnya tanah

gambut.

5 Peraturan Dalam perda Kota Pekanbaru tahun 2006

dan KKOP, untuk pembangunan kantor di

sub kota mempunyai :

KDB bangunan 60%

KLB bangunan 10 lantai/53 m

Tabel 2.6. Kriteria Pemilihan Lokasi


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 21

didirikannya perkantoran sewa ini, adapun potensi-potensi dari

lokasi tersebut adalah :

Berdekatan dengan jalan raya atau jalan utama Sudirman.

Lokasi yang tepat untuk Perkantoran menurut RTRW kota

Pekanbaru

Terdapat pemukiman penduduk disekitar lokasi.

Berdekatan dengan fasilitas publik lainnya seperti bandara,

pusat pegelaran seni (Idrus tintin), gedung olahraga dll.

Kondisi tanah pada lokasi berupa tanah datar dan semak

belukar.

2.2.3. Lokasi Site

Lokasi adalah kata lain dari sebuah tempat yang menjadi wadah

sebuah benda ataupun peristiwa berada, dalam hal ini lokasi

berdirinya kantoran Sewa sesuai dengan lokasi yang telah

ditetapkan oleh RTRW kota pekanbaru, yang mana lokasi

perkantoran dapat didirikan di sekitar jalan parit indah. Oleh sebab

itu lokasi site berada di jalan Datuk Setia Maharaja, Pekanbaru,

Provinsi Riau.

Gambar 2.2. Lokasi Site

(Sumber: Google Earth, di download o e 10:22:10)


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 22

2.3. Tinjauan Umum

2.3.1. Sejarah Kantor

Seiring dengan kebutuhan manusia yang bertambah terus,

kebutuhan akan ruang tersebut adalah kebutuhan yang berasal dari

profesi manusia yang formal, sehingga mulailah manusia

membangun perfasilitasan akan ruang-ruang perkantoran, yang

tampak jelas mulai tumbuhnya gedung-gedung perkantoran setelah

tahun 1880. Begitulah yang dikatakan oleh Santa R. dan Roger C.

dalam bukunya Tomo ow‟s ffice “Business in changing

wo ldwide” .

Konsep sederhana mengenai kehadiran kantor merupakan suatu

ruang di dalam rumah, tetapi akhirnya terjadi pergeseran budaya

yang mengakibatkan rumah tinggal tidak lagi dijadikan tempat

tinggal, melainkan tempat bekerja seutuhnya yang lebih nyaman

dan tentunya formal. Hal ini dikarenakan pasifnya manusia itu

untuk lebih banyak beraktivitas pada ruang lain di dalam rumah

selain di ruang kerja.

Sebagai perkembangan konsep interior kantor ternyata kantor

membutuhkan lebih dari satu ruang. Hal ini terkait pula oleh

kebutuhan manusianya yang sangat kompleks. Pada satu kantor

terdiri dari ruang-ruang kecil di dalamnya, dimana tiap ruang

tersebut berbeda fungsi dan peranannya. Ruang-ruang baru tersebut

ditata berjajar dan saling bersebelahan, seperti layaknya tatanan

kamar di hotel. Sebuah koridor diantara ruang merupakan sirkulasi

publik kantor. (John F. Pile dalam bukunya Interiors Book Offics)

Kemajuan teknologi berkembang dengan sangat pesatnya, adanya

telpon, mesin tik, dan sebagainya mengakibatkan pergeseran


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 23

budaya. Konsep perkantoran menyesuaikan perubahan diatas, dari

tradisional berkembang menjadi lebih modern.

2.3.2. Kategori Kantor

Menurut Nikobus Peusner dalam Office Book, kantor terbagi dalam

beberapa kategori:

1. Kantor Pemerintahan.

Kantor pemerintahaan awal-awal terdapat dibalai kota dimana

balai kota tersebut digunakan untuk banyak fungsi seperti

pengadilan, lantai atas untuk ruang pengadilan, lalu lantai bawah

untuk pasar. Kantor pemerintah yang paling terkenal adalah

kantor “The Uffizi” yang di desain oleh seorang arsitek bernama

Giorgio Vasari. Kantor ini di bangun di kota Florence tahun

1560-1577. kantor ini merupakan sebuah kantor adsministrasi

untuk mengurus suatu kolelsi seni dari seniman kenamaan yang

bernama Cosimo De Medici.

2. Kantor Komersial

Kantor komersial pertama dicetuskan oleh perusahaan medici

dimana mereka adalah banker, awal kantor komersial merupakan

bagian dari rumah atau toko. Menurut Lewis Mumford dalam

bukunya The Culture Cities pada akhir jaman pertengahan

sebuah rumah “burgher‟ di Lubeuk memiliki 2 fungsi yaitu

kantor dan toko awal Jaman Georgian hingga Jaman Victorian.

(menurut Nikobus Peusner dalam Office Book).

Kantor komersial biasanya terletak di rumah (Home Office). Area

kantor terletak di lantai dasar, sedangkan area rumah terletak di

lantai atas atau bisa saja terletak dibangunan yang terpisah tetapi

masih dalam satu lingkungan. Di era Georgian dan Early

Victoriandi Inggris, bank terletak di lantai dasar sebuah rumah

tinggal.


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 24

3. Kantor Profesional

Awal Kantor Profesional yang terdapat pada abad 19 yaitu

perkembangan Inns of Court London dimana para pengacara

dilatih. Adapun kantor ini berbentuk hampir seperti untuk

sekolah, dimana terdapat perpustakaan, ruang doa, ruang

training, dll. Kantor ini diperuntukkan khusus untuk para

bangsawan. Revolusi Industri pada akhir abad 18-19 membuat

kantor untuk memiliki gedungnya sendiri, dimana mereka

dituntut untuk supaya lebih maju karena tuntutan yang semakin

banyak dan teknologi yang semakin canggih, rantai makanan dan

produksi yang semakin rumit, dimana ekspor impor antar Negara

dan benua tejadi, disaat itulah kantor sebagai penghubung

perdagangan dan pengembangan teknologi baru. (menurut

Nikobus Peusner dalam Office Book). Kantor profesional dapat

dilihat pada kantor pengacara terkenal di Inggris, Inns of Court

yang dibangun pada abad 14. kantor ini dilengkapi dengan

perpustakaan, kapel, ruang bawah tanah, labirin. Kantor ini

sebagian besar materialnya menggunakan batu bata. Pada abad

17, kantor ini dijadikan sebuah universitas bagi anak bangsawan

dan ilmuwan.

4. Kantor Bisnis

Pada tahun 1844, disaat itu ditemukan sandi morse dan pada

tahun 1876 ditemukan telepon pabrik dan kantor bisnis dipisah.

Disaat perusahaan bertumbuh dalam kompleksitas demikian juga

dengan kantor. Menurut sejarah kantor Perusahaan asuransi

merupakan figur yang paling lama. Revolusi industri memiliki

hubungan erat dengan petumbuhan dan perkembangan

perusahaan asuransi. Perusahaan asuransi dan perbankan

merupakan lapangan kerja yang menyerap banyak tenaga kerja,

hal ini mempengaruhi interior kantor itu sendiri, dimana dalam


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 25

satu ruang yang besar terdapat puluhan pegawai melakukan

pembukuan hanya dengan alat seperti tinta dan pena. Pada abad

19 tersebut sistem organisasi kantor bertumbuh, file-file angka.

(menurut Nikobus Peusner dalam Office Book). Dengan adanya

evolusi maka kantor telah berkembang menjadi lebih modern

pembangunan dan karakter bangunannya. Teknologi yang telah

berkembang itu adalah adanya tinta dan pena. Hal ini terutama

digunakan oleh kantor asuransi untuk menulis perjanjian agar

tulisan itu tidak mudah hilang. Seorang sekretaris bekerja di

sebuah meja kayu berdampingan dengan seorang manager atau

direktur. Pencahayaan berasal dari cahaya matahari ditambah

dengan lampu minyak. Teknologi selanjutnya adalah perubahan

pada karakter bangunan dan bentuk meja sekretaris. Meja diatur

sedemikian rupa sehingga berderet-deret dan tersusun teratur.

Pengaturan file yang disusun berdasarkan abjad dan angka mulai

digunakan. Pada saat ini perabot kantor mulai dapat diproduksi

secara masal. Dalam hal karakter bangunan, lantai dibuat dengan

adanya ketinggian sehingga cahaya matahari bisa masuk secara

optimal. Penghawaan berasal dari jendela dan ventilasi udara.

Setelah perang dunia kedua, kantor-kantor mulai ilengkapi

dengan lampu, perapian, dan ventilasi udara. Teknologi yang

terakhir adalah penataan interior sebuah kantor. Penataan ini

diwujudkan dalam pembagian ruang kantor dalam sebuah ruang-

ruang yang lebih kecilagar setiap karyawan mempunyai privasi

untuk bekerja dan mengekspresikan kekreatifannya.

2.3.3. Pengertian Kantor Sewa

Kantor berasal dari bahasa Belanda kantor yang artinya sebutan

untuk tempat yang digunakan untuk perniagaan atau perusahaan

yang dijalankan secara rutin. Kantor bisa hanya berupa suatu kamar

atau ruangan kecil maupun bangunan bertingkat tinggi. Menurut


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 26

Paul Mahieu Kantor adalah tempat dalam suatu badan usaha dimana

dilaksanakan pekerjaan administratif (tata usaha) yang dapat

dilakukan dengan mesin atau tangan. (The Liang Gie 105),

sedangkan sewa menurut Aliminsyah, dkk dalam bukunya Kamus

Istilah Akuntansi (2002:283) mendefinisikan sewa sebagai sejumlah

uang/ barang yang dibayarkan kepada pemilik tanah oleh pihak

yang menggunakan tanah sebagai balas jasa untuk penggunaan

tanah tersebut. Menurut Hunt (dalam Marlina 2008), kantor sewa

adalah suatu bangunan yang mewadahi transaksi bisnis dan

pelayanan secara profesional. Lebih lanjut Marlina (2008: 116)

memaparkan bahwa kantor sewa merupakan suatu fasilitas

perkantoran yang berkelompok dalam satu bangunan yang

disewakan sebagai respon terhadap pesatnya pertumbuhan ekonomi

khusus-nya di kota-kota besar (perkembangan industri,

bangunan/konstruksi, perdagangan, perbankan, dan lain-lain).

Menurut Kamus Bahas Indonesia (http://kbbi.web.id/ 2013), kantor

di definisikan sebagai balai (Gedung, rumah, atau ruangan) tempat

mengurus suatu pekerjaan atau tempat bekerja, sedangkan

pengertian sewa menurut kamus Bahasa Indonesia adalah memakai

atau menggunakan sesuatu dengan membayar. Dari beberapa

definisi di atas, dapat disimpulkan bahwa kantor sewa adalah

bangunan atau ruang yang dipinjamkan dengan imbalan yang

difungsikan sebagai tempat bekerja. Pada kesimpulan definisi ini,

dapat diartikan bahwa segala bentuk bangunan yang disewakan

sebagai kantor dapat diartikan pula kantor sewa.

2.3.4. Fungsi Kantor Sewa

Fungsi kantor sewa adalah untuk menampung perusahaan-

perusahaan penyewa dalam melaksanakan atau melakukan

pelayanan, kegiatan administrasi secara bersama-sama untuk


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 27

mencapai tujuan pokok, yaitu untuk mendapatkan keuntungan

finansial. Selain itu fungsi dari kantor dapat diuraikan sebagai

berikut: (Liang Gie, 1998)

1. Menerima Informasi

Fungsi pertama adalah untuk menerima segala macam bentuk

informasi, seperti surat, panggilan telepon, pesanan, faktur, dan

juga semua laporan tentang segala macam kegiatan bisnis.

2. Merekam Informasi

Fungsi kedua yaitu untuk merekam atau menyimpan informasi

agar informasi tersebut dapat sesegera mungkin untuk memenuhi

kebutuhan sebuah manajemen dalam melakukan perencanaan

dan pengendalian pada perusahaan.

3. Mengatur Informasi

Kantor berfungsi untuk mengatur segala macam bentuk dari

sebuah informasi dengan cara yang sistematis agar informasi

tersebut dapat dimanfaatkan atau digunakan oleh pihak yang

membutuhkan secara maksimal.

4. Memberi Informasi

Kantor berfungsi untuk memberikan informasi kepada pihak

yang membutuhkan. Apabila pihak manajemen meminta

informasi, kantor memberikan informasi yang dibutuhkan

berdasarkan data yang telah diterima, dihimpun, diatur dan

disimpan.

2.3.5. Klasifikasi Kantor Sewa

Kantor sewa diberbagai daerah belum tentu sama dengan daerah

lain. Karena perlu penyesuaian yang dengan kebutuhan masyarakat,

kondisi tempat yang ada dan kecendrungan ekonomi setempat.

Rancangan kantor sewa di kota Pekanbaru ini merupakan tanggapan

terhadap perkembangan ekonomi diwilayah kota Pekanbaru

sehingga dapat menigkatkan perekonomian masyarakat dan wilayah


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 28

tersebut dan juga perlu pertimbangan untuk antisipasi peluang yang

berkembang dimasa yang akan datang. Menurut Marlina (2008),

dalam Perancangan Bangunan Komersial. Perkantoran sewa dapat

diklasifikasikan berdasarkan berbagai pertimbangan yaitu ruang

sewa, peruntukan, jumlah penyewa, pengelolaan, pembagian layout

denah, kedalaman ruang dan tipikal jalur pencapaianya.

1. Klasifikasi Berdasarkan Modul Ruang sewa

Dimensi modul ruang sewa dapat ditentukan dengan

memperhatikan tiga hal yaitu, (Endy Marlina, 2008):

a. Penyesesuaian dengan modul struktur bangunan untuk

mencapai efesiennya biaya bangunan dan efektifnya ruang

yang terbentuk.

b. Standar ruang gerak dari berbagai aktivitas yang ada sesuai

dengan fungsi yang direncanakan dan diwadahi dalam kantor

sewa.

c. Lengkapnya fasiltas yang direncankan sesuai dengan aktivitas,

keamanan dan kenyamanan bagi pengguna.

2. Klasifikasi Berdasarkan Peruntukannya

Adapun klasifikasinya berdasarkan peruntukannya adalah

sebagai berikut, (Endy Marlina, 2008):

a. Kantor sewa fungsi tunggal

Adalah sebuah perkantoran sewa yang difungsikan dan

disewakan untuk mewadahi satu kegiatan.

b. Kantor sewa fungsi majemuk

Adalah perkantoran sewa yang difungsikan atau disewakan

untuk mewadahi lebih dari satu kegiatan sehingga setiap

ruangannya memiliki fungsi yang berbeda-beda sesuai dengan

kebutuhan yang diperlukan penggunanya.


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 29

3. Klasifikasi Berdasarkan Jumlah Penyewa

Adapun klasifikasikan berdasarkan jumlah konsumen yang

menyewa ruangnya adalah sebagai berikut, (Endy Marlina,

2008):

a. Penyewa bangunan tunggal

Adalah penyewaan ruang-ruang kantor yang di gunakan

untuk satu penyewa secara keseluruhan satu bangunan.

b. Penyewa lantai tunggal

Adalah kantor sewa yang setiap lantainya ditempati oleh satu

penyewa saja dan memiliki fungsi yang tunggal maupun

majemuk.

c. Penyewa lantai majemuk

Adalah kantor sewa yang setiap lantainya lebih dari satu

penyewa/unit kantor, dalam hal ini satu lantai dapat digunakan

oleh bermacam-macam kegiatan sesuai dengan kegiatan

penyewanya.

4. Klasifikasi Berdasarkan Pengelolanya

Untuk klasifikasi berdasarkan pengelolanya dibagi atas berbagai

kategori yaitu, (Endy Marlina, 2008):

a. Tenant Owned Office Building

Adalah kantor sewa yang dibangun oleh pemilik yang

sekaligus berperan besar sebagai penyewa sebagian besar

bangunan.

b. Speculative Office Building

Adalah kantor sewa yang dibangun dengan tujuan memenuhi

kebutuhan pasar (market demand) serta secara spekulatif

diharapkan dapat menyerap penyewa berdasarkan kelayakan

yang telah dilakukannya.

c. Investment Type of Office Building

Adalah kantor sewa yang memiliki spesifik sebagai berikut:


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 30

- Penyewa adalah perusahaan khusus, biasanya satu bangunan

disewakan untuk satu penyewa sehingga image bangunan

dapat diolah sesuai dengan keinginan penyewa tunggal

tersebut, atau satu perusahaan yang menyewa.

- Lokasi bangunan ditempatkan di lokasi yang nilainya relatif

tinggi.

d. Tailor Made Building

Adalah kantor sewa yang dibangun untuk digunakan sendiri,

misalnya bangunan pemerintahan atau suatu department.

Adapun kelebihan kantor sewa ini adalah :

- Lokasi dapat disesuaikan dengan tujuan kegiatan.

- Dibangun menyesuaikan dengan fasilitas khusus yang

mengarah untuk kenyamanan dan aktivitas yang

direncanakan.

- Bangunan dibangun dengan luas yang bervariasi sesuai

dengan pengguna ruang.

- Dapat dirancang lebih kreatif untuk mendapatkan image

yang berbeda.

5. Klasifikasi Berdasarkan Layout Denah

Berikut adalah pembagian ruang pada suatu bangunan kantor

berdasarkan layout denah dapat dikelompokkan sebagai berikut,

(Marlina, 2008):

a. Cellular System

Bentuk bangunan yang pada umumnya memanjang dengan

koridor memanjang sejajar dengan bentuk bangunan.

b. Group Space System

Sistem ini memiliki ruang-ruang dengan dimensi yang mampu

menampung 5-15 karyawan. Pada umumnya diterapkan pada

bangunan yang memiliki kedalaman 15-20 m dari koridor ke

dinding luar bangunan.


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 31

c. Landscape/Open Plan System (Ruang Terbuka)

Sistem yang mempunyai susunan ruang yang fleksibel

menurut kebutuhan pemakai dengan menggunakan sekat yang

terbuat dari partisi, furnitur, maupun vegetasi sebagai penanda

gerak sirkulasi.

6. Klasifikasi Berdasarkan Kedalaman Ruang

Berdasarkan kedalaman ruang-ruangnya, sebuah kantor sewa

dapat diklasifikasikan sebagai berikut, (Endy Marlina, 2008):

a. Shallow Space

Apabila ruang-ruang-nya dirancang dengan kedalaman kurang

dari 8m. dengan bentuk sirkulasi Single zone place yang

disusun secara linear.

b. Medium Depth Space

Apabila ruang-ruang sewanya dirancang dengan kedalaman:

- 8-10 m pada konfigurasi jalur sirkulasi single zone place.

- 14-22 m pada konfigurasi jalur sirkulasi Double zone place.

c. Deep space

Kategori ruang yang dirancang dengan kedalaman 11-19m.

biasanya digunakan untuk kantor group kecil atau kombinasi

antara kantor tunggal dengan kantor group kecil dibagi oleh

sirkulasi utama.

d. Very deep space

Apabila ruang-ruangnya mempunyai kedalaman lebih dari

20m. Ruang yang memiliki kedalaman ini dapat

mengkombinasikan antara ruang-ruang kecil dan ruang-ruang

sedang dengan penataan yang baik.

7. Klasifikasi Berdasarkan Tipikal Jalur Pencapaian.

Berdasarkan tipikal jalur pencapaiannya, kantor sewa

diklasifikasikan sebagai berikut :


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 32

a. Tipe Koridor Terbuka

Ruang-ruang di setiap lantai diakses melalui koridor yang

menghubungkan antar ruang. Dalam hal ini biasanya

digunakan untuk bangunan dengan tipe yang memanjang dan

tatanan ruang yang linear.

b. Tipe Menara

Ruang kantor yang apabila bangunan yang dirancang dengan

bentuk bangunan tinggi dengan luasan per lantainya relative

lebih kecil sehingga perbandingan antara lebar dan tinggi

bangunan sangat kecil.

2.3.6. Karakteristik Kantor Sewa

1. Berdasarkan Organisasi

Berdasarkan organisasinya kantor sewa terbagi atas beberapa

jenis, yaitu :

Commercial office, yaitu seperti perkantoran yang digunakan

untuk perdagangan dan asuransi.

Industrial office, yaitu jenis kantor ini mempunyai hubungan

dengan pabriknya.

Professional office, yaitu jenis kantor yang hanya digunakan

dalam jangka waktu tertentu saja.

Institutional office, yaitu jenis kantor yang digunakan dalam

jangka waktu panjang.

2. Berdasarkan Sifat dan Tujuan

Berdasarkan sifat dan tujuannya, kantor sewa terbagi atas :

Kantor sewa komersil, yaitu kantor sewa yang mempunyai

sifat komersil dengan tujuan untuk mencari keuntungan.

Kantor sewa non komersil, yaitu kantor sewa yang sifatnya

tidak untuk mencari keuntungan.


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 33

3. Berdasarkan Sistem Sewa

Net system yaitu system sewa dengan memperhitungkan luas

lantai bersih, sehingga harga sewa per meter persegi tinggi.

Gross system yaitu system sewa dengan memperhitungkan

luas lantai kotor, sehingga harga sewa per meter persegi

rendah. Dengan system seperti ini cocok untuk sewa per

lantai.

Untuk kategori Kantor Sewa yang berdasar sistem sewa, jenis

sewa terbagi atas :

1. Sewa biasa adalah penghuni membayar uang sewa kepada

pemilik bangunan sesuai dengan perjanjian tanpa terikat batas

waktu.

2. Sewa beli adalah uang sewa berfungsi sebagai angsuran

pembelian, bila angsuran sudah memenuhi harga yang

ditetapkan, maka bangunan menjadi milik penghuni.

3. Sewa kontrak adalah penghuni membayar uang sewa secara

periodik sesuai dengan persetujuan, apabila masa kontrak

berakhir dapat diadakan perjanjian baru.

2.3.7. Sistem Sewa Kantor Sewa

Berdasarkan sistem sewa kantor sewa ini dibagi menjadi 2 bagian

yaitu sebagai berikut:

1. Penyewaan berdasarkan sistemnya.

Adapun sistem penyewaan kantor sewa berdasarkan sistemnya

adalah sebagai berikut: (Nuraida,2007)

A. Sistem area terbuka (open area).

Ruang yang disewakan hanya merupakan ruang-ruang

terbuka dimana dalam pembagiannya nanti tergantung besar

kecilnya kebutuhan ruang dari penyewa.

Keuntungan : Penyewa tidak dibatasi dalam hal kebutuhan

atau menentukan luas lantai yang dibutuhkan serta dalam


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 34

pengaturan ruangnya. Untuk pemasangan partisi dalam

ruangan tergantung oleh penyewanya.

Kerugian : Karena tidak ada pembatasan, maka kesulitan

akan muncul pada pola distribusi ruang dan kemungkinan

organisasi ulang sehubungan dengan habisnya masa

kontrak atau ganti penyewa.

B. Sistem area terbagi-bagi (partial/closed area)

Adalah sistem yang bentuk pembagian ruangnya sudah dibagi

menjadi suatu ruang besar dalam satu lantai ke dalam bentuk

yang lebih kecil atau Lokal yaitu digunakan untuk satu unit

ruang yang sudah terbagi-bagi.

Keuntungan : Bagi perusahaan tingkat sedang akan lebih

banyak kemungkinan menyewa karena sudah dapat

diketahui bahwa standar harga sewanya tentu akan lebih

murah dibandingkan dengan sistem “open area tenant”.

Kemungkinan untuk penerapan sistem ini pada bangunan

berlantai lebih dari 4 lantai.

Kerugian : Dengan adanya ruang yang terbagi-bagi, untuk

perusahaan yang lebih besar dan membutuhkan luas lantai

yang besar akan kurang diminati karena merasa terlalu

dibatasi.

C. Gabungan antara sistem sewa terbuka dan sistem sewa

terbagi-bagi.

Adalah Sistem ini merupakan pengurangan kerugian-

kerugian dengan kedua sistem yang telah diuraikan di atas.

Secara umum tipe semacam ini biasanya membagi

peruntukan areanya, misalnya 1–5 digunakan sistem area

terbuka, sedangkan lantai selanjutnya memakai sistem area

terbagi.


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 35

2. Penyewaan berdasarkan Perhitungan Sewa

Dalam sistem sewa berdasarkan perhitungan sewa dikenal

dengan istilah sebagai berikut (Marlina,2008):

1. Service floor area

Area servis yang digunakan pada bangunan seperti Elevator,

tangga, Ac central, dan fire tower court tidak disewakan

tetapi sebagai layanan fasilitas untuk penyewa.

2. Renetable floor area

Untuk sistem sewa ini dapat dibedakan menjadi :

- Usable floor area, area yang disewakan dengan harga

tertentu.

- Common floor area, elevator, hall, koridor, toilet dan lain-

lain termasuk dalam penyewaan pada bangunan.

3. Gross area system

Merupakan sistem sewa dengan memperhitungkan semua

bagian bangunan termasuk lobby, lift, lavatory dan ruang

penunjang lainnya.

4. Net area system

Sistem sewa yang memperhitungkan luas ruang yang

digunakan oleh penyewa. Dalam net area system ini lobby,

lift, dan ruang penunjang lainnya tidak disewakan.

5. Semi Gross area sistem

Adalah sistem sewa dengan memperhitungkan semua ruang

yang digunakan oleh penyewa termasuk beberapa ruang

fasilitas yang ditentukan, tetapi tidak termasuk ruang

transportasi, tangga darurat, dan fasilitas umum lainnya.

Dari penjelasan sistem penyewaan diatas maka sistem penyewaan

yang digunakan terhadaap bangunan Kantor Sewa di Pekanbaru

adalah dengan sistem Net Area System yaitu sistem yang disewakan

berdasarkan luas ruang yang telah ditentukan sesuai dengan modul


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 36

ruang yang mana dengan semakin luasnya ruangan yang digunakan,

maka akan semakin mahal harga yang ditawarkan.

2.3.8. Prinsip Perancangan Kantor Sewa

2.3.8.1. Faktor yang Mempengaruhi Perancangan Kantor Sewa

Sesuai dengan pemaparan Marlina (2008:116) bahwa kantor

sewa merupakan suatu fasilitas perkantoran yang

berkelompok dalam satu bangunan sebagai respon terhadap

pesatnya pertumbuhan ekonomi khususnya di kota-kota besar

(perkembangan industri, bangunan /konstruksi, perdagangan,

perbankan, dan lain-lain). Adanya bangunan kantor sewa

merupakan respon dari fakta akan tingginya kebutuhan ruang

di area-area dengan nilai lahan yang tinggi. Hal ini juga

dipengaruhi beberapa faktor:

1. Tingginya kegiatan ekonomi di wilayah tersebut

2. Tingginya harga lahan

3. Persebaran pembangunan yang kurang merata dalam suatu

wilayah

Dalam sebuah perancangan sebuah kantor sewa ada hal-hal

yang harus diperhatikan untuk mendapatkan suatu penataan

yang baik.

Adapun hal yang harus diperhatikan antara lain (Marlina,

2008):

1. Faktor Ekonomi

Faktor ekonomi merupakan salah satu faktor pengendali

rancangan bangunan karena bangunan tersebut dijadikan

barang komoditi. Adapuun yang termasuk dalam faktor

ekonomi adalah hal-hal sebagai berikut:

Analisis kebutuhan ruang kantor.

Permodalan dan pengembalian modal.


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 37

Penyewaan kantor sewa.

2. Faktor Konstruksi

Seperti bangunan komersial lainnya, rancangan bangunan

kantor sewa memperhitungkan aspek efisiensi dan

efektivitas. Dua aspek ini akan berdampak pada beberapa

hal, di antaranya:

Perancangan yang efisien dari biaya

Penataan ruang yang maksimal sehingga menghasilkan

keuntungan, minimal 60% total bangunan harus dapat

disewakan.

Bangunan harus sesuai dengan fungsi yang diwadahi,

sehingga meminimalisir ruang yang non-fungsional

Penataan ruang, sirkulasi dan fasilitas layanan harus

memenuhi tuntunan penyewa.

3. Faktor Lingkungan Ekologi

Selain pertimbangan diatas faktor ekologi juga sangat

berpengaruh dalam perancangan kantor sewa, pengadaan

sebuah bangunan merupakan perubahan ekosistem dan

lingkungan, oleh karena itu maka bangunan diharapkan

dapat memikirkan dampak postif dan negatif dari

lingkungan. Asepek lingkungan ini juga menjadi suatu

keunggulan dalam rancangan dan dalam jangka panjang.

bangunan akan memiliki nilai operasional yang lebih

rendah apabila bisa beradaptasi dengan lingkungannya.


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 38

2.3.8.2. Faktor-faktor Yang Berhubungan Dengan Standar Tata

Ruang Kantor

Selain standar ruang kantor tersebut diatas, adapula hal-hal

penting yang mempengaruhi efesiensi dalam pekerjaan

perkantoran, yaitu:

1. Cahaya.

Cahaya yang abadi / permanen : matahari dan cahaya

buatan seperti lampu-lampu. Menurut penelitian cahaya

matahari mampu menembus 5-7,5 meter dalam ruangan.

Cahaya terbagi 4 yaitu

Cahaya langsung seperti lampu-lampu

Cahaya setengah langsung biasanya dibuat penopang

lampu dengan kaca

Cahaya setengah tak langsung

Cahaya tak langsung. penerangan lampu yang terbaik

adalah cahaya tak langsung karena akan memelihara

kesejukan mata.

2. Warna

Warna merupakan faktor yang penting untuk

mempengaruhi keadaan jiwa pegawai. Menurut ahli ada 3

warna pokok yaitu : merah, kuning dan biru.

Merah yaitu menggambarkan panas dan kegemparan

pekerja, dapat menimbulkan emosi.

Kuning yaitu menggambarkan kehangatan matahari,

merangsang mata dan syaraf, dapat menimbulkan

perasaan riang gembira.

Biru yaitu menggambarkan kelembutan langit dan

samudra, menyejukkan, keleluasaan, dan

ketentraman. Pengaruh warna biru dapat mengurangi

ketegangan otot-otot tubuh dan tekanan darah.


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 39

Menurut penelitian warna-warna yang digunakan dengan

gedung perkantoran yaitu :

88% warna putih

88% campuran warna puutih dan hijau

83 % warna abu-abu

81 % warna gading

Warna yang tepat untuk suatu kantor tergantung pada

macam dan sifatnya pekerjaan di kantor yang

bersangkutan. Jika pekerjaan membutuhkan ketenangan

sebaiknya dipakai warna biru pada dinding kantor, jika

pekerjaan merupakan produktivitas diperlukan warna

putih

3. Udara.

Udara untuk AC diruangan kantor biasanya dipakai 270

C, usaha-usaha yang dibuat yaitu :

Mengatur suhu udara dalam ruang kerja dengan alat

AC atau kipas angin.

Mengusahakan sebanyak mungkin peredaran udara

dalam ruangan kerja.

Mengatur pemakaian kerja yang dipakai oleh para

pekerja.

4. Suara

Suara yang gaduh dapat mengganggu efisien kerja.

Suara dapat dikurangi dengan lubang-lubang pentilasi

agar suara terbawa angin keluar.

2.3.9. Kriteria Lokasi Kantor Sewa

Lokasi menjadi faktor utama dan sangat penting dalam penentuan

lokasi agar kantor sewa dapat diminati oleh pihak pasar. Lokasi yang

baik akan menunjang fungsi bangunan itu sendiri. Dalam pemilihan

lokasi kantor, terdapat beberapa faktor yang perlu dipertimbangkan.


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 40

Adapun faktor yang perlu dipertimbangkan dalam menentu-kan lokasi

kantor, antara lain:

Berada di pusat kota atau dekat dengan pusat kota dan tentunya

daerah perkantoran yang berpotensi dan iklim bisnisnya lebih besar

sehingga cepat mendapatkan untung.

Karena melibatkan banyak pekerja, diharapkan berada di lokasi

yang banyak kendaran umum dan sirkulasi yang mudah dan lancar.

Bangunan diharapkan dapat menjadi landmark kawasan. Karena

itu baiknya site berada di daerah perkantoran dan memperkuat citra

daerah perkantoran tersebut.

Lingkungan yang diharapkan untuk mendukung perencanaan

proyek ini adalah lokasi yang strategis dalam dunia bisnis. Tidak

hanya dalam mencari keuntungan yang sebesar-besarnya, tetapi

juga diharapkan mampu memperkuat citra kawasan perkantoran

dan bisnis ini.

Fasilitas umum yang terdapat pada sutu kawasan perkantoran juga

memiliki pengaruh dalam perancangan, yang memungkinkan

pemanfaatan fasilitas lebih maksimal.

Berbagai aktivitas dalam lingkungan perkantoran dapat

mencerminkan fungsi site. Pegawai sebagai pelaku utama dalam

limgkungan perkantoran, dengan sendirinya membentuk citra

dunia perkantoran. Karena itu juga perlu lingkungan yang

mendukung. Salah satunya lapangan terbuka.

2.4. Program Kegiatan

2.4.1. Jenis Kegiatan Kantor Sewa

Aktivitas atau kegiatan perkantoran sewa merupakan inti dari

pengambilan keputusan mengenai sebuah tempat kerja, segala

aktivitas memiliki kebutuhan fisik maupun psikologis. Beberapa

aktivitas dapat mewakili kebutuhan yang sama, dan dapat berjalan


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 41

dengan baik dalam satu ruang atau berdampingan. Adapun tipe-

tipe dari aktivitas ini adalah :

1. Aktivitas Perseorangan

Adalah aktivitas yang dilakukan seorang dalam melaksanakan

pekerjaan dengan kontak kerja antar individu yang terbatas.

Aktivitas ini biasanya dilakukan seorang diri atau dapat juga

termasuk aktivitas yang berbagi dengan orang lain.

2. Aktvitas Kelompok

Aktvitas kelompok dapat permanent atau sementara. Dalam

aktivitas kelompok seperti persentasi, pusat perhatian mungkin

terletak pada satu atau beberapa orang. Dalam halnya seperti

seminar atau rapat, tiap orang berinteraksi dengan yang lainnya.

Sebuah tim adalah kelompok yang berpotensi dimana interaksi

antara anggotanya sangat diperlukan. Kelompok dapat terbagi :

Berdua atau bertiga

Kelompok kecil (sampai 12 orang)

Kelompok sedang (sampai 24 orang)

Kelompok besar (sampai 48 orang)

Perkumpulan (lebih dari 48 orang)

3. Aktivitas Menyenangkan

Adalah aktivias yang menggambarkan pekerjaan yang erat

berhubungan dengan masyarakat dimana melakukan pekerjaan

tersebut sambil melakukan sesuatu yang menyenangkan.

Misalnya aktivitas pribadi seperti fotokopi atau aktivitas

kelompok makan siang bersama-sama sambil membahas

pekerjaan, atau aktivitas rutin selama jam kerja seperti membuat

kopi.


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 42

4. Aktivitas Kekeluargaan

Adalah kegiatan pekerjaan yang dilakukan dengan

menggunakan tata cara kekeluargaan agar mendapatkan

harmonisasi antar karyawan sehingga dapat membangkitkan

semangat para pekerja.

5. Aktivitas Sosial

Adalah aktivtas yang unsur utamanya dalam kerja modern

adalah merencanakan suatu hal yang menjadi peting untuk

mencapai kemajuan bisnis. Aktivitas social ini tidak hanya

menjaga pelanggan dan karyawan agar tetap senang namun juga

mendukung pertukaran ide-ide untuk membangun suatu bisnis

yang cemerlang.

Selain itu dalam kegiatan kantor ada beberapa karakteristik dari

berbagai aktivitasnya. Karakteristik ini merupakan kegiatan apa

yang berulang kali dilakukan dalam perkantoran. Adapun

karakteristiknya sebagai berikut :

1. Kreatif adalah kegiatan brainstorming, designing, rencana-

rencana strategis dan laporan.

2. Persuasif adalah kegiatan bernegosiasi, presentasi,

pelatihan, dan kegiatan menjual.

3. Penyerapan adalah kegiatan seperti membaca, meneliti, dan

bidang keahlian komputer.

4. Reflektif adalah kegiatan seperti berpikir, dan filosofi.

5. Kegiatan Berulang adalah kegiatan seperti olah kata,

pengisian, fotokopi, dan checking

6. Informatif adalah kegiatan seperti aktif bertanya/pasif

mendengarkan.

7. Memberi Petunjuk adalah kegiatan seperti konseling, dan

menolong.


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 43

2.4.2. Batasan Kegiatan Kantor Sewa

Dalam analisa aktivitas dari perkantoran sewa ini memilki batasan-

batasan dari dikategorikan dalam aspek sebagai berikut:

1. Aspek kebutuhan Fisik

Ruang yang bagaimana yang dibutuhkan, pencahayaan terhadap

bangunan untuk memaksimalkan cahaya kedalam ruang,

bagaimana sirkulasi udara dan temperatur bangunan, kondisi

lingkungan yang dibutuhkan, dukungan yang dibutuhkan,

pelayanan utama yang dibutuhkan, perabotan dan peralatan yang

dibutuhkan, serta apa efek hasilnya.

2. Aspek Psikologis

Interaksi

Pada sebuah tingkat operasional, aktivitas berintegrasi

(bergabung) satu sama lain; pada tingkat kreatif, interaksi

menghasilkan inovasi; pada tingkat organisasi interaksi akan

mengoreksi pekerjaan yang sia-sia, dan secara informal akan

menyediakan system vital dari komunikasi bisnis.

Kedekatan

Kedekatan membuat sesuatu lebih mudah, jadi setiap aktivitas

harus dekat dengan aktivitas yang lain, dimana alur manusia

(jaringan manusia) adalah penting. Jadi kesimpulan rancangan

untuk kedekatan meliputi alokasi tempat dan distribusi, rute

sirkulasi. Pengaman dan kontrol, dan kesan (image) semacam

hubungan yang dapat tersalurkan pada staf dan pelanggan.

Stimulasi, kekacauan dan kedamaian

Hal ini juga bergantung pada aktivitas, dengan kembali pada

pikiran dan brainstorming pada spektrum yang berlawanan.

Beberapa orang membutuhkan tempat yang tenang untuk

aktivitas seperti menulis kreativitas, lingkungan yang total


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 44

tanpa gangguan, mengurung diri sehingga kemudian dapat

meluaskan pikiran.

Keamanan

Adalah salah satu kebutuhan juga bagi setiap orang untuk

merasa aman. Hal ini terkait dengan pandangan yang jelas pada

sekitar workstation, juga keamanan dari sengatan listrik pada

peralatan-peralatan

Privasi

Hal ini juga sangat diperlukan aktivias dalam penjagaan suatu

aspek yang penting dalam sebuah kegiatan yang sifatnya lebih

rahasia.

Komunikasi

Komunikasi adalah aktivitas yang seluruhnya berhubungan

dengan pihak yang lain. Dapat ditunjukkan secara fisik, yaitu

orang, kertas/benda, atau juga dapat alat elektronik. Untuk

informasi elektronik yang bergerak jauh lebih murah dan cepat.

3. Aspek Simbolis

Simbol penting yang bagaimana dapat membentuk kesan

perusahaan bagi dunia luar serta status yang dibutuhkan. Semua

aktivitas mempunyai simbol elemen, dan bagaimana hal itu

dihadirkan untuk mengutarakan aspirasi dan kebudayaan

perusahaan. Aktivitas sebenarnya berasal dari satu kata, yaitu

aktif. Jadi ruang bukan berarti hanya kamar untuk perabotan dan

peralatan, tetapi juga kamar untuk membuka laci, memutari meja,

atau menyambut tamu. Untuk menjadikan sangat efektif,

rancangan yang dibuat harus disesuaikan antar organisasi terpilih

beserta kebutuhan dengan ruang yang digunakan.


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 45

2.4.3. Pola Pergerakan dalam Kantor Sewa

Didalam Perkantoran Sewa Pola pergerakan harus diperhatikan

untuk mendapatkan Efesiensi ruang kantor tersebut. Dengan

berkembangnya teknologi yang semakin canggih, informasi dapat

diperoleh dari mana saja, menyebabkan pergerakan pekerja yang

lebih banyak dari sebelumnya. Mereka tidak perlu pergi ke kantor

maupun tinggal di belakang meja, bekerja adalah dimana pekerja

berada. Beberapa pola pergerakan:

1. Pola Pergerakan.

Bintang : Pola pergerakan yang memiliki alur meyebar.

Grid : Pola pergerakan dengan alur yang sejajar.

Terpusat : Pola pergerakan yang memiliki orientasi yang

menuju satu titik.

2. Sirkulasi

Bagaimana akses rute yang didapat oleh pengguna semaksimal

mungkin menuju ruang-ruang yang disusun secara hirarki.

Biasanya dapat digunakan untuk rute keamanan dari kebakaran,

kemudian rute utama adalah area ruang kerja, serta fasilitas

pendukung. Sedangkan rute sekunder berfungsi sebagai alternatif

dan rute tersier adalah untuk pergerakan singkat.

3. Mobilitas

Mobilitas adalah tentang kebebasan dalam bergerak dan

penghalangnya. Tempat kerja harus dirancang untuk

memungkinkan semua pergerakan, namun juga tidak menentang

tidak adanya pergerakan.

4. Orientasi

Untuk alasan nyata dan psikologis, sesorang perlu mengetahui

dimana mereka berada. Pergerakan membutuhkan indikator (arah)


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 46

yang jelas. Pemandangan keluar yang unik, penampilan teras

bangunan yang jelas, cara pengorganisasian ruang, atau plafond

yang rendah semua itu adalah struktural indikator. Atau ada juga

indikator permukaan, seperti warna dinding dan karpet, cahaya,

semuanya itu dapat membantu seseorang dalam mencari arah.

5. Keamanan dan security

Keamanan yang dimaksud adalah bagaimana cara melarikan diri

dari kebakaran, sedangkan sekuriti adalah bagaimana membatasi

pergerakan, mengontrol keluar masuknya orang dan barang, serta

mengawasi semuanya, yang tentunya dengan peralatan elektronik.

6. Memasuki dan meninggalkan.

Bagaimana seseorang memasuki dan keluar dari gedung atau

kantor mempunyai dampak yang kuat dalam persepsi setiap

individu tentang pekerjaannya.

7. Perjumpaan

Perjumpaan tidak resmi dapat terjadi di kafetaria dan toilet, atau

hanya dengan lewat, dan percakapan di koridor. Intinya adalah

bagaimana sebuah gedung, direncanakan dapat melengkapi

interaksi secara acak.

2.4.4. Pembagian Ruang Kantor

Dalam Perkantoran Sewa pembagian program ruang dibagi atas

jenis kegiatannya. Adapun pembagian ruang perkantoran tersebut

antara lain:

1. Ruang Penerima

Ruang sosial adalah bagian dari kantor dimana aktivitas orang-

orang tersebut lebih banyak tidak terkait dengan pekerjaan.

Ruang-ruang sosial ini merupakan ruang dimana tempat


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 47

berkumpulnya pengguna sebelum memasuki ruang kerja atau

ruang yang digunakan untuk mencari informasi mengenai

bangunan.

2. Ruang Kantor Sewa atau Workstation

Ruang kantor atau Workstation adalah ruang menyediakan

tempat bagi para pekerja, perabotan, dan peralatan. Ruang yang

dimaksud adalah untuk membawa tugas-tugas, akses langsung

untuk penyimpanan, dan kebebasan bergerak. Kursi harus

nyaman untuk semua orang, apapaun bentuk dan ukurannya.

Juga menyediakan tipe dudukan yang disukai kebanyakan

pekerja yaitu terlihat cantik namun santai (malas). Sedangkan

meja, yang penting harus mendukung kertas, baik untuk dibaca

ataupun untuk menulis, dan terlebih untuk peralatan komputer.

Kemudian disekelilingnya yaitu rak penyimpanan file, rak buku,

tempat sampah, dan mungkin lampu berdiri.

3. Ruang Pengelola

Ruang pengelola termasuk ruang yang utama, dimana ruang

pengelola ini sifatnya adalah semi privat. Ruang pengelola

merupakan ruang yang fungsinya menampung wadah untuk

kegiatan pengelolan bangunan. Jadi untuk seluruh aspek

pengelola bangunan seutuhnya berada di ruang pengelola.

4. Ruang Penunjang

Adalah ruang yang dimana digunakan untuk sarana pelengkap

dari fasilitas Perkantoran Sewa ini, misalkan seperti Ruang

Istirahat, Toilet, R. Fotokopi, Taman indoor, Musholla/Masjid,

Restaurant, Atm center dan lain-lain.


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 48

5. Ruang Servis

Ruang yang digunakan untuk menempatkan bagian maintenance

untuk bangunan perkantoran sewa. adapun Ruang ini berisikan

kegiatan-kegiatan yang berhubungan dengan fasilitas servis

bangunan, misalnya seperti ruang genset untuk bangunan, ruang

cleaning service, Ruang janitor dan lain-lain.

6. Ruang Kelompok

Adalah tempat dimana orang bertemu untuk berbicara,

mendengarkan, dan bersama-sama membuat solusi terbaik untuk

pekerjaan yang sedang ditangani. Misalkan seperti ruang

Meeting, Ruang Tamu, dan sebagainya.

7. Sirkulasi

Rute dimana akses yang digunakan pengguna untuk ke suatu

ruang ke ruang lain atau dari satu lantai ke lantai yang

lainnya.Akan tetapi semakin baik penempatan sikulasinya maka

akan efisien pula kelangsungan hidup sebuah kantor

2.5. Layout Ruang

2.5.1. Tata Ruang Kantor

Istilah tata ruang kantor berasal dari bahasa inggris, yaitu Office

Layout atau sering disebut juga Layout saja. Tata ruang kantor

adalah pengaturan perabotan, mesin, dan sebagainya didalam

ruangan yang tersedia. Ada beberapa ahli yang mendefinisikan tata

ruang kantor diantaranya, sebagai berikut :

1. Menurut George Terry yang disadur pula oleh The Liang Gie

menyatakan “Tata ruang kantor adalah penentuan mengenai

kebutuhan-kebutuhan dalam penggunaan ruang secara terperinci

dari ruang ini untuk menyiapkan suatu susunan yang praktis dari


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 49

faktor-faktor fisik yang dianggap perlu bagi pelaksanaan kerja

perkantoran dengan biaya yang layak” (1988:200).

2. Menurut Littlefield dan Peterson menyatakan “Tata ruang

kantor dapat dirumuskan sebagai penyusunan perabotan dan alat

perlengkapan pada luas lantai yang tersedia” (1956:117).

Tata ruang kantor disusun berdasarkan aliran pekerjaan kantor

sehingga perencanaan ruangan kantor dapat membantu para

pekerja dalam meningkatkan produktifitas. Selain itu pengaturan

tata ruang kantor yang baik akan memberikan keuntungan -

keuntungan, diantaranya :

1. Mencegah penghamburan tenaga dan waktu para pegawai,

karena berjalan mondar-mandir yang sebetulnya tidak perlu.

2. Menjamin kelancaran proses pekerjaan yang bersangkutan.

3. Memungkinkan pemakaian ruang kerja secara efisien, yaitu

suatu luas lantai tertentu dapat dipergunakan untuk keperluan

yang sebanyak-banyaknya.

4. Mencegah para pegawai di bagian lain terganggu oleh publik

yang akan memenuhi suatu bagian tertentu. (The Liang Gie,

1983:162).

2.5.2. Azas Pokok Tata Ruang

Menurut Richard Murther, dikutip oleh The Liang Gie (2000), asas-

asas tata ruang perkantoran ada 4 hal yang dapat dipahami sebagai

berikut:

1. Asas mengenai jarak terpendek. Dengan tidak mengabaikan hal –

hal yang khusus,suatu tata ruang yang terbaik ialah yang

memungkinkan proses penyelesaian sesuatu pekerjaan

menempuh jarak yang terpendek–pendeknya. Dalam hal ini garis

lurus antara 2 titik adalah jarak yang terpendek.


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 50

2. Asas mengenai rangkaian kerja. Suatu tata ruang yang terbaik

adalah yang menempatkan para pegawai dan alat–alat kantor

menurut rangkaian yang sejalan dengan urut–urutan penyelesaian

pekerjaan yang bersangkutan. Asas ini merupakan kelengkapan

dari asas mengenai jarak terpendek. Jarak terpendek tercapai

kalau para pekerja atau alat–alat yang ditaruh berderet–deret

menurut urutan proses penyelesaian pekerjaan. Menurut asas ini

suatu pekerjaan harus senantiasa bergerak maju dari permulaan

dikerjakan sampai selesainya., tidak ada gerak mundur atau

menyilang. Bentuknya dapat berupa garis bersiku–siku atau

lingkaran ataupun berwujud huruf L atau U.

3. Asas mengenai penggunaan segenap ruang. Suatu tataruang yang

terbaik ialah yang mempergunakan sepenuhnya semua ruang

yang ada. Ruang itu tidak hanya yang berupa luas lantai saja

(ruang datar), melainkan juga ruang yang vertikal ke atas

maupun ke bawah.

4. Asas mengenai perubahan susunan tempat kerja. Suatu tata ruang

yang terbaik ialah yang dapat diubah atau disusun kembali

dengan tidak terlampau sukar atau tidak memakan biaya yang

besar. Dengan demikian suasana ruang yang dapat berubah

membuat pengguna merasa tidak bosen.

2.5.3. Macam tata ruang

Salah satu keputusan strategis yang perlu diambil perusahaan dalam

mendesain layout perkantoran adalah apakah menggunakan konsep

kantor konvensional atau konsep kantor terbuka atau

menggabungkan keduanya.

Tataruang perkantoran dapat dibedakan menjadi 2 yaitu :

Tata ruang kantor terpisah.

Susunan ruangan untuk bekerja terbagi-bagi dalam beberapa

satuan yang dibagi-bagi karena keadaan gedung yang terdiri atas


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 51

kamar-kamar maupun karena disengaja dibuat pemisah buatan.

Konsep kantor konvensional / terpisah banyak menggunakan

dinding permanent yang secara tidak langsung merefleksikan

struktur organisasi yang digunakan, yaitu birokrasi.

Tata ruang kantor yang terbuka

Menurut susunan Ruangan kerja yang dipisah-pisahkan tetapi

semua aktivitasnya dilaksanakan pada satu ruang besar terbuka.

konsep kantor terbuka menurut Quible (2002) lebih mendasarkan

pada konsistensi konsistensi hubungan antara tugas dan tanggung

jawab pegawai dengan ruang kantor itu sendiri. Desain layout ini

juga membantu memenuhi kebutuhan masing-masing pegawai

berkaitan dengan tugas yang harus dilakukan, alat, peralatan

yang diperlukan dengan lingkungan fisik kantor yang

mendukung tugasnya. Brydone (2002) menjelaskan konsep ini

dapat meningkatkan kerja sama antar pegawai dengan terciptanya

lingkungan kantor yang mendukung komunikasi terbuka,

sehingga produktivitas pekerjaan administrasi meningkat dan

juga desain ini dapat mendorong proses kreatif yang diharapkan

dari pegawai yang berhubungan dengan hal-hal yang bersifat

kreatif.

Dengan berbagai kelebihannya konsep ini telah digunakan oleh

lebih dari dua pertiga kantor di dunia. Dan yang menggabungkan

konsep konvensional dengan konsep terbuka (Myerson, 2005).

Kepopulerannya sebagian besar didasarkan pada efisiensinya dalam

melakukan perubahan layout, walaupun masalah privasi dan

gangguan suara yang didapat pegawai ketika membutuhkan

ketenangan dalam bekerja juga perlu mendapat perhatian.

Menurut Quible (2002), ada beberapa faktor yang perlu

diperhatikan dalam penggunaan konsep terbuka antara lain:


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 52

Penggunaan dinding permanent yang minim

Penempatan masing-masing unit kerja yang akan meminimalisir

terjadinya work backlogs ataupun crisscrossing pekerjaan

Memberikan perhatian khusus terhadap akustik dan gangguan

suara guna menciptakan lingkungan kerja yang nyaman. Kualitas

akustik dapat dianggap baik apabila dalam jarak 15 kaki dari

sumber suara tidak mengganggu pegawai lainnya.

AC dan kotrol kelembaban yang terpusat akan mudah

dikendalikan.

Pola warna dan pengaturan furniture yang tepat akan menjadikan

lingkungan kerja kondusif bagi pegawai. Penggunaan panel

maupun meja kursi yang portable akan menyediakan privasi dan

menambah estetika area tersebut.

Keefektivitasan Tata Ruang Kantor Terbuka

Memungkinkan pengawasan yang lebih efektif terhadap segenap

pegawai

lebih memudahkan hubungan antar para pegawai

Lebih memudahkan tersebarnya cahaya dan perubahan udara

Jika terjadi penambahan pegawai/perabot kantor, tata ruang yang

terbuka lebih mudah menampungnya.

2.6. Studi Banding Perancangan Sejenis

2.6.1. Menara Graha Wonokoyo, Surabaya

1. Deskripsi Umum

Lokasi : Jl. Taman Bungkul 1-3-5-7, Surabaya

Fungsi : Kantor

Luas Lahan : 1.854 sqm

Luas Bangunan : 7.121 sqm

Ketinggian : 10 Lantai

Arsitek : Ir. Jimmy Priatman, M. Arch


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 53

Gedung Perkantoran berlantai 11 ini berlokasi di Jalan Protokol

Raya Darmo, Taman Bungkul, Surabaya yang termasuk dalam

kawasan konservasi bangunan pemukiman colonial yang disebut

„situs darmo‟.

Bangunan ini terdiri dari 3 massa. Massa pertama berupa

bangunan penerima, terdiri dari satu lantai yang menyelaraskan

sendiri dengan ketinggian bangunan sekitar. Massa kedua

merupakan bangunan medium tiga lantai, berfungsi sebagai

gallery, hall, dan ruang rapat kolektif pada bagian tengah. Massa

ketiga merupakan massa penanda yang berfungsi sebagai

perkantoran.

Gambar 2.3. Graha Wonokoyo, Surabaya

(Sumber: http://riandito.blogspot.com/2009/10/sustainable-

architecture_16.html)

Hal ini mendasari desain yang mengintegrasikan kebutuhan

perkantoran modern dengan karakteristik warisan kolonial.

Pengolahan fasad timur untuk mereduksi radiasi sinar matahari

timur, dilakukan dengan pengaturan detail jendela berlanggam

neo-classic sekaligus mereduksi luas bidang kaca.

2. Orgnisasi ruang

Perancangan menggunakan analisis diagram sun path untuk

menentukan arah hadap, fasade, dan organisasi ruang. Arah

hadap utama adalah Barat, (jalan raya utama). Strategi yang

http://riandito.blogspot.com/2009/10/sustainable-architecture_16.html



M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 54

diterapkan adalah massa bangunan depan berupa area penerima

2 lantai, tengah adalah transisi 4 lantai, dan berakhir pada

menara 10 lantai sebagai klimaks (membujur Utara-Selatan

sesuai tapak). Layout menara terbagi atas zona perkantoran pada

sisi Selatan dan Timur. Zona thermal barrier berada di sisi

Barat, dengan penempatan ruang penerima, ruang rapat kolektif,

dan service core, sedangkan zona thermal barrier di sisi Utara,

untuk kegiatan outdoor, unit AC, pantry dan ruang arsip.

Gambar 2.4. Organisasi Ruang



3. Pemiliha Material

Lantai menggunakan marmer, keramik, karpet, dan kayu.

Dinding bangunan menggunakan metal cladding-indal dan high

performance glass-stopsol Asahi dilapis V-kool untuk

mereduksi cooling load. Atap menggunakan tegola dan

multipleks. Langit-langit lobby menggunakan preforated

alumunium dan acrylic pada area skylight. Perabot bernuansa

kaca, logam, dan kayu. Gedung ini dirancang hemat energi dan

kontekstual terhadap lingkungannya yang berupa situs arsitektur


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 55

kolonial dengan mencitrakan bangunan yang menghubungkan

antara masa lalu dengan masa kini.

2. Sistem Pencahayaan

Siang hari memaksimalkan cahaya alami untuk pencahayaan

umum. Secara prinsip, demi mencapai hemat energi, upaya yang

diterapkan adalah menggunakan kombinasi local lighting,

spotlighting, dan skylight. Organisasi ruang kerja kantor

berhubungan erat dengan sistem pencahayaan alami. Pada sore

dan malam hari, pencahayaan buatan yang digunakan sangat

efisien.

Gambar 2.5. Sistem Pencahayaan



3. Sistem penghawaan

Penghawaan menggunakan AC dengan sistem hemat energy

(Variable Refrigerant Volume), ramah lingkungan, zone control,

dan waterless operation. Efisiensi penggunaan lampu dan AC,

utamanya pagi hingga menjelang siang hari. Reduksi beban

pendinginan AC disiasati dengan konfigurasi bentuk dan

orientasi masa bangunan dan perancangan selubung bangunan.

Sehingga peranan perancangan fasade bangunan sangat penting




M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 56

dalam mencapai kenyamanan thermal ruang dengan orientasi

hemat energi.

Gambar 2.6. Sistem Penghawaan

(Sumber: http://dc377.4shared.com/doc/jWZiF5JN/preview.html

didownload: 25 Oktober 2014)

4. Sanitasi Air

Sumber air bersih dari PDAM yang disimpan dalam tandon air

bawah dan atas, serta dialirkan ke titik-titik keluar air dengan

sistem gravitasi. Karena kebutuhan air hanya terbatas pada

aktivitas kerja siang hari, maka efisiensi penggunaan dapat

diterapkan. Dapur hanya dirancang untuk aktivitas memasak

bersih, dan toilet menggunakan teknologi efisiensi air, serta

tidak ada fasilitas kamar mandi. Pengolahan air buangan

menggunakan STP (Sewage Treatment Plant) dengan sistem

rotor disk, sebelum dialirkan ke sistem buangan publik.

http://gambarwisata.com/petronas-twin-towers-kuala-lumpur-malaysia/%20didownload

http://gambarwisata.com/petronas-twin-towers-kuala-lumpur-malaysia/%20didownload


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 57

Gambar 2.7. Konsep Air

(Sumber: http://dc377.4shared.com/doc/jWZiF5JN/preview.html

didownload: 25 Oktober 2014)

5. Polusi Dalam Ruang

Sumber polusi dari aktivitas dalam ruang (meterial finishing,

maintenance, dan perangkat kerja). Penanggulangan

menggunakan AC yang berfasilitas filter udara kotor dan

mengalirkan udara bersih dan siste maintenance yang ketat.

Estimasi ketersediaan udara segar (oksigen) melalui AC dan

bukaan (pintu dan jendela) yang diterapkan adalah 20 CFM per

orang dalam ruang kerja, sedang standar ketersediaan udara

segar (oksigen) minimal adalah 15 CFM (Cubic Feet/Meter).

Sehingga ada garansi cukup untuk ketersediaan udara segar

dalam ruang.


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 58

6. Emisi Elektromagnetik

Penggunaan listrik untuk perkantoran ini cukup penting,

sehingga instalasi dan upaya pengamanannya direncanakan

dengan baik. Jarak ergonomi antar komputer kerja juga telah

dipertimbangkan. Terapannya adalah kurang lebih 2 meter

dengan pemisah partisi sebagai upaya lokalisir dan

mimimalisasi medan magnetik. Peralatan kerja dan alat

komunikasi nirkabel juga sangat tinggi intensitas

penggunaannya. Pengaruh dan dampak emisi medan

magnetisnya belum dipertimbangkan lebih lanjut.

2.6.2. PTTEP Headquarters

1. Deskripsi umum

Project name : PTTEP Headquarters

Location : Bangkok, Thailand

Expertise : Commercial and Workplace

Year : 2009

Scale : 46,000 sqm

Client : PTT Exploration and Production

Awards : 2011 Asia Pacific Property Awards – Best

Office Interior Thailand – Five Star Award

Architect : HASSELL STUDIO

Bangunan perkantoran dengan luas 46.000m² ini meraih Asia

Pacific Property Awards 2011 untuk kategori Best Office

Interior Thailand, Five Star Award. Di dalamnya, PTT

Exploration and Production (PTTEP), perusahaan eksplorasi

minyak nasional Thailand menempati delapan belas lantai dari

gedung perkantoran tersebut.


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 59

2. Interior

Gambar 2.8. Interior gedung

(http://buildingindonesia.co.id/?p=82#prettyPhoto/

Didownload 22 Oktober 2014, 22:45)

Ruang pusat dirancang terbuka dan berada dekat dengan area

tangga yang bertujuan untuk mendorong terjadinya interaksi

antar staf. Ruang-ruang utilitas ditempatkan di sekitar pusat

area kerja dimana ruang-ruang ini sengaja didesain berdekatan

dengan masuknya cahaya alami. Pendekatan budaya kerja yang

bersifat open plan merupakan perubahan yang signifikan bagi

PTTEP yang pada akhirnya memperkuat kultur dari perusahaan

tersebut.

Karena menghadirkan taman di gedung bertingkat, gedung

perkantoran di pusat bisnis kota Bangkok ini, mendapat

penghargaan sebagai salah satu bangunan dengan interior

terbaik. Salah satu daya tariknya hadir melalui penataan taman

rumput yang cukup luas. Lansekap hijau di dalam gedung

perkantoran terbilang unik dan jarang ditemui.

Penempatan tempat duduk dirancang membentuk „pulau-pulau‟

di atas kayu dengan posisi lebih tinggi dari tanaman rumput.

Pengaturan tempat duduk tersebut dimaksudkan untuk

memaksimalkan fungsi ruang agar tetap terasa lega. Pilihan

furniture dengan desain yang unik juga menambah daya tarik

http://buildingindonesia.co.id/?p=82#prettyPhoto/


M. ARSELI EPRIGA || 1007133553 60

ruangan. Beberapa kursi digantung untuk memberi sensasi

duduk.




Kebutuhan akan ruang terbuka dengan fungsi lebih luas, saat

ini menjadi kebutuhan bagi perusahaan-perusahaan untuk

memberi suasana relaksasi. Di sisi lain, penerapan tanaman

hidup dalam interior bangunan tinggi juga bertujuan untuk

menciptakan green building.

Agar suasana alami sungguh terasa, maka beberapa tiang beton

diberi media untuk merambatkan tanaman rambat. Beberapa

bagian lantai sengaja ditinggikan untuk menghadirkan kontur

tanah yang lebih tinggi.






bab ii deskripsi perancangan kantor sewa

Documents